3-21-188/27 · Tallinna Halduskohus Tallinna kohtumaja

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohus

Tallinna Halduskohus

Kohtunik

Daimar Liiv

Otsuse avalikult teatavaks

tegemise aeg ja koht

25. veebruar 2022, Tallinn

Haldusasja number

3-21-188

Haldusasi

Osaühing Adepte Group ja X kaebus tühistada

Tallinna Linnapaneerimise Ameti 30.12.2020 otsus,

millega jäeti rahuldamata ehitusloa taotlus nr

1811271/07751 ja Tallinna Linnaplaneerimise Ameti

kohustamiseks uuesti otsustada ehitusloa taotluse nr

1811271/07751 alusel ehitusloa andmine hiljemalt ühe

kuu

jooksul

käesolevas

asjas

tehtud

lahendi

jõustumisest

Menetlusosalised

Kaebuse esitajad: Osaühing Adepte Group ja X

Kaebuse esitajate esindajad: vandeadvokaadi abi

Angela Kase ja vandeadvokaadi abi Siim Vahtrus

Vastustaja: Tallinna linn

Asja läbivaatamise viis

Kohtuistung 03.11.2021 ja kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Rahuldada kaebus ja tühistada Tallinna Linnapaneerimise Ameti

30.12.2020 otsus, millega jäeti rahuldamata ehitusloa taotlus nr

1811271/07751 ja kohustada Tallinna Linnaplaneerimise Ametit uuesti

otsustama ehitusloa taotluse nr 1811271/07751 alusel ehitusloa andmine

hiljemalt ühe kuu jooksul käesolevas asjas tehtud kohtuotsuse

jõustumisest arvates.

2. Mõista Tallinna linnalt kaebajate Osaühing Adepte Group (registrikood:

10677206) ja X (isikukood: xxxxxxxxxxx) kasuks välja menetluskulud

kokku summas 6452,69 eurot.

3. Sekretäril edastada kohtuotsus menetlusosalistele.

Edasikaebamise kord

Otsuse peale võib Tallinna Ringkonnakohtule esitada apellatsioonkaebuse 30 päeva

jooksul otsuse avalikult teatavakstegemisest arvates, s.o hiljemalt 28. märts 2022.

Vastuseks esitatud apellatsioonkaebusele võib teine menetlusosaline esitada

vastuapellatsioonkaebuse

päeva

jooksul

apellatsioonkaebuse

vastuapellatsioonkaebuse

esitajale

kättetoimetamisest

arvates

või

ülejäänud

apellatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HKMS § 184 lg 3).

Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb tal seda apellatsioonkaebuses

märkida, vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus

menetluses (HKMS § 182 lg 1 p 9).

Kui menetlusosaline soovib apellatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb

tal Tallinna Ringkonnakohtule esitada vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse

esitamine ei peata menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning

apellatsioonitähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka

menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama

apellatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Tallinna Linnapaneerimise Ameti (TLPA) 30.12.2020 otsusega jäeti rahuldamata ehitusloa

taotlus nr 1811271/07751 Hiiu-Maleva tn 13 kinnistul asuva elamu-pesuköögi lammutamiseks,

gaasitrassi püstitamiseks ja korterelamu rekonstrueerimiseks.

2. 26.01.2021 saabus Tallinna Halduskohtule Osaühing Adepte Group ja X kaebus tühistada

TLPA 30.12.2020 otsus, millega jäeti rahuldamata ehitusloa taotlus nr 1811271/07751 ja TLPA

kohustamiseks uuesti otsustada ehitusloa taotluse nr 1811271/07751 alusel ehitusloa andmine

hiljemalt ühe kuu jooksul käesolevas asjas tehtud lahendi jõustumisest.

3. 28.01.2021 määrusega võttis kohus kaebuse menetlusse. Asjas toimus 03.11.2021

kohtuistung ja 30.11.2021 paikvaatlus. 21.12.2021 määrusega jätkas kohus asjas menetlust

kirjalikus menetluses.

KAEBUSE ESITAJATE NÕUDED JA PÕHJENDUSED

4. Kaebuse esitajad paluvad kaebuse rahuldada ja põhjendavad kaebust alljärgnevaga.

4.1. Enam kui 2 aastat ja 7 kuud väldanud menetluse kestel (vt I kd tl 2p-3p ja II kd tl 14-23)

on kaebajad koostanud kokku neli peahoone rekonstrueerimise ehitusprojekti versiooni.

Lähtuvalt TLPA ja teiste Tallinna linna asutuste tagasisidest on vähendatud kavandatud

ehitusmahte ning korrigeeritud peahoone arhitektuurilist lahendust, et viia selle välisilme

võimalikult suurel määral kooskõlla originaalsega, arvestades ka vahepeal tehtud,

arhitektuurselt sobilikke muudatusi. Kaebajad on olnud kogu menetluse vältel valmis tegema

vajalikke muudatusi, et säilitada ja parendada peahoone miljööväärtuslikku välisilmet. Ainsaks,

ent see-eest põhimõtteliseks takistuseks, on ehitusloa andmisel kujunenud TLPA arusaam, et

miljööväärtusliku peahoone puhul on kaitsmist vääriv ka peahoone välisilme taha jääv substants

ehk halvas ehitustehnilises seisukorras olevad ning erinevate seenhaiguste poolt kahjustatud

puitkonstruktsioonid. Selline arusaam ning sellest lähtuvad järeldused ei ole kaebajate

hinnangul õiguspärased.

4.2. Keelduv otsus ei ole kooskõlas andmise ajal kehtinud õigusega. TLPA on õigusliku alusena

tuginenud ehitusseadustiku (EhS) § 44 p-dele 3 ja 11. Kaebajad leiavad, et nimetatud ehitusloa

andmisest keeldumise alused ei ole täidetud, kuna:

(i) kavandatav ehitustegevus peahoones ei ole lammutamine EhS § 4 lg 4 1. lause tähenduses,

vaid hoone rekonstrueerimine. Seetõttu ei ole EhS § 44 p 11 antud juhtumil kohaldatav;

(ii) eeltoodust taganemata, isegi kui kavandatav ehitustegevus peahoones oleks kvalifitseeritav

lammutamisena, ei oleks see vastuolus olulise avaliku huviga EhS § 44 p 11 tähenduses, kuna

see ei kahjusta miljööväärtust;

(iii) kaebaja on koostanud peahoone osas kokku kolm erinevat ehitusuuringut, mis annavad

TLPA-le ehitusloa andmiseks piisava info. Täiendavate uuringute nõudmine ei ole kooskõlas

EhS § 42 lg-ga 4, mistõttu ei saanud TLPA tugineda EhS § 44 p-le 3.

4.3. Isegi juhul, kui EhS § 44 p 11 oleks antud juhul kohaldatav, oleks keelduv otsus ilmselgelt

ebaproportsionaalne HMS § 3 lg 2 tähenduses, arvestades ka TLPA varasema praktikat. TLPA

väljendatud nõue peahoone algsete puitkonstruktsioonide säilitamisest ei ole seotud

miljööväärtuse säilitamisega, kuna linnaruumis ei moodusta miljöö mitte peahoonete välisilme

alla jääv kandekonstruktsioon, vaid visuaalselt nähtav arhitektuur ja hoonestusstruktuur. Lisaks

tooks selle nõude täitmine kaasa ebamõistlikud kulutused.

4.4. Vaidlusalune otsus rikub kaebajate omandiõigust (põhiseaduse § 32). Omandiõigus ei

hõlma endast mitte ainult õigust omandi puutumatusele, vaid ka õigust omandiga seotud

korraldusele (sh ehituslubade menetlemisele) ning sellele, et omandiõigust kitsendataks vaid

seaduses sätestatud alustel ja proportsionaalsel viisil ning asjakohased menetlused viiakse läbi

õiguspäraselt.

4.5. Antud juhul on peahoone sedavõrd halvas tehnilises seisukorras, et ilma selle

rekonstrueerimiseta ei ole peahoone ohutu ja sihtotstarbe kohane kasutamine võimalik. TLPA

poolne õigusvastane keeldumine peahoone rekonstrueerimiseks loa andmisest tähendab, et

kaebajatel pole võimalik nende omandis olevat kinnistut ega sellel asuvat peahoonet

ettenähtavas tulevikus sihtotstarbeliselt kasutada. Olukorras, kus kaebajad on kinnistu

omanikena teinud märkimisväärseid kulutusi ehitusprojekti ja juba 3 ehitusuuringu

koostamiseks ning TLPA nõutud üha uute ja uute uuringute koostamiseks (kuigi juba I ja II

ekspertiisi ning seeneuuringu põhjal on näha, et ekspertide hinnangu ei muutu), kujutab

vaidlusalune otsus endast kaebajate õiguste intensiivset riivet.

Eeltoodud põhjustel taotlevad kaebajad vaidlusaluse otsuse tühistamist täies ulatuses.

4.6. Kaebajad leiavad, et antud juhul on nad oma tegevuse õigesti määratlenud

rekonstrueerimise ehk ümberehitamisena. Ehitusprojekti seletuskirja kohaselt on projekti

eesmärk taastada peahoone algupärane arhitektuurne välisilme, lähtudes algupärastest

detailidest, arhiiviandmetest, sama arhitekti ning ajastu analoogidest (vt lisa 12, lk 20, I kd tl

301-340).

Täpsemalt näeb ehitusprojekt tulenevalt I ja II ekspertiisi järeldustest ette, et

säilitamisvõimelised konstruktsioonid, ennekõike paekivist sokkel, säilitatakse, korrastatakse

ja taastatakse. Vundament ja sokliseinad säilitatakse täies mahus, samuti säilitatakse keldri

kohal olev betoonist vahelagi. Kahjustunud puitkonstruktsioonid (1. ja 2. korruse vertikaalsed

ning horisontaalsed kandekonstruktsioonid) on kahjuks sedavõrd halvas seisus, et need tuleb

asendada – püstprussidest välisseinad kergplokkseintega, vahelaed betoonist lagedega (I kd tl

301-340). Selline tegevus on samuti omane ehitise rekonstrueerimisele.

Ehitusprojekti osaks olevate arhitektuuriliste jooniste (lisa 16, I kd tl 354-365) ning seletuskirja

(I kd tl 301-340) kohaselt säilitatakse ja vajadusel taastatakse esialgselt projekteeritule

vastavaks peahoone välisilme (kaetakse sobiva krohviga; aknad, nende asukohad, piirdelauad

ja asetus kujundatakse algupäraste akende eeskujul; katus kaetakse valtsplekiga, katusele

rajatakse algupäraste korstnate eeskujul korstna mahud, kuhu peidetakse asjakohased

tehnovõrkude väljaviigu). Muuhulgas asendatakse vahepealsel perioodil kinniseks ehitatud

rõdud algupäraste, avatud rõdudega, säilitatakse võimalikult suures mahus olemasolevaid

detaile, paljusid puuduolevaid detaile aga taastatakse vanade jooniste järgi. Ehitusprojektis

ettenähtud tegevuse vastavust ajaloolisele lahendusele ilmestavad lisaks arhitektuurilistele

joonistele (I kd tl 366-367p) esitatud ehitusprojekti lahenduse, arhiivijooniste ning

olemasolevat olukorda iseloomustavate fotode võrdlus.

Tegemist on peahoone rekonstrueerimisega, mitte lammutamisega, nagu on ekslikult leidnud

TLPA.

Tegemist on olulise eksimusega, kuna olukorras, kus TLPA oleks kaebajate kavandatud

ehitustöid käsitlenud õigesti rekonstrueerimisena, puuduks ka potentsiaalne konflikt

ehitustegevuse ning koostatava NÜP vahel, millele TLPA on tuginenud. Samuti ei oleks TLPA-

l alust nõuda täiendavaid uuringuid. Seega muudab TLPA eksimus ehitustegevuse

määratlemisel vaidlusaluse otsuse sisuliselt õigusvastaseks ning see tuleks tühistada.

4.7. Eeltoodust taganemata, isegi kui ehitusprojekti kohane tegevus oleks ehitusseadustiku

tähenduses kvalifitseeritav lammutamisena ja uue (välisilmselt analoogse peahoone)

rajamisega, on TLPA on ebaõigesti leidnud, et ehitusloa andmisest tuleks keelduda EhS § 44 p

11 alusel (lammutamine ei vasta olulistele avalikele huvidele).

Kaebajad leiavad esiteks, et TLPA on eksinud NÜP-i õigusliku tähenduse osas ning tugines

ehitusloa andmata jätmisel alusetult NÜP-i üksikasjalikele tingimustele. Riigikohus on oma

praktikas küll sedastanud, et kaalutlusõiguse teostamisel ehitus- ja planeerimisvaldkonnas

võivad haldusorganid arvesse võtta kõiki asjakohaseid asjaolusid, sh koostamisel olevaid

planeeringuid (vt nt otsust asjas 3-3-1-88-15, p 23 ja viidatud lahendit). Samas on Riigikohus

leidnud, et arvestada tuleb koostatavates planeeringutes väljendatud huve ja eesmärke, mitte

üksikasjalikke piiranguid ja tingimusi.

Vastupidine lähenemine annaks õiguslikult siduva jõu ka sellistele planeeringutele ja nendes

sisalduvatele tingimustele, mille osas ei ole tehtud ei lõplikku otsust pädeva haldusorgani poolt

ega võimaldatud teostada kohtulikku kontrolli. Selline olukord oleks vastuolus nii haldusõiguse

üldpõhimõtete kui põhiseadusliku õigusriigi põhimõttega.

TLPA-l oleks vaidlusaluse otsuse tegemisel eeltoodu tõttu olnud kohane lähtuda NÜP-is

väljendatud üldistest eesmärkidest ja huvidest. NÜP-i kohaselt on miljööväärtuse kaitse

eesmärgiks linnaehitusliku terviku ja selle osade, sh hoonete välisilme säilitamine.

Kaebajad leiavad, et kavandatud ehitustegevus vastab koostatava NÜP eesmärkidele. Sõltumata

sellest, kuidas tegevust EhS § 4 kohaselt kvalifitseerida (st kas taastamise või lammutamisena),

on selle lõpptulemuseks see, et kinnistul asub senises asukohas, senise (või algupärasele veelgi

lähedasema) välisilmega ja samasuguse mahuga peahoone. Linnaehituslikult olukord isegi

paraneb, kuna ehitustegevuse tulemusel korrastatakse peahoone välisilme, kinnistu piire ja

kinnistul asuv haljastus ning tagatakse miljööväärtuse säilimine pikaks ajaks.

Seevastu ehitusloa andmisest keeldumine vaidlusaluse otsusega tähendab, et peahoone ja

kinnistu jääb jätkuvalt kasutusest välja. Seetõttu võib eeldada, et peahoone ja kinnistu välisilme

ja tehniline seisukord, mida ilmestavad kaebuse lisas 2 (I kd tl 9-20) esitatud fotod, ajas mitte

ei parane, vaid halveneb veelgi. Seega on ehitusloa andmisest keeldumine vastuolus NÜP

eesmärkidega.

Riigikohtu pikaajalise praktika kohaselt kujutavad ehitusload endast kaalutlusotsust, mille

tegemisel tuleb arvestada kõigi oluliste asjaoludega (vt nt otsust asjas 3-14-52416, p 16 jj).

Vaidlusalusest otsusest ei nähtu, et TLPA oleks seda tehes üldse arvestanud, et keelduva otsuse

tagajärjel peahoone seisukord ei parane, mis omakorda mõjub negatiivselt piirkonna

miljööväärtusele. Selle ehitusloa andmisel olulise asjaoluga arvestamata jätmine kujutab endast

olulist kaalutlusviga, mis on tinginud ebaõige lõppotsuse tegemise TLPA poolt.

Eeltoodust taganemata leiavad kaebajad, et isegi kui NÜP-i üksikasjalikest tingimustest saaks

lähtuda juba enne NÜP kehtestamist, ei oleks peahoone ehituslike konstruktsioonide

asendamine ilma hoone välisilmet muutmata NÜP-i tingimustega vastuolus.

NÜP eelnõu ptk 5.2.1. näeb ette, et vähemväärtusliku või tehniliselt halvas seisukorras oleva

miljööväärtusliku hoone võib lammutada ja asendada uue, miljöösse sobiva hoonega. Hoone

tehnilise seisukorra hindamiseks tuleb koostada ehitustehniline ekspertiis. TLPA on

vaidlusaluses otsuses asunud seisukohale, et seda tingimust tuleks tõlgendada selliselt, et

miljööväärtuslike hoonete lammutamine on lubatav vaid siis, kui nende rekonstrueerimine on

ehitustehniliselt võimatu. Selline lähenemine on kaebajate hinnangul vastuolus NÜP-i

tingimuste sõnastuse ja eesmärgiga. Isegi riikliku muinsuskaitse all olevatele ehitistele ei ole

sedavõrd kitsendavat tingimust ette nähtud.

NÜP eelnõu kohaselt on väärtusliku lammutamise lubatavuse eelduseks ainult hoone tehniline

seisukord. Seega tugineb TLPA vaidlusalune otsus täiendavale eeldusele, mida koostatav NÜP

ette ei näe, st vaidlusalusel otsusel puudub vastavas osas õiguslik alus. Õigusliku aluseta

keeldumine ehitusloa andmisest on sisuliselt õigusvastane ning tulenevalt sellega kaasnevast

kaebajate õiguste riivest, tuleks vaidlusalune otsus tühistada.

4.8. Keelduv otsus, mis tugineb arusaamal, et ehitusloa saamiseks tuleks peahoone

puitkonstruktsioone säilitada ja taastada, ei ole proportsionaalne. HMS § 3 lg 2 kohaselt peavad

haldusaktid olema seatud eesmärgi suhtes kohased, vajalikud ja mõõdukad. Keelduv otsus ei

ole eesmärgi seisukohalt sobiv.

Eeltoodud miljööväärtuse kaitse eesmärgist lähtuvalt ei ole TLPA puitkonstruktsioonide

säilitamise nõue sobiv meede, kuna sellisel viisil peahoonet rekonstrueerides muutuks oluliselt

selle välisilme. Isegi kui kinnistu omanikud oleksid valmis peahoonet sellisel viisil

rekonstrueerima, muutuks põhimõtteliselt sokli eenduvus peahoone ülejäänud fassaadist (vt ka

lisa 10, lk 13, I kd tl 100-298). See oleks vastuolus nii NÜP miljööväärtuse kaitse eesmärgiga

kui seletuskirja p-s 5.2.2. toodud tingimustega, sh tingimusega säilitada sokli eenduvus ja

avatäidete iseloomulik kaugus fassaadipinnast (vt lisa 12, lk 39-40, I kd tl 301-340).

Lisaks

peahoone

välisilme

muutmisele

ei

tagaks

peahoone

olemasolevate

puitkonstruktsioonide

võimalikult

suures

ulatuses

säilitamise

nõue

ka

peahoone

konstruktsioonide kandevõimet, eriti pikemas perspektiivis. Seeneuuringus on esile toodud, et

peahoones leiduv majavamm suudab levida kiiresti ning nakatada ka kuiva puitu (I kd tl 92-

99p), mistõttu võib olemasolevate, seenhaigusega nakatunud puidu säilitamine seada ohtu ka

asendatavad ja taastavad puitkonstruktsioonid. Peahoone pikemaajalise säilimise seisukohalt

on selgelt eelistatav peahoone kandvate konstruktsioonide asendamine kivikonstruktsioonidega

(kergplokkidega). Seejuures tuleb rõhutada, et hallitusseente äärmiselt negatiivne mõju

inimtervisele on üldteada.

TLPA nõue ei ole ka vajalik, kuna peahoone ehituslikud konstruktsioonid, mis kaetakse

fassaadil kasutatava krohviga, ei mõjuta kuidagi peahoone välisilmet. Sisuliselt ei ole välise

vaatluse teel läbi fassaadiviimistluse võimalik eristada, kas peahoone ehituslikud, kandvad

konstruktsioonid on puidust (nagu täna) või kergplokkidest (nagu kavandatud ehitusprojekti

kohaselt). Olukorras, kus eesmärk (peahoone arhitektuurse välisilme säilitamine) on

samaväärselt võimalik saavutada ka omanike õigusi vähem riivaval ja majanduslikult

mõistlikumal viisil, ei ole puidust ehituskonstruktsioonide säilitamise ja taastamise nõue vajalik

ega proportsionaalne.

TLPA nõude mõõdukuse osas rõhutavad kaebajad, et tegemist on miljööväärtusliku, mitte

muinsuskaitsealase hoonega. Erisus on oluline, kuna muinsuskaitse aluste ehitismälestiste

puhul hõlmab nende kaitse muinsuskaitseseaduse (MuKS) § 11 lg 4 kohaselt ka hoonete

interjööri, sisekujunduselemente ja algset funktsiooni. Seega võiks teoreetiliselt olla

muinsuskaitsealuste

hoonete

puhul

legitiimseks

eesmärgiks

algupärase

ehitusliku

konstruktsiooni säilitamine, mis suurendab oluliselt hoonete rekonstrueerimise kulusid. PlanS

reguleeritud miljööväärtuslike alade kaitse puhul on kaitstavaks väärtuseks seevastu hoonete ja

piirkondade arhitektuurne ja linnaehituslik välisilme. See koosmõjus asjaoluga, et riikliku

muinsuskaitse alla võetakse suure ajaloolis-arhitektuurilise väärtusega hooned kogu Eestis

(millele viitab juba ainuüksi see, et muinsuskaitsealuseid hooneid on vähem kui

miljööväärtuslikel aladel asuvaid hooneid), tähendab, et miljööväärtuslikul alal asuva peahoone

rekonstrueerimisel muinsuskaitsealustele hoonetele iseloomulike tingimuste nõudmine on

ilmselgelt ebaproportsionaalne.

Kaebajad on seisukohal, et vastustaja nõuet ei saa pidada kuidagi proportsionaalseks, kuivõrd

õiguspärane eesmärk (hoone arhitektuurse lahenduse ja välisilme säilitamine) on võimalik

saavutada viisil, mis on kaebajate õiguste seisukohalt vähem piirav. Seejuures on kaebajad

valmis tänasel päeval kahjustunud välisilmega hoone ehitusprojekti järgse rekonstrueerimisega

alustama kohe, suurendades seeläbi juba lähitulevikus nii kinnistu kui kogu piirkonna

miljööväärtust.

Seega ei ole vastustaja soovitud täiendava uuringu läbiviimine ja seejärel puidust

kandekonstruktsioonide säilitamine võimalikult suures mahus vajalikuks meetmeks HMS § 3

lg 2 tähenduses. Tegemist on olulise eksimusega, mille tõttu tuleks keelduv otsus tühistada.

4.9. TLPA tõi ehitusloa andmisest keeldumise teise alusena välja EhS § 44 p-i 3. TLPA

käsitluse kohaselt (vaidlusaluse otsuse lk 5-6, I kd tl 349-353) ei ole loamenetluses esitatud

ehitusuuringud piisavad, kuna need ei kajasta millised peahoone (puidust) konstruktsioonid

tuleb asendada ning milliseid on võimalik säilitada ja tugevdada. Sisuliselt ootab TLPA

detailset kaardistust kogu peahoone olemasolevatest kandvatest konstruktsioonidest ja nende

seisukorrast. Tegemist oleks väga töömahuka ja kalli uuringuga, kuna see eeldaks sisuliselt

kõigi seinte ja põrandate, katuse jm ehitise osade avamist, neist väga suure hulga proovide

võtmist ning analüüsimist. Sellise uuringu nõudmine oleks põhjendatud terviklikult kaitstava

arhitektuurimälestise puhul, mitte aga miljööväärtuslikul hoonestusalal, kus kaitstav on

eelkõige hoone välimus kui miljöö osa. Juba tehtud I ekspertiis, seeneuuring ja II ekspertiis

annavad ümberlükkamatud järeldused peahoone konstruktsiooni tehnilise seisukorra kohta.

EhS § 42 lg 4 rõhutab, et ehitusuuringute tegemist või täpsustamist võib nõuda põhjendatud

juhul. Kuna uuringute koostamine ja täiendamine tähendab kaebajate jaoks aja- ja rahakulu ei

saa TLPA nõuda uuringuid lihtsalt niisama, teaduslikust või professionaalsest huvist, vaid

uuringutel peab olema mingi konkreetne eesmärk ja põhjendatud vajadus. Seda, et ehitusloa

andja võib uuringuid nõuda vaid kaalutletult ja üksnes põhjendatud juhul, vältides varasemalt

levinud omavoli, mis seisnes korduvate uuringute tegemise nõudmises, rõhutab ka

ehitusseadustiku seletuskiri.

Käesolevas asjas on kaebaja TLPA-le esitanud konkreetses küsimuses juba 3 ehitusuuringut,

mis

kõik

toovad

välja

sama

järelduse

–

ulatuslikult

kahjustunud

puidust

ehituskonstruktsioonide säilitamine ei ole mõistlik. Lisaks, nagu kaebajad eelnevalt välja tõid,

puudub peahoone puidust kandekonstruktsioonide säilitamise nõudel õiguslik alus ning isegi

kui selline õiguslik alus eksisteeriks, oleks vastav nõue ebaproportsionaalne. Kuna uuringute

täiendamise nõude eesmärk ei ole õiguspärane, ei ole ka nõue ise õiguspärane.

Igal juhul tuleb ehitusuuringute nõudmisel lähtuda HMS § 5 lg-s 2 sätestatud põhimõttest, et

haldusmenetlus tuleb läbi viia eesmärgipäraselt ja efektiivselt, vältides mh üleliigseid kulutusi

isikutele. Kaebajad on ehitusprojekti koostamisel ja täiendamisel tellinud lisaks varasemale

ehitusuuringule (I ekspertiis) kaks põhjalikku uuringut (seeneuuring ja II ekspertiis), mis on

koostatud pädevate isikute poolt. Ekspertide pädevust ei ole kahtluse alla seadnud ka TLPA.

Uuringud sisaldavad piisavalt detailset olemasoleva olukorra kaardistust, mille põhjal

otsustada, et peahoone puitkonstruktsioonide teatud ulatuses säilitamine võib olla teoreetiliselt

võimalik, ent arvestades kaasnevaid kulutusi ning muutusi hoone välisilmes, ei ole see

õigustatud ei kaebajate huve ega miljööväärtuse kaitse eesmärki silmas pidades.

TLPA nõutud täpsem kaardistus puitkonstruktsioonide seisukorrast ei muudaks seniste

uuringute järeldusi. TLPA nõutud täpsem uuring tekitaks seega küll kaebajatele täiendavaid ja

olulisi lisakulutusi, ent ei annaks menetluse läbiviimiseks olulist, vajalikku lisainfot.

Selline ehitusuuring on tegelikkuses ebavajalik, kuna uuringu tulemused ei saaks mõjutada

vastustaja otsust ehitusloa andmise küsimuses.

Esiteks väidab vastustaja, et ehitusuuring oleks vajalik, kuna seda nõuavad kehtiva NÜP

seletuskirja p-d 5.4.17. ja 5.4.18. Viidatud seletuskirja punktide kohaselt on uuring (tehniline

ekspertiis) vajalik olukorras, kus vastustaja peab otsustama väärtusliku hoone lammutamise üle.

Kaebajad ei soovi hoonet lammutada, vaid rekonstrueerida. Seega ei ole vastustajal vaja NÜP-

st tulenevalt kaaluda, kas hoone lammutamine on miljööväärtuse kaitse eesmärkidel lubatav

ning puudub vajadus koostada sellise otsuse aluseks olev uuring.

Teiseks väidab vastustaja, et ehitusuuring oleks vajalik, kuna NÜP seletuskirja kohaselt tuleb

hoone rekonstrueerimisel võimalikult suurel määral säilitada algupärast substantsi (vastustaja

käsitluse kohaselt sõltumata sellest, kas ja milline on selle mõju hoone välisilmele). Kaebajad

selgitasid juba eelpool, et algupärase kandva konstruktsiooni säilitamise nõudel puudub

õiguslik alus. Isegi kui selline õiguslik alus eksisteeriks, ei oleks selline nõue mingil juhul

proportsionaalne. Seega ei muudaks vastustaja soovitud uuring seda, kas ja millistel tingimustel

on kaebajate soovitud ehitustegevus lubatud.

Kaebajad rõhutavad, et haldusmenetluse läbiviimisel kehtib põhimõte, et asjatuid

menetlustoiminguid ning nendega seotud aja- ja rahakulu tuleb vältida (HMS § 5 lg 2).

Sõltumata sellest, kes rahastaks vastustaja soovitud täiendavat uuringut, ei oleks selle

läbiviimine eesmärgipärane ja seega õiguspärane.

Eeltoodud põhjustel oli vastustaja keeldumine kaebajate taotletud ehitusloa andmisest EhS §

44 p 3 alusel õigusvastane, kuna vastustajale ei olnud alust nõuda täiendava ehitusuuringu

läbiviimist. Keelduv otsus tuleks sisulise õigusvastasuse tõttu tühistada.

Lõpetuseks märgivad kaebajad, et hämmeldust tekitav on vastustaja vastuses esitatud seisukoht,

mille kohaselt kavatseb vastustaja sõltumata kohtuvaidluse tulemusest ka edaspidi igal juhul

keelduda kaebajatele ehitusprojekti järgseks tegevuseks ehitusloa väljastamisest.

Ehitusloa väljastamine on kaalutlusotsus, mida tuleb teha ratsionaalselt ning arvestades nii

kehtivat õigust kui erinevaid asjaolusid. Olukorras, kus kohus peaks nõustuma kaebajatega, et

vastustaja on varasemas otsuses lähtunud ebaõigetest kaalutlustest või andnud kehtivatele

õigusaktidele ebaõige tõlgenduse, ei ole mingit põhjust juba etteruttavalt asuda seisukohale, et

vastustaja saab ka kohtuotsust järgides jõuda vaid samale tulemusele, millele varasemalt.

Vastustaja seisukoha järgimine kujutaks praktikas halduse omavoli (haldusorgan „teeb mis

tahab“, sõltumata sellest, milliseid asjaolusid ja huve ta peab arvesse võtma ja tohib arvestada)

ning jätaks isikud ilma igasugusest kohtulikust kaitsest sellise käitumise eest.

4.10. Peahoone ei asu muinsuskaitsealal vaid miljööväärtuslikul hoonestusalal.

Poolte vahel on vaidlus selles, mida ja mil määral miljööväärtuslikul hoonestusalal väärtuslike

hoonete puhul kaitsta tuleb. Kaebaja hinnangul kaitstakse miljööväärtuslikul hoonestusalal

piirkondade terviklikku arhitektuurset ja linnaehituslikku välisilmet, vastustaja hinnangul tuleb

kaitsta ka hoone viimistluse alla jäävat vana puidust konstruktsiooni ja seintega piiratud

siseruumi ehk interjööri. Kaebaja sellega ei nõustu.

Esiteks on see vastuolus värskelt kehtestatud (Tallinna Linnavolikogu 23.09.2021 otsus nr 106)

Nõmme linnaosa üldplaneeringu p 5.4.11, 5.5.1, 5.5.4 ja 5.5.9. Viidatud NÜP punktide põhjal

ei saa mitte kuidagi jõuda järeldusele, et miljööväärtuslikul hoonestusalal on kaitstav

viimistluse alla jääv vana puidust konstruktsioon ja interjöör, kui vastustaja enda seatud

tingimused miljööväärtuslike hoonestusalade „väga väärtuslikeks“ ja „väärtuslikeks“ (nagu

peahoone) hinnatud hoonete rekonstrueerimisel ütlevad selgelt, et soovitav (mitte kohustuslik)

on säilitada väärtuslik interjöör või interjööri detailid. Viimistluse alla jääva konstruktsiooni

säilitamise nõuet või soovitust ei nähtu aga NÜP-ist väärtuslike hoonete rekonstrueerimiseks

üldse. Seejuures on oluline pöörata tähelepanu vastustaja kinnitusele, mille kohaselt

väärtuslikku interjööri või selle detaile tänaseks peahoones ei esine (vastustaja seisukoha p 11:

„Seega – kaebaja lammutas kogu ainulaadse hoone interjööri /…/“.

Kehtiv haldusakt on täitmiseks kohustuslik, sealhulgas ka vastustajale. NÜP on nüüdseks kehtiv

ja vastustaja peab arvestama sealt tulenevate tingimuste, sealhulgas sellega, et NÜP näeb

siseruumides olevaga ette pelgalt soovituse säilitada sellest vaid väärtuslik. Väärtusliku hoone

rekonstrueerimisel aga erinõuded viimistluse alla jäävale vanale konstruktsioonile puuduvad

sootuks. Vanade konstruktsioonide küsimus on NÜP-ist lähtuvalt oluline vaid siis, kui hoone

on halvas seisukorras ja seda soovitakse jäädavalt lammutada (vt NÜP p 5.4.17, II kd tl 186-

189).

Järelikult, isegi kui peahoone siseruumides oleks väärtuslikke detaile (mida seal ei ole), siis

NÜP-ist tulenevalt ei oleks kaebajal mitte kohustus, vaid soovitav neid säilitada. Peahoone vanu

puidust konstruktsioone, mille ebamõistlikult ressursimahukat taastamist vastustaja aga

kaebajalt peahoone rekonstrueerimise soovist sõltumata nõuab, ei saa aga pidada väärtuslikuks

interjööriks või selle detailiks või muul viisil NÜP-ist lähtuvalt kohustuslikult säilitatavaks.

Muinsuskaitseseadus sätestatud reegleid kohaldatakse mälestistele, mitte aga kohaliku

omavalitsuse miljööväärtuslikele hoonetele. Peahoone ei ole mälestis, peahoone ei ole isegi

mitte vastustaja poolt „väga väärtuslikuks“ hinnatud, vastustaja hinnang peahoonele on

„väärtuslik“ . Seejuures on oluline rõhutada, et ka range riikliku kaitse all oleva mälestise puhul

(mida peahoone ei ole), mille rekonstrueerimiseks ja korrashoiuks on võimalik saada riigilt

toetust, on kohus (RKHKo 3-19-1841, p 18) värskelt juhtinud tähelepanu sellele, et isiku

kohustused mälestise korrashoiul ja säilitamisel ei tohi olla siiski ülemäärased, need peavad

olema proportsionaalsed. Vastustaja nõuet, et miljööväärtuslikul hoonestusalal asuva

väärtusliku peahoone ehitusloa väljastamise eelduseks on peahoone vanade ja seenetanud

puidust konstruktsioonide taastamine, ei saa pidada proportsionaalseks. Arvestades, et

peahoone ei ole mälestis, on tegemist selgelt ülemäärase nõudmisega vastustaja poolt.

4.11. Kaebaja märgib, et poolte vahel ei ole vaidlust ka selles, et vastustaja andis ise juba 2008.a

uuringuga peahoonele väärtushinnangu „väärtuslik“, mitte „väga väärtuslik“, mis oleks

miljööväärtuslikul hoonestusalal kõrgeim hinnang. Pole välistatud, et juba 2008.a tingis

vastustaja poolt peahoonele sellise hinnangu andmise asjaolu, et vastustaja hinnangul oli

peahoone tehniline seisukorda juba siis, 13.a tagasi „rahuldav“ (Lisa 3, II kd tl 191 ja selle

pöördel) mitte „hea“ või „väga hea“.

Ilmselt just seetõttu, et peahoone ei olnud vastustaja hinnangul piirkonna, ajastu, stiili, arhitekti

loomingu või ehitise tüübi silmapaistev näide (mis vastaks väärtushinnangul „väga väärtuslik

hoone“, Lisa 1, II kd 186-189), ei teinud vastustaja 2008.a Muinsuskaitseametile ettepanekut

peahoonet kaitse alla võtta (vastustaja seisukoha p 11) ja selleks ei avaldanud soovi ka

Muinsuskaitseamet ise. Vastustaja on 2019.a Muinsuskaitseametile taotlust tehes eeltoodut

tegelikult ka ise kinnitanud „Hoone algupärane välisilme on mõnevõrra moonutatud väiksemate

juurde- ja ümberehitustega, lisandunud on verandad. Funktsionalistlikule hoonele omased

stiilitunnused on tänaseni loetavad ning hoone on säilitanud tervikliku välisilme. Interjööride

kujundus on tugevas kontrastis oma ajastu kontekstis moodsa funkvilla esteetikaga“. Teisisõnu

peahoone puhul on tegemist ühega paljudest-paljudest Nõmme miljööväärtuslikul

hoonestusalal asuvatest väärtuslikest hoonetest.

Kaebaja on seisukohal, et vastustaja tegi selle taotluse 2019.a Muinsuskaitseametile vaid

seetõttu, et survestada kaebajat taastama halvas seisukorras olev ja seenetanud peahoone

konstruktsioon, mille taastamine vastustaja nõutud viisil ebamõistlikult kulukas on ja ei anna

kaebajale kindlustunnet, et ohtlikud seened mõne aja möödudes taas peahoones võimust ei

võtaks.

Kuna kaebaja ei pidanud otstarbekaks sellise ebaproportsionaalse ehitusliku tingimusega

nõustuda, siis vastustaja kaebajale ehitusluba ka ei andnud. Vastustaja eelkirjeldatud tegevus

on selge näide avaliku võimu omavolist ja selle tulemusena tekkinud suvaotsusest keelduva

otsuse näol.

Ei tundu mitte kuidagi põhjendatud nõuda veel ühte ekspertiisi olukorras, kus vastustaja ise 13

aastat tagasi peahoone ehitustehnilist seisukorda vaid „rahuldavaks“ pidas ning I ekspertiis ja

ligi 10.a möödumise järgselt tehtud II ekspertiis ja seeneuuring kinnitavad veenvalt, et

peahoone, mis ei ole mõnda aega kasutuses olnud, ehitustehniline seisukord ei ole paremaks

läinud. Ekspertiis, mis väidab vastupidist, ei saa olla usaldusväärne.

Kaebaja peab vajalikuks rõhutada, et vastustaja väide, nagu tahaks kaebaja peahoone asemele

maketti ehitada, on väga pahatahtlik.

4.12. Kokkuvõtvalt on vastustaja eksinud EhS mõistete sisustamisel, lugedes ainsaks

lubatavaks peahoone rekonstrueerimise viisiks tegevust, mis tegelikult vastab EhS § 4 lg 3

tähenduses ehitise remondi või restaureerimise mõistele. Lisaks on vastustaja lammutamise

mõiste seadnud meelevaldselt sõltuvusse sellest, kas kavandatud tegevus vastas üldplaneeringu

nõuetele ja neile vastustaja poolt antud tõlgendusele.

Eksimus lammutamise ja rekonstrueerimise mõistete sisustamisel on vaidlusaluse keelduva

otsuse õiguspärasuse seisukohalt määrava tähtsusega. Vastutaja üheks peamiseks kaalutluseks

ehitusloa taotluse rahuldamata jätmisel oli, et peahoone lammutamine oleks vastuolus avaliku

huviga (EhS § 44 p 11). Vastustaja seisukoht, nagu hoone seisukorra väljaselgitamiseks oleks

vajalik täiendava ekspertiisi koostamine, tugineb samuti arusaamale, et kaebajad soovivad

hoone lammutada, mitte seda rekonstrueerida. Vastavalt ka vastustaja 21.10.2021

menetlusdokumendi p-s 13.1 viidatud NÜP seletuskirja punktile 5.4.17 on TLPA-l õigus tellida

vajaduse korral täiendav tehniline ekspertiis selleks, et otsustada lammutamise võimalikkus.

Olukorras, kus kaebajad ei soovi peahoonet lammutada, puudub alus ka täiendava ekspertiisi

järele.

Vastustaja on seega keelduva otsuse tegemisel tuginenud asjakohatule kaalutlusele, mistõttu

pole võimalik veenduda otsuse ratsionaalsuses ja see tuleks tühistada (vt vrdl Riigikohtu otsust

asjas 3-17-563, p 12).

4.13. Kaebaja rõhutab, et miljööväärtuse kaitse huvi ei anna alust nõuda hoone mittenähtavate

kandekonstruktsioonide säilitamist.

Planeerimisseaduse

seletuskirjas

(Kättesaadav

internetis:

https://www.riigikogu.ee/tegevus/eelnoud/eelnou/fc811573-8339-4f19-8064-

9679fd001f43/Planeerimisseadus ) on miljöö ja miljööväärtuse mõistet selgitatud läbi inimtaju

ja tunnetuse. Seletuskirja lk-l 37 on selgitatud, et: „Kuna keskkond ei ole vaid väline nähtus,

vaid sisaldab inimest, on ka miljöö seotud inimese tunnetusega. Keskkonna tunnetus sõltub

vaataja kogemustest, teadmistest, väärtustest, kultuurilisest taustast, ootustest ja vajadustest“.

Miljöö ja miljööväärtus on seega seotud nende väärtustega, mida inimesel on võimalik vahetult

oma meeltega (ennekõike nägemismeelega) tajuda.

Mõistlikku vaidlust ei saa olla selles, et ühelgi inimesel ei ole võimalik meeltega vahetult tajuda,

millisest materjalist on ehitatud hoone välisviimistluse alla jäävad kandvad konstruktsioonid.

Seega ei ole kohalikul omavalitsusel pädevust PlanS § 75 lg 1 p 16 sätestatud ülesande täitmisel

määrata, et miljööväärtuslike alade ja üksikobjektide kaitse- ja kasutustingimuste hulka kuuluks

tingimus säilitada lisaks hoonete meeltega vahetult tajutavale välisilmele ka viimast mitte

mõjutavaid hooneosi, nt hoone kandvaid konstruktsioone. Kaebajad selgitasid, et selle poolest

erinevad miljööväärtuslike hoonete ning muinsuskaitsealade kaitse. Vastustaja viimasest

menetlusdokumendist ilmneb, et vastustaja jätkuvalt ei mõista seda erisust või ei soovi seda

mõista.

Samuti ei ole inimestel võimalik oma meeltega tajuda või tunnetada „ajaloolist väärtust“,

millele vastustaja oma viimases menetlusdokumendis viidanud on.

Eeltoodud arusaamast lähtub ka NÜP, mille seletuskirja ptk-s 5.3. on sõnastatud üldplaneeringu

eesmärk miljööväärtuslike alade kaitse osas. Eesmärgiks on seletuskirja kohaselt „määrata

miljööväärtuslike

hoonestusalade

piirid

ning

ühtselt

mõistetavad

kaitse-

ja

kasutamistingimused, et oleks tagatud nende alade tervikliku miljöö väärtustamine ja säilimine

ning hoonete ja rajatiste keskkonda sobilikul viisil uuendamine“. NÜP seletuskiri defineerib

miljööd ja miljööväärtuslikke hoonestusalasid läbi 4 teguri – haljastuse osakaal ja paiknemine,

tänavavõrk ja kruntide struktuur, hoonestuse mahud ja paiknemine ning olemasolevad

väärtuslikud hooned.

Puudub vaidlus, et antud juhul ei ole peahoone rekonstrueerimine seotud ühegagi kolmest

esimesest eelnimetatud tegurist. Väärtuslike hoonete osas eristatakse kolme tüüpi – väga

väärtuslik, väärtuslik ja miljööväärtuslik. Kõigi väärtuslike hoonete tüüpide juures on NÜP

seletuskirja lk-l 51 kaitstava väärtusena välja toodud arhitektuurset lahendust (maht, vormikeel,

ümbruskonna ilme kujundamine või terviklikku ilmesse sobitumine, väliste detailide

olemasolu). NÜP seletuskirja ptk-s 5.3. ei ole (kooskõlas PlanS regulatsiooniga) kordagi

viidatud, et miljööväärtuse kaitse eesmärgiks oleks säilitada hoone kandvad konstruktsioonid

vms väärtused, mida ei ole võimalik meeltega (ennekõike nägemismeelega) vahetult tajuda.

Eeltoodud põhjustel tuleb NÜP seletuskirja ptk-des 5.4. ja 5.5. sätestatud tingimusi sisustada ja

tõlgendada selliselt, et need on seotud ainult hoone välisilme ja arhitektuurse lahendusega.

Vastustaja tõlgendus, nagu hõlmaks seletuskirja p-s 5.5.1. sätestatud hoone algupärase

substantsi säilitamise nõue ka viimistluse alla jäävaid kandvaid konstruktsioone, on

meelevaldne ning vastuolus nii PlanS regulatsiooni kui NÜP seletuskirjas välja toodud

miljööväärtuse kaitse eesmärgiga. Viimasele viitab ka seletuskirja p 5.5.1. 2. lause ja järgnevad

laused, mis täpsustavad nimetatud tingimust ning on seotud vaid hoonete välisilme

säilitamisega.

Täiesti asjassepuutumatud on vastustaja vastuses kaebusele tehtud viited sellele, et hoone

restaureerimisel tuleb kasutada traditsioonilisi, mitte tänapäevaseid ehitusmaterjale ning

restaureerimise mõiste alla mahuvad vaid teatud liiki tegevused. Viide ilmestab taaskord juba

eelnevalt väljatoodud vastustaja poolset eksimust EhS mõistete sisustamisel ehk

restaureerimise/remondi ning rekonstrueerimise mõiste tähenduste samastamist.

Eeltoodud põhjustel on vastustaja ekslikult leidnud, et miljööväärtuse kaitseks on vajalik ka

hoone kandvate, viimistluse alt mittenähtavate konstruktsioonide säilitamine. Tegemist oli ühe

peamise kaalutlusega, millest lähtuvalt pidas vastustaja vajalikuks täiendavat ekspertiisi ning

tegi EhS § 44 p-le 3 viidates keelduva otsuse. Seetõttu on tegemist olulise kaalutlusveaga,

millest tingitult tuleb keelduv otsus tühistada.

Lisaks eeltoodule peavad kaebajad oluliseks rõhutada 02.03.2021 vastustaja seisukoha p-s 11

toodud etteheitega („Seega – kaebaja lammutas kogu ainulaadse hoone interjööri /---/“) seoses,

et peahoone viimistluskonstruktsioonide eemaldamise nõue tuli muuhulgas ka vastustajalt

endalt (II kd tl 14-23). Kaebajad rõhutavad, et nemad on tegutsenud heas usus eesmärgiga

peahoone rekonstrueerida, et see uuesti kasutusele võtta.

4.14. Kaebajad on tutvunud esmase eksperthinnanguga tarinditele (edaspidi esmane hinnang).

Olulisimana nähtub esmasest hinnangust, et juba 1984. aastal koostatud „Kapitaalremondi

tehniline tööprojekti“ (edaspidi 1984. a projekt) kohaselt oli põhihoone:

(i) puittarinditel juba pruunmädaniku kahjustusi;

(ii) välisseinte füüsiline kulum juba 35%; ja

(iii) vahelagede kulum juba 50%.

Mõlemad eksperdid on seisukohal, et kahjustuste ulatus on tänaseks tõenäoliselt suurem, sest

1984. a projektis ei kajastunud peahoone olulised deformatsioonid ja pehastumise kolded, mis

on tuvastatud hiljem. Ekspertide seisukohta, et 38.a tagasi tehtud projektiga võrreldes on

kahjustuste ulatus tänaseks laiaulatuslikum, kinnitavad nii I kui II ekspertiis ning seeneuuring,

mis peahoone kandekonstruktsioonide restaureerimist majanduslikult mõistlikuks ei pea.

Oluline on esmasest hinnangust ka asjaolu, et mõlemad eksperdid on põhihoone olulistes

kandkonstruktsioonide puhul jaatanud, et:

(i) välisseintest alla poole tuleks igal juhul asendada;

(ii) siseseinu on mädanikukahjustuse tõttu vaja samuti olulises ulatuses asendada;

(iii) soklile toetuvad vahelaed tuleb täielikult asendada; ja

(iv) katusekonstruktsioonide asendamine ei ole võimalik ega otstarbekas.

Teisisõnu, ekspertide hinnangul tuleb valdavas osas peahoone kandekonstruktsioon igal juhul

asendada. Mõlemad eksperdid möönnud ka, et ehitusprojektikohane lahendus soosib

tänapäevaseid tuleohutuse ja helipidavuse nõudeid, liiatigi soojapidavuse tagamist. See on

proportsionaalsuse hindamisel kaalukas argument.

Mõlemad eksperdid on küll viidanud, et tavapraktikas oleks peahoonet võimalik restaureerida,

säilitades olemasolevaid tarindeid, kuid on ka selgitanud, et selle üle otsustamisel tuleb mh

lähtuda ka omaniku soovidest (kavandatav kasutus) ja majanduslikust mõistlikkusest. Juhul,

kui omanik sooviks peahoonet restaureerida, olemasolevaid tarindeid võimalikult suures

ulatuses säilitades, siis oleks selleks eelnevalt vaja avada tarindeid ja teostada täiendavaid

uuringuid. Eksperdid on selgitanud, et „Täiendavaid uuringuid on mõistlik ja vajalik teha

sellisel juhul, kui hoone kandekonstruktsioone planeeritakse ka tulevikus säilitada“. Tuginedes

nii I kui II ekspertiisile ja seeneuuringule, on kaebaja hinnangul usutav, et peale täiendavate

kulukate uuringute läbiviimist kahaneks säilitamisvõimalusega kandekonstruktsiooni osa

veelgi.

Seega, vastavalt I ja II ekspertiisile, seeneuuringule ning esmasele hinnangule tuleb oluline osa

peahoone kandekonstruktsioonidest igal juhul asendada. Kuivõrd kandekonstruktsioonid tuleb

asendada ning ehitusprojektikohane lahendus aitab kaasa tänapäevastele nõuetele vastava

ehitise püstitamisele, puudub omanikul huvi peahoone kandekonstruktsioone säilitada ja selle

tarbeks uusi konstruktsioonide avamisi ja täiendavaid uuringuid läbi viia. See ei ole

majanduslikult mõistlik ega põhjendatud.

Olemasolevate kandekonstruktsioonide restaureerimise nõue ei ole ka proportsionaalne

arvestades, et peahoone puhul on tegemist miljööalal asuva väärtusliku hoonega, mitte

muinsuskaitsealuse või väga väärtusliku hoonega. Lisaks varasemalt menetlusdokumentides

selgitatule

kinnitab

peahoone

kandekonstruktsiooni

restaureerimise

nõude

ebaproportsionaalsust ka esmases hinnangus kajastatud, vastustaja miljööalade spetsialisti,

Sabina Kauksi seisukoht. S. Kauksi hinnangul oleks isegi lubatav peahoone välisilme

mõningane muutmine.

Olukorras, kus isegi vastustaja poolt on lubatav muuta peahoone välisilmet, mis miljööala

põhiväärtuse kujundab, ei ole proportsionaalne nõuda kaebajatelt olulises ulatuses kõlbmatu

kandekonstruktsiooni restaureerimist. Kandekonstruktsiooni restaureerimine ei ole miljööalal

isegi visuaalselt tajutav.

Kaebaja juhib taas tähelepanu Riigikohtu seisukohale seoses muinsuskaitsealuse ehitisega

(käesolevas vaidluses ei ole tegemist aga mitte muinsuskaitsealuse, vaid miljööalal asuva

väärtusliku ehitisega): „Isiku kohustused mälestise korrashoiul ja säilitamisel ei tohi olla siiski

ülemäärased /---/ Üldistes huvides toimuva kultuuripärandi kaitse ja omaniku õiguste riive

vahel tuleb leida tasakaal“. (RKHKo nr 3-19-1841) Kaebajad paluvad viidatud lahendis

sedastatud Riigikohtu juhist asja lahendamisel arvesse võtta.

Tulenevalt eelnevast on kaebajad seisukohal, et kandekonstruktsioonide säilitamine ei ole

põhjendatud ega proportsionaalne. Kaebajate seisukohta toetavad nii I ja II ekspertiis,

seeneuuring, esmane hinnang kui ka Riigikohtu juhised.

4.15. Kaebaja palub hüvitada menetluskulud so riigilõiv summas 30 eurot, lepingulise esindaja

kulu 7431,25 eurot ja eksperdi tasu summas 570 eurot kokku summas 8031,25 eurot vastavalt

menetluskulude nimekirjale (III kd tl 46-59).

VASTUSTAJA SEISUKOHT

5. Vastustaja on seisukohal, et kaebus on põhjendamatu ning palub jätta kaebuse rahuldamata.

Vastustaja ei nõustu kaebaja esitatud kaebusega järgmistel põhjendustel.

5.1. Tallinna üldplaneeringu (kehtestatud Tallinna Linnavolikogu 11.01.2001 määrusega nr 3)

maakasutusplaani kohaselt jääb Hiiu-Maleva tn 13 kinnistu väikeelamute juhtotstarbega alale,

mis on põhiliselt ühepere- ja ridaelamutele, samuti üksikutele väiksematele 3–4 korruselistele

elamutele mõeldud ala, kus võib paikneda elamupiirkonda teenindavaid asutusi ja väiksemaid

kaubandus-teenindusettevõtteid. Lisaks paikneb Hiiu-Maleva tn 13 kinnistu kehtiva Tallinna

üldplaneeringu kohasel miljööväärtuslikul hoonestusalal, kus hoonete projekteerimisel tuleb

järgida väljakujunenud hoonestuslaadi ja struktuuri. Üldplaneeringu seletuskirja punkti 10

kohaselt käsitletakse miljööväärtuslike piirkondadena alasid, kus on ajalooliselt välja

kujunenud ühtne, kindlatele kriteeriumitele vastav hoonestus, tänavatevõrk ja haljastus, mille

kvalitatiivne tase ja konkreetsele alale iseloomulik hoonestusviis ja keskkond väärivad

säilitamist.

Selleks

töötatakse

välja

mitmesugused

reguleerivad

dokumendid

(tsoneerimisskeem, ehitusmäärus jne), mis määratlevad ehitustegevust antud piirkonnas,

eesmärgiga säilitada konkreetsele alale iseloomulik hoonestusviis ja keskkond.

Tallinna üldplaneering annab käesolevale alale üldised kasutustingimused. Samas sätestatakse

miljööväärtuslike aladele ehitustingimuste ja projekteerimistingimuste andmise aluseks olevate

tingimuste andmine läbi teiste dokumentide. Mistõttu annabki Tallinna üldplaneeringule

täpsustavad tingimused Tallinna Linnavolikogu 04.05.2017 otsusega nr 47 vastuvõetud NÜP.

Vastuvõetud NÜP kohaselt asub Hiiu-Maleva tn 13 kinnistu miljööväärtuslikul hoonestusalal

ja väikeelamute juhtotstarbega alal, kus võivad paikneda väikeelamud (kuni 6 korteriga),

lähipiirkonda teenindavad kaubandus-, teenindus-, lastehoiu ja vaba aja harrastusega seonduva

ettevõtted ning asutused, samuti mängu- ja spordiväljakud.

Vastuvõetud NÜP eesmärk on suunata Nõmme linnaosa arengut selliselt, et siin säiliks ka

edaspidi algse metsalinna (loodusliku männimetsaga ümbritsetud hoonetega linnaosa) miljöö

ning anda linnaosa iseärasusest tulenevaid põhimõtteid ja nõudeid planeerimise ja ehitamise

osas. Lisaks väärtuslikule kõrghaljastusele on Nõmme miljööväärtusliku hoonestusala

säilimiseks oluline säilitada ja korrastades ka maksimaalselt palju miljööväärtuslikke,

väärtuslikke ja väga väärtuslikke ajaloolisi hooneid. Linnaosa üldplaneeringus sätestatud

ehituslike tingimuste järgimine on oluline eeldus hea ehitustava kujunemiseks, et võimalikult

väheste muudatustega alles hoida Nõmme ajaloolise linnaosa miljööd.

Vastuvõetud NÜP sätestatud nõuded ei ole uued – tegemist on Tallinna üldplaneeringust

kaalumise teel tuletatud nõuetega, mida TLPA praktikas rakendab. Vastuvõetud NÜP-i on need

kokku koondatud ja selgelt lahti kirjutatud. Kohalikul omavalitsusel ei ole keelatud võtta

arvesse asjakohaseid mittesiduvaid dokumente, sh koostamisel oleva kõrgema astme

planeeringu eesmärke. Avalik haldus peab vältima vastuolulist tegutsemist. Kaalutlusõiguse

teostamisel ei tule arvestada üksnes õigusaktidega, vaid kõigi oluliste asjaolude ja

dokumentidega (Haldusmenetluse seadus (HMS) § 4 lg 2, RKHKo 20.03.2014 otsus asjas nr 3-

3-1-87-13). Arvestades Tallinna üldplaneeringu üldistusastet, kajastuvad Nõmme piirkonna

tänased olud ja vajadused kõige paremini vastuvõetud NÜP-s. Seega tuleb Hiiu-Maleva tn 13

kinnistul paikneva hoonestuse kaalutlusõiguse läbiviimisel hinnata ka taotletava vastavust

vastuvõetud NÜP-le, millega omakorda kehtestamisel täpsustatakse Tallinna üldplaneeringut.

Nõmme linnaosa üldplaneeringu koostamise raames on teostatud TLPA ja Tallinna

Kultuuriväärtuste Ameti tellimusel arhitektuuriajaloolised inventeerimised Nõmme hoonete

kohta, mille tulemusel on Hiiu-Maleva tn 13 kinnistul olev elamu hinnatud juba aastal 2008

arhitektuurselt ja linnaehituslikult väärtuslikuks. Vastuvõetud NÜP kohaselt on väärtuslik

hoone märkimisväärne arhitektuurinäide, mis võib olla nii ilmekas miljööline hoone kui ka

miljööst erinev, kuid siiski arhitektuurselt silmapaistev hoone.

NÜP miljööväärtuslike hoonestusalade kaardil (kaebuse lisa 3, I kd tl 21) on Hiiu-Maleva tn

13/1 peahoone märgitud väärtusliku hoonena, Hiiu-Maleva tn 13/2 kõrvalhoone aga

miljööväärtuslikult vähemväärtusliku hoonena. Hiiu-Maleva tn 13 asub kaardi kohaselt NÜP

kehtestamise järel miljööväärtuslikul tuumikalal. NÜP seletuskirja (kaebuse lisa 4, I kd tl 22-

77) ptk 5.2.1. kohaselt:

a) on kavandatavate kaitse- ja kasutustingimuste eesmärgiks miljööväärtuslike hoonestusalade

kui ajalooliselt väljakujunenud linnaehituslike tervikute ja neid kujundavate ehitiste,

kinnistustruktuuri, maastikuelementide ja teiste linnaruumi elementide väärtustamine ja

säilimine (seletuskirja lk 36);

b) tuumikalal peavad maksimaalselt säilima alale iseloomulikud linnaehituslikud tunnused

(hoonestus- ja krundistruktuur, linnaruumi elemendid jms) (seletuskirja lk 37);

c) tuumikalal asuvad väärtuslikud hooned peab säilitama ning restaureerima või remontima

need kaitse- ja kasutamistingimustest lähtudes. Ehitiste hooldamisel, restaureerimisel või

remontimisel tuleb järgida ajalooliselt väljakujunenud arhitektuuritraditsioone. Hoonete

rekonstrueerimisel ja laiendamisel peab tulemus olema arhitektuurselt sobiv ja terviklik

(seletuskirja lk 37-38).

Seega nn maketi rajamine ei vasta vastuvõetud NÜP-s sätestatud tingimustele, mille kohaselt

tuleb järgida ajalooliselt väljakujunenud arhitektuuritraditsioone – arhitektuuritraditsiooniks on

ka nimetatud ajastu ehitusviisi järgmine, mitte pelgalt väliselt sarnase või samasuguse ehitise

rajamine. Ehitusviis on see, mida kaebaja ei suuda või ei taha järgida – see tähendakski, et

tuleks hinnata piirde- ja kandekonstruktsioonide seisukorda ning üksnes kehvas seisukorras

piirde- ja kandekonstruktsioon asendada uuega.

5.2. Kaebaja leiab, et isegi juhul kui kavandatav isegi kui kavandatav ehitustegevus peahoones

oleks kvalifitseeritav lammutamisena, ei oleks see vastuolus olulise avaliku huviga EhS § 44 p

11 tähenduses, kuna see ei kahjusta miljööväärtust. Selline seisukoht on väär, NÜP seletuskirjas

on selgelt sätestatud, et miljööväärtuslikul alal ei tohi ehitustegevus minna vastuollu algsete

hoonestus- ja ehitustavadega. Soodustada tuleb ala terviklikkuse säilimist ja taastamist (vt

seletuskirja lk 51).

NÜP seletuskirja p 5.6 alates leheküljest 54 on sätestatud Üldised tingimused hoonete

rekonstrueerimiseks, punktis 5.6.1. on sätestatud: „Säilitada võimalikult palju hoonete

algupärast substantsi ning kasutada traditsioonilisi ehitus- ja viimistlusmaterjale. Säilitada või

vajaduse korral restaureerida hoonete algupärane arhitektuurne välisilme, lähtudes säilinud

detailidest, arhiiviandmetest, sama arhitekti või ajastu analoogidest. Säilitada ja vajaduse korral

taastada fassaadi algne voodrilaud või krohvitüüp, fassaadi dekoratiivsed detailid, algupärased

välisuksed, varikatused, akende profileeritud piirdelauad jms detailid. Uuendamisvajaduse

korral teha detailid samast materjalist, samade mõõtude ja profiilidega. Restaureerimine

üldplaneeringu tähenduses on parandus- või viimistlustöö, millega tagatakse ehitise või selle

osade algupärase arhitektuurse seisundi säilimine, eemaldades vajadusel väheväärtuslikke ja

ilmet rikkuvaid elemente ning kihistusi ja taastades puuduvad, väga kulunud ja katkised osad

algupärasel moel.“

Lisaks on sätestatud üldplaneeringu seletuskirjas hoonete rekonstrueerimise kohta kirjas, et

„Täpsemate juhiste osas konsulteerida TLPA piirkonna arhitekti, miljööalade spetsialisti või

Nõmme linnaosa arhitektiga.“ Antud juhul ongi kaebajale informatsiooni andnud TLPA

miljööalade peaspetsialisti Kristiina Liinak, kes on vaieldamatult spetsialist Nõmme

miljööalade osas. Seda olenemata asjaolust, et kaebaja on ka TLPA ametkonda tervikuna

kahtluse alla seadnud justkui nagu puuduks TLPA-l üldse pädevus hinnata Tallinna linna

ehitus- ja planeerimisalaseid asjaolusid või seada tingimusi (vt ka lisa 2, II kd tl 24-31).

5.3. Kaebaja väidab, et tema tegevus on rekonstrueerimine vastavalt EhS § 4 lg-le 3. EhS § 4

lg 3 p-s 2 on sätestatud, et ehitise ümberehitamine on eelkõige ehitamine, mille käigus

muudetakse ja asendatakse hoone kande- ja jäigastavaid konstruktsioone.

17.07.2015 vastu võetud majandus- ja taristuministri määrus nr 97 „Nõuded ehitusprojektile“

(edaspidi määrus nr 97) § 13 lg 2 alusel olenemata esitatud ehitusprojekti staadiumist, annab

pädev asutus ehitusprojektile hinnangu lähtudes eelprojektile esitatavatest ja 3. peatüki

nõuetest. Tallinna Linnaplaneerimise Amet on pädev asutus andmaks hinnanguid

ehitusprojektile, kuivõrd ameti pädevuses on linnavolikogu poolt kehtestatud ameti

põhimääruse kohaselt ehituslubade andmine. Määrus nr 97 § 14 lg 2 p 3 sätestab, et ehitusloa

taotlemisel esitatava ehitusprojekti osaks on ehitise konstruktsioon – seega on vastustaja pädev

hindama „hoone välisilme taha jäävaid substantse“.

Tulenevalt ehitusprojekti seletuskirjast ja ehitusprojekti joonisest on amet seisukohal, et Hiiu-

Maleva tn 13 kinnistu rekonstrueerimise näol on tegemist hoopis väärtusliku hoone

lammutamisega ja uue hoone püstitamisega. Hiiu-Maleva tn 13/1 hoone rekonstrueerimisel

säilitatakse vaid sokli müüritis ning olemasolevale soklile uue hoone ehitamist ei saa käsitleda

rekonstrueerimisena, vaid selline ehitustegevus on käsitletav uue hoone ehitamisena. EhS § 4

lg 4 selgitab ehitise ümberehitamise ehk taastamise ja ehitise püstitamise erinevust juhul, kui

sellele eelneb ehitise lammutamine. Lammutamise all käsitletakse olukorda, mille käigus ehitis

eemaldatakse/likvideeritakse osaliselt või täielikult. Juhul kui lammutamise eesmärgiks on

ehitada lammutatud ehitise asukohale olemuslikult uus ehitis, on tegemist ühe ehitise

lammutamise ja teise ehitise ehitamisega. Kui lammutamise eesmärk on ehitada lammutatud

ehitise asukohale sellega olemuslik sarnane ehitis, võib seda käsitleda ehitise

ümberehitamisena. Ehitis on olemuslikult sarnane, kui selle kasutusotstarve, arhitektuuriline

lahendus ja maht ei muutu. Esitatud ehitusprojektis kavandatuga muutub nii arhitektuuriline

lahendus kui maht. TLPA-le esitatud ehitusprojekti lahenduse puhul ei ole tegemist ehitise

rekonstrueerimisega, vaid püstitamisega, milleks puudub kehtiv detailplaneering. Samuti –

vastustaja eesmärk on ajaloolist hoonet säilitada ja võimalusel rekonstrueerida.

Käesoleval juhul ei ole kaebaja esitanud ehitusprojektiga piisavalt tõendeid, mis näitaksid, mis

põhjusel ja milliseid konkreetseid hoone kande- ja jäigastavaid konstruktsioone muudetakse ja

asendatakse. Kaebaja püüab väita, nagu puuduks vastustajal õigus sellist infot nõuda, kuna

tegemist on ju hoone välisilme taha jääva substantsiga, selline kaebaja seisukoht on, nagu

eespool selgitatud, väär. Vastustajal on igal juhul, olenemata miljööväärtusliku ala (antud juhul

tuumikala) olemasolust, õigus nõuda teavet ehitusprojektis kirjeldatud konstruktsioonide

asendamise ja muutmise kohta, samuti on vastustajal õigus anda hinnangut ka arhitektuuri kui

hoone sisemise konstruktsiooni kohta, mitte piirduda ainult välislahendusega nagu väidab

kaebaja.

Vastustaja ei vaidle kaebaja seisukohaga, et osad kande- ja jäigastavad konstruktsioonid

võivadki potentsiaalselt olla halvas ehitustehnilises seisukorras ja erinevate seenhaiguste poolt

kahjustatud (nagu näitavad ka ekspertiisid), kuid vastustaja õigus ja kohustus tulenevalt

avalikust huvist on välja selgitada selliste kahjustatud puitkonstruktsioonide ulatus ning anda

juhised edasiseks tegevuskavaks. Siiski soovib vastustaja selgitada, et kaebaja esitatud auditi,

ekspertiis II (vt ka kaebuse lisa 10, OÜ EstKONSULT Töö nr 19-097 ELAMU Hiiu-Maleva

13/1, Nõmme linnaosa, Tallinn. Ehituskonstruktsioonide audit, I kd tl 100-298) kohaselt on

püstprussidest seinte korrastamine teoreetiliselt võimalik ja ka praktiliselt teostatav. Auditi

punktis 4 on öeldud: „/…/Seega on tehniliselt võimalik kõik hoone konstruktsioonid ajutiselt

toestada ning seejärel lammutada mädaniku ja seeneniidistiku poolt kahjustatud hooneosad ja

asuda alles jäetavaid konstruktsioone kas tugevdama või asendama/…/“. Auditi punktis 5 on

öeldud: „/…/Hoone olemas olevate konstruktsioonide osaline säilitamine on tehniliselt

võimalik, kuid majanduslikult ja kasutuseesmärki silmas pidades ebamõistlik /…/“. Seega on

antud hoone puhul vähemalt kahtlus, et tegelikkuses ei ole vaja kogu hoonet lammutada.

Kaebaja heidab vastustajale ette, et TLPA nõuab üha uusi ja uusi uuringuid. Tegelikkuses ei

nõua TLPA uusi ja uusi uuringuid, vaid nõuab ühte uuringut – sellist, mis näitaks varasemate

uuringute kahjustuste ulatust ning annaks hinnangu – kas hoone on vaja lammutada (ja

potentsiaalselt taastada või ehitada olemuslikult uus ehitis, vt ka EhS § 4 lg 4) või on võimalik

olemasolevat hoonet rekonstrueerida. Konkreetselt sellist uuringut praegu läbi viidud ei ole.

Asjakohase uuringu puudumine ja asjaolu, et kaebaja soovib hoonet lammutada, mitte

rekonstrueerida ongi viinud ehitusloa andmisest keeldumiseni. Kaebaja on tegelikkuses aru

saanud vajaliku uuringu puudumisest – nimelt, kaebuses väidab kaebaja ekslikult nagu „TLPA

nõutud täpsem kaardistus puitkonstruktsioonide seisukorrast ei muudaks seniste uuringute

järeldusi. TLPA nõutud täpsem uuring tekitaks seega küll kaebajatele täiendavaid ja olulisi

lisakulutusi, ent ei annaks menetluse läbiviimiseks olulist, vajalikku lisainfot.“. Selline

seisukoht ei ole paraku õige, kaebaja ei saa ette teada potentsiaalse vajaliku uuringu tulemusi,

seega on tervikuna väär ka kaebuses toodud seisukoht, nagu oleks kaebaja teinud kõik

ehitusprojekti koostamiseks nõutavad uuringud.

5.4. Tallinna üldplaneeringu p 2.1 käsitleb Tallinna territoriaalse arengu põhiseisukohti (lisa

15, II kd tl 175). Tallinna üldplaneeringust tulenevalt seisneb kultuuripärandi säilimise eesmärk

Tallinna ajaloolise eripära säilitamises ja kestvuses, samuti rõhutatakse vajadust säilitada kõik

loodus- ja muinsuskaitsealad ning kaitsealused üksikobjektid, määratletakse miljööväärtuslikud

piirkonnad ajaloolistes puitasumites, sh Nõmmel. Tallinna üldplaneeringu p 3.10 käsitleb

kultuuripärandi ja loodusväärtuste kaitset (lisa 16, II kd tl 176) – kultuuriväärtusega ajaloolise

linnakeskkonna ja seda kujundavate ehitiste säilimine on oluline avalik huvi ning

miljööväärtuslikul hoonestusalal paikneva väärtusliku hoone lammutamine on vastuolus

avalike huvidega. Seega – kaebaja tegevus on vastuolus avaliku huviga.

Vastustaja selgitab, et on avaliku huvi hindamisel keeldumise otsuses lähtunud Tallinna

üldplaneeringust, mitte NÜP-st nagu püüab kaebaja tervikuna väita kaebuses. Vastustajal on ka

seadusest tulenev kohustus avalikku huvi kaitsta – EhS § 8 sätestab, et ehitise ja ehitamise

ohutus hõlmab ka kultuuriväärtuse kaitset.

5.5. Kaebaja väidab, nagu ei oleks TLPA puitkonstruktsioonide säilitamise nõue sobiv meede,

kuna sellisel viisil peahoonet rekonstrueerides muutuks oluliselt selle välisilme. Kaebaja viitab

lisaks asjaolule, et kuigi ehitustehniliselt oleks peahoone puidust konstruktsioone mingis osas

võimalik säilitada, muudaks peahoone kaasaegsetele nõuetele vastavusse viimiseks vajalik

peahoone täiendav soojustamine oluliselt selle välisilmet (paari sentimeetrise etteastega sokkel

muutub umbes 200 mm tagasiastega sokliks /…/). Omakorda viitab kaebaja kaebuse lisale 10

leheküljele 13 ehk II ekspertiisile. Vastustajale näib, et II ekspertiis ei selgita piisavalt väidet,

et sokkel muutub 200 mm tagasiastega sokliks– ehitustehniliselt ja ehitusfüüsika aspektist on

tänapäeval võimalikud ka energiatõhusad lahendused, mis on paksuselt õhemad, kui auditis

välja pakutud lahendus. Auditi ei selgita piisavalt, miks peaks sokkel muutuma just 200 mm

tagasiastega sokliks – milline on see ehitustehniline lahendus, millele audit viitab, jääb

selgusetuks.

Kaebaja rõhutab hallitusseente äärmiselt negatiivset mõju inimeste tervisele. Ekspertiis II

selgitab samas, et „Vältimaks hallituse ja seente edasist levikut on keldrikorruse puitlagi vaja

lammutada kogu mahus. Konstruktsioonide osaline vahetamine ei ole antud situatsioonis

mõeldav. Püstprussidest seinte korrastamine on teoreetiliselt võimalik ja ka praktiliselt

teostatav. Samas eeldab see seinte alumise osa nii horisontaalvööde kui ka püstprusside alumise

otsa vahetamist-proteesimist. Vahelaed on läbi vajunud ja nende rihtimine ilma täiendavate

vahelaetalade paigaldamiseta olemas olevate vahele ei ole võimalik. Seega on tehniliselt

võimalik kõik hoone konstruktsioonid ajutiselt toestada ning seejärel lammutada mädaniku ja

seeneniidistiku poolt kahjustatud hooneosad ja asuda alles jäetavaid konstruktsioone kas

tugevdama või asendama. Eelnevat tuleb kõik katte- ja viimistluskonstruktsioonid eemaldada

selleks, et määrata kahjustatud ala ulatus.“ Seega väidab kaebaja poolt esitatud ekspertiis, et

hallitusseene äärmiselt negatiivsest mõjust on võimalik vabaneda ehitustehniliste lahendustega.

Vastustaja rõhutab, et kaebuses tehtud viited asjaolule, et tegemist ei ole muinsuskaitsealuse

hoonega, on äärmiselt küünilised, sest kaebaja pahatahtlikust hävitamisest tulenevalt ei saanud

Muinsuskaitseamet hinnata hoone väärtust riiklikuks arhitektuurimälestiseks tunnistamise

jaoks (vt lisa 8, II kd 65-67).

5.6 Vstustaja leiab, et kaebaja poolt läbi viidud ekspertiisid on jõudnud vastuolulistele

järeldustele, kus tehakse küll soovitusi hoonet rekonstrueerida, kuid kaebaja soovib sellest

hoolimata hoonet lammutada. Ekspertiisides leitakse, et rekonstrueerimine on võimalik, kuid

kallim ja töömahukam tegevus võrreldes uue hoone ehitamisega. Kuna ekspertiisid sätestavad

justkui kaks võimalust – kas kallis rekonstrueerimine või alternatiivselt – uue hoone ehitamine,

siis ongi vajalik täiendava uuringu käigus välja selgitada kahjustuste ulatus ning maht, et

hinnata – kas tegelikkuses on võimalik hoone rekonstrueerida või on majavamm levinud

niivõrd kaugele, et kahjustumine on pöördumatu ja hoone tuleks tõesti lammutada. Seejärel

saab edasise menetluse käigus hinnata, mida ja mis tingimustel nimetatud kinnistule planeerida

ja ehitada on võimalik. Kaebaja soov hoone rekonstrueerida on igati mõistetav ja

linnaehituslikult sobilik lahendus, kuid praegusel juhul soovib kaebaja rajada Nõmmele

miljööväärtuslikku

tuumikalasse

maketti,

millel

puudub

igasugune

ajalooline

arhitektuuriväärtus.

5.7. Kaebaja lammutas kogu ainulaadse hoone interjööri, põhjustades sellega hindamatu kahju

Eesti Vabariigi arhitektuuriajalukku (TLPA-l on fotod nimetatud hoone interjöörist, mis on

kättesaadavad

https://onedrive.live.com/?v=validatepermission&id=C252A2A724220013!9292&challengeT

oken=!ANppYGG2NUDt968, parooliga: Meyerimälestuseks1939). Juba ainuüksi fakt

ainulaadse arhitektuuriga hoone interjööri lammutamisest näitab vastustaja hinnangul kaebaja

pahatahtlikkust ning tegelikku soovi – lammutada ajalooline miljööväärtuslik hoone ning rajada

selle asemele makett, millel puudub igasugune ajalooline väärtus.

Käesoleval juhul soovib kaebaja ehitada maketi, mis on samas suuruses võrreldes originaaliga.

1940ndal ehitatud hoone lammutamine ja uue samasuguse ehitamine tähendabki, et originaalne

hoone asendatakse seda väliskujult jäljendava hoonega ehk maketiga.

5.8. Kuigi vastustaja on selgitanud varasemalt, et on avaliku huvi hindamisel keeldumise

otsuses lähtunud Tallinna üldplaneeringust, mitte NÜP-st, nagu püüab kaebaja väita kaebuses,

siis tänaseks päevaks on NÜP kehtestatud, kaebaja on ise omaks võtnud, et tema tegevus peab

vastama ka Nõmme üldplaneeringule ning viitab nimetatud dokumendile oma seisukohas

korduvalt. Sellest tulenevalt selgitab vastustaja oma nõuet täiendava ekspertiisi osas ning nõude

vastavust ka NÜP-le.

Vastustaja hinnangul tuleb kaitsta ka hoone viimistluse alla jäävat vana puidust konstruktsiooni.

Nõmme linnaosa üldplaneeringus on sätestatud selgelt ja üheselt mõistetavalt NÜP-i

seletuskirja p 5.4.17 ja p 5.4.18.

Seega ei saa olla poolte vahel mõistlikku vaidlust, et NÜP-is on sätestatud konkreetsed

kaalutlused, millest vastustaja lähtub. Muu hulgas on sõnaselgelt tsiteeritud kahjustuste ulatuse

hindamises olulisus p-s 5.4.7: „milline on kahjustuste ulatus ja iseloom“. Samas p-s on

sätestatud ka TLPA õigus nõuda vajadusel täiendavaid ekspertiise. Käesoleval juhul ei ole

vastustajal mingit ettekujutust, milline on varasemate ekspertiisidega tuvastatud kahjustuste

ulatus, vaid tuvastatud on vaid üksikute kahjustuste fakt.

TLPA nõuab ühte uuringut – sellist, mis näitaks kahjustuste ulatust ning annaks hinnangu – kas

hoone on vaja lammutada (ja potentsiaalselt taastada või ehitada olemuslikult uus ehitis, vt ka

EhS § 4 lg 4) või on võimalik olemasolevat hoonet rekonstrueerida. Konkreetselt sellist

uuringut praegu läbi viidud ei ole. Asjakohase uuringu puudumine ja asjaolu, et kaebaja soovib

hoonet lammutada, mitte rekonstrueerida ongi viinud ehitusloa andmisest keeldumiseni.

5.9. Vastustaja on oma 02.03.2021 menetlusdokumendis ammendavalt selgitanud, miks ei ole

kaebaja poolt läbiviidav ehitustegevus käsitletav rekonstrueerimise ega taastamisena, vaid

lammutamise ning uue samasuguse hoone (kuid „fibo plokist“, mitte puidust) püstitamisega (vt

01.08.2018 TLPA kiri II kd tl 32-34 ja ka TLPA miljööalade peaspetsialist Kristiina Liinak

06.12.2018 kiri I kd tl 79-80).

NÜP-i seletuskirja p-s 5.5. on sätestatud hoonete rekonstrueerimise üldised tingimused Nõmme

linnaosas. Muu hulgas märgitakse p-s 5.5.1. järgmist: „Võimalikult palju tuleb säilitada hoonete

algupärast substantsi ning kasutada traditsioonilisi ehitus- ja viimistlusmaterjale. Tuleb

säilitada või vajaduse korral restaureerida hoonete algupärane arhitektuurne välisilme, lähtudes

säilinud detailidest, arhiiviandmetest, sama arhitekti või ajastu analoogidest. Säilitada ja

vajaduse korral taastada tuleb hoonetüübile iseloomulik katusekattematerjal ja räästalahendus,

algne voodrilaud või krohvitüüp (räästa ehiskonstruktsioonid, sarika-talaotsad jne),

dekoratiivsed detailid (profileeritud piirdelauad, karniisid, krohviraamistused jne), algupärased

avatäited, varikatused, sademeveesüsteemid jms detailid. Uuendamise vajaduse korral tuleb

detailid teha samast materjalist, samade mõõtude, profiilide, kujunduse ja viimistlusega. Laudis

ja vooderdusdetailid peavad olema hööveldatud välispinnaga.“ Seega ei saa olla mõistlikku

vaidlust selles, et NÜP sõnaselgelt sätestab, et restaureerimisel tuleb kasutada traditsioonilisi,

mitte tänapäevaseid ehitusmaterjale.

Oluline on veel märkida, et restaureerimine üldplaneeringu tähenduses on parandus- või

viimistlustöö, millega tagatakse ehitise või selle osade algupärase arhitektuurse seisundi

säilimine, eemaldades vajaduse korral väheväärtuslikke ja ilmet rikkuvaid elemente ja kihistusi

ning taastades puuduvad, väga kulunud ja katkised osad algupärasel moel. Ei saa olla

mõistlikku vaidlust, et 1940ndatel polnud veel kergplokke eh „fibo“ plokke isegi mitte olemas,

seega ei saa puitkonstruktsiooni asendamist kergplokiga pidada kuidagi alguspärasel moel

taastamiseks.

5.10. Vastustaja märgib, et kohus ei saa jaatada või eitada, kas puitkonstruktsiooni taastamine

on vajalik või mitte, vaid kohus saab hinnata, kas vastustaja 30.12.2020 tehtud otsus, millega

TLPA keeldus kaebaja poolt taotletud ehitusloa andmisest, on õiguspärane. Keelduva otsuse

alusena tõi TLPA välja EhS § 44 p 3 (ehitusprojekt ei tugine ehitusuuringu tulemustele või on

nõutav uuring tegemata) ja p 11 (ehitise lammutamine ei vasta olulistele avalikele huvidele).

Esitatud ehitusprojektis kavandatuga muutub peahoone nii arhitektuuriline lahendus kui maht.

TLPA-le esitatud ehitusprojekti lahenduse puhul ei ole tegemist ehitise rekonstrueerimisega,

vaid püstitamisega, milleks puudub kehtiv detailplaneering. Vastustaja eesmärk on ajaloolist

hoonet säilitada ja võimalusel rekonstrueerida.

Vastustaja esitab n-ö „puust ja punaseks“ näitlikustamiseks lammutatava hoone I korruse

joonise (lisa 2, II kd tl 260), millel on punasega joonitud asendatavad hoone osad. Selgelt on

nähtav, et tänapäevaste ehitusmaterjalidega asendatakse kogu hoone kandekonstruktsioon, st

kõik seinad asendatakse. Lisaks on tumehalliga märgitud uued konstruktsioonid, st siseseinad.

Sellest kõigest saab järeldada, et sisuliselt kogu maja lammutatakse ning ehitatakse uus

originaaliga sarnane, kuid siiski makett (vt ka vastustaja 02.03.2021 menetlusdokumendi lisa

12 II kd tl 77-172, millega on esitatud kohtule terviklik ehitusprojekt koos nii keldrikorruse kui

ka I, II ja pööningukorruse joonisetega (Joonised on failinimetustega: 20170927_EP_AR-5-

02_v04_kelder, 20170927_EP_AR-5-02_v04_1korrus, 20170927_EP_AR-5-02_v04_2korrus,

20170927_EP_AR-5-02_v04_loige1, 20170927_EP_AR-5-02_v04_loige2 kaustas nimega

AR_Arhitektuur ) ning hoone lõigetega, kus igal joonisel on helehalliga märgitud asendatavad

osad, tumehalliga märgitud uued projekteeritavad konstruktsioonid ning valgega olemasolevad

säilitatavad konstruktsioonid). Valgega on märgitud hoone keldrikorruse joonisel sokli müüritis

ning paekivist hoone trepid, mida plaanitakse taastada. Ehitusprojekti seletuskirja p-s 3.4.2 on

samuti selgitatud: “Seetõttu nähakse 1. ja 2. korruse vertikaalsed kandekonstruktsioonid

rekonstrueerida

nii,

et

vertikaalseteks

konstruktsioonideks

oleks

kergplokkseinad

olemasolevate halvas seisukorras püstprussidest seinte asemel.“ Formaalselt leiab kaebaja

ehitusprojektis ja ka oma menetlusdokumentides, et tegemist on hoone rekonstrueerimisega,

kuid ehitusprojekti sisuks on siiski vana lammutamine ning uue hoone püstitamine.

5.11. Kaebajal ei ole võimalik käesoleva kohtuasjaga soovitut saavutada, isegi kui kohus peaks

leidma, et vastustaja keeldumise otsus on kuidagi kehtiva õigusega vastuolus või põhjendamatu,

siis saab kohus vastustajat kohustada uuesti kaaluma ehitusloa andmist. Ei ole aga alust eeldada,

et vastustaja otsus saaks olema teistsugune, arvestades muuhulgas, et vahepeal on kehtima

hakanud NÜP.

Kuna seni tehtud ekspertiisid sätestavad justkui kaks võimalust – kas kallis rekonstrueerimine

või alternatiivselt – uue hoone ehitamine, siis ongi vajalik täiendava uuringu käigus välja

selgitada kahjustuste ulatus ning maht, et hinnata – kas tegelikkuses on võimalik hoone

rekonstrueerida või on seenkahjustused levinud niivõrd kaugele, et kahjustumine on

pöördumatu ja hoone tuleks tõesti lammutada. Seejärel saab edasise menetluse käigus hinnata,

mida ja mis tingimustel nimetatud kinnistule planeerida ja ehitada on võimalik.

5.12. Vastustaja rõhutab, et ka paikvaatluse tulemusena jõudsid nii vastustaja poolt kaasa

võetud sõltumatud eksperdid kui ka kaebaja poolt kaasa võetud sõltumatud eksperdid ühisele

järeldusele, et hoone on võimalik restaureerida (päriselt restaureerida, mitte „restaureerida“

fibo-plokist valmistatud maketiks), kuid eksperdid taandusid andma hinnangut küsimusele, kas

see on mõistlik ehk majanduslikult otstarbekas. Seega ongi praeguseks hetkeks vaidlus

taandunud sisuliselt ühe küsimuseni – kas Hiiu-Maleva tn 13 kinnistul paiknevat ehk Nõmme

linnaosa miljööväärtuslikult tuumikalal paiknevat väärtuslikku hoonet on mõistlik

restaureerida.

Vastustaja ja sõltumatud eksperdid leiavad, et hoonet on mõistlik restaureerida. Sõltumatud

eksperdid on omapoolse arvamuse esitanud, kuid paikvaatlusel osales ka TLPA miljööalade

peaspetsialist Sabina Kaukis, kes selgitas paikvaatlusele järgnevalt: „Eesti pärandikaitse

süsteem on kahetasandiline, riiklik ja kohaliku tasandi pärandikaitse. Kui esimest reguleerib

muinsuskaitseseadus, siis kohaliku tasandi pärandikaitse aluseks on planeerimisseadus. 2021

kehtestatud Nõmme linnaosa üldplaneering on aluseks kogu projekteerimis- ja ehitustegevusele

Nõmme linnaosas, sh seatakse üldplaneeringuga miljööväärtuslike hoonestusalade kaitse- ja

kasutustingimused tervikliku miljöö säilitamiseks ja väärtuslike hoonete kaitsmiseks. Hiiu-

Maleva 13 on hinnatud arhitektuurselt väärtuslikuks ning hoone kuulub üldplaneeringu

kohaselt säilitamisele. Tegemist on ennekõike avaliku huvi ja kultuuripärandi kaitseks seatud

tingimustega, mida ei saa devalveerida majandusliku otstarbekuse ja kaasaegsete mugavuste

nõudmisega. Ajaloolise ja arhitektuurselt väärtuslikuks hinnatud hoone väärtused seisnevad

milleski muus ning oskuslikult rekonstrueeritud ajaloolise hoone väärtus on oluliselt kõrgem

kui koopiahoonena püsitatud uuehitisel.“ Lisaks märgib S. Kaukis: „Ehitiste koopiana

ülesehitamist ei peeta tänapäeva ehituspärandi kaitses eetiliseks eelkõige kahel põhjusel: esiteks

oleks see ajaloo võltsimine ning teiseks võtaks see ressursse ja tähelepanu päris

kultuuripärandilt selle väärtust ühtlasi vähendades – kui ajaloolise ehitise saab alati vanade

piltide ja plaanide järgi üles ehitada, siis milleks seda praegu hoida (vt Eesti Inimarengu aruanne

2019/2020).“ (III kd tl 63 ja selle pöördel).

5.13. Oluline on veel märkida, et miljööalade kaitse põhimõtted, mis on ära toodud NÜP-s kui

piirkonna ehitustegevust reguleerivas haldusaktis, on koostatud rahvusvaheliste põhimõtete

alusel (vt näiteks mälestiste ja ajalooliste paikade konserveerimise ja restaureerimise 1964.

aasta rahvusvaheline Veneetsia Harta artikkel 9.) Ei saa olla mõistlik vaidlust, et fibo-plokis

maketthoone rajamine ei ole restaureerimine ei NÜP-i, Tallinna üldplaneeringu ega ka mitte

Veneetsia Harta mõttes.

5.14. Mis puudutab Riigikohtu hiljutist seisukohta lahendis nr 3-19-1841, vt näiteks p 18: „Isiku

kohustused mälestise korrashoiul ja säilitamisel ei tohi olla siiski ülemäärased. Toetuse või

hüvitise puudumine ei vabasta omanikku kohustustest ega muuda neid kohustusi

õigusvastaseks, kuid see võib anda õiguse nõuda hüvitise maksmist, kui vastasel juhul oleks

isiku tahtest sõltumatu omandiõiguse riive ebavõrdselt ja erakordselt piirav, st õiglast

talumiskohustust ületav (vrd RVastS § 16 lg 1)“, siis selle lahendi kohta märgib vastustaja, et

käesoleval juhul ei ole tegemist olukorraga, kus vastustaja oleks jätnud kaebaja oma

mälestisega üksi – vastustaja on nii kohtuväliselt kui ka kohtumenetluse käigus pakkunud

erinevaid lahendusi hoone restaureerimise vajaduse väljaselgitamiseks, näiteks kasvõi asjaolu,

et Tallinna linn on nõus tasuma kõik kulud, mis puudutavad sellise uuringu läbiviimist, mis

näitaks Hiiu-Maleva tn 13 hoone kahjustuste ulatust. Vastustaja esindaja tegi ka paikvaatlusel

kohtu juuresolekul kaebajatele selgesõnalise ettepaneku – restaureerida hoone selliselt, et puit

asendatakse puiduga ehk et ei kasutataks fibo-plokke, mis ei oma mingit ajaloolist väärtust.

Selle ettepaneku lükkas kaebaja X koheselt ja kategooriliselt tagasi. Vastustaja esindaja

soovitab kaebajal nimetatud ettepanekut siiski kaaluda. Seni on kõik ettepanekud kaebaja

kategooriliselt tagasi lükanud.

Lisaks juhib vastustaja esindaja tähelepanu ühele väga olulisele faktile, mis puudutab lahendit

nr 3-19-1841. Nimelt oli selles lahendis kaebajaks vanaduspensionär, kellel puuduvad muud

sissetulekud kui riiklikult makstav vanaduspension. Käesoleval juhul ei ole kinnistu omanike

näol aga isikutega, kelle sissetulekud ei võimaldaks restaureerida miljööväärtuslikku hoonet.

Seda otse vastupidi, kaebajate majanduslik seis võimaldaks restaureerida kümneid hooneid, kui

kaebajad seda vaid sooviksid (vt III kd tl 64-76).

5.15. Arusaamatuks jääb, miks ei soovi omanikud endale kuuluvat miljööväärtuslikku hoonet

päriselt restaureerida, vaid rajada maketti. Siinkohal selgitab vastustaja veel, et TLPA praktikas

käib igapäevaselt läbi isikuid, kes otsivad spetsiaalselt kinnisvara, mida oleks võimalik

algupäraselt taastada ja restaureerida, juhul kui Hiiu-Maleva tn 13 kinnisasja omanikud ei soovi

tegelikult endale kuuluvat hoonet restaureerida, siis on isikute põhiseaduslik õigus enda

omandit vabalt vallata, kasutada ja käsutada. Muu hulgas on isikutel õigus ka oma omand

võõrandada nendele isikutele, kes soovivad päriselt tegeleda hoone restaureerimisega.

5.16. Vastustaja menetluskuludeks käesolevas kohtuasjas on kahe paikvaatlusele kaasatud

eksperdi kulud summas 474,00 eurot. Ekspert Kalle Pilt osutas ehitustehnilist

konsultatsiooniteenust OÜ PULEIUM alt ning esitas TLPA-le arve summas 240,00 eurot (vt

lisa 4 – OÜ PULEIUM arve nr 190933) ning ekspert Maari Idanurm osutas

konsultatsiooniteenust Ekspertiis ja Projekt OÜ alt ning esitas Tallinna Linnakantseleile arve

summas 234,00 eurot (lisa 5 – Ekspertiis ja Projekt OÜ arve nr 1458).

Vastustaja kinnitab, et nimetatud kulud on seotud käesoleva kohtumenetlusega ning on

vajalikud asja õigeks lahendamiseks.

Halduskohtumenetluse seadustiku (edaspidi HKMS) § 109 lg-te 1 ja 11 kohaselt on vastustaja

lisanud menetluskulude nimekirjale kulude kandmise kohustuse tekkimist tõendavad

kuludokumendid (lisad 4 ja 5).

Vastustaja palub määrata hüvitatavate menetluskulude suuruseks 474,00 eurot.

5.17. Vastustaja palub jätta kaebajate menetluskulud nende enda kanda. Menetluskulude

vastustajalt välja mõistmisel palub vastustaja menetluskulusid vähendada.

Vastustaja nõustub, et kaebaja mõistlikud kulud on tasutud, kuid ei nõustu kaebaja poolt

esitatud kuluga summas 216,00 eurot (kaebaja 12.01.2021 menetlusdokumendi lisa 8), milleks

on OÜ Antivamm Ehitus arve nr 210422. Arvel on märgitud kauba nimetuseks: „Väljakutse

hoone biokahjustuste aruteluks aadressil Hiiu-Maleva tn 13, Tallinn“. OÜ Antivamm Ehitus

on esitanud ka teise arve summas 288,00 eurot (kaebaja 12.01.2021 menetlusdokumendi lisa

9), numbriga 210423. Arvel on märgitud kauba nimetuseks: „Kohtuniku poolt väljakutse

paikvaatlusele aadressil Hiiu-Maleva tn 13, Tallinn“. Vastustaja esindaja selgitab, et

kohtuasjas toimus siiski üks paikvaatlus. Asjaolu, kui kaebaja ja eksperdid on ilma kohtu või

vastustajata arutanud mingeid Hiiu-Maleva tn 13 kinnisasjaga seotud teemasid omavahel, ei ole

põhjendatud eksperdikulu kohtumenetluses. Otse vastupidi – kaebaja esindaja poolt esitatud

tõenditest nähtub, et kaebaja ja tema poolt kaasatud ekspert on kohtunud enne paikvaatlust ning

seega võib olla tegemist olukorraga, kus kaebaja on väidetavat sõltumatut eksperti üritanud

mõjutada andma enda suhtes positiivsemat arvamust. Vastustaja leiab, et põhjendatud

menetluskulu on arve summas 288 eurot (ehk kaebaja lisa 9) kui paikvaatluse kulu.

Samuti ei nõustu vastustaja, et lepingulise esindaja kuluks on 7431,25 eurot. Kaebaja esindaja

on tõendanud nimetatud kulusid lisadega 6 ja 7, kuid lisadest 6 ja 7 nähtuvalt on kuluks kokku

851,29+448,06=1299,35 eurot (koos käibemaksuga), mitte 7431,25 eurot. Seega on

põhjendatud ja selgelt tõendatud lepingulise esindaja kuluks menetluses 1299,35 eurot.

Isegi kui möönda, et kaebaja esindaja on oma 12.01.2022 menetlusdokumendis eksinud lisadele

viitamisel, siis sellest hoolimata on menetluskulud ebamõistlikult suured. HKMS ei näe ette, et

menetluskuludena võiks kajastada büroo üldkulusid, mis aga nähtub kaebaja esindaja poolt

esitatud ja tõendina lisatud arvetel (iga arve kohta 3% büroo üldkulud). Kaebaja ei ole

selgitanud, kuidas on büroo üldkulud seotud kaebuse või kohtuvaidlusega.

Arvest nr 2122044 (kaebaja 12.01.2021 menetlusdokumendi lisa 1) nähtub, et kaebaja esindajal

kulus kaebuse koostamiseks kokku 16,50 tundi, nimetatud aeg on ebamõistlikult pikk.

Mõistlikuks saab pidada, et kaebuse koostamine võttis maksimaalselt 6,50 tundi (võttes arvesse

asjaolu, et kaebaja esindaja oli kogu varasema haldusmenetlusega hästi kursis).

Arvest nr 2122079 (kaebaja 12.01.2021 menetlusdokumendi lisa 2) nähtub, nagu oleks 4,00

tundi kulunud kompromissi leidmisele. Tegelikkuses vahetasid kaebaja ja vastustaja kaks

lühikest e-kirja, millele on väidetavalt kaebajal kulunud 4,00 tundi. Mõistlik aeg oleks

nimetatud tegevustele 0,5h.

Arvest nr 2122297 nähtub, nagu oleks 7,50 tundi kulunud linna vastuse analüüsiks, vastuse

koostamiseks ja seisukoha koostamiseks. Nimetatud kulu on põhjendamatu – kaebaja poolt

14.10.2021 esitatud seisukoht kordab kaebuses esitatud seisukohta suurel määral.

Arvest nr 2122299 nähtub, nagu oleks 8,00 tundi kulunud veel täiendavate seisukohtade

esitamiseks, suhtluseks kohtuga ja istungiks ettevalmistamiseks ja menetluskulude nimekirja

koostamiseks. Vastustaja leiab, et oma täiendavas seisukohas kaebaja veelkord kordas iseenda

varasemaid seisukohti, seega pole 4,00 tunni ulatuses kulu põhjendatud.

Arvest nr 2122375 nähtub, nagu oleks 8,00 tundi kulunud veel istungi ettevalmistuseks ja

istungil osalemiseks, suhtluseks ja paikvaatluseks ning eksperthinnangule seisukoha

koostamiseks. Vastustaja selgitab, et kohtuistung kestis 1,00 tundi ja oma arvest nr 2122299

kulutas juba kaebaja esindaja 1,25 tundi kohtuistungi ettevalmistamiseks, seega ei ole arvest nr

2122375 tulenevalt 2,00 tundi „istungiks ettevalmistus“ põhjendatud. Samuti ei ole

põhjendatud eksperthinnangule veel omakorda seisukoha koostamine, kuna eksperthinnang ise

ongi juba piisav tõend. Seega pole arvest nr 2122475 kokku põhjendatud kulu 3,75h.

Arvest nr 2122522 nähtub, nagu oleks 4,75 tundi kulunud materjalide analüüsimisele ja

seisukoha koostamisele ehitusloa väljastamisest keeldumise eelnõule. Nimetatud kulu ei ole

seotud kohtumenetlusega, vaid haldusmenetlusega, mis eelnes kohtumenetlusele. Seega on

kulu kohtumenetluses põhjendamatu.

Arvest nr 2222002 nähtub, nagu oleks 2,50 tundi kulunud seisukoha ja menetluskulude

nimekirja koostamisele. Menetluskulude nimekirja koostamine on tavapärane toiming

menetluses ega tohiks võtta professionaalsel esindajal üle 0,5 tunni. Seisukoht on lihtsalt

varasemate eksperthinnangute tsiteerimine, mis pole taaskord vajalik – kohtul on need

materjalid juba olemas ning kaebaja ei pea iseenda poolt koostatud ja esitatud tõendeid

korduvalt kommenteerima. Seega põhjendatud kulu 0,5h.

Seega leiab vastustaja, et kohtumenetluses kaebajat esindanud lepingulisele esindajale on

põhjendatud ajakulu kokku 15,75 tundi, mis võttes arvesse, et kaebaja esindaja tunnitasu on

145,00 eurot teeb see lepingulise esindaja põhjendatud kuluks 2283,75 eurot, lisaks ekspertidele

summas 390,00 eurot ja riigilõiv 30,00 eurot. Kokku on käesolevas kohtuasjas põhjendatud

kaebaja menetluskulud summas 2703,75 eurot.

KOHTU SEISUKOHT JA PÕHJENDUSED

6. Kohus, tutvunud menetlusosaliste seletustega ja toimiku materjalidega ning hinnanud kõiki

tõendeid kogumis ja vastastikuses seoses, on üldises plaanis kindlaks teinud järgmised

käesoleva asja lahendamisel tähtsust omavad asjaolud:

6.1. Tallinna linnas, Nõmme linnaosas asub Hiiu-Maleva 13 kinnisasi (edaspidi Hiiu-Maleva

13). Kinnisasja kaasomanikeks on alates 2008. a OÜ Adepte Group ja X (kaebajad) (I kd, tl 8).

Hiiu-Maleva 13 on hoonestatud, sellel asuvad 1932. a rajatud elamu-pesuköök (Hiiu-Maleva

13/2) ja 1939. a Konstantin Meyeri poolt projekteeritud ning 1940. a rajatud funktsionalistlik

elamu (Hiiu-Maleva 13/1 peahoone).

6.2. 17.04.2018 esitasid kaebajad Tallinna Linnaplaneerimise Ametile (TLPA) ehitusloa

taotluse nr 1811271/07751, milles soovisid Hiiu-Maleva tn 13 kinnistul lammutada elamu-

pesuköögi, püstitada gaasitrassi ja rekonstrueerida ning laiendada peahoonet. Vastava taotluse

osas on läbi viidud haldusmenetlus, mh on projekti korduvalt muudetud vastavalt vastustaja

poolt esitatud märkustele (vt II kd tl 14-23).

6.3. 30.12.2020 tegi TLPA otsuse, millega keeldus kaebajate poolt taotletud ehitusloa

andmisest (I kd tl 350-352p). Keelduva otsuse alusena tõi TLPA välja EhS § 44 p 3

(ehitusprojekt ei tugine ehitusuuringu tulemustele või on nõutav uuring tegemata) ja p 11

(ehitise lammutamine ei vasta olulistele avalikele huvidele).

6.4. Poolte vahel puudub vaidlus selles, et Hiiu-Maleva 13 kinnisasi ei ole muinsuskaitse all

mälestisena,

millest

tulenevalt

ei

kohaldu

sellel

asuvate

kinnisasjade

suhtes

muinsuskaitseseadus ning sellest tulenevad piirangud.

Arvestades eeltoodut jätab kohus tähelepanuta kõik menetlusosaliste väited seoses vastustaja

taotlusega Muinsuskaitse Ametile ning neile esitatud vastustega, kuivõrd need ei oma tähtsust

käesoleva haldusasja lahendamisel.

7. Esmalt on pooled erineval seisukohal selles, kas käesoleval juhul on tegemist peahoone

lammutamise või rekonstrueerimisega.

EhS § 4 lg 3 sätestab, et ehitise ümberehitamine ehk rekonstrueerimine on ehitamine, mille

käigus olemasoleva ehitise omadused muutuvad oluliselt. Ümberehitamisena ei käsitleta

olemasoleva ehitise üksikute osade vahetamist samaväärsete vastu. Ehitise ümberehitamine on

eelkõige ehitamine, mille käigus: 1) muudetakse hoone piirdekonstruktsioone; 2) muudetakse

ja asendatakse hoone kande- ja jäigastavaid konstruktsioone; 3) paigaldatakse, muudetakse või

lammutatakse tehnosüsteemi, mis muudab ehitise omadusi, sealhulgas välisilmet;

4) muudetakse oluliselt ehitise tööparameetreid või kasutatavat tehnoloogiat; 5) viiakse ehitis

kooskõlla kasutusotstarbele vastavate nõuetega; 6) taastatakse osaliselt või täielikult hävinud

ehitis.

Sama paragrahvi lg 4 kohaselt ehitise lammutamine on ehitamine, mille käigus ehitis

eemaldatakse või likvideeritakse osaliselt või täielikult. Kui lammutamise eesmärk on ehitada

lammutatud ehitise asukohale sellega olemuslikult sarnane ehitis, võib seda käsitleda ehitise

ümberehitamisena ehk taastamisena. Kui lammutamise eesmärk on ehitada lammutatud ehitise

asukohale olemuslikult uus ehitis, on tegemist ühe ehitise lammutamise ja teise ehitise

ehitamisega, see tähendab püstitamise või rajamisega. Ehitis on olemuslikult sarnane, kui selle

kasutusotstarve, arhitektuuriline lahendus ja maht ei muutu.

Kohus arvestades eeltoodud õigusliku regulatsiooniga ning analüüsides ehitusprojekti

nõustub kaebajatega ja leiab, et käesoleval juhul on tegemist ehitise rekonstrueerimisega.

Kohtule esitatud materjalidest (vt I kd tl 301-340 täpsemalt lk 20, 22-31; I kd tl 354-365; I kd

tl 366-367p) nähtub, et kavandatud ehitustegevus seisneb antud juhul halvas ehituslikus

seisukorras, väljastpoolt mittenähtavate konstruktsioonide väljavahetamises uute ja kaasaegsete

konstruktsioonide vastu. Samal ajal säilitatakse ja viiakse võimalusel algupärasele veelgi

lähemale peahoone välisilme. Seega ei muutu ehitustööde tulemusena peahoone arhitektuurne

lahendus. Peahoone maht ehitustööde käigus sisuliselt ei muutu, kui välja arvata kinni ehitatud

rõdude asemel algupäraste, lahtiste rõdude taastamist, peahoone külje peal asuva sissepääsu ja

keldrisse viiva trepi likvideerimist. Peahoone kasutusotstarve jääb endiseks. Seega on tegemist

peahoone rekonstrueerimisega, mitte lammutamisega, nagu on ekslikult leidnud vastustaja

viidates, et peahoonet ei tohi ilma täiendava ehitusuuringuta sellises mahus lammutada, vaid

võimalik on restaureerimine või remontimine lähtudes kaitse- ja kasutustingimustest.

Vastustaja viitab vaidlustatud otsuses veel, et pädev asutus keeldub ehitusloa andmisest kui

ehitise lammutamine ei vasta olulistele avalikele huvidele (EhS § 44 p 11).

Sellest järeldab kohus, et vastustaja käsitles kaebaja ehitusprojekti järgset tegevust peamaja

osas lammutamisena.

Kohus leiab, et tegemist on olulise eksimusega, mis võib kaasa tuua vaidlustatud otsuse

tühistamise, kuivõrd lammutamisele ning rekonstrueerimisele kohalduvad erinevad nõuded (vt

allpool).

6.6. Poolte vahel puudub vaidlus selles, Tallinna üldplaneeringu (kehtestatud Tallinna

Linnavolikogu 11.01.2001 määrusega nr 3) maakasutusplaani kohaselt jääb Hiiu-Maleva tn 13

kinnistu väikeelamute juhtotstarbega alale, mis on põhiliselt ühepere- ja ridaelamutele, samuti

üksikutele väiksematele 3–4 korruselistele elamutele mõeldud ala, kus võib paikneda

elamupiirkonda teenindavaid asutusi ja väiksemaid kaubandus-teenindusettevõtteid. Lisaks

paikneb Hiiu-Maleva tn 13 kinnistu kehtiva Tallinna üldplaneeringu kohasel miljööväärtuslikul

hoonestusalal, kus hoonete projekteerimisel tuleb järgida väljakujunenud hoonestuslaadi ja

struktuuri. Üldplaneeringu seletuskirja punkti 10 kohaselt käsitletakse miljööväärtuslike

piirkondadena alasid, kus on ajalooliselt välja kujunenud ühtne, kindlatele kriteeriumitele

vastav hoonestus, tänavatevõrk ja haljastus, mille kvalitatiivne tase ja konkreetsele alale

iseloomulik hoonestusviis ja keskkond väärivad säilitamist.

6.7. Tallinna Linnavolikogu 23.09.2021 otsusega nr 106 kehtestati „Nõmme linnaosa

üldplaneering (NÜP),“ mis ei kehtinud küll vaidlusaluse otsuse tegemise ajal (NÜP menetlus

oli pooleli, NÜP oli vastu võetud), kuid millele vastustaja oma otsuse tegemisel samuti tugines.

Seejuures kohustamiskaebuse lahendamise seisukohalt on igal juhul oluline arvestada ka NÜP

sätestatud nõuetega.

Vastustaja tõi oma vastuses kaebusele välja, et NÜP seletuskirja (kaebuse lisa 4, I kd tl 22-77)

ptk 5.2. kohaselt: a) on kavandatavate kaitse- ja kasutustingimuste eesmärgiks

miljööväärtuslike hoonestusalade kui ajalooliselt väljakujunenud linnaehituslike tervikute ja

neid kujundavate ehitiste, kinnistustruktuuri, maastikuelementide ja teiste linnaruumi

elementide väärtustamine ja säilimine (seletuskirja lk 36); b) tuumikalal peavad maksimaalselt

säilima alale iseloomulikud linnaehituslikud tunnused (hoonestus- ja krundistruktuur,

linnaruumi elemendid jms) (seletuskirja lk 37); c) tuumikalal asuvad väärtuslikud hooned peab

säilitama ning restaureerima või remontima need kaitse- ja kasutamistingimustest lähtudes.

Ehitiste

hooldamisel,

restaureerimisel

või

remontimisel

tuleb

järgida

ajalooliselt

väljakujunenud arhitektuuritraditsioone. Hoonete rekonstrueerimisel ja laiendamisel peab

tulemus olema arhitektuurselt sobiv ja terviklik (seletuskirja lk 37-38).

Seega nn maketi rajamine ei vasta vastuvõetud Nõmme linnaosa üldplaneeringus sätestatud

tingimustele, mille kohaselt tuleb järgida ajalooliselt väljakujunenud arhitektuuritraditsioone –

arhitektuuritraditsiooniks on ka nimetatud ajastu ehitusviisi järgmine, mitte pelgalt väliselt

sarnase või samasuguse ehitise rajamine. Ehitusviis on see, mida kaebaja ei suuda või ei taha

järgida – see tähendakski, et tuleks hinnata piirde- ja kandekonstruktsioonide seisukorda ning

üksnes kehvas seisukorras piirde- ja kandekonstruktsioon asendada uuega.

Kohus märgib esmalt, et vastustaja poolt viidatud NÜP seletuskirja punktid on Tallinna

Linnavolikogu 01.06.2017 otsuse lisaks, millega võeti NÜP vastu. Tallinna Linnavolikogu

23.09.2021 otsuse nr 106 „Nõmme linnaosa üldplaneeringu kehtestamine“ lisaks 2 „Nõmme

linnaosa üldplaneeringu seletuskiri“ sellises sõnastuses enam p 5.2. ja selle alapunkte ei ole.

Arvestades, et vaidlustatud otsuse tegemisel NÜP veel ei kehtinud, siis võis vastustaja küll

selles sätestatud põhimõtetele tugineda kui ühele kaalutlusele, kuid see ei vabastanud

vastustajat esitamast põhjendusi, miks ta just sellisest kaalutlusest lähtus.

NÜP-ga kehtestatud „Miljööväärtuslikud hoonestusalad ja väärtuslikud üksikhooned“ plaani

kohaselt jääb Hiiu-Maleva tn 13 kinnistu miljööväärtuslikule hoonestusalale ning tegemist on

väärtusliku hoonega.

NÜP seletuskirja p 5.3. kohaselt miljööd ja miljööväärtuslikke hoonestusalasid defineeritakse

järgmiste tegurite kaudu: 1) haljastuse osakaal ja paiknemine (Nõmme kui metsalinn); 2)

tänavavõrk ja kruntide struktuur; 3) hoonestuse mahud ja paiknemine; 4) olemasolevad

väärtuslikud hooned.

Pooled ei vaidle selle üle, et antud juhul esimese kolme tingimuse osas vastab ehitusloa taotluse

aluseks olev ehitusprojekt eeltoodud nõuetele.

Küll aga on pooled erinevalt arusaamal sellest, millised ehituslikud toimingud on lubatud

väärtusliku hoone puhul arvestades NÜP eesmärkidega.

Vastustaja viitab kehtiva NÜP p 5.5.1., mis sätestab järgmist: „Võimalikult palju tuleb

säilitada hoonete algupärast substantsi ning kasutada traditsioonilisi ehitus- ja

viimistlusmaterjale. Tuleb säilitada või vajaduse korral restaureerida (restaureerimine

üldplaneeringu tähenduses on parandus- või viimistlustöö, millega tagatakse ehitise või selle

osade algupärase arhitektuurse seisundi säilimine, eemaldades vajaduse korral väheväärtuslikke

ja ilmet rikkuvaid elemente ja kihistusi ning taastades puuduvad, väga kulunud ja katkised osad

algupärasel moel) hoonete algupärane arhitektuurne välisilme, lähtudes säilinud detailidest,

arhiiviandmetest, sama arhitekti või ajastu analoogidest. Säilitada ja vajaduse korral taastada

tuleb hoonetüübile iseloomulik katusekattematerjal ja räästalahendus, algne voodrilaud või

krohvitüüp (räästa ehiskonstruktsioonid, sarika-talaotsad jne), dekoratiivsed detailid

(profileeritud piirdelauad, karniisid, krohviraamistused jne), algupärased avatäited,

varikatused, sademeveesüsteemid jms detailid. Uuendamise vajaduse korral tuleb detailid teha

samast materjalist, samade mõõtude, profiilide, kujunduse ja viimistlusega. Laudis ja

vooderdusdetailid peavad olema hööveldatud välispinnaga.“

Viidatud punktist tulenevalt tõlgendab vastustaja NÜP-i selliselt, et väärtuslike hoonete puhul

tuleb säilitada miljööväärtuse kaitseks hoone kandvaid, kuid viimistluse alt mitte nähtavaid

konstruktsioone. Selleks, et välja selgitada, kui suures osas on võimalik vastavaid

konstruktsioone säilitada nõudiski vastustaja käesoleval juhul täiendava ekspertiisi tegemist

(vastustaja keeldus ehitusloa andmisest mh EhS § 44 p 3 alusel viidates vastava ekspertiisi

puudumisele).

Kohus nõustub siinkohal kaebajatega ja leiab, et vastustaja on käesoleval juhul tõlgendanud

NÜP ebaõigesti, mille tulemusena on teinud ebaõige kaalutlusotsuse.

Väärtuslike hoonete puhul eristatakse kolme tüüpi – väga väärtuslik, väärtuslik ja

miljööväärtuslik (NÜP seletuskirja p 5.3). Kohus leiab, et kaebajad on asjakohaselt välja

toonud, et kõigi väärtuslike hoonete tüüpide juures on NÜP seletuskirja lk-l 51 kaitstava

väärtusena välja toodud arhitektuurset lahendust (maht, vormikeel, ümbruskonna ilme

kujundamine või terviklikku ilmesse sobitumine, väliste detailide olemasolu). NÜP seletuskirja

ptk-s 5.3. ei ole kordagi viidatud, et miljööväärtuse kaitse eesmärgiks oleks säilitada hoone

kandvad konstruktsioonid vms väärtused, mida ei ole võimalik meeltega (ennekõike

nägemismeelega) vahetult tajuda.

Eeltoodud põhjustel tuleb NÜP seletuskirja ptk-des 5.4. ja 5.5. sätestatud tingimusi sisustada ja

tõlgendada selliselt, et need on seotud ainult hoone välisilme ja arhitektuurse lahendusega.

Vastustaja tõlgendus, nagu hõlmaks seletuskirja p-s 5.5.1. sätestatud hoone algupärase

substantsi säilitamise nõue ka viimistluse alla jäävaid kandvaid konstruktsioone, on

meelevaldne ning ei ole kooskõlas ka planeerimisseaduse mõttega (PlanS § 75 lg 1 p 16, mille

kohaselt on üldplaneeringu ülesanne miljööväärtuslike alade ja väärtuslike üksikobjektide

määramine ning nende kaitse- ja kasutustingimuste seadmine). Nimelt on kaebajad põhjendatult

välja

toonud,

et

planeerimisseaduse

seletuskirjas

(Kättesaadav:

https://www.riigikogu.ee/tegevus/eelnoud/eelnou/fc811573-8339-4f19-8064-

9679fd001f43/Planeerimisseadus ) on miljöö ja miljööväärtuse mõistet selgitatud läbi inimtaju

ja tunnetuse. Seletuskirja lk-l 37 on selgitatud, et: „Eesti keeles tähendab miljöö keskkonda ehk

ümbruskonda, aga ka õhkkonda. Miljöö tähendab materiaalset ja vaimset ümbrust, meeleolu,

atmosfääri, ümbritsevat kliimat, loodus- ja kultuurikeskkonda jms. Seega on miljöö nii

materiaalne kui ka tunnetatav keskkond. Kuna keskkond ei ole vaid väline nähtus, vaid sisaldab

inimest, on ka miljöö seotud inimese tunnetusega. Keskkonna tunnetus sõltub vaataja

kogemustest, teadmistest, väärtustest, kultuurilisest taustast, ootustest ja vajadustest. Miljööala

näol on tegu oma olemuselt selgelt ja eripäraselt eristuva kultuurikeskkonnaga, mis hõlmab

inimeste loodud ja kujundatud eluasemepiirkondi.“

Eeltoodust võib järeldada, et miljöö ja miljööväärtus on seega seotud nende väärtustega, mida

inimesel on võimalik vahetult oma meeltega (ennekõike nägemismeelega) tajuda. Vaidlust ei

saa olla aga selles, et ühelgi inimesel ei ole võimalik meeltega vahetult tajuda, millisest

materjalist on ehitatud hoone välisviimistluse alla jäävad kandvad konstruktsioonid. Seega ei

ole kohalikul omavalitsusel pädevust PlanS § 75 lg 1 p 16 sätestatud ülesande täitmisel määrata,

et miljööväärtuslike alade ja üksikobjektide kaitse- ja kasutustingimuste hulka kuuluks

tingimus säilitada lisaks hoonete meeltega vahetult tajutavale välisilmele ka viimast mitte

mõjutavaid hooneosi. Samuti ei ole inimestel võimalik oma meeltega tajuda või tunnetada

„ajaloolist väärtust“ läbi hoone kandvate konstruktsioonide, millele vastustaja oma vastuses

kaebusele viidanud on.

Küll aga on vastustajal õigus lähtuvalt 17.07.2015 vastu võetud majandus- ja taristuministri

määrus nr 97 „Nõuded ehitusprojektile“ (Määrus nr 97) § 13 lg 2 alusel hinnata projekti

tervikuna sh on vastustaja kui ehitusloa väljastaja pädev hindama kandekonstruktsioone, kuid

seda ehitustehnilise seisukoha küsimustes. Vastustaja ei ole oma otsuses viidanud sellele, et

ehitusprojekt ei vastaks selles osas nõuetele, vaid on sidunud kandekonstruktsioonid

miljööväärtusega.

Teiseks tuleb nõustuda kaebajatega ka selles, et vastustaja tõlgendus on vastuolus NÜP

seletuskirjas välja toodud miljööväärtuse kaitse eesmärgiga. Viimasele viitab ka seletuskirja p

5.5.1. 2. lause ja järgnevad laused, mis täpsustavad nimetatud tingimust ning on seotud vaid

hoonete välisilme säilitamisega.

Vastustaja viitas veel NÜP p 5.4.1., mis sätestab, et miljööväärtuslikul alal ei tohi ehitustegevus

minna vastuollu algsete hoonestus- ja ehitustavadega (hoonete ja kinnistute suurus, ehitusjoon,

hoonete

korruselisus,

paigutus

ja

mastaap,

traditsioonilised

viimistlusmaterjalid,

haljastustavad, iseloomulikud abihooned, krundi tänavapoolsed piirded jm paigale

iseloomulik). Soodustada tuleb ala terviklikkuse säilimist ja taastamist. Viidatud punktile

tuginedes

asus

vastustaja

aga

ekslikule

seisukohale,

et

avalikes

huvides

on

kandekonstruktsioonide säilitamine võimalikult suures ulatuses. NÜP märgitud nõue järgida

hoonestus- ja ehitustavasid ei tähenda ilmselgelt, et kasutada tuleb täpselt samu materjale, mida

oli varem kasutatud ning säilitada tingimata konstruktsioonid, mis ei ole visuaalselt tajutavad.

Samas punktis on sulgudes lahti kirjutatud, mida selle all on silmas peetud. Vastustaja ei ole

välja toonud selles osas ühtegi rikkumist.

Õige on ka kaebajate seisukoht selles, et täiesti asjassepuutumatud on vastustaja vastuses tehtud

viited sellele, et hoone restaureerimisel tuleb kasutada traditsioonilisi, mitte tänapäevaseid

ehitusmaterjale ning restaureerimise mõiste alla mahuvad vaid teatud liiki tegevused.

Käesoleval juhul ei ole tegemist restaureerimisega vaid rekonstrueerimisega. Vastustaja on oma

otsuse tegemisel ning ka kaebusele vastamisel eksinud ehitusseadustikus sätestatud mõistete

sisustamisel ning sellest tulenevalt jõudnud ka ebaõigele lõppjäreldusele nagu oleks

miljööväärtuse kaitseks vajalik alati hoone kandvate, viimistluse alt mittenähtavate

konstruktsioonide säilitamine ning nende restaureerimine.

Kohus märgib siinkohal ära, et NÜP vastu võtmise otsuse lisaks olevas NÜP seletuskirja

redaktsioonis oli viide sellele, et tuumikalal peab säilitama kõik väga väärtuslikud, väärtuslikud

miljööväärtuslikud

hooned

ning

restaureerima

või

remontima

need

kaitse-

ja

kasutustingimustest lähtudes (vastavas sõnastuses ei ole NÜP kehtestatud). NÜP kehtestatud

redaktsioonis on sellest sõnastusest loobutud ning kohtule ei nähtu ning ka vastustaja ei ole ära

näidanud, kust tuleks käesoleval ajal (mis on oluline kohustamisnõude lahendamise

seisukohalt)

õiguslik

alus

nõuda

hoone

restaureerimist.

(Vt

arvutivõrgus:

https://tpr.tallinn.ee/GeneralPlanning/Details/YP000080 )

6.8. Järgmiseks vaidlevad pooled selle üle, kas ehitusprojektis ette nähtud tegevus on

kooskõlas avalike huvidega või mitte. Nimelt on vastustaja vaidlustatud otsuses

keeldunud ehitusloa väljastamisest EhS § 44 p 11 alusel, viidates, et peahoone

lammutamine ei vasta olulistele avalikele huvidele. Vastustaja märgib otsuses, et Hiiu-

Maleva 13/1 elamu näol on tegemist väärtusliku hoonega ning vastavalt NÜPile tuleb

väärtuslikud hooned säilitada, restaureerida või remontida. Miljööväärtuslikul

hoonestusalal võib väärtuslikke hooneid lammutada vaid siis, kui need on tehniliselt

halvas seisukorras ning rekonstrueerimine on võimatu. Hoone tehnilise seisukorra

hindamiseks tuleb koostada ehitustehniline ekspertiis.

Nagu kohus juba ülal selgitas, siis ei ole käesoleval juhul tegemist mitte peahoone

lammutamise, vaid rekonstrueerimisega, mis on vastustaja enda seisukoha järgi lubatud

tegevus. Juba üksnes sel põhjusel ei saanud vastustaja tugineda oma keelduva otsuse tegemisel

viidatud õiguslikule alusele ning otsus on selles osas igal juhul õigusvastane. Vastustaja

kasutab seejuures läbisegi mõisteid – hoone säilitamine, restaureerimine, remontimine ja

rekonstrueerimine jättes tegelikult ebaselgeks, millal mida tehakse või teha tuleb. Kohus

kordab, et käesoleval juhul on tegemist hoone rekonstrueerimisega.

Kohus leiab, et kuivõrd tegemist ei ole käesoleval juhul lammutamisega, siis ei ole asjakohased

ka vastustaja viited NÜP p 5.4.17. ja 5.4.18, mis reguleerivad selgelt miljööväärtuslikul alal

hoonete lammutamist. Nimelt sätestavad viidatud punktid järgmist: „Tehniliselt halvas

seisukorras hooned võib lammutada ja asendada uue, miljöösse sobiva hoonega. Tehniliselt

halvas seisukorras väga väärtuslike, väärtuslike või enne 1959. aastat ehitatud miljööväärtuslike

hoonete seisukorra hindamiseks tuleb koostada ehitustehniline ekspertiis, mille alusel otsustab

Tallinna Linnaplaneerimise Amet lammutamise võimalikkuse. Ametil on õigus tellida vajaduse

korral täiendav tehniline ekspertiis. Ekspertiisi koostajal võiks olla ka muinsuskaitse

tegevusluba. Hoone piirde- ja kandekonstruktsioonide ehitustehnilise seisukorra ekspertiisis

tuleb kahjustused kaardistada, sh kirjeldada nende põhjuseid ja näidata joonistel nende

asukohad ja ulatus (piirde- ja kandekonstruktsioonide seisukorra hindamine). Vajaduse korral

tuleb tellida spetsiifilisi lisauuringuid (näiteks mükoloogiline uuring) ja avada konstruktsioone.

Ekspertiisile lisatud fotode pildistamise suunad tuleb kanda joonistele. Esitatud materjal peab

olema arusaadav ja omavahel seotud ja viidatud (tekst, joonised, fotod). Ekspertiis peab

vastama küsimusele, kas hoonet on võimalik rekonstrueerida ja millistel tingimustel:

milline on kande- ja piirdekonstruktsioonide olukord; millised on kahjustused; milline on

kahjustuste ulatus ja iseloom; millest kahjustused on tingitud. Ekspertiisis tuleb

nimetada, milliseid konstruktsioone on võimalik säilitada ja millises ulatuses tuleb

konstruktsioonid asendada. Ekspert peab andma hinnangu, kas hoonet on võimalik

rekonstrueerida ning millistel tingimustel.

Enne väga väärtusliku ja väärtusliku või enne 1940. aastat ehitatud hoone lammutamise projekti

koostamist tuleb lammutatava hoone kohta koostada arhitektuuriajalooline õiend, mis antakse

Tallinna Linnaplaneerimise Ametile arhiveerimiseks. Õiend peab sisaldama tekstilist osa

hoone(te)

kujunemis-

ja

ehitusloost,

fotofikseeringuid,

väljavõtteid

arhiivi-

ja

inventariseerimisjoonistest, väärtuslike detailide mõõdistusi ning vajaduse korral ka

ülesmõõtmisjooniseid ning ettepanekuid materjali taaskasutusse suunamiseks. Õiend on vaja

koostada selleks, et hoone lammutamise järel jääks hoonest ja selle hetkeseisukorrast

dokumenteeritud märge. Ehitusmaterjalide ja detailide taaskasutamise nõue tuleneb säästva

arengu põhimõttest. Lisaks on vanadel ehitusmaterjalidel ja detailidel kultuuri- ja

arhitektuuriajalooline väärtus. Vanu materjale ja detaile kasutatakse teiste ajalooliste hoonete

restaureerimisel.“

Viidatud punkte ei saa kohaldada juhul kui tegemist on hoone rekonstrueerimisega nagu

käesoleval juhul. Vastustaja on aga oma otsuse tegemisel just nimelt tuginenud eeltoodud

regulatsioonile ja põhimõtetele ning leidnud, et peahoone lammutamine ei ole avalikes huvides

ning sisuliselt nõudnud ka samal põhjusel täiendava ehitustehnilise ekspertiisi tegemist.

Kohus nõustub siinkohal kaebajatega ka selles, et isegi juhul kui kaebajate kavandatud tegevust

käsitleda kui lammutamist, siis ei ole vastustaja kaalunud seda, kas see tegevus vastab avalikele

huvidele ega ole põhjendanud, miks ei ole avalikes huvides see, et kinnistul rekonstrueeritakse

hoone selliselt (asendades küll kandekonstruktsioonid, kuid mida ei ole võimalik väliselt

tajuda), et selle välisilme on samasugune nagu hoone oli algupäraselt, seejuures korrastatakse

peahoone välisilme, kinnistu piirid ja haljastus võrreldes sellega, et kinnistul säilib olemasolev

olukord – hoone on räämas ja kasutusest väljas. Vastavad kaalutlused otsuses puuduvad.

Lisaks tuli vastustajal arvestada sellega, et vaidlusaluse otsuse tegemise ajal ei olnud NÜP veel

kehtiv. Seega ei saanud vastustaja tugineda NÜP-le kui õiguslikule alusele. Vastustajal oli õigus

lähtuda NÜP-is sätestatud põhimõtetest tuginedes sellele oma kaalutlusõiguse rakendamisel.

Käesoleval juhul ei ole vastustaja vastavaid sisulisi kaalutlusi esitanud, millest tulenevalt on

otsus õigusvastane.

Kohus jagab kaebajate seisukohta ka selles, et vastustaja on vaidlusaluses otsuses asunud

seisukohale, et NÜP p 5.4.17 tuleb tõlgendada selliselt, et miljööväärtuslike hoonete (väga

väärtusliku ja väärtusliku) lammutamine on lubatav vaid siis, kui nende rekonstrueerimine on

ehitustehniliselt võimatu. Käesoleval juhul ei ole aga tegemist lammutamise, vaid

rekonstrueerimisega. Seega ei kohaldu antud juhtumile NÜP 5.4.17.

Kaebajad on ka põhjendatult välja toonud, et vastustaja hinnangul tuleb kaitsta ka hoone

viimistluse alla jäävat vana puidust konstruktsiooni ja seintega piiratud siseruumi ehk interjööri,

mis ei ole aga kooskõlas NÜP-ga. Nimelt NÜP-i seletuskirjast (II kd 186-189) tuleneb, et: 1)

Hoonete rekonstrueerimisel ja laiendamisel peab tulemus olema arhitektuurselt sobiv ja

terviklik /…/. Projekteeritav lahendus ei tohi moonutada hoone välisilmet ega olla

miljööväärtuslikule hoonestusalale sobimatu (p 5.4.11);

2) /…/ Tuleb säilitada või vajaduse korral restaureerida (restaureerimine üldplaneeringu

tähenduses on parandus- või viimistlustöö, millega tagatakse ehitise või selle osade algupärase

arhitektuurse seisundi säilimine, eemaldades vajaduse korral väheväärtuslikke ja ilmet

rikkuvaid elemente ja kihistusi ning taastades puuduvad, väga kulunud ja katkised osad

algupärasel moel) hoone algupärane arhitektuurne välisilme, lähtudes säilinud detailidest,

arhiiviandmetest, sama arhitekti või ajastu analoogiatest. Säilitada ja vajaduse korral taastada

tuleb hoonetüübile iseloomulik katusekattematerjal ja räästalahendus, algne voodrilaud või

krohvitüüp (räästa ehituskonstruktsioonid, sarika-talaotsad jne), dekoratiivsed detailid

(profileeritud piirdelauad, karniisid, krohviraamistused jne), algupärased avatäited,

varikatused, sademeveesüsteemid jms detailid (p 5.5.1);

3) /…/ Hoonete väljast soojustamisel tuleb säilitada sokli, kivitrepikoja, räästakarniisi ja teiste

arhitektuursete detailide iseloomulik eenduvus (p 5.5.4);

4) Soovitatav on leida võimalused hoonete väärtuslike interjööride või interjööridetailide

säilitamiseks (p 5.5.9).

Kohus nõustub kaebajatega selles, et eeltoodu põhjal ei saa mitte kuidagi jõuda järeldusele, et

miljööväärtuslikul hoonestusalal on kaitstav viimistluse alla jääv vana puidust konstruktsioon

ja interjöör, kui vastustaja enda seatud tingimused miljööväärtuslike hoonestusalade „väga

väärtuslikeks“ ja „väärtuslikeks“ hinnatud hoonete rekonstrueerimisel ütlevad selgelt, et

soovitav, mitte kohustuslik, on säilitada väärtuslik interjöör või interjööri detailid. Viimistluse

alla jääva konstruktsiooni säilitamise nõuet või soovitust NÜP-ist ei nähtu. Seejuures vaidlust

ei ole selles, et väärtuslikku interjööri või selle detaile tänaseks peahoones ei esine.

NÜP-st nähtuvalt on vanade konstruktsioonide küsimus oluline vaid siis, kui hoone on halvas

seisukorras ja seda soovitakse jäädavalt lammutada (NÜP seletuskirja p 5.4.17.) Teisisõnu on

vana konstruktsiooni vaja äärmise detailsusega hinnata vaid juhul, kui eesmärgiks on

miljööväärtuslik hoone lammutada ja ehitada selle asemele olemuslikult uus hoone. Kaebajad

ei soovi peahoonet lammutada vaid rekonstrueerida (olemuslikult rajatakse samasugune hoone

nagu seal hetkel on), seega ei kohaldu käesoleval juhul NÜP p 5.4.17 ning vastustaja viited

vastavale regulatsioonile ei ole asjakohased.

Vastustaja viitas täiendavalt vaidlustatud otsuse tegemisel Tallinna Üldplaneeringu p 3.10, mis

sätestab, et eesmärgiga tagada Tallinna ajaloolise ja loodusliku eripära säilimine ning kestvus,

läbivad kultuuripärandi ja loodusväärtuste säilitamise ning kaitse nõuded üldplaneeringu kõiki

osi. Vaidlustatud otsuses märkis vastustaja, et „Üldplaneeringu punkt 3 sätestab Tallinna

territoriaalse arengu põhiseisukohad ning üldplaneeringu punkt 10 käsitleb kultuuripärandi ja

loodusväärtuste kaitset. Üldplaneeringust tulenevalt seisneb kultuuripärandi säilimise eesmärk

Tallinna ajaloolise eripära säilitamises ja kestvuses. Kultuuriväärtusega ajaloolise

linnakeskkonna ja seda kujundavate ehitiste säilimine on oluline avalik huvi ning

miljööväärtuslikul hoonestusalal paikneva väärtusliku hoone lammutamine on vastuolus

avalike huvidega.

Sealjuures ei ole ÜP ja NÜPi eesmärgiga kooskõlas lahendus, mille kohaselt kuulub

säilitamisele mõni vabalt valitud hoone osa.“

Kohus leiab, et vastustaja poolt viidatud Tallinna linna üldplaneeringu p 3.10 ei ole võimalik

tõlgendada selliselt, et selle alusel oleks võimalik asuda seisukohale, et projekt ei ole kooskõlas

üldplaneeringuga. Esiteks on tegemist väga üldise sättega, mis viitab üheselt, et antud teemat

käsitletakse täpsemalt läbivalt kogu üldplaneeringus. Ühelegi konkreetsemale punktile , millega

oleks projekt vastuolus, vastustaja aga viidanud ei ole. Kohus ei saa nõustuda vastustajaga

selles, et kehvas seisus ning kasutusest väljas hoone rekonstrueerimisel saaks hoone

kandekonstruktsioonide väljavahetamine uute vastu säilitades aga hoone välisilme, olla

vastuolus Tallinna ÜP p 3.10. Sellest tulenevalt ei ole projekt vastuolus ka avalike huvidega.

Lisaks märgib kohus, et vastustaja tõi kohtumenetluse käigus veel välja, et antud juhul võiks

kaebaja tegevus olla kooskõlas avalike huvidega juhul, kui kaebaja asendaks projekti järgse

fibo-ploki puiduga. Kohtule jääb täiesti ebaselgeks, kuidas saab olla vastustaja arvates avalike

huvidega kooskõlas põhimõtteliselt täpselt sama tegevus asendades kõik konstruktsioonid, kuid

kasutades teist materjali, kuid kaebaja poolt taotletud projektlahenduse järgi ehitamine avalikes

huvides ei ole olukorras, kus hoone välisilme oleks täpselt sama. Kohus kordab, et NÜP

regulatsioonist ei tulene nõuet restaureerida väärtuslikud hooned täies mahus. Nagu juba ülal

märgitud, siis NÜP p 5.5.1. tuleneb üksnes nõue säilitada või restaureerida hoone algupärane

arhitektuurne välisilme, lähtudes säilinud detailidest, arhiiviandmetest, sama arhitekti või

ajastu analoogiatest. Hoone sisemistele konstruktsioonidele antud sätted ei laiene. Selline nõue

ei oleks ka proportsionaalne arvestades, et tegemist ei ole muinsuskaitse all oleva ehitistega.

Miljööväärtuslikule alale ei saa kohalduda sisuliselt samad või rangemad nõuded kui seaduse

alusel kaitstavatele mälestistele. Antud alal kaitstakse miljööväärtust ning ümbritsevat

keskkonda, mitte hoonet kui tervikut ennast.

6.9. Pooled vaidlevadki järgmisena selle üle, kas ehitusloa andmisest keeldumine

peahoone konstruktsioonide muutmise tõttu (so vaidlustatud otsuse kohaselt

lammutamise tõttu ja täiendava ekspertiisi tegemata jätmise tõttu) on proportsionaalne.

Samuti selle üle, kas täiendava ehitusuuringu nõudmine vastustaja poolt oli üldse

õiguspärane ehk kas vastustaja võis keelduda ehitusloa väljastamisest EhS § 44 p 3 alusel.

Vastustaja viitas vaidlustatud otsuses, et: „ /…/täiendava auditi tellimine on tavapärane

praktika. Vastavalt EhS § 42 lg 4 on pädeval asutusel põhjendatud juhul õigus nõuda

ehitusuuringute tegemist või olemasolevate uuringute täpsustamist. Amet on korduvalt

põhjendanud, miks on vaja täiendata esitatud auditit. Amet leiab, et esitatud auditist ei piisa

kuna, esitatud audit ei kajasta millised hoone konstruktsioone tuleb asendada ning milliseid on

võimalik säilitada. Ehitusprojektist nähtub, et kavandatakse lammutada praktiliselt kogu hoone

kandekonstruktsioonid, Amet on palunud taotlejat esitada ehitustehniline ekspertiis, kus on

kaardistatud konstruktsioonide kahjustuste ulatus ning mille alusel on võimalik välja selgitada,

millises ulatuses on vajalik konstruktsioonid asendada ja kus on vajalik tugevdamine. Täiendav

auditi põhjal on võimalik Ametil otsustada, kas hoone kandekonstruktsioonide lammutamine

on põhjendatud või mitte.

/…/ esitatud auditi („OÜ EstKONSULT Töö nr 19-097 ELAMU Hiiu-Maleva 13/1, Nõmme

linnaosa, Tallinn. Ehituskonstruktsioonide audit“) kohaselt on püstprussidest seinte

korrastamine teoreetiliselt võimalik ja ka praktiliselt teostatav. Auditi punktis 4 on öeldud:

„/…/Seega on tehniliselt võimalik kõik hoone konstruktsioonid ajutiselt toestada ning seejärel

lammutada mädaniku ja seeneniidistiku poolt kahjustatud hooneosad ja asuda alles jäetavaid

konstruktsioone kas tugevdama või asendama…“. Auditi punktis 5 on öeldud: „…Hoone

olemas olevate konstruktsioonide osaline säilitamine on tehniliselt võimalik, kuid

majanduslikult ja kasutuseesmärki silmas pidades ebamõistlik /…/“.

Sellest tulenevalt leidis Amet, et kui hoone kandvaid konstruktsioone on võimalik osaliselt

säilitada, siis see tähendab seda, et hoone ei ole tehniliselt nii halvas seisukorras, et selle

rekonstrueerimine on võimatu.“

Kohus märgib esmalt, et vastustaja on õigesti märkinud, et täiendava ehitusuuringu tegemist on

õigust nõuda EhS § 42 lg 4 alusel, kuid seda üksnes põhjendatud juhul. Kohus leiab, et

käesoleval juhul ei ole vastustaja oma otsuses ära näidanud, miks on täiendava uuringu

tegemine vajalik olukorras, kus hoone kohta on tehtud juba mitmeid ehitusuuringuid ning need

on vastustajale esitatud. Vastustaja viitab üksnes üldsõnaliselt sellele, et vastustaja on täiendava

uuringu tegemise vajadust varem põhjendanud, kuid ei ole teinud seejuures ühtegi konkreetset

viidet. Haldusakti peamised põhjendused peavad nähtuma aktist endast ning olema mõistetavad

ka ilma täiendavate dokumentidega tutvumata. Käesoleval juhul vastav nõue täidetud ei ole.

Vastustaja viitas küll, et ehitusprojekti juurde esitatud uuringutest ei nähtunud põhjendust

hoone lammutada ning täiendavaid uuringute tulemusi Ametile ei esitatud, kuid vastav lause ei

põhjenda, miks on täiendava uuringute tegemine arvestades asjas teada olevaid faktilisi

asjaolusid vajalik arvestades poolte huve ja õigusi.

Nimelt vaidlust ei ole sisuliselt selles, et olemasoleva puitkonstruktsiooni võimalikult suures

ulatuses säilitamine ning kahjustunud osade asendamine oleks oluliselt kulukam kui

ehitusprojekti järgne peahoone rekonstrueerimine. Kaalutlused, miks vastustaja leiab, et vana

puitkonstruktsiooni säilitamine maksimaalses mahus on vajalik ning mis on selle nõude

õiguslikuks aluseks arvestades, et ei NÜP ega Tallinna ÜP ei näe ette miljööväärtuslikul alal

asuvate väärtuslike hoonete restaureerimist vaid tagada tuleb hoone algupärane arhitektuurne

välisilme, haldusaktis puuduvad.

Samuti ei ole olemasoleva hoone rekonstrueerimisel senist (puidust) kandekonstruktsiooni

säilitades võimalik hoonet soojustada ilma, et muutuks hoone välisilme (vt ekspertiisi lk 13-14,

I kd tl 100-298 ja III kd tl 37-39). Vastustaja ei ole vastavaid asjaolusid ümber lükanud. Kohus

nõustub siinkohal kaebajaga ja leiab, et viimane oleks pigem vastuolus miljööväärtuse kaitse

eesmärkidega (säilitada hoone algupärane välisilme).

Kohus jagab kaebajate seisukohta ka selles, et vastustaja soovitud lahenduse puhul (säilitada

olemasolevat puitkonstruktsioon nii suures ulatuses kui võimalik) ei ole võimalik täielikult

tagada seenhaiguste tõrjet ja edasise leviku vältimist. Eeltoodut kinnitab Analüüsi protokoll nr

2019.047 (tl 92-99p). Vastustaja ei ole põhjendanud, miks kaalub vastustaja soov, et kaebaja

säilitaks võimalikult suures ulatuses vana puitkonstruktsiooni, mis kannab endas ikkagi seene

võimaliku säilimise riski isegi tõrjevahendite kasutamisel, üles (seega on tegemist ohuga

inimeste tervisele) kaebajate huvi rekonstrueerida hoone kandekonstruktsioonid tänapäevaste

ehitusmaterjalidega, kuid viimistledes traditsiooniliste ehitusmaterjalidega tagades sellega

ühtlasi selle, et seen hoones enam levida ei saa.

Seega jättis vastustaja täiesti hindamata selle, et nii majanduslikult kui ka hoone kasutuseemärki

silmas pidades (korterelamu rekonstrueerimine tänapäevastele nõuetele vastavaks nii soojuse,

helipidavuse kui ka püsivuse seisukohalt sh seene küsimus) on konstruktsioonide osaline

säilitamine auditite kohaselt täiesti ebamõistlik (2009 aasta audit I kd tl 82-88 ja 2019 aasta

audit I kd tl 101-298). Seda kinnitas sisuliselt ka täiendavalt ka kohtumenetluse käigus antud

ekspertarvamus (III kd tl 37-39), kust nähtuvalt juba 1984 aasta hinnangus on hoone välisseinte

füüsiliseks kulumuseks hinnatud 35%. Tõenäoliselt võib kahjustuse ulatus olla tänaseks

suurem. Teoreetiliselt on võimalik ka välisseinte rekonstrueerimine, kuid see eeldab ka

omaniku soovi. Osaliselt võib olla võimalik säilitada ka olemasolevaid puidust siseseinu ja

vahelagesid, kuid täpselt on võimalik seda hinnata tarindite avamisega ja täiendavate

uuringutega, kuid ka see eeldab omaniku soovi. Juba 1984 aasta hinnangus on füüsiliseks

kulumuseks vahelagedel 50% ja pole teada, et vahelagedele oleks parandustöid vahepeal

teostatud. Eksperdid leiavad, et mõistlik oleks vahelage mitte tugevdada, vaid asendada uue

konstruktsiooniga valada kohtraudbetoonist. Seda ka tuleohutuse seisukohalt. Kokkuvõtvalt on

leitud ekspertarvamuses, et otsus tarindite säilitamise või asendamise kohta tuleb langetada

tulenevalt miljööväärtusliku keskkonna tingimustest, kasutuseesmärgist ja majanduslikust

otstarbekusest.

Vastustaja ei ole vaidlustatud otsuses analüüsinud enda nõude proportsionaalsust arvestades nii

kaebajate huve (hoone kasutuseesmärk, majanduslik otstarbekus) kui ka linna huve (milleks

saab olla üksnes välisilme säilitamine). Seejuures on vastustaja siinkohal jällegi kasutanud

mõistet rekonstrueerimine ning leidnud, et see pole võimatu. Kohus nõustub antud seisukohaga,

kuivõrd kaebaja ehitusprojekti järgne tegevus on defineeritav just nimelt rekonstrueerimisena

(sh kandekonstruktsioonide asendamine), mitte lammutamisena, millena käsitles vastustaja

kaebajate tegevust oma otsuses keeldudes EhS § 44 p 3 ja p 11 alusel ehitusluba andmast.

Kohus jagab siinkohal kaebajate seisukohta ka selles, et NÜP seletuskirja p-s 5.5.1. ei ole

sõltumata selle ulatusele antavast tõlgendusest nõutud, et hoonete algupärast substantsi tuleb

säilitada absoluutselt, sõltumata ühestki muust asjaolust. Seega isegi, kui lähtuda vastustaja

antud tõlgendusest nagu hõlmaks see nõue ka silmaga mittenähtavaid, viimistluse alla jäävaid

kandekonstruktsioone (millega kohus ei nõustu), tuleks seda nõuet sisustada proportsionaalsuse

põhimõtet silmas pidades. Vastustaja seda teinud ei ole. Seega on tegemist olulise

kaalutlusveaga otsusega.

Kaebajad on ka asjakohaselt välja toonud, et konstruktsioonide säilitamise nõue kohaldub

eelkõige mälestistele, mille suhtes kohaldub MuKS § 3 lg 5 ja lg 6, kuid käesoleval juhul ei ole

tegemist mälestisega. Seejuures on mälestise puhul ette nähtud ka riigi poolsed toetusmeetmed,

mida miljööväärtuslikele hoonetele jällegi ei kohaldata. Samas on isegi sel juhul Riigikohus

oma lahendis nr 3-19-1814 juhtinud tähelepanu sellele, et isiku kohustused mälestise

korrashoiul peavad olema proportsionaalsed. Seda enam peab vastav proportsionaalsuse nõue

olema täidetud miljööväärtusliku alal asuva väärtusliku ehitise (mis ei ole mälestis ja millele ei

kohaldu MuKS tulenevad piirangud) puhul. Käesoleval juhul ei nähtu vaidlustatud otsusest, et

vastustaja oleks kaalunud avalikku huvi (mis seisneb väidetavalt hoone mitte lammutamises,

kuid mida projekti järgi üldse ei plaanita teha) ning vastava nõude (säilitada

kandekonstruktsioonid nii suures ulatuses kui võimalik või tellida täiendav ekspertiis näitamaks

ära, et konstruktsioone üldse säilitada pole võimalik või millises mahus on võimalik seda teha)

proportsionaalsust arvestades kaebajate omandiõigust. Siinkohal peab kohus vajalikuks

märkida, et vastustajal tuli vastavaid asjaolusid kaaluda olenemata kaebajate majanduslikust

seisukorrast. Nõue peab olema proportsionaalne vaatamata sellele, kas tegemist on

vanaduspensionäri või eduka ettevõtja ning ettevõttega.

Õige on ka kaebajate viide sellele, et täiendava ekspertiisi nõue ei ole ei mõõdukas ega vajalik.

Täiendava ekspertiisi tegemine ei ole vajalik olukorras, kus kaebajad soovivad

rekonstrueerimise käigus asendada kandekonstruktsioonid, mis ei kuulu miljööväärtuse kaitse

esemesse, kuivõrd neid ei ole võimalik tajuda. Eeltoodust tulenevalt on vaidlustatud otsus selles

osas põhjendamata - vastustaja on jätnud kaalutlusõiguse teostamata ega ole analüüsinud

lähtudes teadaolevatest faktilistest asjaoludest enda nõude - viia läbi täiendav ehitusuuring -

proportsionaalsust. Samuti ei ole vastustaja arvestanud HMS § 5 lg 2 sätestatud põhimõttega,

et haldusmenetlus viiakse läbi eesmärgipäraselt ja efektiivselt, samuti võimalikult lihtsalt ja

kiirelt, vältides üleliigseid kulutusi ja ebameeldivusi isikutele. Seega on vaidlustatud otsus

vastuolus nii HMS § 3 lg 2, § 5 lg 2 kui ka HMS § 56 lg 3 ning tuleb tühistada.

6.10. Kuivõrd kohus leidis, et tühistamisnõue on põhjendatud, siis tuleb rahuldada ka

kohustamisnõue.

Kohustamisnõudega seonduvalt peab kohus vajalikuks selgitada esmalt, et kohus nõustub

vastustajaga ja rõhutab, et ka paikvaatluse tulemusena jõudsid nii vastustaja poolt kaasa võetud

sõltumatud eksperdid kui ka kaebaja poolt kaasa võetud sõltumatud eksperdid ühisele

järeldusele, et hoone on võimalik restaureerida, kuid eksperdid taandusid andmast hinnangut

küsimusele, kas see on mõistlik ehk majanduslikult otstarbekas. Seega ongi praeguseks hetkeks

vaidlus taandunud sisuliselt ühe küsimuseni – kas Hiiu-Maleva tn 13 kinnistul paiknevat ehk

Nõmme linnaosa miljööväärtuslikult tuumikalal paiknevat väärtuslikku hoonet on mõistlik

restaureerida.

Samas viitas vastustaja, et vastustaja ja sõltumatud eksperdid leiavad, et hoonet on mõistlik

restaureerida. Viimasega ei saa kohus nõustuda, kuivõrd vastustaja enda poolt varasemas

menetluses antud seisukohtade kohaselt ei saa sellist hinnangut anda üldse enne täiendava

ekspertiisi tegemist. Ka kohtumenetluses tehtud paikvaatluse tulemusel antud eksperthinnang

kinnitas, et välisseinu ja siseseinu on võimalik rekonstrueerida, kuid sellisel juhul tuleb

kahjustuste ulatus määrata täpsemalt kindlaks täiendavate uuringute käigus koos

konstruktsioonide avamisega. Vahelaed ja katusekonstruktsioonid tuleb igal juhul asendada

uutega (vt III kd, tl 38-39). Ka varasemad eksperthinnangud on kinnitanud, et mõistlik on pigem

kõikide kandevkonstruktsioonide väljavahetamine. Seega on vastustaja seisukoht, et hoone on

mõistlik restaureerida vägagi ennatlik ega ole absoluutselt kooskõlas asjas kogutud tõenditega.

Vastustaja ei saa tugineda oma seisukoha esitamisel üksnes TLPA miljööalade peaspetsialist

Sabina Kaukise arvamusele jättes kaalumata asjas tähtsust omavad muud asjaolud ning

õigusliku regulatsiooni. Hoone täieliku restaureerimise nõude esitamiseks peab olema õiguslik

alus. Kohtule antud juhul sellist õiguslikku alust, eriti arvestades asjas tuvastatud faktilisi

asjaolusid, ei nähtu.

Vastustajal tuleb lahendada kaebajate ehitusloa taotlus uuesti lähtudes kehtivast õigusest ning

teostades asjakohaselt kaalutlusõigust.

6.11. Eelpool toodud põhjustel rahuldab kohus kaebuse ja tühistab TLPA 30.12.2020 otsuse,

millega jäeti rahuldamata ehitusloa taotlus nr 1811271/07751 ja kohustab TLPA-d uuesti

otsustama ehitusloa taotluse nr 1811271/07751 alusel ehitusloa andmine hiljemalt ühe kuu

jooksul käesolevas asjas tehtud kohtuotsuse jõustumisest arvates arvestades käesolevas otsuses

toodud kohtu põhjendustega.

Menetluskulud

7. Vastavalt HKMS § 108 lg 1 lausele 1 kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti.

Käesoleval juhul tehti otsus vastustaja kahjuks. Kaebajad paluvad hüvitada menetluskulud so

riigilõiv summas 30 eurot, lepingulise esindaja kulu 7431,25 eurot ja eksperdi tasu summas 570

eurot kokku summas 8031,25 eurot vastavalt menetluskulude nimekirjale (III kd tl 46-59).

Vastustaja vaidleb kaebajate menetluskulude suurusele vastu ning palub menetluskulusid

vähendada.

HKMS § 109 lg 1 sätestab, et menetluskulude väljamõistmiseks esitatakse kohtule enne

kohtuvaidlusi menetluskulude nimekiri ja kuludokumendid. Kuludokumendid, mis seonduvad

osalemisega kohtuistungil, kus lõpetati asja arutamine, samuti selliste kulude nimekiri,

esitatakse kohtule hiljemalt kolme tööpäeva jooksul pärast istungi lõppu. Kirjalikus menetluses

esitatakse menetluskulude nimekiri ja kuludokumendid kohtu poolt määratud tähtaja jooksul.

Kuludokumentide ja menetluskulude nimekirja esitamata jätmise korral menetluskulusid välja

ei mõisteta.

Kaebajad on esitanud kohtule menetluskulude nimekirja ja kuludokumendid.

HKMS § 109 lg 6 sätestab, et kohus mõistab välja üksnes vajalikud ja põhjendatud

menetluskulud.

Kohus nõustub vastustajaga ja leiab, et kaebaja poolt esitatud kulu summas 216,00 eurot (III

kd tl 57), milleks on OÜ Antivamm Ehitus arve nr 210422, ei ole põhjendatud ning vastustajalt

välja mõistmisele ei kuulu. Arvel on märgitud kauba nimetuseks: „Väljakutse hoone

biokahjustuste aruteluks aadressil Hiiu-Maleva tn 13, Tallinn“. OÜ Antivamm Ehitus on

esitanud ka teise arve summas 288,00 eurot, numbriga 210423. Arvel on märgitud kauba

nimetuseks: „Kohtuniku poolt väljakutse paikvaatlusele aadressil Hiiu-Maleva tn 13, Tallinn“.

Kohus nõustub vastustajaga ja märgib, et kohtuasjas toimus üks paikvaatlus. Asjaolu, kui

kaebaja ja eksperdid on ilma kohtu või vastustajata arutanud mingeid Hiiu-Maleva tn 13

kinnisasjaga seotud teemasid omavahel, ei ole põhjendatud eksperdikulu kohtumenetluses.

Viidatud kohtumise kohta ei ole kohtule esitatud ka ühtegi menetlusdokumenti.

Küll aga ei jaga kohus vastustaja seisukohta selles, et kuivõrd kaebaja viitas ainult lisadele 6 ja

7, siis muid menetluskulusid ei tulegi arvestada vaatamata sellele, et vastavad menetluskulud

on kajastatud nii menetluskulude nimekirjas kui ka kuludokumentides.

Kohus leiab ka, et kaebajate menetluskulud on osaliselt põhjendamatud ning neid tuleb

vähendada.

Põhjendatud on vastustaja seisukoht selles, et HKMS ei näe ette, et menetluskuludena võiks

kajastada büroo üldkulusid, mis aga nähtub kaebaja esindaja poolt esitatud ja tõendina lisatud

arvetel (iga arve kohta 3% büroo üldkulud). Kaebaja ei ole selgitanud, kuidas on büroo üldkulud

seotud kaebuse või kohtuvaidlusega. Ka Riigikohus on oma lahendis nr 3-3-1-28-14 selgitanud,

et kolleegiumi hinnangul ei ole põhjendatud menetluskuluks Hansa Law Offices OÜ arvetel

kajastatud bürookulud. Kuigi bürookulude kandmine on advokaadibüroo ja advokaadi

tegevuseks kahtlemata vajalik, ei ole võimalik hinnata nende vajalikkust ja põhjendatust seoses

konkreetse kohtuasjaga. Seepärast on mõistlik eeldada, et bürookulud sisalduvad advokaadi

teenuse tunnihinnas (vt ka Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 25. novembri 2011. a määrus asjas

nr 3-2-1-102-11, p‑d 7 ja 14).

Eeltoodust tulenevalt tuleb kõikidelt esitatud arvetelt maha arvata neil kajastatud 3% bürookulu

so kokku summas 71,78+17,40+32,62+34,80+34,80+20,66+10,88=222,16 millele lisandub km

20% so 44,43 so kokku 266.59 eurot.

Vastustaja viitas veel, et arvest nr 2122044 nähtub, et kaebaja esindajal kulus kaebuse

koostamiseks kokku 16,50 tundi ja nimetatud aeg on ebamõistlikult pikk. Mõistlikuks saab

pidada, et kaebuse koostamine võttis maksimaalselt 6,50 tundi (võttes arvesse asjaolu, et

kaebaja esindaja oli kogu varasema haldusmenetlusega hästi kursis). Kohus leiab, et kaebuse

koostamiseks kulunud aeg 16,50 tundi on arvestades asja mahtu, keerukust ja sisu põhjendatud.

Kohus leiab, et arve nr 2122044 on põhjendatud v.a bürookulu osas.

Arvest nr 2122079 nähtub, nagu oleks 4,00 tundi kulunud kompromissi leidmisele. Vastustaja

on põhjendatult juhtinud kohtu tähelepanu sellele, et tegelikkuses vahetasid kaebaja ja

vastustaja kaks lühikest e-kirja (III kd tl 82 ja selle pöördel), millele on väidetavalt kaebajal

kulunud 4,00 tundi. Kohus nõustub vastustajaga selles, et põhjendatud aeg on nimetatud

tegevustele 0,5h so kulu 0,5h ehk 72,5 eurot, millele lisandub käibemaks 14,5 eurot so kokku

87 eurot.

Arve nr 2122297 kohaselt on 7,50 tundi kulunud linna vastuse analüüsiks, vastuse koostamiseks

ja seisukoha koostamiseks. Vastustaja leiab, et nimetatud kulu on põhjendamatu – kaebaja poolt

14.10.2021 esitatud seisukoht kordab kaebuses esitatud seisukohta suurel määral. Kohus

vastustaja seisukohaga ei nõustu. On ilmselge, et kaebajal tuli linna vastusega tutvuda ning selle

suhtes oma seisukoht esitada. Kaebajad on seda ka teinud. Kaebajad on esitanud oma

seisukohad lähtudes vastustaja vastusest. Eeltoodust tulenevalt leiab kohus, et arvel näidatud

aeg õigusteenuse osutamiseks on põhjendatud. Arve ei ole põhjendatud üksnes bürookulu osas.

Arvest nr 2122299 nähtub, nagu oleks 8,00 tundi kulunud täiendavate seisukohtade esitamiseks,

suhtluseks kohtuga ja istungiks ettevalmistamiseks ja menetluskulude nimekirja koostamiseks.

Kohus nõustub siinkohal vastustaja seisukohaga ja leiab, et oma täiendavas seisukohas kaebaja

veelkord kordas iseenda varasemaid seisukohti, seega pole 4,00 tunni ulatuses kulu

põhjendatud. Arve on põhjendatud pooles ulatuses so 4 h osas so summas 580 + käibemaks 116

so kokku 696 eurot.

Arve nr 2122375 kohaselt on 8,00 tundi kulunud veel istungi ettevalmistuseks ja istungil

osalemiseks, suhtluseks ja paikvaatluseks ning eksperthinnangule seisukoha koostamiseks.

Vastustaja märkis, et kohtuistung kestis 1,00 tundi ja oma arvest nr 2122299 kulutas juba

kaebaja esindaja 1,25 tundi kohtuistungi ettevalmistamiseks, seega ei ole arvest nr 2122375

tulenevalt 2,00 tundi „istungiks ettevalmistus“ põhjendatud. Samuti ei ole põhjendatud

eksperthinnangule veel omakorda seisukoha koostamine, kuna eksperthinnang ise ongi juba

piisav tõend. Seega pole arvest nr 2122475 kokku põhjendatud kulu 3,75h. Kohus nõustub

vastustajaga ja leiab, et arvel näidatud aeg istungiks ettevalmistamiseks on üle paisutatud, kuid

kohus peab põhjendatuks vähendada nimetatud arvel märgitud aega 2 tunni võrra mitte 3,75 h

võrra. Seega on arve nr 2122375 põhjendatud 6 tunni ulatuses so summas 870 eurot, millele

lisandub km 174 eurot so kokku 1044 euro ulatuses.

Vastustaja on õigesti välja toonud, et arvest nr 2122522 nähtub, nagu oleks 4,75 tundi kulunud

materjalide analüüsimisele ja seisukoha koostamisele ehitusloa väljastamisest keeldumise

eelnõule. Nimetatud kulu ei ole seotud kohtumenetlusega, vaid haldusmenetlusega, mis eelnes

kohtumenetlusele. Seega on kulu kohtumenetluses põhjendamatu ning menetluskulusid tuleb

selles osas vähendada 851,29 euro ulatuses.

Arvest nr 2222002 nähtub, nagu oleks 2,50 tundi kulunud seisukoha ja menetluskulude

nimekirja koostamisele. Kohus nõustub vastustajaga ja leiab, et menetluskulude nimekirja

koostamine on tavapärane toiming menetluses ega tohiks võtta professionaalsel esindajal üle

0,5 tunni. Eksperthinnangule seisukoha koostamise osas on juba varasemalt arve nr 2122375

alusel kulunud 1,75 h. Arvestades seisukoha sisu ja pikkust ei saa pidada täiendavat ajakulu 2

h ulatuses põhjendatuks. Seega on arvest nr 2222002 põhjendatud kulu 0,5h ehk 72,5 eurot,

millele lisandub käibemaks 14,5 eurot so kokku 87 eurot.

Kokkuvõtvalt on kohtumenetluses kaebajate lepingulise esindaja põhjendatud kuluks 5984,69

sh riigilõiv 30 eurot, lisaks ekspertide kulu summas 468 eurot (arved nr 210423 ja 10663 III kd

tl 58-59. Kokku on käesolevas kohtuasjas põhjendatud kaebajate menetluskulud summas

6452,69 eurot, mis tuleb vastustajalt kaebajate kasuks välja mõista.

(allkirjastatud digitaalselt)

Daimar Liiv

Kohtunik