2-21-1824/16 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Eesistuja Meeli Kaur, liikmed Vallo Kariler ja Neve

Uudelt

Otsuse tegemise aeg ja koht

11. oktoober 2021, Tallinn

Kohtuasja number

2-21-1824

Kohtuasi

Advokaadibüroo

SORAINEN

AS-i

ja

ASLO

Konsultatsioonid OÜ hagi AS-i Kawe Plaza vastu

üürilepingute ülesütlemise tühisuse tuvastamiseks ning

üürilepingute ja nende lisade täitmisele kohustamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 9. juuli 2021. a otsus

Kaebuse esitaja ja liik

Advokaadibüroo

SORAINEN

AS-i

ja

ASLO

Konsultatsioonid OÜ ühine apellatsioonkaebus

Kaebuse hind

Advokaadibüroo SORAINEN AS-i apellatsioonkaebuse

hind 296 995,92 eurot

ASLO Konsultatsioonid OÜ apellatsioonkaebuse hind

3112,56 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Hageja I Advokaadibüroo SORAINEN AS (registrikood

10876331)

Hageja II ASLO Konsultatsioonid OÜ (registrikood

10916533)

Hagejate esindajad vandeadvokaat Paul Künnap ja

vandeadvokaat Carri Ginter

Kostja AS Kawe Plaza (registrikood 10065087),

lepinguline esindaja Kai Kaljaste

Menetluse liik

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Võtta vastu Advokaadibüroo SORAINEN AS-i ja ASLO Konsultatsioonid OÜ

13. augustil 2021 esitatud dokumentaalne tõend (AS-i Kawe Plaza leppetrahvi

tasumise nõue).

2. Keelduda Advokaadibüroo SORAINEN AS-i ja ASLO Konsultatsioonid OÜ

20. septembril 2021 esitatud dokumentaalsete tõendite (üüri- ja kõrvalkulude arved

ning 18. veebruari 2021. a e-kirjavahetus) vastuvõtmisest.

3. Tühistada Harju Maakohtu 9. juuli 2021. a otsus tsiviilasjas nr 2-21-1824 osas,

millega

maakohus

jättis

Advokaadibüroo

SORAINEN

AS-i

ja

ASLO

Konsultatsioonid

OÜ

nõude

üürilepingute

ülesütlemisavalduste

tühisuse

tuvastamiseks rahuldamata ning jaotas menetluskulud ja määras need kindlaks.

Teha tühistatud osas uus otsus, millega tuvastada Advokaadibüroo SORAINEN AS-

i ja AS-i Kawe Plaza ning ASLO Konsultatsioonid OÜ ja AS-i Kawe Plaza vaheliste

lepinguliste suhete jätkuv olemasolu pärast AS-i Kawe Plaza poolt 27. jaanuaril

2021 üürilepingute ülesütlemist alates 8. veebruarist 2021 ning jätta maakohtus

kantud menetluskulud poolte endi kanda.

4. Harju Maakohtu 9. juuli 2021. a otsus tsiviilasjas nr 2-21-1824 on jõustunud osas,

millega maakohus jättis rahuldamata Advokaadibüroo SORAINEN AS-i ja ASLO

Konsultatsioonid OÜ hagi AS-i Kawe Plaza vastu üürilepingute ja nende lisade

täitmisele kohustamiseks.

5. Rahuldada Advokaadibüroo SORAINEN AS-i ja ASLO Konsultatsioonid OÜ

apellatsioonkaebus.

6. Sõnastada kohtuotsuse tervikresolutsioon järgmiselt:

6.1. Rahuldada hagi osaliselt.

6.2. Tuvastada Advokaadibüroo SORAINEN AS-i ja AS-i Kawe Plaza vahelise

lepingulise suhte jätkuv olemasolu pärast AS-i Kawe Plaza poolt 27. jaanuaril

2021 üürilepingu ülesütlemist alates 8. veebruarist 2021.

6.3. Tuvastada ASLO Konsultatsioonid OÜ ja AS-i Kawe Plaza vahelise lepingulise

suhte jätkuv olemasolu pärast AS-i Kawe Plaza poolt 27. jaanuaril 2021

üürilepingu ülesütlemist alates 8. veebruarist 2021.

6.4. Jätta maakohtus kantud menetluskulud poolte endi kanda. Maakohtus

rahaliselt kindlaksmääratavad menetluskulud puuduvad.

6.5. Jätta ringkonnakohtus kantud menetluskulud AS-i Kawe Plaza kanda.

6.6. Määrata kindlaks Advokaadibüroo SORAINEN AS-i ringkonnakohtus kantud

menetluskulude rahaline suurus ja mõista AS-ilt Kawe Plaza Advokaadibüroo

SORAINEN AS-i kasuks välja menetluskulud 1350 eurot. Kohustada AS-i

Kawe Plaza tasuma väljamõistetud menetluskuludelt Advokaadibüroo

SORAINEN AS-ile viivist võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud

ulatuses alates menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest

kuni selle täitmiseni.

6.7. Määrata kindlaks ASLO Konsultatsioonid OÜ ringkonnakohtus kantud

menetluskulude rahaline suurus ja mõista AS-ilt Kawe Plaza ASLO

Konsultatsioonid OÜ kasuks välja menetluskulud 2750 eurot. Kohustada AS-i

Kawe Plaza tasuma väljamõistetud menetluskuludelt ASLO Konsultatsioonid

OÜ-le viivist võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses alates

menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest kuni selle

täitmiseni.

6.8. Välja mõista Advokaadibüroo SORAINEN AS-ilt ja ASLO Konsultatsioonid

OÜ-lt solidaarselt riigituludesse hagiavalduselt vähem tasutud riigilõiv 300

eurot. Riigilõiv tuleb tasuda 15 päeva jooksul alates käesoleva otsuse

jõustumisest (makseinfo on lisatud kohtuotsusele). Tasumisega viivitamisel

tuleb tasumata summalt maksta viivist võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses

ettenähtud ulatuses.

6.9. Välja mõista Advokaadibüroo SORAINEN AS-ilt, ASLO Konsultatsioonid

OÜ-lt ja AS-ilt Kawe Plaza solidaarselt riigituludesse apellatsioonkaebuselt

vähem tasutud riigilõiv 300 eurot. Omavahelises suhtes vastutab riigilõivu

tasumise eest AS Kawe Plaza. Riigilõiv tuleb tasuda 15 päeva jooksul alates

käesoleva otsuse jõustumisest (makseinfo on lisatud kohtuotsusele). Tasumisega

viivitamisel tuleb tasumata summalt maksta viivist võlaõigusseaduse § 113 lg 1

teises lauses ettenähtud ulatuses.

Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused

Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse

kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks

tegemisest.

Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada

Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või

muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse

esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka

kassatsioonkaebus.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

Hagejate nõue ja selle aluseks olevad asjaolud

1. Advokaadibüroo SORAINEN AS (hageja I) ja ASLO Konsultatsioonid OÜ (hageja II) (koos

hagejad) esitasid 4. veebruaril 2021 Harju Maakohtule AS-i Kawe Plaza (kostja) vastu ühise

hagi, milles palusid tuvastada kostja ülesütlemisavalduse tühisus, kohustada kostjat täitma

hagejaga I 13. jaanuaril 2010 sõlmitud üürilepingut ja selle lisasid, sh 15. mail 2015 sõlmitud

lisa 11 ning hagejaga II 13. jaanuaril 2010 sõlmitud üürilepingut ja selle lisasid, sh

11. detsembril 2018 sõlmitud üüripinna muutmise kokkulepet. Menetluskulud palusid hagejad

jätta kostja kanda.

Hagiavalduse ja selle täienduste kohaselt sõlmisid kostja ja hageja I 13. jaanuaril 2010

üürilepingu ja 15. mail 2015 üürilepingu lisa 11, mille p 1 kohaselt on üürileping sõlmitud

tähtajaga kuni 6. veebruar 2020. a. Kostja ja hageja II sõlmisid 13. jaanuaril 2010 üürilepingu

ja 15. mail 2015 üürilepingu lisa 5, mille p 1 kohaselt on üürileping sõlmitud tähtajaga kuni

6. veebruar 2020. a. Üürilepingute p 10.5 järgi tuleb soovist üürilepingut uuendada teatada 6

kuud enne üürilepingu lõppemist. Kui 6 kuu jooksul kokkuleppele ei jõuta, pikeneb üürileping

6 kuuks endistel tingimustel. Kui ka järgneva 6 kuu jooksul ei suuda üürnik endale uut pinda

leida, pikeneb üürileping veel 1 aasta võrra.

Hagejad teavitasid kostjat soovist üürilepinguid pikendada 26. märtsil 2019 ja 29. juulil 2019.

Kostja keeldus sellest 30. juulil 2019 ja 7. augustil 2019. Hagejad andsid 8. augustil 2019 teada

soovist läbirääkimisi jätkata ning tegid 3. veebruaril 2020 ja 5. augustil 2020 täiendava

ettepaneku üürilepingute pikendamiseks, kuid kokkulepet ei saavutatud. Kuna pooled ei

jõudnud üürilepingute p-s 10.5 ette nähtud tähtaegade jooksul kokkuleppele üürilepingute

pikendamises ja hagejatel puudusid uued üüripinnad, kuhu kolida, siis on üürilepingute tähtaeg

pikenenud 6. augustini 2021. Kostja esitas 27. jaanuaril 2021 avaldused üürilepingute

erakorraliseks ülesütlemiseks alates 8. veebruarist 2021. Poolte erinev tõlgendus üürilepingute

tähtaja osas ega kolmanda isikuga üürilepingu sõlmimine ei ole mõjuv põhjus üürilepingute

erakorraliseks ülesütlemiseks. Samuti, kuivõrd hagejatel puuduvad olemasolevad ja valmis

pinnad, kuhu kolida, siis on üürilepingute ülesütlemine oluliselt kaalukamate tagajärgedega

hagejatele kui kostjale.

Kostja vastuväited

2. Kostja palus jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hagejate kanda.

Kostja vastuväidete kohaselt teatasid hagejad 26. märtsil 2019, et on sõlminud üürilepingu

kolmanda isikuga ja kostjaga üürisuhet jätkata ei soovi, kuid tahavad jätkata üüripindade

kasutamist kuni uuele pinnale kolimiseni 2020. a sügisel. Eelnevat arvestades sõlmis kostja

üürilepingu kolmanda isikuga ja pidi üüripinnad talle üle andma 1. detsembril 2020, sh

eelnevalt teostama kogu hoone ümberehitustööd. Üürilepingute p 10.5 ei rakendu, sest hagejad

teatasid soovist üürilepingut mitte jätkata ja kolmanda isikuga üürilepingu sõlmimisest ning

olid enne 6. veebruari 2020. a üüripinna leidnud ja sõlminud selleks lepingu. Pooled ei pidanud

läbirääkimisi üürilepingute uuendamiseks, vaid üksnes üüripinna vabastamise aja osas.

Kuivõrd hagejad jätkasid pärast 6. veebruari 2020. a üüripindade kasutamist, siis muutusid

üürilepingud tähtajatuks. Hagejad teatasid 13. jaanuaril 2021, et loobuvad uuele üüripinnale

kolimisest. Kostja ütles 27. jaanuaril 2021 üürilepingud erakorraliselt üles alates 8. veebruarist

2021 hagejate muutuvate üüripinna kasutamise soovide ja ettepanekute ning uue üürniku ees

kohustuste täitmise võimatuse tõttu.

Maakohtu otsus ja põhjendused

3. Harju Maakohus jättis 9. juuli 2021. a otsusega (vaidlustatud otsus) hagi rahuldamata ja

menetluskulud solidaarselt hagejate kanda ning määras kindlaks kostjale hüvitatavate

menetluskulude suuruse.

Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt teavitasid hagejad 25. märtsil 2019 kostjat, et lahkuvad

üüripinnalt tõenäoliselt 15. novembriks 2020, kuid soovivad seda pikendada kuni

28. veebruarini 2020. Kuivõrd hagejad esitasid tahteavalduse, et ei soovi üürilepinguid

pikendada, siis vastavalt lepingu pikendamise kokkuleppele ja kooskõlas võlaõigusseaduse

(VÕS) § 309 lg 1 esimese lausega kehtisid üürilepingud kuni 6. veebruarini 2020. Hagejad

muutsid 29. juulil 2019 esialgset soovi ning teatasid, et soovivad üürilepinguid pikendada kuni

28. veebruarini 2021. See tuleb lugeda sooviks tahteavaldus tagasi võtta, aga kuna 29. juuli

2019. a tahteavaldus jõudis kostjani oluliselt hiljem pärast esialgse tahteavalduse esitamist, siis

ei saa seda lugeda esialgsete tahteavalduste tagasivõtmiseks. Üürilepingud ei muutunud ka

tähtajatuks, kuna kostja ei nõustunud hagejate sooviga üürilepinguid jätkata.

Isegi, kui praegusel juhul kohaldub üürilepingute p 10.5, siis said üürilepingud pikeneda kõige

rohkem kuni 6. augustini 2020. Kuivõrd hagejad teavitasid kostjat 25. märtsil 2019, et leidsid

uue üüripinna ja seetõttu ei soovi üürilepingute uuendamist, siis ei kohaldu p 10.5 kolmas lause,

mille kohaselt, kui viimati nimetatud kuue kuu jooksul ei suuda üürnik uut pinda leida, pikeneb

leping veel üheks aastaks. Viidatud tingimust ei saa kasutada juhul, kui hagejad leiavad uue

üüripinna, kuid loobuvad vabatahtlikult sellele kolimisest. Kuna üürilepingud lõppesid

hiljemalt 6. veebruaril 2020, siis puudub vajadus hinnata, kas kostja üürilepingute ülesütlemine

alates 8. veebruarist 2021 on kehtiv.

Apellatsioonkaebus

4. Hagejad esitasid ühise apellatsioonkaebuse, milles paluvad maakohtu otsuse tühistada osas,

milles jäeti rahuldamata hagi kostja ülesütlemisavalduste tühisuse tuvastamiseks, samuti

menetluskulusid puudutavas osas ning teha uue otsuse, millega rahuldada hagi kostja

ülesütlemisavalduste tühisuse tuvastamiseks ja jätta menetluskulud kostja kanda.

Maakohtu otsus on üllatuslik. Kohtu järeldustele, et üürilepingud lõppesid 6. veebruaril 2020

või 6. augustil 2020, ei ole menetluses tuginenud kumbki pool. Kostja on korduvalt

väljendanud, et üürilepingud muutusid alates 6. veebruarist 2020 tähtajatuks, seega on pooled

arusaamal, et üürilepingud kehtisid ka pärast 6. veebruari 2020. a vähemalt kuni kostja

üürilepingute erakorralise ülesütlemiseni. Asjaolule, et üürilepingud võisid lõppeda enne

ülesütlemisavalduste esitamist, ei juhitud menetluses poolte tähelepanu. Kohus jättis seisukoha

võtmata vaidluse põhiküsimuses, kas kostja poolt 27. jaanuaril 2021 üürilepingute ülesütlemine

alates 8. veebruarist 2021 on kehtiv.

Maakohus hindas tõendeid ebaõigesti. Kuigi hagejad on kostjale 26. märtsil 2019 saadetud

kirjas selgelt öelnud, et soovivad üürilepingute pikendamist vähemalt kuni 28. veebruarini

2021, siis viitab kohus ekslikult otsuses läbivalt kuupäevale 28. veebruar 2020. a. Ebaõigele

kuupäevale tuginemise tõttu jõudis kohus ebaõigele järeldusele justkui oleksid hagejad teinud

ettepaneku pikendada üürilepinguid üksnes kuni 28. veebruarini 2020. Kuivõrd hagejad on

alates 26. märtsist 2019 teinud ühemõttelisi avaldusi üürilepingute pikendamiseks vähemalt

28. veebruarini 2021, siis ei saa õigeks ega mõjuvaks pidada kostja üürilepingute ülesütlemise

põhjust, mille kohaselt on hagejad esitanud ajas muutuvaid soove ja ettepanekuid. Mõjuvaks

põhjuseks VÕS § 313 lg 1 mõttes ei ole ka üürilepingu sõlmimine uue üürnikuga, sest kostja

on ise sellise olukorra tekitanud ja vastutab sellest tulenevate riskide eest. Üürilepingud kehtisid

kuni 6. augustini 2021, sest üürilepingute tähtaeg pikenes vastavalt üürilepingute p-le 10.5.

Vastustaja seisukoht

5. Kostja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu, palub jätta selle rahuldamata ja menetluskulud

hagejate kanda.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

6. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb tsiviilkohtumenetluse seadustiku

(TsMS) § 657 lg 1 p 2 alusel tühistada osas, millega maakohus jättis hagejate nõude

üürilepingute ülesütlemisavalduste tühisuse tuvastamiseks rahuldamata ning jaotas

menetluskulud ja määras need kindlaks. Tühistatud osas teeb ringkonnakohus uue otsuse,

millega tuvastab hagejate ja kostja vaheliste lepinguliste suhete jätkuva olemasolu pärast kostja

poolt 27. jaanuaril 2021 üürilepingute ülesütlemist alates 8. veebruarist 2021 ning jätab

maakohtus kantud menetluskulud poolte endi kanda. Apellatsioonkaebus rahuldatakse.

TsMS § 654 lg 2² kohaselt esitab ringkonnakohus otsuse resolutsioonis kehtiva resolutsiooni

tervikliku sõnastuse.

7. Ringkonnakohus kontrollib TsMS § 651 lg 1 järgi apellatsiooni korras esimese astme kohtu

otsuse seaduslikkust ja põhjendatust üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud. Hagejad

vaidlustavad maakohtu otsust osas, milles jäeti rahuldamata hagejate hagi kostja vastu

üürilepingute ülesütlemisavalduste tühisuse tuvastamiseks, samuti menetluskulusid puudutavas

osas. Maakohtu otsust ei ole vaidlustatud osas, milles jäeti rahuldamata hagejate hagi kostja

vastu üürilepingute ja nende lisade täitmisele kohustamiseks. Selles osas on maakohtu otsus

TsMS § 456 lg 4 teise lause alusel edasi kaebamata jõustunud.

8. Pooled vaidlevad apellatsiooniastmes jätkuvalt selle üle, kas hagejate ja kostja vahel

sõlmitud üürilepingud kehtisid edasi pärast kostja 27. jaanuari 2021. a üürilepingute erakorralist

ülesütlemist alates 8. veebruarist 2021.

9. Kuivõrd hagejad on apellatsioonkaebuse põhjendustes esile toonud, et üürilepingud on ka

hagejate hinnangul kaebuse esitamise hetkeks lõppenud ja hagejad on üüripinnad vabastanud,

siis peab kolleegium esmalt vajalikuks käsitleda hagejate õiguslikku huvi lepingute kehtivuse

tuvastamise vastu. Ringkonnakohus palus hagejatel enne apellatsioonkaebuse menetlusse

võtmise otsustamist põhjendada, milles seisneb nende tuvastushuvi (tl 107).

TsMS § 368 lg 1 sätestab tingimuse, et tuvastushagi esitajal peab olema tuvastamise vastu

õiguslik huvi. Õiguslik huvi on asjas sisulise otsuse tegemise eeldus, mida kohus peab omal

algatusel kontrollima igas menetluse etapis, ka apellatsiooniastmes (vt ka Riigikohtu

28. septembri 2016. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-71-16, p 12). Hagejad põhjendasid

ringkonnakohtule, et

neil on tuvastushuvi, et

vältida üürilepingutest

tulenevaid

leppetrahvinõudeid üüripindade vabastamisega viivitamise eest ja teisi võimalikke lepingu

rikkumisest tulenevaid nõudeid hagejate vastu ning saamaks selgust, millised on hagejate

kohustused selliste nõuetega seoses. Oma väidete tõendamiseks lisasid hagejad 13. augusti

2021. a menetlusdokumendile kostja esitatud leppetrahvi tasumise nõude (tl 113–114).

Kolleegium leiab, et kõnealune tõend tuleb võtta asja juurde TsMS § 652 lg 3 p 2 alusel. Samuti

on kolleegium seisukohal, et hagejatel on ringkonnakohtu ette toodud asjaolusid arvestades

jätkuvalt tuvastushuvi.

10. Apellatsioonkaebuses heidavad hagejad maakohtule ette, et maakohus on asja lahendades

leidnud, et üürilepingud lõppesid 6. veebruaril 2020 või alternatiivselt 6. augustil 2020, kuigi

sellistele järeldustele lepingute lõppemise osas ei tuginenud kumbki pool.

10.1. Asjas puudub vaidlus, et hagejad sõlmisid kostjaga üürilepingud tähtajaga kuni

6. veebruar 2020. a ning kostja ütles 27. jaanuaril 2021 üürilepingud üles alates 8. veebruarist

2021. Kolleegium nõustub iseenesest hagejate apellatsioonkaebuse väitega, et kumbki pool ei

tuginenud maakohtu menetluses sellele, et lepingud lõppesid enne 8. veebruari 2021. a. Samas

võib kohus TsMS § 436 lg 4 järgi hinnata esile toodud asjaolu otsuses erinevalt mõlemast

poolest, kui kohus on juhtinud sellisele võimalusele eelnevalt poolte tähelepanu ja andnud neile

võimaluse avaldada oma seisukoht. Samuti ei ole kohus sama paragrahvi lg 7 järgi otsust tehes

seotud poolte esitatud õiguslike väidetega.

Asja materjalidest ei nähtu, et maakohus oleks menetluse käigus pooltega arutanud seda, et

lepingud poolte vahel võivad olla lõppenud juba enne kostja ülesütlemisavalduste esitamist.

Seega nõustub kolleegium hagejate etteheitega, et maakohus rikkus üllatuslikku lahendit tehes

selgitamiskohustust. Kolleegium leiab, et vaatamata maakohtu menetlusõiguse normi

rikkumisele, saab ringkonnakohus teha uue otsuse, sest pooled on saanud apellatsiooniastmes

avaldada arvamust üürilepingute võimaliku lõppemise kohta enne kostja ülesütlemisavalduste

esitamist. Samuti on kolleegium erinevalt maakohtust seisukohal, et poolte vahel olid ajal, mil

kostja ütles üürilepingud üles, kehtivad lepingulised suhted.

10.2. Kolleegium ei nõustu hagejate käsitlusega, mille kohaselt ei oma vaidluse lahendamisel

tähtsust see, kas ja millisel alusel kehtisid üürilepingud edasi pärast 6. veebruari 2020. a, sest

mõlemad pooled käitusid viisil, nagu oleksid üürilepingud kehtivad. Kohtu ette toodud

asjaoludest tulenevalt võisid lepingulised suhted lõppeda enne ülesütlemist. Pooled sõlmisid

tähtajalised üürilepingud ning kumbki pool ei ole tuginenud sellele, et pärast tähtaja möödumist

oleks sõlmitud uus tähtajaline või tähtajatu üürileping või kokkuleppel tähtaega pikendatud.

Hagejad on eelkõige leidnud, et üürilepingud pikenesid lepingute p 10.5 alusel 6. augustini

2021 ning kostja oli kuni apellatsioonimenetluseni seisukohal, et lepingud muutusid VÕS § 310

lg 1 alusel tähtajatuks. Kui lepingujärgse või seaduse regulatsiooni kohaldamise eeldused ei ole

poolte esitatud faktilistest asjaoludest tulenevalt täidetud, siis võisid lepingud lõppeda enne

üürilepingute ülesütlemist, nagu leidis maakohus.

Sellest, kas poolte vahel olid üürilepingute ülesütlemise hetkel kehtivad lepingud või saab

lepingud lugeda juba varasemalt lõppenuks, sõltub üürilepingute ülesütlemiste eelduste

olemasolu. Lepinguliste nõuete ja õiguskaitsevahendite esmaseks eelduseks on kehtiva lepingu

olemasolu. Seejuures on ülesütlemine suunatud lepingu lõpetamisele. Kolleegium ei nõustu

hagejate käsitlusega justkui saaks VÕS § 29 lg 1 alusel öelda, et üürilepingud kehtisid vähemalt

kuni ülesütlemisavalduste esitamiseni, sest pooled käitusid viisil, nagu oleksid lepingud

kehtivad. VÕS § 29 alusel ei saa tuvastada, et leping on sõlmitud, vaid nimetatud säte aitab

lepingu sisu välja selgitada. Seega tuleb kolleegiumil praeguse vaidluse lahendamisel välja

selgitada, kas ja millisel lepingust või seadusest tuleneval alusel oli poolte vahel jätkuvalt

üürisuhe pärast 6. veebruari 2020. a, s.o pärast üürilepingute tähtaja möödumist.

10.3. Kolleegium leiab, et samuti on ebaõige hagejate käsitlus, mille kohaselt tuleb kostja

27. jaanuari 2021. a ülesütlemisavaldused lugeda tühiseks ka juhul, kui lepingud olid

ülesütlemise hetkeks lõppenud. Kolleegium selgitab, et kui ülesütlemisavalduse eeldused

puuduvad, on see tagajärjetu (toimetu), kuid mitte tehinguna tühine. Tehingu tühisuse alused

on seaduses sätestatud ning sellist tühisuse alust ei ole ette nähtud (vt Riigikohtu 30. aprilli

2013. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-5-13, p 18).

11. Hagejad esitasid 20. septembri 2021. a menetlusdokumendis asjaolusid ja neid kinnitavaid

tõendeid, mida maakohtu menetluses ei esitatud. Kolleegium leiab, et hagejate esitatud uute

asjaoludega tuleb apellatsioonimenetluses arvestada, kuid uute tõendite vastuvõtmisest tuleb

keelduda.

11.1. Ringkonnakohus tuvastab esimese astme kohtu otsuses tuvastamata asjaolusid

TsMS § 652 lg-tes 3 ja 4 ette nähtud juhtudel. Ringkonnakohus peab TsMS § 652 lg 3 p 2 järgi

võimaldama uute asjaolude ja tõendite esitamist esitamist nt olukorras, kus pooltel jäid

maakohtu selgitamiskohustuse rikkumise tõttu asja õigeks lahendamiseks vajalikud asjaolud ja

tõendid esitamata (vt nt Riigikohtu 23. novembri 2016. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-112-16,

p 27).

Ringkonnakohtul tuleb üürilepingute p-s 10.5 kokkulepitu sisu ja hagejate 26. märtsi ja 29. juuli

2019. a kirjade eesmärgi väljaselgitamiseks üürilepinguid VÕS § 29 järgi ja hagejate

tahteavaldusi tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 75 järgi tõlgendada. Toimiku

materjalidest ei nähtu, et maakohus oleks juhtinud poolte tähelepanu üürilepingute ja

tahteavalduste tõlgendamiseks vajalike asjaolude esiletoomisele ja nende tõendamisele,

mistõttu andis ringkonnakohus selleks 9. septembri 2021. a kirjaga võimaluse (tl 123–124).

Neil põhjendustel saavad hagejad 20. septembri 2021. a menetlusdokumendis esile toodud

uutele asjaoludele TsMS § 652 lg 3 p 2 alusel ringkonnakohtus tugineda.

11.2. Kuivõrd kostja vastas ringkonnakohtu küsimusele, et ta ei vaidlusta hagejate

20. septembri 2021. a menetlusdokumendi p-des 17 ja 18 esitatud uusi asjaolusid, siis ei ole

kõnealused asjaolud vaidlusalused ning neid ei ole vaja tõendada. TsMS § 238 lg 1 p 1 kohaselt

ei võta kohus vastu tõendeid asjaolude kohta, mis ei ole vaidluse all. Eeltoodust tulenevalt leiab

kolleegium, et hagejate 20. septembri 2021. a menetlusdokumendile lisatud dokumentaalsete

tõendite (üüri- ja kõrvalkulude arved ning poolte 18. veebruari 2021. a e-kirjavahetus üüriarvete

osas) vastuvõtmisest tuleb TsMS § 238 lg 1 p 1 (koosmõjus TsMS § 639 lg-ga 1) järgi

keelduda.

12. Kolleegium ei nõustu hagejate käsitlusega, et üürilepingud pikenesid 6. augustini 2021

üürilepingute p 10.5 alusel.

12.1. Üürilepingute p 10.5 kohaselt on pooltel, kui neil on soov üürilepingut igakordse tähtaja

lõppedes uuendada, kohustus teisele poolele sellest teatada 6 kuud enne lepingu tähtaja

lõppemist. Kui 6 kuu jooksul kokkuleppele ei jõuta, pikeneb leping selle 6 kuu möödumisel

veel 6 kuuks endistel tingimustel. Kui viimati nimetatud 6 kuu jooksul ei suuda üürnik endale

uut pinda leida, pikeneb leping veel 1 aastaks (tl 9 ja 24). Poolte on vaidlus nimetatud

lepingupunkti ning hagejate 26. märtsi ja 29. juuli 2019. a kirjade tõlgendamise üle.

12.2. Apellatsioonkaebuse väite kohaselt tuvastas maakohus ebaõigesti, et hagejad teavitasid

26. märtsil 2019 kostjat, et soovivad lepinguid pikendada kuni 28. veebruarini 2020.

Kolleegium nõustub selle etteheitega. Hagejad on kostjale 26. märtsil 2019 saadetud kirjas

väljendanud soovi sõlmida üürilepingu lisa, mille järgi lõppeksid lepingud 28. veebruaril 2021

(tl 32 ja pöördel). Seega on maakohus tõendeid valesti hinnanud, kui tuvastas, et hagejad

soovisid lepinguid pikendada 28. veebruarini 2020. Samas on maakohus kolleegiumi hinnangul

õigesti leidnud, et hagejad ei teavitanud kostjat soovist üürilepinguid uuendada lepingute p 10.5

tähenduses. Kolleegiumi hinnangul ei saa sellist järeldust teha ka hagejate 29. juuli 2019. a kirja

põhjal.

Hagejad leidsid uue üüripinna ja teavitasid sellest kostjat ning avaldasid, et lahkuvad suure

tõenäosusega üüripinnalt 2020. a sügisel, kuid soovisid sõlmida kostjaga kokkulepet, mille järgi

lõppeksid lepingud 28. veebruaril 2021. Need on asjaolud, mille üle pooled ei vaidle. VÕS § 29

lg 1 esimese lause järgi lähtutakse lepingu tõlgendamisel lepingupoolte ühisest tegelikust

tahtest. Lepingu tõlgendamisel tuleb eelkõige arvestada VÕS § 29 lg-s 5 nimetatud asjaolusid,

mh saab arvestada tõlgendust, mille lepingupooled on samale lepingutingimusele varem andnud

(VÕS § 29 lg 5 p 2) ning lepingupoolte käitumist enne ja pärast lepingu sõlmimist (VÕS § 29

lg 5 p 3).

12.3. Kolleegium leiab, et hagejad ei ole tõendanud poolte ühist tahet pidada lepingu

uuendamise soovi avaldamiseks seda, kui üürnik teavitab üürileandjat sellest, et ta on uue

üüripinna leidnud, aga soovib põhjusel, et tal ei ole võimalik lepingute tähtaja saabudes kohe

uut pinda kasutama hakata, lepingu tähtaega muuta. Hagejad on poolte ühise tahte tõendamiseks

tuginenud sellele, et kostja on korduvalt väljendanud, et üürilepingud muutusid tähtajatuks (vt

nt lepingute ülesütlemisavaldused; tl 44 ja 47) ning asjaolule, et kostja jätkas hagejatele üüri-

ja kõrvalkulude arvete esitamist pärast üürilepingute esialgse tähtaja saabumist kuni lepingute

ülesütlemiseni.

Kolleegium möönab, et kostja käitumine viitab sellele, et ta pidas lepinguid pärast 6. veebruari

2020. a kehtivaks. Siiski ei saa nimetatud asjaolude põhjal tuvastada poolte ühist tahet

tõlgendada lepingute p-i 10.5 hagejate soovitud viisil. Kostja väljendas 30. juuli 2019. a kirjas

hagejatele, et lepingute p 10.5 ei ole praegusel juhul kohaldatav, sest see ei käsitle lepingu

lühiajalist pikendamist (tl 37). Samuti sõlmis kostja 30. juuli ja 7. augusti 2019. a kirjadest

nähtuvalt samade pindade osas uue üürilepingu kolmanda isikuga, arvestades hagejate uuele

pinnale kolimise eeldatavat aega (tl 37–39). Kolleegium on seisukohal, et eeltoodud asjaolud

kogumis ei kinnita hagejate käsitlust poolte ühisest tahtest.

12.4. Kolleegium leiab, et VÕS §-s 29 sisalduvaid tõlgendamisreegleid arvestades saab

tuletada, et poolte ühiseks tahteks oli mõista lepingute p-i 10.5 selliselt, et see kohaldub

olukorras, kus üürnik peab heas usus üürileandjaga läbirääkimisi, sest tal on üüripinda vaja, aga

kui kokkuleppele ei jõuta, siis on üürnikul lepingu järgi täiendav aeg uue pinna leidmiseks.

Kostja on esile toonud, et varem pikendati üürilepingut viie aasta võrra ja seejuures lepiti kokku

ka uutes tingimustes (poolte 2015. a kokkulepped; tl 14 ja pöördel ning tl 29). Praegusel juhul

soovisid aga hagejad üürilepingute tähtaega muuta seoses sooviga ühitada seda uuele pinnale

kolimise ajaga ning läbirääkimisi muude lepingutingimuste üle ei peetud (vt nt hagejate 29.

juuli 2019. a e-kiri; tl 34).

Kolleegiumi hinnangul toetab viidatud tõlgendust ka poolte käitumine. Hagejad ei ole

vaidlustanud kostja märgitud asjaolu, et hagejad korraldasid uue üüripinna leidmiseks konkursi,

millel osales ka kostja, kuid hagejad ei valinud kostja pakutud pinda. Seega mõistsid

kolleegiumi hinnangul pooled vaidlusalust lepingupunkti selliselt, et see ei ole kohaldatav

olukorras, kus üürnik soovib üürilepingute tähtaega muuta seetõttu, et ta on leidnud uue

üüripinna, aga võimalus seda kasutama hakata tekib hiljem.

12.5. Hagejad ei ole ka TsÜS § 75 lg 1 kohaselt tõendanud, et kostja teadis või pidi teadma

hagejate tahet uuendada üürilepinguid lepingute p 10.5 tähenduses. Hagejad teavitasid

26. märtsi 2019. a kirjas, et soovivad uuele üüripinnale kolimise eeldatava ajaga seonduvalt

lepingute tähtaega täpsustada (tl 32 ja pöördel). Samuti tõi kostja esile, et 29. juuli 2019. a e-

kirjas, millega teated lepingute pikendamise soovist edastati, on viide väljakolimise ajakavale

(tl 34). Kolleegium tuvastas, et varasemalt on lepinguid uuendatud teistsugustel asjaoludel ega

kinnita ka kostja käitumine, et ta sai hagejate tahtest nendega ühtemoodi aru (vt käesoleva

otsuse p-d 12.3 ja 12.4). Seega tuleb kohaldada tahteavalduse mõtte ja sisu kindlakstegemisel

mõistliku isiku standardit.

Mõistlikkuse põhimõtte sisustamisel saab arvestada ka konkreetseid tahteavalduse tegemisega

seotud asjaolusid. Kolleegiumi hinnangul mõistab kostjaga sarnane mõistlik isik olukorras, kus

poolte vahel on pikaajaline lepinguline suhe, teda teavitatakse uue üüripinna leidmisest ja ta ei

osutu selleks korraldatud konkursil valituks ning lepingu lõppemise tähtaeg soovitakse siduda

uuele pinnale asumise ajaga, et üürnik ei väljenda soovi üürilepingut lepingu p 10.5 tähenduses

uuendada, arvestades ka eelnevalt välja selgitatud lepingupoolte ühist tahet.

13. Hagejad on alternatiivselt leidnud, et üürilepingud muutusid pärast 6. veebruari 2020. a

tähtajatuks. Sellele tugines maakohtu menetluses ka kostja. Maakohus leidis, et lepingud ei

muutunud nimetatud kuupäeval tähtajatuks. Kolleegium ei nõustu maakohtu järeldusega.

13.1. VÕS § 310 lg 1 kohaselt, kui üürnik jätkab pärast üürilepingu tähtaja möödumist asja

kasutamist, loetakse, et üürileping on muutunud tähtajatuks, kui üürileandja või üürnik ei avalda

teisele lepingupoolele kahe nädala jooksul teistsugust tahet. Asjas puudub vaidlus, et hagejad

jätkasid pärast üürilepingute tähtaja möödumist üüritud pindade edasi kasutamist ja kostja

teadis seda. Samuti ei teinud hagejad kostjale pärast lepingute tähtaja möödumist lepingute

lõpetamise tahteavaldust.

13.2. Maakohus tuvastas, et kostja väljendas tahet pärast lepingute tähtaja möödumist lepinguid

mitte jätkata. Hagejad on selle asjaolu tuvastamise maakohtu poolt vaidlustanud. Seega saab

ringkonnakohus selle asjaolu maakohtupoolset tuvastamist kontrollida. Kolleegiumi hinnangul

on maakohus nimetatud asjaolu tuvastamisel rikkunud menetlusõiguse norme, sest esitatud

tõenditest sellist järeldust teha ei saa. Kolleegium nõustub hagejate seisukohaga, et kostja ei

väljendanud üürilepingute lõppemise tahet kahe nädala jooksul alates ajast, mil ta sai teada, et

hagejad jätkavad pärast lepingute tähtaja möödumist üüripindade kasutamist. Seda ei kinnita

ükski esitatud tõend. Vastupidi, kostja tõi ka ise maakohtus esile, et ta lubas hagejatel üüripinda

pärast tähtaja möödumist edasi kasutada (vt kostja vastus hagile, p 2.3). Kuigi kostja on

apellatsioonimenetluses kinnitanud maakohtu tuvastatut, et kostja avaldas pärast 6. veebruari

2020. a teistsugust tahet, ei ole kostja selles osas viidanud tõenditele.

Samuti kinnitavad vaidluse all mitte olevad asjaolud, mille kohaselt esitas kostja hagejatele

ajavahemikus 2020. a jaanuar kuni 2021. a veebruar tavapäraselt üüriarveid selgitusega

„büroopinna üür“ ja kõrvalkulude arveid ega nõudnud üüripindade vabastamist, et kostja jätkas

pärast lepingute tähtaja möödumist lepingute täitmist. Kolleegiumi seisukohta lepingute

tähtajatuks muutumise kohta ei muuda ka kostja märgitu, mille kohaselt oli üüripindade

kasutamise lubamise põhjuseks hagejatele heas usus vastutulek. Kuigi võlasuhte pooltel on

kohustus käituda heas usus, ei ole alust jätta praegusel juhul VÕS § 310 lg-t 1 kohaldamata,

sest selle kohaldamine ei too kaasa hea usu põhimõttega vastuolus olevat tagajärge. Kostja

tekitas oma käitumisega hagejates kindluse, et leping pikeneb.

14. Järgmisena võtab kolleegium seisukoha, kas kostja üürilepingute erakorraline ülesütlemine

tõi kaasa lepingute lõppemise.

14.1. VÕS § 325 lg 1 järgi võib äriruumi üürilepingu üles öelda ülesütlemisavaldusega, mis on

kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis. Praegusel juhul on ülesütlemise formaalsed

eeldused täidetud (tl 44–49).

14.2. Kolleegiumi hinnangul on täitmata aga ülesütlemise materiaalne eeldus. Üürilepingu

erakorralist ülesütlemist reguleerib VÕS § 313. Viidatud sätte lg 1 kohaselt võib tähtajatu

üürilepingu üles öelda mõjuval põhjusel. Põhjus on sama sätte järgi mõjuv, kui selle esinemisel

ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid

huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab. Praegusel juhul põhjendas kostja

ülesütlemist sellega, et hagejate jätkuv üüripindade kasutamine muutis võimatuks kostja

kohustuste täitmise uue üürniku ees ning hagejad esitasid ajas muutuvaid soove ja ettepanekuid

lepingu tähtaja pikendamise osas. Kolleegium leiab, et viidatud asjaolud ei kaalu üles hagejate

huvi, et lepingut kehtivad kuni korralise lõppemiseni.

Kuivõrd kolleegium leidis, et üürilepingud muutusid pärast lepingute tähtaja möödumist

tähtajatuks, siis lasus kostjal VÕS § 276 lg 1 järgi kohustus võimaldada üürieset kasutada.

Kostja ei saanud eeldada, et hagejad vabastavad üüripinna kindlal kuupäeval ning hagejates sai

tekkida kindlus, et kostja ei saa üüripindade tagastamist nõuda mitte kohe, vaid alles tähtajatu

üürilepingu ülesütlemistähtaegu arvestades. Seejuures on kostja ka ise kohtumenetluse eelselt

(vt lepingute ülesütlemisavaldused; tl 44 ja 47) ja maakohtu menetluse ajal (vt kostja vastus

hagile, p-d 1.8 ja 2.12) väljendanud arusaama, et hagejatega sõlmitud lepingud muutusid

tähtajatuks. Tähtajatu üürilepingu võib igal ajal üles öelda, kuid arvestades seejuures seaduses

või lepingus ette nähtud tähtaegu. Raskused kohustuste täitmisel uue üürniku ees ei ole

mõjuvaks põhjuseks VÕS § 313 lg 1 mõttes, sest sellises olukorras sai kostjalt lepingute

täitmise jätkamist eeldada. Tegemist on riskiga, mille kostja ise võttis ning see ei olnud kostja

jaoks ettenägematu asjaolu. Kohtu ette toodud asjaoludest nähtuvalt sõlmis kostja uue

üürnikuga lepingu enne vaidlusaluste lepingute tähtajatuks muutumist. Eeltoodust tulenevalt on

kolleegium seisukohal, et kostjal puudus üürilepingute erakorraliseks ülesütlemiseks õiguslik

alus.

14.3. Ilma õigusliku aluseta toimunud lepingu ülesütlemisel ei ole õiguslikke tagajärgi. Seega

ei toonud kostja üürilepingute erakorraline ülesütlemine kaasa poolte vahel sõlmitud

üürilepingute lõppemist ja need kehtisid edasi.

15. Hagejad

esitasid

üürilepingute

lõppemise

vaidlustamiseks

hagi

üürilepingute

ülesütlemisavalduste tühisuse tuvastamiseks. Kolleegium märgib, et kui kohtul on kahtlus, et

hageja esitatud nõue on ebatäpne, peab ta sellele TsMS § 392 lg 1 p 1 järgi juba eelmenetluses

hageja tähelepanu juhtima ja selgitama talle vajadust oma nõuet täpsustada (vt Riigikohtu

28. aprilli 2010. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-31-10, p 14). Kuna maakohus seda ei teinud,

kõrvaldas

menetlusõiguse

normi

rikkumise

ringkonnakohus

(TsMS § 656

lg 2).

Ringkonnakohus juhtis 9. septembri 2021. a kirjas hagejate tähelepanu õiguslikult

ebakorrektselt formuleeritud nõudele ja andis võimaluse nõuet täpsustada (tl 123). Hagejad

täpsustasid 20. septembri 2021. a menetlusdokumendis nõudeid, paludes tuvastada hagejate ja

kostja vaheliste lepinguliste suhete jätkuv olemasolu pärast kostja poolt 27. jaanuaril 2021

üürilepingute ülesütlemist alates 8. veebruarist 2021. Kolleegium lähtub resolutsiooni

sõnastamisel täpsustatud nõuetest.

Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine

16. Kuna maakohtu otsus osaliselt tühistatakse, muudab kolleegium kooskõlas TsMS § 173 lg-

tes 1

ja 3

sätestatuga

maakohtu

menetluskulude

jaotust

ja

määrab

kindlaks

apellatsioonimenetluse kulude jaotuse.

16.1. Maakohtus kantud menetluskulude jaotamisel lähtub kolleegium menetluskulude jaotust

hagi osalise rahuldamise korral reguleerivast TsMS § 163 lg-st 1. Kuivõrd hagejad esitasid

hagis kaks nõuet (tuvastus- ja sooritusnõude), millest üks rahuldatakse (tuvastusnõue), siis on

kolleegiumi hinnangul hagi rahuldamise ulatust arvestades õiglane jätta menetluskulud

maakohtus poolte endi kanda. Menetluskulude jaotusest tulenevalt puudub vajadus maakohtus

kantud menetluskulusid rahaliselt kindlaks määrata.

16.2. Kuivõrd hagejad vaidlustasid apellatsioonkaebusega üksnes osaliselt hagi rahuldamata

jätmist ja apellatsioon on tervikuna edukas, jäävad apellatsioonkaebuse esitamisest tingitud

menetluskulud TsMS § 162 lg 1 ja § 171 lg 1 alusel kostja kanda.

17. TsMS § 174 lg 1 kohaselt määrab menetluskulude rahalise suuruse menetluskulude jaotuse

alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas tsiviilasjas, milles

kulud tekkisid. Kolleegium määrab kindlaks hagejate apellatsiooniastme menetluskulud.

17.1. Hagejate menetluskulude nimekirja järgi seisnevad hageja I menetluskulud

apellatsiooniastmes apellatsioonkaebuselt tasutud riigilõivus 1350 eurot (pool tasutud riigilõivu

summast) ning hageja II menetluskulud lepingulise esindaja kuludes 3901,50 eurot

(käibemaksuta) ja riigilõivus 1350 eurot (pool tasutud riigilõivu summast). Hagejate

menetluskulude kindlaksmääramise avaldusest järeldub, et hagejate panus menetluskulude

kandmisel oli võrdne. Kuivõrd hagejate poolt on esitatud ühised menetlusdokumendid, siis on

kolleegiumi hinnangul selline järeldus põhjendatud. Menetluskulude nimekirja järgi tegid

lepingulised esindajad Paul Künnap ja Carri Ginter vastavalt tunnihinnaga 180,99 eurot ja

184,86 eurot (käibemaksuta) hagejaid esindades kokku toiminguid 42,8 tunni ulatuses, sh:

maakohtu otsuse analüüs, apellatsioonkaebuse koostamine ja riigilõivu tasumine 21,4 tundi;

tuvastushuvi põhistamine kohtule 6,2 tundi; apellatsioonkaebuse vastuse analüüs 2,2 tundi;

kohtu 9. septembri 2021. a kirja analüüs, sellele seisukoha koostamine ja arutelu selles osas

11,4 tundi; kostja 23. septembri 2021. a seisukoha analüüs ja arutelu 1,1 tundi; menetluskulude

nimekirja koostamine 0,5 tundi. Kolleegium leiab, et taotluses esitatud õigusabikulud on

põhjendatud ja vajalikud osaliselt.

17.2. Mitmele lepingulisele esindajale tehtud kulutused hüvitatakse, kui need on tingitud asja

keerukusest või esindaja vahetamise vajadusest (TsMS § 175 lg 3). Kolleegium ei nõustu

hagejate seisukohaga, et hageja II mitme esindaja kulutuste hüvitamine on praegusel juhul

põhjendatud. Kolleegium märgib, et praegune õigusvaidlus ei olnud tavapärasest keerukam. Nii

näiteks ei olnud töömaht erakordselt suur ega nõudnud asi mingit aspekti puudutavaid

eriteadmisi. Kuigi hagejad on tuginenud sellele, et P. Künnap kaasati menetlusse kui

kinnisvara- ja ehitusõiguse valdkonda tundev spetsialist ning C. Ginteril on eriteadmised

kohtumenetlusõigusest, siis ei eeldanud kolleegiumi hinnangul asjaolude või tõendite

hindamine eriteadmisi, vaid tavapäraseid materiaal- ja menetlusõiguslikke teadmisi

tsiviilvaldkonnas. Kolleegium on seisukohal, et asja ei anna alust lugeda TsMS § 175 lg 3

tähenduses keerukaks ka pelgalt hagejate viide sellele, et P. Künnap oli kursis faktiliste

asjaoludega. Asjaolude ja tõendite maht ei olnud erakordselt suur. Eeltoodust tulenevalt ei

kinnita asja keerukus mitme lepingulise esindaja kasutamise vajadust, mistõttu ei saa pidada

põhjendatuks menetluskulude hüvitamist suuremas ulatuses kui ühe esindaja kulude katteks.

17.3. Hageja II lepinguliste esindajate ajakulu ringkonnakohtus ei ole kolleegiumi hinnangul

TsMS § 175 lg 1 mõttes täies ulatuses põhjendatud ja vajalik. Võttes arvesse, et tegemist oli

tsiviilasja

materjalidega

kursis

olnud

vandeadvokaadist

esindajatega

ning

menetlusdokumentide sisu ja mahtu, on apellatsioonkaebuse koostamise ja sellega seotud

toimingute

põhjendatud

ajakulu

tundi,

tuvastushuvi

põhjendamiseks

esitatud

menetlusdokumendi koostamise põhjendatud ajakulu 2,5 tundi ning kohtu 9. septembri 2021. a

kirjale seisukoha koostamise ja sellega seotud toimingute põhjendatud ajakulu 4 tundi. Kostja

apellatsioonkaebuse vastuse ja 23. septembri 2021. a seisukoha analüüsimisele ning viimasega

seotud arutelule sai kuluda kõige rohkem 2 tundi, arvestades, et kostja kordab nimetatud

menetlusdokumentides arvestatavas osas menetluses juba varem esitatud väiteid ja maakohtu

seisukohti. Kolleegium võttis ajakulu hindamisel arvesse ka, et hüvitamata tuleb jätta kulud,

mis lisandusid mitme lepingulise esindaja kasutamisest. Täielikult on põhjendatud

menetluskulude nimekirja koostamise ajakulu 0,5 tundi.

17.4. Menetlusosalise esindajakulude põhjendatuse ja vajalikkuse analüüsimisel tuleb hinnata

ka esindaja tunnitasu põhjendatust ja vajalikkust ning üldjuhul ei saa pidada põhjendatuks ja

vajalikuks menetlusosalise lepingulise esindaja tunnitasu, mis ületab oluliselt keskmist sarnase

õigusteenuse eest makstavat tasu (vt nt Riigikohtu 11. veebruari 2015. a määrus tsiviilasjas nr

3-2-1-115-14, p 14). Kolleegium leiab, et hageja II lepinguliste esindajate tunnitasu määrad

180,99 eurot (käibemaksuta) ja 184,86 eurot (käibemaksuta) ületavad keskmist sarnase

õigusteenuse eest makstavat tasu. Kolleegium leiab, et põhjendatud tunnihind on 175 eurot

(käibemaksuta). Lepingulise esindaja tunnitasu põhjendatust ja vajalikkust tuleb hinnata igas

kohtuasjas eraldi. Praeguses asjas lahendatud vaidlus ei olnud keeruline ega sedavõrd mahukas,

et võiks rakendada kõrgemat tunnitasu kui 175 eurot (käibemaksuta).

17.5. Hagejad on apellatsioonkaebuse esitamisel tasunud riigilõivu 2700 eurot (tl 106).

Riigilõiv on TsMS § 138 lg-te 1 ja 2 järgi põhjendatud ja vajalik menetluskulu. Seega on

põhjendatud selle kostjalt välja mõistmine kummagi hageja kasuks.

17.6. Eeltoodut arvestades on hageja I põhjendatud ja vajalik menetluskulu ringkonnakohtus

1350 eurot. Hageja II põhjendatud ja vajalik lepingulise esindaja kulu ringkonnakohtus on 1400

eurot (= 16 tundi x 175 eurot / 2), millele lisandub riigilõivu kulu 1350 eurot ehk kokku 2750

eurot. Hagejad ei ole soovinud menetluskulude väljamõistmist käibemaksuga ega ole

käibemaksu hüvitamiseks kooskõlas TsMS § 174 lg-s 10 sätestatuga ka kinnitanud, et nad ei

ole käibemaksukohustuslased või ei saa muul põhjusel menetluskuludelt käibemaksu tagasi

arvestada. Lisaks peab kostja tulenevalt hagejate taotlusest tasuma hüvitamisele kuuluvatelt

menetluskuludelt TsMS § 177 lg 4 järgi viivist võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses

ettenähtud ulatuses alates menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest kuni

täitmiseni.

18. Menetluskulude jaotust saab vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates,

millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati. Hüvitatavate menetluskulude suurust saab

vaidlustada selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude rahaline suurus

kindlaks määrati (TsMS § 178 lg 1).

19. Täiendavalt märgib kolleegium, et maakohus on ebaõigesti määranud tsiviilasja hinna,

mistõttu on nii hagilt kui ka apellatsioonkaebustelt tasutud vähem riigilõivu.

19.1. Praeguses asjas on esitanud mõlemad hagejad kostja vastu iseseisva nõude. Hagejate

nõuded tulenevad eraldi lepingutest ning tegemist ei ole õigussuhtega, mida saaks TsMS § 207

lg 3 mõttes tuvastada üksnes kõigi kaashagejate suhtes ühiselt. Seega on tegemist kahe hageja

eraldiseisvate nõuetega. Sellises olukorras ei ole alust hagejate nõudeid hagihinna arvutamisel

liita, vaid mõlema hageja nõudel on iseseisev hind (vt nt Riigikohtu 5. jaanuari 2011. a otsus

tsiviilasjas nr 3-2-1-116-10, p 49). Kolleegium märgib, et kuigi mõlemad hagejad esitasid hagis

koos tuvastusnõudega ka nõude üürilepingute ja nende lisade täitmisele kohustamiseks, siis

kannavad need nõuded hagejate jaoks sama eesmärki, mistõttu ei ole nende nõuete hindade

liitmine põhjendatud. Seetõttu ühtib üksnes tuvastusnõude osas esitatud kaebuse hind hagi

hinnaga. Eeltoodust tulenevalt on hagejate esile toodud kasutustasude suurust arvestades

TsMS § 128 alusel hageja I hagi ja kaebuse hind 296 995,92 eurot ning hageja II hagi ja kaebuse

hind 3112,56 eurot.

19.2. Hagejate nõuetele eraldi hinna määramine võrreldes nende liitmisega mõjutab ka

riigilõivu suurust. Arvestades hagi ja kaebuse hinda oleks riigilõivuseaduse (RLS) § 59 lg 1 ja

lisa 1 järgi hageja I pidanud tasuma hagi ja kaebuse esitamisel riigilõivu 2700 eurot ning hageja

II 300 eurot. Hagejad tasusid hagi esitamisel riigilõivu kokku 2700 eurot (tl 53). Seega on

hagiavalduselt tasutud riigilõivu 300 eurot seaduse kohaselt nõutavast vähem. Hagejad tasusid

apellatsioonkaebuse esitamisel samuti riigilõivu kokku 2700 eurot (tl 106), st 300 eurot

ettenähtust vähem.

19.3. Vähem tasutud riigilõiv tuleb TsMS § 147 lg 3 ja § 179 lg 1 alusel riigi kasuks välja

mõista. TsMS § 146 lg 1 järgi kannab menetluskulud mh menetluse algatamist või muu

menetlustoimingu tegemist taotlenud isik (p 1) või isik, kelle kanda jäävad menetluskulud

kohtulahendi alusel (p 3). Sama paragrahvi lg 2 järgi, kui menetluskulusid ette maksma

kohustatud isikud ei ole kulusid maksnud, vastutavad nad maksmata kulude ulatuses

solidaarselt nii omavahel kui ka isikuga, kellelt need kulud riigi kasuks kohtulahendiga on välja

mõistetud, samuti muu menetluskulusid kandma kohustatud isikuga. Sama paragrahvi lg 3 järgi

vastutab menetluskulude kandmiseks kohustatud isikute omavahelises suhtes menetluskulude

kandmise eest isik, kelle kanda jäävad menetluskulud kohtulahendi alusel.

Hagiavalduselt ja apellatsioonkaebuselt olid kohustatud lõivu ette tasuma hagejad (TsMS § 147

lg 1 esimene lause). Samas on maakohtus kantud menetluskulud jäetud poolte endi kanda ning

ringkonnakohtus kostja kanda. Kuivõrd kohtul ei ole teada, milliste nõuete eest on riigilõiv

tasutud, siis vastutavad hagiavalduselt vähem tasutud riigilõivu tasumise eest mõlemad

hagejad, kellelt tuleb 300 eurot välja mõista riigituludesse. Apellatsioonkaebuselt tasumata

riigilõivu 300 euro tasumise eest vastutavad hagejad ja kostja solidaarselt, kusjuures

omavahelises suhtes vastutab apellatsioonkaebuselt tasumata riigilõivu tasumise eest kostja.

19.4. TsMS § 179 lg 9 kohaselt tuleb tasumisega viivitamisel maksta viivist VÕS § 113 lg 1

teises lauses ettenähtud ulatuses. TsMS § 179 lg 5 kohaselt peab kohtulahendi kohaselt raha

riigituludesse tasumiseks kohustatud isik lahendi täitma jõustumisest alates 15 päeva jooksul.

(allkirjastatud digitaalselt)