2-18-7445/94 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Mati Maksing, Gaida Kivinurm ja Ulvi Loonurm

Otsuse kuupäev

22. detsember 2021, Tallinn

Tsiviilasja number

2-18-7445

Tsiviilasi

Q hagi Y, C, W, Z ja Ü vastu üürilepingu

ülesütlemisavalduse tühisuse tuvastamiseks

Y, C, W, Z ja Ü vastuhagi Q vastu kinnisasja

väljamõistmiseks

Vaidlustatud otsus

Harju Maakohtu 28. juuni 2021 otsus

Kaebuse esitaja ja liik

Q apellatsioonkaebus

Asja hind ringkonnakohtus

7000 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Hageja (apellant): Q (isikukood XXXXXXXXXXX)

Kostjad (vastustajad, sulgudes Soome Vabariigi

isikukoodid): Y (XXX), C (XXX), W (XXX), Z (XXX)

ja Ü (XXX), ühine lepinguline esindaja vandeadvokaat

Liis Mäeker

Asja läbivaatamine

Kirjalikus menetluses

RESOLUTSIOON

1. Jätta rahuldamata hageja 29. novembri 2021 ekspertiisitaotlus ja mitte menetleda

selle 5. detsembri 2021 täiendust.

2. Parandada Harju Maakohtu 28. juuni 2021 otsuses ilmsed ebatäpsused asendades:

2.1. nime W kostja õige nimega W;

2.2. nimed Z, Z või Z kostja õige nimega Z.

3. Harju Maakohtu 28. juuni 2021 otsuse resolutsioon jätta muus osas muutmata, aga

jätta otsuse põhjendavast osast välja punktid 24–28.

4. Apellatsioonkaebus jätta rahuldamata.

5. Menetluskulud maa- ja ringkonnakohtus jätta hageja kanda.

Edasikaebamise ja kulude kindlaksmääramise kord

Kohtuotsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul

alates otsuse kättesaamisest, aga mitte hiljem kui viie kuu möödumisel otsuse avalikult

teatavaks tegemisest. Kassatsioonkaebuse võib Riigikohtusse esitada üksnes vandeadvokaadi

vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Kassatsioonkaebuse esitamisel tuleb tasuda

kautsjon (alates 1. jaanuarist 2022 riigilõiv) sõltuvalt tsiviilasja hinnast ja kaebuse ulatusest.

2 (6)

Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi menetlus-

kulude kandmiseks. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema

tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama

kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks, kautsjoni (lõivu) tasumiseks või kaebuses esineva sellise

puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku

tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud

põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.

Asja lahendanud maakohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks vastavalt

tsiviilkohtumenetluse seadustiku § 177 lõikele 2.

NÕUDED JA NENDE ALUSEKS OLEVAD ASJAOLUD

1. Q (hageja) esitas 12. mail 2018 Harju Maakohtule hagi Y (kostja I), C (kostja II), W

(kostja III), Z (kostja IV) ja Ü (kostja V) vastu.

1.1. Hageja peamised väited on järgmised:

-

hageja ja V (edaspidi: üürileandja) sõlmisid 21. mail 2012 üürilepingu, mille ese on

kinnisasi asukohaga XXX (registriosa nr XXXXXXX, edaspidi: kinnisasi);

-

üürileping sõlmiti eluaegsena kuni hageja viimse elupäevani ja üürilepingu kohta on

kinnistusraamatusse kantud märkus;

-

üürileandja suri 18. märtsil 2014;

-

hageja sai 14. märtsil 2018 kätte kostjate (üürileandja õigusjärglased pärimise teel)

26. veebruari 2018 avalduse üürilepingu ülesütlemise kohta.

1.2. Hageja leiab, üürilepingu ülesütlemise avaldus on tühine, ja palub kohtul selle tuvastada.

2. Kostjad vaidlesid hagile vastu ja esitasid ühise vastuhagi.

2.1. Kostjate vastuhagi põhjenduseks ja hageja nõuetele vastuvaidlemiseks esitatud väited on

kokkuvõtvalt järgmised:

-

üürileandja oli hagejaga kasutuslepingu sõlmimise ajal 74-aastane. Tal oli juba enne

2008. aastat kolm infarkti, mille tüsistustest tingituna kujunes raskekujuline mälu-

haigus ja dementsus. Vaimse tervise puudused tuvastati korduvalt arsti vastuvõttudel

aastatel 2008–2012. Seega ei olnud üürileandja võimeline 21. mail 2012 adekvaatselt

aru saama oma tegudest – ta oli teovõimetu. Eestkostja ei ole andnud lepingule

heakskiitu, mistõttu on kasutusleping tühine tehing;

-

kui kohus peaks tuvastama, et kasutusleping on kehtiv, siis tuleb see kvalifitseerida

tasuta kasutamise lepinguks. Nimelt ei sisalda leping üüri tasumise kokkulepet, vaid

selle p 2.1 järgi tuleb hagejal tasuda vaid kommunaalteenuste eest. Järelikult on

võlasuhe lõppenud kostjate 26. veebruari 2018 ülesütlemisavalduse alusel isegi juhul,

kui leping oli enne kehtiv;

-

kui kohus peaks asuma seisukohale, et sõlmiti üürileping, on hageja minetanud

üürilepingu ülesütlemise vaidlustamise õiguse tähtaja möödalaskmise tõttu.

2.2. Kostjate vastuhagi nõuded on järgmised:

-

tunnustada kostjate omandiõigust kinnisasjale ja nõuda see välja hageja valdusest;

-

määrata, et hagejal tuleb vabastada kinnisasi ja anda selle valdus kostjatele ühe nädala

jooksul alates kohtuotsuse jõustumisest;

-

määrata, et kinnisasja vabastamisest keeldumisel tõstetakse hageja kinnisasja oluliseks

osaks olevast hoonest välja;

-

kohustada hagejat andma tahteavaldus tema kasuks kinnisasja registriosa kolmandasse

jakku kantud märkuse kustutamiseks.

3 (6)

3. Hageja vaidles vastuhagile vastu. Üürileandjal olid kõneprobleemid ja temast sai tegelikult

aru ainult hageja. Üürileandja tegelik tahe oli jätta kinnisasi hagejale, aga suhtlusprobleemide

tõttu ei saanud ta teha notariaalset testamenti. Hageja kasuks tehtud koduse testamendi

kehtivusaeg lõppes enne üürileandja surma, aga sellest saab järeldada üürileandja tahet.

MAAKOHTU OTSUS

4. Maakohus tegi 28. juunil 2021 otsuse (vaidlustatud otsus), millega

-

jättis hagi rahuldamata;

-

rahuldas kostjate nõude kinnisasja väljamõistmiseks hageja valdusest ning määras, et

hagejal tuleb vabastada kinnisasi ja anda selle valdus üle kostjatele ühe nädala jooksul

alates kohtuotsuse jõustumisest, kusjuures kinnisasja vabastamisest keeldumisel

tõstetakse hageja kinnisasja oluliseks osaks olevast hoonest välja;

-

rahuldas kostjate nõude seoses märkuse kustutamisega kinnistusraamatust, kohustas

hagejat tegema vastava taheavalduse ja määras, et kohtuotsus asendab seda;

-

jättis läbi vaatamata kostjate omandiõiguse tunnustamise nõude;

-

jättis menetluskulud maakohtus tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 162 lg 1

alusel hageja kanda ja otsustas määrata need rahaliselt kindlaks edaspidi.

Sama otsusega jäi rahuldamata hageja taotlus kohtuistungi protokolli parandamiseks.

4.1. Maakohus tuvastas järgmised vaidlustamata asjaolud:

-

hageja üürnikuna ja üürileandja vormistasid 21. mail 2012 lepingu kinnisasja

kasutamiseks. Lepingu kohaselt jõustus leping sõlmimisel ja kehtib kuni hageja viimse

elupäevani. Lepingu p 2.1 nägi ette hageja kohustuse tasuda üüri teenusepakkujate

arvete alusel, st kõik kommunaal- jm kulud, samuti kõrvalkulud (elekter, vesi,

kanalisatsioon, gaas, küte, sidekommunikatsiooni- ja valveteenused);

-

Helsingi magistraat (eestkosteasutus) esitas 1. veebruaril 2013 Helsingi esimese astme

kohtule avalduse üürileandjale eestkostja määramiseks;

-

üürileandja suri 18. märtsil 2014, tema abikaasa suri 11. detsembril 2015 ja kostjad on

nende pärijad;

-

kostjad on kantud kinnistusraamatusse kinnisasja kaasomanikena 13. novembril 2017;

-

kostjad ütlesid hagejale 26. veebruaril 2018 saadetud avaldusega üürilepingu üles.

4.2. Kohus tuvastas üürileandja haigusloo ja tema suhtes määratud postuumse

kohtupsühhiaatrilise ekspertiisi alusel, et hiljemalt alates 14. maist 2012 kuni surmani esines

üürileandjal püsivalt raskekujuline psüühika- ja käitumishäirete kogum, vaskulaarne

dementsus, mille tõttu ei suutnud ta kestvalt oma tegudest aru saada ega neid juhtida. Seega oli

üürileandja piiratud teovõimega tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 8 lg 2 tähenduses.

Oma seisundist tulenevalt ei olnud ta suuteline aru saama allkirja andmise tähendusest

21. mai 2012 üürilepingule, mõistma allkirja andmise ega tehingu õiguslikku sisu, tähendust ja

tagajärgi ning mõistma selle käitumise mõju tema huvidele.

4.3. Eelnevast järeldub, et üürileandja ja hageja 21. mai 2012 leping on TsÜS § 11 lg 1 alusel

tühine tehing. TsÜS § 84 lg 1 kohaselt ei ole tühisel tehingul algusest peale õiguslikke tagajärgi.

Seega hagejal puudub õiguslik alus üürilepingu eseme (kinnisasja) valdamiseks.

4.4. Teise võimalusena põhjendas kohus, et isegi kui üürileandja ei olnud piiratud teovõimega

ning hageja ja üürileandja 21. mai 2012 tehing oleks kehtiv, tuleks see kvalifitseerida tasuta

kasutamise lepinguks võlaõigusseaduse (VÕS) § 389 tähenduses. Tasu kinnisasja kasutamise

eest hageja üürileandjale ei maksnud. Tasuta kasutamise leping ei lähe üle pärijatele.

4.5. Kolmanda võimalusena põhjendas kohus, et üürilepingu ülesütlemise nõue on hilinenud.

Hageja kinnitas, et sai kostjate ülesütlemisavalduse kätte 14. märtsil 2018. Hagejal oli õigus

4 (6)

esitada üürivaidlust lahendavale organile avaldus üürilepingu ülesütlemise vaidlustamiseks

hiljemalt 13. aprillini 2018 (VÕS § 329 lg 1). Hageja seda ei teinud, vaid esitas kohtule

avalduse alles 12. mail 2018, seega hilinenult.

4.6. Tõendatud on kostjate omand kinnisasjale. Vaidlus puudub, et hageja valdab kõnealust

kinnisasja. Tulenevalt asjaõigusseaduse (AÕS) § 83 lg-st 1 on hageja kohustus tõendada, et tal

on õiguslik alus kostjatele kuuluva kinnisasja valdamiseks. Esitatud kolmest alternatiivsest

põhjendusest igaühest järeldub, et hagejal pole õiguslikku alust kinnisasja vallata. Kinnisasi

tuleb AÕS § 80 lg 1 alusel hageja ebaseaduslikust valdusest välja mõista kostjate otsesesse

valdusesse. Kui hageja ei vabasta kinnisasja vabatahtlikult, tuleb ta koos oma varaga

kinnisasjalt välja tõsta täitemenetluse seadustikus sätestatud korras.

4.7. Kostjad soovivad vastuhagiga mh kinnisasja koormava märkuse kustutamist. Sisuliselt

on see kinnistusraamatu kande parandamise nõue AÕS § 65 lg 1 alusel. Selle nõude

rahuldamise eeldused on täidetud. Märkus üürilepingu kohta on ebaõige, sest on tehtud tühise

lepingu alusel. Märkuse kustutamise nõude esitasid kinnisasja omanikud, st õigustatud isikud;

ebaõige kanne rikub nende omandiõigust ja nõue esitati kandest puudutatud isiku vastu. Hagejal

on kohustus anda nõusolek kinnistusraamatusse üürilepingu kohta kantud märkuse

kustutamiseks ja vastav tahteavaldus tuleb TsÜS § 68 lg 5 alusel asendada kohtuotsusega.

4.8. Kostjad palusid vastuhagis tunnustada nende omandiõigust kinnisasjale. Kohus jättis selle

nõude läbi vaatamata, sest tegemist ei ole iseseisva nõudega vaid ühe alusega kinnisasja hagejalt

väljanõudmiseks.

POOLTE SEISUKOHAD

5. Hageja esitas apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada. Koostoimes

hageja muude seisukohtadega on arusaadav, et hageja soovib hagi rahuldamist ning temalt

kinnistu väljamõistmise nõude ja märke kustutamiseks vajaliku tahteavalduse andmiseks

kohustamise nõuete rahuldamata jätmist. Menetluskulud palub hageja panna kostjate kanda.

Kaebuse väited on kokkuvõtvalt järgmised:

-

esiteks andis kohtuekspert eksliku arvamuse ja maakohus tegi selle alusel eksliku

otsuse, et üürileandja oli 21. mai 2012 lepingu sõlmimise ajal osaliselt teovõimetu.

Üürileandja haiguslugu on vastuoluline, ta ei olnud dementne, otsustus- ega

teovõimetu. Üürileandjal olid üksnes afaasiast tingitud kõnehäired;

-

teiseks tuleb lepingut käsitleda kinkelepinguna, mitte aga tasuta kasutamise lepinguna.

Üürileandja andis hagejale eluaegseks valdamiseks üle kinnisasja ja sellega koos kogu

dokumentatsiooni.

Hageja esitas 1. oktoobril 2021 kaebuse täienduse, milles tõi esile täiendavad argumendid

maakohtu seisukoha vaidlustamiseks seoses üürileandja psüühikahäirega. Lisaks esitas hageja

29. novembril 2021 üürileandja suhtes uue psühhiaatrilise ekspertiisi määramise taotluse.

Hageja soovis ekspertiisitaotlust parandada ja täiendada 5. detsembri 2021 avaldusega.

6. Kostjad vaidlevad kaebusele ja 29. novembri 2021 taotlusele vastu.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

7. Ringkonnakohus jätab maakohtu otsuse resolutsiooni sisuliselt muutmata, aga täpsustab

kahe kostja nime (TsMS § 447 lg 2) ning jätab otsusest välja alternatiivsed põhjendused tasuta

kasutamise lepingu ja üürilepingu ülesütlemise tähtaja kohta (TsMS § 657 lg 1 p 2¹).

Apellatsioonkaebus jääb rahuldamata ja hageja kannab menetluskulud ringkonnakohtus.

8. Maakohtu otsuse vaidlustas ainult hageja, st vastuhagis esitatud kostjate omandiõiguse

tunnustamise nõude läbi vaatamata jätmise osas on maakohtu otsus TsMS § 456 lg 4 teise lause

5 (6)

alusel edasi kaebamata jõustunud. Samuti pole vaidlustatud ega saagi vaidlustada maakohtu

otsustust jätta rahuldamata hageja taotlus istungi protokolli parandamiseks.

9. TsMS § 652 lg 1 p 1 ja poolte väidete põhjal saab ringkonnakohus kaebuse lahendamisel

lähtuda maakohtu tuvastatud ja eespool p-s 4.1 refereeritud asjaoludest.

10. Ringkonnakohus nõustub maakohtu põhjendustega osas, mis käsitlevad üürileandja

teovõime piiratust ja sellest järelduvat tehingu tühisust. Selles osas märgib ringkonnakohus

vastuseks kaebuse väidetele järgmist.

10.1. Maakohus ei rikkunud menetlusõigust, kui tuvastas üürileandja haigusloo ja tema suhtes

määratud postuumse kohtupsühhiaatrilise ekspertiisi alusel, et hiljemalt alates 14. maist 2012

kuni surmani esines üürileandjal püsivalt raskekujuline psüühika- ja käitumishäirete kogum

ning vaskulaarne dementsus. Need järeldused on kooskõlas eksperdi arvamuse ja haigusloo

kannetega. Õige on hageja arusaam, et ekspert võib eksida, aga käesoleval juhul ei viita ükski

tõend eksperdi arvamuse ekslikkusele. Ainetu on kaebuse väide nagu oleks kohtu järeldused

rajatud andmetele, mis on lepingu sõlmimise ajast oluliselt hilisemad. Maakohus võttis õigesti

aluseks haigusloo, mis kajastab üürileandja vaimse tervise probleeme juba alates 2008. aastast.

Tõenditega pole kooskõlas hageja väide, et üürileandja ainus terviseprobleem oli afaasia. Pigem

nähtub tõenditest, et afaasia raskendas diagnoosimist, aga see ei välistanud psüühika- ja

käitumishäirete kogumi tuvastamist. Haiguslugu pole sedavõrd vastuoluline, et sellest ei saaks

koostoimes eksperdi arvamusega teha järeldusi üürileandja vaimse tervise kohta.

10.2. Hageja tugineb üürileandja täielikku teovõimet väites 14. mai 2012 pangaülekandele

(dtl 249). Pangaülekande tegemine ei tõenda isiku teovõimet. Kohus ei pidanud käesolevas

asjas tuvastama, kas ka viidatud tehing võiks olla tühine, sest see ei mõjuta hagis ega vastuhagis

esitatud nõuete lahendamist. Lisaks tugineb hageja väitele, et üürileandja oskas iseseisvalt

liigelda (nt minna Helsinkis erakorralise meditsiini osakonda ja sõita laevaga Tallinna), millest

hageja soovib järeldada teovõime säilimist. Ka see järeldus pole põhjendatud. Isiku teatav

võime orienteeruda ruumis, kasutada takso- või muid transporditeenuseid ja jõuda enda valitud

sihtkohta ei tähenda, et tal oleks säilinud võime iseseisvalt teha kehtivaid tehinguid. Sarnaselt

ei saa täielikku teovõimet järeldada isiku võimest teha kirjalikke ülestähendusi, oskusest

pöörduda arsti poole ega sellest, et ta ei vajanud igapäevaselt hooldusteenust.

10.3. Kokkuvõtvalt tuvastas maakohus õigesti, et üürileandjal esines psüühikahäire, mille tõttu

ei suutnud ta kestvalt oma tegudest aru saada ega neid juhtida. Sellest tegi maakohus õige

järelduse, et üürileandja oli hagejaga lepingu vormistamise ajal 21. mai 2012 piiratud teo-

võimega TsÜS § 8 lg 2 teise lause tähenduses. Kinnisasja kasutusse andmise leping on piisavalt

keerukas ja isiku õigusi niisuguses ulatuses mõjutav, et üürileandja vaimse tervise kohta

tuvastatud asjaoludel ei suutnud ta sellest piisavalt aru saada. Nii on vaidlusalune leping

hõlmatud TsÜS § 8 lg 2 kolmandas lauses kirjeldatud teovõime puudumise ulatusega.

Üürileandja teovõime piiratuse tõttu leidis maakohus asjakohaselt, et hagejaga sõlmitud tehing

on TsÜS § 11 lg 1 esimese lause järgi tühine, sest eeskostja ei ole tehingut heaks kiitnud.

10.4. Üürileandjal teovõime piiratuse tõttu ei saaks olla kehtiv ka kinnisasja kinkeleping.

Lisaks oleks sellise sisuga leping tühine vormipuuduse tõttu (TsÜS § 83 lg 1, AÕS § 64¹).

Seetõttu pole vaja sisuliselt käsitleda hageja kaebuse teist väidet.

11. Maakohtu alternatiivsed põhjendused polnud eelneva tõttu vajalikud, sest tühist tehingut ei

saa ülesütlemisega lõpetada. Maakohtu põhjendused tasuta kasutamise lepingu (vaidlustatud

otsuse p-d 24–26, eespool kokkuvõtvalt p 4.4) ja üürilepingu ülesütlemise vaidlustamise

tähtaegsuse (p-d 27–28, eespool p 4.5) kohta tuleb otsusest välja jätta. Järelikult pole neid

põhjendusi vaja eraldi kontrollida.

6 (6)

12. Õiged ja asjakohased on maakohtu põhjendused kinnisasja valduse nõude ja kinnistus-

raamatust märkuse kustutamiseks vajaliku tahteavalduse andmiseks kohustamise nõude osas.

Ringkonnakohus nõustub nendega ja neid ei ole kaebusega eraldi vaidlustatud.

13. Hageja 29. novembri 2021 ekspertiisitaotluse jätab ringkonnakohus rahuldamata. Nagu

märgitud eespool p-s 10.1, ei ole senine ekspertiisiakt vastuoluline ja selle järeldused on

kooskõlas haiguslooga. Lisaks põhjendas ringkonnakohus p-s 10.2, miks ei võimalda hageja

väited teha üürileandja teovõime kohta senisest erinevaid järeldusi. Samadel kaalutlustel pole

alust määrata korduvat ekspertiisi. Taotluse 5. detsembri 2021 parandus ja täpsustus jäävad

TsMS § 331 lg 1 alusel menetlemata. Taotluste esitamise tähtaeg lõppes 29. novembril 2021.

Hiljem esitatud täienduse menetlemine põhjustaks viivituse asja lahendamisel, sest kohus peaks

andma vastaspoolele taas võimaluse sellele vastata.

14. Maakohtu otsuses on teatavad ebatäpsused kostjate W ja Z nimedes. Ilmselged kirjavead

saab lahendis parandada ka kõrgema astme kohus. Pooltel ei olnud nimede parandamisele

vastuväiteid. Neil kaalutlustel parandab ringkonnakohus viidatud kostjate nimed vaidlustatud

otsuses.

15. Kokkuvõttes jääb vaidlustatud otsus sisulises osas muutmata ja apellatsioonkaebus seega

rahuldamata.

16. Ringkonnakohtu menetluskulud jäävad TsMS § 171 lg 1 alusel hageja kanda. Juhindudes

TsMS § 173 lg 1 teisest lausest märgib ringkonnakohus otsuse resolutsioonis kõigi seniste

menetluskulude jaotuse. TsMS § 177 lg 2 järgi määrab kulud rahaliselt kindlaks maakohus.

(allkirjastatud digitaalselt)