2-21-203/49 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Eesistuja Imbi Sidok-Toomsalu, liikmed Ele Liiv ja Peeter

Pällin

Määruse tegemise aeg ja koht 07.12.2021, Tallinn

Kohtuasja number

2-21-203

Kohtuasi

Tallinna kohtutäitur Hille Kudu taotlus eksperdi

määramiseks X-le (X) kuuluva kinnisasja uue

hindamise korraldamiseks täiteasjas nr 035/2008/2289

Vaidlustatud kohtulahend

Harju

Maakohtu

25.08.2021

määrus

menetluse

lõpetamiseks

Kaebuse esitaja ja liik

X määruskaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Avaldaja Tallinna kohtutäitur Hille Kudu, lepinguline

esindaja kohtutäituri abi Kädi Pekkermann

Puudutatud

isik

I

(võlgnik)

X

(isikukood

XXXXXXXXXX)

Puudutatud

isik

II

(sissenõudja)

MOKTER

OÜ

(registrikood 10190556), seaduslik esindaja AT

Menetluse liik

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Harju Maakohtu 25.08.2021 määrus jätta muutmata.

2. Määruskaebus jätta rahuldamata.

3. Jätta määruskaebemenetlusega seotud menetluskulud X kanda. Rahaliselt

kindlaksmääratavad kulud puuduvad.

Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused

Määruse peale võib Riigikohtule esitada määruskaebuse 15 päeva jooksul alates määruse

kättetoimetamisest.

Määruskaebemenetluses

võib

menetlusosaline

Riigikohtus

menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada ise või advokaadi vahendusel. Kui

menetlusosaline taotleb määruskaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel

lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka määruskaebus.

2-21-203

Avaldus ja selle aluseks olevad asjaolud

1. Kohtutäitur esitas 06.01.2021 Harju Maakohtule taotluse eksperdi määramiseks võlgnikule

kuuluva kinnisasja uue hindamise korraldamiseks täiteasjas nr 035/2008/2289. Taotluse

kohaselt vaidlustas võlgnik 08.12.2020 koostatud kinnisasja arestimise aktis määratud

kinnisasja hinna 75 000 eurot.

2. Harju Maakohtu 09.04.2021 määrusega tehti ekspertiisi läbiviimine ülesandeks riiklikult

tunnustatud eksperdile M-le. Eksperdile esitati küsimus: Kui suur on kinnisasja asukohaga

Harju maakond, Saku vald, Rahula küla, Pihlaka tee 11 (registriosa nr 9732702) turuväärtus?

M esitas 26.05.2021 eksperthinnangu nr 46842/2021AS, mille kohaselt kinnisasja

turuväärtuseks on 248 000 eurot. Kohus andis menetlusosalistele võimaluse ekspertiisiakti osas

vastuväidete, seisukohtade ja taotluste esitamiseks.

3. 07.06.2021 teatas kohtutäitur, et tal vastuväited ekspertiisi osas puuduvad.

4. 20.06.2021 esitas võlgnik e-kirja, mille kohaselt soovis eksperdilt täiendavalt küsida, kuidas

on ekspert arvestanud maja ruutmeetri hinnaks 988 eurot, arvestades ka samal tänaval asuvate

majade mitu korda kõrgema hinnaga. Kohus edastas küsimuse eksperdile ja ekspert esitas

vastuse 02.08.2021, mille kohus edastas võlgnikule 24.08.2021.

5. Sissenõudja ekspertiisiakti osas seisukohta ei esitanud.

Maakohtu määrus ja põhjendused

6. Harju Maakohus tegi 25.08.2021 määruse, millega lõpetas menetluse ja jättis menetluskulud

menetlusosaliste endi kanda.

7. Määruse põhjendustes tugines kohus täitemenetluse seadustiku (TMS) § 74 lõikele 8 ja

tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 428 lõikele 2. Riiklikult tunnustatud ekspert M

esitas 26.05.2021 kohtule eksperthinnangu nr 46842/2021AS. Ekspertiisi läbiviimise ja selle

tulemuse osas esitatud täpsustused on kohtu poolt lahendatud. Kuivõrd kohus määras

kohtutäituri taotlusel kinnisasja uue hindamise korraldamiseks ekspertiisi ning kohtu määratud

ekspert on viinud läbi nimetatud kinnisasja uue hindamise ja esitanud kohtule oma

eksperthinnangu nimetatud vara turuhinna kohta, on sellega kohtutäituri poolt kohtule esitatud

nõue täidetud ning menetlus asjas tuleb lõpetada. Kohus edastas eksperthinnangu

menetlusosalistele.

8. Arvestades kohtule esitatud nõuet ning avalduse aluseks olevaid asjaolusid, leidis kohus, et

menetluskulud tuleb TsMS § 172 lõike 1 esimese lause alusel jätta menetlusosaliste endi kanda.

Määruskaebus

9. Võlgnik esitas määruskaebuse, milles palub maakohtu määruse tühistada ja teha uue

määruse, millega jätta arvestamata M eksperthinnang ning määrata kinnisasja hindamiseks uus

ekspert.

10. Kohus ei võtnud arvesse, et eksperthinnang ei kajasta kinnisasja tegelikku väärtust.

Võlgnikule jääb segaseks, mille alusel on ekspert kinnisasja turuväärtuse arvestanud. Nt on

ekspert arvestanud maja ruutmeetri hinnaks kõigest 988 eurot, kuigi ekspert on viidanud akti

lk-l 25 samal tänaval asuva Pihlaka tee 17 maja müügikuulutusele, milles on ruutmeetri hinnaks

2169 eurot. Ekspert ei ole esitanud veenvaid põhjendusi, miks tema hinnangul kahe maja

2-21-203

ruutmeetri hind selliselt erineb. Eksperdi seletuse kohaselt ei arvestanud ta Pihlaka tee 17 maja

müügikuulutust, kuivõrd tehingut ei olnud veel toimunud. Võlgnik sellega ei nõustu. Turuhinna

kindlaks tegemisel annavad turu hetkeolukorrast kõige parema ülevaate just kehtivates

müügikuulutustes toodud hinnad, mitte minevikus toimunud tehingute hinnad, eriti arvestades

Harju maakonna kinnisasjade olulist hinnatõusu 2021. a. Seda tõendab täiendavalt asjaolu, et

müügikuulutustes toodud hinnad ja minevikus toimunud tehingute hinnad erinevad

kahekordselt. Selline erinevus viitab, et praegune turuhind antud kinnisasja ruutmeetri hinnale

on kordades suurem ning õiglase väärtuse saamiseks tuleb arvestada just sarnaseid kehtivaid

müügiobjekte. Samuti on võlgniku andmetel nimetatud kinnisasi tänaseks müüdud. Ka eluliselt

on ebausutav, et Tallinna linna piirist 10 minuti autosõidu kaugusel olevas Saku vallas asuva

maja ruutmeetri hind võiks 2021. a kinnisvara hinnatõusu arvesse võttes olla alla 1000 euro.

Maakohus ei ole eksperthinnangus sellist väärtuste erinevust menetluse lõpetamise otsustamisel

arvesse võtnud ning on seega tõendeid hinnanud valesti, mistõttu tuleb määrus tühistada.

Menetlusosaliste seisukohad

11. Kohtutäitur märkis vastuseks määruskaebusele, et tal ei ole pädevust otsustada, kas

ekspertiis oli koostatud korrektselt.

12. Sissenõudja kaebuse osas seisukohta ei esitanud.

Menetluse edasine käik

13. Maakohus jättis määruskaebuse rahuldamata ja edastas selle TsMS § 663 lõike 5 alusel

läbivaatamiseks ringkonnakohtule.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

14. Ringkonnakohus leiab, et Harju Maakohtu 25.08.2021 määrus on õige ja põhjendatud ning

määruskaebuse väited ei anna alust määruse muutmiseks või tühistamiseks. Vastavalt TsMS

§-le 659 ja § 657 lõike 1 punktile 1 tuleb maakohtu määrus jätta muutmata ja määruskaebus

rahuldamata. Ringkonnakohus jaotab määruskaebemenetluse kulud.

15. TMS § 74 lõikes 8 sätestatakse, et võlgniku või sissenõudja poolt arestimisaktis märgitud

hinna vaidlustamisel taotleb kohtutäitur uue hindamise korraldamiseks eksperdi määramist

kohtult. Seaduse mõtte kohaselt toimub kohtutäituri vastava avalduse menetlemine hagita

menetluses, millele kohalduvad hagimenetluse sätted, arvestades hagita menetluse kohta

sätestatud erisusi (TsMS § 477 lõige 1). Seega kohalduvad kohtutäituri avalduse alusel eksperdi

määramiseks algatatud menetluses ka eksperdiarvamust kui tõendit tsiviilkohtumenetluses

reguleerivad TsMS §-d 293–305, sh §-d 303 ja 304 eksperdi küsitlemise ning täiendava ja

kordusekspertiisi määramise kohta. TMS § 74 lõike 8 alusel algatatud menetlustes tuleb kohtul

enne menetluse lõpetamist tagada menetlusosalistele võimalus tutvuda eksperdiarvamusega ja

esitada selle osas vastuväiteid või avaldada seisukohti. Juhul, kui kohus ei pea vastuväiteid ja

taotlusi põhjendatuks, saab kohus menetluse lõpetada, kuid peab menetlust lõpetavas määruses

andma vastuväidetele hinnangu ja põhjendama taotluste rahuldamata jätmist.

16. Ringkonnakohtu hinnangul ei ole maakohus eksinud asja lahendamisel menetlusnormide

vastu. Ka määruskaebuses ei ole esile toodud, milliseid õigusnorme kohus kaebaja hinnangul

rikkus. Sisuliselt ei nõustu võlgnik ekspertiisiakti järeldusega ja leiab, et kohus on tõendit

ekslikult hinnanud ning palub määrata uus ekspert. Asja materjalidest nähtuvalt andis

maakohus menetlusosalistele võimaluse ekspertiisiakti osas vastuväidete, seisukohtade ja

2-21-203

taotluste esitamiseks. Võlgnik maakohtule taotlust kordusekspertiisi määramiseks ei esitanud.

Võlgnik esitas ekspertiisiakti osas 20.06.2021 ühe täiendava küsimuse, mille kohus edastas

29.07.2021 eksperdile vastamiseks ja peale eksperdilt saadud vastuse võlgnikule edastamist

lõpetas menetluse. Asjaolust, et kohus lõpetas menetluse, võib järeldada, et kohtu jaoks oli

eksperdi vastus ammendav ning kohtu hinnangul ei esinenud ekspertiisiaktis TsMS § 304 lõikes

1 märgitud puudusi, mis annaks aluse täiendava või kordusekspertiisi määramiseks. Isegi, kui

maakohtule saaks ette heita seda, et kohus ei andnud peale eksperdilt võlgniku küsimusele

vastuse saamist võlgnikule täiendava seisukoha esitamise võimalust, on võlgnik nüüdseks

(määruskaebemenetluses) saanud oma seisukoha esitada.

17. Kolleegiumi arvates käesolevas tsiviilasjas asjaolusid, millest saaks järeldada

kordusekspertiisi määramise vajadust, esitatud ei ole. See, et kaebuse esitaja ei nõustu eksperdi

arvamusega, ei anna alust kordusekspertiisi määramiseks. Praegusel juhul esitas võlgnik

eksperdile täiendava küsimuse seoses maja turuväärtuse määramise aluseks olevate

tehingutega, tuues esile, et ekspert arvestas maja ruutmeetri hinnaks 988 eurot, samas on ekspert

viidanud akti lk-l 25 samal tänaval asuva Pihlaka tee 17 maja müügikuulutusele, milles

ruutmeetri hinnaks on 2169 eurot. Võlgniku arvates ei ole ekspert põhjendanud, miks kahe maja

ruutmeetri hind selliselt erineb. Seega esitas võlgnik eksperdile täiendava küsimuse: kuidas on

ekspert arvestanud maja ruutmeetri hinnaks 988 eurot, arvestades ka samal tänaval asuvate

majade mitu korda kõrgema ruutmeetrihinnaga?

18. Ringkonnakohtu hinnangul on ekspert vastuseks võlgniku küsimusele selgelt ja

arusaadavalt põhjendanud, miks ei saa praegusel juhul kinnisasja turuväärtuse määramisel

arvestada võlgniku viidatud Pihlaka tee 17 müügikuulutust. Ekspertiisiaktis on selgitatud, miks

antud kinnisvara puhul on kasutatud turupõhist käsitlust ehk võrdlusmeetodit, mis põhineb

analüüsil, mille aluseks on hinnatava vara võrdlus sarnaste müüdud varadega. Ekspert on

põhjendanud võrdluseks kasutatud müügitehingute valikut. Võlgnik ei ole ka konkreetsete

võrdlustehingute osas vastuväiteid esitanud, märkides üksnes, et talle jääb segaseks, miks ei ole

kasutatud võrdluseks müügikuulutust. Võlgniku täiendavale küsimusele on ekspert 02.08.2021

e-kirjas vastanud, et veebis olev pakkumine tähendab, et tehinguks võib minna ka 50%

madalama hinnaga või ka üldse mitte ning igal juhul ei ole tehing toimunud, mistõttu ei saa

seda võrdluseks kasutada. Täiendavalt juhtis ekspert tähelepanu, et eksperthinnangus on

meetodi rakendamise kommentaarides öeldud ka seda, et võrreldava piirkonna eramute turul ei

tehta üldiselt otsuseid ühikuhinnast lähtudes. Kohus märgib, et võlgnik ei ole ka tõendanud

kaebuse väidet, et kõnealune kinnisasi on praeguseks müüdud ega toonud esile müügihinda ega

vähemalt kinnitanud, et kinnisasi müüdi kuulutuses oleva hinnaga. Eeltoodust tulenevalt on

ekspert võlgniku küsimusele ammendavalt vastanud ning asja materjalide põhjal võib asuda

seisukohale, et menetluse esemeks olev ekspertiis on teostatud kohaselt järgides kõiki seadusest

ja vastava valdkonna standarditest tulenevaid nõudeid.

Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine

19. Määruskaebemenetlusega seotud menetluskulud tuleb kaebuse rahuldamata jätmise tõttu

jätta kaebuse esitaja kanda (TsMS § 171 lõige 1). Rahaliselt kindlaksmääratavad menetluskulud

puuduvad, kuivõrd vastuse kaebusele esitas üksnes kohtutäitur, kellel ei saa eeldada käesolevas

asjas hüvitatavate menetluskulude tekkimist.

(allkirjastatud digitaalselt)