2-20-11675/49 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Eesistuja Liis Arrak, liikmed Kaija Kaijanen ja Gea Lepik

Otsuse tegemise aeg ja koht

22. veebruar 2022, Tallinn

Kohtuasja number

2-20-11675

Kohtuasi

X hagi Nordcom Marketing OÜ vastu 61 800 ja viivise

saamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 7. mai 2021. a otsus

Kaebuse esitaja ja liik

Nordcom Marketing OÜ apellatsioonkaebus

Kaebuse hind

66 744 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Hageja Nordcom Marketing OÜ (apellant) (registrikood

11284236), lepinguline esindaja vandeadvokaat Jüri Sirel

Kostja X (vastustaja) (isikukood XXXXXXXXXXX),

lepinguline esindaja vandeadvokaat Jako Laanemägi

Menetluse liik

Asja läbivaatamine 1. veebruari 2022. a kohtuistungil

RESOLUTSIOON

1. Jätta Nordcom Marketing OÜ apellatsioonkaebus rahuldamata.

2. Jätta Harju Maakohtu 7. mai 2021. a otsus muutmata, kuid täiendada osaliselt

kohtuotsuse põhjendusi.

3. Jätta apellatsioonimenetluse kulud Nordcom Marketing OÜ kanda.

4. Mõista

Nordcom

Marketing

OÜ-lt

X

kasuks

välja

apellatsiooniastme

menetluskulude hüvitis 1117 eurot 80 senti. Nimetatud summalt tuleb alates otsuse

jõustumisest kuni kohustuse kohase täitmiseni maksta võlaõigusseaduse § 113 lg 1

teises lauses sätestatud määras viivist. Menetluskulude hüvitis koos viivisega tuleb

tasuda

Reinmaa

&

Partnerid

Advokaadibüroo

OÜ

pangakontole

nr EE337700771003620774.

2-20-11675

Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused

Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse

kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks

tegemisest.

Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada

Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või

muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse

esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka

kassatsioonkaebus.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

Hageja nõue ja selle aluseks olevad asjaolud

1. X (hageja) esitas 12. augustil 2020 Harju Maakohtule Nordcom Marketing OÜ (kostja) vastu

hagi, milles palus mõista kostjalt enda kasuks välja põhivõla 61 800 eurot ja alates hagi

esitamisest kuni põhivõla tasumiseni sellelt võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lg 1 II lauses

sätestatud määras viivise. Lisaks palus hageja mõista kostjalt enda kasuks välja põhivõla 15 500

eurot ja ka sellelt alates hagi esitamisest kuni põhivõla tasumiseni võlaõigusseaduse (VÕS) §

113 lg 1 II lauses sätestatud määras viivise (selle nõude kohta sõlmisid pooled kompromissi

ning Harju Maakohus lõpetas 1. märtsi 2021. a määrusega selle nõude menetluse).

Menetluskulud palus hageja jätta kostja kanda.

1.1. Hagiavalduse kohaselt allkirjastasid pooled 13. septembril 2019 lihtkirjalikus vormis

lepingu, mis kannab pealkirja „broneerimisleping“ (leping). Lepingu esemeks oli Tallinnas

Vesivärava 50 asuva ehitise reaalosaks olev elamispind, s.o korter nr 60 üldpinnaga 257,3 m²,

panipaik nr PP21 ja parkimiskoht nr P79 (korteriomand). Korteriomandi müügihind oli kokku

618 000 eurot. Hageja tasus kostjale lepingu alusel korteriomandi ettemaksuna 10%

müügihinnast, s.o 61 800 eurot. Hageja asus tegema korteris töid, mille tõttu korteri väärtus

suurenes. 2020. a aprillis tellis hageja korteriomandi hindamise ja sai teada, et korteriomandi

tegelik väärtus on 391 000 eurot. Hageja edastas kostjale hindamisakti ja palus ettepanekuid

edasise osas, kuid kostja ei pidanud akti asjakohaseks. 2020. aasta mais sai hageja teada, et

poolte sõlmitud leping on vormivea tõttu tühine. Kuigi lepingu pealkirjaks on

„broneerimisleping“, on see sisult kinnisasja müügi eelleping, mis peab olema sõlmitud

notariaalselt tõestatud vormis. Hageja nõudis kostjalt tühise tehingu alusel üleantud raha

(61 800 euro) tagastamist ja hageja tehtud kulutuste (15 500 euro) hüvitamist, kuid kostja

keeldus. Pooled pidasid 2020. a mais läbirääkimisi, kuid ei jõudnud kokkuleppele.

1.2. Leping on hoolimata selle pealkirjast käsitatav kinnisasja müügi eellepinguna ning pooled

käsitasid makstud raha korteriomandi ettemaksuna, mida kinnitavad eelkõige lepingu p 5 ning

müügilepingu olulised tingimused p-des 1, 2, 2.1 ja 2.2, samuti poolte kirjavahetus enne lepingu

sõlmimist ning käitumine pärast lepingu sõlmimist. Pooled leppisid kokku müügilepingu

olulistes tingimustes, sh lepingu esemes ja hinnas. Hageja asus lepingu sõlmimise järel korterit

ümber kujundama ja palkas sisekujundaja ning kostja nõustus sellega. Broneerimislepingule

viitab ainult lepingu p 3, kõik teised punktid viitavad müügi eellepingu sõlmimisele. Lepingu

p-s 4 nimetatud broneerimistasu suurus kattus lepingu p-s 5 nimetatud võlaõiguslepingu

sõlmimisel makstava müügihinna ettemaksu suurusega. 61 800 euro suurune tasu oleks

2-20-11675

korteriomandi hoidmise eest ca 1 kuu vältel (alates 13. septembrist kuni 15. oktoobrini 2019)

selgelt ebamõistlikult suur broneerimistasu.

1.3. Kinnisasja müügi eelleping peab asjaõigusseaduse (AÕS) § 119 lg 1 ja VÕS § 33 lg 2 järgi

olema sõlmitud notariaalselt tõestatud vormis ning vormi järgimata jätmise korral on leping

tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 83 lg 1 järgi tühine ning selle alusel saadu tuleb

VÕS § 1028 lg 1 järgi tagastada.

Kostja vastuväited

2. Kostja vaidles hagile vastu, palus jätta selle rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.

2.1. Kostja vastuväidete kohaselt sõlmisid pooled broneerimislepingu, mitte müügi eellepingu.

Hageja soovis osta korteriomandi ning pooled sõlmisid lepingu selleks, et kostja ei võõrandaks

korterit kuni poolte vahel notariaalselt tõestatud vormis võlaõiguslepingu sõlmimiseni

kolmandatele isikutele. Kostja kohustus jätma korteriomandi teatud aja jooksul hageja kasuks

võõrandamata ning hageja kohustus tasuma selle eest broneerimistasu. Kostja hoidis korterit

hageja kasuks broneerituna alates 13. septembrist 2019 kuni 12. maini 2020, s.o kaheksa kuud

kuni ajani, mil hageja loobus ostusoovist, samuti sellele järgnenud läbirääkimise ajal. Seega

täitis kostja broneerimislepingust tulenevat kohustust.

Lepingu p-d 3 ja 4 viitavad selgelt broneerimislepingule ning lepingust ei tulene kohustust

korteriomandit võõrandada või omandada.

2.2. Ka juhul, kui lepingus sisaldub teiste lepingute elemente (eelleping ja töövõtuleping), ei

too see TsÜS § 85 järgi kaasa broneerimislepingu tühisust.

2.3. Lepingus märgitud broneerimistasu suurus on mõistlik ja põhjendatud, sest see katab kostja

majanduslikud riskid ja kulud.

Kostja kanda jäi müügihinna muutumise risk juhuks, kui korteriomand jääb hagejale

võõrandamata, samuti uue ostja leidmise kulud. Kostja kandis hageja loobumise tõttu kahju

42 500 eurot (kostja müüs korteriomandi 27 000 euro võrra madalama hinnaga ning pidi

kompromissi alusel tasuma hagejale kulutuste hüvitamiseks 15 500 eurot). Lisaks kandis kostja

korteri kommunaalkulusid (2020. a veebruarist kuni juulini kokku 1558 eurot 43 senti) ning

kostja arendustegevuseks võetud finantskohustuste intressikulu (27 810 eurot). Kostja kahju on

kokku 71 368 eurot 43 senti, mistõttu oli broneerimistasu suurus põhjendatud.

Maakohtu otsus ja põhjendused

3. Harju Maakohus rahuldas 7. mai 2021. a otsusega hagi ning mõistis kostjalt hageja kasuks

välja 61 800 eurot ja alates hagi esitamisest kuni põhivõla tasumiseni VÕS § 113 lg 1 II lauses

sätestatud määras viivise. Menetluskulud jättis maakohus kostja kanda ning mõistis kostjalt

hageja kasuks välja menetluskulude hüvitise 4901 eurot 40 senti koos kohustusega tasuda sellelt

seadusjärgses määras viivist.

3.1. Maakohus tuvastas asjas järgmised olulised asjaolud:

-

kostja oli Kadriorus asuva Vesivärava 50 asuva kinnisasja omanik ning sellel paikneva

korterelamu arendaja;

2-20-11675

-

hageja soovis osta selles korterelamus korterit nr 60 ning pooled allkirjastasid

13. septembril 2019 kirjaliku lepingu, mille pealkirjaks oli „broneerimisleping“;

-

lepingu esemeks oli elamispinnana korter nr 60 üldpinnaga 257,3 m2 hinnaga

604 500 eurot, panipaik nr PP21 ja parkimiskoht nr P79 hinnaga 13 500 eurot, mille

ostuhind oli kokku koos käibemaksuga 618 000 eurot;

-

hageja kandis lepingu alusel kostjale üle 61 800 eurot;

-

hageja soovil tehti korteris nr 60 erinevaid ehitustöid;

-

pooled ei ole sõlminud notariaalselt tõestatud vormis korteriomandi müügilepingut;

-

hageja teatas 2020. a mais kostjale, et ta ei soovi korterit osta;

-

kostja ei ole hagejale lepingu alusel ülekantud raha tagastanud.

3.2. Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt sõlmisid pooled korteriomandi müügi eellepingu,

mitte broneerimislepingu.

Pooled olid lepingus kokku leppinud kõige olulisemates müügilepingu tingimustes, sh

müügiesemes, ostuhinnas ja müügieseme üleandmise tingimustes, aga ka objektil tehtavates

töödes. Kuigi hagejale viidati lepingus kui broneerijale ning kostjale kui omanikule, olid pooled

lepingu p-s 1 nimetanud kostjat ka müüjaks ning pooled olid selles kokku leppinud müüdavas

objektis ja selle ostuhinnas. Lepingu p-s 2 oli toodud, et korteriomand antakse broneerijale üle

„osaliselt viimistletud karbi“ kujul ning punktides 2.1 ja 2.2 oli täpsustatud, mis kuulub hinna

sisse ning mis mitte.

Leping sisaldas n-ö broneerimisele suunatud kokkuleppeid, kuid broneerimistasu pidi olema

osaks müügihinnast. Lepingu p-s 3 leppisid pooled kokku, et kuni 15. oktoobrini 2019 ei paku

kostja kui omanik korteriomandit teistele huvilistele ega sõlmi selle võõrandamise

kokkuleppeid, samuti ei pea läbirääkimisi ning märgib broneerimistähtaja jooksul

müügikanalites korteriomandi staatuseks „broneeritud“. Lepingu p 4 kohaselt pidi broneerija

tasuma korteriomandi broneerimise eest broneerimistasu 61 800 eurot. Lepingu p-s 5 oli

märgitud, et võlaõigusliku lepinguga tasutakse 10% müügihinnast, milles sisaldub

broneerimislepingu alusel tasutud broneerimistasu.

Lisaks müügiesemele, hinnale ja müügieseme üleandmise tingimustele leppisid pooled lepingu

p-s 7 kokku ka selles, millal toimub notariaalselt tõestatud lepingu sõlmimine, s.o hiljemalt

15. oktoobril 2019. Lepingu p 6 nägi ette, et kui omanik loobub ostust enne 15. oktoobrit 2019

ja kui kostja rikub lepingu p 2, peab kostja broneerimistasu tagastama. Lepingu p-dest 6 ja 7

võib nende koostoimes järeldada, et kuigi hagejal ei olnud lepingust tulenevat otsest kohustust

korteriomandit osta, pidi tasutud raha jääma kostjale juhul, kui hageja ei teata loobumisest enne

15. oktoobrit 2019 ega sõlmi nimetatud ajaks kostjaga notariaalselt tõestatud lepingut. Kuigi

leping ei näinud hagejale ette otsest kohustust korteriomandit osta, nägi see talle ette kohustuse

teatada enne 15. oktoobrit 2019 loobumisest või sõlmida selleks ajaks notariaalset tõestatud

leping.

Kuigi hageja esitas poolte tegeliku tahte tuvastamiseks poolte lepingueelse kirjavahetuse, ei saa

sellest poolte ühist tahet järeldada. Pooled leppisid neis mh kokku korteris tehtavates töödes,

kuid sellel ei ole broneerimislepingu ja müügi eellepingu tuvastamisel tähtsust. Üks leping võis

sisaldada mitme kokkuleppe tingimusi ning pooled võisid lisaks broneerimislepingu

tingimustele või eellepingule leppida kokku korteris tehtavates töödes. Ka e-kirjavahetus seoses

sisekujunduse töödega ei näita poolte ühist tahet, sest need kirjad saadeti pärast lepingu

sõlmimist.

2-20-11675

Kuigi praktikas ei ole ebatavaline tasaarvestada broneerimistasu kinnisasja hinnaga, oli

kokkulepitud broneerimistasu tavapärasest suurem. Kutselise kinnisvaramaakleri S. Serka

e-kirja kohaselt on broneerimistasu enamasti paar tuhat eurot ning praktikas lepitakse

broneerimislepingus kokku, et kui tulevikus sõlmitakse müügileping, kuulub broneerimistasu

hinna sisse, kuid ainuüksi sellisest tasaarvestamisest ei saa teha järeldust, et tegu on

eellepinguga. Eesti Kinnisvaramaaklerite Koja liige Y on selgitanud, et uusarenduste puhul on

tavaliselt broneerimistasuks tükihind, mitte protsent, kuid tasust ei saa teha järeldusi selle

kohta, kas tegu on eellepingu või broneerimislepinguga, ka broneerimistasuna makstud summa

moodustab osa müügihinnast.

Kogumis võib lepingu tingimustest järeldada, et kui hageja ei sõlminud lepingus toodud

tähtajaks kostjaga lepingut, kaotas ta õiguse saada ebatavaliselt suurt broneerimistasu tagasi,

mis viitab korteriomandi eellepingu sõlmimisele. Lepingu tingimustest nende koostoimes võib

järeldada, et lepingu sõlmimise peamiseks eesmärgiks oli siiski kohustada hagejat sõlmima

notariaalselt tõestatud müügilepingut ning sellise kohustuse täitmise tagamiseks nägi leping

talle ette märkimisväärse sanktsiooni. Lepingupooltega sarnane mõistlik isik oleks samadel

asjaoludel pidanud mõistma, et tegu on korteriomandi müügi eellepinguga. Sellist tõlgendust

toetab ka poolte käitumine. Kostja ei asunud pärast lepingus sätestatud broneerimistähtaja

saabumist korteriomandit kolmandatele isikutele müügiks pakkuma, vaid ootas jätkuvalt

hagejaga müügilepingu sõlmimist ning heitis hagejale lepingu sõlmimata jätmist ette.

Ka kostja esile toodud riskid on kohtu hinnangul sellised tüüpilised riskid, mis tulenevad

kinnisasja müügi eellepingu täitmata jätmisest. Kui pooled oleksid sõlminud ainult

broneerimislepingu, ei oleks sellest saanud kostjale tuleneda tema kirjeldatud riske. Risk jääda

soovitud ostjast ilma, risk teha müümata jäänud objektile uusi kulutusi, risk müüa objekt

loodetust madalama hinnaga ning risk teha kulutusi uue ostja leidmiseks saavad kaasneda vaid

juhul, kui pooled on sõlminud korteriomandi müügi eellepingu, mida ostja ei täida.

3.3. Kuna eelleping pidi AÕS § 119 lg 1 ja VÕS § 33 lg 2 järgi olema sõlmitud notariaalselt

tõestatud vormis, kuid poolte leping sellele vorminõudele ei vastanud, on leping TsÜS § 84 lg 1

järgi tühine ning selle alusel saadu tuleb VÕS § 1028 lg 1 järgi tagastada. Arvestades seda, et

hageja tasus kostjale 61 800 eurot tühise eellepingu alusel, tuleb kostjal hageja tasutud summa

tagastada ning alates hagi esitamisest tuleb kostjal VÕS § 113 lg 1 alusel tasuda viivist.

3.4. Asjakohane ei ole kostja väide, et leping sisaldas mh ehituslepingu tingimusi ning see

leping ei pidanud olema sõlmitud notariaalselt tõestatud vormis. Hageja tegi vaidlusaluse

makse tühise korteriomandi eellepingu, mitte ehituslepingu alusel.

3.5. TsMS § 162 lg 1 alusel jäävad menetluskulud kostja kanda.

Apellatsioonkaebus

4. Kostja esitas apellatsioonkaebuse, milles palus maakohtu otsuse tühistada ja saata asja

maakohtule uueks läbivaatamiseks või teha uue otsuse, millega jätta hagi rahuldamata ja

menetluskulud hageja kanda.

Apellatsioonkaebuse väidete kohaselt asus maakohus vääralt seisukohale, et pooled sõlmisid

müügi eellepingu, mitte broneerimislepingu. Seda järeldades jättis maakohus kostja esitatud

asjaolud arvestamata ja tõendid hindamata ning lepingupunktid kohaselt hindamata. Maakohus

jättis uurimis- ja selgitamiskohustuse täitmata ning tegelikud asjaolud välja selgitamata.

2-20-11675

Lepingu p-dest 3 ja 4 tulenes üheselt, et pooled sõlmisid broneerimislepingu. Seda kinnitab ka

hageja maksekorralduse selgitus. Lepingust ei tulenenud kohustust korteriomand omandada.

Ka juhul, kui lepingus sisaldusid teised kokkulepped, ei toonud see kaasa broneerimislepingu

tühisust.

Maakohus jättis vääralt hindamata ehituslepingut puudutavad kostja väited.

Vastustaja seisukoht

5. Hageja vaidles apellatsioonkaebusele vastu, palus jätta selle rahuldamata ja menetluskulud

kostja kanda.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

6. Kolleegium leiab, et apellatsioonkaebus tuleb jätta TsMS 657 lg 1 p 2¹ alusel rahuldamata ja

maakohtu otsuse resolutsioon muutmata, sest apellatsioonkaebuse väited ei anna alust kahelda

maakohtu otsuse seaduslikkuses ja põhjendatuses, kuid osaliselt tuleb täiendada kohtuotsuse

põhjendusi. Ringkonnakohus nõustub TsMS § 654 lg 6 kohaselt maakohtu otsuse

põhjendustega ega korda neid. Vastuseks apellatsioonkaebuse väidetele märgib kolleegium

järgmist.

7. Maakohus asus põhjendatult seisukohale, et poolte sõlmitud leping sisaldas korteriomandi

müügi eellepingu kokkuleppeid ning hageja tasus kostjale 61 800 eurot müügi eellepingu alusel

osana müügihinnast, mitte broneerimistasuna.

7.1. Maakohus tõlgendas lepingut kooskõlas VÕS §-s 29 sätesatud lepingu tõlgendamise

põhimõtetega. Arvestades seda, et lepingus sisaldusid nii broneerimislepingule kui ka müügi

eellepingule viitavad sätted ning kohtule esitatud tõendite alusel ei olnud võimalik kindlaks

teha poolte ühist tahet, järeldas maakohus lepingu teksti ning poolte esile toodud ja tõendatud

asjaolusid arvestades õigesti, et lepingupooltega sarnane mõistlik isik oleks samadel asjaoludel

pidanud mõistma, et lepingus sisaldus korteriomandi müügi eelleping.

Maakohtu järeldus on kooskõlas Riigikohtu praktikaga, mille kohaselt võivad ühes

lepingudokumendis sisalduda iseenesest nii broneerimis- kui ka kinnisasja omandamise

eelleping. Neid kokkuleppeid saab eristada selle järgi, et kinnisasja müügi eellepingu sisuks on

müüja kohustus võõrandada kinnisasi tulevikus ostjale, broneerimislepingu sisuks aga müüja

kohustus jätta teatud ajaperioodi vältel broneerija kasuks kinnisasi võõrandamata. Seejuures on

tegemist müügi eellepinguga juhul, kui pooled on saavutanud kokkuleppe kõigis olulistes

kinnisasja müügilepingu tingimustes ning väljendatud on ostja kavatsus kinnisasi osta ning

müüja kavatsus see müüa (vt Riigikohtu 29. novembri 2017. a otsus tsiviilasjas nr 2-16-8456,

p-d 11–12; 19. juuni 2007. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-70-07, p 14).

Praegusel juhul leppisid pooled küll lepingu p-s 3 kokku ka korteriomandi broneerimises,

s.o kostja kohustuses jätta ca ühe kuu jooksul, s.o kuni 15. oktoobrini 2019 korteriomand

kolmandatele isikutele müümata, kuid lisaks sellele sisaldas leping ka müügi eellepingu

tingimusi, sh poolte kavatsust müüa korteriomand 618 000 euro eest hiljemalt 15. oktoobril

2019 sõlmitava müügilepinguga hagejale. Seega olid pooled selgelt leppinud kokku

korteriomandi müügikavatsuses.

2-20-11675

7.2. Samuti asus maakohus põhjendatult seisukohale, et hageja tasus 61 800 eurot eellepingu

alusel müügihinna ettemaksuna, mitte broneerimistasuna.

Kuigi lepingu p 4 järgi oli broneerimistasu 61 800 eurot, tuli lepingu p 5 järgi müügilepingu

sõlmimisel tasuda 10% müügihinnast (s.o 61 800 eurot), milles sisaldub broneerimistasu.

Arvestades seda, et praktikas on tavapärane broneerimistasu suurus paar tuhat eurot, pidas

maakohus põhjendatult lepingu p-s 4 broneerimistasuna nimetatud tasu eellepingu alusel

makstavaks müügihinna ettemaksuks. Kolleegiumi hinnangul sai mõistlik isik broneerimis- ja

müügi eellepingu tingimusi sisaldavat lepingut sõlmides ja selle alusel 10% korteriomandi

müügihinnast tasudes mõista lepingut selliselt, et ta tasub selle summa müügihinna

ettemaksuna, mitte korteriomandi ca üheks kuuks broneerimise eest. Samuti ei saanud mõistlik

müüja käsitada sedavõrd suurt tasu lepingu sõlmimise ajal ca ühekuulise broneerimise tasuna.

Teistsugusele järeldusele ei saa asuda ka lepingu pealkirja (broneerimisleping) ega hageja

maksekorralduse selgituse („broneerimistasu Kadrioru Plaza korter nr 60“) alusel. Arvestades

lepingu sisu, sh selles sisalduvaid müügi eellepingu kokkuleppeid, on pooled kasutanud

lepingus ning sellest tulenevalt ka hageja makse selgitust märkides ekslikult tähistust

„broneerimisleping“, mida ei saa kohus VÕS § 29 lg 2 järgi lepingu tõlgendamisel aluseks

võtta.

Seejuures ei ole lepingut tõlgendades tähtsust sellel, kui kaua hoidus kostja tegelikult

korteriomandit kolmandatele isikutele müümisest. Oluline on see, kuidas lepingupooled pidid

lepingut sõlmides vastavaid tingimusi mõistma. Juhul, kui kostjale tekkisid korteriomandi

broneerimisest negatiivsed majanduslikud tagajärjed, võiks see anda kostjale alust esitada

hageja vastu õiguskaitsevahendeid, kuid see ei anna alust pidada lepingu p-s 4 sisalduva tasu

suurust ca ühekuulise broneerimise eest põhjendatuks.

7.3. Õige on ka maakohtu järeldus, et hoolimata sellest, et lepingudokumendis sisaldusid

erinevate lepingute tingimused, pidanuks pooled müügi eellepingu ja müügihinna ettemaksuna

tasumise kokkuleppe sõlmima AÕS § 119 lg 1 ja VÕS § 33 lg 2 järgi notariaalselt tõestatud

vormis, ning vormi järgimata jätmise tõttu on eelleping koos müügihinna ettemaksu tasumise

kohustusega tühine.

Kuigi lepingudokumendis sisaldusid ka korteriomandi broneerimiskokkulepe (lepingu p 3) ja

pooled olid leppinud kokku korteris tööde tegemises (töövõtuleping), mille puhul ei ole

seaduses sätestatud kohustuslikku vorminõuet, ei anna see alust asuda maakohtust erinevale

seisukohale. Hoolimata sellest, et lepingu p 3 ja poolte töövõtuleping kehtivad, on lepingu p-s 4

sisalduv broneerimistasuna nimetatud summa käsitatav müügi eellepingu alusel makstava

müügihinna ettemaksuna ning poolte muud kokkulepped ja nende kehtivus ei mõjuta seda, et

müügi eelleping ja selle alusel makstud ettemaksu tasumise kohustus olid tühised.

8. Maakohus ei ole vaidlust lahendades eksinud menetlusõiguse normide vastu, sh rikkunud

eelmenetluse ülesandeid.

Esmalt märgib kolleegium, et erinevalt hagita menetluses TsMS § 5 lg 3 järgi kehtivast

uurimispõhimõttest, määravad hagimenetluses TsMS § 4 lg 2 järgi pooled ise vaidluse eseme

ja menetluse käigu ning otsustavad taotluste ja kaebuste esitamise ning kohus menetleb hagi

TsMS § 5 lg 1 järgi poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Seejuures on

pooltel TsMS § 5 lg 2 järgi võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole

esitatu ümber lükata või sellele vastu vaielda ning pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude

põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. Ka Riigikohus on

2-20-11675

korduvalt juhtinud tähelepanu sellele, et hagimenetlus on oma olemuselt võistlev menetlus,

milles lähtutakse poolte esitatust (vt Riigikohtu 21. oktoobri 2020. a otsus tsiviilasjas nr 2-17-

18305, p 14, 20. veebruari 2019. a otsus tsiviilasjas nr 2-16-12587, p 10 ja 20. juuni 2011. a

otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-57-11, p 40).

Iseenesest lasub kohtul hagimenetluses TsMS § 392 järgi kohustus selgitada eelmenetluses

välja asja lahendamiseks tähtsad asjaolud, kuid praegusel juhul ei nähtu toimiku materjalidest,

et maakohus oleks seda kohustust rikkunud. Seejuures ei ole maakohus jätnud põhjendamatult

arvestamata ja hindamata ka kostja vastuväiteid ja kostja esitatud tõendeid (v.a hageja

19. septembri 2019. a maksekorraldus, mida kolleegium ülal hindas). Maakohus asus õigesti

seisukohale, et kostja majanduslikel riskidel ja kantud kulutustel ei ole broneerimistasu suuruse

määramisel tähtsust. Seetõttu ei olnud maakohtul alust ka neid asjaolusid kinnitavaid tõendeid

hinnata.

9. Ülaltoodud põhjendustel ei anna apellatsioonkaebuse väited alust maakohtu otsust tühistada

ning apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata.

Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine

10. Kuna apellatsioonkaebus jääb rahuldamata, jäävad apellatsioonimenetluse kulud

TsMS § 171 lg 1 alusel apellandi kanda.

11. Kui menetlusosaline peab menetluskulude jaotust kindlaksmäärava kohtulahendi kohaselt

kandma teist menetlusosalist esindanud lepingulise esindaja kulud, mõistab kohus kulud TsMS

§ 175 lg 1 järgi välja põhjendatud ja vajalikus ulatuses.

Hageja esitatud menetluskulude nimekirjade järgi on tema apellatsioonimenetlusega seotud

menetluskuludeks lepingulise esindaja kulud 1782 eurot (koos käibemaksuga) ja hagi tagamise

avalduselt tasutud riigilõiv 50 eurot, s.o kokku 1832 eurot. Nimekirjade kohaselt kulus hageja

lepingulisel esindajal apellatsioonimenetluse toimingutele kokku 11 tundi, sh maakohtu

otsusega tutvumiseks ja kliendiga suhtluseks 1 tund, vastuse ja hagi tagamise avalduse

koostamiseks kokku 6 tundi 30 minutit, hagi tagamise avaldusele vastaspoole esitatud

seisukohaga tutvumiseks ja kliendiga suhtluseks 36 minutit, kohtuistungiga seoses kohtule

vastamiseks, istungiks valmistumiseks ja istungil osalemiseks 2 tundi 30 minutit ning

menetluskulude nimekirja koostamiseks 12 minutit.

Arvestades maakohtu otsuse, apellatsioonkaebuse ja vastuse sisu ja mahtu, aga ka kostja

vastuväiteid hageja esindaja toimingutele kulunud aja ning hagi tagamise taotlusega

põhjendamatute kulude tekitamise kohta, on kolleegiumi hinnangul esindaja tehtud toimingud

ja toimingutele kulunud aeg olnud põhjendatud ja vajalik kokku 6 tunni 54 minuti ulatuses.

Kolleegiumi hinnangul ei olnud hageja esindaja apellatsioonimenetluses tehtud hagi tagamist

puudutavad toiminguid ning ühes sellega ka hagi tagamise avalduselt 50 eurot suuruse riigilõivu

tasumine vajalik, mistõttu ei ole nende toimingute hüvitamine põhjendatud. Kuigi hageja ei ole

menetluskulude nimekirjas selgelt eristanud, kui palju aega kulus hageja esindajal hagi

tagamisega seotud toimingute tegemiseks, võis kolleegiumi hinnangul kuluda kogenud

vandeadvokaadil 5. juuli 2021. a menetlusdokumendis sisalduva apellatsioonkaebuse vastuse

koostamiseks 3 tundi (põhjendamatu kulu 3 tundi 30 minutit), arvestades mh seda, et hageja

kordas varem maakohtu menetluses esitatud seisukohti. Samuti ei olnud vajalik hagi tagamise

avaldusele esitatud vastaspoole seisukohaga tutvumine ega sellega seoses kliendiga suhtlemine

(36 minutit). Ülejäänud, s.o 6 tunni 54 minuti osas on hageja esindaja toimingud olnud

vajalikud ja neile kulunud aeg põhjendatud.

2-20-11675

Menetluskulude nimekirja järgi on kostja esindaja tunnitasu 162 eurot (koos käibemaksuga),

mis ei ületa vandeadvokaadi keskmist tasumäära.

Seega on hageja apellatsiooniastme vajalikud ja põhjendatud kulud esindajale kokku 1117 eurot

80 senti (6,9 tundi × 162 eurot/tund = 1117 eurot 80 senti), mis tuleb kostjalt hageja kasuks

välja mõista. Vastavalt hageja taotlusele tuleb kostjal TsMS § 177 lg 4 järgi tasuda hüvitamisele

kuuluvatelt menetluskuludelt alates menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi

jõustumisest kuni täitmiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud määras viivist ning

menetluskulude hüvitis tuleb tasuda Reinmaa & Partnerid Advokaadibüroo OÜ pangakontole

nr EE337700771003620774.

(allkirjastatud digitaalselt)

Liis Arrak, Kaija Kaijanen, Gea Lepik