2-21-3103/27 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Eesistuja Meeli Kaur, liikmed Vallo Kariler ja Neve

Uudelt

Määruse tegemise aeg ja koht

24. jaanuar 2022, Tallinn

Tsiviilasja number

2-21-3103

Tsiviilasi

X avaldus Tallinn, Niguliste tn 6 korteriühistu

üldkoosoleku 8. veebruari 2021. a hääletusprotokolli

järgi vastuvõetud otsuste vaidlustamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 20. detsembri 2021. a määrus

Kaebuse esitaja ja liik

X määruskaebus

Menetlusosalised

ja

nende

esindajad ringkonnakohtus

Avaldaja X (isikukood XXXXXXXXXXX)

Puudutatud isik Tallinn, Niguliste tn 6 korteriühistu

(registrikood

80415330),

lepinguline

esindaja

vandeadvokaat Kaarel Kais

Asja läbivaatamine

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Harju Maakohtu 20. detsembri 2021. a määrus tsiviilasjas nr 2-21-3103

osas, millega maakohus jättis rahuldamata X avalduse Tallinn, Niguliste tn 6

korteriühistu üldkoosoleku 8. veebruari 2021. a hääletusprotokolli järgi vastuvõetud

otsuse nr 2.3 kehtetuks tunnistamiseks, samuti menetluskulude jaotuse ja

kindlaksmääramise osas. Teha tühistatud osas uus määrus, millega tunnistada

kehtetuks Tallinn, Niguliste tn 6 korteriühistu üldkoosoleku 8. veebruari 2021. a

hääletusprotokolli järgi vastuvõetud otsus nr 2.3 ning jätta maakohtus kantud

menetluskulud 67% ulatuses X kanda ja 33% ulatuses Tallinn, Niguliste tn 6

korteriühistu kanda.

Ülejäänud osas jätta maakohtu määrus muutmata, kuid osaliselt muuta ja täiendada

määruse põhjendusi.

2. Rahuldada X määruskaebus osaliselt.

3. Lugeda kohtumääruse tervikresolutsioon sõnastatuks järgmiselt:

3.1. Rahuldada avaldus osaliselt.

3.2. Tunnistada kehtetuks Tallinn, Niguliste tn 6 korteriühistu üldkoosoleku

8. veebruari 2021. a hääletusprotokolli järgi vastuvõetud otsus nr 2.3, millega

anti juhatusele õigus sõlmida lepinguid ja võtta kohustusi ilma formaalse

üldkoosolekuta (ja vastava protokollita) kuni 5000 euro suuruse

(lisa)kulutuse puhul, tingimusel, et need kulutused on vajalikud või

tavapärased või nende lepingute/kulutuste (üldine) ese on korteriühistu poolt

printsiibis

kokku

lepitud

–

näiteks

üldkoosolek

nr 9

ajaks

üldprojekteerimisega, uue veeühendusega ja igapäevase tavapärase eluoluga

2 (9)

seotu (näiteks prügimajandus, lumetõrje, koristamine jne); need kulutused ei

tohi ületada kehtivas majanduskavas ette nähtud vahendeid; ning sellistest

kulutustest informeerib juhatus kõiki kaasomanikke e-kirja teel.

3.3. Jätta rahuldamata nõue Tallinn, Niguliste tn 6 korteriühistu üldkoosoleku

8. veebruari 2021. a hääletusprotokolli järgi vastuvõetud otsuse nr 3, millega

kiideti heaks veemõõdusõlme ja ajutise veeühenduse ehitamine REMPFAST

OÜ poolt, kehtetuks tunnistamiseks.

3.4. Jätta rahuldamata nõue Tallinn, Niguliste tn 6 korteriühistu 8. veebruari

2021. a

hääletusprotokolli järgi

vastuvõetud otsuse

nr 4.2, millega

korteriühistu liikmed hääletasid juhatuse ettepaneku poolt vajaduse

ilmnemisel prügikonteineri tühjendamise sagedust suurendada, kehtetuks

tunnistamiseks.

3.5. Jätta maa- ja ringkonnakohtus kantud menetluskulud 67% ulatuses X kanda

ja 33% ulatuses Tallinn, Niguliste tn 6 korteriühistu kanda.

Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused

Menetlusosalisel on õigus esitada määruskaebus Riigikohtule 15 päeva jooksul alates käesoleva

määruse

kättetoimetamisest.

Hagita

menetluses

Riigikohtus

võib

menetlusosaline

menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada ise või advokaadi vahendusel.

Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi

menetluskulude kandmiseks. Tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja

kestel menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse.

Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse

kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast

menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud

põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.

Menetluskulude rahalise suuruse määrab asja lahendanud maakohus mõistliku aja jooksul pärast

menetlust lõpetava määruse jõustumist.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. X (avaldaja) esitas 26. veebruaril 2021 Harju Maakohtule avalduse, milles palus tunnistada

kehtetuks Tallinn, Niguliste tn 6 korteriühistu (puudutatud isik, korteriühistu) 8. veebruari

2021. a hääletusprotokolli järgi vastuvõetud otsused nr 2.3, 3 ja 4.2 ning jätta menetluskulud

puudutatud isiku kanda.

Avalduse ja selle täienduste kohaselt on avaldaja Niguliste tn 6, Tallinn asuva korteriomandi nr

5 omanik. Korteriomanike koosolekut kokku kutsumata vastu võetud otsuste kohta koostas

juhatus 8. veebruaril 2021 hääletusprotokolli, mille järgi võeti vastu otsus anda juhatusele õigus

sõlmida lepinguid ja võtta kohustusi ilma formaalse üldkoosolekuta (ja vastava protokollita)

kuni 5000 euro suuruse (lisa)kulutuse puhul, tingimusel, et need kulutused on vajalikud või

tavapärased või nende lepingute/kulutuste (üldine) ese on korteriühistu poolt printsiibis kokku

lepitud – näiteks üldkoosolek nr 9 ajaks üldprojekteerimisega, uue veeühendusega ja

igapäevase tavapärase eluoluga seotu (näiteks prügimajandus, lumetõrje, koristamine jne); need

kulutused ei tohi ületada kehtivas majanduskavas ette nähtud vahendeid; ning sellistest

kulutustest informeerib juhatus kõiki kaasomanikke e-kirja teel (otsus nr 2.3). Samuti võeti

vastu otsus, millega kiideti heaks veemõõdusõlme ja ajutise veeühenduse ehitamine

REMPFAST OÜ poolt (otsus nr 3). Lisaks otsustati suurendada prügikonteineri tühjendamise

sagedust ühelt korralt nädalas kahele korrale (otsus nr 4.2). Avaldaja esitas kõigile otsustele

vastuväite.

3 (9)

Otsus nr 2.3 on vastuolus korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 35 lg-ga 1 ja §-ga 41.

Korteriomanike otsuseta ei saa teha kulutusi kaasomandi osa tavapärase valitsemise osas,

rääkimata korterelamu renoveerimisega kaasnevate kulutuste tegemisest. Korteriühistu raha

kasutamise üle otsustamise koondumisega ainult kahe inimese kätte kaasneb kuritarvituste oht.

Samuti rikub otsus avaldaja kui korteriomaniku õigusi, sest kui juhatus kasutab kõnealuse

otsusega antud õigust, kaotab avaldaja võimaluse otsuse vaidlustamiseks.

Otsus nr 3 on vastuolus KrtS § 12 lg-ga 2. Ajutise veeühenduse loomine on ainult ühe

korteriomaniku huvides ja teistele tekitab vaid kulutusi, sest üksnes elamu esimesel korrusel

asuva restorani veega varustamine paraneb selle tulemusena. Samuti ehitaks REMPFAST OÜ

ajutise ühenduse ilma projektita ja ehitusteatiseta, rikkudes sellega ehitusseadustiku (EhS) lisas

1 ette nähtud nõuet, mille kohaselt on kinnistu veevärgi- ja kanalisatsioonitorustiku

ümberehitamiseks ehitusprojekt ja ehitusteatis kohustuslikud. Lisaks ei saa olla kindel, et see

sobitub OÜ-lt Restor tellitud projektiga, mis võib kaasa tuua olukorra, kus ajutisele ühendusele

tehtud kulutusi ei saa kasutada alalise ühenduse tarbeks ja seega oleksid kulud põhjendamatud.

Otsus nr 4.2 on vastuolus jäätmeseadusega (§ 36 lg-d 1 ja 2). Korteriomanikud on kohustatud

jäätmeid sorteerima ja seeläbi vähendama segaolmejäätmete kogust, mitte asendama selle

tühjenduskordade

suurendamisega.

Kuna

prügikonteineride

tühjendamise

sageduse

suurendamine toob kaasa kulude suurenemise, siis esineb ka vastuolu KrtS § 12 lg-ga 2.

2. Puudutatud isik vaidles avaldusele vastu ja palus jätta selle rahuldamata ning

menetluskulud avaldaja kanda.

Puudutatud isiku arvates ei saa hea usu põhimõtte rikkumiseks pidada seda, kui iga

korteriomanik on vaidlusaluste otsuste poolt hääletanud vastavalt oma soovile ja paremale

äranägemisele. Samuti on otsused kooskõlas seaduse ja põhikirjaga. Otsusega nr 2.3 hoopis

piiratakse juhatuse liikme pädevust, sest juhatuse õigusele teha kulutusi on seatud mitmeid

eeltingimusi ning varasema üldkoosoleku otsusega on üksmeelselt otsustatud elamu täieliku

renoveerimise kasuks. Mis puudutab otsust nr 3, siis EhS § 4 lg 3 järgi on tegemist ajutise

lahenduse loomisel üksikute osade vahetamisega samaväärsega, mistõttu ei vaja ajutine

lahendus projekti ega lube. Samuti parendati sellega kõigi korterite veesurvet. Otsusega nr 4.2

ei otsustatud jäätmete liigiti kogumise üle, vaid anti juhatusele õigus jäätmemahutit tihedamini

tühjendada, kui kordub olukord, kus olemasolev tühjendamise sagedus jääb ebapiisavaks.

Esimese astme kohtu määrus

3. Harju Maakohus jättis 20. detsembri 2021. a määrusega (vaidlustatud määrus) avalduse

rahuldamata ja menetluskulud avaldaja kanda ning määras kindlaks puudutatud isikule

hüvitatavate menetluskulude suuruse.

Maakohtu määruse põhjenduste kohaselt on otsuses nr 2.3 ette nähtud juhatuse kulutuste

lubatud eesmärgid ja selle kohaselt ei või tehtavad kulutused ületada majanduskavas ette nähtud

vahendeid. Kuna majanduskava peab kehtestama korteriomanike üldkoosolek, on otsuse

vajalikkus kaheldav, kuid see ei mõjuta selle kehtivust. Juhatusele tehingute tegemiseks antud

luba ei mõjuta juhatuse esindusõigust suhetes kolmandate isikutega, mistõttu ei suurendanud

otsus juhatuse võimalusi korteriühistule kohustuste võtmiseks.

Kuna varasem ühendus on likvideeritud ja elamu varustamine tarbeveega toimub uue ühenduse

kaudu, oli otsus nr 3 kõigi korteriomanike huvides. Ajutise lahenduse rajamise kulu oli ka väike.

Samuti ei saa väidetav projekteerimisega või kooskõlastuste hankimisega seotud nõuete

rikkumine mõjutada otsuse kehtivust, sest tööde tegija ja ühistu pidid jälgima, et korteriomanike

otsustatud tööd teostatakse õiguspäraselt.

Päevakorrapunkti nr 4.2 all ei otsustatud mitte prügikonteineri tühjendamise sageduse

muutmist, vaid paluti korteriomanike arvamust jäätmete kogumisel tekkinud probleemide

lahendamiseks. Samas ei saa otsust jäätmeseaduse alusel kehtetuks tunnistada ka siis, kui

4 (9)

selline otsus oleks vastu võetud. Sorteerimise korraldamiseks kohustatud isik on kohalik

omavalitsus. Samuti on avaldajal võimalik jätkuvalt näidata initsiatiivi prügi sorteerimiseks

sobiva lahenduse leidmiseks.

Määruskaebus ja menetluse edasine käik

4. Avaldaja esitas määruskaebuse, milles palub maakohtu määruse tühistada ning teha uue

määruse, millega avaldus rahuldada ja jätta menetluskulud puudutatud isiku kanda.

Määruskaebuses kordas avaldaja maakohtus väljatoodut. Määruskaebuse kohaselt jättis

maakohus põhjalikult uurimata avaldaja esitatud väited ja tõendid ning ei võtnud vaidlustatud

määruses seisukohta kõigi avaldaja põhjenduste ja tõendite kohta. Väide, et ajutise lahenduse

loomisega seotud kulu on vaid 200 eurot, on tõendamata. Samuti juhtis avaldaja tähelepanu

sellele, et seaduse mõtte kohaselt saab juhatus teostada esindusõigust vaid korteriomanike

üldkoosoleku otsuste alusel.

5. Puudutatud isik vaidleb määruskaebusele vastu, palub jätta selle rahuldamata ja maakohtu

määruse muutmata.

6. Harju Maakohus võttis määruskaebuse menetlusse, jättis selle rahuldamata ja edastas

tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 663 lg 5 alusel lahendamiseks ringkonnakohtule.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

7. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu määrus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 2 (koosmõjus

TsMS §-ga 659) alusel tühistada osas, millega maakohus jättis rahuldamata avaldaja avalduse

korteriühistu üldkoosoleku 8. veebruari 2021. a hääletusprotokolli järgi vastuvõetud otsuse nr

2.3 kehtetuks tunnistamiseks ning menetluskulude jaotuse ja kindlaksmääramise osas.

Ringkonnakohus saab teha tühistatud osas uue määruse, millega tunnistab kehtetuks

korteriühistu üldkoosoleku 8. veebruari 2021. a hääletusprotokolli järgi vastuvõetud otsuse nr

2.3 ning jätab maakohtus kantud menetluskulud 67% ulatuses avaldaja kanda ja 33% ulatuses

puudutatud isiku kanda. Ülejäänud osas jääb maakohtu määrus muutmata, kuid osaliselt tuleb

muuta ja täiendada määruse põhjendusi. Määruskaebus rahuldatakse osaliselt.

Kuna ringkonnakohus muudab maakohtu määruse resolutsiooni, märgib ringkonnakohus

vaidlustatud määruse resolutsiooni tervikliku sõnastuse TsMS § 654 lg 22 (koosmõjus

TsMS §-ga 659) alusel.

8. Avaldaja on käesolevas asjas palunud tunnistada kehtetuks 8. veebruari 2021. a

hääletusprotokolli järgi korteriomanike vastuvõetud otsused nr 2.3, 3 ja 4.2. Avaldaja kordab

kaebuses maakohtus esitatud põhjendusi. Kolleegium nõustub maakohtuga, et otsuste nr 3 ja

4.2 puhul kehtetuks tunnistamise aluseid ei esine ning on seisukohal, et asjaolude järgi, mis

avaldaja on nende otsuste vaidlustamisel kohtu ette toonud, ei ole ka otsused tühised. Samas

leiab kolleegium, et maakohus on otsuse nr 2.3 kehtivust hinnates rikkunud materiaalõiguse

norme ning on alust otsus kehtetuks tunnistada. Kolleegium põhjendab oma seisukohti

alljärgnevalt.

9. Avaldaja tugineb kõigi vaidlustatud otsuste osas kehtetuks tunnistamise alusena nende

otsuste vastuolule seadusega. KrtS ei sisalda erisätteid korteriomanike üldkoosoleku otsuse

kehtetuse aluste kohta. KrtS § 29 lg 2 teisest lausest tulenevalt tuleb korteriühistu organi otsuse

kehtetuks tunnistamise nõude lahendamisel kohaldada tsiviilseadustiku üldosa seaduses (TsÜS)

juriidilise isiku organi otsuse kehtetuse kohta sätestatut. TsÜS § 38 lg 1 esimese lause kohaselt

võib huvitatud isik nõuda kohtus juriidilise isiku organi seaduse või põhikirjaga vastuolus oleva

otsuse kehtetuks tunnistamist.

Kolleegium märgib, et vaidlustatud otsuse tühisuse korral ei saa seda kehtetuks tunnistada ning

kohus võib otsuse tühisuse tuvastada isegi siis, kui esitatud on otsuse kehtetuks tunnistamise

nõue (vt Riigikohtu 5. juuni 2019. a otsus tsiviilasjas nr 2-16-19017/101, p 17.1), kuid

5 (9)

praeguses asjas ei ole avaldaja otsuste vaidlustamisel tuginenud asjaoludele, mis oleksid

sellised, et need toovad nende tõendatuse korral kaasa otsuste tühisuse.

10. Esmalt käsitleb kolleegium juhatuse mandaadi ulatuse kohta tehtud otsuse nr 2.3

vaidlustamist.

10.1. Hääletuspunkti nr 2.3 raames võeti vastu otsus anda juhatuse liikmele õigus sõlmida

lepinguid ja võtta kohustusi ilma formaalse üldkoosolekuta (ja vastava protokollita) kuni 5000

euro suuruse (lisa)kulutuse puhul, tingimusel, et need kulutused on vajalikud või tavapärased

või nende lepingute/kulutuste (üldine) ese on korteriühistu poolt printsiibis kokku lepitud,

tingimusel, et need kulutused ei tohi ületada kehtivas majanduskavas ette nähtud vahendeid

ning sellistest kulutustest informeerib juhatus kõiki kaasomanikke e-kirja teel (tl 33). Avaldaja

on selle otsuse vaidlustamisel tuginenud sellele, et otsuses märgitud kulutuste tegemist ei

võinud delegeerida juhatusele, sest seaduse järgi on selliste lepingute sõlmimise ja kohustuste

võtmise otsustamine korteriomanike pädevuses. Kolleegium nõustub avaldaja seisukohaga, et

selline delegeerimine ei ole kooskõlas seadusega, mistõttu tuleb otsus kehtetuks tunnistada.

10.2. KrtS § 37 lg 2 kohaselt võib korteriühistu juhatus otsustada vajalike toimingute tegemise

ka ilma korteriomanike üldkoosoleku otsuseta, kui viivitamine tooks kaasa kaasomandi eseme

olulise kahjustumise. Samas on vaidlustatud otsusega antud juhatusele mh ka õigus tavapäraste

kulutuste tegemiseks üldkoosoleku otsuseta, st juhatuse otsusel. KrtS § 35 lg 1 näeb ette

tavapärase valitsemise küsimuste otsustamise korteriomanike häälteenamusega, kui

korteriühistu põhikirjaga ei nähta ette rangemaid nõudeid. See tähendab, et tavapärase

valitsemise küsimustes võetakse otsuseid vastu korteriomanike üldkoosolekul (KrtS § 20 lg 1).

KrtS § 35 lg 2 toob välja näitliku loetelu küsimustest, mis eelkõige kuuluvad tavapärase

valitsemise hulka. Sealhulgas käsitletakse tavapärase valitsemisena kaasomandi eseme

tavapärast korrashoidu ja remonti, korteriühistu kaudu tarbitavate teenuste jaoks lepingute

sõlmimist ning laenu või muu laenusarnase mõjuga rahalise kohustuse võtmist. KrtS § 38 järgi

on tavapärasest suuremate ümberkorralduste tegemiseks üldjuhul vajalik kõigi korteriomanike

kokkulepe. Eelnimetatud küsimused on seadusega antud eksklusiivselt korteriomanike

pädevusse. Seega leiab kolleegium, et otsus delegeerida korteriomanike pädevusse kuuluvate

vaidlustatud otsuses märgitud kulutuste tegemise üle otsustamine korteriühistu juhatusele on

seadusega vastuolus, mistõttu tuleb see TsÜS § 38 lg 1 alusel kehtetuks tunnistada. Puudutatud

isik ei ole tuginenud sellele, et otsus peaks vähemalt teatud osas kehtima jääma.

Samuti sätestab TsÜS § 31 lg 3 teine lause, et juriidilise isiku organi pädevust ei või üle anda

muule organile või isikule. Ühe organi poolt teise organi pädevusse kuuluvas üksikküsimuses

otsuse vastuvõtmine on lubatav üksnes seadusega ettenähtud erandjuhtudel. Seadus ei näe ette,

et vaidlustatud otsusega määratletud korteriomanike üldkoosoleku ainupädevusse kuuluvate

küsimuste otsustamise õiguse võiks üle anda korteriühistu juhatusele. Kolleegium selgitab, et

korteriühistu juhatuse peamisteks kohustusteks on korteriühistu juhtimine ja esindamine

(KrtS § 24 lg 1 esimene lause). Juhtimine tähendab eelkõige kohustust viia ellu üldkoosoleku

kui kõrgeima juhtimistasandi poolt kujundatud korteriühistu tahet.

10.3. Kolleegiumi hinnangul ei kõrvalda vastuolu seadusega ka otsusega seatud tingimus, et

juhatuse tehtavad kulutused ei tohi ületada kehtivas majanduskavas ette nähtud vahendeid.

Kuigi sellega on sisuliselt seatud piirang, et korteriühistu maksevõime peab säilima, siis saab

üksnes korteriomanike üldkoosolek otsustada, mis liiki kulutusi saab korteriühistu

majandamiskuludena teha. KrtS § 41 lg-te 1 ja 3 järgi koostab korteriühistu juhatus

korteriühistu majandusaastaks majanduskava, mis sisaldab mh ülevaadet kaasomandi eseme

seisukorrast ja kavandatavatest toimingutest ning korteriühistu kavandatavaid tulusid ja

kulusid. Majanduskava kehtestab korteriomanike üldkoosolek. Seega ei ole korteriühistu

juhatusel õigust otsustada, missuguste majandamiskulutuste hüvitamist korteriühistu liikmetelt

nõuda. Erandiks on üksnes kaasomandi eseme säilitamiseks vajalikud kulutused, mille jaoks

6 (9)

kaasomanike kokkulepet ega üldkoosoleku otsust vaja ei ole (vt ka Riigikohtu 8. oktoobri

2014. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-61-14, p 20).

10.4. Kolleegiumile jääb arusaamatuks maakohtu käsitlus, mille kohaselt ei mõjutanud

juhatusele tehingute tegemiseks antud luba juhatuse esindusõigust suhetes kolmandate

isikutega, mistõttu ei suurendanud otsus juhatuse võimalusi ühistule kohustuste võtmiseks.

Korteriühistu juhatusele ja korteriomanike üldkoosolekule kohaldatakse lisaks KrtS-s

sätestatule mittetulundusühingute seaduse (MTÜS) § 19 lõike 1 p-des 1–5 ning §-des 27 ja 32

mittetulundusühingu liikmete üldkoosoleku ja juhatuse kohta sätestatut (KrtS § 20 lg 1, § 24

lg 1).

Seadusest otse tulenevaks seadusjärgse esindusõiguse piiranguks on juhatuse poolt iseendaga

korteriühistu nimel tehingu tegemise piirang. MTÜS § 27 lg 6 kohaselt ei ole juhatuse liikmel

õigust esindada korteriühistut tehingute tegemisel, mille puhul vastavalt seadusele otsustab

esindaja määramise eraldi üldkoosolek. Korteriomanike üldkoosolek otsustab juhatuse

liikmega tehingu tegemise ja tehingu tingimuste määramise, samuti selles tehingus

korteriühistu esindaja määramise (MTÜS § 19 lg 1 p 4). Korteriühistu ja juhatuse liikme vahel

tehtud tehing on üldjuhul tühine, kui tehinguga ei nõustunud üldkoosolek (MTÜS § 27 lg 5).

Samuti on juhatuse liikme seadusjärgset esindusõigust võimalik piirata ühise esindusõiguse

põhimõtte kaudu (MTÜS § 27 lg 2), mille rikkumine võib kaasa tuua tehingu tühisuse (TsÜS §-

d 128–129). Kui juhatuse liige on korteriühistu nimel teinud tehingu, milleks tal õigus puudus,

siis selline tehing ei ole automaatselt tühine. Tehes muid kui vajalikke kulutusi ilma

üldkoosoleku nõusolekuta, rikub juhatuse liige tema ja korteriühistu vahelisest sisesuhtest

tulenevat hoolsuskohustust, mis võib kaasa tuua tema vastutuse korteriühistu ees (MTÜS § 32

lg 1; vt Riigikohtu 2. detsembri 2015. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-133-15, p 14).

10.5. Kolleegium leiab ja menetlusosalised ka ei vaidle selle üle, et täidetud on otsuse kehtetuks

tunnistamise formaalsed eeldused, mh on nõue esitatud tähtaegselt. Korteriühistu organi otsuse

kehtetuks tunnistamise nõude esitamise tähtaeg on 60 päeva otsuse vastuvõtmisest arvates

(KrtS § 29 lg 3). Hääletusprotokoll korteriomanike üldkoosolekut kokku kutsumata

vastuvõetud otsuste kohta koos hääletamistulemustega koostati 8. veebruaril 2021 (tl 6) ja

avaldaja esitas avalduse kohtule 26. veebruaril 2021 (tl 1) ning seega ei olnud avalduse

esitamise ajaks korteriomanike üldkoosoleku otsuse vaidlustamiseks seaduses ettenähtud

tähtaeg möödunud.

11. Järgmisena käsitleb kolleegium veemõõdusõlme ja ajutise veeühenduse ehitamise ja ehitaja

heakskiitmise kohta tehtud otsuse nr 3 vaidlustamist.

11.1. Korteriomanikud on otsuse nr 3 alusel otsustanud sõlmida lepingu REMPFAST OÜ-ga

uue veemõõdusõlme ehitamiseks, vana likvideerimiseks, ajutise veeühenduse ehitamiseks ja

selle isoleerimiseks (tl 33 pöördel). Maakohus tuvastas, et elamu veevarustus oli varem

lahendatud Niguliste tn 4 hoone kaudu. Uus veeühendus paikneb elamu teises seinas ja selle

kaudu vee saamiseks tuli rajada uus majasisene ühendus veemõõdusõlmest kortereid varustava

püstakuni. Avaldaja ei ole teinud etteheiteid uue veemõõdusõlme ehitamise ja vana

veeühenduse likvideerimise osas. Avaldaja on tuginenud sellele, et ajutise veeühenduse

loomisega rikutakse KrtS § 12 lg-t 2, sest see tekitab kõigile kulusid, kuid üksnes elamu

esimesel korrusel asuva restorani veega varustamine paraneb selle tulemusena. Samuti on

avaldaja leidnud, et sellega rikutakse ehitusseadustikus ette nähtud nõuet, sest REMPFAST OÜ

ehitaks ajutise ühenduse ilma projektita ja ehitusteatiseta.

11.2. Kolleegium ei nõustu avaldaja väitega, et vastu võetud otsus on vastuolus KrtS § 12 lg-

ga 2. Viidatud sätte kohaselt peavad korteriomanikud omavahelistes suhetes, samuti suhetes

korteriühistuga järgima hea usu põhimõtet ja arvestama üksteise õigustatud huve. Sarnase

kohustuse näeb ühinguõiguses üldisemalt ette TsÜS § 32. Avaldaja ei ole esile toonud

asjaolusid, mis annaksid alust väita, et teised korteriühistu liikmed oleksid oma õiguste

7 (9)

teostamise kaudu kuidagi takistanud või piiranud avaldaja samade õiguste teostamist, mis on

KrtS § 12 lg-st 2 tuleneva üksteise õigustatud huvidega arvestamise peamiseks sisuks. Samuti

ei ole kolleegiumi hinnangul rikutud kohustust järgida hea usu põhimõtet.

11.3. Avaldaja on määruskaebuses tuginenud sellele, et maakohtu puudutatud isiku väitele

tuginev seisukoht, et ajutise lahenduse rajamise kulu on vaid 200 eurot, on tõendamata.

Kolleegium nõustub iseenesest avaldaja etteheitega, et maakohtu sellekohane seisukoht tugineb

üksnes korteriühistu seadusliku esindaja ärakuulamisel antud selgitusele (tl 58 pöördel). Samas

võib kohus hagita menetluses TsMS § 229 lg 2 teise lause järgi lugeda tõenditeks ka

hagimenetluses üldiselt lubamatuid tõendeid, nagu menetlusosalise seletus, mis ei ole antud

vande all. Samuti leiab kolleegium, et ka kõnealuse asjaoluga arvestamata jätmine ei tingiks

maakohtu määruse tühistamist. Avaldaja ei ole kaebuses vaidlustanud maakohtu tuvastatud

asjaolu, et alalise veeühenduse loomine ei olnud veel võimalik ning ei ole samas ka endiselt

selgitanud, kuidas oleks teistmoodi olnud võimalik tagada elamu veega varustamine olukorras,

kus vana veeühendus on likvideeritud.

Otsuse nr 3 kehtetuks tunnistamiseks ei anna alust ka avaldaja määruskaebuses korratud

maakohtus esitatud seisukohad. Avaldaja on esitanud määruskaebuses väite, et maakohus ei ole

võtnud seisukohta kõigi avaldaja esitatud väidete ja tõendite kohta, kuid ei ole välja toonud,

millised väited ja tõendid on hindamata jäetud. Kolleegium nõustub siiski, et maakohus on

rikkunud kohtumääruse põhjendamise kohustust (TsMS § 442 lg 8 koosmõjus § 463 lg-ga 2),

jättes osade avaldaja kõnealuse otsuse vaidlustamisega seoses esitatud väidete ja tõendite osas

seisukoha võtmata, kuid see ei toonud kaasa ebaõiget lõppjäreldust. Kolleegium saab rikkumise

kõrvaldada, täiendades selles osas maakohtu määruse põhjendusi käesoleva määruse

põhjendustega.

11.4. Kuigi toimiku materjalide põhjal ei ole võimalik tuvastada seda, kas ajutisele ühendusele

tehtud kulutusi saab kasutada alalise ühenduse tarbeks, ei sõltu sellest kolleegiumi arvates

otsuse kehtivus. Korteriomanike üldkoosolekul oli võimalik jätta kaasomandi eseme osas vastu

võtmata otsus toimingute tegemiseks, millega kaasnevate kulude kandmine ei olnud

üldkoosoleku arvates otstarbekas. Praegusel juhul otsustas ühistu liikmete enamus ajutise

veeühenduse loomise poolt.

Puudutatud isik tõi esile, et ajutise veeühenduse rajamise ettepanek oli tingitud kortermaja

elanike murest, et veesurve on kehv ning seda selgitati ka koosoleku kutsele lisatud otsuste

eelnõude seletuskirjas (tl 33 ja pöördel). Samuti selgitas korteriühistu seaduslik esindaja

ärakuulamisel, et kõigil oli vana veeühenduse ajal veesurvega probleeme (tl 58 ja pöördel).

Avaldaja ei ole kummutanud puudutatud isiku kohtu ette toodut, et otsuse vastu võtmise ajal

oli elamus veesurvega probleeme. Samuti ei ole avaldaja lükanud ümber puudutatud isiku esile

toodut, et korteriomanike 25. veebruari 2019. a üldkoosolekul võeti vastu otsus uue

veeühenduse ehitamiseks ning sellega nõustus ka avaldaja. Kolleegium leiab, et see, kas

veesurve on otsuse alusel ehitatud ajutise veeühenduse tulemusena paranenud või mitte, ei ole

vaidluse lahendamise seisukohast oluline, sest otsuse võimalikku vastuolu seadusega ei saa

hinnata selle põhjal, milliseks kujunes otsuse tegelik mõju. Kohus ei saa TsÜS § 38 lg 1 esimese

lause alusel asuda kontrollima, kas juriidilise isiku liikmed oleksid pidanud võtma vastu

teistsuguse sisuga otsuse.

11.5. Asja materjalid ei kinnita avaldaja etteheidet, et ajutine veeühendus otsustati rajada ainult

restoraniomaniku kui ühe korteriomaniku huvides. Seejuures märgib kolleegium, et otsuse

poolt ei hääletanud hääletusprotokollist nähtuvalt üksnes restorani pidav korteriomanik (tl 6

pöördel). Avaldaja on oma väite kinnitamiseks esitanud OÜ Restor arhitekt LK 28. jaanuari

2021. a kirja, milles ta avaldas arvamust, et probleem survega saab lõplikult lahendatud siis,

kui kõik torud on välja vahetatud kuni korteri sisendini (tl 70). Seega nähtub viidatud kirjast, et

ajutine veeühendus ei ole püsiv lahendus probleemile, kuid samas ei kinnita see kolleegiumi

8 (9)

arvates, et uus veeliitumine ja ajutise toru paigaldamine ei muuda teiste korteriomanike

olukorda veesurvega üldse paremaks.

Järeldust, et ajutise veeühenduse loomise eesmärgiks oli parandada üksnes restoranipidaja

huve, ei saa teha ka avaldaja esitatud SH 24. oktoobri 2020. a kirjast, mille kohaselt hakatakse

restorani torustikku ehitama kohe, kui saab valmis uus veesisend ning seda oodatakse juba üle

aasta, kuna põrandaid ei saa hakata ehitama enne, kui korteriühistu ja restorani toru on

põrandasse pandud (tl 70 pöördel). Kolleegium saab aru, et SH ootab samuti alalise ühenduse

loomist, et ta saaks plaanitud töödega (põranda ehitamine) edasi liikuda. Samuti ei ole alust

üksnes avaldaja paljasõnalise arvamuse põhjal, millele puudutatud isik on vastu vaielnud,

tuvastada, et veevarustuse paranemine kõrgematel korrustel asuvates korterites ei ole võimalik

ilma kõikide torude vahetamiseta.

11.6. Kolleegiumi arvates on praeguse vaidluse lahendamise seisukohast asjakohatu avaldaja

etteheide, et ajutise veetoru paigaldamise osas ei koostatud projekti ega esitatud ehitusteatist.

Vaidlustatud otsusega otsustasid korteriomanikud sõlmida lepingu uue veemõõdusõlme

ehitamiseks, vana likvideerimiseks, ajutise veeühenduse ehitamiseks ja selle isoleerimiseks.

Maakohus märkis õigesti, et korteriühistul ja tööde teostajal tuli tagada, et tööd teostatakse

õiguspäraselt. Samuti on korteriühistul iseenesest võimalik võtta vastu täiendavaid otsuseid

töödega seoses ka hiljem. Lisaks märgib kolleegium, et võtmata seisukohta selles osas, kas ja

millised load tuli ehitusseadustiku järgi hankida või dokumendid koostada, on korteriühistu

liikmel ka olukorras, kus ta leiab, et korteriühistu on jätnud täimata talle seadusest tuleneva

kohustuse, võimalik nõuda kohustuse täitmist või kohustuse rikkumise tõttu kahju põhjustamise

korral hüvitist.

12. Viimaks käsitleb kolleegium prügikonteineri tühjendussageduse kohta tehtud otsuse nr 4.2

vaidlustamist.

12.1. Otsusega nr 4.2 selgitas juhatus probleemi, et prügikonteineri tühjendamine toimub kord

nädalas, kuid esineb olukordi, kus prügikonteiner saab poole nädalaga täis ja konteineri kõrvale

tekib prügikottide hunnik. Juhatus tegi ettepaneku sellise olukorra kordumisel/vajaduse

ilmnemisel teha prügilepingusse muudatus ja tihendada tühjendusaegu (tl 34 pöördel). Avaldaja

on selle otsuse vaidlustamisel tuginenud sellele, et otsus on vastuolus jäätmeseaduse § 36 lg-

test 1 ja 2 tuleneva kohustusega jäätmeid sorteerida ning KrtS § 12 lg-ga 2, kuna

prügikonteineride tühjendamise sageduse suurendamine toob kaasa kulude suurenemise.

12.2. Kolleegium märgib, et otsuse tähendust tuleb hinnata otsuse (teksti) alusel (vt Riigikohtu

27. novembri 2019. a määrus tsiviilasjas nr 2-18-10073/22, p 12). Praegusel juhul nähtub otsuse

sõnastusest, et korteriühistu liikmed hääletasid juhatuse ettepaneku poolt vajaduse ilmnemisel

prügikonteineri tühjendamise sagedust suurendada. Otsusest ei nähtu, et oleks otsustatud

jäätmeid mitte sortida. Seega ei ole vaidlustatud otsus seadusega vastuolus põhjusel, et sellega

otsustati segaolmejäätmeid enne prügilasse ladestamist mitte sortida. Kolleegium nõustub

maakohtu seisukohaga, et prügi liigiti kogumist kõnealune otsus ei välista. Seega puudub

kolleegiumi hinnangul vajadus analüüsida ka seda, kes vastutab jäätmete sorteerimise

korraldamise eest ning kas jäätmeseaduse alusel on võimalik otsus kehtetuks tunnistada, sest

jäätmete sorteerimise küsimuses otsust vastu ei võetud, mistõttu tuleb sellekohased

põhjendused maakohtu määrusest välja jätta. Kolleegium ei pea vajalikuks vastata avaldaja

väidetele, mis puudutavad maakohtu määrusest välja jäetud põhjendusi.

12.3. Samuti ei nõustu kolleegium avaldaja seisukohaga, et otsus on vastuolus KrtS § 12 lg-s 2

sätestatud korteriomanike kohustusega järgida hea usu põhimõtet ja arvestada üksteise

õigustatud huve. Avaldaja ei ole esitanud asjaolusid, millest saaks järeldada, et teised

korteriomanikud ei ole käitunud lähtuvalt hea usu põhimõttest. Ainuüksi see, et korteriomanike

enamuse vastu võetud otsus võib kaasa tuua selle, et korteriomanikel tuleb hakata võrreldes

varasemaga rohkem maksma, ei tähenda, et sellesisulise otsuse vastuvõtmisel korteriomanike

9 (9)

poolt on need korteriomanikud oma õigusi kuritarvitanud. Asjaolu, et hagejale vastu võetud

muudatus ei meeldi, ei anna alust selle õiguspärasuses kahtlemiseks. Kohus ei saa TsÜS § 38

lg 1 esimese lause järgi vaidlustatud otsuse kehtivust hinnates asuda kontrollima otsuse sisulist

põhjendatust.

13. TsMS § 696 lg 3 esimene lause võimaldab esitada määruse peale määruskaebuse

Riigikohtule.

Menetluskulude jaotus

14. Kuna maakohtu määrus osaliselt tühistatakse, muudab ringkonnakohus kooskõlas

TsMS § 173 lg-tes 1 ja 3 sätestatuga menetluskulude senist jaotust ja määrab kindlaks

määruskaebemenetluse kulude jaotuse.

14.1. KrtS § 29 lg 2 esimese lause kohaselt lahendatakse korteriühistu organi otsuse kehtetuks

tunnistamise ja tühisuse tuvastamise nõue kohtus hagita menetluses. TsMS § 172 lg 1 esimese

lause järgi kannab hagita menetluses menetluskulud isik, kelle huvides lahend tehakse.

TsMS § 172 lg 1 teine lause annab kohtule menetluskulude jaotamisel laia kaalutlusruumi,

võimaldades põhjendatud juhtudel jätta menetluskulud täielikult või osaliselt mõne

menetlusosalise kanda, eeldusel et hagita menetluses osaleb mitu isikut. Menetluskulude

jaotamisel TsMS § 172 lg 1 teise lause alusel on lähtekohaks õigluse põhimõte (vt Riigikohtu

11. märtsi 2015. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-87-14, p 29). Mitme menetlusosalisega hagita

menetluses on üldjuhul õiglane jätta menetluskulud selle isiku kanda, kelle kahjuks lahend tehti

(vt Riigikohtu 2. juuni 2008. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-42-08, p 18).

14.2. Nii maa- kui ka ringkonnakohtu menetluskulud on kolleegiumi hinnangul praeguses asjas

õiglane jaotada vastavalt avalduse rahuldamise ulatusele. Kuna avaldaja on esitanud kohtule

avalduse kolme otsuse kehtetuks tunnistamiseks ja ringkonnakohtu hinnangul tuleb neist üks

kehtetuks tunnistada, siis tuleb maa- ja ringkonnakohtus kantud menetluskulud jätta

TsMS § 172 lg 1 teise lause alusel 67% ulatuses avaldaja kanda ja 33% ulatuses puudutatud

isiku kanda.

15. Ringkonnakohus menetluskulude rahalist suurust kindlaks ei määra, kuna ringkonnakohus

muudab maakohtu määrust menetluskulude jaotuse osas (vt Riigikohtu 12. mai 2021. a määrus

tsiviilasjas nr 2-19-15916/87, p 16 ja seal viidatud kohtupraktika). Menetluskulude suuruse

kõigis kohtuastmetes määrab TsMS § 177 lg 2 järgi kindlaks asja lahendanud maakohus pärast

määruse jõustumist.

16. Menetluskulude jaotust saab vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates,

millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati (TsMS § 178 lg 1 esimene lause).

(allkirjastatud digitaalselt)