2-21-10060/25 · Tartu Maakohus Tartu kohtumaja

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tartu Maakohus

Kohtunik

Hele Kaldma

Otsuse avalikult

teatavakstegemise aeg ja koht

18. veebruar 2022, Tartu kohtumaja kantselei

Tsiviilasja number

2-21-10060

Hagi ese

Maavarud OÜ hagi Iriscorp Transport OÜ vastu

asjaõiguslepingu sõlmimiseks ja kinnistusraamatu

kannete

tegemiseks

vajalike

tahteavalduste

andmise kohustamiseks

Tsiviilasja hind

35 500 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Hageja: Maavarud OÜ (registrikood 14533852,

asukoht Lao tn 1-6, Tartu linn, 51010, Tartu

maakond), lepinguline esindaja: vandeadvokaat K.

L.-E. (e-post XXX)

Kostja: Iriscorp Transport OÜ (rk 10210046,

asukoht Vasara tn 50, 50113, Tartu, e-post

info@iriscorptrans.ee),

lepinguline

esindaja:

vandeadvokaat K. P. (e-post XXX)

Menetlus

kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Võtta asja materjalide juurde Maavarud OÜ 24.01.2022 esitatud tõendid

(OÜ IMERA KAUBANDUS 11.01.2022 kinnituskiri ja Maksu- ja Tolliameti

16.11.2021 tõend).

2. Võtta asja materjalide juurde Iriscorp Transport OÜ 03.02.2022 esitatud

tõendid (Maavarud OÜ üldandmete ajalugu, wasp.ee kuvatõmmis,

Maavarud OÜ 2018-2020 majandusaasta aruanded).

3. Jätta rahuldamata Iriscorp Transport OÜ taotlus I. A. i tunnistajana

ülekuulamiseks.

4. Jätta Maavarud OÜ hagi Iriscorp Transport OÜ vastu rahuldamata.

5. Jätta poolte menetluskulud solidaarselt Maavarud OÜ ja Park 169 OÜ

(likvideerimisel) kanda.

6. Rahuldada Iriscorp Transport OÜ taotlus menetluskulude rahalise suuruse

kindlaksmääramiseks osaliselt.

7. Mõista solidaarselt Maavarud OÜ-lt ja Park 169 OÜ-lt (likvideerimisel)

Iriscorp Transport OÜ kasuks menetluskulude katteks välja 3060 eurot.

8. Mõista solidaarselt Maavarud OÜ-lt ja Park 169 OÜ-lt (likvideerimisel)

Iriscorp Transport OÜ kasuks välja viivis väljamõistetud menetluskuludelt

(3060 eurot) võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses sätestatud ulatuses

alates käesoleva lahendi jõustumisest kuni menetluskulude tasumiseni.

9. Tühistada Tartu Maakohtu 28.06.2021 määrusega (muudetud 06.07.2021

määrusega) kohaldatud hagi tagamine.

10. Toimetada otsus kätte pooltele ja Park 169 OÜ-le (likvideerimisel).

Apellatsioonkaebuse esitamine

Otsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tartu Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul

alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel otsuse

avalikult teatavakstegemisest. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui

kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil.

Selgitus menetlusabi taotlejale

Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel

ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse.

Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse

kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja

pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud

põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.

ASJAOLUD JA HAGEJA NÕUE

1. Maavarud OÜ (hageja Park 169 OÜ (likvideerimisel) asendatud 12.01.2022

määrusega) esitas 25.06.2021 hagi Iriscorp Transport OÜ (kostja) vastu tahteavalduste

andmise kohustamiseks. Hageja palub:

1) kohustada kostjat andma tahteavaldus, millega kostja annab Tartu Maakohtu

kinnistusregistri registriossa nr XXX kantud kinnistu katastritunnusega XXX asukohaga

XXX pindalaga 15,49 ha omandi üle hagejale. Asendada kostja vastav tahteavaldus

tsiviilseadustiku üldosa seadus (TsÜS) § 68 lg 5 alusel kohtuotsusega;

2) kohustada kostjat andma nõusolek Tartu Maakohtu kinnistusregistri registriosa

nr XXX teise jao omanikukande, mille kohaselt on kinnistu omanik kostja,

kustutamiseks. Asendada kostja vastav nõusolek TsÜS § 68 lg 5 alusel kohtuotsusega.

Menetluskulud koos lisanduva viivisega palub hageja jätta kostja kanda.

Hagiavalduse kohaselt sõlmisid Park 169 OÜ (likvideerimisel; ostja) ja OÜ IMERA

KAUBANDUS (müüja) müügilepingu nr XXX. Lepingut muudeti osaliselt 25.11.2010

müügilepingu osalise muutmise lepinguga nr XXX (tl 9-11).

Müügilepingu alusel müüja müüs ja ostja ostis Tartu Maakohtu kinnistusregistri

registriossa nr XXX kantud kinnistu katastritunnusega XXX asukohaga XXX pindalaga

15,49 ha (kinnistu).

Müügilepingu pooled leppisid lepingu p-s 3.1.2 kokku, et kinnistu müüakse

400 000 krooni (25 564,66 eurot) eest ning müügihinna tasub ostja neljas osas.

Müügilepingu muudatuste p-s 3.1.3. leppisid lepingupooled kokku, et sõlmivad

asjaõiguslepingu müügieseme omandiõiguse üleandmiseks müüjalt ostjale hiljemalt ühe

kalendrikuu jooksul arvates järgmiste tingimuste täitmisest:

1) kinnistu suhtes on kehtestatud detailplaneering, mis võimaldab jagada kinnistu

pindalaga 16,72 ha selliselt, et tekiks kaks kinnistut pindalaga 15,49 ha ja pindalaga

11 327 m2.

2) ostja poolt on tasutud kogu kinnistu müügihind.

Kinnistusraamatu kolmandasse jakku kanti eelmärge omandiõiguse üleandmise nõude

tagamiseks ostja kasuks.

Käesolevaks ajaks on kõik müügilepingu p-s 3.1.3. toodud eeldused täidetud. Ostja on

tasunud müügilepingus kokkulepitud müügihinna (mida on müüja kinnitanud) ning

kinnistu registriosa nr XXX baasil on moodustatud kaks kinnistut: Tartu Maakohtu

kinnistusraamatu registriossa nr XXX kantud kinnistu katastritunnusega XXX

asukohaga Pihlaka tee 3, Kärevere küla, Tartu vald, Tartumaa pindalaga 15,49 ha ja Tartu

Maakohtu kinnistusregistri registriossa nr XXX kantud kinnistu katastritunnusega XXX

asukohaga XXX pindalaga 11 327 m2. Müüja jagas kinnistu 19.01.2020.

Müüja ei teavitanud ostjat kinnistu jagamisest ega täitnud oma kohustust sõlmida ostjaga

asjaõigusleping. Ostja sai kinnistu jagamisest teada alles 2021. a seoses müüja suhtes

läbiviidud täitemenetlusega.

Ostja esitas müüja vastu hagi, et kohustada müüjat andma tahteavalduse asjaõiguslepingu

sõlmimiseks ja ostja ainuomanikuna kinnisasja omanikuna kinnistusraamatusse

kandmiseks (tsiviilasi nr 2-21-3798). Müüja ei ole nõudele vastu vaielnud.

15.03.2021 kuni 22.03.2021 toimunud elektroonilisel enampakkumisel müüdi

täitemenetluse käigus müüjale kuuluv kinnistu asukohaga XXX (kinnistusregistri

registriosa nr XXX ) hinnaga 35 500 eurot kostjale (23.03.2021 vara enampakkumise akt

täiteasjas nr XXX). Käesolevaks ajaks on kinnistu omanikuna kinnistusraamatus kostja.

Kuivõrd müügilepingu p-s 3.1.3 tingimused olid 19.01.2020 täidetud, on hagejal õigus

saada endale vaidlusaluse kinnistu omandiõigus, müüja on kohustatud andma

tahteavalduse asjaõiguslepingu sõlmimiseks ja kostja on kohustatud andma tahteavalduse

vastavate kinnistusraamatu kannete tegemiseks.

Hageja ei nõustu kostjaga, et 08.03.2007 müügilepingust tuleneb tingimus, mille kohaselt

on kinnistu omandi üleandmise tingimuseks detailplaneeringu, mille tulemusena muutub

maa sihtotstarve äri- ja elamumaaks, kehtestamine. 25.11.2010 müügilepingu punktis

3.1.3.1 nimetatud detailplaneeringu kehtestamise eesmärgiks oli detailplaneeringuga

kinnistute

jagamise

saavutamine.

Kinnistute

jagamine

on

saavutatud

ilma

detailplaneeringu kehtestamiseta. Seega on täidetud 25.11.2010 lepingupunkti 3.1.3.1

tingimus.

Hageja leiab, et kostja väide, mille kohaselt on küsitav kogu lepingujärgse ostuhinna

tasumine, on põhjendamatu. Kuivõrd kostja seadis kahtluse alla I. A. i kinnituskirja

ehtsuse ostuhinna tasumise kohta, esitas hageja uue, digitaalselt allkirjastatud, I. A. i

kinnituse ostuhinna tasumise osas.

Ostja (Park 169 OÜ (likvideerimisel)) loovutas 26.11.2021 sõlmitud nõude loovutamise

lepinguga hagejale oma nõude müüja (OÜ IMERA KAUBANDUS) vastu. Sama tehingu

raames parandati kinnistusraamatus vaidlusaluse kinnistu kolmandasse jakku kantud

eelmärge ning kanti märkega õigustatud isikuna kinnistusraamatusse hageja. Seega on

hageja ostja eriõigusjärglane.

KOSTJA SEISUKOHT

2. Kostja vaidleb hagile vastu ning palub jätta see rahuldamata. Menetluskulud koos

lisanduva viivisega palub kostja jätta hageja kanda.

Kostja leiab, et hagejal puudub õiguslik alus omandi saamiseks. 08.03.2007

müügilepingu p 2.2.1. sätestas lisaks asjaõiguslepingu sõlmimise tingimusena, et

kinnistule on kehtestatud p-le 2.2.1 vastav detailplaneering, mille tulemusena pidi maa

sihtotstarve muutuma äri- ja elamumaaks. Detailplaneeringut ei ole kehtestatud. XXX

kinnistu on jätkuvalt 100% maatulundusmaa, sisaldades 10,10 ha haritavat maad ja 5,03

ha metsamaad (tl 52). Seega ei ole kinnistu omandiõiguse hagejale üleandmise

tingimused saabunud. Endiselt on täitmata 08.03.2007 lepingu punktis 6.1.1 sätestatud

maa sihtotstarvet muutva planeeringu kehtestamine.

Lisaks 08.03.2007 lepingu punktis 6.1.1 sätestatud tingimuse täitumata jäämisele on

küsitav kogu lepingujärgse ostuhinna tasumine. Hageja väidab, et on kogu

25 564,66-eurosest müügihinnast tasunud müüjale 15 osamaksega kokku 20 282,78 eurot

ning

5281,88 eurot

lugenud

tasutuks

laenulepingust

tulenevate

kohustuste

tasaarvestamisega. Ühtegi dokumenti väidetava tasaarvestamise kohta pole ning ka hagile

lisatud kinnituskirjast jääb ebaselgeks, et hageja ja müüja oleks midagi omavahel

tasaarvestanud.

Hageja ei ole esitanud ühtegi tõendit, mis kinnitaks ostuhinna tasumist. Ostuhinna

tasumiseks esitatud hageja tõendid ei ole kohased ega tõenda lepingu p 3.1.2. kohast

täitmist. Kostja vaidlustab I. A. i väidetava allkirjaga antud müüja kinnituskirja ehtsuse

ning palub, et kohus ei arvestaks seda tõendina (TsMS § 277 lg 1). I. A. i allkirjadel

esinevad ilmselged erinevused. Kinnituskirja sisu ei ühti hageja muude tõenditega.

Hageja uue müüja digitaalselt allkirjastatud kinnituskirja kohaselt on kinnistu

müügihinna viimane osamakse tasutud 18.11.2013. Samas hagiavalduse algne väide on

olnud, et müügihinda ei ole kunagi täielikult tasutud, vaid et 5281,88 euro ulatuses lõppes

müügihinna tasumise nõue tasaarvestuse tulemusena, esitamata seejuures ühtki tõendit

tasaarvestuse toimumise kohta.

Kostja jääb oma väite juurde, et müüjale ei ole ostuhinda 25.11.2010 lepingu kohaselt

tasutud ning seda on I. A. ise kinnitanud OÜ Vennad Ehitus esindajale. Juhuks, kui kohus

selle hinnanguga ei nõustu, palub kostja ostuhinna tasumata jätmise väite kinnitamiseks

kuulata tunnistajana üle müüja seaduslik esindaja I. A. .

Lisaks esinevad kinnisasja omandamise kitsendamise seaduse (KAOKS) § 3 lg-st 1

tulenevad

piirangud

kinnisasja

omandamiseks.

Hageja

ei

ole

tegelenud

põllumajandustoodete tootmisega, mistõttu keelab KAOKS § 4 lg 3 hagejal kõnealuse

kinnistu omandamise.

Maksu- ja Tolliameti 16.11.2021 dokument tõendab ainult seda, et hageja majandusaasta

aruannetes perioodil 2018-2020 on esitatud andmed põllumajandustoodete tootmisega

tegelemise

kohta.

Kostjal

on

alust

kahtlustada,

et

hageja

on

enda

raamatupidamisaruandeid võltsinud ning Maksu- ja Tolliameti tõend on saadud võltsitud

dokumente kasutades. Seega võib esineda TsMS § 238 lg 3 p-s 1 sätestatud alus keelduda

tõendi vastuvõtmisest.

Maavarud OÜ äriregistri üldandmete ajaloo kohaselt oli kuni 15.03.2021 tegevusalaks

„muud mujal liigitamata äritegevust abistavad tegevused“ (EMTAK 82991). Seejuures

veebileht wasp.ee, mis hageja üldandmete ajaloos sidevahendite alt nähtub, kuulub

riiulifirmade müügiga tegelevale ettevõtmisele. 15.03.2021, mis on ühtlasi vaidlusaluse

Pihlaka tee 3 enampakkumise alguse kuupäev, on hageja esitanud korraga 2018 kuni 2020

majandusaastate aruanded, mis on kõik samasisulised. Kõigis kolmes aruandes on

tegevusalaks köögivilja jms kasvatus (EMTAK 01131). Ainsaks varaks on olnud algne

osakapital 2508 eurot. Ühtegi kulu ei ole kunagi tekkinud ja töötajaid ei ole kunagi olnud.

Sellele vaatamata olevat toodetud põllumajandustooteid ning saadud müügitulu kolme

aasta peale kokku 120 eurot.

KOHTU SEISUKOHT

3. Kohus leiab, et hagiavaldus tuleb jätta rahuldamata.

4. Pooled esitasid pärast kohtulahendi kuulutamise aja määramist kumbki täiendavaid

tõendeid. Kohus leiab, et kuigi uued tõendid on esitatud hilinenult, ei pikenda nende asja

materjalide juurde võtmine asja menetlust (TsMS § 237 lg 1 ja § 331). Kumbki pool on

saanud teise seisukohtade ja tõendite osas arvamust avaldada.

Kohus võtab seega asja materjalide juurde hageja esitatud OÜ IMERA KAUBANDUS

11.01.2022 kinnituskirja (tl 99-100) ning Maksu- ja Tolliameti 16.11.2021 tõendi (tl 101-

102) ning kostja esitatud Maavarud OÜ üldandmete ajalugu (tl 111-112), wasp.ee

kuvatõmmise (tl 113-113p); Maavarud OÜ 2018-2020. a majandusaasta aruanded (tl 114-

125). Tegemist on kohtu hinnangul asja lahendamise seisukohalt asjakohaste tõenditega.

Kohus jätab rahuldamata kostja taotluse I. A. i (müüja juhatuse liige) tunnistajana

ülekuulamiseks. Kostja soovib I. A. i ütlustega tõendada, et müügilepingu ostuhind on

tasumata. Kohus möönab, et hageja väited ostuhinna tasumise osas on olnud

vastuolulised, samas on hageja esitanud kaks I. A. i allkirjastatud kinnitust, milles ta

väidab, et ostuhind on tasutud. Isegi, kui üks nendest ei ole ehtne (nagu väidab kostja),

on kohtu hinnangul vähe tõenäoline, et I. A. i suuline seisukoht erineb kirjalikust.

Eeltoodu tõttu ei pea kohus vajalikuks I. A. it tunnistajana üle kuulata (TsMS § 238 lg 1

p 1).

5. Kohtu hinnangul ei vaidle pooled järgmiste asjaolude üle:

-

ostja (Park 169 OÜ) ja müüja (OÜ IMERA KAUBANDUS) sõlmisid 08.03.2007

(võlaõigusliku) müügilepingu nr XXX (tl 45-51);

-

müügilepingu pooled muutsid müügilepingut nr XXX osaliselt 25.11.2010

lepinguga (tl 9-11);

-

müügilepingu esemeks oli registriossa nr XXX (hiljem registriosa nr XXX )

kantud kinnistu jagamisel tekkiv kinnistu (pindalaga 16,72 ha, tl 14);

-

kinnistust registriosaga nr XXX (pindalaga 15,49 ha, käesolevaks ajaks

asukohaga XXX, tl 14) eraldati 03.11.2020 kinnistu nr XXX (pindala 11 327 m2,

käesolevaks ajaks aadress XXX, tl 13)

-

asjaõiguslepingut ei ole müügilepingu pooled sõlminud;

-

kostja omandas kinnistu asukohaga XXX (registriosa nr XXX ) täiteasjas nr XXX

toimunud enampakkumisel ning on kantud kinnistusraamatusse kinnistu

omanikuna (vara enampakkumise akt - tl 15, omanikukanne - tl-d 14, 86);

-

hageja omandas müügilepingust tuleneva nõudeõiguse nõude loovutamise

lepinguga (tl 82-84 pöördel).

Pooled vaidlevad:

-

kas kostjal on kohustus anda tahteavaldus hageja vaidlusaluse kinnistu omanikuna

kinnistusraamatusse kandmiseks;

-

kas on täidetud müügilepingust tulenevad tingimused asjaõiguslepingu

sõlmimiseks;

-

kas esinevad KAOKS §-dest 3 ja 4 tulenevad piirangud hageja kinnistu

omanikuks saamisel.

6. Vaidlusaluse kinnistu (registriosa nr XXX ) kinnistusraamatu III jakku oli 26.03.2007

(muudetud 21.12.2010) kantud eelmärge omandiõiguse üleandmise nõude tagamiseks

Park 169 OÜ (likvideerimisel, tl 14) kasuks ning 08.12.2021 muudeti kannet taas, millega

eelmärge on seatud hageja kasuks (tl 86).

Eelmärge tagab praegusel juhul asjaõiguse omandamise nõuet (AÕS § 63 lg 1 p 1).

Hageja tugineb asjaõigusliku ostueesõigusega sarnasele olukorrale (AÕS § 257 lg 3) ning

hageja eesmärk on saavutada olukord, kus hageja kantakse kinnistusraamatusse kinnistu

omanikuna. Ostja on esitanud müüja vastu samasisulise hagi tahteavalduste

asendamiseks, mis rahuldati 26.08.2021 tagaseljaotsusega tsiviilasjas nr 2-21-3798.

Kohtute infosüsteemi andmetel on tagaseljaotsus jõustunud. Kohus selgitab, et ei ole

seotud tsiviilasjas nr 2-21-3798 tehtud tagaseljaotsuse resolutsiooniga, kus ei arvestatud

mh asjaoluga, et vaidlusaluse kinnistu omandas täitemenetluses kostja (TsMS § 457 lg 1).

AÕS § 63 lg 3 kohaselt on asjaõiguse käsutamine pärast eelmärke kandmist

kinnistusraamatusse tühine osas, milles see eelmärkega tagatud nõuet kahjustab või

piirab. See ei takista kannete tegemist kinnistusraamatusse.

Seega tuleb kohtul hagi lahendamisel tuvastada, kas käsutus, millega vaidlusaluse

kinnistu omanikuks sai kostja, on tühine ning kas kostjal on sellest tulenevalt kohustus

anda tahteavaldused hageja kinnistu omanikuna kinnistusraamatusse kandmiseks ja

kostja omanikukande kustutamiseks. Enne aga hindab kohus, kas esinevad KAOKS-is

sätestatud piirangud hageja omanikuks saamisel.

7. Vaidlusalune kinnistu (XXX) on 100% maatulundusmaa pindalaga 15,49 ha (tl 86).

08.03.2007 müügilepingu p-s 2.2.1 on välja toodud, et müügilepingu objektiks oleva

katastriüksuse kõlvikulises koosseisus on haritavat maad 10,08 ha ning looduslikku

rohumaad 0,72 ha (tl 45). Kostja esitas maakatastri väljavõtte, mille kohaselt on 15,49 ha

pindalast 10,10 ha haritav maa ja 5,03 ha metsamaa (tl 52).

KAOKS § 3 lg-le 1 kohaselt on kinnisasja omandamise kitsendusi rikkuv tehing tühine.

Samu asjaolusid on müügilepingu pooltele selgitanud ka notar 08.03.2007 lepingus

(viidates sel ajal kehtinud KAOKS-le). Samas ei välista KAOKS eelmärke

kinnistusraamatusse kandmist.

Kuivõrd hageja palub kostja tahteavalduste asendamist ja kinnistusraamatu kannete

tegemist käesoleval ajal, tuleb kohtu hinnangul asja lahendamisel arvestada kehtivas

KAOKS-s sätestatud piirangutega, kuivõrd nende tagajärjeks on tehingute tühisus. Kuigi

tegemist on avalikust huvist tulenevate maatulundusmaa sihtotstarbega kinnisasja

omandamise kitsendustega (KAOKS § 1 lg 1) ning sellega vastuolus oleva tehingu

tegemisel võib tühisuse tuvastamise nõude ning kinnistusraamatu kande parandamist

taotleda valdkonna eest vastutav minister, ei ole kohtu hinnangul mõistlik ning menetluse

ökonoomiaga kooskõlas (TsMS § 2) jätta käesolevas asjas seadusest tulenev piirang

tähelepanuta, kuivõrd see põhjustaks üksnes täiendavaid kohtuvaidlusi. Õigust kohaldab

kohus ning kohtul tuleb kontrollida mh võimalikke tühisuse aluseid.

Ka 08.03.2007 müügilepingu (p-d 6.1.1. ja 2.2.1) versioonis oli detailplaneeringu (mille

tulemusena muutub maa sihtotstarve äri- ja elamumaaks) kehtestamise eesmärk tagada,

et puuduks vastuolu KAOKS-ga.

KAOKS § 4 lg 3 kohaselt tuleb piiranguid kontrollida „tehingu tegemise aastale vahetult

eelnenud kolme aastat“. Kuivõrd KAOKS-i piirangute rikkumise tagajärjeks on

asjaõigustehingu tühisus (vt p 8), siis on kohtu hinnangul peetud silmas „tehingu all“

eelkõige asjaõiguslepingut, mistõttu on põhjendatud kontrollida piiranguid kehtiva

seaduse alusel. Kohus märgib, et varem kehtinud KAOKS (2003) võimaldaks siiski jõuda

samale järeldusele.

8. KAOKS § 4 lg 3 kohaselt, on lepinguriigi (ehk Euroopa Majanduspiirkonna

lepinguriigi või Majandusliku Koostöö ja Arengu Organisatsiooni liikmesriigi)

juriidilisel isikul õigus omandada põllumajandusmaad 10 hektarit või rohkem sisaldav

kinnisasi, kui ta on kinnisasja omandamise tehingu tegemise aastale vahetult eelnenud

kolm aastat tegelenud Euroopa Liidu toimimise lepingu I lisas loetletud

põllumajandustoodete,

välja

arvatud

kalatoodete

ja

puuvilla

(edaspidi

põllumajandustoode) tootmisega. Sama paragrahvi lg 6 kohaselt, kui lepinguriigi

juriidiline isik ei vasta käesoleva paragrahvi lõigetes 3-5 sätestatud nõuetele, võib ta

omandada põllumajandusmaad, metsamaad või põllumajandus- ja metsamaad kokku

10 hektarit või rohkem sisaldava kinnisasja üksnes omandatava kinnisasja asukohajärgse

kohaliku omavalitsuse üksuse volikogu loal.

Kohtu hinnangul on KAOKS § 4 lg-s 3 sätestatud tehingu tühisuse tagajärg

käsutustehingu (asjaõiguslepingu) suhtes, mitte kohustustehingule. Seda kinnitab

KAOKS § 3 lg 2 esimene lause, mille kohaselt maatulundusmaa sihtotstarbega kinnisasja

omandamise kitsendusi rikkuva tehingu korral taotleb kinnisasja asukohajärgne kohaliku

omavalitsuse üksus kinnistusraamatu kande parandamist ja vaidluse korral pöördub

kohtusse tehingu tühisuse tuvastamiseks. Samale seisukohale on jõutud õiguskirjanduses

(vt ka Asjaõigusseadus I. Kommenteeritud vlj. 2014, § 641, lk 214) küll varasema

KAOKS (2003) osas, kuid kohtu hinnangul kehtib sama järeldus ka kehtiva seaduse

puhul.

9. Hageja ei ole vastu vaielnud, et kinnistu hõlmab 10,10 ha haritavat maad (tl 52), mille

omandamisele kohalduvad KAOKS-st tulenevad piirangud. Seega on kostja toonud

põhjendatult esile, et käsutustehingut, millega saab hageja kinnistu omanikuks, ei saa

kehtivalt teha, kuivõrd vaidlusaluse kinnistu koosseisus on üle 10 ha põllumajandusmaad.

Hageja on kohtule teatanud, et on asunud tellima uut mõõdistamist, kuid ei ole seda seni

kohtule esitanud. Pooled ei vaidle, et kohaliku omavalitsuse üksuse volikogu luba hagejal

kinnisasja omandamiseks pole.

Hageja leiab, et seoses hageja asendamisega on täidetud KAOKS § 4 lg 3 tingimus, st

hageja on tegelenud põllumajandustoodete tootmisega.

Hageja esitas kohtule Maksu- ja Tolliameti tõendi (tl 101-102), milles kinnitatakse, et

hageja on tegelenud aastatel 2018-2020 põllumajandustoodete tootmisega. Tõend on

koostatud Maavarud OÜ (endise ärinimega Almolin UÜ) äriregistrile esitatud

majandusaasta aruannete alusel.

Kostja vaidleb tõendile vastu ning leiab, et tegelikkuses ei ole hageja kunagi

põllumajandustoodete tootmisega tegelenud. Hageja 2018-2020. a majandusaasta

aruannetes (tl 114-125) on hageja tegevusalaks märgitud põllumajandussaaduste

tootmine, töötlemine ja müük. EMTAK klassifikaatori järgi köögivilja- (sh kõrvitsaliste),

juurvilja- ja mugulviljakasvatus, k.a seenekasvatus. Hageja ainsaks varaks on olnud algne

osakapital 2508 eurot. Hageja 2018-2020. aastate majandusaasta aruanded on esitatud

sama päeval (15.03.2021), kui algas vaidlusaluse kinnistu enampakkumine (tl 15).

Kohus leiab, et KAOKS § 4 lg 3 tähenduses tuleb hinnata, kas hageja on tegelikkuses

tegelenud viimased kolm aastat põllumajandusega, mitte piirduda pelgalt äriregistrile

esitatud andmete kontrollimisega. Seda kinnitab KAOKS eelnõu seletuskiri (108 SE),

mille kohaselt saab põllumajandusmaa omandamisel KAOKS-i eesmärki täita eelkõige

tingimusel, et seda maad hakatakse koheselt jätkusuutlikult ja oskuslikult kasutama,

vältides maa sattumist isikute kätte, kes ei oska seda maad põllumajanduslikult

sihtpäraselt kasutada. Eelkõige annab selle garantii põllumajandustoodete tootmise

kogemus.

Samuti ei näe KAOKS ette, et põllumajandusega tegelemist tuleks kontrollida

majandusaasta aruandes või äriregistris märgitud info alusel.

Äriseadustiku (ÄS) § 4 lg 5 kohaselt teatab ettevõtja äriregistrisse kandmisel kavandatud

põhitegevusala, samuti teatab tegevusalade muutumisest. Äriühing, kes peab

äriregistrisse esitama majandusaasta aruande, näitab lõppenud aruandeaasta tegevusalad

ja uude aruandeaastasse kavandatud tegevusalad oma majandusaasta aruandes ega teata

eraldi nende muutumisest. Tegevusalast äriregistrisse teatamisel või majandusaasta

aruandes näitamisel kasutatakse Eesti majanduse tegevusalade klassifikaatorit.

Seega võimaldab äriseadustik ettevõtjal ise määratleda ja teatada äriregistrile oma

tegevusalad. Kohus on seisukohal, et üksnes majandusaasta aruandesse märgitud

tegevusala ei ole piisav tõendamaks, et hageja on kolm viimast aastat tegelenud

põllumajandusega viisil, mis vastaks KAOKS-is sätestatud eesmärgile.

Kuni 15.03.2021 (majandusaasta aruannete esitamiseni) oli hageja tegevusalaks

äriregistri üldandmete ajaloo kohaselt „muud mujal liigitamata äritegevust abistavad

tegevused“ (tl 111-112). See näitab samuti, et 2018-2021. a majandusaasta aruannetes

(tl 114-125), mis esitati ühel päeval (15.03.2021), ei pruugi kajastada tegelikku olukorda.

Kohus nõustub kostjaga, et asjaolu, et hageja ei ole tegelenud põllumajandustoodete

tootmisega, kinnitab ka see, et hageja 2018-2021. a majandusaasta aruannetes on e-posti

aadress info@wasp.ee, mis viitab, et tegemist võis olla algselt riiulifirmaga (tl 113-

113 pöördel). See, et hagejal ei ole kunagi tekkinud ühtegi kulu ega olnud ühtegi töötajat,

tekitab samuti kahtlusi, kas hagejal on põllumajandustoodete tootmise kogemus.

Eeltoodust tulenevalt (ning eelnimetatud tõendeid kogumis hinnates) leiab kohus, et hagi

ei ole võimalik rahuldada, kuivõrd kostja tahteavalduste asendamine ja hagejale

vaidlusaluse kinnistu omandiõiguse üleminek läheks vastuollu KAOKS § 4 lg 3

piiranguga ning tooks igal juhul kaasa tehingu tühisuse. Seega jääb hagi rahuldamata.

10. Kohus ei pea menetlusökonoomia kaalutlustel vajalikuks võtta seisukohta muude

poolte väidete osas, mh kas täidetud on asjaõiguslepingu sõlmimiseks vajalikud

müügilepingu eeltingimused, sh tasutud kogu ostuhind ja kas lepingut tuleb tõlgendada

selliselt, et asjaõiguslepingu sõlmimise vältimatuks tingimuseks on detailplaneeringu

kehtestamine. Seetõttu jätab kohus hindamata ka antud väidetega seotud tõendid (tl 18-

19, tl 20, tl 99-100).

11. Hagi rahuldamata jätmise tõttu jäävad menetluskulud hageja kanda (TsMS § 162

lg 1). Kuivõrd vaidlusaluse eseme võõrandamise tõttu hageja 12.01.2022 määrusega

asendati, tuleb menetluskulud jätta solidaarselt Park 169 OÜ (likvideerimisel) ja

Maavarud OÜ kanda (TsMS § 166 lg 1).

TsMS § 174 lg 1 kohaselt määrab kohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks

menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses samas tsiviilasjas,

millega seoses kulud tekkisid.

Kostja menetluskulud koosnevad esindajakuludest. Kostjat esindas vandeadvokaat

tunnihinnaga 170 eurot (käibemaksuta). Kohtu hinnangul ei ületa kostja lepingulise

esindaja tunnitasu määr oluliselt keskmist sarnase õigusteenuse eest makstavat tasu (vt ka

Riigikohtu 11.02.2015 määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-115-14, p 14).

Tulenevalt TsMS § 174 lg-st 8 määrab kohus esindajakulud menetluskuludena kindlaks

hagita menetluse sätete kohaselt, st uurimisprintsiibist lähtudes. Kohtule on antud lai

kaalutlusruum lepingulise esindaja kulude hüvitamise piiramisel. Riigikohus on

rõhutanud, et kohus teeb kaalutlusotsuse eelkõige õigusabile kulunud aja ja keerukuse

hindamise osas. TsMS § 175 lg 1 kohaselt on menetlusosalist esindanud lepingulise

esindaja kulude põhjendatuse ja vajalikkuse hindamine kohtu kaalutlusotsus (Riigikohtu

10.02.2016 määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-177-15, p 13). Kohtul ei ole õigusabile tehtud

kulutuste põhjendatuse ja vajalikkuse hindamisel kohustust analüüsida minutilise

täpsusega iga üksiku õigusabitoimingu põhjendatust ja vajalikkust eraldi.

Kostja 03.02.2022 menetluskulude nimekirja kohaselt osutas kostja esindaja menetluses

õigusabi kokku 21,75 h summas 3697,50 eurot. Hageja ei ole kostja menetluskulude

nimekirjale vastu vaielnud.

Kostja esindaja osutas kostjale õigusabi järgmiste toimingutega:

-

korrespondents kliendiga, kohtule esindusõigusest teatamine ja toimikule

juurdepääsu küsimine, toimiku materjalidega tutvumine (1,5 h);

-

korrespondents kliendiga 19.07.2021, edasiste tegevuste arutamine (0,25 h);

-

kohtule 23.07.2021 taotluse koostamine kostja eeldatavate menetluskulude

katteks hagejalt tagatise nõudmiseks (1,75 h);

-

korrespondents

kliendiga,

05.08.2021

päring

kohtule

seoses

taotluste

lahendamisega (0,5 h);

-

vastaspoole 01.09.2021 seisukohaga tutvumine, korrespondents kliendiga (0,5 h);

-

tutvumine kohtu 03.09.2021 määrusega, korrespondents kliendiga (0,5 h);

-

vastavalt 03.09.2021 kohtumäärusele kostja 13.09.2021 kirjaliku hagivastuse

esitamine (4,5 h);

-

13.10.2021 nõupidamine kliendiga, edasiste sammude arutelu (0,5 h);

-

kohtu 04.11.2021 kirjaga tutvumine ning kostja 08.11.2021 taotluse koostamine

menetluskulude katteks tagatise saamiseks ja seisukoha esitamise tähtaja edasi

lükkamiseks (2,5 h);

-

kostja

28.12.2021

seisukoha

koostamine

hageja

18.10.2021

menetlusdokumendile ja vastuseks kohtu 04.11.2021 kirjale (4,25 h);

-

hageja 27.12.2021 taotlusega tutvumine, kohtu 28.12.2021 kirjale vastamine

07.01.2022 (0,5 h);

-

kostja 03.02.2022 kirjaliku seisukoha koostamine, sh tutvumine kohtu 12.01.2022

ja 21.01.2022 määrustega, tutvumine hageja 24.01.2022 taotluse ja tõenditega

ning korrespondents ja telefoninõupidamine kliendiga (4 h);

-

menetluskulude nimekirja koostamine (0,5 h).

Kohtu hinnangul on kostja esindaja ajakulu osaliselt ülepaisutatud. Kostja

menetluskulude nimekiri sisaldab mitmeid toiminguid (kliendiga suhtlemine, kohtu ja

vastaspoole dokumentide tutvumine), mida ei pea kohtu hinnangul täies ulatuses

hüvitama vastaspool. Samuti ei olnud tegemist niivõrd mahuka asjaga, mis õigustaks

ajakulu üle 20 tunni. Eeltoodust tulenevalt leiab kohus, et arvestades asja keerukust ja

mahukust on kostja menetluskulud vajalikud ja põhjendatud 18 tunni ulatuses, s.o

summas 3060 eurot. Nimetatud summa kuulub solidaarselt Maavarud OÜ-lt ja Park 169

OÜ-lt väljamõistmisele.

TsMS § 177 lg 4 alusel kuulub rahuldamisele kostja taotlus mõista hagejatelt (Maavarud

OÜ-lt ja Park 169 OÜ-lt) välja viivis väljamõistetud menetluskuludelt VÕS § 113 lg 1

teises lauses sätestatud ulatuses.

12. TsMS § 386 lg 4 kohaselt tühistab kohus hagi tagamise kohtuotsusega, kui hagi jääb

rahuldamata. Seega tuleb 28.01.2021 hagi tagamine (muudetud 06.07.2021 määrusega)

tühistada.

/allkirjastatud digitaalselt/

Hele Kaldma

kohtunik

Kohtuotsus osaliselt tühistatud Tartu Ringkonnakohtu 25.11.2022 otsusega