2-20-13971/19 · Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Triin Uusen-Nacke, Andra Pärsimägi, Kersti Kerstna-Vaks

Otsuse tegemise aeg ja koht

26. november 2021, Tartu

Tsiviilasja number

2-20-13971

Tsiviilasi

OÜ Kondsor hagi Tartu linna (Tartu Linnavalitsuse

kaudu) vastu kahju hüvitamiseks

Tsiviilasja hind

apellatsioonikohtus

9769,34 eurot

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Maakohtu 14. mai 2021 otsus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

OÜ Kondsor apellatsioonkaebus

Kohtuistungi toimumise aeg

Kirjalik menetlus

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Apellant (hageja): OÜ Kondsor (registrikood 10081270),

esindaja advokaat Janar Kuus

Vastustaja (kostja): Tartu linn (Tartu Linnavalitsuse

kaudu), esindajad vandeadvokaat Margo Lemetti ja advokaat

Kevin Kõo

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Tartu Maakohtu 14. mai 2021 otsus hagi täieliku rahuldamata jätmise

osas ja teha tühistatud osas uus otsus, millega rahuldada OÜ Kondsor hagi osaliselt

470 euro ulatuses, jaotada menetluskulud vastavalt hagi rahuldamise ulatusele

ning muuta OÜ-lt Kondsor Tartu linna kasuks välja mõistetava menetluskulu

suurust.

2. Sõnastada kohtuotsuse tervikresolutsioon järgmiselt:

2.1.OÜ Kondsor hagi rahuldada osaliselt.

2.2. Välja mõista Tartu linnalt 470 eurot OÜ Kondsor kasuks.

3. OÜ Kondsor apellastioonkaebus rahuldada osaliselt.

4. Jätta poolte menetluskulud maa- ja ringkonnakohtus 94 % ulatuses OÜ Kondsor

kanda ja 6 % ulatuses Tartu linna kanda.

4.1. Määrata Tartu linna põhjendatud menetluskulu suuruseks maakohtus 4800 eurot

ja ringkonnakohtus 1355 eurot.

4.2. Määrata OÜ Kondsor põhjendatud menetluskulu suuruseks maakohtus 2622

eurot ja ringkonnakohtus 1488,33 eurot.

4.3. Arvestades

menetluskulude

jaotist

tasaarvestada

poolte

vastastikused

menetluskulu nõuded ja välja mõista OÜ-lt Kondsor menetluskuluna Tartu linna

kasuks 5541,50 eurot.

4.4. Välja mõista OÜ-lt Kondsor Tartu linna kasuks viivis tasumata menetluskuludelt

VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras alates kohtuotsuse jõustumisest.

5. Jätta rahuldamata OÜ Kondsor taotlus koos apellatsioonkaebusega esitatud

tõendite (kaks e-kirja) vastuvõtmiseks.

Edasikaebamise kord

Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse

kättetoimetamisest.

Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti.

Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel

kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva

sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus

mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud

põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.

MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED

1. OÜ Kondsor (hageja) esitas 24. septembril 2020 Tartu linna (kostja) vastu hagi kahju

hüvitamiseks. Hageja palus mõista kostjalt hageja kasuks välja kahjuhüvitise 8454,02 eurot,

leppetrahvi 639 eurot ja seadusjärgse viivise põhinõudelt alates hagi esitamisest kuni otsuse

kohase täitmiseni. Menetluskulud palus hageja jätta kostja kanda.

Hagiavalduse kohaselt sõlmisid hageja üürileandjana ja kostja üürnikuna 31. mail 2006

tähtajalise üürilepingu Tartus, Aleksandri 8a II korrusel asuvate ruumide kasutamiseks kuni

30. juunini 2016. 26. juuli 2006 ruumide üleandmise-vastuvõtmise akti kohaselt olid ruumide

seinad, laed, põrandad, uksed, aknad, sanitaartehnika, valamud, WC potid ja dušid korras.

Hageja ehitas kostja soovil lasteaiaks sobiva ruumilahenduse. Üürilepingut muudeti 3. augustil

2010 poolte kokkuleppel ning kostja võttis üürile ka sama hoone I korrusel asuvad ruumid.

Ühtlasi lepiti kokku, et üürileping kehtib kuni 30. juunini 2020. 3. novembri 2010 I korruse

ruumide üleandmise-vastuvõtmise akti kohaselt olid ruumide seinad, laed, põrandad, uksed ja

aknad korras ning seadmed, sanitaartehnika, valamud, potid ja dušid uued.

Üürilepingu lõppemisel vaatasid pooled 1. juulil 2020 ruumid üle ja vormistati protokoll nr 1.

Ülevaatamise käigus tuvastati mitmeid puudusi ja kahjustusi, mistõttu leppisid pooled kokku,

et kostja likvideerib puudused ning esitab seejärel ruumid uueks üleandmiseks. Hageja väitel

viitasid puudused sellele, et üüriperioodi vältel ei teinud kostja üüritud ruumides jooksvat

remonti ning regulaarset põrandate ja seadmete hooldustöid.

Kostja kinnitas 2. juulil 2020, et võttis endale kohustuse viia ruumidest välja mööbel ja seinale

kinnitatud asjad, pahteldada augud seintes ja värvida pahtlikoht seinavärvi kruntvärviga,

eemaldada WC ruumides nagid ja sulgeda augud pahtliga, teostada akende hooldus, osta 12

laeplaati, pahteldada ja värvida katkised uksed ning vahetada katkised ukselehed, remontida

katkine sanitaartehnika, tellida ruumidele täiskoristus, eemaldada II korruselt väljaviiv trepp.

Pooled vaatasid 8. juulil 2020 ruumid uuesti üle, mille kohta vormistati protokoll nr 2.

Protokollis nr 1 fikseeritud puudused olid enamuses kostja poolt täitmata või teostatud

puudulikult. Kostja saatis 9. juulil 2020 hagejale ühepoolselt koostatud äriruumide üleandmise

akti koos lisadega, milles leidis, et hageja ei ole puuduste fikseerimisel lähtunud üürilepingu

punktist 8.3, mille kohaselt peavad kostja poolt tagastatavad äriruumid olema üleandmisel

hetkel koostatud üleandmise-vastuvõtmise aktis fikseeritud seisundis, arvestades normaalse

kulumisega. Hageja teavitas kostjat, et ei saa 9. juuli 2020 akti aktsepteerida, sest kostja on

jätnud tähelepanuta protokolli nr 2 sisu ning puudused kõrvaldamata. Samuti on hageja

korduvalt palunud ära viia mööbli. Hagejal puudus õigus siseneda üüripinnale ilma lasteaia

direktori kirjaliku loata. Ruumid olid kostja poolt pandud valve alla ja seega täielikult kostja

valduses. Valduse ülevõtmine sai toimuda siis, kui ruumid vabastatakse ja kostja kinnitab, et

üüripinnale tekkinud või tekitatud kahju hagejale hüvitatakse.

Kostja teatas 17. juulil 2020 kirjaga, et ruumide üleandmine toimus 1. juulil 2020 ja üürilepingu

lõppemisest kostja ruume enam ei kasuta. Kostja oli nõus vastutuleku korras eemaldama nagid

esimese korruse WC-st, vahetama uuesti veekahjustusest rikutud laeplaadi ja remontima lekke

koha.

Kuivõrd kostja ei likvideerinud puudusi ka täiendava tähtaja jooksul, oli hageja 28. juulil 2020

sunnitud võtma vastu puudustega ruumid, mille kohta koostas akti. 29. juulil 2020 edastas

hageja kostjale protokolli nr 3, 28. juuli 2020 ruumide vastuvõtmise akti ja VÕS § 335 alusel

üüri- ning kommunaalkulude arved seisuga 28. juuli 2020 kokku summas 6080,70 eurot. Kostja

peab tasuma üüri ja kõrvalkulusid aja eest, mil hageja ei saanud ruume kostjast tulenevatel

põhjustel kasutada.

Kostja nõustus 31. juuli 2020 e-kirjas, et 1. juulil 2020 ruumide üleandmist ei toimunud, vaid

lepiti kokku tööd, mis tuleb kostjal teostada 8. juuliks 2020. Kostja keeldus hageja 29. juulil

2020 saadetud arveid osaliselt tasumast. Hageja esitas 14. augustil 2020 kostjale nõude, milles

palus hüvitada kahju 4403,80 eurot, võlgnevuse 6627,46 eurot ja leppetrahvi 894,60 eurot.

Kostja täitis nõude 1773,26 euro ulatuses.

Hageja nõuab kostjalt kahjuhüvisena 8454,02 euro väljamõistmist, sh:

1. üüri- ja kommunaalmaksete võlgnevus 4307,44 eurot (arved I kd tl 88-90);

2. akende hooldustööde ja remondimaterjalide eest 366, 78 eurot (15. septembri 2017 arve nr

20170405, I kd tl 91);

3. kraanivee segisti vahetuse eest 180 eurot (12. juuni 2019 arve nr 20190225, I kd tl 92);

4. remondikulu 3599,80 eurot, millest:

4.1. tualettruumide plaatimistööd 546 eurot, sh 10 m2 seina- ja 3 m2 põrandaplaate (I kd tl 99);

4.2. viie akna lukukambri vahetus 595,80 eurot (I kd tl 100);

4.3. nelja ukselehe asendamine 264 eurot (I kd tl 100);

4.4. kuue WC-poti väljavahetamine 1114 eurot (I kd tl 106);

4.5. puhastustööd 1080 eurot, sh 30 akna raamide ja valtside puhastamine, värvimiseelne seinte

puhastus, linoleumi süvapuhastus koos vahatamisega (I kd tl 107).

Üürilepingu p 5.2.10 kohaselt kohustus kostja hoidma omal kulul kasutuskõlblikus seisukorras

äriruumide sisemiste piirdekonstruktsioonide (seinad, aknad jm) viimistluse, samuti

äriruumides paiknevad seadmed (sanitaartehnika, lukud jm) ja tegema vajadusel lepingu

kehtivuse ajal äriruumides omal kulul jooksvat remonti.

Kuna kostja keeldus kahjustusi kõrvaldamast, on hagejal õigus seda ise teha ja nõuda tekkinud

kahju hüvitamist.

Hageja nõuab VÕS § 158 lg 1 alusel leppetrahvi perioodi 9.-28. juuli 2020 eest summas 639

eurot. Üürilepingu p 8.2 näeb ette, et äriruumide vabastamise või üleandmisega viivitamise

korral on üürnik kohustatud tasuma lisaks üürile ja muudele lepingu järgi tasumisele

kuuluvatele maksetele leppetrahvi 500 krooni (31,95 eurot) päevas iga üleandmisega viivitatud

päeva eest. Nõue on esitatud tähtaegselt. Esinevad mõlemad leppetrahvi nõudmise aluseks

olevad asjaolud.

2. Kostja vaidles hagile vastu ning palus jätta see rahuldamata.

Kostja andis hagejale ruumid üle 1. juulil 2020, mistõttu on hageja üüri, valvekulude ja

leppetrahvi nõuded põhjendamatud. Riigikohus on korduvalt kinnitanud, et üürilepingu eseme

tagasiandmine on faktiline küsimus ning tagasiandmine toimub sõltumata sellest, kas

üleandmise kohta koostatakse üleandmise-vastuvõtmise akt. Seega ei oma tähtsust, millal on

hageja koostanud üürilepingu eseme vastuvõtmise akti. AÕS § 36 lg-st 1 tulenevalt piisab

hoone või ruumide valduse üleandmiseks üürileandjale sellest, kui üürnik vabastab hoones

asuvad ruumid, teatab sellest üürileandjale ja ei tee üürileandjale edaspidi takistusi ruume

vallata. Hageja on olnud ruumide vabastamisest teadlik ning kostja ei ole teinud takistusi ruume

vallata (vastupidiselt on kostja korduvalt selgitanud, et hagejal on vaba voli üüripinda

kasutada). Nõue VÕS § 335 alusel on põhjendamatu. Hageja ei ole tõendanud, et kostja oleks

takistanud ruumide otsese valduse saamist või kasutamist.

Kui kohus peaks leidma, et kostja on rikkunud oma kohustust anda üürilepingu ese üle

õigeaegselt, ei ole hageja olnud õigustatud kasutama õiguskaitsevahendeid. Hageja on jätnud

üürilepingu lõppemisel ruumid omalt poolt vastu võtmata põhjusel, et ruumidel lasusid

väidetavalt puudused. Üürilepingu p 8.3 kohaselt pidi kostja andma üle ruumid, mis vastasid

üürilepingu p-s 8.3 nimetatud standardile. Ruumid vastasid igal juhul 1. juulil 2020 või

hiljemalt 8. juulil 2020 seisundile, kus hagejal ei olnud võimalik nende vastuvõtmisest

keelduda. Kui leida, et 1. või 8. juulil 2020 oli kostja üleandmise kohustust mingil määral

rikkunud, ei olnud rikkumine piisavalt raske, et õigustada ruumide vastuvõtmisest keeldumist.

Samuti ei või hageja kohustuse rikkumisele tugineda VÕS § 101 lg 3 järgi, kuna ruumide

üleandmine kokkulepitud ajal viibis peamiselt hageja vastuolulise käitumise tõttu seoses

ruumidesse jääva mööbliga. Et üürilepingu p 5.1.3 kohaselt on üürileandja olnud kohustatud

paigaldama äriruumidesse koolieelse lasteasutusena kasutamiseks vajaliku sanitaartehnika,

samuti korraldama üürniku ostetud ja seina või põranda külge paigaldatavate asjade

paigaldamise ning üürilepingu p 8.3 kohaselt võis üürilepingu eseme üürileandjale üle anda ka

tehtud muudatustega, siis võis kostja üürilepingu lõppemisel ruumidesse jätta ka seal sisalduva

mööbli. Ka lepingu lõppemisel viitas hageja, et ruumidesse tuleb uus lasteasutus, mistõttu võib

mööbel ruumidesse ka jääda. Alles 1. juulil 2020 viitas hageja esmakordselt, et mööbel tuleb

ruumidest ära viia. Mööbli eemaldamisega seoses tuli kostjal teostada ka täiendavaid pahteldus-

ja kruntimistöid.

Hageja nõuded 15. septembri 2017 ning 12. juuni 2019 arvete osas on alusetud. Tegemist oli

ruumide sihipäraseks kasutamiseks vajalike töödega, mille teostamise kohustus lasus

üürilepingu p-st 5.1.7 ja VÕS § 276 lg-st 1 tulenevalt üürileandjal. 12. juuni 2019 arvel

märgitud veesegisti on hoone kandekonstruktsiooniks oleva seina sees paiknenud veesegaja ehk

veevarustuse süsteemi üks osa üürilepingu p 5.1.7 mõttes, millega reguleeritakse

veetemperatuuri. Rikke likvideerimise kohustus lasus üürileandjal. 15. septembri 2017 arvel

märgitud akendega seotud remonttööd olid vajalikud hoone väliskonstruktsioonide

korrashoiuks, milline kohustus oli üürileandjal. Tööd tehti hageja poolt eesmärgiga hoida

ruumid sihtotstarbeliseks kasutamiseks vajalikus seisukorras. Kui leida, et tööd ei ole olnud

vajalikud ruumide sihtotstarbeliseks kasutamiseks, on nõuded alusetud, kuivõrd hageja ei ole

järginud tööde teostamiseks vajalikku menetluslikku korda. Üürilepingu p 5.2.4 kohaselt

kohustub üürnik tasuma üksnes üürniku nõusolekul osutatud teenuste eest arvete alusel.

Kummagi töö teostamist hageja kostjaga ei kooskõlastanud.

Kostja on hagejale üle andnud ruumid seisundis, mis vastavad lepingu tingimustele

(üürilepingu p 8.3). Hageja ei ole tõendanud puuduste olemasolu ega asjaolu, et üleandmisel

olid

ruumid

kahjustatud

üle

tavalisest

kasutamisest

tingitud

kulumise

määra.

Tõendamiskoormus selles osas lasub hagejal. VÕS § 334 ning üürilepingu p 8.3 eesmärk ei ole,

et üürnik peaks tagastama ruumid täpselt samasuguses seisus, nagu need üürnikule üle anti.

Käesoleval juhul on koostatud ka VÕS § 334 lg-s 1 nimetatud akt, mille kohaselt oli

üleandmisel ruumide seinad, põrandad, uksed, aknad ning süsteemid olnud „korras“. Seega tuli

üürilepingu lõppedes anda hagejale üle „korras“ ruumid ja seadmed, arvestades tehtud

parendusi või muudatusi ning sihipärasel kasutamisel tekkivat normaalset kulumist. See

tähendab eelkõige, et ruume peaks olema võimalik kasutada ning seadmed peaksid olema

töökorras. Sellistele tingimustele ruumid 1. juulil 2020 vastasid.

Üürilepingu p 3.2 kohaselt anti üürilepingu esemeks olevad ruumid kostjale kasutamiseks

lasteaiana. Lasteaiaruume kasutatakse oluliselt intensiivsemalt kui eluruume või büroopindu,

mistõttu on loomulik, et neil ruumidel võib tagastamisel lasuda rohkem kahjustusi. Lasteaed

asus ruumides kokku enam kui 14 aastat, mistõttu on selge, et ruumide seisukord võrreldes

üürnikule üleandmisel oleva seisukorraga muutub oluliselt.

1.-8. juulil 2020 teostas kostja siiski ruumide sihipärase kasutamise tagajärgede eemaldamiseks

remonttöid. Kostja ei olnud selleks kohustatud, vaid tegi tööd hea tahte märgina konflikti

lõpetamiseks. Ükski hageja poolt 1. juuli 2020 ülevaatuse järgselt välja toodud puudustest ei

oleks takistanud ruume pärast mõningaid remonttöid kasutamast ka edaspidi lasteasutusena.

Hageja etteheited puuduste kohta on asjakohatud ning hageja ei ole tõendanud, et ruumid

vajasid täiendavaid puhastustöid. Kohustus ei tulene üürilepingust. Kostja on lasknud

professionaalsel puhastusettevõttel teostada kõikide ruumide põrandate koristuse, puhastati ka

WC-d, sh sanitaartehnika, pesti vahekoridoride klaasist seinad ning II korruse aknad.

Leppetrahvi nõue on alusetu. Kostja on perioodil 9.-28. juuli 2020 eemaldanud üksnes

tualettruumides olnud nagid. Tõenäoliselt viivitati 28. juuli 2020 akti koostamisega üksnes

eesmärgiga esitada suurem leppetrahvinõue. VÕS § 162 lg 1 alusel tuleks leppetrahvi nõue

vähendada nullini, kuna hagejal ei ole nõutud leppetrahvi ulatuses kahju tekkinud ja

kokkulepitud ulatuses leppetrahvi väljamõistmine on vastuolus hea usu põhimõttega. Kostja on

teinud kõik endast oleneva, et üürilepingu ese hagejale üle anda.

MAAKOHTU LAHEND

3. Maakohus jättis hagi rahuldamata ning menetluskulud hageja kanda, mõistes hagejalt kostja

kasuks menetluskulude katteks välja 5700 eurot koos lisanduva viivisega.

Puudub vaidlus, et pooled sõlmisid 31. mail 2006 tähtajalise äriruumide üürilepingu ja

üürilepingu lisana koostati ruumide üleandmise-vastuvõtmise akt. Vaidlus puudub ka selles et

pooled sõlmisid 3. augustil 2010 üürilepingu muudatuse, mille kohaselt anti kostjale üle ka

sama hoone I korrusel asuvad ruumid ning pikendati lepingu tähtaega kuni 30. juunini 2020,

koostati ka vastav ruumide üleandmise-vastuvõtmise akt. Maakohus tuvastas, et pooled

vaatasid 1. juulil 2020 üürilepingu eseme üle, mille kohta vormistas üürileandja protokolli

nr 1, kus kajastati üürilepingu eseme puudused, kostja nõustus kõrvaldama enda poolt

aktsepteeritud puudused. 8. juulil 2020 toimus taaskord äriruumide ülevaatus, mille kohta

vormistas üürileandja protokolli nr 2, mille saatis üürnikule puuduste osas täitmiseks. Üürnik

keeldus täiendavate puuduste kõrvaldamisest.

AÕS § 36 lg-st 1 tulenevalt piisas hoone või osa ruumide valduse üleandmiseks hagejale sellest,

kui kostja vabastas hoones asuvad ruumid või osa ruume, teatas sellest hagejale ja ei teinud

hagejale edaspidi takistusi ruume vallata (Riigikohtu 19. mai 2009. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-

1-46-09, p 10). Puudub vaidlus, et kostja ei kasutanud üürilepingu lõppedes rohkem üürilepingu

eset. Hageja on õigeks võtnud asjaolu, et tal olid ruumide võtmed ja turvasüsteemi koodid

olemas ka üürilepingu kestvuse ajal. Kuna täidetud on tingimus, et pärast üürilepingu lõppemist

ei ole kostja üürilepingu esemeks olevaid ruume vallanud ega ole teinud hagejale selleks

takistusi, on ruumide valdus hagejale üle läinud 1. juulil 2020. Kuna 1. juuli 2020 ülevaatuse

käigus esitas üürileandja täiendavaid nõudmisi üürilepingu esemel puuduste kõrvaldamiseks,

mida kostja osaliselt aktsepteeris, lükati ruumide üleandmine puuduste kõrvaldamise ajaks

edasi. Kostja kõrvaldas puudused 8. juulil 2020 ning samal päeval toimus uus ruumide üle

vaatamine, kus üürileandja keeldus ruume vastu võtmast. Kohus ei nõustu hageja seisukohaga,

et enne kui üürilepingu esemel olevaid puuduseid ei ole kõrvaldatud, ei saa üürilepingu eset üle

anda. Valduse üleandmine ei ole seotud üürilepingu esemel olevate puuduste kõrvaldamisega.

Üürilepingu esemel esinevate puuduste korral on hagejal õigus esitada üürilepingu rikkumisest

tulenev kahju hüvitamise nõue. Kuna pooled leppisid kokku uues ruumide üleandmise tähtajas

ning kostja on tasunud hagejale perioodi 1.-8. juuli 2020 tasu ruumide kasutuse eest, luges

kohus tuvastatuks, et ruumide üleandmine toimus poolte kokkuleppel 8. juulil 2020.

Kuivõrd kostja andis hagejale ruumide valduse üle tähtaegselt, jättis maakohus rahuldamata

hageja leppetrahvi nõude ja hageja nõude üüri- ja kõrvalkulude väljamõistmiseks perioodil

9.-28. juuli 2020 summas 4307,44 eurot.

Maakohus leidis, et 8. juulil 2020 üle antud ruumid ja seadmed olid korras ning vastasid

seisukorrale, mis on iseloomulik 14 aastat lasteaiana kasutuses olnud ruumidele, mistõttu jättis

maakohus hageja kahjunõude 3599,80 eurot rahuldamata. Kostja vastutab üksnes puuduste eest,

mis on tekkinud ajal, mil ruumid olid tema kasutuses, ning mis ületavad asja lepingujärgsel

kasutamisel harilikult tekkivat kulumist, kahjustusi ja muutusi. Üürileandja (hageja) peab

tõendama nii ruumide seisundi kostjale valduse üle andmisel kui ka kostjalt valduse

tagasisaamisel, tooma välja tekkinud puudused ning tõendama, et need ei tekkinud loomuliku

kulumise tagajärjel (Riigikohtu 26. septembri 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-98-12).

Ruumid, mida kasutati lasteaia pidamiseks 14 aasta jooksul, kuluvadki, arvestades kasutuse

intensiivsust ning seda, et kasutajateks olid peamiselt lapsed. Lasteaia pidamise puhul on

tavapärane, et seintele ja ustele riputatakse kleepsudega pilte, teateid jne, et kraanikausid ja

WC-potid on väiksed ja paigutatud madalamale kui tavapäraselt, et iga kraanikausi juures on

nagi käterätiku riputamiseks, et mööbel on turvalisuse kaalutlusel kinnitatud seinte külge, mis

tingib auke seinas, et aknad võivad vajada hooldustöid jne. On normaalne, et 14-aastase

kasutusperioodi ajaga muutub ruumide seisukord võrreldes üürnikule üleandmise ajal oleva

seisukorraga oluliselt ning ruumid võivad vajada remonttöid. Samas ei ole vaidlust, et kostja

teostas erinevaid parandustöid ruumide sihipärase kasutamise tagajärgede likvideerimiseks

ajavahemikul 1.-8. juuli 2020. 1. juulil 2020 välja toodud puudused ei takistanud ruume pärast

mõningaid remonttöid kasutamast ka edaspidi lasteasutusena. Ruumid olid edaspidiseks

kasutamiseks valmis hiljemalt 8. juulil 2020.

1. juulil 2020 toimunud ülevaatuse käigus ei viidanud hageja põrandaplaatide remontimise

vajadusele, seega tuleb põrandaplaatidel esinevad puudused jätta tähelepanuta, kuna tegemist

ei olnud varjatud puudustega. 14-aastase kasutusperioodi jooksul võivadki lasteaia ruumides

mõned tualettruumi plaadid saada kahjustatud. Põrandaplaatidel, mis asuvad seinte ääres ning

kraanikausside või kanalisatsioonitorude juures, võivadki olla vee ladestusjäljed. Tüübliaugud

seintes ja seinaplaatidel tuleb lugeda tavapäraseks kulumiseks. Üürilepingu p 5.1.3 kohaselt

kohustus üürileandja paigaldama äriruumidesse koolieelse lasteasutusena kasutamiseks

vajaliku sanitaartehnika, samuti korraldama üürniku ostetud ja seina või põranda külge

paigaldatavate asjade paigaldamise. Seega vastutas nagide paigaldamise eest hageja ning

tegemist on üürilepingu p-s 8.3 sätestatud muudatustega ruumis, millisega võis üürilepingu

lõppedes ruumid hagejale üle anda. Kostja ei olnud kohustatud seinanagisid eemaldama ning

hageja sellekohased nõuded on asjakohatud. Kui kostja kohustust seinanagid eemaldada

jaatada, vastavad sellega kaasnevad kahjustused ruumide tavapärasele kasutamisele. Esemete

ja sisseseade eemaldamisel seinaplaatidelt on alati risk, et seinaplaadid võivad puruneda. Seega

ei vastuta kostja seina- ja põrandaplaatidega seonduvate kahjustuste eest.

Maakohus tuvastas 1. märtsil 2021 toimunud vaatluse käigus, et vaatamata murtud

aknasulustele toimisid aknad tavapäraselt. Kostja esitatud tõendist (I kd tl 79) nähtub, et aknad

on töökorras ning oma vanusele vastavas seisukorras. Seega vastavad aknad kasutusjärgsele

tavapärasele kulumisele. Akende korrashoiukohustus lasus üürilepingu p-st 5.1.7 tulenevalt

hagejal, mis on kooskõlas VÕS § 276 lg-s 1 sätestatuga. Kui jaatada akendel puuduste

olemasolu, tulnuks puudused kõrvaldada üürileandjal. Seega ei vastuta kostja viie akna

lukukambri vahetuse eest.

Vaatluse käigus vaatles maakohus ka siseuksi ning asus seisukohale, et ustel lasuvaid kahjustusi

on kostja likvideerinud selleks kohasel viisil. Eeltoodud asjaolu tõendab ka OÜ Tanel akt uste

vahetamise ja värvimise kohta (I kd tl 35). Vaadeldud ustel mehhaanilisi vigastusi ei olnud ning

kohus tuvastas, et tegemist on siseuste tavapärase kulumisega.

Kostja on kinnitanud, et lasi professionaalsel puhastusettevõttel teostada kõikide ruumide

põrandate koristuse, puhastati ka WC-d, sh sanitaartehnika, pesti vahekoridoride klaasist seinad

ning II korruse aknad. Kuna kostja pidi üle andma ruumid seisukorras, mis vastab mh selle

sihipärasele kasutamisele, siis seinte, aknaraamide ja aknaraamide valtside puhastamine ei

olnud puudus, mille eest vastutaks kostja ning vastavaid töid ei oleks kostja pidanud tegema.

Hageja ei nõudnud 1. juuli 2020 ülevaatusel kostjalt suuremahuliste koristustööde teostamist.

Kohus tuvastas, et 7 WC-potti olid katlakivi jälgedega, ent nõustus kostjaga, et ei ole mõistlikku

põhjendust, miks kostja oleks pidanud 7-t WC-potti hooldama halvemini kui teisi. 14-aastase

kasutamise perioodi jooksul katlakivi ladestub WC-pottidesse ja need ei näe välja enam

uueväärsetena. Seega on tegemist normaalse kulumisega ning hagejal puuduvad WC-pottidega

seotud nõuded.

Hageja nõuded seoses 12. juuni 2019 ja 15. septembri 2017 arvete tasumata jätmisega jättis

maakohus rahuldamata, sest tegemist oli ruumide sihipäraseks kasutamiseks vajalike töödega,

mille teostamise kohustus lasus VÕS § 276 lg 1 ja üürilepingu p 5.1.7 järgi üürileandjal.

MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED

4. Hageja (apellant) esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu

otsuse tühistada ja teha uus otsus, millega hagi rahuldada. Menetluskulud palub hageja jätta

kostja kanda.

Apellatsioonkaebuse kohaselt on kohus tõendeid ebaõigesti hinnates ning tõendamiskoormist

ebaõigesti kohaldades jõudnud ebaõigele järeldusele, justkui anti ruumid hagejale üle 8. juulil

2020 ehk õigeaegselt. Üürilepingu p-de 8.1 ja 8.3 ning VÕS § 334 lg 1 teise lause kohaselt tuli

kostjal 30. juunil 2020 anda hagejale ruumid üle seisukorras, milles need olid üleandmisel,

arvestades normaalse kulumisega. Seda kostja ei teinud. Tegu on kohustuse rikkumisega

VÕS § 100 mõistes ning vabandavaid asjaolusid ei nähtu (VÕS § 103 lg 1). Hageja andis

kostjale VÕS § 114 lg 1 sätestatud täiendava tähtaja puuduste kõrvaldamiseks, millega kostja

2. juuli 2020 kirjast nähtuvalt osaliselt nõustus. Kohtupraktikas on leitud, et määrdunud ja

tüübliaukudega seinad ei saa olla tavapärane kulum isegi laoruumide puhul (vt Tallinna

Ringkonnakohtu 19. märtsi 2012. a kohtuotsus tsiviilasjas nr 2-09-49213). Lasteaiana

kasutatavate ruumide puhul tuleb hariliku kulumise sisustamisel lähtuda veelgi kõrgematest

nõuetest. Seega ei vastanud ruumid ka 28. juulil 2020 VÕS § 334 lg-s 1 sätestatule. Ruumide

puhastamine enne nende tagastamist üürileandjale on elementaarne üürniku kohustus.

Kohtuotsusest ei nähtu, et kohus oleks üldse hinnanud kostja enda poolt aktsepteeritud

kohustuste täitmist 8. juuli 2020 seisuga.

Maakohtu otsus ei vasta TsMS § 232 lg 1 ja § 442 lg 8 nõuetele. Kohtuotsusest ei nähtu,

millistele tõenditele tuginedes on kohus jõudnud järeldusele, et kostja kõrvaldas puudused

8. juuliks 2020. Kohus on jätnud täiesti tähelepanuta hageja tõendid – 8. juuli 2020 protokoll

nr 2, hageja 13. juuli 2020 kiri, kostja 17. juuli 2020 kiri, 24. juuli 2020 hageja kiri, 28. juuli

2020 komisjoni protokoll nr 3, 28. juuli 2020 ruumide vastuvõtmise akt, kohtu koostatud

1. märtsi 2021 vaatluse protokoll ja hageja 4. augusti 2020 kiri, mis tõendavad, et tegelikult ei

kõrvaldanud kostja protokollis nr 1 fikseeritud puuduseid ja jätkas ruumide kasutamist isegi

peale 17. juulit 2020.

Kohus on kohaldanud ruumide puuduste kõrvaldamisel ebaõigesti ka tõendamisega seonduvat,

sest VÕS §-st 334 lg 2 tuleneb, et kostja kohustuseks on tõendada, et ruumid vastasid 8. juulil

2020 kokkulepitud tingimustele. Tõendamiskoormuse jagunemise tähelepanuta jätmine on ka

põhjuseks, miks kohus jõudis ebaõigele järeldusele, et ruumid anti üle 8. juulil 2020.

Maakohtu viide Riigikohtu otsusele tsiviilasjas nr 3-2-1-46-09 ei ole asjakohane, sest küsimus

ei olnud kostja poolt võtmete üleandmises (hagejal oli olemas teine komplekt), vaid selles, et

kostja jätkas ka peale 8. juulit 2020 ruumides puuduste likvideerimist. Selliselt tunnistas kostja,

et ta jättis 8. juuliks 2020 likvideerimata ka need puudused, mida oli aktsepteerinud.

Seadusandja mõte ei saanud VÕS § 334 lg 1 sisustamisel olla, et valdus loetakse üle antuks

sõltumata sellest, kas kostja jätkab ruumides puuduste likvideerimist või mitte. Sellest

tulenevalt on ebaõige kohtu järeldus, et valduse üleandmine ei ole seotud üürilepingu esemel

olevate puuduste kõrvaldamisega. Kostja teostas erinevaid töid ruumides vähemalt 17. juulini

2020. Maakohtu otsus on selles osas vastuoluline, kohus ei saanud lugeda ruume hageja poolt

8. juulil 2020 vastuvõetuks. Kuna kostja ei täitnud kohustust ka täiendava tähtaja jooksul, ei

saanud ta eeldada, et hageja tema suhtes ühtegi õiguskaitsevahendit peale 8. juulit 2020 ehk

pärast lepingu täitmise tähtaja pikendamist ei kasuta.

Kohus on põhjendamatult jätnud rahuldamata üüri ja kommunaalkulude nõude. Perioodil

9.-28. juuli 2020 ei saanud hageja ruume kasutada.

Ebaõige on ka kohtu järeldus, et tekkinud kahju on tingitud tavapärasest kulumisest. WC-

pottide osas ei ole tegemist tavapärasest kasutamisest tuleneva puudusega, vaid halva

hooldusega. Kohus pole hageja esitatud tõendite ega fotodega arvestanud. Kui kostja tugineb

asjaolule, et vee halb kvaliteet on üldteada, siis oleks ta pidanud võtma midagi ette, et kahjustusi

ära hoida. Eeltoodu on VÕS § 104 lg 2 järgi käsitletav vähemalt raske hooletusena.

Kohus on põhjendamatult pidanud tavapäraseks kulumiseks 5 akna lukukambri lõhkumist.

Tegemist on murdunud detailidega. Akende hooldusjuhendi kohaselt ei ole lubatud vigastatud

aknasulustega aknaid kasutada ehk avada ja sulgeda. Isegi, kui tegemist oleks olnud tavapärase

kulumisega, oli üürilepingu p 5.2.10 kohaselt selliste seadmete korrashoidmise kohustus

kostjal. Maakohus ei ole üürilepingu p-i 5.2.10 hinnanud.

Tavapärase kulumisena ei saa käsitleda ka seda, et kostja on neli ukselehte värvinud üle

äärmiselt halva kvaliteediga ja sellega uksed rikkunud. OÜ Tanel 8. juuli 2020 kirja ei saa

pidada usaldusväärseks tõendiks, sest sellega antakse hinnang oma tööle. Hageja on esitanud

värvimistööde ebakvaliteetsuse tõendamiseks Haapsalu Uksetehase AS-i ning Puidutöötlemise

ja mööblitootmise kompetentsikeskuse arvamused (I kd tl 183-184). Kohus pole nimetatud

tõenditega ega fotodega otsuse tegemisel arvestanud.

Augud seintesse nagide paigaldamiseks tegi kostja peale ruumide üleandmist. Nagid saanuks

kinnitada seinale ka silikooniga või tellida põrandale toetuvad nagid. Kohus on ebaõigesti

kohaldanud VÕS § 336 lg-t 1, sest kostja ei olnud isegi 8. juuliks 2020 nagisid seintelt

eemaldanud. Seega ei saanud hageja neid puudusi sel hetkel avastada, sest nagid olid

eemaldamata. Kostja jättis puhastamata ruumide seinad ja aknaraamid ning aknaraami valtsid.

Tüübliaugud seintes, katkised plaadid ja määrdunud seinad ei ole käsitletavad tavapärase

kulumisena. Hageja on puuduste likvideerimise hinnapakkumised esitanud ning kostja pole

neile vastu vaielnud. VÕS § 334 lg-s 1 sätestatud üürniku kohustuse eesmärgiks on VÕS § 127

lg 2 mõttes ära hoida hagejale tekkivat kahju.

Kohus on alusetult jätnud rahuldamata hageja nõuded seoses remonditöödega üürilepingu

kestvuse ajal. Kohus on jätnud tähelepanuta üürilepingu p-i 5.2.10. Aknasulused ei ole hoone

fassaadi osa. Seega on kohus ebaõigesti jõudnud järeldusele, et akende hooldus- ja remonttööde

puhul on tegemist töödega, mis on vajalikud hoone väliskonstruktsioonide korrashoiuks.

Hageja on kostjale selgitanud, miks on aknasuluste hooldus ja remont kostja kohustuseks.

Kohus pole selle tõendiga arvestamata jätmist põhjendanud. Grupiveesegisti asus kostja

valduses olevas ruumis peale plommitud veemõõturit ja see paigaldati kostja soovil. Seadme

remondi kohustus lasus kostjal. Kohus asjatundja arvamusega ei arvestanud ja oma seisukohta

ei põhjendanud.

Hageja esitas koos apellatsioonkaebusega taotluse kahe dokumentaalse tõendi asja juurde

võtmiseks. Tartu Maakohtu 18. märtsi 2021. a määrusega määrati tsiviilasi lahendamiseks

kirjalikus menetluses ning anti pooltele soovi korral viimaste teeside esitamiseks tähtaeg kuni

16. aprillini 2021. Kohus ei hoiatanud, et lõpetab eelmenetluse. Hageja esitas 23. märtsil 2021

kohtule taotluse võtta täiendavate dokumentaalsete tõenditena asja materjalide juurde mh

hageja 5. novembri 2010 kiri kostjale, millest nähtub, et kostja on ignoreerinud hageja juhiseid

mööbli kinnitamise osas ja kirjavahetuse AS-ga G4S Eesti, millest nähtub, et veel 16. ja 17.

juulil 2020 sisenes kostja oma koodiga vaidlusalusele üüripinnale. Kohus jättis 12. aprillil 2021

hageja taotluse rahuldamata põhjusel, et hageja esitas taotluse peale kohtu poolt eelmenetluse

lõpetamist. TsMS § 237 lg 1 kohaselt peab enne eelmenetluse lõpetamist kohus teavitama pooli,

et mingisugusest konkreetsest kuupäevast lõpetab kohus eelmenetluse ja peale eelmenetluse

lõpetamist esitatud tõendeid enam vastu ei võeta. Sarnasele seisukohale on jõudnud Riigikohus

lahendis nr 3-2-1-81-15. Kohus pidi arvestama ka sellega, et asjas korraldati vaatlus ja peale

vaatlust võib pooltel tekkida vajadus esitada täiendavaid tõendeid.

Maakohus on ebaõigesti kindlaks määranud kostja menetluskulud. Hageja jääb maakohtus

esitatud põhjenduste juurde, et kostja lepinguliste esindajate ajakulu erinevatele toimingutele

saab lugeda põhjendatud ja vajalikuks koos käibemaksuga summas 3862,50 eurot.

5. Kostja palub jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata ja maakohtu otsuse muutmata.

Menetluskulud palub kostja jätta hageja kanda.

Kostja jääb maakohtus avaldatud seisukohtade juurde ja palub neid arvesse võtta.

Kaebuses on esitatud eksitavaid väiteid. Ebaõige on väide, nagu oleks ruumides algselt olnud

uued seadmed. Tegelikult oli ruumide üleandmise-vastuvõtmise aktis seinte, põrandate, uste ja

süsteemide seisukorraks märgitud „korras“ ning santehnika osas „töökorras“. Seega olid

seadmed eelnevalt kasutatud.

Ebaõige on ka väide, nagu oleks pooled esimesel ülevaatusel leppinud kokku, et protokollis

nr 1 märgitud puuduste likvideerimise järgselt esitatakse ruumid uuesti üleandmiseks.

Tegelikult avaldas kostja vahetult pärast esimest ülevaatamist, et loeb ruumid üleantuks ning

teostab ruumides üksnes enda poolt samas kirjas viidatud tööd, milles kokku lepiti. Seega pole

kostja tunnistanud kohustuste rikkumist. Kostja ei ole käinud ruumides puudusi kõrvaldamas

peale 8. juulit 2020, välja arvatud nagide eemaldamine (milleks ta ei olnud kohustatud).

Hageja täiendavad tõendid tuleb jätta vastu võtmata. Hageja ei ole esitanud TsMS § 333 lg 2

kohast vastuväidet kohtu tegevusele. Maakohus seadis eelmenetluses korduvalt pooltele

tähtaegu tõendite esitamiseks, nt 18. novembri ja 11. detsembri 2020 menetlusdokumendis.

Professionaalsele õigusnõustajale pidi olema selge TsMS § 330 lg 1 tähendus. Samuti on

ainetud hageja viited vaatlusele, kuivõrd kõnealused tõendid ei olnud seotud vaatlusel

tuvastatuga.

Maakohtu otsus on mõnevõrra ebaselge, kas kohus on lugenud ruumid üleantuks alates

1. või 8. juulist 2020. Kostja leiab, et ruumid anti hagejale üle juba 1. juulil 2020. Perioodil

1.-7. juuli 2020 teostatud väiksemahulised tööd ei takistanud hagejal ruumide kasutamist.

Maakohus on hinnanud tõendeid õigesti. Hageja ei ole oma nõuete aluseks olevaid väiteid

tõendanud. Protokollid ei tõenda hageja poolt märgitut, vaid neid saab käsitleda üksnes hageja

seisukohtadena.

Asjakohatud on ka etteheited tõendamiskoormise jagamise kohta. Hageja viited, et VÕS § 334

lg-st 2 tulenevalt on ruumide seisukorra tõendamise koormis kostjal, on ebaõiged. Kostja ei ole

tuginenud asjaolule, et asja hävimine või kahjustumine ei tulenenud temast. Et üürileandja peab

tõendama nii ruumide seisundi kostjale valduse üle andmisel kui ka tagasisaamisel, tooma välja

tekkinud puudused ning tõendama, et need ei tekkinud loomuliku kulumise tagajärjel, tuleneb

kohtupraktikast, kuivõrd tegemist on asjaoludega, millel hageja nõue põhineb.

Samuti on asjakohatud etteheited, et maakohus on lähtunud lasteaiaruumide „hariliku

kulumise“ mõiste sisustamisel madalamast standardist kui laoruumidel. Hageja viidatud

kohtuasjas oli laoruumide tavapärase kasutamise osas andnud hinnangu ekspert. Hageja ei ole

esitanud mitte ühtegi tõendit, et viidatud kahjustusi saaks pidada 14-aastat lasteaiana kasutusel

olnud ruumide puhul ülemääraseks.

Maakohus on menetluskulud jaganud ja kindlaks määranud õigesti. Apellatsioonkaebusest ei

nähtu, mis osas on maakohus kaalutlusõigust teostanud valesti.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

6. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb tühistada hagi täieliku rahuldamata jätmise

ja menetluskulude jaotuse osas. Ringkonnakohus saab teha tühistatud osas uue otsuse ilma asja

maakohtule uueks läbivaatamiseks saatmata, rahuldada hagi osaliselt ning mõista kostjalt

hageja kasuks välja 470 eurot (TsMS § 657 lg 1 p 2). Ringkonnakohus täiendab maakohtu

otsuse põhjendusi hagi osalise rahuldamata jätmise osas ja muudab menetluskulude jaotust ning

hagejalt kostja kasuks välja mõistetava menetluskulu suurust. Hageja apellatsioonkaebus

kuulub rahuldamisele osaliselt.

7. Asjas ei ole vaidlust, et pooled sõlmisid 31. mail 2006 kirjaliku üürilepingu ruumide

kasutamiseks lasteaiana. Lepingut muudeti 3. augustil 2010 ja leping kehtis 30. juunini 2020.

Hageja leiab, et kostja ei tagastanud üürieset lepingu lõppemisel tähtaegselt. Üüriese oli

puudustega, mis jäid kõrvaldamata, mistõttu võttis hageja 28. juulil 2020 kostjalt vastu

puudustega eseme. Hageja nõuab kostjalt lepingu rikkumisega tekitatud kahju hüvitamiseks

8454,02 eurot ja leppetrahvi 639 eurot. Maakohus jättis hagi täielikult rahuldamata.

Hageja on vaidlustanud maakohtu otsuse tervikuna, mistõttu kontrollib ringkonnakohus

maakohtu otsuse põhjendatust täies ulatuses (TsMS § 651 lg 1).

8. Ringkonnakohus jätab rahuldamata hageja taotluse koos apellatsioonkaebusega esitatud

täiendavate dokumentaalsete tõendite vastuvõtmiseks. TsMS § 652 lg-te 1 ja 2 kohaselt võtab

ringkonnakohus apellatsioonkaebuse läbivaatamisel ja lahendamisel aluseks esimese astme

kohtus tuvastatud faktilised asjaolud ja tõendid. Ringkonnakohus ei võta aluseks asjaolu ega

tõendit, mis esimese astme kohtus esitati, kuid mis on jäetud esimese astme kohtu menetluses

õiguspäraselt arvestamata. Hageja ei ole põhjendanud, miks ta ei saanud neid tõendeid esitada

koos teiste tõenditega maakohtu poolt 11. detsembril 2020 (I kd lk 176) määratud tähtajaks

4. jaanuaril 2021. Seetõttu keeldus maakohus põhjendatult hageja poolt 23. märtsil 2021

hilinenult esitatud tõendeid vastu võtmast. Tegemist ei olnud TsMS § 392 lg 1 ja § 237 lg 1

nõuete rikkumisega maakohtu poolt.

9. Käesolevas asjas viis maakohus hageja taotlusel 1. märtsil 2021 läbi vaatluse. TsMS § 290

kohaselt on vaatlus igasugune vahetu andmete kogumine asjaolu olemasolu või olemuse kohta

kohtu poolt, muu hulgas paikkonna või sündmuskoha vaatlemine. Vaatlusprotokoll on üks

tõenditest, mida kohus hindab TsMS § 232 lg-te 1 ja 2 kohaselt koos teiste tõenditega.

TsMS § 291 lg 5 kohaselt vaatlusel kirjeldatakse eset, paikkonda või sündmuskohta

üksikasjalikult ning vajaduse ja võimaluse korral pildistatakse või salvestatakse selle olulised

omadused muul viisil. Vaatluse korraldamine protokollitakse, protokolli kantakse ka vaatlusel

tehtud menetlusosaliste märkused. Vaatlust korraldaval kohtunikul on suur diskretsioonivoli,

otsustamaks, mida konkreetselt protokolli kanda. Mida vähem on protokollis märgitud, seda

vähem informatsiooni see edastab ja seda väiksem on selle tõendiväärtus. Vaatlusprotokolli

mõte on kajastada kirjelduse kaudu esmajoones kohtu poolt vahetult tajutud asjaolusid

(vt Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-41-08).

Käesolevas asjas koostatud vaatlusprotokoll nimetatud nõuetele suures osas ei vasta, sh ei

sisalda protokoll TsMS § 291 lg 5 nõuetele vastavat vaadeldavate objektide kirjeldust asja

lahendamiseks vajalikus määras. Vaatluse protokolli on kantud menetlusosaliste üldised

märkused uste, akende, seinte, põrandate seisukorra kohta, kuid märkusi ei ole selgelt seostatud

vaadeldavate objektide kirjelduste või fotodega. Vaatlusprotokoll koosneb peaasjalikult kohtu

tehtud fotodest, kuid üldjuhul puudub kirjeldus, kuidas kohus fotodel jäädvustatut tajus. 25 foto

juures puuduvad igasugused märkused fotol kujutatu kohta. Seega on vaatlusprotokolli

tõendiväärtus madal.

10. Pooled vaidlevad üüritud asja tagastamise aja üle. Maakohus asus vastuoluliselt

seisukohale, et ruumide valdus on hagejale üle läinud 1. juulil 2020, kuid kostja andis hagejale

üüritud ruumid üle 8. juulil 2020. Ringkonnakohus selgitab, et vastavalt VÕS § 334 lg-le 1 pidi

kostja üüritud asja tagastama üürileandjale lepingu lõppemisel, st 30. juunil 2020.

Ringkonnakohus nõustub maakohtu tuvastatuga, et pooled leppisid 1. juulil 2020 kokku uue

ruumide üleandmise tähtaja 8. juuli 2020. Selleks ajaks kõrvaldas kostja puudused, mille

kõrvaldamisega ta nõustus (protokoll nr 1 ja kostja 2. juuli 2020 e-kiri). Asjaolu, et pärast

8. juulit 2020 kõrvaldas kostja hageja nõudel pesuruumi seintest veel nagid, ei anna alust

järeldusele, et kostja ruume 8. juulil 2020 hagejale üle ei andnud. Ruumid olid hiljemalt

9. juulist 2020 hageja valduses. 7. juulil 2020 teavitas kostja valvefirma G4S Eesti AS Lõuna

piirkonna esindust, et alates 9. juulist 2020 on lasteaed lõpetanud ruumide kasutamise (I kd

lk 168). Puudub vaidlus selles, et hagejal olid ruumide võtmed lepingu kehtivuse ajal, mis on

tõendatud ka lasteaia majandusjuhataja K. Keeduse kirjaliku kinnitusega (I kd lk 169).

7. augustil 2020 andis kostja hagejale üle kostja kasutuses olnud võtmed (I kd lk 155), kuid see

toimus pärast valduse tegelikku üle andmist hagejale. Ringkonnakohus nõustub maakohtu

hinnanguga kostja tegevusele 8. juulile 2020 järgsel perioodil (maakohtu otsuse p-d 21-23) ja

ei pea vajalikuks neid põhjendusi oma otsuses korrata.

Põhjendatud on hageja seisukoht, et maakohus on jätnud hindamata hageja tõendid: 8. juuli

2020 protokoll nr 2, hageja 13. juuli 2020 kiri, kostja 17. juuli 2020 kiri, 24. juuli 2020 hageja

kiri, 28. juuli 2020 komisjoni protokoll nr 3, 28. juuli 2020 ruumide vastuvõtmise akt, hageja

4. augusti 2020 kiri. Tegemist on pooltevahelisi erimeelsusi kajastavate dokumentidega

(sh kirjavahetusega), mis ei tõenda hageja väidet, et kostja jätkas ruumide kasutamist pärast

8. juulit 2020. VÕS § 334 järgi on oluline üürieseme tagastamine sõltumata sellest, kas ja millal

tehakse üleandmise-vastuvõtmise akt. Seega ei oma ka hageja koostatud 28. juuli 2020 akt

üürieseme tagastamise aja tuvastamisel tähtsust. Vaidlusalused ruumid saab lugeda VÕS § 334

lg 1 alusel üürileandjale üle antuks sõltumata sellest, kas pooltevahelised vaidlused väidetavate

kahjustuste iseloomu ja kõrvaldamiskohustuse osas on lõppenud. Viidatud tõendid ei tõenda

hageja väiteid kostja poolt lepingust tulenevate kohustuste täitmata jätmise osas, sh väiteid

selles, et üüriesemele tekitatud kahjustused ületavad tavapärast kulumist (va ringkonnakohtu

poolt otsuse p-s 12.1 tuvastatud osas).

11. Kuna pooled leppisid kokku üürieseme üleandmise tähtaja pikendamises 8. juulini 2020,

mil üüriese kostja poolt hagejale ka üle anti, ei ole kostja üüritud asja tagastamisega

VÕS § 335 tähenduses viivitanud. Seega ei ole hageja leppetrahvi nõue perioodi 9. – 28. juuli

2020, samuti üüri- ja kommunaalmaksete võlgnevuse nõue kahjunõudena 4307,44 eurot sama

perioodi eest, põhjendatud. Ringkonnakohus nõustub selles osas maakohtu otsuse

põhjendustega (maakohtu otsuse p 24-29).

12. Pooled vaidlevad ka selle üle, kas tagastatud üürieseme seisukord on kooskõlas asja

lepingujärgse kasutamise ja tavapärase kulumisega ning kas hagejal on tekkinud kahju

üürieseme remondikuluna 3599, 80 eurot. VÕS § 334 lg 1 järgi tuleb üürilepingu ese tagastada

seisundis, mis vastab asja lepingujärgsele kasutamisele. Hageja on väidetavad puudused

fikseerinud protokollis nr 2 (I kd lk 30), mida kostja ei ole allkirjastanud. Hageja tugineb oma

nõudes üürilepingu p-le 5.2.10., mille kohaselt kohustus kostja üürnikuna hoidma omal kulul

kasutamiskõlblikus seisukorras ruumide sisemiste piirdekonstruktsioonide (seinad, põrandad,

laed, uksed, aknad jne) viimistluse, ruumides paiknevad seadmed (sanitaartehnika, lukud,

sulused, valgustid, pistikupesad jms) ja tegema vajadusel lepingu kehtivuse ajal ruumides omal

kulul remonti.

12.1. Ringkonnakohus nõustub hagejaga, et kostjal tuleb hüvitada kahju, mis tekkis hagejal

seoses sellega, et kostja kinnitas nagid tüüblitega pesuruumide kahhelkividega plaaditud

seintesse. Üürilepingu p 5.1.3. järgi oli üürileandja kohustuseks mh korraldada üürniku ostetud

ja seina või põranda külge paigaldatavate asjade paigaldamine. Seega olid pooled kokku

leppinud, et nagide paigaldamine seintesse toimub hageja poolt või vähemalt hageja teadmisel.

Kostja ei ole tõendanud, et hageja nõustus WC ruumide plaaditud seintesse nagide

paigaldamisega. Kuna asjade seina külge paigaldamise osas oli pooltel erikokkulepe, ei saa

kostja selles osas tugineda ka vastutuse puudumisele seoses asja hariliku kulumisega. Puudus

on fikseeritud hageja poolt 8. juuli 2020 protokollis nr 2, mil kostja andis üürieseme hagejale

üle. Hagejal oli õigus nõuda kostjalt ilma loata paigaldatud nagide eemaldamist. Kuna nagide

eemaldamisega kaasnesid kahjustused seinaplaatides (tüübliaugud), siis peab kostja hüvitama

plaatimise kulu. Hageja tõendab seinaplaatide (10 m2) vahetuskulu (koos materjalidega) 420

eurot (35 eurot/m2, lisandub km) Aldifer OÜ 8. augusti 2020 e-kirjaga (I kd lk 99).

Ringkonnakohus nõustub, et ruumi ühtse väljanägemise säilitamiseks ei piisa puuduse

kõrvaldamiseks üksnes ühe või mõne plaadi väljavahetamisest. Töö- ja materjalikulule lisandub

transpordi, utiliseerimise ja koristuse kulu proportsionaalses osas pakkumisest, st 50 eurot.

Maakohtu otsus tuleb kostjalt 470 euro välja mõistmata jätmise osas tühistada ning kostjalt

tuleb välja mõista hageja kasuks kahjuhüvitis 470 eurot.

12.2. Ülejäänud osas tuleb hageja kahjuhüvitise nõue remondikulude osas jätta rahuldamata.

Maakohus on andnud esitatud asjaoludele õige hinnangu akende, uste, WC pottide ja

puhastustööde osas, kui leidis, et hageja ei ole tõendanud, et kostja on 14-aastat üüritud

ruumides lasteaeda pidades kahjustanud üürieset üle hariliku kulumise määra ning tekitanud

sellega hagejale kahju.

Ringkonnakohus nõustub selles osas maakohtu põhjendustega hageja kahjunõude rahuldamata

jätmisel (va seinaplaatide vahetamise kulu). Maakohus on põhjendatult lähtunud asja

lahendamisel Riigikohtu seisukohast asjas nr 3-2-1-98-12, mille kohaselt vastutab kostja nende

puuduste eest, mis on tekkinud ajal, mil ruumid olid kostja kasutuses ning ületavad asja

lepingujärgsel kasutamisel harilikult tekkivat kulumist, kahjustusi ja muutusi. Üürileandja peab

hagi rahuldamiseks tõendama mh, et kostjale etteheidetavad puudused ei tekkinud loomuliku

kulumise tagajärjel. Seejuures on oluline võtta arvesse, kui kaua olid ruumid lepingu alusel

kostja kasutuses ja millisel eesmärgil neid kasutati.

Maakohus on otsuses jätnud hindamata poolte esitatud tõendeid üürieseme seisukorra kohta

(va OÜ Tanel ja Aknamaailm OÜ aktid), millega maakohus on rikkunud TsMS § 442 lg-s 8

sätestatut. Tegemist on menetlusnormi rikkumisega, mis ei ole aga kaasa toonud ebaõiget

otsustust. Ringkonnakohus täiendab selles osas maakohtu põhjendusi ja hindab ise hindamata

jäänud tõendid.

Ringkonnakohus ei nõustu hageja seisukohaga apellatsioonkaebuses (p 3.5), et VÕS § 334

lg 2 järgi on kostja kohustuseks tõendada ruumide seisukorda, st asjaolu, et ruumid vastasid

8. juulil 2020 tingimustele, milles pooled üürilepingu p.-s 8.3 kokku leppisid. Riigikohus on

selgitanud, et kui hageja üürileandjana leiab, et kostja üürnikuna on tekitanud talle kahju, kuna

üüritud ruumid on kahjustatud üle tavalisest kasutamisest tingitud kulumise määra, tuli selle

kohta tõendid esitada hagejal (Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-141-11 p 11). Kostja ei ole

menetluses tuginenud asjaolule, et asja kahjustumine ei tulenenud temast, seega ei pea kostja

ka seda asjaolu tõendama.

12.3. Hageja heidab kostjale ette WC pottide hooldamata jätmist, mille tulemusena on osades

WC pottides ladestunud katlakivi, mida ei saa enam eemaldada. Krausberg Eesti OÜ arvamuse

kohaselt on ruumides asunud sanitaartehnika suhteliselt vana ja kulunud ning sinna on

ladestunud katlakivi, kuna Tartu vesi on väga kare; koristusega ei ole võimalik paremat

tulemust saavutada. Sanitaartehnikal olevad lubja ja rooste jäljed ei ole tekkinud mitte halvast

hooldusest vaid vee kvaliteedist ja sanitaartehnika igapäevasest kasutamisest (I kd lk 38). Kuigi

veevarustuse ja kanalisatsiooni insenerid H. Terase ja T. Mesila on andnud arvamuse, et

tavapärasest intensiivsem kasutaja oleks pidanud WC pottide osas nägema ette piisava

sagedusega hooldusprotseduurid ning loputuskastide sisu puhastamise või süsteemide

asendamise (I kd lk 157), ei tõenda see arvamus tõsikindlalt, et nende soovituste järgimine

kostja poolt oleks taganud 20 aastat vanade WC pottide parema seisundi. Asjaolu, et 17-st

WC potist 10 ei olnud kahjustunud, ei tõenda samuti, et 7 WC poti hooldamisel ei ole kostja

järginud temalt nõutavat hoolsust. Hageja ei ole tõendanud WC pottide tavapärast kasulikku

eluiga lasteasutuses, mida kohus saaks käesolevas asjas esitatud asjaoludega võrrelda.

Ringkonnakohus nõustub kostjaga, et kui sanitaartehnika on vana ja kulunud, ei saa katlakivi

ladestumist WC pottidesse ette heita kostjale ning tegemist on tavapärase kulumisega

12.4. Hageja nõuab ka 3 m2 põrandaplaatide välja vahetamist. Ringkonnakohus nõustub

kostjaga, et 14 aastase kasutuse jooksul on veejälgede tekkimine põrandaplaatidele ja

mõningate plaatide kahjustumine tavaline kulumine. Samuti on oluline, et protokollis nr 1 ei

ole hageja kostjale põrandaplaatide väljavahetamisekohustust pannud. VÕS § 336 lg 1 kohaselt

peab üürileandja üüritud asja tagastamisel kontrollima asja seisundit ja viivitamata teatama

üürnikule asja puudustest, mille eest üürnik vastutab. Kui üürileandja seda ei tee, kaotab ta

õigused, mis kuuluvad talle asja puudustest tulenevalt, välja arvatud juhul, kui tegemist on

puudustega, mida ei saa tavalise ülevaatusega avastada. Hageja ei ole apellatsioonkaebuses

tuginenud asjaolule, et ta ei saanud põrandaplaatide kahjustumist märgata 1. juuli 2020

protokolli nr 1 koostamisel.

12.5. Nõustuda tuleb kostjaga, et aknad on hoone väliskonstruktsioonid, mille

kasutuskõlblikuna hoidmine oli lepingu p 5.1.7. järgi hageja kui üürileandja kohustus. Kostja

kohustus oli lepingu p 5.2.10 järgi hoida omal kulul kasutamiskõlblikus seisukorras sisemiste

piirdekonstruktsioonide, sh aknad, viimistlus ja sulused.

Vaatlusprotokolli kantud märkuste kohaselt olid vaidlusalused aknad paigaldatud 20 aastat

tagasi. Vaatlusprotokollis ei ole akende, sh suluste, puudusi täpsemalt kirjeldatud, protokollitu

kohaselt sai aknaid sulgeda. Aknamaailm OÜ andis 1. juulil 2020 kinnituse, et aknad on üle

vaadatud ja akende toimivusomadused remondijärgselt, arvestades akende vanust, on

normaalsed (I kd lk 39). Asjas puudub asjatundja arvamus, mis annaks alust asuda akende osas

maakohtust erinevale seisukohale. Kuigi asjas on esitatud rohkelt fotosid, puuduvad

ringkonnakohtul eriteadmised fotode alusel akende toimimisomaduste ja suluste seisundi

hindamiseks. Hageja ei ole tõendanud väiteid, et kostja ei ole aknaid nõuetekohaselt hooldanud

ning see on mõjutanud akende tavapärast kulumist. Seda väidet ei tõenda aadressilt aknakoda.ee

leitav hooldusjuhend, sest asja materjalidest ei nähtu, mis tüüpi akendega on tegemist, samuti

Klaasmerk OÜ hinnapakkumine või 17. oktoobri 2017 hageja kiri kostjale akende hooldamisest

(I kd lk 191).

12.6. Hageja heidab kostjale ette nelja ukse ülevärvimise halba kvaliteeti ning soovib seda

tõendada Puidutöötlemise ja mööblitööstuse kompetentsikeskuse 30. detsembri 2021 e-kirjaga

ja Haapsalu Uksetehas AS-i 23. detsembri 2020 e-kirjaga (I kd lk 184-185). Kostja värvis uksed

üle perioodil 1.-8. juuli 2020, et kõrvaldada kleebiste eemaldamisel ustele tekkinud

kahjustused. Asjatundjad on andnud arvamuse fotode järgi vastates hageja küsimusele, kas

ukselehti on võimalik üle viimistleda, et nad oleks kasutatavad tänapäeva büroodes. Seega ei

ole asjatundjad andnud arvamust 14 aastat lasteaiana kasutatavates ruumides uste tavapärase

seisundi kohta, mistõttu tuleb need arvamused jätta tõenditena tähelepanuta. Värvimistööd

teinud OÜ Tanel on andnud kinnituse, et ustel ei olnud mehaanilisi vigastusi ja uste

ülevärvimine välimuse parandamiseks on tavapärane (I kd lk 35). Vaatlusel ei ole kohus

vastupidist tuvastanud (II kd lk 1-5). Asjaolu, et hageja leiab, et uksed tulnuks värvida pihustiga,

mitte värvirulliga, ei tõenda uste seisundi mittevastavust tavapärasele kulumisele. Seega ei ole

hageja tõendanud, et uste seisund ei olnud kooskõlas tavapärase kulumisega.

12.7. Hageja soovib nõuet puhastustööde teostamise osas (1080 eurot) tõendada Kendra OÜ

hinnapakkumisega aknaraamide- ja valtside puhastamise ja seinte värvimiseelse puhastuse eest

(I kd lk 107). Ringkonnakohus märgib, et tegemist on üksnes hinnapakkumisega seda liiki tööde

eest, mis ei tõenda vaidlusalust asjaolu, et kostja andis üürieseme üle seisundis, mis ei vastanud

asja tavapärasele kulumisele, sh et aknaraamid ja valtsid oleksid olnud ülemäära mustad.

Ringkonnakohus nõustub kostjaga, et lepingust ei tulenenud kostjale kohustust teha ruumide

tagastamisel suuremahulisi koristustöid. Kostja on puhastustöid ka teinud. Ringkonnakohus

nõustub kostja selgitustega, et mustuse ladestumine seintel saab olla põhjendatud mööbli

paigutamisega. Kuna kostjal puudus lepingust tulenev kohustus teostada ruumides enne

tagastamist seinte ülevärvimine, siis puudub kostjal ka kohustus seinte värvimiseelseks pesuks.

Maakohus on õigesti märkinud, et sellesisulist nõuet ei esitanud hageja kostjale ka 1. juuli 2020

protokollis nr 1.

12.8. Ringkonnakohus märgib, et hageja väiteid ei tõenda ka 28. juuli 2020 kostja, OÜ Lumena

Kinnisvarabüroo esindaja T. Matvejevi ja Kupits Kinnisvara esindaja K. Kupitsa osalusel

koostatud ruumide ülevaatuse protokoll nr 3 (I kd lk 50). Protokollis on loetletud küll

tuvastatud puudused, kuid dokumendist ei nähtu hinnang ja põhjendused, kas puudust saab

käsitleda asja tavapärase kulumisena või mitte.

13. Maakohus on jätnud põhjendatult rahuldamata hageja nõude kahe arve tasumiseks

üürilepingu eseme korrashoiu eest lepingu kehtivuse ajal (maakohtu otsuse p 36). Nõustudes

maakohtu otsuse põhjendustega selles osas, ei pea ringkonnakohus vajalikuks neid korrata.

Maakohtu otsuse muutmiseks ei anna alust asjatundjate H. Terase ja T. Mesila arvamus (I kd

lk 157), et sooja ja külma vee segaja asenduskulu peaks tasuma kostja. Tegemist on lepingu

tõlgendamise küsimusega, mis osas puudub vajadus küsida asjatundja või eksperdi arvamust

(vt ka TsMS § 293 lg 1). Grupiveesegisti asukoht ei oma lepingu tõlgendamisel tähtsust, sest

tegemist on veevarustussüsteemi osaga, mille korrashoiu eest vastutas hageja lepingu p 5.1.7.

järgi, nagu maakohus õigesti tuvastas.

14. Seoses hagi ja apellatsioonkaebuse osalise rahuldamisega tuleb muuta maakohtu määratud

menetluskulude jaotust ja jaotada menetluskulud võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega (TsMS

§ 162 lg 1) ning jätta poolte menetluskulud 6 % ulatuses kostja ja 94 % ulatuses hageja kanda.

14.1. Kostja menetluskulu nimekirja kohaselt oli tema õigusabikulu suuruseks 8775 eurot, mille

maakohus rahuldas 5700 (38h x 150 ) euro ulatuses. Hageja peab apellatsioonkaebuses viitega

21. aprilli 2021 menetlusdokumendile põhjendatuks kostja õigusabikulu 25,75 h eest 3862,50

eurot (koos km-ga). Hageja arvates kujundab menetlusosalise esindaja oma õigusliku

positsiooni üldjuhul menetluse alguses, mistõttu ei saa pidada põhjendatuks ja vajalikuks

edasisi toiminguid seoses õiguslike analüüsidega.

Ringkonnakohus nõustub kostja seisukohaga, et lepingulise esindaja kulude põhjendatuse ja

vajalikkuse hindamine (TsMS § 175 lg 1) on kohtu kaalutlusotsus, millesse kõrgema astme

kohus sekkub vaid juhul, kui kohus on ületanud diskretsioonipiire (vt näites Riigikohtu otsus

tsiviilasjas nr 3-2-1-134-16, p 56). Maakohus on otsuse p-s 42 hinnanud kostja menetluskulude

suurust menetlustoimingute kaupa, jättes samas vastamata hageja konkreetsetele vastuväidetele

kostja kulu suuruse osas. Seejuures ei ole maakohus hinnanud, kas kostja kulude üldsumma on

kooskõlas asja keerukusega.

Ringkonnakohus hindab tsiviilasja keskmiselt keerukaks. Kostja on asjas esitanud vastuse

hagile, osalenud vaatlusel, esitanud tõendeid ja seisukohti-vastuväiteid hageja tõenditele ja

menetluslikele taotlustele. 31. märtsi 2021 menetlusdokumendis (ajakulu 4,5 h) esitas kostja

2-l lehel vastuväiteid kostja poolt hilinenult esitatud tõenditele. Teeside (ajakulu 5h)

esitamiseks maakohus pooli ei kohustanud (II kd lk 33). Ülepaisutatud on kostja paikkondliku

vaatluse ettevalmistamisega seotud kulud. Paikkondlik vaatlus kestis 1 h 22 min, kostja on

arvestanud selle toiminguga seotud kulusid 3,25 h. Ringkonnakohus ei nõustu küll hageja

seisukohaga, et õigusliku analüüsiga seotud kulud on põhjendatud üksnes menetluse alguses

(hagis ja vastuses hagile), kuid peab arvestades asja keerukust kokkuvõtvalt kostja põhjendatud

ja vajalikuks menetluskuluks maakohtus õigusabikulusid 32 h ulatuses hinnaga 150 eurot/h,

kokku 4800 eurot.

14.2. Hageja menetluskulu nimekirja kohaselt oli tema menetluskulu suuruseks maakohtus

2952 eurot (koos km-ga), millest 2402 eurot on kulu õigusabile (21 h ja 50 minutit hinnaga

110 eurot/h) ja 550 eurot on riigilõiv. Ka hageja on koostanud teesid, mille esitamiseks

maakohus pooli ei kohustanud. Seega tuleb hageja menetluskulude vajalikku ja põhjendatud

suurust vähendada 3 h võrra, st 330 eurot. Hageja põhjendatud ja vajalik menetluskulu

maakohtus on 2622 eurot.

15. Hageja menetluskulu ringkonnakohtus vastavalt menetluskulude nimekirjale on 1448,33

eurot, millest 898, 33 eurot on õigusabikulu 8 h ja 10 min hinnaga 110 eurot/h. 550 eurot on

hagi esitamisel tasutud riigilõiv.

Kostja menetluskulu ringkonnakohtus vastavalt menetluskulude nimekirjale on õigusabikulu

1387,50 (9, 25 h x 150) eurot. Hageja palub ringkonnakohtul kaaluda kostja menetluskulude

vähendamist 3,5 h võrra, st 525 eurot. Kostja lepingulise esindaja kulud on võrreldes hageja

lepingulise esindaja kuludega samade menetlustoimingute tõttu suuremad ja ülepaisutatud.

Ringkonnakohus märgib, et asjaolu, et üks pool kulutab samaväärse menetlusdokumendi

koostamiseks teisest mõnevõrra rohkem aega, ei ole üldjuhul menetluskulu vähendamise

aluseks. Käesolevas asjas on kostja ajakulu õigusabile ringkonnakohtus 65 minutit suurem kui

hagejal. Sellest ei saa järeldada, et kostja kulutused on ülepaisutatud. Ringkonnakohus nõustub,

et ka kostja ajakulu menetluskulude nimekirja koostamisele ei ületa 15 minutit, ülejäänud osas

(st 15min/32.50 eurot) ei ole kostja kulud põhjendatud. Hageja põhjendatud menetluskulu

suurus ringkonnakohtus on 1448,33 eurot ja kostjal 1355 eurot.

16. Arvestades menetluskulu jaotust tuleb hagejalt kostja kasuks välja mõista menetluskuluna

maakohtus 4512 eurot ja ringkonnakohtus 1273,70 eurot. Kostjalt tuleb hageja kasuks välja

mõista maakohtus 157,32 eurot ja ringkonnakohtus 86,88 eurot. Ringkonnakohus tasaarvestab

poolte vastastikused menetluskulu nõuded ja mõistab hagejalt kostja kasuks välja

menetluskuluna maa- ja ringkonnakohtus kokku 5541,50 (4512+1273,70-157,32-86,88) eurot

ja viivise VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras.

/allkirjastatud digitaalselt/

Triin Uusen-Nacke

/allkirjastatud digitaalselt/

Andra Pärsimägi

/allkirjastatud digitaalselt/

Kersti Kerstna-Vaks