2-18-10855/114 · Harju Maakohus Tallinna kohtumaja

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Harju Maakohus

Kohtunik

Marget Henriksen

Otsuse tegemise aeg ja koht

18.02.2022, Tallinn

Tsiviilasja number

2-18-10855

Tsiviilasi

Tallinna linna (Tallinna Kesklinna Valitsuse kaudu)

hagiavaldus K. R. vastu kinnisasja ebaseaduslikust

valdusest väljanõudmiseks oma valdusse ning K. R.

vastuhagi üürisuhte kehtivuse tuvastamiseks

Tsiviilasja hind

Hagi hind 3 500 eurot/ vastuhagi hind 3 500 eurot

Menetlusosalised

ja

nende

esindajad

Hageja: Tallinn linn (Tallinna Kesklinna Valitsuse kaudu)

(registrikood 75014221)

Hageja lepinguline esindaja: vandeadvokaat Edith Sassian

Kostja I K. R. (isikukood xxxx)

Asja läbivaatamine

28.01.2022 kohtuistungil

RESOLUTSIOON

1. Rahuldada Tallinna linna (Tallinna Kesklinna Valitsuse kaudu) hagi K. R. vastu.

2. Kohustada K. R.t välja andma oma ebaseaduslikust valdusest Tallinna linna

(Tallinna Kesklinna Valitsuse kaudu) otsesesse valdusse korteriomand aadressil

Xxxx (registriosa nr xxxx).

3. Jätta rahuldamata K. R. vastuhagi Tallinna linna (Tallinna Kesklinna Valitsuse

kaudu) vastu üürisuhte kehtivuse tuvastamiseks.

Menetluskulud jaotus

Jätta menetluskulud K. R. kanda.

Edasikaebamise kord

Pooled võivad esitada otsuse peale apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse

kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse

avalikult teatavakstegemisest (18.02.2022). Ringkonnakohus võib apellatsioonkaebuse lahendada

kirjalikus menetluses, kui kaebaja ei taotle selle lahendamist istungil.

Kohus selgitab, et menetlusabi taotlemise korral peab menetlusabi taotleja seaduses sätestatud

tähtaja järgimiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi

taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses

esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus

sellisel juhul mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud

taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista

menetlustähtaja ennistamist.

Menetluse käik

Tallinna linn (Kesklinna Valitsuse kaudu) (hageja) esitas 18.07.2018 hagiavalduse K. R. (kostja I)

ja K. E.i (kostja II) vastu kinnisasja ebaseaduslikust valdusest väljanõudmiseks oma valdusse.

Kostja I esitas 07.10.2018 vastuhagi hageja vastu. Kostja I palub tuvastada, et poolte vahel on

kehtiv üürisuhe. Harju Maakohtu 16.05.2020 otsusega kohus rahuldas Tallinna linna (Tallinna

Kesklinna Valitsuse kaudu) hagiavalduse K. R. vastu ja kohustas K. R.t välja andma oma

ebaseaduslikust valdusest Tallinna linna (Tallinna Kesklinna Valitsuse kaudu) otsesesse valdusse

korteriomand aadressil Xxxx (registriosa nr xxxx). Kohus jättis rahuldamata Tallinna linna

(Tallinna Kesklinna Valitsuse kaudu) hagiavalduse K. E.i vastu kinnisasja ebaseaduslikust

valdusest väljanõudmiseks oma valdusse ning jättis rahuldamata K. R. vastuhagi Tallinna linna

(Tallinna Kesklinna Valitsuse kaudu) vastu üürisuhte kehtivuse tuvastamiseks. Harju Maakohtu

otsuse peale esitas apellatsioonkaebuse K. R.. Tallinna Ringkonnakonnakohtu 15.12.2020

otsusega kohus rahuldas K. R. apellatsioonkaebuse osaliselt ning tühistas Harju Maakohtu

16.06.2020 otsuse osaliselt, osas, milles maakohus lahendas Tallinna linna (Tallinna Kesklinna

Valitsuse kaudu) hagi K. R. vastu kinnisasja ebaseaduslikust valdusest väljanõudmiseks oma

valdusse ning K. R. vastuhagis üürisuhte kehtivuse tuvastamiseks ning nende hagide

lahendamisega seotud menetluskulude jaotuse ja rahalise kindlaksmääramise osas ja saatis

tsiviilasi tühistatud osas uueks arutamiseks Harju Maakohtule. Muus osas jättis ringkonnakohus

maakohtu otsuse muutmata.

Hagiavalduse asjaolud ja hageja nõue

Tallinna linn (Kesklinna Valitsuse kaudu) (hageja) esitas 18.07.2018 hagiavalduse K. R. (kostja I)

vastu kinnisasja ebaseaduslikust valdusest väljanõudmiseks oma valdusse.

Hagiavalduse kohaselt kuulub hagejale korter aadressil Xxxx (edaspidi korter). Tallinna

Linnavalitsuse 14.02.1992 korraldusega tunnistati korter kostja I tööandja AS Hansapank

(õigusjärglane AS Swedbank, edaspidi pank) eluruumiks. Tallinna Kesklinna vanema 04.05.1995

korraldusega kinnitati korter panga eluruumiks, mille alusel on 10.05.1995 välja antud eluruumi

asustamise tõend selle kohta, et eluruum anti kostja I kasutusse. Hageja ei sõlminud pangaga

eluruumi kasutamise lepingut, vaid kinnitas haldusaktiga eluruumi panga töötaja eluruumiks. Saab

eeldada, et hageja ja kostja I korteri tasuta kasutamise lepinguline suhe tekkis 10.05.1995.

Tegemist on tähtajatu asutamisõigusega ja seega tähtajatu kestvussuhtega. Kuivõrd alates sellest

ajast on kostjale I esitatud kommunaalteenuste arveid ning hageja on aktsepteerinud kostja I poolt

eluruumi kasutamist, siis saab käsitleda antud lepingulist suhet tasuta kasutamise lepinguna.

Kirjalikku lepingut pooled ei sõlminud. Pooled ei sõlminud korteri üürilepingut. Hageja ei ole

kunagi nõudnud kostjalt I üüri tasumist, mis kinnitab üürisuhte puudumist.

Hageja tuvastas, et kostja I oli andnud korteri K. E.i kasutusse ilma hageja nõusolekuta. Seetõttu

ütles hageja 13.04.2018 avaldusega lepingu erakorraliselt üles alates 30.04.2018. Hageja palus

vabastada korter 02.05.2018. Lepingu ülesütlemisavaldus toimetati kätte K. E.i’le, kelle kaudu on

see jõudnud ka kostjani I. 02.05.2018 kohtus hageja esindaja majas M. E.iga, kes on kostja I laste,

sh K. E.i isa. M. E. kinnitas allkirjaga, et erakorraline ülesütlemisavaldus on kätte saadud. Asjaolu,

et kostja I sai 13.04.2018 ülesütlemisavalduse kätte kinnitab ka see, et ta esitas 08.05.2018 hagejale

avalduse korteri ostmiseks. Hageja vastas kostja I avaldusele 12.06.2018 ja vastus saadeti kostja I

e-postile. Hageja 12.06.2018 vastusest sai kostja I teada, et hageja oli lepingu üles öelnud ja et

kostjal I puudub seaduslik alus korterit vallata. Alternatiivselt on kostja I saanud kätte lepingu

ülesütlemisavalduse koos hagimaterjalidega 17.09.2018. Kostja I ei ole vaidlustanud lepingu

ülesütlemist ega vabastanud korterit.

Hageja leiab, et kostjal I puudub õiguslik alus korterit vallata, mistõttu palub hageja välja nõuda

korter kostja I ebaseaduslikust valdusest oma valdusse.

Kostja I seisukoht

Kostja I vaidleb hagile vastu.

Vastuses esitatud põhjenduste kohaselt asus kostja I juulis 1991. a tööle panka, kus ta töötas kuni

2002. a. Pank omandas 1992. a Tallinna linnavalitsuse väikeettevõtte „Ruum“ poolt korraldatud

eluruumide oksjonil vaidlusaluse korteri. Pank andis 1993. a korteri kostja I kasutusse tööandja

eluruumina. Kostjaga I sõlmiti kirjalik üürileping. 04.05.1995 tunnistati korter panga eluruumiks.

Pank müüs 1995. a korteri kostjale I. Pank väljastas 1995. a sügisel kostjale I tõendi esitamiseks

Tallinna linnavalitsusele, milles pank kinnitas, et on nõus korteri erastamisega kostja I poolt.

Kostja I esitas nimetatud tõendi 1995. a sügisel koos muude dokumentidega Tallinna

Linnavalitsusele. Tallinna Linnavalitsus sõlmis 1995. a kostjaga I erastamislepingu. Erastamiseks

kandis

kostja

I

erastamislepingus

osundatud

arveldusarvele

üle

vajaliku

arvu

erastamisväärtpabereid (EVP-sid). Puuduoleva arvu EVP-sid kandis üle kostja I õe elukaaslane M.

M.. Enne pangast töölt lahkumist 2002. a käis kostja I Tallinna Linnavalitsuses uurimas korteri

erastamise kohta. Linnavalitsuse palvel esitas kostja I uuesti panga tõendi, et pank on nõus korteri

erastamisega kostja I poolt.

Kostja I leiab, et pooled ei sõlminud korteri tasuta kasutamise lepingut. Kostjal I oli alates 1994.

a sõlmitud kirjalik üürileping pangaga. Hageja ei saa nõuda kostja I korterist väljatõstmist. Seda

saab teha ainult pank. Kostjal I on kuni 30.06.2002 kehtinud elamuseaduse (ES) § 60 lg 4 p 1 ja

võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõiguse seaduse

rakendamise seadus (VÕSRS) § 15 lg 4 järgi õigus korterit edasi kasutada, kuna töösuhte

lõppemise ajaks oli ta töötanud pangas ligi 11 aastat. Kostja I korterist väljatõstmise korral tuleb

talle vastu anda teine elamispind. Kostjal I tekkis 2002. a üürisuhe seaduse alusel, mis annab

kostjale I õiguse korterit vallata.

Kostja I väidab, et täitmata on üürilepingu ülesütlemise eeldused. Hageja ei ole tõendanud, et

lepingu ülesütlemisavaldus on kostjale I kätte toimetatud. Hageja ei saanud ülesütlemisavaldust

K. E.ile kätte toimetada, sest ta elab ja töötab alates jaanuarist 2018. a Xxxx. K. E. ei ela korteris.

Ülesütlemisavaldust ei saa lugeda kostjale I kättetoimetatuks selle üleandmisega M. E.ile. M. E.

ei ole kostja elukaaslane ega esindaja. Ülesütlemisavaldus ei jõudnud mais 2018 kostjani I. Kostja

I sai ülesütlemisavalduse kätte koos hagiavaldusega 17.09.2018. Põhjendamatu on hageja väide,

et lepingu ülesütlemisavalduse kättesaamise kuupäevaks tuleb lugeda hagiavalduse kostjale I

kättetoimetamise kuupäeva. Lepingu lõppemine kuulub hagi esemesse ja lepingut ei saa

kohtumenetluses tagasiulatuvalt üles öelda. Seega ei ole hageja lepingut kehtivalt üles öelnud, sest

tõendamata on lepingu ülesütlemisavalduse kostjale I kättetoimetamine enne hagi esitamist. Kostja

I on vaidlustanud lepingu ülesütlemisseaduses sätestatud tähtaja jooksul.

Kostja I märgib, et hageja üürilepingu erakorraline ülesütlemine on tühine, sest hageja ei ole

andnud kostjale I vastu teist eluruumi. Lepingu ülesütlemine on vastuolus hea usu põhimõttega.

Hageja on tekitanud kostjale I ootuse, et ta saab korteri omanikuks. Seetõttu on kostja I korterit

korduvalt renoveerinud.

Kostja I vastuhagi

Juulis 1991.a. asus hageja tööle AS-i Hansapank raamatupidaja ametikohale. Kokku töötas hageja

AS-is Hansapank ligi 11 aastat – aastani 2002.a. Aastatel 1990-1997 korraldas Tallinna

linnavalitsuse väikeettevõtte (munitsipaalettevõte) „Ruum“ eluruumide asutamisõiguse oksjoneid.

AS Hansapank omandas 1992.a. Tallinna linnavalitsuse väikeettevõtte „Ruum“ korraldatud

oksjonil 4 korterit – 2 korterit xxxx ja 2 korterit xxxx. 1992.a. andis AS Hansapank Hageja

kasutusse tööandja eluruumina xxxx asuva 1-toalise korteri. 11. septembril 1993.a. sündis hagejal

poeg – K. E. - ning tulenevalt vajadusest suurema elamispinna järele andis AS Hansapank hageja

kasutusse (tööandja eluruumina) Xxxx 2-toalise korteri. 1994.a. ja 1995.a. müüs AS Hansapank

nimetatud korterid seal elanud töötajatele ära. Seoses sellega oli hageja sunnitud maha müüma osa

talle kuuluvaid AS Hansapanga aktsiaid (väärtusega 70 000 krooni) ning tasus saadud summaga

osa Xxxx korteri eest AS-ile Hansapank. Ülejäänud summa peale (30 000 krooni) – mis oli

kulunud AS-il Hansapank eluruumi ostu ja kapitaalremondi peale - sõlmis AS Hansapank hagejaga

laenulepingu. Reaalselt hageja antud laenu oma pangaarvele ei saanud, seevastu igakuiselt hakati

tema palgast kokkulepitud võlasummat kinni pidama.

1995.a. väljastas AS Hansapank hagejale tõendi esitamiseks Tallinna linnavalitsusele, milles AS

Hansapank kinnitas, et annab oma nõusoleku K. R.le korteri erastamiseks ning ei oma mingeid

rahalisi pretensioone K. R. vastu. Hageja esitas nimetatud tõendi 1995.a. koos muude

originaaldokumentidega (üürileping, tööleping jne) Tallinna linnavalitsusele.

1995.a. sõlmis Tallinna linn hagejaga erastamislepingu. Erastamiseks kandis hageja Tallinna linna

poolt

esitatud

erastamislepingus

osundatud

arveldusarvele

üle

vajaliku

arvu

erastamisväärtpabereid (EVP-sid). Seda tõendab hageja poolt esitatud Pangaoperatsioonid EVP

arvega. Eluruumi ost, 19.04.2000 – summa 4500 – saaja: Tallinna Kesklinna Linnaosa Valitsus,

Teine arve 1239329, Pank 78378321, Eritunnus E3. Kuna hageja enda EVP-dest jäi korteri eest

tasumiseks väheseks, siis kandis puuduoleva arvu EVP-sid Tallinna Kesklinna Linnaosa

Valitsusele üle hageja õe elukaaslane – M. M..

Vahetult enne Hansapangast töölt lahkumist 2002.a. käis hageja veel kord Tallinna linnavalitsuses

uurimas Xxxx erastamise kohta. Linnavalitsus palus hagejal veel kord esitada AS-i Hansapank

tõendi, et pank on nõus korteri erastamisega. AS Hansapank väljastas veel kord tõendi, kus

kinnitas, et ei oma K. R. vastu mingeid rahalisi pretensioone ning on nõus, et hageja I erastaks

Xxxx korteri.

Hageja on alates 1994.a. katkematult kasutanud tööandja eluruumi asukohaga Xxxx. „Tallinna

Kesklinna Valitsuse poolt aastatel 1993-2007 mitteeluruumide, tööandjate eluruumide ja

asustamata eluruumide erastamise ja sellele järgnenud nimetatud eluruumide võõrandamise

tehingute uurimise komisjoni“ 14. jaanuari 2008.a. aruande Lisa 1 tabelist „Tööandja eluruumid

koond 06 12 07“ jrk nr 18 nähtub üheselt, et eluruum Xxxx on LOV korraldusega 482 (04.05.1995)

tunnistatud tööandja AS-i Hansapank eluruumiks.

Võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõiguse seaduse

rakendamise seaduse (VÕSRS) § 15 lg 4 sätestab, et isikut, kes kasutas enne 1. juulit 2002 ES §-

s 58 nimetatud eluruumi ja kes vastas enne 1. juulit 2002 ES § 60 lg-s 4 nimetatud tingimustele,

ei või sellest eluruumist välja tõsta ilma teist eluruumi vastu andmata. ES § 60 lg 4 p 1 sätestab, et

üürilepingu lõppemisel ei saa tööandja eluruumist välja tõsta teist eluruumi vastu andmata isikuid,

kes on töötanud neile eluruumi andnud tööandja juures vähemalt kümme aastat. Hageja töötas

ajavahemikul 1991.a.-2002.a. AS-is Hansapank, seega ligi 11 aastat.

Ülesütlemise puhul ei ole täidetud VÕS § 325 lg 2 p 3 tingimus. Ülesütlemise õigusliku aluse

üheks tingimuseks on teise eluruumi vastu andmine. Kostja ei ole hagejale teist eluruumi vastu

andnud ning seetõttu on ülesütlemine tühine. 28. mail 2010 tsiviilasjas nr 3-2-1-34-10 tehtud

otsuse p-s 10 väljendatud seisukoha kohaselt VÕSRS § 15 lg 4 rakendumiseks ei pidanud 1. juuli

2002

seisuga

olema

pooltel

kehtivat

tööandja

eluruumi

üürilepingut.

Üürileandja

ülesütlemisõiguse piiramiseks luges Riigikohus piisavaks, kui isik kasutas enne viidatud kuupäeva

tööandja eluruumi. Riigikohtu 28. mail 2010 tsiviilasjas nr 3-2-1-34-10 tehtud otsuse p-s 10

väljendatud seisukoha alusel ei pidanud pooltel olema ka vahetult enne 1. juulit 2002 või sel

kuupäeval ja/või pärast seda kuupäeva kehtivat töösuhet, vaid piisas, kui üürnik vastas selle

kuupäeva seisuga ühele ES § 60 lg-s 4 sätestatud tingimustest.

Hageja on seisukohal, et lepingu ülesütlemine on vastuolus hea usu põhimõttega VÕS § 326 lg 1

ja § 327 järgi, samuti oleks lepingu lõppemine poolte huvisid kaaludes hageja suhtes ilmselget

ebaõiglane, arvestades alljärnevaid asjaolusid nende kogumis: a) AS Hansapank tasus 1992.a.

Tallinna Kesklinna Valitsusele oksjonil omandatud korteri eest Tallinna Eluaseme fondi ligi üks

miljon rubla! b) Hageja on tasunud AS-ile Hansapank 100 000 krooni. c) Tallinna Kesklinna

Valitsus on oma 1994.a. ja hilisema korduva käitumisega (erastamislepingu sõlmimisega ja K.

R.le ja M. M.le kuulunud EVP-d vastuvõtmisega, küsinud töölepingu, üürilepingu, AS-i

Hansapanga tõendi pretensioonide puudumise kohta K. R. vastu ning et Hansapank annab oma

nõusoleku korteri erastamiseks K. R.le) tekitanud hagejale õigusliku ootuse, et ta saab Xxxx

korteri omanikuks erastamise teel. 1994.a. ja 1995.a. oleks K. R.l olnud võimalus kasutada oma

EVP-sid millegi muu erastamiseks, kui Tallinna linnavalitsus poleks talle tekitanud õigustatud

ootust just Xxxx erastamise suhtes; Eesti Vabariigi Põhiseaduse §st 10 tulenevalt kehtib Eestis

õiguskindluse ja õiguspärase ootuse (legitimate expectation) printsiip. Kostja I on käitunud

Tallinna linnavalitsusega erastamislepingu sõlmimisel, EVP-de ülekandmisel, ostu-müügihinna

tasumisel AS-ile Hansapank, heas usus ja õigustatud ootuse kohaselt; d) Tallinna Kesklinna

Valitsus on hagejale loonud teadmise, et hageja on (või kohe saab) nimetatud korteri omanikuks,

ning seetõttu on hageja korduvalt renoveerinud korterit. Viimane kapitaalremont toimus 2017.a.

ning selle tulemusel tõusis korteri turuväärtus ca 30 000.- euro võrra. (Teostatud tööde loetelu on

alljärgnev (loetelu ei ole ammendav): paigaldatud on uued põrandad, põranda alla on paigaldatud

müra summutavad matid, elutuppa ja kööki on paigaldatud ripplagi, süvistatud valgustid, ehitatud

on eraldi lükandustega garderoob, seintele.

Vastuhageja palub tuvastada, et poolte vahel kehtib üürisuhe, millest tuleneb vastuhagejal õigus

kasutada Xxxx asuvat eluruumi.

Hageja seisukoht vastuhagile

Hageja ei nõustu vastuhagiga ja vaidleb sellele täies ulatuses vastu.

Tallinna Linnavalitsuse 14. veebruari 1992 korralduse nr 110-k alusel tunnistati Tallinnas Xxxx

asuv eluruum xxxx tööandja eluruumiks. Tallinna Kesklinna vanema 4. mai 1995 korralduse nr

482 alusel kinnitati vaidlusalune eluruum AS-i Hansapank eluruumiks, mille alusel on 10. mail

1995 välja antud eluruumi asustamise tõend selle kohta, et Xxxx eluruum xxxx anti kasutusse K.

R.le.

Tallinna linn on Tallinnas Xxxx asuva eluruumi xxxx omanik. Eeltoodut tõendab kinnistusregistri

väljatrükk. Asjas puudub vaidlus selle üle, et kostja I kasutusse oli AS Hansapank vahendusel

alates 1995. aastast kasutada antud Xxxx eluruumi xxxx ja poolte vahel oli kestvussuhe.

Kostja I on asunud seisukohale, et kostja I õiguslik alus korteri valdamiseks tuleneb üürilepingust.

Kostja I ei ole esitanud ühtegi argumenti, millele tuginedes ta leiab, et poolte vahel on üürisuhe.

Hageja on VÕS §-s 271 sätestatud üürilepingu mõistele viidates seisukohal, et antud juhul ei ole

esitatud tõendeid, millest ilmneks, et hageja ja kostja I vahel oli sõlmitud üürileping. Kostja ei ole

menetluses esitanud tõendeid, millest ilmneks, et hageja oleks kostjalt kogu selle aja jooksul, mis

kostja on korteris elanud, nõudnud kostjalt kinnistu kasutamise eest tasu. Seega ei vasta kostja I ja

hageja vahel olnud õigussuhe VÕS § 271 kohaldamise eeldustele.

Hageja leiab, et poolte vahel ei ole üürisuhe, vaid oli tasuta kasutamise leping, millele tuleb

kohaldada võlaõigusseaduse § 389 - § 395 sätestatut. Tasuta kasutamise lepingut eristab

üürilepingust lepingu tasulisus ja eesmärk. Üürileping on kahekülgne leping, millest üürnikul tekib

kohustus tasuda asja kasutamise eest ning mille eesmärk on asja teatud eesmärgil kasutamine.

Dokumentaalsete tõenditega on tuvastatud, et kostja I tasub vaid Xxxx maja haldavale Tallinna

linna menetlusdokument tsiviilasjas nr 2-18-10855 3 ühistule tasutavate kulude arved. Kostja I ei

ole maksnud hagejale tasu korteriomandi kasutamise eest.

Korteriomandi erastamise ja tehingutega seotud küsimused ei ole käesolevas menetluses vaidluse

all. Hageja on vaidlusaluse korteriomandi omanik, vastav kinnistusraamatu kanne on õige ning

kostjate poolt tehingute kehtivusele esitatud vastuväited tuleb jätta tähelepanuta. AÕS § 56 lg 1

järgi kinnistusraamatusse kantud andmete õigsust eeldatakse. Kuna kostja I ei ole toonud esile

asjaolusid, millest saaks järeldada, et kinnistusraamatu kanne on vale, siis kehtib eeldus, et hageja

on korteriomandi aadressil Xxxx eluruumi xxxx omanik. Eeltoodust tulenevalt palub hageja

kohustada kostjat I ja II Xxxx vabastama ja üle andma hagejale.

Kohtu põhjendused

Kohus, tutvunud tsiviilasja kõigi materjalidega, hinnanud tsiviilasjas esitatud tõendeid kogumis

leiab, et kostja I vastu esitatud hagiavaldus tuleb rahuldada ja vastuhagi tuleb jätta rahuldamata.

Poolte vahel ei ole vaidlust ja kohus on tuvastanud tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 231

lg-te 2 ja 4 alusel järgmised asjas tähtsust omavad asjaolud:

• Hageja on Xxxx asuva korter nr xxxx omanik (I kd lk 3);

• Hageja on väljastanud kostjale I arveid, mis sisaldavad Korteriühistu xxxx kõrvalkulude

arveid, millised kostja I poolt on tasutud (I k , lk 4 – 5);

• Tallinna Linnavalitsuse korraldusega 13.02.1992 110-K kinnitati Tallinna Linnavolikogu

15. augusti 1991.a. otsuse „Kompensatsioonist eluruumi vabastamise eest“ alusel 04.

detsembril 1991.a. ja 13. jaanuaril 1992.a. toimunud enampakkumiste protokollid 1, 4, 1,

4; 9, 13, 16, 19, 22, 26, 27, 31, 32, 34, 45, 48, 50, 51, 52. Punkti 3 kohaselt on otsustatud

anda

juriidilistele

isikutele

vabanevad

eluruumid

asustamiseks

kehtiva

elamuseadusandluse alusel vastavalt Lisale 2. Lisa nr 2 punkti 11 kohaselt jäeti Hansa

Pangale jaotamiseks Xxxx, kus on elamispinda 2 tuba, 26,8 m2 (I kd tlk 134-137).

• Tallinna Kesklinna Valitsuse 4. mai 1995 korraldusega nr 482 kinnitas hageja Hansapanga

tööandja eluruumiks 2-toalise korteri aadressil Xxxx, elamispinnaga 26.2 m2 ja üldpinnaga

37,0 m2 (I kd tlk 140).

• Tallinna Kesklinna Valitsuse Korteriosakond väljastas 12.07.1995 kostjale I tõendi korteri

asukohaga Xxxx asustamiseks. Nimetatud tõendi kohaselt eluruum kuulub kohalikule

omavalitsusele Kesklinna Valitsuse 10. mai 1995.a korralduse nr 514 alusel (I kd, lk 131).

• H. N. 11.01.2019 poolt esitatud kinnituse kohaselt kostja I töötas AS-i Hansapank alates

juulist 1991 kuni maini 2002, st ligi 11 aastat (I kd lk 106).

Eeltoodust nähtuvalt hageja müüs 1990-ndate aastate alguses Hanspangale vaidlusaluse eluruumi

asutamisõiguse enampakkumise teel ja hageja enda korraldusega on tunnistatud vaidlusalune

eluruum asukohta Xxxx Hansapanga kui tööandja eluruumiks, kuigi nimetatud eluruum kuulus

hagejale. Poolte vahel on vaidlus selle üle, millisel õiguslikul alusel valdas kostja I korterit

asukohaga Xxxx. Pooled vaidlevad selle üle, kas kostja I valdas hagejale kuuluvat korterit

üürilepingu alusel, tasuta kasutamislepingu alusel või omandiõigusest tulenevalt. Selle üle, et

kostjal I oli eluruumi kasutamiseks õiguslik alus, pooled ei vaidle.

Hageja leiab, et kostjal I puudub õiguslik alus Xxxx eluruumi nr xxxx vallata ja palub kohustada

kostjat I vabastama Xxxx asuv eluruum xxxx. Kostja I on esitanud vastuhagi, milles palub

tuvastada, et poolte vahel kehtib üürisuhe, millest tuleneb vastuhagejal õigus kasutada Xxxx asuvat

eluruumi.

Kohus käsitleb esmalt vastuhagis esitatud nõuet, lahendab seejärel hagi ning otsustab lõpuks

menetluskulude jaotuse üle.

Kostja I on esitanud vastuhagi, milles palub tuvastada, et poolte vahel kehtib üürisuhe, millest

tuleneb vastuhagejal õigus kasutada Xxxx asuvat eluruumi. Kostja I leiab, et tema õigus

vaidlusalust korterit vallata tuleb mh sellest, et hageja müüs kostja I toonasele tööandjale

Hansapangale enampakkumise korras korteri asustamisõiguse ning kostja I tasus omakorda

tööandjale korteri asustamisõiguse saamiseks nõutud rahasumma. Kostja I leiab, et hageja ja

kostja I vahel on kehtiv üürisuhe. Kostja I väidab, et hageja kinnitas korteri panga eluruumiks.

Pank andis eluruumi kostjale I kasutada tööandja eluruumina ja pank ning kostja I sõlmisid

üürilepingu. Kostja I leiab, et kuna ta töötas pangas, ligi 11 aastat, siis ei saa teda korterist ES §

60 lg 3 p 1 ja VÕSRS § 15 lg 4 alusel välja tõsta teise eluruumita.

Tallinna Ringkonnakohus on 15.12.2020 otsuse punktis 32 märkinud, et ringkonnakohtu

hinnangul omab tähtsust ka see, et asjast nähtuvalt tunnistas hageja kostja I kasutuses oleva

eluruumi tööandaja eluruumiks. Arvestades kostja I väiteid, tuleb vaidluse lahendamiseks

tuvastada, millised olid hageja sellise tegevuse tagajärjed ning kas omandiõiguse alusel eluruumi

tööandja eluruumiks tunnistamise korral võis hageja võtta enesele kohustuse, et seaduses

sätestatud eelduste täitmise korral peab hageja tagama Hansapanga töötajale vastavad tagatised

(eelkõige eluruumi kasutamisõiguse), vastavalt kehtinud elamuseaduses sätestatule. Tulenevalt

Tallinna Ringkonnakohtu 15.12.2020 otsuses antud suunistest 14.09.2021 kirjaga selgitas kohus

pooltele, et hageja peab tõendama, et eluruumi aadressil Xxxx kasutamisõigus on kostja I jaoks

lõppenud ning pooltel tuleb esitada seisukoht ja tõendid hageja ja Hansapanga ning Hansapanga

ja kostja I vahel sõlmitud lepingu sisu kohta.

Vastuseks kohtu 14.09.2020 kirjale on hageja selgitanud, et hagejal ei ole kunagi olnud

mingisugust suhet kostjaga I, mis annaks kostjale I õiguse eluruumi kasutamiseks. Hageja ei tea,

kas Hanspanaga ja kostja I vahel on olnud sõlmitud mingi leping. Hageja ei tea, kas kostjal I oli

töösuhe AS-ga Hansapank, millal võimalik töösuhe algas ja millal lõppes. Kostja I ole kohtule

esitanud tõendeid tema ja Hansapanga vahel sõlmitud lepingu kohta ega selgitanud, milline oli

väidetavalt tema ja Hansapanga vahel sõlmitud lepingus sisu. Seega ei ole ei hageja ega kostja I

esile toonud, kas omandiõiguse alusel eluruumi tööandja eluruumiks tunnistamise korral võis

hageja võtta enesele kohustuse, et seaduses sätestatud eelduste täitmise korral peab hageja tagama

Hansapanga töötajale vastavad tagatised (eelkõige eluruumi kasutamisõiguse), vastavalt kehtinud

elamuseaduses sätestatule.

Kohus märgib, et hagimenetlus on põhiolemuselt võistlev menetlus, kus lähtutakse poolte esitatust

(vt Riigikohtu 20. veebruari 2019. a otsus tsiviilasjas nr 2-16-12587, p 10; Riigikohtu 20. juuni

2011. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-57-11, p 40). TsMS § 5 lg 1 järgi hagi menetletakse poolte

esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest, ning sama paragrahvi teise lõike järgi on

pooltel võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või

sellele vastu vaielda. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste

tõenditega neid asjaolusid tõendab. TsMS § 230 lg 1 kohaselt peab kumbki pool hagimenetluses

tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited, kui seadusest ei tulene

teisiti. Seega kuna kostja I tugines selle, et tema poolt eluruumi kasutamiseks oli erinevate

alternatiividena: sõlmitud hageja ja kostja I vahel üürileping, sõlmitud kostja I ja Hanspank vahel

üürileping, kostjale I kuulub eluruum omandiõiguse alusel, siis tuli kostjal I sellekohaseid väiteid

tõendada.

Kohus selgitab, et eluruumi üürilepingut, mille üürileandjaks on töö-, teenistus- või käsundiandja

ja üürnikuks vastavalt töötaja, teenistuja või käsundisaaja ning kui üürileping sõlmiti vastavast

kaalutlusest lähtudes, loetakse tööandja eluruumiks. Tööandja eluruumi üürileping on tavaline

üürileping selle erisusega, et tööandja eluruumi üürnik ei saa nõuda lepingu pikendamist ega

vaidlustada lepingu ülesütlemist VÕS §-s 333 toodud juhtudel. Ka enne VÕS-i jõustumist

kehtinud õigus tundis tööandja eluruumi üürilepingu mõistet . 1995 kehtinud Elamuseaduse § 58

lg 1 kohaselt tööandja eluruum on määratud isiku majutamiseks, kes on eluruumi omaniku või

tiitlipärase valdajaga töö- või teenistussuhtes. Sama paragrahvi lg 2 sätestab, et tööandja eluruumi

kasutamiseks sõlmib tööandja temaga töö- või teenistussuhetes oleva isikuga töötamise ajaks

kirjaliku üürilepingu, milles peab olema märgitud, et lepingu esemeks on tööandja eluruum ning

lg 3 näeb ette, et eluruumi arvamise tööandja eluruumi hulka otsustab kohaliku omavalitsuse

organ. Seega kui kostjal I oli sõlmitud AS-ga Hansapank tööandja eluruumi üürileping, siis

vastastavalt 1995. aastal kehinud elamuseadusele pidi see leping olema sõlmitud kirjalikult. Kuna

Tallinna Kesklinna Valitsuse 04. mai 1995 korraldusega nr 48282 on kinnitatud Hanspanga

tööandja eluruumiks korter aadressil Xxxx (I kd tlk 140) ja Tallinna Kesklinna Valitsuse

Korteriosakond väljastas 12.07.1995 kostjale I tõendi korteri asukohaga Xxxx asustamiseks (I kd

tlk 131), siis sellest saab kohus järeldada, et AS Hansapank ja kostja I vahel pidi olema sõlmitud

kirjalik tööandja eluruumi üürileping, mida aga kostja I ei ole kohtule esitanud.

Elamuseaduse § 60 lõige 4 nägi ette, et teatud isikuid, kes on tööandja eluruumi üürilepingu

järgseks üürnikuks, vastavast eluruumist ilma teist samaväärset eluruumi vastu andmata välja tõsta

ei või. Kõnealuse elamuseaduse regulatsiooni sisu oli, et peale 10 aasta möödumist ei sõltunud

üürilepingu kehtivus enam töösuhte kehtivusest. Vastavad elamuseaduse sätted tunnistati

kehtetuks 01.07.2002. 01.07.2002 kehtima hakanud VÕSRK § 15 lg 4 kohaselt ei saa isikut, kes

kasutas enne 1. juulit 2002 ES §-s 58 nimetatud eluruumi ja kes vastas enne 1. juulit 2002 ES § 60

lg-s 4 nimetatud tingimustele, sellest eluruumist välja tõsta ilma teist eluruumi vastu andmata.

Kohus on eelnevalt tuvastanud, et Tallinna Kesklinna vanema 4. mai 1995 korraldusega 482

kinnitati Xxxx AS Hansapank tööandja eluruumiks. Vaidlust pole selle üle, et kostja I ei ole kunagi

olnud töösuhtes hagejaga. Seega hageja ja kostja I ei ole kunagi saanud sõlminud vaidlusaluse

korteri üürilepingut, mille alusel oleks hageja tööandjana andnud kostjale I kui töötajale

vaidlusaluse korteri kasutusele ES § 58 lg-te 1 ja 2 alusel. Seetõttu ei oma tähtsust kostja I väiteid,

et ta on töötanud pangas raamatupidajana ligi 11 aastat, mis annab talle õiguse tugineda ES § 60

lg 4 p-le 1. Kohus leiab, et antud säte kohaldub olukorras, kus tööandja annab ES § 58 lg-te 1 ja 2

alusel töötajale kasutada tööandjale kuuluvat eluruumi. Käesoleval juhul ei ole tegemist sellise

olukorraga, sest hageja ja kostja I ei ole sõlminud üürilepingut, mille alusel oleks hageja kui

tööandja andnud kostjale I kui töötajale kasutada hagejale kuuluvat korterit.

Kuivõrd hageja ja kostja I ei ole kunagi olnud töösuhtes, ei saanud poolte vahel tekkida üürisuhet

ka seaduse alusel pärast seda, kui kostja I lahkus töölt pangas. Kohus tugineb oma seisukohas, et

ES § 60 kohaldub olukorras, kus üürnik on töösuhetes üürileandjaga Riigikohtu lahendis nr 3-2-

1-36-96 esitatud analüüsile. Eeltoodust tulenevalt ei ole asjakohane kostja I viide Riigikohtu

lahendile nr 3-2-1-34-10, sest märgitud lahendis analüüsib Riigikohus olukorda, kus tööandjast

üürileandja annab talle kuuluva korteri kasutada üürnikust töötajale üürilepingu alusel. Käesoleval

juhul ei ole tegemist sellise olukorraga. Eeltoodust tulenevalt kohtu hinnangul kostja I viidatud ES

§ 60 lg 4 ja VÕSRS § 15 lg 4 praegusel juhul ei kohaldu.

Ringkonnakohus on 15.12.2020 otsuses leidnud, et maakohus on vaidluse lahendamisel

põhjendamatult jätnud tähelepanuta kostja I väited selle kohta, et tema õigus vaidlusalust korterit

vallata tuleb mh sellest, et hageja müüs kostja I toonasele tööandjale Hansapangale

enampakkumise korras korteri asustamisõiguse ning kostja I tasus omakorda tööandjale korteri

asustamisõiguse saamiseks nõutud rahasumma. Ringkonnakohus on maakohtule ette heitnud, et

miks ei ole võimalik tuvastada, et hagejale enampakkumisel tasutu ja kostja poolt Hansapangale

tasutu võis olla ettemakstud tasu eluruumi kasutamise eest, maakohtu otsusest ei selgu.

Vaidlust ei ole selle üle, et AS Hansapank omandas enampakkumise korras vaidlusaluse korteri

asutamisõiguse. Kostja väidab küll, et AS Hanspank maksis selle eest 1 miljon rubla, kuid

nimetatud väide on paljasõnaline ja tõendamata. Kuna AS Hanspank omandasi vaidlusaluse korteri

asutamisõiguse enampakkumisel, siis pidi AS Hanspank selle eest hagejale eelduslikult midagi

maksma. Kostja I on väitnud, et ta on tasunud oma endisele tööandjale AS-le Hansapank korteri

asustamisõiguse saamise eest 100 000 krooni, kuid selle kohta pole samuti kohtule mingeid

tõendeid esitatud. Kuna kohtule ei ole esitatud tõendeid, kas ja kui palju tasus AS Hanspank

hagejale vaidlusaluse korteri asustamisõiguse ees ning kas ja kui palju tasus kostja I oma endisele

tööandjale AS-le Hanspank korteri asustamisõiguse saamise eest, samuti ei ole kumbki pooltest

kohtumenetluse käigus esile toonud, et väidetavalt AS Hanspank poolt hagejale tasutud summat

ja väidetavalt kostja I pool AS-le Hanspank tasutud summat võib käsitelda ettemakstud tasuna

eluruumi kasutamise eest, siis ei saa kohus enda algatusel asjaolusid hakata tuletama. Maakohus

on andnud pooltele võimaluse nimetatud asjaolud kohtule välja tuua ja vastavad tõendid esitada,

kuid seda võimalust ei ole pooled soovinud kasutada.

Seega kohtu hinnangul ei ole leidnud tõendamist, et hageja ja AS Hansapank vahel võis olla

sõlmitud vaidlusaluse eluruumi üürileping ja AS Hansapank ja kostja I vahel võis olla sõlmitud

vaidlusaluse eluruumi allüürileping. Isegi kui asuda seisukohal, et hageja ja kostja vahel oli

sõlmitud vaidlusaluse eluruumi üürileping ja AS Hanspank ja kostja I vahel oli sõlmitud

vaidlusaluse eluruumi allüürileping, siis oleksid pidanud pooled esile tooma kui pika perioodi eest

nimetatud summad olid tasutud vaidlusaluse eluruumi kasumiseks eest. Kohus märgib, et kui AS

Hanspank isegi tasus mingi summa Tallinna linnale vaidlusaluse eluruumi kasutamise eest ja

kostja I tasus AS-le vaidlusaluse eluruumi kasutamise eest, siis pidi olema see siiski piiratud mingi

konkreetse perioodiga ja ei saanud olla tegemist tähtajatu eluruumi kasutamisega.

Eeltoodust tulenevalt asub kohus seisukohal, et tõendamist ei ole leidnud hageja ja kostja I vahel

Xxxx üürilepingu sõlmimine.

Kostja I poolt kohtule esitatud tõenditest nähtuvalt aastatel 1990-1997 korraldas Tallinna

linnavalitsuse väikeettevõte (munitsipaalettevõte) „Ruum“ eluruumide asutamisõiguse oksjoneid

(I kd tlk 70-71,73-74). „Tallinna Kesklinna Valitsuse poolt aastatel 1993-2007 mitteeluruumide,

tööandjate eluruumide ja asustamata eluruumide erastamise ja sellele järgnenud nimetatud

eluruumide võõrandamise tehingute uurimise komisjoni“ 14. jaanuari 2008.a. aruande punkt 10

kohaselt toimus nimetatud perioodil Tallinnas enam kui 3000 eluruumi asustamisõiguse müük,

mille müügist laekunud summad laekusid Tallinna Eluasemefondi. Aruande punkti 11 kohaselt

tegemist oli eluruumi üürilepingu sõlmimise õiguse võõrandamisega tasu eest eluruumi omaniku

teadmisel. Seega oli Tallinna Linn loonud Xxxx eluruumi ostjale õigusliku eelduse, et selle ostja

saab õiguse selle erastada.

Seoses kostja I väitega, et ta sõlmis hagejaga korteri erastamislepingu, märgib kohus järgmist.

Kohus leiab, et kostja I ei ole tõendanud erastamislepingu sõlmimist. Kostja I poolt esitatud EVP

kontode väljavõte (I kd, lk 36 ja lk 91), M. M. selgitus (I kd lk 184) ja EVP kontode väljavõte (I

kd lk 187) ja M. M. EVP konto väljavõte (I kd tlk 188) ei tõenda kostja I poolt Xxxx asuva

eluruumi erastamislepingu sõlmimist.

Kostja I poolt esitatud EVP kontode väljavõte näitab, et kostja I on tasunud 19.04.200 summa

4500: Tallinna Kesklinna Linnaosa valitsuse kontole, kuid sellest ei nähtu puutumus Xxxx

eluruumile. Kostja I poolt esitatud M. M. RKO konto väljavõte näitab, et M. M. RKO-d on kantud

EVP arvele Eesti Ühispangas. M. M. esitatud EVP arve pangaoperatsioonide väljavõte näitab, et

29. aprillil 2000 on M. M. kandnud 630 EVP-d Tallinna Kesklinna Linnaosa Valitsuse kontole,

kuid sellest ei nähtu puutumus Xxxx eluruumiga (puudub viide, millise eluruumi eest). Seega

kostja I poolt kohtule esitatud materjalid ei tõenda, et aastatel 1994 – 1995 on Tallinna linnale

tasutud Xxxx eluruumi erastamise hind (vastupidiselt väidetule).

Eluruumide erastamise seaduse § 12 lg 1, 2 ja 3 kohaselt vormistatakse eluruumi erastamine ostja

(õigustatud subjekti) ja müüja (kohustatud subjekti) vahel sõlmitava ostu-müügilepinguga, leping

peab olema notariaalselt tõestatud, eluruumi ostu- ja müügilepingu tõestamata jätmine toob kaasa

tehingu kehtetuse tsiviilseaduses ettenähtud tagajärgedega. Kostja I poolt ei ole kohtule esitatud

Xxxx ostu kohta notariaalset ostu-müügilepingut.

Kohus leiab, et kostja I poolt esitatud väidetest nähtub, et võimalik korteri erastamine ei ole lõpule

viidud ja seega kostjal I ei ole tekkinud omandiõigust korterile. Hageja on kantud korteri

omanikuna kinnistusraamatusse ja hageja omandiõigust eeldatakse AÕS § 56 lg 1 alusel.

Eeltoodust tulenevalt jätab kohus rahuldamata vastuhagi hageja ja kostja I vahel üürisuhte

tuvastamiseks, millest tuleneb kostja I õigus kasutada Xxxx asuvat eluruumi.

Järgnevalt lahendab kohus hageja poolt esitatud hagi kostja I vastu.

Hageja on selgitanud, et 10. mail 1995 on väljastatud Tallinna Kesklinna Valitsuse

korteriosakonna poolt eluruumi asustamise tõendi, mille kohaselt, saab vastava eluruumi tasuta

kasutamise lepinguline suhe tekkida 10. mail 1995. Kuna tähtaega eluruumi asutamise tõendis

sätestatud ei ole, seega saab väita, et tegemist on tähtajatu asutamisõigusega ja seega tähtajatu

kestvussuhtega. Kohtu hinnangul nähtub 12.07.1995 tõendist hageja nõusolek, et kostja I kasutab

korterit. Kohtu ette toodud asjaoludest ei nähtu, et enne 12.07.1995 tõendi väljastamist või sellele

järgnenud ajal oleks hageja nõudnud kostjalt tasu korteri kasutamise eest. Hageja on edastanud

kostjale I korteriga seotud kommunaalteenuste arveid, millised kostja I on maksnud (I kd, lk 4 –

5). Hageja, olles korteri omanik, on alates 12.07.1995 tõendi väljastamisest käesoleva ajani, st ligi

25 aastat aktsepteerinud, et kostja kasutab korterit tasuta, ei maksa üüri korteri kasutamise eest

ning kannab ainult kommunaalkulusid. Hageja ei ole kordagi pöördunud kostja I vastu kohtusse

üüri saamiseks või korteri kasutamisega saadud kasu väljamõistmiseks. Hageja käitumist saab

käsitleda loana kostjal korterit tasuta kasutada. Tõendamata on, et hageja ja kostja I tahe oli siduda

korteri kasutamine teatud tähtpäeva või tähtaja saabumisega, nt majutada kostja I korterisse tema

eluajaks. Tõendamata on ka see, et korteri tasuta kasutamisega soovisid pooled saavutada mingit

eesmärki. Kuivõrd hageja nõustus korteri kasutamisega ise vastusooritust saamata ja kostja I elas

korteris selle eest tasu maksmata, tuleb lugeda tõendatuks, et pooled olid saavutanud sellekohase

kokkuleppe. Kohtu hinnangul toimus kokkuleppe sõlmimine mõistliku aja möödumisel pärast

hageja 12.07.1995 tõendi väljastamist, mis oli vajalik selleks, et kujuneks välja poolte seisukoht

kokkuleppe olulistes tingimustes. Kohtu hinnangul saab selliseks mõistlikuks ajaks lugeda üks

aasta pärast 12.07.1995 tõendi väljastamist, sest üks aasta on piisavalt pikk periood, mille jooksul

pidi kujunema poolte kokkulepe kõikides olulistes tingimustes. Kohus leiab, et hiljemalt

12.07.1996 leppisid pooled kaudsete tahteavalduste abil kokku, et hageja annab kostjale I korteri

kasutada tasuta ja tähtajatult. Kostja I kohustub aga tasuma korteriga seotud kommunaalmakseid.

Kuivõrd korteri kostja I valdusse üleandmisega seotud asjaolud ja toimingud on leidnud aset 1990.

aastatel, tuleb pooltevahelisele õigussuhtele hinnangu andmiseks kohaldada VÕSRS § 2 alusel

enne 01.07.2002 kehtinud seadust. Kuni 30.06.2002 kehtinud Eesti NSV Tsiviilkoodeksi (TsK)

järgi vastab poolte kokkulepe tasuta varakasutuse lepingu tunnustele TsK § 347 lg 1 kohaselt. Kuni

30.06.2002 kehtinud tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 62 lg 3 ja TsK § 165 lg 1 järgi võis

tasuta varakasutuse leping olla sõlmitud kaudsete tahteavaldustega. TsK järgi oli tasuta

varakasutuse leping vormivaba. Kohus leiab, et hageja ja kostja I sõlmisid hiljemalt 12.07.1996

tähtajatu korteri tasuta varakasutuse lepingu Kohus on eelnevalt leidnud, et tõendamist pole

leidnud, et hageja ja kostja üks vahel oli sõlmitud korteri üürileping TsK § 299 tähenduses või

kuni 30.06.2002 kehtinud ES § 2 tähenduses.

Kuna alates sellest ajast on eluruumi tegelikule kasutajale kostja I esitatud kommunaalteenuste

arveid ning Tallinna linn on aktsepteerinud kostja I poolt eluruumi kasutamist, siis saab käsitleda

antud lepingulist suhet tasuta kasutamise lepinguga.

Järgnevalt hindab kohus, kas hageja on kehtivalt öelnud üles kostjaga I sõlmitud lepingu. Kohus

leiab, et asjaõigusseaduse rakendamise seaduse (AÕSRS) § 91 järgi tuleb hageja ja kostja I vahel

sõlmitud tasuta varakasutuse leping lugeda alates 01.07.2003 tasuta kasutamise lepinguks VÕS §

389 jj mõttes (Riigikohtu lahend nr 3-2-1-46-09, p 13). Järelikult pidi hageja lepingu ülesütlemisel

järgima tasuta kasutamise lepingu lõpetamise regulatsiooni.

Tasuta kasutamise lepingu ülesütlemist reguleerivad VÕS § 393 ja § 394. Hageja tugines lepingu

erakorralisel ülesütlemise 13.04.2018 avalduses (I kd lk 7) VÕS § 394 p-le 2, sest kostja I andis

alates jaanuarist 2018 ilma hageja nõusolekuta korteri oma täisealise poja K. E.i kasutusse. Kohus

leiab, et hageja ei ole tõendanud, et kostja I andis korteri kostja II kasutusse alates jaanuarist 2018.

Kostja I väidab, et alates jaanuarist 2018 elab tema poeg K. E. Xxxx. Oma väite põhistamiseks

esitas kostja I lennupileti, mille kohaselt lendas K. E. Xxxxse 23.01.2018 (I kd lk 108, II kd lk 15).

Asjaolu, et K. E. elab alates jaanuarist 2018 Xxxx kinnitab ka kostjale K. E.ile 23.05.2018

väljastatud arstiarve (I kd lk 109, II kd lk 21), väljavõte K. E.i blogist (II kd, lk 33) ja K. E.i telefoni

positsioneerimine Austraalia territooriumil märtsis – aprillis 2018 (II kd lk 35 – 39). Seega ei ole

hageja tõendanud, et kostja rikkus VÕS § 392 lg 2 järgset kohustust mitte anda eseme kasutamist

üle kolmandale isikule ilma hageja nõusolekuta. Järelikult on täitmata tasuta kasutamise lepingu

ülesütlemise eeldus VÕS § 394 p 2 alusel.

Kohus on eelnevalt tuvastanud, et hageja ja kostja I sõlmisid tähtajatu lepingu, sidumata lepingu

kehtivust tähtpäeva või tähtaja saabumisega ega eseme kasutamise eesmärgi saavutamisega. Seega

oli hagejal õigus öelda leping üles VÕS § 393 lg 3 alusel igal ajal pärast lepingu sõlmimist.

Tähtajatu tasuta kasutamise lepingu võib üles öelda ka ilma põhjuseta (Riigikohtu lahend nr 3-2-

1-70-12, p 10). Hageja lepingu 13.04.2018 ülesütlemisavaldus ei ole tingimuslik, sisaldab hageja

selget tahet leping üles öelda ja kuupäeva, millal kostja I peab korteri vabastama (I kd lk 6).

Lepingu ülesütlemise aluse muutumine ei mõjuta 13.04.2018 avalduses sisalduvat hageja tahet

öelda leping üles.

Tähtajatu tasuta kasutamise lepingu ülesütlemisele kohaldub VÕS § 195. VÕS § 195 lg 1 järgi

ütleb lepingupool lepingu üles ülesütlemisavalduse tegemisega teisele poolele. Ülesütlemine kui

tahteavaldus tuleb lepingu teisele poolele kätte anda.

Kohus leiab, et hageja 13.04.2018 ülesütlemisavaldus on toimetatud kostjale I kätte

kohtumenetluses. Tõendamist pole leidnud, et kostja I oleks lepingu ülesütlemiseavalduse kätte

saanud enne hageja poolt kohtusse pöördumist. Kohtupraktikas leitakse, et kui dokumenti on

TsMS-i sätete kohaselt menetlusosalisele kätte toimetatud, siis on ta vastava tahteavalduse ka

TsÜS § 69 lg 1 mõttes kätte saanud. Lepingu ülesütlemise avaldus on võimalik esitada ka

kohtumenetluses. Ülesütlemine lõpetab kestvuslepingu tulevikku suunatult. Seega lõpeb leping

igal juhul alles ülesütlemisavalduse kättetoimetamise järel, st kas avalduse kättetoimetamisest või

tahteavalduses või seaduses määratud tähtaja möödumisel (Riigikohtu lahend nr 3-2-1-53-16, p-d

12 ja 13). Kostja I väide, viitega Riigikohtu lahendile nr 3-2-1-139-12, et lepingu lõppemine

kuulub hagi alusesse ja lepingut ei sa üles öelda kohtumenetluses tagasiulatuvalt, ei ole

asjakohane. Hageja on juba 07.02.2018 menetlusdokumendis tuginenud sellele, et kostja I sai kätte

ülesütlemisavalduse koos hagimaterjalidega 17.09.2018. Kostja I sai esitada vastuväiteid sellisele

hageja väitele. Hageja ei ole väitnud, et ta on öelnud lepingu üles tagasiulatuvalt.

Kostja I avaldas, et tema sai hageja 13.04.2018 ülesütlemisavalduse koos hagiavaldusega

17.09.2018 (I kd lk 54 – 57). Ülesütlemisavaldus oli kostjale I kätte toimetatud kooskõlas TsMS-

i sätetega ja kostja I sai hageja lepingu ülesütlemise tahteavalduse TsÜS § 69 lg 1 mõttes kätte

17.09.2018. Hageja on öelnud korteri tasuta kasutamise lepingu kehtivalt üles ja kostja I peab

korteri valduse hagejale tagastama VÕS § 393 lg 3 alusel.

Kohus ei ole tuvastanud, et lepingu ülesütlemine oleks vastuolus hea usu põhimõttega. Kohus on

eelnevalt leidnud, et tõendamata on kostja I väide, et ta on tasunud AS-le Hanspank antud eluruumi

asustamisõiguse eest 100 000 krooni. Samuti on tõendamata kostja I väide, et ta on tasunud

hagejale antud eluruumi erastamise eest. Paljasõnalised on ka kostja väited, et Tallinna Kesklinna

Valitsus on oma korduva käitumisega tekitanud hagejale õigusliku ootuse, et ta saab Xxxx korteri

omanikuks erastamise teel. Vaidlusalune eluruum on kantud kinnistusraamatusse

korteriomandina

09.12.2003

esitatud

kinnistamisavalduse

alusel

ja

omanikuna

on

kinnistusraamatusse kantud hageja, seega hiljemalt 2003 pidi hagejale olema selge, et tal puudub

võimalus antud eluruumi erastada. Seega on kostja I kandnud seda riisikot, et ta on teinud

kapitaalremonti korteris, mille omanikuks on hageja. Hageja poolt lepingu ülesütlemise ajal

kuulub kostjale korter asukohaga Xxxx (II kd tlk137), seega oli kostjal I olemas ka Eestis eluruum,

kuigi rahvastikuregistri järgi on kostja I elukoht Xxxx.

Kuna hageja määratud tähtaeg korteri vabastamiseks oli 17.09.2018 seisuga möödunud, tuleb

lugeda tähtaeg pikenenuks. Kohtu hinnangul saab mõistlikuks tähtajaks korteri vabastamiseks

pidada sama tähtaega, nagu see oli määratud hageja 13.04.2018 avalduses, st 17 päeva. Kostja I

pidi korteri vabastama hiljemalt 04.10.2018. Kostja I ei ole korterit tähtaegselt vabastanud.

Seetõttu tuleb hagiavaldus kostja I vastu VÕS § 393 lg 3 alusel rahuldada ja kohustada kostjat I

korteri valduse hageja otsesesse valdusse üle andma.

Hageja palub TsMS § 445 lg 1 alusel määrata kohtuotsuse täitmise kord. Hageja taotletav täitmise

kord tuleneb otseselt täitemenetluse seadustiku (TMS) §-st 180. Õiguskirjanduses märgitakse, et

kui kinnisasja väljaandmise kohtuotsuse hageja taotletav täitmise viis tuleneb otseselt TMS §-st

180, puudub alus täitmise viisi eraldi määrata (Tsiviilkohtumenetluse seadustik II.

Kommenteeritud väljaanne, V. Kõve jt, Tallinn, 2017, lk 1100). Kuivõrd hageja palub määrata

otsuse täitmise kord, mis tuleneb otseselt TMS §-st 180, jätab kohus hageja taotluse rahuldamata.

Kohtuotsuse vabatahtlikult täitmata jätmise korral võib hageja pöörduda kohtutäituri poole korteri

väljanõudmiseks TMS §-s 180 sätestatud korra järgi.

Menetluskulude jaotus

TsMS § 173 lg 1 ja 4 kohaselt asja menetlenud kohus esitab menetluskulude jaotuse

menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. Menetluskulude jaotuses

näeb kohus ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab kandma. Vajaduse korral

määrab kohus kindlaks menetluskulude proportsionaalse jaotuse menetlusosaliste vahel.

Kooskõlas TsMS § 162 lg 1 jätab kohus menetluskulud hagejate kanda.

Kohus määrab TsMS § 177 lg 2 alusel menetluskulude suuruse kindlaks mõistliku aja jooksul

kohtuotsuse jõustumisest.

/allkirjastatud digitaalselt/

Marget Henriksen

kohtunik

Tallinna Ringkonnakohtu 16.12.2022 kohtuotsusega on osaliselt muudetud Harju Maakohtu

Tallinna kohtumaja 18.02.2022 kohtuotsuse põhjendusi.