2-20-16341/52 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

1(16)

K O H T U O T S U S

Eesti Vabariigi nimel

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Krista Kirspuu, Iris Kangur-Gontšarov, Indrek Soots

Otsuse tegemise aeg ja koht

26.11.2021, Tallinn

Tsiviilasja number

2-20-16341

Tsiviilasi

Turismiinfo OÜ hagi X, Y, Osaühing RUGGES vastu

müügilepingu tagasitäitmise, kahju hüvitamise, viivise ja

intressi tasumise nõudes ja X, Y, Osaühing RUGGES

vastuhagi Turismiinfo OÜ vastu võla nõudes

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 08. juuni 2021.a otsus

Tsiviilasja hind

apellatsioonimenetluses

114 301,57 eurot

Kaebuse esitaja ja kaebuse

liik

Menetlusosalised ja nende

esindajad

X, Y ja Osaühingu RUGGES 09.juuli 2021.a

apellatsioonkaebus

Hageja/vastuhagis kostja (apellatsioonimenetluses vastustaja):

Turismiinfo OÜ (registrikood 12014763, aadress Õismäe tee

35-51, 13514 Tallinn), lepinguline esindaja Irina Bušujeva

Kostja I/vastuhagis hageja I (apellatsioonimenetluses apellant

I): X (isikukood XXXXXXXX, elukoht XXX)

Kostja II/vastuhagis hageja II (apellatsioonimenetluses

apellant II): Y (isikukood XXXXXXXX, elukoht XXX)

Kostja III/vastuhagis hageja III (apellatsioonimenetluses

apellant III): Osaühing RUGGES (registrikood 10364163,

aadress Mustamäe tee 44a, Tallinn)

Kostjate I-III/vastuhagis hagejate I-III (apellantide I-III):

lepinguline esindaja vandeadvokaat Liis Könn

Menetluse liik

Istungimenetlus, istung 04.11.2021

RESOLUTSIOON:

2(16)

1. Harju Maakohtu 08.juuni 2021.a otsus tühistada osaliselt, osas, milles maakohus

rahuldas hagi, tühistas otsuse resolutsiooniga hageja ja kostja I ja kostja II vahel

sõlmitud

notariaalse

kinnistu

müügilepingu,

asjaõiguslepingu

ja

kinnistamisavalduse, milles kohustati kostjat I ja kostjat II andma nõusolek Tartu

Maakohtu kinnistusosakonna registriosa 24882701 teises jaos omanikukande

kustutamiseks Turismiinfo OÜ kohta ja asendati vastav nõusolek kohtuotsusega,

mõisteti kostjatelt I ja II välja solidaarselt hageja kasuks välja kahju hüvitis 506,01

eurot ületavas osas ja vastavalt viivis, mõisteti kostjatelt I ja II välja solidaarselt

hageja kasuks välja intress summalt 99 000 eurot ning menetluskulude jaotuse osas.

Tühistatud osas teha uus otsus, millega rahuldada hagi osaliselt, mõista kostjatelt I

ja II välja solidaarselt hageja kasuks kahju hüvitis 506,01 eurot ja vastavalt viivis,

jätta rahuldamata hageja intressinõuded, anda uus menetluskulude jaotus,

täpsustada resolutsiooni ja määrata osaliselt täitmise kord. Muus osas jätta

maakohtu otsus muutmata.

2. X, Y ja Osaühingu RUGGES apellatsioonkaebus rahuldada osaliselt.

3. Kehtiv kohtuotsuse tervikresolutsioon on järgmine:

3.1. Hagi rahuldada osaliselt.

3.2. Välja mõista X-lt ja Y-lt solidaarselt Turismiinfo OÜ kasuks müügilepingu

alusel üleantud 99 000 eurot.

3.3. Välja mõista X-lt ja Y-lt solidaarselt Turismiinfo OÜ kasuks viivis alates

20.06.2020.a. summalt 99 000 eurot kuni selle summa tasumiseni võlaõigusseaduse §

113 lg 1 teises lauses ettenähtud määras.

3.4. Välja mõista X-lt ja Y-lt solidaarselt Turismiinfo OÜ kasuks kahjuhüvitis 506,01

eurot.

3.5. Välja mõista X-lt ja Y-lt solidaarselt Turismiinfo OÜ kasuks viivis alates

06.11.2020.a. summalt 506,01 eurot kuni selle summa tasumiseni võlaõigusseaduse §

113 lg 1 teises lauses ettenähtud määras.

3.6. Jätta rahuldamata Turismiinfo OÜ hagi intressinõudes müügilepingu alusel

üleantud summalt ja kahju hüvitiselt.

3.7.Kohustada

Turismiinfo

OÜ-t

andma

nõusolek

tema

omanikukande

kustutamiseks Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriosa 24882701 teises jaos

kinnistu aadressil Rannamõisa tee 14g, Tallinn suhtes ning uue omanikukande

tegemiseks, millega kantakse nimetatud kinnistu ühisomanikena Tartu Maakohtu

kinnistusosakonna registriosa 24882701 teise jakku X ja Y. Asendada eelmises lauses

märgitud nõusolek käesoleva kohtuotsusega.

3.8. Kohustada X ja Y andma nõusolek Tartu Maakohtu kinnistusosakonna

registriosas 24882701 teises jaos kinnistu aadressil Rannamõisa tee 14g, Tallinn

suhtes omanikukande tegemiseks selliselt, et kinnistu registriossa nr 24882701 II

jakku kantakse ühisomanikena X ja Y. Asendada eelmises lauses märgitud nõusolek

käesoleva kohtuotsusega.

3.9. Määrata käesoleva kohtuotsuse täitmise kord selliselt, et otsuse resolutsiooni p-s

3.7 märgitud Turismiinfo OÜ nõusolek loetakse antuks juhul, kui X ja/või Y on

täitnud otsuse resolutsiooni p-s 3.3 märgitud kohustuse tagastada hagejale

müügihind 99 000 eurot või X ja/või Y on deponeerinud tagasivõtmatult müügihinna

99 000 eurot notari kontole Turismiinfo OÜ kasuks.

3(16)

3.10. Tuvastada, et Turismiinfo OÜ ja Osaühing RUGGES vahel puudub kohustus

kinnistu kinnistu aadressil Rannamõisa tee 14g, Tallinn elektriga liitumistoimingute

lõpuni viimiseks ja selle eest tasumiseks 1560 eurot.

3.11. Jätta X, Y ja Osaühingu RUGGES vastuhagi rahuldamata.

3.12.Jätta Turismiinfo OÜ menetluskulud seoses Turismiinfo OÜ hagiga maakohtus

85% ulatuses solidaarselt X, Y kanda ja 5% ulatuses Osaühingu RUGGES kanda,

ülejäänud poolte menetluskulud nende endi kanda. X, Y ja Osaühingu RUGGES

vastuhagiga seotud Turismiinfo OÜ menetluskulud maakohtus jätta solidaarselt X,

Y ja Osaühingu RUGGES kanda, vastuhagejate menetluskulud maakohtus jätta

nende endi kanda. Turismiinfo OÜ menetluskulud apellatsioonimenetluses jätta

85% ulatuses solidaarselt X, Y kanda ja 5% ulatuses Osaühingu RUGGES kanda,

ülejäänud poolte menetluskulud nende endi kanda.

3.13.Muuta maakohtu määratud põhihagi hinda ning määrata põhihagi hinnaks

114 301,57 eurot.

4. Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult

Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte

pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses

Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi

esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada

Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise

kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Menetlusabi andmise

taotlus ei peata seaduses sätestatud ega kohtu poolt määratud tähtaja kulgemist.

Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja

kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb.

HAGI JA SELLE ALUSEKS OLEVAD ASJAOLUD

1. 11.03.2020 sõlmisid X (kostja I), Y (kostja II), RUGGES OÜ (kostja III) ja

Turismiinfo OÜ (hageja) müügilepingu, mille kohaselt kostjad I-II müüsid hagejale

Haaberstis Rannamõisa tee 14g asuva hoonestamata kinnistu (müügileping).

Müügilepingu punkti 3.5 järgi kohustus hageja hüvitama kostjatele kinnistu

elektriliitumisega seotud kulud ning tasuma selleks kostjale III 1560 eurot. Kostjad

andsid kinnistu hagejale üle ja 12.03.2020 kanti hageja kinnistusraamatusse kinnistu

omanikuna.

2. 19.06.2020 saatis hageja kostjale müügilepingust taganemise teate. Kostja II jättis nii

oma ütluste kui tegudega enne lepingu sõlmimist teadlikult ja tahtlikult hagejale

mulje, et müügieseme näol on tegemist krundiga, millele saab ehitada, väites, et kõik

selleks vajalikud load ja kooskõlastused on tal olemas, mis ei vastanud tegelikkusele.

Hageja jäi kostja II kinnitusi uskuma ja omandas kostja II poolt moonutatud

ettekujutuse tõttu tema jaoks täiesti väärtusetu kinnistu. 30.06.2020 edastas hageja

kostjatele korduva avalduse müügilepingust taganemiseks, millele kostjad 06.07.2020

taaskord vastu vaidlesid.

3. 06.11.2020 esitas hageja kostjate vastu hagi paludes kohtul:

a. Kohustada kostjaid I ja II tagastama hagejale tema poolt lepingu alusel üleantu

summas 99 000 eurot;

või alternatiivselt

4(16)

b. Tühistada 11.03.2020 poolte vahel sõlmitud notariaalne kinnistu müügileping,

asjaõigusleping ja kinnistamisavaldus ning kohustada kostjaid tagastama

hagejale müügilepingu alusel üle antu summas 99 000 eurot.

Samuti paluti:

c. Kustutada hageja omanikukanne kinnistu registriosas nr 24882701 teises jaos

ja taastada endine kanne nimelt kanda X ja Y ühisomanikena Tartu Maakohtu

kinnistusosakonna registriossa nr 24882701 teise jakku.

d. Kohustada kostjaid I ja II andma nõusolek (Kinnistusraamatuseaduse § 341 lg

1 tähenduses) kinnistu aadressil Rannamõisa tee 14g, Tallinn, mis on kantud

Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr 24882701, teise jao

omanikukande, mille kohaselt on omanikuna märgitud Turismiinfo OÜ,

muutmiseks (kustutamiseks ja uue kande tegemiseks) selliselt, et kinnistu

registriossa nr 24882701 II jakku kantakse ühisomanikena X ja Y. Tuvastada,

et kohtuotsus asendab X, Y tahteavaldust kinnistusraamatu vastava kande

tegemisel.

e. Välja mõista kostjatelt I ja II intress alates 11.03.2020.a. kuni 19.06.2020.a.

(lepingust taganemise päevani), mis määral lepingu alusel üleantavas summast

99 000 kokku summas 2185,57 eurot.

f. Välja mõista kostjatelt I ja II viivised alates 20.06.2020.a. kuni hagi esitamiseni

06.11.2020.a. summas 3029,51 eurot ja edaspidi võlaõigusseaduse § 113 lg 1

teises lauses ettenähtud ulatuses kuni kohtuotsuse täitmiseni.

g. Välja mõista kostjatelt X, Y solidaarselt hageja Turismiinfo OÜ kasuks

kahjuhüvitis summas 2006,01 eurot.

h. Välja mõista kostjatelt I ja II intress kahjuhüvitise summalt 2006,01 eurot

alates hagi esitamisest 06.11.2020 kuni kohtuotsuse jõustumiseni

intressimääral vastavalt VÕS § 94 lg 1 ettenähtud määral.

i. Välja mõista kostjatelt I ja II viivised kahjuhüvitise summalt 2006,01 eurot

alates kohtuotsuse jõustumisest kuni tasumiseni võlaõigusseaduse § 113 lg 1

teises lauses ettenähtud määral.

j. Tuvastada, et hageja ja kostja III vahel puudub kinnistu elektriga

liitumistoimingute lõpuni viimiseks ja tasumise (summas 1560 eurot)

kohustuse puudumine.

k. Jätta kõik menetluskulud solidaarselt kostjate kanda, mõista välja viivis.

.

KOSTJA VASTUVÄITED

4. Kostjad vaidlevad hagile täies ulatuses vastu.

5. Kostjate arvates on hageja müügilepingust taganemise avaldused tühised ja

tagajärjetud. Puudub alus müügilepingu tühistamiseks. Kostjad on hagejale müünud

hoonestamata ehitusloata kinnistu, andmata ühtegi lubadust ehitusõiguse kohta.

Kostjad ei ole müügilepingut rikkunud isegi siis, kui peaks olema õige hageja väide, et

kinnistule ei saa ehitada.

6. Kuna taganemise eeldused ei ole täidetud, siis on taganemise avaldus tühine ning

hagejal puudub õigus nõuda kostjatelt mistahes hüvitise väljamõistmist seoses

5(16)

müügilepingu sõlmimisega või sellest taganemisega ja hüvitise väljamõistmise nõue

tuleks tervikuna jätta rahuldamata.

7. Samuti leiavad kostjad, et intressi maksmist ei saa nõuda. Selgusetuks jääb, mis

summas, miks, millise perioodi eest või millise õigusnormi alusel hageja intressinõude

esitab. Kui hageja peab tegelikult silmas viivist, mitte intressi, siis on see hageja nõue

eelnimetatud põhjuste tõttu alusetu, sest hagejal ei ole kostjate vastu mingit nõuet,

millelt viivist või intressi arvestada.

8. Kostja juhib tähelepanu asjaolule, et müügilepingu punktis 2.2.2 kinnitas hageja, et on

vaadanud üle müüjate poolt esitatud dokumendid. Müügilepingu punktis 2.4 kinnitasid

pooled, et on tutvunud lepingu sõlmimise aluseks olevate dokumentidega ega soovi

täiendavate dokumentide esitamist. Kostjatel ei olnud seega müügilepingust tulenevalt

kohustust rohkem mingisuguseid dokumente hagejale esitada. Kostjad on hagejale

enne müügilepingu sõlmimist andnud üle kõik hageja poolt küsitud dokumendid. See

tähendab, et vastupidiselt hageja väidetule ei ole kostjad infot varjanud.

9. Kostjad pole rikkunud lepingueelset teavitamiskohustust. Hageja viitab valesti, et

kostjad on VÕS § 14 järgi rikkunud lepingueelset teavitamiskohustust avaldades

hagejale ebaõiget informatsiooni või jättes teavitamata tähtsust omavatest asjaoludest.

Esiteks ei ole kostjad VÕS § 14 rikkunud. Hageja väited on tõendamata ja

põhistamata. Teiseks, hageja ei ole VÕS § 14 alusel hagiavalduses esitanud ühtegi

nõuet kostjate vastu ning seega pole VÕS § 14 ka asjakohane.

10. Kui hageja omandas enda väitel kinnistu mingiks spetsiifiliseks otstarbeks, siis on

hageja ise olnud hooletu ja ei ole teinud piisavalt eeltööd, et pädevate asutustega

eelnevalt konsulteerida, uurida üldplaneeringust võimalike piirangute olemasolu,

teavitada kostjaid oma plaanidest kinnistuga ning lisada vastavad sätted

müügilepingusse, et pooled asjaoludest üheselt aru saaksid – kostjad ei pea kandma

riisikot hageja tegematajätmiste pärast.

KOSTJA VASTUHAGI NÕUE JA PÕHJENDUSED

11. Kostjad esitasid vastuhagi müügilepingu punktist 3.5 tuleneva võlgnevuse

väljamõistmiseks.

12. Kostjad nõuavad hagejalt elektriliitumise kulude hüvitamist. Müügilepingu punktis 3.5

leppisid hageja (ostja) ja kostjad (müüjad) kokku, et hageja hüvitab kostjatele kinnistu

elektriliitumise kulud ning tasub selleks kostjale III kokku 1560 eurot arve alusel.

24.06.2020 esitasid kostjad hagejale nimetatud elektriliitumise kulude kohta

tasumiseks arve summas 1560 eurot ning nõudsid selle tasumist hiljemalt 29.06.2020.

Samuti hoiatasid kostjad, et kui hageja kohustust tähtaegselt ei täida, lisandub

põhinõudele alates 30.06.2020 viivis VÕS § 113 lg 1 määras. Hageja ei ole arvet

tasunud ega elektriliitumise kulu hüvitanud käesoleva ajani.

HAGEJA VASTUVÄITED VASTUHAGILE

13. Hageja vaidleb vastuhagile vastu. Kuivõrd hageja on kinnistu müügilepingust

taganenud, ei ole tal põhjust vastuhagi rahuldada ja elektriliitumise kulusid kostjatele

kuuluval krundil hüvitada.

MAAKOHTU OTSUS

14. Maakohus leidis, et hagi kuulub rahuldamisele täielikult ja vastuhagi tuleb jätta

rahuldamata.

6(16)

15. Hageja leiab, et kostja II jättis nii oma ütluste kui tegudega enne lepingu sõlmimist

teadlikult ja tahtlikult hagejale mulje, et müügieseme näol on tegemist krundiga,

millele saab ehitada, väites, et kõik selleks vajalikud load ja kooskõlastused on tal

olemas, mis ei vastanud tegelikkusele.

16. Hageja hinnangul teadis kostja II juba aastast 2017, et tema kavatsused ja alustatud

tootmisotstarbelised tegevused on vastuolus kohaliku omavalitsuse nägemuse ja

seisukohaga, kuid varjas seda lepingueelsetel läbirääkimistel hageja eest ja kallutas

teda lepingut sõlmima ning 99 tuhande euroga tootmiseks tegelikult väärtusetut

kinnistut ostma. Hageja väitel kostja II kinnitas hagejale enne müügilepingu

sõlmimist, et maa sihtotstarbeline kasutamine tootmismaana ja ka ehitustegevuseks on

võimalik

17. Kohus leiab, et ei ole eluliselt usutav, et äriühing ostaks kinnistu, mida saab kasutada

vaid roheala ja -koridori teenindavate funktsioonide tarbeks ja, et tootmismaad

ostetakse ilma plaanita sinna midagi rajada. Kostjate väide, et nad ei ole

müügilepingut rikkunud, ei ole asjakohane, sest hageja ei väidagi, et müügilepingut

oleks rikutud. Hageja poolt toodud asjaoludest nähtub, et ta soovib lepingu tühistamist

ja tagasitäitmist seetõttu, et kostja II kallutas lepingueelsete läbirääkimiste käigus Q

pettusega lepingu sõlmimisele.

18. Kohus leiab, et kostja II väited ja teod ei lähtunud VÕS §-s 6 sätestatud hea usu

põhimõttest ja § 14 lõikes 1 sätestatud nõudest mõistlikult arvestada üksteise huvide ja

õigustega ning lepingu sõlmimise ettevalmistamise käigus esitatavate andmete tõesuse

nõudega ja lõikes 2 sätestatud kohustusega teatada teisele poolele kõigist asjaoludest,

mille vastu teisel poolel on lepingu eesmärki arvestades äratuntav oluline huvi.

19. Kohus leiab menetluses esitatust lähtuvalt, et hageja tegi ostuotsustuse kostja II

esitatud ebatõeste andmete ja seda tõesena paista laskvate tegude tulemusena. Pinnase

koorimine, värskelt lõigatud võsa ja tehtud pinnasetööd loovad mulje, et kinnistu

(krundi) omanik on alustanud ehitustegevust ja teeb seda tõenäoliselt seaduslikult -

sellekohane vajalik dokumentatsioon on tal olemas ja korras. Krundi kasutuselevõtt

ehituseks ilma seda eelnevalt võsast puhastamata ja pinnast koorimata ei ole

mõistlikult võimalik.

20. Kohus on tuvastanud, et hageja saatis 19.06.2020 kostjatele avalduse lepingust

taganemiseks. 30.06.2020 kordas hageja teadet, saates avalduse seekord notariaalses

vormis. Kuigi nimetatud teated olid vormistatud lepingust taganemisena, siis on

nendest näha, et ostja etteheide müüjatele on asjaolu, et müüja oli enne lepingu

sõlmimist teadlik, et Rannamõisa tee 14g, Tallinn maatükil pole võimalik tootmisega

tegelda ega ettevõtluse eesmärgil ehitisi ehitada, millise olulise puuduse jättis kostja

ostjale avaldamata enne lepingu sõlmimist. Seega kohtu hinnangul oli tegemist

eksimusest tuleneva tehingu tühistamisega. Kuna müügileping oli sõlmitud

11.03.2020, siis juunis 2020 esitatud teated olid tähtaegsed TsÜS § 99 lg 1 punktis 2

tähenduses. Kohus leiab eelnevast lähtudes, et tehing oli tehtud olulise eksimuse mõjul

ja hagejal oli õigus olulise eksimuse mõjul tehtud tehing tühistada, mida hageja ka

tegi.

21. Kuna kohus tuvastas, et tehing tehti olulise eksimuse mõjul, tühistati ja on seega

kehtetu algusest peale, tuleb tehingu alusel saadu tagastada. Seega peavad kostjad

tagastama hagejale 99 000 eurot, mille hageja tasus kostjatele Rannamõisa tee 14g,

Tallinn kinnistu ostmisel. Kuna tühistatud tehingu järgi saadu tuleb tagastada, siis

tuleb tagasi anda ka kinnistu omand.

22. Hageja esitatud tõenditest nähtub, et hageja tasus müügilepingu eest ja ka müügilepingust

taganemise avalduse eest notari tasud (hagi lisad 18-19). Lisaks tasus hageja ka veel

kinnistusraamatukande muutmise riigilõivu summas 110 eurot (hagi lisa 20). Lisaks

7(16)

eeltoodule tasus hageja Ehitusloa ja Kasutusload OÜ-le seoses kinnistu Rannamõisa tee

14g, Tallinn kooskõlastuste läbiviimise ja eskiisi koostamisega 1500 eurot (hagi lisa 21).

23. Hageja selgitas, et Ehitusload & Kasutusload OÜ poole pöördumine oli vajalik toimingute

tegemiseks, et kooskõlastada Tallinna linnaga ehitamist. Kooskõlastuste läbiviimise ja

eskiisi koostamise eest tasus hageja 1500 eurot. Kooskõlastuse käigus selgus, et kinnistule

asukohaga Rannamõisa tee 14g, Tallinn ehitada ei ole võimalik ja ei ole võimalik tegeleda

tootmisega ega ettevõtluse eesmärgil rajada ehitisi. Seega sellest tulenevalt ei vasta

nimetatu müügilepingule (esineb oluline puudus), siis on kostjad kohustatud hagejale

hüvitama Ehitusload & Kasutusload OÜ kooskõlastuse ja eskiisi koostamisega seonduvad

kulud. Kohus leiab, et kui kostjad oleksid täitnud oma teavitamiskohustust ja vältinud

hageja eksimust, ei oleks hageja pidanud tellima kooskõlastust ja eskiisi Ehitusload &

Kasutusload OÜ ja kandma täiendavaid kulutusi. Kohus leiab, et hageja on tõendanud, et

kinnistu ostuga kaasnesid kulutused summas 2006,01 eurot (225,10+170,91+110+1500) ja

kostjatelt X, Y tuleb välja mõista solidaarselt hageja Turismiinfo OÜ kasuks kahjuhüvitis

summas 2006,01 eurot

24. Kuna kohus leidis eelnevalt, et müügileping oli tühine ja seega kehtetu algusest peale, siis

tuleb tehingu järgi saadu tagastada vastavalt alusetu rikastumise sätetele. Samuti

kohalduvad seetõttu intressi nõudmiseks aluse andvad sätted.

25. Kohus mõistab kostjatelt I ja II hageja kasuks välja intressi alates 11.03.2020.a. kuni

19.06.2020.a. (lepingust taganemise päevani), lepingu alusel üleantavas summast 99 000

kokku summas 2185,57 eurot.

26. Kostjad ei ole viivise arvutusele vastu vaielnud, kuid leiavad, et kuna hageja nõue on

alusetu, sest hagejal ei ole kostjate vastu mingit nõuet, millelt viivist või intressi arvestada.

Kuna kohus rahuldas põhinõude, siis kohus leiab, et hageja viivisenõue on kooskõlas asjas

esitatud andmetega ning rahuldab selle taotluse. Lähtuvalt eelnevast mõistab kohus

kostjatelt I ja II hageja kasuks välja viivised alates 20.06.2020.a. kuni hagi esitamiseni

06.11.2020.a. summas 3029,51 eurot ja edaspidi võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses

ettenähtud ulatuses kuni kohtuotsuse täitmiseni. Samuti mõistab kohus kostjatelt I ja II

välja viivised kahjuhüvitise summalt 2006,01 eurot alates kohtuotsuse jõustumisest kuni

tasumiseni võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud määras.

27. Hageja taotles ka, et kohus mõistaks kostjatelt I ja II hageja kasuks välja intressi

kahjuhüvitise summalt 2006,01 eurot alates hagi esitamisest 06.11.2020 kuni kohtuotsuse

jõustumiseni VÕS § 94 lg 1 ettenähtud määras. Kohus leiab, et kahjuhüvitiselt ei saa välja

mõista intressi kuna vastav kohustus ei tulene ei seadusest ega pooltevahelisest

kokkuleppest, kuid saab välja mõista viivise ning seega rahuldab kohus nõude vastavalt ja

mõistab kostjatelt I ja II hageja kasuks välja viivise kahjuhüvitise summalt 2006,01 eurot

alates hagi esitamisest 06.11.2020 kuni kohtuotsuse jõustumiseni võlaõigusseaduse § 113

lg 1 teises lauses ettenähtud määras.

28. Kostjad

esitasid

vastuhagi

müügilepingu

punktist

3.5

tuleneva

võlgnevuse

väljamõistmiseks.

Kostjad

nõuavad

hagejalt

elektriliitumise

kulude

hüvitamist.

Müügilepingu punktis 3.5 leppisid hageja (ostja) ja kostjad (müüjad) kokku, et hageja

hüvitab kostjatele kinnistu elektriliitumise kulud ning tasub selleks kostjale III kokku 1560

eurot arve alusel. 24.06.2020 esitasid kostjad hagejale nimetatud elektriliitumise kulude

kohta tasumiseks arve summas 1560 eurot ning nõudis selle tasumist hiljemalt 29.06.2020.

Samuti hoiatasid kostjad, et kui hageja kohustust tähtaegselt ei täida, lisandub põhinõudele

alates 30.06.2020 viivis VÕS § 113 lg 1 määras. Hageja ei ole arvet tasunud ega

elektriliitumise kulu hüvitanud käesoleva ajani

29. Kohus on seisukohal, et müügileping oli tühine ning seetõttu kehtetu algusest peale. Seega

ei saa olla kehtiv ka müügilepingu punktist 3.5 tulenev kostja III nõue ja hageja ja kostja

8(16)

III vahel puudub kinnistu elektriga liitumistoimingute lõpuni viimiseks ja tasumise

(summas 1560 eurot) kohustus. Eeltoodu tõttu on vastuhagis esitatud nõue täies ulatuses

alusetu ning kohus jätab selle rahuldamata.

APELLATSIOONKAEBUS

30. Apellandid paluvad maakohtu otsuse tühistada ja teha uus otsus, millega hagi jätta

rahuldamata ja rahuldada vastuhagi.

31. Apellatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt esitas hageja primaarnõudena lepingust

taganemise nõude ja alternatiivnõudena lepingu tühisuse tuvastamise nõude, kui kohus

peaks leidma, et lepingust ei ole taganetud. Kohus on aga lahendanud ainult müügilepingu

tühistamise nõuet ning hageja esmase st taganemise nõude jätnud täielikult tähelepanuta

(seda pole otsuses isegi käsitletud). Otsusest jääb arusaamatuks, kas maakohus jättis

lihtsalt lahendamata hageja primaarnõude (mis on iseseisev menetlusnormi rikkumine ja

mis ei võimalda lahendada alternatiivset nõuet) või jättis kohus rahuldamata hageja nõude

lepingust taganemise kohta. Maakohtu otsus on vastuoluline. Maakohus väidab otsuses

läbisegi, et müügileping on tühine või kehtetu või sellest on taganetud, mis on kõik

teineteist välistavad väited.

32. Maakohus on otsuse rajanud järgmistele hageja paljasõnalistele väidetele kostja II

väidetavate avalduste kohta:

„Hageja leiab, et kostja II jättis nii oma ütluste kui tegudega enne lepingu sõlmimist

teadlikult ja tahtlikult hagejale mulje, et müügieseme näol on tegemist krundiga, millele saab

ehitada, väites, et kõik selleks vajalikud load ja kooskõlastused on tal olemas, mis ei vastanud

tegelikkusele.“ (otsuse punkt 19)

„Hageja hinnangul teadis Kostja II juba aastast 2017, et tema kavatsused ja alustatud

tootmisotstarbelised tegevused on vastuolus kohaliku omavalitsuse nägemuse ja seisukohaga,

kuid varjas seda lepingueelsetel läbirääkimistel hageja eest ja kallutas teda lepingut sõlmima

ning 99 tuhande euroga tootmiseks tegelikult väärtusetut kinnistut ostma.“ (otsuse punkt 20)

„Hageja väitel kostja II kinnitas hagejale enne müügilepingu sõlmimist, et maa

sihtotstarbeline kasutamine tootmismaana ja ka ehitustegevuseks on võimalik.“ (otsuse punkt

21)

33. Mitte ükski neist hageja väidetest ei vasta tõele ning on täielikult tõendamata. Kohus on

jätnud kõrvale kõik vastupidisele viitavad tõendid ja selgitused ning võtnud

põhjendamatult arvesse ainult hageja tõendamata väiteid.

34. Kohus on jätnud kostjate vastuväited arvesse võtmata. Kohus peab otsuses analüüsima

kõiki poolte väiteid. Ainus kohtu viide kostjate vastuväidetele sisaldub aga otsuse punktis

23, kus kohus märkis järgmist: „Kostjate väide, et nad ei ole müügilepingut rikkunud, ei

ole asjakohane, sest hageja ei väidagi, et müügilepingut oleks rikutud.“. See on vale.

35. Maakohus on teinud üllatuslikke otsustusi ja ületanud nõude piire. Viide VÕS § 6 ja VÕS

§ 14 rikkumistele on väär ja ületab nõude piire. Kohus on otsuse punktis 29 tuvastanud

(ilma igasuguse analüüsi ja põhjenduseta) VÕS § 6 ja VÕS § 14 rikkumise. Hageja ei ole

VÕS § 6 ega § 14 alusel kostjate vastu mitte ühtegi nõuet esitanud. Tegemist on kohtu

poolt nõude piiride ületamisega TsMS § 439 mõttes.

36. Tehingust taganemise avalduse lugemine tehingu tühistamise avalduseks on üllatuslik ja

ületab nõude piire. Kohus on otsuse punktis 38 leidnud, et hageja poolt tehtud

taganemisavaldus (esmalt meili teel ja seejärel notariaalses vormis) on käsitletav

eksimusest tuleneva tehingu tühistamisena. Riigikohus on korduvalt selgitanud, et kohtu

antud õiguslik hinnang ei tohi tulla pooltele üllatusena ning kohus peab üldjuhul juhtima

poolte tähelepanu õigussuhte võimalikule kvalifikatsioonile ja võimaldama neil avaldada

selle kohta arvamust ning esitada asjaolud ja tõendid. Praegu on kohus andud

9(16)

taganemisavaldusele üllatusliku õigusliku hinnangu, sest hageja ise pole taotlenud

tehingust taganemise avalduse lugemist tehingu tühistamise avalduseks.

37. Viide ebaseaduslikele ehitustöödele on väär ja täielikult põhjendamata. Nagu kostjad on

korduvalt selgitanud, siis ei ole hageja teinud kinnistul ebaseaduslikke ehitustöid. Kõik

kinnistul tehtud tööd (st pinnase koorimine juurdepääsutee rajamiseks ja võsa lõikamine)

on tehtud kooskõlas vastavate õigusaktidega. Kohus on ignoreerinud kostjate esitatud

tõendeid ja selgitusi ning on täiesti põhjendamatult otsuse punktis 30 viidanud, et alustatud

on ehitustöödega, milleks puudub vajalik dokumentatsioon. Isegi, kui kinnistul oleks

tehtud mingeid töid, milleks oleks vaja olnud ehitus või muud luba, siis jääb maakohtu

otsusest arusaamatuks, kuidas see peaks tooma kaasa lepingu tühistamise.

38. Kuna leping kehtib (see ei ole tühistatav ja sellest ei ole taganetud), siis on kohus valesti

mõistnud kostjatelt välja kinnistu müügihinna, kahjunõude, intressi ja viivised ning otsus

tuleks tervikuna tühistada kõikides punktides.

39. Kostjad on seisukohal, et leping on kehtiv ning hagejal puudub õigus nõuda kostjatelt

mistahes hüvitise väljamõistmist. Kohus on leidnud otsuse punktis 54, et kui kostjad

oleksid täitnud oma teavitamiskohustust ja vältinud hageja eksimust ei oleks hageja

pidanud [..] kandma täiendavaid kulutusi. Esiteks ei ole kohus isegi tuvastanud, et kas ja

missugust teavitamiskohustust kostjad väidetavalt rikkusid ja otsusest jääb arusaamatuks,

millest kostjad oleksid kohtu arvates pidanud hagejat teavitama.

40. Teiseks, isegi kui müügileping oleks tühistatud (millega kostjad ei nõustu), siis on hagi

punktis 16 nimetatud kulude hüvitamine Ehitusload & Kasutusload OÜ-le igal juhul

välistatud, sest hagi lisas 22 nimetatud kulude tegelik kandmine ei ole tõendatud ja jääb

arusaamatuks, milliste kuludega on üldse tegu

41. Kohus on kostjalt I ja kostjalt II välja mõistnud intressi alates 11.03.2020 kuni 19.06.2020

kokku summas 2185,57 eurot (resolutsiooni punkt 6). Kostjad on seisukohal, et selliselt

intressi väljamõistmine on põhjendamatu.

a) Esiteks, kohus on märkinud otsuse punktis 65, et mõistab intressi välja kuni lepingust

taganemise päevani, mis on vastuolus maakohtu kõigi varasemate otsustustega, mille kohaselt

on hageja esitanud 19.06.2020 lepingu tühistamise avalduse.

a) Teiseks, müügileping on kehtiv, mistõttu on intressi nõue täielikult põhjendamatu.

b) Kolmandaks on intressi väljamõistmine igal juhul võimatu, sest seadusest (VÕS § 94)

tulenev intressimäär, millele hageja tugineb, on null protsenti. VÕS § 94 lg 1 sätestab, et:

„Kui kohustuselt tuleb vastavalt seadusele või lepingule tasuda intressi, on intressimääraks

poolaasta kaupa Euroopa Keskpanga põhirefinantseerimisoperatsioonidele kohaldatav

viimane intressimäär,“ Nimetatud intressimäär on 0% ja seega ei saaks hagejal ka

teoreetiliselt olla kostjate vastu rahalist intressinõuet.

42. Kohus on kostjalt I ja kostjalt II välja mõistnud viivise. Kuivõrd müügileping on kehtiv,

siis on viivise nõuded täielikult põhjendamatud.

43. Vastuhagi. Kuivõrd kohus on valesti leidnud, et müügileping on tühine, siis on väär ka

vastuhagi rahuldamata jätmine. Kostjad jäävad oma vastuhagi juurde ning paluvad selle

rahuldada maakohtu menetluses esitatud põhjendustel.

44. Maakohtu otsuse resolutsioon ei ole täidetav ja see on vastuolus otsuse põhjendava osaga

TsMS § 442 lg 4 teise lause järgi peab otsuse resolutsioon olema selgelt arusaadav ja

täidetav. Puudub puudutatud isiku nõusolek kinnistusraamatu kande muutmiseks. Otsuse

punktis 44 on kohus õigesti viidanud KRS § 341 lg-le 1. Puudutatud isikuks käesoleva sätte

mõttes on hageja, kelle omanikukanne lepingu tühistamise või sellest taganemise tulemusel

kinnistusraamatust kustutada tuleks. Kohus on aga otsusega asendanud hoopis kostja I ja

kostja II nõusolekud kinnistusraamatu kande muutmiseks (otsuse punkt 47, resolutsiooni

punkt 4), kes ei ole puudutatud isikud.

10(16)

45. Kohus ei ole resolutsiooni märkinud kostja intressinõude rahuldamata jätmist. Hagi

leheküljel 12 punktis 7 nõudis hageja intressi kahjuhüvitiselt. Otsuse punktis 73 on kohus

jätnud intressinõude rahuldamata, kuid ei ole sellekohast otsustust resolutsiooni märkinud.

VASTUS KAEBUSELE

46. Hageja vaidles apellatsioonkaebusele vastu.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

47. Ringkonnakohus, tutvunud apellatsioonkaebuse ja tsiviilasja materjalidega, leiab et

maakohtu otsus tuleb tühistada osaliselt, osas, milles maakohus rahuldas hagi, tühistas

otsuse resolutsiooniga hageja ja kostja I ja kostja II vahel sõlmitud notariaalse kinnistu

müügilepingu, asjaõiguslepingu ja kinnistamisavalduse, milles kohustati kostjat I ja kostjat

II andma nõusolek Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriosa 24882701 teises jaos

omanikukande kustutamiseks Turismiinfo OÜ kohta ja asendati vastav nõusolek

kohtuotsusega, mõisteti kostjatelt I ja II välja solidaarselt hageja kasuks välja kahju hüvitis

506,01 eurot ületavas osas ja vastavalt viivis, mõisteti kostjatelt I ja II välja solidaarselt

hageja kasuks intress summalt 99 000 eurot ning menetluskulude jaotuse osas. Tühistatud

osas teha uus otsus, millega rahuldada hagi osaliselt, mõista kostjatelt I ja II välja

solidaarselt hageja kasuks kahju hüvitis 506,01 eurot ja vastavalt viivis, jätta rahuldamata

hageja intressinõuded, anda uus menetluskulude jaotus, täpsustada resolutsiooni ja määrata

osaliselt täitmise kord. Muus osas jätta maakohtu otsus muutmata. Apellatsioonkaebus

tuleb rahuldada osaliselt.

48. Asja materjalidest nähtub järgnev:

-Kinnistusraamatu väljavõtte kohaselt kanti X ja Y Tallinna linnas Haaberstis Rannamõisa

tee 14G asuva kinnistu omanikena kinnistusraamatusse 20.12.2016.

-Kinnistusraamatu järgi oli eelnimetatud kinnistu sihtotstarve tootmismaa 100%.

-Tallinna Linnaplaneerimise Ameti poolt saadeti Yle 21.04.2017 kiri nr 3-3/850-3 selle

kohta, et kinnistu Rannamõisa tee 14g puhul on tegemist asumisisese rohealaga, kus

üldplaneeringu kohaselt võivad paikneda mänguväljakud ja lemmikloomade jalutusplatsid

ning üksikud väiksemad puhke- ja spordirajatised, mis on mõeldud avalikuks

kasutamiseks ja kinnistut saab kasutada vaid roheala ja -koridori teenindavate

funktsioonide tarbeks.

-11.03.2020 sõlmisid X (kostja I), Y (kostja II) (edaspidi koos ka müüjad), RUGGES OÜ

(kostja III) ja Turismiinfo OÜ (hageja; edaspidi ka ostja) müügilepingu, mille kohaselt

kostjad I-II müüsid hagejale Haaberstis Rannamõisa tee 14g asuva hoonestamata kinnistu

pindalaga 3530 m2, sihtotstarve tootmismaa 100%.

-X ega ka Y ei teavitanud hagejat enne müügilepingu sõlmimist Tallinna

Linnaplaneerimise Ameti poolt Yle 21.04.2017 saadetud kirja nr 3-3/850-3 sisust.

-19.06.2020 saatis hageja kostjale müügilepingust taganemise teate. 30.06.2020 taganes

hageja lepingust notariaalselt. Mõlemad avaldused on müüjate poolt kätte saadud.

49. Apellatsioonimenetluses on poolte vahel jätkuvalt vaidlus selle, kas poolte vahel sõlmitud

müügileping on kehtiv. Maakohus leidis, et tehing tehti olulise eksimuse mõjul, tühistati ja

on seega kehtetu algusest peale. Ringkonnakohus nõustub apellatsioonkaebuse väitega, et

kuna hageja hagi aluseks esitatud asjaolude kohaselt ja esimese alternatiivina esitatud

nõudena tugines hageja sellele, et pooltevaheline leping ei kehti, kuna ta on lepingust

taganenud, siis oleks maakohus pidanud kõigepealt kontrollima hageja esimese

alternatiivina esitatud nõude edukust. Ringkonnakohus osutab, et kui hageja on esitanud

11(16)

TsMS § 370 lg 2 järgi mitu alternatiivset nõuet ja palub rahuldada mõne nõude üksnes

juhul, kui esmast nõuet ei rahuldata, ei saa kohus lahendada sellele järgnevaid nõudeid

enne, kui on selge, et esmast nõuet ei rahuldata. Käesolevas asjas nähtuvalt tugines hageja

esmalt lepingust taganemisele ning seejärel alternatiivselt lepingu tühistamisele. Õige on

seejuures ka apellatsioonkaebuse väide, et maakohus on hageja taganemisavalduse

(taganemisavaldusi) ekslikult lugenud tühistamisavalduseks, sest sellele ei ole hageja asjas

tuginenud. Kuna maakohus ei arvestanud hageja järjestatud nõudeid, siis rikkus ta

menetlusõiguse norme. Arvestades, et maakohtu menetluses on hageja esitatud esimese

alternatiivina esitatud nõude asjaolud esile toodud ja kostja neile vastanud, siis saab

ringkonnakohus maakohtu menetlusliku minetuse kõrvaldada.

50. Lepingust taganemise kehtivuseks peavad olema täidetud nii selle formaalsed eeldused,

eelkõige olema esitatud vastaspoolele õigel ajal taganemisavaldus (vt ka VÕS § 118, § 188

lg 1) kui ka sisulised (materiaalsed) eeldused, st taganemiseks peab olema seda õigustav

põhjus, eelkõige oluline lepingurikkumine VÕS § 116 mõttes.

51. Asjas ei vaielda selle üle, et kostjad on hageja taganemisavaldused kätte saanud.

Maakohtus asusid kostjad seisukohale, et kuna hageja teavitas alles 19.06.2020

taganemisavalduses kinnistu puudustest, st rohkem kui 3 kuud peale müügilepingu

sõlmimist, on mõistlik aeg taganemiseks möödunud.

52. Ringkonnakohus kostjate seisukohaga ei nõustu. Müügileping sõlmiti 11.03.2020, hageja

taganes müügilepingust 19.06.2020. Lepingust taganema õigustatud lepingupool kaotab

VÕS § 118 lg 1 p 1 järgi õiguse lepingust taganeda, kui ta ei esita taganemise avaldust

mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta sai olulisest lepingurikkumisest teada või pidi

sellest teada saama. Riigikohus on varem leidnud, et lepingust taganemiseks ettenähtud

mõistliku aja tuvastamine on kohtu diskretsiooniotsustus (vt Riigikohtu 17. detsembri

2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-157-12, p 16). Esiteks toob ringkonnakohus esile, et

kostjad on ekslikult arvutanud VÕS § 118 lg 1 p 1 järgset tähtaega kinnistu müügilepingu

sõlmimise hetkest, kuigi nimetatud norm sätestab tähtaja algusena puudusest teadasaamise

või teada saamise pidamise aja. Teiseks osutab ringkonnakohus, et lepingust taganemise

mõistlik aeg VÕS § 118 lg 1 p 1 tähenduses ei või olla vähemalt üldjuhul lühem kui

tehingu eksimuse või pettuse tõttu tühistamise tähtaeg TsÜS § 99 lg 1 p 2 kohaselt, st kuus

kuud alates pettusest, eksimusest, seega taganemise alusest teadasaamisest. See kehtib

siiski juhul, mil mõlema kujundusõiguse teostamise eeldused on põhimõtteliselt täidetud, st

lepingupoolel on õigus valida, kas ta taganeb lepingust või tühistab selle. Asjas tuleb

arvestada ka seda, et peale müügilepingu sõlmimist kuulutas Vabariigi Valitsus välja

eriolukorra koroonaviiruse levikuga seoses, mistõttu oli kinnistu kasutamiseks

ettevalmistuste tegemine, sh asjakohase teabe saamine kohalikult omavalitsuselt

mõnevõrra piiratum. Lisaks nähtub asjas, et hageja pöördus kostja II poole 2020 .a kevadel

korduvalt, et kostja II saadaks talle kinnistuga seotud dokumente (tlk 22 pöördel ja tlk 23).

Kostja II seda ei teinud. Eeltoodu alusel on ringkonnakohus seisukohal, et hageja ei ole

ületanud taganemise mõistlikku tähtaega.

53. Lepingupool võib VÕS § 116 lg 1 järgi lepingust taganeda, kui teine lepingupool on

lepingust tulenevat kohustust oluliselt rikkunud. VÕS § 116 lg 2 kohaselt on olulise

lepingurikkumisega eelkõige tegemist mh järgmistel juhtudel: kohustuse rikkumise tõttu

jääb kahjustatud lepingupool olulisel määral ilma sellest, mida ta õigustatult lepingust

lootis, v.a juhul, kui teine lepingupool ei näinud kohustuse rikkumise niisugust tagajärge

ette ja temaga sarnane mõistlik isik ei oleks seda tagajärge samadel asjaoludel samuti ette

näinud (p 1); kohustust rikuti tahtlikult või raske hooletuse tõttu (p 3); teine lepingupool ei

täida oma ükskõik millist kohustust VÕS §-s 114 nimetatud täitmiseks antud täiendava

tähtaja jooksul või teatab, et ta selle tähtaja jooksul kohustust ei täida (p 5).

12(16)

54. Käesoleval juhul tugines hageja mh sellele, et lepingueelsete läbirääkimiste käigus ei

avaldanud kostjad talle, et ostetava kinnistu kasutamine võib olla seotud piirangutega.

Maakohus asus seisukohale, et müüja kostja II rikkus VÕS §-s 6 ja VÕS §-s 14 sätestatut.

Apellatsioonkaebuse kohaselt tegi maakohus üllatusliku otsuse viidates VÕS § 6 ja VÕS §

14 rikkumistele, kuivõrd hageja ei ole VÕS § 6 ega § 14 alusel kostjate vastu mitte ühtegi

nõuet esitanud. Ringkonnakohus apellatsioonkaebuse väitega ei nõustu. Asjast nähtub, et

hageja on hagiavalduse p-s 8 ja 10 esile toonud, et kostjad varjasid enne müügilepingu

sõlmimist, et ostetava kinnistu kasutamine on üldplaneeringu järgi piiratud. Konkreetselt

VÕS § 6 ja § 14 rikkumistele on hageja tuginenud nii hagi p-s 19 kui ka VÕS § 14

rikkumistele 30.03.2021 menetlusdokumendi p-des 10 ja 11. Kostjad on saanud hageja

väidetele vastata ja mh teinud seda 14.04.2021 menetlusdokumendi p-s 8 (tlk 117).

55. VÕS § 14 lg-st 2 tulenevalt peab lepingueelseid läbirääkimisi pidav või muul viisil lepingu

sõlmimist ettevalmistav isik teisele poolele teatama kõigist asjaoludest, mille vastu teisel

poolel on lepingu eesmärki arvestades äratuntav oluline huvi. Neist asjaoludest, millest

teatamist teine pool ei saa mõistlikult oodata, ei pea teatama. Lisaks kohaldub

lepingueelsetel läbirääkimistel tekkivale teavitamiskohustusele tsiviilseadustiku üldosa

seaduse (TsÜS) § 95, mille järgi on tehingu pool kohustatud enne tehingu tegemist teatama

teisele poolele asjaolud, mis teisele poolele on ilmselt tähtsad. Kolleegiumi hinnangul oli

müüjatele enne müügilepingu sõlmimist teada piirangud seoses kinnistu kasutamiseks

tootmismaana, kuigi kinnistu sihtotstarve oli kinnistusraamatu järgi sellisena kajastatud.

Asjas on tõendatud, et Tallinna Linnaplaneerimise Ameti poolt saadeti Yle 21.04.2017 kiri

nr 3-3/850-3 selle kohta, et kinnistu Rannamõisa tee 14g puhul on tegemist asumisisese

rohealaga, kus üldplaneeringu kohaselt võivad paikneda mänguväljakud ja lemmikloomade

jalutusplatsid ning üksikud väiksemad puhke- ja spordirajatised, mis on mõeldud avalikuks

kasutamiseks ja kinnistut saab kasutada vaid roheala ja -koridori teenindavate

funktsioonide tarbeks. See teave oli aga käesoleval juhul asjaoluks, mille vastu oli ostjal

äratuntav oluline huvi ning millest oleks tulnud müüjatel ostjat teavitada lepingueelsete

läbirääkimiste käigus ilma, et ostja peaks selle kohta küsima. Müüjad jätsid info

avaldamata. Vastupidi müügilepingu p-s 2.1.3 avaldasid müüjad, et neile teadaolevalt ei

kehti lepingu eseme suhtes mingeid käesolevas lepingus nimetamata piiranguid.

56. Riigikohus on lepingueelset teavitamiskohustust analüüsinud (vt nt Riigikohtu

19. novembri 2007. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-111-07, p 14; 5. juuni 2013. a otsus

tsiviilasjas nr 3-2-1-62-13, p 14; 18. märtsi 2015. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-171-14, p 12)

ja leidnud, et kui lepingueelsete kohustuste rikkumine selgub pärast lepingu sõlmimist,

tuleb pooltevahelist suhet vaadelda ühtse lepingulise suhtena, mille sisuks on lisaks

lepingust tekkinud kohustustele ka kohustused, mis on tekkinud juba enne lepingu

sõlmimist. Ka VÕS § 14 lg 2 esimeses lauses sätestatud kohustuse rikkumine võimaldab

lepingupoolel lepingust taganeda. Kuna käesolevas asjas on tõendatud, et müüjad rikkusid

lepingueelset teavitamiskohustust, tegemist oli olulise rikkumisega ning selle rikkumise

tagajärjel jäi ostja ilma sellest mida ta õigustatult lepingust lootis, samas müüjad oleksid

pidanud kohustuse rikkumise niisugust tagajärge ette nägema, vähemalt müüjatele sarnane

mõistlik isik oleks ringkonnakohtu hinnangul seda tagajärge samadel asjaoludel ette

näinud, siis tuleb asuda seisukohale, et hageja lepingust taganemine oli põhjendatud ja tõi

kaasa õigusliku tagajärje.

57. Käesolevas asjas on poolte vahel vaidlus ka selles, kas hageja teavitas müüjaid, et ta soovib

ostetud kinnistut hakata kasutama tootmistegevuseks ehk merekonteinerite rentimise

platsina. Ringkonnakohus on seisukohal, et kuigi hageja müügilepingust taganemine tõi

kaasa õiguslikud tagajärjed, hoolimata sellest, kas hageja väidetud infovahetus toimus või

mitte, võib asjas esitatud tõendeid analüüsides jõuda järeldusele, et hageja väidetu on

13(16)

veenev. Hageja tõi asjas esile, et ta avaldas kostjale II oma tegevusplaanid kinnistuga

seoses ning selle kohta avaldas kostja II, et tema arvates võib olla taoline tegevus võimalik,

kuna tema ise kavatses kasutada kinnistut seadmete rendiplatsina ning on teinud selleks ka

vastavad ettevalmistused. Kuigi asjas puuduvad otsesed tõendid hageja ja kostja II

jutuajamise ja info vahetamise kohta, nähtub asja materjalidele lisatud kostja II kui tellija

poolt taotletud Rannamõisa tee 14g juurdepääsutee ehitusprojektist (tlk 56-60)

projekteerijale avaldatu, mille järgi on kinnistule on kavandatud renditõstukite plats või

taimede kasvatamine ja müük. Kuna juba mitu aastat enne hagejaga müügilepingu

sõlmimist avaldas kostja II projekteerijale, et ta soovib kinnistul muuhulgas tegeleda

renditõstukitega seotud äriga, siis on usutav, et seda avaldas kostja II ka hagejale.

Ringkonnakohus leiab, et hageja väidetud infovahetuse toimumisele lisab veenvust ka see,

et kinnistule oli poolte vahel sõlmitud müügilepingu hetkeks rajatud tee ning pinnas

kooritud (tlk 20-21), mis toetas hageja usku, et müüjate poolt või vähemalt kostja II poolt

on kogu info talle kinnistu kohta esitatud. Kuna müüjate poolt müügilepingu oluline

rikkumine on tõendamist leidnud, puudub vajadus analüüsida teisi hageja poolt esile

toodud asjaolusid müügilepingu rikkumise kohta.

58. Kostjad on asjas esile toonud, et hageja oleks pidanud ise enne müügilepingu sõlmimist

välja selgitama, kas tema planeeritud tegevus on kinnistul võimalik. Ringkonnakohus

leiab, et osaliselt on müüjate seisukohad põhjendatud. Hageja, teades, et lepingu eseme

suhtes detailplaneeringut ei ole algatatud, vastavalt lepingu p-le 2.1.5 oleks pidanud ise

olema ka hoolikam ning maa-ala, kus asub ostetav kinnistu, üldplaneeringut kontrollima.

See asjaolu, et hageja seda ei teinud ei välista aga müüjate kohustust teavitada ostjat

kõigist asjaoludest, mille vastu teisel poolel on lepingu eesmärki arvestades äratuntav

oluline huvi. Käesolevas asjas on tõendatud, et nii enne lepingu sõlmimist kui ka lepingus

endas kinnitasid müüjad, et hagejal piirangud kinnistu kasutamiseks tootmismaana

puuduvad.

59. Käesoleval juhul ei pidanud hageja andma müüjatele täiendavat tähtaega enne taganemist,

kuna tegemist ei olnud kõrvaldatavate puudustega. Selle üle asjas ka ei vaielda.

60. VÕS § 189 lg 1 esimese lause kohaselt võib lepingust taganemise korral kumbki

lepingupool nõuda tema poolt lepingu alusel üleantu tagastamist (või üleantu väärtuse

hüvitamist VÕS § 189 lg 2 järgi) ning saadud viljade ja muu kasu väljaandmist, kui ta

tagastab kõik üleantu. Praegusel juhul ei ole kostjad nõudnud hagejalt kinnisasja tagasi,

kuid hageja ise on esitanud nõuded vastavate tahteavalduste tegemiseks, sh nähtub

nõuetest, et hageja omanikukanne kinnistu suhtes tuleb kustutada. Ringkonnakohtu arvates

tuleb vastavate tahteavaldustega seotud asjakohased haginõuded rahuldada. KRS § 341 lg-e

1 järgi on kande tegemiseks, muutmiseks või kustutamiseks nõutav selle isiku nõusolek,

kelle kinnistusregistriossa kantud õigust kanne kahjustaks (puudutatud isik), kui seaduses

ei ole sätestatud teisiti. Puudutatud isikuks nimetatud sätte mõttes on käesoleval juhul

hageja, kelle omanikukanne lepingust taganemise tulemusel kinnistusraamatust kustutada

tuleks. Nõustuda tuleb apellatsioonkaebuse väitega, et maakohus on otsusega ebaõigesti

asendanud senise omanikukande kustutamise tahteavalduse hageja asemel hoopis kostja I

ja kostja II tahteavaldustega. Seega tuleb maakohtu otsust selles osas muuta.

61. VÕS § 189 lg 1 teise lause järgi peavad lepingupooled täitma taganemisest tulenevad

kohustused ühel ajal, kusjuures vastavalt kohaldatakse VÕS §-s 111 sätestatut. Sama lõike

kolmanda lause järgi tuleb tagastatavalt rahalt tasuda intressi raha saamisest alates.

Eeltoodust tulenevalt peavad müüjad tagastama hageja makstud ostuhinna koos sellelt

arvestatud intressiga VÕS §-s 94 sätestatud määras. Apellatsioonkaebuses toovad kostjad

esile, et intressi väljamõistmine on igal juhul võimatu, sest VÕS § 94 lg 1 sätestab, et: kui

kohustuselt tuleb vastavalt seadusele või lepingule tasuda intressi, on intressimääraks

14(16)

poolaasta kaupa Euroopa Keskpanga põhirefinantseerimisoperatsioonidele kohaldatav

viimane intressimäär, ning kuna nimetatud intressimäär on 0% ei saaks hagejal ka

teoreetiliselt olla kostjate vastu rahalist intressinõuet. Ringkonnakohus leiab, et kostjate

apellatsioonkaebuse väited intressi ebaõige väljamõistmise osas on põhjendatud.

Intressimääras pooled lepingus kokku ei leppinud, seega tuleb lähtuda VÕS § 98 lg-s 1

sätestatust.

Võlaõigusseaduse

§

lõike

kohaselt

ja

Euroopa

Keskpanga

põhirefinantseerimisoperatsioonidele

kohaldatava

intressimäära

alusel

avaldatud

intressimääraks oli alates 2020.a ja on käesoleva ajani 0,00%. Seega on maakohus ebaõigesti

hageja intressinõude müügisummalt rahuldanud.

62. Nõustuda tuleb ka apellatsioonkaebuse väitega, et maakohus rahuldas ebaõigesti hagi

tervikuna ja jättis otsuse resolutsioonis kajastamata müüjate vastu esitatud intressinõude

rahuldamata jätmise kahjuhüvitiselt, kuigi otsuse põhjendavas osas on maakohus nimetatud

intressinõude jätnud rahuldamata.

63. VÕS § 113 lg 1 esimese lause kohaselt võib võlausaldaja nõuda võlgnikult rahalise

kohustuse täitmisega viivitamise korral viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse

sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Seega tagastamiskohustuse

sissenõutavaks muutumisest asendub intressinõue VÕS §-s 113 ettenähtud viivisega.

VÕS § 113 lg 1 teise lause järgi loetakse viivise määraks sama seaduse §-s 94 sätestatud

intressimäär, millele lisandub seitse protsenti aastas. Maakohus mõistis viivise välja

tagastamisele kuuluvalt müügisummalt alates 20.06.2020 kuni hagi esitamiseni 06.11.2020

(summalt 99 000 eurot) 3029,51 eurot ja sealt edasi kuni müügisumma tasumiseni.

64. Kohustus muutub VÕS § 82 lg 7 järgi sissenõutavaks, kui võlausaldajal on õigus nõuda

kohustuse täitmist. Kui lepingust ei tulene teisiti, võib võlausaldaja nõuda kohustuse

täitmist kohustuse täitmise tähtpäeva või kohustuse täitmiseks ettenähtud tähtaja

möödumisel. Kui kohustuse täitmise aega ei ole kindlaks määratud ja see ei tulene ka

võlasuhte olemusest, võib võlausaldaja nõuda kohustuse täitmist selle täitmiseks

mõistlikult vajaliku aja jooksul pärast lepingu sõlmimist või muul alusel võlasuhte

tekkimist, arvestades eelkõige kohustuse täitmise kohta, viisi ja olemust (VÕS § 82 lg 3).

Kuna müügilepingust taganemisel tekkiva müügihinna tagastamise kohustuse täitmise

tähtpäev ei ole kindlaks määratud, peab müüja VÕS § 82 lg 3 järgi täitma kohustuse ning

ostja võib VÕS § 82 lg 7 kolmanda lause järgi nõuda selle kohustuse täitmist kohustuse

täitmiseks mõistlikult vajaliku aja jooksul. Seega muutub taganemise korral hageja nõue

sissenõutavaks mõistliku aja jooksul pärast lepingust taganemist (vt nt Riigikohtu

tsiviilkolleegiumi 20. aprilli 2009. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-33-09, p 10). Käesoleval

juhul ei ole apellatsioonkaebuses viivise summaarsele arvestusele vastu vaieldud, väidetud

on vaid, et kuna müügileping kehtib, siis on viivisenõue põhjendamatu. Kooskõlas

TsMS §-ga 367 võib hageja esitada viivisenõude, mis ei ole hagi esitamise ajaks veel

sissenõutavaks muutunud, protsendina põhinõudest kuni põhinõude täitmiseni. Seega on ka

edasiulatuva viivisenõude rahuldamine põhjendatud.

65. Hageja nõudis asjas ka kahju hüvitamist ning maakohus rahuldas hagi, mõistes kostjalt I ja

II välja hageja kasuks kahjuhüvitise 2006,01 eurot.

66. Hageja võib nõuda VÕS § 115 lg 1 ja § 127 alusel müüjatelt kahju hüvitamist, kui on

täidetud eelkõige järgmised eeldused (vt selle kohta nt Riigikohtu 21. oktoobri 2015. a

otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-107-15, p 11):

• müüjad on kohustust rikkunud (VÕS § 115 lg 1);

• müüjad vastutavad kohustuse rikkumise eest (VÕS § 115 lg 1), st rikkumine ei ole

vabandatav (VÕS § 103 lg 1);

15(16)

• hagejale on tekkinud kahju (VÕS § 127 lg 1, § 128);

• kahju on hõlmatud rikutud kohustuse kaitse-eesmärgiga (VÕS § 127 lg 2);

• rikkumise ja kahju vahel on põhjuslik seos (VÕS § 127 lg 4).

67. Lepingueelse teavitamiskohustuse rikkumisel, mis mõjutas oluliselt lepingu sõlmimise

otsust, tuleb ostja VÕS § 127 lg 1 järgi kahju hüvitise maksmise kaudu paigutada olukorda,

kus ta oleks olnud kohustuse rikkumiseta. Seega tuleb käesoleval juhul ostja paigutada

olukorda, kus ta oleks olnud, kui ta ei oleks lepingut sõlminud, st hüvitada tuleb

nn usalduskahjuna eelkõige lepingu sõlmimiseks tehtud kulutused. Arvestades, et müüjate

kohustuse rikkumine on tuvastatud, rikkumine vabandatav ei ole, hagejale on tekkinud

notari tasu ja tasutud riigilõivu näol kahju, müüjate rikkumine põhjustas nimetatud kahju,

samuti on kahju hõlmatud rikutud kohustuse kaitse-eesmärgiga, siis mõistis maakohus

õigesti välja müüjatelt hageja kasuks tasutud notaritasude ja riigilõivu katteks hüvitise

225,10 +170,91+ 110=506,01 eurot.

68. Apellatsioonkaebuses leiavad kostjad, et neil on põhjendamatult välja mõistetud 1 500

eurot, mille hageja pidi tasuma Ehitusload&Kasutusload OÜ-le. Maakohus leidis, et

nimetatud kahju hüvitamise nõue on põhjendatud, kuna hageja selgituste kohaselt oli

nimetatud äriühingu poole pöördumine vajalik, et kooskõlastada Tallinna linnaga

kinnistule ehitamist. Ringkonnakohus on seisukohal, et maakohus on ebaõigesti müüjatelt

hageja kasuks 1500 eurot kahjuhüvitisena välja mõistnud. Juba maakohtus esitasid müüjad

vastuväited, et nimetatud kahjuhüvitise nõue on tõendamata (tlk 52 pöördel). Asjas on

esitatud arve summas 1500 eurot viitega kooskõlastuste läbiviimine ja eskiisi koostamine

Rannamõisa tee 14g, Tallinn. Asjas ei ole esitatud tõendieid, et arve esitanud äriühing

vastava dokumentatsiooni koostas, see kohalikule omavalitsusele esitati või, et selle

esitamine oli üldse vajalik ning tõendamata on ka arve tasumine. Ringkonnakohus leiab

kokkuvõtvalt, et kahju hüvitamise nõue 1500 euro ulatuses on tõendamata ning tuleb jätta

rahuldamata.

69. Maakohus mõistis kahjuhüvitiselt välja viivisenõude alates hagi esitamisest kuni

kohtuotsuse jõustumiseni ja sealt edasiulatuvalt seadusjärgses määras. Viivise

väljamõistmine on ringkonnakohtu arvates põhjendatud, kuid korrigeerida tuleb eeltoodust

tulenevalt kahjuhüvitise summat, millelt viivis välja mõistetakse.

70. Kuna hageja lepingust tagnemine tõi kaasa õiguslikud tagajärjed, rahuldas maakohus

põhjendatult hageja tuvastusnõude kostja II vastu ning sellest tulenevalt jättis maakohus

õigesti ka vastuhagi rahuldamata.

71. Lepingust taganemise korral võib kumbki lepingupool VÕS § 189 lg 1 esimese lause järgi

nõuda lepingu alusel üleantu tagastamist, kui ta tagastab kõik üleantu, st taganemisega

muutub lepingujärgne võlasuhe tagasitäitmise võlasuhteks (vt ka Riigikohtu 19. aprilli

2006. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-29-06, p 27). Taganemisest tulenevad kohustused peavad

lepingupooled VÕS § 189 lg 1 teise lause järgi täitma üheaegselt, kusjuures vastavalt

kohaldatakse VÕS §-s 111 sätestatut. Selliselt tagatakse, et pool, kellelt taganemise tõttu

lepingu alusel üleantu tagastamist nõutakse, ei satuks saadu väljaandmisega ebasoodsasse

olukorda seeläbi, et tema enda vastunõude täitmine ei oleks tagatud.

72. Müüjad palusid juhul, kui kohus peaks leidma, et hageja on müügilepingust kehtivalt

taganenud kindlaks määrata otsuse täitmise kord selliselt, et kostjatel on kohustus

tagastada hagejale kinnistu müügihind üksnes tingimusel, et hageja annab nõusoleku

kinnistusraamatust oma omanikukande kustutamiseks ja uue omanikukande tegemiseks.

16(16)

Maakohus otsuses täitmise korda kindlaks ei määranud. Ringkonnakohtus toimunud

istungil avaldas hageja, et enne müüjatele vastava nõusoleku andmist soovib ta, et

müügisumma on vähemalt notari kontole deponeeritud. Ringkonnakohus leiab, et müüjate

soovitud viisil täitmise korra kindlaksmääramisel satuks hageja saadu väljaandmisega

ebasoodsasse olukorda seeläbi, et tema enda vastunõude täitmine ei oleks tagatud,

mistõttu selliselt ei ole võimalik täitmise korda määrata. Kuna aga asjas palutakse täitmise

kord määrata, siis tuleb täitmise kord määrata õiglaselt, st selliselt, et ka hageja ei satuks

omandi kaotamisel ebasoodsasse olukorda, st olukorda, kus temale müügisumma

tagastamine ei ole tagatud.

73. TsMS § 442 lg 8 viimase lause järgi ei pea alternatiivse nõude rahuldamisel teise

alternatiivse nõude rahuldamata jätmist põhjendama. Kuna järjestatud alternatiivsete

nõuete korral saab kohus jätta põhjendamata nende nõuete rahuldamata jätmise, mis

järgnevad rahuldatud nõudele puudub käesolevas asjas vajadus hageja alternatiivse nõude

käsitlemiseks, hageja põhinõue, mis tugineb müügilepingust taganemisele tuleb rahuldada,

siis puudub vajadus hageja alternatiivsel alusel esitatud nõuet käsitleda.

74. Maakohus määras põhihagi hinnaks 106 221,09 eurot ja vastuhagi hinnaks 1 746,82 eurot.

Vastuhagi hind on määratud õigesti. TsMS § 137 lg 11 järgi muudab ringkonnakohus

põhihagi hinda, kuna maakohus on selle valesti määranud. Arvestades esitatud nõudeid on

põhihagi hinnaks 114 301,57 eurot.

Menetluskulude jaotus

75. Kuna lõppkokkuvõttes tuleb hagi ja apellatsioonkaebus rahuldada osaliselt, siis arvestades

hagi ja kaebuse rahuldatud ja rahuldamata osa ning menetluse asjaolusid, tuleb jätta

Turismiinfo OÜ menetluskulud seoses Turismiinfo OÜ hagiga maakohtus 85 % ulatuses

solidaarselt X, Y kanda ja 5% ulatuses Osaühingu RUGGES kanda, ülejäänud poolte

menetluskulud nende endi kanda. X, Y ja Osaühingu RUGGES vastuhagiga seotud

Turismiinfo OÜ menetluskulud maakohtus jätta solidaarselt X, Y ja Osaühingu RUGGES

kanda, vastuhagejate menetluskulud maakohtus jätta nende endi kanda. Turismiinfo OÜ

menetluskulud apellatsioonimenetluses jätta 85 % ulatuses solidaarselt X, Y kanda ja 5%

ulatuses Osaühingu RUGGES kanda, ülejäänud poolte menetluskulud nende endi kanda.

76. Rahaliselt määrab menetluskulud kindlaks maakohus lähtudes TsMS § 177 lg 1 p-s 2

sätestatust.

/allkirjastatud digitaalselt/