2-19-604/77 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Ulvi Loonurm, Krista Kirspuu, Iris Kangur- Gontšarov

Otsuse tegemise aeg ja koht

29.10.2021, Tallinn

Tsiviilasja number

2-19-604

Tsiviilasi

X hagi Tallinna linna (Tallinna Kesklinna Valitsuse

kaudu) vastu võlgnevuse ja viivise saamiseks

Tallinna linna (Tallinna Kesklinna Valitsuse kaudu)

vastuhagi X-lt võlgnevuse ja viivise saamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 07.05.2021 otsus

Kaebuse esitaja, liik ja hind

Tallinna linna (Tallinna Kesklinna Valitsuse kaudu)

07.06.2021 apellatsioonkaebus, hind 91 151,15 eurot

X

12.07.2021

vastuapellatsioonkaebus,

hind

61 487,97 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Hageja

(vastuhagis

kostja)

X

(isikukood

XXXXXXXXXXX), esindaja Reet Vokk

Kostja (vastuhagis hageja) Tallinna linn (Tallinna

Kesklinna Valitsuse kaudu, registrikood 75014221),

esindajad KM ja IL

Kohtuistungi aeg

30.09.2021

RESOLUTSIOON

1. Harju Maakohtu 07.05.2021 otsus jätta muutmata, täpsustades maakohtu otsuse

resolutsiooni.

2. Apellatsioonkaebused jätta rahuldamata.

3. Kohtuotsuse tervikresolutsioon on järgimine:

3.1. Rahuldada hagi osaliselt ja mõista välja Tallinna linnalt X kasuks kahjuhüvitis

73 423,68 eurot ja sissenõutavaks muutunud viivis 14 065,16 eurot ning

kohustada Tallinna linna tasuma X-le kahjuhüvitiselt 73 423,68 eurolt viivist

alates 02.04.2021 kuni nõude rahuldamiseni võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises

lauses sätestatud määras.

3.2. Rahuldada vastuhagi osaliselt ja mõista X-lt välja Tallinna linna kasuks

22 500 eurot (alusetult kasutatud ruumi harilik väärtus) ning 6 202,81 eurot

(eluruumi kasutamise kõrvalkulud).

3.3. Tasaarvestada punktides 3.1 ja 3.2 märgitud kohustused, mille tulemusel

mõista Tallinna linnalt välja X kasuks kahju 58 786,03 eurot ja kohustada

Tallinna linna tasuma X-le kahjuhüvitiselt 58 786,03 eurot viivist alates

02.04.2021 kuni nõude rahuldamiseni võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses

sätestatud määras.

3.4. Jätta hageja kanda 28% hagi rahuldamata jätmisega ja 89% vastuhagi

rahuldamisega seotud maakohtus menetluskuludest ning kostja kanda 72%

hagi rahuldamisega ja 11% vastuhagi rahuldamata jätmisega seotud maakohtu

menetluskuludest.

3.5. Ringkonnakohtu menetluskulud jätta poolte enda kanda.

Edasikaebamise kord

Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse

kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks

tegemisest.

Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada

Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või

muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse

esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka

kassatsioonkaebus.

Menetluskulude rahalise suuruse määrab asja lahendanud maakohus mõistliku aja jooksul

pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist.

Menetluse käik

1. Harju Maakohus menetles tsiviilasjana nr 2-18-15621 Tallinna linna (kostja/linn) 11.10.2018

hagi X (hageja) vastu Pikk tn 41/1 eluruumi nr 5 vabastamise nõudes. Hageja esitas 04.12.2018

vastuhagi. Kohus eraldas (I kd lk 1) 14.01.2019 vastuhagi iseseisvasse menetlusse (käesolev

tsiviilasi nr 2-19-604).

Maakohus jättis 15.11.2020 hageja hagi linna vastu aegumise tõttu rahuldamata (I kd lk 128-

132 p). Tallinna Ringkonnakohus tühistas 28.01.2020 maakohtu otsuse ja saatis asja uueks

läbivaatamiseks samale maakohtule (I kd lk 145-147).

Kostja esitas 23.04.2020 vastuhagi (I kd lk 152-175).

Hageja nõue ja selle aluseks olevad asjaolud

2. Asjaolude kohaselt esitas C (C) 26.04.1994 kui tagastatud maja üürnik linnale taotluse enda

arvele võtmiseks munitsipaaleluruumi taotlejana. Vanalinna KME Koostöökomisjon otsustas

17.09.1996, et tehniliselt oli võimalik Pikk 41 hoovihoone esimese korruse rendiruumid välja

ehitada korteriks.

Poolte vahel sõlmiti taastamisleping nr 43 Tallinnas Pikk 41/1-5 (eluruum) elamispinna

väljaehitamiseks sanitaartehnilistele tingimustele vastavaks. Tallinna Kesklinna vanema

27.05.1999 korralduse nr 286 p 2 kohaselt tuli C-ga vormistada üürileping peale ehitustööde

lõpetamist. Hoovimaja oli eluruumiks kõlbmatu, varemetes pind, millel puudus põrand,

kanalisatsioon ja muud tingimused, mis võimaldaksid elamispinda lugeda elamiskõlblikuks.

Tallinna Kesklinna Valitsus väljastas 28.05.1999 volituse nr 1-16/1355, millega volitas C

esindama Tallinna Kesklinna Valitsust elamispinna eluruumidena taastamise ehitusprojekti

tellimisel ja kooskõlastamisel, projekteerimis- ja ehitusloa taotlemisel Tallinna Linnavalitsuse

ametites ja struktuurides.

Taastamislepingu sõlmimisel võttis C endale kohustuse taastada pind oma vahendite arvelt. C

täitis endale lepinguga võetud kohustuse ja investeeris eluruumi 1 351 085 krooni. Kostja

omakorda kohustus pinna valmimisel rakendama eluruumide erastamise seaduse (EES) § 22

lg-t 5, mille kohaselt, kui eluruumi üürileping sõlmitakse või vormistatakse ümber pärast

01.03.1995, on eluruumi üürnikul või § 4 p 1 kohasel kokkuleppel üürnikuga koos elaval

täisealisel perekonnaliikmel eluruumi ostmise eesõigus, kui avaldus eluruumi erastamiseks on

esitatud kolme kuu jooksul pärast eluruumi üürilepingu sõlmimist või ümbervormistamist.

Pooled sõlmisid 18.11.2004 munitsipaaleluruumi üürilepingu nr 32/V, mille alusel C kasutas

eluruumi üldpinnaga 75,1 m2 kuni 18.11.2009. Üürilepingu tingimustena kehtisid Tallinna

Linnavalitsuse 07.05.2003 määruse nr 38 lisaga nr 3 kinnitatud munitsipaaleluruumi

üürilepingu tingimused. Leping muutus pärast tähtaja möödumist tähtajatuks.

Kostja koostas 2006 otsuse eelnõu ja selle seletuskirja Pikk 41/1-5 korteri otsustuskorras

müügiks. C pidas 2008 Tallinna Elamumajandusametiga läbirääkimisi, mille tulemusel jõuti

konsensusele, et võõrandamise aluseks võiks olla võõrandamise hetke turuhind, millest

arvestatakse maha pinna taastamiseks tehtud investeeringud, arvestades ehitusindeksi muutust.

Hard-Restauraator OÜ eksperthinnangus märgitud teostatud vajalike kulutustes jõudsid C ja

kostja kokkuleppele, et C tellimusel teostatud elamu sisehoovi fassaadi remonttööde

maksumust 156 409 krooni ei hüvitata. Linnavara müügi ja hanke osakonna juhataja kinnistas

03.04.2008 e-kirjas, et eluruumi taastamise vajalikeks kuludeks olid 1 204 055 krooni

(76 953,14 eurot) ja eluruumi otsustuskorras võõrandamisel selle maksumus 1 900 000 – 1 204

055 krooni. Linn ei võõrandanud eluruumi C-le, vaatamata korduvatele pöördumistele ja

läbirääkimistele. Abilinnapea möönis 04.11.2010, et poolte vahel polnud tegemist tavapärase

üürisuhtega ning osapooltel tuleb arvestada nii eluruumi omaniku õigusega saada kasutusse

andmise eest tasu kui ka üürniku õigusega nõuda parenduste eest hüvitist. C suri 26.07.2016 ja

hageja oli tema pärija.

Hagejat ei teavitatud üürilepingu ülesütlemisest. Seoses üürilepingust tulenevate õiguste ja

kohustuste üleminekuga pärijale ei olnud täidetud ülesütlemise formaalsed eeldused. Kuna C

suri 26.07.2016, siis tähtajatu üürisuhte lõpetamiseks tulnuks hagejal esitada kostjale uus

üürilepingu ülesütlemise avaldus kolme kuu jooksul kolmekuulise etteteatamistähtaja jooksul.

See tähendas, et kõige varem oleks üürileping saanud lõppeda 26.10.2016. Polnud teada, millal

toimetati ülesütlemisavaldus C-le kätte. Hageja sai ülesütlemisavalduse kätte tsiviilasjas nr 2-

18-15621 hagi materjalide kättesaamisega. Ülesütlemine oli tühine, kuna see oli vastuolus hea

usu põhimõttega.

C puhul ei kohaldunud Tallinna Linnavolikogu 17.10.2002 määruse nr 56 lisa 3 p 2, kuna

temaga sõlmiti taastamisleping, millega koos sõlmiti ka üürileping ajaks, millal kostja

võõrandab korteri C-le. Ka oli C juba 1999 tunnistatud kostja poolt isikuks, kes vajab

elamispinda ja seda kinnitati ka 18.11.2004 sõlmitud üürilepinguga. C-le eraldati

elamiskõlbmatu pind, mis lasti tema poolt välja ehitada täies ulatuses elamiskõlblikuks

elamispinnaks, koos võimalusega see hiljem omandada. Hageja hinnangul tuli üürilepingut

vaadata koos taastamislepinguga. C kui sundüürnik oli nõus võtma elamiskõlbmatu pinna, selle

täielikult omavahendite arvel remontima ja taastama, arvestades seejuures asjale kehtestatud

muinsuskaitsealaseid nõudeid ja piiranguid. C ja kostja läbirääkimiste kohaselt pidi peale

ettenähtud tööde teostamist (korterile väljastati ka kasutusluba) kostja võimaldama C-le

omandi selliselt, et korteri turuväärtusest arvestatakse maha tehtud kulutused ning saadud tulem

loetakse

ostu-müügihinnaks.

Olenemata

sellest,

kas

sõlmitud

kokkulepet

lugeda

ostueesõigusega sõlmitud lepinguks, üürileandja kohustuseks üüriobjekt üürnikule teatud

tingimustel müüa või lihtsalt kokkuleppeks parenduste tegemise osas ja üürileandja

suvaotsuseks, kas ta müüb või mitte, oli igal juhul C-l õiguspärane ja õigustatud ootus, et pärast

omapoolsete kohustuste täitmist talle korter ka võõrandatakse.

Kostjal oli eluruumile tehtud kulutuste hüvitamise kohustus. Hageja kui C õigusjärglane oli

vastutäitmist saamata teinud märkimisväärseid kulutusi omavahendite arvel vaidlusaluse

eluruumi taastamisel ja väljaehitamisel. Hageja tegevus ja omavahendite kasutamine

võimaldasid kostjal saada elamiskõlbmatust mitteeluruumist moodustada elamiskõlblik

korteriomand. Kulutuste tegemine oli kostjaga kirjalikult kooskõlastatud ja sisuliselt leppisid

pooled kulutuste suuruse osas kokku.

3. Hageja nõudis kostjalt kulutuste hüvitamist 73 423,68 eurot, millele lisandus hinnaindeksi

muutus 53,1% (38 987,97 eurot), st kokku 112 411,65 eurot (II kd lk 100-101). Lisaks nõudis

hageja viivist 14 065,16 eurot ja alates 02.04.2021 viivist seadusjärgses määras põhivõlalt kuni

põhivõla tasumiseni (II kd lk 40p).

C tegi kulutusi 1 204 055 krooni (76 953,14 eurot), mida kostja aktsepteeris. Tehtud kulutused

kajastusid 17.04.2008 eksperthinnangus (I kd lk 40-41, vt ka III kd lk 1p-2). Hageja ei nõudnud

kostjalt ekspertiisiakti p-s 7 ja pooles ulatuses p-s 9 märgitud kulutusi (kokku 3 529,46 eurot,

II kd lk 100 p).

Kostja vastuväited

4. Kostja vaidles hagile vastu, palus jätta selle rahuldamata ja menetluskulud jätta hageja kanda.

Vaidlusalune eluruum kuulus kostjale ja selle vara valitsejaks oli Tallinna Kesklinna Valitsus.

Kostja edastas 16.05.2016 C-le eluruumi korralise ülesütlemise avalduse. Eluruum paluti

vabastada 31.08.2016, mis oli ka üürilepingu lõppemise päevaks. C ülesütlemise avaldust ei

vaidlustanud. Seega üürileping lõppes, kuid valdust linnale üle ei antud. C suri 26.07.2016 ja

peale seda kasutas üüripinda edasi C lesk W (W). Kostja esitas W vastu hagi eluruumi

vabastamiseks (tsiviilasi nr 2-16-14457). Selles vaidluses tuvastati, et üürileping oli ülesöeldud

ja C kaotas õiguse vaidlustada lepingu ülesütlemist. Täitemenetluse raames selgus, et W andis

linnale kuuluva eluruumi otsese valduse üle hagejale, kes kinnitas seda kohtutäiturile

27.08.2018. Kostja esitas hagi hageja vastu eluruumi vabastamise nõudes (tsiviilasi nr 2-18-

15621), mis rahuldati (lõpplahend jõustus 04.03.2020). Hageja vabastas eluruumi 02.06.2020

kohtutäituri vahendusel. Ruumid olid tühjad. Kööki oli jäetud demonteeritud ustega

köögimööbel. Kõigi ruumide siseuksed olid eemaldatud, maha oli võetud laevalgustid ja

demonteeritud voolumõõtja. Kuna üürilepingu ülesütlemise vaidlustamise õiguse kaotas C, siis

ei saanud üürilepingu vaidlustamise õigust tekkida pärijal. Vaidlusalune üürisuhe lõppes C

surmaga 26.07.2016. Kui kohus ei nõustu üürilepingu lõppemisega, siis palus kostja kohaldada

aegumist.

Ka taastamisleping ei andnud hagejale õigust nõuda kulutuste hüvitamist. Lepingu kohaselt

kohustus C teostama elamispinnal kõik vajalikud remonttööd omavahendite arvelt. Selline

seisukoht oli C-le 2004 uue lepingu sõlmimisel teada ja ta ei esitanud taastamislepingust

tulenevat nõuet kulutuste hüvitamiseks. Hageja nõudis 20 aastat tagasi kantud kulutuste

hüvitamist, mis olid praeguseks ajaks amortiseerunud ja ära tarvitatud.

Taastamislepingu kohaselt kohustus asustaja vormistama dokumentatsiooni ja taastama pinna

mitte hiljem kui 31.12.2000. Kasutusluba vormistati eluruumile 2002. Seega rikkus C

taastamislepingust tulenevaid kohustusi. Asustaja poolt lepinguliste kohustuste mittetäitmisel

või mittenõuetekohasel täitmisel oli linnal õigus leping lõpetada selliselt, et asustaja kaotab

õiguse lepingu objektiks oleva korteri asustamisele ja tema poolt tehtud kulutusi ei hüvitata.

Samas tuli kostja C-ga üürilepingut sõlmides talle vastu ja võimaldas tal eluruumi kasutada,

võimaldades 20 aasta jooksul tasuda vaid korteriühistu poolt esitatud kõrvalkulude arved.

Taastamisleping lõppes 2004, siis kui sõlmiti munitsipaaleluruumi üürileping ja kolme aastane

tähtaeg kulutuste hüvitamise nõude esitamiseks möödus 01.01.2008. Isegi kui kostja oleks

taastamislepingust tulenevaid kohustusi rikkunud tahtlikult, siis pidanuks hageja vastava nõude

esitama kümne aasta jooksul ehk hiljemalt 31.12.2014.

Taastamislepingu kohaselt ei pidanudki kasutatava eluruumi omandiõiguslik seisund selle

lepinguga seoses muutuma. Pinna tähtaegsel valmimisel pidid pooled sõlmima elamispinna

osas üürilepingu. C avaldas 17.07.2003 soovi erastada eluruum pärast üürilepingu sõlmimist.

Üürileping sõlmiti 03.06.2004 ja kolme kuu jooksul pärast eluruumi üürilepingu sõlmimist C

erastamise avaldust ei esitanud. C taotles eluruumi otsustuskorras võõrandamist, kuid selles ei

olnud pooltel kokkulepet. Kostjal polnud kohustatud oma vara võõrandama.

Vaatamata peetud läbirääkimistele oli C teadlik, et talle eluruumi otsustuskorras alla turuhinna

ei võõrandata, sest 2006 menetles Tallinna Linnavolikogu Pikk 41/1-5 otsustuskorras müügi

eelnõud, mida volikogu liikmed ei toetanud. Kulutuste hüvitamise nõue sai tekkida C-l linna

vastu koheselt pärast seda, kui ta oli vastavad kulutused teinud. C oli teadlik, et tema poolt

taastatud elamispinnal teostatud remonttöid ei hüvitata ja seetõttu ei saanud linn võtta vastutust

kulutuste hüvitamises. Aegumise seisukohalt ei omanud tähtsust ajahetk, millal toimusid

läbirääkimised ja kas eluruum võõrandatakse C-le või mitte. Samuti puudus lepingust

tulenevalt nõude esitamiseks õiguslik alus, sest eluruumi asustaja kohustus teostama eluruumi

remondi omavahendite arvelt hüvitist saamata. Selline nõue oleks ka aegunud. Kostja polnud

nõus ekspertiisihinnangus toodud summadega, sest need vastasid uutele toodetele või äsja

teostatud töödele. Seega olid need tänaseks päevaks kõik, kas osaliselt või täielikult

amortiseerunud või puudusid seal viidatud detailid üldse.

Kostja vastuhagi

5. Kostja soovis vastuhagiga saada hagejalt eluruumi õigusliku aluseta kasutamise eest hüvitist

(I kd lk 152-156), mida kostja suurendas (II kd lk 47-48, 157-159). Kostja palus hagejalt välja

mõista 29 702,81 eurot ja sissenõutavaks muutunud viivise 4 933,22 eurot. Samuti esitas kostja

taotluse tema nõude tasaarvestamiseks juhuks, kui kohus peaks hagi rahuldama.

6. Eluruumi valdaja W andis eluruumi otsese valduse 2017 üle hagejale, kes kinnitas seda

27.08.2018. Tsiviilasjas nr 2-18-15621 rahuldati kostja hagi ja kohustati hageja vabastama

eluruum ja andma see üle kohtuotsuse jõustumise päevale järgneval päeval (lõpplahend jõustus

04.03.2020). Jõustunud kohtuotsusega tuvastati, et seoses üürniku surmaga 26.07.2016 lõppes

linna ja C vaheline üürileping ning W ja hageja kolmandate isikutena kasutasid kostjale

kuuluvat eluruumi alates 27.07.2016 õigusliku aluseta ja rikastusid kasutuseeliste võrra.

Kostja esitas hagejale omandiõiguse rikkumisega seotud arved, kuid hageja neid ei tasunud.

Kostja edastas hagejale 26.08.2018 kirja, milles teavitas, et kuna ta oli õigusliku aluseta linna

omandiõigust rikkudes saanud kasutuseelise perioodi 27.07.2016 - 25.09.2018 eest kokku

25 191,82 eurot, siis tuli selle eest hagejal tasuda. Vastuhagi esitamise ajal ei olnud võimalik

tuvastada täpset aega, millal eluruumi otsese valduse hagejale üle anti, siis nõudis kostja

hagejalt õigusliku aluseta asja kasutamisest saadut alates 01.01.2018.

Hariliku väärtuse arvestamisel võttis kostja aluseks sarnase kinnisasja vabaturu üürihinna

(turuhinna). Hageja üüris vaidlusalusel ajal kostjale kuuluvat eluruumi välja hinnaga 700 eurot

kuus, millele lisandusid kommunaalkulud. Samal kinnistul üüriti sama või samaväärset

korteriomandit 2017. aastal välja 700 eurot kuus ja 2018. aastal 800 eurot kuus. Kostja lähtus

kasutuseelise väärtuse väljaarvestamisel keskmisest väärtusest ehk üürihinnast 750 eurot kuus

ja sellele pinnale reaalselt tasumisele kuulunud ja kostja poolt tasutud kõrvalkuludest.

Hageja vastuväited vastuhagile

7. Hageja nõustus kõrval- ja küttekuludega 1 119,03 eurot ja 968 eurot (kokku 2 087,90 eurot).

Muus osas oli kostja nõue ebaselge.

Taastamislepingu eesmärgiks oli võimaldada elamiseks kõlbmatu eluruum omavahendite arvelt

välja ehitada ja saada selle asustamisõigus, pikemas perspektiivis see aga omandada. Seega oli

peale C surma hageja kui pärija samasuguses õigustatud ootuses, et kostja täidab lepingulised

kohustused ja müüb otsustuskorras korteri kokkulepitud tingimustel hagejale. Selle asemel

esitas hageja kostja vastu kinnisasja väljaandmise nõude. Hagejal oli vähemalt kuni 08.11.2018

õigustatud huvi korteriomandi valdamiseks ja kasutamiseks, kuna talle ei olnud enne teada

kostja keeldumine korteriomandi võõrandamisest. Ka peale kostjapoolset kohustuste täitmisest

keeldumist 09.11.2018 ei olnud poolte vahel lahendatud küsimus kokkulepitud kulutuste

hüvitamise osas ja hageja uskus, et kostja võõrandab korteri talle kompromissina. Poolte vahel

jõustus kohtulahend kinnisasja väljaandmise nõudes alles 04.03.2020. Hageja sai tsiviilasjas nr

2-18-15621 kohtumaterjalid kätte 08.11.2018 ja sellest võis järeldada kostja kohustuste

täitmisest keeldumist ning hagejal tekkis nõudeõigus kokkulepitud kulutuste hüvitamiseks.

Hageja nõustus, et korteriomandi kasutamise eest tuli kulud tasuda, kuid linn ei olnud hagejale

arveid esitanud. Hageja palus linnal selgitada kasutuseeliste nõude kujunemist, kuid kostja seda

ei teinud.

Kostjal polnud õigust võtta kasutuseelise hariliku väärtuse arvestamisel aluseks sarnase

kinnisasja vabaturu üürihind (turuhind). Eluruumi kasutamisel tuli aluseks võtta linna poolt

kehtestatud üüri piirmäär, sest tegemist oli munitsipaaleluruumiga, mille väljaüürimiseks oli

kehtestanud vastav kord. Seega sai kasu, mida kostja oleks eelduslikult saanud, määrata mitte

turuhinnaga, vaid linna poolt kehtestatud munitsipaaleluruumide üüri piirmääradega. Linna

erinevates elamutes jäi kehtestatud üür vahemikku 0,61-5,21 eurot/m2.

Maakohtu otsus

8. Maakohus rahuldas hagi ja vastuhagi osaliselt. Kohus rahuldas hageja nõude kahju hüvitise

73 423,68 euro ja sissenõutavaks muutunud viivise 14 065,16 euro saamiseks ning kohustas

kostjat alates 02.04.2021 tasuma hagejale seaduses sätestatud määras viivist kuni põhinõude

tasumiseni. Kohus rahuldas kostja nõude alusetult kasutatud ruumi hariliku väärtuse

22 500 euro ja eluruumi kasutamise kõrvalkulude 6 202,81 euro saamiseks. Kostja viivisenõue

jäi rahuldamata. Tasaarvestuse tulemusena tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 445 lg 1

teise lause alusel tuli kostjalt hageja kasuks välja mõista kahjuna põhivõlgnevus

58 786,03 eurot ja alates 02.04.2021 viivis arvestatuna põhivõlalt kuni selle tasumiseni

seaduses ettenähtud ulatuses.

Kohus jättis hageja kanda 28% hagi rahuldamata jätmisega ja 89% vastuhagi rahuldamisega

seotud menetluskuludest ning kostja kanda 72% hagi rahuldamisega ja 11% vastuhagi

rahuldamata jätmisega seotud menetluskuludest. Menetluskulusid rahaliselt kindlaks ei

määratud.

9. Pooled ei vaielnud järgmiste asjaolude üle:

− C kui tagastatud maja üürnik esitas 26.04.1994 kostjale taotluse enda arvele võtmiseks

munitsipaaleluruumi taotlejana (I kd lk 29 p);

− Tallinna Kesklinna vanema 27.05.1999 korraldusega nr 286 otsustati: 1) lubada C-l

välja ehitada elamispinnaks hoones aadressil Pikk 41-5 (hoovimaja) esimese korruse

ruumid; 2) vormistada üürileping C-ga väljaehitatud elamispinnale peale ehitustööde

lõppemist ning uue inventariseerimisplaani esitamist (I kd lk 30);

− Tallinnas, asuv Pikk 41/1-5 eluruum oli enne C poolt taastamist eluruumiks kõlbmatu

pind, millel puudus põrand, kanalisatsioon jm (II kd lk 152 p kl 00:34:36);

− Vanalinna KME Koostöökomisjon otsustas 17.09.1996, et tehniliselt oli võimalik Pikk

41 hoovihoone I korruse rendiruumid välja ehitada korteriks (I kd lk 29);

− C ja kostja vahel sõlmiti 27.05.1999 taastamisleping nr 43 Tallinnas, Pikk 41/1-5

elamispinna väljaehitamiseks (I kd lk 30 p-31);

− Tallinna Kesklinna Valitsus väljastas 28.05.1999 volituse nr 1-16/1355, millega volitas

C esindama Tallinna Kesklinna Valitsust Pikk 41/1-5 Tallinna pinna eluruumidena

taastamise ehitusprojekti tellimisel ja kooskõlastamisel, projekteerimis- ja ehitusloa

taotlemisel Tallinna Linnavalitsuse ametites ja struktuurides (I kd lk 31 p);

− kostja ja C sõlmisid 18.11.2004 munitsipaaleluruumi üürilepingu nr 32/V, mille alusel

C kasutas Tallinnas, Pikk 41/1-5 eluruumi üldpinnaga 75,1 m2 kuni 18.11.2009 (I kd lk

68);

− kostja valmistas 2006 ette Pikk 41-5 otsustuskorras müügi otsuse ja seletuskirja, mida

vastu ei võetud (I kd lk 33-33 p);

− kostja pidas C-ga läbirääkimisi eluruumi omandamiseks, kuid pooli rahuldava

lahendini ei jõutud (I kd lk 26-28, 34-39 p);

− C suri 26.07.2016 ja hageja on tema pärijaks (I kd lk 25-25 p);

− kostja esitas C-le 19.05.2016 e-kirja, millega edastati C-le ülesütlemisavaldus (I kd lk

70 p);

− peale C surma 26.07.2016 kasutas üüripinda edasi C lesk W;

− kostja esitas 26.09.2016 W vastu hagi Pikk 41/1-5 eluruumi vabastamiseks;

− Tallinna Ringkonnakohtu 07.03.2018 jõustunud otsusega tsiviilasjas nr 2-16-14457

jäeti muutmata Harju Maakohtu 14.06.2017 otsus, millega tuvastati, et kostja ütles

lepingu C-ga üles 19.05.2016 kirjaliku avaldusega nr 12-3/2508;

− W andis kostjale kuuluva eluruumi otsuse valduse üle hagejale, kes kinnitas seda

27.08.2018 kirjas kohtutäiturile;

− kostja esitas 11.10.2018 hagi hageja vastu Pikk 41/1-5 eluruumi vabastamiseks –

tsiviilasi nr 2-18-1562 (I kd lk 1-1 p);

− Harju Maakohtu 30.04.2019 otsusega tsiviilasjas nr 2-19-15621 rahuldati Tallinna linna

hagi ja kohustati hagejat vabastama Tallinnas, Pikk 41/1-5 eluruum ja andma see üle

kohtuotsuse jõustumise päevale järgneval päeval. Tallinna Ringkonnakohtu 29.11.2019

kohtuotsusega jäeti Harju Maakohtu otsus muutmata ja kohustati hagejat vabastama

eluruum 30 päeva jooksul kohtuotsuse jõustumisest. Riigikohtu 04.03.2020 määrusega

jäeti kassatsioonkaebus menetlusse võtmata;

− hageja vabastas Pikk 41/1-5 eluruumi kohtutäituri vahendusel (II kd lk 39-40, 49-49 p).

Pooled vaidlesid selle üle, kas

− hagejal oli nõudeõigus kostja vastu;

− hageja nõue oli aegunud;

− üürilepingu lõppedes oli asja väärtus hageja poolt tehtud parenduste järel suurenenud;

− kostja esitas hagejale üüriarved ja kommunaalteenuste arved;

− kostja nõude puhul sai aluseks võtta vabaturu üürihinna (turuhinna);

− kostja selgitas hagejale esitatud arvetel märgitud nõuete kujunemist.

10. Ringkonnakohus leidis käesolevas asjas 28.01.2020 tehtud otsuse p-s 7 (I kd lk 147), et

hageja nõue tules taastamislepingust, mitte üürilepingust. Hageja ei väitnud, et kulutused

hooneosa parendamiseks tehti üürilepingu kehtivuse ajal. Seega ei saanud hageja nõue tuleneda

üürilepingust ning ega olla võlaõigusseaduse (VÕS) § 338 järgi aegunud.

Nii Tallinna Kesklinna vanema 27.05.1999 korralduse nr 286 p-st 2 (I kd lk 30) kui ka

taastamislepingu p-dest 2.3 ja 3 (I kd lk 30 p-31) tulenes, et pinna valmimisel rakendatakse EES

§ 22 lg 5 toodut ja Kesklinna Valitsus kohustub vormistama lepingus oleva korteri

asustamisõiguse üleandmisega seotud dokumendid ja korraldama omapoolse asjaajamise.

Käesolevas asjas ei toodud esile asjaolusid ega esitatud tõendeid selle kohta, et C või hageja

oleksid

taastamislepingust

taganenud.

Hageja

viide

taganemisele

05.04.2021

menetlusdokumendis oli tõendamata. Hageja ei toonud taganemise asjaolusid esile menetluses

ega esitanud ka taastamislepingust taganemist kinnitavaid tõendeid. Samuti ei nõudnud hageja

taastamislepingu täitmist VÕS § 108 alusel (ostmise eesõiguse rakendamist). Seega tuli kohtul

tuvastada, kas hagejal oli õigus nõuda lepingu rikkumise tõttu sellega põhjustatud kahju

hüvitamist VÕS § 115 alusel või juhul, kui kostja polnud taastamiselepingut rikkunud, kas

hagejal võis olla C õigusjärglasena ka enne 01.07.2002 kehtinud tsiviilkoodeksi (TsK) § 477

järgi alusetult omandatud või säästetud vara tagastamise nõue, kui kulutused tehti enne

01.07.2002.

Vastavalt EES § 22 lg-le 5 kui eluruumi üürileping sõlmitakse või vormistatakse ümber pärast

01.03.1995, on eluruumi üürnikul või § 4 p 1 kohasel kokkuleppel üürnikuga koos elaval

täisealisel perekonnaliikmel eluruumi ostmise eesõigus, kui avaldus eluruumi erastamiseks on

esitatud kolme kuu jooksul pärast eluruumi üürilepingu sõlmimist või ümbervormistamist.

Taastamislepingu p-st 2.1 nähtuvalt ei arvestata eluruumi erastamisel lepinguga seotud

kulutusi, kuid küsimus lahendatakse EES § 21 järgi. Tulenevalt EES § 21 lg-st 2 käsitleti

ehitusjärgus olevaid eluruume erastamisel asustamata eluruumidena, välja arvatud juhul, kui

füüsilised isikud on kehtestatud korras osalenud eluruumi ehitamisel oma vahenditega.

Nimetatud isikutel on õigus erastada ehitusjärgus eluruum EES § 5 lg 1 p-s 1 sätestatud korras.

Kooskõlas EES § 5 lg 1 p-ga 1 on eluruumi ostmise eesõigus üürilepingu alusel kasutatava

eluruumi puhul eluruumi üürnikul või ühel temaga koos elaval täisealisel perekonnaliikmel, kui

avaldus eluruumi erastamiseks on esitatud 1995. aasta 1. märtsiks.

Põhja-Tallinna Valitsuse 10.05.1999 tõendiga nr 10-11/113 sai lugeda tõendatuks asjaolu, et C

esitas taotluse ja ta võeti 26.04.1999 arvele asustamata eluruumi erastamiseks. Olukorras, kus

taastamislepingu järgi tuli eluruumi valmides rakendada C-le EES § 22 lg-s 5 nimetatud

ostmise eesõigust ja C oli esitanud tähtaegselt avalduse eluruumi ostmise eesõiguse

teostamiseks, kuid kostja hagejale eluruumi ei võõrandanud, oli hagejal kui C õigusjärglasel

õigus nõuda kostjalt lepingu rikkumise tõttu sellega põhjustatud kahju hüvitamist VÕS § 115

alusel.

Asjakohatu oli kostja väide, et C ei esitanud 2004 uue lepingu sõlmimisel taastamislepingust

tulenevat nõuet kulutuste hüvitamiseks. C soovis eelkõige taastatud eluruumi omandada ning

pidas selleks kostjaga läbirääkimisi vähemalt kuni üürilepingu ülesütlemiseni (I kd lk 26-28,

34-39 pöördel). C suri 26.07.2016 (I kd lk 25-25 pöördel). Kostja väited olid asjakohatud ka

selle kohta, et hageja nõudis 20 aastat tagasi kantud kulutuste hüvitamist, mis olid

amortiseerunud ja ära tarvitatud. Amortiseerumine ei omanud käesoleval juhul tähtsust, kuna

kostja võttis 27.05.1999 korraldusega nr 286 p-st 2 ja taastamislepingu p-dega 2.3 ja 3 omale

kohustuse võimaldada C l vaidlusalune eluruum omandada. Samuti nõustus kostja sama

korralduse p-ga 1 ja taastamislepingu p-ga 1.2., et C täidab kostja kohustuse taastada

elamispind. Taastamislepingu p-ga 2.1 kinnitas kostja, et juhul kui C erastab eluruumi (kasutab

üürniku ostueesõigust), siis taastamislepinguga seotud kulutusi ei arvestata. Seega täitis hageja

kostja kohustuse ja taastas elamispinna, kuid kostja jättis täitmata kohustuse C-le eluruum

erastada. Hageja nõudis kostjalt eluruumi taastamise kulutusi, st kulutusi, mida kostja oleks

pidanud eluruumi omanikuna täitma. Asjakohatud olid kostja viited taastamislepingu p 1.7

rikkumisele (elamispinna mitte hiljem kui 31.12.2000 taastamine). Kostja polnud p 1.7

rikkumisele varem tuginenud. Samuti polnud kostja viidanud, et kuivõrd hageja rikkus lepingut,

siis kaotas ta õiguse lepinguobjektiks oleva korteri asustamisõigusele ning tema poolt tehtud

kulutusi ei hüvitata. Kuivõrd kostja polnud enne käesolevat menetlust hagejale etteheitnud

elamispinna taastamisega hilinemist, sõlmis 2004 C-ga üürilepingu, pidas läbirääkimisi ja

valmistas 2006 ette korteri otsustuskorras müügi otsuse ja seletuskirja, siis oli kostja minetanud

õiguse viidatud punktile tugineda. Kostja hilisemast käitumisest nähtuvalt ei olnud ta rikkumist

pidanud selliseks, mis annaks aluse p 2.1. kohaldamiseks.

Kostja väited, et C esitas ebaõigeid taotlusi, oli vastuolus VÕS §-st 6 tuleneva kohustusega

käituda kooskõlas hea usu põhimõttega. Kostja väidetel avaldas C 17.07.2003 soovi erastada

eluruum pärast üürilepingu sõlmimist ja kui üürileping sõlmiti 03.06.2004, siis C ei esitanud

kolme kuu jooksul pärast eluruumi üürilepingu sõlmimist erastamise avaldust kooskõlas EES

§ 22 lg-ga 5. C taotles eluruumi otsustuskorras võõrandamist, kuid selles ei olnud pooltel

kokkulepet. Kohus leidis, et nii taastamislepingust kui ka pooltevahelisest suhtlusest nähtus

selgelt, et C soovis omandada tema poolt taastatud eluruumi ja linn oli hageja sellisest soovist

teadlik ning valmistas selleks ette ka 2006 otsustuskorras müügi otsuse ja seletuskirja. Juhul

kui linn leidis, et C oleks otsustuskorras võõrandamise taotluse asemel pidanud esitama kolme

kuu jooksul pärast eluruumi üürilepingu sõlmimist erastamise avalduse, siis oleks tulnud kostjal

seda selgitada. Linna käitumine ei viidanud sellele, et ta ei mõistnud hageja soovi omandada

eluruum.

Eeltoodust tulenevalt rikkus kostja taastamislepingut, jättes hageja ilma võimalusest omandada

hageja poolt taastatud linna eluruum. Hagejal oli õigus nõuda lepingu rikkumise tõttu sellega

põhjustatud kahju hüvitamist VÕS § 115 alusel. Alternatiivselt, isegi kui asuda seisukohale, et

linn ei rikkunud taastamislepingut, siis oli hagejal C õigusjärglasena ka enne 01.07.2002

kehtinud TsK § 477 järgi alusetult omandatud või säästetud vara tagastamise nõue, kuna puudus

vaidlus selles, et kulutused tehti enne 01.07.2002. Kuna ringkonnakohus leidis eelnevalt, et

hageja nõue ei saanud tuleneda üürilepingust, siis viited VÕS § 286 lg-le 1 olid asjakohatud.

11. Hageja nõue polnud aegunud, kuna kostja ei tõendanud, et ta teatas hagejale selgelt

eluruumi võõrandamisest keeldumist enne 08.11.2018 (hageja sai tsiviilasjas nr 2-18-15621

kätte kostja esitatud hagi materjalid hageja eluruumide vabastamise nõudes). Linn esitas

käesoleva hagi 22.11.2018 (14 päeva peale eluruumi võõrandamisest keeldumisest

teadaandmist).

Kohtu

hinnangul

pidasid

pooled

pidevalt

läbirääkimisi

eluruumi

võõrandamiseks ning seega ei olnud hageja kahju hüvitamise nõue aegunud. Tehingust tuleneva

kahju hüvitamise aegumise tähtaeg oli kolm aastat (tsiviilseadustiku üldosa seadus (TsÜS) §

146 lg 1). Üürilepingu sõlmimine ei lõpetanud taastamislepingut ja sellega võetud kohustusi,

seega polnud põhjendatud pidada aegumise algusasjaks 2004.

12. Hageja sai nõuda linnalt eluruumi taastamisele tehtud kulutuste hüvitamist VÕS § 115 lg 1,

§ 127 ja § 128 alusel. Kostja rikkus taastamislepingut, jättes hageja ilma võimalusest omandada

taastatud eluruum. Linn vastutas lepingu rikkumise eest, kuna võttis taastamislepinguga endale

kohustuse võimaldada talle kuuluva eluruumi üleminek hagejale peale eluruumi hageja poolt

taastamist.

Hagejale tekkis kahju Hard-Restauraator OÜ eksperthinnangus märgitud ulatuses, millest oli

maha arvatud kahe restaureeritud ja ühe valmistatud siseukse väärtus, mille hageja ruumide

vabastamisel eemaldas. Kostja tunnistas 03.04.2008 kirjaga (I kd lk 78), et hageja tegi

taastamisele põhjendatud kulutusi 1 204 055,48 krooni ulatuses. Hageja loobus 12.11.2020

menetlusdokumendis (II kd lk 100 pöördel) eksperthinnangu p-s 7 märgitud kahe restaureeritud

ukse ja p-s 9 pooles ulatuses ühe valmistatud siseukse eest hüvitise nõudmisest 3529,46 euro

ulatuses (käibemaksuga). Seega tekkist hagejale kahju 73 423,68 eurot.

Kostja etteheited tööde kvaliteedile või tööde tegemata jätmisele olid asjakohatud, kuna kostja

oli enne käesolevat kohtumenetlust kinnitanud (I kd lk 78), et hageja teostas viidatud ulatuses

töid. Kohus luges põhjendamatuks kostja väiteid (II kd lk 75-76) parenduste kulumisele ja

amortiseerumisele. Hageja tegi linna asemel eluruumi taastamise kulutusi, mida linn polnud

mingil moel hüvitanud. Linna väited, et C sai pikka aega kasutada eluruumi madala tasu eest ei

olnud asjakohane, sest linn ei teatanud eluruumi kasutamise eest tasu määramisel, et nõuab

hagejalt väiksemat tasu seetõttu, et hageja taastas eluruumi. AS RESTOR arvamus remonttööde

kohta (II kd lk 161) oli asjakohatu, kuna dokument oli niivõrd üldsõnaline, et sellest ei olnud

võimalik aru saada, millistest andmetes arvamuse hindaja lähtus ning mis aja seisuga arvamus

anti ja kas tal olid eriteadmised. Tegemist oli sisuliselt vaatluse protokolliga.

Hageja tekkinud kahju oli hõlmatud rikutud lepingulise kohustuse kaitse-eesmärgiga. Kahju oli

rikkumise võimaliku tagajärjena võlgnikule lepingu sõlmimise ajal ettenähtav. Juhul, kui

hageja oleks täitnud taastamislepinguga võetud kohustust ning võõrandanud hageja taastatud

eluruumi hagejale, ei oleks hagejal taastamislepingust tulenevat kulutuste hüvitamise nõuet

tekkinud (põhjuslik seos).

13. Hagejal oli õigus nõuda viivist seadusjärgses määras alates 09.11.2018 (alates hetkest, mil

hageja sai teada, et kostja keeldub oma kohustuse täitmisest. Hageja sai 08.11.2018 kätte

tsiviilasja nr 2-18-15261 hagimaterjalid, milles linn nõudis vaidlusaluse eluruumi vabastamist

ning sellest sai hageja eeldada, et linn keeldub oma kohustuse täitmisest. 09.11.2018 kuni

01.04.2021 eest oli hageja arvestusel sissenõutavaks muutunud viivis 14 065,16 eurot, mis tuli

kostjalt välja mõista (VÕS § 101 lg 1 p 6, § 113 lg 1). Edasiulatuv viivisenõue alates 02.04.2021

kuulus rahuldamisele TsMS § 367 alusel.

Kohus ei pidanud põhjendatuks hageja nõuet hinnaindeksi muutuse väljamõistmiseks

38 987,97 eurot. Hagejal oli õigus nõuda kahju hüvitamise viivitamise eest viivist ning seetõttu

ei olnud remondi- ja rekonstrueerimise hinnaindeksi muutuse nõudmine +53,1% ulatuses

põhjendatud.

14. Kostja kommunaalteenuste nõue 6 202,81 eurot hageja vastu oli põhjendatud. Hageja

nõustus, et korteriomandi kasutamise eest tuli kulusid tasuda 2 087,90 eurot, kuid kostja polnud

hagejale selliseid arveid esitanud. Tallinna Linnavolikogu 17.10.2002 määrust ei saanud

kohaldada, kuna see reguleeris kokkuleppel linna omandis olevate eluruumide kasutamist ja

valdamist. Samuti ei saanud arvestada asjaolu, et Tallinna erinevates elamutes jääb kehtestatud

üür vahemikku 0,61-5,21 eurot/m2, kuna hagejal polnud linnaga kokkulepet eluruumi

üürimisel. Hagejale oli alates 08.11.2018 teada, et kostja hinnangul kasutas hageja eluruumi

õigusliku aluseta. Hageja rikkus kostja nõusolekuta tema omandit eelkõige kasutamise teel,

ning ta oli rikkumise arvelt rikastunud, st saanud midagi, millel on harilik väärtus. Kuivõrd

hageja oli eluruumi ebaseaduslik valdaja, siis kasutas ta võõrast asja ja sai rikkumise teel

kasutuseelist. Kostja nõude aluseks sai lugeda TsÜS § 63 lg-t1, asjaõigusseadus (AÕS) § 85

lg-t 1 ja VÕS § 1037–1040. Kohus leidis, et oli õige üürihinnana arvestada samas majas

vaidlusalusel perioodil olevaid üüripakkumisi (I kd lk 158-161), mille kohaselt oli keskmine

üürihind 750 eurot. Alusetult kasutatud eluruumi harilik väärtus perioodi 01.01.2018-

02.06.2020 eest oli 22 500 eurot.

Kostja viivisenõue ei kuulunud rahuldamisele. Kostja ei tõendanud, et ta oli hagejale arved

edastanud. Arvete ja 26.09.2018 kirja (I kd lk 155-156) kättesaamist ei tõendanud

dokumendihaldussüsteemi postipoiss ekraani kuvatõmmis hageja ja kostja vahelisest

kirjavahetusest (II kd lk 160). Isegi kui lugeda tuvastatuks, et linn esitas hagejale arved, siis

polnud arvetel selgitatud, mille eest need olid esitatud. Piisavaks ei saanud lugeda selgitust

„Pikk 41/1-5 omandiõiguse rikkumisega omandatud kasutuseelis“. Linna 25.09.2018 esitatud

arvest (I kd lk 157) ei nähtunud periood, mille eest arve oli esitatud. Samuti kostja ei tõendanud,

et oleks hagejale enne 26.02.2021 kommunaalteenuse arveid üldse esitanud. Kuivõrd arved olid

niivõrd üldsõnalised ja linn ei pidanud põhjendatuks enne käesolevat menetlust neid hagejale

selgitada, siis isegi kui lugeda tõendatuks, et hageja sai arved kätte, siis ei olnud hageja arvete

tasumisega viivitanud. Hagejal oli õigus keelduda arvete tasumist enne nende selgitamist.

Kostja apellatsioonkaebus

15. Kostja palus tühistada maakohtu otsus osas, milles kohus rahuldas hagi ja jättis osaliselt

rahuldamata vastuhagi ning teha uus otsus, millega jätta hagi täies ulatuses rahuldamata ja

rahuldada täies ulatuses vastuhagi. Alternatiivselt, palus kostja, saata asi maakohtule uueks

lahendamiseks. Menetluskulud tuli jätta hageja kanda.

Maakohus tuvastas, et taastamislepingust tulenes, et pinna valmimisel rakendatakse EES § 22

lg 5 toodut ning kostja võttis korralduse nr 286 ja taastamislepingu p-dega 2.3 ja 3 omale

kohustuse vaidlusalune eluruum võõrandada C-le. Selline seisukoht oli vale, see ei põhinenud

tõenditel ja tuli kostjale üllatuseks. Korralduses oli märgitud, et C-ga sõlmitakse üürileping.

Viidet kinnisasja omandamisel polnud. Taastamislepingus lepiti kokku, et lepingu sõlmimisega

eluruumi omandiõiguslik seisund ei muuta. Lepingu puhul oli üürilepingu eellepinguga. Kostja

täitis üürilepingu sõlmimise kohustuse. Kohus oleks pidanud omal algatusel kontrollima, kas

taastamisleping oli kehtiv. Kui taastamisleping oli oma põhieesmärgis suunatud vara

võõrandamisele

(sh

sisaldades

erastamislubadust),

siis

oli

tegemist

eluruumi

võõrandamislepinguga, mis oli tühine:

− erastamisõigusega taastamislepingu sõlmimine oli vastuolus EES-ga. Isikul, kellega

leping sõlmiti, ei olnud eluruumi ostmise eesõigust. Kuna lepingu sõlmimise hetkeks ei

olnud asustajaga sõlmitud lepingu objektiks oleva ruumi suhtes üürilepingut, ei olnud

taastamislepingu sõlmimisel võimalik tugineda EES sätestatud ostueesõigusega

erastamise alustele. Ruumi sai erastada vaid enampakkumisel. Kuna lepingu puhul oli

objektiks mitteeluruum, mis tuli ümber ehitada eluruumile esitatavatele nõuetele

vastavaks ruumiks, siis tuli vaadata ka mitteeluruumide erastamise seaduse (MEES)

sätteid, mille § 5 lg 1 kohaselt erastati ruume üksnes avalikul enampakkumisel. Seega

oli erastamislubaduse andmine ilma enampakkumist korraldamata vastuolus seadusega;

− taastamisleping on tühine vorminõude rikkumise tõttu. Ehitise või selle osa

võõrandamise tehingud ning eluruumide ja elamutes asuvate mitteeluruumide

erastamise tehingud tuli sõlmida notariaalselt tõestatuna. Vaidlusalune leping polnud

notariaalselt tõestatud. Kinnisasja omandamisele suunatud võlaõiguslik leping pidi

olema samuti notariaalselt tõestatud ja samasugune vorminõue kehtis ka kinnisasja

müügi eellepingu kohta. Vorminõuete täitmata jätmise tõttu oli tehing tühine;

− lepingu aluseks olnud haldusaktid olid vastu võetud Kesklinna Linnaosa Valitsuse ja

tema vanema poolt. Lepingutes oli märgitud lepingu pooleks Tallinna Kesklinna

Valitsus. Kuna aga ta polnud iseseisvaks õigussubjektiks, siis sai linnaosa valitsus

tegutseda üksnes Tallinna linna kui kohaliku omavalitsusüksuse esindajana. Tallinna

Kesklinna Valitsusel puudus iseseisev pädevus linnavara valitsemisel ja käsutamisel

väljaspool seaduse ja volikogu õigusaktidega sätestatud korda. Delegatsiooninormi

puudumisel sõlmitud tehingust ei tulenenud linnale õigusi ja kohustusi. Volituse

puudumise tõttu oli tegemist tühise tehinguga.

Kuna leping oli tühine, siis ei pidanud seda täiendavalt lõpetama või üles ütlema. Seega oli

asjakohatu maakohtu arutlus selle üle, kas kostja oli lepingust taganenud või selle üles öelnud.

Tulenevalt asjaolust, et kohus oli hageja nõude õiguslikult vääralt kvalifitseerinud, oli

maakohus eksinud aga ka nõude aegumise kohta otsuse tegemisel. Kohus leidis ebaõigesti, et

nõude aegumistähtaeg algas hetkest, mil hageja mõistis, et linn ei võõranda talle kõnealust

eluruumi. Nimetatud seisukoht ei põhinenud seadusel ega kohtupraktikal. Kohus ei teinud ka

kindlaks, millal muutus kohustus sissenõutavaks ning millist seadust ja sellest tulenevalt ka

tähtaega tuli aegumise osas kohaldada. Kuna linnal ei olnud kohustust eluruumi võõrandada, ei

saanud nõude aegumistähtaja kulgemise algust seada sõltuvusse hageja teadasaamisest.

Erastamislepingute puhul pidi pool saama teada lepingu tühisusest ja seega oma õiguste

rikkumisest juba tühise tehingu tegemise hetkel.

Alusetult omandatud vara tagastamistähtaeg algas kulutuste tegemisest. Kuna kulutuste

tegemise täpset aega ei tuvastanud, siis eeldusel, et viimane kulutus tehti 2000 lõpus, hakkas

alusetust rikastumisest aegumistähtaeg kulgema hiljemalt 31.12.2000. Aegumistähtaeg oli

kolm aastas, seega aegus hageja nõue igal juhul 01.07.2005. Isegi kui kulutusi tehti 2002, siis

oli hageja nõue igal juhul aegunud, kuna hagi kulutuste hüvitamiseks esitati 04.12.2018. Hageja

nõue oli aegunud ka juhul, kui leping oleks kehtiv. Kohus ei viidanud ühelegi õigusnormile,

vaid üldsõnaliselt nentis, et nõue polnud aegunud ega tuvastanud ka, millal aegumine algas.

Nõue muutus sissenõutavaks seitsme päeva jooksul alates vastava nõude saamisest. C taotles

ruumi võõrandamist hiljemalt 2005 ja seega muutus nõue sissenõutavaks 2005. aastal (täpne

kuupäev teadmata, kuid see toimus hiljemalt 25.05.2005 komisjoni otsuse tegemise kuupäeval).

Nimetatu asjaolu pidanuks kohus tuvastama. Aegumistähtaeg oli kolm aastat. Isegi kui lähtuda

24.09.2007 esitatud taotlusest oli nõue muutunud sissenõutavaks hiljemalt 02.10.2007. Seega,

ka juhul kui leping ei oleks tühine ning sellest tuleneks linnale kohustus võõrandada eluruum

C-le oleks lepingust tulenevad nõuded aegunud hiljemalt 02.10.2010.

Maakohus rakendas kahjunõude lahendamisel VÕS sätteid. Käesoleval juhul tuli kohaldada

võlasuhtele TSK sätteid. Sellega kohaldas kohus valesti materiaalõigust. Kohus jättis arvesse

võtmata asjaolu, et hageja ise rikkus taastamislepingut. Kohus leidis, et kostja minetas õiguse

sellele tugineda ja lähtus poolte kirjavahetusest. Ainuüksi nõudekirjade saatmine ja nendele

mittesisuliselt vastamine ei kätke endas poole soovi pidada sisulisi läbirääkimisi kokkuleppe

saavutamiseks.

Kohtu

seisukoht

ei

põhinenud

õigusnormil

ja

kohus

rikkus

põhjendamiskohustust. Väär oli ka etteheide, et „Kostja hilisemast käitumisest nähtuvalt ei ole

ta punktis 1.7 rikkumist pidanud selliseks, mis annaks aluse punkti 2.1. kohaldamiseks“. Kohus

ei tuginenud ühelegi tõendile. Samuti jäi arusaamatuks, millist konkreetset käitumist kostjale

ette heidetakse ja millistele õigusaktidele tuginedes sai väita, et see võttis linnalt ära õiguse

tugine teise poole rikkumisele. Maakohus viitas VÕS § 6 rikkumisele. Praegusel juhul ei saanud

kohaldada VÕS sätteid.

Hageja nõude suurus oli tõendamata. Maakohus tugines kahjuhüvitise väljamõistmisel Hard-

Restauraator eksperthinnangule. Kulutused tuli hüvitada nende tegemise aja hindades. Kulud

tehti 1999-2000, kuid ekspertiis lähtus 2002 hindadest. Kostja polnud tehtud kulutusi

aktsepteerinud ja kostja omaksvõttu oli vale eeldada. Hageja esitatud tõend oli üldsõnaline

loend, mis ei kinnitanud, et viidatud tööd olid nimetatud ulatuses tehtud ja et selle hinnangu

koostas pädev isik.

Kohus leidis, et kostja ei tõendanud, et oleks hagejale arved edastanud ning seda ei tõendanud

väljavõte dokumendihaldussüsteemist. Kohus ei selgitanud veenvalt, miks sellest tõendist ei

saanud nimetatud asjaolu tõendatuks lugeda. Kohtu seisukoht oli väär, et arvetel olev selgitus

oli ebapiisav. Ühestki õigusaktist ei tulenenud nõuet, et võlgnik võis kohustuse täitmisest

keelduda seni kuniks talle ei selgitata arvet. Kohus jättis viivisenõude ebaõigesti rahuldamata.

Hageja vastuapellatsioonkaebus

16. Hageja palus tühistada maakohtu otsus osaliselt osas, millega kohus jättis hagi rahuldamata

38 987,97 euro osas ja rahuldas vastuhagi 22 500 euro saamiseks. Menetluskulude jaotuses

osas tuli otsus samuti tühistada. Tühistatud osas palus hageja teha uus otsus, millega rahuldada

hageja nõue 38 987,97 euro ja jätta rahuldamata vastuhagi 22 500 euro saamiseks ning jätta

28% hageja menetluskuludest ja 70% vastuhagiga seotud menetluskuludest kostja kanda.

Vastuapellatsioonimenetluse kulud tuleb jätta kostja kanda.

Kohus jättis ebaõigesti hagi 38 987,97 euro saamiseks rahuldamata. Kohtu seisukoht puudus,

miks jäi hageja nõue ehitushinnaindeksi muutustest rahuldamata, ning kohtu järeldused ei

tulenenud asjas kogutud tõenditest. Lahend polnud kooskõlas seaduslikkuse ja põhjendatuse

põhimõtetega. Kohus viitas, et hageja oleks pidanud nõudma kahju hüvitamise eest viivist,

mitte hinnaindeksi muutust. Selline seisukoht oli üllatuslik, kuna kohus ei selgitanud hagejale

tõendamiskoormist. Kostja polnud selles osas nõudele vastuväiteid esitanud. Praegusel juhul ei

nähtunud, kuidas kujunes kohtu siseveendumus ja millistel kaalutlustel jõudis kohus sellise

järelduseni.

Hageja vaidlustas ka vastuhagi rahuldamist osas, millega kostja kasuks mõisteti välja õigusliku

aluseta asja kasutamise eest hüvitis. Kohtu seisukoht oli ebaõige selles osas, et kostjal oli õigus

võtta aluseks kasutuseelise hariliku väärtuse arvestamisel sarnase kinnisasja vabaturu üürihind

(turuhind). Eluruumi kasutamise eest tuli võtta aluseks linna poolt kehtestatud üüri piirmäär,

sest antud korteri puhul on tegemist munitsipaaleluruumiga ning mille välja üürimiseks oli

kehtestatud kindel kord. Kohus kohaldas ebaõigesti TsÜS § 62 lg-t 1. Kasutuseelise nõudmine

võis olla ka vastuolus hea usu põhimõttega, kuna hagejal oli õiguspärane ootus, et linn täidab

taastamislepingust tulenevat kohustust ja võõrandab hagejale tema poolt rekonstrueeritud

korteriomandi.

Maakohus tuvastas, et hagejale saadetud teadetest ei olnud võimalik aru saada, mida täpselt

kostja temalt nõudis. Kohus jättis vastavad hageja väited selle küsimuse lahendamisel arvesse

võtmata.

Vastused kaebustele

17. Pooled vastaspoole apellatsioonkaebust ei tunnistanud, palusid jätta selle rahuldamata ja

maakohtu otsuse vaidlustatud osas muutmata.

Ringkonnakohtu seisukoht

18. Ringkonnakohus, ära kuulanud menetlusosaliste seisukohad kohtuistungil, tutvunud

apellatsioonkaebuste ja asja materjaliga, leiab, et maakohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud

ning apellatsioonkaebuste väited ei anna alust selle tühistamiseks. Otsus tuleb TsMS § 657 lg 1

p 1 alusel jätta muutmata ja apellatsioonkaebused rahuldamata. Ringkonnakohus nõustub

esimese astme kohtu põhjendustega ja TsMS § 654 lg- st 6 tulenevalt neid ei korda.

19. TsMS § 652 lg 1 p 1 alusel võtab ringkonnakohus apellatsioonkaebuse läbivaatamisel ja

lahendamisel aluseks esimese astme kohtus tuvastatud faktilised asjaolud niivõrd, kuivõrd

puuduvad kahtlused vastavate faktiliste asjaolude tõendamise menetluse või protokolli

õiguspärasuse või ebapiisava ulatuse kohta ja ringkonnakohus ei pea nimetatud asjaolude uut

tuvastamist vajalikuks.

20. Vastuseks apellatsioonkaebuste väidetele märgib ringkonnakohus järgmist.

Ringkonnakohus märgib, et maakohus on õigesti juhindunud ringkonnakohtu 28.01.2020

otsuse seisukohtadest, millised on TsMS § 658 lg 2 kohaselt õigusnormi tõlgendamisel ja

kohaldamisel asja uuel läbivaatamisel maakohtule kohustuslikud.

21. Esmalt käsitleb ringkonnakohus kostja apellatsioonkaebuse väiteid. Apellant esitab

kaebuses suures osas samu väiteid, mis on maakohtule esitatud ning millele on maakohus

hinnangu andnud. Ringkonnakohus nõustub maakohtu tuvastatud asjaoludega ja ei korda neist

tehtud järeldusi.

22. Vaidlust ei ole selles, et C ja kostja õigussuhted tekkisid Eesti Vabariigis läbiviidud

omandireformi käigus. C oli sundüürnik, kes esitas kostjale avalduse munitsipaaleluruumi

saamiseks ja kellel oli õigus saada tekkinud eluruumiprobleemile lahendus kohaliku

omavalitsuse abil. Vanalinna KME Koostöökomisjon otsustas 17.09.1996, et tehniliselt on

võimalik Pikk 41 hoovihoone I korruse rendiruumid välja ehitada korteriks. Kostja sõlmiski C

ga Pikk 41-5 eluruumi väljaehitamiseks ja asustamiseks 27.05.1999 lepingu, milles lepiti mh

kokku, et lepingu alusel väljaehitatava/asustatava eluruumi omandiõigus ei muutu ja et pinna

valmimisel rakendatakse eluruumide erastamise seaduse (EES) § 22 lõikes 5 toodut (lepingu

punkt 2.3). Taastamislepingu sõlmimisega võttis C endale kohustuse taastada eelnimetatud pind

omavahendite arvelt. Väljaehitatud eluruum pidi jääma kostja omandisse ja selle omandamine

C poolt pidi toimuma EES-i sätete alusel.

Puudub vaidlus, et 2004. aastaks oli eluruum välja ehitatud, kuid omandiõiguse üleandmist ei

olnud toimunud. Vaidlust ei ole, et C oma lepingulise kohustuse täitis ja oma vahendeid

eluruumi taastamiseks investeeris. 2004 sõlmis kostja C-ga (Tallinna Linnavalituse korralduse

10.11.2004 nr 2273-k alusel Tallinna esindas üürileandjat Tallinna Kesklinna Valitsus)

üürilepingu Pikk 41-5 eluruumi kasutamiseks (I kd, tl 68). Maakohus tuvastas õigesti ja asja

materjalidega on kooskõlas, et C-ga kui eluruumide erastamise õigustatud subjektiga peeti

läbirääkimisi eelnimetatud eluruumi omandamiseks, milline kohustus tulenes kostjal kui

eluruumise erastamise kohustatud subjektil EES § 22 lg-st 5. Sellel ajaperioodil oli kostja

valmistanud ette otsustuskorras müügi otsuse ja seletuskirja, mida vastu ei võetud. Asja

materjalidest nähtuvalt võõrandati 2010 otsustuskorras kostja poolt sundüürnikele kortereid ja

2010 teatati kostja poolt C-le, et lõplik seisukoht taastamiselepingutest tulenevate õigussuhete

lõpetamiseks või ümberkujundamiseks ei olnud veel kostja poolt võetud.

Vaidlust ei ole, et C-le ütles kostja Tallinna Kesklinna Valitsuse kaudu tähtajatu üürilepingu

üles (I kd, tl 70 p). Hageja kui C pärija vastu esitas kostja 17.10.2018 hagi kohustusega

vabastada kostjale kuuluv eluruum. Hageja esitas vastuhagi taastamislepingu alusel tehtud

kulutuste hüvitamiseks, millise nõude eraldas maakohus 14.01.2019 eraldi menetlusse. Asja

materjalidest nähtuvalt oli C teinud kulutusi eluruumile 1999 lepingu alusel, mitte üürilepingu

alusel ja et ta eesmärk oli saada üüriobjekt endale. Toimikus on hageja poolt esitanud 2006

Tallinna linna volikogu otsuse eelnõu ja selle seletuskiri Pikk 41-5 korteri otsustuskorras

müügiks. Asjas olevatest tõenditest nähtuvalt küsimust ei olnud lahendatud, kuivõrd 2007

pöördus C kostja poole uuesti paludes võõrandada Pikk 41-5 korter erastamishinnaga.

Järgnevalt kohustas kostja 30.01.2008 oma korraldusega Tallinna Elamumajandusametit üle

vaatama pooleliolevad taastamislepingud ning esitama Tallinna Linnavalitsusele hiljemalt

01.12.2008 ettepanekud iga konkreetse taastamislepinguga (sh Pikk 41/1-5 seotud lepinguga)

seotud probleemi lahendamiseks. Läbirääkimiste käigus Tallinna Elamumajandusametiga jõuti

selleni, et võõrandamise aluseks võiks olla võõrandamise hetke turuhind, millest arvestatakse

maha pinna taastamiseks tehtud investeeringud, arvestades ehitusindeksi muutust. Hageja

väitele, et kostja taastamislepingute osas oli seisukoha kujundanud ja otsustuskorras oli kostja

kortereid võõrandanud, kostja vastu ei vaielnud. 2010 novembris C pöördumisele vastas

kostja, et lõplik seisukoht nn taastamislepingutest tulenevate õigussuhete lõpetamiseks või

ümberkujundamiseks ei ole veel kujundatud. Ringkonnakohus jätab tähelepanuta TsMS § 652

lg 4 alusel apellatsioonkaebuses toodud uued eluruumide erastamisega toodu väited, et C ei

olnud eluruumide erastamise õigustatud subjekt, et taastamiseleping oli vastuolus EES-ga m,

kuivõrd kõiki neid oleks saanud kostja esitada maakohtu menetluses. Maakohus tuvastas

õigesti, et kostja ei ole taastamislepingust taganenud.

23. Ringkonnakohus nõustub maakohtu poolt tuvastatuga, et kostja rikkus pooltevahelist

taastamislepingut, jättes hageja C õigusjärglasena ilma võimalusest omandada hageja poolt

taastatud kostja eluruum ning et hagejal on õigus nõuda lepingu rikkumise tõttu sellega

põhjustatud kahju hüvitamist. Ringkonnakohus nõustub ja ei korda maakohtu otsuse

põhjendusi, mille kohaselt ei ole hageja nõue aegunud. Kostja ei tõendanud maakohtu

menetluses, et hagejale oli teatatud enne 08.11.2018 (hageja sai kostja esitatud hagi materjalid

eluruumi vabastamise nõudes) eluruumi võõrandamisest keeldumisest. C-ga üürilepingu

sõlmimine 2004 aastal ei lõpetanud taastamislepingut ega sellega võetud kohustusi.

Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et kostjal on kohustus hüvitada hagejale kostja eluruumi

taastamisega tekkinud kahju 73 423, 68 eurot. Apellatsioonkaebuse väited ei anna alust hinnata

tõendeid maakohtust erinevalt ja TsMS § 654 lg 6 kohaselt ei korda kohus maakohtu vastavaid

põhjendusi.

24. Vastuseks vastuapellatsioonkaebuse väidetele märgib ringkonnakohus järgmist. Kaebuse

väited ei anna alust otsuse tühistamiseks ja hageja nõude rahuldamiseks hagi rahuldamata jäetud

osas. Hageja nõudis hagiavalduse kohaselt eluruumi remondiks tehtud kulutuste hüvitamiseks

73 423,68 eurot ja lisanduvalt remondi- ja rekonstrueerimise hinnaindeksi muutusega

38 987,97 eurot, st kokku 112 411,65 euro hüvitamist, millele lisandub alates 09.11.2018

viivis. Maakohus jättis rahuldamata hagi 38 987,97 euro saamiseks. Ringkonnakohus nõustub

maakohtuga, et eluruumi remontimiseks tehtud kulutuste hüvitise kindlaksmääramisel tuli

lähtuda 2008 Hard-Restauraator OÜ 17.04.2008 eksperthinnangus toodud hindadel põhinevast

summast, millele lisandus seadusjärgne viivis ning et nõude suurendamine 53,1% ulatuses ei

ole põhjendatud, kuna selle nõudmiseks puudus õiguslik alus. Kostja on kirjalikus vastuses

kaebusele õigesti osundanud, et hinnaindeksi muutuse nõudmine ei ole põhjendatud mh

seetõttu, et hageja nõuab samaaegselt alates 09.11.2018 viivist.

25. Samuti ei nõustu ringkonnakohus vastuapellatsioonkaebuse väitega, mille kohaselt ei ole

kostjal õigust nõuda eluruumi õigusliku aluseta kasutamise eest kasutuseelist 22 500 eurot (750

eurot kuus). Õige on maakohtu otsuse põhjendus, mille kohaselt eluruumi õigusliku aluseta

kasutamise eest nõutava kasutuseelise väärtuse kindlakstegemisel lähtutakse sarnase kinnisasja

vabaturu üürist (turuhinnast), millele lisanduvad kõrvalkulud. Põhjendatud ei ole kasutuseelise

väärtuse kindlakstegemisel võtta aluseks kostja poolt munitsipaaleluruumidele kehtestatud üür.

Antud juhul ei nõua kostja hagejalt enda kaotatud kasutuseelise väärtuse hüvitamist ega kahju

hüvitamist, vaid hageja poolt saadud kasutuseelise väärtuse hüvitamist. Maakohus leidis

õigesti, hageja kasutuseeliseks saab olla kasu, mida ta sai seetõttu, et ei pidanud ajavahemikul

01.01.2018- 02.06.2020 teistelt isikutelt sarnast eluruumi üürima.

26. TsMS § 445 lg 1 teine lause näeb ette, et kui pooled esitavad menetluses teineteise vastu

tasaarvestatavad nõuded ja kohus mõlema poole nõuded täielikult või osaliselt rahuldab,

tasaarvestatakse resolutsioonis poolte nõuded rahuldatud osas. Eeltoodu tähendab, et kohus

peab resolutsioonis otsustama, kas ja millises ulatuses hagi ning vastuhagi rahuldada, ning

seejärel tasaarvestama poolte rahuldatud nõuded (vt Riigikohtu 14.06.2006 otsust tsiviilasjas nr

3-2-1-56-06, p 14, 23.11.2016 otsust tsiviilasjas nr 3-2-1-112-16, p 22-23 ja 02.10.2013 otsuse

resolutsiooni tsiviilasjas nr 3-2-1-93-13). Kuna maakohtu otsus on õige, kuid resolutsioon on

ebatäpne, siis peab ringkonnakohus võimalikuks täpsustada otsuse resolutsiooni.

Menetluskulude jaotus

27. TsMS § 173 lg 1 kohaselt määrab kohus asjas tehtavas lõpplahendis kindlaks

menetluskulude jaotuse. Maakohus jättis hageja kanda 28% hagi rahuldamata jätmisega ja 89%

vastuhagi rahuldamisega seotud menetluskuludest ning kostja kanda 72% hagi rahuldamisega

seotud ja 11% vastuhagi rahuldamata jätmisega seotud menetluskuludest ja ringkonnakohtul

pole alust otsust selles osas muuta. Apellatsioonkaebuse ja vastuapellatsioonkaebuse

rahuldamata jätmisel jäävad apellatsiooniastmes kantud kulud TsMS § 171 lg 1 alusel kummagi

kaebuse osas apellantide endi kanda.

28. Maakohus ei määranud kindlaks hüvitatavate menetluskulude rahalist suurust, mistõttu seda

ei tee ka ringkonnakohus. Kulud määrab rahaliselt kindlaks maakohus pärast otsuse jõustumist

(TsMS § 177 lg 1 p 2).

(allkirjastatud digitaalselt)

Tühistatud osaliselt Riigikohtu 21.09.2022 otsusega

RESOLUTSIOON

1. Jätta Tallinna Ringkonnakohtu 29. oktoobri 2021. a otsus tsiviilasjas nr 2-

19-604 muutmata osas, milles Tallinna linna vastuhagi rahuldati

(resolutsiooni

p 3.2)

ja

jaotati

vastuhagiga

seotud

maakohtu

menetluskulud

(osaliselt

resolutsiooni

p 3.4).

Ülejäänud

osas

ringkonnakohtu otsus tühistada. Teha tühistatud osas uus otsus, millega

jätta X hagi Tallinna linna vastu rahuldamata ja hagiga seotud

menetluskulud kõigis kohtuastmetes X kanda. Vastuhagiga seotud

apellatsiooni- ja kassatsiooniastme menetluskuludest jätta 89% X kanda

ja 11% Tallinna linna kanda.

2. Rahuldada Tallinna linna kassatsioonkaebus osaliselt.

3. Jätta X vastukassatsioonkaebus rahuldamata.

4. Tagastada Tallinna linna kassatsioonkaebuselt tasutud kautsjon.

5. Kohtuotsuse tervikresolutsioon on järgnev:

5.1. Jätta hagi rahuldamata.

5.2. Rahuldada vastuhagi osaliselt ja mõista X-lt välja Tallinna linna

kasuks 28 702 eurot 81 senti.

5.3. Jätta hagiga seotud menetluskulud kõigis kohtuastmetes X kanda ja

vastuhagiga seotud menetluskuludest kõigis kohtuastmetes 89% X kanda

ning 11% Tallinna linna kanda.