2-20-143727/42 · Tartu Maakohus Tartu kohtumaja

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tartu Maakohus

Kohtunik

Triin Niinemets

Otsuse tegemise aeg ja koht

11. november 2021, Tartu kohtumaja

Tsiviilasja number

2-20-143727

Tsiviilasi

K.J. hagi M.A. vastu müügihinna alandamise

nõudes

Tsiviilasja hind

3 693,60 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad

hageja K.J, isikukood XXX;

hageja lepinguline esindaja vandeadvokaat K.H.

(XXX);

kostja M.A, isikukood XXX;

kostja lepinguline esindaja vandeadvokaat B.K.

(XXX).

Kohtuistungi toimumise aeg

13. oktoober 2021

RESOLUTSIOON

1. Võtta vastu K.J. avaldus hagist osaliselt loobumiseks ning lõpetada menetlus

põhinõude 1 480 euro väljamõistmise osas.

2. Jätta rahuldamata K.J. hagi M.A. vastu müügihinna alandamise nõudes.

3. Jätta menetluskulud K.J. kanda.

3.1.Määrata M.A. menetluskulude rahaliseks suuruseks 840 eurot.

3.2.Välja mõista K.J. M.A. kasuks välja menetluskulude katteks 840 eurot.

3.3.Välja mõista K.J. M.A. kasuks viivis hüvitamisele kuuluvatelt

menetluskuludelt alates kohtulahendi jõustumisest kuni täitmiseni VÕS §

113 lg 1 teises lauses sätestatud määras.

4. Toimetada otsus kätte pooltele.

Edasikaebamise kord

Kohtuotsusele on õigus esitada apellatsioonkaebus Tartu Ringkonnakohtule 30 päeva

jooksul alates kohtuotsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu

möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Kaebus võidakse

lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil.

Juhul kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel

apellatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses

esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab

kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei

ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.

ASJAOLUD JA HAGEJA NÕUE

1. K.J. (hageja) esitas 20. jaanuaril 2021 Tartu Maakohtule hagiavalduse M.A. (kostja)

vastu müügihinna alandamise ja enammakstu tagastamise nõudes summas 4900 eurot,

paludes jätta menetluskulud kostja kanda.

2. Hagiavalduse järgi sõlmisid hageja ja kostja 4. detsembril 2018 kinnisasja

müügilepingu, mille alusel kostja võõrandas ja hageja omandas korteriomandi

registriosa nr-ga XXX, asukohaga XXX hinnaga 43 000 eurot. Müügilepingu ese ei

vastanud kokkulepitud tingimustele, sest XXX olev ahi oli amortiseerunud ja eluohtlik

ning vajas asendamist. Hagejal kulus 4900 eurot vana ahju lammutamisele ja uue

ehitamisele ning selle summa võrra soovib hageja alandada kinnisasja ostuhinda.

Puudused ilmnesid kohe, kui hageja sai korteri enda valdusesse. Hageja on tõendanud

XX.XX.XXXX tehtud eksperthinnanguga, et ahju 21.03.2019 kontrollkütmisel läks

ahjust soojaks vaid kolmandik. Hageja ei ole rikkunud teavitamiskohustust, sest alla

pooleaastast teavitamisperioodi ei saa pidada majandus- ja kutsetegevuses

mittetegutseva isiku puhul ebamõistlikuks. Avaldunud puuduse kõrvaldamine nõuab

eriteadmisi ning väljaõpet, seega ei oleks saanud kostja puudust isiklikult kõrvaldada.

3. 5. oktoobril 2021 esitas hageja kohtule taotluse nõude vähendamiseks. Hageja palus

mõista kostjalt välja müügihinna alandamisena 3420 eurot ja lisanduva viivise.

KOSTJA VASTUVÄITED

4. Kostja hagi ei tunnistanud ja vaidles sellele vastu.

5. Vastuväidete kohaselt ei ole hageja tõendanud, et ahi ei töötanud müügilepingu

sõlmimise hetkel. Kostja leiab, et ahjuga oli võimalik korterit kütta ehk asi vastas

lepingutingimustele. Hageja tugineb XX.XX.XXXX koostatud eksperthinnangule,

millest ei tulene, et ahju puudus oli olemas detsembris 2018. Kostja on lasknud

professionaalsel korstnapühkijal ahju regulaarselt kontrollida ja täitnud sellega

hoolsuskohustust. Detsembris 2018 olid korteris nii suitsu- kui vinguandurid ning need

ei tuvastanud probleeme. Samuti toob kostja esile, et hageja ei võtnud kostjaga

ühendust mõistliku aja jooksul. Hageja sõnul tekkisid probleemid juba veebruaris

2019, kuid kostja poole pöördus hageja esimest korda alles 23. septembril 2019 ning

ei vastanud kostjale, kui kostja selgitas, et tal ei õnnestu avada meilile lisatud

eksperthinnangut kütteseadmele. Maksekäsu kiirmenetluse avalduse esitas hageja veel

aasta hiljem, 3. detsembril 2020. Viivitamise tõttu kaotas kostja võimaluse oma õigusi

kaitsta. Hageja ei ole kordagi nõudnud kostjalt puuduse kõrvaldamist ega ole sellest

õigustatult loobunud.

KOHTU SEISUKOHT JA PÕHJENDUSED

6. Kohus on seisukohal, et hagi ei ole põhjendatud ja see tuleb jätta rahuldamata.

7. Esmalt lahendab kohus lahendamata hageja taotluse nõude vähendamiseks (I),

järgmisena käsitleb kohus vaidluse lahendamisel kohalduvaid õigusnorme ja seotud

Riigikohtu lahendeid (II), siis vaidlustamata asjaolusid (III), seejärel lahendab nõude

(IV) ja lõpuks võtab seisukoha menetluskulude osas (V).

I

8. Hageja vähendas 5. oktoobri 2021 menetlusdokumendis oma nõuet, esitas hinna

alandamise arvutuskäigu ja palus mõista kostjalt välja 3 420 eurot ja lisanduva viivise.

Hageja lepinguline esindaja on esile toonud, et nõude täpsustamine ei olnud enne

võimalik, sest puudusid ekspertiisiaktid, mis võimaldaksid võrrelda kohase ja

mittekohase täitmise väärtusi (dtl 275).

9. Kohus märgib, et hageja esitas hinna alandamise nõude hagiavalduses lähtudes

ekslikult vana ahju lammutamise ja uue kamina ehitamise kulu koguväärtusest (dtl

36). Kohtu hinnangul on hagiavaldus olnud alati suunatud soovile alandada

müügilepingus kokkulepitud hinda seoses küttekeha seisukorraga. Hageja esitas nõude

summas 4900 eurot, pidades seda kohaseks hinna alandamise summaks. Nõude

suuruse muutus ei olnud tingitud ekspertiisiaktide puudumisest, vaid asjaolust, et

hageja, kes algselt tegutses ilma esindajata, arvutas alandatud hinna lähtudes tekkinud

kulutustest, mitte kohase ja mittekohase täitmise väärtusetest. Seega ei ole kohtu

hinnangul tegemist hagi muutmise, vaid põhinõude ja kõrvalnõuete vähendamisega

tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 376 lg 4 p 2 mõistes. Riigikohus on esile

toonud, et sellisel juhul on tegemist haginõude osalise tagasivõtmise või hagist osalise

loobumisega, mis tuleb kohtumäärusega vastu võtta ja vastavalt kas jätta hagi osaliselt

läbi vaatamata (TsMS § 423 lg 1 p 2, §-d 424 ja 425) või menetlus lõpetada (TsMS §

428 lg 1 p 3, §-d 429 ja 431) (Riigikohtu XX.XX.XXXX lahend tsiviilasjas nr XXX,

p 17).

10. TsMS § 428 lg 1 p 3 järgi kohus lõpetab menetluse otsust tegemata, kui hageja on

hagist loobunud. TsMS § 429 lg 1 järgi võib hagist loobuda kuni hagi kohta tehtud

lahendi jõustumiseni, esitades selleks avalduse. Kohus võtab hagist loobumise vastu

määrusega, millega ühtlasi lõpetab asja menetluse.

11. Kohus leiab, et puuduvad TsMS § 429 lg-s 4 sätestatud alused, mis ei võimaldaks

hagist loobumist vastu võtta. Kohus leiab, et vastavalt TsMS § 429 lg-le 1 kuulub

hageja hagi 1480 euro nõudes lõpetamisele seoses hageja esitatud hagist osalise

loobumisega. Kohus selgitab, et TsMS § 432 sätestab, et kui menetlus on lõpetatud, ei

saa hageja uuesti pöörduda kohtusse hagiga sama kostja vastu vaidluses samal alusel

sama hagieseme üle. Kui menetlus on lõpetatud hagist loobumise tõttu või

kompromissiga, on lõpetamisel samad materiaalõiguslikud ja protsessuaalsed

tagajärjed nagu menetluse lõpetamisel kohtuotsusega, kui seadusest ei tulene teisiti.

II

12. TsMS § 5 lg 1 kohaselt hagi menetletakse poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel,

lähtudes nõudest; lg 2 järgi on pooltel võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada

ja vastaspoole esitatu ümber lükata või sellele vastu vaielda. Pool määrab ise, mis

asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid

tõendab. TsMS § 230 järgi peab kumbki pool hagimenetluses tõendama neid

asjaolusid, millel tuginevad tema nõuded ja vastuväited, kui seadusest ei tulene teisiti.

TsMS § 231 lg 2 kohaselt poolte faktilise asjaolu kohta esitatud väide ei vaja

tõendamist, kui vastaspool võtab selle omaks.

13. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 8 järgi on leping lepingupooltele täitmiseks kohustuslik.

VÕS § 76 lg 1 järgi kohustus tuleb täita vastavalt lepingule või seadusele. VÕS § 100

kohaselt kohustuse rikkumine on võlasuhtest tuleneva kohustuse täitmata jätmine või

mittekohane täitmine, samuti täitmisega viivitamine.

14. VÕS § 101 lg 1 p 5 järgi kui võlgnik on kohustust rikkunud, võib võlausaldaja

alandada hinda. VÕS § 112 lg 1 kohaselt kui lepingupool võtab vastu kohustuse

mittekohase täitmise, võib ta alandada tema poolt selle eest tasumisele kuuluvat hinda

võrdeliselt kohustuse mittekohase täitmise väärtuse suhtele kohase täitmise

väärtusesse. Kohase ja mittekohase täitmise väärtused määratakse kohustuse täitmise

aja seisuga. Kui kohase ja mittekohase täitmise väärtusi ei saa täpselt kindlaks teha,

otsustab väärtuste suuruse asjaolusid arvestades kohus; lg 3 järgi hinna alandamiseks

õigustatud lepingupool, kes on juba maksnud alandatud hinda ületava rahasumma,

võib hinna alandamise korral nõuda ülemäära makstu tagastamist vastavalt käesoleva

seaduse § 189 lõikes 1 ja § 191 lõikes 1 sätestatule.

15. Riigikohtu praktika järgi võib ostja alandada ostuhinda, kui on täidetud järgmised

materiaalsed eeldused:

-

müügileping on kehtiv;

-

müüja ei ole täitnud oma kohustust kohaselt, eelkõige on andnud üle

lepingutingimustele mittevastava (s.o puudustega) asja;

-

müüja vastutab asja puuduse eest;

-

müüja ei ole puudust kõrvaldanud või on ostja sellest õigustatult keeldunud (VÕS

§ 112 lg 5, § 224 p 1, 2) (vt Riigikohtu 7. märtsi 2013 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-

85-13, p 10).

Hinna alandamise eeldusi peab tõendama hinna alandamisele tuginev pool ehk hageja

peab tõendama, et müügilepingu ese ei vastanud lepingutingimustele, st oli puudustega

(vt Riigikohtu 28. märtsi 2012 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-17-12, p 16).

VÕS § 208 lg 1 järgi asja müügilepinguga kohustub müüja andma ostjale üle

olemasoleva, valmistatava või müüja poolt tulevikus omandatava asja ning tegema

võimalikuks omandi ülemineku ostjale, ostja aga kohustub müüjale tasuma asja

ostuhinna rahas ja võtma asja vastu.

VÕS § 218 lg 1 esimese lause kohaselt müüja vastutab asja lepingutingimustele

mittevastavuse eest, kui mittevastavus on olemas juhusliku hävimise ja kahjustumise

riisiko ülemineku ajal ostjale, isegi kui mittevastavus ilmneb hiljem. VÕS § 218 lg 4

järgi ei vastuta müüja asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui ostja lepingu

sõlmimisel asja lepingutingimustele mittevastavusest teadis või pidi teadma.

Riigikohus on selgitanud (vt Riigikohtu XX.XX.XXXX otsus tsiviilasjas nr XXX, p

16; Riigikohtu 30. septembri 2015 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-100-15, p 21), et

müügilepingu puhul müüja vastutust hinnata erisätete alusel, seega müüja vastutab

eeskätt siis, kui on täidetud järgmised tingimused (vt ka Riigikohtu otsus tsiviilasjas

nr 3-2-1-156-11, p 19):

-

puudus oli olemas riisiko ülemineku ajal ostjale (VÕS § 218 lg 1);

-

puudus ei tulenenud ostjast (VÕS § 101 lg 3);

-

ostja ei teadnud lepingu sõlmimise ajal puudusest ega pidanudki teadma (VÕS §

218 lg 4);

-

sõlmitud ei ole müüja vastutust piiravat kokkulepet või ei saa müüja sellele

tugineda (VÕS § 221 lg 2);

-

ostja on teatanud puudusest müüjale mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta

puudusest teada sai või pidi teada saama, v.a kui teatamata jätmine on mõistlikult

vabandatav (VÕS § 220 lg 3), puudus tekkis müüja tahtluse või raske hooletuse

tõttu (VÕS § 221 lg 1 p 1) või kui müüja puudusest teadis või pidi teadma, kuid ei

avaldanud seda ostjale (VÕS § 221 lg 1 p 2).

III

16. Pooled ei vaidle järgmiste asja lahendamisel tähtusust omavate asjaolude üle:

-

Pooled

sõlmisid

XX.XX.XXXX

notariaalse

korteriomandi

müügi-

ja

asjaõiguslepingu, mille esemeks on XXX korteriomand (registriosa nr XXX) (dtl

22-32).

-

Lepingu kohaselt oli korteriomandi müügihind 43 000 eurot ja hageja on selle

summa kostjale tasunud.

-

Müügilepingu p-s 2.1.7. esimeses lõigus kinnitab müüja, et elamu, millel paikneb

reaalosaks olev korteriomand, vajab renoveerimist/rekonstrueerimist; viimases

lõigus kinnitab müüja, et lepingu esemel ei ole mingeid müüjale teadaolevaid muid

puudusi ega eritunnuseid, mille fikseerimist lepingus peaks müüja vajalikuks (dtl

24).

-

Hageja ostis korteri elamiseks.

-

Hageja sai asja valduse 4. jaanuaril 2019.

-

Kostja on hageja 21. septembri 2019 müügihinna alandamise avalduse (dtl 94-95)

kätte saanud 23. septembril 2019.

-

Hageja esitas maksekäsu kiirmenetluse avalduse kostja vastu 3. detsembril 2020.

IV

17. Arvestades, et pooled sõlmisid lepingu, millega hageja ostis kostjalt korteriomandi ja

sõlmisid ka asjaõiguslepingu korteriomandi üleandmise kohta kostjalt hageja

omandisse, siis on poolte vahel sõlmitud müügileping vastavalt VÕS §-le 208.

18. Pooled vaidlevad selle üle, kas müügilepingu esemeks olnud korteriomandil esines

müügilepingu sõlmimise ajal puudus ning samuti selle üle, kas hageja teavitas kostjat

puuduse esinemisest mõistliku aja jooksul. Lisaks on vaidlus alandatud hinna suuruse

üle.

19. Pooled on seega eriarvamusel küsimuses, kas lepingu ese vastab VÕS § 217 lg 1 ja §

218 lg 2 p 2 järgi kokkulepitud tingimustele, keskmisele kvaliteedile VÕS § 77

kohaselt, ja kas müügilepingu objekt on kasutatav elamiseks ning kas kostja vastutab

müügilepingul esinevate puuduste eest ning kui vastutab, siis millises ulatuses.

20. VÕS § 217 lg 2 p 1 järgi ei vasta asi muu hulgas lepingutingimustele, kui asjal ei ole

kokkulepitud omadusi. Poolte 4. detsembri 2018 lepingus puuduvad erikokkulepped

küttesüsteemi (ahju) omadustes. Hageja esile toodud asjaoludest nähtuvalt tuleb

lepingutingimustele vastavust kontrollida VÕS § 217 lg 2 p 2 alusel, mille järgi

kokkuleppe puudumisel asja omaduste kohta ei sobi asi teatud eriliseks otstarbeks,

milleks ostja seda vajab ja mida müüja lepingu sõlmimise ajal teadis või pidi teadma,

kui ostja võis mõistlikult tugineda müüja erialastele oskustele või teadmistele, muul

juhul aga otstarbeks, milleks seda liiki asju tavaliselt kasutatakse.

21. VÕS § 77 lg 1 järgi peab kohustuse täitma lepingule või seadusele vastava

kvaliteediga. Kui lepingulise kohustuse täitmise kvaliteet ei tulene lepingust või

seadusest, peab lepingupool kohustuse täitma asjaolusid arvestades vähemalt

keskmise kvaliteediga.

22. Riigikohus on selgitanud, et seadusest (eelkõige VÕS § 77 lg 1, 217 lg 2 p-d 1 ja 2, §

218 lg 4, §-d 220 ja 221) tuleneb, et teistsuguse kokkuleppeta peab müüja tagama

ostjale üldjuhul vähemasti keskmise kvaliteediga müügieseme ja vastutab kõigi selle

puuduste eest, isegi kui ta neist ei teadnud (vt Riigikohtu 3-2-1-100-15, p 35;

Riigikohtu 25. oktoobri 2004 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-115-04, p 24). Müüja

teadmatus puudustest vabastab teda vastutusest vaid siis, kui ostja sellest teadis. Müüja

vastutust piirav kokkulepe ei vabasta teda vastutusest puuduste eest, mida ta teadis,

kuid jättis ostjale avaldamata (vt nr Riigikohtu 25. oktoobri 2004 otsus tsiviilasjas nr

3-2-1-115-04, p 24). Oma vastutuse välistamiseks on müüjal parim viis ostjale eseme

kõikvõimalikest puudustest või sellega seotud riskidest enne teada anda (vt Riigikohtu

27. mai 2015 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-43-15, p 22).

23. Kui müügiese vaadatakse enne müügilepingu sõlmimist üle ja müügilepingus

märgitakse, et ostja on asja enne üle vaadanud, tuleb üksnes eeldada, et ostja nõustus

eset ostma koos ülevaatamisel avastatud puudustega, ilma et neid puudusi oleks

müügilepingus märgitud (vt Riigikohtu 26. septembri 2007 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-

71-07, p 13). Samas ei piira see müüja vastutust müügieseme varjatud puuduste eest.

24. Hageja on kohtu ette toonud järgmise müügieseme puuduse: ahi ei ole terve ega

turvaliselt kasutatav, mistõttu sellega ei ole võimalik korterit soojaks kütta. Kohtul

tuleb asja lahendamiseks tuvastada, kas kostja andis hagejale üle puudustega asja või

oli hageja puudustest teadlik enne müügilepingu sõlmimist.

25. Riigikohus on korduvalt jaatanud, et eluruumi soojaks kütmise võimalus on selle

keskmisele kvaliteedi vastavuse eelduseks (vt nt Riigikohtu XX.XX.XXXX otsus

tsiviilasjas nr XXX, p 20, Riigikohtu 20. märtsi 2012 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-5-12,

p 29).

26. Hageja tõendab küttekeha puudust XXX M.M. XX.XX.XXXX koostatud

ekspertiisiaktiga (dtl 39-54). Ekspertiisiakti järgi teostas ekspert XX.XX.XXXX

kontrollkütmise, mille tulemusel tuvastas ekspert, et „ahju kolde lakke tekkinud ava

tõttu puutuvad kõrge temperatuuri ja leegiga kokku kolmanda tõusulõõri savitellistest

laotud seinad. Taoline situatsioon tekitab 1/3 ahjuosa ülekuumenemise ja 2/3 ahjuosa

mittesoojenemise ning tulega kokkupuutuvate savitelliste kildumise lühikese

ajaperioodi jooksul. Kütmise ajal on visuaalselt tuvastatav ka suitsugaaside ülemäära

kiire liikumine koldest lõõristikku ning tänu sellele liigintensiivne ja mittetäielik

põlemisprotsess.“ (dtl 51). M.M. toob esile, et „Ahju lagi on vajunud, vuukides on

mõrad ning tekkinud ebahermeetilisuse kaudu eluruumi liikuv suits ja vingugaas on

otsene oht korterelamus elavate inimeste tervisele ja varale.“ M.M. lõpphinnang on, et

ahju ei tohi kasutada ekspluatatsioonis (dtl 54). Seega nähtub esitatud tõendist hageja

hinnangul, et küttekeha ei sobinud sellisel kujul kasutuseks.

27. Kostja vastuväidete kohaselt ei tõenda hageja esitatud ekspertiisiakt puuduste

esinemist müügitehingu sõlmimise hetkel. Aktis ei ole antud hinnangut, millal võis

amortisatsioon tekkida. Kostja leiab, et viga võis tekkida pärast müüki ja olla hageja

enda põhjustatud, näiteks valesti kütmise tulemusena. Kostja tugineb vastuväidetes

hageja esitatud ekspertiisiaktile, millest on märgitud, et ahju olukord tekitab „tulega

kokkupuutuvate savitelliste kildumise lühikese ajaperioodi jooksul“.

28. Kostja renoveeris korterit 2017. a suvel ning tellis ahju ja korstnajala kontrolli ning

paranduse XXX K.K, kes parandas kontrolli käigus avastatud puudused ega väitnud

kordagi, et ahi oleks kasutuskõlbmatu või vajaks suuremat remonti. Kostja tõendab

oma vastuväidet pottseppmeistri esitatud arvega (dtl 93). Professionaalne

korstnapühkija on ahju kontrollinud igal aastal enne kütteperioodi algust, enne

korteriomandi võõrandamist viimati 28. septembril 2018 (dtl 96). Korteri müügi eel

olid korteris nii suitsu- kui vinguandurid, mis ei teavitanud probleemidest.

29. Kohus leiab, et XXX M.M. on küll aktis märkinud, et ahi ei kõlba ekspluatatsiooniks,

aga samas puudub info selle kohta, millal ahju puudused tekkisid ehk kas need olid

olemas juba korteri müügi ajal. M.M. eksperthinnangus on märgitud, et probleemid,

nagu savitelliste kildumine, on võinud tekkida „lühikese ajaperioodi jooksul“ (dtl 51).

Samuti ei selgu aktist, kas ahi vajab parandamist või tuleb see terves osas välja

vahetada. XXX K.K. arvet ei saa kohus tõendina arvestada, kuna tõendilt ei nähtu seos

XXX korteri ahju remondiga. Küll aga on kostja tõendanud, et korstnapühkija on

teostanud 28. septembril 2018 XXX ahju puhastamise ja kontrolli (dtl 96), millega

kohtu hinnangul on tõendatud, et enne müügitehingut on küttekeha kontrollitud

vastava spetsialisti poolt, kes ei tuvastanud ahjul puudusi.

30. Kohtule esitatud materjalidest ja 13. oktoobri 2021 kohtuistungil tunnistaja D.F. antud

ütlustest (dtl 280-281) selgub, et korteris on pidevalt elatud alates novembrist 2017 ja

kasutatud ainsa küttekehana kõnealust ahju. Korteris on olnud vingugaasi- ja

suitsuandurid, mis ei ole andnud häireid. Samuti on hageja 13. oktoobril 2021

toimunud kohtuistungil andnud vande all ütlusi, et ta kasutas ahju ka pärast

eksperthinnangu saamist ning vingugaasiandur häiret ei andnud. Hageja on andnud

vande all ütlusi selle kohta, et ostes hageja teadis, et ahi on vana ja korteri põrandad

olid jahedad, akende vahelt puhub sisse, samuti et vanades majades käibki

ventilatsioon akende kaudu, kinnitades, et hagejal ei olnud toatermomeetrit (dtl 282-

284).

31. Hageja väitel ei olnud varjatud puudusest tingituna korteris tagatud normaalne

elukeskkond. Kohus leiab, et hageja ei ole tõendanud, et korteri kasutamine oleks

olnud varjatud puudusest tulenevalt takistatud. Hageja on andnud vande all ütlusi, et

ta on alates korteri valduse saamisest, s.o alates 4. jaanuarist 2019 korteris elanud.

32. Kohus järeldab hageja vande all antud ja tunnistaja D.F. ütlustest, et korteris oli

võimalik ahju kütmisega saavutada elamiseks sobilik temperatuur ning seega on

mõistlikult usutav, et ahi ei olnud kasutuskõlbmatu. Kohtu hinnangul on keskkonna

temperatuuri sobivus konkreetse inimese subjektiivne hinnang. Seadusandja ei ole ette

näinud, milline peab olema konkreetne temperatuur eluruumides. Korteriomandi- ja

korteriühistuseaduse § 31 lg-s 2 on sätestatud, et eriomandi eseme korrashoidmisel on

korteriomanik muu hulgas kohustatud hoidma selle piires sellist temperatuuri ja

õhuniiskust, mis tagab kaasomandi eseme säilimise ning teiste eriomandite esemete

kasutamise nende otstarbe kohaselt ja ilma ülemääraste kulutusteta. Seletuskirja

kohaselt ei ole eluruumide osas võimalik mingit üldkohustuslikku miinimumi

kehtestada, sest inimeste eelistused on õhutemperatuuri osas üsna erinevad, mõne

inimese jaoks on elamiseks piisav + 16 °C toaõhu temperatuur, samas kui teine tunneb

end mugavalt + 22°C juures.

33. Kostja on müüjana avaldanud hagejale lepingu eseme kohta, et korter asub elamus,

mis vajab renoveerimist/rekonstrueerimist (müügilepingu p 2.1.7.). Ostja omakorda

on kinnitanud, et ta on lepingu eseme põhjalikult üle vaadanud, tutvunud müüja poolt

talle lepingu eseme kohta esitatud dokumentatsiooniga ja teadlik eelnimetatud

andmete alusel lepingu eseme seisukorrast, sealhulgas müüja poolt lepingu punktis

2.1.7. avaldatust ja ei esita lepingu eseme käesoleva aja seisukorraga seoses, mida on

lepingus kirjeldatud, müüjale mingeid nõudeid (müügilepingu p 2.2.2.) ning et ta ostab

lepingu eseme eesmärgiga kasutada seda eluruumina ja peab müüja poolt lepingu

punktis 2.1. antud kinnitusi seda eesmärki arvestades piisavaks (müügilepingu p

2.2.5.) (dtl 23-25).

34. Enne lepingu sõlmimist andis kostja müüjana 11. oktoobri 2018 e-kirjas hagejale info,

et „ahi vana ja ehituse aega ei tea, parandatud 2017, keskmine oma töö kvaliteedilt.

Kuni -5/-10 saab kütta üle päeva, külmemaga tuleb ilmselt iga päev. Jäetud uue

omaniku otsustada, kas kaotada, panna kamin vms“, samuti, et „loodud ka valmidus

õhksoojuspumba panemiseks köögi aknast vasemale“ (dtl 105). Hageja on andnud

vande all ütlusi selle kohta, et müüja ütles enne ostu-müügi tehingut ning ka

korteriühistu koosolekult oli tal info, et maja plaanitakse renoveerida ning et

plaanitakse panna kaugküte.

35. Kohus on seisukohal, et hageja ostis korteri, mis müügilepingu kohaselt vajab

renoveerimist/rekonstrueerimist,

mistõttu

läks

korteri,

sh

küttesüsteemi,

renoveerimiseks vajalike kulutuste tegemise riisiko üle hagejale. Kohus leiab, et

renoveerimist vajava korteri ostmisel ei saa ostja lähtuda eeldusest, et ta ei pea

elamistingimuste tagamiseks korterisse täiendavaid investeeringuid tegema.

36. Kohtu hinnangul vastab kostja poolt müüdud korteriomand lepingutingimustele, kuna

ahjuga oli võimalik korterit kütta, lepingu kohaselt oli tegemist renoveerimist vajava

elamuga ning hageja oli müügilepingut sõlmides teadlik asjaolust, et korteriühistus

tegeletakse elamu küttesüsteemi ajakohastamise küsimusega.

37. Arvestades, et kohus ei ole tuvastanud müügilepingu rikkumist, s.o müügilepingu

eseme lepingutingimustele mittevastavust, puudub vajadus hinnata, kas ostuhinna

alandamise nõude esitamise tingimused on täidetud.

38. Eeltoodust tulenevalt jätab kohus hagi rahuldamata.

39. Menetluses esitatud muud dokumentaalsed tõendid, menetlusosaliste väited ning

seisukohad, mis on otsuse põhjendavas osas kajastamata, ei omanud kohtu hinnangul

tsiviilasjas lahendamisel sisulist tähtsust, mistõttu kohus neid täiendavalt ei

analüüsinud.

V

40. TsMS § 173 lg 1 ja 4 ning § 174 lg 1 kohaselt määrab kohus otsuses kindlaks

menetluskulude jaotuse ning kostjalt hageja kasuks välja mõistetava menetluskulu

rahalise suuruse. TsMS § 162 lg 1 järgi hagimenetluse kulud kannab pool, kelle

kahjuks otsus tehti. Arvestades, et kohus jätab hagi rahuldamata, siis jäävad

menetluskulud hageja kanda. TsMS § 168 lg 4 alusel jäävad hagist loobumisega seotud

menetluskulud hageja kanda. Seega jäävad kõik menetluskulud hageja kanda, mistõttu

ei ole vajalik hagist loobumisega seotud menetluskulusid eristada.

41. Kostja esitas menetluskulude nimekirja 14. oktoobril 2021. Kostja menetluskulud on

1 394,40 eurot käibemaksuga, kostja esindaja on osutanud õigusteenust 8 tunni ja 18

minuti ulatuses tunnihinnaga 140 eurot, millele lisandub käibemaks.

42. Hageja 25. oktoobri 2021 seisukoha kohaselt ei vaidlusta kostja hageja lepingulise

esindaja tööühiku hinda, kuid vaidleb osaliselt vastu esitatud töömahule, sest

toimingute ajakulu ei ole täies ulatuses põhjendatud. Sisuliselt on tegemist hageja

jaoks kontrollimatute toimingutega (materjalidega mitmekordne tutvumine, analüüs;

korduvad konsultatsioonid lühikese perioodi jooksul). Kostja esindaja on

vandeadvokaat ning tegemist ei ole mahuka vaidlusega. Enne kohtuistungit toimunud

toimingute osas ei saa põhjendatud olla suurem kui 2-tunnine ajakulu. Hageja ei

vaidlusta kohtuistungile kulunud aega, samas menetluskulude nimekirja ja

vastuväidete koostamise põhjendatud ajakulu ei saa olla suurem kui pool tundi.

43. TsMS § 138 lg 1 ja § 144 p 1 kohaselt on menetluskulu menetlusosalise esindaja kulu.

Lepinguline esindaja on menetlusosalist menetluses esindav advokaat või muu

esindaja TsMS §-s 218 sätestatu kohaselt. TsMS § 175 lg 1 kohaselt kui

menetlusosaline peab menetluskulude jaotust kindlaksmäärava kohtulahendi kohaselt

kandma teist menetlusosalist esindanud lepingulise esindaja kulud, mõistab kohus

kulud välja põhjendatud ja vajalikus ulatuses.

44. Kohus leiab, et kostja esindaja tunnitasu määr 140 eurot ilma käibemaksuta on

kooskõlas kehtiva kohtupraktikaga. Asjas toimus üks kohtuistung kestusega 2 tundi

14 minutit ja kostja lepinguline esindaja on esitanud menetluses ühe

menetlusdokumendi (menetluskulude nimekirja koos asja arutamise uuendamise

taotlusega). Kohus on seisukohal, et kostja lepingulise esindaja ajakulu, arvestades

tehtud menetlustoiminguid ja esitatud menetlusdokumenti, on mõistlik ja põhjendatud

5 tunni ulatuses (2 tundi asja materjalidega tutvumine ja muud menetlustoimingud

enne kohtuistungit, 2 tundi 25 minutit kohtuistungiks ettevalmistamine ja

kohtuistungil osalemine, 35 minutit menetluskulude nimekirja koostamine ja

esitamine). Kohus rahuldab kostja taotluse osaliselt ja määrab kostja menetluskulude

suuruseks (õigusabikulu 5 tunni ulatuses) 700 eurot, millele lisandub käibemaks 140

eurot, kokku 840 eurot.

45. Eeltoodu alusel tuleb hagejalt kostja kasuks menetluskulude (õigusabi) katteks välja

mõista 840 eurot.

46. Menetluskuludelt tuleb vastavalt kostja taotlusele arvestada viivist VÕS § 113 lg 1 2.

lauses sätestatud määras alates kohtuotsuse jõustumisest kuni täitmiseni.

(allkirjastatud digitaalselt)

kohtunik