2-20-15327/36 · Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Indrek Parrest, Andra Pärsimägi, Kersti Kerstna-Vaks

Otsuse tegemise aeg ja koht

22. oktoober 2021, Tartu

Tsiviilasja number

2-20-15327

Tsiviilasi

Ranel Viidu ja Dagni-Alice Viidu hagi Artom OÜ vastu

kahju hüvitamiseks

Tsiviilasja hind

apellatsioonikohtus

7974,77 eurot

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Maakohtu 14. aprilli 2021 otsus ja 6. mai 2021 täiendav

otsus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Artom OÜ apellatsioonkaebus

Kohtuistungi toimumise aeg

5. oktoober 2021

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Apellant (kostja): Artom OÜ (registrikood 12990479),

lepinguline esindaja Siim Mägi

Vastustajad (hagejad):

1. Ranel Viidu (isikukood XXXXXXXXXXX)

2. Dagni-Alice Viidu (isikukood XXXXXXXXXXX)

Vastustajate esindajad vandeadvokaat Rait Sarjas ja advokaat

Maris Kure

RESOLUTSIOON

1. Jätta Tartu Maakohtu 14. aprilli 2021 otsus muutmata, muutes maakohtu otsuse

põhjendusi.

2. Tühistada Tartu Maakohtu 6. mai 2021 täiendav otsus osaliselt välja mõistetud

menetluskulu suuruse osas. Teha tühistatud osas uus otsus, millega mõista

Artom

OÜ-lt

solidaarselt

Ranel

Viidu

ja

Dagni-Alice

Viidu

kasuks

menetluskuluna välja 180 eurot (koos käibemaksuga). Ülejäänud osas jätta Tartu

Maakohtu 6. mai 2021 täiendav otsus muutmata.

3. Rahuldada Artom OÜ apellatsioonkaebus osaliselt.

4. Jätta Artom OÜ taotlus Tartu Maakohtu 22. veebruari 2021 määrusega seatud

hagi tagamise tühistamiseks rahuldamata.

5. Jätta poolte menetluskulud ringkonnakohtus Artom OÜ kanda.

6. Välja mõista Artom OÜ-lt menetluskuluna solidaarselt Ranel Viidu ja Dagni-Alice

Viidu kasuks 1665 eurot ja viivis menetluskuludelt VÕS § 113 lg 1 sätestatud

määras kohtuotsuse jõustumisest kuni menetluskulude tasumiseni.

Edasikaebamise kord

Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse

kättetoimetamisest.

Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti.

Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel

kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva

sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus

mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud

põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.

MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED

1. Ranel Viidu ja Dagni-Alice Viidu (hagejad) esitasid 20. oktoobril 2020 Tartu Maakohtule

hagi, milles palusid Artom OÜ-lt (kostja) välja mõista hagejate kasuks solidaarselt

kahjuhüvitise 7107,12 eurot ja viivised.

Hagiavalduse kohaselt sõlmisid pooled 16. juulil 2019 kinnistu müügilepingu ja

asjaõiguslepingud, millega kostja müüs hagejatele XXXXXXXX kinnistu (registriosa

nr XXXXXXX). Kostja kinnitas, et lepingu esemel ei ole kostjale teadaolevaid varjatud

puuduseid. Lepingu eseme valdus anti hagejatele üle 21. juulil 2019. Vastavalt

müügikuulutusele oli elamu esimesele korrusele paigaldatud põrandaküttetorustik ning valatud

betoonpõrand, mida kütab õhk-vesi soojuspump. Merily Sallok esitas kostja esindajana

hagejatele enne lepingu sõlmimist kinnisvara hindamise akti, mille kohaselt on elamu esimesel

korrusel lokaalne keskküte: õhk-vesi soojuspump, soojusandjaks põrandasisene torustik.

Lepingule eelnenud suhtlus toimus ainult M. Salloki vahendusel. Seda, et müüjaks on osaühing

(kostja), said hagejad teada alles notari juures lepingut sõlmides. Hageja esitatud

SMS-vestlustest nähtub, et M. Sallok tegutses kostja esindajana ka pärast müügilepingu

sõlmimist, tegeledes kostja nimel elektrimüügi, võrguteenuse lepingute lõpetamisega ning

vahendas vastavat infot hagejatele. Vastavalt TsÜS § 118 lg-le 2 tuleb lugeda, et M. Sallokil

olid volitused kostja esindamiseks.

28. juulil 2019 lülitasid hagejad sisse köögi põrandakütte, avades sooja vee ringlusele

põrandakütte kollektoris köögi küttetorustiku. Pärast köögi põrandakütte kontuuri avamist

avastasid hagejad, et küttepumba surve on langenud ning ligikaudu veerand köögi põrandast oli

kaetud veega, mis valgus osaliselt ka elutuppa. Lekke tagajärjel sai veekahjustusi köögi ning

elutoa põrandat kattev puitparkett.

28. juulil 2019 teavitasid hagejad SMS-i teel kostja esindajat M. Sallokit tekkinud

veekahjustusest ning soovisid remondikulude hüvitamist. Lisaks helistas hageja II M. Sallokile

13. augustil 2019 ja 28. augustil 2019. Telefoni teel räägiti M. Sallokiga ka sellest, et nad

võiksid põrandat remontida. M. Sallok viitas suhtlemise ajal sellele, et nad on kostja juhatuse

liikme T.T.ga elukaaslased ning arutavad puuduste kõrvaldamist. Hagejad saatsid 13. augustil

2019 M. Sallokile esialgse kahju kalkulatsiooni, kuid kostja keeldus kahju hüvitamisest või

millegi remontimisest. 3. aprillil 2020 palusid hagejad kostjalt remonttöödega seotud kahju

9868,83 eurot ning õigusabikulude 900 eurot hüvitamist hiljemalt 10. aprilliks 2020. Kuna

koridori põrandakütte torustikku oli võimalik ühendada ja see on töökorras, on hageja nõutav

summa võrreldes 3. aprilli 2020 nõudekirjas nõutuga vähenenud.

Asjatundja Aivo Veisman tuvastas 27. mail 2020, et köögi põrandakütte ring lekib. Asjatundja

leidis, et köögi põrandakütte taastamiseks oleks vaja köögi põrand üles võtta, paigaldada uus

torustik, valada betoonplaat ning paigaldada uus kattematerjal. Aivo Veismanile on omistatud

kütte, ventilatsiooni ja jahutuse 8. taseme inseneri kutse, mis on kõrgeim võimalik kutsetase.

Lepingu ese ei vastanud lepingu tingimustele VÕS § 217 lg 1 ja lg 2 p 1 tähenduses. Hagejatel

ei olnud võimalik asja ülevaatamisel puudusi avastada, küttesüsteemi puudused olid olemas

asja üleandmise ajal ja kostja vastutab lepingutingimustele mittevastavuse eest. Kostja kinnitas,

et küttesüsteem on töökorras ning hagejatel polnud põhjust selles kahelda. Kostjal oli puuduste

kõrvaldamiseks aega alates teavituse saamisest 28. juulil 2019 kuni 3. aprillini 2020 nõudekirja

saamiseni. Kuna kostja ei tunnistanud puuduse olemasolu ning keeldus kohustuse täitmisest, ei

olnuks täiendava tähtaja määramisel tulemust. Mitte ühelgi ajahetkel pole kostja pöördunud

hagejate poole puuduste kõrvaldamiseks.

Hagejad nõuavad solidaarselt kahjuna planeeritava remondi kulu 6207,12 eurot ning

õigusabikulu 900 eurot.

Hagejad märkisid, et betoonpõrandat ei ole võimalik eemaldada selliselt, et soojustus

kahjustada ei saa või et soojustust saaks taaskasutada. Kostja ei ole tõendanud, et torustikus

katkise koha leidmiseks oleks eraldi aparaat. 3. aprilli 2020 nõudekirja koostamise kulu ei

sõltunud sellest, kui suur oli nõudekirjaga nõutav kahju hüvitise summa. Kostjate esitatud

Baltic Floor Design OÜ 30. detsembri 2020 hinnapakkumisest ei selgu tööde sisu ega ühegi

pakutava töö mahtu. Hagejad ei nõua kahju hüvitamist seoses esiku põrandaküttesüsteemiga,

nad ei ole teostanud küttesüsteemi ümberehitustöid ning neile ei ole tasutud kindlustushüvitist.

Kindlustusandja keeldus kahju hüvitamisest, kuna põrandaküttesüsteemi kahjustuse tingis

müügilepingu sõlmimisele eelnevalt olemas olnud varjatud puudus.

2. Kostja vaidles hagile vastu ning palus jätta see rahuldamata. Alternatiivselt esitas kostja

tasaarvestusavalduse, milles palus tasaarvestada kostja varalise kahju hüvitamise nõude ja

sellega seonduva viivisenõude hagejate nõuetega. Menetluskulud palus kostja jätta hagejate

kanda.

Hagejad esitasid pretensiooni ning kahju hüvitamise nõude kostjale alles 3. aprillil 2020,

st hilinemisega VÕS § 220 lg 1 mõttes ning neil ei ole VÕS § 220 lg 3 kohaselt õigus

mittevastavusele tugineda. Hagejad pole selgelt väitnud ega tõendanud, et nad nõudsid kostjalt

müüdud asja parandamist. Hagejad pidid määrama kostjale täiendava tähtaja asja

parandamiseks, kuid nad soovisid koheselt saada remondikulude hüvitamist. Hagejad pole

toonud välja asjaolusid ega ole esitanud tõendeid selle kohta, mis annaks alust järeldada, et

täiendava tähtaja andmine ei olnud seaduse järgi kohustuslik.

Kostja pole volitanud M. Sallokit esindama kostjat müügilepinguga seotud küsimustes ega

kiitnud M. Salloki toiminguid heaks. Kostja ei ole hagejatele seoses M. Sallokiga mingeid

selgitusi andnud. Küttesüsteemiga seonduv on spetsiifiline tehniline küsimus, mis erineb

objekti ette näitamisest. Kostja lähtus teadmisest, et ta esindab end suhtluses hagejatega

täielikult ise. M. Sallok elas enne müüki kinnistul olevas majas ning tal oli kokkupuude

ostjatega, kui viimased käisid kinnistuga tutvumas. Kostja seaduslik esindaja T.T. viibis

müügilepingu eseme hagejatele näitamise juures ja näitas seda hagejatele isiklikult. Hagejate

suhtlus M. Sallokiga ei jõudnud reaalajas kostjani.

Hagejatel oli võimalik tuvastada müügilepingujärgsed väidetavad puudused enne müügilepingu

sõlmimist. Hagejate kirjeldatud puudused ei ole varjatud puudused. Ebaõige on hagejate väide,

et puudused olid olemas ehitise üleandmise ajal. Kui köögikontuuri toru põrandas oleks katki

olnud, siis pidi toru olema veest juba tühjaks jooksnud ja kontuuri lahti keerates ei oleks mitte

midagi juhtunud. Järelikult pidid hagejad teadlikult keerama lahti küttesüsteemi

kasutuselevõtueelseks täitmiseks mõeldud kraani. Kostja arvates võidi lõhkuda toru ka siis, kui

hagejad tegid maja küttesüsteemis ümberehitustöid. Asjatundja arvamuses on märgitud, et

elamu 1. korrusel asuvast põrandakütte kollektorist on võetud ühendus radiaatorküttele, millega

köetakse esikut ning teist korrust. Köögikollektoris olev umbes 17 liitrit vett ei jõuaks

isevoolselt ülespoole läbi 10 cm betooni, aluskatte parketi jne.

16. juuli 2019 notariaalakti kohaselt oli hagejatel kohustus vara kindlustada ning hageja

13. augusti 2020 e-kirjast nähtuvalt oli kindlustusleping ka sõlmitud. Kui kindlustusandja kahju

hüvitas, ei saa hagejad seda nõuda kostjalt.

Hagejad pole tõendanud väidetava kahju aluseks olevaid asjaolusid, s.o veelekke tekkimist

28. juulil 2019. Asjatundja 9. septembri 2020 arvamus ei tõenda kostjapoolset müügilepingu

rikkumist, kahju olemasolu ega selle suurust. Küttetorustiku 27. mai 2020 lekkimine ei ole

oluline, hagejate kohustus oli tõendada, et leke oli olemas 16. juulil 2019. Asjatundja ei

hinnanud, mis ja millal võis toru kahjustuse põhjustada. Arvamuses ei ole põhjendatud, miks

tuleb kogu põrand üles võtta. Kostja leidis, et asjatundja arvamus ei ole lubatav tõend.

Puuduste kõrvaldamisel ei ole põhjendatud betoonplaadi all oleva soojustuse eemaldamine ja

utiliseerimine ning uue ostmine ja paigaldamine. Võimaliku katkise torukoha leidmine

põrandas ei eelda kogu põranda lõhkumist. Lisaks ei ole põhjendatud kogu köögi ulatuses uue

küttetorustiku ja betoonpõranda paigaldamine. Hagejad pole tõendanud, et välja tuleb vahetada

kogu köögi ja elutoa parkett, kuna puitparkett kuivab ära ning märgumise jälgi ei pruugi enam

näha olla. Hagist ei selgu parketi maksumuse kujunemine. Kuna hagejad pumpasid süsteemi

vett juurde ning ujutasid teist korda põranda üle, põhjustasid nad ise parketile täiendavaid

kahjustusi. Kogu köögimööbli demonteerimine ei ole põhjendatud ning pole selge, miks ei ole

võimalik mööblit liigutada. Kui köögi paremas nurgas on lekke koht, siis ei ole arusaadav, miks

tuleb hakata demonteerima köögi vasakus küljes olevat mööblit.

AS Vändra Tare hinnapakkumine on esitatud käibemaksuta, aga hagejad nõuavad kahju koos

käibemaksuga. AS Vändra Tare ei hinnanud, kas kõik pakutavad tööd on vajalikud ja

põhjendatud. 7. töö ning 8. töö (utiliseerimine) on topelt. Sokliliist on pvc-materjalist ehk

veekindel ning ei saa veega lühiajalisel kokkupuutel kahjustuda, need on tõenäoliselt võimalik

tervena eemaldada ja pärast parketi paigaldamist tagasi panna. Hagejad ei ole piisavalt selgelt

avanud ega tõendanud VÕS § 127 lg 1 järgse eesmärgi täitmise eeldusi. Esimesel korrusel olev

parkett on müügil ehitusmaterjalide poes hinnaga 19,90 m2. Korrigeeritud hinnapakkumises

nimetatud transport ja üldkulud ei ole põhjendatud. Baltic Floor Design OÜ 30. detsembri 2020

hinnapakkumise kohaselt oleks vajalike tööde ja materjalide maksumus 1164 eurot.

Kuna hagejad ei saa kostjalt nõuda kahju hüvitamist, ei saa nad nõuda ka kohtueelselt õigusabile

kulunud summade hüvitamist. Kuna hagejad on vähendanud kahju hüvitamise nõuet 62,90%

ulatuses, tuleks selles määras vähendada ka õigusabikulude nõuet. Kostja poolt kahju

hüvitamine täies ulatuses oleks ebaõiglane, kahjuhüvitist tuleks VÕS § 140 lg 1 alusel

vähendada.

Kostjal pole kohustust tasuda hagejatele viivist. 3. aprilli 2020 nõudekirjale polnud lisatud kõiki

hagile lisatud tõendeid, samuti on hagiavalduses esitatud nõude aluseks olevad asjaolud

teistsugused ning nõue väiksem. Lähtuvalt hea usu põhimõttest tuleb jätta enne hagi esitamist

sissenõutavaks muutunud viivise nõue rahuldamata.

Kostja esitas hagejatele alternatiivse tasaarvestusavalduse kostja õigusabikulude hüvitamise

nõude 1575 eurot ulatuses.

MAAKOHTU LAHEND

3. Maakohus rahuldas hagi kahju hüvitamiseks ning mõistis kostjalt solidaarselt hagejate

kasuks välja põhivõla 7107,12 eurot, viivise alates 10. aprillist 2020 kuni otsuse kuulutamiseni

summas 575,23 eurot ning viivise tasumata põhivõlalt VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud

määras alates 15. aprillist 2021 kuni põhivõla tasumiseni. Menetluskulud jättis maakohus kostja

kanda ning mõistis kostjalt solidaarselt hagejate kasuks välja menetluskulud 6130 eurot ning

viivise alates lahendi jõustumisest kuni täitmiseni VÕS § 113 lg 1 sätestatud ulatuses.

Maakohus täiendas 6. mail 2021 otsust kindlaksmääratud menetluskulude jaotuse osas ning

mõistis kostjalt solidaarselt hagejate kasuks välja täiendavad menetluskulud määruskaebusele

vastuse koostamise eest 720 eurot ning viivise alates lahendi jõustumisest kuni täitmiseni

VÕS § 113 lg 1 sätestatud ulatuses.

Poolte vahel ei ole vaidlust selle üle, et hagejad ostsid Artom OÜ-lt 16. juuli 2019

müügilepinguga XXXXXXXX kinnistu (registriosa nr XXXXXXX). Lepingu p 3.1. alusel

andis kostja kinnistu otsese valduse hagejatele üle 21. juulil 2019 (I kd, tl 13-27). Hagejad ostsid

kinnistu kaasomandisse.

Hagejate väitel ei vastanud kinnistul asuv elumaja müügilepingu tingimustele. Poolte vahel ei

ole vaidlust selle üle, et elamu köögis on põrandaküte, mida kütab õhk-vesi soojuspump (I kd,

tl 29-33). Müügilepingu p-s 1.7.6 kinnitas kostja, et lepingu esemel ei ole mingeid talle

teadaolevaid varjatud puuduseid. Hagiavalduse kohaselt ei vasta köögi põrandaküte lepingule,

kuna see lekib. Maakohus luges asjatundja A. Veismani arvamusega tõendatuks, et köögi

põrandaküttetoru betoonplaadis on katki ning kuna toru vigastusest tulenev leke oli näha juba

7 minutit pärast ühendamist, on toru vigastus suur. Asjatundja leidis, et köögi põrandakütte

taastamiseks oleks vaja köögi põrand üles võtta, paigaldada uus torustik, valada betoonplaat

ning paigaldada uus kattematerjal. Seega on tõendatud, et müügilepingu ese oli puudustega.

Asjatundja arvamus on TsMS § 272 lg 2 kohane dokumentaalne tõend, mis sisaldab

eriteadmistega isiku arvamust asja lahendamiseks tähtsate asjaolude kohta. A. Veisman on

volitatud kütte-, ventilatsiooni- ja jahutusinsener, tase 8 ning tema pädevus põrandakütte vallas

on piisavalt tõendatud. Maakohus ei hinnanud hagejate esitatud videofaile küttesüsteemi kohta,

kuna kohtul ei ole selleks vastavaid eriteadmisi.

Asjatundja arvamusega on tõendatud, et 2020. aasta mai lõpus oli elamu köögi põrandakütte

toru betoonplaadis katki. Poolte kirjavahetusest nähtub, et hageja teatas M. Sallokile juba

28. juulil 2019, et küttesüsteemi tööle pannes tekkis köögis ujutus (I kd, tl 57). Kostja ei ole

viidanud sellele, et M. Sallok ei ole hagejate kirja saanud. Lisaks on hagejad kostjat puudustest

teavitanud telefoni teel 13. augustil 2019 ning 28. augustil 2019. Kuna kinnistu anti üle

21. juulil 2019, s.o 7 päeva enne esimest teadet uputuse kohta, luges kohus tõendatuks, et

küttesüsteemi leke ehk lepingutingimustele mittevastavus oli olemas asja üleandmise ajal

(VÕS § 218 lg 1). Kostja ei ole esitanud ühtegi tõendit selle kohta, et puudus võis tekkida nende

7 päeva jooksul. Kostja viited võimalikule küttesüsteemi laiendamisele on paljasõnalised. Kuna

kostja on äriühing, tuleb eeldada, et kinnistu müük toimus tema majandustegevuse raames ning

sel juhul kohaldub kostja vastutusele ka VÕS § 218 lg 21 ning selles toodud müüja vastutuse

eeldus. Kuna kostja ei ole esitanud mitte ühtegi tõendit või taotlenud ekspertiisi puuduse

tekkimise aja kohta, luges maakohus asjatundja arvamuse ja e-kirjavahetusega tõendatuks, et

kinnistu ei vastanud lepingutingimustele kinnistu üleandmise ajal.

Kostja esitatud Baltic Floor Design OÜ hinnapakkumine ei ole selge, selles puuduvad kogused

ja täpsemad selgitused ning maakohus jättis sellega kahju suuruse määramisel arvestamata.

Maakohus ei lugenud tõendatuks kostja väidet, et küttetorustikku on võimalik parandada ka

ilma kogu põrandat üles võtmata. Kostja esitatud AS Vändra Tare vastusest järelepärimisele

nähtub, et neil ei ole võimalik välja pakkuda lahendusi põrandakütte torustiku remondiks, kuna

puuduvad ehitustööde dokumendid. AS Vändra Tare on teinud pakkumise põranda täieliku

taastamise kohta (I kd, tl 173-177). Seega ei ole kostja selgelt näidanud, et selline variant oleks

tehniliselt võimalik ning kättesaadav. Terve põranda uuesti valamisel on selge, et demonteerida

tuleb kogu köögimööbel. Kostja ei ole taotlenud ekspertiisi ega esitanud asjatundja arvamust,

mis selgitaks, et veekahjustusi saanud puitparketti või seinast ära võetud pvc-liiste on võimalik

taaskasutada. Ainetud on viited sellele, et AS Vändra Tare hinnapakkumine on tehtud ilma

käibemaksu arvestamata. Käibemaksuseadusest tulenevalt on füüsilistel isikutel teenuse

ostmisel üldjuhul käibemaksu tasumise kohustus.

Maakohus luges põhjendatuks kõik AS Vändra Tare ning OÜ Samiks hinnapakkumistes

näidatud tööd, sest need vastavad asjatundja arvamusele. Põrandakütte puuduse kõrvaldamise

hind on kokku 6207,12 eurot (5446,80 + 760,32). Maakohus luges hagejate esitatud teatega

tõendatuks, et kindlustus ei ole hagejatele tekkinud kahju hüvitanud.

Kostja ei ole näidanud, et hagejad teadsid või pidid teadma köögi põrandakütte lekkest juba

müügilepingu sõlmimise ajal. Suvekuudel on ootuspärane, et põrandaküte on välja lülitatud

ning kui süsteem oli tühi, nagu kostja esindaja kohtuistungil antud selgitustest nähtub, ei

saanudki hagejad maja ostes leket märgata.

Kui M. Sallok tegi kostja nimel toiminguid (näitas kinnistut), siis tal olid teatud volitused kostja

nimel tegutseda. Lisaks kinnistu näitamisele suhtlesid hagejad M. Sallokiga enne kinnistu ostu

hüpoteekide kustutamise teemal, leppisid temaga kokku notari aja, tema andis hagejatele infot

prügiveo ning elektriteenuse lepingute kohta, tellis kinnistu turuväärtuse hindamise. M. Sallok

reageeris hagejate esitatud pretensioonile küttesüsteemi kohta. Kuna kostja aktsepteeris

M. Salloki tegevust müügiprotsessi läbiviimisel ning hagejatele info andmisel, tuleb

TsÜS § 118 lg 2 kohaselt lugeda, et M. Sallokil olid volitused kostja esindamiseks

XXXXXXXX kinnistuga seotud küsimuste lahendamisel. Kostja esindaja kinnitas

kohtuistungil, et hagejatega ei olnud juttu M. Salloki volitustest või nende ulatusest ja seega ei

pidanud hagejad eeldama, et M. Salloki volitused piirdusid ainult kinnistu näitamisega ning

info andmisega enne kinnistu müüki. Maakohus luges M. Sallokile saadetud teabe müüja

teavitamiseks puudustest. Kuna esimest korda anti info 7 päeva pärast kinnistu üleandmist,

toimus kostja teavitamine mõistliku aja jooksul (VÕS § 218 lg 1).

Maakohus leidis, et maja eelmise omaniku ning kasutajana pidi kostja lepingutingimustele

mittevastavusest teadma ning sellest ka hagejaid teavitama. Maakohtul on raske uskuda, et maja

kasutajal puudub teadmine selle kohta, et köögi põrandaküte ei tööta, arvestades Eesti kliimat.

Seega tuleneb kostja vastutus VÕS § 221 lg 1 p-st 2. Müüja vastutust välistavad asjaolud

puuduvad.

Hagejatel on õigus nõuda VÕS § 100 lg 1 p 3 ja VÕS § 115 lg 1, 2 alusel kahju hüvitamist.

VÕS § 218 lg 1 ei välista tulevikus tekkiva kahju väljamõistmist, kui puudus oli olemas asja

üleandmise hetkel. Seega saavad hagejad nõuda ka sellise kahju (remondikulude) hüvitamist,

mis tekib tulevikus. Hagejate nimetatud puudused on sellised, mida mõistlik inimene oma

eluaseme juures kõrvaldaks.

Hagejad teavitasid kostjat esimest korda puuduste olemasolust 28. juulil 2019 SMS-iga, pärast

seda mitmel korral telefoni teel ning 3. aprillil 2020 advokaadi vahendusel. Kuna kostjad ei ole

puuduse olemasolu tunnistanud ega selle parandamiseks samme astunud on selge, et täiendava

tähtaja määramisel ei oleks tulemust. Hagiavaldus on esitatud 20. oktoobril 2020 ja kostjal oli

rohkem kui aasta aega, et pakkuda puuduse kõrvaldamist. Seega on hagejatel õigus nõuda

kostjalt tekkinud kahju hüvitamiseks 6207,12 euro ja õigusabikulude 900 eurot välja mõistmist.

MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED

4. Kostja esitas maakohtu otsuse ja täiendava otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palub

maakohtu otsuse tühistada ja teha uue otsuse, millega jätta hagi rahuldamata. Hageja palub

tühistada ka täiendava otsuse ning uue otsusega jätta hagejate taotlus täiendavate

menetluskulude väljamõistmiseks rahuldamata. Samuti palub hageja tühistada maakohtu

22. veebruari 2021 määrusega kohaldatud hagi tagamine ja kustutada kostja kinnisasjale

hagejate kasuks seatud kohtulik hüpoteek. Menetluskulud koos lisanduva viivisega jätta

solidaarselt hagejate kanda.

Maakohus on ebaõigesti tuvastanud kostja vastutuse. Müügilepingu eseme puudus ei olnud

olemas riisiko ülemineku ajal ostjale. Seda, et müüdud asi ei vasta ostjale üleandmisel

lepingutingimustele, peab TsMS § 230 lg 1 järgi tõendama ostja. Seega on ebaõige maakohtu

etteheide, et kostja pole esitanud tõendeid ega taotlenud ekspertiisi. Kui müügilepingu esemel

oleks mittevastavus esinenud müügilepingu sõlmimise hetkel, siis oleks pidanud vesi juba

varasemalt köögi ja elutoa põrandat kahjustama. Hagejad ei avastanud enne müügilepingu

sõlmimist eseme ülevaatamisel veekahjustusi. Seega ei olnud mittevastavust lepingu sõlmimise

ajal. Asjatundja arvamus ei saa tõendada puuduse olemasolu riisiko ülemineku ajal. Arvamuse

lähteülesandeks oli kontrollida, kas hoone põrandaküttetorustik köögis lekib ning ülevaatus

tehti 27. mail 2020.

Maakohus on vääralt tuvastanud mittevastavuse olemasolu e-kirjavahetuse alusel. Kuna

kinnistu üleandmise (21. juuli 2019) ja M. Sallokile teatamise (28. juuli 2019) vahele jäi

7 päeva, on kohus tuvastanud, et mittevastavus oli olemas riisiko ülemineku ajal. 28. juuli 2019

teates väidavad hagejad, et nad panid küttesüsteemi tööle, mille tulemusena tekkis veeleke.

M. Sallok vastas 29. juulil 2019, et küttesüsteem oli jäetud tööle ja palus hagejatelt selgitust,

mida nad küttesüsteemi tööle paneku all silmas peavad. Seega on ebaselge, kas küttesüsteem

oli riisiko üleandmise ajal töötavas või mittetöötavas asendis. Ainuüksi asjaolu, et tegemist oli

suveperioodiga, ei ole piisav tõend, et küttesüsteem oli välja lülitatud. Kui küttesüsteem töötas

riisiko ülemineku ajal, kuid leke tekkis 7 päeva pärast riisiko üleminekut, ei esinenud

müügilepingu esemel üleandmise ajal mittevastavust ja seda ei saa eeldada ka VÕS § 218 lg 2¹

alusel, kuna esimesed 7 päeva töötas küttesüsteem korrektselt.

Maakohus on vääralt lugenud M. Sallokile saadetud teabe müüja teavitamiseks puudustest.

Müügilepingus on notar hagejatele selgitanud, et ostja peab teavitama asja lepingutingimustele

mittevastavusest müüjat, st kostjat. Maakohus ei ole analüüsinud TsÜS § 118 lg 2 kohaldamise

kõiki eelduseid, mis ei ole täidetud. Kostja ei teadnud, et M. Sallok tegutseb tema nimel

esindajana pärast müügilepingu sõlmimist ning ta ei talunud M. Salloki tegevust, kuna ei olnud

sellest teadlik. Kostja sai esimest korda mittevastavusest teada 3. aprillil 2020. Seega on

maakohus on ebaõigesti tuvastanud mittevastavusest teavitamise mõistliku aja jooksul.

Maakohus tuvastas vääralt, et kostja pidi mittevastavusest teadma ja sellest ka hagejaid

teavitama. Maakohus on kaalumata jätnud võimaluse, et mittevastavus võis tekkida pärast

riisiko üleminekut. Mittevastavuse põhjuseks oleva rikke tekkimist ei ole üldjuhul võimalik ette

näha.

Maakohus on ebaõigesti tuvastanud kahju suuruse ning jättis põhjendamatult arvestamata nii

Baltic Floor Design OÜ hinnapakkumise kui ka kostja vastuväited Vändra Tare AS-i

hinnapakkumise kuluelementide kohta. Maakohus jättis lahendamata hageja taotluse

VÕS § 140 lg 1 kohaldamiseks ja kahjuhüvitise vähendamiseks.

Maakohus rikkus TsMS § 442 lg-test 7 ja 8 tulenevat kohustust hinnata poolte kõiki väiteid ja

tõendeid. Seda kohustust on rikutud ka täiendava otsuse tegemisel. Maakohus oleks pidanud

viima täiendava otsuse tegemiseks läbi istungi (TsMS § 448 lg 4).

Hagi tagamise kohaldamisega on ebaproportsionaalselt kahjustatud kostja huve ja

majandustegevus on jätkuvalt oluliselt halvatud.

5. Hagejad paluvad jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata ning maakohtu otsuse ja täiendava

otsuse muutmata. Menetluskulud paluvad hagejad jätta kostja kanda.

Hagejad on asja lepingutingimustele mittevastavust tõendanud asjatundja arvamuse ja

M. Sallokiga suhtlust kinnitavate tõenditega. Kindlustusandja otsus tõendab, et kahju

hüvitamisest keelduti põhjusel, et põrandaküttesüsteemi kahjustuse tingis müügilepingu

sõlmimisele eelnevalt olemas olnud varjatud puudus. Kehtib VÕS § 218 lg 21 eeldus, mille

ümberlükkamise kohustus on kostjal.

Õige ei ole kostja hinnang, et tal puudub igasugune tõendamiskoormus. Vastutust välistavaid

asjaolusid, nagu puuduse põhjustamine ostja poolt, ostja teadmine puudusest, vastutust piirav

kokkulepe või puudusest õigel ajal teatamata jätmine peab esitama ja tõendama müüja. Kuivõrd

kostja selliseid tõendeid ei esitanud, on põhjendatud maakohtu seisukoht, et kinnistu ei

vastanud lepingutingimustele ning mittevastavus oli olemas riisiko ülemineku ajal.

Tõsiseltvõetav ei ole kostja väide, et müügilepingu esemel pidanuks veekahjustus olema näha

juba hagejate poolt korteri ülevaatamisel. Esmalt ei pruukinud kahjustused sel hetkel olema

nähtaval, teiseks oli küttesüsteem köögi osas välja lülitatud, st ühendus oli nii tugevalt kinni

keeratud, et selle avamiseks oli vaja torutange. Kostja esindaja kinnitas istungil, et köögi

põrandaküte oli asja üleandmise ajal välja lülitatud.

Maakohus on otsuses käsitlenud kõiki TsÜS § 118 lg 2 kohaldamise eeldusi ning kostja

etteheited selles osas on alusetud. Vaidlusaluse kinnisasja müügikuulutusele oli märgitud

kontaktina M. Salloki telefoninumber. Kõigis kinnisasja müüki puudutavates küsimustes andis

hagejatele informatsiooni M. Sallok, kes on kostja juhatuse liikme T.T. elukaaslane. On

välistatud, et kostja ei teadnud M. Salloki tegutsemisest kostja esindajana ning hagejate ja

M. Salloki suhtlusest müügilepingu eseme puuduste osas.

Kostjal oli võimalik paluda Baltic Floor Dsign OÜ hinnapakkumise täpsustamist ning esitada

täiendavaid tõendeid, kuid kostja seda ei teinud.

Kahjuhüvitise vähendamise küsimus VÕS § 140 alusel ei ole faktilise asjaolu hindamine

TsMS § 442 lg 7 ja 8 tähenduses ning maakohus ei ole neid sätteid rikkunud.

Ka täiendava otsuse osas ei seondu kostja etteheited hagejate või kostja faktiliste väidetega.

Kostja tugineb menetlusõiguslikule argumentatsioonile, mille osas puudus kohtul TsMS § 442

lg 7 ja 8 alusel kohustus seisukoht esitada.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

6.Ringkonnakohus jätab maakohtu otsuse resolutsiooni hagi rahuldamise osas muutmata, kuid

muudab osaliselt maakohtu otsuse põhjendusi ning tühistab otsuse osaliselt menetluskulu

suuruse osas (TsMS § 657 lg 1 p 2 ja 21). Ringkonnakohus teeb tühistatud osas uue otsuse,

millega vähendab kostjalt täiendava otsusega solidaarselt hagejate kasuks välja mõistetavat

menetluskulu 180 euroni. Kostja apellatsioonkaebus rahuldatakse osaliselt.

7. Maakohus tuvastas, et hagejad ostsid kostjalt 16. juulil 2019 XXXXXXXX kinnistu, millel

asus elumaja. Kostja andis kinnistu valduse hagejatele üle 21. juulil 2019. Puudub vaidlus, et

hagejad teavitasid 28. juulil 2019 M. Sallokit kui müügilepingu sõlmimise eelsetel

läbirääkimistel kostjat esindanud isikut, et köögi küttesüsteemi tööle pannes kattus põrand

veega.

Hagejad on esile toonud, et kindlustusandja keeldus hagejatele kahju hüvitamisest

põhjendusega, et vastavalt kindlustuslepingu tingimustele ei hüvita kindlustusandja varjatud

puudusest tulenevat kahju.

Pooled vaidlevad selle üle, kas müügiese ja selle küttesüsteem ei vastanud lepingutingimustele

juba hagejale üleandmise ajal või tekkis mittevastavus pärast selle hagejale 21. juulil 2019

üleandmist, st ajal, kui juhusliku hävimise riisiko oli VÕS § 218 lg 1 järgi üle läinud kostjalt

hagejale. Pooled vaidlevad veel selles, kas kostja puudusest teavitamine toimus mõistliku aja

jooksul , sh selles kas M. Sallokil oli TsÜS § 118 lg 2 alusel õigus kostjat esindada ning kas

kostja vastutuse olemasolul andsid hagejad kostjale võimaluse puudused parandada.

8.Ringkonnakohus leiab, et maakohus on lõppjäreldusena õigesti tuvastanud, et kostja poolt

hagejale müüdud kinnistul asuv eluhoone ei vastanud lepingutingimustele, sest sel oli varjatud

puudus - köögi põrandaküttetorustik oli katki. Torustikust väljavoolanud vesi tekitas hagejatele

kahju summas 7107, 12 eurot (koos kohtueelse õigusabikuluga 900 eurot) ning kahju tekitamise

eest vastutab müüjana kostja. Seega on hagi rahuldamine põhjendatud.

Ringkonnakohus nõustub kostjaga, et maakohus ei ole otsuse tegemisel hinnanud kõiki kostja

esitatud vastuväiteid hagile (loeteletud mh apellatsioonkaebuse p-s 2.2.14), millega on rikkunud

TsMS §-s 442 sätestatud otsuse sisu nõudeid. Samas ei ole nimetatud maakohtu minetus aluseks

kohtuotsuse tühistamisele. Ringkonnakohus saab maakohtu rikkumise kõrvaldada ja vastavad

põhjendused esitada.

9. Müüja vastutab müüdud asja puuduse eest eelkõige siis, kui on täidetud järgmised

tingimused: müüdud asi ei vasta lepingutingimustele (VÕS § 217 lg 2); puudus oli olemas

riisiko ülemineku ajal ostjale (VÕS § 218 lg 1); puudus ei tulenenud ostjast (VÕS § 101 lg 3);

ostja ei teadnud lepingu sõlmimise ajal puudusest ega pidanudki teadma (VÕS § 218 lg 4);

sõlmitud ei ole müüja vastutust piiravat kokkulepet või ei saa müüja sellele tugineda (VÕS §

221 lg 2). Seda, et müüdud asi ei vasta ostjale üleandmisel lepingutingimustele, peab TsMS §

230 lg 1 järgi tõendama ostja, st hagejad (vt Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 2-17-7157 p 12).

Maakohus tuvastas, et müüdud asi oli puudusega ja müügilepingu eseme puudus oli olemas

kahjustumise riisiko ülemineku ajal ostjale.

Maakohus tuvastas selle asjaolu asjatundja A. Veismani arvamuse alusel lähtudes asjaolust, et

olukorras, kus küttesüsteemi leke selgus 7 päeva pärast valduse üleandmist, saab lugeda

tõendatuks, et tegemist on asja lepingutingimustele mittevastavusega, mis oli olemas juba asja

üleandmise ajal 21. juulil 2019.

Ringkonnakohus nõustub kostjaga, et asjatundja A. Veismani 27. mai 2020 ülevaatuse järgselt

koostatud arvamusega ei saa tõendada puuduse olemasolu asja üleandmise ajal. Küttesüsteemi

riket asja üleandmise ajal hagejatele tõendab eelkõige AB Lietuvos Draudimas 13. augusti 2019

teade hagejatele (I kd lk 187). Tegemist ei ole kindlustusjuhtumiga. Hagejad selgitasid

ringkonnakohtu istungil, et kindlustuse esindaja teostas kohapeal vaatluse. Maakohus on jätnud

kindlustusandja teatise tõendina tähelepanuta ja hindamata.

Ringkonnakohus leiab, et kindlustusandja teatis koosmõjus asjaoluga, et hagejad avastasid

puuduse 7 päeva pärast valduse üleandmist. mis on tõendatud hagejate 28. juuli 2019 SMS-ga

kostja esindaja M. Sallokile, võimaldab kohtul järeldada, et puudus oli varjatult olemas valduse

ülemineku ajal kostjalt hagejatele. Kostjal oli võimalus tõendada vastupidist. Kostja nõustus

ringkonnakohtu istungil, et valduse ülemineku hetkel oli vesi küttesüsteemist väljas. Seega on

tõendamata ja ei saa põhjendatud olla kostja väited selles, et esimesed seitse päeva pärast

valduse üleminekut töötas küttesüsteem korrektselt.

10. Maakohus on tõendamiskoormuse jagunemisel ebaõigesti viidanud VÕS § 218 lg-le 21, mis

kohaldub tarbijale üksnes juhul, mil tegemist on uue asja müügiga ja ei ole kohaldatav

olukorras, kui tehingu eesmärk on võõrandada juba kasutusel olev ehitis (nagu käesoleval

juhul).

11. VÕS § 220 lg 1 esimese lause kohaselt peab ostja teatama asja lepingutingimustele

mittevastavusest müüjale mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta asja lepingutingimustele

mittevastavusest teada sai või pidi teada saama. Selle kohustuse rikkumise korral ei või ostja

asja lepingutingimustele mittevastavusele tugineda, v.a kui teatamata jätmine on mõistlikult

vabandatav (VÕS § 220 lg 3), puudus tekkis müüja tahtluse või raske hooletuse tõttu

(VÕS § 221 lg 1 p 1) või kui müüja puudusest teadis või pidi teadma, kuid ei avaldanud seda

ostjale (VÕS § 221 lg 1 p 2) (vt Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 14. märtsi 2019. a otsus

tsiviilasjas nr 2-17-1937/52, p 16).

Põhjendatud on kostja seisukoht apellatsioonkaebuses, et VÕS § 221 lg 1 p 2 kohaldamine

maakohtu poolt on väär. Käesolevas asjas ei ole hagejad sellele asjaolule tuginenud ega neid

eeldusi tõendanud. Seega on maakohus otsuse rajanud asjaolule, millele hagejad ei ole

menetluses tuginenud (TsMS § 436 lg 4 rikkumine).

Ringkonnakohus nõustub maakohtu poolt tuvastatuga, et hagejad teavitasid puudusest kostjat

M. Salloki kui kostja esindaja kaudu 28. juulil 2019 , mis on tõendatud SMS-iga, mille saatmist

ei ole kostja eitanud. Teavitamine on toimunud mõistliku aja jooksul. Asjaolu, et hagejate

lepinguline esindaja pöördus hijem kirjalikult otse kostja seadusliku esindaja poole, ei anna

alust järeldusele, et hagejate varasem pöördumine M. Salloki poole ei olnud tehtud õigele

isikule.

12. Maakohus tuvastas õigesti, et M. Sallokil oli TsÜS § 118 lg 2 alusel olemas volitus kostja

esindamiseks XXXXXXXX kinnistuga seotud probleemide lahendamiseks. Ringkonnakohus

nõustub maakohtu otsuse põhjendustega selles osas.

Ringkonnakohus märgib, et volitus võib seaduses sätestatud erandjuhtudel tekkida ka ilma

esindatava poolt volituse andmiseks vajaliku tehingu tegemiseta. Sellised seaduse alusel

erandlikud volituse tekkimise juhud seonduvad olukordadega, kus esindatava teod või

tegevusetus jätavad mõistlikule kolmandale isikule mulje volituse andmise kohta. Tegemist on

õigusnäivuse põhimõttel tekkiva volitusega ja selline regulatsioon (sh TsÜS § 118 lg 2) on

vajalik eelkõige õiguskindluse ja-selguse tagamise huvides.

TsÜS § 118 lg 2 kohaselt loetakse, et esindatav on volituse andnud, st esindajal on

talumisvolitus, kui esindajana tegutseva isiku avaldused või käitumine mõjutavad teist isikut

mõistlikult uskuma, et esindajana tegutsevale isikule on antud volitus tehingu tegemiseks;

esindatav teab või peab teadma, et isik tegutseb tema nimel esindajana; esindatav talub selle

isiku sellist tegevust.

Ringkonnakohus märgib, et asja materjalidest nähtub, et müügitehingu eelselt suhtles

hagejatega müüja nimel üksnes M. Sallok, kellega hagejad arutasid ja leppisid kokku erinevates

müügitehinguga seotud küsimustes, mis on tõendatud poolte edastatud SMS-dega. M. Sallok

tellis ka kinnistu hindamise. Suhtlus jätkus ka pärast müügitehingu sõlmimist, kuni 28. juulil

2019 teatasid hagejad M. Sallokile küttesüsteemi lekkest. Senine M. Salloki tegevus ja

avaldused mõjutasid hagejaid mõistlikult uskuma, et kolmandal isikul on kostja volitus kõigi

müügitehinguga seotud asjade ajamiseks.

Ringkonnakohtu istungil selgitasid hagejad, et M. Sallok viibis koos kostja seadusliku

esindajaga ka notaris tehingu sõlmimise juures, kusjuures nendega kaasas oli alaealine laps.

Hagejad pidasid neid perekonnaks. Hagejad ei ole eitanud, et ka kostja seaduslik esindaja

T.T. viibis koos m. Sallokiga müügiobjekti näitamise juures. Need asjaolud mõjutasidki

hagejaid mõistlikult uskuma, et M. Salloki ja kostja seadusliku esindaja vahel on selline isiklik

seos, mis õigustab eeldust, et M. Sallokile on antud volitus kostja esindamiseks. Hagejate

seisukoht on kooskõlas asja materjalidega. Põhjendatud ei ole kostja väide, et hagejad on

soovinud kohut eksitada. Kostja ei ole soovinud menetluses hagejate väiteid M. Salloki ja kostja

seadusliku esindaja vahelise isikliku seoses osas selgitada ning ei ole esitanud ka tõendeid, mis

hagejatel tekkinud mulje kummutaks.

Kostja väidab, et ta M. Salloki tegevusest hagejatega suhtlemisel ei teadnud. Loetakse, et isik

pidi õiguslikku tähendust omavat asjaolu teadma, kui isik ei teadnud seda asjaolu raske

hooletuse tõttu (VÕS § 15 lg 4). Olukorras, kus M. Sallok leppis hagejatega kostja nimel kokku

nii notari aja müügilepingu sõlmimiseks, pandiõiguste kustutamise, osales kinnistu valduse

üleandmisel ja kooskõlastas kinnistu teenuselepingute (elekter) lõpetamist, teadis või pidi

kostja tema tegevusest kostja esindamisel teadma. Kostja talus seda tegevust TsÜS § 118 lg 2

mõttes. Tegevuse talumine selle sätte mõttes tähendab, et esindatav ei püüa katkestada ega

lõpetada esindaja tegevust (vt Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-112-12, p 12). Antud juhul

ei alustanud kostja seaduslik esindaja ise samades küsimustes hagejatega suhtlust, kuigi need

küsimused tuli seoses müügitehinguga lahendada. See asjaolu tõendabki M. Salloki tegevuse

talumist kostja poolt.

Kuna hagejad pidasid M. Sallokit kostja esindajaks, siis nad võisidki talle teatada VÕS § 220

lg 1 alusel asja lepingutingimustele mittevastavusest. Müügilepingust ei tulene, et sellised

teated tuli hagejatel edastada kostja juhatuse liikmele.

13. Kostja esitas vastuväite, et hagejad ei andnud talle võimalust puuduste parandamiseks ega

määranud selleks täiendavat tähtaega.

VÕS § 107 lg 1 annab lepingulist kohustust rikkunud lepingupoolele õiguse rikkumine omal

kulul heastada, kui see on vastavalt asjaoludele mõistlik ja heastamisega ei põhjustata

kahjustatud lepingupoolele põhjendamatuid ebamugavusi ja kahjustatud lepingupoolel ei ole

õigustatud huvi heastamisest keelduda

Maakohus leidis et kuna kostjad ei ole puuduse olemasolu tunnistanud ega selle parandamiseks

samme astunud, ei oleks täiendava tähtaja määramisel tulemust.

VÕS § 115 lg 1 järgi, kui võlgnik rikub kohustust, võib võlausaldaja koos kohustuse täitmisega

või selle asemel nõuda võlgnikult kohustuse rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist, välja

arvatud juhul, kui võlgnik kohustuse rikkumise eest ei vastuta või kui kahju ei tule seadusest

tulenevalt muul põhjusel hüvitada. Kõnealuse nõude võib VÕS § 115 lg 2 järgi esitada üldjuhul

alles pärast täitmiseks antud täiendava tähtaja möödumist ja üksnes erandina VÕS § 115 lg 3

järgi tähtaega andmata. Riigikohus on selgitanud, et kui võlgnik ei paranda puudusi mõistliku

aja jooksul pärast talle lepingutingimustele mittevastavusest teatamist on ühtlasi eelduslikult

tegemist VÕS § 115 lg 3 järgi olukorraga, kus on ilmne, et täiendava tähtaja määramisel ei ole

tulemust (vt selle kohta Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-145-14, p 27).

Ringkonnakohus nõustub maakohtu põhjendusega ja märgib täiendavalt, et arvestades asjaolu,

et hagejad informeerisid kostjat koheselt puuduse avastamisel, oli kostjale enne hagi esitamist

tagatud piisav aeg asja ülevaatamiseks ja puuduse kõrvaldamiseks. Kostja avaldas

ringkonnakohtu istungil, et kostja tegutseb ehitusvaldkonnas ja küttesüsteem on tema enda

ehitatud. Asjas ei ole vaidlust, et kostja ei ole hagejale üle andnud dokumentatsiooni

küttesüsteemi projekteerimise ja ehituse, sh kaetud tööde kohta ning ei ole teinud hagejatele ka

ettepanekut asja parandamiseks. Ringkonnakohus leiab, et olukorras, kus kostja puuduste

olemasolu eitas, ei ole hagejatele etteheidetav täiendava tähtaja andmata jätmine enne kahju

hüvitamise nõude esitamist.

14. Kahju suuruse tõendamiskoormus on hagejatel. Hagejad esitasid AS Vändra Tare ja

OÜ Samiks hinnapakkumised, millest maakohus lähtus. Maakohus tuvastas põhjendatult kahju

suuruseks nende hinnapakkumiste alusel kokku 6207,12 eurot. Ringkonnakohus nõustub selles

osas maakohtu otsuse põhjendustega. Hinnapakkumised on tehtud eeldusel, et lekkiva

küttesüsteemi korrastamiseks tuleb köögipõrand üles võtta, olemasolev soojustus eemalda ja

paigaldada uus põrandaküttetoru. Paigaldada on vaja ka uus parkett terve pinna ulatuses

(49 m2). Olemasolev köögimööbel tuleb eemaldada ja taaspaigaldada. Selline hinnapakkumine

on kooskõlas ka asjatundja arvamusega (I kd lk 107). Kui kostja soovis hageja väiteid kahju

suuruse osas ümber lükata, pidi ta esitama omapoolsed tõendid. Kostja ei ole tõendanud, et

katkise veetoru leidmine betooni seest ja lekke parandamine on võimalik ilma tervet

köögipõrandat üles võtmata. Parketi täielik väljavahetus on vajalik seetõttu, et tegemist on

avatud köök-elutoaga, mida katab ühesugune põrandakate, millise asjaolu osas ei ole vaidlust.

Kostja väited sellest, et AS Vändra Tare hinnapakkumises märgitud transpordikulu 424 eurot

ning sokliliistude vahetuskulu 358,40 eurot on põhjendamatud, ei põhine tõenditel. Kostja

sellekohased seisukohad menetluses (II kd lk 79-80) põhinevad üksnes kostja arvamusel.

Ehitustööde teostamisega on üldjuhul seotud ka materjalide ning töötajate transport objektile.

Kostja pole vastupidist tõendnaud. Hagejad võisid tellida ehitustööd ka teises maakonnas

tegutsevalt ettevõtjalt. Sokliliistude taaskasutamise võimalus on kostja enda seisukohalt üksnes

tõenäoline ja ei välista olukorda, kus see ikkagi ei ole võimalik (liistud purunevad eemaldamise

ajal) või ei sobi liistud uue parketiga.

15. Maakohus jättis põhjendatult Baltic Floor Design OÜ hinnapakkumisega arvestamata.

Kostja soovis oma väiteid tekitatud kahju suuruse osas tõendada Baltic Floor Design OÜ

hinnapakkumisega. Ringkonnakohus nõustub maakohtu seisukohaga, et hinnapakkumine ei ole

selge, sest pakkumises puuduvad kasutatavate materjalide kogused ja täpsemad selgitused.

Tõendist ei nähtu, et pakkumise tegija oleks enne pakkumise tegemist kohapeal olukorraga

tutvunud. Pakkumise tegemisel on lähtutud eelduslikult kostja väitest, et küttesüsteemi

parandamiseks ja lekke likvideerimiseks ei ole vaja üles võtta kogu köögipõrandat (ca 10 m2),

vaid lekke koht on võimalik kindlaks teha spetsiaalse aparaadiga. Menetluse käigus ei ole kostja

oma väidet sellise aparaadi olemasolu osas tõendanud, jättes ka ringkonnakohtu istungil

selgitamata, millist aparaati sellel eesmärgil kasutada saab.

16. Kostja vaidlustab maakohtu otsuse ka temalt hagejate kasuks välja mõistetud kohtueelse

õigusabikulu suuruse 900 eurot osas (maakohtu otsuse p 11). Ringkonnakohus leiab, et

maakohtu otsus on selles osas piisavalt põhjendamata (TsMS § 442 lg 8 rikkumine), kuid

ringkonnakohus saab selle rikkumise kõrvaldada. Ringkonnakohus nõustub, et kohtumenetluse

eelsete õigusabikulude hüvitamist saab nõuda tsiviilõigusliku kahju hüvitamise nõudena

VÕS § 115 lg 1 ja § 128 lg 3 alusel. Hagejate kulutusi õigusabile 900 eurot tõendab

Advokaadibüroo Küllike Namm 1. aprilli 2020 arve (I kd lk 117), mille kohaselt on hagejatele

osutatud õigusabi 5 h ulatuses hinnaga 150 eurot/h, lisandub käibemaks. Õigusabi käigus on

koostatud nõudekiri kostjale (I kd lk 87). Ringkonnakohus leiab, et tegemist on põhjendatud

ning vajaliku kuluga hagejatel oma õiguste kaitsmiseks, millise nõude on maakohus

põhjendatult rahuldanud. Asjaolu, et nõudekirjas on nõutud kahju hüvitamist suuremas ulatuses

kui on hagejate kohtule esitatud nõue, ei ole aluseks kahjusumma vähendamiseks, sest kõik

nõude esitamise eeldusasjaolud on jäänud samaks.

17. Maakohus on jätnud võtmata seisukoha kostja taotluses VÕS § 140 lg 1 alusel kahjuhüvitise

vähendamiseks. VÕS § 140 lg 1 kohaselt võib kohus kahjuhüvitist vähendada, kui kahju

hüvitamine täies ulatuses oleks kohustatud isiku suhtes äärmiselt ebaõiglane või muudel

põhjustel mõistlikult vastuvõtmatu. Seejuures tuleb arvestada kõiki asjaolusid, eelkõige

vastutuse iseloomu, isikutevahelisi suhteid ja nende majanduslikku olukorda, sealhulgas

kindlustuse olemasolu. Kostja tugineb taotluses kahjuhüvitise vähendamiseks samadele

asjaoludele, millele ta tugineb oma vastuväidetes hagile tervikuna (II kd lk 81 p). Need asjaolud

võivad tõendatusse korral olla hagi rahuldamata jätmise aluseks, kuid ei saa olla VÕS § 140

lg 1 alusel kahjuhüvitise vähendamise aluseks. Kahjuhüvitise vähendamise aluseks ei ole ka

asjaolu, et hagejate tegevuse tulemusena on kostja ebamugavas olukorras ja tema varale on hagi

tagamise korras seatud kohtulik hüpoteek. Kahju oli kostjale ettenähtav (VÕS § 127 lg 3).

18. Vastuseks kostja väidetele märgib ringkonnakohus veel seda, et hagejatel ei olnud võimalik

tuvastada kütteperioodi välisel ajal küttesüsteemi veetorustiku leket enne müügilepingu

sõlmimist vaatluse teostamise teel. Kindlustusandja tõendi kohaselt toimub vastav kontroll

suruõhu abil. Seejuures ei pea ostja eeldama, et talle antakse üle lepingutingimustele

mittevastav asi, mistõttu ei pea ostja ülevaatuse käigus puudust otsima ja temalt ei saa

teistsuguste kokkulepete puudumisel eeldada spetsiifiliste meetmete rakendamist, mh näiteks

asjatundja palkamist (vt Riigikohtu otsused tsiviilasjades nr 3-2-1-46-17, p 24; 3-2-1-100-15,

p 34; 3-2-1-50-06, p 19).

19. Kostja vaidlustab maakohtu 6. mai 2021 täiendavat otsust, millega mõisteti kostjalt hageja

kasuks välja menetluskuluna 720 eurot (4 h x 150 eurot+ km) määruskaebusele vastuse

koostamise eest, millele lisandub viivis VÕS § 113 lg 1 sätestatud ulatuses. Taotluse täiendava

otsuse tegemiseks esitasid hagejad maakohtule 21. aprillil 2021 (II kd lk 111). Vastuse

määruskaebusele esitasid hagejad kohtule 25. märtsil 2021. Maakohtu määratud tähtaeg

menetluskulude nimekirja esitamiseks oli 19. märts 2021.

Menetluskulud määratakse kindlaks iga kohtuastme kohta eraldi. Kui asja menetletakse

kirjalikus menetluses, tuleb kohtul anda menetlusosalistele tähtaeg menetluskulude nimekirja

esitamiseks (TsMS § 176 lg 2). Asja materjalide kohaselt ringkonnakohus määruskaebuse

lahendamisel sellist tähtaega määruskaebuse menetlemisega seotud menetluskulude nimekirja

esitamiseks pooltele ei andnud. Sellist tähtaega ei andnud ka maakohus, kuigi ringkonnakohus

lahendas määruskaebuse 1. aprilli 2021 määrusega, st pärast maakohtu antud menetluskulude

nimekirja esitamise tähtaja möödumist. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et sellises

olukorras oli täiendava otsuse tegemine hageja 21. aprilli 2021 taotluse alusel lubatav.

TsMS § 177 lg 5 järgi võib menetlusosaline nõuda kohtult menetluskulude kohta tehtud

kohtuotsuse või määruse täiendamist, kui kohus ei võtnud seisukohta kõigi esitatud või asja

materjalidest nähtuvate menetluskulude suhtes. Nimetatud säte ei välista täiendava otsuse

tegemist juhul, kui menetlusosaline esitab pärast kohtuotsuse tegemist kohtule menetluskulude

hüvitamise taotluse olukorras, kus kohus talle selleks tähtaega ei ole andnud. Kostja väited

30. aprilli 2021 menetlusdokumendis ei anna alust normi teistsuguseks tõlgendamiseks.

Ringkonnakohus nõustub kostjaga, et maakohus rikkus täiendava otsuse tegemiseks seadusega

ettenähtud korda, kui jättis selleks kohtuistungi pidamata (TsMS § 448 lg 4). Tegemist on

maakohtu menetlusliku minetusega, mis ei ole aga iseseisvaks aluseks täiendava otsuse

tühistamisele. Kostjal oli võimalus esitada oma seisukoht maakohtule kirjalikult.

Ringkonnakohus on menetlenud asja suulises menetluses, seega on kostjale kohtumenetluses

selles osas tagatud ka suulise ärakuulamise õigus.

Ringkonnakohus leiab, et maakohus ei ole täiendavas otsuses piisavalt põhjendanud kostjalt

hageja kasuks välja mõistetava menetluskulu suurust. Hageja taotles kostjalt määruskaebusele

vastuse koostamise eest õigusabikuluna 720 euro (koos km-ga) välja mõistmist. Maakohtu

otsusest ei nähtu, miks pidas maakohus 2,5 lk pikkuse menetlusdokumendi (II kd lk 89-90)

koostamise vajalikuks ja põhjendatud kuluks 720 eurot. Ringkonnakohus leiab, et maakohus

on otsuses põhjendusi esitamata rikkunud õigusabikulu väljamõistmisel diskretsiooni piire.

Menetlusdokumendi sisuks olid vastuväited kostja määruskaebusele, milles kostja vaidlustas

maakohtu hagi tagamise määrust. Ringkonnakohus leiab, et arvestades menetlustoimingu sisu

on TsMS § 175 lg 1 tähenduses põhjendatud ja vajalik kostjalt väljamõistetav kulu selleks

toiminguks 180 eurot. Maakohtu täiendav otsus tuleb 180 eurot ületavas osas tühistada.

Ülejäänud osas ei ole kostjalt väljamõistetud menetluskulu suurust apellatsioonkaebuses

vaidlustatud. Kuna maakohtu otsus jääb muutmata, puudub vajadus muuta maakohtu määratud

menetluskulude jaotust.

20. Kuna ringkonnakohus jätab maakohtu otsuse hagi rahuldamise osas muutmata, jääb

muutmata ka asjas kohaldatud hagi tagamine. Kostja taotlus hagi tagamise tühistamiseks jääb

rahuldamata. Tõendamata on kostja väide, et hagi tagamiseks seatud kohtulik hüpoteek

koormab teda liigselt, kahjustab ebaproportsionaalselt kostja huve ja takistab kostja

majandustegevust. Kostja pole neid väiteid tõendanud. Ringkonnakohus märgib, et kohtulik

hüpoteek ei saa kuidagi takistada kinnistu kasutamist. Kinnistu võõrandamine võib olla

raskendatud, kuid kostja saab vajadusel taotleda hagi tagamise asendamist (TsMS § 386 lg 1),

sh hagi tagamise asendamist raha maksmisega (TsMS § 385). Kuna kostja hagi ei tunnista, on

jätkuvalt oht, et ta võõrandab oma vara, eesmärgiga takistada jõustunud kohtuotsuse täitmist.

Seetõttu ei ole TsMS § 377 lg-s 1 sätestatud hagi tagamise alus äralangenud.

21. Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonimenetlusega seotud poolte menetluskulud tuleb jätta

TsMS § 171 lg 1 alusel kostja kanda. Apellatsioonkaebuse osaline rahuldamine on seotud

menetluskulude kindlaksmääramise vaidlustamisega, milliseid kulusid TsMS § 178 lg 4

kohaselt ei hüvitata.

Hagejate

menetluskulude

nimekirja

kohaselt

on

menetluskuluks

ringkonnakohtus

õigusabikulud 9, 5 h eest hinnaga 150 eurot/h, kokku 1710 eurot (koos käibemaksuga). Sellele

lisandub kulu seoses hageja esindajate osalemisega kohtuistungil tunnitasu määraga 150

eurot/h + km mõlema esindaja kohta arvestades kohtuistungi aega (1h) ja kostja menetluskulu

nimekirjale seisukoha esitamisega 0, 75 h eest 135 eurot (koos km-ga).

Kostja ei ole hagejate menetluskulu osas oma seisukohta esitanud.

TsMS § 175 lg 1 kohaselt mõistab kohus õigusabikulud teiselt poolelt välja üksnes vajalikus ja

põhjendatud ulatuses. Hagejate õigusabikulu hõlmab ringkonnakohtus rahuldamata jäänud

taotluse koostamisega seotud kulusid 2h ulatuses, mille välja mõistmine vastaspoolelt ei ole

põhjendatud. Kuigi hagejaid esindas kohtuistungil kaks esindajat, siis arvestades tsiviilasja

keskmist keerukust, ei ole sellega seotud kulude suurenemist põhjendatud panna kostja kanda.

Seega on hagejate põhjendatud kulu õigusabile 9,25 h eest (sh esindus kohtuistungil 1 h)

hinnaga 150 eurot/h (+ km) kokku 1665 eurot (koos km-ga), mis tuleb kostjalt solidaarselt

hagejate kasuks välja mõista. Väljamõistetud menetluskulult tuleb kostjal tasuda viivist

VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud määras.

(allkirjastatud digitaalselt)

Indrek Parrest

(allkirjastatud digitaalselt)

Andra Pärsimägi

(allkirjastatud digitaalselt)

Kersti Kerstna-Vaks