2-20-6416/32 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Eesistuja Meeli Kaur, liikmed Vallo Kariler ja Neve

Uudelt

Määruse tegemise aeg ja koht

31. jaanuar 2022, Tallinn

Tsiviilasja number

2-20-6416

Tsiviilasi

Sisne Invest OÜ avaldus Tallinn, Põhja pst 21

korteriühistu 20. detsembri 2018. a ja 2. märtsi

2020. a üldkoosoleku otsuste vaidlustamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 30. novembri 2021. a määrus

Kaebuse esitaja ja liik

Sisne Invest OÜ määruskaebus

Menetlusosalised

ja

nende

esindajad ringkonnakohtus

Avaldaja Sisne Invest OÜ (registrikood 14256648),

lepinguline esindaja Tõnis Kõiv

Puudutatud isik Tallinn, Põhja pst 21 korteriühistu

(registrikood

80536105),

lepinguline

esindaja

vandeadvokaat Klen Laus

Asja läbivaatamine

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Võtta asja juurde Tallinn, Põhja pst 21 korteriühistu 14. jaanuari 2022. a

määruskaebuse vastusele lisatud dokumentaalne tõend (Tallinna Ringkonnakohtu

4. novembri 2021. a määrus tsiviilasjas nr 2-19-8045).

2. Jätta Harju Maakohtu 30. novembri 2021. a määrus tsiviilasjas nr 2-20-6416

muutmata osas, millega maakohus rahuldas avalduse osaliselt ning jättis

rahuldamata Sisne Invest OÜ nõuded tuvastada Tallinn, Põhja pst 21 korteriühistu

2. märtsi 2020. a kordusüldkoosolekul vastu võetud otsuse 2020. a majanduskava

kinnitamiseks tühisus ja 20. detsembri 2018. a üldkoosolekul vastu võetud otsuse

2019. a majanduskava kinnitamiseks tühisus (maakohtu määruse resolutsiooni

punktid 1, 2 ja 4), arvestades ringkonnakohtu määruse põhjendusi, samuti

menetluskulude jaotuse osas (maakohtu määruse resolutsiooni punkt 5).

3. Harju Maakohtu 30. novembri 2021. a määrus tsiviilasjas nr 2-20-6416 on jõustunud

osas, millega tunnistati kehtetuks Tallinn, Põhja pst 21 korteriühistu 2. märtsi 2020. a

kordusüldkoosolekul vastu võetud otsus 2020. a majanduskava kinnitamiseks

(maakohtu määruse resolutsiooni punkt 3).

4. Jätta Sisne Invest OÜ määruskaebus rahuldamata.

5. Jätta määruskaebuse esitamisest tingitud menetluskulud Sisne Invest OÜ kanda.

6. Mõista Sisne Invest OÜ-lt Tallinn, Põhja pst 21 korteriühistu määruskaebuse

esitamisest tingitud menetluskulude hüvitamiseks välja 722,40 eurot. Menetluskulude

tasumisega viivitamise korral tuleb Sisne Invest OÜ-l tasuda Tallinn, Põhja pst 21

korteriühistule võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud määras viivist

2 (9)

alates menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest kuni selle

täitmiseni.

Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused

Menetlusosalisel on õigus esitada määruskaebus Riigikohtule 15 päeva jooksul alates käesoleva

määruse

kättetoimetamisest.

Hagita

menetluses

Riigikohtus

võib

menetlusosaline

menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada ise või advokaadi vahendusel.

Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi

menetluskulude kandmiseks. Tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja

kestel menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse.

Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse

kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast

menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud

põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Sisne Invest OÜ (avaldaja) esitas 2. mail 2020 Harju Maakohtule avalduse, milles palus

tuvastada Tallinn, Põhja pst 21 korteriühistu (puudutatud isik, korteriühistu) 2. märtsi 2020. a

üldkoosolekul vastu võetud otsuse 2020. a majanduskava kinnitamiseks tühisus või tunnistada

see kehtetuks ja tuvastada korteriühistu 20. detsembri 2018. a üldkoosolekul vastu võetud

otsuse 2019. a majanduskava kinnitamiseks tühisus ning jätta menetluskulud puudutatud isiku

kanda.

Avalduse kohaselt on Põhja pst 21, Tallinn asuval kinnistul kolm hoonet, millest kahte

kasutatakse elamiseks (Põhja pst 21/1 ja 21/2) ning kolmandat hoonet (Põhja pst 21/3), kus asub

avaldajale kuuluv korteriomand nr 86, kasutatakse hotellina. Avaldaja on andnud endale

kuuluva korteriomandi OÜ Hotel Management Services (hotellipidaja) kasutusse. Alates

korteriomandite loomisest kuni 31. detsembrini 2017 majandati elamiseks kasutatavaid hooneid

ja hoonet, kus asub hotell, eraldi. Alates seaduse alusel korteriühistu loomisest 2018. a jagatakse

kõik elamiseks kasutatavate hoonete kulud kõigi korteriomanike vahel, kuid hoone, kus asub

hotell, kulusid kannab ainult avaldaja. Korteriühistu on sõlminud teenuste osutamise lepingud

ainult elamiseks kasutatavatele hoonetele ning hoone, kus asub hotell, kaasomandi osa jaoks

teenuste saamiseks on sõlminud lepingud hotellipidaja.

20. detsembril 2018 toimus korteriomanike üldkoosolek, kus otsustati 2019. a majanduskava

kinnitamine. Majanduskava ei sisaldanud hoone, kus asub hotell, kaasomandiga seotud kulusid,

aga kõik ülejäänud kaasomandiga seotud kulud oli jaotatud kõigi korteriomanike, sh avaldaja

vahel. 2. märtsil 2020 toimus korteriomanike kordusüldkoosolek, kus otsustati 2020. a

majanduskava kinnitamine. Ka see majanduskava ei sisaldanud hoone, kus asub hotell, kulusid,

mistõttu esitas avaldaja otsusele vastuväite.

Nimetatud üldkoosolekute otsused majanduskavade kinnitamiseks on tühised vastuolu tõttu

heade kommetega. Korteriühistu teab hotellina kasutatava hoone kaasomandi osaga seotud

kulutustest, kuid on jätnud need teadlikult arvesse võtmata, avaldajal puudub võimalus

korteriühistust lahkuda ning otsused on avaldaja jaoks äärmiselt ebasoodsad ja kohustused ei

ole tasakaalus, kuna avaldaja peab osalema elumajade kaasomandi osaga seotud kulude

kandmises, kuid lisaks kandma üksi hotellina kasutatava hoone kaasomandi osaga seotud kulud.

Samuti on otsused vastuolus hea usu põhimõttega ega arvesta avaldaja õigustatud huve ning

ühistu liikmed on kasutanud oma hääleõigust endale avaldaja kahjuks eeliste omandamiseks.

Lisaks on otsused vastuolus seadusega, mh seetõttu, et välja toodud kulude suurused ei ole

lõplikud (lisandub mitmel juhul käibemaks).

2. Puudutatud isik vaidles avaldusele vastu ja palus jätta selle rahuldamata ning

menetluskulud avaldaja kanda.

3 (9)

Puudutatud isiku arvates soovib avaldaja sisuliselt, et majanduskava alusel kannaksid

korteriomanikud avaldaja korteri üürniku majandustegevusega seotud kulusid, mitte

kaasomandi valitsemisega seotud kulusid. Samuti ei ole viidatud kulusid kandnud avaldaja,

vaid üürnik kui korteriühistu liikmeks mitteolev isik. Lisaks ei vasta tegelikkusele avaldaja

väide, et temale esitatud igakuisel arvel kajastuvad kõik elamiseks kasutatavate hoonete

kaasomandiga seotud teenuste kulud. Asjaolu, et häälteenamusega on vastu võetud otsused, mis

ei ühti avaldaja tahtega, ei muuta otsuseid ebaseaduslikuks. Avaldaja on saanud vabalt oma

tahet avaldada ehk hääletada.

Esimese astme kohtu määrus

3. Harju Maakohus rahuldas 30. novembri 2021. a määrusega (vaidlustatud määrus) avalduse

osaliselt ja tunnistas kehtetuks korteriomanike 2. märtsi 2020. a kordusüldkoosolekul vastu

võetud otsuse 2020. a majanduskava kinnitamiseks ning jättis rahuldamata nõuded tuvastada

korteriomanike 2. märtsi 2020. a kordusüldkoosolekul ja 20. detsembri 2018. a üldkoosolekul

vastu võetud otsuste 2020. a ja 2019. a majanduskava kinnitamiseks tühisus. Menetluskulud

jättis maakohus menetlusosaliste endi kanda.

Maakohtu määruse põhjenduste kohaselt ei ole avalduses märgitud asjaolusid, mille alusel

vaidlustatud otsused saaksid olla tühised. Et majanduskavad sisuliselt ei pruugi vastata seaduse

nõuetele, ei tähenda, et otsused majanduskavade vastu võtmiseks iseenesest oleksid sel põhjusel

vastuolus heade kommetega. Samuti ei piira majanduskavades sätestatu avaldaja õigust nõuda

korteriühistult ka avaldaja korteriomandi juurde kuuluva kaasomandi osa majandamist

(korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 34 lg 2). 2020. a majanduskavas on osade

kulude kohta märgitud, et need jagatakse vastavalt korteriühistu kehtestatud printsiipidele või

tegelikule kulule või kindlustatud pinna ruutmeetrite arvule. Põhikirja ega korteriomanike

kokkulepet majandamiskulude jaotamiseks teisiti kui vastavalt kaasomandi osa suurusele ei ole,

mistõttu ei saanud üldkoosolek otsustada kulude jaotust majanduskavas teisiti kui vastavalt

kaasomandi osa suurusele (KrtS § 40 lg-d 1 ja 2). Lisaks puudub majanduskavast kütuse,

soojuse, vee- ja kanalisatsiooniteenuse ning elektri prognoositav kogus ja maksumus (KrtS § 41

lg 1 p 5). Avalduse osalise rahuldamise tõttu jäävad menetluskulud menetlusosaliste endi

kanda.

Määruskaebus ja menetlusosaliste seisukohad

4. Avaldaja esitas määruskaebuse, milles palub tühistada maakohtu määrus osas, milles

avaldus jäeti rahuldamata, samuti menetluskulude jaotuse osas ning teha uue määruse, millega

rahuldada avaldus tervikuna ja jätta menetluskulud puudutatud isiku kanda.

Määruskaebuses kordas avaldaja maakohtus väljatoodut. Määruskaebuse kohaselt on

vaidlustatud määrus motiveerimata ja üllatuslik. Maakohus jättis hindamata avalduses esitatud

asjaolud 2019. a ja 2020. a majanduskava kinnitamise otsuste tühisuse kohta ega põhjendanud

nende hindamata jätmist. Samuti on põhjendamata kohtu seisukoht, et avalduses esitatud

asjaolude alusel ei saa otsused olla tühised. 2019. a ja 2020. a majanduskava kinnitamise

otsused on vastuolus heade kommetega ning hea usu ja mõistlikkuse põhimõtetega, sest

korteriühistu ei majanda kogu kinnistu kaasomandi osa, vaid ainult kinnistul asuva kahe

elamiseks kasutatava hoone kaasomandi osa ning avaldaja pannakse olukorda, kus ta peab

ainuisikuliselt majandama hotellina kasutatava hoone kaasomandi osa, sh katma kõik sellega

seonduvad kulud ja lisaks osalema veel elamiseks kasutatavate hoonete kaasomandi osade

majandamise kulude kandmises. Lisaks ei ole kohus täitnud uurimiskohustust ning võib olla

rikkunud ka menetlusökonoomia põhimõtet.

Maakohus jättis selgitamata, kuidas kujunes otsustus menetluskulude jaotuse kohta ja miks see

on õiglane. Kuna korteriühistu ei majanda hotellina kasutatava hoone kaasomandi osa, aga

nõuab avaldajalt kõigi korteriomandite kaasomandi osa kulude kandmises osalemist ning see

4 (9)

on ebaõiglane ja kutsunud esile kohtuvaidluse, siis tuleb menetluskulud jätta korteriühistu

kanda.

5. Puudutatud isik vaidleb määruskaebusele vastu, palub jätta selle rahuldamata ja maakohtu

määruse muutmata. Puudutatud isik jäi maakohtu menetluses esitatud seisukohtade juurde ning

märkis täiendavalt, et ka Tallinna Ringkonnakohus on tsiviilasjas nr 2-19-8045 nõustunud, et

avaldaja ei saa majandada iseseisvalt ning rikutud ei ole hea usu ja mõistlikkuse põhimõtet, mh

märkis ringkonnakohus, et korteriomanik ei ole asjas esitanud väiteid selle kohta, et ta on

majandamist nõudnud, kuid korteriühistu keeldus ja ta pidi tegema vastava kulutuse ise.

6. Harju Maakohus võttis määruskaebuse menetlusse, jättis selle rahuldamata ja edastas

tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 663 lg 5 alusel lahendamiseks ringkonnakohtule.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

7. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu määrus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 1 (koosmõjus

TsMS §-ga 659) alusel jätta muutmata osas, millega maakohus rahuldas avalduse osaliselt ning

jättis

rahuldamata

avaldaja

nõuded

tuvastada

korteriühistu

2. märtsi

2020. a

kordusüldkoosolekul vastu võetud otsuse 2020. a majanduskava kinnitamiseks tühisus ja

20. detsembri 2018. a üldkoosolekul vastu võetud otsuse 2019. a majanduskava kinnitamiseks

tühisus (maakohtu määruse resolutsiooni p-d 1, 2 ja 4), arvestades ringkonnakohtu määruse

põhjendusi, samuti menetluskulude jaotuse osas (maakohtu määruse resolutsiooni p 5).

Määruskaebus jääb rahuldamata.

8. Ringkonnakohus kontrollib TsMS § 651 lg 1 (koosmõjus TsMS §-ga 659) järgi maakohtu

määrust üksnes määruskaebusega vaidlustatud osas. Avaldaja vaidlustab maakohtu määrust

osas, milles avaldaja nõuded tuvastada korteriomanike 2. märtsi 2020. a kordusüldkoosolekul

ja 20. detsembri 2018. a üldkoosolekul vastu võetud otsuste 2020. a ja 2019. a majanduskava

kinnitamiseks tühisus jäeti rahuldamata, samuti menetluskulude jaotuse osas. Maakohtu

määrust ei ole vaidlustatud osas, milles maakohus tunnistas kehtetuks korteriomanike 2. märtsi

2020. a kordusüldkoosolekul vastu võetud otsuse 2020. a majanduskava kinnitamiseks. Selles

osas on maakohtu määrus TsMS § 456 lg 4 teise lause (koosmõjus TsMS § 463 lg-ga 2) alusel

jõustunud.

9. Puudutatud isik esitas koos määruskaebuse vastusega Tallinna Ringkonnakohtu

4. novembri 2021. a määruse tsiviilasjas nr 2-19-8045, mida maakohtu menetluses ei esitatud.

TsMS § 662 lg 3 järgi võib määruskaebuse põhjendamiseks esitada uusi asjaolusid ja tõendeid.

Uusi tõendeid saab esitada ka vastaspool. Arvestades asja sisu on kõnealune kohtumäärus

asjakohane ja see tuleb võtta asja juurde (TsMS § 238 lg 1). Samas märgib kolleegium, et kuna

kõnealune lahend ei ole jõustunud, siis ei ole sellel siduvat toimet (TsMS § 457 lg 1 koosmõjus

TsMS § 463 lg-ga 2) ning see on hinnatav üksnes dokumentaalse tõendina TsMS § 272 lg 2

järgi. Seejuures puudub sel TsMS § 232 järgi ette kindlaksmääratud jõud. Samuti ei ole

kolleegium seotud selles märgitud õiguslike hinnangutega.

10. Menetlusosalised vaidlevad määruskaebemenetluses jätkuvalt selle üle, kas vaidlusalused

üldkoosoleku otsused on tühised või mitte. Avaldaja tugineb otsuste tühisuse alusena sellele, et

otsused on vastuolus heade kommetega ning hea usu ja mõistlikkuse põhimõttega. Kolleegium

märgib, et hindab kaebuse lahendamisel üksnes seda, kas avaldaja esile toodud asjaoludel

võivad otsused olla tühised vastuolu tõttu heade kommetega.

10.1. Tühisuse aluseks saab tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 38 lg 2 järgi olla otsuse

vastuolu heade kommetega. Organi otsuse tühisuse aluseks ei ole otsuse vastuolu mõistlikkuse

põhimõttega (võlaõigusseaduse § 7), mida kohaldatakse vaid juhul, kui see on seaduses ette

nähtud ega ka väidetav vastuolu hea usu põhimõttega. Küll aga võib viimane olla otsuse

kehtetuks tunnistamise aluseks. Hea usu põhimõtte järgimise kohustus tuleneb KrtS § 12 lg-

st 2, mille kohaselt peavad korteriomanikud omavahelistes suhetes, samuti suhetes

5 (9)

korteriühistuga järgima hea usu põhimõtet ja arvestama üksteise õigustatud huve. Sarnase

kohustuse näeb ühinguõiguses üldisemalt ette TsÜS § 32. Organi otsust on võimalik tunnistada

kehtetuks juhul, kui see on vastuolus seaduse või põhikirjaga (TsÜS § 38 lg 1).

Õiguskirjanduses on leitud, et otsuse kehtetuks tunnistamise aluseks on mh ka hea usu

põhimõtte kohustuse ning teiste liikmete õigustatud huvidega arvestamise kohustuse rikkumine

(Saare, K. TsÜS § 38, komm 3.3.2. – Varul, P. jt (koost). Tsiviilseadustiku üldosa seadus:

kommenteeritud väljaanne. Tallinn: Juura 2010).

10.2. Kuivõrd maakohus leidis, et 2020. a majanduskava kinnitamise otsus tuleb kehtetuks

tunnistada vastuolu tõttu seadusega, täpsemalt KrtS § 40 lg-te 1 ja 2 ning § 41 lg 1 p 5

rikkumise tõttu, siis puudus maakohtul vajadus analüüsida teisi kehtetuks tunnistamise aluseid.

Kuna selles osas on maakohtu määrus jõustunud, siis ei anna kolleegium samuti hinnangut

sellele, kas kõnealust korteriomanike üldkoosoleku otsust oleks olnud võimalik kehtetuks

tunnistada ka vastuolu tõttu hea usu põhimõttega või mõnel muul alusel.

10.3. Avaldaja esitas kohtule 2019. a majanduskava kinnitamise otsuse osas üksnes tühisuse

tuvastamise nõude (tl 6). Iseenesest on Riigikohus leidnud, et olukorras, kus hageja on esitanud

otsuse tühisuse tuvastamise nõude ja soovib hiljem samadele rikkumistele tuginedes esitada ka

otsuse kehtetuks tunnistamise nõude (või ka vastupidi), tuleb tema nõuet käsitada ühtse,

puudustega otsusest vabanemisele suunatud nõudena ja selliselt ka menetleda (Riigikohtu

11. juuni 2014. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-55-14, p 31).

Samas oli avalduse maakohtule esitamise ajaks möödunud 2019. a majanduskava kinnitamise

otsuse kehtetuks tunnistamise nõude kohtusse esitamise tähtaeg. KrtS § 29 lg 3 kohaselt on

korteriühistu organi otsuse kehtetuks tunnistamise nõude esitamise tähtaeg 60 päeva otsuse

vastuvõtmisest arvates. Korteromanike üldkoosolek, millel võeti vastu otsus 2019. a

majanduskava kinnitamiseks, toimus 20. detsembril 2018 (tl 15) ja avaldaja esitas avalduse

kohtule 2. mail 2020 (tl 1), mistõttu on avaldus esitatud kohtusse pärast KrtS § 29 lg-s 3

sätestatud õigust lõpetavat tähtaega. Seega ei kontrolli ringkonnakohus seda, kas esineb alus

tunnistada otsused kehtetuks ka juhul, kui kolleegium peaks jõudma järeldusele, et otsus ei ole

tühine.

11. Kolleegium käsitleb esmalt avaldaja väiteid maakohtu menetlusõiguslike rikkumiste kohta.

11.1. Määruskaebuse väite kohaselt on maakohtu määrus üllatuslik. Samas ei ole avaldaja

selgitanud, milles väidetav üllatuslikkus praegusel juhul seisneb. Kohtu selgitamis- ja

kvalifitseerimiskohustuse kohaselt ei või kohtu õiguslik hinnang tulla pooltele üllatuslikult (vt

nt TsMS § 348 lg-d 1–3; § 351; § 392 lg 1 p-d 1 ja 3; § 400 lg 5; § 401 lg 1; § 436 lg 4).

Kolleegium möönab, et maakohtu õiguslik hinnang avalduses esitatud väidetele otsuste

tühisuse kohta võis tulla üllatuslikult, sest toimiku materjalidest nähtuvalt ei arutanud

maakohus seda menetlusosalistega. Samas ei ole põhjust vaidlustatud määrust seetõttu

tühistada. Määruskaebuses oli avaldajal võimalik maakohtu õigusliku käsitluse kohta arvamust

avaldada.

11.2. Avaldaja on maakohtule ette heitnud ka põhjendamiskohustuse (TsMS § 442 lg 8

koosmõjus § 463 lg-ga 2) rikkumist. Kolleegium selle etteheitega ei nõustu. Vaidlustatud

määruse põhjendustest nähtuvalt leidis maakohus, et avalduses ei ole märgitud asjaolusid, mille

alusel saaksid vaidlusalused üldkoosoleku otsused olla tühised ja põhjendas oma sellekohast

järeldust (maakohtu määruse põhjenduste p 5). Samuti märkis maakohus, et ei hinda tõendeid,

mis ei sisalda teavet asja lahendamisel tähendust omavate asjaolude kohta (maakohtu määruse

põhjenduste p 11). Maakohus ei pidanud vajalikuks tuvastada seda, kas korteriühistu majandab

hotellina kasutatava hoone kaasomandi osa ja kas majanduskava sisaldab sellega seotud kulusid

või mitte, sest leidis, et ka avaldaja esile toodud asjaolude tõendatuse korral ei oleks alust

majanduskavade vastuvõtmise otsuste tühisust tuvastada.

6 (9)

12. Järgnevalt käsitleb kolleegium rikkumist, millele avaldaja on mõlema korteriühistu

üldkoosoleku otsuse vaidlustamisel tuginenud.

12.1. Avaldaja on tuginenud sellele, et korteriühistu ei majanda hotellina kasutatava hoone

kaasomandi osa ning sellega seotud kulusid majanduskavad ei sisalda ja seega peab avaldaja

kandma need üksi, aga elamiseks kasutatavate hoonete kaasomandi osa majandamisega seotud

kulud on majanduskavades jaotatud kõigi korteriomanike vahel, sh peab nende kulude

kandmises osalema avaldaja. Avaldaja tugineb mõlema otsuse osas tühisuse alusena nende

otsuste vastuolule heade kommetega.

12.2. Korteriomanike üldkoosoleku otsus võib olla tühine TsÜS § 38 lg 2 järgi, kui see on

vastuolus heade kommetega. Kolleegium nõustub maakohtu järeldusega, et avaldaja avalduses

esile toodud ja kaebuses korratud asjaolud ei tingi ka nende õigsuse korral otsuste tühisust sel

alusel, sh ei esine TsÜS § 86 lg-s 2 sätestatud tehingu heade kommete vastasust tingivaid

asjaolusid. Seetõttu on põhjendamatu ka avaldaja etteheide maakohtule uurimispõhimõtte

väidetava rikkumise kohta. Kohtul tuleb välja selgitada asja lahendamise seisukohast olulised

asjaolud.

12.3. See, et majanduskavades on ette nähtud ka avaldaja osalemine korteriomandite

kaasomandi osa majandamiskulude kandmises, ei ole ebamoraalne ega taunitav. Avaldaja

kohustus osaleda majandamiskulude kandmisel tuleneb asjaolust, et avaldaja on korteriomandi

omanik ja ühistu liige. KrtS § 40 lg 1 järgi teevad korteriomanikud majanduskava alusel

perioodilisi ettemakseid vastavalt oma kaasomandi osa suurusele. Maakohus tuvastas, et

põhikirja korteriühistul ei ole ega ole ka omavaheliste kokkulepetega reguleeritud

korteriomanike kohustuste jaotust majandamiskulude kandmisel (KrtS § 40 lg 2). Seega ei ole

avaldajat ka majandamiskulude tasumisest vabastatud. Kolleegium märgib täiendavalt, et

korteriomanikul on võimalik erandlikel asjaoludel KrtS § 40 lg 3 alusel keelduda kehtiva

majanduskava täitmisest täies mahus, kui korteriühistu nõuab majandamiskava alusel

korteriomanikult selliste kulude kandmist, millega ta ei ole nõustunud ning nende kandmise

nõudmine temalt oleks vastuolus hea usu põhimõttega.

12.4. Heade kommete vastaseks ei muuda otsuseid ka see, et majanduskavad ei sisalda avaldaja

sõnul hotellina kasutatava hoone kaasomandi osa valitsemisega seotud kulusid.

Korteriomanikud teostavad üldjuhul oma otsustusõigust elamu valitsemisel korteriomanike

üldkoosoleku vahendusel (KrtS § 20) ning elamu majandamiseks toimub teatavate rahaliste

vahendite kogumine ja üldkoosolekul otsustatud korras kulutamine (KrtS §-d 40–41). Ei ole

heade kommete vastane, kui korteriomanikud hääletavad sellise majanduskava kehtestamise

poolt, mis teatud kulutuste tegemist ette ei näe. Seda ei muuda asjaolu, kui mõnele

korteriomanikule ei ole selline otsus meelepärane. Pole võimalik eeldada, et korteriomanike

huvid otsuste vastuvõtmisel alati kattuksid ning avaldajale on tagatud mehhanism oma

õigustatud huvide kaitsmiseks. Isegi kui korteriomanikud hääletavad sellise majanduskava

kehtestamise poolt, mis perioodilisi ettemakseid hotelli kaasomandi osa majandamisega seotud

kulude katmiseks ette ei näe, ei piira see avaldaja õigust nõuda ka enda korteriomandi

kaasomandi osa majandamist.

Maakohus märkis õigesti, et KrtS § 34 lg 2 kohaselt peab majandamine toimuma korteriühistu

kaudu ning kui korteriühistu oma kohustust ei täida, on avaldajal õigus nõuda kaasomandi osa

majandamist. Vajadusel saab korteriühistu juhatus koostada uue majanduskava ja kutsuda

kokku korteriomanike erakorralise üldkoosoleku uue majanduskava kehtestamiseks (KrtS § 41

lg 4). Kui korteriühistu avaldaja korteriomandi kaasomandi osa majandamise kohustust ei täida,

siis on avaldajal õigus teha seda ise ja nõuda kulutuste kahjuna hüvitamist

võlaõigusseaduse § 115 lg 1 alusel.

12.5. Seadusandja on ette näinud, et kui korteriomaniku huvid erinevad korteriomanike

enamuse omadest, siis on tal võimalus nõuda suhete reguleerimist kokkuleppega KrtS § 13

7 (9)

alusel. Näiteks juhul, kui korteriomandite esemeks on erineva otstarbega ruumid ja

korteriomanike huvid sellest tulenevalt vastandlikud (vt ka KrtS eelnõu 462 SE seletuskiri, lk

37). Korteriomanikud võivad KrtS § 13 lg 1 kohaselt korraldada korteriomandist ja

korteriühistust tulenevaid õigussuhteid kokkuleppel. Juhul kui mõni korteriomanikest ei ole

nõus kokkuleppe sõlmimise eelduseks olevat tahteavaldust andma, võib korteriomanik nõuda

kohase tahteavalduse andmist KrtS § 13 lg-st 2 tulenevalt KrtS § 9 alusel. Kolleegium leiab, et

ka sel põhjusel avaldaja puhul raskeid asjaolusid TsÜS § 86 lg 2 mõttes ei esine.

12.6. Lisaks on avaldaja leidnud, et majanduskavades hotellina kasutatava hoone kaasomandi

osa valitsemisega kaasnevate kulude arvesse võtmata jätmisega on rikutud KrtS § 41 lõikeid 1

ja 4. Kuigi avaldaja on põhjendanud sellega otsuste heade kommete vastasust, siis märgib

kolleegium, et see ei oleks rikkumise tõendatuse korral tühisuse aluseks ka TsÜS § 38 lg 2

esimese lause kolmanda alternatiivi järgi. TsÜS § 38 lg 1 esimese lause järgi on juriidilise isiku

organi otsus tühine, kui see on tagajärjena seaduses otse sätestatud või kui otsus on vastuolus

heade kommetega või kui see rikub juriidilise isiku võlausaldajate kaitseks või muu avaliku

huvi tõttu kehtestatud seaduse sätet või kui selle vastuvõtmisel rikuti oluliselt selleks ettenähtud

korda. Seega võib otsus vastuolu tõttu seadusega olla tühine eelkõige siis, kui see rikub

võlausaldajate kaitseks või avalikes huvides kehtestatud seaduse sätteid. Kõigil muudel

juhtudel peab selleks, et otsust saaks vastuolu tõttu seadusega lugeda tühiseks, seaduses olema

selgelt ette nähtud, et normi rikkumine toob kaasa otsuse tühisuse.

KrtS § 41 lg-d 1 ja 4 ei näe ette, et selle rikkumise tagajärjeks oleks otsuse tühisus. Samuti ei

ole kolleegiumi hinnangul tegu võlausaldajate kaitseks ega avalikes huvides kehtestatud

seadusesätetega. Majanduskava kehtestamine tähendab, et otsustatakse korteriomanike poolt

korteriühistule tehtavate perioodiliste ettemaksete suurus. Otsustamise eesmärk on luua

olukord, kus korteriomanik teab, kui suure kuluga ta peab arvestama, ja korteriühistu juhatus

teab, millised on korteriühistu tulud (KrtS eelnõu 462 SE seletuskiri, lk 69). Seega ei tingi

avaldaja väidetud puudused otsuste tühisust. Arvestades määruse p-des 10.2–10.3 märgitut, ei

kontrolli kolleegium seda, kas otsuseid oleks alust tunnistada kehtetuks väidetava vastuolu tõttu

viidatud seadusesätetega (TsÜS § 38 lg 1 esimene lause).

12.7. Nõustuda ei saa avaldaja etteheitega, et kohus suunab avaldajat uut kohtuvaidlust

alustama, mis on vastuolus menetlusökonoomia põhimõttega. Kohus selgitab, et võimalikust

vastuolust seadusega ei järeldu, et otsus on tühine heade kommete vastasuse tõttu ning

seadusandja on korteriomaniku kaitseks kehtestanud eriregulatsioonid.

13. Neil põhjendustel leidis maakohus õigesti, et vaidlustatud korteriomanike üldkoosoleku

otsused ei ole TsÜS § 38 lg 2 alusel tühised.

14. TsMS § 696 lg 3 esimene lause võimaldab esitada määruse peale määruskaebuse

Riigikohtule.

Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine

15. Avaldaja on vaidlustanud maakohtu menetluskulude jaotuse. Kolleegium leiab, et kuna

maakohtu määrus jääb muutmata ja määruskaebus rahuldamata, ei ole alust muuta maakohtu

menetluskulude jaotust (TsMS § 173 lg 3). Maakohus on piisavalt põhjendanud, miks on

õiglane jätta praeguses asjas menetluskulud menetlusosaliste endi kanda. Vastuseks

määruskaebuse väidetele menetluskulude jaotuse osas märgib kolleegium järgmist.

15.1. Tegemist on hagita menetluse asjaga. TsMS § 172 lg 1 esimese lause kohaselt kannab

hagita asjas menetluskulud isik, kelle huvides lahend tehakse. Kui hagita menetluses osaleb

mitu isikut, siis annab sama lõike teine lause kohtule menetluskulude jaotamisel laia

kaalutlusruumi, võimaldades jätta menetluskulud täielikult või osaliselt mõne menetlusosalise

kanda, kui see on asjaolusid arvestades õiglane, mh siis, kui see menetlusosaline esitas

põhjendamatu taotluse, väite või tõendi. Menetluskulude jaotamisel TsMS § 172 lg 1 teise lause

8 (9)

alusel on lähtekohaks õigluse põhimõte (vt Riigikohtu 11. märtsi 2015. a otsus tsiviilasjas nr 3-

2-1-87-14, p 29). Seejuures on TsMS § 172 lg 1 teise lause kohaldamine kohtu

diskretsiooniotsus ja kõrgema astme kohus saab sellesse sekkuda vaid juhul, kui diskretsiooni

piire on ületatud (vt Riigikohtu 20. märtsi 2019. a määrus tsiviilasjas nr 2-17-11804/175, p 25).

Kolleegiumi hinnangul ei ole maakohus kaalutlusõigust teostades diskretsiooni piire ületanud

ja kolleegiumil ei ole alust maakohtust teistsugusele seisukohale asuda.

15.2. Avaldaja heidab ette, maakohus on jätnud oma diskretsiooniotsuse kujunemise

selgitamata. Kolleegium sellega ei nõustu. Maakohus põhjendas, et jätab menetluskulud

menetlusosaliste endi kanda, sest avaldus rahuldatakse osaliselt, st kohtusse pöördumine oli

põhjendatud osaliselt. TsMS § 172 lg 1 võimaldab arvestada kohtusse pöördumise põhjendatust

ja avalduse rahuldamise ulatust (vt nt Riigikohtu 15. märtsi 2017. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-

1-1-17, p 21).

15.3. Avaldaja leiab ka, et kulude menetlusosaliste endi kanda jätmine ei ole õiglane, sest

korteriühistu ei majanda avaldaja korteriomandi kaasomandi osa ja see on ebaõiglane ning

seetõttu, et kohus ei ole ümber lükanud väidet, et selline olukord on ebaõiglane, vaid on

soovitanud algatada uus kohtuasi. Kolleegium märgib, et asjas ei ole tuvastatud seda, kas

korteriühistu majandab hotellina kasutatava hoone kaasomandi osa või mitte, nagu leiab

ekslikult avaldaja, sest selle tuvastamine ei oleks aidanud kaasa asja lahendamisele, kuid oleks

toonud menetlusosalistele kaasa kulusid. Seejuures heidab avaldaja küll ette, et korteriühistu ei

majanda kogu kinnistu kaasomandi osa, kuid korteriühistu väite kohaselt ei ole avaldaja vastava

kohustuse täitmist ka nõudnud. Samuti põhjendas maakohus, miks avaldaja esitatud asjaolud ei

tingiks ka nende tõele vastavuse korral vaidlustatud otsuste tühisust ja seega on avaldaja

pöördunud rahuldamata jäetud nõuete osas põhjendamatult kohtusse, mistõttu on õiglane jätta

menetluskulud osaliselt avaldaja kanda. Mitme menetlusosalisega hagita menetluses on

üldjuhul õiglane jätta menetluskulud selle isiku kanda, kelle kahjuks lahend tehti (vt Riigikohtu

2. juuni 2008. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-42-08, p 18). Kuivõrd avaldaja pöördus kohtusse

kahe otsuse vaidlustamiseks ja neist ühe osas ta oma taotletud eesmärgi saavutas (otsus

tunnistati kehtetuks), kuid teise osas tehti lahend tema kahjuks, siis oli kulude menetlusosaliste

endi kanda jätmine õiglane.

16. Juhindudes

TsMS § 173

lg-st 1

märgib

kolleegium

ringkonnakohtus

kantud

menetluskulude jaotuse. Määruskaebuse menetlemise kulud jäävad kaebuse rahuldamata

jätmise tõttu TsMS § 171 lg 1 alusel avaldaja kanda.

17. Kolleegium määrab TsMS § 174 lg 3 järgi kindlaks puudutatud isikule hüvitatavad

menetluskulud. Riigikohus on leidnud, et olukorras, kus alama astme kohtus kantud

menetluskulud on jäetud menetlusosaliste endi kanda ja selle määruse peale esitatud

määruskaebus jääb rahuldamata, on põhjendamatu, et maakohus määrab TsMS § 174 lg 4 järgi

kindlaks üksnes kõrgema astme kohtus kantud menetluskulud (Riigikohtu 26. jaanuari 2022. a

määrus tsiviilasjas nr 2-20-9006/24, p 15).

17.1. Määruskaebemenetluses on puudutatud isik palunud avaldajalt välja mõista lepingulise

esindaja kulu 1075,20 eurot. Puudutatud isik on kinnitanud, et kõik kohtule menetluskulude

rahalise suuruse kindlaksmääramiseks esitatud kulud on kantud seoses praeguse

kohtumenetlusega (TsMS § 176 lg 5). Menetluskulude nimekirja järgi tegi esindaja puudutatud

isikut esindades tunnitasuga 140 eurot (käibemaksuta) kokku toiminguid 6 tunni ja 24 minuti

ulatuses, sh: vaidlustatud määrusega tutvumine, ülevaade ja soovitused kliendile seoses

avaldaja võimaliku määruskaebusega, vastuse koostamine avaldaja tasaarvestusavaldusele 30

minutit; tutvumine kohtu kirjaga seoses määruskaebusega, kaebuse läbi töötamine, kohtule

vastuskirja koostamine, e-kiri kliendile 48 minutit; määruskaebuse vastuse koostamine ja

esitamine 4 tundi ja 48 minutit; ning menetluskulude nimekirja koostamine 18 minutit.

Kolleegium leiab, et puudutatud isiku menetluskulude kindlaksmääramise taotlus tuleb

rahuldada osaliselt.

9 (9)

17.2. Puudutatud isiku esindaja vastuse koostamine avaldaja tasaarvestusavaldusele ei ole

seostatav tsiviilasja materjalidega, seega ei kuulu selle toimingu kulu hüvitamisele. Arvestades

asja keerukust ning menetlusdokumentide sisu ja mahtu, mh asjaolu, et määruskaebuses on

suures osas korratud varasemaid seisukohti ja vastus kaebusele ei ole sisult õiguslikult

keerukas, on kolleegiumi hinnangul määruskaebusele vastuse koostamise ja sellele eelnenud

toimingute ajakulu vajalik ja põhjendatud kokku 4 tunni ulatuses. Menetluskulude nimekirja

koostamisele kulunud aeg 18 minutit ei ole ülemäärane. Samuti ei ületa puudutatud isiku

vandeadvokaadist esindaja tunnitasu määr 140 eurot (käibemaksuta), s.o 168 eurot koos

käibemaksuga keskmist sarnase õigusteenuse eest makstavat tasu.

17.3. Eeltoodut arvestades on puudutatud isiku põhjendatud ja vajalik lepingulise esindaja kulu

ringkonnakohtus koos käibemaksuga 722,40 eurot (= 4,3 tundi x 168 eurot). Kuna puudutatud

isik on kinnitanud, et ta ei ole käibemaksukohustuslane, tuleb menetluskulud TsMS § 174 lg 10

kohaselt hüvitada koos käibemaksuga. Lisaks peab avaldaja tulenevalt puudutatud isiku

taotlusest

tasuma

hüvitatavatelt

menetluskuludelt

TsMS § 177

lg 4

järgi

viivist

võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses alates käesoleva määruse

jõustumisest kuni täitmiseni.

18. Menetluskulude jaotust saab vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates,

millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati. Hüvitatavate menetluskulude suurust saab

vaidlustada selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude rahaline suurus

kindlaks määrati (TsMS § 178 lg 1).

(allkirjastatud digitaalselt)