3-21-1646/39 · Tallinna Halduskohus Tallinna kohtumaja

K O H T U O T S U S

Eesti Vabariigi nimel

Kohus

Tallinna Halduskohus

Kohtunik

Kristjan Siigur

Otsuse avalikult teatavakstegemine

3. detsember 2021, Tallinn

Haldusasja number

3-21-1646

Haldusasi

Kummeli Kinnisvara OÜ ja T.V.i kaebused Pärnu

Linnavolikogu 17. juuni 2021. aasta otsuse nr 33

tühistamise nõudes.

Menetlusosalised

Kaebaja I: Kummeli Kinnisvara OÜ

Esindaja: v.adv Toivo Viilup

Kaebaja II: T.V.

Vastustaja: Pärnu linn

Esindaja: Taavi Käärid

Kolmas isik: Valgre Residence OÜ

Kolmas isik: Valgre OÜ

Kolmandate isikute esindaja: v.adv Ott Saame

RESOLUTSIOON

1. Rahuldada Kummeli Kinnisvara OÜ ja T.V.i kaebused ning tühistada Pärnu Linnavolikogu

17. juuni 2021 otsus nr 33.

2. Mõista Pärnu linnalt välja menetluskulud järgmiselt: Kummeli Kinnisvara OÜ kasuks 718 eurot

ning T.V.i kasuks 15 eurot. Ülejäänud osas jätta menetluskulud menetlusosaliste endi kanda.

SELGITUSED: Menetlusosalistel on õigus kohtuotsuse peale esitada apellatsioonkaebus Tallinna Ringkonnakohtule

hiljemalt 3. jaanuaril 2022 (HkMS § 180, § 181 lg 1). Vastuseks teise menetlusosalise poolt esitatud

apellatsioonkaebusele

võib

esitada

vastuapellatsioonkaebuse

päeva

jooksul

apellatsioonkaebuse

menetlusosalisele kättetoimetamisest arvates või ülejäänud apellatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14

päeva (HkMS § 184). Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb seda apellatsioonkaebuses märkida,

vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HkMS § 182 lg 1 p 9). Kui

menetlusosaline soovib apellatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal Tallinna Ringkonnakohtule

esitada vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata menetlustähtaja kulgemist (HkMS § 116 lg

5) ning apellatsioonitähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu,

mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama apellatsioonkaebuse (HkMS § 116 lg 6).

ASJAOLUD JA POOLTE SEISUKOHAD

1. Pärnus Tiiru tn 1, 3, 7 ja 9 kruntide (edaspidi ka „vaidlusalused kinnistud“) ehitusõigus määrati

esiti 2006. aastal kehtestatud detailplaneeringuga1 (edaspidi „2006. aasta detailplaneering“), mille

kohaselt võis Tiiru 1 ja 3 kinnistutele püstitada kuni 21,5 meetri kõrguse elamu, millel on kuni kuus

elukorrust ja millel võib lisaks olla üks tehniline korrus. Tiiru 7 ja 9 kinnistute kohta oli samas ette

nähtud kuni 27 meetrit kõrge ning kuni 8 elukorruse ja lisaks ühe tehnilise korrusega elamu

püstitamine. 21.09.2017. aasta otsusega nr 87 andis Pärnu Linnavolikogu detailplaneeringut

täpsustavad projekteerimistingimused (edaspidi „2017. aasta projekteerimistingimused“), mille

kohaselt määrati hoone suurimaks lubatud kõrguseks Tiiru 1 ja 3 kinnistute puhul 23,22 meetrit ning

Tiiru 7 ja 9 kruntide puhul 29,16 meetrit maapinnast, kusjuures maapinna kõrguseks merepinnast

(absoluutkõrgus) loeti 2 meetrit. 2017. aasta projekteerimistingimuste punktis 2.1. ja 2.2. oli

sätestatud:

„2.1. lubada [vaidlusalustel kinnistutel] tehnilisele korrusele osaliselt ka äripindade kavandamine, aga

lähtuda tuleb sellest, et tehniline (kas täiskorrus või tagasiastega) korrus saab olla ainult nende hoonete

kõige ülemine korrus, kusjuures selle korruse suletud netopinnaga tehniliste ruumide osakaal peab

olema rohkem kui 50%.

2.2 mitte lubada ette näha hoonete välisseintele tehnoseadmete agregaate“.

2. Pärnu Linnavolikogu võttis 17.06.2021 vastu otsuse nr 33, millega muutis 2017. aasta

projekteerimistingimuste punkte 2.1. ja 2.2, sõnastades need järgmiselt:

„2.1. lubada [vaidlusalustel kinnistutel] hoone tehnilisele korrusele osaliselt ka äripindade

kavandamine, aga lähtuda tuleb sellest, et selle korruse äripindade osakaal peab olema vähem kui 50%

selle korruse suletud netopinnast [...]

2.2. mitte lubada ette näha hoonete välisseintele tehnoseadmete agregaate, ning juhul kui need

paigaldatakse katusele, siis tuleb need paigutada nii, et need ei oleks linnatänavalt nähtavad.

Tehnoseadmete agregaatide katusele paigaldamisel tuleb müraeksperdi abiga ehitusprojekti

menetluses välja selgitada nende müravarjestuse vajadus ning vajaduse korral müravarjestust ka

kasutada“.

3. Kaebajad esitasid 20.07.2021 Tallinna Halduskohtule kaebused, milles taotlevad Pärnu

Linnavolikogu 17.06.2021 otsuse nr 33 tühistamist. 2. augusti 2021 määrusega haldusasjas 3-21-1653

liitsin kaebused ühte menetlusse.

4.1.

Kaebaja I leiab, et vaidlustatud otsus võimaldab vaidlusalustele kinnistutele rajada

detailplaneeringus kavandatust suurema korruselisusega hooneid, mis oma mõõtmete ja

kavandatud asukoha tõttu rikuvad kaebaja õigust privaatsusele ja rikub kaebaja korterist ja

katuseterrassilt avanevaid vaateid ning takistab päikesevalguse jõudmist kaebaja korterisse ja

katuseterrassile, vähendades kaebaja korteri väärtust.

4.2.

Kaebaja I hinnangul on vaidlustatud otsus õigusvastane, kuna 2006. aasta

detailplaneering

oli

üldplaneeringut

muutev

detailplaneering,

mille

täpsustamine

projekteerimistingimustega on ehitusseadustiku (edaspidi „EhS“) § 27 lg 3 kohaselt välistatud.

Samuti leiab kaebaja, et EhS § 27 lg 4 välistab selliste projekteerimistingimustega hoone

1 Pärnu Linnavolikogu 20.04.2006 otsusega nr 56 kehtestatud A. H. Tammsaare pst 37 ja 39 kinnistute ja piirneva

maa-ala detailplaneering.

korruselisuse muutmise, ent vaidlustatud otsuse tagajärjeks kaebaja I hinnangul on see, et

vaidlusalustele kinnistutele saab ehitada ühe korruse võrra suuremaid hooneid. Kaebaja I leiab

samuti, et projekteerimistingimused on sisuliselt õigusvastased, kuna nende andmisele

eelnevalt pole analüüsitud vastavate ehitiste linnaruumilist sobivust.

5. Kaebaja II leiab samuti, et vaidlustatud otsusega on detailplaneeringut olemuslikult muudetud, mis

on vastuolus EhS § 27 lõikega 3. Kaebaja II märgib, et detailplaneeringu eesmärk oli ette nähtud

ventilatsiooni- ja jahutusseadmete paigutamine nende visuaalse ja suure mürareostuse tõttu kõige

ülemisele korrusele, ent vaidlustatud otsuse tulemusena on need võimalik paigutada katusele.

6.1. Vastustaja vaidleb kaebaja I kaebusele vastu, leides esmalt, et kaebaja I ei ole tõendanud ega

loogiliselt selgitanud, et vaidlustatud otsuse tulemusena saaks püstitada mingisuguse hoone, millega

kaasneb kaebaja jaoks linnaruumis mittelubatav õiguste ja huvide ülemäärane riive. Vastustaja

rõhutab, et vaidlustatud otsusega muudetakse üksnes hoonete tehnilise korruse asukohta. Vastustaja

leiab, et EhS § 27 lõikest 3 ei tulene absoluutset keeldu projekteerimistingimuste andmiseks, vaid

üksnes keeld detailplaneeringu täiendamiseks osas, millega muudeti üldplaneeringut, kusjuures selle

keelu rikkumisega pole antud juhul tegemist, kuna 2006. aasta detailplaneeringuga muudeti

üldplaneeringut vaid maa sihtotstarvete osas, mida vaidlustatud otsusega omakorda kuidagi ei

muudeta. Vastustaja leiab samuti, et asjassepuutumatud on kaebaja I väited hoone keskkonda

mittesobivuse kohta, kuna kaebajal pole subjektiivset õigust nõuda, et teisel kinnistul paiknev hoone

keskkonda sobiks, liiati ei saa tehnilise korruse asukoht hoones kuidagi mõjutada selle hoone

keskkonda sobivust.

6.2. Vastustaja vaidleb kaebaja II kaebusele vastu, leides et kaebusest ei selgu, millist kaebaja

subjektiivset õigust vaidlustatud otsus rikub, kuna korraga ei saa tekkida kaebaja II väidetavat müra ja

päikesevalguse vähenemist, sest päikest vähesel määral varjata võiv müravarjestus kompenseerib

võimaliku müra suurenemise ning vastupidi. Vastustaja hinnangul kaebaja II poolt päikesevalguse osas

tehtud järeldused on põhjendamatud kuna ta ei saa ainuüksi kinnistute geograafilisest asukohast

tulenevalt oodata, et tema kinnisasja insolatsiooninõuded saaksid talvisel perioodil olla täidetud, sest

talvel ei jõuaks päikesevalgus vajalikus mahus kaebaja kinnistuni sõltumata sellest, mis korrusel asub

hoone

tehniline

korrus.

Vastustaja

viitab

ka

projekteerimistingimuste

andmisel

tehtud

insolatsioonianalüüsile, kust nähtub, et kaebaja II tulevikus plaanitava hooneni varjud ei ulatu ka juhul,

kui vaidlusalustele kinnistutele rajatavatele hoonetele lisatakse tehnoseadmeid. Vastustaja hinnangul

on kaebaja II väited müranõuete rikkumise osas vastuolus kaebaja esitatud mürahinnanguga, kust

nähtub, et tehnoseadmete ühe korruse mahtu surumine loob müratasemete osas paratamatult

halvemad olud, kui seda on seadmete hajutamine ja katusele paigutamine. Vastustaja ei pea usutavaks

kaebaja järeldust seadmete suurustest ja omadustest, sest isegi juhul, kui nõuded karmistuvad,

paraneb tehnoloogia ning ajas muutuvad seadmed pigem väiksemaks ja vaiksemaks. Vastustaja leiab

sisuliselt, et 2006. aasta detailplaneeringu kohaselt võinuks paigutada tehnoseadmed hoonete katusele

ilma neid varjestamata, millisel juhul realiseeruks visuaalne häiring ja mürareostus kõige suuremas

võimalikus ulatuses. Vastustaja rõhutab, et vaidlustatud otsusest tulenevalt tuleb seadmed müra

tõkestamiseks tõkkega varjestada, kusjuures vaidlusalustele kinnistutele püstitatavates hoonetes oleks

vastustaja väitel võimalik seadmed katusele paigutada ka juhul, kui tehniline korrus rajataks viimase

korrusena.

6.3. Kolmandad isikud vaidlevad kaebustele vastu, leides eeskätt, et kaebajate väited põhinevad

ekslikul eeldusel nagu annaks vaidlustatud otsus võimaluse rajada varasemaga võrreldes suuremaid

hooneid. Kolmandad isikud rõhutavad, sarnaselt vastustajale, et vaidlustatud otsusega muudetakse

üksnes tehnilise korruse võimalikku asukohta ning kindlasti ei kaasne projekteerimistingimuste

muudatustega mingitki mõju kaebajate subjektiivsetele õigustele. Kolmandad isikud leiavad, et

projekteerimistingimuste menetluse raames analüüsiti ka nende mõju naaberkinnistute insolatsioonile

ning tuvastati, et mingit lubamatut mõju ei ole. Kolmandate isikute hinnangul ei ole vaidlustatud otsus

vastuolus EhS § 27 lõikega 3, kuna vaidlustatud otsusega ei täpsustata 2006. aasta detailplaneeringut

osas, milles sellega muudeti üldplaneeringut.

KOHTU SEISUKOHT JA PÕHJENDUSED

7. Kaebused tuleb rahuldada, kuna vastustaja on vaidlustatud otsuse tegemisel teinud olulise

kaalutlusvea, lähtudes kaebajate huvide kaalumisel sisuliselt ebaõigest eeldusest, et vaidlustatud

otsusega määratud ehitusõiguse realiseerimisel puuduvad kaebajatele igasugused arvestatavad mõjud

võrreldes olukorraga, kus vaidlustatud otsust vastu võetud ei oleks. Detailplaneeringu olemasolul

projekteerimistingimuste andmine EhS § 27 lg 1 alusel on kaalutlusotsus, mille tegemisel peab pädev

organ mõistlikult kaaluma eelkõige otsuse tegemisele eelnenud menetluse käigus esitatud vastuväiteid

ja neis peegelduvaid erinevate isikute huve. Väljakujunenud kohtupraktika kohaselt ei ole

kaalutlusotsuse täiendav põhjendamine kohtumenetluses üldjuhul lubatav. Seetõttu ei saa

kohtumenetluses esitatud kaalumisargumente, mida vaidlustatud otsus ei kajasta, kaalumise

mõistlikkuse hindamisel arvesse võtta. Antud juhul puudutab see eeskätt vastustaja poolt käesolevas

kohtumenetluses osutatud insolatsiooni arvestusi ja mürauuringut, millele vaidlustatud otsuses

viidatud ei ole, mistõttu ei saa eeldada, et linnavolikogu pädeva organina oleks nende dokumentide või

neis kajastatud lahendustega tegelikult kaalumisel arvestanud. Kaebajatel kui vaidlustatud otsuse

tegemisele eelnenud avatud menetluses osalenud isikutel, kelle võimalikku puutumist vaidlustatud

otsuse täitmisega kaasnevate mõjudega ei saa ilmselgelt välistada, on subjektiivne õigus sellele, et

nende huve otsuse tegemisel mõistlikult kaalutaks. Käesoleval juhul vastustaja seda ei teinud.

8. Esmalt on otstarbekas käsitleda detailplaneeringust hälbivate projekteerimistingimuste

andmise põhimõttelise võimalikkusega seotud küsimust, mis on kesksel kohal mõlemas kaebuses. EhS

§ 27 lõike 1 punktist 1 tuleneb, et detailplaneeringu olemasolu korral võib pädev asutus põhjendatud

juhul anda ehitusloakohustusliku hoone või olulise rajatise ehitusprojekti koostamiseks

projekteerimistingimusi, kui detailplaneeringu kehtestamisest on möödas üle viie aasta. Sama

paragrahvi lõikes 3 on sõnaselgelt sätestatud, et selliseid projekteerimistingimusi ei või anda

detailplaneeringus kehtestatud planeeringulahenduse olemuslikuks muutmiseks ega üldplaneeringut

muutva detailplaneeringu täiendamiseks. Sisuliselt on EhS §-i 27 eesmärk võimaldada krundi

ehitusõiguse vähesel määral muutmist olukorras, kus detailplaneering – mis peab planeerimisseaduse

§ 124 lg 2 kohaselt olema lähiaastate ehitustegevuse aluseks – on selle kehtestamisest möödunud aja

jooksul teatud asjaoludes aset leidnud muutuste tõttu muutunud eeskätt detailplaneeringuga

hõlmatud kinnistu omaniku seisukohast ebamõistlikult piiravaks, ent soovitud muudatused ei ole

niivõrd olulised, et õigustada aeganõudva ja kuluka uue detailplaneeringu koostamist. EhS § 27 lg 1

alusel projekteerimistingimuste andmise võimaluse on seadusandja ette näinud erandliku

võimalusena: see on võimalik „põhjendatud juhul“. Sellest järeldub ühelt poolt, et üksnes viie aasta

möödumine detailplaneeringu kehtestamisest ei ole vääramatu õigustus sellest detailplaneeringust

hälbivate projekteerimistingimuste andmiseks isegi juhul kui projekteerimistingimustele vastav

lahendus ei hälbi detailplaneeringust EhS § 27 lõigetes 3 ja 4 lubatu piire ületavas mahus. Teisalt

tuleneb EhS § 27 lõikes 1 sätestatud menetluse erandlikust laadist, et mida vähem kaalukas on

detailplaneeringust hälbivate projekteerimistingimuste andmise (või nende muutmise) vajadus (ehk

arendaja huvi), seda suurem kaal on detailplaneeringu (või selles juba varasemalt tehtud muudatuste)

kehtima jäämisest huvitatud isikute huvidel.

9. Leian, et käesoleval juhul EhS § 27 lõige 3 projekteerimistingimuste andmist ei välista.

Menetlusosaliste vahel ei ole vaidlust selles, et 2006. aasta detailplaneering oli üldplaneeringut muutev

detailplaneering. EhS § 27 lõiget 3 ei saa tõlgendada aga nii, et see välistab absoluutselt sellisest

detailplaneeringust hälbivate projekteerimistingimuste andmise. Selle keelu eesmärk on vältida

sisuliselt üldplaneeringu muutmist projekteerimistingimustega. Teisisõnu välistab EhS § 27 lg 3

üldplaneeringut muutva detailplaneeringu täpsustamise projekteerimistingimustega juhul kui

asjaomased projekteerimistingimused läheksid vastuollu selle osaga detailplaneeringust, mis

omakorda muutis üldplaneeringut. Nii on eelviidatud sätet tõlgendanud ka Tallinna Ringkonnakohus

kohtuasjas 320-158 tehtud kohtuotsuses, mis käsitleb käesolevas asjas kaebajateks olevate isikute

vahelist varasemat vaidlust seoses samuti käesolevas asjaski kõne all olevast 2006. aasta

detailplaneeringust hälbivate projekteerimistingimuste andmisega. Ringkonnakohus on eelviidatud

kohtuotsuse punkti 13 neljandas lõigus märkinud: „[EhS § 27 lg 3] mõtteks keelata

projekteerimistingimustega täpsustada detailplaneeringut, millega on muu hulgas muudetud

üldplaneeringut, kui need täpsustused ei muuda omakorda üldplaneeringut“. Käesoleval juhul ei ole

poolte vahel vaidlust selles, et 2017. aasta projekteerimistingimustega ega vaidlusaluse otsusega neis

tehtud muudatustega ei muudeta omakorda üldplaneeringut. Vaidlusaluse otsuse tulemusena Tiiru tn

1, 3, 7 ja 9 kruntidele antud ehitusõigus oli kooskõlas vaidlusaluse otsuse tegemise ajal kehtinud

üldplaneeringuga sellisel kujul nagu seda 2006. aasta detailplaneeringuga muudetud oli.

10. Samuti ei saa nõustuda kaebajate argumendiga, et vaidlusaluse otsuse näol on tegemist

detailplaneeringu olemusliku muutmisega. EhS § 27 lõikes 3 kasutatud mõiste „detailplaneeringu

olemuslik muutmine“ on määratlemata õigusmõiste, mille sisustamisel tuleb samuti lähtuda EhS § 27

lõikes 1 sätestatud erandi eesmärgist, milleks on anda võimalus ehitusõiguse määramiseks lihtsustatud

korras, kui taotletava ehitusõiguse realiseerimise mõju ei erine eelduslikult olulisel määral

detailplaneeringuga kehtestatud lahenduse realiseerimise omast. Käesoleval juhul on ilmne, et

tegemist ei ole detailplaneeringu olemusliku muutmisega isegi siis kui võrrelda vaidlusaluse otsuse

tulemusel tekkinud Tiiru 1, 3, 7 ja 9 ehitusõigust 2006. aasta detailplaneeringust tulenevaga ja isegi

juhul kui lähtuda sellest, et 2017. aasta projekteerimistingimuste andmine koosmõjus vaidlusaluse

otsusega neis tehtud muudatustega annab vaidlusaluste kinnisasjade omanikule võimaluse ehitada

terve korruse jagu rohkem (külalis)kortereid. Detailplaneeringu olemusliku muutmisega on tegemist

eelkõige juhul, kui muudatuse tulemusena tekib võimalus ehitada krundile midagi põhimõtteliselt

teistsugust ehk juhul kui muutub krundi sisuline kasutusotstarve või kui muudatuse sisu ja selle

eeldatavad mõjud väljuvad EhS § 27 lg 4 punktides 1—8 lubatu piiridest. EhS § 27 lg 4 punktist 3 ja 4

tuleneb, et projekteerimistingimustega võib täpsustada hoone kõrgust kuni 10% võrra, samuti hoone

ehituslikke tingimusi. Juba eelpool viidatud kohtuasjas 3-20-158 tehtud kohtuotsuses asus

ringkonnakohus seisukohale, et ehitusliku tingimusena tuleb käsitada ka hoone korruselisust. Seega ei

saa nõustuda kaebaja I seisukohaga, et EhS § 27 lg 3 välistab põhimõtteliselt projekteerimistingimuste

andmise detailplaneeringus ette nähtud hoone korruselisuse muutmiseks. Eeltoodust järeldub, et

tegemist ei ole detailplaneeringu olemusliku muutmisega EhS § 27 lg 3 tähenduses, kui

projekteerimistingimused võimaldavad detailplaneeringus ette nähtuga võrreldes kuni 10% võrra

kõrgema hoone püstitamist, sõltumata sellest, kas sellega kaasneb korruse lisandumine või mitte.

Seetõttu tuleb kaebajate väited, mis puudutavad seda, et vaidlusalune otsus on vastuolus EhS § 27

lõikega 3, tagasi lükata.

11. Haldusakti tühistamiseks halduskohtule esitatud kaebuse aluseks ning kaebuse rahuldamise

eelduseks on kaebaja subjektiivsete õiguste rikkumine. Krundi hoonestusõigust määravate

projekteerimistingimuste andmine saab lähedalasuva kinnisasja omaniku subjektiivseid õigusi rikkuda

juhul kui antud projekteerimistingimustest lähtuv ehitamine või valminud ehitis piirab ülemääraselt

lähedalasuva kinnisasja omanikule seadusest tuleneva õiguse teostamise võimalusi. Sellisteks

õigusteks saavad eeskätt olla omandiõigus (mille rikkumine saab väljenduda kinnistu kasutamise

võimaluste ahenemises ja/või selle väärtuse vähenemises tulenevalt muuhulgas ümbritseva keskkonna

muutumisest) ning õigus tervise kaitsele (mis väljendub selles, et kinnistul paiknevas (või sinna

planeeritavas) hoones halvenevad elutingimused seoses ruumide valgustuse, müra jms-ga). Seejuures

ei ole kellelgi iseenesest subjektiivset õigust ümbritseva keskkonna muutumatusele või miljöö

säilimisele. Keskkonna muutuste võimalikke mõjusid ja nendest tingitud võimalikke mõjutusi teiste

isikute õigustele ja põhjendatud huvidele, tuleb aga krundi ehitusõiguse määramisele suunatud otsuste

tegemisel kaaluda. Olukorras, nagu käesoleval juhul, kus vaidlustatud otsus tehakse avatud

menetluses, tuleb kaaluda nimelt neid huve, mille avatud menetluses osalenud isikud oma arvamustes

ja vastuväidetes defineerinud on. Kohtulik kontroll kaalumise tulemuse üle on piiratud, see ongi

haldusorgani kaalutlusõiguse põhisisu. Küll aga on tehtud otsus õigusvastane, kui kaalumisel on

lähtutud valedest eeldustest või jäetud mingisugused eelnimetatud isikute õiguste seisukohast

asjassepuutuvad asjaolud piisava põhjalikkusega välja selgitamata. Käesoleval juhul selles häda ongi.

12. Kaebaja I tugineb oma kaebuses – ja tugines ka vaidlusaluse otsuse tegemisele eelnenud

haldusmenetluses 22. aprilli 2021 kirjas (kaebaja I kaebuse lisa 3) – sellele, et Tiiru tn 1, 3, 7 ja 9 hoonete

korruselisuste sisuline suurendamine varjab kaebajale kuuluva korteri ja selle katuseterrassi vaateid,

häirib täiendavalt katuseterrassi privaatsust ning vähendab kaebaja vara turuväärtust. Iseenesest on

vastustajal õigus, et juriidilisel isikul ei saa olla subjektiivset õigust privaatsusele. Samamoodi ei saa

juriidilisel isikul olla ka õigust tervise kaitsele. Neile õigushüvedele saab juriidilisest isikust kaebaja

tugineda, kui tema varaks on eluruum – nagu see kaebaja puhul on – ja vastavad mõjutused võivad

alandada korteri turuväärtust. Kaebaja I väitel, mille osas menetlusosaliste vahel vaidlust ei ole, kuulub

talle korteriomand, mille osaks on katuseterrass. On usutav, et sellise korteri väärtust võib mõnevõrra

mõjutada see, kui palju või kui kaua langeb katuseterrassile päikesevalgust. Seega ei saa välistada, et

Tiiru 1, 3, 7 ja/või 9 kinnistutel paikneva elamu tegelik kõrgus võib kaebaja korteri väärtust mõjutada.

Kuivõrd kaebaja sellele asjaolule avatud menetluse käigus tähelepanu juhtis, pidi vastustaja kaebaja I

vastavaid huve kaalumisel arvesse võtma. Vaidlustatud otsuses on vastustaja leidnud, et kaebaja I

kinnistule sellist mõju olla ei saa, kuna Tiiru 1, 3 7 ja 9 hoonete kõrgust vaidlustatud otsusega ei

muudetud. Siinkohal tuleb muidugi tähele panna, et kaebaja I ei saa käesoleva vaidluse raames

põhimõtteliselt vaidlustada neid muudatusi Tiiru tn 1, 3, 7 ja 9 ehitusõiguses, mis tehti 2017. aasta

projekteerimistingimustega. Kinnistusraamatu andmetel omandas kaebaja Tiiru 4—8 korteriomandi

2018. aasta augustis, mil kehtisid 2017. aasta projekteerimistingimused ning naaberkinnistu

ehitusõiguse mõju enda kinnistule sai kaebaja hinnata neist projekteerimistingimustest lähtudes.

Sellele vaatamata tuleb aga tähele panna, et vaidlustatud otsuses on vastustaja pareerinud kaebaja

poolt menetluse käigus esitatud vastuväite pelgalt sellele osutades, et vaidlustatud otsusega Tiiru 1, 3,

7 ja 9 kõrgust ei muudeta. See seisukoht ei ole aga alltoodud põhjustel sisuliselt õige.

13. On tõsi, et ehitusõiguse parameetrit „hoone suurim lubatud kõrgus“ vaidlustatud otsusega ei

muudeta. Juba 2017. aasta projekteerimistingimuste kohaselt oli Tiiru 1 ja 3 suurimaks lubatud

kõrguseks 23,22 meetrit maapinnast (ehk absoluutkõrgus 25,22 m) ning Tiiru 7 ja 9 puhul 29,16 m

(absoluutkõrgus 31,16). Lamekatusega hoone puhul peetakse hoone suurima lubatud kõrgusena silmas

katuserinnatise (parapeti) kõrgust. Küll aga on kaebajal õigus selles, et vaidlustatud otsusega tehtud

muudatus annab reaalselt võimaluse paigutada tehnoseadmed, mille müravarjestuseks kasutatavad

elemendid mõjuvad visuaalselt ja takistavad võimalikku päikesevalguse langemist faktiliselt

samamoodi nagu hoone kõrguse suurendamine. 2017. aasta projekteerimistingimustest tuleneb

üheselt, et nendega nähti ette võimalus tõsta Tiiru 1, 3, 7 ja 9 hoonete kõrgust vastavalt 23,22 ja 29,16

meetrini tingimusel, et hoone katusele mingisuguseid täiendavaid tehnoseadmeid ei paigaldata. Sellele

viitab üheselt Pärnu Linnavolikogu 21. septembri 2017. aasta otsuse nr 87 põhjendustes märgitu, et

„juhul kui hoonesse ei nähta ette tehnoseadmeid või kui tänapäevased tehnoseadmed [on]

mahutatavad kas üldkasutatavatesse ruumidesse või eluruumidesse, siis on detailplaneeringuga

lubatav ehitada üksnes tehnilise korruseta hoone, st vastavalt 6 või 8-korruseline ehitis. Kui on vajadus

täiendava tehnilise korruse järgi, siis saab see olla kõige ülemine korrus kas täiskorrusena või

tagasiastega, kuhu paigutatakse kõik vajalikud tehnoseadmed vältimaks olukorda, kus tehnoseadmed

on viidud katusele“. Vaidlustatud otsuses on aga selles osas Tiiru 1, 3, 7, ja 9 ehitusõigust selgelt

muudetud, kuna vaidlustatud otsuses on teatud tehnoseadmete katusele paigaldamise võimalus

sõnaselgelt ette nähtud. Vaidlustatud otsuses on nimelt märgitud, et „mitte lubada ette näha hoonete

välisseintele tehnoseadmete agregaate, ning juhul kui need paigaldatakse katusele, siis tuleb need

paigutada nii, et need ei oleks linnatänavalt nähtavad“ ning samuti, et „tehnoseadmete agregaatide

katusele paigaldamisel tuleb müraeksperdi abiga ehitusprojekti menetluses välja selgitada nende

müravarjestuse vajadus ning vajaduse korral müravarjestust ka kasutada“.

14. Mingisuguseid täpsemaid piiranguid katusele paigaldatavate seadmete suuruse või nende

müravarjestamiseks nõutavate vahendite visuaalse mõju piiramiseks ei ole vaidlustatud otsuses

esitatud. Pidades silmas, et kaebaja korter ja katuseterass ei asu linnatänava tasapinnal, vaid kõrgemal,

ei saa välistada, et 2017. aasta vaidlusaluse otsusega muudetud projekteerimistingimustele vastava

ehitise püstitamine mõjutab kaebaja katuseterrassile päikesevalguse langemist. Samuti on võimalik, et

see kahandab mõnevõrra kaebaja korteri turuväärtust. Vaidlustatud otsusest ei nähtu aga, et

vastustaja selle võimalusega arvestanud oleks. Väga võimalik, et asjakohase kaalumise tulemuseks

oleks olnud järeldus, et täiendav mõju on vähene ning Tiiru 1, 3, 7 ja/või 9 omaniku huvi

projekteerimistingimuste muutmise vastu kaalukam kaebaja huvist varasema, talle vähesel määral

soodsama olukorra säilimise vastu. Seda saaks aga väita siis, kui vaidlustatud otsus veenaks selles, et

selliseid vastandlikke huve on kaalutud. Seda aga vastustaja ei teinud, eeldades põhjendamatult, et

visuaalselt ja päikesevalguse seisukohast on 2017. aasta projekteerimistingimuste ja vaidlustatud

otsuse mõju ühesugune. Tegemist on olulise kaalutlusveaga, mille parandamine kohtumenetluses

esitatavate täiendavate põhjendustega ei ole võimalik. See, et vastustaja vastusele lisatud

päikesevalguse langemist kajastavate jooniste kohaselt ei ulatu Tiiru 1, 3, 7 ja 9 varjud kaebaja akende

või terrassini, ei ole asjassepuutuv, kuna vaidlustatud otsusest ei nähtu, et selle tegemisel oleks neil

joonistel kajastatuga arvestatud.

15. Veelgi tõsisema kaalutlusvea on vastustaja teinud aga kaebaja II õiguste ja huvide kaalumisel.

Erinevalt kaebajast I, tuleb kaebaja II puhul silmas pidada seda, et tema osales juba 2017. aastal

projekteerimistingimuste andmise menetluses ja esitas seal oma vastuväited (vt. kaebaja II kaebuse

lisa 3), kus vaidlustas 2006. aasta detailplaneeringuga võrreldes hoonete suurima lubatud kõrguse

tõstmise ja arendaja soovi paigutada teatud tehnoseadmed katusele. Nagu eelpool näidatud, tulenes

selle menetluse tulemusena antud 2017. aasta projekteerimistingimustest, et Tiiru 1, 3, 7 ja 9 hoonete

katusele (ehk tehnilise korruse rajamise korral veel sellele lisaks) mingisuguste seadmete paigaldamine

lubatav ei ole. Seega sisuliselt võeti 2017. aasta projekteerimistingimuste andmisel kaebaja II poolt

menetluse käigus esitatud vastuväiteid teatud määral arvesse. Seega oli kaebaja II seisukohast

vaadeldes tegemist omamoodi kompromisslahendusega, mille puhul kaebaja II ilmselt nõustus

hoonete kõrguse suurima lubatud kõrguse tõstmisega, teades et sel juhul ei ole võimalik hoonete

katustele paigutada mürarikkaid tehnoseadmeid. Selles olukorras pidi vastustaja 2017. aasta

projekteerimistingimuste muutmise üle otsustamisel kaebaja II huvide kaalumisel võtma arvesse nii

2017. aastal ehitusõiguses tehtud muudatuste ja kavandatavate uue muudatuste mõju kumulatiivselt.

Selle poolest erineb kaebaja II olukord oluliselt kaebaja I omast. Kui kaebaja I ei saa põhimõtteliselt

kahtluse alla seada 2017. aastal ehitusõiguse ulatuses tehtud muudatuste põhjendatust, kuna need

muudatused tekkisid enne seda, kui kaebajal I mistahes puutumus tekkis, siis kaebaja II puhul pidanuks

vastustaja sisuliselt kaaluma seda, kas on põhjendatud teha Tiiru 1, 3, 7 ja 9 ehitusõiguse osas selliseid

muudatusi, mida 2017. aastal muuhulgas kaebaja II vastuväidete tõttu ei peetud võimalikuks. Vastasel

juhul saaks esialgset muudatust edaspidi omakorda vähehaaval muutes hõlpsalt tekitada olukorra, kus

iga järgneva muudatuse mõju on ilmselgelt sedavõrd kasin, et mistahes huvitatud isiku huvid

muudatuse tegemisele vastu ei saa, samas kui muudatuste üheaegse tegemise korral oleks huvitatud

isiku õiguste ja huvide kaal olnud hoopis suurem.

16. Käesoleval juhul nähtub juba Pärnu Linnavolikogu 21. septembri 2017. aasta otsuse nr 87

põhjendustest, et arendaja (kolmandad isikud) soovis toona n-ö tehnilise korruse rajamise võimalust

1. korrusele,

ent just

seda ei

peetud

projekteerimistingimuste andmisel

võimalikuks.

Projekteerimistingimuste andmine, nagu ka nende muutmine EhS § 27 lg 1 alusel on erandlik võimalus,

mis on lubatud vaid põhjendatud juhul. Olukorras, kus 2017. aastal ei peetud võimalikuks sedasama

lahendust, mis vaidlustatud otsusega 2021. aastal vastu võeti, tekib paratamatult küsimus, millised on

sellist seisukoha muutmist õigustavad uued asjaolud. Võimalik, et sellised asjaolud esinevad, ent neid

tuleb kaaluda koos kaebaja II huviga 2017. aastal saavutatud kompromisslahenduse kehtima jäämise

vastu. 2017. aastal toodi detailplaneeringu kehtestamise ajaga võrreldes uue asjaoluna (ja põhjendatud

vajadusena EhS § 27 lg 1 tähenduses) välja see, et tehnoloogia on vahepeal arenenud nii, et vastava

ehitise puhul ei ole tehnoseadmete jaoks nii palju ruumi vaja, sest suur osa seadmetest paigaldatakse

korteritesse ja üldkasutatavatele muudele pindadele. Ühtki samasugust asjaolu, mille võrra oleks

olukord 2021. aastal võrreldes 2017. aastaga muutunud, vaidlustatud otsusest ei nähtu. Seejuures ei

saa ilmselgelt tõsiseltvõetavaks argumendiks pidada vaidlustatud otsuse esimese lehekülje viimases

lõigus toodut, et „juhul kui tehniline korrus peab paiknema kõige üleval, on tehniliselt keeruline ja

majanduslikult ebamõistlik lahendada hoone tehnoruumid hoone viimasel korrusel (vee- ja

elektrisisendi majja viimine seitsmenda korruse kaudu, et siis liikuda alla ülejäänud hoone osadesse)“.

Esiteks ei saa kuidagi väita, et sellise lahenduse väidetav ebamõistlikkus oleks ilmnenud pärast 2017.

aastat. Teiseks ja mis veelgi olulisem, ei ole usutav, et ka 2017. aasta projekteerimistingimuste andmisel

oleks ükskõik kes eeldanud, et vee- ja elektrisisend tuuakse hoonesse seitsmenda korruse kaudu. Vee-

, elektri- ja küttetrassid kulgevad üldteadaolevalt maa all, vastavate võrkude liitumispunktide

paigutamine 7. või 8. korrusele ei ole tehniliselt mõeldav. Seega on ilmselge, et juba 2017. aasta

projekteerimistingimuste puhul arvestati, et vastavad sõlmed (elektrikilp, vee liitumispunkt, võimalik

et küttesõlm) asuvad esimesel korrusel, mitte viimasel n-ö tehnokorrusel. Kuigi käesolev vaidlus ei

puuduta Tiiru 5 hoonet, kinnitab eeltoodud järeldust kaudselt ka see, et ehitisregistri kaudu avalikult

kättesaadava Tiiru 5 ehitusprojektist nähtub, et täpselt nii on see ka Tiiru 5 hoone puhul lahendatud –

hoolimata 2017. aasta projekteerimistingimustes sätestatust ei paikne elektri ja vee liitumispunktid

ülemisel korrusel, vaid ikka esimesel.

17. Juba eelpool toodust ilmnes, et ka kaebaja II huvide kaalumisel lähtus vastustaja ekslikust

eeldusest, et hoone mahu ja võimalike mõjude osas sisuliselt vaidlustatud otsusega mitte midagi ei

muudeta. Kaebaja väiteid, et seadmete katusele paigaldamine võib põhjustada piirkonnas täiendavat

müra, ei ole veenvalt ümber lükatud. Kohtumenetluses on vastustaja viidanud sellega seoses 2019.

aastal koostatud mürahinnangule. Kuigi selle hinnangu eesmärk oli, nagu sellest nähtub, hinnata

eelkõige juba valminud Tiiru 5 hoone katusele paigaldatavate seadmete mõju, on selles käsitletud ka

(kaebaja II kaebuse lisa 4, joonised 10 ja 11) kõigi Tiiru tn 1, 3, 5, 7 ja 9 ehitusprojekti järgset

jahutusseadmete töötamist. Käesoleva vaidluse lahendamise seisukohast ei ole see uuring aga

asjassepuutuv kahel põhjusel. Esiteks ei nähtu vaidlustatud otsusest, et selle tegemisel oleks vastustaja

seda uuringut arvesse võtnud. Vaidlustatud otsuses ei ole sellele viidatud ega tegelikult üldse käsitletud

võimalikke muutusi mürahäiringutes. Tegemist ei ole põhjendusega, mille täiendav esitamine alles

kohtumenetluses saaks kõne alla tulla. Teiseks ei vasta see uuring otseselt küsimusele, kas või mil

määral erineks asjaomaste seadmete tööga kaasnev müra kaebaja kinnistul, kui seadmed tuleks

paigaldada nii nagu 2017. aasta projekteerimistingimustes ette nähtud (ehk on välistatud nende

paigutamine katusele). Põhimõtteliselt on igati loogiline vastustaja poolt kohtumenetluses esitatud

seisukoht, et tegemist on seadmetega, mis põhimõtteliselt peavad olema välisõhus ehk teisisõnu ei saa

asjaomaseid jahutus- ja ventilatsiooniseadmete agregaate paigaldada neljast küljest suletud ruumi.

Samuti on õige vastustaja järeldus, et seadmete katusele paigutamist ei välistanud ka 2006. aasta

detailplaneering. Vastustaja unustab aga selle, et 2006. aasta detailplaneeringu kohaselt oleks olnud

võimalik need seadmed paigaldada vastavalt 21,5 ja 27 meetri kõrguse hoone katusele, aga 2017. aasta

projekteerimistingimustega lubati suurendada hoone kõrgust sõnaselgel tingimusel, et parapetist

kõrgemate tehnoseadmete paigaldamine ei ole lubatav. Vaidlustatud otsusega anti kolmandatele

isikutele võimalus paigaldada need seadmed suurendatud kõrgusega hoone katusele ehk muuta

hooned visuaalselt tajutavalt suuremaks. Teisisõnu tuleb ka kaebaja II puhul, nagu see oli ka kaebaja I

puhul, tähele panna, et müraseadmete müravarjestuseks kasutatavad mehhanismid (mis võivad

mürahäiringut vähendada) võivad kaasa tuua selle, et hooned on visuaalselt tajutavad kõrgematena.

Vastustaja seisukoht, et kaebaja II õiguste rikkumine on arusaamatu, on seega väär. Siinkohal tuleb

rõhutada, et küsimus ei ole mitte selles, kas kaebaja II kinnistule (rajatava) hoone

insolatsioonitingimused või sinna avalduv müra ületavad mõnda normatiivsest ehk tervisliku

elukeskkonna tagamiseks vajalikku miinimumnõuet, vaid selles, kas päikesevalgust jääb kokkuvõttes

vähemaks ja/või müra tekib rohkem kui see oleks vaidlustatud otsuse tegemisele eelnevalt kehtinud

ehitusõiguse realiseerimise korral. Kordan, et kaebajal II ei ole vahetut subjektiivset õigust senise

keskkonna (vaate, päikesevalguse, vaikuse) säilimisele, küll aga sellele, et tema soove ja huvisid

mõistlikult kaalutaks. Antud juhul on vastustaja need mõistlikult kaalumata jätnud, leides vaidlustatud

otsuses ekslikult, et muudatusel mingisugust tegelikku mõju olla ei saa, kuna Tiiru 1, 3, 7 ja 9 hoonete

maht ei muutu.

18. See tähendab kokkuvõttes seda, et kui kaebaja II saavutas 2017. aasta menetluse tulemusena

selle, et hoonete kõrguse muutmist kompenseerib seadmete paigutamine hoone sisse, siis vaidlusaluse

otsusega tehtud muudatusega tegelikult nulliti ära 2017. aastal kaebaja II huvidele omistatud kaal, ilma

et vaidlustatud otsusest selguks, mis oli selle põhjuseks. Neil asjaoludel ei ole vastustaja kaebaja II huve

mõistlikult kaalunud ja tehtud otsus on ilmse kaalutlusveaga. Kaebaja II huvid ei ole ilmselgelt

tähtsusetu väärtusega ning nägemata, mida vastustaja nende huvide ja teiste asjassepuutuvate õiguste

ja huvide kaalumisel tegelikult arvesse võttis, ei saa käesolevas kohtumenetluses asuda seisukohale, et

ka huvide nõuetekohasel kaalumisel oleks tulemus olnud samasugune.

19. Halduskohtumenetluse seadustiku (HkMS) § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool,

kelle kahjuks otsus tehti. Sama paragrahvi lõikest 8 tuleneb, et kolmanda isiku menetluskulud hüvitab

tema poole vastaspool samade reeglite järgi nagu poolele. Kaebuste rahuldamisega on kohtuotsus

tehtud vastustaja kahjuks. Kuna kolmandad isikud osalesid menetluses vastustaja pool, jäävad

kolmandate isikute kulud nende endi kanda, nagu ka vastustaja kulud. Kaebaja II on taotlenud

menetluskuluna 15 euro suuruse riigilõivu välja mõistmist. See nõue tuleb rahuldada. Kaebaja I on

taotlenud 867,30 euro suuruse menetluskulu välja mõistmist, mis koosneb esitatud arvete kohaselt 30

euro ulatuses riigilõivust ja 828 euro ulatuses õigusteenuse kulust (koos käibemaksuga), 8,40 euro

ulatuses õigusteenusega seotud bürookulust (koos käibemaksuga) ning 1,20 euro ulatuses

kinnistusraamatu kasutamisega seotud kulust (koos käibemaksuga). Riigilõiv hõlmab riigilõivu esialgse

õiguskaitse taotluselt, mis jäi rahuldamata. Selles osas (15 eurot) pole tegemist põhjendatud kuluga.

Kohtupraktikas on leitud, et õigusteenuse osutaja arvel kajastatud bürookulude seotust konkreetse

kohtuasjaga ei saa hinnata ning neid kulusid ei saa põhjendatud menetluskuludena teiselt poolelt välja

mõista (Riigikohtu otsus kohtuasjas 3-3-1-28-14). Kinnistusraamatu andmete kasutamisega seotud kulu

on põhjendatud. Õigusabikulu see osa, mis puudutab kaebuse koostamist hõlmab ka kaebusele lisatud

esialgse õiguskaitse koostamist. See taotlus jäi rahuldamata, mistõttu tuleb põhjendatud õigusabikulu

vähendada. Asjaolusid ja väiteid arvestades saab lugeda rahuldamata jäänud taotluse koostamisega

seotud kuluks umbes 20% esialgse kaebuse koostamise kogukulust, mis vastab seega umbes 0,7

töötunnile. Seega tuleb vastustajalt kaebaja I kasuks välja mõista 15+(4,60,7)x150x1,2+1,2≈718 eurot.

/allkirjastatud digitaalallkirjaga/

Kristjan Siigur