2-20-15307/34 · Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Andra Pärsimägi, Triin Uusen-Nacke, Kersti Kerstna-Vaks

Otsuse tegemise aeg ja koht

22. oktoober 2021, Tartu

Tsiviilasja number

2-20-15307

Tsiviilasi

Tea Laasi hagi Annes Reisi vastu kaasomandi

lõpetamiseks

Annes Reisi vastuhagi Tea Laasi vastu kaasomandi

lõpetamiseks

Tsiviilasja hind

apellatsioonikohtus

3500 eurot

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Maakohtu 18. juuni 2021 otsus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Annes Reisi apellatsioonkaebus

Kohtuistungi toimumise aeg

Kirjalik menetlus

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Apellant (kostja/ vastuhagis hageja):

Annes Reis

(isikukood XXXXXXXXXXX), esindaja Anto Variku

Vastustaja (hageja / vastuhagis kostja): Tea Laas

(isikukood XXXXXXXXXXX), esindajad vandeadvokaat

Margo Lemetti ja advokaat Tanel Kask

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Tartu Maakohtu 18. juuni 2021 otsus resolutsiooni p-s 6 määratud

hüvitise maksmise tähtaja osas. Teha tühistatud osas uus otsus, millega määrata

hüvitise maksmise tähtajaks üks kuu kohtuotsuse jõustumisest. Täiendada

maakohtu otsuse resolutsiooni hagi ja vastuhagi osalise rahuldamise otsustusega.

Ülejäänud osas jätta maakohtu otsus muutmata.

2. Sõnastada kohtuotsuse tervikresolutsioon järgmiselt:

2.1.

Tea Laasi hagi ja Annes Reisi vastuhagi kaasomandi lõpetamiseks

rahuldada osaliselt.

2.2.

Lõpetada Tea Laasi ja Annes Reisi kaasomand korteriomandile, mis on

kantud registriossa nr 1684304 (aadress Aasa tee 2-16, Ilmatsalu alevik, Tartu).

Jätta korteriomand Tea Laasi ainuomandisse.

2.3.

Mõista Tea Laasilt Annes Reisi kasuks välja hüvitis 31 000 eurot.

2.4.

Kohustada Annes Reisi andma nõusolek kaasomandi lõpetamiseks

selliselt, et registriossa nr 1684304 kantud korteriomand jääb Tea Laasi

ainuomandisse. Samuti kohustada Annes Reisi andma nõusolek

kinnistusraamatu registriosast nr 1684304 Annes Reisi kohta tehtud

omanikukande kustutamiseks ja uue kande tegemiseks, millega kantakse

korteriomandi ainuomanikuna kinnistusraamatusse Tea Laas.

2.5.

Annes Reisil on kohustus anda resolutsiooni p-s 2.4 nimetatud kannete

tegemiseks nõusolek pärast seda, kui Tea Laas on tasunud resolutsiooni p-s 2.3

nimetatud hüvitise.

2.6.

Kohtulahend asendab Annes Reisi tahteavaldust korteriomandi Tea

Laasi ainuomandisse üle andmiseks eeldusel, et Tea Laas on tasunud

resolutsiooni p-s 2.3 nimetatud hüvitise.

2.7.

Kui Tea Laas ei maksa Annes Reisile resolutsiooni p-s 2.4 nimetatud

hüvitist ühe (1) kuu jooksul alates kohtuotsuse jõustumisest, lõpetatakse

registriossa nr 1684304 kantud korteri kaasomand kaasomanike vahelisel

enampakkumisel. Kogu korteriomandi alghind on enampakkumise puhul 62 000

eurot. Tea Laas kaotab sellega õiguse nõuda kande tegemist käesoleva otsuse

resolutsiooni p-de 2.3 kuni 2.6 alusel.

2.8.

Enampakkumise võitjal tuleb kaotajale tasuda hüvitiseks ½ korteri

enampakkumise lõpphinnast.

2.9.

Enampakkumise kaotanud poolel on pärast hüvitise saamist kohustus

anda nõusolek tema kohta tehtud omandikande kustutamiseks ja uue kande

tegemiseks,

millega

korteriomandi

ainuomanikuna

kantakse

kinnistusraamatusse enampakkumise võitja.

2.10.

Jätta ekspertiisitasu ½ ulatuses hageja ja ½ ulatuses kostja kanda.

Ülejäänud menetluskulud tuleb jätta poolte endi kanda.

2.11.

Välja mõista Annes Reisilt Tea Laasi kasuks menetluskuluna

ekspertiisitasu 148,80 eurot.

3. Annes Reisi apellatsioonkaebus rahuldada osaliselt.

4. Jätta menetluskulud ringkonnakohtus poolte endi kanda.

Edasikaebamise kord

Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse

kättetoimetamisest.

Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti.

Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel

kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva

sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus

mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud

põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.

MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED

1. Tea Laas (hageja) esitas 20. oktoobril 2020 Annes Reisi (kostja) vastu hagi kaasomandi

lõpetamiseks. Hageja palub lõpetada kaasomand korteriomandi asukohaga Aasa tee 2-16,

Ilmatsalu alevik, Tartu linn (registriosa nr 1684304) osas selliselt, et anda korteri omandiõigus

täies ulatuses üle hagejale kohustusega tasuda kostjale omandiõiguse kaotamise eest hüvitis

31 000 eurot, s.o ½ korteriomandi turuväärtusest. Hageja palus kohustada kostjat andma

tahteavaldus kaasomandi lõpetamiseks selliselt, et korter jääb hageja ainuomandisse ning

kinnistusregistri omanikukanne muudetakse. Hageja palus märkida kohtulahendis, et

kohtulahend asendab TsÜS § 68 lg 5 alusel kostja nõusolekut kinnistusraamatus

omanikukande muudatuste tegemiseks eeldusel, et hageja on tasunud kostjale hüvitise. Hageja

oli nõus, et kui hageja ei tasu kolme kuu jooksul kostjale ½ korteri hinnast, läheb korter

kaasomanike vahelisele enampakkumisele. Menetluskulud palus hageja jätta kostja kanda.

Hagiavalduse kohaselt oli korter algselt hageja ja tema abikaasa Allan Laasi ühisomandis.

28. aprilli 2006 tehinguga jagati abikaasade ühisomand, pool korterist jäi hageja omandiks ja

poole korterist müüsid hageja ja tema abikaasa kostjale (tl 10-20). Hageja ja kostja võtsid

koos korteri omandamiseks pangast laenu, mis sai perioodil 2006-2015 tagasi makstud (tl 21-

27). Hageja ja kostja pole omavahel abielus olnud. Poolte kooselu lõppes detsembris 2016,

kostja kolis korterist välja.

Kaasomandi jagamine hageja soovitud viisil on mõistlik, kuivõrd korter oli hageja ja tema

laste kodu juba enne kostjaga tutvumist. Kostja elas korteris 2006-2016. Peale poolte

lahkuminekut jäi korterisse edasi elama hageja ja üks tema poegadest. Kostja kolis välja

vabatahtlikult. Perioodil detsember 2016 – märts 2019 ei tundnud kostja kordagi korteri vastu

huvi. Kostja viis oma asjad korterist ära alles septembris 2020. Kostjal olid korteri võtmed

ning tal polnud takistusi korteris viibimiseks. Hageja on õpetaja kohalikus põhikoolis ning

Ilmatsalu on tema kodu juba alates 1995. aastast. Kostja töötab Soomes ning pole Ilmatsaluga

kuidagi seotud.

Hageja on perioodil 2012-2019 ainuisikuliselt kandnud korteri ja kortermaja parendamisega

seotud kulud. Hageja on koos poja Siim Laasiga tasunud kortermaja mõttelise osa

renoveerimislaenu 9800 eurot 2012. aastal (tl 67-68) ja 2369,58 eurot 2019. aastal (tl 69).

Lisaks tegi hageja sügisel 2019 korteris remonti. Seega on hageja korterit ja kortermaja

parendanud kokku üle 12 000 euro väärtuses. Kohtueelsete läbirääkimiste käigus ei maininud

kostja kordagi, et soovib kaasomandit lõpetada muul viisil kui hageja pakutud.

2. Kostja nõustus kaasomandi lõpetamisega, ent mitte lõpetamise viisi ja hüvitise suurusega.

Korteri omandamiseks võetud laenu teenindas ja kõik laenu tagasimaksed tasus kostja

ainuisikuliselt, samuti tasus kostja korteris elamise ajal enamuse korteriga seotud

kõrvalkuludest. Arusaamatud on väited, et kostjal oli takistusteta võimalik enda kaasomandit

kasutada. Kostjal puudub alates väljakolimisest 2016. aastal korterile tegelik juurdepääs.

Poolte suhted on halvad, kõik toad olid hõivatud ning ehituslikult ei ole võimalik korterit

kaheks võrdseks osaks jagada.

Kuna pooled elasid 2012. aastal veel koos, finantseeriti korterelamu renoveerimiseks võetud

laenu ühisest eelarvest ja hageja väide, et ainult tema kandis vastavad kulud, ei vasta tõele. Ka

on kostja teinud korteri omandamiseks suuremaid investeeringuid.

Väide, nagu ei oleks kostja huvitatud hagejale kuuluva ½ korteri kaasomandi omandamisest,

on arusaamatu. Vastavast soovist andis kostja hagejale teada juba 8. jaanuari 2020 ekirjas kui

ühest kaasomandi lõpetamise võimalusest. Kostja soovib oma elu rohkem Tartuga siduda.

3. Kostja esitas 18. jaanuaril 2021 vastuhagi, milles palus kaasomand lõpetada selliselt, et

poolte vahel toimub korteriomandi omandamiseks enampakkumine alghinnaga 62 000 eurot.

Enampakkumise kaotanud poolt palub kostja TsÜS § 68 lg 5 alusel kohustada andma

nõusolekut enda kaasomanikuna kustutamiseks. Menetluskulud palus kostja jätta hageja

kanda.

Kui mõlemad kaasomanikud on huvitatud korteri omandamisest, on kõige sobivamaks

instrumendiks just kaasomanike vaheline enampakkumine, mis tagab omandi kaotanud

kaasomanikule kõige õiglasema hüvitise (vt Riigikohtu 26. aprilli 2017 otsus tsiviilasjas nr

321-14-17, p 24. Kostja on huvitatud korteri omandamisest ja ta on nõus hüvitama hagejale

tema kaasomandi maksumuse.

Asjaolu, et hageja oli korteri omanik enne kostjat, ei anna talle automaatset õigust kostjale

makstava hüvitise eest omandi saamiseks. Ka kostja kasutas 11 aastat korterit oma elukohana.

4. Hageja palus jätta vastuhagi rahuldamata.

Hageja ei nõustu kostja kohtupraktika tõlgendusega. Riigikohus on lahendis nr 3-2-1-14-17

enampakkumisele panemise jaatamise kontekstis kasutanud mõisteid „vähemasti üldjuhul“ ja

„eelduslikult“. Seega rõhutati konkreetse vaidluse asjaoludega arvestamise vajadust.

Riigikohtu lahendit nr 2-17-11516 tuleb tõlgendada selliselt, et omanike vaheline

enampakkumine on mõistlik juhul, kui muid täiendavaid asjaolusid ei esine. Õiglase

kaasomandi jagamise viisi leidmiseks tuleb vaadelda asjaolusid kogumis.

Kostja elas korteris umbes ühe aasta kooseluperioodi alguses, kui ta elas ja töötas Eestis. Sealt

edasi käis kostja korteris ainult mõned korrad aastas, sest ta töötas alaliselt Soomes. Kostja

hüpoteetiline soov end tulevikus Tartuga siduda on paljasõnaline.

MAAKOHTU LAHEND

4. Maakohus otsustas järgmist:

1. Lõpetada Tea Laasi ja Annes Reisi kaasomand korteriomandile, mis on kantud registriossa

nr 1684304 (aadress Aasa tee 2-16, Ilmatsalu alevik, Tartu). Jätta korteriomand Tea Laasi

ainuomandisse.

2. Mõista Tea Laasilt Annes Reisi kasuks välja hüvitis 31 000 eurot.

3. Kohustada Annes Reisi andma nõusolek kaasomandi lõpetamiseks selliselt, et registriossa

nr 1684304 kantud korteriomand jääb Tea Laasi ainuomandisse. Samuti kohustada Annes

Reisi andma nõusolek kinnistusraamatu registriosast nr 1684304 Annes Reisi kohta tehtud

omanikukande kustutamiseks ja uue kande tegemiseks, millega kantakse korteriomandi

ainuomanikuna kinnistusraamatusse Tea Laas.

4. Annes Reisil on kohustus anda resolutsiooni p-s 3 nimetatud kannete tegemiseks nõusolek

pärast seda, kui Tea Laas on tasunud resolutsiooni p-s 2 nimetatud hüvitise.

5. Kohtulahend asendab Annes Reisi tahteavaldust korteriomandi Tea Laasi ainuomandisse

üle andmiseks eeldusel, et Tea Laas on tasunud resolutsiooni p-s 2 nimetatud hüvitise.

6. Kui Tea Laas ei maksa Annes Reisile resolutsiooni p-s 2 nimetatud hüvitist 3 kuu jooksul

alates kohtuotsuse jõustumisest, lõpetatakse registriossa nr 1684304 kantud korteri

kaasomand kaasomanike vahelisel enampakkumisel. Kogu korteriomandi alghind on

enampakkumise puhul 62 000 eurot. Tea Laas kaotab sellega õiguse nõuda kande tegemist

käesoleva otsuse resolutsiooni p-de 2-5 alusel.

7. Enampakkumise võitjal tuleb kaotajale tasuda hüvitiseks ½ korteri enampakkumise

lõpphinnast.

8. Enampakkumise kaotanud poolel on pärast hüvitise saamist kohustus anda nõusolek tema

kohta tehtud omandikande kustutamiseks ja uue kande tegemiseks, millega korteriomandi

ainuomanikuna kantakse kinnistusraamatusse enampakkumise võitja.

Maakohus jättis menetluskulud poolte endi kanda ning ekspertiisitasu ½ ulatuses hageja ja ½

ulatuses kostja kanda, mõistes kostjalt hageja kasuks välja ekspertiisitasu 148,80 eurot.

Maakohus märkis, et seadus ei sätesta, millist kaasomandi lõpetamise viisi tuleks eelistada.

Kaasomandi lõpetamine asja jätmisega ühele kaasomanikule võib kõiki asjaolusid arvestades

olla kõige õiglasem näiteks juhul, kui ühed kaasomanikud soovivad kaasomandit lõpetada

kogu kinnisasja müües, mõni kaasomanikest aga ei soovi oma pikaaegset kodu kaotada ning

on valmis kogu kinnisasja omandama. (P. Varul. Kaasomandi lõpetamine. – Juridica 2013, nr

7, lk 465-477). Samas allikas leitakse, et kaasomanike vaheline enampakkumine on

põhjendatud eelkõige siis, kui kaasomanikud soovivad küll kaasomandit lõpetada, kuid enda

omandisse soovivad samal ajal asja mitu kaasomanikku. Riigikohus on korduvalt selgitanud,

et kaasomandi lõpetamise nõude lahendamine poolte huvide kaalumisega on kohtu

diskretsiooniotsus (nt Riigikohtu 18. detsembri 2019 otsus tsiviilasjas nr 2-18-13306, p 11).

Maakohus lähtus kaasomandi lõpetamise viisi valikul sellest, et vaidlusalune korteriomand oli

hageja ja tema endise abikaasa ühisvara alates 24. maist 2005; alates 28. aprillist 2006 on

pooled korteri kaasomanikud; kostja kolis korterist 2016. aastal välja; kostja praegune töö- ja

elukoht on Soomes ja ta üürib Tartus korterit; hageja töökoht on Ilmatsalus ja ta soovib seal

edasi elada ja töötada. Maakohus leidis, et kuivõrd korter on olnud 16 aastat hageja kodu ja ta

soovib seal edasi elada, ei ole alust panna korteriomandit kaasomanike vahelisele

enampakkumisele. Kaasomanike vaheline enampakkumine eeldaks, et pooltel on ühesuguse

kaaluga huvi just selle korteriomandi säilitamiseks. Kostjal sellist huvi ei nähtu. Kostja ei ole

välja toonud asjaolusid, miks on talle oluline just vaidlusaluse korteri omandi saamine. Kostja

väidete kohaselt on ta Soomes tööl käiv tartlane ning üürib ka praegu Tartus korterit. Kostja ei

ole väitnud, et ta oleks seotud Ilmatsaluga. Hageja aga soovib säilitada oma kodu, mis on

ülekaalukas huvi kinnisasja omandi säilitamise vastu. Kaasomandi lõpetamise viisi valikul ei

ole oluline, kas kostja maksis oma kaasomandiosa ostmiseks võetud laenu või kes kandis

korteri ülalpidamise ning parendamise kulud.

Omandi kaotusel tuleb kostjale hagejalt välja mõista võimalikult õiglane hüvitis rahas.

Hagejal tuleb kostjale tasuda hüvituseks 31 000 eurot.

Hageja oli nõus, et kui ta kolme kuu jooksul hüvitist ei tasu, läheb korter kaasomanike

vahelisele enampakkumisele. Selline täitmise kord on seaduse mõttega kooskõlas ning

täidetav. Enampakkumise võimalus tähendab, et kostja saab kaasomandi lõpetada hoolimata

sellest, kas hageja hüvitise tasub.

Maakohus jättis TsMS § 162 lg 1 ja 4 alusel menetluskulud (v.a ekspertiisikulu) poolte endi

kanda. Kuivõrd menetluses tasus ekspertiisi kulu hageja, mõistis maakohus poole kulust

kostjalt hageja kasuks välja.

MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED

5. Kostja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsus

tühistada ning teha uus otsus, millega jätta hagi rahuldamata ning rahuldada vastuhagi. Kostja

palub kohustada enampakkumise kaotanud poolt andma nõusolekut enda kaasomanikuna

kustutamiseks. Alternatiivselt palub kostja saata asi uueks lahendamiseks maakohtule.

Menetluskulud palub kostja jätta hageja kanda.

Maakohus on otsust tehes ületanud diskretsiooni piire ja rikkunud menetlusõiguse norme,

kuna on eiranud sarnastes asjades kõrgemate astemete kohtute poolt antud juhiseid ja

põhjendamatult eelistanud üht kaasomanikku teisele. Kohus ei ole kaalunud ega arvestanud

kostja põhjendusi ja seisukohti ning on lähtunud otsuse tegemisel ainult hageja esitatud

asjaoludest ja huvidest. Kui kohtu arvates oli tegemist kaasomanike vahelist enampakkumist

välistavate asjaoludega, peab kohus kõiki neid asjaolusid diskretsiooni kohaldamisel

ammendavalt põhjendama.

Kostja viitab uuesti Riigikohtu otsustele 2-17-11516 ja 3-2-1-14-17, millest viimases käsitleti

mh ka kohtute diskretsiooniõigust kaasomandi lõpetamisel ning selgitati, et juhul kui üks

menetlusosalistest on esitanud nõude kaasomanike vahel enampakkumise korraldamiseks, siis

väldib see vajadust kohtul poolte huve omandamise vastu kaaluda ning tihti keerulist, kulukat

ja spekulatiivset eseme hindamist vastaspoolele makstava hüvitise määramiseks. Kuigi kostja

esitas nõude kaasomanike vahelise enampakkumise korraldamiseks juba 18. jaanuaril 2021,

pidas kohus pärast seda vajalikus rahuldada hageja taotlus ja tellida korteri hindamiseks

ekspertiis, mis annab tunnistust sellest, et kohus oli oma seisukohad selleks hetkeks juba

kujundanud.

Käesoleval juhul jäi üks kaasomanik korteriomandit mõneks ajaks valdama pärast seda kui

teine kaasomanik oli kooselu lõppemise ja halbade suhete tõttu sunnitud korterist lahkuma.

Kostja ei lahkunud korterist omal vabal tahtel. Kohtupraktikas on asutud selgelt seisukohale,

et ainuüksi ühe kaasomaniku poolt korteris elamine ja selle valdamine ei ole asjaoluks, mis

tingiks kaasomandi jagamise hageja poolt soovitud viisi tema ainuomandisse jätmisel.

Kuigi kohus on selgitanud, et kaasomandi lõpetamise viisi valikul ei ole oluline, et kostja

maksis oma kaasomandiosa ostmiseks võetud laenu või kes kandis korteri ülalpidamise ning

parendamise kulud, oleks kohus pidanud vastavaid asjaolusid poolte huvide hindamisel

vastavalt Riigikohtu otsuses nr 2-17-11516 antud juhistest lähtuvalt kaaluma.

Mingil ajaperioodil ühes piirkonnas elamine ei saa olla selline erandlik asjaolu, mis tingiks

hagi rahuldamise hageja taotletud viisil.

Enampakkumine on põhjendatud olukorras, kus teadaolevalt kasvavad praegusel hetkel

kinnisvara hinnad nädalatega ning 14. märtsil 2021 koostatud eksperthinnang ei ole enam

asjakohane. Müügihind oli määratud arvestusega, et korter võõrandatakse 2-4 kuu jooksul ehk

kiirmüügis. Korterite hinnad on juba märkimisväärselt tõusnud, millist väidet soovib kostja

tõendada apellatsioonkaebusega koos esitatud uute tõendite- müügikuulutustega.

Kaasomanike vaheline enampakkumine on põhjendatud, et mitte kahjustada teist

kaasomanikku.

Hageja ei esitanud maakohtus taotlust anda talle hüvitise tasumiseks aega kolm kuud

kohtuotsuse jõustumisest. Hageja varaline olukord võimaldaks tal kostjale hüvitist tasuda

kiiremini. Kostja oli nõus ühekuulise perioodiga, mida kohus ei arvestanud.

6. Hageja (vastustaja) palub jätta apellatsioonkaebus rahuldamata ja maakohtu otsus

muutmata. Menetluskulud palub hageja jätta kostja kanda.

Hageja jääb oma varasemate seisukohtade juurde ja palub maakohtus esitatud argumente

arvestada ka vastuväidetena apellatsioonkaebusele. Hageja ei nõustu endiselt kostja

tõlgendustega Riigikohtu praktikast.

Maakohus on kaalunud mõlema poole argumente ja põhjendatult leidnud, et nõustuda tuleb

hagejaga. Kohtu argumendid on loogilised ja mõttekäik on hästi jälgitav. Kohus on õigesti

viidanud ka õiguskirjanduses avaldatud asjakohastele seisukohtadele. Asjaolu, et kostjale

maakohtu otsus ei meeldi, ei tähenda, et maakohus pole järginud põhjendamiskohustust.

Eksperdi määratud korteri hind on õige ka käesoleval hetkel. Väide, et korterite hinnad on

vahepeal hüppeliselt tõusnud, on tõendamata. Ei ole õige, et müügikuulutustega on võimalik

tõendada korterite väidetavalt suurenenud hindu. Müügikuulutused näitavad ainult müüjate

hinnasoovi, mitte tegelikke tehinguhindu. Kostja enda tegevus on viinud vaidluse venimiseni,

hageja pakkus kostjale juba 19. märtsil 2021 kompromissi korras 31 000 eurot.

Ringkonnakohtul pole põhjust hakata eksperdi poolt kindlakstehtud korteri väärtust uuesti

hindama.

Ebaõige on ka kostja väide, et hageja pole taotlenud kolmekuulist tähtaega hüvitise

ülekandmiseks. Sellesisulise taotluse esitas hageja oma 25. mai 2021 menetlusdokumendis.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

7. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb tühistada resolutsiooni p-s 6 määratud

hüvitise maksmise tähtaja osas. Ringkonnakohus saab selles osas teha uue otsuse, millega

määrab hüvitise maksmise tähtajaks üks kuu kohtuotsuse jõustumisest. Maakohtu otsuse

resolutsiooni tuleb täiendada otsustusega hagi ja vastuhagi osalise rahuldamise osas.

Ülejäänud osas on maakohtu otsus seaduslik ja põhjendatud ning tuleb jätta muutmata (TsMS

§ 657 lg 1 p 2). Kostja apellatsioonkaebus kuulub rahuldamisele osaliselt. Menetluskulud

jätab ringkonnakohus poolte endi kanda.

8. Pooled vaidlevad selles, millisel viisil jagada nende kaasomandisse kuuluv korteriomand,

mis asub Ilmatsalus, Tartumaal. Mõlemad pooled soovivad korterit enda ainuomandisse.

Hageja on nõus tasuma kostjale vastavalt ekspertarvamusele ½ korteri väärtusest 31 000

eurot. Kostja taotleb jagamise viisina kaasomanike vahelist enampakkumist.

9. Pooltel ei ole vaidlust selles, et hageja elab vaidlusaluses korteris alates 2005. aastast (enne

kostjat). Poolte kooselu lõppes 2016. aastal, mil kostja lahkus korterist ja viis korterisse

jäänud esemed ära 2020. aasta septembris. Pooled on erineval arvamusel kostja korterist

lahkumise põhjuste osas. Hageja töötab samas asulas õpetajana, kostja töötab Soomes.

10. Ringkonnakohus leiab, et maakohus on teadolevaid asjaolusid ning tõendeid arvestades ja

erinevaid AÕS § 77 lg-s 2 nimetatud ja poolte taotletud asja jagamise viise kaaludes jõudnud

õigele lõppjäreldusele, et vaidlusaluse kaasomandi lõpetamisel on põhjendatud anda asi

hagejale, pannes talle kohustuse maksta kostjale hüvitiseks 31 000 eurot. Kaasomanike

vaheline enampakkumine on põhjendatud olukorras, kus hageja talle ettenähtud tähtajaks

hüvitist kostjale ei tasu ja kaasomand jääks lõpetamata. Ringkonnakohus nõustub selles osas

maakohtu otsuse põhjendustega ja ei pea vajalikuks neid korrata TsMS § 654 lg 6 alusel.

Maakohtu otsus ei ole olulises osas põhjendamata, otsuse põhjendused on jälgitavad ja neist

on võimalik aru saada, miks kohus sellisele seisukohale kaasomandi lõpetamise viisi osas

jõudis.

Ringkonnakohus rõhutab, et kaasomandi lõpetamise otsus on kohtu diskretsiooniotsus,

millesse kõrgema astme kohus võib sekkuda üksnes juhul, kui maakohus on rikkunud

diskretsioonipiire (Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 2-18-13306 p 11). Käesoleval juhul ei ole

maakohus diskretsioonipiire ületanud ning on lõpetanud kaasomandi poolte huvisid kaaludes

õiglaselt (Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-39-17 p 10).

11. Vastuseks kostja apellatsioonkaebuse väidetele märgib ringkonnakohus järgmist.

Ringkonnakohus ei nõustu kostja väitega apellatsioonkaebuses, et maakohus ei ole otsust

tehes arvestanud kostja seisukohtade ja huvidega. Asjas ei ole vaidlust, et kostja vaidlusaluses

korteris ei ela ning on viinud sealt 2020. aastal ära kõik oma asjad. Kostja töö- ja elukoht on

pikemat aega olnud Soomes. Kostja on maakohtule avaldanud, et ta soovib seda korterit

seepärast, et tal on „poole kaasomandi raha kohe olemas, ei pea minema pangast laenu

võtma…. Võib-olla muud ei olegi, pigem hind ja mugavus.“ (lk 168 p). Kostja on 6. oktoobri

2019 e-kirjas hagejale märkinud, et tal ei ole selle korteri vastu olnud huvi ei 2006. aastal

ega praegusel hetkel (lk 70).

Hageja on elanud kaasomandis olevas korteris alates 2005. aastast ja ta soovib jätkuvalt

korteris edasi elada. Korter asub ka hageja töökoha lähedal (hageja töötab õpetajana). Sellises

olukorras on maakohus poolte huve kaaludes asunud põhjendatult seisukohale, et kui hageja

on nõus tasuma kostjale ekspertarvamusega kooskõlas oleva kaasomandi osa väärtuse rahas

(31 000 eurot), on põhjendatud jätta korteriomand kaasomandi lõpetamisel hagejale. Selline

jagamise viis ei koorma kaasomanikke ebamõistlikult. Hageja saab jätkata korteriomandi

kasutamist. Kostja, kes talle kuuluvat asja nagunii ei kasuta alates 2016. aastast, saab omandi

kaotuse vastu õiglase hüvitise.

Kostja ei ole tõendanud, et õiglase hüvise suurus on suurem kui maakohtu poolt tuvastatud

31 000 eurot. Tõendatud ei ole kostja väide, et 14. märtsi 2021 ekspertarvamuses esitatud

hinnang 62 000 eurot ei vastanud korteriomandi väärtusele maakohtu otsuse tegemise hetkel

ja väärtus tõuseb jätkuvalt. Kostja esitatud müügikuulutused seda asjaolu ei tõenda, muid

tõendeid selle asjaolu kohta ei ole kostja esitanud. Seega on maakohus hüvise määramisel

lähtunud põhjendatult 14. märtsi 2021 ekspertarvamusest.

12. Ringkonnakohus ei nõustu kostja seisukohaga, et käeoleval juhul on õiglaseks

kaasomandi lõpetamise viisiks kaasomanike vaheline enampakkumine. Apellatsioonkaebuses

on viidatud selles osas Riigikohtu praktikale (Riigikohtu otsused tsiviilasjades nr 2-17-11516

ja nr 3-2-1-14-17), kuid sellest ei saa järeldada, et alati, kui mitu kaasomanikku

soovivad jagatavat asja või õigust endale hüvitise maksmise vastu, peab kohus kaasomandi

lõpetamise viisiks otsustama kaasomanike vahelise enampakkumise. Käesolevas asjas

tuvastatud asjaolud on piisavalt erinevad viidatud Riigikohtu lahendites hinnatud asjaoludest.

Hageja on avaldanud, et ta on nõus tasuma kostjale õiglase hüvitise omandi kaotuse eest. Ka

ei nähtu asja materjalidest kostja tegelik huvi vaidlusaluse korteriomandi omandiõiguse

suhtes.

13. Ringkonnakohus nõustub maakohtu seisukohaga, et kostja poolt laenumaksete ja korteri

ülalpidamiskulude tasumine ei oma kaasomandi lõpetamise viisi valikul tähtsust. Vastupidine

ei tulene ka Riigikohtu otsusest tsiviilasjas nr 2-17-11516. Ringkonnakohus märgib, et kostja

võttis laenu vaidlusaluse korteriomandi kaasomandi osa soetamiseks, mistõttu pidi kostja

tasuma ka sellega seotud makseid.

14. Ringkonnakohus nõustub kostja seisukohaga, et maakohus ei ole piisavalt põhjendanud,

oma seisukohta anda hagejale hüvise tasumiseks aega kolm kuud kohtuotsuse jõustumisest.

Hageja on ise avaldanud, et raha kostjale tasumiseks on olemas ning ta võib tasuda notari

deposiitkontole 25 000 eurot (lk 175). Seega ei vaja hageja tegelikult kohtuotsuse täitmiseks

niivõrd pikka tähtaega. Ringkonnakohus tühistab seetõttu maakohtu otsuse hagejale antud

hüvise maksmise tähtaja osas ja määrab selleks tähtajaks üks kuu kohtuotsuse jõustumisest.

15. Maakohus ei ole võtnud otsuse resolutsioonis selget seisukohta hagi ja vastuhagi

rahuldamise osas, mis on vastuolus TsMS § 438 lg-s 1 ja § 442 lg-s 5 sätestatuga. Seetõttu

täiendab ringkonnakohus maakohtu otsust. Hagi ja vastuhagi kuuluvad rahuldamisele

osaliselt.

16. Arvestades vaidluse iseloomu ja apellatsioonkaebuse osalist rahuldamist, ei pea

ringkonnakohus vajalikuks muuta maakohtu otsust menetluskulude jaotuse osas.

Ringkonnakohus jätab menetluskulud nii maa- kui ka ringkonnakohtus poolte endi kanda.

(allkirjastatud digitaalselt)

Andra Pärsimägi

(allkirjastatud digitaalselt)

Triin Uusen-Nacke

(allkirjastatud digitaalselt)

Kersti Kerstna-Vaks