2-19-20319/59 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Vallo Kariler, Kaija Kaijanen ja Gaida Kivinurm

Otsuse tegemise aeg ja koht

19. oktoober 2021, Tallinn

Kohtuasja number

2-19-20319

Kohtuasi

X hagi Y vastu kinnisasja valduse vabastamiseks ja

valduse üleandmiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 01.03.2021 otsus

Kaebuse esitaja ja liik

Y apellatsioonkaebus

Kaebuse hind

3500 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Hageja (vastustaja): X (isikukood XXXXXXXXXX)

Kostja (apellant): Y (isikukood XXXXXXXXXX),

lepinguline esindaja vandeadvokaat Kalle-Kaspar Sepper

Menetluse liik

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Jätta rahuldamata hageja 01.10.2021 taotlus täiendava tõendi vastuvõtmiseks ja

jätta 01.10.2021 menetlusdokumendi lisa vastu võtmata.

2. Jätta Harju Maakohtu 01.03.2021 otsuse resolutsioon muutmata, kuid muuta

osaliselt otsuse põhjendusi.

3. Apellatsioonkaebus jätta rahuldamata.

4. Apellatsioonimenetluse kulud jätta apellandi kanda.

Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused

Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse

kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks

tegemisest.

Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada

Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või

2-19-20319

muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse

esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka

kassatsioonkaebus.

Menetluskulude rahalise suuruse määrab asja lahendanud maakohus mõistliku aja jooksul

pärast kohtuotsuse jõustumist.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

Hageja nõue ja selle aluseks olevad asjaolud

1. X esitas 19.12.2019 Harju Maakohtule Y vastu hagi, milles palub kohustada kostjat

vabastama XXX (kinnistu nr XXXXXXXX, XXX) ja tagastama see hagejale, andes nimetatud

kinnistu koos selle oluliste osadega hageja valdusesse. Samuti palub hageja määrata

kohtuotsuse täitmise viisiks kostja väljatõstmine XXX-st koos kostjale kuuluva varaga

täitemenetluse seadustikus sätestatud korras, kui kostja ei täida valduse üleandmise kohustust

3 päeva jooksul alates otsuse jõustumisest.

2. Hageja on kinnistu asukohaga XXX (registriosa nr XXXXXXXX) omanik. Kinnistu

koosneb kahest katastriüksusest – nr ZZZ (XXX) ja nr YYY (QQQ), kokku suurusega 9496

m2. QQQ-l asub saun ja XXX-l 2-kordne 6-toaga elamu koos abihoonetega.

3. Hageja ja kostja kooselu purunes 2005. a lõpus ja pooled läksid lahku 2006. a alguses. Kuna

elukaaslastel olid ühised alaealised lapsed, siis jäi kostja koos lastega elama XXX tallu, kuni

laste täisealiseks saamiseni. Hageja ei ole kunagi jätnud XXX kostjale. Kõigi nende aastate

jooksul on hageja tasunud maamaksu, kindlustusmakseid, elektri- ja prügiveo eest jms, samuti

on ta kuni laste majast lahkumiseni kandnud muid kulusid. ½ mõttelist osa ehitistest sai hageja

päranduse teel, ½ mõttelist osa W-ga kaasomandi lõpetamisel ja ehitiste väljaostmisel. XXX

kinnistu (kolm katastriüksust) sai hageja õigusvastaselt võõrandatud maana, sellel kinnistul

asuvad hooned on maa oluline osa. Hageja ja kostja ei ole kunagi sõlminud mingit kokkulepet

võimaliku vara jagamise osas.

4. 31.08.2019 soovis hageja leida kostjaga kontakti ja läks talusse. Kõik uksed olid lahti, majas

valitses korralagedus, kahte tuppa ei pääsenud ta sisse, sest toad olid prügi täis. Kostjat majas

ei olnud. Elamuhoov ei olnud korrastatud, tööriistad olid kasvanud rohu sisse. 2019. a

detsembris olid ukselukud vahetatud ja hageja ei pääsenud enam majja sisse.

5. Kostjal ei ole mingit õiguslikku alust jätta enda valdusse hageja kinnistut. Hageja on

võimaldanud kostjal kasutada kinnistu hooneid kuni ühiste laste täisealiseks saamiseni. Kostja

on kasutanud hooneid ja kogu kinnistut hagejale hüvitist maksmata ja on sellega saanud

märkimisväärse kasutuseelise.

6. Kostja väited seltsingulepingu osas ei saa olla seotud valduse vabastamise nõudega. Pooled

hakkasid elama lahus 2006. a algusest. Sellega ka kooselust tulenev seltsing lõppes samuti

2006. alguses. Võimalikud nõuded hageja vastu oleks pidanud esitama 3 aasta jooksul.

Kinnisvara ei ole võimalik jagada suulise kokkuleppe alusel, vaid seda saab teha ainult

notariaalse lepinguga. Hageja eitab ka suulist kokkulepet.

7. Kostja elas talus hageja vaikival nõusolekul. Omanikul on õigus nõuda asja kasutamise

lõpetamist ka siis, kui asja on kasutatud tasuta. Väär ja tõendamata on kostja väide, et vara

kasutamise tähtaeg saabub alles kostja elupäevade lõppemisega.

2-19-20319

Kostja vastuväited

8. Kostja vaidleb hageja nõudele vastu.

9. Esmakordselt esitas hageja kostjale kinnistu vabastamise nõude 2019. aastal. Enne seda ei

ole hageja nõudnud kostjalt või nende ühistelt lastelt kordagi kinnistu vabastamist. Hageja ja

kostja leppisid pärast nendevaheliste abielusarnaste isiklike suhete lõppemist kokku kostja

õiguses kasutada XXX oma elukohana.

10. Hageja ja kostja isiklikud suhted said alguse 1990. aastal ja lõppesid 2006. aastal, mil kostja

kolis elama HHH. Oluline on eristada pooltevahelistest isiklikest abielusarnastest suhetest

nende ärisuhteid. Ärisuhted ei ole tänase päevani lõppenud, kuivõrd ärisuhtega soetatud vara

on seniajani jagamata. Ärisuhete all peab kostja silmas tema ja hageja ühist eesmärgistatud

tegutsemist kinnisvara valdkonnas – investeerimine kinnisvarasse selle soetamise,

renoveerimise, üürile andmise, haldamise, vara väärtuse kasvatamise ja selle võõrandamise

kaudu. Kooselu jooksul soetasid pooled kokku viis korterit ning pärast isiklike suhete lõppemist

täiendavalt veel kaks. Pooltevaheline äriline suhe vastab seltsingulepingu tunnustele.

11. 1993. aastal sai hageja enda isa pärimismenetluse tulemusena XXX ½ suuruse mõttelise osa

omanikuks. 1994. aastal soetasid pooled ühiselt juurde ka teise ½ suuruse mõttelise osa, milleks

kasutatud rahalised vahendid kuulusid seltsinguvara koosseisu. Kuivõrd talu oli väga halvas ja

lagunenud seisukorras, hakkasid pooled seda renoveerima ning nad võtsid ette kapitaalremondi.

Pärast seda jäi kogu pere elama XXX tallu, kus perekond elas ühiselt koos perioodil 1994 -

2006, kuni hageja kolis HHH ja ehitas sinna endale maja. Kostja ja poolte ühised kaks tütart

jäid elama XXX tallu. Seega ennekõike, kuid mitte ainult, ei ela kostja hageja isakodus, vaid

enda kodus.

12. Tulenevalt asjaolust, et hageja ehitas HHH maja kogu äritegevusega teenitud raha eest,

jätmata kostjale midagi, pani hageja kostja sellega väga raskesse finantsolukorda. Sellest

tulenevalt kujunes poolte vahel välja kokkulepe, et XXX jääb kostjale ja HHH maja hagejale.

Ehkki kinnisvaraga seotud omandiõiguse tekkimine nõuab notariaalset vormi, mida kõnealuse

kokkuleppega ei olnud järgitud XXX osas, ei välista see kostja õigust kasutada XXX seniajani

tähtajatult vastavalt kõnealusele kokkuleppele, sest XXX kasutusõiguses kokkuleppimine on

selle omandamisest eraldiseisev ega nõua notariaalset vormi. XXX ja HHH maja jagamise

kokkuleppe alusel on kostjal ainuõigus kasutada XXX tähtajatult ja tasuta. Seega senikaua, kuni

kostja ei ole kantud kinnistusraamatusse sisse XXX omanikuna, on pooltevaheline võlasuhe

kvalifitseeritav XXX kasutamise osas asja tasuta kasutamise lepinguna. Hageja nõudel kinnistu

vabastamiseks puudub õiguslik alus. Kostjal on õigus jätkata XXX kasutamist tähtajatult

vastavalt hagejaga 2006. aastal sõlmitud kokkuleppele.

13. Alternatiivselt vaidleb kostja vastu hageja nõudele ka seltsingulepingu olemasolu ning

seltsinguvara jagamise põhjustel. Hageja panustas seltsingusse algkapitali andmisega

kinnisvara soetamiseks ning kostja panuseks oli soetatud kinnisvara haldus (üürnike leidmine,

kinnisvara näitamine potentsiaalsetele üürnikele, suhtlemine üürnikega ning nende probleemide

operatiivne lahendamine), kinnisvara renoveerimine ja selleks vajalike tööde korraldamine,

kinnisvaraobjekti sisekujunduse väljatöötamine jms. Kostja vastavasisuliste panuste tegemist

ja panuste olulisust on tunnistanud ka hageja seltsingulepingu ajal kostjale saadetud e-kirjades

perioodil 2010 – 2015. XXX kuulub seltsinguvara koosseisu ½ suuruses mõttelises osas,

kuivõrd pooled soetasid sellest ½ suuruse mõttelise osa seltsingu olemasolu ajal. Teine ½

suurune mõtteline osa kuulus hagejale pärimismenetluse tulemusena, nagu on hageja väitnud

hagiavalduses. Kuna seadus loeb seltsinglaste panused võrdseks, on kostjal hagejaga võrdsed

2-19-20319

õigused kinnisvaraäriga saadud tulemile. Pooled on jaotanud nendevahelise kokkuleppega neile

kuuluva seltsinguvara muu hulgas selliselt, et kostja on saanud kasutada XXX ning hageja on

saanud kasutada HHH maja. Juhul, kui hageja soovib saada õiguseid XXX üle, tuleb pooltel

jagada seltsinguvara ja see tuleb jätta hageja ainukasutusse ja käsutusse.

Maakohtu otsus ja põhjendused

14. Maakohus rahuldas hagi ja mõistis kostja valdusest välja hageja kasuks kinnistu asukohaga

XXX ning määras, et juhul, kui kostja keeldub valdust üleandmast 3 päeva jooksul alates

kohtuotsuse jõustumisest, tõsta kostja kinnistult välja koos temale kuuluva varaga

täitemenetluse seadustikus sätestatud korras. Menetluskulud jättis maakohus kostja kanda.

15. Asjas puudub vaidlus, et hageja on kantud kinnistu asukohaga XXX (registriosa nr

XXXXXXXX) omanikuna kinnistusraamatusse ning kostja valdab kõnealust kinnistut.

16. Kohus ei nõustunud kostja vastuväitega, et ½ kinnistust on hageja ja kostja ühisvara, kuna

hageja ja kostja vahel oli kõnealuse vara osas sõlmitud seltsinguleping. Kostja ei ole käesolevas

asjas toonud kohtu ette asjaolusid või tõendeid, millest ilmneks, et kostja on XXX kinnistu ½

osa omandamisel 1995. aastal teinud majandusliku (rahaliselt hinnatava) panuse. Kinnistu

kaasomandi osa omandamisel tegi majandusliku panuse üksnes hageja. Mehe ja naise püsivat

ühise majapidamisega abieluvälist kooselu (vabaabielu) ei saa iseenesest lugeda seltsinguks

võlaõigusseaduse (VÕS) § 580 lg 1 mõttes ja seega kohaldada sellele VÕS § 580 jj sätteid.

Seltsingu regulatsioonist järeldub, et tegu on eelkõige ühisele majanduslikule eesmärgile

orienteeritud lepinguga. Seda kinnitab mh panuste tegemise nõue (VÕS § 581), juhtimise

korraldus (VÕS §-d 582–587), seltsingu orienteeritus kasumi teenimisele ja jaotamisele ning

sellega seotud aruandluse nõuded (mh VÕS §-d 586, 591, 592). Sellise regulatsiooni

kohaldamiseks peavad pooled olema ka tahet avaldanud. Ainuüksi isikute abieluväline kooselu

seltsingu kriteeriumitele ei vasta. Sellest ei teki isikutele siduvaid kohustusi, st võlasuhet

VÕS § 2 mõttes. Seltsingu sätete kohaldamist ei õigusta ka see, et pooled on lisaks kooselule

korraldanud ka ühise majapidamise. Ei saa eeldada, et ühist majapidamist korraldades on poolte

tahteks teha seda seltsingu juhtimise ja aruandluse ning kasumi jaotamise ja kahjumi katmise

sätete alusel. Nii hageja kui kostja on läbivalt kinnitanud, et XXX kinnistu oli planeeritud kodu

rajamiseks. Ehkki XXX kinnistu osas ei olnud poolte vahel seltsingut sõlmitud, ei tähenda, et

pooltel ei olnud seltsing sõlmitud muu kinnisvara osas.

17. Isegi, kui hageja ja kostja vahel oli XXX kinnistu osas sõlmitud seltsinguleping, ei tuleneks

ka sellest kostjale alust kinnistu valdamiseks. Antud juhul puudub vaidlus, et poolte kooselu

lõppes 2006. aastal, mistõttu juhul, kui pooltel oli XXX talu osas sõlmitud kooseluline seltsing,

on see lõppenud koos kooseluga ning pärast seltsingu lõppu ei ole kostjal seltsingulepingust

tulenevat alust kinnistu valdamiseks.

18. Järgnevalt hindas kohus, kas poolte vahel võis olla sõlmitud tasuta kasutamise leping ja kas

kostjal on sellest tulenevalt õigus endiselt kinnisasja kasutada. Hageja ei ole vaidlustanud

asjaolu, et hageja lubas kostjale, et ta tohib kinnistul elada, kuid hageja selgituste kohaselt

üksnes seni, kuni hageja ja kostja ühised lapsed täisealiseks saavad. Kumbki pool ei ole esitanud

tõendeid selle kohta, millise tähtajani täpselt vastav kokkuleppe oli sõlmitud, mistõttu leidis

kohus, et kokkulepe oli sõlmitud tähtajatult. Tähtajatu tasuta kasutamise lepingu korraliseks

ülesütlemiseks ei ole vaja põhjust. Hageja on 04.09.2019 e-kirja ja 11.09.2019 valduse

vabastamise nõudega lepingu üles öelnud. Seega on leping lõppenud ning kostjal puudub

seaduslik alus hagejale kuuluva kinnistu valdamiseks.

2-19-20319

Apellatsioonkaebus

19. Kostja esitas apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada ja teha uus otsus,

millega jätta hagi rahuldamata. Alternatiivselt palub kostja saata asi uueks läbivaatamiseks

maakohtule. Menetluskulud palub kostja jätta hageja kanda.

20. Maakohus on ebaõigesti kohaldanud materiaalõigust, eelkõige VÕS § 580 lg-t 1 ja § 393

lg-t

1. Samuti

on

kohus

oluliselt

rikkunud

menetlusõiguse

norme,

eelkõige

tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 232 lg-t 1, § 438 lg-t 1, § 442 lg-t 8. See on kaasa

toonud kohtuotsuse, mis ei ole seaduslik ja põhjendatud ja on seega vastuolus TsMS § 436 lg-

s 1 sätestatuga.

21. Maakohtu otsus on üllatuslik ja olulises ulatuses põhjendamata. Maakohus ei ole selgitanud,

miks ei ole kostja poolt esitatud tõenditel asja lahendamisel tähtsust (kostja 25.02.2020

menetlusdokumendi lisad 1-3, kostja 09.04.2020 menetlusdokumendi lisad 1-3, kostja

06.11.2020 menetlusdokumendi lisad 1-15, hageja selgitused seltsingulepingu olemasolu kohta

19.01.2021 kohtuistungil, tunnistaja D antud ütlused 19.01.2021 kohtuistungil). Samuti on

maakohus jätnud täielikult hindamata hagejapoolsed korduvad kinnitused, et poolte tahe oli

seltsingulepingu sõlmimine ning poolte vahel oli sõlmitud seltsinguleping. Samuti on

maakohus jätnud täielikult hindamata poolte kokkuleppe ning hageja tahte, mille kohaselt

kinnisasi jääb kostjale ning kostjal on õigus seda kasutada.

22. Maakohus jõudis ebaõigele järeldusele, et poolte vahel puudub seltsing. Poolte vahel oli

sõlmitud suuline seltsinguleping ja seltsinguvara on jagamata. Kohus on seltsingu olemasolu

tuvastamisel jätnud täielikult hindamata asjaolu, et mõlemad pooled on käesolevas menetluses

tunnistanud, et nende vahel oli sõlmitud seltsing ning nad tegutsesid ühiselt.

23. Hageja on avaldanud tahet anda nii omand kui valdus üle kostjale, hageja ei pea end

vaidlusaluse kinnisasja omanikuks ning et peale hagejapoolset kinnisasja omandi üleandmist

on kinnisasja parendanud ainuisikuliselt kostja. Kostja esitatud väiteid tõendavad 06.11.2020

menetlusdokumendi punkti 2.2. alapunktides esitatud väited ja tõendid. Nimetatud väidete osas

ei ole maakohus otsuses mitte ühelgi viisil seisukohta avaldanud.

24. Antud juhul kasutab kostja kinnistut kahel õiguslikul alusel – seltsingu liikmena on tal

ühisomanikuna õigus vallata seltsingule kuuluvad kinnisasja, millest ½ kuulub jätkuvalt

seltsingule, st on ühisomandis ning pooltevahelise kokkuleppe alusel asja valdamiseks.

25. Kostjal on õigus kinnistut kasutada elupäevade lõpuni vastavalt hagejaga sõlmitud

kokkuleppele. Kostja on kasutanud kinnistut enda koduna alates 1994. aastast kuni tänaseni,

neist viimased 15 aastat üksinda ilma hagejata. Hageja ja kostja sõlmisid kinnistu kasutamise

kokkuleppe suuliselt, milleks pooled avaldasid otsest vastavat tahet tsiviilseadustiku üldosa

seaduse (TsÜS) § 68 lg 2 mõttes selle sõlmimise ajal 2006. aastal. Hageja järjepidevat ning

aastatepikkust käitumist tuleb lugeda tema kaudseks tahteavalduseks TsÜS § 68 lg 3 alusel

kostja õiguste tunnustamisel kinnistu kasutamiseks. Hageja ei ole käitunud heas usus, nõudes

kostjalt kinnisasja valduse vabastamist. Seejuures on oluline, et hageja on loobunud

kinnisasjaga seonduvalt isegi kõige elementaarsemate toimingute korraldamisest, nagu näiteks

elektriühenduse taastamisest ja sellega seonduva vaidluse pidamisest. Seega ei pidanud hageja

ennast enam kinnisasja omanikuks.

2-19-20319

Vastustaja seisukoht

26. Hageja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu, palub jätta selle rahuldamata ja menetluskulud

kostja kanda.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

27. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsuse resolutsioon tuleb jätta muutmata, kuid

kooskõlas TsMS § 657 lg 1 p-ga 21 tuleb osaliselt täiendada kohtuotsuse põhjendusi.

Apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata.

28. Kõigepealt võtab ringkonnakohus seisukoha hageja 01.10.2021 menetlusdokumendile

lisatud tõendi osas. Hageja on ringkonnakohtule esitanud hageja poolt D-le 07.05.2008

saadetud e-kirja. Ringkonnakohtu hinnangul ei ole antud tõendi vastuvõtmiseks alust, põhjusel,

et see tõend on juba varasemalt maakohtule esitatud ja on kohtutoimikus olemas (II kd tl 17).

Korduvalt esitatud tõenditega koormataks toimikut asjatult ja see ei vastaks toimiku pidamise

nõuetele ega menetlusökonoomia põhimõttele.

29. Ringkonnakohtu hinnangul kohaldas maakohus otsuse tegemisel materiaalõiguse norme

õigesti ega rikkunud oluliselt menetlusnorme, mis annaks aluse maakohtu otsuse tühistamiseks.

Maakohtu otsuse põhjendav osa peab vastama TsMS § 442 lg-s 8 sätestatule. Nimetatud sätte

kohaselt peab otsuse põhjendavas osas märkima kohtu poolt tuvastatud asjaolud ja nendest

tehtud järeldused, tõendid, millele on rajatud kohtu järeldused, samuti seadused, mida kohus

kohaldas. Kohus peab otsuses põhjendama, miks ta ei nõustu hageja või kostja faktiliste

väidetega. Kohus peab otsuses kõiki tõendeid analüüsima. Kui kohus mõnda tõendit ei arvesta,

peab ta seda otsuses põhjendama. Maakohus ei ole nõuetekohaselt analüüsinud ega märkinud

otsuses, miks kostja tõendid ei tõenda seltsingulepingu ega kostja väidetud tähtajaga tasuta

kasutamise lepingu sõlmimist, kuid otsuse tühistamist antud rikkumine kaasa ei too.

Ringkonnakohus saab need rikkumised kõrvaldada ja puuduolevad põhjendused esitada

käesolevas otsuses.

30. Pooled ei vaidle selle üle, et hageja on XXX kinnistu omanikuna kantud

kinnistusraamatusse ja kostja valdab seda kinnistut. Kostja tugineb sellele, et tal on kinnistu

valdamiseks kaks iseseisvat õiguslikku alust: 1) tulenevalt poolte vahel sõlmitud

seltsingulepingust ja 2) tulenevalt poolte vahel sõlmitud suulisest tasuta kasutamise lepingust

tähtajaga kuni kostja elu lõpuni.

31. Seega saab esimese alternatiivina kostja õiguslik alus kinnistu valdamiseks tuleneda sellest,

et kostja ja hageja vahel on VÕS § 580 sätestatud tunnustele vastav kehtiv seltsinguleping, mis

annab ühtlasi vara kasutamise õigusliku aluse. Maakohus järeldas ringkonnakohtu hinnangul

õigesti, et poolte vahel ei ole XXX kinnistu osas seltsingulepingut sõlmitud. VÕS § 580 lg 1

annab seltsingulepingu mõiste definitsiooni, mille kohaselt kohustuvad seltsingulepinguga kaks

või enam isikut (seltsinglased) tegutsema ühise eesmärgi saavutamiseks, aidates sellele kaasa

lepinguga määratud viisil, eelkõige panuste tegemisega. Kostja väitel on ta teinud XXX kinnistu

osas rahaliselt hinnatavaid panuseid, mis seisnevad kinnisvara renoveerimises, selleks vajalike

tööde korraldamises ning sisekujunduse väljatöötamises. VÕS § 581 lg 1 kohaselt saavad

seltsinglaste panused seisneda ka seltsingule teenuse osutamises (vt Riigikohtu 29.04.2020

otsust tsiviilasjas nr 2-18-255, p 14). Seega saab seltsingu panuseks olla ka seltsingu eesmärkide

saavutamiseks vajaliku töö tegemine. Samas ei ole antud juhul kostja poolt töö tegemisest XXX

kinnistu korrastamiseks ja parendamiseks võimalik järeldada, et tegemist oleks ühise

2-19-20319

majandusliku eesmärgi nimel tehtud panustega. Maakohus viitas õigesti, et seltsingu

regulatsiooni kohaselt peab olema tegemist eelkõige ühisele majanduslikule eesmärgile

orienteeritud lepinguga. Seda kinnitab mh panuste tegemise nõue (VÕS § 581), juhtimise

korraldus (VÕS §-d 582–587), seltsingu orienteeritus kasumi teenimisele ja jaotamisele ning

sellega seotud aruandluse nõuded (mh VÕS §-d 586, 591, 592). Sellise regulatsiooni

kohaldamiseks peavad pooled olema ka tahet avaldanud. Seltsingulepingu sõlmimise peab

tõendama pool, kes sellele tugineb. Kohtule esitatud tõenditest ei nähtu, et XXX kinnistu

renoveerimise puhul oleks tegemist olnud ühise majandusliku eesmärgiga. Hageja ja kostja

vahelisest kirjavahetusest selliseid asjaolusid ei nähtu (I kd tl 77-85). Samuti ei nähtu sellist

eesmärki XXX kinnistu osas kostja poolt esitatud korteriomandi müügilepingust, korteriomandi

müügilepingu eelsete kavatsuste protokollist ja poolte kirjavahetusest XXX elektriühenduse

taastamise kohta (I kd tl 152-165) ning 06.11.2020 menetlusdokumendi lisadest 1-15 (II kd tl

15-45). Osaliselt on nimetatud tõenditest järeldatav küll poolte panuste tegemine ja ühine

majanduslik eesmärk muude kinnisasjade osas (I kd tl 79-84 ja I kd tl 24-45), kuid sellest ei saa

järeldusi teha, et ka XXX kinnistu osas oleks pooltel olnud ühine majanduslik eesmärk.

Tunnistaja D (poolte ühine tütar) ütluste kohaselt panustasid hageja ja kostja mõlemad XXX

kinnistul asuva elamu renoveerimisse. Tunnistaja kinnitab, et isa tegeles finantspoolega ja ema

kõige muuga (sisekujundus, ehituse koordineerimine, plaatis vannituba ja tegi teisi töid). Kuid

nendest ütlustest nähtub ka see, et poolte eesmärk XXX kinnistu osas oli tegelikult võimaldada

perele koht, kus elada (II kd tl 138 pöördel-140). Üksnes ühise kodu rajamine ja sellel eesmärgil

mõlema kooselu poole panustamine (rahaliselt ja tööga) ei vasta seltsingu tunnustele. Ehkki

kohtupraktikas on jaatatud võimalust järeldada seltsingu olemasolu vabaabielu poolte vahel

suurema väärtusega esemete soetamiseks, siis eristab seltsingut tavalisest kooselust ikkagi

ühine majanduslik eesmärk. Antud juhul võiks ühist majanduslikku eesmärki järeldada poolte

äriprojektide osas (näiteks erinevate korterite ost nende arendamise eesmärgil). Ka kostja ise

kinnitab, et oluline on eristada pooltevahelistest isiklikest abielusarnastest suhetest nende

ärisuhteid ja et see suhe vastab seltsingulepingu tunnustele. Küll aga on kostja ebaõigesti nende

äriliste suhete alla paigutanud ka poolte suhted seoses XXX kinnisasjaga.

32. Kostja väitel on hageja ise korduvalt tunnistanud poolte vahel seltsingu lepingu olemasolu

ka XXX kinnistu osas. Ringkonnakohtu hinnangul ei saa hageja seisukohtadest sellist

põhjapanevat järeldust teha. Hageja on maakohtul istungil väitnud, et kostja on oma tööpanuse

eest saanud kinnistut 25 aastat kasutada. Hageja ütleb, et seltsing, mille eesmärk oli ühise kodu

rajamine, sai otsa. Samas kinnitab hageja ka seda, et koostöö eesmärk oli ühise kodu

väljaehitamine (II kd tl 141 pöördel). Kolleegiumi arvates ei saa hageja sõnakasutusest, kus ta

räägib seltsingust, järeldada, et ta tegelikult sellise lepingulise suhte omaks võtaks. Hageja oma

seisukohtades läbivalt eitab seltsingu olemasolu.

33. Kuna XXX kinnisasja osas ei ole seltsingulepingut võimalik tuvastada, ei oma tähtsust

kostja väide, et seltsinguvara on jagamata ja hageja ei ole seltsingulepingut üles öelnud. Selles

osas ei pea seetõttu ringkonnakohus vajalikuks apellatsioonkaebuse väidetele vastata.

34. Maakohus hindas seltsingu puudumise tõttu järgevalt õigesti, kas kostjal on alternatiivselt

õiguslik alus kinnistu valdamiseks tulenevalt tasuta kasutamise lepingust. Seejuures ei vaidle

pooled, et selline leping oli poolte vahel suuliselt sõlmitud, kuid vaidlus on selle üle, millise

tähtajaga on leping sõlmitud - kostja eluea lõpuni või poolte ühiste laste täisealiseks saamiseni.

Maakohus leidis, et kumbki pool ei ole tõendanud tähtajalise lepingu sõlmimist ja leidis, et

tegemist on tähtajatu lepinguga. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et hageja ei ole

tõendanud, et poolte vahel oli tasuta kasutamise leping sõlmitud üksnes poolte ühiste laste

täisealiseks saamiseni, kuid ei ole tõendatud ka kostja väide, et lepingu tähtajaks oli kostja eluea

lõppemine. Tunnistaja D ütluste kohaselt kinnitas hageja, et maja jääb emale ja meile ning

2-19-20319

endale loob uue kodu CCC. Samuti kinnitas tunnistaja, et „Kui me midagi isa käest HHH objekti

kohta küsisime, siis ta rääkis, et see oli sellepärast, et maja jäi meile.“ (II kd tl 138 pöördel-

140). Hageja 07.05.2008 e-kirjast nähtuvalt kirjutas hageja oma tütrele, et „Aga teile jäi ju kogu

elamine ja kodu ja auto ja mina pidin uut elupaika rajama. /…/ Alguses tundus see äraminek

ajutine, kuid läks teisiti“ (II kd tl 17). Tunnistaja ütlustega ja hageja kirjaga on kolleegiumi

hinnangul tõendatud, et XXX kinnistu kostjale ja lastele kasutamiseks andmise eesmärk oli, et

nad saaksid seda ühiselt elukohana kasutada. Samas ei saa tunnistaja ütlustest ega viidatud e-

kirjast järeldada, et kinnistu tasuta kasutamise tähtaeg oli kuidagi piiritletud – kas laste

täisealiseks saamisega või kostja elueaga. Samuti ei kinnita selliseid asjaolusid ükski teine

tõend käesolevas asjas.

35. Kui eseme kasutustähtaega ei ole määratud ja see ei tulene eseme kasutamise eesmärgist,

võib kasutusse andja lepingu VÕS § 393 lg 3 järgi üles öelda ja nõuda eseme tagastamist igal

ajal pärast lepingu sõlmimist. Antud juhul ei ole XXX kinnistu kasutamise tähtaega määratud

ja see ei tulene ka lepingu eesmärgist, milleks oli anda kinnistu kostjale ja lastele kasutamiseks.

Seega võis hageja nõuda kinnisasja valduse üleandmist igal ajal pärast lepingu sõlmimist.

Vaidlust ei ole selle üle, et hageja 04.09.2019 e-kiri ja 11.09.2019 nõudekiri on käsitletavad

tasuta kasutamise lepingu ülesütlemise avaldusena. Samuti ei ole kostja vastu vaielnud e-kirja

ja nõudekirja kättesaamisele. Eelnevast tulenevalt järeldas maakohus õigesti, et hageja on

kostjaga sõlmitud tähtajatu tasuta kasutamise lepingu üles öelnud ja kostjal puudub õiguslik

alus XXX kinnisasja valdamiseks.

36. Ringkonnakohus ei nõustu, et hageja on avaldanud tahet anda XXX kinnisasja omand üle

kostjale ning et hageja ei pea end vaidlusaluse kinnisasja omanikuks. Hageja 07.05.2008 e-

kirjast, milles ta kirjutab, et „Aga teile jäi ju kogu elamine ja kodu ja auto ja mina pidin uut

elupaika rajama.“ (II kd tl 17), 28.01.2008 e-kirjast, milles ta kirjutab, et „…tahaks kah elu

lõpuks midagi oma omada, kus mugav elada oleks“ (II kd tl 16), samuti teistest kostja

06.11.2020 menetlusdokumendi punktis 2.2. alapunktides viidatud tõenditest ei nähtu

ringkonnakohtu hinnangul, et hageja oleks avaldanud tahet loobuda XXX kinnistu

omandiõigusest või poleks pidanud enam ennast omanikuks. Isegi, kui hageja oleks midagi

sellist vestluses tütrega või kostjaga kinnitanud, ei saa sellest järeldada, et hagejal poleks enam

omandiõigust kinnistule. Samuti ei saaks sellest teha järeldusi kostja poolse kostja eluea lõpuni

kehtiva tasuta kasutusõiguse kohta.

37. Vaidlustamata asjaoludel on kostja kinnistut kasutanud pärast poolte lahkuminekut 15

aastat ning hageja ei ole selle aja jooksul kostjalt kordagi nõudnud maja valduse vabastamist.

Alles 09.09.2019 hakkas hageja nõudma kinnisasja valdust tagasi. Kostja väitel saab sellisest

hageja käitumisest järeldada hageja tahet anda kinnisasi kostjale kasutamiseks kuni kostja eluea

lõpuni. Ringkonnakohus sellise järeldusega ei nõustu. TsÜS § 68 lg 3 järgi võib

tahteavalduseks olla kaudne tahteavaldus, mis väljendub teos, millest võib järeldada tahet tuua

kaasa õiguslik tagajärg. Ringkonnakohtu hinnangul ei nähtu sellest, et hageja võimaldas kostjal

kasutada XXX kinnisasja kuni 2019. a valduse vabastamise nõudekirja esitamiseni, hageja tahet

anda nimetatud kinnisasi kostjale kasutamiseks kuni kostja eluea lõpuni. Sellest võib üksnes

järeldada, et hageja nõustus kostja poolse kinnisasja tähtajatult kasutamisega.

38. Kostja väitel on hageja hea usu põhimõttest tulenevalt kaotanud õiguse nõuda kinnisasja

valdust tagasi. Ka selle väitega ringkonnakohus ei nõustu. Hea usu põhimõttest tulenevalt ei

saa hageja nõuet jätta rahuldamata. Riigikohus on märkinud, et nõude maksmapanekut saab

pidada hea usu põhimõtte vastaseks üksnes erandlikel asjaoludel (vt nt Riigikohtu 29.01.2007

otsust tsiviilasjas nr 3-2-1-137-06, p 23; 03.12.2008 otsust tsiviilasjas nr 3-2-1-105-08, p 16).

Hea usu põhimõte kuuluks kohaldamisele, kui hageja käitumine oleks vastuoluline. Näiteks, et

2-19-20319

hageja oleks andnud oma käitumisega mõista, et ta ei soovi valdust tagasi, kuid siis esitab

vaatamata sellele valduse vabastamise nõude. Käesolevas asjas kogutud tõenditest ei saa teha

järeldust, et hageja oleks kinnisasja enda valdusse andmise nõudeõigusest sõnaselgelt loobunud

või isegi andnud mõista, et ta valdust kunagi tagasi saada ei taha. Samuti ei saa sellist järeldust

teha asjaolust, et hageja ei ole kinnisasja elektriühenduse taastamisest ja sellega seonduva

vaidluse pidamisest ise pidanud vajalikuks osa võtta.

39. Kuna apellatsioonkaebust ei rahuldata, tuleb jätta apellatsioonimenetluses kantud

menetluskulud TsMS § 171 lg 1 alusel apellandi kanda.

(allkirjastatud digitaalselt)

(allkirjastatud digitaalselt)

(allkirjastatud digitaalselt)

Vallo Kariler

Kaija Kaijanen

Gaida Kivinurm