2-20-5975/51 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Ulvi Loonurm, Krista Kirspuu, Mati Maksing

Otsuse tegemise aeg ja koht

09.11.2021, Tallinn

Tsiviilasja number

2-20-5975

Tsiviilasi

Sahin Development OÜ hagi OÜ Hansaait vastu

üürilepingu ülesütlemise tühisuse tuvastamiseks

OÜ Hansaait vastuhagi Sahin Development OÜ vastu

võlgnevuse ja viivise saamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 19.04.2021 otsus

Kaebuse esitaja, liik ja hind

OÜ Hansaait apellatsioonkaebus, hind 47 268 eurot

Sahin Development OÜ vastuapellatsioonkaebus, hind

38 983,07 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Hageja Sahin Development OÜ (registrikood 14034296),

esindaja Marge Juur

Kostja OÜ Hansaait (registrikood 10878229), esindaja Elis

Vija

Menetluse liik

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Täiendada Harju Maakohtu 19.04.2021 otsuse resolutsiooni osaga, milles maakohus

jättis OÜ Hansaait vastuhagi kahju hüvitise 729,60 eurot ja viivise 102,47 eurot ning

edasiulatuva viivise 0,066% päevas tasumata summalt saamiseks rahuldamata.

2. Jätta ülejäänud osas Harju Maakohtu 19.04.2021 otsus resolutsioon muutmata,

arvestades ringkonnakohtu põhjendusi ja jätta apellatsioonkaebused rahuldamata.

3. Sõnastada kohtuotsuse tervikresolutsioon järgmiselt:

3.1. Rahuldada hagi.

3.2. Tuvastada, et OÜ Hansaait poolt 13.04.2020. a koostatud ja Sahin Development

OÜ-le

saadetud

poolte

vahel

12.01.2018

sõlmitud

üürilepingu

ülesütlemisavaldus Tallinnas Sauna tn 10-7A asuvas hoones asuvate

äriruumide kasutamises ülesütlemisega alates 28.04.2020 on tühine ning

kohustada OÜ-d Hansaait 12.01.2018. a üürilepingut täitma.

3.3. Rahuldada vastuhagi osaliselt.

3.4. Välja mõista Sahin Development OÜ-lt OÜ Hansaait kasuks:

a. üürivõlgnevus summas 24 681,64 eurot;

b. 10.02.2021 seisuga üürivõlgnevuselt arvestatud ja sissenõutavaks muutunud viivis

8779,38 eurot;

c. viivis 0,2% päevas tasumata üürinõuetelt (24 681,64 eurot) alates 11.02.2021 kuni

üürinõude täitmiseni;

d. kõrvalkulude võlgnevus 5372,45 eurot;

e. 10.02.2021 seisuga kõrvalkulude võlgnevuselt arvestatud ja sissenõutavaks muutunud

viivis 149,60 eurot;

f. viivis VÕS § 113 lg 1 sätestatud määras tasumata kõrvalkulude nõuetelt (5372,45 eurot)

alates 11.02.2021 kuni kõrvalkulude nõude täitmiseni.

4. Jätta rahuldamata OÜ Hansaait vastuhagi Sahin Develoment OÜ vastus kahju

hüvitise 729,60 eurot ja viivise 102,47 eurot ning edasiulatuva viivise 0,066% päevas

tasumata summalt väljamõistmiseks.

Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine

5. Jätta põhihagi menetlemisega seotud menetluskulud OÜ Hansaait kanda.

6. Jätta vastuhagi menetlemisega seotud menetluskulud 96,36% ulatuses Sahin

Development OÜ kanda ning 3,64% ulatuses OÜ Hansaait kanda.

7. Määrata menetluskulude rahaline suurus kindlaks pärast kohtuotsuse jõustumist.

Vähem tasutud riigilõivu väljamõistmine

8. Mõista välja OÜ-lt Hansaait riigituludesse vastuhagilt vähemtasutud riigilõiv

summas 100 eurot, mis tuleb tasuda 15 päeva jooksul arvates käesoleva otsuse

jõustumisest vastavalt kohtuotsuse lisaks olevale makseinfoteatisele.

9. Käesoleva otsuse jõustumisest 15 päeva möödumisest kuni punktis 5 nimetatud

kohustuse täitmiseni tuleb OÜ-l Hansaait tasuda Eesti Vabariigile riigituludesse

hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt viivist võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises

lauses ettenähtud ulatuses.

10. Saata käesolev otsus viivitamatult pärast jõustumist riigituludesse väljamõistetud

menetlusabikulude osas teadmiseks Rahandusministeeriumile.

11. Jätta menetlusosaliste ringkonnakohtu menetluskulud nende endi kanda.

Edasikaebamise kord

Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse

kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks

tegemisest.

Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada

Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või

muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse

esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka

kassatsioonkaebus.

Hageja nõue ja selle aluseks olevad asjaolud

1. Sahin Development OÜ (hageja/üürnik) esitas 22.04.2020 Harju Maakohtule hagi OÜ

Hansaait (kostja/üürileandja) vastu. Hageja palus tuvastada, et kostja poolt 13.04.2020

koostatud

ja

hagejale

saadetud

poolte

vahel

12.01.2018

sõlmitud

üürilepingu

ülesütlemisavaldus Tallinnas Sauna tn 10-7A asuvas hoones asuvate äriruumide kasutamises

ülesütlemisega alates 28.04.2020 oli tühine ning kohustada kostjat üürilepingut täitma.

Menetluskulud tuli jätta kostja kanda.

2. Pooled sõlmisid 12.01.2018 üürilepingu Tallinnas Sauna tn 10-7A asuvas hoones asuvate

mitteeluruumide üldpinnaga 444,2 m2 kasutamiseks hageja poolt restorani/baarina tähtajaga

kuni 30.06.2026. Veebruaris 2020 teatas üürileandja, et tal on plaanis kinnistut müüa ja uus

ostja soovis, et kinnistu oleks üürnikest tühi hiljemalt 16.03.2020. Hagejale pakuti üürilepingu

ennetähtaegse lõpetamise eest raha. Hageja ei nõustunud pakkumisega. Seejärel muutusid

poolte suhted ja üürileandja hakkas otsima puudusi, mida hagejale ette heita ja võimalust

lepingu lõpetamiseks. Lisaks hakkas kostja tegema hagejale takistusi üüripinna kasutamisel.

Samal ajal hakkas hagejal ilmnema käibelangus tulenevalt COVID-19 koroonaviiruse

levimisest. 12.03.2020 kuulutas Vabariigi Valitsus välja eriolukorra ja 24.03.2020 kehtestas

täiendavad meetmed koroonaviiruse leviku tõkestamiseks, millest tulenevalt pidi hageja

sulgema üüripinnal restorani/baari 25.03.2020.

Hageja tegi 23.03.2020 üürileandjale ettepaneku leppida kokku üüri ja kõrvalkulude maksete

ajatamises, alandamises või muutmises. 10.04.2020 saatis üürileandja hagejale e-kirjaga teate

märtsi 2020 üüri alandamise kohta 50% võrra ja kõrvalkulude mittealandamise kohta. Kostja

väljastas hagejale märtsi 2020 üüri eest 29.02.2020 arve nr 2003 summas 4 821,34 eurot

maksetähtpäevaga 07.03.2020. Kostja väljastas sellele arvele 50% ulatuses kreeditarve

nr 2004K 07.03.2020 summas -2 410,67 eurot tagantjärele maksetähtpäevaga 03.04.2020.

Hageja maksis 22.04.2020 selle arve osaliselt summas 1 000 eurot. Hageja maksis veebruari

kõrvalkulude 29.02.2020 arve nr 2002107A summas 1 468,32 eurot algse maksetähtajaga

09.03.2020 täies ulatuses 13.04.2020.

Üürileandja ütles 13.04.2020 üürilepingu erakorraliselt üles seoses arvete nr 2003 ja 2002107A

täies mahus mittemaksmisega, lugedes lepingu lõppemise päevaks 28.04.2020. Hageja sai

ülesütlemisavalduse sisust teada 21.04.2020. Muudele alustele üürileandja ei tuginenud sh

varasematele rikkumistele. Lepingu ülesütlemine ei vastanud lepingule ega seadusele. Kostja

käitumine oli hea usu põhimõtte vastane. Üürileandja ei arvestanud lepingu ülesütlemisel

läbirääkimistel kokkulepituga, enda poolt antud uue maksetähtajaga ja alandatud üürisummaga.

Hageja pidas kostjaga läbirääkimisi maksetingimuste muutmise kohta. Hageja sooviks oli saada

nii kõrvalkulude kui üüri vabastust, alandamist või ajatamist (hageja 23.03.2020 ja kostja

10.04.2020 kirjad). Hageja sai kostjast aru, et arve nr 2003 uus maksetähtaeg oli 03.04.2020,

mis tulenes kreeditarvest nr 2004K. Kõrvalkulude arve nr 2002107A maksmine täies summas

selgus hagejale pärast seda, kui kostja keeldus seda läbirääkimistel vähendamast, s.o

10.04.2020, mida tuleb lugeda uueks maksetähtpäevaks.

Eeltoodu alusel oli võla maksmine vabandatav vastavalt poolte läbirääkimistele ja seejärel

väljendatud kokkulepetele. Hageja leidis, et arvete nr 2003 ja nr 2002107A tasumisega

viivitamine ei ületanud ülesütlemise kuupäevaks (13.04.2020) 30 päeva, mis oli leping p 4.4.2.

järgi erakorralise ülesütlemise eelduseks. Üürnik polnud makseviivituses. Võla maksmine oli

vabandatav ka vääramatu jõu tõttu - Vabariigi Valitsuse korraldusel kohustati eriolukorras

sulgema hageja restoran/baar.

Lepingus ei lepitud kokku kuupäevaliselt kõrvalkulude maksmise tähtaega. Üürisuhetes oli

tavaks, et eelmise kuu kõrvalkulude arved saadetakse järgmise kuu keskpaigaks ja makstakse

selle kuu lõpus. Kostja võimaldas varasemalt hagejale nii ka maksta. Pealegi ootas hageja

läbirääkimiste ajal arve muutmist nagu tehti üüriarvega, et lähtuda arvel märgitud võimalikust

uuest tähtajast. Kui hagejale sai teada kostja kirjast 10.04.2020 (Suur Reede, st mitte

pangapäev), et kõrvalkulude arve maksmise ja ümbervormistamise osas mööndusi ei tehta, siis

maksis hageja võla ära esimesel pangapäeval. Arve oli tasutud mõistliku aja jooksul. Seaduse

kohaselt tuli enne lepingu ülesütlemist anda mõistlik tähtaeg kohustuse täitmiseks.

Ülesütlemisavalduse vorminõuded olid täitmata ja avaldust ei saanud lugeda üürnikule

üleantuks vastavalt lepingu p-dele 4.4. ja 6.2. Üürileandjal tuli teatada lepingu erakorralisest

ennetähtaegsest ülesütlemisest ette kirjalikult 14 päeva. Ülesütlemisavaldus tuli teisele poolele

üle anda, kas tähitud kirjaga või allkirja vastu. Üürnik ei saanud avaldust tähitud kirjaga ega

allkirja vastu. Järelikult ei hakanud tähtaeg kulgema ja leping ei saanud lõppeda 28.04.2020.

Isegi, kui lugeda see kättesaaduks e-posti teel 21.04.2020, ei olnud 28.04.2020 möödunud

14 päevane etteteatamise aeg. Kuna pooled olid lepingus kokku leppinud teadete edastamise

vormi ja üle antuks lugemise tingimused, siis tuli lähtuda kokkuleppest.

Kostja vastuväited

3. Kostja vaidles hagile vastu, palus jätta selle rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.

Kostja ütles lepingu üles, kuna üürnik oli üle 30 päeva makseviivituses nii üüri, kõrvalkulude

kui ka viivise osas. Lepingu ülesütlemist põhjustas hageja vilets maksekäitumine. Hageja muud

väited selles osas olid tõendamata. Hageja tasus 13.04.2020 täies ulatuses kõrvalkulude arve

(maksetähtaeg 09.03.2020, mis edastati 29.02.2020, 35 päeva maksetähtajast üle) ning

28.04.2020 täies ulatuses märtsi üüriarve, mille maksetähtpäev oli 07.03.2020 (52 päeva üle

maksetähtaja). Lisaks oli üürnikul probleeme ka teiste üüriarvete tasumisega. Tõendamata olid

hageja väited, et kostja tegi takistusi üüripinna kasutamiseks.

Hageja soovis 23.03.2020 kirjaga alandada üüri, mitte ei taotlenud maksetähtaja ajatamist.

Kostja nõustus sellega. Seega kostja alandas arve nr 2003 alusel tasumisele kuulunud summat

50% võrra, kuid ei pikendanud maksetähtaega ja seda polnud ka arutatud. Üürileandja muid

soodustusi ei andnud. Kreeditarve puhul polnud tegemist tasumisele kuuluva arvega, vaid

dokumendiga, mille alusel vähendatakse raamatupidamislikult arve nr 2003 alusel tasumisele

kuuluvat

summat.

Kreeditarvel

kajastuv

uus

maksetähtaeg

oli

vastavalt

raamatupidamisprogrammile sõltuv arve väljastamise kuupäevast. Tegemist polnud uue arve

väljastamisega ega vana tühistamisega.

Läbirääkimised kõrvalkulude maksete ajatamises, alandamises või muutmises puudusid. Üüri

ja kõrvalkulude tasumine oli üksteisest eraldatud ja viimase suurus sõltus teenuste kasutamisest.

Mõeldamatu oli olukord, kus üürnik kasutab enda tarbeks elektrit vett jms teenuseid, kuid nende

eest tasumise kohustuse võtab üürileandja ilma vastavasisulise poolte kokkuleppeta enda kanda.

Samuti ei olnud üürileandja pädevuses alandada kolmandale isikule maksmisele kuuluvate

teenuste tasusid.

Arvestades hageja makseraskuste tekkimise aega ja sellega seoses ka kohustuse sissenõutavaks

muutumise aega, ei saanud kohustuse täitmata jätmist seostada eriolukorra väljakuulutamisega.

Hageja kohustused muutusid sissenõutavaks enne seda ja hageja ei saanud tugineda kohustuse

rikkumisel vääramatu jõu või mistahes muule rikkumise vabandatavuse asjaolule. Kehtiv

seadus ega kohtupraktika ei näe ette rahalise kohustuse rikkumise vabandatavust vääramatu jõu

asjaolude korral, isegi kui need esineksid.

Majandus- ja kutsetegevuses loetakse e-kiri kättesaaduks hiljemalt järgmisel päeval pärast

e-kirja saabumist saaja serverisse. Vastavalt seadusele, kohtupraktikale, kui ka poolte vahelisele

tavale ning praktikale tuli lugeda, et hageja sai ülesütlemisteate kätte järgmisel päeval ehk

14.04.2020. Üürnik ise tugines menetluses suuresti pooltevahelisele tavale ja praktikale. Hageja

vastas kostja e-kirjadele samal päeval või päev hiljem. Hageja märkis, et sai ülesütlemisteate

kätte 21.04.2020. Juhul, kui kohus nõustub üürnikuga, et üürileandja rikkus vorminõudeid

ülesütlemisteate esitamisel, siis palus kostja, et kohus loeks üürilepingu erakorraliselt

ülesöelduks alates 05.05.2020.

Kostja vastuhagi ja selle aluseks olevad asjaolud

4. Kostja 23.10.2020 vastuhagi ja 10.02.2021 täpsustuse kohaselt nõudis kostja hagejalt

40 114,27 eurot (24 681,64 eurot üürivõlgnevus perioodil jaanuar 2020-veebruar 2021 ja

8 779,38 eurot üürivõlgnevuselt arvestatud viivis, 5 372,45 eurot tasumata kõrvalkulud

perioodil detsember 2019-jaanuar 2021 ja 448,74 eurot tasumata kõrvalkuludelt arvestatud

viivis, 729,60 eurot muud tasumata summad ja 102,47 eurot nendelt arvestatud viivis). Lisaks

taotles kostja mõista hagejalt kostja kasuks välja viivis tasumata üürinõuetelt (24 681,64 eurot)

lepingujärgses määras (0,2% päevas) alates 10.02.2021 kuni üürinõuete täitmiseni, viivis

tasumata kõrvalnõuetelt (5 372,45 eurot) lepingujärgses määras (0,066% päevas) alates

13.02.2021 kuni kõrvalnõuete täitmiseni ja viivis tasumata hüvitisarvetelt (729,60 eurot)

lepingujärgses määras (0,066% päevas) alates 10.02.2021 kuni hüvitisarvete tasumiseni (nõude

arvestus II kd lk 44-45). Menetluskulud tuli jätta hageja kanda.

5. Üürilepingu p 2.1 kohaselt kohustus üürnik tasuma igakuiselt üüri ning p 2.6 alusel oli

üürileandjal õigus korrigeerida üürisummat iga-aastaselt 1% ulatuses. Aastal 2020 oli

igakuiseks üürisummaks 4 821,34 eurot. Üürilepingu p 2.3 järgi kohustus üürnik tasuma üüri

iga kalendrikuu esimeseks kuupäevaks. Tasumisega viivitamise korral oli üürileandjal õigus

nõuda viivist 0,2% päevas tasumata summalt (p 2.5). Lisaks üürile kohustus üürnik tasuma kõik

üüripinnaga seotud kõrvalkulud (p 2.1), mille kohta esitas üürileandja üürnikule igakuiselt arve.

Kõrvalkulude tähtajaks tasumata jätmise korral oli üürileandjal õigus nõuda arvel märgitud

viivist 0,066% päevas viivitatud summalt.

Sõltumata poolte üürilepingust, ei pidanud üürnik lepingu nõuetekohast täitmist oluliseks.

Üürnik oli pidevas makseviivituses, tasudes üüri ja kõrvalkulusid oma äranägemise järgi, jättes

seejuures osa kohustustest hoopis täitmata. Üürileandja ei suutnud taolist olukorda enam

aktsepteerida ja ütles 13.04.2020 üürilepingu erakorraliselt üles.

Üürileandja polnud 2020 aprilli ja mai üüri alandatud. Kostja võttis oma nõusoleku aprilli üüri

alandamiseks tagasi. Juunis ja juulis tarbitud elektrihulk oli samas suurusjärgus, mis teistel

kuudel. Üürniku väited elektri väljalülistamise kohta olid tõendamata. Samuti ei teinud kostja

hagejale takistusi üüripinna kasutamisel. Üürnikul puudus tasaarvestusavalduse esitamise

õigus, kuna tal puudus nõue üürileandja vastu. Üürniku tasaarvestus oli tühine.

Kõrvalkulude tasumise kuupäeva ei saanud üheselt kokku leppida üürilepingus, kuna erinevad

teenuse osutajad esitasid oma kuluarved ühistule erineval tähtajal. Seepärast oli mõistlik ja

praktikas levinud, et kõrvalkulud tasutakse kõrvalkulude arvel märgitud tähtajaks. Kordagi

varem polnud üürnik selles aspektis üürileandjale vastuväiteid esitanud, mistõttu arvestades

pooltevahelist mitmeaastast üürisuhet, võis taolist praktikat pidada kummagi poole poolt

aktsepteerituks. Kõrvalkulude tasumise tähtaeg ei saanud sõltuda üürniku suvast. Praegusel

juhul tasus kõrvalkulude arved üürniku eest üürileandja, et teenused ei katkeks. Kõrvalkulude

viivise osas polnud hageja varasemalt vastuväiteid esitanud, mistõttu sai lugeda seda üürniku

poolt aktsepteerituks. Alternatiivselt kohaldub seadusjärgne viivisemäär.

Lepingus kokkulepitud viivisemäär polnud tüüptingimus. Pooltel oli võimalik lepingu

tingimusi läbi rääkida. Seadusjärgsest määrast kõrgema viivisemäära kohaldamises

kokkuleppimine oli praktikas tavaline ja kooskõlas seadusega. Hageja taotlus viivise

vähendamiseks ei kuulnud rahuldamisele. Üürnik ei tõendanud, et nõutav viivis oli

ebaproportsionaalne. Viivisemäär 0,2% polnud ebamõistlikult kõrge ega vastuolus hea usu

põhimõttega. Tegemist oli lepingulistes suhetes tavapärase viivisemääraga. Vähendada sai vaid

nõutud viivise summat, mitte viivisemäära.

Kostjale tekkis kahju 729,60 eurot (rasvapüüdjaga ja prügiga seotud hüvitis). Rasvapüüdja

puhastamisega seotud kulu kandis üürileandja seetõttu, et 23.03.2020 tekkis restorani köögis

kanalisatsioonivee uputus, mille põhjustas üüripinnal asunud rasvapüüdja rasvakihi kivistumine

ja siseneva toruava ummistus. Toruabi OÜ käis objektil esmalt üürniku palvel, kuid siis selgus,

et üürnik tellis vale teenuse, mistõttu tehtud töödega ei likvideeritud tegelikult ummistust.

Toruabi OÜ esitas korteriühistule arve 480 eurot. Korteriühistu pidi tellima täiendava teenuse,

mis rasvaummistuse lõplikult likvideeris (täiendavalt 192 eurot). Prügiga seotud hüvitis oli

seotud korteriühistu poolt üürileandjale esitatud kahju hüvitamisega, mille põhjustas

üürnikupoolne korteriühistu sisekorraeeskirjade vastane tegevus. Nimelt tuvastas korteriühistu

valvekaamera salvestiselt, et üürniku personal pani oma prügikotid korteriühistule kuuluvasse

konteinerisse ja prügikonteineri kõrvale. Prügi eeskirjade vastase ladustamisega seotud hüvitis

moodustas 57,60 eurot. Hüvitisenõue oli hagejale edastatud 29.07.2020.

6. Juhul, kui kohus peaks põhihagi lahendamisel tuvastama, et 13.04.2020 üürnikule saadetud

üürilepingu ülesütlemisavaldus oli formaalsete nõuete rikkumise tõttu tühine, tegi üürileandja

23.10.2020 üürnikupoolsete üüri-, kõrvalkulude- ja kogunenud viiviste tasumise kohustuse

rikkumise tõttu uue alternatiivse üürilepingu ülesütlemise avalduse (I kd lk 182 p, ü 2.8.).

Hageja vastuväited

7. Hageja palus jätta vastuhagi rahuldamata ja menetluskulud kostja kanda.

Hagejal oli üüripinna kasutamine takistatud perioodil 13.03.-21.05.2020 tulenevalt

koroonaviirusest kehtestatud piirangutest (vääramatu jõud). Hageja ei kasutanud üürinda 2020

aprillis ja mais. Üürnik ei võlgnenud üürileandjale aprilli üüri eest, sest üürileandja saatis

tahteavalduse üüri alandamiseks 70% võrra seoses COVID-19 olukorraga. Üürnik maksis

alandatud aprilli üüri kahes osas: 08.05.2020 650 eurot ja 18.05.2020 796,40 eurot, s.o 30%

kokku 1 446,40 eurot (4821,34 -70%). Maikuu üüri tasus hageja samadel asjaoludel samas

summas. Maikuu üüri osaline maksmine oli vabandatav ka vääramatu jõu tõttu. Oktoobri 2020

üüri 4 821,34 eurot oli makstud 26.10.2020 1 000 eurot, 01.11.2020 2 374,94 eurot. Novembri

2020 üüri oli 4 821,34 eurot maksnud 15.11.2020 2 000 eurot ja oktoobri kõrvalkude arve

nr 2010107A 591,54 eurot.

Üüripinna kasutamine oli takistatud üürileandja käitumisest: 1) alusetult vee väljalülitamine

57 päeva (20.04.-15.06.2020); 2) alarmkoodide vahetamine ja üürileandja kontrolli all hoitud

alarmi pideva pealhoidmine 42 päeva (29.04.-09.06.2020); 3) alusetult elektrienergia

väljalülitamine kolmanda korruse pinnalt suurusega 89,5 m2 ja tehnilisse ruumi sissepääsu

mittevõimaldamine vähemalt 21 päeva (alates 01.07.2020). Üürnik tegi üürileandjale üüri

alandamise avalduse seoses eeltoodud takistustega.

Hageja tegi kostjale tasaarvestusavalduse. Hageja soovis tasaarvestada oma nõuet (tekkinud

takistuse tõttu üüri ja kõrvalkulude alandamine) kostja nõudega. Kuivõrd takistused esinesid ka

juunist juulini 2020, siis oli üürnikul õigus alandada ka juuni-juuli üüri ja kõrvalkulusid. Juuni-

juuli üür oli täies ulatuses makstud, kuid üürnikul oli arvestades takistuse olulisust alandada

kahe kuu üüri 50-70% (70% juuni eest, mil ruumis ei olnud pool kuud elektrit).

Hageja leidis, et kui arvete kättesaamise aeg polnud selge, siis tuli kõrvalkulude arved tasuda

hiljemalt 30 päeva jooksul alates teenuse saamisest. Kõrvalkulusid maksis üürnik vastavalt

teenuse tegelikule saamisele. Hageja vaidlustas ja teavitas üürileandjat, et osaliselt oli

maksmata jäetud vaid teenuste eest, mida hageja ei saanud ega tarbinud. Üürileandja ei

kirjutanud detailselt lahti, milles seisnes igakuine haldusteenus, heakord ja valveteenus ning

kuidas tühjalt seisnud ruumide kulud olid nii kõrged (sh elekter, küte). Üürnik taotles vastavas

osas lepingu muutmist, kuid üürileandja lepingumuudatust ei teinud. Kuna üürnikul oli

eeltoodud

üürileandja

takistuste

tõttu

õigus

alandada

kõrvalkulusid

ja

ta

tegi

tasaarvestusavalduse, siis polnud hagejal kõrvalkulude võlgnevust ega kohustust tasuda viivist.

Kõrvalkulude viivise arvestus polnud kontrollitav ja üürnik vaidles sellele täies ulatuses vastu.

Üüri mõningase hilinemisega maksmise jaanuari-märtsi eest suhtles üürnik üürileandjaga ja

viimane ei näinud selles probleemi ega polnud varasemalt viivist nõudnud. Üürileandja tegelik

põhjus viivise nõudmiseks umbes aasta hiljem oli tingitud üürniku poolt alustatud

kohtuvaidlusest, mis oli vastuolus hea usu põhimõttega. Viivisemäära kokkulepe 0,066%

kõrvalkulude maksmisega viivitamisel ja hüvitisenõuetelt oli tõendamata. Üürileandja viitas, et

nimetatud määr sisaldus arvetel. Arved ei loonud õigusi ja kohustusi, vaid need tulenesid

lepingust või seadusest. Kuna antud määr ei tulenenud kummastki, oli taoline nõue alusetu.

Viivisemäär 0,2% päevas üüri maksmisega viivitamisel oli ebamõistlikult suur, üürnik ei

saanud seda läbi rääkida (tühine tüüptingimus). Võrreldes seadusejärgse viivisemääraga oli

antud määr 9 korda kõrgem. Ebamõistliku viivisemäär tuli vähendada seadusejärgse määrani.

Üürniku oli ajutises makseraskuses seoses koroonaviiruse pandeemia olukorraga (turistide kui

põhiklientide puudus, valitsuse piirangud alkoholimüügile ja baari lahtiolekuaegadele), millega

üürnik oli pandud sundolukorda. Hageja polnud tahtlikult viivitanud lepingust tulenevate

summade maksmisega.

Üürileandja hüvitisenõuded 729,60 eurot ja viivis olid põhjendamata ja alusetud. Hagejal

puudusid sellised võlgnevused. Mingit vajadust üürniku pinnal rasvapüüdja puhastuseks ei

esinenud. Üürileandja nõue ja suurus oli tõendamata. Prügiga seotud hüvitise nõue oli samuti

põhjendamatu ja tõendamata. Pooled ei leppinud kokku kõrvalkulude maksmise tähtaega.

Kostja ei põhjendanud nõuete sissenõutavaks muutumise aega.

Maakohtu otsus

8. Maakohus rahuldas hagi ja tuvastas, et kostja poolt 13.04.2020 koostatud ja hagejale saadetud

poolte vahel 12.01.2018 sõlmitud üürilepingu ülesütlemisavaldus Tallinnas Sauna tn 10-7A

asuvas hoones asuvate äriruumide kasutamises ülesütlemisega alates 28.04.2020 oli tühine.

Kohus kohustas kostjat üürilepingut täitma (resolutsiooni p-d 1. ja 2.).

Kohus rahuldas vastuhagi osaliselt ja mõistis hagejalt kostja kasuks välja üürivõlgnevuse

24 681,64 eurot (resolutsiooni p 4.a.), 10.02.2021 seisuga üürivõlgnevuselt arvestatud ja

sissenõutavaks muutunud viivise 8 779,38 eurot (resolutsiooni p 4.b.), kõrvalkulude

võlgnevuse 5 372,45 eurot (resolutsiooni p 4.d.), 10.02.2021 seisuga kõrvalkulude võlgnevuselt

arvestatud ja sissenõutavaks muutunud viivise 149,60 eurot (resolutsiooni p 4.e.). Kohus

kohustas hagejat tasuma kostjale viivist 0,2% päevas tasumata üürinõuetelt (24 681,64 eurot)

alates 11.02.2021 kuni üürinõude täitmiseni (resolutsiooni p 4.c.) ja viivist võlaõigusseaduse

(VÕS) § 113 lg 1 sätestatud määras tasumata kõrvalkulude nõuetelt (5 372,45 eurot) alates

11.02.2021 kuni kõrvalkulude nõude täitmiseni (resolutsiooni p 4.f.).

Menetluskulud seoses põhihagiga jäid kostja kanda. Vastuhagi menetlemisega seotud

menetluskulud jäid 96,36% ulatuses hageja kanda ning 3,64% ulatuses kostja kanda. Kohus

menetluskulude rahalist suurust kindlaks ei määranud (resolutsiooni p-d 5.-7.).

Hagi lahendamine

9. Poolte vahel puudus vaidlus järgmiste oluliste asjaolude osas: pooled sõlmisid 12.01.2018

üürilepingu Tallinnas Sauna tn 10-7A asuvas hoones asuvate mitteeluruumide üldpinnaga

444,2 m2 kasutamiseks hageja poolt restorani/baarina tähtajaga kuni 30.06.2026. (I kd lk 8-17).

12.03.2020 kuulutas Vabariigi Valitsus välja eriolukorra, et tõkestada koroonaviiruse levikut

Eestis. 24.03.2020 kehtestas valitsus täiendavad meetmed koroonaviiruse leviku tõkestamiseks,

millest tulenevalt pidi hageja sulgema üüripinnal restorani/baari 25.03.2020. 13.04.2020

koostas kostja hagejale üürilepingu erakorralise ülesütlemisavalduse seoses arvete nr 2003 ja

2002107A täies mahus mittemaksmisega, lugedes lepingu lõppemise päevaks 28.04.2020 (I kd

lk 25). Hageja sai 13.04.2020 üürilepingu erakorralise ülesütlemisavalduse kätte.

Hageja kohustus tasuda üüri tulenes VÕS §-st 271, üürilepingu p-dest 2.1., 2.3. ja 2.6 ning

üürileandjal oli õigus leping erakorraliselt üles öelda VÕS § 313 lg 1 ja lepingu p 4.4.2. alusel.

Üürilepingu p 4.4.2 sätestas, et üürileandjal on õigus leping erakorraliselt ennetähtaegselt üles

öelda, teatades sellest üürnikule kirjalikult ette 14 kalendripäeva, kui üürnik ei ole täies ulatuses

tasunud üüri või muid lepingus nimetatud makseid või võlgnevusele lisanduvat viivist 30 päeva

jooksul tasumise tähtaja möödumisest.

Kuivõrd kostja tugines lepingu ülesütlemisel vaid kahe arve mittetasumisele, siis piirdus kohus

lepingu ülesütlemise analüüsimisel üksnes kahe arvega. Sellest tulenevalt olid asjakohatud

kostja viited viivisele kui ülesütlemise alusele, kuivõrd ülesütlemisavalduses ei ole viivise

olemasolule tuginetud. Samal põhjusel olid asjakohatud viited varasemale üürilepingule, selle

täitmist puudutavatele asjaoludele ja hagejapoolsetele väidetavatele muudele rikkumistele

(turvaalarm, allüürile andmine jms; tõendid I kd lk 61-68, 71-72).

Arvel nr 2003 (I kd lk 20) oli kajastatud 2020 märtsikuu üüri suurus 4821,34 eurot

(maksetähtaeg 07.03.2020). Kostja väljastas sellele arvele 50% ulatuses kreeditarve nr 2004K

summas -2410,67 eurot (I kd lk 21). Kreeditarvelt nähtus, et see koostati seoses märtsikuu

üüriarvega nr 2003 selliselt, et üüri osas tehti 50% allahindlust. Hageja tasus märtsikuu üüri

1 000 eurot 22.04.2020 (I kd lk 22) ning 1 410,67 eurot 28.04.2020 (I kd lk 103).

Hageja ei tõendanud, et pooled oleksid arutanud märtsikuu üüri tasumise kuupäeva muutmist

või et kostja oleks sellega nõustunud. Eelviidatud tõendid kinnitasid, et kostja nõustus üüri

langetama, kuid ta ei pikendanud maksetähtpäeva. Vaatamata sellele, et kreeditarvel oli

maksetähtpäevana kajastatud

03.04.2020, ei

saanud

lugeda seda maksetähtpäeva

pikendamiseks, kuivõrd arve oli esitatud negatiivsele summale, mistõttu tegemist oli üksnes

raamatupidamisliku toiminguga, mis ei omanud mõju selle aluseks olnud põhiarvel kajastatud

maksetähtpäevale. Negatiivse maksekohustusega arvet polnud võimalik tasuda. Lisaks polnud

eluliselt usutav, et kostja, esitades kreeditarve 10.04.2020, määras maksetähtajaks

tagasiulatuvalt juba möödunud kuupäeva (03.04.2020). Seega pidi hageja tasuma märtsikuu

eest üüri 2410,67 eurot hiljemalt 07.03.2020. Hageja tasus vastava summa lõplikult 28.04.2020

(52 päeva pärast maksetähtaega). Üürivõlgnevuse olemasolu andis aluse lepingu

ülesütlemiseks.

Arvel nr 2002107A (I kd lk 23) oli kajastatud 2020 veebruari kõrvalkulude suurus

1 468,32 eurot (maksetähtaeg 09.03.2020). Hageja tasus arve 13.04.2020 (I kd lk 24). Hageja

ei ole tõendanud, et pooled oleksid arutanud kõrvalkulude tasumise kuupäeva muutmist või et

kostja oleks sellega nõustunud. Samuti ei tõendanud hageja, et pooltel oleks olnud kokkulepe

kõrvalkulude suuruse muutmise osas. Kostja tõendas, et ta nõudis kõrvalkulude tasumist

vastavalt esitatud arvele (I kd lk 19, lk 96). Pooltevaheline praktika oli kogu lepingu kestuse

ajal olnud selline, et kostja tasus üürilepingu esemeks olnud ruumidega seotud kõrvalkulud ise

ning esitas seejärel hagejale arve, siis pidi hageja tasuma ka arvel nr 2002107A (I kd, tlk 23)

kajastatud veebruari kõrvalkulud arvel märgitud tähtpäeval. Arvestades pooltevahelist

praktikat, tuli üürilepingu p-s 2.1 sätestatud kõrvalkulude tasumise korda mõista selliselt, et

hageja oli kohustatud tasuma kõrvalkulude eest vastavalt kostja poolt esitatud arvetele. Hageja

ei tõendanud, et poolte vahel oleks kunagi varem olnud erimeelsusi kõrvalkulude tasumise

tähtpäeva osas, mistõttu tuli vaikimisi lähtuda arvel märgitud maksetähtpäevast. Hageja polnud

vaidlustanud arvel nr 2002107A märgitud maksetähtpäeva (VÕS § 25 lg 1 ja VÕS § 29 lg 4 p-

d 3, 4, 6). Hageja viivitas tasumisega 35 päeva. Kõrvalkulude võlgnevus andis aluse lepingu

ülesütlemiseks.

Hageja ei suutnud põhistada, et ta rikkus kohustust vääramatu jõu tõttu (VÕS § 103 lg-d 1 ja

2). Rikkumise vabandatavus ei tulnud rahalise kohustuse puhul reeglina kõne alla. Lisaks sellele

puudus väidetava vääramatu jõu ilmingu ning kohustuse rikkumise vahel ajaline seos.

Eriolukord kuulutati välja 12.03.2020. Valitsus kehtestas 24.03.2020 täiendavad meetmed

koroonaviiruse leviku tõkestamiseks. Hageja pidi sulgema üüripinnal restorani/baari

25.03.2020. Hagejal oli kohustus tasuda vaidlusalused summad märtsi esimeses pooles. Seega

ei saanud väita, et märtsi lõpus kehtestatud piirangud oleksid saanud mõjutada hageja

maksevõimet. Hageja ei tõendanud, et kostja soov leping lõpetada oleks ajendatud millestki

muust, kui hageja viletsast maksekäitumisest.

Lepingu p 6.2 sätestas, et olukorras, kus leping sätestab teatele kirjaliku vormi, tuleb sellised

kirjalikud teated saata teisele poolele posti teel tähitud kirjaga või antakse teisele poolele üle

allkirja vastu. Lepingu p 4.4 nägi erakorralise ülesütlemise puhul kohustuslikuks vorminõudeks

kirjaliku vormi. Kostja ei teinud ülesütlemisavaldust kokkulepitud vormis (tsiviilseadustiku

üldosa seadus (TsÜS) § 78), kuivõrd kostja koostas avalduse kirjalikku taasesitamist

võimaldavas vormis. Sellel puudus ka kostja allkiri. Samuti kostja ei tõendanud, et ta oleks

järginud lepingus kokkulepitud tahteavalduse edastamise viisi. Üürileandja kinnitas, et see oli

edastatud e-postiga. Seega tegi kostja ülesütlemise üürilepingu p-des 6.2 ja 4.4 sätestatud

tingimusi rikkudes ning ülesütlemine oli formaalsete eelduste täitmatajätmise tõttu tühine

(TsÜS § 83 lg 2). Üürileandja ei tõendanud, et pooled oleksid varasemalt omavahel e-kirja

saatmisega vahetanud tahteavaldusi, millele lepinguga oli ette nähtud kohustuslik kirjalik vorm.

Seega ei olnud võimalik rääkida tavast ja väljakujunenud praktikast.

Kohus märkis, et ta ei analüüsi menetluse ajal tehtud ülesütlemiseavalduse kehtivust põhihagi

raames. Hageja ei taotlenud nimetatud avalduse tühisuse tuvastamist. Ka uus avaldus ei olnud

edastatud vastaspoolele tähitult või allkirja vastu nagu leping ette nägi. Seega oli ka uus

ülesütlemisavaldus tagajärjetu ainuüksi formaalsete eelduste täitmatajätmise tõttu. Seega

pooltevaheline üürileping polnud lõppenud ja hagi tuli rahuldada.

Vastuhagi lahendamine

10. Kostja vastuhagi kuulus rahuldamisele osaliselt. Hageja leidis, et tema võlgnevus ei olnud

nii suur kui vastuhagis näidatud. Kostja iseenesest ei vaidlustanud asjaolu, et ta saatis hagejale

25.03.2020 tahteavalduse üüri alandamiseks (I kd lk 96), kuid märkis, et võttis selle 31.03.2020

tagasi (I kd lk 84). Kostja 25.03.2020 tahteavalduse puhul oli tegemist lepingu muutmise

ettepanekuga (VÕS § 13 lg 1, VÕS § 16 lg 1), täpsemalt lepingus kokkulepitud üüri

muutmisega aprilli kuu osas selliselt, et üüri suurus oli 70% madalam kokkulepitust.

Tahteavaldus polnud tagasi võetud. Kostja ei tõendanud, et 31.03.2020 e-kiri oleks hagejani

jõudnud enne 25.03.2020 e-kirja kohale jõudmist või et kostja oleks 25.03.2020 tahteavalduse

tagasivõtnud muul viisil enne 25.03.2020 e-kirja kohale jõudmist (TsÜS § 72).

Pooled ei muutnud kehtivalt üüri suurust aprillikuu osas, kuivõrd hageja ei tõendanud, et ta

oleks mistahes vormis andnud kostja oferdile õigeaegselt aktsepti (VÕS § 20), mistõttu oli

kostja pakkumus lõppenud (VÕS § 19 lg 1). Kuivõrd lepingu p 2.3 kohaselt pidanuks hageja

tasuma aprillikuu üüri hiljemalt 01.04.2020, siis luges kohus, et aktsepti esitamise mõistlikuks

ja vajalikus tähtajaks oli 01.04.2020. Kuivõrd hageja leidis, et ta andis aktsepti vähendatud

ulatuses üüri tasumisega, oli vastav aktsept antud hilinemisega, kuivõrd hageja aprillikuu

üürimakseid tasus alles 08.05.2020 ja 18.05.2020 (enam kui kuu aega hiljem). Teoga

väljendatud aktsept oli hilinenud. Seega pidi hageja tasuma aprillikuu eest üüri lepingus

sätestatud määras.

Hageja ei tõendanud, et poolte vahel oli kokkulepe, mille kohaselt oli tal õigus maikuu üüri

tasuda vähendatud ulatuses. Rahalise kohustuse rikkumine ei olnud vabandatav. Seega pidi

hageja tasuma maikuu eest üüri lepingus sätestatud määras.

Hageja märkis, et üüripinna kasutamine oli takistatud koroonaviiruse levikuga seoses

kehtestatud piirangute tõttu ja tulenevalt üürileandja käitumisest. Käesoleval juhul ei saanud

väita, et ruumide kasutamine oli hagejale etteheidetavate rikkumiste tõttu välistatud, arvestades

sealjuures väidetavate takistuste iseloomu ja nende esinemise perioodi. Ruumide kasutamine

võis seega olla üksnes piiratud või teisisõnu - nende kasutamise võimalus oli vähenenud. Seega

puudus alus üüri ja kõrvalkulude maksmisest keeldumiseks VÕS § 296 lg 1 alusel ning hagejal

võis olla alus üüri ja kõrvalkulude alandamiseks VÕS § 278 p 4 ja 296 lg 2 kohaselt (VÕS §

276 lg 1, lg 2, § 278 p 4, § 296 lg-d 1-3).

Hageja leidis, et ta tegi 21.07.2020 kostjale üüri alandamise avalduse (VÕS § 112) seoses

takistuste esinemisega (I kd lk 130p). Eelviidatud dokumendi puhul ei olnud tegemist üüri

alandamise avaldusega, kuna selle sisu oli ebaselge ning sealt ei nähtunud tingimusteta tahet

hinda alandada. Eeltoodu oli aga kehtiva hinna alanduse kui ühepoolse kujundusõiguse

formaalseks eelduseks. Avaldusest nähtus, et hageja taotles koroonaviiruse järelmõjude tõttu

üüri alandamist 20% võrra juuni – augusti 2020 osas. Seega isegi, kui eeltoodut käsitada hinna

alandamise avaldusena, siis ei põhinenud see kostja mõjualas olevatel väidetavatel rikkumistel

(takistused, puudused jms), mistõttu ei olnud selles osas eeldused täidetud. Hinna alandamise

tahte puudumist kinnitas ka kõnealuses dokumendis antud hoiatus, mille kohaselt juhul, kui

kostja ei nõustunud 20% hinnaalandusega (mis on ajendatud koroonaviiruse järelmõjudest,

mitte kostjast), siis kalkuleerib hageja oma nõuded VÕS § 278 p 4 alusel (mis sätestab õigusliku

aluse üürniku poolseks hinna alandamiseks). Puudus loogiline põhjendus, miks peaks üürnik

nn hinna alandamise avalduses hoiatama üürileandjat selles sisalduvate etteheidete pinnalt

tulevikus tehtava hinna alandamisega. Hageja ei tõendanud, et ta oleks täiendavaid hinna

alandamise tahteavaldusi kostjale teinud. Seega oli hinna alandamise formaalsed eeldused

täitmata. Samuti ei olnud täidetud hagejapoolne teavitamiskohustus (VÕS § 282 lg 1 p 1).

Kuivõrd hageja üüri ja kõrvalkulude alandamine oli tagajärjetu, siis oli tagajärjetu ka hageja

poolt kohtumenetluses esitatud tasaarvestusavaldus (VÕS § 197 lg 1 ja lg 2, § 186 p 2). Seega

ei lõppenud tasaarvestusavalduse esemeks olnud kostja üüri ja kõrvalkulude nõue.

Eeltoodust tulenevalt tuli üürivõla nõue rahuldada. Üüri suurus tulenes lepingust, puudus

vaidlus, et hageja oli lepingu esemeks olnud ruume nõudeperioodil kasutanud, samuti puudus

vaidlus hageja poolt tasutud summade suuruse osas ning selle osas, milliste kohustuste katteks

need arvestatud olid. Seega tuli hagejalt kostja kasuks välja mõista üürivõlg perioodi jaanuar

2020 kuni veebruar 2020 eest 24 681,64 eurot (nõude arvestus II kd lk 45).

Hageja etteheited kõrvalkulude tasumise osas olid alusetud. Hageja võttis kohustuse tasuda

ruumidega seonduvad mistahes kõrvalkulud (lepingu p 2.1). See, et hagejale oli arusaamatu,

milles vastav kulu seisnes, ei vabastanud hagejat selle tasumise kohustusest, mille ta oli

lepinguga omale võtnud. Haldusteenus, heakord ja valveteenus – tegemist oli tavapäraste

kinnisasja kasutamise kõrvalkuludega. Kõrvalkulude võlgnevuse nõue tuli rahuldada.

Kõrvalkulude suurus tulenes hagejale esitatud arvetelt. Puudus vaidlus, et hageja kasutas

lepingu esemeks olnud ruume nõudeperioodil ning sellega seonduvalt kommunaalteenuseid

tarbinud, hageja poolt tasutud summade suuruse osas ja selle osas, milliste kohustuste katteks

need arvestatud olid. Hagejalt tuli kostja kasuks välja mõista kõrvalkulude võlg perioodi

detsember 2019 kuni jaanuar 2021 5 372,45 eurot (nõude arvestuse II kd lk 45).

Kostja nõudis rasvapüüdja puhastamise kulude 672 eurot ja prügikoristusega seonduvate

kulude 57,60 eurot hüvitamist (VÕS § 115 lg 1, § 127 ja § 128). Kostja ei toonud esile, millist

kohustust üürnik rikkus ja kas hageja vastutas sellise rikkumise eest. Üürilepingu puhul oli

tegemist kasutuslepinguga, kus lepingueseme korrashoiukohustus oli seadusest (ja mõnikord

ka üürilepingust) tulenevalt poolte vahel jaotatud, s.o mõlemad peavad selles vallas pingutusi

tegema. Seega ei saanud automaatselt eeldada, et mistahes korrashoiukulud peaks kandma

üürnik. Kostja ei tõendanud, et kahju põhjustajaks oli üürnik. Lisaks ei tõendatud, et kostjale

oleks tekkinud kahju. Nähtus, et kahju oli kandnud korteriühistu, kes ei olnud käesolevas asjas

menetlusosaline (I kd lk 191-194). Seega kahjunõue oli alusetu ja tuli jätta rahuldamata. Sellega

seonduv viivisenõue ei kuulunud samuti rahuldamisele.

11. Üürileandjal oli õigus nõuda üürnikult viivist VÕS § 101 lg 1 p 6 ja § 113 alusel.

Üürivõlgnevuselt tuli hagejal tasuda viivist 8779,38 eurot (nõude arvestus II kd lk 45).

Viivisemäär tulenes lepingust. Hageja vastuväited viivisenõudele olid asjakohatud. Üürnik ei

tõendanud, et kostja oleks jaanuari-märtsi arvete tasumise tähtpäeva muutnud või sõnaselgelt

viivisenõudest loobunud. See, et kostja polnud varasemalt (sh kohtuväliselt) viivisenõuet

esitanud, ei välistanud tal õigust vastav nõue kohtumenetluses esitada. Edasiulatuv viivisenõue

kuulus rahuldamisele TsMS § 367 alusel.

Kostja palus mõista hagejalt välja kõrvalkulude võlgnevuselt arvestatud viivist 0,066% päevas

tasumata kõrvalnõuetelt. Kõrvalkuludelt arvestatud viivis oli ebaseaduslik. Poolte vahel puudus

kokkulepet, mille kohaselt oli viivisemäär 0,066% päevas. Pooltel oli kokkulepe üksnes üüri

tasumisega viivitamise viivisemäära osas (lepingu p 2.5). Seega kõrvalkuludelt oli võimalik

viivist arvestada üksnes seadusjärgses määras, milleks oli kohtu arvestuse kohaselt 149,60 eurot

(nõude arvestus II kd lk 109). Edasiulatuv viivisenõue kuulus rahuldamisele TsMS § 367 alusel.

Hageja ei tõendanud, et viivisekokkulepe oli tüüptingimus. Tegemist oli lepingupoolte vahel

läbiräägitud tingimusega, mille sisu oli mõlemal poolel võimalik mõjutada. Kohtu hinnangul ei

olnud kokkulepitud viivisemäär 0,2% päevas majandus- või kutsetegevuses sõlmitud lepingute

puhul ebamõistlikult suur hüvitis ega võlgnikku ebamõistlikult kahjustav.

Arvestades käesoleva vaidluse asjaolusid, mh seda, et kostja soovis lepingut lõpetada, kuid

vastaspoole sellega ei nõustunud vaatamata sellele, et tema majanduslik olukord ei

võimaldanud lepingust tulenevaid kohustusi nõuetekohaselt täita, hageja oli pikaaegne võlgnik,

tema maksedistsipliin oli kesine ning viimaste kuude arved olid täielikult tasumata ning hageja

ei tõendanud, et tema majanduslik seisukord oleks halb või et nõutav viivis oleks ebamõistlikult

suur (nt ületab põhivõlga) või et kostjal ei olnud huvi sedavõrd suure viivise saamise vastu, tuli

viivise vähendamise taotlus jätta rahuldamata (VÕS § 113 lg 8 ja § 162 lg 1). Kostja märkis

õigesti, et tema majandustegevuse eesmärgiks ei olnud hageja tegevuse finantseerimine.

Kuivõrd kostja oli seda üsna suures ulatuses teinud, siis oli põhjendatud viivise väljamõistmine

vastuhagis nõutavas ulatuses.

Kostja apellatsioonkaebus

12. Kostja palus tühistada maakohtu otsus osas, millega rahuldati hagi ja jäeti põhihagi

menetlemisega seotud menetluskulud kostja kanda. Tühistatud osas tuli teha uus otsus, millega

jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Apellatsioonimenetluse kulud tuli jätta

samuti hageja kanda.

Üürilepingu p-dega 4.4. ja 6.2. kitsendas kostja lepingu ülesütlemise tahteavalduse esitamise

võimalusi, kuid ennekõike oli taolise regulatsiooni mõte selles, et tagada teisele poolele

tahteavalduse kättetoimetamine. Kui arvestada hageja poolt kostjale tehtud tahteavaldusi, mis

olid kõik eranditult esitatud e-kirja teel ja asjaolu, et hageja seaduslik esindaja viibis tihti

välismaal, mistõttu toimus pooltevaheline suhtlus e-posti vahendusel, siis pidas kostja

mõistlikuks esitada lepingu ülesütlemise avaldus samuti e-posti teel. Saadetud e-kirjadele

vastas hageja tavaliselt samal päeval, mistõttu oli põhjendatud kostja eeldus, et sel viisil oli

kõige paremini tagatud ülesütlemisavalduse kättesaamine hageja poolt. Kohus leidis ebaõigesti,

et ülesütlemisavaldus oli kostja poolt allkirjastamata, sest see oli digitaalselt allkirjastatud.

Kohus leidis ebaõigesti, et pooled omavahel varasemas praktikas ei vahetanud e-kirja teel

tahteavaldusi, millele lepinguga oli ette nähtud kohustuslik kirjalik vorm. Pooled olid

varasemalt kokku leppinud e-kirja teel üürihinna alandamises. Kui hageja aktsepteeris ennast

puudutavate lepingu ajutiste muudatuste teemalisi avaldusi ja läbirääkimisi e-kirjade

vahendusel, siis oli vastuolus hea usu ja mõistlikkuse põhimõttega asuda seisukohale, et kostjal

ei olnud õigust avaldusi samal moel edastada.

Hageja sai kostja ülesütlemisavalduse kätte. Eluliselt polnud usutav ega kooskõlas poolte

varasema praktikaga, et kättesaamine toimus kaheksa päeva hiljem. Kostja esitas ka

alternatiivse tasaarvestusavalduse kohtumenetluse kestel. Ka selle sai hageja kätte. Üürnik oli

lepingu täitmisega pidevas rikkumises ning üürileandjal polnud mingit soovi majanduslikult

kahjulikku lepingulist suhet jätkata. Kohus jättis üllatuslikult põhihagi raames analüüsimata

kostja poolt kohtumenetluse ajal tehtud alternatiivse ülesütlemise tahteavalduse. Selliselt

kohaldas kohus valesti TsÜS § 69 lg-d 1-2 ja eiras kohtupraktikat. Hageja sai menetluse kestel

uue ülesütlemise avalduse kätte ja sai sellega tutvuda. Kostja ei pidanud täiendavalt saatma seda

tähitud kirjaga või üle andma allkirja vastu. Vastupidine seisukoht paneb üürileandja

ebamõistlikusse olukorda. Kuivõrd kohus tuvastas hageja ulatusliku võlgnevuse kostja ees, oli

õiglane tuvastada käesolevas tsiviilasjas kogutud tõendite ja asjaolude põhjal kostja

ülesütlemisavalduse kehtivuse. Otsus oli kostja suhtes äärmiselt koormav ja ebaõiglane.

Hageja vastuapellatsioonkaebus

13. Hageja palus tühistada maakohtu otsus osas, millega rahuldati vastuhagi ja jaotati vastuhagi

menetluskulud. Hageja palus teha asjas uus otsus, millega jätta vastuhagi rahuldamata ja sellega

seonduvad menetluskulud kostja kanda. Menetluskulud apellatsiooniastmes taotles hageja jätta

kostja kanda.

Kohus leidis valesti, et aprilli 2020 üüri alandamine 70% ei olnud kehtiv, sest hageja ei andnud

õigeaegselt aktsepti. Sellele alusel ei tuginenud üürileandja ja tegemist oli üürniku oferdiga

alandada üüri, mille üürileandja aktsepteeris, mitte vastupidi. Üürileandja tahtis ise taganeda

aprilli üüri alandamisest. Seega antud juhul aktsepteeris üürileandja üürniku taotlust. Märtsi ja

aprilli üüri alandamist tuli lahendada ühetaoliselt.

Mai 2020 üüri alandamise ja edasiste maksete mittetegemise (mis polnud seotud üürileandja

poolse üüripinna kasutamise takistamisega) põhjendatus sai tuleneda VÕS § 97 lg-st 1 ja 2,

mida kohus ei kohaldanud. Nimelt sai COVID-19 viiruse levikut või selle takistamiseks

kehtestatud piiranguid pidada lepingu sõlmimise aluseks olevate asjaolude muutumiseks, mida

üürnik oli õigustatud nõudma.

Pandeemiaolukorrast tulenevalt oli üürnik oluliselt halvemas olukorras ja üürileandja oluliselt

paremas olukorras kui üürilepingu sõlmimise ajal. VÕS § 97 eesmärgiks oli luua õiguslik

mehhanism, mis võimaldaks taastada õigluse olukorras, kus lepinguliste kohustuse vahekord

oli pooltest sõltumatute ja ettenägematute asjaolude tõttu muutunud. Vaieldamatult oli COVID-

19 ülemaailmse pandeemia puhul tegemist ettenägematu olukorraga, mitte üksnes üürniku

äririskiga. Eriolukorda ja selle põhjustatud piiranguid tuli ettenägematuteks lugeda ka enne

eriolukorra kehtestamist, sest COVID-19 mõjud hakkasid ilmnema varem kui 13.03.2020 ja

soovitused eelnesid samuti eriolukorra väljakuulutamisele.

Kõrvalkulude nõuded vastuhagis ei olnud kontrollitavad, olles seega ebaselged ja tuli esitatud

kujul jätta rahuldamata. Maaohus sellega ei arvestanud ja rahuldas ebaselge nõude, rikkudes ka

selgitamiskohustust. Samuti muutis COVID-19 lepinguliste kohustuste vahekorra selliselt, et

üürnike peaks olema vabastatud kulude kandmisest, sest ta ei saanud üüripinda sihtotstarbeliselt

kasutada ega tulu teenida, millest kulusid maksta. Üürileandja vee- ja elektriteenuse

väljalülitamise takistuse puhul ei olnud tegemist vaid üüripinna kasutamise „võimaluse

vähenemisega“. Kohus tuvastas selle asjaolu ebaõigesti. Üürnik ei saanud baar-restorani

pidada, kui tal ei ole selleks hädavajalikke teenuseid nagu elekter ja vesi. Järelikult oli tegemist

üüritud asja sihtotstarbeliselt kasutamise võimatusega.

Üürnik ei saanud viivise määra läbi rääkida. Tegemist oli tüüptingimusega ja tavapärasest

viivisemäärast oluliselt kõrgema määraga. Viivise vähendamise taotlus tuli lugeda

põhjendatuks.

Vastused kaebustele

14. Pooled vastaspoole kaebust ei tunnistanud, palusid jätta selle rahuldamata ja maakohtu

otsuse vaidlustatud osas muutmata.

Ringkonnakohtu seisukoht

15. Vastavalt TsMS § 651 lg-le 1 kontrollib ringkonnakohus apellatsiooni korras esimese astme

kohtu otsuse seaduslikkust ja põhjendatust üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud. Kostja

vaidlustas maakohtu otsuse osas, milles kohus hagi rahuldas ja jättis menetluskulud kostja

kanda. Hageja vaidlustas kohtuotsuse osas, milles kohus rahuldas vastuhagi ja määras

menetluskulude jaotuse.

16. Pooltel ei ole maakohtu otsusele vastuväiteid osas, milles maakohus jättis vastuhagi osaliselt

rahuldamata, so hagejalt prügikoristuse ja rasvapüüdja puhastamise kulud 729,60 eurot ja

viivise 102,47 eurot ning edasiulatuva viivise 0,066% päevas kulude tasumata summalt kostja

kasuks välja mõistmata. Viidatud osas on maakohtu otsus jõustunud. Kuivõrd maakohus jättis

otsuse resolutsioonis märkimata otsustuse hagi rahuldamata jäetud osa kohta, täiendab

ringkonnakohus maakohtu otsuse resolutsiooni. Nimetatu ei muuda maakohtu otsust

menetluskulude jaotuse osas, kuivõrd kohus on sellega arvestanud. Ringkonnakohus kontrollib

maakohtu otsust vaidlustatud osas.

17. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud ning

apellatsioonkaebuste väited ei anna alust selle tühistamiseks. Otsus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 1

alusel jätta muutmata ja apellatsioonkaebused rahuldamata, ning arvestada praeguse otsuse

täiendusi. Ringkonnakohtu hinnangul ei rikkunud maakohus otsuse tegemisel oluliselt

menetlusõiguse norme ja kohaldas materiaalõiguse norme õigesti. Maakohus on oma seisukohti

piisavas ulatuses põhjendanud. Kolleegium nõustub esimese astme kohtu põhjendustega ja

TsMS § 654 lg-st 6 tulenevalt neid ei korda.

18. TsMS § 652 lg 1 p 1 alusel võtab ringkonnakohus apellatsioonkaebuse läbivaatamisel ja

lahendamisel aluseks esimese astme kohtus tuvastatud faktilised asjaolud niivõrd, kuivõrd

puuduvad kahtlused vastavate faktiliste asjaolude tõendamise menetluse või protokolli

õiguspärasuse või ebapiisava ulatuse kohta ja ringkonnakohus ei pea nimetatud asjaolude uut

tuvastamist vajalikuks.

19. Vastuseks apellatsioonkaebuste väidetele märgib kolleegium esmalt, et pooled on kaebustes

suures osas korranud oma varasemas menetluses antud selgitusi ja arusaamu nii faktilistest

asjaoludest kui õiguslikust olukorrast. Kuivõrd maakohtu otsuses on piisava põhjalikkusega

käsitletud ka enamust apellatsioonkaebustes esitatud väidetest, ei pea kolleegium vajalikuks

neile väidetele veelkord vastata. Kõiki hagi lahendamise seisukohalt olulisi asjaolusid on

maakohus arvestanud ning kõiki tõendeid kooskõlas TsMS § 232 lg-tega 1 ja 2 hinnanud.

Kolleegium ei pea võimalikuks hinnata asjas esitatud tõendeid maakohtust erinevalt või teha

tuvastatud asjaoludest teistsuguseid õiguslikke järeldusi. Samuti ei tuvastanud kolleegium

maakohtu menetluses muid menetlusnormide rikkumisi, mis võiksid anda aluse otsuse

tühistamiseks.

20. Esmalt vastab ringkonnakohus kostja apellatsioonkaebuse väidetele.

Pooled sõlmisid 12.01.2018 tähtajalise üürilepingu Sauna 10-7A Tallinn tähtajaga kuni

30.06.2026. Kostja ütles 13.04.2020 üürilepingu erakorraliselt üles ja hageja vaidlustas

üürilepingu ennetähtaegse ülesütlemise ja taotles selle tühisuse tuvastamist.

Maakohus leidis õigesti, et pooled vaidlesid järgmiste asjaolude üle:

1) kas üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks olid täidetud materiaalsed ja formaalsed

eeldused;

2) kas üürnik oli jätnud täitmata üüri ja kõrvalkulude tasumise kohustuse.

Üürilepingu p 6.2 kohaselt olukorras, kus leping sätestas teatele kirjaliku vormi, tuli sellised

kirjalikud teated saata teisele poolele posti teel tähitud kirjaga või antakse teisele poolele üle

allkirja vastu. Üürilepingu p 4.4 nägi erakorralise ülesütlemise puhul kohustuslikuks

vorminõudeks kirjaliku vormi.

Üürileandja 13.04.2020 avaldus oli koostatud kirjalikult ja oli ka digitaalselt allkirjastatud (I kd

lk 25-28). Maakohus eksis, kui märkis, et allkiri puudus. Samas ei muuda see eksimus maakohtu

järeldusi, et ülesütlemine polnud formaalsete nõuete täitmata jätmise tõttu kehtiv.

TsÜS § 78 lg näeb ette, et kui seaduses on sätestatud tehingu kirjalik vorm, peab

tehingudokument olema tehingu teinud isikute poolt omakäeliselt allkirjastatud, kui seaduses

ei ole sätestatud teisiti. TsÜS § 80 lg 1 sätestab, et tehingu kirjaliku vormiga loetakse võrdseks

tehingu elektrooniline vorm, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Seadus näeb ette, et kirjalik

vorm on võrdsustatud elektroonilise vormiga.

VÕS § 29 lg 1 sätestab, et lepingu tõlgendamisel lähtutakse lepingupoolte ühisest tegelikust

tahtest. VÕS § 29 lg 6 kohaselt tuleb lepingutingimust tõlgendada koos teiste

lepingutingimustega, andes sellele tähenduse, mis tuleneb lepingu kui terviku olemusest ja

eesmärgist. Arvestades lepingu p-de 4.4. ja 6.2. sõnastust, siis oli poolte tegelik soov

reguleerida lepingu ülesütlemist selliselt, et see tehakse kirjalikult ja edastatakse postiga või

allkirja vastu teisele poolele, mitte elektrooniliselt. Eelnimetatud lepingu punktid on sedavõrd

seotud, et nende sisu tuleb vaadelda omavahel seotuna ning nende eesmärk oli reguleerida

lepingu ülesütlemise vormi erinevalt seadusest.

Üürileandja rikkus leping p-i 4.4., sest poolte tahtest tulenevalt pidi ülesütlemine toimuma

kirjalikult. Vastasel juhul poleks üürilepingu p-s 6.2. kokkulepitud nõuete täitmine võimalik.

Üürileandja rikkus ka üürilepingu p 6.2. nõuet, kuna edastas ülesütlemisavalduse e-kirja teel,

mitte postiga või allkirja vastu. Kostja tunnistas maakohtus, et edastas avalduse e-postiga, st

järgitud ei olnud lepingus kokkulepitud tahteavalduse edastamise viisi.

Kuna pooled reguleerisid tahteavalduste edastamise viisi erinevalt seaduses ettenähtud

võimalustest (TsÜS § 78 lg 3), siis tuleb lähtuda poolte kokkuleppest. VÕS § 8 lg 2 kohaselt

on leping lepingupooltele täitmiseks kohustuslik.

Ringkonnakohus nõustub maakohtu poolt tuvastatuga, et kostja oli teinud ülesütlemise

üürilepingu p-des 6.2 ja 4.4 sätestatud tingimusi rikkudes ning ülesütlemine on formaalsete

eelduste täitmatajätmise tõttu tühine.

Kostja kordab apellatsioonkaebuses maakohtus esitatud väiteid, mille kohaselt tuleb lugeda

e-postiga avalduse edastamine piisavaks, kuivõrd see vastab poolte varasemale praktikale.

Vastuseks sellele väitele märgib ringkonnakohus, et nõustub maakohtuga, et kostja ei ole seda

tõendanud, et pooled oleksid varasemalt omavahel e-kirja teel vahetanud tahteavaldusi, millele

lepinguga on ette nähtud kohustuslik kirjalik vorm. Seega ei saanud rääkida varasemast

praktikast. Lisaks tuleb arvestada, et poolte tahe oli reguleerida lepingu ülesütlemist kindlal

viisil.

Kostja apellatsioonkaebuse väidetel jättis maakohus analüüsimata kohtumenetluse ajal esitatud

alternatiivse ülesütlemise tahteavalduse. Selle avalduse esitas kostja enda väitel alternatiivselt

juhuks, kui kohus peaks tuvastama 13.04.2020 üürilepingu ennetähtaegse ülesütlemise

avalduse tühisuse selle formaalsete nõuete rikkumise tõttu. Etteheide maakohtule ei ole

põhjendatud, kuna maakohus on otsuse p-s 91 oma seisukoha esitanud. Lisaks selgitab

ringkonnakohus, et täiendavalt kohtumenetluses esitatud üürilepingu ülesütlemine on samuti

tagajärjetu. Üürilepingu ülesütlemise avaldus ei vasta VÕS § 325 lg-s 2 sätestatud nõuetele,

kuna ei sisalda ülesütlemise alust, samuti vaidlustamise korda ja tähtaega. Kostja eksib, kui

leiab, et selline 23.10.2020 vastuhagis avaldatu loob igal juhul aluse üürilepingu erakorraliseks

ülesütlemiseks.

21. Järgnevalt vastab ringkonnakohus hageja apellatsioonkaebuse väidetele.

Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et pooled ei ole 2020 aprillikuu üüri suurust muutnud,

samuti puudus kokkulepe maikuu üüri vähendamiseks. Nõustuda saab maakohtuga, et üürniku

majandustegevuse seiskumise riski, mis tulenes riigis kehtestatud eriolukorrast, pidi kandam

hageja. See risk polnud seotud üürieseme olukorra ega üürileandjaga. Maakohus selgitas, et

ruumide kasutamine võis olla üksnes piiratud ja kasutamise võimalus vähenenud, kuid

nimetatud ei anna üüri ja kõrvalkulude tasumisest keeldumiseks. Lisaks olid hinna alandamise

formaalsed eeldused täitmata, sedastas maakohus tõendeid hinnates. Üüri- ja kõrvalkulude

nõude rahuldamise osas nõustub ringkonnakohus maakohtu otsuse põhjendustega (otsuse

põhjenduste p 99 jj ) ja TsMS § 654 lg 6 kohaselt ei korda neid. Samuti on korrektne viivise

nõude rahuldamine.

22. Pooled on apellatsioonkaebustes vaidlustanud menetluskulude jaotuse. Ringkonnakohus

jätab kaebuste väited rahuldamata, kuivõrd menetluskulude jaotus on kooskõlas seadusega.

Hageja nõude rahuldamisel kannab selles osas seotud menetluskulud TsMS § 162 lg 1 kohaselt

kostja. Vastuhagi rahuldas maakohus osaliselt ja menetluskulude jaotuse aluseks oli TsMS §

163 lg-s 1- 3,64% kannab kostja ja hageja kanda jäävad 96,36% vastuhagi menetlemisel

maakohtus kantud menetluskudest.

Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine

23. TsMS § 173 lg 1 kohaselt määrab kohus asjas tehtavas lõpplahendis kindlaks

menetluskulude jaotuse. Kuna maakohtu otsus jääb muutmata, siis puudub alus maakohtu

menetluskulude jaotuse muutmiseks. Apellatsioonkaebuste rahuldamata jätmisel jäävad TsMS

§ 171 lg 1 alusel apellatsioonimenetluse kulud kummagi apellandi enda kanda.

Maakohtus hüvitatavate menetluskulude rahalise suuruse määrab kindlaks asja lahendanud

maakohus pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist TsMS § 177 lg-s 2

sätestatud korras.

(allkirjastatud digitaalselt)