2-20-17125/32 · Tartu Maakohus Tartu kohtumaja

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tartu Maakohus

Kohtunik

Marian Miilaste

Otsuse tegemise aeg ja koht

29. oktoober 2021, Tartu kohtumaja

Tsiviilasi nr

2-20-17125

Tsiviilasi

A.S. hagi Arvila OÜ vastu kaasomandi lõpetamiseks

Tsiviilasja hind

3500 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Hageja: A.S.; isikukood XXX; elukoht XXX.

Hageja lepinguline esindaja: vandeadvokaat R.V.

e-post XXX

Kostja: Arvila OÜ; registrikood 14092508; asukoht Pallasti

tn 28-93 nimekast, Tallinn, 11402, Harju maakond.

Kostja lepinguline esindaja: vandeadvokaat O.S.

e-post XXX

Menetlus

kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Rahuldada A.S. hagi Arvila OÜ vastu kaasomandi lõpetamiseks.

2. Lõpetada A.S. ja Arvila OÜ kaasomand kinnisasjale asukohaga XXX mõttelist osa

kinnistust ja reaalosa elu- ja mitteeluruum XXX, registriosa number XXX, kinnisasja

müümisega avalikul enampakkumisel.

3. Rahuldada A.S. ja Arvila OÜ taotlused kohtuotsuse täitmise korra kindlaksmääramiseks

osaliselt.

3.1. Määrata resolutsiooni punktis 2 nimetatud kinnisasja esimesel korral avalikul

enampakkumisel müümisel resolutsiooni punktis 2 nimetatud kinnisasja alghinnaks

140 000 eurot.

3.2. Resolutsiooni punktis 2 nimetatud kinnisasja avalikul enampakkumisel müügist

saadava raha arvel tuleb esmalt tasuda kinnisasja avalikul enampakkumisel müümise

kulud (täitekulud) ning seejärel Swedbank AS-i, A.S. ja V.K. vahel XX.XX.XXXX

sõlmitud eluasemelaenu lepingust nr XXX tulenevate kohustuste jääk avaliku

enampakkumise aja seisuga. Ülejäänud raha tuleb jagada A.S. ja Arvila OÜ vahel

võrdselt.

3.3. Määrata resolutsiooni punktis 2 nimetatud kinnisasja avaliku enampakkumise

korraldajaks A.S. või Arvila OÜ valitud XXX kohtutäitur.

4. Võtta vastu A.S. loobumine taotlusest, milles A.S. soovib, et pärast täitekulude ja

laenulepingust tulenevate kohustuste täitmist ülejäänud raha jagatakse A.S. ja Arvila OÜ

vahel selliselt, et A.S. saab sellest summast 50%, millele liidetakse Arvila OÜ osa arvelt

juurde asja valdamisega ja laenulepingu nr XXX täitmisega seotud kulud summas 2258

eurot 2020.a märtsi seisuga ja alates aprillist 2020.a 50% laenulepingu nr XXX täitmisega

seotud kuludest kuni korteri enampakkumiseni, ja ülejäänud osa makstakse Arvila OÜ-le

välja. Lõpetada selles osas menetlus.

5. Tühistada Tartu Maakohtu 23. novembri 2020 määrusega tsiviilasjas nr 2-20-17125 seatud

hagi tagamise abinõud osas, milles kohus määras, et Arvila OÜ-le kuuluvale ½ kaasomandi

osale kinnisasjast asukohaga XXX mõttelist osa kinnistust ja reaalosa elu- ja mitteeluruum

XXX, Tartu Maakohtu kinnistusregistriosa nr XXX kolmandasse jakku tuleb kanda

eelmärge A.S. poolt Arvila OÜ vastu tsiviilasjas nr 2-20-17125 esitatud Arvila OÜ-le

kuuluva ½ kaasomandi osa A.S. üleandmise nõude tagamiseks A.S. kasuks. Jätta Tartu

Maakohtu 23. novembri 2020 määrusega tsiviilasjas nr 2-20-17125 seatud hagi tagamise

abinõud ülejäänud osas jõusse.

6. Toimetada otsus kätte menetlusosalistele.

Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine

7. Jätta menetluskulud menetlusosaliste endi kanda.

Apellatsioonkaebuse esitamine

Pooled võivad esitada otsuse peale Tartu Ringkonnakohtule apellatsioonkaebuse 30 päeva

jooksul alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel otsuse

avalikult teatavakstegemisest.

Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, peab ta seda apellatsioonkaebuses märkima.

Vastasel juhul loetakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses.

Selgitus menetlusabi taotlejale

Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel

apellatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva

sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus

mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud

põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.

KIRJELDAV OSA

1. A.S. (hageja) esitas 20. novembril 2020 Tartu Maakohtu Tartu kohtumajale hagi Arvila OÜ

(kostja) vastu kaasomandi lõpetamiseks. Hageja palus lõpetada hageja ja kostja kaasomand

XXX asuvale korteriomandile (registriosa nr XXX) (edaspidi: korter) ja jätta korter hageja

ainuomandisse. Hageja märkis, et ta kohustub tasuma kostjale omandi kaotuse eest hüvitist 20

905 eurot. Hageja palus kohustada kostjat andma nõusolek korteri 1/2 kaasomandi osa

omandiõiguse hagejale üleandmiseks ning Tartu Maakohtu kinnistusosakonna XXX jaoskonna

registriosakonna nr XXX II jaos omanikukande „Arvila OÜ (registrikood 14092508) ½

kaasomandist“ kustutamiseks ning hageja omanikukande muutmiseks ja uue kande tegemiseks,

millega kantakse korteri ½ kaasomandi osa omanikuna kinnistusraamatusse hageja (lisaks

hageja olemasolevale ½ mõttelise osale).

Hagiavalduse kohaselt kuulub hagejale ½ mõttelist osa korterist. Kostjale kuulub samuti

½ mõttelist osa korterist. Kostja omandas enda kaasomandi osa 26. augustil 2020 kohtutäituri

poolt korraldatud avalikul enampakkumisel 21 000 euroga. Hageja soovib kaasomandi

lõpetamist selleks, et saada endale kostja ½ mõttelist osa korterist ning hüvitada kostjale pool

korteri maksumusest. Kostja ei olnud huvitatud oma osa hagejale loovutamisest, mistõttu ei ole

pooltel kokkulepet kaasomandi lõpetamise ja jagamise kohta.

2. Kostja palus jätta hagi esitatud kujul rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Kostja oli

nõus kaasomandi lõpetamise ja asja jagamisega hageja pakutud viisil. Kostja ei nõustunud

kostjale kaasomandi osa kaotamise eest pakutud hüvitise suurusega.

3. Hageja esitas 18. märtsil 2021 taotluse hagi täiendamiseks. Hageja palus lõpetada hageja ja

kostja kaasomand korterile, pannes korteri avalikule enampakkumisele selliselt, et pooled on

kohustatud tasuma müügist saadud raha eest pangaga sõlmitud laenulepingust tulenevad

kohustused ja ülejäänud raha jagatakse poolte vahel võrdselt. Hageja palus alternatiivselt

lõpetada hageja ja kostja kaasomand korterile ja jätta korter hageja ainuomandisse ning

kohustada hagejat tasuma kostjale omandi kaotuse eest hüvitist mitte enam kui 20 905 eurot.

Hageja palus kohustada kostjat andma nõusolek korteri ½ kaasomandi osa omandiõiguse

hagejale

üleandmiseks

ning

Tartu

Maakohtu

kinnistusosakonna

XXX

jaoskonna

registriosakonna nr XXX II jaos omanikukande „Arvila OÜ (registrikood 14092508)

½ kaasomandist“ kustutamiseks ning hageja omanikukande muutmiseks ja uue kande

tegemiseks, millega kantakse kinnisasja ½ kaasomandi osa omanikuna kinnistusraamatusse

hageja (lisaks hageja olemasolevale ½ mõttelise osa omandile).

4. Hageja märkis 25. märtsi 2021 istungil, et kõige õigem ja parem lahendus kaasomandi

lõpetamiseks oleks panna korter avalikule enampakkumisele. Hageja loobuks alternatiivist.

Enampakkumise mõte on, et müügitulem, mis jääb laenust üle, jagatakse omavahel võrdselt.

Kostja ei vaielnud enampakkumisele vastu. Kohus selgitas, et kui hageja loobub esialgsest

nõudest ja jääb ainult üks kaasomandi lõpetamise viis, on kohtul valida ainult üks viis ja kohus

saab võtta seisukoha, kas see on või ei ole õiglane kaasomandi lõpetamise viis. Kohus andis

tähtaja hagiavalduse asjaolude ja nõude täpsustamiseks ning täiendavate tõendite esitamiseks.

5. Hageja esitas 8. aprillil 2021 täpsustatud hagiavalduse. Hageja palus lõpetada hageja ja kostja

kaasomand korterile, määrates korteri müümise avalikul enampakkumisel selliselt, et näha ette

korteri enampakkumise hinnaks 135 000 eurot, ja et müügist saadud raha eest makstakse esmalt:

• kulutused enampakkumise korraldamisele (täitekulud);

• korterit koormava hüpoteegi all oleva pangaga sõlmitud laenulepingu nr XXX jääk

enampakkumise ajal;

• ülejäänud raha jagatakse hageja ja kostja vahel selliselt, et hageja saab sellest summast

50%, millele liidetakse kostja osa arvelt juurde asja valdamisega ja laenulepingu

nr XXX täitmisega seotud kulud summas 2258 eurot 2020 märtsi seisuga ja alates

aprillist 2020 50% laenulepingu nr XXX täitmisega seotud kuludest kuni korteri

enampakkumiseni, ja ülejäänud osa makstakse välja kostjale.

Hageja palus määrata avaliku enampakkumise korraldajaks hageja või kostja valitud XXX

piirkonna kohtutäitur.

Hageja märkis, et hageja täpsustab kaasomandi lõpetamise hagi ja jätab lõpetamise viisina alles

ainult korteri suunamise avalikule enampakkumisele.

6. Kostja märkis 27. aprillil 2021, et hageja ja kostja kaasomand korterile tuleb lõpetada,

määrates korteri müümise avalikul enampakkumisel selliselt, et näha ette korteri

enampakkumise alghinnaks vähemalt 140 000 eurot, ja et müügist saadud raha eest makstakse

esmalt ära:

• kulutused enampakkumise korraldamisele (täitekulud);

• ülejäänud raha jagatakse hageja ja kostja vahel võrdsedes osades (seejuures korterit

koormava hüpoteegi all oleva pangaga sõlmitud laenulepingu nr XXX jääk täidetakse

hageja kaasomandi osa eest saadud raha arvelt).

7. Tartu Maakohus võttis 22. septembri 2021 määrusega vastu hageja hagist loobumine osas,

milles hageja palus lõpetada hageja ja kostja kaasomand korterile ja jätta korter hageja

ainuomandisse ning kohustada hagejat tasuma kostjale omandi kaotuse eest hüvitist

20 905 eurot, ning osas, milles hageja palus kohustada kostjat andma nõusolek korteri

½ kaasomandi

osa

omandiõiguse

hagejale

üleandmiseks

ning

Tartu

Maakohtu

kinnistusosakonna XXX jaoskonna registriosakonna nr XXX II jaos omanikukande „Arvila OÜ

(registrikood 14092508) ½ kaasomandist“ kustutamiseks ning hageja omanikukande

muutmiseks ja uue kande tegemiseks, millega kantakse kinnisasja ½ kaasomandi osa

omanikuna kinnistusraamatusse hageja (lisaks hageja olemasolevale ½ mõttelise osa omandile).

Kohus lõpetas nimetatud nõuete osas menetluse. Tartu Maakohtu 22. septembri 2021 määrus

on jõustunud.

8. Hageja märkis 29. septembril 2021, et hageja nõudeks on lõpetada hageja ja kostja

kaasomand korterile, määrates korteri müümise avalikul enampakkumisel selliselt, et näha ette

korteri enampakkumise hinnaks 132 000 eurot, ja et müügist saadud raha eest makstakse esmalt

ära kulutused enampakkumise korraldamisele (täitekulud) ja korterit koormava hüpoteegi all

oleva pangaga sõlmitud laenulepingu nr XXX jääk enampakkumise ajal ning et ülejäänud raha

jagatakse hageja ja kostja vahel võrdselt. Hageja palus määrata avaliku enampakkumise

korraldajaks hageja või kostja valitud XXX piirkonna kohtutäitur. Hageja märkis, et ta loobub

hageja poolt varasemalt esitatud taotlusest, milles hageja soovis, et pärast täitekulude ja

laenulepingust tulenevate kohustuste täitmist ülejäänud raha jagatakse hageja ja kostja vahel

selliselt, et hageja saab sellest summast 50%, millele liidetakse kostja osa arvelt juurde asja

valdamisega ja laenulepingu nr XXX täitmisega seotud kulud summas 2258 eurot 2020 märtsi

seisuga ja alates aprillist 2020 50% laenulepingu nr XXX täitmisega seotud kuludest kuni

korteri enampakkumiseni, ja ülejäänud osa makstakse kostjale.

Hageja märkis oma lõplikes seisukohtades, et kostja ostis ½ kaasomandi osa korterist. Kostja

teadis kinnistusraamatust nähtuvalt, et kogu korter on hüpoteegiga koormatud. Kaasomandi

lõpetamise saab otsustada asja müügiga avalikul enampakkumisel nii, et kaasomanikele

pannakse kohustus kasutada saadud raha hüpoteegiga tagatud laenu tasumiseks. Sel viisil on

võimalik korter müüa parema hinnaga, sest isik, kes kinnisasja enampakkumisel omandab, saab

arvestada, et hüpoteek kustutatakse ja ta saab endale koormamata kinnisasja. Asjaolu, et kostja

ei ole laenulepingu pool, ei oma tähtsust. Olukord, kus korteri ostmiseks võetud laen saaks

tasutud üksnes hageja osa arvel, ei ole õiglane.

Enampakkumise alghinnaks tuleks määrata korteri suhtes läbi viidud kahe hindamise

matemaatiline vahe. Avalikul enampakkumisel tuleks alustada odavamalt tasemelt, sest

pakkumine paneb seejärel turuhinna paika. Halb oleks, kui enampakkumine jääks kõrgema

alghinna tõttu venima või läbi viimata. Kostja poolt nimetatud korteri hinna puhul ei arvestatud,

et korter on kasutatud ja sellel on kahjustusi (sh korteri uksed). Korteri hinna määramisel ei saa

arvestada köögimööblit, mida kostja poolt tellitud hindamisaktis arvestati.

9. Kostja märkis 29. septembril 2021, et kostja ei nõustu järjekordse hagi täiendamisega.

Kostja vaidleb oma lõplikes seisukohtades vastu hageja taotlusele kohustada kostjat hüvitama

50% asja valdamisega ja laenulepingu nr XXX täitmisega seotud kuludest.

Kostja leiab, et hageja ja kostja kaasomand korterile tuleb lõpetada, määrates korteriomandi

müümise avalikul enampakkumisel selliselt, et näha ette korteri enampakkumise alghinnaks

vähemalt 140 000 eurot, ja et müügist saadud raha eest makstakse esmalt ära kulutused

enampakkumise korraldamisele (täitekulud) ning ülejäänud raha jagatakse hageja ja kostja

vahel võrdsedes osades. Korterit koormava hüpoteegi all oleva pangaga sõlmitud laenulepingu

nr XXX jääk tuleb täita hageja kaasomandi osa eest saadud raha arvel. Kostja ei ole

laenulepingu nr XXX pool ega ole ka laenumaksetega seotud isik.

Kostja leiab, et avaliku enampakkumise alghinna määramisel tuleb lähtuda 8. veebruari 2021

eksperthinnangust nr XXX, mille kohaselt on korteri turuväärtus vähemalt 140 000 eurot.

Tegemist on korteri väärtusega, mis on määratud võimalikult täpselt omandi kaotamise aja

seisuga.

KOHTU PÕHJENDUSED

10. Kaasomanikul on asjaõigusseaduse (AÕS) § 76 lõigete 1 ja 2 kohaselt õigus igal ajal nõuda

kaasomandi lõpetamist, kui kaasomanikud ei ole vastavat nõudeõigust omavahelise

kokkuleppega välistanud. Kohus ei pea üldjuhul tuvastama põhjusi kaasomandi lõpetamiseks.

Kohus saab kaasomandi lõpetada ühel AÕS § 77 lõikes 2 sätestatud viisil. Kohus otsustab

nimetatud sätte alusel kaasomandi jagamise viisi üle hageja nõudel. Kohus saab seega valida

üksnes nende kaasomandi lõpetamise viiside vahel, mida on nõutud hagis või vastuhagis.

Hageja soovis hagiavalduses kaasomandi lõpetamist nii, et hageja saab korteri ainuomanikuks

ja et hageja maksab kostjale tema osa välja rahas. Hageja loobus menetluse käigus nimetatud

kaasomandi lõpetamise viisist. Kohus võttis loobumise vastu ja lõpetas selles osas menetluse.

Hageja soovis menetluse käigus kaasomandi lõpetamist nii, et korter müüakse avalikul

enampakkumisel. Kostja ei esitanud kaasomandi lõpetamiseks vastuhagi. Kostja on nõus

kaasomandi lõpetamisega nii, et korter müüakse avalikul enampakkumisel. Kohus saab antud

juhul seega valida üksnes ühe kaasomandi lõpetamise viisi vahel, so müüa korter avalikul

enampakkumisel ning jagada saadud raha hageja ja kostja vahel vastavalt nende osa suurusele.

Pooled ei vaidle selle üle, et hageja on korteri ½ kaasomandi osa omanik ja kostja on korteri

½ kaasomandi osa omanik. Nimetatud asjaolud nähtuvad ka kohtutäitur Oksana Kutšmei poolt

26. augustil 2020 täiteasjas nr XXX koostatud vara enampakkumise aktist ja sellele lisatud

kinnistusraamatu väljavõttest (I kd, tl 8, 11 – 15). Pooled ei vaidle ka selle üle, et korteri

kaasomand tuleks lõpetada selle müümisega avalikul enampakkumisel. Kohus leiab sellest

tulenevalt, et hageja ja kostja kaasomand korterile tuleb AÕS § 76 lg 1 ja § 77 lg 2 alusel

lõpetada korteri müümisega avalikul enampakkumisel.

11. Pooled ei vaidle selle üle, et korteri müügist saadud raha arvel tuleks esmalt tasuda avaliku

enampakkumise korraldamise kulud (täitekulud). Pooled vaidlevad selle üle, milline peaks

olema avaliku enampakkumise alghind ning kas avaliku enampakkumise tulemist tuleks maha

arvata ka sellest laenulepingust tulenevate kohustuste jääk, millest tulenevate kohustuste

täitmise tagamiseks on korterile seatud hüpoteek.

Kohus võib tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 445 lg 1 järgi poole taotlusel määrata

otsuses kindlaks otsuse täitmise viisi ja korra ning täitmise tähtaja või tähtpäeva ja asjaolu, et

otsus täidetakse viivitamata või et otsuse täitmine tagatakse mõne hagi tagamise abinõuga.

Kohus saab TsMS § 445 lg 1 alusel määrata kindlaks avaliku enampakkumise tingimused ja

avaliku enampakkumise tulemi jaotamise korra (vt nt Riigikohtu 26. aprilli 2017 lahend

tsiviilasjas nr 3-2-1-14-17, p 36 jj).

11.1. Taotlus määrata, et korteri müügist saadud raha arvel tuleks esmalt tasuda avaliku

enampakkumise korraldamise kulud (täitekulud), on seega TsMS § 445 lg 1 järgne taotlus

kohtuotsuse täitmise korra kindlaks määramiseks. Kuna pooled on nõus avaliku

enampakkumise tulemi sel viisil jaotamisega, tuleb taotlus TsMS § 445 lg 1 alusel rahuldada.

11.2. Taotlus määrata korteri avalikul enampakkumisel müümisel kohaldatav alghind, on

samuti TsMS § 445 lg 1 järgne taotlus kohtuotsuse täitmise korra kindlaks määramiseks.

Kaasomanikule makstava hüvitise suurus tuleb määrata kindlaks võimalikult täpselt omandi

kaotamise aja seisuga (vt Riigikohtu 27. septembri 2010 lahendi tsiviilasjas nr 3-2-1-70-10,

p 13). Kohus leiab sellest tulenevalt ning täitemenetluse seadustiku (TMS) § 74 lõigetes 1 – 6,

§-s 143, § 82 lõikes 1 ja §-s 137 sätestatut arvestades, et korteri avalikul enampakkumisel

müümisel kohaldatav alghind on põhjendatud määrata olukorras, kus pooled selle üle

vaidlevad, ning et alghinnaks tuleb määrata korteri harilik väärtus, so turuhind, võimalikult

täpselt omandi kaotamise aja seisuga.

Hageja esitatud O.K.U.M. XX.XX.XXXX hinnangu kohaselt on korteri turuväärtus 29.

oktoobri 2020 seisuga 124 000 eurot (I kd, tl 18 – 43). Kostja esitatud A.V.K.O. XX.XX.XXXX

eksperthinnangu nr XXX kohaselt on korteri turuväärtus 3. veebruari 2021 seisuga umbes

140 000 eurot. Mõlemast korteri hindamisaktist nähtub, et korteri hindamiseks teostati

visuaalne ülevaatus. Ülevaatuse ulatuse kohta on märgitud, et ülevaatus hõlmas vara tervikuna.

Eksperthinnangu nr XXX puhul jäi ülevaatuse alt siiski välja keldrikorruse panipaik. Hageja

viibis mõlema ülevaatuse juures (I kd, tl 20, 86). Eksperthinnangus nr XXX on märgitud, et

korter on elatav, kuid viimistlus vajab uuendamist (I kd, tl 91 pöördel). Mõlema hinnangu

koostamisel arvestati seega vara visuaalset seisukorda, sh korteri sisemuse olukorda. O.K.U.M.

hinnangus on märgitud, et korteris on köögimööbel, mis kuulub omaniku esindaja väitel

kolmandale isikule (eelmisele kaasomanikule) ja millega ei saa hindamisel arvestada (I kd, tl 23

pöördel). Eksperthinnangus XXX on märgitud, et korteris on kohtkindel köögimööbel (I kd, tl

91). Kohtkindel köögimööbel on tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 57 lg 1 tähenduses

korteri päraldis. TsÜS § 57 lg 3 järgi eeldatakse, et asja võõrandamise või koormamise kohustus

hõlmab ka asja päraldisi. Kuna kostja omandas enda kaasomandi osa eelmiselt kaasomanikult

(I kd, tl 8 – 15), omandas kostja TMS § 142 lg 1, § 146 lg 1 ja § 150 lg 1 ja 2 alusel kaasomandi

osa nii korterile kui ka selle päraldistele, so korterisse sisseehitatud köögimööblile. Korteri

väärtuse hindamisel ei ole seega põhjendatud jätta kohtkindla köögimööbli olemasoluga

arvestamata põhjusel, et köögimööbel kuulub endisele kaasomanikule. Muid põhjuseid, miks

ei peaks kohtkindla köögimööbliga korteri väärtuse määramisel arvestama, ei ole välja toodud.

Kohus leiab sellest tulenevalt, et eksperthinnangus nr XXX märgitud korteri turuväärus

kajastab korteri turuhinda võimalikult täpselt omandi kaotamise aja seisuga ning on

usaldusväärne. Korteri esimesel korral avalikul enampakkumisel müümise alghinnaks tuleb

seega määrata 140 000 eurot. Kohus märgib, et kohtutäituril on TMS § 100 lg 5 ja § 137 järgi

õigus kordusenampakkumise läbiviimise vajaduse tekkimisel korteri hinda alandada TMS §-s

100 lõikes 5 sätestatud korras. See tagab, et kaasomandit on võimalik lõpetada avalikul

enampakkumisel müümise teel ka juhul, kui esimesel enampakkumisel ei tee keegi vähemalt

alghinna ulatuses pakkumist.

11.3. Taotlus määrata, et avaliku enampakkumise tulemist arvataks maha sellest laenulepingust

tulenevate kohustuste jääk, millest tulenevate kohustuste tagatisena on korterile seatud

hüpoteek, on samuti TsMS § 445 lg 1 järgne taotlus kohtuotsuse täitmise korra kindlaks

määramiseks. Riigikohus on leidnud, et kohtul on võimalik otsustada kaasomandi lõpetamine

asja müügiga avalikul enampakkumisel nii, et kaasomanikele pannakse kohustus kasutada

saadud raha hüpoteegiga tagatud laenu tasumiseks. Sel juhul on korter võimalik müüa parema

hinnaga, sest isik, kes kinnisasja enampakkumisel omandab, saab arvestada sellega, et hüpoteek

kustutatakse ja ta saab endale koormamata kinnisasja. Selleks ei ole vaja hüpoteegipidaja

eelnevat nõusolekut. Kui hüpoteegiga tagatud võlg on tasutud, saab kinnisasja omanik

AÕS § 349 lg 1 järgi nõuda hüpoteegipidajalt hüpoteegi kandmist enda nimele või selle

kustutamist. Hüpoteegipidajal ei ole nõude tasumise korral õigust hüpoteegi kustutamisest

keelduda.

Hüpoteegipidajal

kui

võlausaldajal

ei

ole

tulenevalt

võlaõigusseaduse

(VÕS) § 84 lõikest 1 üldjuhul õigus keelduda laenu tagasimaksmisest enne täitmise tähtpäeva.

Tarbija õigus tarbijakrediidilepingust, sh elamukinnisvaraga seotud tarbijakrediidilepingust,

tulenevate kohustuste ennetähtaegseks täitmiseks on eraldi reguleeritud VÕS §-s 411 (vt

Riigikohtu 10. mai 2017 lahend tsiviilasjas nr 3-2-1-39-17, p 12).

Pooled ei vaidle selle üle, et korter on koormatud hüpoteegiga laenulepingust nr XXX

tulenevate kohustuste täitmise tagamiseks. Asjaolu, et korter on hüpoteegiga koormatud, nähtub

ka kohtutäitur Oksana Kutšmei poolt 26. augustil 2020 täiteasjas nr XXX koostatud vara

enampakkumise aktist ja sellele lisatud kinnistusraamatu väljavõttest (I kd, tl 9, 15). Swedbank

AS XX.XX.XXXX tõendist nähtub, et laenuleping nr XXX sõlmiti XX.XX.XXXX Swedbank

AS, hageja ja V.K. vahel. Laenulepingust nr XXX tulenevad kohustused on osaliselt täitmata

(jääk 6. novembri 2020 seisuga on 82 189 eurot 31 senti). Lepingu lõpu kuupäev on 15. aprill

2037. Kinnistusraamatu väljavõtte kohaselt koormab hüpoteek tervet korteriomandit ning see

seati enne kui kostja omandas ½ kaasomandi osa täitemenetluses V.K. Kostja omandas ½

kaasomandi osa täitemenetluses V.K. seega teadmisega, et korterit koormab hüpoteek ning et

hüpoteek jääb korterit koormama ka pärast selle kostja poolt täitemenetluses omandamist (I kd,

tl 9, 15). Kostja pidi seega juba korteri kaasomandi osa ostmisel teadma, et võib tekkida

olukord, kus kostja peab oma kaasomandi osaga vastutama laenulepingust nr XXX tulenevate

kohustuste täitmise eest, kuigi kostja ei ole laenulepingu pool (AÕS § 325 lg 1). Kohus leiab

sellest tulenevalt, et kaasomandi lõpetamine korteri müümisega avalikul enampakkumisel ja

enampakkumise tulemist hüpoteegipidaja nõuete täitmine olukorras, kus kostja ei ole

laenulepingu pool, ei ole kostja suhtes ebaõiglane ega anna alust jätta kaasomandit hageja

soovitud viisil lõpetamata (vt ka Tallinna Ringkonnakohtu 20. aprilli 2019 otsus tsiviilasjas nr

XXX ja Riigikohtu 25. novembri 2020 otsus tsiviilasjas nr XXX ). Kaasomandi lõpetamine

nii, et korteri avaliku enampakkumise tulemist täidetakse hüpoteegipidaja nõuded, võimaldab

müüa korter kõrgema hinna eest, mis on ka kostja huvides. Kohus märgib lisaks, et kohtul ei

ole võimalik olukorras, kus hüpoteek koormab tervet korterit, TsMS § 445 lg 1 alusel määrata,

et hüpoteegiga tagatud kohustused tuleks täita üksnes poole korteri müügist saadud raha eest.

Kohus ei saa hüpoteegipidaja nõusolekuta muuta hüpoteegi tagatiskokkuleppe sisu.

Taotlus määrata, et avaliku enampakkumise tulemist arvataks maha sellest laenulepingust

tulenevate kohustuste jääk, millest tulenevate kohustuste tagatisena on korterile seatud

hüpoteek, tuleb eeltoodust tulenevalt ja TsMS § 445 lg 1 alusel rahuldada.

11.4. Hageja esitas 8. aprilli 2021 menetlusdokumendis taotluse, milles hageja soovis, et pärast

täitekulude ja laenulepingust tulenevate kohustuste täitmist ülejäänud raha jagatakse hageja ja

kostja vahel selliselt, et hageja saab sellest summast 50%, millele liidetakse kostja osa arvelt

juurde asja valdamisega ja laenulepingu nr XXX täitmisega seotud kulud summas 2258 eurot

2020.a märtsi seisuga ja alates aprillist 2020.a 50% laenulepingu nr XXX täitmisega seotud

kuludest kuni korteri enampakkumiseni, ja ülejäänud osa makstakse kostjale. Hageja loobus 29.

septembri 2021 menetlusdokumendis sellest taotlusest. Kohus leiab, et hageja taotlusest

loobumine tuleb TsMS § 429 lg 1 alusel vastu võtta ning selle taotluse osas tuleb menetlus

TsMS § 428 lg 1 p 3 alusel lõpetada.

11.5. Hageja ja kostja kaasomand korterile tuleb seega lõpetada korteri müümisega avalikul

enampakkumisel. Korteri esmakordselt avalikul enampakkumisel müümisel tuleb määrata

korteri enampakkumise alghinnaks 140 000 eurot. Müügist saadud raha eest tuleb esmalt tasuda

enampakkumisega seotud kulud ning seejärel laenulepingust nr XXX tulenevate kohustuste

jääk enampakkumise ajal. Ülejäänud raha tuleb jagada hageja ja kostja vahel vastavalt nende

kaasomandi osade suurusele, so võrdselt.

11.6. Taotlus määrata avaliku enampakkumise korraldajaks hageja või kostja valitud XXX

piirkonna kohtutäitur, on samuti TsMS § 445 lg 1 järgne taotlus kohtuotsuse täitmise korra

kindlaks määramiseks. Hageja elukoht on XXX. Kostja asukoht on XXX. Korter asub XXX.

Kohus leiab sellest tulenevalt ning TMS § 4 lõikega 1 arvestades, et avaliku enampakkumise

korraldajaks tuleb määrata hageja või kostja valitud XXX tööpiirkonna kohtutäitur.

12. Hageja soovis hagiavalduses kaasomandi lõpetamist nii, et hageja saab korteri

ainuomanikuks ja et hageja maksab kostjale tema osa välja rahas. Kohus tagas

23. novembri 2020 määrusega hagi ning seadis hagi tagamise korras kostja kaasomandi osale

eelmärke hageja poolt esitatud korteri omandiõiguse saamise nõude tagamiseks. Hageja loobus

menetluse käigus sellest kaasomandi lõpetamise viisist. Kohus võttis 22. septembri 2021

määrusega loobumise vastu ja lõpetas selles osas menetluse. Kohtu 22. septembri 2021 määrus

on jõustunud. Kohus tühistab TsMS § 386 lg 4 alusel seega Tartu Maakohtu 23. novembri 2020

määrusega tsiviilasjas nr 2-20-17125 seatud hagi tagamise abinõud osas, milles kohus määras,

et kostjale kuuluvale korteri ½ kaasomandi osale tuleb seada eelmärge hageja poolt kostja vastu

tsiviilasjas nr 2-20-17125 esitatud kostjale kuuluva ½ kaasomandi osa hagejale üleandmise

nõude tagamiseks hageja kasuks. Kuna kohus seadis hagi tagamise korras märkuse kostja

kaasomandi osale muuhulgas selleks, et teha kaasomandi lõpetamise vaidlus kinnistusraamatus

nähtavaks, ja hageja ei loobunud kaasomandi lõpetamise nõudest tervikuna, jätab kohus

TsMS § 445 lg 2 alusel Tartu Maakohtu 23. novembri 2020 määrusega seatud hagi tagamise

abinõud ülejäänud osas jõusse.

Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine

13. Hageja soovis hagiavalduses kaasomandi lõpetamist nii, et hageja saab korteri

ainuomanikuks ja et hageja maksab kostjale tema osa välja rahas. Hageja loobus menetluse

käigus sellest kaasomandi lõpetamise viisist. Hageja esitas taotluse, milles hageja soovis, et

pärast täitekulude ja laenulepingust tulenevate kohustuste täitmist ülejäänud raha jagatakse

hageja ja kostja vahel selliselt, et hageja saab sellest summast 50%, millele liidetakse kostja

osa arvelt juurde asja valdamisega ja laenulepingu nr XXX täitmisega seotud kulud summas

2258 eurot 2020.a märtsi seisuga ja alates aprillist 2020.a 50% laenulepingu nr XXX täitmisega

seotud kuludest kuni korteri enampakkumiseni, ja ülejäänud osa makstakse kostjale. Hageja

loobus menetluse käigus sellest taotlusest. Kohus võttis loobumised vastu ja lõpetas vastavas

ulatuses menetluse. Hageja ei loobunud nimetatud nõuetest / taotlustest seetõttu, et kostja oleks

hageja nõude /taotluse rahuldanud, vaid seetõttu, et hageja ei pidanud nende menetlemisega

jätkamist otstarbekaks. Kohus rahuldas hageja kaasomandi lõpetamise nõude korteri

müümiseks avalikul enampakkumisel. Kohus rahuldas hageja taotluse kohtuotsuse täitmise

korra kindlaksmääramiseks suuremas ulatuses. Hageja taotlus kohtuotsuse täitmise korra

kindlaks määramiseks jäi rahuldamata üksnes avaliku enampakkumise alghinna määramise

osas, milles kohus rahuldas kostja taotluse. Kohus leiab sellest tulenevalt, et menetluskulud

tuleb jätta TsMS § 163 lg 1 ja § 168 lg 4 alusel menetlusosaliste endi kanda.

Kohus arvestab menetluskulude poolte endi kanda jätmisel otsustamisel mh ka seda, et isegi,

kui jätta nende nõuete ja taotlustega, millest hageja loobus, seotud menetluskulud hageja kanda

ja ülejäänud kulud kostja kanda, ei oleks menetluskulude nõuete vastastikuse tasaarvestamise

järgselt pooltel teineteise vastu menetluskulude nõudeid. Kohus arvestab TsMS § 175 lg 1 järgi

esindajakulude kindlaks määramisel asja õiguslikku keerukust ja mahtu. Tegemist oli

kaasomandi lõpetamise vaidlusega, mis ei olnud õiguslikult keerukas. Arvestades

menetlusdokumentide mahtu, ei olnud vaidlus ka mahukas. Mõlemad esindajad kordasid

hilisemates menetlusdokumentides oma varasemaid seisukohti (vt nt hageja kohta I kd, tl 174

– 175 ja II kd, tl 2 – 3; kostja kohta I kd, tl 170 – 171 ja II kd, tl 6 pöördel). Istung kestis

protokolli järgi 29 minutit. Arvestades poolte esindajatasude vajalikkust ja põhjendatust ning

riigilõivude ja korteri hindamise kulude suurust, ei tekiks pooltel menetluskulude nõuete

vastastikuse tasaarvestamise järgselt teineteise vastu menetluskulude nõudeid.

/allkirjastatud digitaalselt/

Marian Miilaste

kohtunik