2-17-18239/201 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtuasja number

2-17-18239

Otsuse tegemise aeg ja koht

03. detsember 2021. a, Tallinn

Kohtukoosseis

Vallo Kariler, Kaija Kaijanen ja Gea Lepik

Kohtuasi

Estkompexim Toitlustus OÜ hagi Amintor OÜ

vastu

koostöölepingust

tuleneva

võlgnevuse,

kasutuseeliste, tulevikus sissenõutavaks muutuvate

kasutuseeliste ja viivise saamiseks ning ruumide

vabastamiseks

Amintor OÜ hagi Estkompexim Toitlustus OÜ

vastu

võlgnevuse

ja

viivise

saamiseks,

koostöölepingu

tühisuse

tuvastamiseks

ja

allüürilepingu ülesütlemise tühisuse tuvastamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 03.12.2020 otsus

Kaebuse esitaja ja liik

Amintor OÜ apellatsioonkaebus

Kaebuse hind

375 751,17 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Hageja (vastustaja): Estkompexim Toitlustus OÜ

(registrikood 12064927), lepingulised esindajad

vandeadvokaadid Aivar Pilv ja Marko Pilv

Kostja

(apellant):

Amintor

OÜ

(registrikood

10553579), lepingulised esindajad vandeadvokaadid

Vahur Kivistik ja Andres Past

Asja läbivaatamine

12.11.2021 kohtuistungil

RESOLUTSIOON

1. Jätta hageja 19.11.2021 taotlus 12.11.2021 kohtuistungi protokolli parandamiseks

rahuldamata.

2. Jätta Harju Maakohtu 03.12.2020 otsuse resolutsioon muutmata, muutes osaliselt

otsuse põhjendusi.

2-17-18239

3. Apellatsioonkaebus jätta rahuldamata.

4. Apellatsioonimenetluse kulud jätta Amintor OÜ kanda.

Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused

Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse

kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks

tegemisest.

Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada

Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või

muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Juhul, kui menetlusosaline taotleb

kassatsioonkaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi

taotlusele esitada ka kassatsioonkaebus.

Menetluskulude rahalise suuruse määrab asja lahendanud maakohus mõistliku aja jooksul

pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

Hageja nõue ja selle aluseks olevad asjaolud

1. Estkompexim Toitlustus OÜ esitas tsiviilasjas nr 2-17-17949 29.11.2017 Harju Maakohtule

hagi Amintor OÜ vastu. Hageja palub mõista kostjalt hageja kasuks välja: koostöölepingust nr

01-09-2014 tulenev võlgnevus summas 762,96 eurot; hagiavalduse esitamise ajaks

sissenõutavaks muutunud viivis (seisuga 29.11.2017) summas 465,34 eurot; viivis alates

30.11.2017 kuni põhinõude (s.o 762,96 eurot) rahuldamiseni võlaõigusseaduse (VÕS) § 113

lg-s 1 ja VÕS § 94 lg-s 1 sätestatud määras; kostja poolt tekitatud ja sissenõutavaks muutunud

kahju hüvitis kaotatud kasutuseeliste eest alates 02.01.2018 – 02.07.2019 summas 170 290,97

eurot; kostja poolt tekitatud kahju hüvitis kaotatud kasutuseeliste eest alates 01.08.2019

igakuiselt kuni Mündi tn 2/Raekoja plats 10/Saiakang 1, Tallinn asuvate äriruumide faktilise

vabastamiseni vastavalt alljärgnevatele hüvitise maksegraafikus kokku lepitud igakuistele

maksetele järgnevalt: august 2019 – 19 921.26 eurot, september 2019 – 19 921.26 eurot,

oktoober 2019 – 13 738.80 eurot, november 2019 – 1 373.88 eurot, detsember 2019 – 1 373.88

eurot, jaanuar 2020 – 1 373.88 eurot, veebruar 2020 – 1 373.88 eurot, märts 2020 – 2 747.76

eurot, aprill 2020 – 3 765.48 eurot, mai 2020 – 8 243.28 eurot, juuni 2020 – 19 921.26 eurot,

juuli 2020 – 19 921.26 eurot, august 2020 – 19 921.26 eurot, september 2020 – 21 315.75 eurot,

oktoober 2020 – 1 470.05 eurot, november 2020 – 1 470.05 eurot, detsember 2020 – 1 470.05

eurot, jaanuar 2021 – 1 470.05 eurot, veebruar 2021 – 1 470.05 eurot, märts 2021 – 2 940.10

eurot, aprill 2021 – 4 029.06 eurot, mai 2021 – 8 820.31 eurot, juuni 2021 – 21 315.75 eurot,

juuli 2021 – 21 315.75 eurot, august 2021 – 21 315.75 eurot, september 2021 – 21 315.75 eurot,

oktoober 2021 – 14 700.52 eurot, november 2021 – 1 470.05 eurot, detsember 2021 – 1 470.05

eurot, jaanuar 2022 – 1 470.05 eurot, veebruar 2022 – 1 470.05 eurot, märts 2022 – 2 940.10

eurot, aprill 2022 – 4 029.06 eurot, mai 2022 – 8 820.31 eurot, juuni 2022 – 21 315.75 eurot,

juuli 2022 – 21 315.75 eurot, august 2022 – 21 315.75 eurot, september 2022 – 22 807.85 eurot,

oktoober 2022 – 1 572.96 eurot, november 2022 – 1 572.96 eurot, detsember 2022 – 1 572.96

eurot, jaanuar 2023 – 1 572.96 eurot, veebruar 2023 – 1 572.96 eurot, märts 2023 – 3 145.91

eurot, aprill 2023 – 4 311.09 eurot, mai 2023 – 9 437.73 eurot, juuni 2023 – 22 807.85 eurot,

2-17-18239

juuli 2023 – 22 807.85 eurot, august 2023 – 22 807.85 eurot, september 2023 – 22 807.85 eurot,

oktoober 2023 – 15 729.55 eurot, november 2023 – 1 572.96 eurot, detsember 2023 – 1 572.96

eurot, jaanuar 2024 – 1 572.96 eurot, veebruar 2024 – 1 572.96 eurot, märts 2024 – 3 145.91

eurot, aprill 2024 – 4 311.09 eurot, mai 2024 – 9 437.73 eurot, juuni 2024 – 22 807.85 eurot,

juuli 2024 – 22 807.85 eurot; sissenõutavaks muutunud viivis (seisuga 18.07.2019)

kahjunõudelt summas 9 256,56 eurot; viivis kahjunõudelt alates 19.07.2019 kuni kahjunõude

täieliku rahuldamiseni VÕS § 113 lg-s 1 ja VÕS § 94 lg-s 1 sätestatud määras. Samuti palub

hageja kohustada kostjat vabastama Mündi tn 2/Raekoja plats 10/Saiakang 1, Tallinn asuvate

äriruumide otsene valdus ning määrata kostjale nimetatud kohustuse vabatahtliku täitmise

tähtajaks 14 päeva alates kohtuotsuse jõustumisest. Juhul, kui kostja kohtu poolt määratud

vabatahtliku täitmise tähtaja jooksul Mündi tn 2/Raekoja plats 10/Saiakang 1, Tallinn asuva

üüripinna otsest valdust hagejale ei tagasta ega vabasta, määrata kindlaks kohtulahendi täitmise

viis ning tõsta kostja koos talle kuuluva varaga eelnimetatud üüripinnalt välja sundkorras

(täitemenetluse korras). Hageja palub jätta menetluskulud kostja kanda.

2. 01.09.2014 sõlmisid hageja ja kostja koostöölepingu nr 01-09-2014 (edaspidi koostööleping)

koos selle lisadeks oleva seadmete nimekirja, äriruumi allüürilepingu ja hüvitise

maksegraafikuga. Koostöölepingu p 1 kohaselt oli selle eesmärgiks eelneva eduka koostöö (mis

on alguse saanud juba 2002. aastal) jätkamine ja arendamine toitlustusteenuste osutamisel

hageja (kui tellija) poolt Tallinna Kesklinna Valitsuselt aadressil Mündi 2 / Raekoja plats 10/

Saiakang 1, Tallinn üüritavates mitteeluruumides koos ruumides asuvate hageja (tellija)

omanduses olevate seadmete ja muu inventariga. Koostöölepingu p 2 järgi sõlmisid pooled

lepingu eesmärgi täitmiseks ka ruumide allüürilepingu nr 1-09-2014 (edaspidi allüürileping).

Vajadusel sõlmisid pooled ka muid lepingu eesmärgi täitmisega seotud lepinguid ja

kokkuleppeid. Koostöölepingu p 3 kohaselt muutusid lepingu alusel sõlmitavad teised lepingud

lepingu lahutamatuks osaks olevateks lisadeks, mis kehtivad koos lepinguga. Koostöölepingu

lõppemisel või lõpetamisel lõppevad kõik lepingu lisadeks olevad lepingud ja kokkulepped (sh

kõnesolev allüürileping). Koostöölepingu p 5 kohaselt kohustus kostja lepinguga omandatud

õiguste eest maksma hagejale hüvitist, mille kogusumma kalendriaasta kohta ja selle igakuiste

osamaksete suurused on kajastatud lepingu lisas nr 3.

3. 01.09.2017 esitas hageja kostjale arve nr 864 summas 22 500,38 eurot, mis hõlmas nii

koostöölepingut kui ka allüürilepingut. Arve maksetähtaeg oli 10.09.2017, kuid kostja tasus

arvest tähtaegselt ainult 3 882,38 eurot (KM-ga) ehk üksnes äripindade üürimakse. 01.10.2017

esitas hageja kostjale arve nr 869 summas 17 060,10 eurot. Arve maksetähtaeg oli 10.10.2017,

kuid kostja tasus arvest tähtaegselt ainult 4 220,10 eurot (KM-ga) ehk üksnes allüürilepinguga

ettenähtud tasu. 01.11.2017 esitas hageja kostjale arve nr 874 summas 5 278,96 eurot. Arve

maksetähtaeg oli 10.11.2017 ja kostja tasus 14.11.2017 sellest arvest summa 3 994,96 eurot.

Tasumata jäi summa 1 284 eurot. Seega jättis kostja ajavahemikus 01.09.2017- 01.11.2017

hagejale tasumata summa 32 742 eurot, millega kostja rikkus lepinguga võetud kohustust

hüvitise maksmiseks.

4. 16.11.2017 esitas hageja kostjale nõudeavalduse, milles tegi ettepaneku lepingust tulenevate

kohustuste täitmiseks ja võlgnevuse tasumiseks hiljemalt 22.11.2017. Hageja teatas, et juhul,

kui kostja ei tasu võlgnevust nimetatud kuupäevaks, ütleb ta lepingu üles alates 23.11.2017.

Nõudeavalduses oli ka teade samast kuupäevast allüürilepingu ülesütlemise kohta vastavalt

allüürilepingu p-le 6.1. ja koostöölepingu p-le 3.

5. Kostja ei tasunud oma võlgnevust ka hageja nõudekirjas märgitud kuupäevaks, mistõttu on

leping hageja poolt üles öeldud alates 23.11.2017. Arvestades poolte vahel koostöölepingu p-s

3 kokku lepitud tingimusi ja põhimõtteid, kuulub lepinguga samaaegselt ennetähtaegselt

2-17-18239

lõpetamisele ka poolte vahel sõlmitud allüürileping. Hageja palus kostjal tema kasutusse antud

ruumid üle anda hagejale hiljemalt 31. detsembriks 2017. Kostja ei ole seda teinud ja jätkab

alusetult ruumide kasutamist kuni käesolev ajani.

6. 21.11.2017 maksti Swedbank AS garantiikirja nr 14-073576-GF alusel hagejale kostja nimel

ja eest välja summa 35 000 eurot. Garantiikirja kohaselt garanteeris garant hagejale kui garantii

saajale esimesel nõudmisel kuni 35 000 euro suuruse summa tasumise, kui kostja ei täida hageja

ees lepinguga võetud kohustusi.

7. Hageja on oma 16.11.2017 nõudeavalduses selgitanud, et juhul, kui kostja jätkab ruumide

kasutamist ka pärast 23.11.2017, siis on kostja kohustatud tasuma lepingu p-s 5 ettenähtud

hüvitist kuni ruumide hagejale üleandmiseni, mille tähtajaks määras hageja 31.12.2017.

Seetõttu esitas hageja kostjale arve üüri ja hüvitise tasumise osas ka 2017. a detsembri eest.

Tulenevalt lepingu lisas 3 kokkulepitud hüvitise maksmise graafikust ja lepingu lisaks olevast

allüürilepingust on kostjal kohustus tasuda hagejale 2017. a detsembri eest summas 3 020,96

eurot.

8. Eeltoodust tulenevalt oli kostjal arvete nr 864, nr 869, nr 874, ja nr 879 alusel hagejale kokku

tasumata põhivõlgnevusena 39 757,92 eurot. 14.10.2017 tasus kostja võlgnevust summas 3

944,96 eurot ja kuna hageja on realiseerinud ka pangagarantii summas 35 000 eurot, siis on

hageja põhinõude suuruseks 29.11.2017 (s.o hagiavalduse esitamise aja seisuga) 762,96 eurot.

9. Kostja jätkas äriruumide kasutamist ka pärast 31.12.2017, makstes selle eest hagejale üksnes

allüürilepingus sätestatud üüritasu ning jättes tasumata koostöölepingust tuleneva hüvitise.

Kuna kostja kasutab jätkuvalt ruume ilma igasuguse õigusliku aluseta, tekitab see igakuiselt

hagejale täiendavat kahju, mis ületab üürisummat. Kostja on äriruumide jätkuval kasutamisel

saanud hageja kulul kasutuseeliseid. Hageja kasutuseeliste kaotuse hindamisel tuleb lähtuda

mitte tavalise äriruumi kasutusõiguse väärtusest, vaid hageja poolt allüürile antud äriruumide

(toitlustusasutuse pidamiseks sobivad ruumid Tallinna Raekoja platsil) kasutusõiguse

väärtusest. Käesoleva aja seisuga ei ole kostja tasunud kahjuhüvitisena koostöölepingu järgset

hüvitist alates 01.09.2017 ning hageja arvates on tõenäoline, et kostja ei tee seda ka käesoleva

menetluse kestel. Seda fakti kinnitab asjaolu, et alates 25.06.2019 pole kostja tasunud ühtegi

makset ruumide kasutamise ja kommunaalkulude eest ehk on lõpetanud üldse igasuguste

maksete teostamise ja kostja kasutab ruume tasuta. Seetõttu soovib hageja kahju hüvitamist ka

tulevikku suunatult kuni äriruumide faktilise vabastamiseni. Võttes arvesse koostöölepingu p-

s 5 kokkulepitud hüvitise suurust, tuleb kostjal tasuda iga üüripinna tagastamisega viivitatud

kuu eest hüvitist vastavalt koostöölepingu p-s 5 kokkulepitud maksegraafikule.

10. Koostööleping ei ole näilik. Kostja tasus koostöölepingu alusel hüvitist alates 01.09.2014,

s.o 3 aastat alates koostöölepingu kehtima hakkamisest ja tegelikkuses tasus kostja

samalaadsete koostöölepingute alusel hagejale igakuist hüvitist juba alates 2002. aastast.

Asjaolu, et kostja on hagejale üüritasu ja hüvitist maksnud ca 15 aastat, näitab selgelt, et

tegelikkuses oli kostja väga huvitatud ruumide kasutamisest kokkulepitud tingimustel.

Teisisõnu oli koostööleping poolte tahteavaldustega kooskõlas ehk koostöölepinguga sooviti

saavutada õiguslikke tagajärgi. Vastutasuks hüvitise eest oli kostjal õigus kasutada hageja

seadmeid ja hageja poolt pakutavaid teenuseid soodustingimustel. Pole eluliselt usutav, et

kostja nõustus aastaid allkirjastama koostöölepinguid, mille lisaks oli seadmete nimekiri, mida

tegelikkuses väidetavalt ei olnudki olemas. Asjaolu, kas kostja ka tegelikult kasutab hageja

poolt koostöölepingu alusel pakutavaid võimalusi erinevate teenuste osas või mitte, ei saa olla

etteheidetav hagejale ning käsitatav tehingu tühisuse alusena.

2-17-18239

11. Koostööleping ei ole heade kommetega vastuolus. Hageja ei ole mitte kunagi nõudnud

kostjalt koostöölepingu sõlmimist ega viimast selleks kuidagi sundinud. Kostjal on olnud alati

võimalus vabalt valida, millistes äriruumides ta soovib oma majandustegevust korraldada.

Asjaolu, et kostja on soovinud oma tegevust jätkata ruumides, kus ta on pikka aega tegutsenud,

ei saa kuidagi käsitada sõltuvussuhtena. Eluliselt on äärmiselt ebausutav, et kostja on jätkanud

ruumide üürimist sundolukorras ja vastu oma tahtmist ca 15 aastat. Kostja pole tõendanud,

milles seisneb poolte vastastikuste kohustuste väärtus ning millistel alustel on kohustuste

väärtus heade kommete vastaselt tasakaalust väljas.

Kostja vastuväited ja hagi

12. Kostja vaidleb hageja hagile vastu. Hagejaga sõlmitud mitteeluruumide, aadressil Mündi

tn 2/Raekoja plats 10/Saiakang 1 Tallinn, allüürileping nr 01-09.2014 kehtib kuni hageja ja

Tallinna Kesklinna Valitsuse vahel sõlmitud ruumide üürilepingu lõppemiseni, s.o kuni

01.08.2024. Allüürilepingu sõlmimise aluseks oli Tallinna Linnavalitsuse 06.08.2014 korraldus

nr 1158-k. Allüürilepingu punkti 3.1.1 kohaselt kohustub kostja alates 01.09.2014 maksma

äriruumide kasutamise eest igakuiselt üüri kokku 2 898,63 eurot (1 m² hind 37,45 eurot), millele

lisandub käibemaks. Alates 12.04.2015 on igakuise üüri kuutasu kokku 3 235,32 eurot (1 m²

hind 41,80 eurot), millele lisandub käibemaks. Lisaks üürile kohustub kostja tasuma äriruumi

kasutamisega seotud kõrvalkulud, sh hooldus- ja halduskulud, vesi, elekter, küte, maksud ja

koormised.

13. Hageja pöördus allüürilepingu sõlmimise eelselt 2014. a kostja poole ja seadis

allüürilepingu sõlmimise tingimuseks koostöölepingu sõlmimise. Kuna kostja on sidunud oma

äritegevuse just Mündi tn 2/Raekoja plats 10/Saiakang 1 Tallinn asuva aadressiga ja tegutseb

sellel aadressil asuval pinnal juba alates 2002. aastast, siis otsustas kostja koostöölepingu

esitatud tingimustel sõlmida selleks, et ta saaks jätkata äritegevust samal pinnal. Seega hageja

survel sõlmisid pooled samal päeval allüürilepinguga, s.o 01.09.2014, koostöölepingu nr 01-

09-2014. Koostöölepingu eesmärgiks on märgitud eelneva eduka koostöö jätkamine ja

arendamine toitlustusteenuste osutamisel. Koostöölepingu kohaselt on kostjal õigus osta

hagejalt või viimase vahendusel tema koostööpartneritelt nende tootmisüksustes toodetud

toodangut soodushindade ja –tingimustega, saada hagejalt nõu toitlustusteenuse korraldamiseks

ja kasutada üüripinnal olevaid vallasasju. Nimetatud õiguste eest kohustus kosta tasuma hüvitist

vastavalt maksegraafikule. Tegelikkuses ei eksisteeri üüripinnal koostöölepingus märgitud

seadmeid. Samuti ei ole kostja koostöölepingus märgitud õigusi kunagi teostanud, nende

õiguste teostamiseks puudub ja on puudunud vajadus. Nimetatud asjaolud on teada ka hagejale.

Pooltel ei ole olnud algusest peale kavas täita koostöölepingus sätestatud õigusi ega kohustusi,

v.a raha maksmine hageja survel. Seega on kostja tasunud koostöölepingu alusel hagejale

tasusid kuni 01.09.2017 sisuliselt vastusooritust saamata olukorras, kus pooltel

vastusoorituseks ka kavatsused puudusid. Kuna pooled ei ole soovinud saavutada

koostöölepingus avaldatud õiguslikke tagajärgi, s.t selles märgitud asjade kasutust/koostööd ei

toimu ega olegi pidanud toimuma, kuid hageja on soovinud, et üks pool maksaks teisele poolele

raha, on koostööleping näilikkuse tõttu tühine.

14. Kostja sõlmis koostöölepingu selleks, et kostjal võimaldataks üürileping sõlmida, millest

järelduvad sõltuvussuhte tunnused. Koostööleping on tehtud ebasoodsatel tingimustel, see on

selgelt ühekülgne, mh puuduvad igasugused tagatised kostja (operaatori) õiguste

realiseerimiseks, ja koostööleping on suunatud üksnes sellele, et alusetu „hüvitis“ allüürnikult

(kostjalt) kätte saada. Hageja, kasutades kriminaalseid võtteid ja oma suhteid Tallinna

Linnavalitsusega, kauples endale välja soodsa üürilepingu ning survestas omakorda kostjat

sõlmima koostöölepingut hagejale sobivatel tingimustel.

2-17-18239

15. Kuna koostööleping on tühine, ei loeta koostöölepingut sõlmituks algusest peale, millest

tulenevalt kehtib allüürileping edasi. Allüürilepingu kehtivus ei sõltu koostöölepingu

kehtivusest või tühisusest.

16. Kostja ei kasuta äriruume ebaseaduslikult. Tallinna Ringkonnakohtu 17.07.2018 määruse

kohaselt on kostjal õigus tegutseda äriruumides kuni tsiviilasjas nr 1-17-81239 lõpliku

kohtulahendi jõustumiseni. Äriruumid kuuluvad Tallinna linnale, kes üürib neid allüürile

andmiseks edasi kostjale. Allüürileping on sõlmitud tähtaegselt ning kehtib kuni hageja ja

Tallinna Kesklinna Valitsuse vahel sõlmitud ruumide üürilepingu lõppemiseni, s.o kuni

01.08.2024. Tallinna Linnavalitsuse 04.03.2015 korraldus nr 301-k näeb ette hagejale ruumide

üürileandmise alates 01.08.2014 ja määrab hoone keldrikorruse äriruumide allkasutajaks kostja,

kelle suhtes sätestati üürihind igakuiselt 41.80 eurot/m2 kohta. Seega on Tallinna Linnavalitsus

oma korraldusega reguleerinud nii ruumide allkasutaja isiku kui ka allkasutaja poolt tasutava

üürihinna suuruse ja üürilepingu kehtivuse.

17. Kostja esitas 05.12.2017 Harju Maakohtule hageja vastu hagi. Kostja palub hagejalt kostja

kasuks välja mõista 347 917,75 eurot, viivise seadusjärgses määras 347 917,75 euro suuruselt

põhinõudelt kuni nõude lõpliku tasumiseni ning tuvastada 01.09.2014 koostöölepingu nr 01-

09-2014 tühisus ja 01.09.2014 allüürilepingu nr 01-09-2014 ülesütlemise tühisus 16.11.2017

avaldusega. Menetluskulud palub kostja jätta hageja kanda.

18. Kostja hagiavalduse kohaselt on ta tasunud koostöölepingu alusel hagejale tasusid

sisuliselt vastusooritust saamata olukorras, kus pooltel vastusoorituseks kavatsused puudusid.

Hageja ei ole käesoleva hagi esitamiseni tagastanud kostjale alusetult alates 10.09.2014

makstud raha, kokku summas 347 765,75 eurot. Allüürilepingu ülesütlemine hageja poolt on

tühine, kuna koostööleping on olnud tühine algusest peale.

Menetluse käik

19. Maakohus liitis 18.09.2018 määrusega tsiviilasjas nr 2-17-17949 esitatud Estkompexim

Toitlustus OÜ hagi Amintor OÜ vastu ühte menetlusse tsiviilasjas nr 2-17-18239 Amintor OÜ

poolt esitatud hagiga Estkompexim Toitlustus OÜ vastu ning määras ühiseks tsiviilasja

numbriks 2-17-18239.

Maakohtu otsus ja põhjendused

20. Maakohus rahuldas hageja hagi kostja vastu ja jättis kostja hagi hageja vastu rahuldamata.

Maakohus mõistis kostjalt hageja kasuks välja koostöölepingust nr 01-09-2014 tuleneva

võlgnevuse summas 762,96 eurot ning nimetatud summalt hagiavalduse esitamise ajaks

sissenõutavaks muutunud viivise (seisuga 29.11.2017) summas 465,34 eurot ja alates

30.11.2017 viivise VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras. Samuti mõistis maakohus

kostjalt hageja kasuks välja sissenõutavaks muutunud hüvitise kaotatud kasutuseeliste eest

alates 02.01.2018 – 02.07.2019 summas 170 290,97 eurot ning alates 01.08.2019 igakuiselt

kuni Mündi tn 2/Raekoja plats 10/Saiakang 1, Tallinn asuvate äriruumide faktilise

vabastamiseni järgnevalt: august 2019 – 19 921.26 eurot, september 2019 – 19 921.26 eurot,

oktoober 2019 – 13 738.80 eurot, november 2019 – 1 373.88 eurot, detsember 2019 – 1 373.88

eurot, jaanuar 2020 – 1 373.88 eurot, veebruar 2020 – 1 373.88 eurot, märts 2020 – 2 747.76

eurot, aprill 2020 – 3 765.48 eurot, mai 2020 – 8 243.28 eurot, juuni 2020 – 19 921.26 eurot,

juuli 2020 – 19 921.26 eurot, august 2020 – 19 921.26 eurot, september 2020 – 21 315.75 eurot,

oktoober 2020 – 1 470.05 eurot, november 2020 – 1 470.05 eurot, detsember 2020 – 1 470.05

eurot, jaanuar 2021 – 1 470.05 eurot, veebruar 2021 – 1 470.05 eurot, märts 2021 – 2 940.10

2-17-18239

eurot, aprill 2021 – 4 029.06 eurot, mai 2021 – 8 820.31 eurot, juuni 2021 – 21 315.75 eurot,

juuli 2021 – 21 315.75 eurot, august 2021 – 21 315.75 eurot, september 2021 – 21 315.75 eurot,

oktoober 2021 – 14 700.52 eurot, november 2021 – 1 470.05 eurot, detsember 2021 – 1 470.05

eurot, jaanuar 2022 – 1 470.05 eurot, veebruar 2022 – 1 470.05 eurot, märts 2022 – 2 940.10

eurot, aprill 2022 – 4 029.06 eurot, mai 2022 – 8 820.31 eurot, juuni 2022 – 21 315.75 eurot,

juuli 2022 – 21 315.75 eurot, august 2022 – 21 315.75 eurot, september 2022 – 22 807.85 eurot,

oktoober 2022 – 1 572.96 eurot, november 2022 – 1 572.96 eurot, detsember 2022 – 1 572.96

eurot, jaanuar 2023 – 1 572.96 eurot, veebruar 2023 – 1 572.96 eurot, märts 2023 – 3 145.91

eurot, aprill 2023 – 4 311.09 eurot, mai 2023 – 9 437.73 eurot, juuni 2023 – 22 807.85 eurot,

juuli 2023 – 22 807.85 eurot, august 2023 – 22 807.85 eurot, september 2023 – 22 807.85 eurot,

oktoober 2023 – 15 729.55 eurot, november 2023 – 1 572.96 eurot, detsember 2023 – 1 572.96

eurot, jaanuar 2024 – 1 572.96 eurot, veebruar 2024 – 1 572.96 eurot, märts 2024 – 3 145.91

eurot, aprill 2024 – 4 311.09 eurot, mai 2024 – 9 437.73 eurot, juuni 2024 – 22 807.85 eurot,

juuli 2024 – 22 807.85 eurot. Samuti mõistis maakohus kostjalt hageja kasuks välja

sissenõutavaks muutunud viivise (seisuga 18.07.2019) kahjunõudelt summas 9 256,56 eurot

ning alates 19.07.2019 kuni kahjunõude täieliku rahuldamiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses

sätestatud määras. Samuti kohustas maakohus kostjat vabastama Mündi tn 2/Raekoja plats

10/Saiakang 1, Tallinn asuvate äriruumide otsene valdus ning määras ruumide vabastamise

kohustuse vabatahtliku täitmise tähtajaks 14 päeva alates kohtuotsuse jõustumisest. Maakohus

määras, et juhul, kui kostja kohtu poolt määratud vabatahtliku täitmise tähtaja jooksul Mündi

tn 2/Raekoja plats 10/Saiakang 1, Tallinn asuva üüripinna otsest valdust hagejale üle ei anna

ega vabasta, siis tõsta kostja koos talle kuuluva varaga nimetatud üüripinnalt välja sundkorras

(täitemenetluse korras). Menetluskulud jättis maakohus kostja kanda.

21. Pooled ei vaidle, et 01.09.2014 on hageja ja kostja allkirjastanud koostöölepingu nr 01-09-

2014 koos selle lisadeks oleva seadmete nimekirja, äriruumi allüürilepingu ja hüvitise

maksegraafikuga. Pooled vaidlevad selle üle, kas 01.09.2014 koostööleping on näilik leping,

alternatiivselt, kas see on vastuolus heade kommetega.

22. Maakohus leidis, et koostööleping ei ole tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 89 lg 1

ja lg 2 kohaselt näilikkuse tõttu tühine. Maakohus hindas VÕS §-st 29 lähtudes poolte tahet

koostöölepingu sõlmimisel. Pooled ei vaidle, et kostja sõlmis koostöölepingu selleks, et ta saaks

võimaluse sõlmida hagejaga ka allüürilepingu tema soovitud ruumides aadressil Mündi

2/Raekoja plats 10/Saiakang 1, Tallinn toitlustusteenuse osutamiseks. Kuna kostja on ka ise

väitnud, et tema sooviks on olnud hagejalt üürida ruume toitlustusteenuse osutamiseks, ei ole

kostja veenvalt põhistanud, et pooltel ei ole olnud mingit tahet koostöölepingu sõlmimiseks.

Asjaolust, et kostja ei ole koostöölepingus sätestatud õigusi kasutanud, ei saa järeldada, et

pooltel puudus tahe koostöölepingu sõlmimiseks. Samuti ei saa sellist järeldust teha

koostöölepingu lisas märgitud seadmete puudumisest hagiavalduse esitamise ajal. Samuti ei ole

kostja tõendanud, et koostöölepingus nimetatud seadmeid pole üle antud ja et on tahetud jätta

üksnes sellekohane mulje. Kostja ei ole tõendanud, et tegemist on näiliku tehinguga. Vaidlust

ei ole, et kostja on tasunud 2014. a koostöölepingu ja varasemate koostöölepingute alusel

hagejale hüvitist 15 aastat. Veenev ei ole, et pärast seda on kostja järsku avastanud, et

koostööleping on näilik.

23. Kostja käsitlus, et koostöölepinguga on püütud varjata täiendavat üüritasu, ei muuda poolte

kokkulepet tühiseks, vaid kohaldada tuleb tegelikult sõlmitud kokkulepet. Samas on hageja

veenvalt põhistanud, et tegemist ei ole eraldiseisva allüürilepinguga, vaid koostöölepinguga.

Veenev on hageja väide, et kui pooled sellist kokkulepet poleks sõlminud, siis oleks hagejal

puudunud igasugune majanduslik põhjendatus ja äriline huvi vaidlusaluste äripindade allüürile

2-17-18239

andmiseks vaid allüürilepingus kokkulepitud tasu eest, mis on samasugune summa kui hageja

peab üürnikuna tasuma omanikule.

24. Kostja ei ole tõendanud, et poolte vahel 01.09.2014 sõlmitud koostööleping on TsÜS § 86

lg 1 ja lg 2 p 2 alusel heade kommetega vastuolus. Kostja ei ole kohtu ette toonud asjaolusid,

millest saaks mõistliku kõrvalseisjana järeldada, et kostja ei oleks ise soovinud sellist

koostöölepingut sõlmida. Isegi, kui arvata, et sellise koostöölepingu sõlmimise ettepaneku on

teinud hageja, ei võimalda see arvata, et kostjal ei oleks olnud võimalust sellisest pakkumisest

keelduda ja mitte lepingut sõlmida. Usutav ei ole kostja väide, et tema poolt tehtud

investeeringud äripinnale alates aastast 2002 ei jätnud muud väljapääsu, kui peale eelmise

lepingu lõppemist sõlmida uus leping. Vaidlust ei ole, et enne järgmise lepingu lõppemist pidi

eelmine leping lõppema, mistõttu ei oleks kuidagi saanud kostjal olla õiguspärast ootust lepingu

jätkamiseks.

25. Kostja väide, et koostööleping on tehtud kostja jaoks äärmiselt ebasoodsatel tingimustel,

sest kõnesoleva üüripinna üüritasu ja lisatasu kokku ületavad üüritasu turuväärtuse, ei ole

põhjendatud, sest vaidlust ei ole, et pooled on sellise kokkuleppe sõlminud koostöölepingu

raames, mistõttu ei ole võimalik hinnata üksnes üüri turuväärtust. Kuna kostja on tasunud

hagejale 01.09.2014 koostöölepingu alusel kokku lepitud hüvitisi kolme aasta jooksul ja

varasemate analoogsete lepingute alusel 15 aastat, siis ei ole mõistlik järeldada, et alates 2017

aastast oleksid poolte vastastikused lepingulised tingimused järsku ebasoodsad ja kohustused

ebaproportsionaalsed.

26. Kuna koostööleping ei ole tühine, on kostja kohustatud täitma lepingut ja tasuma selles

kokkulepitud hüvitisi. Kostja on nimetatud kohustust rikkunud ja hagejal oli õigus

koostööleping üles öelda alates 23.11.2017. Allüürilepingu p 1.1. sätestab, et allüürileping

tuleneb otseselt koostöölepingust ja on selle lahutamatu osa ja p 1.3 sätestab, et leping jõustub

selle aluseks oleva 01-09-2014 koostöölepingu jõustumisest ja kehtib kuni koostöölepingu 01-

09-2014 lõppemiseni. Poolte tahe ei ole olnud sõlmida allüürilepingut ilma koostöölepingut

sõlmimata. Seega ei ole tõendatud kostja väide, et 16.11.2017 koostöölepingu ülesütlemisel

saaks lugeda poolevahelise üürilepingu siiski kehtivaks. Asjaolu, et Tallinna Linnavalitsuse

korralduses on allüürnikuks märgitud kostja, ei võimalda järeldada, et kui Tallinna linn on oma

korraldusega lubanud üürnikul (hagejal) anda need samad ruumid allüürile kostjale, siis hageja

ei või allüürilepingut lõpetada. Tallinna Linnvalitsuse korraldused on antud eesmärgiga

fikseerida linnavara allkasutusse andmine, kuid sellest ei saa kuidagi järeldada nagu Tallinna

Linnavalitsuse korraldusega oleks hagejale pandud kohustus sõlmida allüürileping kostjaga.

Hageja on koostöölepingu ja sellega seoses ka allüürilepingu kehtivalt alates 23.11.2017 üles

öelnud ja kostjal puudub õiguslik alus ruumide edasiseks kasutamiseks.

27. Tõendatud on kostja võlgnevus tulenevalt tasumata arvetest summas 762,96 eurot ning

seisuga 29.11.2017 sissenõutavaks muutunud viivis kokku summas 465,34 eurot.

28. Vaidlust ei ole selle üle, et kostja ei ole seniajani tagastanud hagejale äriruume ja ei ole

nende äriruumide kasutamise eest tasunud koostöölepingus ettenähtud hüvitist. Veenev on

hageja väide, et hageja oleks saanud ise samal üüritaval äripinnal teenust pakkuda ja seeläbi

tulu teenida. Hagejal oli kavatsus ja võimalus saada tulu koostöölepingu maksegraafikus

märgitud summades. Seega on hageja koostöölepingu järgse tulu kaotamine otseses põhjuslikus

seoses kostja kohustuse rikkumisega tagastada hagejale äriruumid. Kostja hoiab kokku igakuise

tasumata hüvitise. Tegemist on kaotatud kasutuseelistega maksegraafikus märgitud ulatuses.

Vaidlust ei ole, et koostöölepingu järgse maksegraafiku järgi oleks kostjal tulnud tasuda

2-17-18239

ajavahemikul 02.01.2018-02.07.2019 kokku 170 290,97 eurot. Nimetatud summa tuleb koos

sissenõutavaks muutunud viivisega summas 9 256,56 eurot kostjalt hageja kasuks välja mõista.

29. Kostja ei ole nõustunud alates koostöölepingu lõppemisest tasuma kahjuhüvitist. Seega on

põhjendatud välja mõista kostjalt kahjuhüvitis kuni äriruumide vabastamiseni vastavalt

koostöölepingu lisas olevale maksegraafikule ja koostöölepingu p-le 6, mille kohaselt hüvitise

maksegraafikus nimetatud summasid korrigeeritakse iga 2 aasta tagant ja need suurenevad 2

aasta tarbijahinnaindeksi võrra, aga mitte vähem kui 7 % kalendriaastas ja selliselt kuni

koostöölepingu lõppemiseni (s.o kuni 01.08.2024). Sellisele arvestusele ei ole kostja

vastuväiteid esitanud.

Apellatsioonkaebus

30. Kostja esitas apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada ning teha uue

otsuse, millega hageja hagi jätta rahuldamata ja kostja hagi rahuldada. Menetluskulud palub

kostja jätta hageja kanda.

31. Maakohus on kohaldanud vääralt materiaalõiguse norme ja rikkunud menetlusõiguse

norme, mis on viinud ebaõige kohtulahendini. Samuti on maakohus hinnanud ebaõigesti

tõendeid ja tuvastanud ebaõigesti asjaolusid. Maakohus ei ole võtnud seisukohta kõigi poolte

esitatud asjaolude kohta.

32. Kohus jättis õigussuhte kvalifitseerimata. Kohus ei ole teinud järeldust, et koostööleping

vastab üürilepingu tunnustele VÕS tähenduses. Kui kohus asus seisukohale, et koostööleping

võiks vastata mõne muu lepingu tunnusele, pidi ta selle õigussuhte kvalifitseerima.

33. Maakohus on jätnud hindamata kostja poolt esitatud tõendid: Trio Tinto OÜ 19.03.2019

kinnituskirja, mis kostja arvates tõendab üheselt, et koostöölepinguks puudus igasugune

vajadus; ERI Kinnisvara eksperthinnangu, mis kinnitab, et koostöölepingu maksed olid

ebamõistlikult suured; OÜ Gastro Team 18.02.2019 eksperthinnangu, mis tõendab üheselt, et

koostöölepingus nimetatud seadmed ei ole olemas olnud ja isegi kui hüpoteetiliselt jaatada

hageja väidet seadmete olemasolu kohta, ei oleks täna neid seadmeid võimalik ka kõige parema

tahtmise juures kasutada. Samuti ei ole kohus käsitlenud ruumide kasutuselevõtmisega seotud

dokumente ja seejuures erakordselt olulist dokumenti – hageja enda poolt koostatud

asendiplaani koos kohviku sisustuse spetsifikatsiooniga, mis tõendab, et koostöölepingu lisaks

olnud inventari ei ole olnud allüürilepingu kehtivuse ajal kostja poolt kasutatavates ruumides,

sest ehkki muud seadmed on spetsifikatsioonil näidatud, pole seal hageja väidetud seadmeid,

mis vastavalt alates 2002 a-st kuni 2014 sõlmitud koostöölepingute kohaselt peaksid ruumides

asuma. Kostja esitas maakohtule ka ajakirja Magnaat 2019. aastal ilmunud artikli „Saatuslik

kohtumine Balalaikas“ alapealkirjaga „X restoranis Balalaika jäid Y ja X Kaitsepolitsei lindile

vestlusega, mis andis aluse kriminaalasja alustamiseks“. XXXX kohtuistungil võttis hageja

omaks, et jutuajamine Y ja X vahel Balalaika restoranis toimus, kus X pöördus Y poole

küsimusega, kas on võimalik 10 aastaks üürile anda. See kinnitab seda, et kostjal puudus

võimalus restorani allüürilepingu saamiseks muul moel, kui üksnes nõustudes hageja poolt

dikteeritud tingimustega. Samuti kinnitab X poolset Y mõjutamist süüdistusakt kriminaalasjas.

34. Koostööleping on näilik, kuna pooled ei ole soovinud saavutada koostöölepingus

avaldatud õiguslikke tagajärgi, s.t selles märgitud asjade kasutust/koostööd ei toimu ega olegi

pidanud toimuma. Hageja pole suutnud esitada kohtule ühtegi tõendit, et koostööd oleks tehtud

või seda kasvõi konkreetselt pakutudki lisaks koostöölepingus paljasõnaliselt deklareeritule.

Samuti ei ole olemas koostöölepingus nimetatud asju, mida oleks võimalik kasutada, millest

2-17-18239

pooled olid algusest peale teadlikud. Hageja tahe oli mitte koostöölepingus sätestatud koostöö

tegemine, vaid tehingu näol raha saamiseks näiliku õigusliku aluse tekitamine.

Koostöölepinguga ei varjatud ühtegi teist tehingut, sest kõik hageja ja kostja õigused ja

kohustused, mida tühises koostöölepingus mainitakse, on tegelikult reguleeritud otsustuskorras

sõlmitud allüürilepinguga. Küll aga varjati sellega allüürilepingu fikseeritud tasule täiendavalt

makstavat lisatasu. Tallinna Linnavalitsuse 06.08.2014 korralduse nr 1158-k p 3.4.3.

(muudetud Tallinna Linnavalitsuse 04.03.2015 korraldusega nr 301-k), järgi pidi hageja tasuma

linnale äriruumide kasutamise eest üüri 41,80 €/m2 kuus ja kostja kui allüürnik pidi hagejale

tasuma samade äriruumide kasutamise eest üüri täpselt sama palju – 41,80 €/m2 kuus. Hageja

ärihuvid seisnevad hagejale (õigusliku aluseta) makstavas lisatasus.

35. Näiliku tehingu ja lepingu ühekülgsuse tunnused avalduvad koostöölepingus: selles on

„koostöö“, mis on kaetud kas allüürilepinguga (kostjal on õigus pakkuda toitlustamisteenuseid

ruumides, kasutades selleks parimaid teadmisi ja oskusi) või on tegemist sisutühja teenusega

(kostjal on õigus kasutada hageja omanduses olevaid seadmeid; kostjal on õigus osta hagejalt

ja/või hageja vahendusel hageja koostööpartneritelt nende tootmisüksustes toodetud toodangut

vastavalt hageja ja/või hageja koostööpartnerite poolt kehtestatud soodushindadele,

võimalustele ja muudele soodustingimustele; kostjal on õigus saada hagejalt nõu

toitlustusteenuse korraldamiseks) või millel ei saa mõistlikult olla hinda.

36. Tallinna Linnavalitsus on oma korraldusega reguleerinud nii ruumide allkasutaja isiku kui

ka allkasutaja poolt tasutava üürihinna suuruse. Sellest tulenevalt ei saa asuda seisukohale, et

koostöölepingu lõppemisega ei kehtiks allüürileping edasi.

37. Isegi kui oletada, et nn koostööleping ei ole tühine näilikkuse tõttu või kui see näiliku ja

tühisena varjas tegelikult allüürilepingu kõrgemat hinda, siis oleks koostööleping ja sellest

tulenev lisatasu või lisaüür vastuolus heade kommetega, sh hea halduse tavaga, ja oleks seetõttu

ikkagi tühine. Kostja oli oma äritegevuse pikaajalise asukoha tõttu kõnesoleval aadressil

sõltuvussuhtes hagejast: sellele tegevuskohale ei olnud käimasoleva äri jätkamiseks mõistlikku

alternatiivi, sest Raekoja platsil ega selle ümbruses pole saada sarnaseid toitlustusettevõtte

tegevuseks sobivaid äripindu. Kostja on teinud üüripinnale investeeringuid, mis seab ta

sõltuvusse koostöölepingust. Koostööleping on tehtud kostja jaoks äärmiselt ebasoodsatel

tingimustel, sest kõnesoleva üüripinna üüritasu ja lisatasu kokku ületavad üüri turuväärtuse.

Kuus tasutavaks üürisummaks (ametlik üür + lisatasu) on 133,55 €/m².Üüri tegelik turuväärtus

võiks ekspertide hinnangul olla maksimaalselt 40-71,5 €/m2.

38. Allüürileping on halduslepingu tunnustega leping, sest selle kehtivus ja põhitingimused

tulenevad

(imperatiivselt)

kahest

haldusdokumendist

nende

koostoimes:

Tallinna

Linnavalitsuse korraldusest kui haldusaktist; Tallinna Kesklinna Valitsuse ja hageja vahel sama

haldusakti alusel sõlmitud üürilepingust kui halduslepingust. Hageja on mainitud

halduslepinguga võtnud endale kohustuse teostada talle delegeeritud haldusülesanne: anda

Tallinna linnale kuuluvad äriruumid allüürile ühele kindlaks määratud isikule – kostjale. Hea

halduse tavaga on vastuolus haldusakti alusel sõlmitud allüürilepingu kehtivuse õigusvastane

sõltuvusse seadmine näiliku koostöölepingu kehtivusest ja sama haldusaktiga kehtestatud

üüritasule näiliku koostöölepinguga õigusvastase lisatasu lisamine.

39. Vastuolu heade kommetega tuleb eeldada ka seoses sellega, et käesoleva vaidluse esemeks

olev üürilisa on ühtlasi käimasoleva kriminaalmenetluse esemeks, millega uuriti võimalikku

korruptsioonikuritegu. X poolse mõjutamise tulemusena sündiski soodsatel ning

halduspraktikas pigem tavatutel tingimustel linnavalitsuse otsus üürilepingu sõlmimiseks: a)

2-17-18239

erandlikus otsustuskorras ilma enampakkumiseta; b) tavatult pikaks ajaks 10 aastaks kui

tavapraktikas sõlmib Tallinna linn linnavara lepinguid kuni viieks aastaks.

40. Kuna koostööleping on tühine, siis ei loeta seda sõlmituks algusest peale, millest tulenevalt

ei saa allüürileping ka lõppeda ja see kehtib edasi, mistõttu on allüürilepingu ülesütlemine

tühine.

Vastustaja seisukoht

41. Hageja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu, palub jätta selle rahuldamata ja

menetluskulud kostja kanda.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

42. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsuse resolutsioon tuleb jätta muutmata, muutes

kooskõlas tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 657 lg 1 p-ga 21 osaliselt kohtuotsuse

põhjendusi. Apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata.

43. Kõigepealt lahendab ringkonnakohus hageja 19.11.2021 taotluse 12.11.2021 kohtuistungi

protokolli parandamiseks. Hageja väitel ei ole kohtuistungi protokolli lõigus algusega 01:39:18

päris objektiivselt kajastatud kostja poolt üüritasu maksmisega seonduvad asjaolud. Hageja

esindaja selgitas, et kostja on üüritasu senini maksnud, kuid pidas seda öeldes silmas, et

makstud on seni kuni kostja esitas 12.01.2021 hagejale tasaarvestusavalduse, milles

tasaarveldas enda väidetava kahju hüvitamise nõude hageja üürinõudega. Kostja vaidleb hageja

taotlusele vastu. Ringkonnakohus leiab, et hageja taotlus tuleb jätta rahuldamata. Kohtuistungi

protokoll vastab TsMS §-st 50 tulenevatele nõutele, kajastades menetlusosaliste avaldusi

sellisena nagu need olid kohtuistungil esitatud. Hageja esindaja poolt taotluses viidatud

parandamist vajav lause on protokollis märgitud sellisena nagu hageja esindaja selle istungil

esile tõi. TsMS § 53 võimaldab protokolli parandada, viies selle vastavusse kohtuistungil

avaldatuga, kuid see säte ei võimalda kohtuistungil esitatud avalduste ja väidete sisu muuta.

Seetõttu ei ole hageja taotlust võimalik rahuldada.

44. Pooled ei vaidle, et 01.09.2014 on hageja ja kostja allkirjastanud koostöölepingu nr 01-09-

2014 koos selle lisadeks olevate seadmete nimekirja, äriruumi allüürilepingu ja hüvitise

maksegraafikuga. Samuti ei vaidle pooled selle üle, et pooled on 2002. aastal ja 2007. aastal

sõlminud samasisulise koostöölepingu koos selle lisaks olevate seadmete nimekirja ja

allüürilepinguga. Pooled vaidlevad selle üle, kas 01.09.2014 koostööleping on näilik leping,

alternatiivselt, kas see on vastuolus heade kommetega.

45. Maakohus põhjendas, miks ta leiab, et 01.09.2014 koostööleping ei ole näilik tehing ega

vastuolus heade kommetega. Ringkonnakohus nõustub nende põhjendustega ning tulenevalt

TsMS § 654 lg-s 6 sätestatust neid põhjendusi ei korda. Küll aga vajab maakohtu otsuse

põhjendav osa täiendamist. TsMS § 442 lg 8 teise lause kohaselt peab kohus otsuses

põhjendama, miks ta ei nõustu poole väidetega. Seda ei ole maakohus nõuetekohaselt teinud.

Nimelt ei ole maakohus käsitlenud kostja väidet selle kohta, et koostöölepingu heade kommete

vastasus tuleneb X suhetest Tallinna Linnavalitsusega. Samas ei too see rikkumine kaasa

otsuse tühistamist ja ringkonnakohus saab puuduolevad põhjendused ise esitada. Samuti

nõustub ringkonnakohus kostjaga, et maakohus on jätnud hindamata kostja poolt esitatud

tõendid - Trio Tinto OÜ 19.03.2019 kinnituskirja, ERI Kinnisvara eksperthinnangu nr 432034-

16, Gastro Team OÜ 18.02.2019 eksperthinnangu ja hageja enda poolt koostatud asendiplaani

2-17-18239

koos kohviku sisustuse spetsifikatsiooniga ning ajakirja Magnaat 2019. aastal ilmunud artikli

„Saatuslik kohtumine Balalaikas“. TsMS § 442 lg 8 kolmanda ja neljanda lause kohaselt peab

kohus otsuses kõiki tõendeid analüüsima. Kui kohus mõnda tõendit ei arvesta, peab ta seda

otsuses põhjendama. Maakohus ei ole nimetatud kostja tõendeid analüüsinud ega esitanud

põhjendusi, miks ta nende tõenditega ei arvesta. Samas ei too ka see rikkumine kaasa otsuse

tühistamist ja ringkonnakohus saab puuduolevad põhjendused ise esitada, vastates ühtlasi

apellatsioonkaebuse väidetele.

46. Ringkonnakohus nõustub ka kostja etteheitega, et maakohus ei ole poolte õigussuhet

kvalifitseerinud. Kohtu ülesanne on anda poolte esitatud asjaolude kogumile õiguslik hinnang

(kvalifitseerida õigussuhe) ja seejuures ei ole kohus seotud poolte antava õigusliku hinnanguga

(vt nt Riigikohtu 15.06.2011 otsust tsiviilasjas nr 3-2-1-51-11, p 27). Pooltevahelise õigussuhte

kvalifitseerimiseks tuleb VÕS § 29 kohaselt tõlgendada lepingu p-s 6 sisalduvate kokkulepete

eesmärki ja poolte tahet nende sõlmimisel, andes hinnangu poolte väidetele (vt Riigikohtu

28.10.2020 otsust tsiviilasjas nr 2-17-17756, p 14). Riigikohus on varasemas praktikas

selgitanud, et seadus ei võimalda tuvastada õigussuhet üksnes kirjalikult vormistatud lepingu

pealkirja või selles kasutatud terminite alusel. Vaidlusaluse kokkuleppe õigusliku iseloomu

kindlaksmääramine

eeldab

selle

tõlgendamist

kooskõlas

VÕS §-s 29

sätestatud

tõlgendamisreeglitega. Lepingu tõlgendamisel lähtutakse VÕS § 29 lg-te 1 ja 4 kohaselt

lepingupoolte ühisest tegelikust tahtest või sellest, kuidas lepingupooltega sarnane mõistlik isik

seda samadel asjaoludel pidi mõistma. Eelkõige arvestatakse lepingu tõlgendamisel VÕS § 29

lg-s 5 sätestatud asjaoludega, mh lepingupoolte käitumisega (vt Riigikohtu 20.05.2020 otsust

tsiviilasjas nr 2-18-6908/47, p 13). Maakohus tõlgendas VÕS §-st 29 lähtudes poolte

tahteavaldusi koostöölepingu sõlmimisel ja leidis, et koostöölepingu näol ei ole tegemist

allüürilepinguga VÕS § 271 mõttes, vaid koostöölepinguga. Samas jättis maakohus andmata

hinnangu, mis laadi lepinguga tegemist on. Maakohus tuvastas, et pooled olid avaldanud tahet

sõlmida koostööleping seadmete kostjale kasutada andmises ja teenuste kasutamise võimaluse

loomises. Ringkonnakohtu hinnangul on tuvastatud asjaoludel tegemist teenuste osutamise osas

VÕS § 619 kohaselt käsunduslepinguga ja seadmete kasutada andmise osas VÕS § 339 kohaselt

rendilepinguga. Samas ei mõjuta antud juhul koostöölepingu õiguslik kvalifikatsioon asja

lahendamise tulemust, kuna maakohus leidis õigesti, et koostöölepingu sisuks oli kostjale

teenuste osutamise võimaldamine ja seadmete kasutusse andmine ning tegemist ei olnud tühise

tehinguga.

47. TsÜS § 89 lg 1 kohaselt on näilik tehing, mille puhul pooled soovivad üksnes jätta mulje

tehingu olemasolust või varjata teist tehingut. Kostja tugineb apellatsioonkaebuses sellele, et

koostöölepinguga ei varjatud teist tehingut, kuid varjati üüri lisatasu. 12.11.2021 kohtuistungil

selgitas kostja, et tegemist on TsÜS § 89 lg 1 esimese alternatiiviga, s.o pooled tahtsid üksnes

jätta mulje tehingu olemasolust. Ei ühte ega teist olukorda ringkonnakohtu hinnangul

vaidlusaluse 2014. a koostöölepingu puhul ei esine. Nimelt ei ole kostja tõendanud, et poolte

tahe koostöölepingu sõlmimisel ei olnud üldse mingeid õiguslikke tagajärgi luua, vaid tekitada

üksnes näilik raha maksmise alus. Vastavalt koostöölepingu punktile 4.1. oli operaatoril

(kostjal) õigus kasutada tellija (hageja) omanduses olevaid seadmeid ning koostöölepingu lisas

nr 1 oli toodud seadmete nimekiri (I kd tl 33-34). Pooled ei vaidle, et samasisulise kokkuleppe

samade seadmete osas on pooled sõlminud 2002. aastal ning 2007. aastal on pooled sõlminud

koostöölepingu lisana ka eraldi kondiitri- ja pagaritoodete tootmisvõimsuse kasutamise ja

seadmete üürilepingu nr 22-06-2007 ning koostanud seadmete üleandmise-vastuvõtmise akti,

millega on seadmed kostjale üle antud (I kd tl 17-18). Koostöölepingud ning nende lisad ning

üleandmise-vastuvõtmise akt on allkirjastatud hageja ja kostja juhatuse liikmete poolt. Kostja

ei ole esitanud tõendeid selle kohta, et poolte tahe koostöölepingute sõlmimisel alates 2002.

aastast oleks olnud erinev koostöölepingus märgitust ning et pooled ei ole soovinud tegelikult

2-17-18239

mingeid seadmeid üle anda/vastu võtta. Kolleegium ei nõustu kostjaga, et Gastro Team OÜ

18.02.2019 eksperthinnang tõendab, et koostöölepingus nimetatud seadmed ei ole kunagi kostja

ruumides olemas olnud. Nimetatud dokumendist nähtub üksnes see, et selle koostamise hetkel,

s.o 18.02.2019, ei olnud dokumendi koostajal võimalik köögiseadmetega tutvuda nende

puudumise tõttu (II kd tl 92-93). Millistest köögiseadmetest on jutt, sellest dokumendist ei

nähtu. Lisaks ei saa sellest dokumendist järeldada, et pooltel puudus tahe koostöölepingus

märgitud seadmeid üle anda/vastu võtta. Samuti ei saa Trio Tinto OÜ 19.03.2019 kirjast

järeldada koostöölepingus märgitud seadmete puudumist koostöölepingu sõlmimise ajal ega

poolte tahet neid seadmeid kostjale mitte üle anda. Nimetatud kirjas nendib Trio Tinto OÜ

üksnes seda, et Rae restorani ruumidesse ei mahu ega ole vaja lisaseadmeid (II kd tl 154-155).

Milliseid seadmeid sinna mahutada ei ole vaja ja millised seal juba on, antud dokumendist ei

nähtu. Kostja väitel tõendab hageja enda poolt koostatud asendiplaan koos kohviku sisustuse

spetsifikatsiooniga, et koostöölepingu lisaks olnud inventari ei ole olnud allüürilepingu

kehtivuse ajal kostja poolt kasutatavates ruumides, sest ehkki muud seadmed on

spetsifikatsioonis näidatud, pole seal hageja väidetud seadmeid, mis vastavalt alates 2002 a-st

kuni 2014 sõlmitud koostöölepingute kohaselt peaksid ruumides asuma. Hageja poolt 2003. a

koostatud ruumide asendiplaanist koos kohviku sisustuse spetsifikatsiooniga ei nähtu

kolleegiumi hinnangul konkreetselt koostöölepingus märgitud kõikide seadmete asumist

ruumides (III kd tl 116 pöördel-117 pöördel), kuid sellest ei saa järeldada, et seadmeid poleks

2002. a koostöölepingu sõlmimisel üle antud ja et need kõik oleks pidanud asendiplaani

spetsifikatsioonis kajastuma. Seejuures on koostöölepingute lisaks olevas seadmete nimekirjas

märgitud 3 külmkappi (I kd tl 13) ja asendiplaani sisustuse spetsifikatsioonis on samuti

märgitud 3 külmkappi (III kd tl 116 pöördel-117 pöördel). Osad nimekirjas märgitud seadmed

on kolleegiumi hinnangul ka sellised, mis asuvad mööbli peal (nt mikrolaineahjud, friiser,

elektronkaal) ja asendiplaanil ega selle spetsifikatsioonis seetõttu kajastuda ei saaks. Kostja

poolt viidatud asjaolu, et tegemist oli juba niivõrd vanade seadmetega, et nende kasutamine ei

olnud enam võimalik, ei ole ringkonnakohtu hinnangul samuti oluline tuvastamaks poolte tahet

koostöölepingu sõlmimisel. Tegemist on lepingu täitmise küsimusega ja seadmete tegelikust

kasutamise võimatusest ei saa järeldada, et neid lepingu sõlmimisel polnud ja pooled on tahtnud

jätta üksnes mulje nende üleandmisest-vastuvõtmisest.

48. Kostja soovib tõendada koostöölepingu näilikkust ka sellega, et kostja ei ole

koostöölepingus märgitud õigusi ja teenuseid kunagi kasutanud, need on kostja jaoks

mittevajalikud ja kohati ka sellised, mis on kaetud allüürilepinguga, ning sellised, millel ei ole

hinda. Ringkonnakohus nõustub, et osaliselt on koostöölepingu punktis 4 märgitud sellised

teenused ja õigused, mis on oma olemuselt allüürilepinguga kaetud (p 4.2 – operaatoril on õigus

pakkuda toitlustusteenuseid ruumides ning p 4.3 – jätta toitlustusteenuse osutamisel saadud tulu

endale) ning sellised, millel ei ole hinda (p-d 4.4, 4.7, 4.8 ja 4.9). Samas on koostöölepingus

märgitud ka selliseid hageja poolt osutatavaid teenuseid, mis saavad olemuslikult olla

koostöölepingu sisuks: punkti 4.5 kohaselt on operaatoril õigus osta tellijalt ja/või tellija

vahendusel tellija koostööpartneritelt nende tootmisüksustes toodetud toodangut vastavalt

tellija ja/või tellija koostööpartnerite poolt kehtestatud soodushindadele, võimalustele ja

muudele soodustingimustele; punkti 4.6 kohaselt on operaatoril õigus saada tellijalt nõu

toitlustusteenuse korraldamiseks (I kd tl 33-34). Hageja on selgitanud, et tal oli pikaajalise

kogemusega toitlustusteenuse osutajana võimalus kostjale selliseid teenuseid osutada. Kostja

ei ole sellele hageja väitele vastuväiteid esitanud. Ringkonnakohus nõustub hagejaga, et see,

kas ja kui palju kostja neid teenuseid kasutas, ei oma tehingu näilikkuse hindamisel tähtsust.

Seetõttu ei oma asja lahendamisel tähtsust ka kostja poolt esitatud Trio Tinto OÜ 19.03.2019

kiri, milles on märgitud, et poolfabrikaatide sisse ostmiseks ja nõustamisteenuse saamiseks

puudus kostjal vajadus (II kd tl 154-155). Kostja saaks tõendada sellega hoopis seda, kas ja

2-17-18239

kuidas pooled sõlmitud koostöölepingut täitsid, kuid see asjaolu ei ole määrav hindamisel,

milline oli poolte tahe lepingu sõlmimisel. Lisaks märgib kolleegium, et asjakohatu on kostja

väide, et hageja ei ole kostjale eelpoolnimetatud teenuseid pakkunud. Koostööleping nägi ette

kostjale võimaluse teenuste kasutamiseks ning hagejal ei olnud kohustust neid kostjale

pakkumas käia.

49. Eeltoodust tulenevalt ei pea kolleegium vajalikuks käsitleda apellatsioonkaebuse väiteid

selle kohta, et koostöölepinguga võidi varjati allüürilepingu fikseeritud tasule täiendavalt

makstavat lisatasu. Koostöölepingu p 5 kohaselt kohustus kostja tasuma hagejale

koostöölepingus märgitud õiguste eest hüvitist vastavalt lisas märgitud maksegraafikule. Ehkki

osaliselt olid koostöölepingu punktis 4 nimetatud õigused kaetud allüürilepinguga ja osaliselt

ei saanud õigustel olla hinda, oli rahaliselt hinnatavateks teenusteks seadmete kasutamise ning

punktides 4.5 ja 4.6 sätestatud teenuste kasutamise võimalus. Pooled ei ole esile toonud, et

koostöölepingu punktis 5 märgitud hüvitise suurus sõltuks mingist konkreetsest õigusest ja

teenusest ning et hüvitis võiks olla osaliselt käsitatav täiendava allüüritasuna.

50. Samuti on maakohus õigesti leidnud, et koostöölepingu puhul ei ole tegemist heade

kommete vastase tehinguga. TsÜS § 86 lg 2 järgi on tehing heade kommetega vastuolus muu

hulgas siis, kui pool teab või peab teadma tehingu tegemise ajal, et teine pool teeb tehingu

tulenevalt oma erakorralisest vajadusest, sõltuvussuhtest, kogenematusest või muust sellisest

asjaolust (sundolukord), ja kui tehing on tehtud teise poole jaoks äärmiselt ebasoodsatel

tingimustel või pooltele tulenevate vastastikuste kohustuste väärtus on heade kommete vastaselt

tasakaalust väljas. Kostja väitel oli kostja koostöölepingu sõlmimisel sundolukorras, kuna

sellele tegevuskohale ei olnud käimasoleva äri jätkamiseks mõistlikku alternatiivi, sest Raekoja

platsil ega selle ümbruses pole saada sarnaseid toitlustusettevõtte tegevuseks sobivaid äripindu.

Samuti oli kostja väitel kostja sundolukorras koostöölepingu sõlmimiseks tulenevalt tehtud

investeeringutest. Riigikohus on juhtinud tähelepanu, et tehing on vastuolus heade kommetega,

kui see eksib ausalt ja õiglaselt mõtlevate inimeste õiglustunde ja väärtushinnangute ning

õiguse üldpõhimõtete vastu tehingu tegemise ajal (vt nt Riigikohtu 05.03.2014 määrust

tsiviilasjas nr 3-2-1-186-13, p 22). Lepingu kooskõla heade kommetega tuleb hinnata lepingu

sõlmimise

aja

seisuga

(vt nt Riigikohtu

24.05.2001

otsust

tsiviilasjas

nr 3-2-1-76-01). Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et kostja väidetest ei saa teha järeldust

kostja sundolukorra kohta koostöölepingu sõlmimisel. Pooled ei vaidle selle üle, et ruumide,

asukohaga Mündi tn 2/Raekoja plats 10/Saiakang 1, Tallinn, allüürilepingu sõlmimise

eelduseks oli poolte vahel koostöölepingu sõlmimine. Samuti ei vaidle pooled selle üle, et

allüürileping ja koostööleping olid poolte vahel sõlmitud juba 2002. aastal ja neid oli

pikendatud kuni 2014. aastani, mil sõlmiti vaidlusalused lepingud. Olukorras, kus üürnik on

kinnisasjaga pikaajaliselt majanduslikult või emotsionaalselt seotud, ei saa ringkonnakohtu

hinnangul järeldada TsÜS § 86 lg 2 mõttes sundolukorda sellest, kui ta soovib antud kinnisasja

kasutamise õigust pikendada, olles seejuures seotud ka allüürilepingu sõlmimise eelduseks

oleva koostöölepingu pikendamisega. Kostja poolt esile toodu kohaselt sõlmis ta algselt 2002.

a koostöölepingu vabatahtlikult ja pidi arvestama sellega, et tema võimalus antud asukohas

tegutseda on seotud koostöölepinguga. Sellises olukorras ei saa kostja aastaid hiljem

sundolukorrale tuginedes ennast omal algatusel koostöölepingust lahti siduda ja jätkata

üüripinna kasutamist endale meelepärasel viisil. Õige on hageja väide, et kui kostjal poleks

enam olnud soovi selliselt ennast hagejaga siduda, oli kostjal võimalus lepingulisest suhtest

hagejaga väljuda. Lisaks ei ole kostja esile toonud, et ruumide asukoht oleks olnud sedavõrd

unikaalne, et tal oleks mujal olnud samaväärne majandustegevus välistatud.

51. Samuti ei saa ringkonnakohtu hinnangul kostja sundolukorda järeldada sellest, et kostja

investeeris üüripinda ja koostöölepingu sõlmimata jätmisel kaotaks selle. Esile toodud

2-17-18239

asjaolude kohaselt oli kostjaga alates 2002. a sõlmitud 2 koostöölepingut ja allüürilepingut,

mõlemad neist tähtajaliselt. Seejuures sõltus ruumide kostjale üürile andmine sellest, kas

hagejal õnnestub üürilepingut Tallinna linnaga pikendada. Seega pidi kostja arvestama ka

võimalusega, et üürilepingut hagejaga ei pikendata ja seega ka kostjaga allüürilepingut mitte.

Sellest pidi kostja lähtuma ka investeeringute tegemisel ja kostja ei saanud arvestada, et tal

jätkub pidevalt võimalus investeeringuid ükskõik millistel tingimustel edasi kasutada.

52. Kostja väitel jättis maakohus hindamata ajakirja Magnaat 2019. aastal ilmunud artikli

„Saatuslik kohtumine Balalaikas“ alapealkirjaga „X restoranis Balalaika jäid Y ja X

Kaitsepolitsei lindile vestlusega, mis andis aluse kriminaalasja alustamiseks“. Sellest artiklist,

samuti X le esitatud süüdistusest kriminaalasjas nähtub kostja hinnangul, et kostja oli

sõltuvussuhtes hagejaga – kostjal puudus võimalus teistsugusel viisil allüürilepingu

sõlmimiseks ning üürilepingule külge poogitud ühepoolne ja hageja vastusoorituseta leping on

sellisest korruptiivsest suhtest tulenevalt ebamoraalne ja taunitav. Kõigepealt märgib

kolleegium, et koostöölepingut ei saa pidada ühepoolseks ja hageja vastusoorituseta lepinguks,

kuna kohus ei ole tuvastanud, et pooltel puudus tahe koostöölepingus märgitud kokkulepeteks.

Teiseks ei saa hageja ja Tallinna linna vahel üürilepingu sõlmimise asjaoludest järeldada hageja

ja kostja vahel sõlmitud koostöölepingu heade kommete vastasust. Tegemist on kahe

eraldiseisva lepingulise suhtega. Kostja ei ole selgitanud, kuidas väidetavatest X ja Y suhetest

tulenevalt saaks ebamoraalne ja taunitav olla hageja ja kostja vahel sõlmitud koostööleping.

Samuti ei saa asjaolust, et hagejal õnnestus sõlmida Tallinna linnaga üürileping soodsatel

tingimustel, järeldada, et sellega oleks kuidagi kostja huvisid kahjustatud. Pigem võiks olla

kostja huvides see, et ta sai 5 aasta asemel võimaluse 10 aastat vaidlusalustes ruumides

tegutseda.

53. Ringkonnakohtu hinnangul on asjakohatu kostja väide, et koostööleping on heade

kommete vastane tulenevalt hea halduse tava rikkumisest. Kostja eksib kolleegiumi hinnangul

kõigepealt selles, et hageja ja kostja vahel sõlmitud allüürileping on halduslepingu tunnustega

leping. Riigikohus on leidnud, et halduskoostöö seaduse (HKTS) § 3 lg 4 järgi võib

haldusülesande täitmiseks volitamise korral sõlmida tsiviilõigusliku lepingu, kui seadus ei näe

ette üksnes halduslepingu sõlmimist, lepinguga ei reguleerita avaliku teenuse kasutaja või muu

kolmanda isiku õigusi ega kohustusi, riiki või kohalikku omavalitsust ei vabastata tal lasuvatest

kohustustest ja ülesande täitmisel ei kasutata täidesaatva riigivõimu volitusi. Kui lepingust

selgelt ei nähtu poolte tahe sõlmida tsiviilõiguslik leping, eeldatakse, et tegemist on

halduslepinguga (vt ka Riigikohtu halduskolleegiumi otsust asjas nr 3-3-1-64-03, p 12; tsiviil-

kolleegiumi määrust asjas nr 3-2-1-49-04, p 15). Seega on tegemist halduslepinguga siis, kui

tegemist on haldusülesande täitmise volitamisega. Antud juhul ei ole hagejale antud Tallinna

linna poolt üle haldusülesannet, vaid tegemist on tsiviilõigusliku suhtega (üürisuhe). Samuti ei

ole Tallinna linn andnud hagejale üle haldusülesannet kostjaga allüürilepingu sõlmimiseks.

Tallinna Linnavalitsuse 06.08.2014 korraldusega nr 1158-k on otsustatud anda hagejale 10

aastaks üürile ruumid, asukohaga Mündi tn 2/Raekoja plats 10/Saiakang 1, Tallinn, muuhulgas

tingimusel, et ruumide allkasutajaks on kostja (II kd tl 171). 22.08.2014 on hageja ja Tallinna

linna vahel sõlmitud äriruumi üürileping, millega on ruumid, asukohaga Mündi tn 2/Raekoja

plats 10/Saiakang 1, Tallinn, antud hagejale üürile 10 aastaks (II kd tl 83 pöördel-84). Äriruumi

üürilepingu tingimuste p 16.1 kohaselt võib üürnik äriruumi kasutamise osaliselt või täielikult

anda üle kolmandale isikule üksnes lepingu sõlmimise aluseks oleva haldusakti andnud organi

eelneval otsusel (I kd tl 70-74). Ringkonnakohtu hinnangul tuleb linnavalitsuse korraldust,

üürilepingut ja selle tingimusi mõista selliselt, et hagejale on Tallinna linna poolt antud

võimalus anda ruumid allkasutusse, kuid üksnes isikule, kes on haldusorgani otsuses (Tallinna

Linnavalitsuse korralduses) nimetatud. Tegemist on haldusorgani eelneva loaga allüürilepingu

sõlmimiseks, mitte hageja kohustamisega ega hageja delegeerimisega allüürilepingu

2-17-18239

sõlmimiseks. See, kelle poolt ja millisel õiguslikul alusel ruumid hageja kasutusse anti, ei

mõjuta hageja ja kostja vahel sõlmitud üürilepingu/rendilepingu kvalifitseerimist. Kuna

tegemist on eraõigusliku suhtega, ei saa hageja käitumist hinnata lähtudes hea halduse tavast.

54. Riigikohus on leidnud, et mida rohkem on vastastikuste kohustuste väärtus heade kommete

vastaselt tasakaalust väljas või mida ebasoodsamad on tehingu tingimused, seda vähem on alust

arvata, et mõistlik isik oleks sundolukorrata sellise lepingu sõlminud ning tehingu heade

kommete vastasust tuleks eitada juhul, kui soorituste väärtuste vahe oli küll suur, kuid

sundolukorda ei olnud, sest isik oleks sõlminud tehingu igal juhul, talle oli tehingu väärtus

ükskõik (vt Riigikohtu 17.06.2011 määrust tsiviilasjas nr 3-2-1-49-11, p 9). Kostja väitel on

koostööleping tehtud kostja jaoks äärmiselt ebasoodsatel tingimustel, sest kõnesoleva üüripinna

üüritasu ja lisatasu kokku ületavad üüri turuväärtuse. Kostja esitas selle asjaolu tõendamiseks

ERI Kinnisvara eksperthinnangu nr 432034-16, mis kinnitab kostja väitel, et koostöölepingu

maksed olid ebamõistlikult suured. Nimetatud eksperthinnangust nähtuvalt on vaidlusaluste

ruumidega Raekoja platsil asuvate sarnaste ruumide üüri turuhind 22.08.2014 seisuga 65-71,5

eurot/m2 (II kd tl 121-146). 1Partner Kinnisvara ekspertarvamuse nr 0579/0514H kohaselt on

vaidlusaluste ruumide üüri turuhind 30.04.2014 seisuga 40 eurot/m2 (II kd tl 147-153).

Ringkonnakohtu hinnangul puudub alus järelduseks, et tegemist on vastastikuste kohustuste

tasakaalust välja olekuga. Kolleegium nõustub hagejaga, et koostöölepingu tasu ja üüritasu ei

saa käsitada ühtse üüritasuna. Koostöölepingu tasu tuleneb koostöölepingu punktist 5 ja on

ettenähtud koostöölepingus kokku lepitud teenuste kasutamise ja kostjale üle antud seadmete

kasutamise eest. Seega ei ole tegemist üüritasuga ja seda ei saa võrrelda üüri turuhinnaga.

Kostja ei ole esile toonud, et koostöölepingu tasu selles lepingus märgitud teenuste eest oleks

nii lepingu sisu kui ka lepingu sõlmimise asjaolusid (poolte ettekujutusi, ajendeid ja eesmärke

lepingu sõlmimisel) arvestades ebamõistlikult tasakaalust väljas.

55. Seega ei saa ringkonnakohtu hinnangul asuda seisukohale, et koostööleping eksiks kuidagi

ausalt

ja

õiglaselt

mõtlevate

inimeste

õiglustunde

ja

väärtushinnangute

ning

õiguse üldpõhimõtete vastu. Tegemist on võrdsetes positsioonides tegutsevate äriühingute

vastastikuse kokkuleppega. Pooled on alates 2002. aastast sõlminud sarnaseid kokkuleppeid ja

seega oli kostja ligikaudu 15 aastat rahul sellega, et saab sellises asukohas koostöölepingus

kokkulepitud tasu eest tegutseda. Poolte eesmärk oli 2014. aastal uue koostöölepingu

sõlmimisel, et kostja saab võimaluse seal edasi tegutseda. Sellise võimaluse hageja kostjale ka

andis.

56. Ehkki Tallinna Linnavalitsus on oma korraldusega reguleerinud nii ruumide allkasutaja

isiku kui ka allkasutaja poolt tasutava üürihinna suuruse, ei saa asuda seisukohale, et

koostöölepingu lõppemisega kehtiks allüürileping edasi. Nii nagu ringkonnakohus eelnevalt

märkis, on Tallinna Linnavalitsuse korralduse puhul tegemist haldusorgani eelneva loaga

allüürilepingu sõlmimiseks. Sellega ei ole Tallinna linn sõlminud kostjaga allüürilepingut, vaid

selline õigus anti hagejale. Poolte vahel sõlmitud äriruumi allüürilepingu 01-09-2014 p 6.1

kohaselt lõpeb allüürileping poolte vahel, kui lõpeb poolte vahel sõlmitud koostööleping (I kd

tl 35-37). Kuna koostööleping ei ole tühine, ei saa ka allüürilepingu punkti 6.1 tühiseks lugeda.

Maakohus leidis õigesti, et poolte tahe ei ole olnud sõlmida allüürilepingut ilma

koostöölepingut sõlmimata. Seega ei saa kolleegiumi hinnangul allüürileping sõltumatult

koostöölepingust edasi kehtida. Koostöölepingu p 14 kohaselt on hagejal õigus koostööleping

erakorraliselt üles öelda, kui teine pool ei täida lepinguga võetud kohustusi (I kd tl 33-34).

Vaidlust ei ole selle üle, et kostja ei tasunud koostöölepingus kokkulepitud makseid alates 2017.

a septembrist ning et hageja esitas 16.11.2017 kostjale teate koostöölepingu ja allüürilepingu

ülesütlemise kohta alates 23.11.2017. Kuna nii koostöölepingu kui ka allüürilepingu

2-17-18239

ülesütlemiseks esinesid formaalsed ja materiaalsed alused, on üürisuhe kostjaga lõppenud alates

23.11.2017.

57. Kuna apellatsioonkaebust ei rahuldata, tuleb jätta apellatsioonimenetluses kantud

menetluskulud TsMS § 171 lg 1 alusel apellandi kanda.

(allkirjastatud digitaalselt)

(allkirjastatud digitaalselt)

(allkirjastatud digitaalselt)

Vallo Kariler

Kaija Kaijanen

Gea Lepik