2-19-8042/121 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Eesistuja Imbi Sidok-Toomsalu, liikmed Gea Lepik ja Ulvi

Loonurm

Otsuse tegemise aeg ja koht

16.12.2021, Tallinn

Kohtuasja number

2-19-8042

Kohtuasi

X hagi Y, F, Q ja G vastu kaasomandi lõpetamiseks,

kinnistusraamatu kannete muutmiseks ja kannete

muutmiseks nõusoleku andmiseks

Y ja F vastuhagi X vastu kaasomandi lõpetamiseks,

kinnistusraamatu kannete muutmiseks ja kannete

muutmiseks nõusoleku andmiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Pärnu Maakohtu 17.12.2020 otsus

Kaebuse esitaja ja liik

X apellatsioonkaebus

Kaebuse hind

7000 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Hageja X (isikukood XXXXXXXXXXX), lepinguline

esindaja Priit Lantin

Kostja I Y (isikukood XXXXXXXXXXX)

Kostja II F (isikukood XXXXXXXXXXX)

Kostjate I ja II lepinguline esindaja vandeadvokaat Gert

Kasekivi

Kostja III Q (isikukood XXXXXXXXXXX)

Kostja IV G (isikukood XXXXXXXXXXX)

Menetluse liik

Asja läbivaatamine 03.11.2021 kohtuistungil

RESOLUTSIOON

1. Jätta tähelepanuta 24.11.2021 hageja poolt esitatud kinnisvara hindaja arvamus

kinnistu turuväärtuse muutumise kohta.

2. Pärnu Maakohtu 17.12.2020 otsus jätta muutmata.

3. X apellatsioonkaebus jätta rahuldamata.

2-19-8042

4. Apellatsioonimenetluse kulud jätta apellandi kanda.

5. Mõista X-lt välja solidaarselt Y ja F kasuks apellatsioonimenetluse kulude hüvitis

532 eurot.

Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused

Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse

kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks

tegemisest.

Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada

Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või

muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse

esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka

kassatsioonkaebus.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

Hageja nõue ja selle aluseks olevad asjaolud, vastuväited vastuhagile

1. Hageja esitas 27.05.2019 maakohtule kostjate vastu hagi kaasomandi lõpetamiseks, milles

peale nõude täpsustamist palus jätta ½ registriosast nr XXXXXXX hageja ainuomandisse ning

teha vastavad kanded kinnistusraamatusse; kohustada hagejat tasuma kostjatele I ja II hüvitise

7000 eurot; kohustada kostjaid andma tahteavaldused kinnistusraamatus kannete tegemiseks

ning asendada need kohtulahendiga. Menetluskulud palus hageja jätta kostjate I ja II kanda.

Lisaks esitas hageja kaasomandiosa renoveerimiseks tehtud kulutuste hüvitamise nõude, mille

palus tasaarvestada kostjatele I ja II makstava hüvitisega, kuid 06.03.2020 loobus kulutuste

hüvitamise nõudest.

2. Hagiavalduse kohaselt kuulub XXX asuv XXX kinnistu (edaspidi kinnistu) pooltele selliselt,

et ½ mõttelist osa kuulub kostjatele III ja IV ühisomanikena; ¼ mõttelist osa hagejale, 1/8

kostjale I ja 1/8 kostjale II. Kinnistu suuruseks on 1770 m2. Kinnistul on soojustamata aiamaja

ja seda saab kasutada suvisel ajal. Aiamaja on ehitatud 1970.-ndatel aastatel. Kostjatele I ja II

kuuluvad osad olid kuni 2018. aastani nende isa, hageja venna W omandis, kes kinkis enda osa

võrdsetes osades kostjatele. ½ osa aiamajast hakkas amortiseeruma ja hageja koostas 2014. a

juurdeehituse projekti, millega olid kõik kaasomanikud nõus. Hageja ja W kasutuses olnud

elutoale tehti juurdeehitus, mida sai kasutada köögina, samuti eraldi sissepääs. Endine sissepääs

ja köök jäid kostjate III ja IV kasutusse.

3. 2016. a tegi hageja ümberehituse, kasutades selleks oma rahalisi vahendeid vähemalt 3000

euro ulatuses ja enda tööjõudu. Pärast ümberehitust kasutas hageja üksinda aiamaja, kuna W

ümberehitusse ei panustanud. Selle kohta oli vastastikune kokkulepe. Kui kostjad I ja II said

kaasomanikeks, hakkasid nad nõudma, et saaksid kasutada seda osa, mille oli hageja ümber

ehitanud. Hageja ei nõustunud, et ühte tuba ja kööki kasutavad kolm perekonda samaaegselt.

Kuna kaasomanikud ei ole saanud kokkuleppele, tuleb kaasomand, mis kuulub hagejale ning

kostjatele I ja II, lõpetada selle jagamise teel.

4. Hageja palus jagada kaasomand nii, et kogu kinnistust ½ jääb talle ning tema maksab

kostjatele I ja II välja nende osa rahas. Detsembris 2017 hinnati kinnistu väärtuseks 30 000

2-19-8042

eurot. Kostjatele I ja II kuuluva osa väärtuseks on 7500 eurot. Hageja nõustus tasuma

kummalegi kostjale 3750 eurot.

5. Kostjate I ja II vastuhagile vaidles hageja vastu. Kumbki kostja ei ole isiklikku tööd ega raha

ümberehitusse panustanud. Enampakkumine oleks rahaliselt mõlemale poolele liialt koormav

ja võib kujuneda olukord, kus hüvitis on tegelikust turuväärtusest suurem.

Kostjate I ja II vastuväited ja vastuhagi

6. Kostjad I ja II (edaspidi ka kostjad) vaidlesid hagile vastu. Juurdeehituse ajendiks ei olnud

mitte amortiseerumine, vaid hageja suutmatus teiste kaasomanikega kööki jagada. Hageja ja W

ei ole kunagi kokku leppinud, et suvila jääb ainult hageja kasutada. Tõele ei vasta, et W ei

panustanud juurdeehitusse. W ei soovinud rahaliselt panustada, kuid panustas isikliku tööga.

Alates 2015. aastast ei ole kostjad I ja II saanud suvemaja kasutada, sest hageja keelas selle ära.

Kostjad on kasutanud suvemaja sünnist saati, samuti nende lapsed.

7. 30.12.2019 esitasid kostjad I ja II vastuhagi, milles paluvad lõpetada ½ kaasomand nii, et

hageja annab talle kuuluvast ¼ mõttelisest osast 1/8 kostjale I ja 1/8 kostjale II ning kumbki

hüvitab hagejale 3750 eurot, samuti kohustada hagejat sõlmima nimetatud tingimustel

asjaõigusleping ning tegema vajalikud tahteavaldused kinnistusraamatu kannete muutmiseks.

Alternatiivselt palutakse müüa ½ mõttelist osa kostjate I ja II ning hageja vahelisel

enampakkumisel ning raha jagada vastavalt mõtteliste osade suurusele. Samuti palusid kostjad

määrata kindlaks otsuse täitmise viis ja kord, mille kohaselt enampakkumise täitekulud jagada

vastavalt hageja ja kostjate mõtteliste osade suurusele.

8. 17.09.2020 vastuhagi terviktekstis esitasid kostjad alternatiivse nõudena panna ½

kaasomandist kõigi kaasomanike vahelisele enampakkumisele ja saadud raha jagada

enampakkumisest osavõtnud kaasomanike vahel vastavalt nende mõtteliste osade suurusele.

Samuti palusid kostjad juhul, kui kohus rahuldab hagi, mõista välja 1/8 mõttelise osa kaotuse

eest 5000 eurot hüvitist kostja I ja kostja II kasuks. Vastuhagi terviktekstis kostjad taotlust

kohtuotsuse täitmise viisi kohta ei märkinud. Lisaks esitasid kostjad vastuhagis kasutuseeliste

nõude, millest 08.10.2020 loobusid.

9. Vastuhagi kohaselt ehitasid kostjate vanaisa ja tema töökaaslane maatükile aiamaja ning

nende perekonnad hakkasid suvilat aktiivselt kasutama. Suulise kokkuleppe alusel oli mõlemal

perekonnal ainukasutuses elutuba ja köök oli ühine. Kostjad veetsid suvilas lapsepõlve ja

noorusaja. See on olnud kostjate ainus suvekodu. Kostjad on teinud korduvalt ettepanekuid

suvila kasutuskorras kokku leppida, kuid hageja on keeldunud ning alates 2015. a ei ole kostjad

suvilat kasutada saanud. Asjaolu, et hageja on teinud 2016. a väikese juurdeehituse, ei tähenda,

et ta peaks saama kogu kaasomandi endale. Juurdeehituse rahaline osa on väike ja kostjad on

hagejale kogu aeg pakkunud, et hüvitavad osa kuludest. Kostjate isa käis ehitustöödel korduvalt

abiks. Müük enampakkumisel on õiglane, kuna tagab kõigi kaasomanike võrdse kohtlemise,

sest omandi kaotanud kaasomanik saab õiglase hüvitise.

Kostjate III ja IV vastuväited

10. Kostjad III ja IV vaidlesid hagile vastu ning toetasid kostjate I ja II seisukohti.

Maakohtu otsus ja põhjendused

11. Pärnu Maakohus jättis 17.12.2020 otsusega hagi rahuldamata ja rahuldas osaliselt

vastuhagi, määrates lõpetada registriosas nr XXXXXXX hagejale ¼ osas, kostjale I 1/8 osas ja

2-19-8042

kostjale II 1/8 osas kuuluv kaasomand, pannes nimetatud kaasomandi osad kõigi registriosa nr

XXXXXXX kaasomanike vahelisele enampakkumisele ning saadud raha jagada kaasomanike

vahel vastavalt nende osa suurusele; kaasomandi osad müüa kohtutäituri poolt täitemenetluses.

Kohus võttis vastu hageja hagist loobumise tasaarvestuse nõudes ja lõpetas selles osas

menetluse. Kohus jättis läbi vaatamata kostjate I ja II vastuhagi kasutuseeliste hüvitamise

nõudes. Menetluskulud jättis kohus poolte kanda.

12. Otsuse põhjenduste kohaselt on hageja ja kostjad I, II (edaspidi ka kostjad) esitanud

vastastikku nõudeid ja neid korduvalt menetluse käigus muutnud.

13. 02.08.2019 esitas hageja tasaarvestusavalduse, mille kohaselt tuleb tema poolt kostjatele

omandi kaotamise eest hüvitamisele kuuluv omandi turuväärtus 7500 eurot tasaarvestada tema

kulutustega ümberehitusele suuruses 3000 eurot. 06.03.2020 menetlusdokumendis loobus

hageja tasaarvestusest. Kohus võttis vastu hageja osalise hagist loobumise tasaarvestuse nõude

osas ja lõpetas selles osas menetluse tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 423 lõike 1

punkti 3 alusel.

14. Hageja kinnitas 07.09.2020 kohtuistungil, et tema nõue on esitatud 02.10.2019

hagiavalduse redaktsioonis.

15. 30.12.2019 esitasid kostjad kasutuseelise nõude, mille suurust korduvalt muutsid ning

08.10.2020 võtsid selles osas vastuhagi tagasi. Seega jättis kohus vastuhagi selles osas läbi

vaatamata TsMS § 423 lõike 1 punkti 2 alusel.

16. Hageja palub jätta tema ainuomandisse ½ kinnistu kaasomandist. Seejuures soovib hageja

enda omandisse kostjate I ja II omandiosa. Kõik kostjad on nõudele vastu vaielnud. Kostjad III

ja IV toetavad kostjate I ja II positsioone. Registriosa nr XXXXXXX omanikeks on hageja ¼

kaasomandi osas, kostjatele I ja II kuulub kummalegi 1/8 kaasomandi osa alates 23.04.2018,

kostjatele III ja IV kuulub ühisomanikena ½ kaasomandist (t I kd lk 21; III kd lk 92, 93).

Asjaõigusseaduse (AÕS) § 76 lõike 1 järgi on kaasomanikul igal ajal õigus nõuda kaasomandi

lõpetamist. Riigikohus on rõhutanud, et kohus peab kaasomandi lõpetama ühel AÕS § 77 lõikes

2 sätestatud viisil, mida on taotletud hagis või vastuhagis (lahendid nr 2-17-9749, 2-17-11516,

2-16-15236). Kostjad I ja II soovivad endale hageja kaasomandi osa nii, et kumbki kostja saaks

1/8 osa hageja osast.

17. Hageja on seisukohal, et tema peaks saama kostjate I ja II osad endale, kuna tema on

panustanud juurdeehitusse. Kohtule on esitatud juurdeehituse projekt (t I kd lk 7-10).

Juurdeehituse põrandapind on 9,36 m2 ja sellega piirnev terrassipind 2,76 m2. Ehitusregistri

andmetel on aiamaja suletud netopind 26,7 m2 (t I kd lk 7). OÜ Aarete Kinnisvara koostatud

arvamuses vara turuväärtuse kohta on ehitusaluseks pinnaks 31 m2. Juurdeehituse osa

pinnaandmeid ei ole ehitusregistrisse kantud (t I kd lk 13-16). Hageja väidetel tegi ta

juurdeehituse üksinda. Kohus nimetatud seisukohaga ei nõustu. Tunnistaja W ütlustega on

tõendatud, et tema panustas isikliku tööga juurdeehitusel, kui tehti põhikonstruktsiooni ja

elektrisüsteemi; kokkulepet, et pärast juurdeehitust jääb suvila kasutada hagejale, ei olnud; W

oli juurdeehitusega nõus nii, et tema panustab tööga ja kostjad I ja II olid huvitatud

panustamisest rahaliselt; W ise rahaliselt panustada ei soovinud, kuna tal oli juba suvekodu

Setumaal (t III kd lk 60-61). Arvestades juurdeehituse mahtu ning asjaolu, et tegemist on

aiamajaga, mis on mõeldud suviseks kasutamiseks, ei ole kohtu hinnangul hageja panus

juurdeehitusse sellises suurusjärgus, mis õigustaks kaasomandi lõpetamist viisil, et hageja saab

kostjate I ja II omandiosa.

2-19-8042

18. Riigikohus märgib lahendi nr 2-17-9749 punktis 11, et kohus peab kaasomandi lõpetamise

nõude lahendama kaasomanike huvide kaalumisega. Mh tuleb arvestada sellega, et ka

kaasomanikud on omavahelistes suhetes kohustatud järgima tsiviilseadustiku üldosa seaduse

(TsÜS) §-s 138 sätestatud hea usu põhimõtet. Hageja on avaldanud, et ei soovinud, et kostjad I

ja II, kellel mõlemal on alaealised lapsed, kasutaksid koos temaga kinnistule rajatud ning

kostjatega III ja IV kaasomandis olevast suvila hoonest tuba ja kööki. Vaidlust ei ole, et pärast

juurdeehituse tegemist ei ole kostjad I ja II saanud suvilat kasutada. Kohtu hinnangul ei ole

hageja heauskselt käitunud, kui pärast juurdeehituse tegemist ei lubanud kostjatel I ja II suvilat

kasutada. Tunnistaja W ütluste kohaselt oli ta valmis panustama juurdeehitusse, kuna tema

lapsed (kostjad I ja II) soovisid suvilat kasutada. Kuigi kostjad I ja II on kaasomanikeks alates

aprillist 2018, nähtub asja materjalidest, et suvilat on kunagiste töökaaslaste perekonnad ja

nende laste perekonnad koos kasutanud. Arvestades suvemaja kasutamise traditsioone läbi viie

aastakümne, ei ole hageja käitumine olnud heauskne.

19. Kohus jättis rahuldamata kaasomandi lõpetamise nõude hageja taotletud viisil. Hageja

põhjendused, et tema on üksinda teinud juurdeehituse, ei ole tõendatud ning juurdeehituse

tegemine ei anna eelist saada kaasomand endale, sest juurdeehituse tegemisel suurendatakse

kogu kinnistu väärtust, mitte ainult hagejale kuuluva osa väärtust.

20. Kuigi kostjad I ja II on suvemajas veetnud oma lapsepõlvesuved, ei anna see alust nende

esitatud nõude rahuldamiseks viisil, et hageja peab andma neile kummalegi üle oma

omandiosast 1/8. Suvede veetmine aiamajas lapsepõlves ja noorusajal on kahtlemata

emotsionaalse väärtusega, kuid see ei kaalu üles hageja omandi kaotust. Kuna kohus jätab

rahuldamata vastuhagi viisil, mida kostjad I ja II on taotlenud esmaselt, jääb rahuldamata

vastuhagi ka osas, milles hagejat palutakse kohustada tegema tahteavaldused kinnistusraamatu

kannete muutmiseks.

21. Kostjad I ja II on alternatiivsed nõuded esitanud vastuhagi 23.09.2020 redaktsioonis.

09.10.2020 kohtuistungil täpsustasid kostjad nõuet, paludes raha jagada kaasomanike vahel

vastavalt osade suurusele. Riigikohus märgib lahendi nr 2-17-11516 punktis 30, et olukorras,

kus mitu kaasomanikku soovivad jagatavat asja või õigust endale hüvitise maksmise vastu, on

vähemasti üldjuhul mõistlik panna asi või õigus kaasomanike vahelisele enampakkumisele.

Kaasomanike vaheline enampakkumine võimaldab eseme omandamisest huvitatud

kaasomanikel endil otsustada, kes neist on valmis eseme omandamisse enam rahaliselt

panustama, ja toob paremini välja ka eseme väärtuse (vt ka Riigikohtu lahendid nr 3-2-1-14-17

(punkt 24), 2-16-15326 (punkt 21)).

22. Hageja põhjendused, et enampakkumine tuleb välistada, kuna see on kaasomanikele

rahaliselt liialt koormav, ei ole asjakohased. Hageja esitatud arvamusest kinnistu turuväärtuse

kohta nähtub, et novembris 2017 oli kinnistu väärus 30 000 eurot. Pooled ei ole menetluses

vaielnud otseselt turuväärtuse üle, kuid seda eelkõige põhjusel, et menetluses turuväärtuse

tuvastamine on liialt kulukas (t II kd lk 197). Hageja ning kostjad I ja II on soovinud asja endale.

Seega on enampakkumisel igal kaasomanikul võimalik otsustada, kui palju ta on valmis

panustama ning selgub eseme väärtus.

23. Vastuhagis palutakse panna enampakkumisele hagejale ja kostjatele I ja II kuuluv

kaasomand, s.o kogu kinnisasjast ½ mõttelist osa. Seejuures esimese alternatiivina palutakse

hageja ja kostjate I ja II vahel korraldada enampakkumine ning teise võimalusena korraldada

enampakkumine kõigi kaasomanike vahel, s.o hageja ning kõigi kostjate vahel. Arvestades

Riigikohtu praktikat, tuleb hagejale ning kostjatele I ja II kuuluv omandiosa panna

enampakkumisele. Kohus leidis, et vastav omandiosa tuleb panna enampakkumisele kõigi

2-19-8042

kaasomanike vahel. Kõik menetlusosalised on kaasomanikud registriosas nr XXXXXXX.

Kuigi kostjad III ja IV ei ole menetluses aktiivselt osalenud, ei tähenda see, et neid saaks kõrvale

jätta kaasomanikuna võimalusest osaleda enampakkumisel. Kui panna ½ kaasomandist ainult

nende kaasomanike vahel enampakkumisele, kes vaidlevad omavahel, siis ei ole täidetud

kaasomandi lõpetamise eesmärk – vähendada omanike ringi. Kui kõik kaasomanikud saavad

osaleda enampakkumisel, on üheks võimaluseks lõpetada kogu asja kaasomand või muuta

kaasomanike ringi. Kostjate I ja II esmase alternatiivse nõude puhul oleks võimalik muuta ainult

kaasomanike ringi. Kui kohtule on esitatud ühe alternatiivina nõue müüa kinnistu osa kõigi

kaasomanike vahel, tuleb eelistada kõigi kaasomanike võimalust osaleda enampakkumisel, mis

kokkuvõttes annab kõigile kaasomanikele võrdsed võimalused asjas osa omandamiseks ning

tagab seeläbi õiglase hüvitise omandi kaotuse eest. Selline kaasomandi lõpetamise viis on

kooskõlas AÕS § 77 lõikega 2.

24. Kui asi müüakse kaasomanikevahelisel enampakkumisel, on kohtuotsus täitedokumendiks

ja asi müüakse täituri poolt täitemenetluses (Riigikohtu lahend nr 3-2-1-110-09). Saadud raha

tuleb jagada kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele.

25. Kostjad on esialgses nõudes, mis nad esitasid 30.12.2019, nõudnud kohtuotsuse täitmise

viisi kindlaksmääramist. 17.09.2020 vastuhagi terviktekstis nimetatud nõuet ei esitatud ja

kohtule ei ole kostjad selgitanud, kas nad sellest nõudest loobuvad või võtavad tagasi. Kohus

võttis vastuhagi menetlusse 19.02.2020 määrusega, seega on nõue menetluses. Kuna kostjad I

ja II ei ole kohtuotsuse täitmise viisi nõuet täitemenetluse kulude jagamise osas ühegi asjaoluga

põhjendanud, tuleb see jätta rahuldamata.

26. Menetluskulud jättis kohus TsMS § 163 lõike 1 alusel poolte endi kanda. Kohus tugines

seejuures Riigikohtu lahendi nr 3-2-1-70-10 punktile 14, milles leitakse, et eelduslikult

lõpetatakse kaasomand mõlema poole huvides ja menetluskulude jagamisel ei saa lähtuda

sellest, et kohus lõpetas kaasomandi ühe poole soovitud viisil. Riigikohtu arvates on

põhjendatud ja õiglane jätta menetluskulud poolte endi kanda. Poolte endi kanda jäid ka

menetluskulud hagist osalise loobumise ja läbi vaatamata jätmise osas, sest nimetatud nõuded

on seotud kaasomandi lõpetamise nõudega ning õiglane on lähtuda kogu tsiviilasja sisust,

milleks on kaasomandi lõpetamine. Menetlusökonoomia põhimõttest lähtuvalt ei määranud

kohus kindlaks menetluskulude rahalist suurust.

Apellatsioonkaebus

27. Hageja esitas apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada ja teha uue

otsuse, millega hagi rahuldada ning jätta menetluskulud kostjate I ja II kanda või alternatiivselt

saata asi uueks läbivaatamiseks maakohtule. Kaebuse põhjenduste kohaselt on maakohus

rikkunud materiaal- ja menetlusõiguse norme, samuti takistanud hagejal menetlusõiguste

teostamist.

28. Kohus rahuldas 09.10.2020 hageja taotlused tunnistajate ülekuulamiseks, kelle ütlustega

soovis hageja tõendada juurdeehituse teostanud isikut. 11.11.2020 esitas hageja taotluse, milles

selgitas, et tema esindajast advokaat teatas 10.11.2020 kell 20.35, et lõpetab õigusteenuse

osutamise ning 16.11.2020 istungil ei osale. Teade kliendilepingu lõppemisest oli hagejale

ootamatu ja üllatuslik. Hageja esitas viivitamatult kohtule taotluse varem määratud istungi

edasilükkamiseks, kuna hageja ei ole õigusteadmistega isik, on 75 aastat vana ega ole võimeline

end iseseisvalt kohtumenetluses esindama. Lisaks viibib hageja Hispaanias. Kohus jättis

taotluse ebaõigesti rahuldamata. Kohtu tegevuse tõttu ei olnud hagejal võimalik tunnistajaid

küsitleda ega lükata ümber kostjate väiteid, et W osales juurdeehituse teostamisel. Selliselt ei

2-19-8042

olnud tagatud kõigi tähtsust omavate asjaolude väljaselgitamine ning asjaoludest sisuliselt õige

ülevaate saamine. Hageja esitas vastuväite maakohtu tegevusele seoses istungi edasilükkamise

taotluse rahuldamata jätmisega ning 09.11., 10.11. ja 11.11.2020 esitatud tõendite vastu

võtmata jätmisega. Isegi, kui hagejal oleks olnud võimalik pöörduda 3 päeva jooksul tagasi

Eestisse, siis seoses COVID-19 kriisiga oleks ta pidanud viibima 14-päevases karantiinis. Seega

on kohus oluliselt rikkunud menetlusõigust, sh TsMS § 422 lõiget 1.

29. Kohus on eksinud ka asja sisulisel lahendamisel. Kohus on põhjendamatult vähendanud

hageja panust kinnistu hooldamisel ja säilitamisel. Juurdeehituse ehitamisel 2016. a suurenes

hoone üldpindala 35% võrra. Lisaks on kohus viidanud W panusele juurdeehituse teostamisel,

nagu ei oleks hageja juurdeehitust üksinda ehitanud. Samas nähtub 16.11.2020 istungi

prokollist, et W ütluste kohaselt „käis ta abiks mõned korrad“. Isegi W enda ütluste kohaselt ei

saa kuidagi tuvastada, et tema panus oleks olnud oluline, sh märkis W ise, et tal puudus huvi

kinnistu vastu, kuna tal oli suvila Setumaal. Täiendavalt jääb hagejale arusaamatuks W panuse

olulisuse selgitamine ja rõhutamine, arvestades, et W kinkis kinnistu 16.04.2018 kostjatele I ja

II. Kostjatele ei läinud kuidagi üle W arvatav panus, mida kostjad saaksid kohtule esitleda kui

nende isiklikku panust.

30. Erimeelsused kinnistu kasutamise osas tekkisid pärast kinkelepingu sõlmimist, kui kostjad

soovisid kinnistut kasutada, aga ei soovinud arutada selle kasutamise, renoveerimise või

korrastamisega seonduvat. Kohus on hagejale ette heitnud, et viimane ei ole olnud heauskne.

Kohus on eksinud – hagejal, kes on kinnistut renoveerinud ning korrastanud aastakümneid, oli

nii moraalne kui materiaalne õigus nõuda kinnistu kaasomandi kasutamisega seonduva

korrastamist ja reguleerimist. See oli ka põhjuseks, miks hageja pöördus hagiga kohtusse.

31. Riigikohtu praktikast peab kaasomandi lõpetamise nõude lahendama kohus poolte huvide

kaalumisega, lähtudes õiglusest. Lisaks tuleb lõpetamiseks valida viis, mis vastab kõige

paremini kaasomanike huvidele. Eelnevast tulenevalt oli kaasomandi lõpetamise otsustamisel

kohtul võimalik kaaluda järgnevat: hageja oli kinnistu omanik alates 2010. a, hageja ehitas

hoonele 2016. a juurdeehituse (mille projektiga nõustusid 2014. a kõik kaasomanikud), hageja

on kinnistut hooldanud ja korrastanud viimased 11 aastat, hageja on 75 aastat vana ega soovi

tarbetuid konflikte ja nii see oli ka kuni kostjad I ja II said kaasomanikeks kinkelepingu alusel,

kostjad on veetnud lapsepõlve suved kinnistul, mis on emotsionaalse väärtusega. Eelnevat

hinnates ning lähtudes sellest, et kinnistu jagamine peab lähtuma õigluse põhimõttest, on kohus

eksinud hageja ning kostjate I ja II panuseid kaaludes ja neid samaväärseteks hinnates. On

ilmne, et hageja panus on oluline, kuid kostjate isiklik panus puudub.

32. Kohus on kaasomandi lõpetamise viisiks valinud kõigi kaasomanike vahelise

enampakkumise. Kinnistu turuväärtuse üle vaidlus puudus. Kostjad III ja IV ei ole vaidluses

sisuliselt osalenud ning pooled ei ole ka taotlenud kostjate III ja IV kaasomandi lõpetamist.

Enampakkumine ei vasta kaasomanike huvidele, kuna jääb täielikult tähelepanuta õigluse

põhimõtte rakendamine poolte panuse hindamisel. Hageja põhjendas eelnevalt, et õigluse

põhimõttest lähtuvalt on kaalukam hageja panus kaasomandiga seonduvalt ning seetõttu ka

põhjus määrata kaasomandi lõpetamine selliselt, et kostjatele I ja II kuuluvad mõttelised osad

jäävad hageja omandisse, mille kaotuse hageja vastavalt kaasomandi turuväärtusele hüvitab.

Hageja kõrgest vanusest tingituna ei ole enampakkumisel osalemine tema suhtes õiglane.

Vastustajate seisukoht

33. Kostjad I ja II vaidlevad apellatsioonkaebusele vastu, paluvad jätta selle rahuldamata ja

menetluskulud hageja kanda. Kostjad III ja IV seisukohta ei esitanud.

2-19-8042

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

34. Ringkonnakohus, kuulanud kohtuistungil ära hageja ning kostjate I ja II seisukohad, leiab,

et maakohtu otsus tuleb tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 657 lõike 1 punkti 1 alusel

jätta muutmata ja apellatsioonkaebus jätta rahuldamata. Kolleegium ei tuvastanud maakohtu

poolt olulisi menetlusõiguse rikkumisi ega materiaalõiguse ebaõiget kohaldamist, mis oleks

viinud ebaõige otsuse tegemiseni. Kolleegium nõustub maakohtu põhjendustega ega pea

vajalikuks neid praeguses lahendis korrata (TsMS § 654 lõige 6).

35. TsMS § 651 lõike 1 kohaselt kontrollib apellatsioonikohus esimese astme kohtu otsuse

seaduslikkust ja põhjendatust üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud. Kuigi kaebuses palus

hageja tühistada maakohtu otsuse täies ulatuses (vt resolutsiooni punkt 1), siis ringkonnakohtu

istungil täpsustas lepinguline esindaja, et ei vaidlusta maakohtu lahendi resolutsiooni punkte 5

ja 6. Seega on TsMS § 457 lõike 1 alusel jõustunud maakohtu otsustused kohtumenetluse

osalise lõpetamise ning kostjate I ja II rahalise nõude läbivaatamata jätmise kohta.

36. Hageja esitas 02.12.2021 kinnistu uue hindamisakti. Kolleegium jätab selle tähelepanuta,

kuna hageja menetlusdokument ei sisalda taotlust uue tõendi vastuvõtmiseks. Ka oleks tegemist

TsMS § 652 ja § 329 lõike 1 mõttes hilinenult esitatud tõendiga, mida ei saaks menetleda

kohtumenetlust uuendamata (TsMS § 331 lõige 1). 03.11.2021 kohtuistungil andis kohus

pooltele võimaluse sõlmida kompromiss või teatada kuni 01.12.2021 läbirääkimiste

kulgemisest. Hageja ei taotlenud aega uue tõendi esitamiseks. 03.11.2021 lõpetas kohus asja

sisulise arutamise. TsMS § 634 lõike 6 kohaselt lisatakse tõendid, mille vastuvõtmist

apellatsioonimenetluses taotletakse, kaebusele.

37. Vastuseks apellatsioonkaebuse väidetele selgitab kolleegium järgmist. Ringkonnakohus

nõustub hagejaga, et üldjuhul saab olla TsMS § 422 lõike 1 mõttes mõjuvaks põhjuseks istungi

edasilükkamiseks see, kui vandeadvokaadist lepinguline esindaja lõpetab vahetult enne istungit

ootamatult kliendilepingu menetlusosalisest sõltumatutel põhjustel ja temalt endalt ei saa

eeldada istungil osalemist (esineb objektiivne takistus). Küll aga on praeguses asjas teatanud

hageja maakohtule 11.11.2020 avalduses selgelt, et lepingu ühepoolne ülesütlemine toimus

„mind sellest eelnevalt teavitades“ (t III kd lk 42). Kuigi ringkonnakohtu istungil selgitas

hageja, et tegemist oli tema poolt ebatäpse sõnastusega (et ta pidas tegelikult silmas, et tema oli

eelnevalt esindajat teavitanud, et ei saa isiklikult istungil osaleda), siis maakohus ei saanud

menetlusosalise konkreetsest menetluslikust avaldusest teha muud järeldust kui seda, mis seal

kirjas oli. Seda, mida ta tegelikult mõtles 11.11.2020 avalduse sõnastusega, ei selgitanud hageja

maakohtule ka 27.11.2020 vastuväites. Seega jättis maakohus vastuväite õigesti rahuldamata

(t III kd lk 105-106).

38. Kuna maakohus ei rikkunud oluliselt menetlusõigust, kui ei lükanud 16.11.2020 istungit

edasi, siis ei ole alust tuvastada hageja menetlusõiguse olulise rikkumisena ka asjaolu, et ta ei

saanud sel istungil tunnistajaid küsitleda. Seonduvalt tunnistajate küsitlemisega on hageja

seisukohad ka vastuolulised, sest ringkonnakohtu istungil selgitas ta, et tema ei tahtnud

tunnistajatelt midagi küsida, vaid oli palunud nad üle kuulata põhjusel, et tema arvates soovinud

kostjate advokaat küsida, kuidas hageja asja üksinda ehitas (protokollis ajamärk 00:36:59; t III

kd lk 164). Sellele vaatamata saab kolleegium aru, et hageja eesmärgiks tunnistajate taotlemisel

oli tõendada, kui palju W isiklikult juurdeehitusse panustas. Samas nähtub tsiviilasja

materjalidest, et selles osas ei olegi poolte vahel olnud olulisi erimeelsusi, sest kui kostjad tõid

esile, et nende isa W käis abiks ehitustöödel (t I kd lk 84), siis hageja sellele väitele vastu ei

vaielnud, vaid leidis, et isa panust ei saa lugeda kostjate panuseks (t I kd lk 192-194). Hageja

ei vaidlusta kaebuses W ütlusi maakohtus (t III kd lk 60-61) selle kohta, et ta käis mõned korrad

2-19-8042

abiks ehitustöödel. Hageja vaidlustab sellele tõendile maakohtu poolt antud hinnangut, kuid

sellel peatub kolleegium otsuses allpool. Eeltoodust tulenevalt ei ole ringkonnakohtul alust

asuda seisukohale, et asjaolu, et maakohus ei lükanud 16.11.2020 toimuma määratud istungit

edasi ja hageja ei saanud selle tõttu istungil tunnistajatele küsimusi esitada, oleks rikkunud

oluliselt hageja menetlusõigusi ja toonud kaasa ebaõige otsuse tegemise. Ka tagas kolleegium

hagejale õiguse olla kohtu poolt ära kuulatud, kui korraldas apellatsioonkaebuse lahendamiseks

kohtuistungi, kuigi kaebuses hageja istungit ei soovinud.

39. Ringkonnakohus selgitab, et maakohus on otsuses toonud asjakohaselt välja, et kohtu ette

hagis ja vastuhagis toodud kaasomandi lõpetamise viiside vahel valimine on kohtu

kaalutlusotsustus. Riigikohus on korduvalt selgitanud, et kaasomandi lõpetamise nõude

lahendamine poolte huvide kaalumisega on kohtu diskretsiooniotsustus, millesse kõrgema

astme kohus saab sekkuda üksnes juhul, kui kohus on ületanud diskretsiooni piire või oluliselt

rikkunud menetlusõiguse norme (nt lahend nr 2-15-9117, punkt 11). Praeguses asjas selliseid

rikkumisi apellatsioonikohus ei tuvastanud ja kohtul puudub alus nõustuda hagejaga, et

maakohus tegi ebaõiglase otsuse. Maakohus kaalus asjakohaselt nii poolte materiaalseid kui

emotsionaalseid huvisid, mis nad tõid esile, et saada teise poole mõttelisi osi enda omandisse.

Kaebusest nähtuvalt on hageja jaoks olulisemad materiaalsed asjaolud (tema rahaline ja töine

panus nii juurdeehitusse kui kogu kinnistu hooldamisse ja korrashoidu), kuid kostjate jaoks on

olulised emotsionaalsed asjaolud (suvede veetmine teiste hulgas nende isale kuulunud

suvemajas alates varajasest lapsepõlvest kuni aastani 2016, mil tekkisid hagejaga erimeelsused

kinnistu kasutamisel). Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et praeguses asjas ei olnud kohtul

alust välistada kummagi poole jaoks võimalust olla edasi (kaas)omanikuks, kuid puudub

vaidlus, et koos hageja ning kostjad I ja II omanikud olla ei taha. Kolleegium märgib, et

maakohus ei tuvastanud otsuses, et kostjad said kaasomanikeks 2016. a, vaid et hageja ei

lubanud neid ja nende alaealisi lapsi kinnistule alates 2016. aastast. Kolleegium nõustub

maakohtuga, et poolte huvide kaalumisel ei oma niivõrd tähtsust see, millal kostjad said

kaasomanikeks (isa kinkis oma osa kostjatele 2018. a), sest kostjate emotsionaalne side

kinnistuga algas juba lapsepõlvest, kui kaasomanikuks oli nende isa. Kolleegium ei saa

nõustuda hagejaga, et maakohus hindas valesti W ütlusi. Maakohus tuvastas W ütluste alusel,

et ta panustas isikliku tööga, kui tehti elektrisüsteemi ja põhikonstruktsiooni. Istungi protokolli

kohaselt ütles tunnistaja mh, et käis ehitustöödel abiks mõned korrad, kui oli

põhikonstruktsiooni, nn majakarbi, püsti panemine ja hiljem, kui oli elektrisüsteemi

paigaldamine, täpsemalt paigaldas seina- ja laelaudist, ruberoidi katusele jmt (t III kd lk 60-61).

Hageja ei väida kaebuses, et W andis istungil ebaõigeid ütlusi. Ka ei saa kolleegium nõustuda

hagejaga, et W panus ei ole asja lahendamisel tähtis põhjusel, et ta ei ole enam omanik. W on

kostjate isa, kes kinkis oma osa lastele, kes olid kinnistuga tema perekonnaliikmetena

pikaajaliselt emotsionaalselt seotud. W ütluste kohaselt panustaski ta isikliku tööga põhjusel, et

tema lapsed soovisid suvilat kasutada. Kolleegium märgib, et asjaolu, et juurdeehitus jääb

hageja ja W ühisesse kasutusse, oli kokku lepitud ka juurdeehituse projektis, mida kinnitasid

kõigi kaasomanike allkirjad (t I kd lk 7 pöördel). Selliselt ei ole heas usus oma õiguste ja

kohustuste teostamine hageja poolt kokkuleppe mittetäitmine alates 2016. aastast. Asja

lahendamisel ei oma olulist tähtsust, kui suure osa moodustab juurdeehitus kogu suvemajast.

Isegi kui see omaks tähtsust ja juurdeehitus moodustab hoone üldpindalast 35% nagu toob

hageja esile kaebuses, siis moodustavad hageja konkreetsed kulutused vähem kui 10%

(eeldades hageja väidete õigsust; t I kd lk 10-12) maakohtus tõendatud kogu kinnistu

turuväärtusest (asjatundja hinnang t I kd lk 13-16). Seega arvestas maakohus asjakohaselt, et

hageja materiaalne panus ei ole nii oluline, et kaaluks tunduvalt üles kostjate I ja II

emotsionaalse suhte kinnistusse.

2-19-8042

40. Kolleegium nõustub maakohtuga ka selles, et kaasomanike vaheline enampakkumine tagab

kokkuvõttes osa kaotavale omanikule kõige õiglasema hüvitise, kuna eelduslikult selgub

enampakkumisel kinnisasja õiglane turuväärtus. Riigikohus on lahendis nr 2-16-15236 (punktis

21) toonud esile, et AÕS § 77 lõiget 2 eesmärgipäraselt tõlgendades ja kõikide kaasomanike

huve arvestades saab kaasomandi lõpetada jagatava asja või õiguse panemisega kahe

kaasomaniku vahelise vaidluse korral kaasomanike vahelisele enampakkumisele vaid juhul, kui

mõlemad neist nõuavad asja või õigust tervikuna enda omandisse; sellisel juhul tagab

omanikevaheline enampakkumine eelduslikult kaasomandi lõpetamise õiglaselt (vt ka lahend

nr 3-2-1-14-17, punkt 24). Kolleegium ei nõustu, et praeguses asjas tuvastamist leidnud eluliste

ja õiguslike asjaolude alusel oleks hageja n-ö osalema sundimine sellises enampakkumises tema

suhtes ebaõiglane.

41. Enampakkumise korraldamist on Riigikohus selgitanud lahendis nr 3-2-1-61-17 (punktides

12.1, 13) järgmiselt - kaasomandi lõpetamiseks avaliku enampakkumise korraldamisel tuleb

kohaldada täitemenetluse seadustiku (TMS) II osa sätteid kaasomandi lõpetamise kohtulahendi

eripära arvestades ja et samasugusele seisukohale saab asuda ka kaasomandi lõpetamiseks

korraldatava kaasomanike vahelise enampakkumise puhul (vt ka lahend nr 3-2-1-14-17, punkt

36.2); kaasomanike kokkuleppel on võimalik kaasomandi lõpetamise kohta tehtud

kohtulahendi täitmine ka täitemenetluse väliselt eraõiguslikul alusel (AÕS § 641, § 74 lõige 1,

§ 119 lõige 1, § 120 lõige 1); seda on võimalik teha ka pärast täitmisteate teisele kaasomanikule

kättetoimetamist vabatahtliku täitmise tähtaja jooksul (TMS §-d 24 ja 25) (vt ka lahend nr 3-2-

1-14-17, punkt 36.3); sellisel juhul on kaasomanikel endil võimalik otsustada enampakkumise

korraldamise vormi ja tingimuste üle; juhul kui kaasomandi lõpetamise kohta tehtud

kohtulahendi täitmiseks toimub täitemenetlus, tuleb kohtutäituril kaasomandis olev asi arestida,

kinnisasja arestimiseks tuleb täituril mh lasta kanda kinnistusraamatusse kinnistu käsutamise

keelumärge; asja arestimine on vajalik kaasomandiosade edasise käsutamise takistamiseks ja

kohtutäituri tasu tagamiseks (TMS §-d 54, 142) (vt ka lahend nr 3-2-1-14-17, punkt 36.3).

42. Ringkonnakohus selgitab pooltele, et TsMS § 430 lõike 1 esimesest lausest tulenevalt

võivad nad kohtumenetluse lõpetada kompromissiga kuni ringkonnakohtu otsuse jõustumiseni.

Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine

43. Kuna maakohtu otsus jääb muutmata ja hageja ei esitanud kaebuses alternatiivseid

vastuväiteid menetluskulude jaotuse tühistamiseks, ei kontrolli ringkonnakohus maakohtu poolt

teostatud menetluskulude jaotust.

44. Kuna apellatsioonkaebus jääb rahuldamata, jäävad apellatsioonimenetluse kulud TsMS

§ 171 lõike 1 alusel hageja kanda.

45. TsMS § 174 lõike 1 alusel määrab kolleegium kindlaks apellatsioonimenetluses hageja

poolt hüvitamisele kuuluvate kostjate menetluskulude rahalise hüvitise. Kohtuistungil esitasid

kostjad I ja II taotluse hüvitada neile vandeadvokaadist lepingulise esindaja tasu 3h 30min

toimingute eest enne istungit (istungiks ettevalmistamine) ja istungil osalemise eest (kestus

vastavalt protokollile 1h 10min), tasu 140 eurot tunnis, millele lisandub käibemaks. Hageja

vaidles vastu istungi ettevalmistamise ajakulule, leides, et põhjendatud ja vajalik oli sellest 2h.

46. Ringkonnakohus nõustub hageja vastuväitega. Praegune tsiviilasi on tavapärane

kaasomandi lõpetamise vaidlus, mis on küll emotsionaalne, kuid ei ole õiguslikult keeruline.

Tsiviilasja materjalidest ja apellatsioonkaebuse väidetest enamuse moodustavad maakohtu

menetlust kajastavad menetluslikud dokumendid/väited ja nendega tutvumiseks ei olnud

2-19-8042

põhjendatud vandeadvokaadist lepingulisel esindajal kulutada enam kui 2h. Esindaja tasu

suurus vastab kohtupraktikas aktsepteeritud vandeadvokaadi keskmisele tasule. Kuna kostjad

on füüsilised isikud, kes ei saa esitataval arvel märgitud käibemaksu tagasi arvestada, tuleb

hagejal hüvitada esindaja tasu koos käibemaksuga, seega 3h 10min eest (3x140=420) + (1/6

140-st=23.33) = 443.33 + (20% käibemaks = 88.67) = 532 eurot.

(allkirjastatud digitaalselt)