2-20-10545/52 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Eesistuja Meeli Kaur, liikmed Vallo Kariler ja Neve

Uudelt

Otsuse tegemise aeg ja koht

17. jaanuar 2022, Tallinn

Kohtuasja number

2-20-10545

Kohtuasi

Y ja C hagi Q ja X vastu kahjuhüvitise ja viivise

väljamõistmiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 27. aprilli 2021. a otsus

Kaebuse esitaja ja liik

Q ja X apellatsioonkaebus

Kaebuse hind

23 298,53 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Hageja I Y (isikukood XXXXXXXXXXX)

Hageja II C (isikukood XXXXXXXXXXX)

Hagejate lepingulised esindajad vandeadvokaat Raiko

Lipstok ja advokaat Jüri-Karl Leppik

Kostja I Q (isikukood XXXXXXXXXXX)

Kostja II X (isikukood XXXXXXXXXXX)

Kostjate lepinguline esindaja Galina Danilišina

Menetluse liik

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Võtta vastu Y ja C 10. detsembril 2021 esitatud dokumentaalsed tõendid (Eesti

standard EVS 837-1:2003 ja väljavõte Eesti standardist EVS 812-3:2002).

2. Tühistada Harju Maakohtu 27. aprilli 2021. a otsus tsiviilasjas nr 2-20-10545 osas,

milles maakohus mõistis Q-lt ja X-lt solidaarselt Y ja C kasuks välja põhivõlgnevuse

864 eurot (s.o põhivõlgnevust 20 264 eurot ületavas osas) ja sellelt arvutatud viivise,

samuti menetluskulude jaotust ja kindlaksmääramist puudutavas osas. Teha

tühistatud osas uus otsus, millega jätta hagi selles osas rahuldamata ning jaotada

menetluskulud vastavalt kohtuotsuse tervikresolutsiooni sõnastuses märgitule.

Muus osas (st põhivõlgnevuse 20 264 eurot ja sellelt arvutatud viivise väljamõistmist

puudutavas osas) jätta maakohtu otsus muutmata, täiendades otsuse põhjendusi.

3. Kohtuotsus on jõustunud osas, millega maakohus võttis vastu hagist loobumise 504

euro (jalgtee parandamiskulud) ja sellelt arvutatud viivise 11,45 euro osas, ning

lõpetas selles osas menetluse (maakohtu resolutsiooni p-d 1 ja 2).

4. Rahuldada Q ja X apellatsioonkaebus osaliselt.

5. Sõnastada kohtuotsuse tervikresolutsioon järgmiselt:

5.1. Võtta vastu hagist loobumine puuduste kõrvaldamisega seotud põhivõlgnevuse

504 euro (jalgtee parandamiskulud) ja sellelt arvutatud viivise 11,45 euro osas

ning lõpetada selles osas menetlus.

5.2. Rahuldada Y ja C hagi osaliselt.

5.3. Välja mõista Q-lt ja X-lt solidaarselt Y ja C kasuks põhivõlgnevus 20 264 eurot,

sissenõutavaks muutunud viivis 2879,24 eurot ja alates 18. jaanuarist 2022

viivis põhinõudest (20 264 eurot) võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses

sätestatud määras kuni põhinõude täitmiseni.

5.4. Jätta maa- ja ringkonnakohtus kantud Y ja C menetluskuludest 96%

solidaarselt Q ja X kanda ning Q ja X menetluskuludest 4% solidaarselt Y ja C

kanda.

Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused

Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse

kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks

tegemisest.

Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada

Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või

muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse

esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka

kassatsioonkaebus.

Menetluskulude rahalise suuruse määrab asja lahendanud maakohus mõistliku aja jooksul

pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

Hagejate nõue ja selle aluseks olevad asjaolud

1. Y (hageja I) ja C (hageja II) (koos hagejad) esitasid 21. juulil 2020 Harju Maakohtule Q

(kostja I) ja X (kostja II) (koos kostjad) vastu hagi, milles palusid kostjatelt hagejate kasuks

välja mõista 21 632 eurot, hagi esitamise ajaks sissenõutavaks muutunud viivise 491,74 eurot

ning seadusjärgses määras viivise alates hagi esitamisest kuni põhinõude täitmiseni.

Menetluskulud palusid hagejad jätta kostjate kanda.

Hagiavalduse ja selle täienduste kohaselt sõlmisid hagejad ja kostjad 6. veebruaril 2020

müügilepingu (leping), mille alusel kohustusid kostjad võõrandama kinnistu asukohaga XXX

(kinnistu) ning hagejad kohustusid tasuma selle eest 242 000 eurot. Pooled sõlmisid 19.

veebruaril 2020 asjaõiguslepingu ning 29. veebruaril 2020 andsid kostjad valduse üle. 8. märtsil

2020 avastasid hagejad, et siseruumidesse paigaldatud pinglaed on varjanud kipslage, mis on

oluliselt kahjustada saanud ja hallitab ning mille külge on paigaldatud mittenõuetekohaselt

valgusteid. Hagejad said müügieelselt kinnituse, et laed on korras. Samuti avastasid hagejad, et

mõlemad korstnad on paigaldatud ohtlikult ja vastuolus seadusega, sest need on kontaktis

konstruktsiooniga. Lisaks avastasid hagejad sauna kõrvaltoa niiskuskahjustused. 18. märtsil

2020 avastasid hagejad, et duširuumiga külgnevas toas on tapeedi all ulatuslik niiskuskahjustus,

mis on tekkinud veetorustiku lekke või tegemata jäänud hüdroisoleerimise tõttu ning duširuumi

ja toa vaheline sein hallitab. Seejuures ilmnes, et kostjad on enne kinnistu müümist teostanud

puuduste varjamiseks remondi.

OÜ Ehituskaitse Büroo tuvastas koostatud raportis (raport), et lagede nurkades on ulatuslikud

praod, valgustite paigaldamisel on lõhutud aurutõkke kile ning esineb niiskus- ja kipsplaadi

kahjustusi. Samuti on raporti kohaselt korstnatel niiskuskahjustused, need on korrektselt

isoleerimata ja kamina korstna läbiviigul on kahjustatud katuse tugikonstruktsioone. Lisaks on

raportis leitud, et saunas ja pesuruumides esineb ulatuslikke niiskuskahjustusi ning seinte ja lae

pindadel esineb suurel määral hallitust. Riiklikult tunnustatud ekspert ja ehitusinsener MS

tuvastas, et heitõhutoru on kaldega ventilaatori poole, mistõttu valguvad väljavisketorusse

sattuvad sademed ventilaatorisse ning sealt edasi liikudes on sademed tekitanud ventilaatori all

asuvale kipslaele niiskuskahjustuse. Samuti leidis MS, et korstnate paigaldamisel on rikutud

tuleohutuse ja loogika nõudeid ning lahendusena tuleb korstnad demonteerida ja paigaldada

uued korstnamoodulid. Lisaks märkis MS, et sauna- ja pesuruumide niiskuskahjustused on

ulatunud ka kõrvalasuva toa seinani ning lahenduseks on üksnes see, kui lammutatakse kõik

hallitanud kipsseinad ja kipslae osa, demonteeritakse korrodeerunud karkass ning seina- ja

laeosad rajatakse uuesti. Sihtasutuse Eesti Mükoloogiauuringute Keskus arvamuse järgi leiti

võetud proovidest hallitusseene kolooniad. Kõnealune hallitusseen toodab inimese tervisele

ohtlikke mükotoksiine.

Kostjad avaldasid müügikuulutuses ebaõigesti, et kõik vajalikud load on olemas, sest garaaži

ja kaminat ei ole ehitisregistrisse kantud. 6. jaanuaril 2020 saatsid hagejad kostjaid esindanud

maaklerile küsimuse, millele maakler vastas, et garaaži osas ei olnud muudatust registris vaja

teha ning aiamaja ehitusest pidi Rae valda teavitama ja see on ehitisregistris registreeritud.

Raportis on välja toodud, et kuna ehitisregistri andmed ei kajasta tulekollete olemasolu ning

kamin ja saunakeris ei ole paigaldatud vastavalt projektile, siis tuleb tulekollete nõuetekohasuse

kohta koostada audit ja andmed esitada kohalikule omavalitsusele. Vastusena hagejate

teabenõudele märkis Rae vald 7. aprillil 2020, et kostjad soovisid 11. novembril 2019 teavet

seoses projekti muudatuste registreerimisega ning Rae vald vastas, et vastav info tuleb esitada

läbi ehitisregistri. Lisaks on raportis toodud esile teekivist laotud teedel esinevad puudused.

Raportis peeti vajalikuks jalgteed üles võtta ja kivid uuesti paigaldada.

10. ja 19. märtsil 2020 teavitasid hagejad kostjaid avastatud puudustest. 8. aprillil 2020 saatsid

hagejad kostjatele nõudekirja, milles tõid esile puudused ja palusid kostjatel hüvitada tekkinud

kahju. 20. aprillil 2020 keeldusid kostjad nõude täitmisest. Puuduste kõrvaldamise maksumus

on OÜ Ehituskaitse Büroo hinnapakkumise kohaselt 20 448 eurot ja R.E.R Ehitus OÜ

hinnapakkumise kohaselt 26 586,24 eurot. Lisaks on hagejad kandnud kohtueelselt

õigusabikulusid 1184 eurot.

Kostjate vastuväited

2. Kostjad palusid jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hagejate kanda.

Kostjate vastuväidete kohaselt ei tegelenud nad ise kinnistu müügiga alates 1. detsembrist 2018,

vaid sellega tegeles Prisma Kinnisvarade OÜ. Hagejate esitatud müügikuulutus sisaldab

vananenud teavet. Hagejad tutvusid kinnistuga vähemalt kaks korda, mistõttu olid nad teadlikud

elamu seisukorrast. Väidetavad puudused on visuaalselt tuvastatavad. Samuti olid hagejad üle

vaadanud dokumentatsiooni. Hagejad hakkasid puudusi pärast valduse saamist sihilikult

otsima. Hagejad kannavad ka ostueelselt eksperdi kaasamata jätmisest tulenevat riski ning on

ise kinnitanud, et nad ei vaadanud pööningut üle, mistõttu ei tuvastanud seal olevaid puudusi.

Tegemist ei ole uue elamuga, vaid elamu sai kasutusloa 2007. a. Elamu vastab nõuetele, sest

sellel on kasutusluba, Päästeamet vaatas üle saunaahju ja kamina korstna ning

korstnapühkimise akti järgi olid korstnad ja küttekolded korras. Samuti on ERI KINNISVARA

OÜ arvamuse järgi elamu seisukord hea. Garaaži kandmiseks ehitisregistrisse puudus vastavalt

ehitusseadusele vajadus ning kamin paigaldati enne kasutusloa saamist ja see ei ole elamu

peamine küttesüsteem. Samuti omab ehitisregister üksnes informatiivset tähendust. Lisaks on

tõendamata kostjate teadmine või teadma pidamine puudustest. Kostjad ei teostanud ise

parandustöid, vaid tellisid need äriühingutelt.

OÜ Ehituskaitse Büroo raportit ei saa arvestada, sest ülevaatuse teostas isik, kellel puudub

nõuetekohane pädevus ning MS ei tutvunud elamu algdokumentidega. OÜ Ehituskaitse Büroo

raport ja MSi arvamus on omavahel vastuolus, sest viimases ei leitud raportis märgitud varjatud

puudusi. Samuti ei kinnita sihtasutuse Eesti Mükoloogiauuringute Keskus arvamus, et hallitus

on mujal kui leili- ja pesuruumis. Hagejate esitatud hinnapakkumised on ülepaisutatud ja osa

töödest ei ole seotud puuduste kõrvaldamisega. Nendest ei nähtu ka, millised puudused tuleb

kõrvaldada ja mida selleks on vaja teha. Hagejate esitatud kalkulatsiooni kohaselt tehakse sauna

leiliruumis ja sauna eesruumis parandustööd terve toa ulatuses, kuid põhjendatud on üksnes

sauna leiliruumi ja duširuumi vahelise seinaga, sauna eesruumi seintega ning duširuumiga

külgneva toa seinaga seotud tööd kokku summas 6000 eurot. OÜ NexiRem ja Vimlux OÜ

hinnapakkumise kohaselt on puuduste kõrvaldamise maksumus vastavalt 12 685,80 eurot ja

12 405 eurot. Täiendavalt tuleb arvestada, et kostjad tegid hagejatele allahindluse 3900 eurot

remondi teostamiseks. Lisaks on kohtueelsete õigusabikulude hüvitamise nõue põhjendamatu

ning kõige rohkem võis olla ajakulu 1 tund.

Maakohtu otsus ja põhjendused

3. Harju Maakohus võttis 27. aprilli 2021. a otsusega (vaidlustatud otsus) vastu hagejate

loobumise hüvitise 504 euro ja hagi esitamise ajaks sissenõutavaks muutunud viivise 11,45

euro nõudes ning lõpetas selles osas menetluse, rahuldas hagi, mõistis kostjatelt solidaarselt

hagejate kasuks välja 21 128 eurot, 25. juuli 2020. a seisuga sissenõutavaks muutunud viivise

480,29 eurot ja seadusjärgses määras viivise alates 26. juulist 2020 kuni põhinõude täitmiseni

ning jättis menetluskulud solidaarselt kostjate kanda ja määras kindlaks hagejatele hüvitatavate

menetluskulude suuruse.

Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt ei ole OÜ Ehituskaitse Büroo raport ja MS arvamus

omavahel vastuolus. Kuivõrd OÜ Ehituskaitse Büroo raport on koostatud varem, siis saab selles

esile toodud puudusi pidada varjatud puudusteks. MS arvamuses ei ole märgitud, et mõnda OÜ

Ehituskaitse Büroo raportis tuvastatud puudust ei esine. OÜ Ehituskaitse Büroo omab ka

eriteadmisi valdkonnas, milles raport on koostatud. ERI KINNISVARA OÜ arvamus ei lükka

ümber raportis ja MS arvamuses esitatud järeldusi, kuivõrd teostatud ei ole ehitise uuringuid

ega inspekteeritud neid osasid, mis on kaetud, varjatud või ligipääsmatud. Tõendatud on elamu

lagedes esinevad puudused: lagede nurkades on ulatuslikud praod, valgustite paigaldamisel on

lõhutud aurutõkke kile ning esineb niiskus- ja kipsplaadi kahjustusi, samuti hallitus ja

rebenenud aurutõkkekile elutoa lae ja pööningu vahel. Laealused talad on ka osaliselt läbi

lõigatud, mistõttu ei ole neil vajalikku kandevõimet. Hagejad tundsid juba ostueelselt huvi

siseruumidesse paigaldatud pinglagede all oleva kipslae seisukorra vastu ning maakler kinnitas,

et laed on korras.

Tõendatud on hagejate esile toodud korstnatel esinevad puudused. Korsten on ehitatud projekti

järgimata ja tuleohutusnõudeid rikkudes. Kuigi MS arvamuses viidatud tuleohutuse seaduse §

8 ei kehtinud elamule kasutusloa andmisel, kehtis varasemalt 27. oktoobri 2004. a Vabariigi

Valitsuse määrus nr 315, mis samuti välistas sellise korstna vastavuse tuleohutuse nõuetele.

Korstna kaugus ei ole seinast rohkem kui 45 mm, mis on aga vastuolus tuleohutusnõuetega.

Samuti pidi elamu projekti kohaselt olema vahe minimaalselt 100 mm. Üksnes kasutusloa

olemasolu ei muuda puudusi olematuks. Korstnapühkija pööningul ei käinud, sest kostjad

ütlesid, et sinna ei ole ligipääsu ning märkis, et katuse vooder on korstnale väga lähedal ja selle

nägemise korral ei oleks ta kütmiseks luba andnud. Lisaks on tõendatud hagejate esile toodud

puudused saunas ja pesuruumides ning hallitusseene olemasolu. Niiskuskahjustus oli olemas

enne lepingu sõlmimist ning kostjad olid sellest teadlikud, sest seda on püütud varjata

parandustöödega. Kahjustuse kõrvaldamiseks on vajalikud kõik MS arvamuses esile toodud

tööd, mitte üksnes sauna leiliruumi ja duširuumi vahelise seinaga seotud tööd. Hallitust esineb

ka elamu teistes ruumides. Samuti on kostjad andnud lepingu p-s 1.9.5 ebaõige kinnituse

õigusliku aluseta teostatud ümberehituste puudumise kohta, kuivõrd ehitusregistrisse ei ole

kantud garaaži ega kaminat, samuti projekti muudatusi.

Kostjad on lepingut rikkunud, sest on lepingu p-des 1.9.4 ja 1.9.5 kinnitanud, et elamul ei ole

varjatud puudusi, see on elamiskõlblik ja sobib sihtotstarbeliseks kasutamiseks. Elamu ei ole

hallitusseene ning ehitus- ja tuleohutusnõuetele mittevastavuse tõttu elamiseks kõlblik. Puudusi

ei olnud tavapärase ülevaatuse käigus võimalik tuvastada, mistõttu ei välista kostjate vastutust

lepingu p 1.10.2. Hagejatel on õigus nõuda kahju hüvitamist kostjatelt, mitte nad ei pea esitama

nõuet kostjate lepingupartneriks olnud elamus remondi teostanud äriühingu vastu. Hagejad

teavitasid puudustest õigeaegselt, mistõttu vastutavad kostjad puuduste eest sõltumata sellest,

kas nad olid neist teadlikud. Ostja ei pea eeldama, et müüja ei avalda talle õigeid andmeid. OÜ

Ehituskaitse Büroo ja R.E.R Ehitus OÜ hinnapakkumiste koostamiseks on tutvutud olukorraga

kohapeal, hinnatud tööde mahtu, hinnapakkumised on omavahel võrreldavad ja kajastavad

puuduste kõrvaldamiseks vajalikke töid ning need vastavad turuhinnale. OÜ NexiRem ja

Vimlux OÜ hinnapakkumised ei vasta turuhinnale ega ole esitatud siduvana ning need ei sisalda

mitmeid puuduste kõrvaldamiseks vajalikke töid. Samuti on OÜ NexiRem varasem ja hilisem

hinnapakkumine omavahel vastuolus. Täiendavalt on põhjendatud hagejate kohtueelsete

õigusabikulude hüvitamise nõue.

Apellatsioonkaebus

4. Kostjad esitasid ühise apellatsioonkaebuse, milles paluvad maakohtu otsuse tühistada ning

teha uue otsuse, millega jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud solidaarselt hagejate kanda.

Maakohus jättis kostjate esile toodud asjaolude ja väidetega arvestamata. Hagejad ei ole

tõendanud, et lepingu ese ei vastanud keskmisele kvaliteedile ega kostjate vastutust rikkumise

eest. Kostjad teavitasid hagejaid kõigist neile teada olnud asjaoludest. Elamu oli üle andmise

hetkel elamiskõlblik. Hagejad pidid aru saama, et 13 aastat vana elamu kvaliteet ei ole

samasugune kui uue elamu puhul. Kostjad ei tea, kuidas on hagejate kohtule esitatud

müügikuulutusse jõudnud teave. Asjaolu, et OÜ Ehituskaitse Büroo raport on koostatud varem

kui MSi arvamus, ei tähenda, et kõik selles loetletud puudused on varjatud puudused. MS ei

pidanud mitmeid OÜ Ehituskaitse Büroo välja toodud puudusi varjatud puudusteks, kusjuures

selle lähteülesandeks oli tuvastada varjatud puudused. Samuti ei ole MS arvamus

usaldusväärne, sest ta ei tutvunud elamu algdokumentidega ning ei viidanud puuduste

avastamisel, milliseid nõudeid on rikutud. Tõendiks ei saa olla ka OÜ Ehituskaitse Büroo

raport, sest seda ei koostanud ehitise auditi tegevusalal tegutsev isik.

Tuvastamata on, milliseid Vabariigi Valitsuse määruse nr 315 norme on rikutud. Kostjad ei

pidanud tagama korstnapühkijale ligipääsu pööningule ning korstnapühkija oletused korstna

ebaõige paigaldamise kohta põhinevad ebaselgetel piltidel. Arvestada tuleb ka asjaolu, et

hagejate esitatud arvamustes puuduvad viited tuleohutusnõuete rikkumise tõttu tekkinud

kahjustustele. Ebaõige on väide, et kamina lõõr on paigaldatud tuleohutusnõudeid ja projekti

järgimata, sest algset projekti muudeti ning elamusse paigaldati roostevabad lõõrid ja ehitiste

tuleohutuse juhise järgi on seina ja lõõri vaheline kaugus 50 mm. Õigusaktidega on reguleeritud

üksnes müürikorstnate, mitte aga metall-lõõride ehitus. Lõõrid paigaldati enne kasutusloa, mis

anti muudetud projekti alusel, väljastamist. Päästeameti heakskiitu kinnitab väljastatud

kasutusluba.

Sihtasutus Eesti Mükoloogiauuringute Keskus tuvastas hallitusseene olemasolu üksnes leili- ja

pesuruumi piirkonnas ning tõendamata on kostjate teadlikkus sellest. Kuivõrd põrandad ja laed

ei olnud hallitusest kahjustatud, siis on põhjendamatu nende vahetamine. Samuti olid

kahjustatud üksnes üksikud seinad. Hallitus laienes lagedele pärast elamu üleandmist, sest

hagejad ei teinud midagi niiskuse piiramiseks. Lisaks ei pidanud ehitusregistris kajastama

garaaži ja kaminat, sest kamin ei täida küttesüsteemi funktsiooni ja garaaž on väikeehitis.

Kostjad on ka tõendanud projekti muutmise kasutusloa dokumentatsiooniga. Täiendavalt jättis

maakohus tähelepanuta, et hagejad ei vaadanud pööningut üle, kuigi kostjad andsid selleks

redeli.

Arusaamatu on maakohtu järeldus hinnapakkumiste siduvusest. Samuti on kostjate esitatud

hinnapakkumistes arvestatud sauna eesruumi seinte plaatimisega. Need ei kajasta korstnaga

seotud töid, sest selleks peab olema tegevusluba. Ka hagejate esitatud hinnapakkumised on

tehtud isikute poolt, kellel puudub pottsepa kutsetunnistus. Ebaõige on maakohtu seisukoht, et

OÜ NexiRem hinnapakkumised on omavahel vastuolus, sest hilisema hinnapakkumise puhul

on lähtutud hagejate esitatud tööde nimekirjast ja selgitustest. Lisaks on põhjendamatu

kohtueelsete õigusabikulude välja mõistmine, kuivõrd hagejad ei vajanud advokaadi abi ning

temast ei olnud kasu. Ülepaisutatud on ka kostjatelt välja mõistetud hagejate menetluskulud.

Vastustajate seisukoht

5. Hagejad vaidlevad apellatsioonkaebusele vastu, paluvad jätta selle rahuldamata ja

menetluskulud kostjate kanda.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

6. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb tsiviilkohtumenetluse seadustiku

(TsMS) § 657 lg 1 p 2 alusel tühistada osas, milles maakohus mõistis kostjatelt solidaarselt

hagejate kasuks välja põhivõlgnevuse 864 eurot (s.o põhivõlgnevust 20 264 eurot ületavas osas)

ja sellelt arvutatud viivise, samuti menetluskulude jaotust ja kindlaksmääramist puudutavas

osas. Tühistatud osas teeb ringkonnakohus uue otsuse, millega jätab selles osas hagi

rahuldamata ning jaotab menetluskulud vastavalt kohtuotsuse tervikresolutsiooni sõnastuses

märgitule. Muus osas (st põhivõlgnevuse 20 264 eurot ja sellelt arvutatud viivise väljamõistmist

puudutavas osas) jääb maakohtu otsus muutmata, täiendades otsuse põhjendusi. Kostjate

apellatsioonkaebus rahuldatakse osaliselt.

TsMS § 654 lg 2² alusel esitab kolleegium kohtuotsuse resolutsiooni tervikliku sõnastuse.

7. Kohtuotsus on TsMS § 456 lg 4 teise lause järgi jõustunud osas, millega maakohus võttis

vastu hagist loobumise 504 euro (jalgtee parandamiskulud) ja sellelt arvutatud viivise 11,45

euro osas, ning lõpetas selles osas menetluse (maakohtu resolutsiooni p-d 1 ja 2).

8. Apellatsioonimenetluse esemeks on hagejate kui kinnistu ostjate nõuded kostjate kui müüjate

vastu tulenevalt kinnistu väidetavast lepingutingimustele mittevastavusest. Hagejate nõue

koosneb erinevatest puuduste kõrvaldamise tööde maksumusest ja kohtueelses staadiumis

kantud õigusabikuludest. Esitatud asjaolude järgi on vaidluse all olevad puuduste

kõrvaldamisega seotud kulutused summas 19 944 eurot tegemata, st hagejad nõuavad puuduste

kõrvaldamiseks vajalike tulevaste kulutuste hinnangulise maksumuse hüvitamist. Selliste

kulutuste hüvitamist saab nõuda VÕS § 115 lg 1 ja § 128 lg 3 alusel puuduste kõrvaldamise kui

kohustuse täitmise asemel esitatava kahju hüvitamise nõudena, viivisenõude alus on VÕS § 113

lg 1. Hagejad on ühiste ostjatena kostjate suhtes solidaarvõlausaldajad VÕS § 73 mõttes.

Maakohus rahuldas hagi ja mõistis kostjatelt hagejate kasuks solidaarselt välja 21 128 eurot,

viivise 480,29 eurot ja seadusjärgse viivise alates 26. juulist 2020 kuni põhinõude täitmiseni.

9. Maakohus on õigesti välja toonud müügilepingu rikkumise korral kahju hüvitamise nõude

üldised eeldused VÕS § 115 lg 1 ning §-de 127 ja 128 alusel. Samas leiab kolleegium, et

viidates küll oma otsuses, et müügilepingu ese on puudustega, kui see ei vasta

lepingutingimustele või ei ole vähemalt keskmise kvaliteediga, ei täitnud maakohus kohaselt

eelmenetluse ülesandeid TsMS § 392 lg 1 p-de 1–3 mõttes, sest jättis välja selgitamata,

millistes asja omadustes pooled kokku leppisid või millistele muudele nõuetele pidi asi

vastama. Ringkonnakohus sai maakohtu menetlusnormi olulised rikkumise kõrvaldada,

võimaldades pooltel esitada uusi asjaolusid ning tõendeid (vt ringkonnakohtu 16. novembri

2021. a kiri; kd III, tl 61 ja pöördel). Kolleegium arvestab apellatsioonimenetluses esitatud

poolte väiteid ja võtab TsMS § 652 lg 3 p 2 alusel vastu hagejate 10. detsembril 2021 esitatud

dokumentaalsed tõendid (Eesti standard EVS 837-1:2003 ja väljavõte Eesti standardist EVS

812-3:2002). Kõnealuste tõenditega soovivad hagejad tõendada, millistele nõuetele pidi

kinnistul asuv elamu vastama ning milliseid ehitusnõudeid ja -tavasid on ehitamisel rikutud.

Seega on tegemist tõenditega, millel on asjas tähtsust TsMS § 238 lg 1 järgi.

10. Kolleegium leiab, et vaatamata maakohtu menetlusnormi olulistele rikkumistele, on

maakohus hagi õigesti 20 264 euro ja sellelt arvutatud viivise osas rahuldanud. Hagi tuleb jätta

rahuldamata ja maakohtu otsus tühistada küttekolde auditi ja ehitisregistri andmete sisestamise

kulu 864 euro (käibemaksuga) kostjatelt solidaarselt hagejate kasuks väljamõistmise osas.

11. Kolleegium nõustub hagejate seisukohaga, et praegusel juhul tuleb kinnistu väidetavat

lepingutingimustele mittevastavust hinnata VÕS § 217 lg 2 p 2 järgi. Hagejate väidet tõendab

poolte vahel 6. veebruaril 2020. a sõlmitud kinnitu võlaõiguslik müügileping (kd I, tl 11–17),

mille p 1.9.4 järgi ei ole lepingu esemel mingeid müüjale teadaolevaid eritunnuseid ega varjatud

puudusi, millest müüja ei ole ostjale teatanud või mida ostja ei saanud märgata lepingu eseme

ülevaatuse teostamisel; p 1.9.5 järgi on lepingu esemeks olevat elamut võimalik kasutada

sihtotstarbeliselt, see on elamiskõlblik ning lepingu esemel puuduvad õigusliku aluseta

teostatud ümberehitused; p 1.9.11 järgi ei pea müüja vajalikuks lepingu eseme täpsemat

kirjeldamist käesolevas notariaalaktis ning ta on teavitanud ostjat kõikidest asjaoludest, mille

vastu ostjal võiks olla äratuntav oluline huvi.

VÕS § 217 lg 2 p 2 järgi asi ei vasta muu hulgas lepingutingimustele, kui kokkuleppe

puudumisel asja omaduste kohta ei sobi asi teatud eriliseks otstarbeks, milleks ostja seda vajab

ja mida müüja lepingu sõlmimise ajal teadis või pidi teadma, kui ostja võis mõistlikult tugineda

müüja erialastele oskustele või teadmistele, muul juhul aga otstarbeks, milleks seda liiki asju

tavaliselt kasutatakse. Kohustuse täitmise kvaliteet tuleneb VÕS §-st 77, mille lõike 1 kohaselt

peab võlgnik kohustuse täitma lepingule või seadusele vastava kvaliteediga. Kui lepingulise

kohustuse täitmise kvaliteet ei tulene lepingust või seadusest, peab lepingupool kohustuse

täitma asjaolusid arvestades vähemalt keskmise kvaliteediga. Kolleegium märgib, et

müügiobjektiks olnud kinnistu kvaliteedinõuete hindamisel ei saa tähelepanuta jätta, et tegu oli

2007. aastal ehitatud elamuga.

12. Hagejad on kinnistu lepingutingimustele mittevastavuse tõendamiseks esitanud kahe

eriteadmistega isiku arvamused, mida maakohus on õigesti hinnanud TsMS § 272 lg 2 järgi

dokumentaalse tõendina (OÜ Ehituskaitse Büroo raport ja MS arvamus; kd I, tl 36–70).

Maakohus on tõendeid kooskõlas TsMS § 232 lg-ga 1 hinnanud ja kolleegium nõustub

maakohtuga, et kostjate väited ei anna alust jätta hagejate esitatud tõenditega arvestamata.

Kõnealused tõendid ei ole omavahel vastuolus, vaid on teineteist täiendavad, kirjeldades

puuduseid erinevas mahus. Mõlemal asjatundjal on vaidlusaluses valdkonnas eriteadmised.

Täiendavaid kutsestandardi täitmise nõudeid ei ole asjatundjale ette nähtud. Kostjate

apellatsioonkaebuses esitatud väiteid ei anna alust jätta kõnealused tõendid ebausaldusväärsuse

tõttu arvestamata. Vastuseks kostjate apellatsioonkaebuse väidetele märgib kolleegium

järgmist.

Eriteadmistega isiku arvamuse koostamise aeg ei oma tähtsust, kas pidada puudust varjatud

puuduseks või mitte. Järelduse, kas tegemist on varjatud puudusega või mitte, teeb asjaolusid

hinnates kohus. VÕS § 218 lg 4 järgi ei vastuta müüja asja lepingutingimustele mittevastavuse

eest, kui ostja lepingu sõlmimisel asja lepingutingimustele mittevastavust teadis või pidi

teadma. Kolleegium selgitab, et tegemist ei ole varjatud puudusega, kui arvestades müüja

avalikustatud teavet tervikuna, võiks järeldada, et ostja pidi avalikustatud info põhjal aru saama,

et müügiesemel esineb vaidlusalune puudus. Vastupidisel juhul tuleb eeldada, et tegemist on

varjatud puudusega, mille eest vastutab VÕS § 218 lg 4 järgi müüja (vt Riigikohtu 30. mai

2017. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-46-17, p 26). Kui võimalikule puudusele viitas spetsialist,

saab järeldada, et tegemist oli varjatud puudusega, mida ostja ei pidanud avastama

(vt Riigikohtu 30. mai 2017. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-46-17, p 25; 30. septembri 2015. a

otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-100-15, p 31). Varjatud puuduste tuvastamisel tuleb lähtuda

eriteadmisteta isiku, mitte asjatundja mõistlikest ja põhjendatud järeldustest (vt eespool

viidatud otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-46-17, p 25). Asjaolu, et MS ei tutvunud elamu projektiga

ega selle algdokumentidega, ei muuda tema arvamuses antud eriteadmisi nõudvate asjaolude

selgitusi kõlbmatuks. Kolleegium nõustub maakohtu seisukohaga, et eriteadmistega isiku

arvamuse koostaja ei pea olema ehitise auditi tegevusalal tegutsev isik. Praegusel juhul ei

koostanud OÜ Ehituskaitse Büroo arvamust kontrolltoimingu raames ega tellitud temalt ehitise

auditit ehitusseadustiku § 18 lg 1 mõttes.

Kolleegium ei nõustu kostjate väitega, et hagejad pidid lepingutingimustele mittevastavust

tõendama TsMS § 301 kohase eksperdiarvamusega. TsMS § 5 lg 1 järgi menetletakse hagi

poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Pool määrab ise, mis asjaolud ta

oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab (TsMS § 5 lg 2

teine lause). TsMS § 232 lg 2 järgi ei ole ühelgi tõendil kohtu jaoks ette kindlaksmääratud

jõudu, kui pooled ei ole kokku leppinud teisiti.

13. Järgnevalt analüüsib kolleegium hagis märgitud kinnistu puudusi. Kuna maakohtu otsusest

ei ole võimalik järeldada, millistele tingimustele pidi kinnistu vastama, siis täiendab

ringkonnakohus otsuse põhjendusi käesoleva otsuse põhjendustega, kõrvaldades sellega otsuse

põhjendamise kohustuse rikkumise (TsMS § 436 lg 1 ja § 442 lg 8).

13.1. Maakohus leidis, et elamu siseruumide laed ei vasta nõuetele. Kolleegiumi hinnangul on

hagejad tõendanud, et siseruumide lagede puudused kujutavad endast lepingutingimustele

mittevastavust VÕS § 217 lg 2 p 2 ja § 77 lg 1 alusel.

Vastuseks kostjate apellatsioonkaebuse väidetele märgib kolleegium järgmist. Siseruumide

laed pidid sobima elamu kasutamiseks sihtotstarbeliselt ehk elamiseks. Pooled ei vaidle selle

üle, et siseruumidesse olid paigaldatud pinglaed, mille taga oli kipslagi. Maakohus ei ole lagede

puuduste tuvastamisel menetlusnorme rikkunud (lagede nurkades on ulatuslikud praod,

valgustite paigaldamisel on lõhutud aurutõkke kile, esineb niiskus- ning kipsplaadi kahjustusi,

laealused talad on osaliselt läbi lõigatud). Samuti nõustub kolleegium maakohtu seisukohaga,

et tegemist on varjatud puudusega, sest hagejad ei oleks pidanud teadma lagede puudusest.

Arvestades maakleri avaldatud teavet, ei pidanud nad VÕS § 218 lg 4 mõttes puudustest

teadma. Kostjate vastutust ei välista müügiprotsessis maakleri kasutamine, sest kui maakler

osaleb müügiprotsessis müüja poolel, avaldades kinnistu kohta õigusliku tähendusega

informatsiooni, siis müüjale omistatakse maakleri poolt tehtud avaldused.

Kolleegium nõustub hagejate seisukohaga, et keskmine kvaliteet, millele laed pidid vastama,

tuleneb standardist EVS 837-1:2003 (kd III, tl 72–84), mille p 2.2.1 järgi peavad piirdetarindid

olema konstrueeritud selliselt, et niiskuse kondenseerumine oleks normaalolukorras välistatud.

Märkus 1 kohaselt peab soojustusest seespool paiknevate kihtide aurupidavus olema 1,2 korda

suurem, kui soojustusest väljas paiknevatel kihtidel. Sama standardi p 2.5.2 sätestab, et piisava

õhutihedusega peavad olema kõik köetavaid ruume välisõhust ja mitteköetavatest ruumidest

eraldavad piirded, samuti erinevate õhuparameetritega (temperatuur, niiskus, lõhnad) ruume

eraldavad piirded; p 2.8.1 sätestab, et piirdetarindite ja nende detailide ning kinnitite

mehaaniline tugevus peab tagama hoone kasutajate ja hoonest möödujate turvalisuse.

Hooneosade lahtipääsemine ja allakukkumine ka võimalike juhuslike mõjude (kulumised,

löögid) puhul peab olema välistatud.

Kolleegium nõustub hagejate seisukohaga, et keskmine kvaliteet, millele elektripaigaldised

pidid vastama, tuleneb standardist EVS-HD 60364-7-701:2007+A11+A12 Madalpingelised

elektripaigaldised. Osa 7-701: Nõuded eripaigaldistele ja -paikadele, mis sätestab, et vanne ja

dušše sisaldavad ruumid on märgades ruumides (pritsmete piirkonnas) lubatud kasutada

minimaalselt IP44 kaitseastmega elektriseadmeid ja tarvikuid vältimaks elektrilöögi ohtu (vt

MSi arvamus; kd I, tl 55 pöördel–56). Kolleegium ei nõustu kostjate väitega, et hagejate väited

standardile mittevastavuse kohta on meelevaldsed, sest hagejad ei ole esitanud standardit

dokumentaalse tõendina. Kõnealuse standardi sisu ja märgade ruumide lagedesse paigaldatud

valgustite mittevastavust tõendab MSi arvamus.

Kolleegium ei nõustu kostjate väitega, et hallitus lagedel tekkis pärast elamu üleandmist

hagejatele. Maakohus ei ole kipslae niiskuskahjustuse ja hallituse olemasolu tuvastamisel

menetlusnorme rikkunud. Fotod lagede hallituse kohta on tehtud vahetult pärast kinnistu

üleandmist (kd I, tl 29, 32, 33). Samuti tuleneb OÜ Ehituskaitse Büroo raportist, et nurgapealse

magamistoa kipslaes on niiskuskahjustused, mille tulemusena on tekkinud hallitus (kd I, tl 36

pöördel). Kolleegium nõustub hagejate seisukohaga, et hallitanud laega elamu ei vasta

2007. aastal ehitatud elamu keskmisele kvaliteedile ega sobi elamiseks.

13.2. Maakohus leidis, et korstnad ei vasta nõuetele, mh tuleohutusnõuetele. Kolleegiumi

hinnangul on hagejad tõendanud, et korstnad on paigaldatud ohtlikult ja esinevad

niiskuskahjustused, mis kujutavad endast lepingutingimustele mittevastavust VÕS § 217 lg 2

p 2 ja § 77 lg 1 alusel.

Vastuseks kostjate apellatsioonkaebuse väidetele märgib kolleegium järgmist. Nõustuda tuleb

kostjate seisukohaga, et maakohtu seisukoht, et korstna ja hoone konstruktsioonide vahe peab

olema minimaalselt 100 mm, ei ole põhjendatud. Samas ei ole see asjaolu viinud ebaõige

järelduseni. Muus osas ei ole maakohus korstnate puuduste tuvastamisel menetlusnorme

rikkunud (korstnad on otseses kontaktis konstruktsiooni ja puistevillaga, korstnad on

isoleerimata, kamina korstna läbiviigul on kahjustatud tugikonstruktsioone, esineb

niiskuskahjustusi ja hallitust). Samuti nõustub kolleegium maakohtu seisukohaga, et tegemist

on varjatud puudusega, sest hagejad ei oleks pidanud teadma korstnate puudusest.

Kolleegium nõustub hagejate seisukohaga, et korsten ei vasta nõuetele, mis tuleneb standardist

812-3-2002 p-st 6.2.3 ja standardist EVS 837-1:2003 p-st 4.8.1 (kd III, tl 85–86). Hagejad on

samuti tõendanud, et roostevabade lõõride JT-200 ja JT-115 paigaldamisel pole järgitud toote

juhiseid (vt kd II, tl 82 pöördel–83). Hagejad on fotodega tõendanud, et korstnad on kontaktis

elamu konstruktsiooniga ja isoleerimata, mis on põhjustanud ka niiskuskahjustusi (kd I, tl 58–

62). Korstnate halba seisukorda tõendab ka OÜ Ehituskaitse Büroo raport. MSi arvamuse

kohaselt on korstnamoodulid toetatud esimese korruse lage kandvate katuse ogaplaatfermide

alumisele vööle improviseeritud toetusega, mis ei kuulu moodulkorstna tootja süsteemi ja on

äärmiselt tuleohtlik, samuti ei ole korstnate läbiviigud katusekattest veetihedad, tekkinud on

niiskuskahjustus.

Kolleegium ei nõustu kostjate väitega, et maakohus jättis arvestamata kostjate tõendi

„Ehituslike tuleohutusnõuete kokkuvõte“ (kd II, tl 114–140). Tegemist on normiga, mille

kohaldamist maakohus tuvastatud asjaoludele ei pidanud vajalikuks. Muus osas on maakohus

piisavas ulatuses kostjate väiteid käsitlenud, kolleegium nõustub maakohtu põhjendustega ja

seda ei korda.

13.3. Maakohus leidis, et sauna leiliruum ja duširuum (sauna eesruum) ei vasta nõuetele.

Kolleegiumi hinnangul on hagejad tõendanud, et sauna leiliruumis ja duširuumis esinevad

niiskuskahjustused ja hallitus, mis kujutavad endast lepingutingimustele mittevastavust

VÕS § 217 lg 2 p 2 ja § 77 lg 1 alusel.

Kolleegium nõustub hagejate seisukohaga, et sauna leiliruum ja duširuum ei vasta projektile

ega standardis EVS 837-1:2003 sätestatud hüdroisolatsiooni nõuetele. Sauna leiliruumi ja

duširuumi seina liigniiskus on kahjustanud kõrvaltubade seinu ja konstruktsioone. Nende

ruumide vaheliselt seinalt ja leiliruumi laest võetud proovidest leiti hallitusseene kolooniad

(Sihtasutuse Eesti Mükoloogiauuringute Keskus eksperthinnang 4242/0420; kd I, tl 71–73

pöördel). Kolleegium nõustub hagejate seisukohaga, et korrosioonikaitsega metallkarkassi

roostetuse ulatusest saab teha järelduse, et liigne niiskus on eksisteerinud pikemat aega (MSi

arvamus; kd I, tl 51 pöördel–52 pöördel).

14. Kolleegium märgib, et hagejad ostsid kinnistu elamiseks. VÕS § 217 lg 2 p 2 ja § 77 lg 1

järgi pidi elamus olema tagatud elementaarsed elutingimused (vt ka nt Riigikohtu 20. märtsi

2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-5-12, p 29; 19. novembri 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-

129-12, p 23). Eelkõige tuleb VÕS § 77 lg 1 järgi lepingus kokku leppimata kvaliteedi osas

arvestada ehitamisele seaduses sätestatud nõudeid ja ehitustava (vt Riigikohtu 30. novembri

2005. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-131-05, p 12). Keskmise kvaliteedi määramine on

väärtusotsus, mille tegemisel tuleb lähtuda tavaarusaamast ning arvestada iga üksikjuhtumi

asjaolusid. Sellest tulenevalt leiab kolleegium, et 2007. a ehitatud elamu, millele on väljastatud

kasutusluba, ostmisel ei saa ostja eeldada, et ta peab hakkama elutingimuste tagamiseks sinna

kohe lisainvesteeringuid tegema. Põhjendatud on hagejate seisukoht, et neil oli alust oodata

vähemalt keskmise kvaliteedinõuete täitmist. Nii on hagejad selgitanud, et visuaalsel vaatlusel

oli siseviimistlus väga heas korras, see oli tehtud eriprojekti järgi ning kasutatud oli kallima

klassi materjale, nt sauna eesruumis Revigres plaadid ja leiliruumis kvaliteetne puitlaudis.

Kuigi kohtupraktikas on leitud (vt Riigikohtu 30. novembri 2005. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-

131-05, p 15), et iseenesest ei saa igasuguseid kõrvalekaldumis projektist lugeda ehitise

puudusteks, siis praegusel juhul on tõendatud, et välja toodud puudused ei vasta ehitus- ja

tuleohutusnõuetele. Isegi kui puudused kinnistu eesmärgipärast kasutamist iseenesest ei välista,

kujutavad need praegusel juhul endast lepingutingimustele mittevastavust VÕS § 217 lg 2 p 2

tähenduses, sest kinnistu ei vasta VÕS § 77 järgi lepingutingimustele. Kolleegiumi hinnangul

ei tekkinud lepingutingimustele mittevastavused kinnistu senisest tavapärasest kulumisest, vaid

ehitusvigadest.

Lisaks märgib kolleegium vastuseks kostjate apellatsioonkaebuse väitele, et kostjate vastutust

ei välista asjaolu, et nad puudustest ei teadnud. Müüja vastutab VÕS § 218 lg-st 1 tulenevalt

müügieseme puuduste eest ka juhul, kui ta neist puudustest ei teadnud ega pidanudki teadma

(vt Riigikohtu 8. veebruari 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-156-11, p-d 18 ja 19;

30. septembri 2015. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-100-15, p 35). Seega ei sõltu müüja vastutus

VÕS § 218 lg 1 järgi ka sellest, kas talle saab ette heita VÕS § 14 lg-st 2 tulenevat

teavitamiskohustuse rikkumist. Samas on müüjal oma vastutuse välistamiseks parim viis ostjale

eseme kõikvõimalikest puudustest või sellega seotud riskidest enne müügilepingu sõlmimist

teada anda (Riigikohtu 30. septembri 2015. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-100-15, p 35). Samuti

ei nõustu kolleegium kostjate väitega, et hagejad pidid ise kinnistu lepingutingimustele

vastavuse kindlaks tegema, nt vaatama pööningu üle. VÕS § 219 järgi, kui ostja on

müügilepingu sõlminud oma majandus- või kutsetegevuses, peab ta ostetud asja viivitamata üle

vaatama või üle vaadata laskma. Eeltoodud sättest ei tulene füüsilisest isikust ostjal kohustust

asi üle vaadata.

15. Kolleegium ei nõustu maakohtu otsusega osas, milles maakohus leidis, et

lepingutingimustele mittevastavuseks on ka see, et ehitisregistrisse ei ole kantud kaminat. Selles

osas tuleb maakohtu otsus tühistada ja jätta hagejate nõue 864 euro (käibemaksuga) ja sellelt

arvestatud viivise osas rahuldamata. Kuna hagejad ei ole esitanud kahju hüvitamise nõuet

seoses varjualuse garaažiks ümber ehitamise kohta, siis tuleb see osa maakohtu otsuse

põhjendustest välja jätta.

Hagejad leiavad, et kinnistu lepingutingimustele mittevastavuseks on see, et ehitisregistri

andmed ei kajasta kamina olemasolu. Müügilepingu p-s 1.9.5 on kostjad andnud kinnituse, et

lepingu esemeks olevat elamut on võimalik kasutada sihtotstarbeliselt, see on elamiskõlblik

ning lepingu esemel puuduvad õigusliku aluseta teostatud ümberehitused. Eeltoodud

kokkuleppe kohaselt pidid kinnistul olema kõik vajalikud load ning ümberehitused

nõuetekohaselt dokumenteeritud. Kolleegiumi hinnangul ei ole kamina näol tegemist õigusliku

aluseta teostatud ümberehitusega. Nõustuda saab kostjate seisukohaga, et ehitisregister omab

üksnes informatiivset tähendust ning ehitise tehnilised andmed ehitisregistris ei reguleeri ega

seadusta ehitamist ega ehitise kasutamist. Ehitisregistris ei ole kaminat välja toodud

kütteallikana, sest ta ei täida küttesüsteemi funktsiooni, st ei ole elamu põhiküttesüsteem, vaid

täiendav lahendus dekoratiivsel eesmärgil. Projekti muudatust tõendab kasutusloa taotlus ning

väljastatud kasutusluba (kd II, tl 66–69).

16. Järgmisena hindab kolleegium kahjuhüvitise suurust.

Kolleegiumi hinnangul on maakohus õigesti võtnud kahjuhüvitise suuruse hindamisel aluseks

hagejate esitatud hinnapakkumise 20 448 eurot (kd I, tl 75). Maakohus on tõendeid hinnanud

kooskõlas TsMS § 232 lg-ga 1 ning kolleegium ei näe alust asuda selles osas maakohtust

erinevale seisukohale. Tulenevalt kostjate apellatsioonkaebuse väidetest peab kolleegium

vajalikuks täpsustada maakohtu seisukohta hinnapakkumiste siduvusega seoses.

Maakohus on pidanud hinnapakkumise siduvuse all silmas seda, et selles tehtud pakkumisega

on võimalik asi korda teha. Hallitus võib olla ka seintes, mida ei ole veel avatud ning kõiki

seinu, põrandaid ja lagesid korraga viimistlemata ei ole võimalik ruume rekonstrueerida, sh

puudutab see leiliruumi ja sauna eesruumi hüdroisolatsiooni (vt pakkumise teinud

ehitusettevõtte e-kiri; kd II, tl 30–32). Samuti on MS oma arvamuses selgitanud, et

hüdroisolatsiooni tootjate juhistest ja RYL 2013 nõuetest lähtuvalt peab niiskete ruumide

nurkades kasutama armeerimiskangast ning selle paigaldamine on võimalik siis, kui kõik

plaadid on eemaldatud. Maakohtul tekkis põhjendatud kahtlus, et kostjate esitatud

hinnapakkumised selliseid töid ei sisalda, mistõttu ei saa nendes toodud summade eest puudusi

nõuetekohaselt kõrvaldada. Siinjuures tuleb silmas pidada VÕS § 127 lg-s 1 sätestatud kahju

hüvitamise eesmärki, milleks on kahjustatud isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult

lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat

asjaolu ei oleks esinenud.

Lisaks märgib kolleegium, et hagejate hinnapakkumist ei muuda ebausaldusväärseks asjaolu,

kui selle teinud äriühingul puudub pottsepa kutsetunnistus. Äriühing saab töid teostada läbi

alltöövõtu, sest VÕS § 635 lg 3 järgi eeldatakse, et töövõtja ei pea täitma lepingust tulenevaid

kohustusi isiklikult.

Eeltoodust tulenevalt on maakohus õigesti puuduste kõrvaldamiseks vajalike tulevaste

kulutuste hinnangulise maksumuse hüvitamiseks kostjatelt solidaarselt hagejate kasuks välja

mõistnud 19 080 eurot. See koosneb (hinnad käibemaksuta): eluruumide kipslagede taastamine,

lagede maalritööd 1600 eurot; hallituse likvideerimisega seotud tööd 11 800 eurot, millest

kostjad ei vaidlusta nõuet 6000 euro osas; korstna läbiviigu korrastamine 1250 eurot; pööningu

käigutee taastamine 80 eurot; katuse aluskile korrigeerimine 310 eurot; pööningul elastse

ventilatsioonitoru asendamine, ventilaatori ja torustiku isoleerimine 860 eurot. Esitatud

asjaolude kohaselt ei pea kolleegium kahjuhüvitist liiga suureks, et seda VÕS § 127 lg 5, § 139

või § 140 alusel vähendada.

Selguse huvides märgib kolleegium, et kuigi kostjad on hagejate nõuet tunnistanud 6000 euro

ulatuses ja täpsustanud, et vaidlustavad maakohtu otsuse 15 128 euro ulatuses, ei ole nad

TsMS § 644 lg 2 kohast apellatsioonkaebusest osalise loobumise avaldust esitanud (kd III, tl

87 pöördel). Seetõttu lähtub kolleegium apellatsioonkaebuses esitatud nõudest tühistada

maakohtu otsus ja jätta uue otsusega hagi rahuldamata.

17. Maakohus leidis, et hagejate nõue kohtumenetluse eelsete menetluskulude hüvitamiseks

1184 eurot on põhjendatud. Kolleegium nõustub maakohtu põhjendustega ja seda ei korda.

Vastuseks kostjate apellatsioonkaebuse väidetele märgib kolleegium, et Riigikohus on

varasemas praktikas leidnud, et professionaalne õigusabi kohtueelses vaidluse staadiumis on

vähemalt üldjuhul mõistlik ning sellega seotud kulud on hilisemal kahju hüvitamise nõudmisel

ka hüvitatavad (Riigikohtu 9. veebruari 2011. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-138-10, p 29). Ka

praegusel juhul leiab kolleegium, et õigusabi kasutamine oli mõistlikult võttes vajalik ning

hagejate eesmärk oli lahendada vaidlus kohtuväliselt, esitades koos nõudekirjaga OÜ

Ehituskaitse Büroo raporti ja hinnapakkumise ning selgitades enda õiguslikku positsiooni (kd

I, tl 76–78). Hagejad on esitanud oma nõuet kinnitavad tõendid, kuid kostjad tuginevad vaid

üldisele vastuväitele ega ole esitanud oma vastuväiteid kinnitavaid tõendeid. Kolleegiumi

hinnangul on hagejate kantud kulud mõistliku suurusega.

18. Hagejad nõuavad kostjatelt põhinõudest viivist VÕS § 113 lg 1 teise lause ja TsMS § 367

alusel alates 9. aprillist 2020 kuni põhinõude täitmiseni. Ringkonnakohtu otsuse tegemise

seisuga on sissenõutavaks muutunud viivis põhinõudest 20 264 eurot (=19 080 + 1184) 2879,24

eurot.

Menetluskulude jaotus

19. Kuna maakohtu otsus osaliselt tühistatakse, muudab kolleegium kooskõlas TsMS § 173 lg-

tes 1 ja 3 sätestatuga menetluskulude senist jaotust ja määrab kindlaks apellatsioonimenetluse

kulude jaotuse.

20. Menetluskulude jaotamisel lähtub kolleegium TsMS § 163 lg-st 1, jaotades menetluskulud

võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega. Kolleegium märgib, et otsustab kulude jaotuse asja kui

terviku lahendamise tulemuse järgi ja ei pea vajalikuks jaotada kulusid kohtuastmete kaupa

eraldi, sest vaidluse ulatuse erinevus maa- ja ringkonnakohtus on marginaalne. Hagi kuulub

rahuldamisele hinnanguliselt 96% ulatuses. Seega jäävad maa- ja ringkonnakohtus kantud

hagejate menetluskulud 96% ulatuses solidaarselt kostjate kanda ning kostjate menetluskulud

4% ulatuses solidaarselt hagejate kanda. Menetluskulude eest vastutava poole kanda jäetud

menetluskulude eest vastutavad hagejad või kostjad solidaarselt (TsMS § 165 lg 3).

21. Ringkonnakohus menetluskulude rahalist suurust kindlaks ei määra. Riigikohus on

selgitanud, et ei ole mõistlik tõlgendada TsMS § 174 lg-d 3 ja 5 koostoimes selliselt, et kõrgema

astme kohus peab kindlaks määrama mh alama astme kohtus kantud menetluskulude rahalise

suuruse olukorras, kus ta muudab alama astme kohtu otsust sel määral, et sellega kaasneb

menetluskulude jaotuse muudatus, või teeb ise uue, osaliselt või täielikult vastupidise otsuse

(Riigikohtu 20. aprilli 2016. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-142-15, p 19 jj). Hüvitatavate

menetluskulude rahalise suuruse määrab kindlaks asja lahendanud maakohus pärast

kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist TsMS § 177 lg-s 2 sätestatud korras.

22. Menetluskulude jaotust saab vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates,

millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati (TsMS § 178 lg 1 esimene lause).

(allkirjastatud digitaalselt)