2-19-110423/42 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Mati Maksing, Gaida Kivinurm ja Ulvi Loonurm

Määruse kuupäev

18. veebruar 2022, Tallinn

Tsiviilasja number

2-19-110423

Tsiviilasi

Tallinn, Gonsiori tn 7 korteriühistu avaldus X vastu

majandamiskulu ja viivise nõudes

Vaidlustatud määrus

Harju Maakohtu 1. oktoobri 2021 määrus

Kaebuse esitaja ja liik

X määruskaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Avaldaja (vastustaja määruskaebemenetluses): Tallinn,

Gonsiori tn 7 korteriühistu (registrikood 80135553),

seaduslik esindaja juhatuse liige GP ja lepinguline

esindaja advokaat Deivi Vaht

Puudutatud isik (määruskaebuse esitaja): X (isikukood

XXXXXXXXXXX)

Asja läbivaatamine

Kirjalikus menetluses

I. RINGKONNAKOHTU MÄÄRUSE RESOLUTSIOON

I.1. Harju Maakohtu 1. oktoobri 2021 määrus tühistada osas, milles puudutatud

isikult mõisteti välja suurem põhivõlg kui 1090,54 eurot ja seda ületavalt

summalt viivis ning jätta avaldus selles osas rahuldamata. Tühistada sama

määrus osas, milles 10% mõlema menetlusosalise menetluskuludest jäi

puudutatud isiku kanda ja jätta 10% kuludest avaldaja kanda. Ülejäänud osas

jätta sama määrus muutmata.

I.2. Määruskaebus rahuldada osaliselt.

I.3. Määruskaebusega seonduvatest menetluskuludest jätta 90% puudutatud isiku

kanda ja 10% avaldaja kanda.

II. KOHTUMÄÄRUSE KEHTIVA RESOLUTSIOONI TERVIKLIK SÕNASTUS

II.1. Avaldus rahuldada osaliselt.

II.2. Välja mõista puudutatud isikult X-lt avaldaja Tallinn, Gonsiori tn 7

korteriühistu kasuks põhivõlg 1090,54 eurot, viivis 273,62 eurot ja viivis

võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud määras põhivõla

tasumata summalt alates 19. veebruarist 2022 kuni põhivõla tasumiseni.

II.3. Menetluskuludest maa- ja ringkonnakohtus jätta 90% puudutatud isiku

kanda ja 10% avaldaja kanda.

2 (13)

Edasikaebamise ja menetluskulude kindlaksmääramise kord

Kohtumääruse peale võib esitada määruskaebuse vahetult Riigikohtule 15 päeva jooksul alates

määruse kättesaamisest, aga mitte hiljem kui viie kuu möödumisel määruse tegemisest. Hagita

menetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi

esitada ise või advokaadi vahendusel. Määruskaebuse esitamisel tuleb tasuda riigilõiv.

Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi menetlus-

kulude kandmiseks. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema

tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama

kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks, riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse

kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast

menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud

põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.

Asja lahendanud maakohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks vastavalt

tsiviilkohtumenetluse seadustiku § 177 lõikele 2.

MENETLUSE KÄIK

1. Tallinn,

Gonsiori

tn 7

korteriühistu

(avaldaja,

edaspidi:

korteriühistu)

esitas

10. aprillil 2019 Pärnu Maakohtule maksekäsu kiirmenetluse avalduse X (puudutatud isik,

edaspidi: korteriomanik) vastu majandamiskulu ja viivise nõudes. Korteriomanik esitas

makseettepanekule vastuväite ja asi anti üle Harju Maakohtule (edaspidi: maakohus).

2. Korteriühistu esitas 12. juunil 2019 maakohtule hagiavaldusena vormistatud avalduse,

milles palus korteriomanikult välja mõista põhivõla 1182,92 eurot, maksekäsu kiirmenetluse

avalduse esitamise aja seisuga viivise 25,57 euro ja edasiulatuva viivise.

2.1. Korteriühistu tõi esile, et korteriomanik on korteriühistu liige ja talle kuulub korteriomand

(korter nr 32) korteriühistu hallatavas elamus aadressil Gonsiori 7 Tallinnas (edaspidi: elamu).

Korteriomandile vastava mõttelise osa suurus on 675/22052 ja korteri pindala on 67,5 m².

2.2. Korteriomanik on jätnud tasumata korteriühistu arved alates 2018. aasta augustist kuni

2019. aasta märtsini. Nende arvete summa on 1186,47 eurot. Enne vaidlusaluseid arveid tasus

korteriomanik viimati summa 1500 eurot, mis ületas varasemat võlga 3,55 euro võrra. Nii on

korteriühistu põhinõue 1182,92 eurot (= 1186,47 – 3,55).

2.3. Igakuistel arvetel on kajastatud haldus- ja hoolduskulud ning remondifond, mille summad

moodustuvad vastavalt 18. juuni 2015 üldkoosolekul otsustatud tasumääradele (0,43 eurot/m²

ja 0,7 eurot/m²). Lisaks sisaldavad arved elamu üldelektri, jäätmeveo ja kindlustamise kulu, mis

jagatakse kõigi korteriomanike vahel vastavalt korteri suurusele. Sarnaselt jagatakse keskkütte

kulu, aga erisusega, et arvestusest jäetakse välja kolm korteriomandit, milles on eraldi küte.

Fonoluku hooldamise kulu jagatakse võrdselt korterite vahel. Vee- ja kanalisatsiooni eest

nõudis korteriühistu tasu lähtudes tal olemasolevatest andmetest tegeliku tarbimise kohta.

Kulupõhise jaotuse selle teenuse osas otsustasid ühistu liikmed 28. juuni 2011 koosolekul.

2.4. Korteriomanikud kinnitasid 2019. aasta majanduskava 12. juuni 2019 üldkoosolekul.

Varasema majanduskava puudumine ei takista korteriühistu hinnangul avalduse rahuldamist,

sest majanduskavas sisalduval kulu prognoosil on üksnes informatiivne tähendus. Korteriühistu

põhikirja p 21 näeb ette, et elamu majandamise ja hooldamise kulud kannavad ühistu liikmed

proportsionaalselt nende omandis olevate korteriomandite reaalosade üldpinna suuruse

osatähtsustele kõigi elamu korteriomandite reaalosade summaarses üldpinnas. Nii põhikirja kui

ka seaduse järgi on korteriomanikul majandamiskulude tasumise kohustus.

3 (13)

2.5. Arved tuli tasuda jooksva kuu 25. kuupäevaks, pärast mida arvestas korteriühistu viivist

võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras (8% aastas). Maksekäsu

kiirmenetluse avalduse esitamise ajaks oli sissenõutavaks muutunud viivis 25,57 eurot.

3. Korteriomanik vaidles avaldusele vastu. Ta möönis, et tegi 2018. aasta augustis

korteriühistule makse summas 1500 eurot, aga ei nõustunud korteriühistu arvutuste ega

põhjendustega. Korteriühistu ei saa tugineda 18. juuni 2015 üldkoosoleku otsustele, sest need

on kehtetud. Korteriomanik ei saanud kutset viidatud koosolekule. Protokolli järgi pidi see

olema korduskoosolek, aga pole näha, millist koosolekut korrati. Osalejatena on märgitud

isikuid, kes ei olnud sel ajal korteriühistu liikmed.

MAAKOHTU MÄÄRUS

4. Maakohus rahuldas avalduse 1. oktoobri 2021 määrusega (vaidlustatud määrus). Menetlus-

kulud jättis maakohus tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 172 lg 1 alusel

korteriomaniku kanda ja otsustas määrata need rahaliselt kindlaks edaspidi.

4.1. Maakohus tuvastas järgmised vaidlustamata asjaolud:

-

korteriomanikule kuulub elamus korteriomand nr 32 üldpinnaga 67,5 m²;

-

elamu korteriomanikud on moodustanud korteriühistu, kes tegeleb elamu

majandamisega, ja korteriomanik on korteriühistu liige;

-

korteriühistu esitas korteriomanikule igakuiselt arveid, mille tasumise otsustas

korteriomanik 2018. aasta augustis tehtud makse järgselt lõpetada.

4.2. Vaidlusalused arved esitati ajavahemiku eest 2018. aasta augustist kuni 2019. aasta

märtsini. Seega tuleb kohaldada 1. jaanuaril 2018 jõustunud korteriomandi- ja korteri-

ühistuseadust (KrtS).

4.3. KrtS § 40 lg 1 kohaselt teevad korteriomanikud majanduskava alusel perioodilisi ette-

makseid vastavalt oma kaasomandi osa suurusele. Sama paragrahvi teise lõike järgi võib

korteriomanike kokkuleppe tingimusi arvestades korteriühistu põhikirjaga ette näha esimeses

lõikes sätestatust erineva kohustuste jaotuse aluse ja tasumise korra majandamiskulude

kandmisel, kui see on kõiki asjaolusid arvestades mõistlik ega kahjusta ülemääraselt ühegi

korteriomaniku õigustatud huve. Eelkõige võib põhikirjaga ette näha, et tegelikust tarbimisest

sõltuvad majandamiskulud tasub korteriomanik pärast kulude suuruse selgumist kas vastavalt

oma kaasomandi osa suurusele või vastavalt tema poolt tarbitud teenuse mahule.

4.4. Põhikirja p 11 kohaselt on ühistu liige kohustatud tasuma üldkoosoleku kehtestatud

suuruses osamaksu ja sihtotstarbelisi makseid. Põhikirja p 21 näeb ette, et elamu majandamise

ja hooldamise kulud kannavad ühistu liikmed proportsionaalselt nende omandiks olevate

korteriomandite reaalosade üldpinna suuruse osatähtsustele kõigi elamu korteriomandite

reaalosade summaarses üldpinnas.

4.5. Korteriühistu tõendas, et on sõlminud lepingud arvetel märgitud ja korteriomanikele

vahendatud teenuste pakkujatega. Teenusepakkujate arvetega on tõendatud vastavate teenuste

osutamine korteriühistule. Korteriomanike 12. juuni 2019 kordusüldkoosoleku protokoll ja

2019. aasta majandustegevuse aastakava tõendavad korteriühistu kulude kirjeldust koos

ühikuhindadega 2019. aasta kohta ning 2018. aasta majandusaruande kinnitamist. Ühtlasi

kiideti viidatud protokolli p 7 otsusega heaks teenusepakkujatega sõlmitud lepingud.

Korteriühistu 18. juuni 2015 üldkoosoleku protokoll tõendab, et elamu remondiraha määr

aastaringselt on 0,7 eurot/m² ning hooldus- ja halduse tasumäär 0,43 eurot/m². Korteriomaniku

vastuväide üldkoosoleku otsuste kehtetuse kohta pole põhjendatud, sest puuduvad kohtuotsused

otsuste kehtetuks tunnistamise või tühisuse tuvastamise kohta ning vaidlustamise tähtajad on

möödunud.

4 (13)

4.6. Esitatud arvetega on tõendatud, et korteriomanikult nõutavad remondifondi ja

halduskulude maksed vastavad üldkoosolekul kehtestatud tasumääradele ja arvutati lähtudes

korteri üldpinnast. Arvetel märgitud küte, üldelekter ja jäätmevedu on samuti arvestatud

lähtudes korteriomandi üldpinnast, st jagatud korteriomandite vahel kooskõlas KrtS § 40

lg-ga 1 ja põhikirjaga. Korteriühistu põhjendas, et üldelektri kulu tekib seoses üldkasutatavate

ruumide (trepikojad, keldrid) valgustuse ja välisvalgustusega. Põhjendatud on ka arvetel

märgitud fonoluku hoolduskulu, mis on vajalik fonoluku toimimiseks. See on arvestatud

vastavalt korteriühistule esitatud teenusepakkuja arvetele, mis on jagatud korteriomanike vahel.

4.7. Korteriühistu 28. juuni 2011 üldkoosoleku protokolli p-st 6 nähtub korteriomanike otsus,

et veekadusid korterite vahel ei jagata ja korteriühistu peab kontrollima veenäitusid. See

tõendab, et veearvestus on korterites näidikupõhine. Avaldaja esitas veekulu arvestuse

tarbimise kohta näiduni 455 m³, mis kajastub 2019. aasta märtsi arvel. HM Soojusmeister OÜ

21. detsembri 2020 aruanne tõendab, et sel ajal oli veemõõtja näit 846 m³. Seega saab arvetel

märgitud veekulu näiduni 455 m³ pidada põhjendatuks ja tõendatuks. Korteriomanik ei

tõendanud teistsugust veekulu ega esitanud alternatiivset arvestust.

4.8. Majandamiskulud tuli tasuda arvete esitamise kuu 25. kuupäevaks. Arvetel kajastatud

võlg muutus sissenõutavaks tasumise tähtajale järgnevast päevast. Korteriomanik ei ole

vaidlusaluseid arveid tasunud, v.a 2018. aasta augustis tehtud makse kattis augustikuu arvest

osasummas 3,55 eurot. Kokku on võlg 1182,92 eurot muutunud sissenõutavaks ning

korteriühistu saab VÕS § 82 lg 7, § 76 lg l, § 100, § 101 lg 1 p 1 ja § 108 lg 1 alusel nõuda

kohustuse täitmist.

4.9. KrtS § 42 lg 1 sätestab, et kui korteriomanik viivitab majandamiskulude tasumisega, võib

korteriühistu nõuda temalt viivist VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras. Maakohus

nõustus avaldaja viivisearvestusega kuni maksekäsu kiirmenetluse avalduse esitamiseni

10. aprillil 2019 summas 25,57 eurot. Lisaks tuleb korteriomanikult välja mõista viivis VÕS

§ 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras põhivõlalt 1182,92 eurot alates 11. aprillist 2019 kuni

põhivõla tasumiseni.

MÄÄRUSKAEBUS JA SELLE MENETLUS

5. Korteriomanik esitas 18. oktoobril 2021 määruskaebuse, milles palub vaidlustatud määruse

tühistada ja saata asi maakohtule uueks läbivaatamiseks. Kaebuse väited on kokkuvõtvalt

järgmised:

-

maakohus ei analüüsinud elamu remondi ning hoolduse ja halduse tegelikku sisu ega

põhjendatust; tähelepanu ei pööratud sellele, et teenuseid osutavad korteriühistu

juhatuse liikmega seotud ühingud;

-

küttekulu on ekslikult jagatud lähtudes korteriomandite kogupinnast 1738,8 m², aga

õige oleks jagada kulu kõigi korteriomandite vahel, st lähtudes pinnast 2205,2 m²;

-

maakohus leidis ekslikult, et üldelektri kulu tuleneb üldkasutatavatest ruumidest;

-

fonoluku kulu ei ole põhjendatud ja vastavat teenust tegelikult ei osutata;

-

veekulu oleks tulnud jagada vastavalt kaasomandi osa suurusele, sest teistsugust

kokkulepet korteriomanikel pole;

-

arvete kohtule esitamine ei tõenda nende saatmist korteriomanikule ning arvetel

märgitud tingimused ei ole korteriomanikule siduvad.

6. Maakohus võttis määruskaebuse menetlusse ja andis korteriühistule tähtaja sellele

vastamiseks. Korteriühistu vaidles kaebusele vastu. Maakohus määruskaebust ei rahuldanud ja

edastas selle lahendamiseks Tallinna Ringkonnakohtule, kuhu tsiviilasja toimik saabus

16. novembril 2021. Ringkonnakohtu menetluses esitasid menetlusosalised täiendavad

seisukohad ja kohus lahendas 28. jaanuari 2022 määrusega menetlusosaliste taotlused.

5 (13)

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

7. Ringkonnakohus tühistab vaidlustatud määruse osaliselt ja vähendab korteriomanikult

välja mõistetud summat (TsMS § 667 lg 2 esimese lause). Ühtlasi muutub menetluskulude

jaotus maakohtus vastavalt avalduse rahuldamise ulatusele. Ülejäänud osas jääb maakohtu

määrus muutmata. Määruskaebus rahuldatakse osaliselt ja menetlusosalised kannavad sellega

seotud menetluskulud samuti vastavalt avalduse rahuldamise ulatusele.

8. Ringkonnakohus nõustub maakohtu õiguslike põhjendustega, eelkõige on majandamis-

kulude nõude õiguslik alus KrtS § 40 lg 1 ja viivise nõudel KrtS § 42 lg 1. Maakohus tuvastas

õigesti korteriühistu moodustamise ja tegutsemise elamu haldamisel kõigi elamu korteri-

omanike huvides, samuti korteriomanikule elamus korteriomandi kuulumise. Menetlusosalised

ei seadnud kahtluse alla korteriühistu arvutusmetoodikat, mille kohaselt arvetel kajastati iga

osasumma eurodes täpsusega kuni neli kohta peale koma ja lõppsumma ümardati sendi

täpsusega. Kaebuse lahendamisel tuleb kontrollida, kas maakohus mõistis õigesti välja

majandamiskulu summa ja sellelt viivise vastavalt esitatud arvetele ja korteriühistu väidetele.

9. Esmalt kontrollib ringkonnakohus, kas KrtS § 40 lg 1 alusel põhinõude rahuldamise üldine

eeldus on täidetud – eelkõige, kas saab lähtuda kehtivast majanduskavast või saab korteriühistu

tasumist nõuda ka ilma kehtiva kavata. Põhimõtteliselt on õige korteriomaniku väide, et pelgalt

arvete koostamine ja esitamine ei anna korteriühistule õigust nõuda korteriomanikult tasumist.

9.1. KrtS § 40 lg 1 kohaselt teevad korteriomanikud majanduskava alusel perioodilisi

ettemakseid vastavalt oma kaasomandi osa suurusele. Nii on korteriomanikult majandamis-

kulude maksmise nõude eeldus üldjuhul kehtiv majanduskava. Maakohus rikkus TsMS § 465

lg 2 p-s 8 sätestatud põhjendamiskohustust, kui jättis tuvastamata, kas nõude alus on kehtiv

majanduskava, aga samas ka põhjendamata, kas tasumist saab nõuda ilma majanduskavata.

9.2. Korteriühistu ei tugine 2018. aasta majanduskava kehtestamisele ja 2019. aasta kohta

väidab majanduskava (dtl 431) kehtestamist 12. juuni 2019 üldkoosolekul (dtl 131–133). Maa-

kohus ei tuvastanud asjaolusid neist väidetest erinevalt ja asjas pole tõendeid, mis annaks alust

ringkonnakohtus teha muid järeldusi. Seega tuleb lähtuda esiteks 2018. aasta majanduskava

puudumisest (järgnevas p 9.3) ja 2019. aasta kava tagasiulatuvast kehtestamisest (p 9.4).

9.3. Käesoleval juhul saab korteriühistu nõuda majandamiskulu tasumist põhikirja (dtl 34–36)

ja varasemate üldkoosolekute otsuste alusel ka 2018. aasta eest, vaatamata selle aasta

majanduskava puudumisele. Ringkonnakohus põhjendab seda järgmiselt.

9.3.1. KrtS § 41 lg 5 sätestab, et kui majandusaasta alguseks ei ole kehtestatud uut majandus-

kava, kehtib senine majanduskava kuni uue majanduskava kehtestamiseni. Seega saab korteri-

ühistu tugineda ka varasematele majanduskavadele. Käesoleva asja eripärana on vaidlusaluse

ajavahemiku esimene aasta 2018, mille algusega alles jõustus KrtS. Varem kehtinud

korteriomandiseadus (KOS) ega korteriühistuseadus (KÜS) ei näinud ette majanduskava

kehtestamist, vaid KÜS § 15 lg 1 kohaselt koostas ja esitas korteriühistu juhatus igal aastal

korteriühistu liikmete üldkoosolekule kinnitamiseks korteriühistu majandustegevuse aastakava.

Varem kehtinud õigus ei sidunud majandamiskulude tasumise kohustust otseselt nimetatud

kavaga. KÜS § 13 lg 4 ning § 15¹ lg-te 1 ja 2, aga ka KOS § 13 lg 1 järgi tuli korteriomanikul

maksta tema korteri pindalale vastav osa majandamiskuludest.

9.3.2. Ringkonnakohus leiab, et kui korteriomanike üldkoosolek ei kehtestanud alates

2018. aasta algusest majanduskava, siis tuli korteriomanikel üldjuhul jätkata põhikirja ja seniste

üldkoosolekute otsustega määratud majandamiskulude kandmist. KrtS § 34 lg 1 kohaselt

valitsetakse korteriomandite eset mh korteriühistu põhikirjast lähtudes. Korteriühistu varasema

üldkoosoleku kehtiv otsus oli KÜS § 13 lg 4 järgi kõigile korteriomanikele kohustuslik ja see

kohustus ei lõppenud 1. jaanuaril 2018 KrtS-i jõustumisega. Siiski tuleb arvestada kahe

erisusega, mis tulenevad alates 1. jaanuarist 2018 kehtivast õigusest.

6 (13)

9.3.3. Esimese erisusena näeb KrtS § 40 lg 1 ette, et majandamiskulu makstakse vastavalt

kaasomandi osa suurusele. Korteriühistu lähtus nõude esitamisel ja põhjendamisel korteri–

omaniku korteriomandi suurusest 67,5 m², aga viitas ka mõttelise osa suurusele 675/22052. Nii

ruutmeetrite kui ka mõttelise osa suuruse alusel tehtud arvutused annavad sama tulemuse, sest

elamu korteriomandite kogupindala on 2205,2 m².

9.3.4. Teise erisusena võimaldab KrtS § 40 lg 2 korteriomanike kokkuleppe tingimusi

arvestades näha korteriühistu põhikirjaga ette kaasomandi osa suurusest erineva kohustuste

jaotuse, kusjuures põhikirjaga võib mh ette näha, et tegelikust tarbimisest sõltuvad majandamis-

kulud tasub korteriomanik vastavalt tema poolt tarbitud teenuse mahule. Neid erisusi tuleb iga

kululiigi osas arvesse võtta.

9.3.5. Vahekokkuvõttena saab märkida, et põhikirjas ette nähtud või varasemast otsusest

tulenev majandamiskulu kandmise kohustus kehtib ka pärast 1. jaanuarit 2018, aga äsjastes

alapunktides 9.3.3 ja 9.3.4 kirjeldatud erisustega.

9.4. Korteriühistu saab nõuda majandamiskulu tasumist 2019. aasta esimeste kuude eest,

vaatamata majanduskava hilisemale kehtestamisele. Seda põhjendab ringkonnakohus nii.

9.4.1. Korteriühistu tugineb tagasiulatuvalt kehtestatud kavale, sest vaidlusalune ajavahemik

eelneb 12. juunile 2019. Senises kohtupraktikas on leitud, et majanduskava ei saa kehtestada

tagasiulatuvalt (vt nt Tallinna Ringkonnakohtu 31. augusti 2021 määrus tsiviilasjas nr 2-18-

13079, p 45). Sama määruse järgi on tagasiulatuva majanduskava kehtestamise otsus siiski

üksnes kehtetuks tunnistatav KrtS § 29 lg-tes 2 ja 3 ning tsiviilseadustiku üldosa seaduse

(TsÜS) § 38 lg-s 1 sätestatud korras.

9.4.2. Ringkonnakohus järgib eelmises alapunktis viidatud määruse õiguskäsitlust.

Korteriomanik avaldas, et ta ei ole 12. juuni 2019 üldkoosoleku otsuseid vaidlustanud ja esile

pole toodud nende tühisuse aluseid. Järelikult on viidatud otsused kehtivad, mh kehtib otsus

nr 2 osas, millega kehtestati majanduskava kogu aastaks 2019.

9.5. Eelnevast tuleneb, et KrtS § 40 lg 1 alusel põhinõude rahuldamise üldine eeldus on

täidetud: 2018. aasta augusti–detsembri eest saab korteriühistu nõuda majandamiskulu tasumist

põhikirja või varasemate otsuste alusel alapunktides 9.3.3 ja 9.3.4 kirjeldatud erisustega.

10. Järgmiseks käsitleb ringkonnakohus korteriühistu nõuet remondifondi ning haldus- ja

hoolduskulu katteks vastavalt 18. juuni 2015 üldkoosolekul otsustatud tasumääradele.

10.1. Maakohus tuvastas õigesti, et korteriühistu 18. juuni 2015 üldkoosolekul otsustati elamu

remondiraha koguda aastaringselt 0,7 eurot/m² ning kehtestati hooldus- ja halduse tasumäär

0,43 eurot/m² (dtl 412, otsus nr 9). Sellise sisuga otsuse vastuvõtmist ei ole korteriomanik

kahtluse alla seadnud, aga tema väitel on viidatud koosoleku otsused tühised koosoleku

kokkukutsumise korra olulise rikkumise tõttu. Vaidlustamata asjaoludel koostas ja esitas

korteriühistu nende tasumääradega arveid alates 2015. aastast, aga korteriomanik esitas otsuste

tühisuse vastuväite alles käesolevas kohtumenetluses.

10.2. Ringkonnakohus kontrollib, kas maakohus lähtus õigesti sellest, et korteriühistu

18. juuni 2015 üldkoosoleku otsus on kehtiv.

10.2.1. Korteriühistu üldkoosoleku otsus on kehtiv, kui see pole tühine või seda pole kohtus

kehtetuks tunnistatud. Kui kehtetuks tunnistamise nõudele nägi varasemas õiguses KÜS § 13

lg 3 ette tähtaja, siis TsÜS § 38 lg 7 võimaldab korteriühistu kui juriidilise isiku organi otsuse

tühisusele kohtumenetluses tugineda ka vastuväite esitamisega. Korteriomanik ei ole väitnud,

et mh 18. juuni 2015 koosoleku otsuseid oleks kohtus vaidlustatud. Seetõttu on viidatud otsuse

kehtivusele esitatud vastuväidetest asja lahendamisel vaja kontrollida vaid neid, mis võivad

anda alust tuvastada otsuse tühisus. Maakohus eksis viidatud sätete kohaldamisel, kui välistas

ka tühisuse vastuväited pelgalt tõdemusega, et otsuse vaidlustamise tähtaeg on möödunud.

7 (13)

10.2.2. Enne 1. jaanuari 2018 kehtinud õiguses sätestas korteriühistu üldkoosoleku otsuse

tühisuse alused KÜS § 1 lg 2 kaudu kohalduv mittetulundusühingute seaduse (MTÜS) § 24¹,

mis mh nimetab koosoleku kokkukutsumise korra rikkumist. Korteriomaniku väitel ei saanud

ta kutset 18. juuni 2015 koosolekule. Lisaks tugineb korteriomanik varasema, 11. juuni 2015

koosoleku teates (dtl 306) märgitud päevakorra puudustele. Kuigi korteriomanikul on

etteheiteid ka koosolekul osalejate kohta, siis need saavad mõjutada otsuse olemasolu, kui

otsuse poolt poleks ilma kõnealuste isikuteta antud piisavalt hääli – sellist väidet korteriomanik

ei esitanud.

10.2.3. MTÜS § 20 lg 2 järgi tuli korterühistu üldkoosolek kokku kutsuda seaduses või

põhikirjaga ettenähtud korras, sh tuli MTÜS § 20 lg 5 kohaselt koosolekust ette teatada

vähemalt seitse päeva, kui põhikiri ei näinud ette pikemat tähtaega. Menetlusosalised ei ole

väitnud ja põhikirjast ei nähtu selles osas erisusi. Korteriühistu pidi korteriomaniku vastuväitest

tulenevalt tõendama, et korteriomanikule saadeti või talle avaldati teade 18. juuni 2015

üldkoosoleku kohta. Sellekohast tõendit korteriühistu ei esitanud. Vaidlustamata asjaoludel

korteriomanik koosolekul ei osalenud.

10.2.4. Juriidilise isiku liikmete üldkoosoleku kokkukutsumise reeglid on seaduses sätestatud

selleks, et tagada liikmetele võimalus saada teada, kus ja millal koosolek toimub ning mida seal

otsustama hakatakse, ja ennast koosolekuks ette valmistada ning seal informeeritult hääletada

(vt nt osanike kohta Riigikohtu 12. aprilli 2017 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-10-17, p 13 teine lõik

ja üldisemalt nt 3. märtsi 2021 otsus tsiviilasjas nr 2-17-13391, p 37). Kui korteriomanikule ei

saadeta või ei avaldata üldkoosoleku kutset, siis rikutakse sellega tema suhtes koosoleku

kokkukutsumise korda oluliselt. Järelikult on 18. juuni 2015 üldkoosoleku otsused koosoleku

kokkukutsumise korra olulise rikkumise tõttu tühised. Teisi tühisuse aluseid pole enam vaja

täiendavalt kontrollida.

10.3. Kuigi 18. juuni 2015 koosoleku otsused osutusid tühiseks, ei saa korteriomanik tühisusele

edukalt tugineda hea usu põhimõtte tõttu. Ringkonnakohus põhjendab seda järgmiselt.

10.3.1. KrtS § 12 lg 2 sätestab koostoimes TsÜS § 138 lg-ga 1 ja VÕS §-ga 6 hea usu

põhimõtte, mida peab mh järgima korteriomanik suhetes korteriühistuga. VÕS § 6 lg 2 kohaselt

ei kohaldata võlasuhtele mh seadusest ega tehingust tulenevat, kui see oleks hea usu põhimõttest

lähtuvalt vastuvõtmatu. Hea usu põhimõtet saab kohus kohaldada omal algatusel (nt Riigikohtu

10. veebruari 2017 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-148-16, p 15 teine lõik).

10.3.2. Riigikohus on leidnud, et juriidilise isiku organi otsuse tühisusele tuginemine ei ole

lubatav, kui vastav liige on oma käitumisega rikkumise sisuliselt kõrvaldanud (nt osalenud

vastuväiteid esitamata koosolekul, mille kokkukutsumise korda tema suhtes rikuti, nt

29. novembri 2017 otsus tsiviilasjas nr 2-16-8010, p 12 kolmas lõik). Ringkonnakohtu

hinnangul saab hea usu põhimõte ka muul juhul välistada korteriomanike otsuse tühisusele

tuginemise (vrd sarnaselt äriühingute kohta Riigikohtu 14. oktoobri 2014 otsus tsiviilasjas nr 3-

2-1-76-14, p 23 esimene lõik ja seal viidatud varasem praktika).

10.3.3. Mõneti vastupidise olukorra kohta on Riigikohus sedastanud, et nõuetekohaselt

vastuvõetud korteriühistu otsuste täitmine võib erandlikel asjaoludel olla eelõige otsuse vastu

hääletanud korteriomaniku suhtes vastuolus hea usu põhimõttega, mistõttu võib viimane sel

põhjusel otsuse täitmisest keelduda (9. detsembri 2015 määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-137-15,

p 11 kolmas lõik ja seal viidatud varasem praktika, vt ka praegu kehtiv KrtS § 40 lg 3). Teiste

korteriomanike suhtes oleks äärmiselt ebaõiglane, kui hea usu põhimõte rakenduks ainult

kehtiva otsuse täitmisest keelduva korteriomaniku kasuks.

10.3.4. Korteriomaniku käitumine annab käesoleval juhul alust selleks, et välistada hea usu

põhimõtet kohaldades tema õigus tugineda 18. juuni 2015 koosoleku otsuse nr 9 tühisusele,

millega kehtestati remondifondi ning haldus- ja hoolduskulu uued tasumäärad. Põhjendused on

järgmised.

8 (13)

Menetlusosalised ei vaidle, et uute määradega koostatud arved olid enne vaidlusalust

ajavahemikku pikema aja vältel korteriomanikule nähtavad ja ta tasus arveid viisil, millest

polnud võimalik aru saada vastuväidet kõnealuste tasumäärade muutmisele. Juriidilise isiku

organi otsuse tühisusele tuginemine pole üldjuhul ajaliselt piiratud (vt eespool p 10.2.1 ja

Riigikohtu 3. märtsi 2021 otsus tsiviilasjas nr 2-17-13391, p 26). See ei tähenda aga ajaliselt

piiramatut võimalust esitada mistahes otsuse tühisusel rajanev vastuväide.

Eelkõige korteriühistu ja korteriomanike vaheliste õigussuhte puhul on oluline järgida elamu

ühise majandamise ja teiste korteriomanike õigustatud huve. Nii KrtS § 34 lg 2 kui ka § 12 lg 2

eesmärk on saavutada võimalikult suur korrastatus korteriomanike vahelistes suhetes (vrd Tartu

Ringkonnakohtu 23. juuli 2019 määrus haldusasjas nr 3-18-1950, p 12). Selle eesmärgiga pole

kooskõlas, kui korteriomanik saaks pärast mitme aasta möödumist seada kahtluse alla üld-

koosoleku otsuse kehtivuse, millega otsustati elamu majandamiseks tasumäärad. Nii muutuks

korteriühistu majandamine ja korteriomanike ühiste huvide järgimine praktiliselt võimatuks.

10.4. Kuivõrd eeltoodud kaalutlustel ei saa korteriomanik edukalt tugineda 18. juuni 2015

otsuse nr 9 tühisusele, siis tuleb käesoleva vaidluse lahendamisel sellest lähtuda kui kehtivast

otsusest. Ringkonnakohus selgitas eespool p-s 9.3.3 varem ruutmeetripõhisena kehtestatud

tasumäärade kooskõla KrtS § 40 lg-st 1 tuleneva erisusega, et alates 1. jaanuari 2018 tuleb muu

kokkuleppe puudumisel korteriomanike ühised kulud jaotada nende korteriomandite mõtteliste

osade suuruste põhjal. Ühtlasi on 2019. aasta majanduskava koostatud samade tasumäärade

põhjal. Järelikult on korteriühistul õigus nõuda korteriomanikult vaidlusaluse ajavahemiku igal

kuul remondifondi katteks 47,25 eurot (= 67,5 × 0,7) ning haldus- ja hoolduskulu katteks

29,025 eurot (= 67,5 × 0,43). Kõnealuses osas on korteriühistu nõue põhjendatud ja maakohtus

õigesti rahuldatud.

10.5. Ainetu on kaebuse väide, et maakohus ei analüüsinud elamu remondi ning hoolduse ja

halduse tegelikku sisu ega põhjendatust. Korteriühistu saab eespool p 9 alapunktides käsitletud

õiguslikel alustel nõuda sihtotstarbeliste maksete tasumist olenemata sellest, kas vastaval

ajavahemikul korteriühistu kannab asjaomast kulu ja kas iga konkreetne kulu on põhjendatud.

Lisaks nähtub 2018. ja 2019. aasta aruannetest (dtl 634–635, 750–770), et korteriühistu tulud

ja kulud on mõistlikus tasakaalus ning korteriühistu reservid ei ole neil aastatel suurenenud

sellisel määral, mis poleks enam korteriomanike ühistes huvides. Maakohus ei pidanud

kontrollima, kas mõnda teenust osutavad korteriühistu juhatuse liikmega seotud ühingud, sest

see ei mõjuta eespool kirjeldatud alustel esitatud nõude põhjendatust.

11. Lisaks nõuab korteriühistu kulupõhist tasu selliste nn vahendatud teenuste eest nagu elamu

üldkasutatavate ruumide elekter (üldelekter), jäätmevedu, küte, vesi- ja kanalisatsioon,

fonoluku hooldus ja kindlustus. Maakohus rahuldas nõude ka selles osas, aga TsMS § 477 lg 7

rikkudes ei kontrollinud kohus piisavalt, kas korteriühistu nõue on kõigi kululiikide puhul

põhjendatud. Selle puuduse saab ringkonnakohus kõrvaldada.

11.1. Korteriomandite eset valitsetakse seadusest, korteriühistu põhikirjast, korteriomanike

kokkulepetest ja korteriomanike huvidest lähtudes ja valitsemine toimub korteriühistu kaudu

(KrtS § 34 lg-d 1 ja 2). Korteriomandi kaasomandi osa eseme tavapärase valitsemise küsimuste

üle otsustavad korteriomanikud häälteenamuse alusel, kui põhikirjaga ei nähta ette rangemaid

nõudeid (KrtS § 35 lg 1). Tavapärase valitsemise peamise sisu sätestab loeteluna KrtS § 35 lg 2.

Maakohus tuvastas õigesti, et korteriühistu põhikirja p 21 järgi kannavad ühistu liikmed elamu

majandamise ja hooldamise kulud proportsionaalselt nende omandiks olevate korteriomandite

reaalosade üldpinna suuruse osatähtsustele kõigi elamu korteriomandite reaalosade

summaarses üldpinnas. Kulude selline jaotus on vähemalt korteriomaniku korteriomandi puhul

kooskõlas KrtS § 40 lg-ga 1, sest viidatud pindalade (67,5 m² ja 2205,2 m²) suhe on sama nagu

korteriomandi mõttelise osa suurus (675/22052). Kui korteriühistu soovis mõne kulu jaotada

erinevalt seaduses ja põhikirjas sätestatust, siis tuli tal esile tuua ja tõendada korteriomanike

vastav kokkulepe. Kui kokkulepet pole, saab kohus kontrollida, kas seaduse ja põhikirja järgse

9 (13)

jaotuse korral tuleks vastav kulu korteriomanikule väiksem, mis võib piirata nõude rahuldamise

ulatust. Kui aga nõutav summa jääb põhjendatud kulust väiksemaks, siis ei ole avalduse

rahuldamine kõnealuses osas takistatud.

11.2. Üldelektri eest nõuab korteriühistu vaidlusalusel ajavahemikul 15,802 eurot (= 0,8168 +

0,675 + 0,756 + 2,4233 + 2,457 + 2,9498 + 3,0848 + 2,6393). See nõue on põhjendatud osaliselt.

11.2.1. Elamu üldkasutatavate ruumide elektriga varustamiseks lepingu sõlmimine ja täitmine

on korteriomandi kaasomandi osa eseme tavapärane valitsemine KrtS § 35 lg 2 p 2 tähenduses.

Asjaomane kulu on elamu majandamise kulu põhikirja p 21 tähenduses. Korteriühistu saab

nõuda korteriomanikult talle langeva osa maksmist vastavalt eespool p 9 alapunktides esitatud

õiguslikele alustele ja p-s 11.1 kirjeldatud arvestuse alusele lähtudes korteriomandi mõttelise

osa suurusest. Korteriühistu selgituste järgi ongi üldelektri kulu jagatud korteriomanike vahel

sisuliselt lähtudes korteriomandite mõtteliste osade suurusest (ehk sama tulemust andvast pind-

alade suhtest).

11.2.2. Põhjendatud ei ole korteriomaniku väide, et maakohus oleks pidanud täiendavalt

kontrollima, kas kõnealune elektrikulu seondub üldkasutatavate ruumidega. Elektrienergia

müügilepingust (dtl 49) ja korteriühistule esitatud Eesti Energia AS-i arvetest (dtl 50–65) ei

nähtu, et korteriühistu tasuks mingite muude ruumide elektrikulu peale nende, mis ei ole seotud

korteriomandite elektrivarustusega. Korteriomanike kaasomandisse kuuluvate ruumide puhul

saab eeldada, et need on kõigi korteriomanike ühises kasutuses (vrd Riigikohtu

7. detsembri 2021 määrus tsiviilasjas nr 2-19-5506, p 17 neljas lõik). Kui korteriomanik leiab,

et üldkasutatavaid ruume kasutatakse teisiti, kui oleks kõigi korteriomanike huvides, siis saab

ta kasutada muid õiguskaitsevahendeid, aga see ei anna alust keelduda korteriühistu kulust talle

langeva osa maksmisest.

11.2.3. TsMS § 477 lg 7 esimese lause kohaselt peab kohus kontrollima avalduse vastavust

seadusele ja avalduse tõendatust ka juhul, kui avalduse kohta ei ole esitatud vastuväiteid.

Korteriühistu ei toonud esile ega tõendanud üldelektri kulu 2018. aasta agutusti arvel (dtl 39)

kajastatud summa osas, sest esitamata on eelnenud kuu kohta Eesti Energia AS-i arve. Seetõttu

ei saa vastavat osasummat 0,8168 eurot kontrollida ega korteriomanikult välja mõista. Teiste

kuude osas on korteriühistu arvestuses väiksemaid ebatäpsusi. Võttes aluseks eelmises

alapunktis viidatud arved, saab arvutada korteriomandi mõttelise osas suuruse järgi

korteriomanikule langeva osa üldelektri kulust kuude kaupa järgmiselt:

Kuu

Korteriühistu kulu Korteriomaniku kulu

2018 september

20,48

0,6269

2018 oktoober

24,54

0,7512

2018 november

79,07

2,4203

2018 detsember

80,19

2,4546

2019 jaanuar

96,36

2,9495

2019 veebruar

100,76

3,0842

2019 märts

86,14

2,6367

11.2.4. Üldelektri eest on nõue põhjendatud seega kokku 14,9234 eurot.

11.3. Jäätmeveo eest nõuab korteriühistu 20,1972 eurot (= 2,6404 + 2,592 + 2,376 + 2,646 +

2,592 + 2,592 + 2,43 + 2,3288). See nõue on põhjendatud osaliselt.

11.3.1. Elamu kasutajate teenindamiseks jäätmeveo lepingu sõlmimine ja täitmine on samuti

korteriomandi kaasomandi osa eseme tavapärane valitsemine ja igakuiselt arvetel kajastatud

nõudesumma arvutati sarnaselt üldelektriga (vt eespool p 11.2.1). Niisiis on ka kõnealuse

kululiigi osas täidetud korteriühistu nõude rahuldamise üldised alused. Korteriomanik ei

esitanud sellele kulule eraldi vastuväiteid.

10 (13)

11.3.2. Maakohus jättis tähelepanuta, et 2018. aasta augusti arvel märgitud kulu tõendamiseks

ei esitanud korteriühistu Tallinna Jäätmete Taaskasutuskeskuse arvet. Siiski esitas ühistu selle

arve määruskaebemenetluses ja ringkonnakohus võttis tõendi ka vastu. Samuti ei kontrollinud

maakohus korteriühistu arvutuste õigsust. Võttes aluseks nimetatud teenuseosutaja arved

(dtl 68–75, 801) ja korteriomandi mõttelise osas suuruse, saab arvutada korteriomanikule

langeva osa jäätmeveo kulust kuude kaupa järgmiselt:

Kuu

Korteriühistu kulu Korteriomaniku kulu

2018 august

86,26

2,6404

2018 september

84,58

2,5889

2018 oktoober

77,56

2,3741

2018 november

86,26

2,6404

2018 detsember

84,58

2,5889

2019 jaanuar

84,58

2,5889

2019 veebruar

79,24

2,4255

2019 märts

75,88

2,3226

11.3.3. Järelikult on jäätmeveo eest nõue põhjendatud 20,1697 eurot.

11.4. Kütte eest nõuab korteriühistu alates 2018. aasta novembrist 479,2366 eurot (= 54,6143

+ 75,9308 + 107,622 + 137,5245 + 103,545). Ka see nõue on põhjendatud osaliselt.

11.4.1. Elamu kütmine on tavapärase majandamise osa ja vastab korteriomanike huvidele, st

vastavast kulust peab korteriomanik talle langeva osa korteriühistule hüvitama (vt p 11.2.1).

11.4.2. Küttekulu kohta selgitas korteriühistu avalduse p-s 3.5, et see jaotatakse korteriomanike

vahel vastavalt kaasomandiosa suurusele ehk ostuarved jagatakse korteriomanike vahel

eluruumi üldpinna ruutmeetri kohta. Järgnevas menetluses (sh vastates 10. jaanuari 2022

menetlusdokumendis ringkonnakohtu küsimusele) selgitas korteriühistu, et kolm korterit

(pindalaga 218,6 m²) on üle läinud gaasiküttele ja nendega arvestatakse küttekulu jagamisel

vaid osaliselt (lähtudes tinglikust pindalast 47,505 m²). Lisaks tõi korteriühistu esile, et

teenusepakkuja AS Utilitas Tallinn esitab küttekulu eest igas kuus kaks eraldi arvet: üks

kajastab soojusenergia kogukulust 85,274%, mis vastab eluruumidena kasutatavate

korteriomandite osakaalule elamus, ja teine 14,726%, mille tasub mitteeluruumi (advokaadi-

büroo pindalaga 300,3 m²) kasutaja. Nende arvutuste tulemusel jagatakse korterite küttearve

lähtudes köetavast kogupinnast 1738,905 m².

11.4.3. Korteriühistu põhikirjast ei nähtu erisusi küttekulu jaotamisel. Korteriühistu ei toonud

esile ega tõendanud kõigi korteriomanike kokkulepet küttekulu jagamiseks erinevalt p-s 11.1

kirjeldatud üldreeglist. Kuigi põhikirja p 11 teine taane ja p 21 esimene lause volitavad

üldkoosolekut kehtestama sihtotstarbeliste maksete ulatust ja majandamiskulude jaotust, siis ei

saa sel viisil minna mööda KrtS § 40 lg 2 tingimusest, et tasumise alus peab sisalduma kas

korteriomanike kokkuleppes või põhikirjas.

Korteriomanikud ei saa küttesüsteemi ümberehitusi ega sellest tingitud erisusi majandamis-

kulude jaotamisel otsustada enamuse häältega, vaid see eeldab kokkuleppe sõlmimist (vt nt

Riigikohtu 18. juuli 2011 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-50-11, p 10; kulude osas eespool p-d 9.3.3

ja 9.3.4). Lisaks kinnitab korteriühistu 18. juuni 2015 üldkoosoleku otsus nr 10, et küttekulu

jaotatakse kõigi korteriomanike vahel, sh ka nende, kelle korterid on üldisest küttesüsteemist

välja lülitatud. Korteriühistu ei väida nimetatud otsuse hilisemat muutmist ja eespool p 10.3

alapunktides märgitud kaalutlustel tuleb käesolevas asjas lähtuda sellest kui kehtivast otsusest.

Neil kaalutlustel leiab ringkonnakohus, et hinnang korteriomanikult nõutava küttekulu

põhjendatusele oleneb sellest, milline on tema korteriomandi mõttelise osa suurusele vastav

summa soojusenergia müüja arvel kajastatud elamu soojusenergia kogukulust. Määruskaebuse

vastav väide on põhjendatud ja maakohtus välja mõistetud küttekulu summat tuleb vähendada.

11 (13)

11.4.4. Eelmises alapunktis esitatud põhjustel ning soojusenergia müüja AS-i Utilitas Tallinn

arvetel (dtl 84–89) kajastatud soojusenergia kogukulu ja hinna põhjal saab arvutada

korteriomanikule langeva osa küttekulust kuude kaupa järgmiselt:

Kuu

Korteriühistu kulu

Korteriomaniku

kulu

kogus

hind

summa

2018 november

26,08

52,72

1649,93

50,5035

2018 detsember

35,067

54,51

2293,80

70,2120

2019 jaanuar

49,705

54,51

3251,30

99,5206

2019 veebruar

54,481

54,19

3542,80

108,4432

2019 märts

42,21

52,66

2667,34

81,6459

11.4.5. Kütte eest on nõue põhjendatud seega kokku 410,3252 eurot.

11.5. Vee ja kanalisatsiooni teenuse eest nõuab korteriühistu tasumist vastavalt väidetavale

tegelikule kulule, st vaidlusalusel ajavahemikul kokku 37,368 eurot ( = 8,304 + 4,152 + 4,152

+ 6,228 + 6,228 + 4,152 + 4,152), mis vastab veekulule 18 m³ hinnaga 2,076 eurot/m³. Nõue

selles summas on põhjendatud.

11.5.1. Elamus vee- ja kanalisatsiooniteenuse kasutamise võimaldamine on tavapärase

majandamise osa ning vastab korteriomanike huvidele, st vastavast kulust peab korteriomanik

talle langeva osa korteriühistule hüvitama (vt p 11.2.1).

11.5.2. Kõnealuse teenuse hinda korteriomanik ei vaidlustanud ja see nähtub ka teenusepakkuja

AS-i Tallinna Vesi arvetelt (dtl 96–102; 2,076 = (0,95 + 0,78) + 20%). Korteriomanik ei väida,

et vaidlusalusel ajavahemikult tarbiti korteriomandis vett vähem kui 18 m³ või et see jaotuks

kuude kaupa teisiti. Maakohus tuvastas õigesti, et korteriühistu nõuab tasu veemõõtja näiduni

455 m³ ja 21. detsembril 2020 oli veemõõtja näit 846 m³. Võttes arvesse korteriühistu nõude

alusena nimetatud tarbimiskoguseid ja vaidlusalusest ajavahemikust kuni näidu kontrollimiseni

möödunud aega, on ilmne, et 2019. aasta märtsi lõpus võis näit olla vähemalt 455 m³.

11.5.3. Samas ei toonud korteriühistu esile ega tõendanud, et veekulu saaks korteriomanike

vahel jagada muul alusel, kui kirjeldatud eespool p-s 11.1. Põhikiri ei näe vee- ja kanalisatsiooni

teenuse osas ette erisusi ning sellekohast korteriomanike kokkulepet asja materjalidest ei nähtu.

Ringkonnakohus põhjendas p-s 9.3.4, et põhikirjaga saaks näha ette, et tegelikust tarbimisest

sõltuvad majandamiskulud tasub korteriomanik vastavalt tema poolt tarbitud teenuse mahule.

Seda ei saa aga otsustada korteriomanike enamuse otsusega, mistõttu pole vaja hinnata korteri-

ühistu väiteid 28. juuni 2011 üldkoosoleku otsuse nr 6 kohta.

11.5.4. AS-i Tallinna Vesi arvete alusel tuvastab ringkonnakohus, et vaidlusalustel arvetel

kajastatud kuluperioodidel, st 1. augustist 2018 kuni – 28. veebruarini 2019 mõõdeti elamus

veekulu 1563 m³ (näidud 9613 – 11176). Eelmise alapunkti põhjenduste kohaselt saaks

korteriühistu nõuda korteriomanikult tema korteriomandi mõttelise osa suurusele vastava osa

tasumist, st arvutades tasu veekulult 47,84 m³ (≈ 1563 × 675/22052). Kuivõrd korteriühistu nõuab

vee eest tasu vähem (18 m³) eest, siis on nõue põhjendatud.

11.6. Fonoluku hoolduse eest nõuab korteriühistu 2,9752 eurot (= 8 × 0,3719). See nõue on

põhjendatud osaliselt.

11.6.1. Tavapärase valitsemise kulud KrtS § 35 lg 2 tähenduses ehk elamu majandamise ja

hooldamise kulud põhikirja p 21 tähenduses on sisuliselt kõik need kulud, mida korteriühistu

kannab korteriomanike kaasomandi eseme valitsemisel. Kui korteriomanikud on kokku

leppinud või üldkoosoleku otsusega kehtestanud teatava halduskulu tasumäära, siis saab iga

korteriomanik mõistlikult eeldada, et selle arvel kaetakse vähemalt need kulud, mis ei olene

igakuisest tarbimisest. Korteriühistu püsikulud või pikema ajavahemiku (nt aasta) kohta

ettenähtavad kulud ei ole üldjuhul sellised, mis tuleks igakuiselt jagada korteriomanike vahel.

12 (13)

11.6.2. Ringkonnakohus sedastas eespool p-s 10.4, et käesoleva asja lahendamisel saab lähtuda

18. juuni 2015 otsustest, sh haldus- ja hoolduskulu tasumäära kehtestamisest. Korteriühistu ei

toonud esile ja tõenditest ei nähtu, et kõnealuse tasumäära otsustamisel oleks korteriomanikud

soovinud teatavad igakuised püsikulud sellest välja jätta. Neil kaalutlustel ei ole korteriühistul

alust 2018. aasta eest nõuda korteriomanikult lisaks veel fonoluku hoolduse tasu.

11.6.3. Korteriomanikud otsustasid 2019. aasta majanduskava kinnitades, et korteriühistu

tuluna tuuakse eraldi välja fonoluku hooldus summas 150 eurot (dtl 431, teise tulba pos 10).

Eespool p-s 9.4 esitatud põhjendustel tuleb käesoleva asja lahendamisel lähtuda sellest kui

kehtivast majanduskavast. Ainetu on korteriomaniku vastuväide, et fonoluku hooldusteenust

tegelikult ei osutata. Majanduskavas sisalduvaid sihtotstarbelisi makseid peab korteriomanik

tegema ka juhul, kui korteriühistul vastavat kulu ei teki (vrd eespool p 10.5). Käesoleval juhul

on korteriühistu siiski tõendanud igakuise hooldusteenuse tellimise ja eest tasumise (dtl 103–

115).

11.6.4. Majanduskava järgi saab korteriomanikult nõuda alates 2019. aasta jaanuarist fonoluku

hoolduse eest igakuise osana 0,3826 eurot (= 150 : 12 × 675/22052). Arvetel ja avalduses on

märgitud sellest väiksemad summad, st korteriomanikult saab välja mõista 1,1157 eurot (= 3 ×

0,3719).

11.7. Kindlustuse kulu nõuab korteriühistu 2018. aasta septembri arvel summas 18,6233 eurot.

See nõue pole põhjendatud. Eespool p-des 11.6.1 ja 11.6.2 märgitud kaalutlustel pole

kindlustuse kulu selline, mille puhul saaks mõistlikult eeldada täiendavad hüvitamiskohustust

lisaks kindlas summas makstavatele halduskuludele. Korteriühistu ei toonud esile ja tõenditest

ei nähtu korteriomanike kokkulepet ega otsust vastava kulu täiendava jagamise kohta

2018. aastal. Seetõttu pole nõue 18,6233 euro saamiseks põhjendatud.

12. Võttes arvesse, et 2018. aasta augusti eest on korteriomanik tasunud 3,55 eurot, kujuneb

majandamiskulude põhjendatud nõude summaks p-des 9–11 ja nende alapunktides märgitud

kaalutlustel 1090,54 eurot järgmise arvutuse kohaselt:

Aasta / kuu

Haldus/

hooldus

Remondi-

fond

Üld-

elekter

Jäätme-

vedu

Küte

Vesi/

kanal.

Fono-

lukk KOKKU

2018 august

29,0250 47,2500

2,6404

75,37

september

29,0250 47,2500

0,6269

2,5889

8,3040

87,79

oktoober

29,0250 47,2500

0,7512

2,3741

4,1520

83,55

november

29,0250 47,2500

2,4203

2,6404

50,5035

4,1520

135,99

detsember

29,0250 47,2500

2,4546

2,5889

70,2120

6,2280

157,76

2019 jaanuar

29,0250 47,2500

2,9495

2,5889

99,5206

6,2280 0,3719

187,93

veebruar

29,0250 47,2500

3,0842

2,4255 108,4432

4,1520 0,3719

194,75

märts

29,0250 47,2500

2,6367

2,3226

81,6459

4,1520 0,3719

167,40

KOKKU

232,20

378,00 14,9234 20,1697 410,3252 37,3680 1,1157 1090,54

Nimetatud summat ületavas osas tühistab ringkonnakohus vaidlustatud määruse ja vähendab

korteriomanikult välja mõistetud põhivõla summat. Rahuldamata jääb nõue põhivõlast

92,38 euro saamiseks (= 1182,92 – 1090,54).

13. Põhivõla nõude osaliselt rahuldamata jätmise tõttu muutub ka viivise arvestus.

13.1. Korteriühistu nõuab viivist lähtudes sellest, et iga kuu kohta koostatud arve tuli tasuda

sama

kuu

25. kuupäeval,

sellele

ei

esitanud

korteriomanik

vastuväiteid.

Alates

1. jaanuarist 2018 kehtiv KrtS ei sätesta (erinvalt varem kehtinud KÜS § 7 lg-st 4), millal

muutub korteriühistu nõue sissenõutavaks ja tekib õigus nõuda viivist. Menetlusosalised ei

vaidle, et tasumise tähtpäevana 25. kuupäeva märkimine ja sellest juhindumine on olnud

korteriomanike tava.

13 (13)

13.2. Viivise arvutamisel tuleb siiski võtta arvesse 2019. aasta majanduskava tagasiulatuvat

rakendamist fonoluku hoolduskulu osas. Ringkonnakohus põhjendas osanõuete rahuldamist

majanduskavaga lisaks veel remondifondi ning haldus- ja hoolduskulu maksete osas, aga nende

kululiikide puhul polnud majanduskava kehtestamise otsusel korteriomanike suhtes

tagasiulatuvat mõju, sest samas summas makseid tuli teha ka 18. juuni 2015 otsuse alusel.

Eraldi fonoluku hoolduse eest aga varem tasumise kohustust ei olnud ja see kohustus ei saanud

muutuda sissenõutavaks enne 12. juuni 2019 otsusega majanduskava kinnitamist. Esile toodud

asjaoludel saanuks korteriühistu õiguspäraselt kajastada arvel fonoluku hooldustasu nõude

alates 2019. aasta juulikuu arvest, st nõuda tasumist 25. augustiks 2019.

13.3. Viivise määr on VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määr (praegu 8% aastas). Eespool

p-s 12 esitatud põhivõla summa arvutuse järgi on määruse tegemise ajaks muutunud

sissenõutavaks viivise nõue summas 273,62 eurot järgmise arvutuse kohaselt:

Tähtpäev

Arve summa Sissenõutav

Päevi

Viivis

25. august 2018

75,37

75,37

1273

21,03

25. september 2018

87,79

87,79

1242

23,90

25. oktoober 2018

83,55

83,55

1212

22,19

25. november 2018

135,99

135,99

1181

35,20

25. detsember 2018

157,76

157,76

1151

39,80

25. jaanuar 2019

187,93

187,56

1120

46,04

25. veebruar 2019

194,75

194,38

1089

46,40

25. märts 2019

167,40

167,03

1061

38,84

25. august 2019

1,1157

0,22

13.4. Lisaks tuleb avalduse ja TsMS § 367 alusel korteriomanikult mõista välja viivis VÕS

§ 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras alates määruse tegemisele järgnevast päevast.

14. Lõpuks teeb ringkonnakohus menetluskuludega seonduvad otsustused.

14.1. Maakohus rahuldas avalduse tervikuna ja jättis menetluskulud korteriomaniku kanda.

Avalduse rahuldamise ulatuse vähenemisel on põhjendatud muuta ka menetluskulude jaotust.

14.2. Põhivõla nõudest rahuldatakse 92% (≈ 1090,54 : 1182,92). Korteriühistu esitas ühe kuu

jäätmeveo kuludokumendi alles ringkonnakohtus (eespool p 11.3.2) ja käitus korteriomaniku

suhtes vastuoluliselt 18. juuni 2015 koosoleku otsustele tuginedes (eespool p 11.4.3). Samas on

korteriomanik menetluses piirdunud üldsõnaliste vastuväidetega ega käitunud heas usus, kui

esitas 18. juuni 2015 otsuste tühisuse vastuväite alles kohtumenetluses (eespool p 10.3). Neil

kaalutlustel jätab ringkonnakohus TsMS § 172 lg 1 alusel maakohtu menetluskuludest 90%

korteriomaniku ja 10% korteriühistu kanda ning muudab vastavalt maakohtu määrust.

14.3. Ringkonnakohtu menetluskulud jaotuvad TsMS § 172 lg 1 alusel samal viisil. TsMS ei

näe ette võimalust jaotada kaebemenetluse kulud vastavalt kaebuse rahuldamise ulatusele, aga

käesoleval juhul vaidlustas korteriomanik maakohtu määruse tervikuna. Nii on õiglane, et kulud

jaotuvad mõlemas kohtuastmes ühtviisi.

14.4. TsMS § 177 lg 2 järgi määrab menetluskulud rahaliselt kindlaks maakohus.

15. Juhindudes TsMS § 463 lg 2 kaudu kohalduvast § 654 lg-st 2² esitab ringkonnakohus

määruse resolutsiooni juures kohtumääruse kehtiva resolutsiooni tervikliku sõnastuse. TsMS

§ 173 lg 1 teise lause alusel märgitakse resolutsioonis kõigi seniste menetluskulude jaotus.

16. TsMS § 696 lg 1 esimene lause võimaldab esitada ringkonnakohtu määruse peale

määruskaebuse Riigikohtule üksnes juhul, kui see on seaduse järgi lubatud. Käesoleva määruse

peale saab kaevata TsMS § 617 lg 2 ja § 696 lg 1 teise lause alusel.

(allkirjastatud digitaalselt)