2-20-15953/39 · Harju Maakohus Tallinna kohtumaja

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Harju Maakohus

Kohtunik

Tiia Bergson

Kohtuotsuse avalikult

teatavakstegemise aeg ja koht

01.oktoober 2021.a, Tallinna kohtumaja

Tsiviilasja number

2-20-15953

Tsiviilasi

K. E. hagi V. K. (K.) vastu kahju hüvitamise nõudes

Hagihind

18 844,56 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Hageja: K. E. (isikukood xxxx; e-post: xxxx)

Hageja lepinguline esindaja RÕA korras vandeadvokaat Ilya

Zuev (e-post: ilya.zuev@grandman.ee)

Kostja: V. K. (isikukood xxxx; elukoht xxxx; e-post: xxxx)

Kostja lepinguline esindaja: vandeadvokaat Kristjan Tamm

(Kristjan.tamm@nove.ee)

Kohtuistungi toimumise aeg

25.08.2021, avalik kohtuistung

Kohtuistungil osalesid

Hageja K. E.

Hageja lepinguline esindaja RÕA korras vandeadvokaat Ilya

Zuev

Kostja lepingulised esindajad Henno Kivirand ja vandeadvokaat

Kristjan Tamm

RESOLUTSIOON

1. Hagi rahuldada osaliselt.

2. Välja mõista V. K.lt K. E. kasuks põhinõue summas 1 008,61 eurot.

3. Välja mõista V. K.lt K. E. kasuks viivis tasumata põhivõlalt (1008,61 eurot) alates

31.10.2020.a kuni 01.10.2021 summas 74,24 eurot.

4. Välja mõista V. K.lt K. E. kasuks viivis VÕS § 113 lg 1 sätestatud määras tasumata

põhivõlalt (1 008,61 eurot) alates 02.10.2021.a kuni põhivõla täieliku tasumiseni.

Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine

1. Jätta poolte menetluskulud täies ulatuses hageja K. E. kanda.

2. Määrata menetluskulude rahaline suurus kindlaks pärast kohtuotsuse jõustumist

TsMS § 177 lõikes 2 sätestatud korras.

Edasikaebamise kord

Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul,

alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese

astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest.

Apellatsioonkaebus võidakse lahendada ringkonnakohtus kirjalikus menetluses, kui kaebuse esitaja

ei taotle selle lahendamist istungil.

Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi menetluskulude

kandmiseks. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel

ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse

põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks,

mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise

taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja

pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.

Hageja nõue ja põhjendused

1. K. E. esitas 30.10.2020 Harju Maakohtule hagi V. K. vastu kahju hüvitamiseks. Hagiavalduse

kohaselt sõlmisid hageja ja kostja 26.06.2020 korteriomandi müügilepingu ja asjaõiguslepingu,

millega kostja võõrandas hagejale korteriomandi asukohaga xxxx, mille eriomandi esemeks on

eluruum. Lepingu kohaselt kinnitas kostja, et korteril ei ole mingeid kostjale teadaolevaid

varjatud puudusi, millest kostja ei ole hagejat teavitanud või mida hageja ei saanud märgata

ülevaatuse teostamisel. Lepingus teavitas kostja hagejat, et hoone vajab remonti ja

kaasajastamist ning täpsustas, et hoone teine korrus on välja ehitamata, soojustus puudub,

hoone katus korteri kohal on vahetatud, kuid ülejäänud osas on katus asendamata (vana

eterniitkatus), korteris puudub pesemisvõimalus (vannituba) ja WC (üldkasutatav kuivkäimla

paikneb koridoris). Augustis 2020. a. avastas hageja, et korterisse on sattunud vesi. Lähemal

uurimisel selgus, et vesi pääseb korterisse läbi katuse ning suure tõenäosusega on tegemist

vihmaveega. Hageja saatis 22.08.2020. a. kosjale sõnumi, milles märkis, et korteri katus ei ole

vihmakindel ning palus kohest lahendust. Kostja väitis, et katus enne läbi ei lasknud ning palus

naabriga rääkida. Kui hageja nõudis jätkuvalt olukorra lahendamist, palus kostja hagejal

pöörduda oma esindaja poole. Kostja esindaja keeldus kostja esindaja tekkinud olukorra

kohtueelsest ning rahumeelsest lahendamisest. Kuivõrd kostja ei olnud valmis tekkinud

olukorda lahendama, hakkas hageja tegema ettevalmistusi oma õiguste kohtulikuks

kaitsmiseks, tellis ekspertiisi katusel esinevate puuduste kohta ning võttis hinnapakkumise

katuse parandamiseks.

2. Vastavalt elamu plekk-katuse lekkimispõhjuste väljaselgitamise auditile tuvastasid eksperdid

et, lekkekohad paiknesid praktiliselt üle terve katuse; sademed nirisevad alla mööda plekipaani

pikkivuuki ning kogunevad lõpuks rõhtvuuki, kust siis vuugi veega täitumisel voolavad edasi

mööda pleki aluspinda roovituse ja sarikate pinnale, mis mõõdetuna oli mitmel juhul märg.

Puitkonstruktsioonidel oli näha hulgaliselt ka varasema lekkimise jälgi. Korstna ümbert ja

katuseharjal paistab valgus läbi, mis võib viidata ebasoodsate tuulte korral potensiaalsele

lekkekohale. Katusel puudub katuse aluskate, mis peaks vältima kondensvee ja juhuslikult

katusekattest läbi tunginud vee sattumist soojustuskihti, juhtides vee räästa kaudu välja.

Valtspleki aluse roovitusena on kasutatud 50x50mm prusse sammuga 320mm, mis ei vasta

standardile EVS 920‐2:2013 ning mis ei toesta plekkkatet piisavalt. Valtsliitena on katusel

kasutatud ühekordset püstvaltsliidet plekipaanide omavahelises pikkiühenduses ning lamavaltsi

rõhtühendustes, mis ei vasta standardile EVS 920‐2:2013. Kuna antud juhul oli kasutatud

katusel ainult ühekordset püstvaltsi, siis esines lõike kus alumise valtsi lahtine serv oli nähtav

ja seetõttu ka sademetele ligipääsetav. Katusele pääsuks rajatud plekkluuk ei vasta ehituslikele

juhendmaterjalidele. Oma lõppjärelduses märkisid eksperdid järgmist: „Katuse ehitusel pole

arvestatud ehitustehniliste juhendmaterjalidega. Rikutud on katuse ehituse elementaarsete

nõuete vastu, nagu kasvõi katuse aluskatte või õige roovituse olemasolu, mis aitaks vältida

katusekattest läbi tungivate sademete tilkumist katuslae soojustuskiti ning katte mõlki vajumisi.

Soojustuskihi märgumine vähendab isolatsiooni soojapidavusomadusi, suurendades samal ajal

energiakulusid.“ Eksperdid pakuvad olukorra lahenduseks välja plekist katusekatte

eemaldamise, olemasoleva roovituse lammutamise, katuse aluskatte, distantsliistude, roovituse

ja uue katusepleki paigaldamise ning tuulekastide ja vihmaveesüsteemide paigaldamise.

Hageja võttis hinnapakkumise ekspertide poolt soovitatud tööde teostamiseks ehk katuse korda

tegemiseks, mille kohaselt on selliste tööde maksumus 17 448,67 eurot.

3. Antud juhul võõrandas kostja hagejale korteri kui eluruumi. Seega pidi korter kõlbama

elamiseks, st. korteri omadused pidid võimaldama korteris elada. Korter, mille katus laseb

vihmavett läbi, ei kõlba elamiseks. Samuti puudus lepingus igasugune viide selle kohta, et katus

ei pea vett. Seega ei vastanud korter kokkulepitud omadustele. Kuna katuse puudused tulenevad

ehituslikest puudujääkidest ning arvestades, et katus on ehitatud enne lepingu sõlmimist, saab

mõistlikult järeldada, et puudused esinesid juba enne juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko

üleminekut hagejale. Hageja teavitas kostjat puuduse olemasolust mõistliku aja jooksul so

vähem kui ühe kuu jooksul puudusest teadasaamist. Arvestades, et katuse puudused on tingitud

ebaõigetest ehitusvõtetest, katus ehitati enne lepingu sõlmimist ning korter oli kostja omandis

10 aastat enne lepingu sõlmimist, siis pidi kostja olema teadlik katuses esinevatest puudustest.

Seega ei oma tähtsust asjaolu, kas hageja teatas kostjat puudustest mõistliku aja jooksul või

mitte. Kostja on keeldunud asja parandamisest. Seega on kostja igal juhul lepingut oluliselt

rikkunud, andes üle asja, millel pole kokkulepitud omadusi ning hiljem keeldunud puuduste

kõrvaldamisest. Juhul, kui kostja oleks hagejale üle andnud lepingutingimustele vastava korteri,

siis ei peaks hageja kulutama katuses esinevate puuduste kõrvaldamiseks 17 448,67 eurot. Ehk

teisisõnu, lepingu kohase täitmise korral oleks hageja olukorras, kus tal puuduks kohustus teha

17 448,67-eurone kulutus, et muuta korter elamiskõlbulikuks.

4. Hageja palub hagi rahuldada ning nõuda kostjalt välja kahjuhüvitis summas 17 448,67eurot,

samuti välja mõista kostjalt kahjuhüvitiselt viivis VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud määras alates

31.10.2020 kuni põhinõude 17 448,67 euro tasumiseni. Menetluskulud palub hageja jätta kostja

kanda.

Kostja vastuväited ja põhjendused

5. Kostja hagi ei tunnista ning vaidleb sellele vastu. Kostja hinnangul vastab müüdud

korteriomand lepingutingimustele, st sellel ei ole selliseid omadusi, mida hageja ei saanud

tavapärase hoolsusega lepingu eset enne ostmist üle vaadates märgata. Isegi, kui asuda

seisukohale, et müüdud korteriomand ei vasta lepingutingimustele, siis hageja teadis või

vähemalt pidi teadma müüdava korteriomandi (st nii selle eri- kui ka kaasomandi) keskmisest

halvemast seisukorrast. Käesoleval juhul oli müügiesemeks korteriomand, mis koosneb nii

eriomandi esemest kui ka kaasomandi osast. Hageja pretensiooni esemeks olev hoone katus on

seega osa müügieseme kaasomandist. Hoonel oli osa katust kaetud plekiga ja osa eterniidiga.

Kõnealuse korteriomandi müügikuulutuses oli selgesõnaliselt välja toodud, et korteriomand

vajab sanitaarremonti. Kuivõrd korteriomand koosneb ka kaasomandi esemest ehk katusest, siis

tähendab eelnev, et müüja avaldas võimalikele ostjatele, et ka hoone katus vajab

sanitaarremonti. Riigikohtu praktika kohaselt kujutab müügikuulutuses avaldatud info

müügieseme kokkulepitud omadusi. Müügikuulutusele olid lisatud ka fotod, millelt oli nähtav

müügieseme, sh katuse üldine halb seisukord, mh see, et katuse plekk on nähtavalt roostes, mis

viitab otseselt vee läbijooksule ja mille kaudu mõistlikud ostjad pidid aru saama, et katus vajab

sanitaarremonti, nii nagu müügikuulutuses oli kirjas. Ka müügilepingus oli ühemõtteliselt välja

toodud, et korteriomand vajab remonti ja kaasajastamist. Arvestades eeltoodut, siis

lepingutingimuste, s.o nii müügilepingu kui ka müügikuulutuse kohaselt ei pidanudki müüdava

korteriomandi (st nii selle eri- kui ka kaasomand) näol olema heas seisukorras oleva ja

kaasaegsetele ehitusnõuetele vastava korteriga. Lepingutingimuste kohaselt müüdigi hagejale

korteriomand, mis vajab nii remonti ja kaasajastamist. Seega ei pidanud hoone katus kui

müüdava korteriomandi kaasomandi osa olema heas seisukorras. Kostja ei ole seega lepingut

rikkunud.

6. Isegi, kui asuda seisukohale, et müüdud korteriomand ei vasta lepingutingimustele, siis hageja

teadis või vähemalt pidi teadma müüdava korteriomandi (st nii selle eri- kui ka kaasomandi

osa) keskmisest halvemast seisukorrast, mis välistab kostja vastutuse. Nimelt pidi hageja nii

müügilepingus kui ka müügikuulutuses märgitu kohaselt müügieset üle vaadates aru saama, et

müügiese tervikuna vajab remonti ja kaasajastamist ning tegemist ei ole kaasaegse ega

kõikidele nõuetele vastava korteriomandiga. Juba müügikuulutusele lisatud fotodelt oli näha,

et hoone katus roostetab ja see võib lekkida. See pidi olema nähtav ka hoone ülevaatusel. Hageja

käis ka müüdava korteriomandiga kohapeal tutvumas. Ülevaatusel oli pööningult nähtav, et

katuse aluskonstruktsioon on täpselt selline, nagu see kunagi 1950-ndadel ehitati. Sealhulgas

pidid olema nähtavad väidetava läbitilkumise järjed pööningul ja ka kõik muud hageja esitatud

asjatundjaarvamuses välja toodud katuse aluskonstruktsiooni väidetavad puudused. Seega ei

saa hageja asjatundja poolt välja toodud katuse aluskonstruktsiooni väidetavate puuduste näol

olla tegemist varjatud puudustega. Müügilepingus kinnitas hageja, et ta on lepingu eseme üle

vaadanud ja ta on teadlik lepingu punktides 2.1.2 ja 2.1.6 nimetatud asjaoludest ning ei loe neid

lepingu eseme puuduseks. Kostja ei ole lepingut sõlmides lubanud hagejale mitteremonti

vajavat korteriomandit, sh katust. Hageja oli korteriomandi, sh katuse keskmisest halvemast

seisukorrast nii müügilepingu, müügikuulutuse kui ka ülevaatuse põhjal teadlik. Kostja ei ole

seega müügilepingut rikkunud, mistõttu tuleb hagi jätta rahuldamata.

7. Kostja ei nõustu asjatundja arvamuses toodud järeldusega, et vaidlusaluse korteriomandi katuse

ehitusel ei ole järgitud katusetööde ehitustehnilisi juhendmaterjale. Vaidlusalune hoone, sh

katus on ehitatud 1950-ndadel aastatel (v.a. plekk, mis on pandud hiljem). Vaatamata sellele,

et katuse kate (eterniit) on poole katuse ulatuses kunagi asendatud plekiga, on katuse

ehitusaastateks endiselt 1950-ndad, kuivõrd katuse aluskonstruktsiooni ei ole vahepealsel ajal

muudetud. Seevastu on hageja asjatundja võtnud oma arvamuses katuse nõuetekohasuse

hindamisel aluseks 2003. aastal ja hiljem kehtinud standardid ja normid. Osaliselt on kõnealuses

ekspertarvamuses tuginetud isegi 2015. aasta standarditele ja normidele. Kostja hinnangul ei

saa olla asjakohased asjatundjaarvamuses välja toodud järeldused, mille aluseks ei ole võetud

ehitusaegseid standardeid ja norme. Hoone täpne ehitusaeg ei ole hagejale teada. Kuivõrd kostja

on selles majas elanud terve elu, st sünnist saati, kuni müümiseni, siis peab olema see hoone

ehitatud 1950-ndatel aastatel, kuivõrd kostja on sündinud 1958. Kostja esindaja avaldas enne

hagi vastuse esitamist hageja esindajaga peetud kompromissläbirääkimistes arvamust, et hoone

on ehitatud 1970-ndatel. Tegelik arvatav ehitusaeg on siiski 1950-ndad. 1950-ndatel aastatel

ehitatud hoone, sh selle katus ei pea vastama 2003. aastal ja hiljem kehtima hakanud

ehitusnõutele. Ka hageja esitatud hinnapakkumises on pakutud tänapäevaste ehitusnormide

järgse katuse terviklahenduse väljaehitamist, mitte katuse vettpidavaks muutmiseks

hädavajalikke remondikulusid. Nagu kostja juba märkinud on, siis ei saa 1950-ndatel aastatel

ehitatud hoone nõuetekohasuse hindamiseks võtta aluseks 2003. aastal ja hiljem kehtima

hakanud standardeid. Kostja hinnangul vastab hoone, sh selle katuse selle ehitamisajal kehtinud

standarditele. Seega on vale hageja seisukoht, et katus ja selle aluskonstruktsioon oleks pidanud

vastama kaasaegsetele ehitusnõuetele.

8. Mis puudutab seda, et hoone katuse plekkpaanid on ühendatud ühekordse valtsliitega, siis

kehtivast õigusest ei tulene, et plekk-katuseid ei tohiks teha ühekordse valtsliitega, eriti suure

kaldega katuste puhul, millega on käesoleval juhul tegemist. Hageja asjatundjaarvamuses

viidatud tehnilised normis on soovituslikud, mitte kohustuslikud. Pooled ei ole kokku leppinud,

et müüdud hoone katusel pidi olema kahekordse valtsliitega plekk-katus. Kostja hinnangul

saaks hageja nõuda üksnes katuse veekindluse tagamiseks vajalike kulutuste hüvitamist, mitte

aga aluskonstruktsioonide väljavahetamise kulusid, katuse aluskatte lisamise kulusid jms,

millega seotud kulud moodustavad valdava enamuse hageja nõudest, mida on pakutud hageja

esitatud hinnapakkumises, millele hageja nõue tugineb. Plekk-katuse osa veekindlaks

saamiseks ei ole vaja aga ümber ehitada katuse aluskonstruktsiooni. Katuse veekindluse

saavutamiseks vajalike remonditööde ja materjalide kulu on 1 670 eurot + km, kokku 2004

eurot, mida tõendab R OÜ vastav hinnapakkumine. Seega, isegi kui nõustuda hageja

seisukohaga, et kostja on lepingut rikkunud, ei saaks põhjendatud katuse kordategemise kulu

olla suurem kui 2004 eurot, millest kostja saaks vastutada üksnes oma kaasomandi osale

vastavas ulatuses.

9. Lisaks eelnevale ei ole hageja arvestanud katuse amortisatsiooniga ega arvestanud oma nõudest

maha kasu, mida hageja uue katuse näol võrreldes vanaga saab. Samuti pole hageja pole

arvestanud, et korteriomandi puhul peavad kaasomandi osa remondikulude kandmises osalema

kõik korteriomanikud ning kogu remondikulu ei saa nõuda kostjalt kui ühelt korteriomanikult.

Hageja esitatud hinnapakkumine sisaldab mitmeid elemente, mida katusel pole varem olnud.

Näiteks tuleneb kõnealusest hinnapakkumisest, et hageja soovib uuele katusele paigaldada

katuse redeli ja katusesilla komplektid, lumetõkketorud, korstnamütsi, käigusilla jms. Nagu

müügikuulutuse piltidel ka näha, siis varem katusel selliseid tarvikuid ei ole. Seega ei pea kostja

hüvitama hagejale selliseid hinnapakkumises välja toodud elemente, mida katusel pole varem

olnud, kuivõrd läbi selliste kulutuste hüvitamise hageja rikastuks. Teiseks, ei ole hageja esitatud

kahjuhüvitise osas arvestatud katuse amortisatsiooniga. Hageja nõuab kostjalt uut ja kaasaegset

katust vana ja amortiseerunud katuse asemel. Kostja leiab, et hageja ei saa nõuda kostjalt uue

ja kaasaegse katuse saamise kulusid. Lisaks sellele, et hageja oli teadlik, et ta ostab endale vana

ning remonti- ja kaasajastamise vajava hoone, sätestab VÕS § 127 lg 5, et kahjuhüvitisest tuleb

maha arvata igasugune kasu, mida kahjustatud isik sai kahju tekitamise tagajärjel, eelkõige tema

poolt säästetud kulud, välja arvatud juhul, kui kasu mahaarvamine oleks vastuolus kahju

hüvitamise eesmärgiga. Seega kahju hüvitamise regulatsiooni ega ka kohtupraktika kohaselt ei

saa hageja nõuda kostjalt uue ja kaasaegse katuse saamise kulusid, kui hagejale üleantud

korteriomandi katus ei olnud üleandmise hetkel samaväärne uuega. Isegi, kui teised

kahjuhüvitise eeldused oleksid täidetud, siis saaks hageja nõuda kostjal kahjuhüvitist üksnes

summas, millest oleks vana katuse amortisatsioon maha arvestatud. Kuivõrd üldtunnustatud

ehitusreeglite kohaselt on ehitise eluiga ca 50 aastat, siis arvestades hoone ehitusaastat (1950-

ndad), on käesoleval juhul on tegemist amortisatsiooniastmega ca 80-90%, mille võrra tuleks

kahjuhüvitist VÕS § 127 lg 5 alusel vähendada. Ka ei saa hageja nõuda katuse asendamise kulu

üksnes kostjalt kui ühelt kaasomanikult. Käesoleval juhul oli müügiesemeks korteriomand, mis

koosnes nii eriomandist kui ka kaasomandi osast. Katus oli osa müüdud müügieseme

kaasomandist. Kuna kinnisturaamatu andmete kohaselt on vaidlusaluses hoones kolm

korteriomandit, siis tuleb katuse kui osa kaasomandi parandamise kulud jaotada kõigi kolme

korteriomaniku kui kaasomaniku vahel. Kostja kaasomandi osa suurus oli 50,33%. Seega

katuse kordategemise mõistlikust kulust peaks müüdud korteriomandi osale vastama samuti

50,33% põhjendatud paranduskulust. Ülejäänud osa katuse kordategemise kulust peavad

kandma teised korteriomanikud, kui kaasomanikud. Isegi kui teised kahjuhüvitise eeldused

oleksid täidetud, siis saaks hageja nõuda kostjalt üksnes kostja kui müüja kaasomandi osale

vastavat osa põhjendatud remondi kogukulust. Kostja palub alternatiivselt kahjuhüvitist

vähendada. Kõnealune korteriomand müüdi hagejale 30 000 euro eest. Seejuures nõuab hageja

kostjalt kahjuhüvitis summas ca 18 000 eurot, mis moodustab kogu müügieseme hinnast ca

60%. On ilmne, et nii suures ulatuses kahjuhüvitise nõudmine on ebamõistlik, sest see oleks

müüja suhtes äärmiselt ebaõiglane, kui ta peaks 60% müügihinnast hagejale katuse väidetavate

puuduste eest tagastama, mis olid hagejale lepingu sõlmimise eelselt nähtavad. Seda eriti

olukorras, kus kostjaks on pea pensioniikka jõudnud isik, kes müüs hagejale vaidlusaluse

korteriomandi heas usus. Kostja tegutsemist heas usus kinnitavad mitmed asjaolud. Nii

müügikuulutusest ja sellele lisatud fotodelt kui ka müügilepingust nähtub, et kostja ei ole kunagi

hagejat soovinud petta või viia eksimusse ilustades korteriomandi kui müügieseme omadusi.

Kostja rõhutas korduvalt korteriomandi müümisel, et korteriomand (st nii eri- kui ka

kaasomandi osa) vajab remonti ja kaasajastamist. Kostja ei ole kunagi proovinud jätta hagejale

muljet, et tegemist oleks kaasaegse ja euronõuetele vastava korteriomandiga. Lisaks käis hageja

ka koos ehitajast elukaaslasega müügiesemega objektil tutvumas, mis tähendab, et talle oli

müügieseme olukord igas mõttes teada ja arusaadav. Seega, eelnevat kokkuvõttes leiab kostja,

et isegi, kui kohus peaks jõudma järeldusele, et hageja kahjuhüvitise nõue kuulub mingis osas

hüvitamisele (millega kostja ei nõustu), siis tuleb väljamõistetavat kahjuhüvitist igal juhul VÕS

§ 140 alusel oluliselt vähendada. Kostja palub jätta hagi täies ulatuses rahuldamata ning

menetluskulud hageja kanda.

Kohtu põhjendused

10. Kohus, kuulanud kohtuistungil ära menetlusosalised ja tutvunud toimiku kõigi materjalidega,

on seisukohal, et hagi tuleb rahuldada osaliselt. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 5

lg 1 kohaselt hagi menetletakse poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest.

Sama paragrahvi teise lõike kohaselt pooltel on võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada

ja vastaspoole esitatu ümber lükata või sellele vastu vaielda. Pool määrab ise, mis asjaolud ta

oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. TsMS § 436

lg 2 kohaselt rajab kohus otsuse üksnes asjas esitatud ja kogutud tõenditele. TsMS § 436 lg 7

järgi kohus ei ole otsust tehes seotud poolte esitatud õiguslike väidetega.

11. Hageja nõuab kostjalt müügilepingu esemel olnud varjatud puuduste hüvitamisega tekitatud

kahju hüvitamist summas 17 448,67 eurot ja lisanduvat viivist hagi esitamisest alates kuni

kohustuse täitmiseni. Vaidlust ei ole selles, et hageja omandas kostjalt 26.06.2020.a

korteriomandi asukohaga xxxx, mille eriomandi esemeks on eluruum nr 2 (tl 9-14, 15). Kohus

loeb selle asjaolu TsMS § 231 lg 2 ja 4 alusel tuvastatuks. Poolte vahel on vaidlus selles, kas

kostja on oma lepingust tulenevaid kohustusi rikkunud andes hagejale üle puudustega asja.

Samuti vaidlevad pooled selle üle, kas ning millises summas peaks kostja hagejale kahju

hüvitama.

12. Riigikohus on selgitanud, et „hageja võib VÕS § 115 lg 1 ning §-de 127 ja 128 alusel nõuda

kahju hüvitamist, kui on täidetud eelkõige järgmised üldised eeldused (vt ka Riigikohtu 20.

märtsi 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-5-12, p 27): kostja on lepingut rikkunud (VÕS § 115

lg 1); kostja vastutab lepingu rikkumise eest (VÕS § 115 lg 1), st rikkumine ei ole VÕS § 103

lg 1 järgi vabandatav; hagejale on tekkinud või tekib kahju (VÕS § 127 lg 1, § 128); kahju on

hõlmatud rikutud lepingulise kohustuse kaitse-eesmärgiga (VÕS § 127 lg 2); kahju oli

rikkumise võimaliku tagajärjena kostjale lepingu sõlmimise ajal ettenähtav, v.a kui kahju

tekitati tahtlikult või raske hooletuse tõttu (VÕS § 127 lg 3); rikkumise ja kahju vahel on

põhjuslik seos (VÕS § 127 lg 4; RKTKo 08.01.2013.a, nr 3-2-1-173-12). Samas lahendis

osundas tsiviilkolleegium, et põhimõtteliselt peab kõiki kahju hüvitamise nõude aluseks olevaid

asjaolusid TsMS § 230 lg 1 esimese lause järgi tõendama hageja. VÕS § 103 lg 1 teise lause

järgi eeldatakse siiski, et kohustuse rikkumine ei ole vabandatav ja kostja peab kahju hüvitamise

kohustusest vabanemiseks tõendama, et rikkumine oli vabandatav.

13. Riigikohus on selgitanud, et müüja vastutab müüdud asja puuduse eest eelkõige siis, kui on

täidetud järgmised tingimused (vt mh Riigikohtu 30. septembri 2015. a otsus tsiviilasjas nr 3-

2-1-100-15, p 21): • puudus oli olemas riisiko ülemineku ajal ostjale (VÕS § 218 lg 1); • puudus

ei tulenenud ostjast (VÕS § 101 lg 3); • ostja ei teadnud lepingu sõlmimise ajal puudusest ega

pidanudki teadma (VÕS § 218 lg 4); • sõlmitud ei ole müüja vastutust piiravat kokkulepet või

ei saa müüja sellele tugineda (VÕS § 221 lg 2); • ostja on teatanud puudusest müüjale mõistliku

aja jooksul pärast seda, kui ta puudusest teada sai või pidi teada saama, v.a kui teatamata jätmine

on mõistlikult vabandatav (VÕS § 220 lg 3), puudus tekkis müüja tahtluse või raske hooletuse

tõttu (VÕS § 221 lg 1 p 1) või kui müüja puudusest teadis või pidi teadma, kuid ei avaldanud

seda ostjale (VÕS § 221 lg 1 p 2) RKTKo nr 2-17-1937/52, p 16).

14. Et otsustada selle üle, kas müüja on müügilepingut rikkunud, tuleb esmalt tuvastada, millistele

tingimustele pidi müügilepingu esemeks olev kinnisasi vastama. Kostja hinnangul müüdi

hagejale korteriomand, mis vajas nii remonti kui kaasajastamist. Müüdav korteriomand oli

keskmisest kehvemas seisukorras. Kostja hinnangul pidi hageja aru saama muuhulgas ka katuse

seisukorrast, kuivõrd juba välisel vaatlusel oli näha, et hoone katus roostetab ja see võib lekkida.

Hageja vaidleb kostjale vastu ja selgitas, et ostis elamu õigustatud eeldusel, et katus peab sooja

ning vett. Kostja ei avaldanud kordagi hagejale, et katus laseb läbi, vastupidi müügilepingus

rõhutas kostja, et katus korteri kohal on vahetatud.

15. Riigikohus on selgitanud, et „et ka müügikuulutuses esitatud teave võib kujutada endast

müügieseme kokkulepitud omadusi VÕS § 217 lg 2 p 1 mõttes ning kui müügikuulutuses esitatu

ei vasta tõele, tuleb sellele lepingus tähelepanu juhtida või vähemalt sellest selgelt ostjale

teatada“ (vt RKTKo nr 3-2-1-46-17, p 19).

16. Kohtule esitatud AS-i Kinnisvaraportaal müügikuulutusest selgub, et kostja pakkus müügiks

„sanitaarremonti vajavat korteriomandit“ (tl 59). Müügilepingu p-s 2.1.6 avaldas müüja, et -

lepingu punktis 2.1.2 nimetatud saunahoone koos kuuriga on amortiseerunud ning vajab

kapitaalremonti või lammutamist; – hoone vajab remonti ja kaasajastamist – hoone teine korrus

on välja ehitamata, soojustus puudub, hoone katus korteri kohal on vahetatud, kuid ülejäänud

osas on katus asendamata (vana eterniitkatus); korteris puudub pesemisvõimalus (vannituba) ja

WC (üldkasutatav kuivkäimla paikneb koridoris); – lepingu ese ei ole ühendatud ega liitunud

veevarustuse ja kanalisatsioonitrassidega, puudub ka settekaev. Seega müüs kostja hagejale

eluruumi. Eluruum peab vastama elementaarsetele elamistingimustele. Kostjal on iseenesest

õigus selles, et müüa saab ka puudustega või koguni elamiskõlbmatut eluruumi, kuid sellisel

juhul tuleb pooletel selles kokku leppida. Käesoleval juhul ei selgu müügikuulutusest ega ka

müügilepingust seda, et kostja oleks avaldanud, et korteriomandi eriosa oleks elamiskõlbmatu.

17. See et korteriomand vajas müügikuulutuses avaldatu kohaselt sanitaarremonti ei tähenda kohtu

hinnangul, et kostja oleks sellega viidanud katuseparandamise vajalikkusele. Sanitaarremont

kujutab endast perioodilist hooldustööd selleks, et oleks tagatud ehitise normaalne toimimine

ning ka ehitise kasutusea pikenemine. Kõnekeeles peetakse sanitaarremondi all silmas seinte

tapeetimist või värvimist, plaaditud seintel vuugivahede puhastamist ning üldiselt ruumidele

puhta, värske ja korrastatud ilme andmist. Kostja on müügilepingus küll avaldanud, et hoone

vajab remonti ja kaasaajastamist ning sama lause teine pool täpsustab kohtu hinnangul elamu

puudusi ning töid, mida on vaja teha - hoone teine korrus on välja ehitamata, soojustus puudub,

hoone katus korteri kohal on vahetatud, kuid ülejäänud osas on katus asendamata (vana

eterniitkatus), korteris puudub pesemisvõimalus (vannituba) ja WC (üldkasutatav kuivkäimla

paikneb koridoris).

18. Kostja on katuse suhtes avaldanud vaid seda, et katus korteri kohal on vahetatud, kuid ülejäänud

osas on katus asendamata (vana eterniitkatus). Kostja ei ole avaldanud, millal katus on

vahetatud ega seda, et vahetatud katuseosa võiks lekkida. Vastupidi, kostja poolt esile toodud

viide katusevahetusele loob eelduse ootuseks, et vähemalt korteriomandi enda kohal on katus

vettpidav ega vaja lähiajal parandustöid. Seega kõige eelpooltoodu alusel saab kohus teha vaid

järelduse, et katus müügilepingu esemeksoleva korteriomandi kohal pidi olema veekindel ega

ei tohtinud sadevett läbi lasta.

19. Hageja on korteriomandi varjatud puudustena esile toonud esile ka selle, et katusel puudub

katuse aluskate, mis peaks vältima kondensvee ja juhuslikult katusekattest läbi tunginud vee

sattumist soojustuskihti, juhtides vee räästa kaudu välja, valtspleki aluse roovitusena on

kasutatud 50x50mm prusse sammuga 320mm, mis ei vasta standardile EVS 920‐2:2013 ning

mis ei toesta plekkkatet piisavalt, valtsliitena on katusel kasutatud ühekordset püstvaltsliidet

plekipaanide omavahelises pikkiühenduses ning lamavaltsi rõhtühendustes, mis ei vasta

standardile EVS 920‐2:2013. Kuna antud juhul oli kasutatud katusel ainult ühekordset

püstvaltsi, siis esines lõike kus alumise valtsi lahtine serv oli nähtav ja seetõttu ka sademetele

ligipääsetav ja katusele pääsuks rajatud plekkluuk ei vasta ehituslikele juhendmaterjalidele.

20. Kohus ei saa kuidagi hagejaga nõustuda aga selles nagu pooled oleksid kokku leppinud, et

korteriomandi kohal olev katus peab vastama kõikidele tänapäevaste ehitusnormide nõuetele.

Asja materjalidest ei nähtu, et müüja oleks elamut üles kiitnud või üritanud kuidagi puudusi

varjata. Kostja on küll müügilepingus viidanud, et katus on korteri kohalt vahetatud, kuid esile

ei ole toodud, millal see katus vahetati. Hageja ei toonud ka esile, et kostja oleks müügieelsetel

läbirääkimistel väitnud, et katus vahetati hiljuti ja see vastab kaasaegsetele ehitusnormidele.

Hageja avaldas kohtuistungil, et ta isegi ei küsinud kostjalt katuse vahetamise aja kohta. Ka ei

nähtu asja materjalidest, et hageja oleks huvi tundnud selle vastu, kas vahetatud on terve katus

või ainult katusekate. Seega on hageja ise endale tekitanud põhjendamatu ootuse, et vahetatud

katuseosa vastab kaasaegsetel ehitusnormidele ja omistanud katusele omadusi, mida sel ei ole.

21. Enne kohtumenetlust vahetatud kirjavahetuse käigus on kostja esindaja märkinud, et katus

vahetati ca 10-12 aastat tagasi. Samas 18.08.2021 menetlusdokumendis on kostja avaldanud, et

katuse eterniit asendati katuseplekiga kostja isa poolt ajal, mil kostja ei olnud veel müügieseme

omanikuks st enne 2010. Kostja esindaja Henno Kivirand mainis istungil, et katusepleki vahetus

toimus koguni kaheksakümnendatel, täpsemalt kostja ei mäletavat. Müügikuulutusele lisatud

fotolt nähtub, et plekkkatus ei ole hiljuti paigaldatud, kuivõrd katuse tsingikiht on tuhm ja katus

korstna juurest roostes (tl 61). Seega ei saanud hageja katusel roosteplekke nähes eeldada, et

tegemist täiesti uue ja hiljuti vahetatud ja kõikidele tänapäevastele ehitusnormidele vastava

katusega.

22. Veebilehe https://www.muinsuskaitseamet.ee/et/plekk-katus-hooldus-ja-parandamine andmete

kohaselt peab värvimata katuse tsingikiht olenevalt keskkonna saastetasemest vastu 12–36

aastat. Samalt muinsuskaitse veebilehelt selgub ka, et ühekordne valts oli valdav vanematel

valtskatustel. Samuti see, et nüüdisaegse tehnoloogia järgi pikkadest valmispaanidest

valtskatuseid hakati Eestis paigaldama 1990. aastate algul. Uuema aja valtskatust iseloomustab

see, et katusepaanidel puuduvad korrapäraselt asetsevad ristvaltsid. Hageja esitatud auditi

fotodelt nähtub, et katuseplekk ei koosne pikkadest valmispaanidest, vaid selgelt on näha

ristvaltsi jooni. Seega on katuseplekk ilmselt vahetatud ca 1990 paiku. Seega ei ole hageja

asjatundjate tuginemine 2003 või 2013 aasta ehitusnormidele asjakohane ja kohus ei saa

nõustuda nende poolt välja toodud puudustega. Kuivõrd ei ole võimalik üheselt tuvastada,

millal katus vahetati, ei ole kohtul võimalik ka hinnata, millistele ehitusnormidele pidi katus

vastama ja kas on järgitud ehitusnorme.

23. Seda, et vahetatud katusepleki paanid on ühendatud ühekordse valtsiga ei saa kohus pidada

samuti ehitusveaks või puuduseks nagu on viidanud hageja asjatundja. Kostja on õigesti

tähelepanu juhtinud, et kahekordne valtsplekk-liide on soovituslik tänapäeval ehitamisele ja

eelkõige madalakaldeliste katuste puhul. Tegemist on soovitusega tänapäeval ehitatavatele

madalakaldelistele katustele, mitte aga kohustusliku nõudega, mis kohaldus käesoleval juhul

minevikus ehitatud suure kaldega katusele. Seega lähtub kohus vaid sellest, et kostja võõrandas

hagejale eluruumi, eluruumi peab vastama elementaarsetele tingimustele st peab elamu katus

pidama muuhulgas ka sadevett.

24. Kohus leiab, et hageja poolt esile toodud müügilepingu eseme puudust tõendab müügilepingu

eset uurinud asjatundjate audit selles, et „lekkekohad paiknesid praktiliselt üle terve katuse;

sademed nirisevad alla mööda plekipaani pikkivuuki ning kogunevad lõpuks rõhtvuuki, kust

siis vuugi veega täitumisel voolavad edasi mööda pleki aluspinda roovituse ja sarikate pinnale,

mis mõõdetuna oli mitmel juhul märg. Puitkonstruktsioonidel oli näha hulgaliselt ka varasema

lekkimise jälgi. Korstna ümbert ja katuseharjal paistab valgus läbi, mis võib viidata ebasoodsate

tuulte korral potentsiaalsele lekkekohale (tl 24). Samuti nähtub auditele lisatud fotodelt, et katus

laseb läbi ega pea sadevett (fotod 21-27, tl 33-34). Seega on hageja tõendanud selle, et katus ei

ole veekindel.

25. Kohus leiab, et kostja vastutust ei välista ega piira hageja kinnitus müügilepingus, et ta on

teadlik ehitiste ja rajatiste seisukorrast. „Kui müügiese vaadatakse üle enne müügilepingu

sõlmimist ja müügilepingus märgitakse, et ostja on asja enne üle vaadanud, tuleb üksnes

eeldada, et ostja nõustus eset ostma koos ülevaatamisel avastatud puudustega, ilma et neid

puudusi oleks müügilepingus märgitud“ (RKTKo 26.09.2007.a tsiviilasi nr 3-2-1-71-07, p 13).

See ei piira aga müüja vastutust müügieseme varjatud puuduste eest.

26. Riigikohus juhtinud tähelepanu, et „Kui müügiese ostetakse elukohaks, tuleb müüjal arvestada,

et müügiese peab eelduslikult vastama elementaarsetele elamistingimustele ja kui müügiese

eeltoodule ei vasta, on tegemist eelduslikult VÕS § 217 lg 2 p-s 2 sätestatud lepingueseme

puudusega ning müüja saab oma vastutuse selle eest välistada üldjuhul üksnes siis, kui ta on

puuduse enne müügilepingu sõlmimist ostjale avaldanud“(vt RKTKo nr 3-2-1-129-12, p-d 23

ja 26 ja nr 2-18-9099/65, p 10). Tsiviilkolleegium osundas lahendis nr 2-17-1937/52, et „Ausal

müüjal on oma vastutuse välistamiseks parim viis lisada müügilepingusse punktid (või teha

ostjale muul viisil tõendatavalt nähtavaks teave) selle kohta, millised puudused müüjale

teadaolevalt müügiesemel on. /…/ Ka müügikuulutuses esitatud teave võib kujutada endast

müügieseme kokkulepitud omadusi VÕS § 217 lg 2 p 1 mõttes ning kui müügikuulutuses esitatu

ei vasta tõele, tuleb sellele lepingus tähelepanu juhtida või vähemalt sellest selgelt ostjale

teatada“ (vt RKTKo nr 3-2-1-46-17, p 19).

27. Kohus märgib, et müüja vastutab VÕS § 218 lg-st 1 tulenevalt müügieseme puuduste eest ka

juhul, kui ta neist puudustest ei teadnud ega pidanudki teadma (vt Riigikohtu 8. veebruari 2012.

a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-156-11, p-d 18 ja 19; 30.09.2015. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-100-

15, p 35). VÕS § 218 lg 4 ei piira müüja vastutust varjatud puuduste eest. „Müüja vastutust ei

mõjuta ka ainuüksi see, kui ostja võtab endaga kaasa inimese, kes on ehitusalase kogemusega.

Varjatud puuduste tuvastamisel tuleb lähtuda eriteadmisteta isiku, mitte asjatundja mõistlikest

ja põhjendatud järeldustest. Arvestades müüja avalikustatud teavet tervikuna, võiks järeldada,

et ostja pidi VÕS § 218 lg 4 mõttes kinnistu puudusest teadma vaid juhul, kui eriteadmisteta

isik pidi avalikustatud info põhjal aru saama, et müügiesemel esineb vaidlusalune puudus.

Vastupidisel juhul tuleb eeldada, et tegemist on varjatud puudusega, mille eest vastutab VÕS §

218 lg 1 järgi müüja“ (RKTKo nr 3-2-1-46-17, p 24, 25, 26).

28. Kohus märgib, et kui kostja leiab, et hageja pidi maja ülevaatusel märkama seda, et katus

roostetab ja võib lekkida, samuti varasemaid veejälgi katuse puitkonstruktsioonil, pidi sellest

teadlik olema ka kostja ise. Ka kostja ise pidi märkama varasemaid veejälgi sarikatel, katuse

roostetamist ning võis järeldada, et katus võib lekkida ja juhtima sellele ostja tähelepanu. Müüja

vastutus müügieseme lepingutingimustele mittevastavuse eest on piiratud seda rohkem, mida

rohkem on müüja müügieset puudutavat olulist negatiivset teavet lepingueelsetel

läbirääkimistel ostjale avaldanud. Oluliste asjaolude avalikustamise kohustus tuleneb ka mh

VÕS § 14 lg‑st 2 ja TsÜS §‑st 95. Kostja maja ülevaatusel ega ka tehingu sõlmimisel ei juhtinud

hageja tähelepanu, et katus ei pruugi olla piisavalt veekindel.

29. Kohus selgitab, et ostja pidi VÕS § 218 lg 4 mõttes kinnistu puudusest teadma vaid juhul, kui

eriteadmisteta isik pidi seni avalikustatud info põhjal aru saama, et müügiesemel esineb

vaidlusalune puudus (elamu ei pea vihma). Riigikohus on ka selgitanud, et ostja ei pea puudusi

otsima ning nende avastamiseks kontrollima asja või selle osade töökorda, kõrvaldama asja

seisundi tuvastamiseks takistusi või otsima puudusi, mida ei ole võimalik tajuda pelga asja

välise, visuaalse vaatluse käigus. Müüja teadmatus puudustest vabastab teda VÕS § 218 lg 4

järgi vastutusest üksnes juhul, kui ostja puudustest teadis. Katuse lekkimine on varjatud puudus,

mida hageja ei teadnud ega pidanud kinnisasja ostes teadma. Seetõttu ei vabane kostja

vastutusest. Hagejal ei olnud ka kohustust ega ka võimalust puudusi enne lepingu sõlmimist

otsida või nende avastamiseks kaasata kinnisasja ülevaatusele ehitusspetsialist vm asjatundja

tuvastamaks katuse puudusi. Kohus rõhutab, et puudusi, mille tagajärjel ei pidanud katus

sadevett, ei saanud avastada tavapärase ülevaatuse käigus, sest vesi pressis sisse katuse

plekipaanide vahelt ja seda puudust oleks saanud märgata alles vihmase ilmaga.

30. Kohus arvestab siin ka seda, et kostja on korteriomandi omanik alates 2010, samas on ta ise

avaldanud, et on selles majas elanud terve oma elu (tl 128). Seega on ta olnud vaidlusaluse

korteriomandi omanik pikka aega ja pidi olema teadlik sellel olevatest puudustest. Riigikohus

on märkinud, et „müüja teadma pidamise hindamisel on oluline arvestada muuhulgas asjaolu,

kui kaua on asi müüja omandis olnud (sõltumata sellest, kas asja omanik on ka selle

kasutajaks). Kui asi on olnud pikka aega müüja omandis, peab ta olema asja seisukorraga

enam kursis kui müüja, kes omandas asja alles hiljuti. Arvestades omaniku staatusest

tulenevaid õigusi ja kohustusi, saab pikemat aega asja omanud müüja puhul kolleegiumi

hinnangul eeldada, et ta peab teadma vähemalt asja sellistest puudustest, mis on selle

tavapärasel kasutamisel igale kasutajale hõlpsasti äratuntavad. Tavapärasele kasutajale on

hõlpsasti äratuntavaks puuduseks see, kui asi ei vasta selle elementaarsele kasutusotstarbele

(asi ei kõlba selleks, milleks seda liiki asju tavaliselt kasutatakse). Seega tuleb pikka aega

kinnistut omanud müüja puhul (sõltumata sellest, kas ta on ka selle kasutajaks) eeldada, et ta

peab teadma vähemalt sellest, et kinnistul asuv elamu ei vasta elementaarsetele

elamistingimustele.“ RKTKo nr 3-2-1-53-17, p 14).

31. Kostja väide, et ta ei teadnud sellest, et katus laseb läbi kuivõrd ta ei kasutanud elamu teist

korrust, ei ole kohtule veenev. Asjatundja tehtud fotodelt nähtub, et katusepleki paanide vahesid

on üritatud täita valge hermeetikuga (tl 31). Seega on eelnevalt üritatud katust käepäraste

vahenditega tihendada. Asjatundjad ei ole esile toonud, et hermeetikujäljed on värsked, seega

saab kohus järeldada, et need parandused on tehtud teadmata ajal enne müügitehingut. Kohtule

ei ole eluliselt usutav, et kostja (või mõni tema õiguseellane) on katust üritanud tihendada ilma

igasuguse vajaduseta, seega pidi kostja olema teadlik sellest, et katus ei pea vett.

32. Eeltoodust nähtuvalt on tõendatud, et vaidlusaluse korteriomandi katus ei pidanud sadevett,

puudus tulenes ehitusvigadest, seega oli puudus olemas riisiko ülemineku ajal ostjale, puudused

ei tulenenud ostjast (VÕS § 101 lg 3); hageja ei teadnud lepingu sõlmimise ajal katuse

lekkimisest ega pidanudki teadma (VÕS § 218 lg 4); sõlmitud ei ole müüja vastutust piiravat

kokkulepet või ei saa müüja sellele tugineda (VÕS § 221 lg 2); ostja on teatanud puudusest

müüjale SMSiga 22.08.2020 so mõistliku tähtaja jooksul (VÕS § 220 lg 3), müüja pidi teadma

puuduse olemasolust (VÕS § 221 lg 1 p 2).

33. Selliste kulutuste hüvitamist saab nõuda VÕS § 115 lg 1 ja § 128 lg 3 alusel, tegemist on

puuduste kõrvaldamise kui kohustuse täitmise asemel esitatava kahju hüvitamise nõudega (vt

ka nt Riigikohtu 25. oktoobri 2004. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-115-04, p 26). Sellise nõude

võib VÕS § 115 lg 2 järgi esitada üldjuhul alles pärast täitmiseks antud täiendava tähtaja

möödumist ja üksnes erandina VÕS § 115 lg 3 alusel ka tähtaega andmata, kui kahju hüvitamine

puuduse kõrvaldamist võimaldamata on mõistlik. Hagiavalduse kohaselt hageja pöördus kostja

poole koheselt so 22.08.2020.a teavitades teda sellest, et katus laseb läbi. Kostja vaidles

puuduste olemasolule vastu, seega pidi hageja asuma koguma tõendeid kinnitamaks oma

väiteid elamu puuduste kohta. Korteriomandi katuse puuduste täpne kirjeldus ja nende

kõrvaldamise maksumus selgis alles asjatundja arvamusest 22.10.2020. Seega on hageja täitnud

kostjale puudustest teatamise kohustust VÕS § 220 lg-te 1 ja 3 mõttes.

34. Järgnevalt hindab kohus seda, kas ja millises summas tuleb kostjal hageja kahju hüvitada. VÕS

§ 127 lg 1 järgi, kahju hüvitamise eesmärk on kahjustatud isiku asetamine olukorda, mis on

võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks

olevat asjaolu ei oleks esinenud. VÕS § 128 lg 3 järgi otsene varaline kahju hõlmab eelkõige

kaotsiläinud või hävinud vara väärtuse või vara halvenemisest tekkinud väärtuse vähenemise,

isegi kui see tekib tulevikus, ning kahju tekitamisega seoses kantud või tulevikus kantavad

mõistlikud kulud, sealhulgas mõistlikud kulud kahju ärahoidmiseks või vähendamiseks ja

hüvitise saamiseks, muu hulgas kahju kindlaks tegemiseks ja kahju hüvitamisega seotud nõuete

esitamiseks.

35. Kahjuhüvitise väljamõistmisel tuleb arvestada VÕS § 127 lg 1 järgi kahju hüvitamise eesmärki,

samuti tuleb kahjuhüvitisest VÕS § 127 lg 5 järgi maha arvata igasugune kasu, mida

kahjustatud isik sai kahju tekitamise tagajärjel, eelkõige tema säästetud kulud. Riigikohus on

selgitanud, et alternatiivselt kantud kulutuste hüvitamisele VÕS § 222 lg 5 tähenduses, saab

ostja nõuda müüjalt VÕS § 115 lg 1 alusel elamu puuduste kõrvaldamiseks tulevikus tehtavate

kulutuste hüvitamist. Selline kahju on hõlmatud lepingu nõuetekohase täitmise kohustuse

kaitse-eesmärgiga VÕS § 127 lg 2 tähenduses ning sellist kahju saab tõendada asjatundja

koostatud puuduste kõrvaldamise maksumuse kalkulatsiooniga (RKTKo nr 3-2-1-5-12, p 33).

36. Kahjuhüvitisest maha arvatavate kulude kohta on Riigikohus märkinud, et kahju hüvitamise

eesmärgiks on VÕS § 127 lg 1 järgi isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane

olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks

esinenud, kuid hüvitise väljamõistmisel tuleb arvestada VÕS § 127 lg-ga 5, mille järgi tuleb

hüvitisest arvata maha kasu, mille kahju tekitamine kaasa tõi, sest vastasel juhul oleks tegemist

karistusliku hüvitisega, mis võiks viia hageja põhjendamatu rikastumiseni. Kasu

mahaarvamisel tuleb teisest küljest aga arvestada, et kahju tekitamisega põhjuslikus seoses

oleva kasu mahaarvamine ei tohi VÕS § 127 lg 5 kohaselt olla vastuolus kahju hüvitamise

eesmärgiga VÕS § 127 lg 1 tähenduses ning kohtul tuleb kaaluda, kas kannatanu suhtes on

õiglane arvata maha kasu olukorras, kus kannatanul ei ole objektiivselt võimalik kasu saamist

kahju hüvitamise käigus vältida (RKTKo nr 3-2-1-133-15, p 17).

37. Hageja on esitanud xxxx elamu plekk-katuse väljavahetamise kalkulatsiooni, mille kohaselt

kulub ehitise puuduste kõrvaldamiseks kokku koos käibemaksuga 17 448,67 eurot (tl 38).

Kostja on esitanud omapoolse hinnapakkumise plekk-katuse veekindluse tagamiseks summas

2004 (1670 + 20%km) eurot (tl 62).

38. VÕS § 127 lg 1 järgi tuleb hageja asetada olukorda, mis oleks võimalikult lähedane sellele, kui

ta oleks ostnud elamu, millel ei ole varjatud puudusi. Kohus tuvastas eelnevalt, et kostja pidi

hagejale tagama vaid veekindla katuse, mitte uue ja tänapäevastele normidele vastava katuse.

Seega saab hageja kohtu hinnangul nõuda vaid katuse veekindlaks tegemise kulude hüvitamist.

Hageja asjatundjad on tuvastanud, et katuseplekis endas auke ei olnud, vesi tuli sisse

valtsivahedest. Seega puudus hagejal igasugune vajadus katusepleki vahetuseks ja lähtuda tuleb

kostja hinnapakkumisest, millega kõrvaldataks lekked katusest plekipaanide valtside

tihendamise teel. Kostja tõendist selgub, et selleks kuluks plekksepal 24 h tööaega ja

abimaterjale - tarvikuid 550 euro ulatuses.

39. Kohus leiab, et hageja taotletud viisil katusekatte vahetamisega st lisasarikate, roovituse,

aluskatte, otsa- ja äärelaudade ja uue valtspleki paigaldusega rikastuks hageja põhjendamatult.

Kohus on eelpool tuvastanud, et kostja ei ole hagejale lubanud kaasaegset ja kõikidele

tänapäevastele ehitusnõuetele vastavat katust.

40. Lisaks nõuab hageja kostjalt ka selliste täienduste hüvitamist, mida katusel varem ei ole olnud

- katuse redeli ja katusesilla paigaldust, lumetõkketorude paigaldust, korstnamütsi ja käigusilla

paigaldust. Fotodelt on tuvastatav, et müügilepingu esemel varem selliseid lisasid ei olnud (tl

59-61). Kuigi hageja hinnangul on need täiendused toredad või vajalikud, ei peaks kostja neid

hagejale hüvitama ka juhul, kui pooled oleksid kokku leppinud kaasaegsetele nõuetele vastava

katuse olemasolus. VÕS § 127 lg 1 kohaselt on kahju hüvitamise eesmärk kahjustatud isiku

asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju

hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. VÕS § 127 lg 1 kohaselt tuleb

kannatanu asetada olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud siis,

kui kahju ei oleks tekkinud, kuid seejuures ei tohi isik kahju hüvitamise tõttu rikastuda (vt nt

RKTKo 3-2-1-15-16, p 22). Seega ei pea kostja hüvitama hagejale selliseid hinnapakkumises

välja toodud elemente, mida katusel pole varem olnud, kuivõrd läbi selliste kulutuste

hüvitamise hageja rikastuks põhjendamatult.

41. Kostja on esile toonud, et hageja kaasomandi suurus on 50,33% ja arvestades, et katus katab

kogu maja, siis oleks õiglane nõuda ka hüvitist 50,33% ulatuses, mitte enam. Hageja vaidleb

kostjale vastu, kuivõrd leiab, et vaidlusalune katus katab üksnes ja ainult hagejale kuuluvat

korterit, mitte kogu maja. Samuti ei ole hinnapakkumist võetud kogu maja katuse remondiks,

vaid üksnes korteri kohal oleva katuse remondiks, mis oma mahult on väiksem kui pool kogu

maja katusest. Vaidlusaluse katuseosa remontimine ei puuduta teisi kaasomanikke, vaid üksnes

hagejat, kelle korterit katus katab. Hageja leiab, et selleks, et viia korter vastavusse

lepingutingimustega ja tagada korteri kohal oleva katuse vettpidavas, on vaja korteri kohal olev

katus vahetada. Sellise töö maksumus on hinnapakkumise kohaselt 17 448,67 eurot. Hüvitades

nimetatud summast 50,33%, ei ole võimalik katust vettpidavaks muuta ega lepingu esemel

esinevaid puudusi kõrvaldada. Seega läheks katuseosa maksumuse hüvitamine 50,33% ulatuses

vastuollu kahju hüvitamise eesmärgiga, milleks on asetada hageja olukorda, mis oleks olnud,

kui asi oleks vastanud lepingutingimustele.

42. Kohus hagejaga ei nõustu. Kostja on õigesti esile toonud, et käesoleval juhul oli müügiesemeks

korteriomand, mis koosneb nii eriomandist kui ka kaasomandi osast. Katus on osa müügieseme

kaasomandist. Vaidlusaluses hoones on kinnisturaamatu andmete kohaselt kolm korteriomandit

(tl 63). Asjaõigusseaduse (AÕS) § 75 lg 1 järgi kannab kaasomanik vastavalt temale kuuluva

osa suurusele ühisel asjal lasuvaid koormatisi, samuti selle asja alalhoidmise, valdamise ja

kasutamisega seotud kahju ja kulutusi. Ka korteriomandi- ja korteriühistuseaduse kohaselt

kannavad korteriomanikud ühiseid kulutusi vastavalt oma kaasomandi osa suurusele. Seega

tuleb katuse kaasomandi kui osa parandamise kulud jaotada kõigi kolme korteriomaniku kui

kaasomanike vahel. Kohus ei nõustu hageja väitega selles, et katuse parandamise kulu peab

tasuma üksnes see kaasomanik, kelle korteriomandi kohal parandamist vajav katuseosa asub.

Kaasomandi parandamise kulud jaotatakse kõigi korteriomanike kui kaasomanike vahel ning

ei ole tähtsust, millise korteriomandi kohal parandamist vajav katus asub. Seega tuleb kostjal

hüvitada 50,33% katuse veekindlaks muutmisele kuluvast 2004 eurost so 1008,61 eurot. Kohus

ei pea võimalikuks väljamõistetavat kahjuhüvitist täiendavalt VÕS § 140 alusel vähendada,

kuivõrd kohus on juba arvesse võtnud poolte käitumist tehingus. Kohus ei pea antud juhul

1008,61 euro suuruse kahjuhüvitise väljamõistmist ebaõiglaseks või põhjendamatuks.

43. Eeltoodust tulenevalt on kohus seisukohal, et hagi tuleb rahuldada osaliselt. Kohtu hinnangul

on käesoleval juhul täidetud kõik vajalikud eeldused. Kohus on tuvastanud, et kostja on

rikkunud lepingust tulenevaid kohustusi ning andis hagejale üle puudustega lepingueseme,

kostja vastutab lepingu rikkumise eest, puudus oli olemas riisiko üleminekul ostjale, ostja ei

teadnud lepingu sõlmimise ajal puudusest ega pidanudki teadma, samuti ei ole sõlmitud müüja

vastutust piiravat kokkulepet. Samuti on olemas põhjuslik seos tekkinud kahju ja kostja

rikkumise vahel. Eeltoodu alusel tuleb hagi rahuldada osaliselt ning kostjalt tuleb hageja kasuks

välja mõista 1008,61 eurot.

44. TsMS § 367 järgi võib viivisenõude koos põhinõudega esitada hagis selliselt, et taotletakse

viivise, mis ei ole hagi esitamise ajaks veel sissenõutavaks muutunud, väljamõistmist kohtult

mitte kindla summana, vaid täielikult või osaliselt protsendina põhinõudest kuni põhinõude

täitmiseni. Hageja on palunud kostjalt välja mõista viivise väljamõistetud summalt VÕS § 113

sätestatud määras alates 31.10.2020 so hagi esitamisest kohtuotsuse tegemise päevani ja sealt

edasi kuni põhinõude täitmiseni. Kuivõrd kohus on tuvastanud, et kostja on kohustusi rikkunud

ja hagejale on kahju tekkinud, tuleb kostjalt lisaks kahjuhüvitisele ka viivis välja mõista.

Viivisekalkulaatori kohaselt on viivise suuruseks kohtuotsuse tegemise seisuga 74,24 eurot.

Kohus lisab viivisearvestuse asja materjalide juurde.

45. Kõik kohtuotsuses käsitlemata menetlusosaliste väited ja esitatud tõendid hagiavalduse

läbivaatamisel kohtu arvates tähtsust ei oma ja seetõttu kohus neid lahendis ei käsitle.

Tsiviilasja hinna kindlaksmääramine

46. TsMS § 442 lg 5 p1 kohaselt märgitakse kohtuotsuse sissejuhatuses tsiviilasja hind. Tulenevalt

TsMS § 122 lg 1 ja § 123 on käesoleva tsiviilasja hinnaks 18 844,56 eurot.

Menetluskulude jaotamine

47. TsMS § 173 lg 1 sätestab, et asja menetlenud kohus märgib menetluskulude jaotuse

menetlusosaliste vahel kohtuotsuses. TsMS § 173 lg 4 kohaselt näeb kohus menetluskulude

jaotuses ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab kandma, välja arvatud

kulude rahalise suuruse. TsMS § 163 lg 1 sätestab, et hagi osalise rahuldamise korral kannavad

pooled menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi

rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda.

TsMS § 163 lg 2 järgi kui hagi rahuldatakse osaliselt ja sellesarnases ulatuses, nagu on

kohtumenetluses kompromissina pakkunud üks pool, võib kohus jätta menetluskulud tervikuna

või suuremas osas poole kanda, kes kompromissiga ei nõustunud. Kostja pakkus 25.08.2021

kohtuistungil hagejale kompromissi summas 1 000 eurot, mille tasaarvestas endal tekkinud

menetluskuludega. Hageja kostja ettepanekuga ei nõustunud. Seega tuleb menetluskulud jätta

täies ulatuses hageja kanda.

48. TsMS § 174 lg 1 kohaselt määrab menetluskulude rahalise suuruse menetluskulude jaotuse

alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas tsiviilasjas,

millega seoses kulud tekkisid. TsMS § 174 lg 2 kohaselt määrab maakohus menetluskulude

rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, kui menetluskulude

kindlaksmääramine ei takista kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse tegemist. TsMS §

174 lg 4 sätestab, et kui maakohus kohtuotsuses või asja lõpetavas määruses menetluskulusid

kindlaks ei määra, määrab tsiviilasja lahendanud maakohus menetluskulude rahalise suuruse

kindlaks pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist käesoleva seadustiku §

177 lõikes 2 sätestatud korras.

49. Kohtupraktikast tuleneb, et maakohus peab menetluskulud uuesti kindlaks määrama juhul, kui

otsus kaevatakse edasi ja menetluskulude jaotus selle tulemusel muutub. Kohtul on alust

eeldada, et käesolev vaidlus jätkub apellatsioonimenetluses. Eeltoodust tulenevalt leiab kohus,

et menetluskulude suuruse kindlaksmääramine on menetlusökonoomikast tulenevalt mõistlik

alles peale lõpplahendi jõustumist. Seega ei määra kohus menetluskulude rahalist suurust

kindlaks kohtuotsuses, vaid määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast

kohtuotsuse jõustumist käesoleva seadustiku § 177 lõikes 2 sätestatud korras.

/allkirjastatud digitaalselt/

Tiia Bergson,

kohtunik