2-19-8447/46 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Ulvi Loonurm, Krista Kirspuu, Mati Maksing

Määruse tegemise aeg ja koht

18.01.2022, Tallinn

Kohtuasja number

2-19-8447

Kohtuasi

Y ja X avaldus kaasomandi erikasutusõiguse

kindlaksmääramiseks ja nõusoleku andmiseks

kohustamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 18.01.2021 määrus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

C määruskaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Avaldajad Y (isikukood XXXXXXXXX) ja X

(isikukood XXXXXXXXX),

Avaldajate lepinguline esindaja Vassili Kosteitšuk

Puudutatud isikud

C

(isikukood

XXXXXXXXXX),

lepinguline

esindaja Mehis Adamson

Q (isikukood XXXXXXXXXXX)

Jõelähtme vald, Rebala küla, Kooli korteriühistu

(registrikood 80436196)

Menetluse liik

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Harju Maakohtu 18.01.2021 määrus ja saata asi uueks lahendamiseks

samale maakohtule.

2. Määruskaebus rahuldada osaliselt.

Edasikaebamise kord

Määruse peale ei saa esitada määruskaebust Riigikohtule.

Asjaolud ja menetluse käik

1. Y (avaldaja I) ja X (avaldaja II) esitasid 03.06.2019 Harju Maakohtule avalduse kaasomandi

erikasutusõiguse kindlaksmääramiseks. Avaldajad palusid kohustada C (puudutatud isik I) ja Q

(puudutatud isik II) andma Harjumaal Jõelähtme vallas Rebala külas asuva Kooli kinnistu

(katastritunnus 24504:008:0529) kaasomanike erikasutusõiguse kokkuleppe sõlmimiseks

vajalikud tahteavaldused. Avaldajad palusid asendada kohtumäärusega puudutatud isikute I

ja II tahteavaldused kinnistu erikasutusõiguse kokkuleppe sõlmimisel, mille järgi: a) registriosa

nr 9821502 igakordse omaniku ainukasutusse jääb maatükk üldpinnaga 3515,38 m2, mis oli

lisatud plaanil tähistatud numbriga 1; b) registriosa nr 9821702 igakordse omaniku

ainukasutusse jääb maatükk üldpinnaga 2139,35 m2, mis oli lisatud plaanil tähistatud numbriga

3. Lisaks palusid avaldajad asendada kohtumäärusega tahteavaldused vastavate kannete

vastavasse registriossa (9821502, 9821602, 9821702, 9821802) kandmiseks. Kulud tuli jätta

menetlusosaliste endi kanda.

2. Avalduse asjaolude kohaselt oli avaldajate I ja II ning puudutatud isikute I ja II kaasomandis

korteriomanditeks jagatud kinnisomand asukohaga Kooli, Rebala küla, Jõelähtme vald,

Harjumaa (maatüki pind 9406 m2). Nimetatud kinnistul asus üks neljast korterist koosnev (neli

korteriomandit) elamu ja mitu ehitist (mitteeluruumid). Elamus oli moodustatud korteriühistu,

mis polnud aktiivne. Mitteeluruumid polnud korteriomanditeks jagatud, kuid mõned nendest

olid ehitatud konkreetsete menetlusosaliste poolt ja olid nende kasutuses. Mõned

mitteeluruumid olid ehitatud ammu, kuid asusid konkreetsete isikute kasutuses tava alusel.

Avaldajatele kuulus kaks korteriomandit, so 692/1853 mõtteline osa (registriosa nr 9821502,

eriomand 1) ja 421/1853 mõtteline osa kinnistust (registriosa 9821702, eriomand 3).

Puudutatud isikule I kuulus 423/1853 mõtteline osa kinnistust (registriosa nr 9821602,

eriomand 2). Puudutatud isikule II kuulus 317/1853 mõtteline osa kinnistust (registriosa nr

9821802, eriomand 4). Protsentides ja ruutmeetrites väljendades kuulus avaldajatele 37,34%

(3514 m2) ja 22,72% (2138 m2), so. kokku 60,06% (5652 m2), puudutatud isikule I 22,83%

(2147 m2) ja puudutatud isikule II 17,11% (1607 m2).

Kaasomandis olev elamu oli jagatud korteriteks, mille kasutamises vaidlus puudus.

Avaldajatele kuulusid maja ühes osas asuvad korterid nr 1 (esimene korrus) ja nr 3 (teine

korrus). Puudutatud isikutele kuulusid maja teises osas asuvad korterid (puudutatud isikule I

esimesel korrusel asuv korter nr 2, puudutatud isikule II teisel korrusel asuv korter nr 4).

Kaasomandis oleva maatükki kasutuskorra osas puudus kokkuleppe ja seetõttu oli kinnistu

kasutamine ja käsutamine sisuliselt võimatu. Avaldajatel puudus võimalus nendele kuuluvad

korteriomandid turuhinnaga müüa, sest keegi polnud huvitatud avaldajatele kuuluva mõttelise

osa maatüki erikasutusõiguse puudumisel ostmisest. Kohtuväliselt vaidluse lahendamine

ebaõnnestus.

Plaanil oleva kasutamiskorra alusel saaksid avaldajad kasutusse nende eriomandi osade

suurustele vastavad maatükid. Selline kasutuskord oleks kõikide kaasomanike huvides. Plaan

koostati tegeliku olukorra järgi ja vastavalt olemasolevale piirdeaiale. Plaanil tähistatud

maatükk nr 1 oli avaldajate tegelikkuses kasutuses. Ehitisi sellel ei olnud. Seda läbis

juurdepääsutee puudutatud isikute kasutuses olevatele ehitistele. Juurdepääsu tee kasutamise

osas vaidlust ei olnud, st avaldajad olid nõus selle juurdepääsutee kasutamisega kaasomanike

poolt. Plaanil tähistatud maatükk nr 2 oli puudutatud isiku II tegelikus kasutuses olev maa-ala.

Seal asus puudutatud isiku II poolt püsitatud ehitis. Seal asus ka puudutatud isikutele kuuluv

ühise elamu osa (puudutatud isikule I kuulus esimesel korrusel asuv korter, puudutatud isikule

II teisel korrusel asuv korter). Plaanil tähistatud maatükil nr 3 asus avaldajatele kuuluv majaosa

(kaks korterit, millest üks esimesel ja teine teisel korrusel) ning avaldajate poolt ehitatud ja

nende ainukasutuses olevad ehitised – saun ja garaaž. Nimetatud maa-ala oli alati olnud

avaldajate tegelikkuses kasutuses ja valduses. Puudutatud isik II korteriomandit ja kaasomandit

tegelikult ei kasutanud. Plaanil tähistatud maatüki nr 4 võis tulevikus eraldada puudutatud

isiku II ainukasutusse, kui ta vastava tehteavalduse esitab. Nimetatud maa-ala oli kavandatud

selliselt, et igakordse omaniku ainukasutusse jääb ühise maatükki tagumine ja kõige rahulikum

osa ning sellele juurdepääsuks vajalik maa-ala.

Jõelähtme vallavalitsuse poolt kooskõlastatud asendiplaaniga oli kinnistule projekteeritud uus

juurdepääsu tee, mis ühendas puudutatud isikute I ja II omandis oleva maja osa (s.o avalikult

teelt vaadates kaugema osa) avaliku teega. Nimetatud tee oli projekteeritud ning korterite 1 ja

3 omaniku poolt ehitatud spetsiaalselt selleks, et puudutatud isikutel I ja II oleks eraldi

juurdepääs nende eriomanditele ja selleks, et korterite 1 ja 3 omanikul oleks oma eraldi

juurdepääs oma eriomanditele. Nimetatud plaaniga puudutatud isik I nõustus. Asendiplaanil

projekteeritud juurdepääsutee oli korterite 1 ja 3 omaniku poolt valmis ehitatud. Avaldajate

poolt pakutud kasutuskorra määramine oli vajalik selleks, et igal majaosal oleks oma eraldi

hoov ja juurdepääsutee.

Puudutatud isiku I seisukoht

3. Puudutatud isik I vaidles avaldusele vastu ja palus jätta selle rahuldamata. Praegusel juhul

oleks pidanud alustama korteriühistu koosolekust ning seejärel oleks saanud kohtus vaidlustada

seda otsust, kui avaldajatel oleks olnud midagi otsuse vastu.

Puudutatud isik I esitas plaani, kus oli tema kasutuses olev maatükk ja sõidutee, mis olid

puudutatud isiku I tehtud ja tema kõrvalhoone projekt, kus oli näha puudutatud isikule I kuuluva

kõrvalhoone mustavee kogumismahutid maa sees. Avaldajate esitatud plaanil ei arvestatud

mustavee kogumismahuteid, mille kohale polnud võimalik teha läbikäidavat teed ega ehitist.

Avaldajate plaani järgi peaksid avaldajad saama käia läbides puudutatud isiku I teed, kuid

sellega puudutatud isik I nõus ei olnud, kuna enne seda oli sissesõit sealt, kus avaldaja I tegi

sissesõidu ette värava. Endisest sissesõidu värvast said kõik korteriomanikud eelnevatel aastatel

ligi oma korteritele, kuid praegu ei saanud ligi puudutatud isik II, kuna avaldaja I sulges värava.

Kui avaldaja I tegi värava, siis tõkestas ta ligipääsu ühisele kaevule. Seega ei arvestanud

avaldaja I teiste korteriomanikega. Eelmised korterite 1 ja 2 omanikud leppisid kokku

puudutatud isikuga I, et teevad korter 2 omanikule kaugemalt tee tingimusel, et sissesõidutee

tehakse täies ulatuses valmis. Puudutatud isik I andis allkirja oma nõusoleku kohta, kuid

eelmised omanikud müüsid korteri teed valmis tegemata. Puudutatud isik I soovis, et peavärav

oleks lahti, et puudutatud isik II saaks oma korterile ligi nii, nagu varasemalt, mitte puudutatud

isiku I teed mööda.

Puudutatud isikute II ja III seisukohad

4. Puudutatud isikud II ja III seisukohta ei esitanud.

Maakohtu määrus

5. Maakohus rahuldas avalduse ja jättis menetluskulud menetlusosaliste endi kanda. Kohus

määras kindlaks kinnisomandi asukohaga Kooli kinnistu, Rebala küla, Jõelähtme vald, Harju

maakond

(katastritunnus

24504:008:0529)

kaasomandi

osa

eseme

kasutamise

ja

erikasutusõiguse kord järgmiselt:

− Kooli kinnistu, eriomandi nr 1 (registriosa nr 9821502) igakordse omaniku

erikasutusõiguses on maatükk üldpinnaga ca 3514 m2, mis on määrusele lisatud plaanil

tähistatud numbriga 1, välja arvatud nimetatud maatükil punase punktiirjoonega

tähistatud tee, mis on kõigi kaasomanike ühiskasutuses;

− Kooli kinnistu, eriomandi nr 2 (registriosa nr 9821602) igakordse omaniku

erikasutusõiguses on maatükk üldpinnaga ca 2147 m2, mis on määrusele lisatud plaanil

tähistatud numbriga 2;

− Kooli kinnistu, eriomandi nr 3 (registriosa nr 9821702) igakordse omaniku

erikasutusõiguses on maatükk üldpinnaga ca 2138 m2, mis on määrusele lisatud plaanil

tähistatud numbriga 3;

− Kooli kinnistu, eriomandi nr 4 (registriosa nr 9821802) igakordse omaniku

erikasutusõiguses on maatükk üldpinnaga ca 1607 m2, mis on määrusele lisatud plaanil

tähistatud numbriga 4, välja arvatud nimetatud maatükil punase punktiirjoonega

tähistatud tee, mis on kõigi kaasomanike ühiskasutuses;

− määruse lisaks oleval plaanil numbriga 1 märgitud alade korrashoiu ja muid kaasnevaid

kulusid kannab Kooli kinnistu, eriomandi nr 1 (registriosa nr 9821502) igakordne

omanik;

− määruse lisaks oleval plaanil numbriga 2 märgitud ala korrashoiu ja muid kaasnevaid

kulusid kannab Kooli kinnistu, eriomandi nr 2 (registriosa nr 9821602) igakordne

omanik;

− määruse lisaks oleval plaanil numbriga 3 märgitud alade korrashoiu ja muid kaasnevaid

kulusid kannab Kooli kinnistu, eriomandi nr 3 (registriosa nr 9821702) igakordne

omanik;

− määruse lisaks oleval plaanil numbriga 4 märgitud alade korrashoiu ja muid kaasnevaid

kulusid kannab Kooli kinnistu, eriomandi nr 4 (registriosa nr 9821802) igakordne

omanik.

Kohus kohustas avaldajat I, avaldajat II, puudutatud isikut I ja puudutatud isikut II andma

tahteavaldused käesoleva kohtumääruses kindlaks määratud kinnisomandi valdamise ja

kasutamise korra kohta asjaõiguslepingu ja erikasutusõiguse kokkuleppe sõlmimiseks ja

kannete tegemiseks kinnistusraamatusse korteriomandite nr 1-4 eriomandi sisuna ning asendas

tahteavaldused kohtumäärusega. Kohus määras kanda lahendi alusel kindlaks määratud

kinnisomandi valdamise ja kasutamise kord kinnistusraamatusse korteriomandite nr 1-4

eriomandi sisuna.

Kohus lahendas avaldust hagita menetluses tsiviilkohtumenetlus seadustiku (TsMS) § 613 lg 1

p 1, lg 2 ja § 477 lg 1 alusel. Avaldajate nõude aluseks oli korteriomandi- ja

korteriühistuseaduse (KrtS) § 9 lg 1 ja lg 2 p-d 1 ja 2, tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS)

§ 68 lg 5 koosmõjus KrtS § 13 lg-te 1 ja 2, § 14 lg-ga 1 ja § 30 lg 1 p-ga 2.

Olukorras, kus kaasomanikud ei sõlminud kinnistusraamatusse kantud kokkulepet õueala

kasutamiseks ning avaldajatel polnud seetõttu võimalik neile kuuluvaid korteriomandeid

kinnisvaraturul realiseerida, polnud antud hetkel kehtiva olukorra säilitamine kooskõlas hea usu

põhimõttega KrtS § 9 lg-te 1 ja 2 mõttes. Antud juhul oli avaldajatel õigus nõuda, et nende

erikasutusse jääb hoovi alast osa, mis oli võrdelises suuruses neile kuuluva kaasomandiosaga.

Kohus asus seisukohale, et avalduses esitatud ettepanek erikasutuskorra kindlaksmääramiseks

oli põhjendatud.

Praegusel juhul oli põhjendatud määrata kinnistu hooviala erikasutusõiguse kord kindlaks viisil,

mille kohaselt määrusele lisatud plaanil numbritega 1 tähistatud ala erikasutusõigus oleks

korteriomandi nr 1 igakordsetel omanikel, välja arvatud nimetatud maatükil punase

punktiirjoonega tähistatud tee, mis jääks kõigi kaasomanike ühiskasutuses, numbriga 2

tähistatud ala erikasutusõigus oleks korteriomandi nr 2 igakordsetel omanikel, numbriga 3

tähistatud ala erikasutusõigus oleks korteriomandi nr 3 igakordsetel omanikel ja numbriga 4

tähistatud ala erikasutusõigus oleks korteriomandi nr 4 igakordsetel omanikel, välja arvatud

nimetatud maatükil punase punktiirjoonega tähistatud tee, mis jääks kõigi kaasomanike

ühiskasutuses. Kohus määras täiendavalt kindlaks, et igal korteriomanikul on kohustus

hooldada tema erikasutusse jäävat ala ning tasuda selle ala hooldamisega seotud kulud.

Selline maa-alade jaotus oli mõistlik ja põhjendatud lähtuvalt asjaoludest, et sellisel juhul

külgnevad kaasomanike erikasutusse jäävad alad ka nende kasutuses olevate hoonetega.

Puudutatud isiku I ettepanek, mille kohaselt peaks avaldajate kasutusse jääma kinnistu

läänepoolses osas asuv ala, ei olnud põhjendatud, kuna sellest alast jääksid avaldajate kasutuses

olevad hooned kõige kaugemale. Plaanil numbriga 1 ja 4 tähistatud aladel asuv tee, mis oli

plaanil märgitud punase punktiirjoonega, tuli jätta kõigi kaasomanike ühiskasutusse, et tagada

juurdepääs kinnistu tagumisele osale. Ka avaldajad ise kinnitasid, et nad nõustusid, et

kõnealune tee jääb kõigi kaasomanike ühiskasutusse ning selle osas vaidlust polnud.

Nähtuvalt vallavalitsuse poolt 2004. aastal kooskõlastatud asendiplaanist (dtl 51) oli kinnistule

projekteeritud uus juurdepääsu tee, mis ühendas puudutatud isiku I (korter 2) ja puudutatud

isiku II (korter 4) omandis oleva maja osa avaliku teega. Nimetatud tee oli projekteeritud ja

korterite 1 ja 3 omaniku poolt ehitatud spetsiaalselt selleks, et puudutatud isikutel oleks eraldi

juurdepääs nende eriomanditele ja selleks, et korterite 1 ja 3 omanikul oleks oma eraldi

juurdepääs oma eriomanditele. Nimetatud plaaniga oli puudutatud isik I ka nõus. Eeltoodust

tulenevalt leidis tõendamist, et puudutatud isikutele oli tagatud võimalus nende kasutuses

olevatele maa-aladele ja hoonetele pääseda eraldiseisva tee kaudu ning samuti oli puudutatud

isik I varasemalt oma allkirjaga kinnitanud nõusolekut selliseks lahenduseks. Nähtuvalt kohtu

ette toodud asjaoludest oli kõnealune tee ka olemas ja kasutamiskõlblik, kuna puudutatud isik

I kasutas seda oma korteriomandile ligipääsuks. Plaanil numbriga 1 ja 4 tähistatud aladel asuv

tee oli kõigi kaasomanike ühiskasutuses ning kohtu hinnangul ei kahjusta see kuidagi

puudutatud isiku I huvisid kui ka puudutatud isik II kasutab kõnealust teed.

Seoses väidetega, et puudutatud isiku I kasutusse jääva maa sees olid kogumismahutid, märkis

kohus, et nimetatud asjaolu ei takista puudutatud isikul I tema valdusse jäävat maa-ala kasutada.

Täiendavalt avaldas puudutatud isik I, et ta soovis juurdepääsu kinnistul asuva kaevu juurde.

Nähtuvalt esitatud asjaoludest oli kinnistul ühisveevärk, mistõttu igapäevane juurdepääs kaevu

juurde ei olnud tarvilik. Kohus selgitas, et juhul, kui tekib hädaseisund, mille tõttu on tarvilik

kohene juurdepääs kaevule, on teistel kaasomanikel õigus kaevu juurde pääseda ka vaatamata

sellele, et kaev asub erikasutuskorra järgi maa-alal, mis oli jäetud avaldajate kasutusse.

Puudutatud isiku I määruskaebus

6. Puudutatud isik I palus tühistada maakohtu määrus ja jätta menetluskulud avaldajate kanda.

Asi tuli saata uueks menetlemiseks tagasi maakohtule ja asja uuel arutamisel määrata:

− eriomandi nr 4 kasutusse jääva eraldisele nr 4 juurdepääsu kulgemine kinnistu lõunapiiri

mööda, üle eraldise nr 1, otse eraldisele nr 4.

− eriomandi nr 1 kasutusse jäetud eraldisele nr 1 jääva juurdepääsu tee tegelik asukoht,

tee laius ja juurdepääsu tingimused ning kanda need kasutuskokkuleppe osana

kinnistusraamatusse.

Alternatiivselt palus kaebaja tühistada maakohtu määrus osaliselt ja teha määruse p-des 2.1 ja

2.4 muudatused kasutuskorra kokkuleppesse juurdepääsu tee paiknemise, ulatuse ja tingimuste

osas ning määrata, et eraldise nr 4 põhja piir ei kulge eraldise nr 2 hoonestuse lõunapoolsest

äärest vaid vähemalt 10 m kauguselt, viies eraldise nr 2 lõunapiir lõuna poole 10 m võrra.

Määrus oli oluliste puudustega avaldajate soovikohase erikasutusõiguse määramise osas, mis

ei vastanud ka tegelikule kasutusele. Maakohus ei põhjendanud, miks ta määras

erikasutusõiguse selliselt ning miks ei kaalutud puudutatud isiku I ettepanekuid. Kõrvalhoone

otsas oli vundament ja selle ees omakorda reoveemahutid, millest üle tee ehitamine polnud

võimalik. Määrus oli vigane ja puudulik resolutsiooni p-des 2.1 ja 2.4 kajastatud juurdepääsu

tee kirjeldamise osas (puudusid selged viited asukohale ja tee laiusele). Avaldajad soovisid oma

osasid müüa. Praeguse määrusega tehtava kande alusel poleks uus kaasomanik seotud mistahes

varasema kokkuleppega ja võib suvaliselt määrata tingimusi tee laiuse, asukoha ja

liikumistingimuste osas, kuni hüvitiste nõudmiseni välja.

Valla kooskõlastusega plaanil asuva tee kuju ei vastanud puudutatud isiku plaanile ega

tegelikkusele. Pole esitatud juurdepääsu tee projekti või tee ehitusluba või tee kasutust

võimaldavaid dokumente. Tee puhul oli tegemist erinevatel aegadel kuhjatud teematerjaliga ja

puudus võimalus kontrollida maakohtu järeldust valla projekteeritud tee vastavuse kohta.

Puudus maakohtu tuvastus või osundamine tee laiusele, selle kasutamise tingimustele

olukorras, kus ainus juurdepääsutee jäi avaldajatele, kes ebaseaduslikult ja omavoliliselt

sulgesid algupärase juurdepääsu tee maanteelt.

Menetlusosaliste seisukohad ja menetluse edasine käik

7. Maakohus võttis määruskaebuse menetlusse ja andis menetlusosalistele tähtajad sellele

vastamiseks. Avaldajad vaidlesid määruskaebusele vastu ja palusid jätta selle rahuldamata.

Maakohus jättis määruskaebuse rahuldamata ja saatis selle TsMS § 663 lg 5 alusel

läbivaatamiseks Tallinna Ringkonnakohtule.

Ringkonnakohtu põhjendused

8. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu määrus tuleb TsMS § 667 lg 2 alusel tühistada ja saata

asi uueks lahendamiseks samale maakohtule. Määruskaebus rahuldatakse osaliselt, sest

ringkonnakohus ei saa otsustada menetluskulude jaotust.

Ringkonnakohus saadab asja maakohtule uueks läbivaatamiseks vaid juhul, kui ei saa asja ise

lahendada (vt ka § 657 lg 1 p 3). Käesoleval juhul on tegemist sellise olukorraga, sest maakohus

ei viinud läbi kohast eelmenetlust ega selgitanud välja kõigi menetlusosaliste tegelikku tahet.

Maakohus juhindus asja lahendamisel õigesti KrtS § 9 lg-test 1 ja 2, § 13 lg-test 1 ja 2, § 14 lg-

st 1 ja § 30 lg 1 p-st 2 ning TsÜS § 68 lg-st 5. Eeltoodud KrtS normidest tuleneb, et kõik

korteriomanikud võivad kasutada kogu kaasomandi eset. Selleks, et välistada ühe või mitme

korteriomaniku õigus kaasomandi osa kasutamisel, peavad korteriomanikud sõlmima

kokkuleppe. Korteriomanikel on võimalik leppida kokku, kuidas ruume/maad kasutada. Juhul,

kui kõik korteriomanikud ei ole nõus kokkulepet sõlmima, võib erikasutusõigust sooviv

kaasomanik nõuda kokkuleppe tekkimise eelduseks olevate tahteavalduste andmist kohtu

kaudu. Avaldajatel kui korteriomanikel oli õigus nõuda neile ainukasutusse jääva maa-ala

asukoha täpset kindlaksmääramist ja vastavate kannete tegemist kinnistusraamatusse. Avaldus

ei kuuluks rahuldamisele vaid olukorras, kui avaldajate nõue oleks kõiki asjaolusid arvestades

vastuolus hea usu põhimõttega või see kahjustaks ülemääraselt teiste korteriomanike õigustatud

huve (KrtS § 9 lg 2 p-d 1 ja 2). Määruskaebusest nähtub, et puudutatud isik I oli nõus

erikasutuskorra kindlaksmääramisega, kuid soovis selle määramist teisel viisil.

Korteriomaniku huvide kaalumine on kohtu diskretsiooniotsus, millesse kõrgema astme kohus

saab sekkuda üksnes juhul, kui alama astme kohus on ületanud diskretsiooni piire. Kohtule

antud kaalumisõiguse kasutamine tähendab muu hulgas tehtud valiku kohast põhjendamist.

Maakohus ei põhjendanud, kuidas on puudutatud isikul I võimalik kasutada tema kui

korteriomaniku ainukasutusse jäävat maa-ala sama tõhusalt nagu seda saavad teha endi

kasutusse jääva maaga avaldajad. Tulenevalt järgnevalt kirjeldatavatest puudustest, ei saa

ringkonnakohus eelviidatud rikkumist ise kõrvaldada.

Maakohus lahendas avalduse nii, et kohustas kõiki menetlusosalisi andma teatavad

tahteavaldused. Sellist nõuet ei ole kohtule esitatud. Kuigi TsMS § 477 lg 5 järgi ei ole kohus

hagita asja läbivaatamisel seotud menetlusosaliste esitatud taotlustega, siis ei ole kohtul alust

väljuda avaldusega seatud piiridest (TsMS § 3 lg 1, § 4 lg 1). Avaldajad taotlesid puudutatud

isikute I ja II kohustamist tahteavalduste andmiseks ning nende asendamist kohtulahendiga.

Sarnaselt hagimenetlusega ei saa ka hagita asja lahendamisel panna soorituskohustust

avaldajale, kui selleks ei ole esitatud vastuavaldust või vähemalt selgelt taotlust (vrd RKTKo

27.01.2010, 3-2-1-153-09, p 16; RKTKo 12.04.2017, 3-2-1-13-17, p 15). Toimikust ei nähtu,

et maakohus oleks avalduse laiendamist avaldajate endi tahteavalduste osas menetlusosalistega

arutanud.

Ühtlasi tähendab maakohtu valitud lahendus, et erikasutusõigus anti ka korteriomanikele, kes

selleks soovi ei avaldanud. Maakohus selgitas 01.09.2020 ärakuulamisel osalejatele, et

erikasutusõiguse kindlaks määramisel toimub tavapäraselt ala jagamine tervikuna. See arusaam

pole põhjendatud. Ringkonnakohtu hinnangul tulnuks avalduse lahendamisel pigem juhinduda

samal ärakuulamisel avaldatud maakohtu alternatiivsest arusaamast, et võimalik on jätta osa

kinnisajast ainukasutusse ja ülejäänud ala korteriomanike ühiskasutusse. Eelkõige peab kohus

kirjeldatud variantide puhul välja selgitama, kas ja millistel tingimustel oleksid

korteriomanikud nõus andma avaldajatele (ja puudutatud isikule I) erikasutusõiguse nende

soovitud viisil (vt RKTKm 07.12.2021, 2-19-5506, p 15). Asja uuel lahendamisel tuleb

maakohtul määrata korteriomanikele tähtajad selleks, et nad saaksid esitada oma seisukohad ja

võimalikud alternatiivsed taotlused neile hüvede määramise kohta puhuks, kui maakohus leiab,

et avaldajatele (ja puudutatud isikule I) tuleb anda erikasutusõigus. Kohus võib ka ise teha asja

lahendamiseks ettepaneku, mis hõlmab mh vastusooritust, mis oleks teiste korteriomanike jaoks

kohtu hinnangul õiglane. Vaidlust ei saa aga lahendada viisil, et teistele korteriomanikele

antakse vastusooritusena erikasutusõigus, mida nad ei soovinud.

Eeltoodud kaalutlustel maakohtu määrus tühistatakse ja asi saadetakse maakohtule uueks

lahendamiseks, sest asjas on vaja läbi viia eelmenetluse toiminguid. Määruskaebuse ülejäänud

väidetele pole vaja seetõttu eraldi vastata.

9. TsMS § 173 lg 3 sätestab, et kui kõrgema astme kohus tühistab alama astme kohtu lahendi

ja saadab asja uueks läbivaatamiseks, jätab ta menetluskulude jaotuse alama astme kohtu

otsustada. Maakohus jaotab menetluskulud asja uuel lahendamisel.

10. Hagita menetluses võib TsMS § 696 lg 3 esimese lause järgi maakohtu menetlust lõpetava

määruse peale esitatud määruskaebuse kohta tehtud ringkonnakohtu määruse peale

määruskaebuse esitada isik, kelle õigusi on määrusega kitsendatud. Menetlust lõpetavaks

määruseks loetakse neid hagita menetluses tehtud määrusi, millega asi lahendatakse (menetlus

n-ö suletakse või lõpetatakse), ning menetlust lõpetavat määrust ei tule mõista kitsalt menetluse

lõpetamise määrusena TsMS § 428 tähenduses. Praegusel juhul ei tee ringkonnakohus

menetlust lõpetavat lahendit. Seetõttu ei anna TsMS § 696 lg 3 määruskaebuse esitamise õigust

(vt ka Riigikohtu 28.05.2014 määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-46-14, p 11) .

(allkirjastatud digitaalselt)