2-20-17201/54 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Eesistuja Meeli Kaur, liikmed Vallo Kariler ja Neve

Uudelt

Otsuse tegemise aeg ja koht

13. detsember 2021, Tallinn

Kohtuasja number

2-20-17201

Kohtuasi

X hagi C vastu kaasomandi lõpetamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 30. septembri 2021. a otsus

Kaebuse esitaja ja liik

X apellatsioonkaebus

Kaebuse hind

3500 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Hageja X (isikukood XXXXXXXXX)

Kostja C (isikukood XXXXXXXX), lepinguline esindaja

Tõnu Pihelgas

Menetluse liik

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Võtta X apellatsioonkaebus menetlusse.

2. Tsiviilkohtumenetluse

seadustiku

§ 646

alusel

otsustada

asi

üksnes

apellatsioonkaebuse põhjal.

3. Tühistada Harju Maakohtu 30. septembri 2021. a otsus tsiviilasjas nr 2-20-17201 ja

saata asi Harju Maakohtule uueks läbivaatamiseks.

4. Rahuldada X apellatsioonkaebus osaliselt.

Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused

Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse

kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks

tegemisest.

Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada

Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või

muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse

esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka

kassatsioonkaebus.

Menetluskulude jaotuse ja rahalise suuruse määrab asja lahendav maakohus.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

Hageja nõue ja selle aluseks olevad asjaolud

1. X (hageja) esitas 22. novembril 2020 (täpsustatud 22. augustil 2021) Harju Maakohtule C

(kostja) vastu hagi, milles palus lõpetada Värsi tn 37/2, Tallinn koosseisu kuuluva garaažiboksi

nr 23 kaasomand selliselt, et see antakse hagejale hüvitise 349 eurot maksmise kohustuse vastu

või alternatiivselt müüakse avalikul enampakkumisel alghinnaga 5000 eurot 6 kuu jooksul ning

palus jätta menetluskulud kostja kanda.

Hagiavalduse ja selle täienduste kohaselt on vallasasjast ehitis Värsi tn 37 hageja, kostja ja

kolmandate isikute kaasomandis. Värsi tn 37/2 asuval maaüksusel on 16 garaažiboksi, millest

11 on hageja kasutuses. Kostja kasutuses on garaažiboks nr 23. Ehitise alune maa on erastamisel

ning alates 2008. a on hageja tegelenud maa erastamiseks vajalike toimingutega ja nende eest

tasunud. Kostja ei osale erastamistoimingutes ega tasu kulutusi ning takistab kaasomandi

haldamist. Kohtu määratud ekspert ei ole õigesti hinnanud vaidlusaluse asja väärtust.

Arvestades varasemaid tehinguid vallasasjadest garaažiboksidega kõnealusel maatükil ja kostja

tasumata kulusid, on väljaostuhind 349 eurot.

Kostja vastuväited

2. Kostja palus jätta hagi rahuldamata ning menetluskulud hageja kanda.

Kostja vastuväidete kohaselt ei ole hageja varem teavitanud kostjat kaasomandi lõpetamise

tahtest ning väited võlgnevuse kohta on ebaõiged. Kostjale kuulub garaažiboks nr 23

1. oktoobril 2005 sõlmitud lihtkirjaliku ostu-müügi lepingu ning asjas nr 2-06-22201

23. oktoobril 2007 tehtud kohtumääruse alusel, millega kinnitati garaažiühistu Lombi 14

(likvideeritud) vara jaotus. Kostja volitas 13. augustil 2007 enda esindamiseks Värsi tn 37

koosolekutel ja teistes garaažiboksi nr 23 puudutavates asjaajamistes Tarmo Valget, kes

kostjale teadaolevalt seda ka tegi, mh kandis kulusid. Kostja ei ole takistanud erastamist. Küll

aga on hageja jätnud esitamata arvete aluseks olevad dokumendid. Samuti ei kajasta hageja

esitatud notariaalsed müügilepingud kaasomandi tegelikku väärtust. Kostja on huvitatud maa

erastamisest ja kinnistamisest, sest see tõstab oluliselt asja väärtust. Lisaks oleks erastamisel

oleva vallasasjast garaažiboksi avalik müük vastuolus kehtiva õigusega.

Maakohtu otsus ja põhjendused

3. Harju Maakohus rahuldas 30. septembri 2021. a otsusega (vaidlustatud otsus) hagi, lõpetas

kaasomandi Värsi tn 37/2 asuva vallasasjast ehitise suhtes, jättis selle osaks oleva garaažiboksi

nr 23 hagejale ja kohustas hagejat tasuma kostjale hüvitise 5400 eurot. Maakohus jättis

riigilõivu 75 eurot ja eksperditasu 480 eurot võrdsetes osades poolte kanda ning ülejäänud

menetluskulud poolte endi kanda.

Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt on kostja osalenud maa erastamiseks vajalike

toimingute tegemisel, mistõttu ei saa hageja oma nõudes tugineda asjaõigusseaduse

rakendamise seaduse (AÕSRS) § 12 lg-tele 2 ja 5. Samas on AÕSRS § 13 lg 6 järgi võimalik

käsutustehingu tegemine, kui kohus kaasomandi lõpetab, kusjuures viidatud säte ei piira kohut

kaasomandi lõpetamise viisi valikul. Kostjale on majanduslikult kõige kasulikum lõpetada

kaasomand selliselt, et kostja kasutuses olev kaasomandi osa antakse hagejale ja hageja tasub

kostjale selle eest asja turuväärtuse, mis on eksperdiarvamuse järgi 5400 eurot. Hageja ei ole

esitanud tõendeid kaasomandi osa väärtuse kohta, vaid üksnes enda hinnangu.

Apellatsioonkaebus

4. Hageja esitas apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada ja saata asi tagasi

maakohtule teises kohtukoosseisus ning jätta menetluskulud kostja kanda.

Eksperdiarvamus põhineb tehingutel, mille puhul on konkurents ja pangalaenu saamise

võimalus, kuid praegusel juhul tuleb arvestada piirangutega. Samuti leidis maakohus

ebaõigesti, et hageja ei tõendanud vaidlusaluse asja väärtust. Hageja esitas kaasomanike

sõlmitud notariaalsed tehingud sama maaüksuse kohta, millega oleks pidanud arvestama ka

ekspert. Lisaks on kostjal üldkoosoleku otsuse täimata jätmise tõttu võlgnevus kokku 380,42

eurot.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

5. Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebus tuleb menetlusse võtta ja asi lahendada

tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 646 alusel üksnes kaebuse põhjal. Maakohtu otsus

tuleb TsMS § 656 lg 1 p 2 ja § 657 lg 1 p 3 alusel tühistada menetlusõiguse normi olulise

rikkumise tõttu. Kuna rikkumist ei ole võimalik apellatsioonimenetluses kõrvaldada, siis tuleb

asi saata maakohtule uueks arutamiseks eelmenetluse staadiumis. Apellatsioonkaebus

rahuldatakse osaliselt.

6. TsMS § 646 alusel võib kohus otsustada asja üksnes apellatsioonkaebuse põhjal, kui kohus

leiab, et asja arutamisel esimese astme kohtus rikuti menetlusõiguse normi, mis toob ilmselgelt

kaasa otsuse tühistamise apellatsioonimenetluses (TsMS § 656 lg 1). Sel juhul otsus

tühistatakse ja asi saadetakse esimese astme kohtusse uueks läbivaatamiseks. TsMS § 656 lg 1

p 2 näeb ette, et ringkonnakohus tühistab esimese astme kohtu otsuse apellatsiooni

põhjendustest ja selles esitatud asjaoludest olenemata ja saadab asja uueks arutamiseks esimese

astme kohtule, kui esimese astme kohtus on tehtud otsus isiku suhtes, keda ei kutsutud kohtusse

seaduse kohaselt. TsMS § 656 lg 2 järgi ringkonnakohus ei pea viidatud paragrahvi lõikes 1

nimetatud juhul asja uueks arutamiseks saatma, kui rikkumine on võimalik kõrvaldada

apellatsioonimenetluses. Ringkonnakohtul on õigus apellatsioonkaebuse põhjendusest

olenemata tühistada esimese astme kohtu otsus ja saata asi uueks arutamiseks esimese astme

kohtule ka teiste menetlusõiguse normide olulise rikkumise tõttu, kui rikkumist ei ole võimalik

apellatsioonimenetluses kõrvaldada.

7. Asjas menetletakse hageja nõuet Värsi tn 37/2, Tallinn asuva vallasasjast ehitise kaasomandi

lõpetamiseks. Maakohus tuvastas, et pooled on vallasasjast ehitise kaasomanikud. Hageja tõi

esile, et kõnealune ehitis koosneb 16 garaažiboksist, millest 11 on hageja kasutuses ning kostja

kasutuses on üks garaažiboks (nr 23). Sellest järeldub, et lisaks hagejale ja kostjale on ehitisel

veel kaasomanikke, kuid menetluses osalesid üksnes hageja ja kostja. Kolleegium on

seisukohal, et kaasomandi lõpetamise vaidlusse tuleb kaasata kostjana kõik kaasomanikud (vt

Riigikohtu 21. detsembri 2004. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-143-04¸ p 17).

7.1. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 77 lg-te 1 ja 2 järgi jagavad kaasomanikud kaasomandis oleva

asja kokkuleppel, otsustades ühtlasi jagamise viisi ja tingimused. Kui kaasomanikud ei saavuta

kokkulepet kaasomandi lõpetamise või selle viisi suhtes, otsustab kohus kaasomaniku hagi

alusel kaasomandi lõpetamise ning kaasomandis oleva asja jagamise viisi. Riigikohus on

selgitanud, et kaasomandi lõpetamine kohtus on materiaalõiguslikult tsiviilseadustiku üldosa

seaduse § 68 lg 5 alusel kaasomanike kokkuleppe sõlmimise tahteavalduste asendamine. Seega

asendab kohtulahend, millega kaasomand lõpetatakse, kaasomanike kokkulepet kaasomandi

lõpetamise kohta (Riigikohtu 29. mai 2013. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-42-13, p 12). Rikkumise

tõttu on ka jäänud teiste kaasomanike õigused kaitseta, nende seisukohti ei ole menetluses

arvestatud ja ei ole välistatud, et seetõttu alustab mõni muu kaasomanik uut vaidlust. Teiste

kaasomanike kaasamata jätmine on oluline menetlusõiguse normi rikkumine TsMS § 656 lg 1

p 2 mõttes. Apellatsioonimenetluses ei ole kõrvaldatav asja arutamine menetlusosalist kohtusse

kutsumata.

7.2. Maakohus menetles asja hagimenetluses. Toimiku materjalidest ei nähtu, et maakohus

oleks hagejale selgitanud, et kaasomandi lõpetamise hagi tuleb esitada kõigi kaasomanike

vastu. Kohus peab TsMS § 392 lg 1 p-de 1 ja 6 ja lg 4 ning § 329 lg 3 järgi eelmenetluses

hageja tähelepanu pöörama sellele. Asja uuel läbivaatamisel tuleb maakohtul hageja tähelepanu

juhtida menetlusosaliste ringile ning selgitada, et menetlusse peavad olema kaasatud kõik

kaasomanikud. Kolleegium märgib, et kaasomandi lõpetamise puhul võivad iseenesest kõik

senised kaasomanikud jäädagi edaspidi ehitise kaasomanikeks, kuid nende kaasomandi osad

võivad muutuda.

8. Täiendavalt juhib kolleegium tähelepanu, et hageja esitatud nõue tuli lahendada hagita

menetluses. Kuigi üldjuhul vaadatakse kaasomandi lõpetamise nõue läbi hagilises menetluses,

siis kohtu ette toodud asjaoludest nähtuvalt on ehitise alune maa erastamata, mistõttu ei ole

tegemist tavapärases tsiviilkäibes oleva asjaga. Kolleegium leiab, et vallasasjast ehitise

kaasomandi lõpetamise osas on AÕSRS § 12 lg 5 erinorm AÕS §-de 76 ja 77 suhtes. See

tähendab, et vallasasjast ehitise puhul saab kaasomandi lõpetamist nõuda üksnes AÕSRS § 12

lg-s 5 sätestatud eeldustel. AÕSRS § 12 lg 5 kohaselt, kui ehitise kaasomanik ei tee maa

tagastamiseks või maa erastamiseks vajalikke toiminguid ja kui maa tagastamine või maa

erastamine on seetõttu oluliselt raskendatud või kui kinnistamine eeldab ehitise omandiosade

muutmist, võib ehitise kaasomanik nõuda kaasomandi lõpetamist. Sellisel juhul kohaldatakse

AÕS §-sid 76 ja 77. AÕSRS § 12 lg-s 5 sätestatud kaasomandi lõpetamise nõude vaatab kohus

läbi hagita menetluses. Seega kohaldatakse kaasomandi lõpetamisele asjaõigusseaduse

kaasomandi lõpetamise sätteid üksnes kõnealuse sättega reguleerimata küsimustes. Kui

AÕSRS § 12 lg-s 5 nimetatud kaasomanikest tulenevaid takistusi ei esine, siis on kaasomanikel

võimalik maa erastada ja seejärel kaasomand lõpetada AÕS §-des 76 ja 77 sätestatud korras.

9. Lisaks saab kolleegiumi hinnangul AÕSRS § 12 lg 5 alusel kohtulikult nõuda kaasomandi

lõpetamist ehitise kui terviku suhtes, mitte ühe garaažiboksi suhtes (vt nt Riigikohtu

29. septembri 2010. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-65-10, millest nähtuvalt lõpetati AÕSRS § 12

lg 5 alusel kaasomand vallasasjast ehitise kui terviku suhtes). Hageja on sisuliselt palunud

kaasomandi lõpetamist vallasasjast ehitise ühe garaažiboksi suhtes.

10. Kolleegium ei nõustu ka maakohtuga justkui tuleneks AÕSRS § 13 lg-st 6 õigus nõuda

kaasomandi lõpetamist. Kolleegium leiab, et vallasasjadest ehitiste puhul saab nõuda

kaasomandi lõpetamist kohtus ainult täiendavate AÕSRS § 12 lg-st 5 tulenevate eelduste

täidetuse korral. AÕSRS § 13 lg 6 eelviimase lause kohaselt võib ehitist või selle osa pärast

2006. aasta 1. märtsi vallasasjana käsutada pankroti- ja täitemenetluse ning kinnisasja avalikes

huvides omandamise, sealhulgas sundvõõrandamise menetluse korras või kohtumenetluses

tehtud lahendi vabatahtlikuks täitmiseks, samuti võib teha ehitise või selle osa suhtes

testamendi või sõlmida pärimislepingu. Nimetatud normi alusel ei saa vallasasjast ehitise

kaasomanik nõuda teiselt kaasomanikult tema kasutuses oleva garaažiboksi osas kaasomandi

lõpetamist ja täitemenetluses enampakkumisele panemist, vaid normi mõtteks täitemenetlust

puudutavas osas on võimaldada vallasasjast ehitise osa käsutamist kolmandast isikust

võlausaldaja nõude täitmiseks. Käesoleval juhul sellist olukorda ei esine.

AÕSRS § 13 lg 6 viimane lause sätestab, et kaasomandis oleva ehitisega võib pärast 2006. aasta

1. märtsi teha kaasomanike vahel kaasomandi lõpetamisega seotud tehinguid, samuti

kaasomanikevahelisi tehinguid, mis on vajalikud kinnistamist takistavate asjaolude

kõrvaldamiseks. Viidatud normi järgi võivad kaasomanikud kaasomandis oleva ehitisega teha

kaasomandi lõpetamisega seotud tehinguid ning kaasomanikevahelisi tehinguid, mis on

vajalikud kinnistamist takistavate probleemide lahendamiseks. Seejuures on nimetatud

tehingud lubatud üksnes kaasomanike vahel, mitte aga kolmandate isikutega.

11. Veel seisnes kolleegiumi hinnangul maakohtu oluline eelmenetluse ülesande rikkumine

selles, et maakohus ei selgitanud välja, millises suuruses hüvitist on hageja nõus kostjale

omandiõiguse kaotamise eest maksma. Seejärel tulnuks maakohtul pooltele selgitada, et hageja

taotletud viis kaasomandi lõpetamiseks ei sobi juhul, kui kaasomandi lõpetamisel tuleb hagejalt

kostja kasuks välja mõista hüvitis üle hageja poolt nimetatud summa. Väljakujunenud

kohtupraktika kohaselt ei ole põhjendatud jätta kaasomandis olevat asja ühele kaasomanikule

suurema hüvitise maksmise vastu, kui ta on valmis ja võimeline maksma (vt nt Riigikohtu 26.

aprilli 2017. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-14-17, p-d 23 ja 25).

12. Kuivõrd asi saadetakse TsMS § 646 alusel maakohtule uueks läbivaatamiseks üksnes

kaebuse põhjal menetlusõiguse normide olulise rikkumise tõttu, siis ei ole ringkonnakohtul

kohustust küsida teiselt poolelt apellatsioonkaebuse vastust (TsMS § 641 lg 1) ega arutada asja

kohtuistungil (TsMS § 648). Samuti ei pea ringkonnakohus analüüsima kaebuse põhjendusi

(TsMS § 656 lg 1) (vt Riigikohtu 24. jaanuari 2018. a otsus tsiviilasjas nr 2-13-56825/57, p 11).

13. Hageja on palunud saata asi maakohtule uueks läbivaatamiseks teises kohtukoosseisus.

Kolleegium selgitab, et ringkonnakohtul puudub vastav pädevus. TsMS ei näe ette võimalust

ringkonnakohtul määrata, et asja läbivaatamine maakohtus peaks toimuma teises

kohtukoosseisus, vaid asi saadetakse uueks läbivaatamiseks maakohtule. Küsimust, milline

kohtunik maakohtus asja lahendab, reguleerib maakohtu tööjaotusplaan. Vastavalt kohtute

seaduse § 37 lg-le 1 nähakse esimese astme kohtu kohtunike tööjaotus ette tööjaotusplaanis,

mille sama seaduse § 36 p 1 kohaselt kinnitab kohtu üldkogu. Seetõttu rahuldatakse

apellatsioonkaebus osaliselt.

14. Kuna ringkonnakohus tühistab maakohtu otsuse ja saadab asja samale maakohtule uueks

läbivaatamiseks, määrab TsMS § 173 lg 3 teise lause järgi menetluskulude jaotuse ja

TsMS § 174 lg 6 järgi menetluskulude rahalise suuruse kindlaks maakohus.

(allkirjastatud digitaalselt)