2-16-315/91 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Eesistuja Gea Lepik, liikmed Neve Uudelt ja Meeli Kaur

Otsuse tegemise aeg ja koht

3. detsember 2021, Tallinn

Kohtuasja number

2-16-315

Kohtuasi

X hagi B vastu kaasomandi lõpetamiseks ja B

vastuhagi X vastu kaasomandi lõpetamiseks ja

nõusoleku andmise kohustamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 27. juuli 2021. a otsus

Kaebuse esitaja ja liik

B apellatsioonkaebus

Kaebuse hind

7000 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Hageja (vastuhagis kostja; vastustaja) X (isikukood

XXXXXXXXXXX)

Kostja (vastuhagis hageja; apellant) B (isikukood

XXXXXXXXXXX), lepinguline esindaja vandeadvokaat

Äili Rodi

Menetluse liik

Kohtuistungil 18. novembril 2021

RESOLUTSIOON

1. Mitte võtta asja juurde X 11. novembril 2021 esitatud tõendeid (Harju Maakohtu

27. aprilli 2021. a määrus tsiviilasjas nr 2-20-18000; X 15. oktoobri 2021. a seisukoht

tsiviilasjas nr 2-20-18000; Tallinna Ringkonnakohtu 29. aprilli 2020. a määrus

tsiviilasjas nr 2-15-2795).

2. Tühistada Harju Maakohtu 27. juuli 2021. a otsus tsiviilasjas nr 2-16-315

menetluskulude jaotuse osas ja teha tühistatud osas uus otsus, millega jätta

maakohtu menetluskulud poolte endi kanda.

3. Muuta Harju Maakohtu 27. juuli 2021. a otsuse resolutsiooni tsiviilasjas nr 2-16-

315 osas, millega lahendati B taotlus tunnistada põhiseadusega vastuolus olevaks

asjaõigusseaduse § 77 lg 2 sõnastuses „anda asi ühele või mitmele kaasomanikule,

pannes neile kohustuse maksta teistele kaasomanikele välja nende osad rahas“.

Jätta selle taotluse lahendamine otsuse resolutsioonist välja.

4. Jätta maakohtu otsuse resolutsioon muus osas muutmata, muutes osaliselt otsuse

põhjendusi.

2-16-315

2 (23)

5. Apellatsioonkaebus rahuldada osaliselt.

6. Jätta ringkonnakohtu menetluskuludest 95% B kanda ja 5% X kanda.

7. Sõnastada kohtuotsuse tervikresolutsioon järgmiselt:

7.1. Rahuldada X hagi B vastu kaasomandi lõpetamise nõudes.

7.2. Lõpetada kaasomand kinnistule asukohaga XXX, Tallinn, mis on kantud Tartu

Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr XXXXXXX, viisil, mille kohaselt

kinnistu, mis on kantud Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr

XXXXXXX, müüakse avalikul enampakkumisel ning enampakkumisel saadav

raha jagatakse X ja B vahel vastavalt nende kaasomandi osa suurustele, s.o 2/12

X-le ja 10/12 B-le.

7.3. Jätta rahuldamata B vastuhagi X vastu kaasomandi lõpetamise ja nõusoleku

andmiseks kohustamise nõudes.

7.4. Jätta maakohtu menetluskulud poolte endi kanda ning ringkonnakohtu

menetluskuludest 95% B kanda ja 5% X kanda. Kohus määrab

menetluskulude rahalise suuruse kindlaks vastavalt tsiviilkohtumenetluse

seadustiku § 177 lg-le 2.

Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused

Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse

kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks

tegemisest.

Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada

Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või

muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse

esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka

kassatsioonkaebus.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

Hageja nõue ja selle aluseks olevad asjaolud

1. X (hageja) esitas 11. jaanuaril 2016 Harju Maakohtule hagi B (kostja), R ja D vastu

kaasomandi lõpetamiseks. Menetluse kestel asendas maakohus 4. mai 2021. a määrusega

kostjad R ja D kostja B-ga.

Hagiavalduse ja selle täpsustuste, sh 24. jaanuari 2021. a avalduse kohaselt palub hageja

lõpetada Tallinnas Kesklinna linnaosas XXX (registriosa XXXXXXX) asuva kinnisasja

kaasomandi selliselt, et müüa kinnisasi avalikul enampakkumisel. Hageja palub alternatiivselt

lõpetada kaasomand selliselt, et anda hagejale kuuluv 2/12 suurune mõtteline osa kinnisasjas

üle kostjale, pannes kostjale kohustuse maksta hagejale hüvitis 250 000 eurot ning viivist alates

kohtuotsuse jõustumisest kuni täitmiseni võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lg 1 teises lauses

sätestatud määras. Samuti palub hageja tuvastada kostja kohustus kinnistusraamatu kannete

tegemiseks vajalike tahteavalduste andmiseks. Alternatiivselt palub hageja lõpetada kaasomand

selliselt, et jagada kinnisasi reaalosadeks (korteriomanditeks) ning kohustada kostjat

kinnistusraamatu kannete tegemiseks vajalike tahteavalduste andmiseks. Menetluskulud palub

hageja jätta kostja kanda.

2-16-315

3 (23)

Hageja väitel on pooled kinnisasja kaasomanikud selliselt, et hagejale kuulub 2/12 kaasomandi

mõttelist osa ja kostjale kuulub 10/12 kaasomandi mõttelist osa. Kinnisasja oluline osa on kuue

korteriga kolmekorruseline elamu. Hageja esitas koos hagiga kohtule OÜ TLN TIB 23. oktoobri

2015. a inventariseerimisjoonised ja ruumide eksplikatsiooni, mis tuginevad Tallinna

Linnaarhiivi kinnitatud joonistele ja eksplikatsioonidele. Hageja on kohtuväliselt teinud

kostjale ettepaneku nii hageja kaasomandiosa omandamiseks kui ka korteriomandite

seadmiseks. Kohtuväliselt kaasomandi lõpetamine ei ole õnnestunud, sest pooled pole jõudnud

kokkuleppele hüvitise suuruse osas. Lisaks on kostja korteriomandite seadmisele vastu, väites,

et korteriomandite seadmine toob kaasa halduskulud. Hageja peab seda väidet põhjendamatuks.

Hageja tõi hagis esile, et kõige sobivam on lõpetada kaasomand selliselt, et anda hagejale

kuuluv 2/12 kaasomandi mõttelisest osast üle kostjale kohustusega tasuda hagejale hüvitis 250

000 eurot. Hageja eelistas nimetatud kaasomandi lõpetamise viisi, sest kaasomanike

omavaheline läbisaamine on konfliktne. Samuti ei kaotaks kostja hageja kaasomandi osa temale

üleandmisega enda omandit ning kostja omand suureneks. Menetluse käigus selgitas hageja, et

eelistab esimese alternatiivina kaasomandi lõpetamist kinnisasja müümisega avalikul

enampakkumisel. Selliselt saavad kõik kaasomanikud oma osa eest tasu. Kostja võib osaleda

avalikul enampakkumisel ja saada kinnisasja omanikuks. Alternatiivselt palub hageja lõpetada

kaasomand selliselt, et seada korteriomandid. Korteriomandite seadmisel palub hageja lähtuda

OÜ TLN TIB 23. oktoobri 2015. a inventariseerimisjoonistest ja ruumide eksplikatsioonist.

Hageja vastus vastuhagile

2. Hageja palub jätta vastuhagi rahuldamata. Kostja esitab kohtule ebaõigeid andmeid. Kostja

esitatud maja joonised ja mõõtkavad ei vasta korterelamu tegelikule olukorrale, sest kortereid

on alates 1939. aastast mitmeid kordi muudetud. Kostja ei ole uusi mõõdistamisi korterite

plaanide kohta esitanud. Näiteks hageja korteri nr 1 tegelik suurus on 77 m2, mitte kostja esile

toodud 73,4 m2. Seega ei ole kaasomandit võimalik lõpetada kinnisasja korteriomanditeks

jagamisega. Samuti on kostja varasemalt keeldunud kaasomandi lõpetamisest kinnisasja

korteriomanditeks jagamisega. Poolte suhted on konfliktsed, mistõttu on tõenäoline, et pooled

ei ole võimelised heanaaberlikult suhtlema. Kui kostja soovib saada kogu kinnisasja

omanikuks, on tal õigus osaleda avalikul enampakkumisel. Kui kohus otsustab kaasomandi

lõpetada reaalosadeks jagamisega, siis tuleb korteri nr 1 puhul lähtuda OÜ Geodeesia24

plaanidest. Kostja taotlus tunnistada asjaõigusseaduse (AÕS) § 77 lg 2 Eesti Vabariigi

põhiseaduse (PS) §-dega 19 ja 32 vastuolus olevaks on põhjendamatu.

Kostja vastuväited

3. Kostja vaidles hagile vastu ja palus jätta see rahuldamata. Menetluskulud palub kostja jätta

poolte endi kanda.

Kostja väitel ei soovi ta omandada hageja kaasomandi osa. Seega ei ole võimalik kaasomandit

lõpetada selliselt, et kinnisasi jääb kostja ainuomandisse kohustusega maksta hagejale välja

tema osa rahas. Lisaks pole hageja tõendanud hageja kaasomandiosa eest makstava hüvitise

suurust. Vastavalt kinnisvara kuulutustele ja samas majas toimunud müügitehingutele on

õiglane hind hageja 2/12 kaasomandi osa eest 47 500 eurot. Seega ei käitu hageja kostja kui

kaasomaniku suhtes heauskselt ja esineb alus jätta hagi rahuldamata. Täiendavalt pole hageja

esitanud korteriomandi- ja korteriühistuseaduses (KrtS) nimetatud dokumente korteriomandite

moodustamiseks, mistõttu pole kaasomandit võimalik lõpetada korteriomandite seadmisega.

OÜ TLN TIB 23. oktoobri 2015. a dokumentatsioonis esitatud korterite plaanid ei vasta

korterelamu tegelikule ruumijaotusele. Samuti pole kaasomanikud varasemalt pidanud

korteriomandite seadmist otstarbekaks, kuna see ei lihtsusta kaasomandi valdamist ega

2-16-315

4 (23)

kasutamist. Korteriomandite seadmise korral võib pooltel tekkida vaidlus korterelamu muude

osade kasutamise üle. Hageja nõue, et kaasomand tuleb lõpetada selliselt, et kinnisasi müüakse

avalikul enampakkumisel, tuleb jätta rahuldamata. See kaasomandi jagamise viis on vastuolus

hea usu põhimõttega, ebaõiglane ning ei arvesta kostja huvidega. Kaasomandi müümine

avalikul enampakkumisel on põhjendatud üksnes juhul, kui kõik kaasomanikud on nõus oma

omandist loobuma. Kostja ei ole huvitatud enda omandist ilmajäämisest üksnes põhjusel, et

hageja soovib enda omandist loobuda. Selline kaasomandi osa võõrandamine on vastuolus PS

§-ga 32. Samuti ei makstaks kostjale kinnisasja enampakkumisel müümisel maksimaalset

hüvitist omandi kaotamise eest, sest müüdud kinnisasja arvel tasutakse täitemenetluse kulud.

Vaidlusalune kinnisasi on kostja esivanemate ehitatud. Kuna tegemist on kostja pärandvaraga,

on kinnisasi kostjale emotsionaalse tähendusega. Kostja huvi on pärandada oma kaasomandi

osa lastele. Kostja leiab, et AÕS § 77 lg 2 teine lause sõnastuses „anda asi ühele või mitmele

kaasomanikule, pannes neile kohustuse maksta teistele kaasomanikele välja nende osad rahas“

on vastuolus PS §-dega 19 ja 32. Isikut ei tohi sundida sõlmima talle mittesobiva sisuga lepingut

millegi talle mittevajaliku omandamiseks, mille eest ta peab maksma hinda, mis pole talle

vastuvõetav.

Vastuhagi

4. Kostja esitas vastuhagi, milles palub poolte kaasomand kinnisasjale lõpetada korteriomandite

seadmisega. Kostja palub lõpetada kaasomand kinnisasjale selliselt, et kinnisasi jagatakse

reaalosadeks, moodustatakse kuus korteriomandit, millest üks jääb hagejale ja viis kostjale,

ning kohustatakse hagejat vajalike tahteavalduste andmiseks. Kaasomandi lõpetamine

korteriomanditeks jagamisega on kõige õiglasem ja kaasomanikke kõige vähem koormavam.

Kostja palub menetluskulud jätta hageja kanda.

Maakohtu otsus ja selle põhjendused

5. Maakohus rahuldas hagi ja lõpetas kaasomandi selliselt, et kinnisasi müüakse avalikul

enampakkumisel ning enampakkumisel saadav raha jagatakse poolte vahel vastavalt nende

kaasomandi osa suurustele, s.o 2/12 hagejale ja 10/12 kostjale. Kohus jättis vastuhagi

rahuldamata. Kohus jättis rahuldamata kostja taotluse tunnistada AÕS § 77 lg 2 sõnastuses

„anda asi ühele või mitmele kaasomanikule, pannes neile kohustuse maksta teistele

kaasomanikele välja nende osad rahas“ põhiseadusevastaseks. Kohus jättis menetluskulud

kostja kanda ja otsustas määrata menetluskulude rahalise suuruse kindlaks vastavalt

tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 177 lg-s 2 sätestatud korrale.

5.1. Maakohus tuvastas järgmised vaidluse lahendamiseks olulised asjaolud:

-

pooled on kinnisasja asukohaga XXX, Tallinn kaasomanikud selliselt, et hagejale

kuulub 2/12 kaasomandi mõttelist osa ja kostjale 10/12 kaasomandi mõttelist osa;

-

hageja soovib kaasomandi lõpetamist selliselt, et kinnisasi jääb kostja ainuomandisse

tingimusel, et kostja tasub hagejale hüvitise omandi kaotuse eest, või kinnisasi jagatakse

reaalosadeks (korteriomanditeks) või kinnisasi müüakse avalikul enampakkumisel;

-

kostja leiab vastuhagis, et kaasomand tuleks lõpetada selliselt, et kinnisasi jagatakse

reaalosadeks (korteriomanditeks).

5.2. Maakohus jättis rahuldamata kostja taotluse jätta kaasomand lõpetamata. AÕS § 76 lg 1

järgi on kaasomanikul õigus igal ajal nõuda kaasomandi lõpetamist. AÕS § 77 lg 1 kohaselt

jagatakse asi kaasomandi lõpetamisel vastavalt kaasomanike kokkuleppele. AÕS § 77 lg 2 järgi,

kui kaasomanikud ei saavuta kokkulepet kaasomandis oleva asja jagamise viisi suhtes, otsustab

2-16-315

5 (23)

kohus hageja nõudel, kas jagada asi kaasomanike vahel reaalosadeks, anda asi ühele või

mitmele kaasomanikule, pannes neile kohustuse maksta teistele kaasomanikele välja nende

osad rahas, või müüa asi avalikul või kaasomanikevahelisel enampakkumisel ning saadud raha

jagada kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele. Kohus ei tuvastanud praeguses asjas

kaasomanike AÕS § 76 lg 2 kohast kaasomandi lõpetamise välistamise kokkulepet ega ka muid

piiranguid,

mis

takistasid

kaasomandi

lõpetamist.

Kaasomandi

jagamise

nõude

materiaalõiguslikud eeldused on täidetud.

5.3. Maakohus leidis, et kaasomand tuleb lõpetada selliselt, et kinnisasi müüakse avalikul

enampakkumisel ning enampakkumisel saadav raha jagatakse poolte vahel vastavalt nende

kaasomandi osa suurustele, s.o 2/12 hagejale ja 10/12 kostjale.

5.4. Kaasomandit ei ole võimalik lõpetada kinnisasja jätmisega kostja ainuomandisse, kuna

kostja ei soovi hagejale välja maksta tema osa rahas.

5.5. Kohus jättis rahuldamata ka hageja alternatiivse taotluse lõpetada kaasomand selliselt, et

jagada kinnisasi korteriomanditeks. Hageja ei ole korteriomandite seadmiseks esitanud kohtule

erialaspetsialisti koostatud plaani, mis vastaks KrtS §-s 7 sätestatud nõuetele, mh elamu

tegelikule olukorrale. Hageja palus korteriomandid seada vastavalt hagi lisana 2 esitatud OÜ

TLN TIB inventariseerimisjoonistele ja eksplikatsioonile ning hagi lisana 3 esitatud Tallinna

Linnaarhiivi kinnitatud inventariseerimisjoonistele ja eksplikatsioonile. Kostja selgitas, et hagi

lisas 2 esitatud plaanidel kajastatud korterite ruumid ja mõõtmed ei vasta tegelikule olukorrale,

kuna kortereid on ümber ehitatud. Lisaks esitas hageja 6. jaanuari 2021. a menetlusdokumendi

lisana OÜ Geodeesia 24 4. juuli 2019. a korteri mõõdistuse, mille kohaselt on korteri nr 1

suletud netopind 73,4 m2, s.o vähem, kui hagi lisades 2 ja 3 esitatud plaanidel. Samuti ei vasta

mõõdistusele lisatud plaan täielikult hagi lisas 2 olevale korteri nr 1 plaanile korteri planeeringu

poolest. Järelikult ei vasta hagi lisadena 2 ja 3 esitatud plaanid XXX, Tallinn elamu tegelikule

olukorrale.

5.6. Kohus jättis rahuldamata ka vastuhagi kaasomandi lõpetamiseks selliselt, et jagada

kinnisasi korteriomanditeks. Kostja palus korteriomandid seada vastavalt vastuhagi lisana

esitatud plaanidele. Kohtule arusaadavalt esitas kostja kohtule samad OÜ TLN TIB plaanid,

mille hageja esitas hagi lisana 2, kuid mis on kostja selgituste kohaselt kantud ehitisregistrisse.

Ka kostja esitatud plaanid ei vasta tegelikkusele ehk KrtS § 7 lg 1 p-s 1 sätestatud nõuetele.

Kohus selgitas kostjale 4. mai 2021. a määruses, et olukorras, kus on muutunud

menetlusosaliste ring, tuleb kostjal täpsustada vastuhagi nõuet selliselt, et vastuhagi nõue oleks

kooskõlas kinnisasja tegelike kaasomanikega. Samuti selgitas kohus, et kostja nõue kaasomandi

lõpetamiseks korteriomandite seadmisega on täidetav üksnes juhul, kui kostja esitab plaanid,

millel on kajastatud kaasomandisse kuuluva kinnisasja tegelik olukord, s.o taotletavate

korteriomandite ja muude ruumide tegelikud suurused. Vaatamata kohtu selgitustele ei ole

kostja vastuhagis esitatud nõuet täpsustanud ega esitanud nõutavaid plaane. Kohus jättis

vastuhagis esitatud kaasomandi lõpetamise nõude rahuldamata, kuna kostja esitatud nõue ei ole

täidetav.

5.7. Samuti ei ole kaasomandi lõpetamine kinnisasja korteriomanditeks jagamise teel mõistlik,

sest menetluses esitatud asjaoludest nähtuvalt ei ole pooltel heanaaberlikud suhted, mis võib

takistada poolte kaaskasutusse jäävate mõtteliste osade ühist majandamist.

5.8. Eeltoodust tulenevalt leidis kohus, et kaasomand on võimalik lõpetada üksnes selliselt, et

kinnisasi müüakse avalikul enampakkumisel. Kinnisasja müümisel avalikul enampakkumisel

2-16-315

6 (23)

saavad mõlemad kaasomanikud enda omandiosa suurusele vastava õiglase hinna. Lisaks on

kaasomanikul võimalus osaleda enampakkumisel, et saada kinnisasja omanikuks.

5.9. Maakohus ei nõustunud kostja vastuväitega, et hageja nõue kaasomandi lõpetamiseks on

vastuolus hea usu põhimõttega. Riigikohus on korduvalt rõhutanud, et kaasomand tuleb igal

juhul lõpetada, kui hagis või vastuhagis on esitatud vähemalt üks sobiv viis kaasomandi

lõpetamiseks. Hagejat või tema õigusjärglast ei ole alust sundida säilitama kaasomandit seni,

kuni kostja seda sobilikuks peab. Samuti on Riigikohus tsiviilasjas nr 2-17-9749 selgitanud, et

kaasomandi lõpetamist ei takista asjaolu, et üks kaasomanik on kaasomandi lõpetamise vastu.

Samuti ei ole asjaolu, et vaidlusalusel kinnisasjal on kostja esivanemate ehitatud hoone, aluseks

jätta kaasomandi lõpetamata. Kaasomandi lõpetamisest keeldumiseks vastuolu tõttu hea usu

põhimõttega ei anna alust ka kostja väited, et kinnisasja müümisel avalikul enampakkumisel ei

saa kaasomanikud õiglast hüvitist, mistõttu see on vastuolus PS §-ga 32. Riigikohus on

tsiviilasjas nr 3-2-1-110-09 selgitanud, et kaasomandi lõpetamise sätteid AÕS § 76 ja § 77 on

võimalik kohaldada nii, et kaasomanikule, kes kaotab omandi, tagatakse õiglane hüvitis.

Õiglane hüvitis on omandit kaotavale kaasomanikule võimalik tagada ka siis, kui asi müüakse

kaasomanikevahelisel enampakkumisel, analoogia korras ka avalikul enampakkumisel.

Avalikul enampakkumisel on võimalik osaleda suuremal hulgal ostjatel, mistõttu kujuneb

kinnisasja õiglane väärtus enampakkumise käigus. Kostja on ka ise 29. jaanuari 2016. a

menetlusdokumendis leidnud, et ainus võimalus õige hinna teadasaamiseks on leida ostja, kes

on nõus pakutud asja eest küsitud hinda maksma. Seega saavad kaasomanikud avalikul

enampakkumisel oma omandiosa suurusele vastava õiglase hinna. Kohtu hinnangul ei muuda

saadavat hüvitist ebaõiglaseks ka avaliku enampakkumise korraldamisega seotud kulude

kandmine. Ka olukorras, kus kinnisasi jagataks poolte kokkuleppel reaalosadeks või kostja

võõrandaks enda osa kinnisasjast, tuleks kaasomanikul tasuda näiteks riigilõive ja notari

tasusid. Olukorras, kus kostja soovis vältida enampakkumisega kaasnevaid kohtutäituri kulusid,

oli kostjal kokkuleppel hagejaga võimalus kinnisasi müüa või esitada täidetav nõue kaasomandi

lõpetamiseks kostjale sobival viisil. Kuivõrd kostja pole hoolimata kohtu selgitustest esitanud

selget nõuet ja tõendeid, et kostja nõue on täidetav, on kostja ise põhjustanud olukorra, kus

kaasomand tuleb lõpetada avalikul enampakkumisel müümisega.

5.10. Maakohus jättis rahuldamata kostja taotluse tunnistada AÕS § 77 lg 2 põhiseadusega

vastuolus olevaks osas, milles säte võimaldab kaasomandi lõpetamist, andes asja ühele või

mitmele kaasomanikule, pannes neile kohustuse maksta teistele kaasomanikele välja nende

osad rahas. Riigikohus on tsiviilasjas nr 3-2-1-39-17 selgitanud, et kohus saab lõpetada

kaasomandi selle jätmisega ühele kaasomanikule üksnes juhul, kui kaasomanik on asja

omandamisest huvitatud ja nõus teistele kaasomanikele nende osa rahas välja maksma. Samuti

on Riigikohus asjas nr 3-2-1-14-17 selgitanud, et kui asja soovib üks kaasomanik, peab kohus

enne eseme temale jätmise otsustamist selgeks tegema ka hüvitise määra, mida kaasomanik on

valmis ja võimeline teisele kaasomanikule maksma. Seega saab kohus lõpetada kaasomandi

viisil, mille kohaselt antakse asi ühele või mitmele kaasomanikule, pannes neile kohustuse

maksta teistele kaasomanikele välja nende osad rahas, üksnes olukorras, kus kaasomanik on

andnud nõusoleku asja omandamiseks ning tõendanud, et tal on majanduslik võimekus maksta

teistele kaasomanikele omandi kaotuse eest õiglane hüvitis. Seega ei ole AÕS § 77 lg-s 2

sätestatud kaasomandi lõpetamise viis, mille kohaselt antakse asi ühele või mitmele

kaasomanikule, pannes neile kohustuse maksta teistele kaasomanikele välja nende osad rahas,

vastuolus PS §-dega 19 ega 32. Ka Riigikohus on asjas nr 3-2-1-140-02 leidnud, et AÕS § 77

on kooskõlas põhiseaduse §-ga 32, sest annab võimaluse arvestada kõigi kaasomanike huve

ning tagab neile võimaluse saada oma osa eest õiglane ja kohene hüvitis.

2-16-315

7 (23)

5.11. Kuivõrd kohus rahuldas hagi ja jättis vastuhagi rahuldamata, jäid menetluskulud TsMS §

162 lg 1 kohaselt kostja kanda.

Apellatsioonkaebus

6. Kostja esitas apellatsioonkaebuse, millega vaidlustab maakohtu otsuse. Kostja palub

maakohtu otsuse tühistada osas, millega maakohus rahuldas hagi ning lõpetas kaasomandi

kinnisasjale selliselt, et kinnisasi müüakse avalikul enampakkumisel. Kostja palub lõpetada

kaasomand selliselt, et jagada kinnisasi korteriomanditeks ja kohustada hagejat andma selleks

vajalikud tahteavaldused. Samuti vaidlustab kostja maakohtu otsuse menetluskulude jaotuse

osas, leides, et menetluskulud oleks tulnud jätta poolte endi kanda.

6.1. Apellatsioonkaebuse kohaselt tulnuks asjas esitatud asjaolude ja tõendite kohaselt teha

teistsugune otsus. Maakohus tugines ebaõigetele ja tõendamata asjaoludele. Lisaks on

maakohus rikkunud põhjendamiskohustust.

6.2. Kostja ei nõustu maakohtuga, et põhjendatud on lõpetada poolte kaasomand kinnisasja

müümisega avalikul enampakkumisel. Maakohus jättis kaasomandi lõpetamata kaasomanikke

kõige vähem koormavamal viisil ehk korteriomandite seadmisega.

6.3. Maakohtu otsus ei ole kooskõlas PS §-s 32 sätestatud omandipõhiõigusega. Riigikohus on

asjas nr 3-2-1-14-17 selgitanud, et kohtu diskretsiooniõigus kaasomandi lõpetamise viisi valikul

ei või viia ebamõistlike tagajärgede ja ebaõigluseni, st diskretsiooniõigus ei ole piiramatu.

Samas lahendis on Riigikohus nentinud, et kaasomandi müümine enampakkumisel on mõistlik

juhul, kui kõigi huvi on ainult raha saamine ja keegi oma omandit alles jätta ei soovi. Maakohus

ei arvestanud, et praeguses asjas ei ole kõigi menetlusosaliste huvi saada raha. Kostja huvi on

enda omandi säilitamine korteriomandite seadmise kaudu. Kostjal tuleb enda omandist loobuda

sunniviisiliselt, mis ei ole kooskõlas PS §-des 32, 11 ja 12 sätestatuga. Kaasomandi lõpetamine

selliselt, et kinnisasi jagataks korteriomanditeks, on kostjat vähem koormavam kui kinnisasja

müümine avalikul enampakkumisel.

6.4. Maakohus leidis ebaõigesti, et kinnisasja müümisel avalikul enampakkumisel saavad

mõlemad kaasomanikud enda omandiosa suurusele vastava õiglase hinna. Õige ei ole väide, et

enampakkumisel saadakse alati parim hind, sest turul ei pruugi olla ühtki huvilist kinnisasja

ostmiseks. Samuti pole avalikul enampakkumisel võimalik saada õiglast turuhinda. Kiirmüük

toob kaasa asja realiseerimise õiglasest hinnast odavamalt. Samas ei ole oluline õiglane hind,

vaid oluline on õiglane hüvitis, nagu on sätestatud PS §-s 32.

6.5. Maakohtu järeldus, et kaasomanikud saavad avalikul enampakkumisel osaleda, läheb

vastuollu Riigikohtu seisukohaga, et kedagi ei saa sundida vastu tema tahtmist teise

kaasomaniku osa omandama. Praegusel juhul on kaasomandi lõpetamine kinnisasja müümisega

avalikul enampakkumisel nagu väljapressimine – kui kaasomanik ei taha oma omandist ilma

jääda, peab ta avalikul enampakkumisel teise kaasomaniku osa välja ostma.

6.6. Maakohtu otsus on ebaõiglane. Kaasomandi lõpetamine selliselt, et kinnisasi müüakse

avalikul enampakkumisel, toob kostjale kaasa lisakulusid, mida talle ei hüvitata. Samuti on

kohtuotsus vastuolus PS § 12 järgse võrdse kohtlemise põhimõttega. Maakohtu otsuse

tulemusel koheldakse kostjat ebavõrdselt, võrreldes inimestega, kellelt võetakse omand ära riigi

huvides kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (KAHOS) alusel.

2-16-315

8 (23)

6.7. Maakohus jättis kaasomandi lõpetamata vastuhagis toodud viisil põhjusel, et vastuhagiga

esitatud plaanid ei vasta tegelikkusele. Esiteks ei tulene KrtS § 7 lg 1 p-st 1 nõuet, et plaanid

peavad vastama tegelikkusele. Kostja esitas koos vastuhagiga ärakirja elamu plaanidest, mille

kostja taotles Tallinna Linnavalitsusest, mille vastav ametnik oli allkirjastanud ning mis

pärinesid ehitisregistrist. Maakohtu otsusest ei selgu, millest kohus järeldas, et kohtule esitatud

plaanid ei võimalda korteriomandeid seada. Kohtule esitatud plaanide alusel on võimalik seda

teha. Samuti on Riigikohus asjas nr 2-17-9822 selgitanud, et seadusest ei tulene, et kaasomandi

mõttelise osa suurus peab alati olema täpses võrdelises seoses eriomandi suurusega. Seega

saavad just need plaanid olla korteriomandi seadmise aluseks. Muu hulgas esitasid mõlemad

pooled kohtule identsed plaanid. Pooled ei vaidle selle üle, milline korter kummalegi

kaasomanikule jääb ja millise piiritletud osa see elamust hõlmab. Lisaks saab korteriomandeid

seada ka ehitusprojekti alusel.

6.8. Kohtuotsus on vastuoluline, sest kohus põhjendas kostja plaanide tegelikkusele

mittevastavust hageja plaanidega, aga samas leidis, et ka hageja plaanid ei vasta tegelikkusele.

Tegemist on ilmselge vasturääkivusega, sest üks plaan peab vastama tegelikkusele.

6.9. Kohus selgitas, et hageja on muutnud oma korteri ruume selliselt, et need ei lange kokku

linnavalitsuse plaanidega. Samas ei ole võimalik kohtuotsusest aru saada, miks hageja esitatud

plaani alusel pole võimalik korteriomandit piiritleda või milline muu asjaõiguslikult oluline

puudus sellel on. Kostja pole hageja korteris käinud üle kümne aasta, mistõttu ei ole õiglane

kostjale ette heita, et hageja korteris on tehtud muudatusi, mida kostja peab tõendama uute

plaanidega. Ka heausksusest lähtuvalt on ebaõiglane rahuldada hageja hagi põhjusel (korteri

muutmine), mille on põhjustanud hageja ise ning mis kohtu silmis välistaks teistsuguse lahendi

(korteriomandite seadmise).

6.10. Maakohtu otsusest ei selgu, millistele asjaoludele tuginedes maakohus järeldas, et

kaasomandi lõpetamine kinnisasja reaalosadeks jagamise teel ei ole mõistlik, kuna pooltel ei

ole heanaaberlikud suhted. Menetluse käigus ei arutatud kaasomanike suhteid.

6.11. Maakohus jättis kaasomandi lõpetamata vastuhagis esile toodud viisil ka põhjusel, et

kostja pole täpsustanud vastuhagi taotlust selliselt, et taotlus oleks kooskõlas kinnisasja tegelike

omanikega. TsMS § 210 lg 2 järgi ei mõjuta kinnisasja võõrandamine asja menetlust. Lisaks ei

nõudnud maakohus hagejalt, et ta viiks hagi nõuded vastavusse kinnisasja tegelike omanikega.

6.12. Maakohus on vaidlustatud kohtulahendi sissejuhatuses ekslikult märkinud, et asja

läbivaatamine toimus kohtuistungil. Asi lahendati kirjalikus menetluses. Ainsal eelistungil

juhtis kohus hageja tähelepanu asjaolule, et esialgses hagis esitatud nõuded on alusetud ja nende

põhjal jääb hagi rahuldamata. Vaidlustatud otsusega rahuldati hageja alternatiivne nõue, mis

esitati hilisema menetluse käigus. Ka vastuhagi esitati pärast eelistungit. Seega tegelikult

lahendati asi kirjalikus menetluses.

6.13. Maakohus jättis ebaõiglaselt menetluskulud kostja kanda. Maakohtul tulnuks jätta

menetluskulud TsMS § 162 lg 4 kohaselt poolte endi kanda, sest maakohus rahuldas nõude,

mille ta ise hagejale välja pakkus. Ilma kohtu sekkumiseta oleks hagi jäänud rahuldamata ja

menetluskulud hageja kanda.

6.14. Kostja tegi apellatsioonkaebuses ettepaneku lõpetada menetlus kompromissiga viisil, et

kostja tasub hagejale tema mõttelise osa eest 170 000 eurot.

Vastustaja seisukoht

2-16-315

9 (23)

7. Hageja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu, palub jätta see rahuldamata ja menetluskulud

kostja kanda.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

8. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 2 alusel tühistada

menetluskulude jaotuse osas ja teha tühistatud osas uus otsus, millega jätta maakohtu

menetluskulud poolte endi kanda. Maakohtu otsuse resolutsioonist tuleb jätta välja kostja

taotluse lahendamine tunnistada AÕS § 77 lg 2 osaliselt põhiseadusega vastuolus olevaks.

Muus osas tuleb TsMS § 657 lg 1 p 21 alusel jätta maakohtu otsuse resolutsioon muutmata, kuid

osaliselt tuleb muuta ja täiendada maakohtu otsuse põhjendusi. Apellatsioonkaebuse väited ei

anna alust maakohtu otsuse tühistamiseks kaasomandi lõpetamise viisi osas ja kaasomandi

jagamiseks maakohtu määratust erineval viisil. Apellatsioonkaebus rahuldatakse osaliselt.

Poolte menetluskulud ringkonnakohtus tuleb jätta vastavalt apellatsioonkaebuse rahuldamise

ulatusele 95% ulatuses kostja kanda ja 5% ulatuses hageja kanda.

9. Hageja esitas koos oma 11. novembri 2021. a menetlusdokumendiga ringkonnakohtule

järgmised dokumendid: 1) Harju Maakohtu 27. aprilli 2021. a määruse tsiviilasjas nr 2-20-

18000 hagi menetlusse võtmise kohta; 2) hageja 15. oktoobri 2021. a seisukoha tsiviilasjas nr

2-20-18000; 3) Tallinna Ringkonnakohtu 29. aprilli 2020. a määruse tsiviilasjas nr 2-15-2795.

Hageja väitel näitavad need dokumendid seda, et ehkki keldriruumid jagati kaasomanike vahel

ringkonnakohtu lahendiga ära, ei ole kostja kohtulahendiga nõus ja andis asja uuesti

maakohtusse. Ringkonnakohtu 18. novembril 2021 toimunud kohtuistungil jäi nimetatud

dokumentide asja juurde võtmine lahendamata. Vastavalt TsMS § 442 lg-le 5 lahendab kohus

otsuse resolutsiooniga veel lahendamata taotlused.

Kolleegium leiab, et nimetatud tõendid tuleb jätta asja juurde võtmata. Harju Maakohtu 27.

aprilli 2021. a määruse ja Tallinna Ringkonnakohtu 29. aprilli 2020. a määruse vastuvõtmine

ei ole põhjendatud TsMS § 652 lg 3 alusel, sest need dokumendid olid hagejale teada ja

kättesaadavad juba maakohtu menetluse ajal. Maakohtu määratud viimane tähtaeg tõendite

esitamiseks oli 9. juuli 2021 (vt maakohtu 15. juuni 2021. a määruse resolutsiooni p 2 (II kd, tl-

d 132–132 pöördel), kuid mõlemad määrused on tehtud oluliselt enne seda kuupäeva. Hageja

ei ole ka väitnud, et tal neid dokumente varem ei olnud, ega põhjendanud, miks ta neid juba

maakohtus ei esitanud. Samuti ei ole nende tõendite vastuvõtmine põhjendatud TsMS § 238 lg

1 p 1 järgi, sest poolte vahel ei ole vaidlust selles, et 2020. aastal jõustunud kohtulahendiga

määrati kindlaks kaasomanike kasutuskord hoone keldrikorruse osas ning praegu on poolte

vahel pooleli uus vaidlus seoses keldriruumide kasutamisega (vt ringkonnakohtu 18. novembri

2021. a kohtuistungi protokoll, 01:04:22–01:04:34 ja 01:55:09–01:55:49). Hageja 15. oktoobri

2021. a menetlusdokument tsiviilasjas nr 2-20-18000 on küll koostatud pärast maakohtu otsuse

tegemist, kuid selle asja juurde võtmisest tuleb keelduda TsMS § 238 lg 1 alusel põhjusel, et

hageja teises tsiviilasjas esitatud seletused ja seisukohad ei ole praeguse asja lahendamisel

olulised, mistõttu tõendil ei ole asjas tähtsust. Tulenevalt tõendite elektroonilisest esitamisest ei

ole vaja neid hagejale tagastada.

10. Pärast ringkonnakohtu 18. novembri 2021. a kohtuistungi protokolli menetlusosalistele e-

toimiku

vahendusel

kättesaadavaks

tegemist

22. novembril

2021

esitas

hageja

ringkonnakohtule 24. novembril 2021 menetlusdokumendi pealkirjaga „Kohtuistungi

protokolli täiendus“. Dokument sisaldab väljavõtteid maakohtu seisukohtadest ja hageja enda

seisukohti. Kuna dokumendist ei nähtu, et hageja arvates oleks kohtuistungi protokollis

vormilisi või sisulisi vigu, mida hageja sooviks parandada, ei ole kolleegiumi hinnangul

2-16-315

10 (23)

tegemist TsMS § 53 lg 2 järgse taotlusega kohtuistungi protokolli parandamiseks. Sisuliselt on

tegemist hageja seletusega TsMS § 199 lg 1 p 4 tähenduses.

Kolleegium selgitab, et kuna ringkonnakohus oli 18. novembri 2021. a kohtuistungil lõpetanud

asja arutamise, ei saanud menetlusosalised pärast kohtuistungit enam täiendavaid seisukohti

esitada. Hageja 24. novembri 2021. a menetlusdokument on seega esitatud hilinenult. Hageja

ei ole selle hilist esitamist põhjendanud ning dokument ka ei sisalda selliseid seisukohti, mida

hageja ei oleks saanud väljendada juba hiljemalt kohtuistungil. Hageja 24. novembri 2021. a

menetlusdokumendi arvestamine menetluses põhjustaks asja lahendamise viibimist, kuna

kostjal tuleks võimaldada esitada selle kohta oma arvamus. Eelnevast tulenevalt ja juhindudes

TsMS § 331 lg-st 1 ei võta ringkonnakohus hageja 24. novembri 2021. a menetlusdokumenti

asja lahendamisel arvesse.

11. Kolleegium käsitleb esmalt kostja apellatsioonkaebuse väidet, et maakohtu otsuses on

ekslikult kirjas, et asja läbivaatamine toimus kohtuistungil, ehkki tegelikult lahendati asi

kirjalikus menetluses. Kostja leiab, et kuna hageja alternatiivne nõue, mille kohus rahuldas, ja

ka vastuhagi esitati pärast asjas toimunud eelistungit, lahendati asi tegelikult kirjalikus

menetluses.

11.1. Kolleegium märgib, et asja materjalidest nähtuvalt toimus maakohtus 19. jaanuaril 2021

kohtuistung, kus kohus mh selgitas praeguses asjas kaasomandi jagamise võimalusi ja

korteriomandite seadmise eeldusi (II kd, tl-d 35–36 pöördel). Pärast kohtuistungit täiendas

hageja hagi uue kaasomandi lõpetamise viisiga kinnistu avalikul enampakkumisel müümise teel

ning kostja esitas vastuhagi kaasomandi lõpetamiseks korteriomandite seadmise teel. 25. mail

2021 palus kohus pooltel teada anda, kas nad soovivad istungit või on nõus kirjaliku

menetlusega (II kd, tl 120), millele hageja vastas, et soovib kirjalikku menetlust (II kd, tl 121),

ning kostja avaldas, et on kirjaliku menetlusega nõus (II kd, tl 131). Poolte nõusoleku alusel

tegi maakohus 15. juunil 2021 määruse, millega määras menetleda hagi ja vastuhagi kirjalikus

menetluses (II kd, tl 132).

11.2. TsMS § 341 lg 1 kohaselt tsiviilasi vaadatakse läbi ja lahendatakse kohtuistungil, kui

seadusega ei ole ette nähtud teisiti. TsMS § 403 lg 1 järgi võib kohus poolte nõusolekul

lahendada asja seda kohtuistungil arutamata. Sel juhul määrab kohus võimalikult kiiresti

tähtaja, mille jooksul on võimalik esitada avaldusi ja dokumente, samuti otsuse avalikult

teatavakstegemise aja ja teatab neist menetlusosalistele. Praegusel juhul toimus asjas

maakohtus üks kohtuistung, pärast mida läks maakohus poolte nõusolekul kooskõlas TsMS §

403 lg-ga 1 üle kirjalikule menetlusele. Seega ei ole maakohus asjas kirjalikule menetlusele

üleminekuga menetlusõiguse normi rikkunud. Kolleegiumi hinnangul ei ole asja menetlemine

osaliselt kirjalikus menetluses mõjutanud ka maakohtu ülesannete, sh selgitamiskohustuse

täitmist, kuna vajalikud selgitused hagi ja vastuhagi rahuldamise eelduste kohta on antud

pooltele nii 19. jaanuari 2021. a kohtuistungil kui ka kirjalikult (sh maakohtu 4. mai 2021. a

määruse p-s 10). Lisaks on ringkonnakohus arutanud pooltega kaasomandi jagamise viise ka

18. novembri 2021. a kohtuistungil.

11.3. Ehkki maakohtu otsuses oleks asja läbivaatamise viisina olnud TsMS § 442 lg 2 p 9 järgi

korrektne viidata 19. jaanuari 2021. a avaliku kohtuistungi kõrval ka selle, et asja lahendamine

jätkus kirjalikus menetluses, ei ole selle märkimata jätmine selline menetlusõiguse normi

rikkumine, mis oleks saanud mõjutada maakohtu otsuse sisu. Seega ei anna kostja väide alust

maakohtu otsust tühistada.

2-16-315

11 (23)

12. Ringkonnakohus kontrollib apellatsiooni korras maakohtu otsuse seaduslikkust ja

põhjendatust üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud (TsMS § 651 lg 1). Kostja on

vaidlustanud maakohtu otsuse kaasomandi lõpetamise viisi ja menetluskulude jaotuse osas.

Apellatsioonkaebuses ei vaidlusta kostja seda, et maakohus otsustas poolte kaasomandi

lõpetada. Ka ringkonnakohtu 18. novembri 2021. a kohtistungil kinnitasid mõlemad pooled, et

nende vahel ei ole vaidlust selle osas, et kaasomand tuleb lõpetada (vt kohtuistungi protokoll,

00:59:50–01:00:47), vaid vaidlus on üksnes kaasomandi jagamise viisi osas. Eelnevast

tulenevalt kontrollib ringkonnakohus maakohtu otsust kaasomandi jagamise viisi valiku ja

menetluskulude jaotuse osas. Seejuures võtab ringkonnakohus TsMS § 652 lg 1 p 1 järgi

apellatsioonkaebuse lahendamisel aluseks esimese astme kohtus tuvastatud faktilised asjaolud

niivõrd, kuivõrd puuduvad kahtlused nende asjaolude tõendamise menetluse õiguspärasuse või

ebapiisava ulatuse kohta ja ringkonnakohus ei pea nende uut tuvastamist vajalikuks.

13. Kolleegium märgib, et ringkonnakohtu võimalused maakohtust erineva otsuse tegemiseks

kaasomandi jagamise viisi osas on piiratud. Riigikohus on selgitanud, et maakohtu valik

kaasomandis oleva asja jagamiseks ühise omandi lõpetamisel on diskretsiooniotsus, millesse

kõrgema astme kohus ei peaks üldjuhul sekkuma. Diskretsiooniõiguse kasutamine ei või aga

viia ebamõistlike tagajärgede ja ebaõigluseni, st diskretsiooniõigus ei ole siin piiramatu ning

kaasomand tuleb lõpetada viisil, mis koormab kaasomanikke kõige vähem (vt Riigikohtu 10.

aprilli 2019. a otsus tsiviilasjas nr 2-17-11516, p 29; vt ka 26. aprilli 2017. a otsus tsiviilasjas

nr 3-2-1-14-17, p 22). Seega tuleb ringkonnakohtul kostja apellatsioonkaebuse lahendamisel

kontrollida, kas maakohus on ületanud kaasomandi jagamise viisi valikul diskretsiooniõiguse

piire, otsustades sellise viisi kasuks, mis on kostjale või mõlemale kaasomanikule

ebamõistlikult koormav või muudel põhjustel ebaõiglane.

14. Olles tutvunud tsiviilasja materjalide ja maakohtu otsuse põhjendustega ning kuulanud

pooled ära 18. novembril 2021 toimunud kohtuistungil, leiab kolleegium, et maakohtu otsus on

kaasomandi jagamise viisi osas põhjendatud ja selle muutmiseks ei ole alust.

15. Esmalt käsitleb kolleegium seda, millised viisid poolte kaasomandi jagamiseks olid

maakohtus kohtu ette toodud ja on endiselt kõne all ringkonnakohtus.

15.1. Hagiavalduses taotles hageja kaasomandi jagamist esimese eelistusena selliselt, et

kaasomandi ese jääks kostja (sel hetkel oli menetluses kolm kostjat, kuid alates 4. maist 2021

üksnes B, kes omandas teiste kostjate kaasomandi osad) omandisse ja kostjalt mõistetaks hageja

kasuks välja hüvitis 250 000 eurot. Alternatiivselt palus hageja lõpetada kinnistu kaasomand

korteriomandite seadmise teel, moodustades kuus korteriomandit, millest üks (korter nr 1) jääks

hageja omandisse ja viis (korterid nr 2–6) kostja omandisse. 24. jaanuaril 2021 esitas hageja

avalduse (täpsustatud 26. jaanuaril 2021) kaasomandi lõpetamiseks kinnistu müümisega

avalikul enampakkumisel. Kaasomandi eseme avalikul enampakkumisel müümisest sai

menetluses hageja esimene eelistus kaasomandi jagamiseks (vt nt hageja 9. juuli 2021. a

menetlusdokument), kuid hageja ei loobunud maakohtu menetluses selgelt ka hagiavalduses

välja toodud alternatiivsetest viisidest kaasomandi jagamiseks. Kostja esitas 15. veebruaril

2021 vastuhagi, milles palus lõpetada kaasomand korteriomandite seadmise teel.

15.2. Ehkki menetluslikult oli maakohtus esitatud kolm alternatiivset viisi kaasomandi

jagamiseks, väljendas kostja maakohtus selgelt, et ta ei soovi hageja kaasomandiosa omandada

(31. augusti 2020. a menetlusdokumendi p 1 (I kd, tl 175)). Riigikohus on selgitanud, et

kaasomandi jagamine AÕS § 77 lg-s 2 sätestatud viisil, mille kohaselt asi antakse ühele

kaasomanikule, pannes talle kohustuse maksta teistele kaasomanikele välja nende osad rahas,

on võimalik üksnes juhul, kui kaasomanik on asja omandamisest huvitatud ja nõus teistele

2-16-315

12 (23)

kaasomanikele nende osad rahas välja maksma (Riigikohtu 10. mai 2017. a otsus tsiviilasjas nr

3-2-1-39-17, p 13). Kuna kostja oli sellele selgesõnaliselt vastu, leidis maakohus põhjendatult,

et vastav kaasomandi jagamise viis kõne alla ei tule (maakohtu otsuse p 23; sellega nõustub

apellatsioonkaebuses ka kostja, vt kaebuse p 1).

Eelnevast tulenevalt oli maakohtul sisuliselt võimalik valida kahe kaasomandi jagamise viisi

vahel, s.o kinnisasja müük avalikul enampakkumisel (hageja eelistus) või reaalosadeks

jagamine korteriomandite moodustamise teel (kostja eelistus).

15.3. Ringkonnakohtu 18. novembri 2021. a istungil loobus hageja enda poolt maakohtus

esitatud variandist jagada kaasomand kinnisasja andmisega kostja ainuomandisse hagejale

hüvitise väljamõistmise eest (vt kohtuistungi protokoll, 1:09:32). Riigikohus on varem leidnud,

et haginõude täiendamine kohtumenetluse kestel kaas- või ühisomandi lõpetamise viisidega

AÕS § 77 lg 2 mõttes ei ole hagi muutmine TsMS § 376 lg 1 tähenduses, kui pool on varem

juba haginõude või vastuhaginõude kaasomandi või ühisomandi lõpetamiseks esitanud ja seda

menetletakse. Seda saab pidada nõude laiendamiseks TsMS § 376 lg 4 p 2 mõttes ning sellise

täienduse võib teha ka suuliselt kohtuistungil (Riigikohtu 10. aprilli 2019. a otsus tsiviilasjas nr

2-17-11516, p 27). Eelnevast tulenevalt on kolleegiumi hinnangul võimalik ka nõude

kitsendamine selliselt, et pool loobub ühest kaasomandi jagamise viisist, mille ta oli ise

menetluses esitanud. Seda saab teha ka ringkonnakohtus, arvestades, et Riigikohus on teatud

juhtudel pidanud võimalikuks isegi hagi muutmist pärast maakohtu menetlust (samas, p 28).

Kostja ei ole praeguses menetluses taotlenud ei maakohtus ega ka ringkonnakohtus kaasomandi

jagamist viisil, et kinnisasi antaks tema ainuomandisse, mõistes hagejale selle eest välja

hüvitise. Vastupidi, maakohtus avaldas kostja, et ta ei ole kaasomandi sel viisil lõpetamisega

nõus (31. augusti 2020. a menetlusdokumendi p 1 (I kd, tl 175)). Samuti ei ole kumbki pool

esitanud menetluses tõendeid kaasomandis oleva kinnisasja kui terviku väärtuse kohta ega

hageja mõttelise osa rahalise väärtuse kohta, mis oleksid vajalikud kaasomandi sel viisil

jagamiseks (vt Riigikohtu 10. mai 2017. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-39-17, p 13).

Eelnevast tulenevalt on ringkonnakohtus nii menetluslikult (hageja ühest viisist loobumise

tõttu) kui ka sisuliselt poolte kaasomandi jagamise võimalike viisidena võimalikud kaks

alternatiivset varianti, s.o kinnisasja müük avalikul enampakkumisel ja saadava tulemi

jagamine kaasomanike vahel vastavalt nende kaasomandi osa suurusele (hageja eelistus ja

maakohtu valik) või kinnisasja reaalosadeks jagamine korteriomandite moodustamise teel

(kostja eelistus).

16. Kolleegiumi arvates leidis maakohus praeguse asja asjaoludel põhjendatult, et sobivaim

kaasomandi jagamise viis on kinnisasja müük avalikul enampakkumisel, mistõttu hageja hagi

tuleb selle viisi osas rahuldada ning kostja vastuhagi jätta rahuldamata, kuid kolleegium

osaliselt muudab ja täiendab selles osas maakohtu otsuse põhjendusi.

17. Maakohus ei pidanud kinnisasja reaalosadeks jagamist korteriomandite moodustamise teel

sobivaks kaasomandi jagamise viisiks peamiselt kahel põhjusel. Esiteks leidis maakohus, et

kuna pooled ei olnud esitanud kohtule KrtS § 7 lg 1 p-s 1 sätestatud tingimustele ja kinnisasjal

asuva hoone tegelikule olukorrale (s.o taotletavate korteriomandite ja ruumide suuruse osas)

vastavat plaani, ei oleks tehtav kohtulahend korteriomandite moodustamise kohta täidetav.

Samuti viitas maakohus sellele, et vaatamata kohtu selgitustele ei esitanud kostja vastuhagi

nõude täpsustust (maakohtu otsuse p-d 24–27). Teiseks leidis maakohus, et kaasomandi sel

viisil jagamine ei oleks ka mõistlik, kuna poolte heanaaberlike suhete puudumise tõttu võib olla

takistatud korteriomanike kaaskasutusse jäävate mõtteliste osade majandamine (maakohtu

otsuse p 28).

2-16-315

13 (23)

18. Maakohtu otsusest tuleb välja jätta põhjendus, mille kohaselt kostja vastuhagis esitatud

nõue kaasomandi lõpetamiseks ei ole täidetav mh seetõttu, et vaatamata kohtu selgitustele ei

täpsustanud kostja vastuhagis esitatud nõuet selliselt, et nõue oleks kooskõlas kinnisasja

tegelike kaasomanikega (maakohtu otsuse p 27).

18.1. Menetluse käigus võõrandasid algsed kaasomanikud D ja R oma kaasomandiosad B-le,

kuid kostja ei esitanud 15. veebruaril 2021 esitatud vastuhagi nõude kohta muudetud sõnastust,

mis võtaks arvesse muutusi kaasomanike ringis. Kolleegium nõustub kostjaga, et eelnev ei

oleks tähendanud seda, et vastuhagi rahuldav otsus ei oleks olnud täidetav. TsMS § 210 lg 2

kohaselt ei mõjuta vaidlusaluse eseme omandi üleandmine või loovutamine kolmandale isikule

(eriõigusjärglus) iseenesest asja menetlust (vt ka Riigikohtu 29. märtsi 2006. a otsus tsiviilasjas

nr 3-2-1-9-06, p 15). TsMS § 460 lg 1 esimese lause ja lõike 2 kohaselt kehtib jõustunud

kohtuotsus ka isikute kohta, kes on saanud pärast hagi esitamist menetlusosaliste

õigusjärglaseks, v.a juhul, kui nad on omandanud vaidlusaluse eseme ega teadnud omandamise

ajal kohtuotsusest või hagi esitamisest. Praegusel juhul oli R ja D kaasomandi osade

omandajaks kostja, kes seega teadis omandamisel hagi esitamisest. Järelikult oleks otsus olnud

kostja vastu täidetav ka siis, kui see oleks tehtud endiste kaasomanike suhtes.

Maakohus ei oleks siiski saanud teha otsust R ja D suhtes, sest nad ei olnud kohtuotsuse

tegemise aja seisuga enam menetluses kostjad. Maakohtu 4. mai 2021. a määrusega oli

asendatud kostja II R ja kostja III D kostjaga B. Kohtuotsust ei saa teha isiku suhtes, kes

menetluses ei osale, ning selle põhimõtte eiramine oleks menetlusõiguse normi oluline

rikkumine ja seega kohtuotsuse tühistamise alus (TsMS § 669 lg 1 p 2).

Kolleegiumi arvates oleks maakohus saanud praegusel juhul siiski kostja vastuhagi nõude

tõlgendamisel ja kohtuotsuse resolutsiooni sõnastamisel arvestada sellega, et varem R-le ja D-

le kuulunud kaasomandi osad kuuluvad nüüd B-le. Kohus ei ole resolutsiooni sõnastamisel

seotud täpselt hageja esitatuga ning saab hageja nõuete sõnastust vajaduse korral tõlgendada (vt

ka Riigikohtu 22. veebruari 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-163-11, p 32; 5. detsembri 2012.

a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-142-12, p 35). Asjaolu, et kostja ei olnud esitanud vastuhagi nõude

muudetud sõnastust, ei raskendanud kostja nõude sisu mõistmist ega välistanud seega kohtu

võimalust vastuhagi rahuldada.

19. Kolleegium ei nõustu maakohtuga selles, et kuna kohtule ei ole esitatud KrtS § 7 lg 1 p 1

kohast plaani, ei oleks kaasomandi lõpetamine korteriomandite moodustamise teel võimalik.

Sellekohased põhjendused tuleb maakohtu otsusest välja jätta.

19.1. KrtS § 7 lg 1 kohaselt tuleb kinnistamisavaldusele lisaks kinnistusraamatuseaduse (KRS)

§ 35 lg-s 1 sätestatule lisada järgmised dokumendid: 1) ehitusloa andmiseks pädeva

ametiasutuse ametlikult kinnitatud ärakiri korteriomanditeks jagatava hoone ehitisregistrisse

kantud plaanist või ehitatava hoone projektist, millel on piiritletud ja numbriga või muul viisil

tähistatud

iga

eriomandi

esemeks

olevad

ruumid

(edaspidi

hoonejaotusplaan);

projekteerimiseks või ehitusprojektide ekspertiisi tegemiseks pädeva isiku kinnitus, et

eriomandite loomine hoonejaotusplaanil kujutatud viisil vastab käesoleva seaduse §-s 4

sätestatud nõuetele. Erinevalt apellatsioonkaebuse väidetest (vt kaebuse p 2.1) nõustus kostja

ringkonnakohtu 18. novembri 2021. a kohtuistungil sellega, et KrtS § 7 lg 1 p 1 kohast plaani

ei ole kohtumenetluses esitatud, kuid leidis, et see iseenesest ei välista kohtu võimalust lõpetada

kaasomand kinnisasja reaalosadeks jagamisega korteriomandite moodustamise teel, kuna

nõuetele vastava plaani koostamine võib toimuda ka pärast kohtumenetlust. Kolleegium

nõustub selles osas kostjaga.

2-16-315

14 (23)

19.2. Riigikohus on kaasomandis oleva kinnisasja jagamise kohta selgitanud, et selle kohta

tehtav kohtuotsus saab asendada vaid teise kaasomaniku nõusolekut KRS § 341 lg 7 järgi. Kui

kohus on otsuse kaasomandi jagamise ja selle viisi kohta teinud, peavad pooled läbima vastava

menetluse kinnistu jagamiseks, esitades kinnistamiseks pädevale asutusele kinnistamisavalduse

ja muud kinnistamiseks nõutavad dokumendid. Kinnistamisavalduse läbivaatamisel selgitab

kinnistamiseks pädev isik, kas on esitatud nõutavad dokumendid ja kas kinnistamine on

võimalik (vt Riigikohtu 25. oktoobri 2005. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-104-05, p 7). Kolleegium

leiab, et eelnev kehtib ka juhul, kui kinnisasja kaasomand lõpetatakse kohtuotsusega

korteriomandite moodustamise teel. Ka sel juhul saab tehtav kohtuotsus üksnes asendada

kinnisasja jagamisele vastu vaielnud kaasomanike tahteavaldust kinnisasjal korteriomandite

moodustamiseks ja moodustatavate korteriomandite kindlal viisil jagamiseks kaasomanike

vahel. Kohtuotsus üksi ei oleks aga korteriomandite moodustamise aluseks, vaid selle tegemise

järgselt peaksid pooled läbima vastava haldusmenetluse korteriomandite kinnistamiseks. Seega

asjaolu, et kaasomandi lõpetamise ja jagamise otsuse tegemise ajal ei ole mõni korteriomandite

kinnistusraamatusse kandmiseks vajalik dokument nõuetele vastaval kujul koostatud,

iseenesest ei välista õiguslikult kohtu võimalust otsustada nimetatud kaasomandi jagamise viisi

kasuks. Pooltel on võimalik koostada nõuetele vastavad dokumendid ka pärast kohtumenetlust

ja enne kinnistamisavalduse esitamist.

20. Praegusel juhul ei välistaks kinnisasja reaalosadeks jagamist korteriomandite seadmise teel

ka asjaolu, et ehitisregistrist nähtuvad hoones asuvate korterite pindalad ei pruugi vastata

tegelikkusele.

20.1. Pooled on menetluses esitanud OÜ TLN TIB invertariseerimisjoonised ja eksplikatsiooni

aastast 2015 (hagi lisa: I kd, tl-d 15–22; vastuhagi lisa: II kd, tl-d 61–65), mis põhinevad

Tallinna Linnaarhiivi kinnitatud invertariseerimisjoonistel ja ruumide eksplikatsioonil vastavalt

aastatest 1957 ja 1969 (I kd, tl 23–32) ning mis kostja väitel on menetluse kestel kantud

ehitisregistrisse (vt 15. veebruari 2021. a vastuhagi (II kd, tl 59)). OÜ TLN TIB plaanidelt

nähtuvalt on kinnisasjal asuv hoone jaotatud järgmiste pindaladega korteriteks: korter 1 – 77

m2, korter 2 – 74,2 m2, korter 3 – 76,4 m2, korter 4 – 76 m2, korter 5 – 76,9 m2, korter 6 – 77

m2. Erinevatel ajahetkedel on mõlemad pooled menetluses väitnud, et OÜ TLN TIB plaanid ei

vasta hoone tegelikule olukorrale mh korterite ja ruumide mõõtmete osas, kuna kortereid on

ümber ehitatud (nt hageja 3. märtsi 2021. a e-kiri kohtule (II kd, tl 77), 26. märtsi 2021. a

menetlusdokument (II kd, tl 83 pöördel), 13. septembri 2021. a vastus apellatsioonkaebusele (II

kd, tl 196 pöördel); kostja 29. jaanuari 2016. a hagi vastuse p 1.2, 18. märtsi 2016. a

menetlusdokumendi p-d 2 ja 3). Seda kinnitab ka hageja 6. jaanuari 2021. a

menetlusdokumendiga esitatud OÜ Geodeesia24 4. juuli 2019. a mõõdistus korteri nr 1 kohta

(II kd, tl-d 24–29), mille kohaselt on korteri nr 1 suletud netopind 73,4 m2, s.o vähem kui OÜ

TLN TIB plaanidel. OÜ Geodeesia24 mõõdistuse põhjal on tehtud muudatus ka ehitisregistris,

kus 29. märtsi 2021 seisuga on korteri nr 1 pindalaks märgitud 77 m2 asemel 73,4 m2 (II kd, tl-

d 106–107). Kolleegium leiab, et olukorras, kus tõenditest nähtuvalt on hageja kasutuses oleva

korteri nr 1 tegelik pindala ja korterisisene ruumide jaotus erinev OÜ TLN TIB plaanil

kajastatust, on tõenäoline, et ka korterite nr 2–6 pindalad ja ruumide jaotus ei pruugi vastata

OÜ TLN TIB plaanile ning seega ka ehitisregistrist nähtuvatele andmetele.

20.2. OÜ TLN TIB plaanidelt nähtuvate pindalade ja ruumijaotuse võimalik ebatäpsus korterite

nr 2–6 osas ei välistaks kolleegiumi hinnanul siiski korteriomandite moodustamist. Riigikohus

on 29. septembril 2010 tsiviilasjas nr 3-2-1-65-10 tehtud määruse p-s 20 selgitanud, et

asjaõigusseaduse rakendamise seaduse § 12 lg 5 järgi ehitise jagamisel reaalosadeks

korteriomandite moodustamise teel saab kohus määrata tulevaste korteriomandite omanike

vahel neile kuuluva ehitise reaal- ja mõttelisi osi üksnes tegelikkusele vastava plaani alusel.

2-16-315

15 (23)

Praegusel juhul ei vaidle pooled selle üle, et OÜ TLN TIB plaanidel on hoones asuvad korterid

õigesti piiritletud ja tähistatud. Seega oleks kohtul võimalik võtta see plaan aluseks, et otsustada

kaasomandi jagamine kuue korteriomandi seadmise teel vastavalt OÜ TLN TIB plaanile ja

jagada moodustatavad korteriomandid kaasomanike vahel vastavalt nende kaasomandi osa

suurusele. Kolleegiumi hinnangul ei välistaks OÜ TLN TIB plaani aluseks võtmist

korteriomandite eriomandi esemete piiritlemisel see, et osade korterite pindalad võivad

tegelikkuses olla natuke erinevad (nt mõõtmistehnika muutumise, mõõteriistade täpsuse tõusu

või korteris tehtud ümberehituste tõttu) ning korterite sees võib olla muudetud ruumiplaani.

Korteriomandite eriomandi eseme pindala osas saaks lähtuda ehitisregistrisse kantud andmetest

(samadest korterite pindaladest on kohtumenetluses lähtunud ka hageja ise, vt nt 7. jaanuari

2021. a menetlusdokument; 9. aprilli 2021. a menetlusdokument). Seejuures märkis kostja

esindaja 18. novembri 2021. a kohtuistungil õigesti, et alates 1. jaanuarist 2018 moodustatavate

korteriomandite puhul ei kanta kinnistusraamatusse korteriomandi eriomandi eseme pindala (vt

korteriomandi- ja korteriühistu seaduse SE 462 seletuskiri, ptk 3, § 6, lk 24). Seega ei oleks

korrektne teave korteriomandite eriomandi eseme üldpinna suuruse kohta vajalik ka

kohtuotsuse resolutsiooniga hageja tahteavalduse asendamiseks kinnistamiseks vajalike

kinnistusraamatu kannete tegemiseks.

21. Kolleegium leiab siiski, et arvestades korteriomandite moodustamiseks nõutavate

dokumentide puudumist, poolte omavahelisi suhteid ja korteriomandite moodustamiseks

vajaliku koostöö tegemise väljavaateid, samuti muid olulisi asjaolusid (sh praeguse menetluse

käik ja kestus ning korteriomandite kaasomandi osa eseme valitsemise väljavaated), ei ole

kinnisasja reaalosadeks jagamine korteriomandite seadmise teel praegusel juhul põhjendatud

ega ka sobiv viis kaasomandi jagamiseks. Maakohus on seega diskretsiooniõiguse teostamisel

jõudnud põhjendatud järelduseni, kuid ringkonnakohus täiendab maakohtu otsuse põhjendusi

järgnevaga.

21.1. Kolleegiumi hinnangul ei pruugiks kohtuotsus, millega nähakse ette kaasomandi

jagamine korteriomandite seadmise teel, viia kaasomandi tegeliku jagamiseni.

21.1.1. Lõpetades kaasomand korteriomandite moodustamise teel, järgneks praegusele

kohtumenetlusele veel mitu etappi, mille edukus sõltuks poolte tahtest ja koostöövalmidusest.

Kostja esindaja selgitas ringkonnakohtu 18. novembri 2021. a istungil, et KrtS § 7 lg 1 nõuete

täitmiseks on vaja, et arhitekt koostaks KrtS § 7 lg 1 p 1 nõuetele vastava plaani, võttes aluseks

nii OÜ TLN TIB plaanid kui ka korteri nr 1 kohta tehtud OÜ Geodeesia24 plaani. Vastav plaan

tuleb KrtS § 7 lg 1 p 1 järgi kanda ehitisregistrisse ning selle ärakirja peab ametlikult kinnitama

ehitusloa andmiseks pädev ametiasutus. KrtS § 7 lg 1 p 2 järgi on korteriomandite

kinnistamiseks vajalik ka projekteerimiseks või ehitusprojektide ekspertiisi tegemiseks pädeva

isiku kinnitus, et eriomandite loomine hoonejaotusplaanil kujutatud viisil vastab KrtS §-s 4

sätestatud nõuetele.

21.1.2. Nende nõuete täitmiseks vajalikke toiminguid peaksid kaasomanikud tegema pärast

käimasoleva kohtumenetluse lõppemist. Kostja väitel ei oleks kaasomanike koostöö vajalik,

vaid arhitekt saaks koostada seaduse nõuetele vastava plaani ka olemasolevate plaanide põhjal.

Kostja ei ole esitanud tõendeid, mis neid väiteid kinnitaks. Kolleegiumi hinnangul on võimalik,

et olukorras, kus protsessi käigus ilmneb, et olemasolevate vanade plaanide andmed ei vasta ka

korterite nr 2–6 osas tegelikkusele, on vajalik teha uued mõõdistused ja plaanid, mis eeldab

kaasomanike koostööd, sh nende kasutuses olevatele ruumidele ligipääsu võimaldamist ja

tekkivate kulude kandmist. Arvestades poolte omavahelisi suhteid, aastate jooksul

ebaõnnestunud koostööd kaasomandi jagamisel ja raskusi kaasomandi eseme valitsemisel (vt

praeguse otsuse p 21.3), ei ole kolleegiumi hinnangul tõenäoline, et pooled suudaksid teha

2-16-315

16 (23)

korteriomandite seadmiseks vajalike tingimuste täitmisel edukat koostööd, mistõttu

sellekohane kohtuotsus võiks jääda täitmata ja kaasomand jagamata.

21.1.3. Kolleegium leiab, et ka juhul, kui poolte koostöö ei osutuks vajalikuks, vaid protsessi

oleks võimalik juhtida ühel kaasomanikul üksinda, on suur oht, et korteriomandite seadmise

kasuks otsustamise korral jääks kaasomand jagamata. Ehkki kostja väitis ringkonnakohtu

istungil, et ta võiks vajalikud toimingud enda peale võtta ja seda mõistliku aja jooksul (18.

novembri 2021. a kohtuistungi protokoll, 2:03:53–2:04:09), tuleb kolleegiumi hinnangul

arvesse võtta ka kostja varasemat käitumist ja poolte huvi kaasomandi jagamise vastu.

Kaasomandi lõpetamise sooviga pöördus kohtusse hageja, kusjuures maakohtu menetluses

vaidles kostja esialgu kaasomandi lõpetamisele vastu (vt kostja 29. jaanuari 2016. a

menetlusdokumendi p 8). Maakohtus vaidles kostja vastu ka kaasomandi jagamisele

korteriomandite seadmise teel, leides, et sellega suureneksid halduskulud ja korteriomandid ei

lahendaks probleeme kaasomandi ühisel haldamisel ja kasutamisel (nt kostja 29. jaanuari 2016.

a menetlusdokumendi p 8). Võttes arvesse nii eelnevat kui ka seda, et kostjal ei ole asjaoludest

nähtuvalt otsest huvi kaasomandi lõpetamise ja korteriomandite seadmise vastu (erinevalt

hagejast ei mõtle kostja oma osa võõrandamise peale; kostja üürib enamust enda kasutuses

olevatest korteritest välja (ringkonnakohtu 18. novembri 2021. a kohtuistungi protokoll,

01:02:06), mis ei eelda korteriomandite moodustamist), ei ole ringkonnakohtul veendumust, et

kostja võtaks enda kanda aktiivse rolli korteriomandite seadmiseks vajalike dokumentide

koostamisel ja kinnistamismenetluses. Hageja seevastu on ringkonnakohtule avaldanud, et ta ei

oleks valmis ise korteriomandite seadmiseks vajalikke toiminguid tegema (vt 18. novembri

2021. a kohtuistungi protokoll, 1:37:02).

21.2. Samuti tuleb kolleegiumi hinnangul võtta praegusel juhul arvesse ka seda, et hageja esitas

hagi kaasomandi lõpetamiseks juba jaanuaris 2016, seega peaaegu kuus aastat tagasi, kuid siiani

pole kaasomandit lõpetatud. Selles olukorras ei oleks põhjendatud otsustada sellise kaasomandi

jagamise viisi kasuks, millega kaasneb oht, et ühe kaasomaniku tahte puudumise või

kaasomanike omavahelise koostöö edutuse tõttu jääb kohtuotsus täitmata ja seega kaasomand

veel pikaks ajaks jagamata.

21.3. Lisaks tõenäolistele raskustele kaasomandi jagamise lõpuleviimisel nõustub kolleegium

maakohtuga selles, et kinnisasja reaalosadeks jagamine korteriomandite moodustamise teel ei

ole praegusel juhul ka sisuliste eelduste poolest sobiv kaasomandi jagamise viis.

Kohtupraktikas võetakse sobiva kaasomandi jagamise viisi tuvastamisel arvesse ka

kaasomanike omavahelisi suhteid. Riigikohus on näiteks 29. mai 2012. a otsuses tsiviilasjas nr

3-2-1-61-12 selgitanud, et kohus saab kaasomandi lõpetamise viisi valikul arvestada mh poolte

suhete ja senise läbisaamisega. Kui pooled ei ole kinnisasja kasutamise osas kokkuleppele

jõudnud, võib asja reaalosadeks jagamine olla ebamõistlik ja kaasomanike huvide vastane (p

12). Praegusel juhul ei otsustanud maakohus korteriomandite seadmise kasuks mh seetõttu, et

kohtu hinnangul võiks poolte heanaaberlike suhete puudumine takistada kaasvaldusesse jäävate

mõtteliste osade ühist majandamist. Ringkonnakohus nõustub maakohtu selle seisukohaga,

kuid täiendab maakohtu otsuse põhjendusi.

21.3.1. Kostja heitis apellatsioonkaebuses maakohtule ette seda, et kohus ei arutanud

menetluses pooltega nende omavahelisi suhteid (kaebuse p 4). Kolleegiumi arvates olid poolte

suhteid iseloomustavad asjaolud põhjalikult kohtu ette toodud poolte menetluses esitatud

seisukohtades ja tõendites. See, et maakohus seda küsimust pooltega istungil ei arutanud, ei

tähenda, et kohus ei saanud otsust tehes nimetatud asjaolude ja tõenditega arvestada.

Ringkonnakohus arutas 18. novembril 2021 toimunud istungil pooltega ka nende omavahelisi

suhteid ning nõustub selle põhjal maakohtu järeldustega.

2-16-315

17 (23)

21.3.2. Asja materjalidest nähtub, et pooled ei ole jõudnud kokkuleppele kinnisasja kasutamise

osas. Aastal 2007 (s.o enne seda, kui hageja omandas kinnisasja 2/12 suuruse mõttelise osa) on

kohtu kinnitatud kompromissiga pandud paika hoones asuvate korterite kasutamise kord (I kd,

tl-d 129–131), kuid sellekohast märkust ei ole kinnistusraamatusse kantud. Hageja väitel oli

selle põhjuseks kaasomanike riid (hageja 4. septembri 2018. a menetlusdokument (I kd, tl 159)).

Hiljem on kaasomanikel olnud vaidlus ühiskasutuses olevate ruumide kasutuskorra üle, mida

nad ei suutnud kokkuleppel lahendada, mistõttu 29. juunil 2020 jõustunud kohtulahendiga

tsiviilasjas nr 2-15-2795 on määratud kindlaks kaasomanike kasutuskord keldrikorruse osas.

Ka selle kohta ei ole kantud märkust kinnistusraamatusse. Vaatamata hiljuti jõustunud

kohtulahendile avaldasid pooled ringkonnakohtu istungil, et tänaseks on nende vahel algatatud

uus kohtuvaidlus seoses keldrikorruse kasutamisega. Asja materjalidest nähtuvalt on

kaasomanikel olnud erimeelsusi ka pööningukorruse kasutamise osas (I kd, tl-d 34–35) ning

selles osas ei ole kasutuskorda kokku lepitud (ringkonnakohtu 18. novembri 2021. a

kohtuistungi protokoll, 01:04:47–01:05:18).

21.3.3. Samuti ei ole kaasomanikud suutnud aastate jooksul teha kinnisasjal asuva hoone

säilitamiseks ja selle ohutuse tagamiseks vajalikke töid.

Asja materjalidest nähtuvalt on hoone küttesüsteem (elevaatori sõlm või soojussõlm) vana ja

amortiseerunud ning aastate jooksul on AS Tallinna Küte teinud korduvalt ettekirjutusi

küttesüsteemi renoveerimiseks, märkides juba 2007. aastal, et elevaatori sõlm vajab vahetust

(AS-i Tallinna Küte 27. augusti 2007. a soojussõlme järelevaatuse akt (II kd, tl 154); 6. oktoobri

2009. a soojussõlme järelevaatuse akt (II kd, tl 153); 10. märtsi 2011. a käsiterminali lugemi

akt (II kd, tl 151); 2. detsembri 2015. a käsiterminali lugemi akt (II kd, tl 150)). Aastate jooksul

tehtud arvukatele ettekirjutustele vaatamata ei olnud küttesüsteemi enne 2021. a kevadet

renoveeritud. Ringkonnakohtus väitis kostja, et lasi soojussõlmega seotud vajalikud tööd teha

2021. a kevadel (apellatsioonkaebuse p 6; 18. novembri 2021. a kohtuistungi protokoll,

00:49:15), s.o ligi 14 aastat pärast esimest sellekohast ettekirjutust.

Asja materjalide kohaselt toimus kinnisasjal asuva hoone keldris 29. mail 2021 tulekahju, mil

põles hoone keldris sinna ladustatud põlevmaterjal. Seda kinnitavad Päästeameti kinnitus (II

kd, tl 130) ja vastus hageja päringule (II kd, tl 158). Hageja väitel on hoones ka varem

tulekahjusid olnud (nt hageja 7. septembri 2020. a e-kiri kohtule (I kd, tl 178); 9. juuli 2021. a

menetlusdokumendi lk 1)), kuid selle kohta pole menetluses tõendeid esitatud. Seega ei ole

kaasomanikud suutnud ühiselt tagada hoone tuleohutust. Ehkki kostja väitel tekitas 29. mai

2021. a põlengu kõrvaline isik (kostja 2. juuni 2021. a e-kiri kohtule (II kd, tl 131)), on

kinnisasja kaasomanike kohustus tagada ka see, et kõrvalistel isikutel ei oleks võimalik hoones

tulekahjusid põhjustada.

Hageja väitel laseb katus vett läbi ning pööningul on kiled ja vannid (nt hageja 15. juuni 2020.

a e-kiri kohtule (I kd, tl 167); 3. veebruari 2021. a menetlusdokument (II kd, tl 49 pöördel));

kanalisatsioonitorud on väga vanad ja katki, mille tõttu on äravoolutorudes pidevalt

ummistused, keldrikorrusel kanalisatsiooni uputused ning ülemise korruse korter on korduvalt

uputanud hageja kasutuses olevat korterit (nt hageja 15. juuni 2020. a e-kiri kohtule (I kd, tl

167); 10. augusti 2020. a e-kiri kohtule (I kd, tl 170); 3. veebruari 2021. a menetlusdokument

(II kd, tl 49); 9. juuli 2021. a menetlusdokumendi lk 1); maja korstnad on lagunenud ja katusel

on lahtised kivid, mistõttu Päästeeamet on teinud majaomanikele trahvi (nt hageja 26. augusti

2020. a e-kiri kohtule (I kd, tl 174)). Kostja ei ole nendele asjaoludele menetluses vastu

vaielnud. Maakohtus tõi kostja ka ise välja, et maja ehitati 1939 ning pärast seda pole seda

kapitaalselt renoveeritud. Maja fassaad ja katus on läbi ning tehnosüsteemid (küte, elekter,

2-16-315

18 (23)

üldkanalisatsioon ja vesi) pärinevad nende ehitamise ajast, mistõttu maja vajab lähiaastatel

suuri investeeringuid (kostja 29. jaanuari 2016. a menetlusdokumendi p 6.2.1 (I kd, tl 77)).

21.3.4. Lisaks nähtub menetluses esitatust, et poolte igapäevane koostöö kaasomandi eseme

valitsemisel on olnud probleemne, mis kolleegiumi hinnangul jätkuks suure tõenäosusega ka

pärast korteriomandite moodustamist.

Hageja väidetest nähtuvalt ei ole pooled jõudnud kokkuleppele kommunaalteenuste

osutamiseks lepingute sõlmimises. Juba maakohtus väitis hageja, et kostja saadab talle alusetuid

arveid hoone ja kinnistu haldamisega seotud kulude eest (hageja 7. septembri 2020. a e-kiri

kohtule (I kd, tl 178); 17. veebruari 2021. a menetlusdokument (II kd, tl 67); 26. märtsi 2021. a

menetlusdokument (II kd, tl-d 81 pöördel ja 82) ja sellele lisatud kommunaalkulude arve (II kd,

tl 87)). Ehkki kostja ei ole nende väidetega menetluses nõustunud, näitab eelnev siiski seda, et

poolte vahel on kommunaalteenuste osutamise osas eriarvamused ja hageja ei ole rahul senise

korraldusega. Poolte menetluses avaldatust nähtub näiteks ka see, et kaasomanikel ei õnnestu

ühiselt korraldada jäätmevedu, vaid hagejal on selleks sõlmitud eraldi leping (kostja 8. aprilli

2021. a menetlusdokument (II kd, tl 111 pöördel); kostja 9. aprilli 2021. a menetlusdokument

(II kd, tl 116)).

Hageja väitel lõhkes 21. mail 2021 tema kasutuses olevas korteris radiaator, mis põhjustas

uputuse, kuna kostja ei olnud talle teatanud, et majas toimub küttesüsteemi rõhu kontroll

(hageja 9. juuli 2021. a menetlusdokumendi lk 1). Hageja väiteid radiaatori lõhkemise kohta

kinnitab hageja esitatud foto, millel on näha aukudega radiaatorit (II kd, tl 152). Kostja ei ole

vaielnud vastu hageja väitele, et ta hagejat hoones toimunud küttesüsteemi rõhu kontrollist ei

teavitanud. Kaasomanikena tuleb pooltel arvestada ka teise kaasomanike huvide ja õigustega,

mis tähendab mh seda, et teist kaasomanikku tuleb teavitada hoones toimuvatest töödest, millest

tulenevalt võib teisel kaasomanikul olla vaja astuda samme oma vara kaitseks.

Hageja väitis ka ringkonnakohtu istungil, et kostjaga ühiselt asjade ajamine on väga

raskendatud (18. novembri 2021. a kohtuistungi protokoll, 01:50:37). Kostja ei vaielnud vastu

sellele, et pooled ei saa omavahel läbi, kuid leidis, et kuna ei elata ühes korteris, ei oleks vaja

iga päev riielda (samas, 01:49:14). Ehkki kostja on menetluses olnud seisukohal, et poolte

läbisaamine ei takistaks neil korteriomanikena ühise omandi haldamist ja valitsemist, näib

kolleegiumile nii asja materjalide kui ka ringkonnakohtu istungi põhjal, et nende suhted oleksid

pingelised ja takistaksid seega suure tõenäosusega kaasomandi eseme ühiselt valitsemist.

21.3.5. Korteriomandite moodustamise korral kuuluks korteriomanikule eriomand hoone

reaalosa üle, kuid sellega kaasneks mõtteline osa kinnisasja kaasomandist, mille juurde

eriomand kuulub (KrtS § 1 lg 1). Korteriomandite kaasomandi osa eset valitsevad ning oma

korteriomandist tulenevaid õigusi ja kohustusi täidavad korteriomanikud korteriühistu kaudu

(KrtS § 34 lg 2, § 12 lg 1). Korteriomandi kaasomandi osa eseme tavapärase valitsemise

küsimuste (sh kaasomandi eseme tavapärane korrashoid ja remont, korteriühistu kaudu

tarbitavate teenuste jaoks lepingute sõlmimine, piiratud ulatuses laenu või muude sarnaste

rahaliste kohustuste võtmine) üle otsustavad korteriomanikud häälteenamuse alusel, kui

korteriühistu põhikirjaga ei nähta ette rangemaid nõudeid (KrtS § 35 lg-d 1 ja 2).

Häälteenamusega tehtavad otsused võetakse vastu korteriomanike üldkoosolekul (KrtS § 20 lg

1), mis on otsustusvõimeline juhul, kui sellel osalevatele korteriomanikele kuulub üle poole

häältest ja üle poole kaasomandi osadest (KrtS § 20 lg 2), kusjuures üldjuhul annab iga

korteriomand ühe hääle (KrtS § 22 lg 1). Sellisel juhul oleks kostjal võimalik korteriomanike

kaasomandi valitsemist puudutavaid küsimusi otsustada sisuliselt üksi, arvestades, et kostjale

2-16-315

19 (23)

hakkaks kuuluma viis korterit ja hagejale üks korter. See ei erineks oluliselt praegusest

olukorrast, kus pooled valitsevad kinnisasja kaasomanikena, kelle mõtteliste osade suurus on

vastavalt 10/12 ja 2/12. Kuna seni ei ole kaasomanikel õnnestunud teha hoone säilitamiseks ja

selle ohutuse tagamiseks vajalikke töid, ei ole alust arvata, et korteriomandite moodustamine

selles osas midagi muudaks. Kostja on ka ise enne maakohtu menetlust ja maakohtus leidnud,

et korteriomandite moodustamine ei lahendaks erimeelsusi ja probleeme kaasomandi

valdamisel ja kasutamisel (nt I kd, tl 34; kostja 29. jaanuari 2016. a menetlusdokumendi p 8).

Korteriühistu põhikirjaga oleks võimalik näha ette ka seadusest erinevad nõuded korteriühistu

üldkoosoleku otsustusvõimelisusele (KrtS § 20 lg 2), samuti saaks põhikirjaga ette näha, et igal

korteriomanikul on üks hääl sõltumata talle kuuluvate korteriomandite arvust (KrtS § 22 lg 1).

KrtS § 35 lg 1 võimaldaks kalduda põhikirjaga kõrvale ka häälteenamuse nõudest

korteriomandi kaasomandi osa eseme tavapärase valitsemise küsimustes. Seega oleks

põhimõtteliselt võimalik näha põhikirjaga ette, et kaasomandi eseme valitsemise küsimusi

tuleks otsustada kõigi korteriomanike kokkuleppel või et üldkoosolekul otsuste vastuvõtmisel

oleks nii hagejal kui ka kostjal üks hääl. See aga tähendaks, et otsuseid tuleks vastu võtta

konsensuslikult. Lisaks oleks ehituslike või muu kaasomandi eseme korrashoiuks vajalikust

muudatusest suuremate ümberkorralduste tegemiseks niikuinii vaja kaasomanike kokkulepet,

selleks ei piisaks häälteenamusest (KrtS § 38 lg 1). Arvestades poolte seniseid erimeelsusi ja

erinevaid arusaamu kinnisasja valitsemisest, ei oleks kolleegiumi hinnangul tõenäoline, et

pooltel õnnestuks pärast korteriomandite ja korteriühistu moodustamist saavutada kinnisasja

valitsemist ning olulisemaid ümberkorraldusi puudutavates küsimustes üksmeel. Pigem on

asjaolude põhjal tõenäoline, et erimeelsused jätkuksid, mille tagajärjel võivad tööd, mis on

vajalikud nii kinnisasjal asuva hoone säilitamiseks kui ka selle elementaarse ohutuse

tagamiseks, jääda tegemata ning see võib kujutada endast ohtu nii kinnisasjal elavatele ja

viibivatele inimestele (sh kostja üürnikele) kui ka ümberkaudsetele elanikele ja möödakäijatele

(nt tuleohutuse probleemid, katuselt lume ja jääpurikate koristamata jätmine vmt).

21.3.6. Kolleegiumi hinnangul ei saa praeguses asjas lähtuda ka eeldusest, et pärast

korteriomandite moodustamist hageja endale kuuluva korteriomandi võõrandab. Hageja

väljendas ringkonnakohtu istungil, et ta sooviks oma korteris elada, kuid omandi võõrandamise

peale mõtleb ta seetõttu, et senine elu kinnisasjal on liiga pingeline (18. novembri 2021. a

kohtuistungi protokoll, 01:50:37). Seega ei pruugi hageja pärast kaasomandi jagamist oma

korterit võõrandada. Kui ta ka sooviks seda teha, ei ole teada, kui kiiresti see õnnestuks. Isegi

kui hageja oma korteriomandi võõrandaks, ei tähendaks see aga kolleegiumi hinnangul seda, et

probleemid kaasomandi eseme valitsemisel laheneksid, vaid võimalik on nende jätkumine ka

uute korteriomanike vahel. Nimelt esinesid hageja sõnul probleemid kaasomanike vahel juba

enne seda, kui hageja kaasomandi osa 2010. a lõpus omandas. Seda kinnitab mh asjaolu, et juba

2007. aastal on Harju Maakohtu 12. juuni 2007. a kohtumäärusega kinnitatud kaasomanike

kompromiss selle kohta, millised korterid jäävad millise kaasomaniku kasutusse (I kd, tl-d 129–

131), mis viitab sellele, et kaasomanikud ei jõudnud kasutuskorras kokkuleppele kohtusse

pöördumata. Samuti on AS-i Tallinna Küte inspektorid juba alates 2007. aastast juhtinud

tähelepanu sellele, et hoone küttesüsteem vajab renoveerimist ja selle osad vahetamist (II kd,

tl-d 150–151, 153–154). Seega ei ole kaasomanike vahelised probleemid alanud just hageja

saamisega kinnisasja mõttelise osa omanikuks. Kolleegiumi hinnangul võivad erimeelsused

vähemalt osaliselt olla põhjustatud sellest, et kaasomanikel on kinnisasjaga seoses erinevad

eesmärgid – kui hageja soovib seal elada ja huvitub seega võimalikult heade elutingimuste

tagamisest, siis kostja üürib suuremat osa korteritest välja, mistõttu üürnike jätkumisel ei pruugi

elamu seisukord talle sedavõrd oluline olla.

2-16-315

20 (23)

21.3.7. Kolleegiumi hinnangul ei ole alust arvata, et eelkirjeldatud probleemid laheneksid

seetõttu, et nüüdseks on kostja omandanud varem R-le ja D-le kuulunud kaasomandi osad. Asja

materjalide põhjal ei ole alust järeldada, et probleemid kaasomandi eseme kasutamisel ja

valitsemisel oleksid olnud tingitud R-st ja D-st. Selle muudab vähetõenäoliseks ka asjaolu, et

neile kuulus kahepeale kokku vaid 3/12 kaasomandist.

22. Kolleegium nõustub maakohtu lõppjäreldusega, et praeguses asjas on mõistlik lõpetada

kaasomand kinnisasja avalikul enampakkumisel müümise teel. Maakohus märkis põhjendatult,

et kinnistu müümise korral avalikul enampakkumisel saavad mõlemad kaasomanikud enda

omandiosa suurusele vastava õiglase hinna ning soovi korral on kostjal võimalik kinnisasi

tervikuna omandada. Vastuseks apellatsioonkaebuse väidetele märgib kolleegium järgmist.

22.1. Kolleegium ei nõustu kostjaga, et avalik enampakkumine ei taga õiglast müügiprotsessi.

Praegusel juhul ei ole maakohus määranud kohtulahendis kindlaks avaliku enampakkumise

korraldajat ja tingimusi ning pooled ei ole seda ka taotlenud. Seega saavad pooled nõuda

kaasomandi jagamise kohta tehtud kohtulahendi täitmist, sh avaliku enampakkumise

korraldamist, täitemenetluse seadustikus (TMS) sätestatud korras kohtutäituri vahendusel, kes

saab korraldada avaliku enampakkumise TMS-s sätestatud korda arvestades (TMS § 78 jj

ja § 150 jj) (vt Riigikohtu 26. aprilli 2017. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-14-17, p 36.1 ja seal

viidatud kohtupraktika). TMS-i sätteid, mh vabatahtliku täitmise tähtaja, hindamise, müügi

korra, omandi ülemineku ja tulemi jaotamise kohta, tuleb aga kohaldada kaasomandi

lõpetamise kohtulahendi eripära arvestades (vt samas, p 36.2).

22.2. Põhjendatud ei ole kostja väide, et kinnisasja üritatakse müüa kiirmüügi korras 15 päeva

jooksul. TMS § 84 lg 2 kohaselt avaldatakse kuulutus vähemalt kümme päeva enne

enampakkumist väljaandes Ametlikud Teadaanded ja avalikus arvutivõrgus. Seega on 10 päeva

minimaalne aeg ning kaasomanike soovil võib kuulutuse avaldamine toimuda ka oluliselt

rohkem aega enne enampakkumise toimumist. Elektrooniline enampakkumine on avatud

vähemalt viis tööpäeva (TMS § 881 lg 2), mis ei tähenda, et see ei võiks olla avatud kauem.

Arvestades, et kaasomandi lõpetamise korral eseme avalikul enampakkumisel müügi teel ei ole

tegemist tavapärase täitemenetlusega, mis on suunatud sissenõudja nõude rahuldamisele, ning

mõlemad pooled saavad olla täitemenetluses üheaegselt sissenõudjaks (vt Riigikohtu eespool

viidatud otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-14-17, p 36.3), on pooltel võimalik avaliku enampakkumise

käigu ja tähtaegade osas kaasa rääkida. Seejuures on Riigikohus selgitanud, et täitmisteate

teisele kaasomanikule kättetoimetamine ja vabatahtliku täitmise tähtaeg (TMS §-d 24 ja 25)

annavad võimaluse korraldada varaeseme müük poolte kokkuleppel ka täitemenetluse väliselt,

st eraõiguslikul alusel (AÕS § 641, § 74 lg 1, § 119 lg 1, § 120 lg 1). Täitemenetluse siseselt on

kõigi kaasomanike nõusolekul võimalik müüa ese ka kohtutäituri kontrolli all, st eraõiguslikult

(TMS §-d 102 ja 157; vt Riigikohtu eelviidatud otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-14-17, p 36.6).

22.3. Põhjendatud ei ole ka kostja väide selle kohta, et kuna müüdaks kuus korterit korraga,

oleks tegemist n-ö hulgiostuga, mil tavaliselt ei olda valmis maksma iga eseme eest turuhinda.

Praegusel juhul oleks müüdavaks objektiks kinnisasi kui tervik, mitte kuus korteriomandit.

22.4. Kolleegiumi hinnangul ei ole põhjendatud ka kostja väide, et kaasomandi eseme avalikul

enampakkumisel müümine ei taga talle õiglast hüvitist seetõttu, et kuna tegemist oli

pärandvaraga, tekib kostjal vara müümisel maksukohustus, mistõttu ta jääb lõppastmes

majanduslikult vaesemaks. Asja materjalide kohaselt omandas kostja pärandvarana 17. jaanuari

2006. a pärimisõiguse tunnistuse alusel 1/12 suuruse mõttelise osa kaasomandist (I kd, tl 13).

Hageja on menetluses väitnud, et kostja omandas testamendi alusel ka W 1/2 suuruse mõttelise

osa. Seevastu R 2/12 suurust ja D 1/12 suurust mõttelist osa ei omandanud kostja pärimise teel,

2-16-315

21 (23)

vaid kostja enda väitel vahetuslepingu alusel (kostja 8. aprilli 2021. a menetlusdokumendi p 6).

Seega on vaid osa kostja omandist saadud pärandvarana. Lisaks ei saa kolleegiumi hinnangul

käsitada seaduse alusel tekkivat maksukohustust asjaoluna, mille tõttu ei oleks kaasomandi osa

eest saadav hüvitis õiglane ega kooskõlas PS §-ga 32.

22.5. Samuti ei ole põhjendatud kostja väide, et tema huvid saavad ebaproportsionaalselt

kahjustatud, kuna ta ei soovi oma varast loobuda. Maakohus on põhjendatult märkinud, et soovi

korral on kummalgi kaasomanikul võimalik enampakkumisel osaleda, et saada kinnistu kui

terviku omanikuks. Kostja on ringkonnakohtu menetluses avaldanud ja esitanud ka tõendi selle

kohta (Tallinna notar Alla Ševtšuki 15. juulil 2021 tõestatud leping, mille alusel kostja

võõrandas talle kuuluvat kinnisvara (III kd, tl-d 176–184)), et tal oleks hageja osa

omandamiseks rahalisi vahendeid. Kuna kostjal on võimalik kaasomandi ese tervikuna

omandada, ei ole põhjendatud kostja apellatsioonkaebuse väide, et kaasomandi eseme avalikule

enampakkumisele panemine riivab intensiivselt tema omandiõigust ja ta jääb oma varast ilma.

Ehkki Riigikohus on leidnud, et asja müümine avalikul enampakkumisel on kõige mõistlikum

viis ühisvara jagamiseks, kui kumbki pool seda endale ei soovi ja mõlemal poolel on üksnes

rahaline huvi asja vastu (Riigikohtu 26. aprilli 2017. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-14-17, p 35),

ei tähenda see seda, et kaasomandi jagamine selle avalikul enampakkumisel müümisega oleks

muudel juhtudel välistatud, kui see on vastavalt asjaoludele kõige mõistlikum viis kaasomandi

jagamiseks.

22.6. Samuti ei ole alust väita, et kinnisasja enampakkumisel müümisega sunnitaks kostjat

vastu tahtmist hageja kaasomandi osa välja ostma. Asja materjalidest nähtuvalt on pooled

varem kohtuväliselt arutanud hageja kaasomandi osa väljaostmist kostja poolt, kuid ei ole

jõudnud

hinnas

kokkuleppele.

Kostja

tegi

ka

apellatsioonkaebuses

hagejale

kompromissiettepaneku osta hageja osa välja, kuid hageja ettepanekuga ei nõustunud. Seega on

kostja sisuliselt näidanud üles valmisolekut kokkuleppel ja kostjale sobivatel tingimustel hageja

kaasomandi osa omandada, ehkki kostja pole taotlenud ega soovinud kaasomandi sel viisil

jagamist kohtu poolt. Kaasomandi jagamisel kinnisasja avalikul enampakkumisel müümise teel

jääb kostjale võimalus valida, kas ta loobub oma omandist turuhinnale vastava hüvitise eest või

omandab ise kaasomandi eseme tervikuna. Kui täitemenetlust on alustatud kostja avalduse

alusel või ta on hageja algatatud täitemenetlusega ühinenud, on kostja täitemenetluses

sissenõudja rollis (vt Riigikohtu eespool viidatud otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-14-17, p 36.3),

kellel on TMS § 93 lg 4 alusel võimalik tasaarvestada ostuhinnaga see osa ostetava vara müügi

tulemist, mida tal oleks õigus saada vara müügist saadud tulemi jaotamisel.

22.7. Kolleegium ei nõustu kostjaga, et kaasomandi lõpetamine kinnisasja avalikul

enampakkumisel müümise teel läheks vastuollu PS §-des 32, 11 ja 12 sätestatuga.

Maakohus on kostja väidet PS § 32 rikkumise kohta vaidlustatud otsuse p-s 33 põhjalikult

käsitlenud, viidates ka asjassepuutuvale Riigikohtu praktikale, ning kolleegium nõustub

maakohtu põhjendustega neid TsMS § 654 lg 6 järgi kordamata.

Vastuseks kostja apellatsioonkaebuse väidetele märgib kolleegium, et AÕS § 76 lg 1 kohaselt

on kaasomanikul igal ajal õigus nõuda kaasomandi lõpetamist ning kui pooled ei saavuta

kokkulepet kaasomandi jagamise viisi suhtes, otsustab selle AÕS § 77 lg 2 järgi hageja nõudel

kohus. Poolte esile toodud kaasomandi jagamise viiside seast konkreetsel juhul kõige

mõistlikuma ja kaasomanikke kõige vähem koormava viisi valimine kohtu poolt ei ole käsitatav

omandi tahtevastase võõrandamisega PS § 32 tähenduses, sh sundvõõrandamisega, mida

käsitati kostja viidatud Riigikohtu otsuses asjas nr 3-2-1-59-04. Asjaolu, et kaasomandi

jagamise korral ei kohaldata kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse sätteid, ei ole

2-16-315

22 (23)

käsitatav ka PS §-s 12 sätestatud võrdsuspõhiõiguse rikkumisena, kuna kaasomandi lõpetamine

asja avalikul enampakkumisel müümise teel, mil kaasomanik saab oma osa väärtusele vastava

hüvitise ning tal on soovi korral võimalik asi ka endal omandada, ei ole võrreldav kinnisasja

avalikes huvides sundvõõrandamisega. Kaasomandi olemusest tulenevalt peab kaasomanik

arvestama võimalusega, et mõni teine kaasomanik võib soovida kaasomandi lõpetamist,

millega kaasneb vajadus kaasomand jagada mõnel AÕS § 77 lg-s 2 nimetatud viisil.

22.8. Kinnisasja müümist avalikul enampakkumisel ei muuda kostja suhtes ebaõiglaseks ka see,

et TMS § 93 kohaselt tuleb enampakkumise võitjal tasuda ostuhind 15 päeva jooksul ning TMS

§ 43 lg 1 kohaselt peab kohtutäitur kandma laekunud raha üle kümne tööpäeva jooksul raha

laekumisest arvates. Need on seaduses sätestatud tähtajad ning need ei ole kaasomanike suhtes

ebaõiglaselt pikad. Enampakkumise võitjale ostuhinna tasumiseks mõistliku aja andmine

võimaldab tal vajadusel korraldada ostu finantseerimist ja soodustab seeläbi rohkematel isikutel

enampakkumisel osalemist. Rohkemate isikute osalemine on kaasomanike huvides, kuna

konkurentsi korral võidakse asi müüa enampakkumisel kõrgema hinnaga. Ostuhinna

maksmiseks mõistliku tähtaja andmine ei kahjusta ka kaasomanike huve, kuna omand

enampakkumisel müüdud kinnisasjale tekib TMS § 156 järgi enampakkumise akti alusel

kinnistusraamatusse

kande

tegemisega

ning

vastava

avalduse

esitab

kohtutäitur

kinnistusosakonnale alles pärast kogu ostuhinna tasumist (TMS § 160 lg 1). Lisaks tagab

kaasomanike huve see, et kohtutäitur võib määrata enampakkumisel osalejatele tagatisraha

suuruses kuni kümme protsenti alghinnast (TMS § 83 lg 1) ning ostja makstud tagatisraha

arvatakse ostuhinna sisse (TMS § 83 lg 5).

23. Maakohus jättis vaidlustatud otsuse resolutsiooni punktiga 4 rahuldamata kostja taotluse

tunnistada AÕS § 77 lg 2 sõnastuses „anda asi ühele või mitmele kaasomanikule, pannes neile

kohustuse maksta teistele kaasomanikele välja nende osad rahas“ põhiseadusevastaseks.

Kolleegium märgib,

et taotlus jätta õigusnorm kohaldamata ja tunnistada see

põhiseadusevastaseks ei ole protsessuaalne taotlus, vaid õiguse kohaldamise küsimus, mis on

kohtu enda ülesanne. Seega ei pidanud kohus võtma selle taotluse kohta seisukohta otsuse

resolutsioonis (vt Riigikohtu 15. juuni 2020. a otsus tsiviilasjas nr 2-18-7821, p 15). Kolleegium

muudab eeltoodud osas maakohtu otsuse resolutsiooni, jättes selle osa resolutsioonist välja.

24. Kostja

apellatsioonkaebuse

menetlusse

võtmisel

on

ringkonnakohus

eksinud

apellatsioonkaebuse hinna määramisel, määrates kaebuse hinnaks 3500 eurot. Kooskõlas TsMS

§ 136 lg-ga 4 muudab ringkonnakohus tsiviilasja hinna kohta tehtud määrust. Õige

apellatsioonkaebuse hind on riigilõivuseaduse § 59 lg 15 järgi 7000 eurot. Kostja on tasunud

apellatsioonkaebuse esitamisel nõutava riigilõivu 450 eurot.

Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine

25. Kolleegium leiab, et maakohus jättis menetluskulud põhjendamatult kostja kanda. Selles

osas tuleb maakohtu otsus tühistada ja jätta uue otsusega maakohtu menetluskulud poolte endi

kanda. Apellatsioonkaebus tuleb vastavas osas rahuldada.

25.1. Maakohus juhindus menetluskulude jaotamisel ebaõigesti TsMS § 162 lg-st 1, mille

kohaselt kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Praeguses asjas on nii

hageja hagis kui ka kostja vastuhagis taotlenud kaasomandi lõpetamist ja jagamist. Riigikohus

on kaasomandi lõpetamise asjades menetluskulude jaotamise kohta selgitanud, et kaasomand

lõpetatakse eelduslikult mõlema poole huvides ja menetluskulude jagamisel ei saa lähtuda

sellest, et kohus lõpetas kaasomandi ühe poole soovitud viisil. Riigikohus on seetõttu leidnud,

et põhjendatud ja õiglane on jätta menetluskulud TsMS § 163 lg 1 alusel poolte endi kanda (vt

2-16-315

23 (23)

27. septembri 2010. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-70-10, p 14; vt ka Kõve, V. jt.

Tsiviilkohtumenetluse seadustik I. Kommenteeritud väljaanne. Juura: Tallinn 2017. § 163, p

3.3.4.2). Sarnasele seisukohale on Riigikohus asunud ka ühisvara jagamise menetluses kantud

menetluskulude jaotamisel (vt Riigikohtu 8. märtsi 2007. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-12-07, p

13).

25.2. Praegusel juhul ei ole põhjendatud jätta menetluskulusid kostja kanda üksnes seetõttu, et

kohus pidas kaasomandi jagamist põhjendatuks hageja esile toodud viisil, mitte sel viisil, mida

toetas vastuhagis kostja. Kuna kaasomandi jagamiseks esitasid hagi mõlemad pooled, on

kaasomandi jagamine eelduslikult mõlema poole huvides. Seda ei muuda asjaolu, et kõige

esimeses menetlusdokumendis vaidles kostja kaasomandi lõpetamisele vastu, kuna leidis, et

hageja välja pakutud kaasomandi jagamise viisid ei olnud sobivad (kostja 29. jaanuari 2016. a

menetlusdokumendi p 8). Ka hageja ise on menetluse käigus oma seisukohti muutnud. Kui

hagiavalduses tõi hageja ise ühe kaasomandi jagamise viisina välja korteriomandite seadmise,

mida toetas hiljem vastuhagis kostja, siis menetluse käigus muutis hageja oma eelistust ja asus

toetama kaasomandi jagamist avaliku enampakkumise teel, mida ta algses hagiavalduses ei

olnud taotlenud. Eelnevat arvestades tuleb maakohtu menetluskulud jätta TsMS § 163 lg 1 järgi

poolte endi kanda. Samale tulemusele viiks kolleegiumi arvates ka TsMS § 162 lg 4, millele

kostja nii maakohtus kui ka apellatsioonkaebuses tugines, kuna ebaõiglane ja ebamõistlik oleks

mõista praegusel juhul hageja kulud kostjalt välja vaid seetõttu, et maakohus pidas sobivamaks

sellist kaasomandi lõpetamise viisi, mida soovis menetluses hageja, kes taotles seda viisi

oluliselt hiljem hagi esitamisest.

26. Ringkonnakohtu menetluskulude jaotamisel lähtub kolleegium TsMS § 171 lg 1 ja § 163 lg

1 järgi apellatsioonkaebuse rahuldamise ulatusest. Kostja apellatsioonkaebus rahuldatakse

maakohtu menetluskulude jaotuse osas ja jäetakse vaidluse sisulist lahendamist puudutavas

osas rahuldamata, mistõttu selle rahuldamise ulatus on kolleegiumi hinnangul u 5%. Seega tuleb

poolte ringkonnakohtus kantud menetluskuludest jätta 5% hageja kanda ja 95% kostja kanda.

27. Menetluskulude suuruse määrab TsMS § 177 lg 2 järgi kindlaks asja lahendanud maakohus

pärast otsuse jõustumist.

28. Juhindudes TsMS § 654 lg-st 22 ja § 173 lg 1 teisest lausest esitab ringkonnakohus otsuse

resolutsiooni juures kohtuotsuse kehtiva resolutsiooni tervikliku sõnastuse ja märgib selles

kõigi seniste menetluskulude jaotuse.

(allkirjastatud digitaalselt)

(allkirjastatud digitaalselt)

(allkirjastatud digitaalselt)

Gea Lepik

Neve Uudelt

Meeli Kaur