2-19-110423/36 · Harju Maakohus Tallinna kohtumaja

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Harju Maakohus Tallinna kohtumaja

Kohtunik

Piret Rõuk

Kohtumääruse teatavaks

tegemise aeg ja koht

1.oktoober 2021 Tallinn

Tsiviilasja number

2-19-110423

Kohtuasi

Tallinn, Gonsiori tn 7 korteriühistu avaldus X vastu

võlgnevuse ja viivise väljamõistmiseks

Tsiviilasja hind

1303,12 eurot

Ärakuulamise aeg

1.september 2021

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Avaldaja: Tallinn, Gonsiori tn 7 korteriühistu (registrikood

80135553, asukoht Gonsiori 7 10117 Tallinn, e-post

gonsioritn7@hot.ee), seaduslik esindaja GP, lepinguline

esindaja Deivi Vaht

Puudutatud isik: X (isikukood xxxxxxxxxxx, elukoht xxx e-

post xxx)

Resolutsioon

1. Tallinn, Gonsiori tn 7 korteriühistu avaldus X vastu

võlgnevuse ja viivise väljamõistmiseks rahuldada

2. Välja mõista Xlt põhivõlgnevus 1182,92 eurot (üks tuhat

ükssada kaheksakümmend kaks eurot ja 92 senti), viivise

võlgnevus kuni 10.04.2019 25,57 eurot (kakskümmend

viis eurot ja 57 senti) ja viivis VÕS § 113 lõike 1 teises

lauses ettenähtud ulatuses põhinõudelt 1182,92 eurot

alates 11.04.2019 kuni põhinõude täitmiseni

Menetluskulude jaotus

Jätta menetluskulud puudutatud isiku kanda ja määrata

kindlaks pärast lõpplahendi jõustumist

Edasikaebamise kord

Kohtumäärusele võib esitada määruskaebuse Tallinna

Ringkonnakohtule Harju Maakohtu kaudu 15 päeva jooksul

alates määruse kättetoimetamisest

Avaldaja nõue

1. Tallinn, Gonsiori tn 7 korteriühistu (edaspidi avaldaja või korteriühistu) palus kohtule

esitatud avalduses välja mõista Xlt (edaspidi puudutatud isik või korteriomanik) võlgnevuse

1182,92 eurot, avalduse esitamise ajaks sissenõutavaks muutunud viivise 25,57 eurot ja

edaspidi seadusjärgse viivise 8% põhinõudelt kuni kogu summa kohase tasumiseni.

Avalduse asjaolude kokkuvõte

2. Avalduse ja selle täpsustuste kohaselt on kostja korteriühistu liige, kellele kuulub 675/22052

mõttelist osa kinnistust. Võlgnikule kuuluva korteri nr xx üldpind on 67,50 ruutmeetrit.

Alates 2018.aasta augustikuust ei ole puudutatud isik tasunud korteriühistu poolt esitatud

arveid majandamiskulude eest. KrtS § 40 kohustab korteriühistu liiget tasuma perioodiliselt

majandamiskulude arveid. Avaldaja põhikirja punkti 11 kohaselt on ühistu liige kohustatud

tasuma sihtotstarbelisi makseid üldkoosoleku poolt kehtestatud ulatuses. Avaldaja arvete

aluseks on lisaks seaduses ja põhikirjas sätestatule üldkoosoleku otsused, kodukord ja

majanduskava. Seega puudutatud isik kui elamu korteriomanik ning korteriühistu liige peab

nii seaduse kui ka hageja põhikirja järgi osalema elamu majandamise ühiste kulude

kandmisel. Krts § 42 lg-st 1 tulenevalt võib korteriühistu nõuda viivist VÕS § 113 lg 1 teises

lauses sätestatud suuruses kui korteriomanik viivitab majandamiskulude tasumisega.

Augustis 2018.a avaldaja pangakontole tehtud makse kattis augustikuu arve osaliselt

(summas 3,55), alates septembrikuust ei ole puudutatud isik midagi maksnud. Seega on

puudutatud isiku võlgnevus avaldaja ees alates augustist 2018 korteriomandi Gonsiori tn 7-

xx, Tallinn majandamiskulude arvetes osas kuni märts 2019 1182,92 eurot. Viivis alates

01.01.2018 määras 8% aastas oli kohtusse pöördumise ajaks 25,57 eurot. Kokku on

korteriühistu nõue puudutatud isiku vastu 1208,49 eurot.

Puudutatud isiku vastuväidete kokkuvõte

3. Puudutatud isik on seisukohal, et avaldus on põhjendamatu ja tõendamata. Vastuse kohaselt

on puudutatud isik seoses korteri omandamisega alates 2014. aasta esimesest poolest

korteriühistu liige ning tal on vastavalt KrtS-le ja varem kehtinud KÜS-le kohustus osaleda

majandamiskulude kandmisel vastavalt kehtivale majanduskavale. Avaldajal majanduskavad

puuduvad, korteriühistu juhatus ei ole seda koostanud ega üldkoosolekule kinnitamiseks

esitanud. Korteriomanikud teevad majanduskava alusel perioodilisi ettemakseid vastavalt

oma kaasomandi osa suurusele, põhikirjaga võib ette näha erisusi. Korteriühistu põhikirjas

erisusi ette nähtud ei ole. Tavapärase valitsemise kohta üldkoosoleku otsused enamalt

puuduvad. Juhatus on teinud need omavoliliselt. Puudutatud isik on juhatuse liikmete

tähelepanu eelnevale korduvalt juhtinud, nii suuliselt kui ka kirjalikult. Kuna seda ignoreeriti,

siis otsustas ta esitatavaid arveid ilma põhjendatud aluseta mitte aktsepteerida. Augustis 2018

tegi ta ettemakse 1500 €, sest eeldatavasti mingid kulud on põhjendatavad. Puudutatud isik

on avaldanud lisaks majanduskulude arvestamise põhimõtetele vastuväiteid ka üldkoosoleku

protokollide kehtivusele ja juhatuse liikme volitustele hagi esitada.

Kohtumääruse põhjendused

4. Vaidlust ei ole, et puudutatud isiku omandis on korteriomand nr xx aadressil Tallinn,

Gonsiori tn 7, üldpinnaga 67,50 m2, et korteriomanike poolt on moodustatud korteriühistu,

kes tegeleb kortermaja majandamisega, et puudutatud isik on korteriühistu liige, et avaldaja

on esitanud puudutatud isikule arveid, mille tasumise otsustas puudutatud isik 2018.a

augustis tehtud makse järgselt lõpetada.

5. Avaldusest nähtuvalt on võlgnevuse ja viivise perioodiks 2018.a august kuni 2019.a

märtsikuu. Seega kuulub asja lahendamisel kohaldamisele alates 01.01.2018 kehtima

hakanud korteriomandi- ja korteriühistu seadus (KrtS).

6. KrtS § 40 lg 1 kohaselt teevad korteriomanikud majanduskava alusel perioodilisi ettemakseid

vastavalt oma kaasomandi osa suurusele. Sama paragrahvi lg 2 järgi korteriomanike

kokkuleppe tingimusi arvestades võib korteriühistu põhikirjaga ette näha käesoleva

paragrahvi lõikes 1 sätestatust erineva kohustuste jaotuse aluse ja tasumise korra

majandamiskulude kandmisel, kui see on kõiki asjaolusid arvestades mõistlik ega kahjusta

ülemääraselt ühegi korteriomaniku õigustatud huve. Eelkõige võib põhikirjaga ette näha, et

tegelikust tarbimisest sõltuvad majandamiskulud tasub korteriomanik pärast kulude suuruse

selgumist kas vastavalt oma kaasomandi osa suurusele või vastavalt tema poolt tarbitud

teenuse mahule.

7. KÜ Gonsiori 7 põhikirja punkti 11 kohaselt on ühistu liige kohustatud tasuma üldkoosoleku

poolt kehtestatud suuruses osamaksu ja sihtotstarbelisi makseid. Põhikirja p 21 sätestab, et

elamu majandamise ja hooldamise kulud kannavad ühistu liikmed proportsionaalselt nende

omandiks olevate korteriomandite reaalosade üldpinna suuruse osatähtsustele kõigi elamu

korteriomandite reaalosade summaarses üldpinnas.

8. Korteriühistu sõlmitud lepingutega on tõendatud lepingute sõlmimine teenuste osutamiseks

teenusepakkujatega AS Tallinna Vesi, AS Eesti Gaas, AS Utilitas, AS Eesti Energia, AS If

Kindlustus, Tehnohooldus OÜ ning teenusepakkujate arvetega on tõendatud vastavate

teenuste

osutamine

korteriühistule.

Avaldaja

on

kohtule

esitatud

12.06.2019

kordusüldkoosoleku protokolliga nr 26 ja 2019.a majandustegevuse aastakavaga tõendanud

korteriühistu kulude kirjelduse koos ühikuhindadega 2019.a kohta ning 2018.a

majandusaruande kinnitamise. Koosoleku päevakorrapunktis 7 otsusega on kinnitatud

korteriühistu sõlmitud lepingud teenuste osutamiseks ja teenusepakkujad AS Tallinna Vesi,

AS Eesti Gaas, AS Utilitas, AS Eesti Energia, AS If Kindlustus, Tehnohooldus OÜ.

9. Korteriühistu 18.06.2015 üldkoosoleku protokolliga on tõendatud, et üldkoosolekul

vastuvõetud otsustega otsustati elamu remondiraha koguda aastaringselt 0,7 eurot/m² kohta

ning hooldus- ja halduse tariifi tõsta 0,2838 eurolt 0,43 euroni/m² kohta. Puudutatud isiku

vastuväide üldkoosoleku otsuse kehtetuse kohta ei ole põhjendatud ega tõendatud, sest

puuduvad kohtuotsused üldkoosolekute kehtetuks tunnistamise või tühisuse tuvastamise

kohta ning käesolevaks ajaks on tähtajad koosoleku otsuse vaidlustamiseks möödunud.

10. Esitatud arvetega on tõendatud, et puudutatud isikule esitatud arvetel märgitud kulutused

hoolduse ja halduse ning remonditasude tariifide osas vastavad eelnimetatud üldkoosolekul

kehtestatud tariifidele ning on arvutatud lähtudes korteriomandi üldpinnast 67,5 m², vastavalt

29,03 eurot ja 47,25 eurot. Arvetel märgitud küte, üldelekter, prügivedu on samuti arvestatud

lähtudes puudutatud isiku korteriomandi üldpinnast 67,5 m² ning teenuse osutajate AS-i

Tallinna Küte, Eesti Energia AS-i, Tallinna Jäätmete taaskasutuskeskuse AS-i arved on

jagatud korteriomandite vahel vastavalt üldpinna ruutmeetrile, mis on kooskõlas KrtS § 40

lg-ga 1 ja põhikirjaga. Avaldaja on põhjendanud, et üldelektri kulu tekib seoses

üldkasutatavate ruumide - trepikojad, keldrid valgustamisega ja välisvalgustusega. Kohus

peab antud kulu jagamist kõikide korteriomandite omanike vahel vastavalt üldpinna

suurusele põhjendatuks, samuti on selline jaotus vastavuses seaduse ja põhikirjaga.

Põhjendatud on ka arvetel märgitud fonoluku hoolduskulu, mis on vajalik fonoluku

toimimiseks ning kulu on arvestatud vastavalt ELTIS Baltic OÜ arvetele, mis on jagatud

korteriomanike vahel.

11. Avaldaja esitatud 28.06.2011a. üldkoosoleku protokolliga on tõendatud, et koosolekul

otsustati päevakorra punktis 6, et veekadusid korterite vahel ära ei jagata ning korteriühistu

peab kontrollima veenäitusid, mis tõendab avaldaja väidet, et veearvestus on korterites

näidiku põhine. Avaldaja on esitanud vee kulu arvestused puudutatud isiku tarbimise kohta

näiduni 455 m3 2019.a märtsikuu arvel. Kohtule esitatud HM Soojusmeister OÜ 21.12.2020

teostatud Gonsiori 7 korteris xx küttesüsteemi ja muude torustike ülevaatuse aruandega on

tõendatud, et ülevaatuse käigus korteriühistu esimehe palvel kontrollitud veemõõtja näit oli 846

m3. Seega saab arvetel märgitud veekulu näiduni 455 m3 pidada põhjendatuks ja tõendatuks.

Puudutatud isik ei ole tõendanud teistsugust veekulu arvestust, mis avaldaja arvestuse ja

veekulu kohta esitatud tõendi ümber lükkaks. Eeltoodud tõenditega loeb kohus hageja

esitatud põhinõude suuruse põhjendatuks ja tõendatuks.

12. Vastavalt VÕS § 82 lg 7 muutub kohustus sissenõutavaks, kui võlausaldajal on õigus nõuda

kohustuse täitmist. Kui lepingust ei tulene teisiti, võib võlausaldaja nõuda kohustuse täitmist

kohustuse täitmise tähtpäeva või kohustuse täitmiseks ettenähtud tähtaja möödumisel. VÕS §

76 lg l järgi tuleb kohustus täita vastavalt lepingule või seadusele ja sama paragrahvi teise

lõike kohaselt tuleb kohustuse täitmisel lähtuda hea usu ja mõistlikkuse põhimõttest, võttes

arvesse tavasid ja praktikat ning vastavalt selle paragrahvi kolmandale lõikele loetakse

kohustus kohaselt täidetuks, kui see on täidetud täitmise vastuvõtmiseks õigustatud isikule

õigel ajal, õiges kohas ja õigel viisil. KrtS § 42 lg 1 sätestab, et kui korteriomanik viivitab

majandamiskulude tasumisega, võib korteriühistu nõuda temalt viivist võlaõigusseaduse

§ 113 lõike 1 teises lauses sätestatud suuruses.

13. Arvetega on tõendatud, et need on puudutatud isikule esitatud igakuiselt ja nendel märgitud

majandamiskulud tuli tasuda arvete esitamise kuu 25.-ndaks kuupäevaks. Tekkinud võlg

muutus seega sissenõutavaks tasumise tähtajale järgnevast päevast ning selleks ajaks

maksetega hilinemisel või mittetasumisel osutus korteriomanik võlglaseks korteriühistu ees.

Arvete ja laekumistega on tõendatud, et puudutatud isik ei ole avalduses esile toodud arveid

avaldajale nõuetekohaselt tasunud, samuti, et augustis 2018 hageja pangakontole tehtud

makse kattis augustikuu arve osaliselt summas 3,55 eurot, alates septembrikuust ei ole ta

arveid tasunud. Seega on puudutatud isiku võlgnevus avaldaja ees alates augustist 2018 kuni

märtsini 2019 korteriomandi Gonsiori tn 7-xx, Tallinn majandamiskulude arvete eest kokku

1182,92 eurot muutunud sissenõutavaks.

14. VÕS § 100 kohaselt on kohustuse rikkumine võlasuhtest tuleneva kohustuse täitmata jätmine

või mittekohane täitmine, sealhulgas täitmisega viivitamine. VÕS § 101 lg 1 p 1 ja VÕS §

108 lg 1 sätestavad võlausaldaja õiguse nõuda võlgnikult raha maksmise kohustuse täitmist

kui võlgnik seda rikub. Rahalise kohustuse täitmisega viivitamisel on hagejal õigus nõuda

VÕS § 101 lg 1 p 6 ning KrtS § 42 lg 1 järgi viivist VÕS § 113 lõike 1 teises lauses

sätestatud suuruses. TsMS § 367 kohaselt võib koos põhinõudega esitada hagis viivisenõude

selliselt, et taotletakse viivise, mis ei ole hagi esitamise ajaks veel sissenõutavaks muutunud,

kohtult mitte kindla summana vaid täielikult või osaliselt protsendina põhinõudest, kuni

põhinõude täitmiseni. Eelkõige võib viivist nõuda selliselt, et kohus mõistaks selle välja

kindla summana kuni otsuse tegemiseni ja edasi protsendina põhinõudest.

15. Avaldaja nõuab avalduses viivist iga arve eest kuni kohustuste kohase täitmiseni. Kohus on

seisukohal, et avaldaja on arvestanud sissenõutavaks muutunud viiviseid alates 25.08.2018

kuni maksekäsu kiirmenetluse avalduse esitamiseni 10.04.2019 kokku 25,57 eurot kooskõlas

kehtiva seadusandlusega ning viivise väljamõistmine on puudutatud isiku korduvate

kohustuste täitmata jätmise tõttu põhjendatud. Seega tuleb puudutatud isikult avaldaja kasuks

välja mõista avalduse esitamise päevani sissenõutavaks muutunud viivis 25,57 eurot ning

viivis VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses põhinõudelt 1182,92 eurot alates

11.04.2019 kuni põhinõude täitmiseni.

16. Kohus on seisukohal, et avaldajal oli õigus avalduse esitamiseks järgnevatel põhjendustel. KrtS

§ 12 lg-st 1 ja 24 lg-st 1 tuleneb, et korteriomanikud teostavad oma korteriomandist tulenevaid

õigusi ja täidavad kohustusi korteriühistu kaudu ning juhatus on korteriühistu juhtorgan, kes

esindab ja juhib korteriühistut. Korteriomanike üldkoosolekule kohaldatakse muuhulgas

MTÜS § 19 lg 1 p-s 4 sätestatut, mille kohaselt juhatuse või muu põhikirjaga ettenähtud organi

liikmega tehingu tegemise otsustamine, tehingu tingimuste määramine, õigusvaidluse

pidamise otsustamine ning selles tehingus või vaidluses mittetulundusühingu esindaja

määramine.

17. Eelnevat tulenevalt on üldkoosoleku otsust vaja juhatuse või selle muu organiga

õigusvaidluse pidamiseks ja selleks ühingule esindaja määramiseks. Kuna käesolev vaidlus

puudutab majandamiskulude sissenõudmist ühistu liikmelt, siis ei ole selleks vaja

üldkoosoleku otsust. Avaldaja seaduslik esindaja GP on kantud juhatuse liikmena

äriregistrisse ning tema õigusi ei ole registrikaardil olevate andmete järgi piiratud, vaid sellele

tehtud märkuse kohaselt võib korteriühistut esindada kõikide tehingute tegemisel iga juhatuse

liige. Korteriühistu põhikirja p 19 kohaselt võib ühistut kõigis õigustoimingutes esindada iga

juhatuse liige. Seega oli GPl endal õigus esindada korteriühistut aga ka volitada ühistu liikme

vastu majandamiskulude võlgnevuse nõudes ühistut esindama nii ÜK kui advokaat Deivi

Vahtu. Seejuures eeldatakse TsMS § 226 lg 1 kolmanda lause kohaselt advokaadi puhul

esindusõiguse olemasolu, mida adv. D.Vaht on ka kinnitanud.

Menetluskulude jaotus

18. TsMS § 172 lg 1 kohaselt kannab hagita menetluses menetluskulud isik, kelle huvides lahend

tehakse. Kui hagita menetluses osaleb mitu isikut, võib kohus otsustada, et menetluskulud

kannab täielikult või osaliselt mõni menetlusosaline, kui see on asjaolusid arvestades õiglane,

muu hulgas siis, kui see menetlusosaline esitas põhjendamatu taotluse, väite või tõendi.

Kohus võttes arvesse, et puudutatud isik põhjustas oma kohustuste täitmata jätmisega

avaldaja kohtusse pöördumise on seisukohal, et menetluskulud tuleb jätta täies ulatuses

puudutatud isiku kanda. TsMS § 174 lg 4 kohaselt kui maakohus kohtuotsuses või asja

lõpetavas määruses menetluskulusid kindlaks ei määra, määrab tsiviilasja lahendanud

maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast kohtuotsuse või menetlust

lõpetava määruse jõustumist käesoleva seadustiku § 177 lõikes 2 sätestatud korras. Kohus

leiab, et antud asjas tuleb menetluskulud kindlaks määrata pärast kohtumääruse jõustumist.

/allkirjastatud digitaalselt/

Kohtunik

Kohtumäärus on osaliselt tühistatud Tallinna Ringkonnakohtu 18.02.2022 määrusega nr 2-

19-110423.