2-21-14609/21 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Imbi Sidok-Toomsalu

Määruse tegemise aeg ja koht 02.12.2021, Tallinn

Kohtuasja number

2-21-14609

Kohtuasi

Lopec&consorters OÜ hagi MTÜ Baltic Charity

Foundation

vastu

tahteavalduse

andmisele

kohustamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 29.09.2021 määrus

Kaebuse esitaja ja liik

MTÜ Baltic Charity Foundation määruskaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Hageja Lopec&consorters OÜ (registrikood 14303187),

lepingulised esindajad vandeadvokaat Allar Aru ja

vandeadvokaadi abi Rahel Behrsin

Kostja MTÜ Baltic Charity Foundation (registrikood

80415063), lepinguline esindaja vandeadvokaat Eerik

Entsik

Menetluse liik

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Harju Maakohtu 29.09.2021 määrus jätta muutmata.

2. MTÜ Baltic Charity Foundation määruskaebus jätta rahuldamata.

Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused

Määruse peale võib Riigikohtule esitada määruskaebuse 15 päeva jooksul alates määruse

kättetoimetamisest.

Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada

Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või

muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb määruskaebuse

esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka

määruskaebus.

Menetluskulude jaotuse ja rahalise suuruse määrab asja lahendav maakohus.

2-21-14609

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Hageja esitas 17.09.2021 Harju Maakohtule kostja vastu hagi, milles palus kohustada kostjat

(ja igakordset hüpoteegipidajat) andma tahteavaldused hüpoteegi 120 000 eurot kustutamiseks

järgmiste kinnistute kohta peetavast kinnistusraamatu registriosa IV jaost: Suru tn 10, Tallinn

kinnistult registriosa numbritega 19547150 ja 19547250; Suru tn kinnistult registriosa

numbriga 25970301; Uneliblika tn kinnistult registriosa numbriga 25971401. Hageja palus

asendada vastav kostja (ja igakordse hüpoteegipidaja) tahteavaldus asjas tehtava kohtuotsusega.

2. Hagiavalduse kohaselt müüs 01.12.2017 lepinguga OÜ Rebase Arendus hagejale kinnistu

asukohaga Suru tn 10, Tallinn, vana registriosa nr 25970901, mille osas on moodustatud

korteriomandid uute registriosa numbritega 19547150 ja 19547250. 20.02.2019 lepinguga

müüs OÜ Rebase Arendus hagejale Suru tn kinnistu registriosa numbriga 25970301 ning

Uneliblika tn kinnistu registriosa numbriga 25970401. 24.07.2019 sõlmisid OÜ Rebase

Arendus, hageja, Bestrade OÜ ja Y notariaalse kinnistu müügilepingu muutmise kokkuleppe,

mille kohaselt kinnistuid registriosa numbritega 19547150, 19547250; 25970301, 25971401

koormava hüpoteegisumma suuruseks lepiti kokku 120 000 eurot. 19.09.2019 kokkuleppega

andis varasem hüpoteegipidaja Y eeltoodud ühishüpoteegi 120 000 eurot üle uuele

hüpoteegipidajale kostjale, mille juhatuse liikmeks on samuti Y. Ka OÜ Rebase Arenduse

juhatuse liikmeks on Y. Seatud ühishüpoteek 120 000 eurot on nn „tühi“ hüpoteek ega taga

mistahes nõudeid (sh ei taga see kindlasti ka Suru kinnistute ostuhinna jäägi tasumise nõuet)

ehk tegemist on tagatava nõudeta hüpoteegiga. Seda on hüpoteegipidaja ise hagejale korduvalt

kinnitanud. Hageja on pikema aja jooksul nõudnud, et hüpoteegipidaja (varasemalt Y) annaks

nõusoleku eelviidatud ühishüpoteegi kustutamiseks. Kostja (ja ka varasem hüpoteegipidaja Y)

on alusetult ja pahatahtlikult keeldunud viidatud hüpoteeki kustutamast, mis takistab hagejal

hüpoteegiga koormatud kinnistute võõrandamist, kuivõrd ostjatel puudub huvi soetada

hüpoteegiga koormatud kinnisasi.

3. 28.09.2021 esitas hageja hagi tagamise avalduse, milles palus keelata kostja (ja igakordse

hüpoteegipidaja) kasuks seatud hüpoteegi summas 120 000 eurot käsutamine, mis on kantud

järgmiste kinnistute kohta peetavasse kinnistusraamatu registriosa IV jakku: Suru tn 10, Tallinn

kinnistule registriosa numbritega 19547150 ja 19547250; Suru tn kinnistule registriosa

numbriga 25970301; Uneliblika tn kinnistule registriosa numbriga 25971401, ning kanda

nimetatud kinnistute kohta kinnistusraamatusse hüpoteegi 120 000 eurot käsutamise

keelumärked hageja (ja kinnistute igakordse omaniku) kasuks kuni asjas tehtud lahendi

jõustumiseni. Alternatiivselt, juhul kui kohus ei rahulda taotlust hüpoteegi käsutamise

keelamiseks, palus hageja kanda kinnistusraamatusse eelmärked antud asjas esitatud hüpoteegi

kustutamise nõude tagamiseks hageja (ja kinnistute igakordse omaniku) kasuks kuni asjas

tehtud lahendi jõustumiseni ja märkused, mille kohaselt on käimas kohtuasi kostja (ja igakordse

hüpoteegipidaja) kasuks seatud hüpoteegi summas 120 000 eurot kustutamise nõudes.

4. Hagi tagamise avalduse kohaselt tuleb hagi tagada, sest vastasel juhul ei ole kohtuotsuse

täitmine võimalik, kuna kostja keeldub pahatahtlikult „tühja“ hüpoteeki kustutamast pikema aja

jooksul, hüpoteegipidaja on juba vahetunud ning on reaalne oht, et kostja annab vaidlusaluse

hüpoteegi taas üle kolmandale isikule. Hageja on põhistanud, et kostja on hüpoteegipidaja ja et

hüpoteek ei taga mistahes nõudeid. Seega ei ole kostjal vastuväiteid, mis annaksid aluse hageja

hüpoteegi kustutamise nõue jätta rahuldamata. Tagatud nõuete puudumise tõendamiskoormis

lasub kostjal. Hagi tagamise korras hüpoteegi käsutamise keelumärke seadmine on vajalik

selleks, et hüpoteegi kustutamise nõude rahuldamise korral oleks kohtuotsus täidetav ning

kostja ei saaks hüpoteeki kohtumenetluse käigus edasi anda kolmandale isikule, mis muudaks

otsuse mittetäidetavaks. Hageja põhjendab hagi tagamise vajalikkust asjaoluga, et hagi

2-21-14609

esitamise eesmärk on hüpoteegi kustutamine. Hageja hinnangul tagab hageja nõuet kostja vastu

kõige paremini keelumärke seadmine. Samuti hoiaks see ära tulevikus tekkivad vaidlused

kolmandate isikutega ja otsuse kehtivuse üle võimalike õigusjärglaste suhtes. Alternatiivselt

palub hageja kanda kinnistusraamatusse eelmärge ja lisaks eelmärkele teha ka märkus

käimasoleva kohtuasja kohta. Hageja on sõlminud juba võlaõiguslikud müügilepingud kahe

ostjaga, kes ootavad kohtuvaidluse kiiret lahenemist, et sõlmida ära Suru tn 10

asjaõiguskokkulepe. Üks ostjatest, Q, on sõlminud kinnistu võlaõigusliku müügilepingu,

sõlminud laenulepingu selle ostu finantseerimiseks, tasunud ettemaksuna 74 000 eurot ja teinud

suuri kulutusi sisustamiseks, elades samal ajal vastsündinud lapsega ajutisel elamispinnal.

Asjaõiguskokkuleppe sõlmimine ei ole osutunud võimalikuks kostja kui hüpoteegipidaja

tegevuse tõttu. Juhul, kui hagi jääb tagamata, on reaalne oht, et kohtumenetlus pikeneb

täiendavalt aja tõttu, mis kulub uute hüpoteegipidajate kaasamisele menetlusse jms.

Maakohtu määrus ja põhjendused

5. Harju Maakohus rahuldas 29.09.2021 määrusega hagi tagamise avalduse ja keelas kostjal

tema ja igakordse hüpoteegipidaja kasuks seatud hüpoteegi 120 000 eurot käsutamise, mis on

kantud järgmiste kinnistute kohta peetavasse kinnistusraamatu registriosa IV jakku: Suru tn 10,

Tallinn kinnistule registriosa numbritega 19547150 ja 19547250; Suru tn kinnistule registriosa

numbriga 25970301; Uneliblika tn kinnistule registriosa numbriga 25971401. Kohus määras

kanda nimetatud kinnistute kohta peetavasse kinnistusraamatusse nimetatud hüpoteegi summas

120 000 eurot käsutamise keelumärked hageja (ja kinnistute igakordse omaniku) kasuks kuni

asjas tehtud lahendi jõustumiseni.

6. Määruse põhjendustes tugines kohus tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 377

lõigetele 1 ja 2, § 378 lõike 1 punktile 2 ja § 381 lõikele 2. Kohtu hinnangul on hageja piisavalt

hagi tagamise vajadust põhistanud. Kohus nõustus nende põhjendustega. Praeguses

menetlusstaadiumis tuleb kohtul eeldada hageja väidete õigsust. Hageja on põhistanud, et

kinnisomanditele on seatud „tühi“ hüpoteek ning hüpoteegipidaja on keeldunud hüpoteeki

kustutamast. Asjaolu, et seatud hüpoteek ei ole „tühi“ ja kostjal on põhjendatud alus hüpoteegi

kustutamisest keeldumiseks, tuleb põhistada ja tõendada kostjal. Kohtu hinnangul tagab

keelumärke seadmine selle, et kostja ei vahetu kohtumenetluse jooksul. Hagi tagamise abinõu

kohaldamisel ei saa vähetähtsaks pidada ka asjaolu, et hageja on sõlminud võlaõiguslikke

müügilepinguid kinnisasjade võõrandamiseks, kuid asjaõiguskokkulepete sõlmimine ei ole

osutunud võimalikuks kostja tegevuse tulemusel, mistõttu on takistatud hageja kohustuste

täitmine kolmandate isikute ees. Hagi tagamata jätmine võib raskendada hagiga soovitud

eesmärgi saavutamist või selle võimatuks teha, seega on hagi tagamine ainus võimalus

vähendada hageja huvide edasise kahjustamise võimalust. Kohus leidis, et hagi tagamise korras

ühishüpoteegi käsutamise keelamine ja keelumärgete sisse kandmine kinnistusraamatusse on

proportsionaalne ning vajalik.

Määruskaebus ja menetluse edasine käik

7. Kostja esitas määruskaebuse, milles palub maakohtu määruse tühistada ja teha uus määrus,

millega jätta hagi tagamise avaldus rahuldamata.

8. Kaebuse põhjenduste kohaselt on hagi tagamine vastuolus seaduses ja kohtupraktikas

väljatoodud põhimõtetega, kuivõrd hagi alusena esitatud faktilised asjaolud, hagis esitatud

faktiväited ja hageja nõuded kinnitasid üheselt, et hagi on kunstlikult konstrueeritud ning et

tegemist on õiguslikult perspektiivitu ja edulootuseta haginõudega, mida oli lubamatu tagada.

Täitmata olid hagi tagamise eeldused. Kohus ei ole lahendit selles osas piisavalt põhjendanud.

2-21-14609

Kostja hinnangul on hagi formaalsete puudustega, õiguslikult perspektiivitu ja edulootuseta.

Samuti ei ole hagi ja haginõuded hagis ja tagamise avalduses kajastatud kujul lubatavad. Ka ei

ole nõude tagamise aluseks olevad asjaolud põhistatud.

9. Hagi on esitatud menetlusõigusi kuritarvitades. Hageja on tahtlikult varjanud kohtu eest asja

õigeks lahendamiseks olulisi faktilisi asjaolusid. Kuigi hagile olid lisatud erinevad notariaalsed

lepingud, jättis hageja esitamata tema osavõtul sõlmitud 11.02.2019 notariaalse lepingu,

millega Hüpoteeklaen AS kui hüpoteegipidaja II loovutas tagasi kostja õiguseelnejale Y-le kui

hüpoteegipidajale III lepingu esemeks III, IV ja V olevaid (s.o aadressil Suru tn, Uneliblika tn

ja Suru tn 10, Tallinn asuvaid) kinnisasju koormava ühishüpoteegi summas 3 170 039 krooni

ning millega muudeti hüpoteegi tagamiskokkuleppeid. Võttes aluseks ülaltoodud faktilised

asjaolud on väär hagi põhistamiseks esitatud peamine väide, et kostja kasuks seatud

ühishüpoteek 120 000 eurot on „tühi“. 11.02.2019 lepingus on selgelt kokku lepitud

vastupidises.

10. Maakohus jättis kaalumata poolte huvid. Hagi tagamine kahjustab ebaproportsionaalselt ja

ülemääraselt kostja õigusi ja huve, kuna sellega kaasneb kostja vara käsutamise piiramine.

11. Hageja vaidles määruskaebusele vastu ja palus jätta selle rahuldamata.

12. Maakohus jättis määruskaebuse rahuldamata ja edastas selle TsMS § 663 lõike 5 alusel

läbivaatamiseks ringkonnakohtule.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

13. Ringkonnakohus leiab, et Harju Maakohtu 29.09.2021 määrus on õige ja põhjendatud ning

määruskaebuse väited ei anna alust määruse muutmiseks või tühistamiseks. Vastavalt TsMS

§-le 659 ja § 657 lõike 1 punktile 1 tuleb maakohtu määrus jätta muutmata ja määruskaebus

rahuldamata. Ringkonnakohus nõustub maakohtu määruse põhjendustega ega pea vajalikuks

neid korrata (TsMS § 659 ja § 654 lõige 6).

14. Kaebuses on õigesti leitud, et hagi tagamisel tuleb mh hinnata hagi perspektiivikust.

Praegusel juhul ei ole maakohus vaidlustatud määruses sõnaselgelt hagi perspektiivikuse osas

seisukohta võtnud. Samas ei ole tegemist sellise menetlusliku rikkumisega, mis tooks kaasa

lahendi tühistamise. Arvestades, et ilmselgelt perspektiivitu hagi menetlusse võtmisest tuleks

kohtul TsMS § 371 lõike 2 alusel keelduda, kuid praeguses asjas on hagi menetlusse võetud, ei

olnud järelikult maakohtu hinnangul tegemist perspektiivitu hagiga. Ka ringkonnakohtu

hinnangul ei saa asuda seisukohale, et esitatud hagi oleks õiguslikult selgelt ja täielikult

perspektiivitu. Riigikohus on korduvalt selgitanud, et hageja nõue oleks õiguslikult

perspektiivitu juhul, kui hagis esitatud eluliste asjaolude tõendatuse korral ei oleks nõuet

võimalik rahuldada ühelgi materiaalõiguslikul alusel (nt lahendid nr 2-16-18531 (punkt 9);

3-2-1-193-13 (punkt 12)). Praegusel juhul sellise olukorraga tegemist ei ole. Hageja kui

kinnisasjade omanik on esitanud hüpoteegipidajast kostja vastu nõude hüpoteegi kustutamiseks

vajalike tahteavalduste andmiseks kohustamiseks, tuues esile, et vaidlusalune hüpoteek ei taga

tegelikkuses ühtegi kostja nõuet ning et kostja on keeldunud hüpoteeki kustutamast. Selline

nõue on õiguslikult lubatav asjaõigusseaduse (AÕS) § 349 lõike 1 alusel koosmõjus

tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 68 lõikega 5. Hagi perspektiivi hinnates peab kohus

kontrollima, kas hageja on nõuet põhistanud, kuid tõendeid kohus hagi tagamise üle

otsustamisel hinnata ei saa (Riigikohtu lahend nr 3-2-1-83-16 (punkt 16)). Seega ei saa

praeguses menetlusstaadiumis anda kohus hinnangut kostja määruskaebuses esile toodud

2-21-14609

11.02.2019 notariaalsele lepingule. Hagi sisulisele tõendatusele annab maakohus hinnangu asja

sisulise lahendamise tulemusena.

15. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et hageja on piisavas ulatuses põhistanud hagi

tagamise aluseks olevaid asjaolusid. Kaebuse vastupidised väited ei anna alust maakohtu

määruse tühistamiseks. Hageja tõi tagamise avalduses esile järgneva: hüpoteegipidaja on juba

vahetunud ning keelumärke seadmine tagaks, et hüpoteegipidaja ei vahetu kohtumenetluse

jooksul; samuti hoiab keelumärke seadmine ära tulevikus tekkivad vaidlused kolmandate

isikutega ja kohtuotsuse kehtivuse üle võimalike õigusjärglaste suhtes; hageja on sõlminud

võlaõiguslikke müügilepinguid kinnisasjade võõrandamiseks, kuid asjaõiguskokkulepete

sõlmimine ei ole osutunud võimalikuks kostja tegevuse tulemusel, mistõttu on takistatud hageja

kohustuste täitmine kolmandate isikute ees. Ringkonnakohtu hinnangul leidis maakohus

eeltoodut arvestades põhjendatult, et taotletud viisil hagi tagamine on ainus võimalus

vähendada hageja huvide edasise kahjustamise võimalust.

16. Kostja ei ole määruskaebuses esile toonud asjaolusid, millest saaks järeldada, et kohaldatud

hagi tagamise abinõu on tema suhtes põhjendamatult koormav TsMS § 378 lõike 4 mõttes.

Kostja on üksnes märkinud, et tagamisega kaasneb kostja vara käsutamise piiramine, kuid ei

ole selgitanud ega põhistanud, kuidas konkreetselt hagi tagamine kostjat ebaproportsionaalselt

või ülemäära kahjustab.

17. Hagi tagamise taotluse esitamise ja sellega seotud määruskaebemenetluse kulude jaotuse

otsustab maakohus asjas lõpplahendi tegemisel (TsMS § 173 lõige 1).

(allkirjastatud digitaalselt)