2-20-15267/44 · Tartu Maakohus Tartu kohtumaja

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tartu Maakohus

Kohtunik

Marian Miilaste

Otsuse tegemise aeg ja koht

11. veebruar 2022, Tartu kohtumaja

Tsiviilasi nr

2-20-15267

Tsiviilasi

Tartu linn, Sõpruse pst 1 korteriühistu hagi H. Õ. i vastu

korteriomandi võõrandamiseks

Tsiviilasja hind

3500 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Hageja: Tartu linn, Sõpruse pst 1 korteriühistu; registrikood

80077844; aadress Sõpruse pst 1, Tartu linn, Tartu linn, 50605,

Tartu maakond.

Hageja lepinguline esindaja: vandeadvokaat A. T.

e-post XXX

Kostja: H. Õ. ; isikukood XXX; aadress XXX

Kohtuistung

Protokollija

13. oktoober 2021

Kohtuistungisekretär Kaire Kuznetsov

RESOLUTSIOON

1. Jätta Tartu linn, Sõpruse pst 1 korteriühistu hagi H. Õ. i vastu korteriomandi

võõrandamiseks rahuldamata.

2. Toimetada otsus kätte menetlusosalistele.

Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine

3. Jätta menetluskulud Tartu linn, Sõpruse pst 1 korteriühistu kanda.

4. Määrata, et H. Õ. il puuduvad käesolevas tsiviilasjas hüvitamisele kuuluvad menetluskulud.

Apellatsioonkaebuse esitamine

Pooled võivad esitada otsuse peale Tartu Ringkonnakohtule apellatsioonkaebuse 30 päeva

jooksul alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel otsuse

avalikult teatavakstegemisest.

Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, peab ta seda apellatsioonkaebuses märkima.

Vastasel juhul loetakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses.

Selgitus menetlusabi taotlejale

Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel

apellatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva

sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus

mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud

põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.

KIRJELDAV OSA

1. Tartu linn, Sõpruse pst 1 korteriühistu (hageja) esitas 19. oktoobril 2020 Tartu Maakohtu

Tartu kohtumajale hagi H. Õ. i (kostja) vastu korteriomandi võõrandamiseks. Hageja palub

kohustada kostjat võõrandama korteriomand asukohaga XXX (edaspidi: korter). Hageja palub

jätta menetluskulud kostja kanda.

Kostja on korteri omanik. S. Õ. on korteri valdaja ja kasutaja. S. Õ. i ööpäevaringne

maniakaalne ja ebainimlik röökimine, karjumine, sõimamine, ulgumine, trampimine ning

arvutimängudest tulenev tärin/tulistamine häirib oluliselt hoone asukohaga XXX, Tartu

korteriomanike kodu- ja öörahu juba alates 2016. aasta detsembrist kuni hagiavalduse

esitamiseni.

Kinnisasja asukohaga XXX elanikud on S. Õ. i tegevusest tulenevalt teinud politseile hulgaliselt

väljakutseid. Ajavahemikul 8. jaanuar 2017 kuni 22. september 2020 tehti politseile 73

väljakutset, mis seonduvad S. Õ. i valju röökimise, karjumise, trampimise, kolkimise ning

muude kortermaja elanike öörahu ja kodukorra rikkumistega. Juhtumis nr XXX alustati

väärteoasi nr XXX, kus korteriomanikud teatasid 369 korral rikkumistest, mille sisuna S. Õ.

tekitas korteris korduvalt, järjepidevalt ja kestvalt oma valju intensiivse röökimise ja

trampimisega majanaabrite rahu ja und häirivat lärmi. Juhtumis nr XXX alustati väärteoasi

nr XXX, milles korteriomanikud teatasid 56 korral rikkumistest, mille sisuna S. Õ. tekitas

korteris korduvalt, järjepidevalt ning kestvalt oma valju intensiivse röökimisega oluliselt

majanaabrite rahu ja und häirivat lärmi. Juhtumis nr XXX alustati väärteoasi nr XXX, milles

korteriomanikud teatasid 96 korral rikkumistest, mille sisuna S. Õ. tekitas korteris korduvalt,

järjepidevalt ning kestvalt oma valju intensiivse röökimise ja trampimisega oluliselt

majanaabrite rahu ja und häirivat lärmi. S. Õ. ile väärteoasjas mõistetud karistus ei ole tema

käitumist muutnud. Rikkumised on jätkuvad.

Hageja teavitas kostjat S. Õ. i tegevusest korduvalt, kuid kostja ei ole probleemiga kas suutnud

või tahtnud tegeleda. Korteriomanikud pöördusid 3. septembril 2018 hageja juhatuse poole ja

palusid kutsuda S. Õ. i tegevusest tulenevalt kokku hageja erakorraline üldkoosolek korteri

sundvõõrandamise otsustamiseks. Hageja juhatus saatis 2. oktoobril 2018 korteriomanikele, sh

kostjale, kirjaliku koosoleku kutse koos korteriomanike pöördumise ja otsuse eelnõuga. Hageja

üldkoosolek toimus 30. jaanuaril 2020. Üldkoosoleku päevakorras oli korteri võõrandamise

nõude esitamise otsustamine ja vajadusel hagi kohtusse esitamine. Kostja ei võtnud koosolekust

osa, kuigi teda teavitati korduvalt koosoleku toimumise ajast ja päevakorrast. Hageja

üldkoosolek otsustas esitada kostja vastu korteri võõrandamise nõude ning volitas korteriühistu

juhatust ja haldusfirmat esitama vajadusel kohtusse hagi korteri sundvõõrandamiseks. Otsuse

poolt oli 35 liiget, vastu üks ning erapooletuid null. Üldkoosoleku otsus edastati 6. veebruari

2020 e-kirjaga kostjale. Kostja sai otsuse kätte. Seda kinnitavad kostja 6. veebruari 2020

vastuskirjad.

S. Õ. jätkas pärast 30. jaanuari 2020 üldkoosoleku otsust röökimist, karjumist, trampimist,

ulgumist, kolkimist ning korteriomanike öörahu ja kodukorra rikkumist. Kostja ei võõrandanud

korterit vabatahtlikult.

S. Õ. jätkas röökimist ka pärast hagi esitamist. S. Õ. tõsteti menetluse kestel kohtutäituri poolt

korterist välja. S. Õ. jätkas sellele vaatamata hageja liikmete häirimist. S. Õ. asus esmalt elama

maja keldrisse. Pärast keldrilukkude vahetamist viibib S. Õ. kortermaja koridoris. Ta istub

arvutiga korteri ukse taga või kortermaja trepikoja viiendal korrusel. S. Õ. ähvardab maja

elanikke kättemaksuga.

Hageja saatis 29. detsembril 2021 kohtutäiturile päringu, kas S. Õ. täidab kohtumäärust.

Kohtutäitur ei ole hagejale vastanud. Kui kohtutäitur leiab, et täitetoiminguid tuleb jätkata, ei

ole Tartu Maakohtu 12. jaanuari 2021 otsuse tsiviilasjas nr 2-20-7937 täitmiseks algatatud

täitemenetlus lõppenud ning kostja ei saa väita, et täitetoimingud on teostatud. Hageja arvates

ei ole välistatud, et S. Õ. asub esimesel võimalusel korterisse uuesti elama. Sellele viitab

isiklike asjade rõdule loopimine ja korteri ukse taga arvutiga istumine/trepikojas ööbimine.

2. Kostja palus jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.

Kostja esitas S. Õ. i vastu hagi korteri valduse vabastamiseks. Kostja ei mõista, miks on sama

probleemi lahendamiseks vajalik läbi viia kahte menetlust. Kohus rahuldas kostja hagi S. Õ. i

vastu. S. Õ. on korterist välja tõstetud. S. Õ. on korterist välja kirjutatud. Kostjale on teatatud,

et S. Õ. viibib pärast korterist väljatõstmist majas, sh magab trepikojas. Kostja ei pea vastutama

täiskasvanud teovõimelise inimese eest. Kostja ei riku majas korda ega ähvarda kedagi.

KOHTU PÕHJENDUSED

3. Kui korteriomanik on korduvalt rikkunud oma kohustusi teise korteriomaniku või

korteriühistu suhtes ja kui korteriomanikud ei pea enam võimalikuks tema kuulumist

korteriomanike hulka, võivad nad korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 32 lg 1 alusel

nõuda, et ta oma korteriomandi võõrandab. Võõrandamisnõude võib KrtS § 32 lg 2 p 1 ja 3

järgi esitada muuhulgas juhul, kui korteriomanik on korduvalt jätnud täitmata KrtS §-s 31

sätestatud kohustused ja kui ta häirib oma tegevusega oluliselt teiste korteriomandite teostamist.

Võõrandamisnõude esitamise üle saavad korteriomanikud KrtS § 32 lg 3 kohaselt otsustada

häälteenamuse alusel.

4. Pooled ei vaidle, et kostja on korteri omanik. See nähtub ka kinnistusraamatu väljavõttelt.

5. Kostjal kui korteri omanikul on KrtS § 31 lg 1 p 1 järgi kohustus hoiduda korterit kasutades

tegevusest, mille toime teistele korteriomanikele ületab omandi tavakasutusest tekkivad mõjud.

Kostjal on KrtS § 31 lõikest 4 tulenevalt kohustus tagada, et tema perekonnaliikmed, ajutised

elanikud ja korteriomandit kasutavad isikud hoiduvad korterit kasutades tegevusest, mille toime

teistele korteriomanikele ületab omandi tavakasutusest tekkivad mõjud.

Pooled ei vaidle selle üle, et kostja korteris elas kostja vend S. Õ. , kes häiris alates detsembrist

2016 järjepidavalt ööpäevaringse maniakaalse ja ebainimliku röökimise, karjumise, sõimamise,

ulgumise, trampimise ning arvutimängudest tuleneva tärina/tulistamisega hageja kodukorda ja

teiste majaelanike rahu. See nähtub ka Politsei- ja Piirivalveameti 8. oktoobri 2020 ja 16.

oktoobri 2020 kirjadest ja hagiavaldusele lisatud helifailidest. Korteri järjepidev kasutamine

ööpäevaringseks röökimiseks, karjumiseks, sõimamiseks, ulgumiseks, trampimiseks ning

arvutimängude tugeva helitasemega mängimiseks tekitab müra, mis on oluliselt tugevam, kui

on vajalik korteri tavapäraseks kasutamiseks. Tegemist on seega tegevustega, mille toime

teistele korteriomanikele ületab omandi tavakasutusest tekkivad mõjud. Kostja ei vaidlusta

seda, et teada teavitati S. Õ. i häirivast käitumisest. Asja materjalidest ei nähtu aga, et kostja

oleks enne hageja poolt korteri sundvõõrandamise nõudmist võtnud tarvitusele meetmeid, mis

oleksid toonud kaasa S. Õ. i poolt liigse müra tekitamise lõppemise. Kostja rikkus seega

KrtS § 31 lg 1 punktist 1 ja lõikest 4 tulenevat kohustust tagada, et korterit kasutav isik, so S.

Õ. hoiduks korterit kasutades tegevusest, mille toime teistele korteriomanikele ületab omandi

tavakasutusest tekkivad mõjud. Ajal, mil hageja liikmed otsustasid esitada kostja vastu korteri

võõrandamise nõude, so 30. jaanuaril 2020, oli kostja vastu korteri võõrandamise nõude

esitamine KrtS § 32 lg 1 ja lg 2 p 1 alusel seega põhjendatud.

6. Kostja häiris sellega, et ta võimaldas korterit kasutada isikul, kes tekitas järjepidavalt korteri

tavapärasel kasutamisel tekkivast helist oluliselt tugevamat müra, ka teiste korteriomandite

teostamist. Teiste korterite omanikel/elanikel ei olnud võimalik oma korterit sellest tulenevat

mõistlikes tingimustes elamiseks kasutada. Ajal, mil hageja liikmed otsustasid esitada kostja

vastu korteri võõrandamise nõude, so 30. jaanuaril 2020, oli kostja vastu korteri võõrandamise

nõude esitamine KrtS § 32 lg 1 ja lg 2 p 3 alusel seega põhjendatud.

7. Hageja 30. jaanuari 2020 üldkoosoleku protokollist nähtub, et üldkoosolekul osales 36 ühistu

liiget, kellele kuulus 65,45% kinnistusraamatusse kantud kaasomandi osadest, ning et kostja

vastu korteri võõrandamisnõude esitamise poolt oli 35 hageja liiget 36-st üldkoosolekul

osalenud hageja liikmest. Tegemist oli seega häälteenamusega vastuvõetud otsusega. Kostja ei

tuginenud selle, et hageja 30. jaanuari 2020 üldkoosoleku otsus oleks tühine või kehtetu.

Tegemist on seega kehtiva otsusega. Kostja 6. veebruari 2020 e-kirjast nähtub, et kostja sai

hageja 30. jaanuari 2020 üldkoosoleku otsuse kätte hiljemalt 6. veebruaril 2020.

8. Pooled ei vaidle, et kostja ei ole korteri võõrandamise nõude kättesaamisele vaatamata

korterit võõrandanud. Kui kohustust rikkunud korteriomanik ei ole korteriomandit

võõrandanud hiljemalt kolme kuu möödumisel nõude esitamisest, otsustab võõrandamise

KrtS § 33 lg 1 kohaselt kohus vähemalt ühe korteriomaniku või korteriühistu hagi alusel. Otsust

tehes lähtub kohus võõrandamisnõude aluseks olevatest asjaoludest. Kohus saab KrtS § 33 lg 1

alusel kohustada kostjat korterit võõrandama siiski juhul, kui kostja ei ole talle

võõrandamisnõudes etteheidetavate kohustuste rikkumist lõpetanud ega oma kohustusi täitnud

(vt nt Tartu Ringkonnakohtu 16. oktoobri 2020 otsus tsiviilasjas nr 2-20-2535, p 10 – 11).

9. Tartu Maakohtu 12. jaanuari 2021 otsusest tsiviilasjas nr 2-20-7937 nähtub, et kostja ütles

2. veebruaril 2020 S. Õ. iga sõlmitud korteri tähtajatu kasutamislepingu suuliselt üles. Samast

kohtulahendist nähtub, et kostja esitas S. Õ. i vastu hagi ning et hagimaterjalid toimetati S. Õ.

ile kätte 6. juulil 2020. Kostja pöördus seega juba enne käesolevas tsiviilasjas hagi esitamist

kohtusse selleks, et nõuda korter S. Õ. i valdusest kostja valdusesse välja. Tartu Maakohus

rahuldas 12. jaanuari 2021 otsusega tsiviilasjas nr 2-20-7937 hagi ning mõistis korteri S. Õ. i

valdusest kostja otsesesse valdusesse välja. Tartu Maakohtu 12. jaanuari 2021 otsus jõustus 8.

juunil 2021. Kohtutäitur Jaanika Pajuste 13. oktoobri 2021 täitetoimingu teate kohaselt algatati

kostja avalduse ja Tartu Maakohtu 12. jaanuari 2021 otsuse 2-20-7937 alusel täitemenetlus

täiteasjas nr XXX. Täitemenetluses täidetav nõue on kostjale kuuluva korteri S. Õ. i poolt

vabastamine. Kohtutäitur Jaanika Pajuste 10. detsembri 2021 kinnisasja valduse äravõtmise

aktist nähtub, et S. Õ. on korterist välja tõstetud ja korteri lukud on vahetatud. S. Õ. il ei ole

enam korteri võtmeid. Kostja asus pärast hagejalt korteri võõrandamise nõude saamist seega

võtma tarvitusele meetmeid S. Õ. i korterist välja tõstmiseks. S. Õ. on korterist käesolevaks

hetkeks välja tõestatud. Selle üle ei ole enam vaidlust. Kostja on seega täitnud KrtS § 31 lg 1

punktist 1 ja lõikest 4 tuleneva kohustuse tagada, et tema korterit kasutades hoidutakse

tegevusest, mille toime teistele korteriomanikele ületab omandi tavakasutusest tekkivad mõjud.

Kostja on S. Õ. i korterist väljatõstmisega lõpetanud ka teiste korteriomandite teostamise

häirimise sellega, et ta lubab oma korterit kasutada isikul, kes tekitab järjepidavalt korteri

tavakasutusest oluliselt suuremat müra. Kuna kostja on täitnud kohustused, mis olid hageja

liikmete poolt kostja vastu korteri võõrandamise nõude esitamise aluseks, ei ole kostja korteri

võõrandamiseks kohustamine KrtS § 33 lg 1 ja § 32 lg 1 ja 2 alusel enam põhjendatud. Hagi

tuleb jätta seega rahuldamata.

10. Kohus märgib täiendavalt, et asjaolu, et S. Õ. viibib jätkuvalt maja keldris ja/või trepikojas

ning ähvardab majaelanikke, ei saa pidada kostja poolt KrtS §-s 31 sätestatud kohustuste

rikkumiseks. Korteriomanikule ei tulene KrtS § 31 lõikest 1 ja 4 kohustust tagada, et isikud,

kes on tema korterist välja tõstetud, ei pääseks kortermaja ühisesse keldrisse või trepikotta.

Asjaolu, et S. Õ. viibib jätkuvalt maja keldris ja/või trepikojas ning ähvardab majaelanikke, ei

saa pidada ka kostja tegevuseks, millega ta häirib teiste korteriomandite teostamist. Need

asjaolud ei ole KrtS § 33 lg 1 ja § 32 lg 1 ja 2 järgi seega kostja vastu esitatud korteri

võõrandamise nõude rahuldamise aluseks.

Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine

11. Kohus tuvastas ülal, et kostja ütles S. Õ. iga sõlmitud korteri kasutamise lepingu suuliselt

üles 2. veebruaril 2020, so pärast seda, kui hageja liikmed tegid üldkoosolekul otsuse

kohustada kostjat korterit võõrandama. S. Õ. ei lahkunud pärast seda korterist. Kostjal ei olnud

võimalik minna S. Õ. i valduses olevasse korterisse ja ta sealt ise jõuga välja tõsta, kuivõrd

selline tegevus oleks olnud ebaseaduslik (vt täitemenetluse seadustik § 180, karistusseadustik

§ 314 lg 1). Olukorras, kus S. Õ. ei olnud nõus korterist vabatahtlikult lahkuma, sai kostja

korteri valduse tagasisaamiseks, hageja ees oma kohustuste täitmise tagamiseks ja korteri

võõrandamise vältimiseks pöörduda S. Õ. i vastu kohtusse korteri valduse väljanõudmiseks.

Kostja pöördus korteri S. Õ. i valdusest väljanõudmiseks kohtusse enne käesoleva

hagiavalduse esitamist. Kostja võttis enne käesoleva hagi esitamist seega tarvitusele

võimalikud meetmed, et kõrvaldada talle hageja poolt etteheidetavad rikkumised. Kostja

märkis kirjas, milles ta kinnitas hageja üldkoosoleku otsuse kättesaamist, et ta tegeleb asjaga.

Hageja pöördus enam kui 10 kuud pärast kostjalt korteri võõrandamise nõudmist kohtusse.

Asja materjalidest ei nähtu, et hageja oleks vahepealsel ajal pöördunud kostja poole ja palunud

kostjal täpsustada, kas ja mil viisil on kostja asjaga tegelenud. Kui hageja oleks seda teinud,

oleks hagejal olnud võimalik saada teada, et kostja üritab oma kohustusi hageja ees täita

seeläbi, et ta nõuab korteri kostja valdusest välja. Kohus jätab sellest tulenevalt ja hagi

rahuldamata jätmise tõttu menetluskulud TsMS § 162 lg 1 alusel hageja kanda.

Tsiviilkohtumenetluse seadustik ei võimalda hagi rahuldamata jätmise korral jätta hageja

menetluskulud kostja kanda, nagu hageja on seda soovinud.

Kohus ei nõustu hagejaga, et osa menetluskuludest tuleks jätta TsMS § 169 lg 1 alusel kostja

kanda. Kostja ei esitanud kohtule kohtu esimesel nõudmisel sisulist vastust hagiavaldusele.

Kostja vaidles hagile siiski kohe vastu ja tõi välja S. Õ. i vastu hagi esitamise. Kostja soovis

menetluse peatamist kuni S. Õ. i korterist välja tõstmiseni, kuid hageja ei olnud sellega nõus.

Kostja põhjendas ka istungile ilmumata jätmist. Hagejale ei tekkinud kostja vastuste osalisest

viibimisest seega olulisi täiendavaid menetluskulusid, mida hagejal ei oleks asja tavapärase

menetlemise käigus tekkinud. Hageja põhjustas lisaks ka ise menetluse viibimist, kuna ta

taotles eelmenetluse lõpetamise tähtaja edasilükkamist selleks, et esitada kohtule kohtutäituri

vastus. Kohus lükkas eelmenetluse lõpetamise tähtaja ja sellega seonduvalt otsuse tegemise aja

edasi, et hageja saaks uue tõendi esitada. Hageja tegelikkuses aga ei esitanud pikendatud

tähtaja jooksul kohtutäituri vastust.

12. Kostja osales menetluses ise. Kostja ei esitanud menetluskulude nimekirja. Kostjal

puuduvad TsMS § 174 lg 1 alusel kindlaks määratavad menetluskulud.

/allkirjastatud digitaalselt/

Marian Miilaste

kohtunik