3-20-495/21 · Tallinna Ringkonnakohtu halduskolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Eesistuja Monika Laatsit, liikmed Maret Altnurme ja

Virgo Saarmets

Otsuse tegemise aeg ja koht

14.01.2022, Tallinn

Haldusasja number

3-20-495

Haldusasi

X ja C kaebus Tallinna Linnaplaneerimise Ameti

30.01.2020 ehitusloa nr 2012271/02708 tühistamiseks

Menetlusosalised

Kaebajad – X ja C, esindajad vandeadvokaadid Heili

Püümann ja Veiko Vaske

Vastustaja – Tallinna linn, esindaja Eva Vanamb ja

Kenneth Rivis

Kolmas isik – Raida OÜ, esindaja vandeadvokaat

Kristel Viru

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Halduskohtu 18.12.2020 otsus

Menetluse alus ringkonnakohtus

X ja C apellatsioonkaebus

Asja läbivaatamine

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Tagastada kaebajatele apellatsioonkaebuse lisa 1.

2. Jätta X ja C apellatsioonkaebus rahuldamata ning Tallinna Halduskohtu 18.12.2020

otsus haldusasjas nr 3-20-495 muutmata.

3. Mõista X-lt ja C-lt solidaarselt välja 840 eurot Raida OÜ menetluskulude katteks.

Ülejäänud osas jätta menetluskulud menetlusosaliste endi kanda.

EDASIKAEBAMISE KORD

Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul otsuse avalikult

teatavakstegemisest arvates, s.o hiljemalt 14.02.2022 (HKMS § 212 lg 1).

Vastuseks

esitatud

kassatsioonkaebusele

võib

teine

menetlusosaline

esitada

vastukassatsioonkaebuse 14 päeva jooksul kassatsioonkaebuse vastukassatsioonkaebuse

esitajale kättetoimetamisest arvates või ülejäänud kassatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem

kui 14 päeva (HKMS § 215 lg 3).

Kui kassaator soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb seda kassatsioonkaebuses märkida,

vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS § 213

lg 1 p 5). Sõltumata kohtuistungi soovi märkimisest võib Riigikohus kassatsioonkaebuse läbi

vaadata kirjalikus menetluses, kui ta ei pea istungi korraldamist vajalikuks (HKMS § 223 lg 1).

3-20-495

2(9)

Kui menetlusosaline soovib kassatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal

Riigikohtule esitada vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata

menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning kassatsioonitähtaja järgimiseks peab

menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta

menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kassatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. X ja C ühisomandis on Ugala tn 19, Tallinn kinnisasi (kinnistu nr 1310401, katastritunnus

78404:406:8450), mis piirneb Raida OÜ-le kuuluva Pargi tn 18b kinnisasjaga (kinnistu nr

10174150, katastritunnus 78401:101:3133).

2. Tallinna Linnaplaneerimise Amet (TLPA) andis 07.11.2017 projekteerimistingimused Pargi

tn 18b kinnisasjale kuni kahe korrusega pereelamu püstitamiseks.

3. TLPA andis 30.01.2020 ehitusloa nr 2012271/02708 Pargi tn 18b kinnisasjale kahe

korteriga kahekorruselise pereelamu ehitamiseks.

4. X ja C esitasid Tallinna Halduskohtule kaebuse 30.01.2020 ehitusloa nr 2012271/02708

tühistamiseks.

1) Ehitusloa andmisest oleks tulnud keelduda ehitusseaduse (EhS) § 44 p 1 alusel.

Projekteerimistingimuste

andmise

asemel

oleks

tulnud

koostada

detailplaneering.

Planeerimisseaduse (PlanS) § 125 lg-s 5 sätestatud eeldused ei olnud täidetud. Kavandatav

kahepereelamu ei sobitu mahult ega otstarbelt väljakujunenud keskkonda, arvestades piirkonna

hoonestuslaadi, mida kujundavad ühepereelamud. Seda kinnitavad ehitusloa menetluses

ametnike esitatud märkused. Kui lubada püstitada Pargi tn 18b kinnistule paarismaja

(ridaelamu), on edaspidi selline õigus ka teistel kinnistuomanikel. Ehitusluba on vastuolus

Tallinna Linnavolikogu 11.01.2001 määrusega nr 3 kehtestatud Tallinna üldplaneeringu,

Tallinna Linnavolikogu 04.05.2017 otsusega nr 47 vastu võetud (kuid kehtestamata) Nõmme

linnaosa üldplaneeringu ja 07.11.2017 projekteerimistingimustega. Tallinna üldplaneeringu

järgi väärivad säilitamist miljööväärtuslik hoonestusviis ja keskkond. Nõmme linnaosa

üldplaneeringu seletuskirja järgi ei ole Nõmmele lubatud ehitada paaris-, kaksik- ja ridaelamuid,

sest tegemist on Nõmme keskkonnale võõra tüpoloogiaga. Ka projekteerimistingimused näevad

ette, et kavandatavad hooned peavad arvestama olemasolevat keskkonda ja olema kooskõlas

piirkonnas väljakujunenud arhitektuuristiiliga.

2) Ehitusloa andmisest oleks tulnud keelduda ka EhS § 44 p 4 alusel, sest kavandatav ehitis

kahjustab ebaproportsionaalselt nii era- kui ka avalikke huve. Naabritele kaasneb kavandatava

kahepereelamuga

suurem

müra,

liikluskoormus,

privaatsuse

riive

jms

häiringud.

Miljööväärtuslikku piirkonda sobimatu hoone rajamine vähendab kaebajate kinnisasja väärtust.

Piirkonda on juba lubatud ehitada mitmeid sinna sobimatuid hooneid ja arvestada tuleb nende

kumulatiivset mõju. Avalikes huvides on tagada, et arendustegevus toimub õiguspärase

haldusmenetluse tulemusel ning kooskõlas planeeringute jms strateegiliste dokumentidega.

5. Tallinna linn palus jätta kaebus rahuldamata.

1) Kaebaja saab ehitusluba vaidlustada üksnes oma subjektiivsete õiguste kaitseks. Kõik muud

väited tuleb jätta tähelepanuta.

2) Projekteerimistingimused on kehtiv haldusakt, mida tuleb täita. Kaebajad ei saa seda enam

vaidlustada. PlanS § 125 lg 5 eeldused projekteerimistingimuste andmiseks olid siiski täidetud.

3-20-495

3(9)

3) Ehitusloa andmisest ei oleks saanud keelduda EhS § 44 p-de 1 või 4 alusel. Kaebajate õigusi

on ehitusloa andmisel nõuetekohaselt kaalutud. Projekteeritud elamu asub kaebajate elamust

umbes 36 m ja kinnistu piirist umbes 21 m kaugusel, ei mõjuta päikesevalguse jõudmist

kaebajate kinnistule ega varjuta nende hooviala. Projekteerimistingimustega lubatud

ehitusaluse pinna suurust, hoone kõrgust vms parameetreid ei ole ületatud. Kavandatav hoone

järgib hoonestuse üldist mastaapi ja linnaehituslikku struktuuri. Fassaadi kujundamisel on

välditud selgeid viiteid tüüpilisele paariselamule. Välisviimistlusmaterjalid (puitlaudis,

krohvitud seinapind) järgivad piirkonnas väljakujunenud traditsioonilist ehituslaadi. Kolmandal

isikul on õigus oma kinnistule ehitada sõltumata sellest, kas see on naabritele meelepärane.

Vastustaja ametnikud tegid esimesele eskiisprojektile märkusi, millega on ehitusloa aluseks

oleva ehitusprojekti koostamisel arvestatud.

4) Kaebajate väited oma õiguste rikkumisest seoses müra ja liikluskoormuse suurenemise ning

privaatsuse vähenemisega on paljasõnalised. Igal juhul ei saa olla tegemist kaebajate õiguste

ebaproportsionaalse kahjustamisega.

6. Raida OÜ palus jätta kaebus rahuldamata.

1) Kaebajad ei ole tähtaegselt vaidlustanud projekteerimistingimusi ega saa enam tugineda

nende õigusvastasusele. Need kaebuse väited tuleb jätta tähelepanuta. Projekteerimistingimused

on siiski õiguspärased ja ehitusloa andmisel võis neile tugineda. Õiged pole kaebajate väited, et

kavandatav ehitis ei sobi mahult ega otstarbelt piirkonnas väljakujunenud keskkonda. Kahe kuni

nelja korteriga väikeelamud on Nõmmel tavapärased ja lubatud ka Nõmme linnaosa

üldplaneeringuga. Ametnike märkuste alusel on esialgset ehitusloa taotlust menetluse käigus

täpsustatud.

2) Ehitusloaga lubatud hoone ehitamine ei kahjusta ülemääraselt kaebaja huve. See on

üldplaneeringuga lubatud ja sobitub keskkonda. Väide, et kahepereelamu rajamisega kaasneb

suurem müra ja liikluskoormus ning väheneb privaatsus ja seeläbi ka kaebajate kinnisasja

väärtus, on otsitud ja tõendamata. Kaebajad ei saa nõuda, et nende naaberkinnistu jääb

hoonestamata. Väited avaliku ja teiste naabrite huvidega mittearvestamisest tuleb jätta

tähelepanuta. Ehitusloa tühistamata jätmist õigustab ka usalduse kaitse, kuna kolmas isik sai

Pargi tn 18b kinnistu omanikuks pärast projekteerimistingimuste kehtestamist ja arvestas

kinnistu omandamisel nende olemasoluga.

7. Tallinna Halduskohus jättis kaebuse 18.12.2020 otsusega rahuldamata ning mõistis

kaebajatelt solidaarselt kolmanda isiku kasuks välja menetluskulud 3027 eurot, jättis kaebajate

ja vastustaja menetluskulud nende endi kanda ning määras kindlaks menetluskulude tasumise

tingimused.

1) Ehitusloa andmisel peab kohalik omavalitsus kontrollima kavandatava ehitise vastavust

õigusaktidele ning hindama ehitise ja selle kasutamisega seotud mõjusid tervikuna (EhS § 42 lg

1, § 14 lg 1 p 3 ja § 19 lg 1 p 1; PlanS § 125 lg 1 p 1 ja lg-d 4 ja 5).

2) Pole vaidlust, et tegemist on ehitusloa kohustusliku ja PlanS § 125 lg 1 järgi ka

detailplaneeringu kohustusliku ehitisega. Vastustaja on detailplaneeringu asemel väljastanud

07.11.2017 projekteerimistingimused, mida kaebajad ei ole vaidlustanud. Kaebajad ei tugine ka

projekteerimistingimuste vastuolule Tallinna üldplaneeringu selliste sätetega, mille eesmärk on

muu hulgas kaitsta naaberkinnistu omaniku huve. Ehitusloa tühistamiseks ei anna alust pelgalt

väide, et projekteerimistingimuste andmise asemel tulnuks läbi viia detailplaneeringu menetlus.

3) Ehitusluba ei ole vastuolus Tallinna üldplaneeringuga. Ehitusloa alusel võib ehitada kahe

korteriga pereelamu. Üldplaneeringu järgi võib kõnealusele alale ehitada kuni nelja korteriga

3-20-495

4(9)

väikeelamuid ning selles ei ole täpsustatud, millistele kriteeriumitele peab miljööväärtuslikku

piirkonda ehitatav elamu vastama. Seega ei saa väita, et kavandatav elamu ei vasta Tallinna

üldplaneeringu tingimustele.

4) Nõmme linnaosa üldplaneering on vastu võetud, kuid mitte kehtestatud ning selle

lahendused ei ole lõplikud. Seega ei tooks ehitusloa vastuolu selle üldplaneeringuga

automaatselt kaasa ehitusloa õigusvastasust ja tühistamist. Vastuvõetud planeeringuga saab

arvestada huvide kaalumisel. Ehitusloaga ettenähtud pereelamu maht ja otstarve ei ole

kavandatava Nõmme linnaosa üldplaneeringuga vastuolus. Nimetatud üldplaneeringu järgi on

võimalik ehitada muu hulgas kahepereelamuid, kuid planeering määrab kindlaks eelistatava

lahenduse – korterid erinevatel korrustel. Kõrvuti paiknevate korteritega paaris- või

kaksikelamuid lubatakse erandina üksikutes kohtades ja tingimusel, et väliselt ei rõhutata sellele

tüpoloogiale iseloomulikke tunnuseid. Pooled vaidlevad selle üle, kas ehitusloaga kavandatav

ehitis vastab paaris- või kaksikelamu või kahe korteriga pereelamu tunnustele. Nõmme linnaosa

üldplaneeringu seletuskirja järgi on paaris- või kaksikelamu kahest sarnasest ühele krundile või

kahe kõrvuti seisva krundi piirile telgsümmeetrilise lahendusena küljeti kokku ehitatud

elamuühikust koosnev elamu, kus mõlemal on omaette sissepääs ja sageli ka omaette katus;

pereelamu on ühe või kahe korteriga elamu. Vaidlusaluse ehitusloa aluseks oleva ehitusprojekti

ja kolmanda isiku esitatud jooniste kohaselt vastab kavandatav elamu paaris- või kaksikelamu

mõistele üksnes osaliselt: elamus ei ole kavandatud korteritesse omaette sissepääsu, vaid

sissepääsude ees on ühine tuulekoda; terrassid ja aknad ei asu päris peegelpildis; hoone

tagaküljele on lisatud väike väljaaste. Visuaalsel vaatlusel jääb üldmulje, et tegemist on ühe

suure pereelamuga (paaris- või kaksikelamu laadi hoonete välisilme ei ole domineeriv). Üksnes

hoonesse sisenedes või ehitusprojektiga tutvudes on võimalik tuvastada, et sisuliselt on tegemist

telgsümmeetrilise kahest küljetsi kokku ehitatud elamuühikust koosneva hoonega. Seega ei ole

vastustaja teinud kaalutlusviga, mille tõttu tuleks ehitusluba tühistada.

5) Ehitusluba ei ole vastuolus ka projekteerimistingimustega põhjusel, et kavandatav ehitis ei

arvesta piirkonnas väljakujunenud arhitektuuristiiliga. Kaebusest ei selgu, milline oleks

piirkonda sobiv arhitektuuristiil. Nagu eespool öeldud, ei ole muude kui ühepereelamute

ehitamine kõnealuses piirkonnas välistatud ning kavandatav hoone vastab mahult ja otstarbelt

piirkonna hoonestuslaadile. Vastustaja ja kolmas isik selgitavad õigesti, et projekteeritud elamu

on nüüdisaegne ja keskkonda rikastav arhitektuuriline tervik, mille viimistlusmaterjalid on

traditsioonilised puit ja krohv, mis vastab nii Nõmme linnaosa üldplaneeringule kui ka

projekteerimistingimustele. Hoone piirkonda sobivuse hindamine on alati teatud määral

subjektiivne ja nn maitseküsimustes tuleb esmajärjekorras kaitsta konkreetsele maatükile õigust

omavate isikute, mitte nende naabrite huve.

6) Ehitusluba ei riku tajutavalt kaebajate õigusi. Kavandatav ehitis asub kõige lähemas punktis

19,37 m kaugusel kaebajate kinnistu piirist, mis on linnakeskkonnas pigem privileeg.

Planeeritav hoone ei varja kaebajate elamus päikesevalgust ega varjuta nende hooviala, sest

asub kaebajate elamust kirdesuunas. Kaebajate väited mürast ja täiendavast liikluskoormusest

seoses pereelamusse kahe korteri planeerimisega ning sellega kaasnevast privaatsuse

ülemäärasest riivest on linnakeskkonnas ilmselgelt otsitud ja ülepaisutatud. Tuvastatav ei ole ka

kaebajate võrdsuspõhiõiguse rikkumine. Hoone sobivust piirkonda ja selle vastavust

planeeringutele tuleb iga kord eraldi hinnata. Kaebajate väited oma kinnistu väärtuse

vähenemisest on tõendamata. Kui elamumaa sihtotstarbega kinnistule püstitatakse elamu

õiguspäraselt, ei saa kaebajate kinnistu väärtus väheneda pelgalt selle tõttu, et tegemist on

kahe-, mitte ühepereelamuga.

7) Kuna ehitusluba ei saa vaidlustada avalikes huvides, jäävad kaebajate ülejäänud väited

tähelepanuta.

3-20-495

5(9)

MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD APELLATSIOONIMENETLUSES

8. X ja C paluvad apellatsioonkaebuses halduskohtu otsus tühistada ja teha uus otsus, millega

rahuldada kaebus ning jätta menetluskulud vastustaja kanda.

1) Ehitusloa oleks saanud õiguspäraselt väljastada üksnes detailplaneeringu alusel. Kuna

ehitusloa aluseks on projekteerimistingimused, tuleks kaebus ainuüksi sel põhjusel rahuldada.

Õigusnormid, mis sätestavad kohustuse viia läbi teatud liiki avalik menetlus, mille tulemusena

sõlmitakse ühiskondlik kokkulepe maakasutuse ja ehitustegevuse kohta, kaitsevad ka kaebajate

õigusi. Detailplaneeringus lahendatakse rohkem ülesandeid kui projekteerimistingimustes ning

see näeb ette avaramad võimalused puudutatud isikute kaasamiseks ja nende huvidega

arvestamiseks. On võimalik, et detailplaneeringu menetlemise tulemusel oleks jäänud Pargi tn

18b kinnistule detailplaneering kehtestamata või oleks püstitatav ehitis praegusest lahendusest

erinenud, arvestades avalikke ja konkureerivaid erahuve. Kolmandale isikule on väljastatud

mitmeid ehituslube piirkonda mittesobivate elamute püstitamiseks ja see muudab laiemalt

kvartali üldmuljet ja sealset miljööväärtuslikku keskkonda. Detailplaneeringu menetluses

avalikkust kaasates oleks see välistatud. Kaebajate subjektiivseid õigusi rikub see, et

naaberkinnistule püstitatakse ühepereelamu asemel piirkonda sobimatu kastikujuline

ridaelamu. See vähendab kaebajate kinnisasja väärtust (kaebajate kinnisasi ei paikne enam

väikepereelamute vahel) ja privaatsust (kahekordistub liiklus, sotsiaalsete ürituste maht jms

inimtegevuse mõjud). Detailplaneeringu menetluses kvartali terviklahendusi hinnates oleks

olnud see välistatud. Tallinna üldplaneering on liiga üldine, et hinnata elamu sobivust

kõnealusesse piirkonda.

2) Ehitusluba on vastuolus selle andmise aluseks olnud projekteerimistingimustega, sest ei

arvesta

olemasolevat

keskkonda

ega

ole

kooskõlas

piirkonnas

väljakujunenud

arhitektuuristiiliga. Arhitektuuristiili saab hinnata ainult võrdluses teiste konkreetses

miljööväärtuslikus piirkonnas paiknevate ehitistega – sellest kaitstav miljöö koosnebki. Teised

piirkonna ehitised on valdavalt väikese mahu ja viilkatusega ning puitmaterjalist

ühepereelamud. Seda on kinnitanud ka vastustaja (vt kaebuse lisa 5). Kavandatav ehitis on suur

kastikujuline lamekatusega ja suures osas klaasist/betoonist ridaelamu. Kui kaebajad oleksid

pidanud

tõendama

midagi

enamat,

rikkus

halduskohus

uurimispõhimõtet

ja

selgitamiskohustust, sest ei andnud kaebajate võimalust esitada asja õigeks lahendamiseks

vajalikke täiendavaid seisukohti ja tõendeid.

3) Ehitusluba on vastuolus Nõmme linnaosa üldplaneeringuga. Kohtuga saab nõustuda selles,

et kuna kõnealune planeering ei ole veel kehtestatud, saab sellega arvestada üksnes

kaalutlusargumendina. Kavandatav elamu vastab ridaelamu (paariselamu) definitsioonile ja

selliste elamute püstitamine Nõmmel ei ole lubatud. Kavandatav elamu ei vasta ka hoonestusala

iseloomulikele tunnustele ega järgi üldist arhitektuurikeelt ja piirkonnas levinud katusekaldeid.

9. Tallinna linn palus jätta apellatsioonkaebus rahuldamata, nõustudes halduskohtu otsuse

põhjendustega.

1) Projekteerimistingimused anti õiguspäraselt, sh olid kaebajad menetlusse kaasatud.

Kaebajatel ei ole subjektiivset õigust konkreetsele menetlusliigile. Ka projekteerimistingimuste

andmisel tuleb kaaluda puudutatud isikute olulisi huve. Kaebajad ei kasutanud õigust avaldada

projekteerimistingimuste kohta arvamust. Projekteerimistingimustega määrati kindlaks kõik

terviklahenduse seisukohalt tähtsust omavad küsimused.

2) Vastustaja on õiguspäraselt kaalunud ehitusloa väljastamist ja sisustanud õigesti

projekteerimistingimustes kasutatud mõiste „pereelamu“ – see on üldmõiste, mis Nõmme

3-20-495

6(9)

linnaosa (ja ka teiste linnaosade) üldplaneeringu järgi tähendab ühe või kahe korteriga elamut.

Tegemist ei ole ridaelamuga. Hoonel on üks välisuks ja hoones on kaks korterit.

3) Ehitusluba ega kavandatav ehitis ei riku kaebajate subjektiivseid õigusi. Kavandatava ehitise

mõju linnaruumile on kaalutud juba projekteerimistingimustes. Ehitis jääb kaebajate elamust

umbes 36 m ja nende kinnisasja piirist umbes 21 m kaugusele ega mõjuta kaebajate kinnistule

jõudva päiksevalguse hulka. Elamu kõrgus ja ehitisealune pind on väiksem kui

projekteerimistingimustega lubatud. Järgitud on hoonestuse üldist mastaapi ja linnaehituslikku

struktuuri. Fassaadi kujundamisel on välditud selgeid viiteid tüüpilisele paariselamule.

Välisviimistluses kasutatavad materjalid – puit ja krohv – järgivad piirkonnas traditsioonilist

ehituslaadi. Kaebajate subjektiivne hinnang hoonele on asjakohane vaid osas, et hoonel on lame

katus ja klaasist aknad. Hoone välisilmet kujutavatelt joonistelt pole võimalik tuvastada, kas

selles võiks elada üks või mitu peret. Linnakeskkonnas ei saa naaberkinnisasja omanik keelata

teisele kinnisasjale ehitamist pelgalt seetõttu, et ta ei soovi oma lähedusse naabreid või jääb

ilma metsavaatest. Naaber peab taluma ehitise rajamist, mis on lubatud planeeringuga ja sobib

ümbrusse ning on ka muidu õiguspärane. Kaebajate väited liiklustiheduse ja sotsiaalse suhtluse

kahekordistumisest on hüpoteetilised.

10. Raida OÜ palus jätta apellatsioonkaebus rahuldamata, nõustudes halduskohtu otsuse

põhjenduste ja vastustaja seisukohtadega.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

I

11. Apellatsioonkaebusele on lisatud kaebajate koostatud plaan kolmanda isiku arendustest

Nõmmel (lisa 1). Kaebajad soovivad sellega tõendada oma väidet, et kolmas isik püüab muuta

miljööväärtusliku kvartali üldilmet ühte kinnistut hõlmavate projekteerimistingimuste kaudu.

Selle väitega omakorda põhjendavad kaebajad oma seisukohta, et projekteerimistingimuste

andmise asemel tulnuks Pargi tn 18b kinnistule ehitusõiguse andmiseks kehtestada

detailplaneering.

12. Ringkonnakohus jätab apellatsioonkaebuse lisa 1 asja juurde võtmata ja tagastab selle

kaebajatele, sest see ei ole vajalik asja õigemaks lahendamiseks (HKMS § 62 lg 2, § 198 lg 3).

Praeguses asjas puudub vajadus kontrollida, kas PlanS § 125 lg-s 5 sätestatud eeldused

07.11.2017 projekteerimistingimuste andmiseks olid täidetud (vt täpsemalt allpool). Hinnang

sellele, kas vastustaja tegevus mõne muu kinnistuga seotud projekteerimistingimuste ja

ehituslubade andmisel oli õiguspärane, väljub kaebuse esemest.

II

13. Apellatsioonkaebus ei ole põhjendatud ja jääb rahuldamata.

14. Kaebuse rahuldamise eelduseks on kaebajate subjektiivsete õiguste rikkumine. PlanS § 125

lg 5 ei anna kaebajatele subjektiivset õigust nõuda detailplaneeringu koostamist, mistõttu ei saa

detailplaneeringu koostamise asemel projekteerimistingimuste andmine eraldi võetuna

kaebajate õigusi rikkuda. Kaebajad ei ole välja toonud konkreetseid 07.11.2017

projekteerimistingimustes ettenähtud tingimusi, mida nad peavad õigusvastaseks ja oma

subjektiivseid õigusi rikkuvaks. Seetõttu langeb praeguse asja lahendamisel ära vajadus hinnata,

kas 07.11.2017 projekteerimistingimuste andmine vastas PlanS § 125 lg-s 5 sätestatud

tingimustele (vrd Riigikohtu 28.12.2021 otsus nr 3-17-2023, p-d 22–23).

15. Kaebajate subjektiivsete õiguste rikkumine seisneb apellatsioonkaebuse kohaselt eeskätt

nende kinnisasja väärtuse ja privaatsuse vähenemises. Täpsemalt näevad kaebajad oma õiguste

3-20-495

7(9)

rikkumist selles, et Tallinna üldplaneeringut, 07.11.2017 projekteerimistingimusi ja Nõmme

linnaosa üldplaneeringut arvestades võib Pargi tn 18b kinnistule ehitada üksnes ühepereelamu.

Vaidlusaluse ehitusloa alusel on aga võimalik püstitada ridaelamu tüüpi kahepereelamu, mis

kaebajate hinnangul ei sobi mahult ega otstarbelt väljakujunenud miljööväärtuslikku piirkonda

ning mille tõttu tekib täiendavaid inimtegevuse mõjutusi (müra, liikluskoormus jms).

16. Tallinna üldplaneeringu1 maakasutusplaani2 järgi jääb Pargi tn 18b kinnistu väikeelamute

alale, mis on mõeldud peamiselt ühepere- ja ridaelamutele ning üksikutele väiksematele kolme

kuni nelja korrusega elamutele. Pole vaidlust, et Pargi tn 18b kavandatud elamu vastab neile

tingimustele. Ühtlasi on Tallinna üldplaneeringu järgi tegemist miljööväärtusliku elamualaga,

kus uute hoonete ehitus peab järgima väljakujunenud hoonestuslaadi ja -struktuuri. Tallinna

üldplaneeringus ei ole aga täpsustatud, millistele ehituslikele või arhitektuurilistele tingimustele

peab kõnealusesse piirkonda püstitatav hoone vastama. Üldplaneeringu seletuskirja kohaselt

tuleb konkreetset piirkonda iseloomustav hoonestusviis jms tingimused täpsemalt ette näha

muudes piirkonna ehitustegevust puudutavates dokumentides. Halduskohus leidis õigesti, et

sellises olukorras on Tallinna üldplaneering liialt üldsõnaline järeldamaks, et see välistab

ehitusprojektiga ettenähtud elamu rajamise Pargi tn 18b kinnistule.

17. Detailplaneeringu asemel kehtestatud 07.11.2017 projekteerimistingimuste (kaebuse lisa 1)

järgi on Pargi tn 18b kinnistule lubatud rajada elamu (pereelamu) ja seda teenindavad

abihooned. Projekteerimistingimused täpsustavad küll suurima lubatud ehitisealuse pindala

(240 m2), korruselisuse (kuni kaks korrust), kõrguse (katusehari kuni 9 m ja lamekatus kuni

8m), kuid ei määratle, kas lubatud on ühe- või kahepereelamu. Rajatavad hooned peavad

projekteerimistingimuste kohaselt sobituma ümbritsevasse keskkonda ja nende kavandamisel

tuleb arvestada piirkonnas väljakujunenud arhitektuuristiili, samas peab kavandatav elamu

rikastama

piirkonda

tervikliku

nüüdisaegse

arhitektuurse

lahendusega.

Projekteerimistingimuste üheks lähtedokumendiks oli sel ajal vastu võetud, kuid kehtestamata

Nõmme linnaosa üldplaneering3. Projekteerimistingimustes on märgitud (lk 2), et Nõmme

linnaosa üldplaneeringuga täpsustatakse Tallinna üldplaneeringut ning selles kajastuvad kõige

paremini Nõmme piirkonna tänased olud ja vajadused, mistõttu arvestab vastustaja Nõmme

linnaosa üldplaneeringut kui mittesiduvat dokumenti praktikas kaalutlusõiguse teostamisel.

Seega saab projekteerimistingimusi sisustada mh Nõmme linnaosa üldplaneeringu valguses.

18. Nõmme linnaosa üldplaneeringu kohaselt asub Pargi tn 18b kinnistu miljööväärtuslikul alal

piiranguvööndis pereelamute alal. Selle üldplaneeringu seletuskirja järgi on pereelamu ühe või

kahe korteriga elamu. Seega põhimõtteliselt on Pargi tn 18b kinnistule võimalik ehitada

ehitusloas märgitud kahe korteriga elamu. Nõmme linnaosa üldplaneeringu seletuskirja järgi ei

ole Nõmmele siiski lubatud ehitada ridaelamuid. Kahe korteriga elamutel tuleb korterid

üldjuhul kavandada Nõmmele traditsioonilise lahendusena eri korrustele ning korteritesse

sissepääsud maja ühiskasutatavast esikust või trepikojast. Vältida tuleb tüüpilisi paaris- või

kaksikelamu lahendusi (v.a erandid linnaosa piiride äärsetel uuselamualadel), mis koosnevad

kahest sarnasest ühele krundile või kahe kõrvutiseisva krundi piirile telgsümmeetriliselt küljeti

kokku ehitatud elamuühikust, kus mõlemal on omaette sissepääs ja sageli ka omaette katus.

Kõrvuti paiknevate korteritega paaris- või kaksikelamu lahendusi saab kaaluda vaid juhul, kui

väliselt ei rõhutata sellele tüpoloogiale iseloomulikke tunnuseid. Ringkonnakohus nõustub

halduskohtu otsuse p-s 20.2 toodud hinnanguga, et Pargi tn 18b kinnistule kavandatud elamu

välisilmes ei rõhutata paaris- või kaksikelamu tüpoloogiale iseloomulikke tunnuseid, ega korda

1 Vt https://www.tallinn.ee/est/ehitus/Tallinna-uldplaneering

2 Vt https://www.tallinn.ee/est/ehitus/g6597s45141

3 Kehtestati Tallinna Linnavolikogu 23.09.2021 otsusega nr 106, vt https://www.tallinn.ee/est/ehitus/Nomme-

linnaosa-uldplaneering

3-20-495

8(9)

halduskohtu põhjendusi (HKMS § 201 lg 4). Kaebajad on apellatsioonkaebuses üldsõnaliselt

väitnud, et kavandatud elamu vastab paariselamu definitsioonile, kuid ei ole konkreetselt välja

toonud, millises osas on halduskohtu otsus ekslik.

19. Nõmme linnaosa üldplaneeringust tulenevalt peab mh Pargi tn 18b kinnistule kui

piiranguvööndisse ehitamisel järgima väljakujunenud hoonestus- ja krundistruktuuri ning üldist

arhitektuurikeelt. Miljööväärtuslikule alale kavandatavad uued hooned peavad arvestama

olemasolevat keskkonda, rikastades seda tervikliku heatasemelise nüüdisaegse arhitektuurse

lahendusega. Ajalooliste arhitektuuristiilide ja detailide otsene kopeerimine ei ole lubatud.

Hoonete välisviimistluses on eelistatud looduslikud, kvaliteetsed ja väärikad materjalid.

Keelatud on kasutada miljööalale sobimatuid, ebatüüpilisi ja traditsioonilisi ehitus- ja

viimistlusmaterjale imiteerivaid materjale. Pereelamute alal tuleb uute hoonete kavandamisel

arvestada tänaval väljakujunenud arhitektuuristiili, sh katusekaldeid ja räästajoone kõrgust,

ning paigutada uus hoone sobivalt ümbritsevasse linnaruumi. Samuti tuleb arvestada naabrite

privaatsusvajadusega hoonete asendiplaanilisel kavandamisel, sh eluruumide akende

paigutusel.

20. Kaebajate

väitel

on

piirkonna

hoonestuslaadiks

väikesemahulised

viilkatusega

puitmaterjalist ühepereelamud. Projekteerimistingimuste järgi on aga Pargi tn 18b kinnistu

lähiümbruses hoonestuse üldilme arhitektuuriliselt mitmekesine: iseloomulik on lahtine

hoonestusviis, kuid hooned on ehitatud eri aegadel (aastatel 1928–1996) ja erinevad nii

kõrguselt (vahemikus 3,9–9,5 m) kui ka stiililt (valdavalt esineb ühe- ja kahekorruselisi viil- ja

poolkelpkatusega ning lame- või madala kelpkatusega elamuid, mis on viimistletud puit- ja

silikaattellisvoodriga või on krohvitud). Pargi tn 18b kinnistu lähiümbruses on

projekteerimistingimuste kohaselt nii miljööliselt väheväärtuslikke kui ka miljööväärtuslikke

elamuid. Kaebajad ei ole veenvalt näidanud, et projekteerimistingimustes esitatud analüüs oleks

vale ja välistaks ehitusloa aluseks oleva ehitusprojekti järgse elamu rajamise. Kaebajad

tuginevad Tallinna linnaplaneerimise kodulehel esitatud Nõmme kui miljööväärtusliku ala

iseloomustusele (kaebuse lisa 54). Selles on märgitud, et Nõmme on arhitektuuriliselt

ebaühtlasem kui kesklinna ümbritsevad puiteeslinnad, kuid Nõmme moodustab terviku eeskätt

metsalinnana ning Nõmmel leidub tänavaid ja kvartaleid, mis on säilitanud oma rajamisaegse

terviklikkuse. Suurim oht Nõmme miljööle peitub mõtlematutes krunditükeldustes, mis

elamistiheduse kasvuga toob kaasa metsalinna hävimise, ja olemasolevat keskkonda

mittearvestava ehitustegevuse, kus sobimatult suured hooned kahandavad elukvaliteeti mitme

kvartali ulatuses. Ringkonnakohus märgib esmalt, et tegemist on tervet Nõmme linnaosa

hõlmava üldise tutvustusega, mis ei anna siduvaid juhiseid üksikjuhtumite lahendamiseks.

Projekteerimistingimustes toodud konkreetset piirkonda puudutava ülevaate põhjal on ilmne,

et Pargi tn 18b lähiümbrus on mitmekesine nii hoonete vanuse kui ka arhitektuuristiili poolest.

Praegusel juhul pole vaidlust selles, et ehitusloaga lubatud ehitis ei ületa ehitisealuselt pindalalt

ega

muudelt

mõõtmetelt

projekteerimistingimustega

(ega

ka

Nõmme

linnaosa

üldplaneeringuga) ettenähtut. Kaebuse lisast 5 ei nähtu kaebajate apellatsioonkaebuses viidatud

lauset, et „Nõmme miljööväärtuslikule üldmuljele on iseloomulikud eelkõige puitmaterjalist

või puitmaterjalilaadsest materjalist ühepereelamud.“ Pargi tn 18b kinnistu ehitusprojektis on

ette nähtud selliste viimistlusmaterjalide kasutamine (puitlaudis, krohv) ja katusetüüp

(lamekatus), mis on projekteerimistingimustega lubatud ning piirkonnas kasutusel. Kaebajate

16.04.2020 ja 30.11.2020 menetlusdokumentides on fotod viilkatusega ühepereelamutest, kuid

nende fotode põhjal ei saa teha üldistust terve lähipiirkonna kohta. Lisaks – nagu eespool

märgitud – ei ole Pargi tn 18b kinnistule kavandatava elamu puhul võimalik pelgalt visuaalsel

vaatlemisel tuvastada, kas tegemist on ühe- või kahepereelamuga. Kokkuvõttes ei nähtu, et

4 Kättesaadav ka https://www.tallinn.ee/est/ehitus/Nomme-1-11

3-20-495

9(9)

Pargi tn 18b kinnistule kavandatav elamu ilmselgelt ei sobi kõnealusesse piirkonda. Seega ei

saa eeltoodut arvestades järeldada ka seda, et vaidlustatud ehitusloa aluseks olnud ehitusprojekti

järgse elamu ehitamine Pargi tn 18b kinnistule rikuks kaebajate omandiõigust. Pelgalt miljöö

ja olemasoleva keskkonna säilimine ei ole subjektiivsed õigused, mida isik saaks kaitsta

ehitusloa tühistamise menetluses (vt Riigikohtu 24.05.2010 otsus nr 3-3-1-29-10, p 22;

28.03.2012 otsus nr 3-3-1-4-12, p 12).

21. Kaebajad ei ole ära näidanud ja ringkonnakohtul puudub mõistlik alus arvata, et

ühepereelamu asemel kahepereelamu rajamine Pargi tn 18b kinnistule suurendaks

liikluskoormust ja müra sellisel hulgal, et see ületaks õigusaktides sätestatud piirnorme või

nimetatud negatiivsed mõjud kaebajatele võiksid kujuneda piirmäärade lähedaseks. Samuti

pole tuvastatud, et vaidlustatud ehitusloa realiseerimisega kaasneksid eeltoodud mõjutused

ulatuses, mis võiks oluliselt vähendada kaebajate privaatsust.

22. Eelneva põhjal jääb apellatsioonkaebus rahuldamata ja halduskohtu otsus muutmata.

23. Kuna ringkonnakohus jätab apellatsioonkaebuse rahuldamata, jäävad

kaebajate

menetluskulud nende endi kanda (HKMS § 108 lg 1). Vastustaja ei ole ringkonnakohtule

menetluskulude kandmise kohta andmeid esitanud, mistõttu jäävad vastustaja võimalikud

menetluskulud samuti tema enda kanda (HKMS § 109 lg 1). Kaebajatelt tuleb välja mõista

kolmanda isiku vajalikud ja põhjendatud menetluskulud (HKMS § 108 lg 8, § 109 lg-d 1 ja 6).

Kolmandate isikute menetluskuluks on õigusabikulu 840 eurot (käibemaksuta; 6 tundi,

tunnihind 140 eurot), mille kohta on esitatud arved. Asja mahtu ja keerukust ning

apellatsioonimenetluse käiku arvestades on need kulud täies ulatuses vajalikud ja põhjendatud.

(allkirjastatud digitaalselt)