2-20-11494/53 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Gaida Kivinurm, Imbi Sidok-Toomsalu, Indrek Soots

Määruse tegemise aeg ja koht 11.02.2022, Tallinn

Kohtuasja number

2-20-11494

Kohtuasi

X ja Q avaldus avalikult kasutatavalt teelt juurdepääsu

määramiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Pärnu Maakohtu 15.04.2021 määrus

Kaebuse esitaja ja liik

X määruskaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Avaldaja I: X (isikukood XXXXXXXXXXX), lepinguline

esindaja Andrus Post

Avaldaja II: Q (isikukood XXXXXXXXXXX)

Puudutatud isik I: Eesti Vabariik (Transpordiameti kaudu,

registrikood 70001490)

Puudutatud isik II: Hiiumaa vald (Hiiumaa Vallavalitsuse

kaudu, registrikood 77000424)

Puudutatud isik III: Osaühing Moonsund Eco (registrikood

10848955)

Menetluse liik

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Pärnu Maakohtu 15.04.2021 määrus tühistada ning saata tsiviilasi uueks

läbivaatamiseks tagasi samale maakohtule.

2. Määruskaebus rahuldada osaliselt.

Edasikaebamise kord

Käesoleva määruse peale ei saa esitada määruskaebust.

2-20-11494

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

Avaldus ja selle aluseks olevad asjaolud

1. X ja Q (avaldajad) esitasid 08.08.2020 Pärnu Maakohtule avalduse neile kuuluvale Ristna

kinnistule (registriosa nr 926333) juurdepääsutee määramiseks avalikult kasutatavalt teelt.

Avaldajad paluvad juurdepääsu määrata üle Eesti Vabariigile kuuluva Ülevaataja kinnistu

(registriosa nr 795833).

2. Esitatud avalduse kohaselt puudub avaldajatel juurdepääs oma kinnistule avalikult

kasutatavalt teelt. Sõidukitega juurdepääs avaldajate kinnistule kulges algselt ja ajalooliselt üle

Ülevaataja kinnistu, avaldajate poolt taotletava ja olemasoleva tee kaudu. Määratava

juurdepääsutee pikkuseks on 70,5 meetrit ja laius 3 meetrit. Teist juurdepääsu ei ole kunagi

olnud ja ei ole ka käesoleval ajal. Avaldajad kaotasid juurdepääsu pärast 18.10.2013

Kõrgessaare Vallavolikogu otsusega nr 134 kehtestatud detailplaneeringu kehtestamist.

Puudutatud isik I ümbritses talle kuuluva maaüksuse traataiaga, millel on üks värav, kust pääseb

avalikult kasutatavale teele, s.o Ristna tuletorni teele. Traataia paigaldamisel kadus avaldajatel

juurdepääs avalikult kasutatavale teele. Avaldajatel on hetkel ainsaks võimaluseks pääseda oma

kinnistule vaid jalgsi läbi metsa, piki puudutatud isiku I poolt paigaldatud võrkaeda.

3. Arvestades, et avaldajatele kuuluvad hooned vajavad hooldamist ja remonti, on ilma

sõidukitega ligipääsu võimaluseta võimatu avaldajatel oma kinnisasja mõistlikult hooldada ja

otstarbekohaselt kasutada, sh kasutada prügiveo teenust. Samuti ei oleks võimalik kinnistule

ligi pääseda päästeteenistustel õnnetuse korral. Avaldaja hoonete remondiks ei ole võimalik

juurdepääsuteeta tuua ehitusmaterjale ega utiliseerida tekkivat ehitusprahti.

4. Üle Ülevaataja kinnistu on kõige lühem juurdepääs avalikult kasutatavale teele. See koormab

ka kõige vähem, sest just selle tee kaudu on olnud juurdepääs ka varasemalt. Avaldajate poolt

taotletav juurdepääs kulgeb peahoone ja abihoone vahelt. Kohtuväliselt ei ole õnnestunud

avaldajatel omanikuga juurepääsutee määramiseks kokkulepet saavutada. Puudutatud isik I ei

ole lubanud ka ajutist juurdepääsu.

Puudutatud isikute seisukohad

5. Transpordiamet (endine Veeteede Amet, puudutatud isik I) vaidles avaldusele vastu.

Ülevaataja kinnistu ei ole maakorralduslikult sobiv ja kahjustaks ülemäära puudutatud isiku I

huve. Kõrgessaare Vallavolikogu 18.10.2013 otsusega nr 134 kehtestati Ristna tuletorni

lähiümbruse maa-ala detailplaneering. Detailplaneeringuga jagati riigile kuuluv Ristna tuletorni

kinnistu kaheks kinnistuks – Ülevaataja ja Ristna tuletorn ning muudeti Sireeni kinnistu

ehitusõigust. Detailplaneeringuga nähti ette, et juurdepääs avaldajatele kuuluvale Ristna

kinnistule kulgeb mööda Putkaste metskond 3 ja Sireeni kinnistu piiri. Avaldajad on

juurdepääsust teadlikud. Avaldaja II vaidlustas haldusasjas nr 3-13-2370 Kõrgessaare

Vallavolikogu 18.10.2013 otsuse. Tallinna Halduskohus jättis 12.09.2014 otsusega avaldaja

kaebuse rahuldamata. Avaldajad ei ole teinud midagi, et kasutada detailplaneeringujärgset

juurdepääsu. Juurdepääs eeldab servituudi kokkulepet kinnistute omanikega. Puudutatud isik

on korduvalt avaldajate tähelepanu juhtinud detailplaneeringuga avaldajate kinnistule

ettenähtud juurdepääsutee asukohale.

6. Detailplaneeringuga määratud juurdepääs on parim maakorralduslik lahendus. Avaldajate

huvi saada juurdepääs üle Ülevaataja kinnisasja ei ole ülekaalukam puudutatud isiku I huvist ja

2-20-11494

kohustusest säilitada Ülevaataja kinnisasjal asuvat terviklikku ehitusmälestiste kompleksi ja

seda tervikuna kasutada ning majandada.

7. Puudutatud isik I esitas omapoolse ettepaneku juurdepääsu määramiseks 22.02.2021.

Puudutatud isikud I ja III arutasid kohtuväliselt alternatiivse juurdepääsu võimalust ning

leidsid, et nii avaldajatele kuuluvalt Ristna kinnistult kui puudutatud isikule III kuuluvalt

Sireeni kinnistult on võimalik juurdepääs Ristna majaka teele ka Putkaste metskond 48 kinnistu

kaudu üle Ristna tuletorni kinnistu. Puudutatud isik I peab avaldajate kinnistule juurdepääsu

lubamist üle Ristna tuletorni kinnistu võimalikuks ning puudutatud isikut I kordades vähem

koormavaks kui avaldajate avalduses soovitud juurdepääs üle Ülevaataja kinnistu.

8. Hiiumaa Vallavalitsus (puudutatud isik II) palus jätta avalduse rahuldamata. Ristna

tuletorni lähiümbruse maa-ala detailplaneering kinnitati 18.10.2013. Detailplaneeringus on

märgitud täpne tee asukoht (mööda Putkaste metskond 3 ja Sireeni kinnistu piiri). Puudutatud

isik ei ole vastu, kui. olenemata kehtivast detailplaneeringust, leitakse kinnistule juurdepääsutee

osas alternatiivne lahendus, kuid see eeldab puudutatud kinnistuomanike vahelisi

kokkuleppeid, mida ei ole esitatud. Puudutatud isik I ei peaks mõistliku ja hea usu põhimõttest

tulenevalt takistama avaldajate ligipääsu Ristna kinnistule ajal, kui planeeringukohaselt

juurdepääsuks määratud teed ei ole võimalik kasutada.

9. Osaühing Moonsund Eco ( Sireeni kinnistu omanik, puudutatud isik III) pakkus välja 170

meetri pikkuse tee rajamise kompleksi lõunapiirile (s.o juurdepääs Ristna tuletorni ja Putkaste

metskond 48 kinnistute kaudu). Selleks on vaja eemaldada paar väheväärtuslikku puud. Tee

rajamine maksab hinnanguliselt 3000 eurot ja vajaks osalist võrkaia ümbertõstmist. Ei vajaks

servituudi tasu kehtestamist ja puudutatud isik on ise valmis panustama 1000 euroga.

Maakohtu määrus ja põhjendused

10. Pärnu Maakohtu 15.04.2021 määrusega jäeti avaldus rahuldamata ja menetluskulud

avaldajate kanda.

11. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 156 lg 1 sätestab, et omanikul, kelle kinnisasjale puudub vajalik

juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt või kinnisasja eraldi seisvalt osalt, on õigus nõuda

juurdepääsu üle võõra kinnisasja. Juurdepääsu asukoht, kasutamise tähtaeg ja tasu määratakse

kokkuleppel. Kui kokkulepet ei saavutata, määrab juurdepääsu ja selle kasutamise tasu kohus.

Juurdepääsu määramisel tuleb arvestada koormatava kinnisasja omaniku huve.

12. Kõrgessaare Vallavolikogu 18.10.2013 otsusega nr 134 kehtestati Ristna tuletorni

lähiümbruse maa-ala detailplaneering (I kd, tl 74-95), milles märgiti, et juurdepääsuks Ristna

kinnistule seatakse teeservituut Putkaste metskond 3 naaberkinnistule ja planeeritavale Sireeni

kinnistule teed kasutava kinnistu kasuks. Juurdepääsuservituudi tingimused lepivad kinnistute

omanikud kokku ja tehakse kanded kinnistusraamatusse. Päästeteenistuse autodele on vajalik

minimaalselt 3,5 meetri laiused juurdepääsuteed (I kd, tl 89). Tallinna Halduskohtu 12.09.2014

otsusega jäeti rahuldamata avaldaja II kaebus detailplaneeringu kehtestamise tühistamiseks.

Kohtuotsuse p 9 põhjenduste kohaselt näeb detailplaneering ette juurdepääsutee kaebaja

kinnistuni, mistõttu ei saa väita, et kaebajal puuduks detailplaneeringu järgselt juurdepääs oma

kinnistule. Kohtule ei ole esitatud asjaolusid, et olukord võrreldes detailplaneeringu

kehtestamise ajaga juurdepääsu osas on muutunud. Asjaolu, et avaldajad ei soovi kasutada

detailplaneeringus märgitud juurdepääsu, ei tähenda, et neil oma kinnistule juurdepääs avalikult

kasutatavalt teelt puudub.

2-20-11494

13. Avaldajad soovivad saada juurdepääsu üle Ülevaataja kinnisasja. Menetluse käigus on

puudutatud isik III teinud omapoolse ettepaneku juurdepääsu määramiseks (I kd, tl 155-157).

Avaldajad ei ole pakkumisele vastanud. Puudutatud isik I on 01.02.2021 esitanud alternatiivse

ettepaneku juurdepääsuks üle Ristna tuletorni ja Putkaste metskond 48 kinnistute. Avaldajad ei

ole ka sellele ettepanekule vastanud (II kd, tl 10-13). Kohus on menetluses pärast paikvaatluse

tegemist määranud istungi aja nii, et kõigil menetlusosalistel oli piisav aeg (3 kuud)

saavutamaks kompromiss, kui selleks on menetlusosaliste tahe. Avaldajad kinnitavad, et

soovivad kompromissi, kuid tegelikkuses ei vasta ühelegi ettepanekule ega esita omapoolseid

põhjendusi, miks üks või teine ettepanek ei ole sobilik. Seetõttu on kohus seisukohal, et

avaldajatel puudub soov saada juurdepääs kinnistule ettepanekute alusel, mida menetluses on

esitanud puudutatud isikud I ja III. Kuna avaldajatel on olemas detailplaneeringu järgi

juurdepääs oma kinnistule, siis ei ole tõesed avalduses esitatud väited, et juurdepääs avalikult

kasutatavale teele puudub. Seetõttu ei ole põhjendatud analüüsida teiste menetlusosaliste poolt

esitatud alternatiivseid ettepanekuid juurdepääsuks, kuna avaldajate käitumine menetluses

viitab üheselt, et neil puudub soov juurdepääsu saamiseks alternatiivsetel ettepanekutel. Seega

analüüsis kohus, kas olukorras, kus detailplaneeringu järgi on juurdepääs olemas, on

avaldajatele põhjendatud anda neile kuuluvale kinnistule juurdepääs üle Ülevaataja kinnistu.

14. Põhjendatud ei ole üle Ülevaataja kinnisasja juurdepääsu andmine avaldajatele, kuna

avaldajate poolt taotletav juurdepääsutee ei täidaks juurdepääsutee eesmärki, sest selle kaudu

ei ole võimalik korraldada liiklust päästeteenistusele ja teenuseid osutatavatele sõidukitele, mis

on aga mõistlik eeldus elamumaa kasutamisel. Juurdepääsutee rajamine on vastuolus avaliku

huviga, mille kaitseks on väljastatud muinsuskaitse eritingimused.

15. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 172 lg 1 alusel jäävad menetluskulud

avaldajate kanda.

Määruskaebus

16. Avaldaja I esitas määruskaebuse, milles palub maakohtu määruse tühistada ja teha asjas uue

määruse, millega rahuldada avaldajate nõue ning määrata juurdepääs Ülevaataja kinnistu

kaudu, kuna alternatiiv on ebamõistlikult kulukas. Juhul, kui tulevikus valmib

detailplaneeringujärgne juurdepääsutrass (keegi asub detailplaneeringut ellu viima), saab

huvitatud isik (näiteks puudutatud isik I) juurdepääsutee asjaolud uuesti ümber hinnata ja

määrata juurdepääs mööda uut trassi.

17. Kohus on ekslikul seisukohal selles, et kuna avaldajatel on olemas detailplaneeringu järgne

juurdepääs oma kinnistule, siis ei ole tõesed avalduses esitatud väited, et juurdepääs avalikult

kasutatavale teele puudub. Detailplaneeringus viidatud juurdepääs on ainult juriidiline

võimalus pääseda Ristna kinnistule. Detailplaneeringujärgse juurdepääsutee rajamiseks peavad

avaldajad tegema märgatavaid rahalisi kulutusi. Detailplaneeringust huvitatud isik on

puudutatud isik II ning detailplaneeringuga ette nähtud teed peab rajama ja nende rajamist

finantseerima kohalik omavalitsus.

18. Väär on kohtu analüüs selles osas, kas läbi olemasoleva tee (Ülevaataja kinnistu kaudu)

piisab transpordivahendite läbipääsuks. Juurdepääs läbi olemasoleva tee on vajalik vaid ühe

kinnistu (täpsemalt, ühe elamu tarbeks), nimetatud ehitusmälestised ei ole hetkel kasutusel ehk

see mõju ei ole nii äratuntava olulisusega.

19. Kohus oleks pidanud määrama juurdepääsu üle Ülevaataja kinnistu, kuna see on ainukene

faktiline juurdepääs. Juhul, kui kohus leidis, et Ülevaataja kinnistu omanikud huvid saaksid

2-20-11494

ebaproportsionaalselt kahjustatud, tulnuks kohtul juurdepääsu tingimusi piirata, mitte jätta

avaldajad üldse ilma juurdepääsuta.

20. Antud asjasse ei puutu üldse see, kas avaldajad ja puudutatud isikud on saavutanud või

saavutamas mingit teistsugust kokkulepet kui avalduses taotletud. Asjakohatu on kohtu

etteheide avaldajatele, et avaldajatel puudub soov ja tahe saada juurdepääs oma kinnistule

puudutatud isikute poolt tehtud ettepanekute alusel. Avaldaja on esitanud enne kohtulahendi

tegemist e-toimikusse ka kokkuleppe projekti. Kahjuks jäi kokkulepe sõlmimata just ebaselge

rahastamise tõttu.

Menetlusosaliste seisukohad

21. Puudutatud isikud I ja II palusid jätta määruskaebuse rahuldamata.

22. Puudutatud isik III leiab vastuses määruskaebusele, et parim lahendus kõikidele osapooltele

on tee üle Putkaste metskond 48 ja Ristna majaka kinnistu, millele on oma nõusoleku andnud

kõik asjast puudutatud isikud.

Menetluse edasine käik

23. Maakohus jättis määruskaebuse rahuldamata ja edastas selle TsMS § 663 lg 5 alusel

läbivaatamiseks ringkonnakohtule.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

24. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu määrus tuleb materiaalõiguse normi ebaõige

kohaldamise ja menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu tühistada ning saata asi TsMS §

659, § 657 lg 1 p 3 ja § 656 lg 1 p 5 ning lg 2 alusel maakohtule uueks läbivaatamiseks, kuna

ringkonnakohtul ei ole võimalik puudust kõrvaldada. Määruskaebus tuleb rahuldada osaliselt.

25. AÕS § 156 lg 1 esimese lause järgi on omanikul, kelle kinnisasjale puudub vajalik

juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt või kinnisasja eraldi seisvalt osalt, õigus nõuda

juurdepääsu üle võõra kinnisasja. Avalikult kasutatavale teele juurdepääsu nõude rahuldamise

esmaseks eelduseks on seega juurdepääsu taotleja kinnisasjalt avalikule teele juurdepääsu

puudumine (RKTKm nr 2-17-12857, p 15). Avaldajad on toonud välja, et nad ei pääse oma

kinnistule sõidukiga ligi. Elamiseks kasutatavale kinnisasjale peab reeglina olema tagatud

vähemalt üks sõidukiga juurdepääs (RKTKo nr 3-2-1-85-05, p 22).

26. Maakohus märgib, et avaldajatel on oma kinnistule detailplaneeringus märgitud juurdepääs

(mööda Putkaste metskond 3 ja Sireeni kinnistu piiri) ning seetõttu ei ole täidetud AÕS § 156

lg 1 kohaldamise eeldus - kinnisasjal puudub juurdepääs avalikult kasutatavale teele.

Kolleegium selle seisukohaga ei nõustu, detailplaneeringu olemasolu ei tähenda, et avaldajatel

on olemas vajalik juurdepääs oma kinnistule avalikult kasutatavalt teelt. Detailplaneering on

avalik-õiguslik kokkulepe ja see ei asenda poolte asja- või võlaõiguslikku kokkulepet eratee

kasutamiseks, mh poolte asjaõiguslikku kokkulepet kinnisasja koormamise kohta

reaalservituudiga, samuti ei ole detailplaneering seadusjärgne kinnisasja kitsendus (vt RKTKo

nr 3-2-1-5-06, p 22). Kohalik omavalitsus detailplaneeringu koostajana ei anna lõplikku

hinnangut, kas teeservituudi seadmine planeeringuala kinnistutele on asjaõigusseaduse järgi

võimalik ja põhjendatud (RKHKo nr 3-3-1-78-12, p 11). Seega on maakohus kohaldanud

ebaõigesti AÕS § 156 lg-t 1, kui on leidnud, et avaldajatel on avalikult kasutatavalt teelt olemas

juurdepääs oma kinnistule.

2-20-11494

27. Avaldus, millega taotletakse juurdepääsu avalikult kasutatavale teele, tuleb TsMS § 475

lg 1 p 131 kohaselt lahendada hagita menetluses. Hagita menetluse osalised kaasab kohus TsMS

§ 198 lg 3 esimese lause järgi omal algatusel ning vastutus asja õige lahendamise eest lasub

uurimispõhimõttest tulenevalt kohtul, mh on kohtul kohustus selgitada välja asja lahendamiseks

vajalikud asjaolud ja koguda vajalikud tõendid (TsMS § 5 lg 3 ja § 477 lg 5). Kohus ei ole

hagita menetluses seotud avaldaja taotletud juurdepääsuga, vaid võib määrata juurdepääsu ka

mujalt, olemata seejuures seotud menetlusosaliste seisukohtadega. Selliselt tagatakse, et

juurdepääsu nõudes ei tuleks menetluslikel põhjustel alustada uut menetlust mujalt kulgeva

juurdepääsu kindlaksmääramiseks (RKTKm nr 3-2-1-42-10, p 25). Lisaks ei välista ainuüksi

teistsugune lahendus detailplaneeringus juurdepääsunõude rahuldamist (RKTKo nr 3-2-1-48-

10, p 28).

28. Maakohtu menetluses on menetlusosaliste poolt juurdepääsutee määramiseks välja toodud

kolm alternatiivi: juurdepääs Ülevaataja kinnistu kaudu (alternatiiv 1), detailplaneeringujärgne

juurdepääs mööda Putkaste metskond 3 ja Sireeni kinnistu piiri (alternatiiv 2) ja juurdepääs

Ristna tuletorni ja Putkaste metskond 48 kinnistute kaudu (alternatiiv 3). Maakohus on sisulise

seisukoha võtnud üksnes alternatiivi 1 osas ning põhjendanud, miks ta ei pea juurdepääsutee

määramist Ülevaataja kinnistu kaudu põhjendatuks. Teise ja kolmanda alternatiivi osas

maakohus sisulist seisukohta ei võtnud ning märkis, et detailplaneeringu järgi on avaldajatel

juurdepääs olemas ning kohtu hinnangul viitab avaldajate käitumine menetluses üheselt, et neil

puudub soov juurdepääsu saamiseks alternatiivsetel ettepanekutel. Seega ei tuvastanud kohus,

et juurdepääsu ei ole võimalik määrata alternatiivide 2 ja 3 kaudu, st jättis kaalumata kõik

võimalikud juurdepääsu võimalused. Kuivõrd avaldajatel puudub juurdepääs avalikult

kasutatavalt teelt, siis pidi maakohus kolleegiumi hinnangul kaaluma kõiki võimalikke

juurdepääsu variante ja määrama neist sobivaima, mitte jätma juurdepääsuteed määramata.

29. Kolleegium märgib ka, et maakohus on ebaõigesti jätnud menetlusse kaasamata Eesti

Vabariigi (Riigimetsa Majandamise Keskuse kaudu) (registrikood 70004459). Kinnistute

Putkaste metskond 3 ja Putkaste metskond 48 omanik on Eesti Vabariik ning riigivara valitsema

volitatud asutus Riigimetsa Majandamise Keskus. Selliselt on maakohus rikkunud oluliselt

TsMS § 198 lg 3 esimeses lauses ja § 6182 lg 1 esimeses lauses sätestatut, sest asja

lahendamisse ei kaasatud kõigi kinnisasjade omanikke, keda avalduse lahendamine puudutab

ja mille kaudu juurdepääsu määramine võib kõne alla tulla (s.o alternatiivid 2 ja 3). Nimetatud

reegel on üks olulisemaid põhimõtteid juurdepääsuasjade lahendamisel, sest selle järgimisega

tagatakse, et vaidlus lahendatakse tervikuna ja korraga kõigi naabrite suhtes siduvalt (RKTKm

nr 3-2-1-42-10, p 24, 25).

30. Asja uuel läbivaatamisel tuleb maakohtul kaasata menetlusse kõik asjast puudutatud isikud

ning kaaluda kõiki võimalikke juurdepääsu alternatiive avalikult kasutatavale teele (sh kaaluda

kõigi puudutatud isikute huve) ning lahendada vaidlus tervikuna. Vaidluse sisuline

lahendamine eeldab asjaolude tuvastamist mahus, mida ei saa teha ringkonnakohus

määruskaebemenetluses.

31. Käesolevas vaidluses ei võta kohus seisukohta selles osas, kas vallal on kohustus

juurdepääsutee välja ehitada või selle maksumus hüvitada. Kui avaldajad leiavad, et vald on

oma kohustusi rikkunud, tuleb neil valla vastu vastav nõue esitada eraldi kohtuasjas.

32. TsMS § 173 lg 3 sätestab, et kui kõrgema astme kohus tühistab alama astme kohtu lahendi

ja saadab asja uueks läbivaatamiseks, jätab ta menetluskulude jaotuse alama astme kohtu

otsustada. Maakohus jaotab menetluskulud asja uuel lahendamisel.

2-20-11494

33. Riigikohtule ei ole võimalik esitada määruskaebust ringkonnakohtu määruse peale, millega

ringkonnakohus saadab avalikult kasutatavale teele juurdepääsu taotlemise asja menetluse

jätkamiseks tagasi maakohtule, st ei tee menetlust lõpetavat lahendit (RKTKm nr 3-2-1-46-14,

p 11).

(allkirjastatud digitaalselt)