2-19-11340/43 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Eesistuja Gea Lepik, liikmed Meeli Kaur ja Villem

Lapimaa

Otsuse tegemise aeg ja koht

30. september 2021, Tallinn

Kohtuasja number

2-19-11340

Kohtuasi

LineMaster OÜ hagi osaühingu Ringi Haldus vastu

leppetrahvi ja viivise väljamõistmiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Pärnu Maakohtu 17. juuli 2020. a otsus

Kaebuse esitaja ja liik

Osaühingu Ringi Haldus apellatsioonkaebus

LineMaster OÜ vastuapellatsioonkaebus

Kaebuse hind

Apellatsioonkaebuse hind 33 238,70 eurot

Vastuapellatsioonkaebuse hind 14 236,41 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Hageja (vastustaja / vastuapellatsioonkaebuse apellant)

LineMaster OÜ (registrikood 12688102), lepinguline

esindaja vandeadvokaat Aldo Vassar

Kostja (apellant / vastuapellatsioonkaebuse vastustaja)

osaühing

Ringi

Haldus

(registrikood

11249122),

lepinguline esindaja vandeadvokaat Randu Riiberg

Menetluse liik

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Pärnu Maakohtu 17. juuli 2020. a otsus tsiviilasjas nr 2-19-11340 osas,

millega maakohus mõistis osaühingult Ringi Haldus LineMaster OÜ kasuks välja

põhivõlgnevusena leppetrahvi 25 470,05 eurot ületavas osas, sissenõutavaks

muutunud viivise põhivõlgnevuselt maakohtu otsuse tegemise aja seisuga (17. juuli

2020) 1516,28 eurot ületavas osas ning edasi viivise põhivõlgnevuselt 25 470,05 eurot

ületavas osas alates 17. juulist 2020 kuni põhivõlgnevuse täieliku tasumiseni

võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras. Teha tühistatud osas

uus otsus, millega jätta hagi selles osas rahuldamata.

2. Tühistada maakohtu otsus ka menetluskulude jaotuse osas ja teha selles osas uus

otsus, millega jätta menetluskulud maakohtus 59,9% ulatuses osaühingu Ringi

Haldus kanda ja 40,1% ulatuses LineMaster OÜ kanda.

3. Muus osas jätta maakohtu otsus muutmata, muutes osaliselt otsuse põhjendusi.

4. Osaühingu Ringi Haldus apellatsioonkaebus rahuldada osaliselt.

5. LineMaster OÜ vastuapellatsioonkaebus jätta rahuldamata.

6. Menetluskulud ringkonnakohtus jätta osaühingu Ringi Haldus apellatsioonkaebust

puudutavas osas 87,27% ulatuses osaühingu Ringi Haldus kanda ja 12,73% ulatuses

2-19-11340

2 (23)

LineMaster OÜ kanda ning LineMaster OÜ vastuapellatsioonkaebust puudutavas

osas LineMaster OÜ kanda.

7. Sõnastada kohtuotsuse tervikresolutsioon järgmiselt:

7.1. Rahuldada LineMaster OÜ hagi osaühingu Ringi Haldus vastu osaliselt.

7.2. Välja

mõista

osaühingult

Ringi

Haldus

LineMaster

OÜ

kasuks

põhivõlgnevusena leppetrahv 25 470,05 eurot, Tallinna Ringkonnakohtu otsuse

kuupäeva (30. september 2021) seisuga sissenõutavaks muutunud viivis 3970,02

eurot ning alates 1. oktoobrist 2021 sissenõutavaks muutuv viivis

võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras 25 470,05 euro

suuruselt põhivõlgnevuselt kuni põhivõlgnevuse tasumiseni.

7.3. Jätta hagi muus osas rahuldamata.

7.4. Jätta menetluskulud maakohtus 59,9% ulatuses osaühingu Ringi Haldus kanda

ja 40,1% ulatuses LineMaster OÜ kanda. Menetluskulud ringkonnakohtus

jätta osaühingu Ringi Haldus apellatsioonkaebust puudutavas osas 87,27%

ulatuses osaühingu Ringi Haldus kanda ja 12,73% ulatuses LineMaster OÜ

kanda ning LineMaster OÜ vastuapellatsioonkaebust puudutavas osas

LineMaster OÜ kanda.

Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused

Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse

kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks

tegemisest.

Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada

Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või

muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse

esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka

kassatsioonkaebus.

Menetluskulude rahalise suuruse määrab asja lahendanud maakohus mõistliku aja jooksul

pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

Hageja nõue ja selle aluseks olevad asjaolud

1. LineMaster OÜ (hageja) esitas 29. juulil 2019 hagi osaühingu Ringi Haldus (kostja) vastu

leppetrahvi ja viivise väljamõistmiseks. Pärast nõude suurendamist 1. novembril 2019 palus

hageja mõista kostjalt välja leppetrahvi 42 125,81 eurot ja hagiavalduse esitamise ajaks

sissenõutavaks muutunud viivise 73,12 eurot. Lisaks palus hageja mõista kostjalt välja

hagiavalduse esitamise ajaks sissenõutavaks muutunud leppetrahvilt 23 064,48 eurot

võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lg-s 1 sätestatud määras viivise kindla summana alates

hagiavalduse esitamisest kuni otsuse tegemiseni ja edasi VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud määras

kuni kohustuse täieliku tasumiseni, samuti 1. novembriks 2019 täiendavalt sissenõutavaks

muutunud leppetrahvilt 19 061,33 eurot VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud määras viivise alates

sellest, kui kostja saab kätte hageja 1. novembri 2019. a menetlusdokumendi, kuni kohustuse

täieliku tasumiseni. Menetluskulud palus hageja jätta kostja kanda.

1.1. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid hageja ostjana ja kostja müüjana 18. aprillil 2018

korteriomandite võlaõigusliku müügilepingu ehitamiskohustusega (edaspidi Leping). Lepingu

esemeks 1 oli Lepingu p-s 1.1 nimetatud kinnistu jagamisel korteriomanditeks moodustuv

eluruum: 2-toaline korter nr 41, mis asub korterelamu IV korrusel, üldpinnaga 35,1 m2, millele

2-19-11340

3 (23)

lisandub rõdu pinnaga 10 m2. Lepingu esemeks 2 oli Lepingu p-s 1.1 nimetatud kinnistu

jagamisel korteriomanditeks moodustuv eluruum: 2-toaline korter nr 42, mis asub korterelamu

IV korrusel, üldpinnaga 44,3 m2, millele lisandub rõdu pinnaga 7,7 m2.

1.2. Pooled leppisid Lepingu p-s 7.3 kokku, et nad kohustuvad vastastikku tasuma teineteisele

viivist 0,024% ostuhinnast päevas iga nende poolt mitteõigeaegselt täidetud kohustuse eest.

Hageja leiab, et tegemist on kokkuleppega raha maksmiseks mitterahalise kokkuleppe

rikkumise korral ehk leppetrahviga. Algselt oli ostuhinnaks 281 000 eurot (seega leppetrahv

päevas 67,44 eurot), lõpliku ostuhinnana lepiti 19. septembril 2019 kokku 316 785 eurot

(leppetrahv päevas 76,03 eurot).

1.3. Lepingu p-de 3.8.1–3.8.4 kohaselt kohustus müüja tagama, et Lepingu esemete reaalosade

ehitustööd lõpetatakse hiljemalt 31. märtsil 2019, samuti peavad selleks kuupäevaks olema

kinnistule rajatud parkimiskohad (p 3.8.1); üldkasutatavate ruumide ehitustööd lõpetatakse

hiljemalt 31. märtsil 2019 (p 3.8.2); kinnistu heakorratööd lõpetatakse hiljemalt 31. mail 2019

(p 3.8.3); taotlus hoonele kasutusloa väljastamiseks esitatakse hiljemalt 31. märtsil 2019 (p

3.8.4). Kostja ei täitnud nimetatud kohustusi vastavalt Lepingule. Lisaks on müüja kinnitanud

arvukate puuduste olemasolu, edastades ostjale 15. mail 2019 sama kuupäevaga korteri

ehitustööde ülevaatusakti, kus on puudused välja toodud.

1.3.1. Kostja ei täitnud korterite ehitustööde lõpetamise kohustust (Lepingu p 3.8.1) kuni 20.

septembrini 2019, mil korteri valdus hagejale üle anti ja ostja nõustus korteri ise lõpuni ehitama.

See, et valduse üleandmise ajal olid tööd lõpetamata, nähtub 20. septembri 2019. a

korteriomandi üleandmise-vastuvõtmise aktilt. Seega oli kostja viivituses 173 päeva, mis teeb

leppetrahviks 13 158,38 eurot.

1.3.2. Üldkasutatavate ruumide ehitustööd (Lepingu p 3.8.2) ei olnud lõpetatud hagiavalduse

esitamise seisuga ega ka 1. novembri 2019 seisuga, mida tõendab Pärnu Linnavalitsuse esitatud

kostja 22. augusti 2019. a taotlus ja garantiikiri (edaspidi 22. augusti 2019. a garantiikiri) ja 1.

novembril 2019 tehtud fotod. Seisuga 1. november 2019 on kostja viivituses 214 päeva, mis

teeb leppetrahviks 16 270,42 eurot.

1.3.3. Kinnistu heakorratööd (Lepingu p 3.8.3) ei olnud lõpetatud vähemalt 29. septembri 2019

seisuga, mida kinnitab 22. augusti 2019. a garantiikiri. Seega oli kostja viivituses 121 päeva,

mis teeb leppetrahviks 9199,63 eurot.

1.3.4. Lepingu p 3.8.4 tuleb tõlgendada VÕS § 29 lg 4 järgi selliselt, et kasutusloa taotlus peab

vastama ehitusseadustikus (EhS) sätestatud nõuetele ehk olema sisuliselt korrektne, vastama

nõuetele ja sisaldama kõiki vajalikke dokumente. Pärnu Linnavalitsuse 30. augusti 2019. a

kasutusloa andmise otsuses nr 3-5.4/450 on sedastatud, et Pärnu Linnavalitsusele esitati 17.

mail 2019 EhS § 52 lg 1 nõuetele vastav kasutusloa taotlus, ehitamisega seonduvad

dokumendid, ehitusprojekt ja muudatusprojekt ning tasuti riigilõiv hoone kasutusele võtmiseks.

Seega oli kostja kasutusloa taotluse esitamisega viivituses 46 päeva, mis teeb leppetrahviks

3497,38 eurot.

1.3.5. Seisuga 1. november 2019 on hageja leppetrahvinõue nelja rikkumise eest kokku

42 125,81 eurot.

1.4. Hageja teavitas kostjat leppetrahvi nõudmisest 11. juulil 2019. Hageja nõuab ajavahemiku

12. juuli 2019 – 28. juuli 2019 eest VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud määras viivist summalt

19 625,04 eurot, mille osas ta esitas kostjale kohtuvälise nõude, kokku 73,12 eurot. Samuti

nõuab hageja pärast hagi esitamist sissenõutavaks muutunud viivist alates hagi esitamisest kuni

4. novembrini 2019 summalt 23 064,48 eurot ning pärast 4. novembrit 2019, mil kostjale

2-19-11340

4 (23)

toimetati kätte hageja 1. novembri 2019. a nõude suurendamise avaldus, summalt 42 125,81

eurot, samuti edasiulatuvat viivist tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 367 järgi.

Kostja vastuväited

2. Kostja vaidles hagile vastu ja palus jätta see rahuldamata ning menetluskulud hageja kanda.

2.1. Seoses Lepingu esemete reaalosade ehitustööde (Lepingu p 3.8.1) lõpetamisega esitas

kostja järgmised vastuväited.

2.1.1. Kostja väitel oli müüja Lepingu p 3.2 alusel kohustatud ehitama korteri valmis vastavalt

Lepingu lisaks olevale siseviimistluse spetsifikatsioonile. Ostja oli Lepingu p-de 3.3 ja 3.4

alusel kohustatud esitama oma muudatused korteri siseviimistluse, kasutatavate materjalide ja

seadmete kohta hiljemalt 31. mail 2018. Ostja soovis muudatustööde tegemist ja müüja esitas

talle 24. jaanuaril 2019 pakkumise nende tegemiseks. Ostja kinnitas pakkumise ja tasus

muudatustest tuleneva lisahinna 30 725,14 eurot. Poolte 25. jaanuaril 2019 sõlmitud lisatööde

kokkuleppe kohaselt pikenes korteri valmisehitamise tähtaeg 14 nädala võrra ehk kuni 3. maini

2019. Hageja esitas muudatustööde ettepanekud olulise hilinemisega ja poolikult, näidates küll

soovitud materjalide ja seadmete asendused, aga mitte nende paigalduse lahendust. Kostja

esitatud poolte ja ehitaja Eventus Ehitus OÜ e-kirjavahetusest nähtub, et 20. mail 2019 on

ehitaja andnud teada, et korteri ehitustöid ei saa lõpetada, kuna puudub korteriomaniku soove

kajastav sisekujundusprojekt. Puudub ka kostja erisoovil paigaldatava sanitaartehnika

paigaldusjuhend, mille olemasolu on eelduseks torutööde ja kipstööde lõpetamiseks. Lisaks

vahetas hageja arhitekti ja müüjaga kooskõlastamata ära korteri rõduaknad, millega muutis

hoone fassaadi. Selline tegevus oli lubamatu ja takistas kostjal korteriomandi reaalosa ehituse

lõpule viimist. Ostjalt laekunud info oli vastuoluline. Ostja juhendid ei olnud selged ja nende

täitmine müüja poolt osutus raskendatuks või võimatuks. See põhjustas olukorra, kus müüja ei

saanud muudatustöid ja seega ka korteriomandi reaalosa ehitust lõpule viia. Seetõttu oli kostja

sunnitud 20. mail 2019 hageja korteri ehitustööd peatama. Ostja on olnud vastuvõtuviivituses

VÕS § 119 lg 2 järgi, sest ilma ostja koostööta ei olnud müüjal võimalik lepingut täita ja

ehitustööde lõpetamist tagada.

2.1.2. Projektijärgsed ehitustööd olid tähtaegselt lõpetatud. Selle kohta esitas kostja ehitaja ja

kostja vahel 18. veebruaril 2019 sõlmitud tööde üleandmise-vastuvõtmise akti. Väidetavalt

lõpetamata tööd on projektijärgsetest töödest erinevad muudatustööd, mille tegemist hageja

soovis, kuid mille tegemiseks vajalikud omapoolsed kohustused jättis hageja täitmata.

2.1.3. Hageja tõendina esitatud 20. septembri 2019. a korteriomandi üleandmise-vastuvõtmise

akti sellisel kujul ei eksisteeri. Selle lk-del 2–5 olevat akti „Korteriomandi üleandmise-

vastuvõtmise akt 26.08.19“ ei ole allkirjastanud ei ehitaja, maakler ega ka arendaja. Kostja ei

kinnita aktis kirjutatut. Hageja on püüdnud dokumendi vahele lisalehtede sokutamisega kohut

eksitada.

2.1.4. Hageja tuginemine Lepingu p-st 3.8.1 tuleneva ehitustööde lõpetamise tähtaja

rikkumisele on vastuolus hea usu põhimõttega, sest 19. septembril 2019 sõlmitud

asjaõiguslepingu ja müügilepingu muutmise kokkuleppe p-s 5.2.10 (edaspidi 19. septembri

2019. a asjaõigusleping) on hageja kinnitanud, et ta ei soovi, et kostja korteriomandi

siseviimistlustööd lõpetaks.

2.2. Üldkasutatavate ruumide ehitustööd (Lepingu p 3.8.2) on tähtaegselt lõpetatud. See on

tõendatud 18. veebruari 2019. a tööde üleandmise-vastuvõtmise aktiga.

2-19-11340

5 (23)

2.2.1. Hageja nimetatud väidetavad puudused ei viita mitte tööde tegemata jätmisele, vaid

väidetavatele vigadele töös või vigadele, mis on avaldunud pärast tööde lõpetamist ja on

käsitatavad garantiitöödena. Üksikud tööd, milles seisuga 30. aprill 2019 esines puudusi, on

kostja vastuse esitamise ajaks juba ammu parandatud. Mitut ostja kirjas viidatud puudust on

kirjeldatud nii üldsõnaliselt, et ostja etteheitest ei ole võimalik aru saada.

2.2.2. Hageja esitatud 15. mai 2019. a korteri ehitustööde ülevaatusakt ei vasta tõendile esitatud

nõuetele. Sellel puuduvad ülevaatusel osalenud isikute nimed ja allkirjad. Sellel kajastatud

andmed ei vasta tegelikkusele.

2.2.3. 22. augusti 2019. a garantiikiri on esitatud seoses töödega, mis tulenevad oluliselt pärast

võlaõigusliku müügilepingu sõlmimist tehtud projekti muudatustest. Ehituse käigus tehti palju

muudatusi, mis kajastati kasutusloa taotluses märtsis 2019. Hiljem tehti eraldi muudatusprojekt

teise korruse terrassile. Need tööd ei olnud ette nähtud võlaõigusliku müügilepingu sõlmimisel

kehtinud projektis. Seega ei ole hageja viide garantiikirjale asjakohane.

2.3. Kinnistu heakorratööde tegemise (Lepingu p 3.8.3) kohta märkis kostja, et 22. augusti

2019. a garantiikiri on esitatud seoses oluliselt pärast võlaõigusliku müügilepingu sõlmimist

tehtud haljastusprojekti muudatusprojektist tulenevate töödega. Need tööd ei olnud ette nähtud

võlaõigusliku müügilepingu sõlmimisel kehtinud haljastusprojektis.

2.4. Taotlus hoonele kasutusloa saamiseks (Lepingu p 3.8.4) on esitatud tähtaegselt, mida

kinnitab linnavalitsuse automaatselt saadetud kinnitus kasutusloa taotluse saamise kohta.

2.5. Menetluse ajal sõlmitud 19. septembri 2019. a asjaõiguslepinguga anti hagejale üle

vaidlusaluste korteriomandite omand. Selle lepingu p-s 5.2.7 leppisid pooled kokku, et „ei pea

18.04.2018 sõlmitud korteriomandite võlaõigusliku müügilepingu rikkumiseks asjaolu, et

MÜÜJA ja OSTJA on ületanud võlaõiguslikus müügilepingus kokku lepitud asjaõiguslepingu

sõlmimise

tähtaega

(31.03.2019)

ning

loevad

KORTERIOMANDI

võlaõigusliku

müügilepingu kohaselt täidetuks ka tingimusel, et KORTERIOMANDI omandiõiguse

üleandmise kokkulepe sõlmitakse 19.09.2019 (üheksateistkümnendal septembril kahe tuhande

üheksateistkümnendal aastal). MÜÜJA ja OSTJA avaldavad, et neil ei ole seoses nimetatud

asjaoluga teineteise vastu mingeid pretensioone ega täiendavaid nõudeid.“ Kuna

asjaõiguslepingu p-s 5.2.7 on hageja kinnitanud Lepingu rikkumise puudumist, on hagi alusena

esitatud asjaolud ära langenud.

2.6. Hageja nõude aluseks on Lepingu p 7.3, mis räägib viivisest. Lepingus ei ole ette nähtud

leppetrahvi mitterahaliste kohustuste rikkumise eest. See, et viivise määr on sätestatud

protsendina ostuhinnast, ei muuda viivisemäära kokkulepet leppetrahvi kokkuleppeks. Lepingu

koostas notar ja pooled ei kasutanud mõistet „viivis“ juhuslikult. Müüja sai lepingu sõlmimisel

aru, et tegemist on viivise kokkuleppega rahaliste kohustuste mittekohase täitmise korral.

Lepingu p-des 7.5 ja 7.6 on kasutatud mõistet „leppetrahv“. Lepingu ettevalmistanud notar on

seega teadlikult kasutanud kahte erinevat mõistet eri rikkumiste puhuks, lähtudes mõistete

seaduses antud tähendusest. Lisaks on p 7.3 Lepingu 7. osas pealkirjaga „Lepingust

taganemine“. Sellest järeldub, et Lepingu p 7.3 sisaldab viivise (leppetrahvi) kokkulepet juhuks,

kui üks pool seoses teise poole lepingurikkumisega müügilepingust taganeb. Praegusel juhul ei

ole nõue esitatud seoses Lepingust taganemisega. Lepingu p-s 7.3 sätestatud leppetrahvi nõuet

ei saa Lepingu p-de 3.8.1–3.8.4 rikkumise korral esitada. Seega ei oleks leppetrahvi nõue

põhjendatud ka juhul, kui hageja osundatud lepingurikkumine oleks aset leidnud.

Maakohtu otsus ja selle põhjendused

2-19-11340

6 (23)

3. Maakohus rahuldas 17. juuli 2020. a otsusega hagi osaliselt. Maakohus mõistis kostjalt

hageja kasuks välja põhivõlgnevusena leppetrahvi 28 967,43 eurot, põhivõlgnevuselt

kohtuotsuse tegemise aja seisuga sissenõutavaks muutunud viivise 1953,87 eurot ja

edasiulatuva viivise VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras alates 17. juulist 2020 kuni

põhivõlgnevuse täieliku tasumiseni. Maakohus jättis menetluskuludest 68,79% kostja ja

31,21% hageja kanda.

3.1. Maakohus hindas esmalt seda, kas hageja saab oma nõude alusena tugineda Lepingu p-le

7.3 eeldusel, et kostja rikkus Lepingut. Kostja on õigesti märkinud, et vastavalt VÕS § 113 lg-

le 1 võib viivist nõuda rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral. Leppetrahvi olemuseks

on VÕS § 158 mõttes ühekordse lepingus kokkulepitud summa maksmine lepingulise

kohustuse täitmata jätmise eest. Pooled ei vaidle selle üle, et Lepingus ei ole müüjal (kostjal)

rahalisi kohustusi. Tema peamised kohustused on fikseeritud p-des 3.8.1–3.8.4. Ometigi on

Lepingu p-s 7.3 sõnaselgelt öeldud, et pooled tasuvad vastastikku teineteisele viivist iga nende

mitteõigeaegselt täidetud kohustuse eest, kusjuures Lepingus sätestatud tähtaegadega seotud

kohustused on kõik mitterahalised (v.a ostuhinna tasumine Lepingu p 5.1.3 järgi, mis on ostja

ehk hageja kohustus). Võlaõigusseadus ei keela arvutada leppetrahvi viivise põhimõtete järgi,

st jooksvalt protsendi alusel. Viidates VÕS § 29 lg-tele 1, 2 ja 8 asus maakohus seisukohale, et

vaatamata tähistusele „viivis“, on pooled Lepingu p-s 7.3 leppinud kokku leppetrahvis, mille

arvutamisele kohalduvad viivise arvutamise põhimõtted. Lepingu p 7.3 mõte on selles, et

Lepingust tulenevate kohustuste täitmata jätmisel oleks hagejal õigus nõuda leppetrahvi ilma

Lepingust taganemata või seda üles ütlemata, et saavutataks Lepingu eesmärk. Kui Lepingus

oleks tahetud rõhutada, et p 7.3 kehtib üksnes taganemise puhuks, oleks kõnealuses punktis

viidatud ka konkreetsetele Lepingu sätetele (p-d 7.1, 7.2, 7.5 ja 7.6). Vaidlusaluse lepingupunkti

paiknemine lepingu 7. peatükis „Lepingust taganemine“ ei muuda eelnevat seisukohta, sest

kõnealune peatükk käsitleb erinevaid õiguskaitsevahendeid, mitte ainult lepingust taganemist

(ülesütlemine, viivis, leppetrahv). Eelnevast tulenevalt asus maakohus seisukohale, et hageja

saab Lepingu p 7.3 alusel nõudeid esitada, kui tuvastamist leiab kostja Lepingust tulenevate

kohustuste rikkumine, mille eest ta vastutab.

3.2. Põhjendatud ei ole kostja vastuväide seoses 19. septembri 2019. a asjaõiguslepingu p-s

5.2.7 sätestatuga. Hageja on õigesti märkinud, et kõnealuses punktis lepiti kokku vaid selles, et

pooled ei esita teineteisele nõudeid seoses Lepingu p-s 6.1 märgitud asjaõiguslepingu

sõlmimise tähtaja ületamisega. Kokkulepet, et hageja ei esita nõudeid tulenevalt Lepingu p-des

3.8.1–3.8.4 märgitud kohustuste (tähtaegade) rikkumisest, ei ole pooled sõlminud.

3.3. Järgnevalt hindas maakohus tõendite põhjal seda, kas ja millises ulatuses on kostja

rikkunud Lepingu p-des 3.8.1–3.8.4 sätestatud kohustusi, millises ulatuses võib selline

rikkumine olla vabandatav ning kas hageja leppetrahvinõuded on põhjendatud.

3.3.1. Seoses Lepingu esemete reaalosade ehitustööde ja parkimiskohtadega (p 3.8.1) tuvastas

maakohus, et Lepingu esemeks on valmisehitatavad korterid nr 41 ja 42 kinnistul asuva

korterelamu neljandal korrusel (Lepingu p 1.4). Lepingu p 3.2 järgi pidi müüja tagama nii

ehitus- kui ka siseviimistlustööde tegemise kooskõlas ehitusprojektiga ning vastavalt Lepingu

lisaks olevale hoone kirjeldusele ja siseviimistluse spetsifikatsioonile. Samas oli hagejal ostjana

võimalus teha kuni 31. maini 2018 muudatusettepanekuid nii siseviimistluse spetsifikatsioonis

toodud valikute kui ka materjalide kohta (Lepingu p-d 3.3 ja 3.4). Muudatusettepanekute osas

kokkuleppe saavutamisel võis Lepingu eseme valmimise tähtaeg muudatusettepanekutest

tulenevate tööde tegemise aja võrra pikeneda (Lepingu p 3.5). Kostja on esitanud veenvad

tõendid selle kohta, et hageja on muudatuste tegemist soovinud, muudatuste tegemises on

saavutatud kokkulepe ja hageja on tasunud selle eest 30 725,14 eurot. Nimetatut tõendab

ehituse objektijuhi A. K lepingupoolte esindajatele M. Kle (müüja juhatuse liige), I. Se

2-19-11340

7 (23)

(maakler, kes esindas Lepingu sõlmimisel ostjat) ja T. Sle (ostja juhatuse liige, esindas Lepingu

sõlmimisel ostjat) saadetud e-kiri koos manuseks olnud muudatustööde hinnakalkulatsiooniga

(II kd, tl-d 90–93). Samal päeval on T. S ostja esindajana kalkulatsiooni kinnitanud (II kd, tl

94) ja neli päeva hiljem on hageja vastava kalkulatsiooni järgse summa 30 725,14 eurot kostjale

tasunud (I kd, tl 95). Nimetatud summale on pooled viidanud ka 19. septembri 2019. a

asjaõiguslepingu p-s 5.2.10, kusjuures osa summast (7125,22 eurot) on kostja tagasi maksnud,

sest tööd on lõpetamata ja hageja ei soovinud nende lõpetamist. Kuna kõnealused tööd on

tellinud hageja ja neid on hakatud tegema tema soovil, on tegemist hageja Lepingu p-de 3.3 ja

3.4 alusel tehtud muudatusettepanekutega, milles märgitud tööde tegemise aja võrra lükkus p

3.5 järgi edasi ka Lepingu esemete reaalosade ehitustööde valmimise tähtaeg.

Hinnates objektijuhi 26. märtsi 2019. a e-kirja T. S ja viimase vastust (II kd, tl 103), objektijuhi

20. mai 2019. a kirja kostjale (II kd, tl 97), hilisemat e-kirjavahetust juunis 2019 (II kd, tl 109–

112), Eventus Ehitus OÜ juhataja 20. juuni 2019. a kirja (I kd, tl 40) ja poolte 19. septembri

2019. a asjaõiguslepingu p-i 5.2.10 kogumis, asus maakohus seisukohale, et kostja ei saa

vastutada Lepingu p-s 3.8.1 sätestatud kohustuse rikkumise eest. Hageja on ise tellinud

täiendavad siseviimistlustööd alles 24. jaanuaril 2019, kuigi pidi seda tegema hiljemalt 31. mail

2018, ei ole esitanud ehitajatele vajalikke projekte ja andmeid tööde lõpetamiseks ning on 19.

septembril 2019 ise loobunud osaliselt tegemata siseviimistlustööde nõudmisest, saades selle

eest rahalise tagasimakse. Maakohus nõustus kostjaga, et selles olukorras oli hageja VÕS § 119

lg 2 mõttes vastuvõtuviivituses, kuna ta ei täitnud kohaselt oma kohustusi ehitaja ees (ei teinud

koostööd), kes sisuliselt täitis töövõtjana kostja kohustusi ehitustööde tegemiseks korterite

reaalosade piires.

Ühestki kohtule esitatud tõendist ei nähtu, et parkimiskohad ei olnud 31. märtsil 2019 valmis.

Puudused parkla katuslae lahenduses (II kd, tl 79) või madalad sillutiskivid parklas (hageja 11.

juuli 2019. a nõude puudus nr 33) ei seondu Lepingu järgsete „kinnistule rajatud kasutuskorraga

kokkulepitavate parkimiskohtadega“ (p 3.8.1), vaid vastavalt üldkasutatavate ruumide

ehitustööde ja kinnistu heakorratöödega.

Kostja esitatud 18. veebruari 2019. a üleandmise-vastuvõtmise akt ei ole koostatud hageja

osavõtul ning selle üldsõnalisusest ei ole võimalik teha järeldusi hageja korterite 41 ja 42

reaalosade ehituse lõpuleviimise kohta. Akti aluseks on projekteerimisleping, mille sisu ei ole

kohtule teada.

3.3.2. Üldkasutatavate ruumide ehitustööde (Lepingu p 3.8.2) lõpetamise pidi müüja tagama

hiljemalt 31. märtsiks 2019. Maakohus ei nõustunud kostja väitega, et 15. mai 2019. a korteri

ehitustööde ülevaatusakt tuleks allkirjade puudumise tõttu tähelepanuta jätta. Akti on nii

hagejale kui ka kostja seaduslikule esindajale (lisaks ehitajale) edastanud isik, kes esindas

Lepingu sõlmimisel kostjat ehk müüjat. Ei ole usutav, et selles märgitud puudusi nimetatud

kuupäeval ei esinenud, arvestades mh seda, et sarnastele puudustele on viidatud ka Pärnu

Linnavalitsuse planeerimisosakonna dokumentides (II kd, tl-d 79 ja 82). Mõlemas on esile

toodud puudused hoonete ja hoovi piirete osas, parkla (ülevaatusaktis garaaži) katuslae osas

(seda ka 6. juunil 2019 linnaarhitekti poolt), samuti väliala osas (pinkide puudumine,

sillutiskivide paksus või puudumine). Ülevaatusaktis on üldiste puuduste all ka trepikoja

akende ja uksepõskedega seonduv, mis on samuti üldkasutatavad ruumid.

Kostja väide, et tema linnavalitsusele esitatud 22. augusti 2019. a garantiikirjas märgitud tööd

ei ole seotud algse ehitusprojektiga, ei puutu asjasse. Kostja ei vaidlusta, et ta lubas kirjas

märgitud tööde osas samas märgitud tähtajad. Hageja esitatud fotodega (I kd, tl-d 144–148) on

tõendatud, et avade katmisega seotud tööd olid selleks vajaliku materjali ladustamist arvestades

lõpetamata ka veel 1. novembril 2019.

2-19-11340

8 (23)

Lepingu p 3.2 järgi pidi müüja tagama ehitustööde tegemise vastavalt ehitusprojektile. Hageja

seisukohalt ei oma tähtsust, kas tegemist on esialgse või muudatusprojektiga. Isegi kui eeldada

kostja väidete õigsust Lepingu p 3.8.2 täitmise edasilükkumise kohta, on kostja jätnud

lepingujärgse kohustuse täitmata. Vabandatavaid asjaolusid kohtu hinnangul ei esine.

Seega on hagi selle nõude osas põhjendatud ja tuleb rahuldada 214-päevase viivituse eest

summas 16 270,42 eurot (ajavahemik 1. aprill 2019 – 31. oktoober 2019, 76,03 eurot päevas).

3.3.3. Kinnistu heakorratööde (Lepingu p 3.8.3) osas leidis maakohus, et isegi kui oli koostatud

nn haljastusprojekti muudatusprojekt, puudub sellel seos hagejaga ja kostjal oli ikkagi Lepingu

p-de 3.2 ja 3.8.3 kohaselt kohustus teha tööd 31. maiks 2019. Kostja on 22. augusti 2019. a

garantiikirjas lubanud teha tööd, sh paigaldada terrassi pingi ja prügikastid ning kummimatid

ja mänguväljaku vastavalt 30. augustil 2019 ja 30. septembril 2019. Seega ei olnud tööd

lõpetatud veel vähemalt 29. septembril 2019. Kostja ei ole väitnud ega tõendanud tööde

varasemat valmimist. Järelikult tuleb hageja nõue selles osas rahuldada ja mõista kostjalt 121-

päevase viivituse eest välja 9199,63 eurot (ajavahemik 1. juuni 2019 – 29. september 2019,

76,03 eurot päevas).

3.3.4. Kasutusloa taotluse esitamist (Lepingu p 3.8.4) puudutava nõude osas nõustus maakohus

hagejaga, et kasutusloa taotluse esitamise kohustuse täitmine eeldab nõuetekohast taotlust. See

tuleneb juba Lepingu eesmärgist, milleks oli osta väljaehitatavad korterid sooviga need

kasutusse võtta. Seda eesmärki ei täida formaalselt kasutusloa taotluse esitamine, mis ei vasta

nõuetele. Hageja on Pärnu Linnavalitsuse kasutusloa andmise otsusega tõendanud, et

nõuetekohane taotlus on esitatud 17. mail 2019 (I kd, tl-d 148–149). Seega oli kostja ettenähtud

31. märtsiga 2019 võrreldes viivituses 46 päeva ja hageja nõue tuleb selles osas rahuldada

summas 3497,38 eurot (46 × 76,03 eurot).

3.3.5. Seega on põhinõue kokku põhjendatud 28 967,43 euro ulatuses.

3.4. Seadus ei keela nõuda leppetrahvilt viiviseid. Hageja on taotlenud viivist VÕS § 113 lg-s

1 sätestatud määras. Hagi esitamiseni on hageja soovinud viivist arvutada päevase leppetrahvi

määra 67,44 euro järgi. Kuna kohus ei rahuldanud põhinõuet korteri ehitustööde osas, tuleb

viivise summa arvutada summalt 12 746,16 eurot (= 102 × 67,44 + 41 × 67,44 + 46 × 67,44),

mis viivisekalkulaatori arvutuse kohaselt on ajavahemiku 12.07.2019–28.07.2019 eest 47,49

eurot. Hagi esitamisest 29. juulil 2019 kuni nõude suurendamise avalduse kostja poolt

kättesaamiseni 4. novembril 2019 on viivis vaja arvutada summalt 12 948,48 eurot (= 214 ×

67,44 + 121 × 67,44 + 46 × 67,44 – 12 746,16). Nõude suurendamise avalduse kättesaamisest

kostja poolt kuni otsuse tegemiseni ehk ajavahemiku 4. november 2019 – 17. juuli 2020 eest

on viivis vaja arvutada põhjendatuks peetud nõudelt 28 967,43 eurot, mis on viivisekalkulaatori

arvutuse kohaselt 1628,25 eurot. Kokku on väljamõistetav viivis seega 1953,87 eurot. Otsuse

tegemise päevast alates tuleb kostjal tasuda seadusjärgses määras viivist kuni põhinõude

28 967,43 eurot tasumiseni.

3.5. Menetluskulud on hagi osalise rahuldamise tõttu TsMS § 163 lg 1 kohaselt õiglane jaotada

poolte vahel võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega. Hagi rahuldati 68,79% ulatuses, mistõttu

menetluskuludest jääb 68,79% kostja ja 31,21% hageja kanda.

Apellatsioonkaebus

4. Kostja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palus maakohtu otsuse

tühistada osas, millega kohus hagi rahuldas, samuti osas, millega maakohus jättis

menetluskulud kostja kanda. Kostja palub teha asjas uus otsus, millega jätta hagi tervikuna

2-19-11340

9 (23)

rahuldamata või alternatiivselt vähendada hagiavalduses esitatud leppetrahvinõuded nullini või

mõistliku ulatuseni kohtu enda äranägemisel. Menetluskulud palub kostja jätta hageja kanda.

4.1. Kohus on ebaõigesti leidnud, et pooled on Lepingu p-s 7.3 sisuliselt leppinud kokku

leppetrahvis. Poolte vahel puudus kokkulepe leppetrahvi kohaldamiseks mitterahaliste

kohustuste, sh Lepingu p-des 3.8.1–3.8.4 toodud kohustuste rikkumise eest. Poolte tegelik tahe

oli suunatud sellele, et tegemist on viivise kokkuleppega rahaliste kohustuste mittekohase

täitmise korral. Kohus leidis ekslikult, et Lepingus ei ole kostjale rahalisi kohustusi.

Tegelikkuses näeb Leping ka müüjale ette rahalisi kohustusi. Sellest, et p 7.3 on Lepingu 7.

osas „Lepingust taganemine“, saab üheselt järeldada, et nimetatud peatükis sisalduvad

kokkulepped on eelkõige seotud olukorraga, kus üks lepingupool on lepingust taganenud. Seega

oli poolte tegelik tahe suunatud sellele, et lepingust taganemise korral oleks ostjal võimalik

nõuda viivist, kui müüja ostuhinna tagastamisega viivitab. Ebaõige on kohtu järeldus, et kui

tõlgendada kõnealust punkti viivisena, puuduksid ostjal üldse muud õiguskaitsevahendid peale

lepingu ülesütlemise ja taganemise. Ostjal on Lepingust ja seadusest tulenevalt erinevaid

õiguskaitsevahendeid, mille rakendamisel tuleb müüjal need mõistliku aja jooksul täita ning

täitmisega viivitamise korral rakendub Lepingu p 7.3. Eelnevast tulenevalt on kohus ebaõigesti

kvalifitseerinud Lepingu p-s 7.3 poolte vahel kokkulepitud viivise leppetrahviks.

Kui kohus leiab, et pooled leppisid kokku leppetrahvis, oli nende tegelik tahe suunatud

leppetrahvi maksmisele juhuks, kui hagejale tekib Lepingu p-des 3.8.1–3.8.4 toodud kohustuste

rikkumise tõttu kahju sellest, et korteriomandi reaalosa ei valmi tähtaegselt ning seega ei saa

seda kasutada. Pooled leppisid sisuliselt kokku kahju hüvitamises Lepingu p-s 7.3 toodud

määras 0,024% ostuhinnast iga viivitatud päeva eest. Muu tõlgendus oleks kostjale

ebamõistlikult koormav, kuna üks sisuline rikkumine (reaalosade kasutamise võimatus) oleks

sanktsioneeritav mitme erineva leppetrahviga. Ebamõistlik on arvestada viivitamise eest

leppetrahvi, kui tähtaeg, mida leppetrahv tagab, on edasi lükatud. Seega tuleb leppetrahvi

tõlgendada selliselt, et hagejale sai leppetrahvi aluseks olev kahju tekkida alates hetkest, mil

hagejale korteri valdus/omand üle läks, st kui pooled sõlmisid korteriomandi üleandmiseks

asjaõiguslepingu. Seejuures on hageja ise viivitanud asjaõiguslepingu sõlmimisega.

4.2. Kostja ei langenud kohustuste täitmisega viivitusse.

4.2.1. Kostja väitel leppisid pooled Lepingus kokku ehitamise vastavalt Lepingu sõlmimise

hetkel kehtinud ehitusprojektile. Kostja tegi Lepingu esemete reaalosade ehitustööd,

üldkasutatavate ruumide ehitustööd ja kinnistu heakorratööd vastavalt 22. märtsil 2019 Pärnu

Linnavalitsusele esitatud kasutusloa taotlusele lisatud 20. märtsi 2019. a ehitusprojektile.

Nimetatud ehitusprojektis toodud tööd olid valdavas osas lõpetatud ja kostja poolt ehitajalt

vastu võetud 18. veebruaril 2019. Nimetatud ehitusprojekt oli küll erinev müügilepingus

kokkulepitud ehitusloa projektist, kuid sisaldas lepingujärgses projektis ettenähtud töid

parendatud kujul ja asetas hageja Lepingus kokkulepituga võrreldes soodsamasse olukorda.

Pärast 20. märtsi 2019. a ehitusprojekti tehti täiendavaid lisatöid 10. augusti 2019. a

muudatusprojekti alusel. Kostja väitel on hageja tuginenud hagiavalduses põhjendamatult 10.

augusti 2019. a muudatusprojektile, leides, et kostja langes nende töödega viivitusse. Kostja

leiab, et muudatusprojekti alusel tehtud täiendavad tööd ei olnud kokku lepitud Lepingus ega

olnud hõlmatud Lepingu p-des 3.8.1–3.8.4 sätestatud tähtaegadega, kuna need planeeriti ja tehti

alles pärast viidatud tähtaegade saabumist. Pärast 22. märtsil 2019 kasutusloa taotluse esitamist

tegeleti vaid üleandmise-vastuvõtmise aktis viidatud ebaoluliste puuduste likvideerimisega ja

tehti 10. augusti 2019. a muudatusprojektis toodud täiendavaid töid, mida ei olnud ette nähtud

algses projektis ega 20. märtsi 2019. a ehitusprojektis ning mis olid üksnes parendusliku

iseloomuga. Kohus on ebaõigesti asunud seisukohale, et hageja seisukohalt ei oma mingit

tähtsust, kas tegemist on esialgse projektiga või muudatusprojektiga. Maakohus on ekslikult

jätnud arvesse võtmata ja käsitlemata kostja tõendid, s.o 20. märtsi 2019. a ehitusprojekti, 10.

2-19-11340

10 (23)

augusti 2019. a muudatusprojekti ja 18. veebruari 2019. a üleandmise-vastuvõtmise akti, ning

tuginenud põhjendamatult hageja hagiavalduse lisas 4 toodud allkirjastamata aktile. Maakohus

on ekslikult lugenud hageja nõude tõendatuks ka linnale antud garantiikirjaga tööde lõpetamise

kohta. See räägib 10. augusti 2019. a muudatusprojekti järgsetest töödest, mis ei ole 20. märtsi

2019. a ehitusprojekti osa.

4.2.2. Kostja leiab, et eeltoodust tulenevalt tuleb hageja nõue Lepingu p 3.8.2 osas jätta

rahuldamata. Kostja ei rikkunud nimetatud kohustust, kuna lepingujärgsed tööd olid Lepingus

ettenähtud kuupäevaks 31. märts 2019 lõpetatud. Kostjal ei ole kohustust tasuda leppetrahvi

tööde osas, mis tehti väljaspool Lepingus kokkulepitud tööde mahtu 10. augusti 2019. a

muudatusprojekti alusel.

4.2.3. Kostja väitel olid kinnistu heakorratööd lepingujärgses mahus tehtud Lepingu p-s 3.8.3

toodud tähtajaks, kuna projektijärgsed haljastustööd olid lõpetatud 31. maiks 2019. Hageja

viidatud linnale esitatud garantiikiri puudutas haljastuse muudatusprojektis ettenähtud tööde

tegemist, mitte Lepinguga (või 20. märtsi 2019. a projektiga) ettenähtud töid. Eeltoodust

tulenevalt tuleb hageja nõue ka Lepingu p 3.8.3 osas jätta rahuldamata.

4.2.4. Kostja leiab et kasutusloa taotlus oli vastavalt Lepingu p-le 3.8.4 esitatud tähtaegselt

hiljemalt 31. märtsil 2019. Kohtud ei ole sisuliselt hinnanud asjaolu, et kasutusloa taotlus oli

esitatud Pärnu Linnavalitsusele 22. märtsil 2019. Asjaolu, et taotlust formaalsetel kaalutlustel

(korterisse 17 oli ehitatud kamin, mis tuli lisada hoone tehnilistesse andmetesse) menetlusse ei

võetud, ei muuda taotluse tähtaegse esitamise fakti. Kasutusloa andmise menetluses on

tavapärane, et algne taotlus lükatakse tagasi ja antakse taotlejale võimalus puudused

kõrvaldada. Maakohus ei ole selgitanud, miks ta on järeldanud, et kostja 22. märtsi 2019. a

taotlus ei olnud nõuetekohane. Taotlus vastas ehitusseadustiku nõuetele. Seega ei ole kostja

Lepingu p-i 3.8.4 rikkunud ja hageja nõue tuleb jätta selles osas rahuldamata.

4.3. Kui kohus leiab, et viivist tuleb käsitada leppetrahvina, esineb alus leppetrahvi

vähendamiseks nullini või mõistliku suuruseni kohtu enda äranägemisel VÕS § 162 lg 1 alusel.

Maakohtu käsitlus tõi kostjale kaasa kumulatiivsed leppetrahvid, mis on ebamõistlikult

koormavad. Selle käsituse järgi toob viivitus kostjale kaasa aastas u 30% suuruse leppetrahvi

(u 3-kuulise viivituse eest leppetrahv, mis vastab 10% ostuhinnast) olukorras, kus kostja ei ole

saanud korterit valmis ehitada hagejast tulenevatel asjaoludel ja kus hageja on ise viivitanud

korteri vastuvõtmisega. Kumulatiivsete leppetrahvide väljamõistmine oleks kostjale koormav

ja hea usu põhimõtte vastane. Kostja on täitnud oma kohustused tähtaegselt ja suuremas

ulatuses kui Leping ette näeb. Hagejal puudub õigustatud huvi leppetrahvi nõudmiseks. Arvesse

tuleb võtta hageja pahauskset käitumist.

4.4. Hageja nõue on vastuolus TsÜS § 138 lg-s 1 sätestatud hea usu põhimõttega. Hageja on ise

põhjustanud korteri valduse üleandmise ja asjaõiguslepingu sõlmimisega viivitamise ning ta on

saanud Lepingus ettenähtust oluliselt väärtuslikuma korteri. Sellele vaatamata püüab hageja

formaalsetel ettekäänetel panna kostja suhtes maksma leppetrahvinõuet, mis vastab u 10%-le

korteriomandite väärtusest, et saada väärtuslikum korter kätte veel odavamalt.

Vastuapellatsioonkaebus

5. Hageja esitas vastuapellatsioonkaebuse, milles palus tühistada maakohtu otsuse osas, millega

kohus jättis hageja nõuded rahuldamata, samuti osas, millega kostjalt jäeti hageja kasuks välja

mõistmata hageja menetluskuludest 31,21%. Hageja palub teha uus otsus, millega rahuldada

hagi täies ulatuses ja jätta kõik menetluskulud kõikides kohtuastmetes täies ulatuses kostja

kanda.

5.1. Hageja ei nõustu maakohtu järeldusega, et hageja oli korteriomandite reaalosade

ehitustööde osas vastuvõtuviivituses VÕS § 119 lg 2 tähenduses, kuivõrd ei täitnud kohaselt

2-19-11340

11 (23)

oma kohustusi ehitaja ees (ei teinud koostööd). Hageja on seisukohal, et võlausaldaja

vastuvõtuviivitust tuleb sisustada kitsalt. Selleks peab esinema võlausaldaja mingi väga

konkreetne ja selgelt eristatav etteheidetav tegu, nt võlausaldaja käitub selgelt pahauskselt, jätab

mingi omapoolse kohustuse täitmata, keeldub koostööst jne. Seda peab tõendama võlgnik.

Maakohus on rikkunud põhjendamiskohustust, sest ei ole arusaadavalt välja toonud, millised

konkreetsed teod või tegemata jätmised tingisid ostja vastuvõtuviivituse, kui kauaks ja millises

ulatuses.

5.2. Hageja ei ole koostöökohustust rikkunud. Hageja on käitunud müüjaga kogu lepingulise

suhte kestel heas usus ja täitnud võlausaldaja seadusest tulenevat kohustust teha võlgnikuga

koostööd. Kogu kortermaja ehitamist ja selle valmimist on iseloomustanud pidev tööde

viibimine ja tähtaegade ületamine. Eluliselt usutav ja loogiline on, et kortermaja sisetööd ehk

korterite reaalosade valmimine hilines sarnaselt teiste töödega. Hageja on olnud kogu aeg

suhtluses objektijuhiga, vahetades lisaks arvukatele telefonikõnedele ka e-kirju. Suur osa

suhtlusest on seondunud sellega, et ehitaja ei ole teinud töid tähtaegselt ja nõuetekohaselt, mille

eest vastutab müüja. Ostjal ei olnud võimalik siseviimistluse pakkumist varem kinnitada, kui

müüja seda õigeaegselt ei saatnud või saatis puudustega ning kõik muud vajalikud tööd sel ajal

juba hilinesid. Kokkuvõtvalt ei ole hageja koostöökohustust rikkunud.

5.3. Hageja leiab, et isegi kui ta on mingit oma kohustust rikkunud, ei saa kostja

vastuvõtuviivitusele tugineda. Lepingu p 3.3 kohaselt oli müüjal juhul, kui ostja ei esita oma

valikuid siseviimistluse spetsifikatsioonis toodud materjalide suhtes õigeaegselt, õigus ise

valida standardmaterjalide vahel või lükata korterite ehitustööde lõpetamise tähtaeg edasi.

Lisaks oleks müüja saanud kasutada muid seadusest tulenevaid õiguskaitsevahendeid (nt

esitades VÕS § 111 järgse avalduse), kui tema hinnangul oleks kohustuse täitmine muutunud

võimatuks enne täitmise tähtpäeva. Hageja kinnitas täiendavad tööd 24. jaanuaril 2019 ehk mitu

kuud enne tööde valmimise tähtpäeva. Maakohus ei ole põhjendanud ega kostja tõendanud, et

Lepingu täitmine muutus seetõttu võimatuks, et kostja kinnitas hinnapakkumise 24. jaanuaril

2019. Tegemist oli korteri siseviimistlustöödega, mida saab teha mõne päevaga, maksimaalselt

paari nädalaga. Müüjal oli piisavalt aega, et oma lepingulisi kohustusi täita või kasutada

lepingust või seadusest tulenevaid õiguskaitsevahendeid. Majandus- ja kutsetegevuses

tegutseva isikuna oleks müüja pidanud ostja võimalikule vastuvõtuviivitusele aegsasti

reageerima.

Vastustaja seisukoht

6. Hageja vaidles apellatsioonkaebusele vastu ja palus jätta see rahuldamata.

7. Kostja vaidles vastuapellatsioonkaebusele vastu ja palus jätta see rahuldamata.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

8. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 2 alusel tühistada osas,

millega maakohus mõistis kostjalt hageja kasuks välja leppetrahvi 25 470,05 eurot ületavas osas

ja viivise sellelt, samuti menetluskulude jaotuse osas. Ringkonnakohus teeb tühistatud osas uue

otsuse, millega jätab hagi selles osas rahuldamata ja muudab sellest tulenevalt menetluskulude

jaotust maakohtus. Muus osas tuleb maakohtu otsus jätta muutmata, kuid osaliselt tuleb muuta

maakohtu otsuse põhjendusi (TsMS § 657 lg 1 p-d 1 ja 21). Kostja apellatsioonkaebus

rahuldatakse osaliselt. Hageja vastuapellatsioonkaebus jääb rahuldamata.

9. Vastavalt TsMS § 651 lg-le 1 kontrollib ringkonnakohus apellatsiooni korras esimese astme

kohtu otsuse seaduslikkust ja põhjendatust üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud.

2-19-11340

12 (23)

Maakohus rahuldas hagi osaliselt, mõistes kostjalt hageja kasuks välja leppetrahvi 28 967,43

eurot, sissenõutavaks muutunud viivise kohtuotsuse tegemise aja seisuga 1953,87 eurot ja

edasiulatuva viivise VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras alates 17. juulist 2020 kuni

põhivõlgnevuse tasumiseni. Muus osas jättis maakohus hagi rahuldamata. Menetluskuludest

jättis maakohus 68,79% kostja kanda ja 31,21% hageja kanda. Kostja vaidlustas maakohtu

otsuse osas, millega maakohus hagi rahuldas ja jättis menetluskulud kostja kanda. Hageja

vaidlustas maakohtu otsuse osas, millega kohus jättis hageja nõuded rahuldamata, samuti

menetluskulude jaotuse osas. Ringkonnakohus märgib, et vastuapellatsioonkaebuse taotluste p-

s 2.2 vaidlustab hageja maakohtu otsuse osas, millega kostjalt jäeti välja mõistmata hageja

menetluskuludest 31,21%, kuid ei vaidlusta otsust selgelt osas, millega hageja kanda jäeti ka

31,21% kostja menetluskuludest. Kuna aga taotluste p-s 3 taotleb hageja uue otsusega kõigi

menetluskulude kõigis kohtuastmetes täies ulatuses kostja kanda jätmist, mõistab kohus hageja

vastuapellatsioonkaebust tervikuna nii, et hageja vaidlustab maakohtu menetluskulude jaotuse

osas, milles menetluskulud jäeti tema kanda. Seega on maakohtu otsus vaidlustatud tervikuna.

10. Ringkonnakohus lähtub asja lahendamisel järgmistest olulistest asjaoludest, mille üle

pooled apellatsioonimenetluses ei vaidle:

-

pooled sõlmisid 18. aprillil 2018 korteriomandite võlaõigusliku müügilepingu

ehitamiskohustusega (I kd, tl-d 9–27), mille esemeks oli kaks valmisehitatavat

korteriomandit nr 41 ja nr 42;

-

Lepingus kokkulepitud lepingu esemete ostuhind oli 281 000 eurot. Koos 19. septembri

2019. a asjaõiguslepinguga sõlmitud kokkuleppega korteriomandite võlaõigusliku

müügilepingu muutmiseks leppisid pooled kokku muudetud ostuhinnas 316 785 eurot;

-

Lepingu p 7.3 kohaselt on pooled kokku leppinud, et nad kohustuvad vastastikku tasuma

teineteisele viivist 0,024% ostuhinnast päevas iga nende poolt mitteõigeaegselt täidetud

kohustuse eest;

-

Lepingu p-d 3.8.1–3.8.4 nägid tööde lõpetamiseks ette järgmised tähtajad: 1) lepingu

esemete reaalosade ehitustööd ja parkimiskohtade rajamine hiljemalt 31. märtsiks 2019

(p 3.8.1); 2) üldkasutatavate ruumide ehitustööd hiljemalt 31. märtsiks 2019 (p 3.8.2);

3) kinnistu heakorratööd hiljemalt 31. maiks 2019 (p 3.8.3); taotluse esitamine hoonele

kasutusloa väljastamiseks hiljemalt 31. märtsiks 2019 (p 3.8.4);

-

Lepingu p-s 3.2 leppisid pooled kokku, et müüja tagab ehitustööde, sealhulgas

siseviimistlustööde,

teostamise

kooskõlas

seaduses

sätestatud

tingimustel

kooskõlastatud ehitusprojektiga ning vastavalt Lepingu lisaks olevale hoone

kirjeldusele ja siseviimistluse spetsifikatsioonile. Samas oli hagejal ostjana võimalus

kuni 31. maini 2018 teha muudatusettepanekuid nii siseviimistluse spetsifikatsioonis

toodud valikute kui ka materjalide kohta (Lepingu p-d 3.3 ja 3.4), kusjuures

muudatusettepanekute osas kokkuleppe saavutamisel sai nendest tulenevate tööde

tegemise aja võrra pikeneda lepingu eseme valmimise tähtaeg (Lepingu p 3.5);

-

hageja on soovinud muudatusettepanekute tegemist. Kostja objektijuht on saatnud

hageja esindajale 24. jaanuaril 2019 muudatustööde hinnakalkulatsiooni (I kd, tl-d 57–

58), mille viimane on samal päeval kinnitanud, ning neli päeva hiljem on hageja tasunud

kostjale kalkulatsiooni järgse summa 30 725,14 eurot;

-

kostja esitas hoone kasutusloa taotluse enne 31. märtsi 2019, kuid taotlus tagastati läbi

vaatamata. Hoonele on väljastatud 30. augustil 2019 kasutusluba kostja 17. mai 2019. a

kasutusloa taotluse alusel;

2-19-11340

13 (23)

-

kohtumenetluse ajal 19. septembril 2019 sõlmisid pooled asjaõiguslepingu, millega anti

korteriomandite omand hagejale üle ja hageja nõustus korterid ise lõpuni ehitama (I kd,

tl-d 90–105);

-

kõik üldkasutatavate ruumide ehitustööd ei olnud lõpetatud 1. novembri 2019 seisuga

ja kinnistu heakorratööd 29. septembri 2019 seisuga, kuid poolte vahel on vaidlus selle

üle, kas lõpetamata tööd seondusid Lepingu p-dega 3.8.2 ja 3.8.3.

11. Kolleegium käsitleb esmalt kostja apellatsioonkaebuse väiteid selle kohta, kas pooled on

üldse kokku leppinud leppetrahvis Lepingu p-des 3.8.1–3.8.4 sätestatud kohustuste rikkumise

eest (I). Seejärel hindab ringkonnakohus poolte väiteid nimetatud punktidest tulenevate

tähtaegade rikkumise ja hageja vastuvõtuviivituse kohta (II) ning pärast seda kostja muid

vastuväiteid hageja nõuetele, leppetrahvi vähendamise taotlust ning hageja viivisenõude

põhjendatust ja ulatust (III). Lõpetuseks teeb kolleegium menetluslikud otsustused.

I

12. Maakohus leidis vaidlustatud otsuse p-s 14 Lepingu tõlgendamise tulemusel VÕS § 29 lg-

te 1, 2 ja 8 järgi, et Lepingu p-s 7.3 leppisid pooled kokku leppetrahvis lepingust tulenevate

kohustuste rikkumise puhuks, sõltumata sellest, et Lepingu p-s 7.3 on kasutatud sõna „viivis“

ja see paikneb Lepingu 7. peatükis pealkirjaga „Lepingust taganemine“. Ringkonnakohus

nõustub maakohtu järeldusega. Ringkonnakohus nõustub selles osas ka maakohtu

põhjendustega ning TsMS § 654 lg 1 järgi neid ei korda. Vastuseks kostja apellatsioonkaebuse

väidetele märgib kolleegium järgmist.

12.1. Maakohtu otsuses esitatud põhjendusi arvestades ei ole põhjendatud kostja seisukoht, et

Lepingu p-s 7.3 leppisid pooled kokku viivises rahaliste kohustuste mittekohase täitmise korral,

mitte leppetrahvis mitterahaliste kohustuste rikkumise korral. Lepingu p 7.3 kohaselt

„POOLED on kokku leppinud, et nad kohustuvad vastastikku tasuma teineteisele viivist

0,024% (null koma null kakskümmend neli protsenti) ostuhinnast päevas iga nende poolt

mitteõigeaegselt täidetud kohustuse eest“. Maakohus leidis seda punkti nii selle sõnastusest kui

ka kontekstist lähtuvalt tõlgendades VÕS § 29 lg-te 1 ja 2 järgi põhjendatult, et poolte ühine

tegelik tahe oli leppida kokku leppetrahvis ning poolte sõnakasutus ei välista kokkuleppe

käsitamist leppetrahvina. Sätte sõnastuse kohaselt ei ole kokkulepitud „viivis“ piiratud rahaliste

kohustustega, vaid see on ette nähtud iga mitteõigeaegselt täidetud kohustuse eest.

Ringkonnakohus märgib, et sõna „viivis“ kasutamine võis tuleneda sellest, et leppetrahv oli ette

nähtud kohustuste täitmisega viivitamise eest. Maakohus märkis õigesti, et seadus ei keela

arvutada leppetrahvi viivise põhimõtete järgi, s.o protsendina ostuhinnast päevas.

12.2. Kolleegium ei nõustu kostjaga selles, et maakohus leidis ekslikult, et Lepingus ei ole

müüjale nähtud ette rahalisi kohustusi. Maakohus märkis õigesti, et müüja peamised kohustused

on fikseeritud Lepingu p-des 3.8.1–3.8.4, lisaks ka kinnistu mittekoormamise kohustus (p 6.2)

ja ühistu moodustamise kohustus (p 6.4.3), mis on kõik mitterahalised. Kolleegium nõustub

maakohtuga, et asjaolu, et pooled olid Lepingu p-s 7.3 kokku leppinud vastastikku teineteisele

viivise tasumises iga nende poolt mitteõigeaegselt täidetud kohustuse eest, viitab sellele, et p

7.3 käib ka mitterahaliste kohustuste rikkumise kohta.

12.3. Kolleegium ei nõustu kostjaga, et kuna Lepingu p 7.3 sisaldub peatükis „Lepingust

taganemine“, saab sellest järeldada, et kokkulepe seondub lepingust taganemise olukorraga

ning poolte tahe oli see, et lepingust taganemise korral oleks ostjal võimalik nõuda viivist, kui

müüja ostuhinna tagastamisega viivitab. Vaatamata sellele, et Lepingu 7. peatükk on

pealkirjastatud kui „Lepingust taganemine“, ei reguleeri see üksnes taganemist, vaid ka lepingu

ülesütlemist (p 7.4), eelmärke kustutamist (p 7.8) ning lepingust tulenevate õiguste ja

2-19-11340

14 (23)

kohustuste üleandmist kolmandatele isikutele (p-d 7.9 ja 7.10). Seega ei saa öelda, et pooled

oleksid reguleerinud 7. peatükis üksnes taganemisega seonduvat. Põhjendatud on maakohtu

seisukoht, et kui pooled oleksid tahtnud piirata Lepingu p 7.3 kohaldamisala üksnes

taganemisega, oleksid nad kõnesolevas punktis eelduslikult viidanud ka taganemist

puudutavatele Lepingu sätetele (Lepingu p-d 7.1, 7.2, 7.5 ja 7.6).

12.4. Apellatsioonkaebuses ei nõustu kostja maakohtu seisukohaga, et kui tõlgendada Lepingu

p-i 7.3 viivisena, puuduksid ostjal muud õiguskaitsevahendid peale lepingu ülesütlemise ja

taganemise, leides, et ostjal on Lepingust ja seadusest tulenevalt ka muid õiguskaitsevahendeid.

Kolleegium märgib, et maakohus pidas tõenäoliselt silmas seda, et kui Lepinguga on ette nähtud

müüjale õigus nõuda ostjalt müügieseme hinna tasumisega viivitamise korral Lepingu p-s 7.3

sätestatud määras viivist, on poolte õiguste ja kohustuste tasakaalu huvides mõistlik see, kui

ostjal on võimalik müüja suhtes rakendada sanktsioone ka müüja kohustuste täitmisega

viivitamise korral. Kui tõlgendada Lepingu p 7.3 viivisekokkuleppena, siis tähendaks see seda,

et ostjal oleks olukorras, kus müüja hilineb lepingu täitmisega, sisuliselt võimalik üksnes

lepingust taganeda ja see ehitustöid puudutavas osas üles öelda (Lepingu p 7.4). Sel juhul jääks

aga lepingu eesmärk saavutamata. Seadusest tulenevad võimalused hinna alandamiseks selles

olukorras kõne alla ei tuleks ning kahju hüvitamise nõue eeldaks ostjal kahju tekkimist.

12.5. Põhjendatud ei ole kostja seisukoht, et isegi kui leida, et pooled leppisid kokku

leppetrahvis, oli nende tegelik tahe suunatud leppetrahvi maksmisele juhuks, kui hagejale tekib

Lepingu p-des 3.8.1–3.8.4 toodud kohustuste rikkumise tõttu kahju sellest, et korteriomandi

reaalosa ei valmi tähtaegselt ning seda ei saa kasutada. Selline tõlgendus ei vasta Lepingu p-de

7.3 ja 3.8.1–3.8.4 sõnastusele. Lisaks on leppetrahv oma olemuselt õiguskaitsevahend, mille

kasutamine ei sõltu kahju tekkimisest. VÕS § 161 lg 1 kohaselt võib kahjustatud lepingupool

nõuda lepingu rikkumise korral leppetrahvi tegelikust kahjust sõltumata.

12.6. Sisuliselt saab kostja apellatsioonkaebuse väiteid mõista ka nii, et kostja arvates peaks

hagejal olema õigus nõuda leppetrahvi vaid ühe sisulise rikkumise, s.o korteri kasutamise

võimatuse eest. Vastupidine tõlgendus oleks kostja hinnangul talle ebamõistlikult koormav,

kuna sisuliselt üks rikkumine oleks sanktsioneeritav mitme erineva leppetrahviga. Maakohtus

ei esitanud kostja väidet, et Lepingu p-des 3.8.1–3.8.4 nimetatud kohustusi tuleks mõista ühe

tervikliku kohustusena, mille eesmärk on tagada korteri kasutamise võimalus, mistõttu ei saa

kostja seda väidet esitada esmakordselt ringkonnakohtus (TsMS § 652 lg 3). Lisaks ei oleks

selline tõlgendus kooskõlas Lepingu p-des 3.8.1–3.8.4 sätestatuga.

12.7. Kostja väide, et Lepingu p 7.3 käsitamine leppetrahvina toob talle kaasa ebamõistlikult

koormavad kumulatiivsed leppetrahvid, ei sea maakohtu tõlgenduse õigsust kahtluse alla.

Pooled on ise Lepingus leppetrahvis kokku leppinud ning ringkonnakohtu hinnangul ei ole

kokkulepitud leppetrahvi suurus ilmselgelt ebamõistlik. Leppetrahvi kumuleerumine sai

praegusel juhul võimalikuks seetõttu, et pooled eristasid Lepingu p-des 3.8.1–3.8.4

müügiobjektiga seotud ehitustöid (korteriomandite reaalosad, üldkasutatavad ruumid, kinnistu

heakorratööd) ja tegevusi (kasutusloa taotluse esitamine) ning nägid nende lõpetamiseks või

tegemiseks ette erinevad tähtajad. Kostja sõlmis Lepingu oma majandus- ja kutsetegevuses,

mistõttu eelduslikult sai ta aru, millise sisuga kokkuleppe ta sõlmib.

12.8. Eelnevast tulenevalt ei sea kostja apellatsioonkaebuse väited kahtluse alla maakohtu

järeldust, et poolte ühine tegelik tahe oli leppida kokku leppetrahvis ka mitterahaliste

kohustuste rikkumise korral. Ringkonnakohus on seisukohal, et isegi kui leida, et lepingupoolte

ühist tegelikku tahet Lepingu p 7.3 kokkuleppimisel ei saa kindlaks teha, tuleks seda sätet

eeltoodud põhjustel ka VÕS § 29 lg 4 järgi lepingupooltega sarnase mõistliku isiku vaatest

mõista leppetrahvi kokkuleppena.

2-19-11340

15 (23)

II

13. Pooled ei vaidle selle üle, et Leping nägi ette otsuse p-s 10 nimetatud tähtpäevad

korteriomandite reaalosade ehitustööde, üldkasutatavate ruumide ehitustööde ja kinnistu

heakorratööde lõpetamiseks. Maakohus tuvastas, et pooled olid korteri siseviimistlustööde osas

leppinud kokku muudatustöödes vastavalt Lepingu p-dele 3.3 ja 3.4, mille tegemise aja võrra

lükkus Lepingu p 3.5 järgi edasi Lepingu esemete reaalosade ehitustööde valmimise tähtpäev.

Pooled ei ole seda maakohtu järeldust vaidlustanud. Maakohus ei tuvastanud siiski uue

tähtpäeva täpset kuupäeva. Ringkonnakohus tuvastab müüja esindajana käitunud ehituse

objektijuhi A. K ja kostja juhatuse liikme T. Su e-kirjavahetuse põhjal, et ostja kinnitas 24.

jaanuaril 2021 talle samal päeval saadetud muudatustööde kalkulatsiooni (II kd, tl-d 90–94).

Muudatustööde kalkulatsioonis oli märgitud nende valmimise ajaks 14 nädalat pärast

pakkumise kinnitamist (II kd, tl 93), mistõttu Lepingu p 3.5 järgi lükkus tööde valmimise

tähtaeg edasi kuni 2. maini 2019 (TsÜS § 136 lg 5). Kostja ei ole menetluses tõendanud, et ta

oleks muudatustööde läbirääkimiste ajaks ehitustööd peatanud vastavalt Lepingu p-le 3.4,

mistõttu ei ole tööde valmimise tähtaeg sellest tulenevalt edasi lükkunud.

Kolleegium ei nõustu kostjaga selles, et 14 nädalat tuleks lugeda mitte 24. jaanuari 2019. a

eelarve kooskõlastamisest, vaid muudatustööde kohta jooniste esitamisest. Selliselt ei olnud

pooled kokku leppinud ei Lepingus ega ka muudatustöödes kokkuleppimise käigus.

Põhjendamatu on ka kostja seisukoht, et kuna kostja ei olnud ise teatanud hagejale uut tähtaega,

vaid 24. jaanuari 2019. a eelarve kooskõlastamisel märkis ehitustööde tegemiseks kuluva aja

ehitaja, tulnuks lugeda, et reaalosade valmimine lükkus edasi ajavahemiku võrra, mis oli algselt

sisetööde jaoks ette nähtud, s.o 9 kuu võrra (kostja 12. oktoobri 2020. a menetlusdokumendi p

9.6). Kostja käsitus ei vasta Lepingus sätestatule. Lisaks nähtub tõenditest, et ehitaja käitus

hagejale muudatustööde kalkulatsiooni saates kostja esindajana ja kostja oli sellest teadlik, kuna

kostja juhatuse liige M. K oli lisaks hageja seaduslikule esindajale üks hinnakalkulatsiooni

sisaldanud e-kirja adressaatidest (II kd, tl 90). Kuna kostja talus ehitaja sellist käitumist, tuleb

lugeda, et ta oli andnud ehitajale volituse enda nimel tehingu sõlmimiseks (TsÜS § 118 lg 2).

Kostja on ka ise pakkumist kinnitanud, esitades hagejale 24. jaanuaril 2019 muudatustööde

kalkulatsioonile vastava arve lisatööde eest (II kd, tl 96).

Pooled ei vaidle selle üle, et muid kokkuleppeid korteriomandite reaalosade ehitustööde ega

Lepingu p-des 3.8.2–3.8.4 sätestatud tähtaegade muutmise kohta ei ole nad sõlminud.

14. Kolleegium nõustub maakohtuga, et hageja võimalikke leppetrahvinõudeid Lepingu p-de

3.8.1–3.8.4 rikkumise korral ei välista 19. septembri 2019. a asjaõiguslepingu p 5.2.7. Selles

punktis lepiti kokku, et pooled ei esita teineteise vastu nõudeid seoses Lepingu p-s 6.1 märgitud

asjaõiguslepingu sõlmimise tähtaja ületamisega, kuid see ei sisalda kokkulepet, mis välistaks

hagejal nõuete esitamise tulenevalt Lepingu p-des 3.8.1–3.8.4 märgitud kohustuste rikkumisest

(vt maakohtu otsuse p 15). Kolleegium ei nõustu kostja vastuapellatsioonkaebuse vastuses

esitatud seisukohaga, et hageja ei saa esitada korterite reaalosade väljaehitamisega seotud

nõudeid, kuna hageja on 19. septembri 2019. a asjaõiguslepingu p-s 5.2.10 reaalosade

väljaehitamise

nõudeõigusest

loobunud.

See

ei

välista

hageja

õigust

kasutada

õiguskaitsevahendeid 19. septembri 2019. a asjaõiguslepingu sõlmimisele eelnenud rikkumise

osas.

15. Pooled ei vaidle apellatsiooniastmes selle üle, et osad plaanitud ehitustööd olid Lepingus

sätestatud tähtaegadeks tegemata või lõpetamata, kuid vaidlevad selle üle, kas need tööd olid

Lepingu p-dega 3.8.1–3.8.3 hõlmatud. Kostja on seisukohal, et Lepingu p-des 3.8.1–3.8.3

sätestatud tähtaegadeks pidi ta tegema üksnes tööd, mis olid toodud 22. märtsil 2019 Pärnu

Linnavalitsusele esitatud kasutusloa taotlusele lisatud 20. märtsi 2019. a ehitusprojektis ning

2-19-11340

16 (23)

need tööd olid valdavalt lõpetatud ja kostja poolt ehitajalt vastu võetud 18. veebruaril 2019.

Need tööd, mis hageja väitel ei olnud õigeks ajaks valmis, tulenevad kostja sõnul 10. augustil

2019 tehtud ehitusprojekti muudatusprojektist, mida ei olnud Lepingus kokku lepitud. Hageja

leiab vastuses apellatsioonkaebusele, et kostja väited seoses muudatusprojektiga ei ole

õiguslikult asjakohased. Seega tuleb ringkonnakohtul esmalt välja selgitada, millised tööd, sh

millise projekti järgi ja kas ka 10. augusti 2019. a muudatusprojekti järgi, pidi kostja Lepingu

p-des 3.8.1–3.8.3 sätestatud tähtaegadeks tegema.

15.1. Lepingu p 3.1 kohaselt „MÜÜJA kohustub tagama Hoone ja lepingu esemete reaalosade

ehitustööde teostamise vastavalt kehtivale ehitusprojektile […]“. Lepingu p 3.2 kohaselt

„MÜÜJA tagab ehitustööde, sealhulgas siseviimistlustööde, teostamise kooskõlas seaduses

sätestatud tingimustel kooskõlastatud ehitusprojektiga ning vastavalt käesoleva lepingu lisaks

olevale Hoone kirjeldusele ja siseviimistluse spetsifikatsioonile (lisa 3)“. Seejuures nägid p-d

3.4–3.7 ette võimaluse ja korra siseviimistluse spetsifikatsiooni muutmiseks. Seega viitab

sõlmitud Leping ehitustööde tegemisele vastavalt „kehtivale ehitusprojektile“ ja „seaduses

sätestatud tingimustel kooskõlastatud ehitusprojektile“. Lepingust ei tulene, et müüja

kohustused seonduvad konkreetselt Lepingu sõlmimise hetkel kehtinud ehitusprojektiga või 20.

märtsi 2019. a ehitusprojektiga. Seejuures näevad Lepingu p-d 3.8.1–3.8.4 ette tähtpäevad,

milleks kindlat liiki tööd (lepingu esemete reaalosade ehitustööd, üldkasutatavate ruumide

ehitustööd, kinnistu heakorratööd) pidid olema lõpetatud. Põhjendatud on maakohtu seisukoht,

et hageja seisukohalt ei oma tähtsust, kas töid tehti esialgse projekti või muudatusprojekti järgi,

kuna hagejal ostjana puudus seos ja võimalus projektide valmimist või muudatusprojektide

tegemist mõjutada (maakohtu otsuse p-d 16.2 ja 16.3). Kolleegiumi hinnangul tuleneb

Lepingust kostjale kohustus teha ehitustööd vastavalt Lepingu sõlmimise ajal kehtinud

ehitusprojektile, arvestades ka kõiki hilisemaid muudatusprojekte. Kui praegusel juhul oli

algset ehitusprojekti muudetud 20. märtsi 2019. a ehitusprojektiga ja 10. augusti 2019. a

muudatusprojektiga, oli kostja Lepingust tulenevalt kohustatud tegema ka nendest projektidest

tulenevad tööd. Kui ehitustööde käigus oleksid pooled leppinud kokku selles, et kostja teeb

algselt kokkulepituga võrreldes täiendavaid ja parenduslikke ehitustöid, oleksid pooled saanud

kokku leppida ka uued tähtajad tööde lõpetamiseks (Lepingu p 6.4.10), mida praegusel juhul ei

ole tehtud.

15.2. Seejuures märgib kolleegium, et kostja ise kinnitab, et ka 22. märtsi 2019. a kasutusloa

taotlusele lisatud 20. märtsi 2019. a ehitusprojekt oli erinev müügilepingus kokkulepitud

ehitusloa projektist. Seega on vastuoluline kostja seisukoht, et ta pidi tegema Lepingus

sätestatud tähtaegadeks 20. märtsi 2019. a ehitusprojektile vastavad tööd, aga ei pidanud tegema

10. augusti 2019. a muudatusprojektile vastavaid töid.

15.3. Asjakohane on hageja viide, et kasutusluba väljastati hoonele 30. augustil 2019 mh

tingimusel, et taotleja kõrvaldab puudused, mille osas väljastas kostja Pärnu Linnavalitsusele

22. augusti 2019. a garantiikirja (hageja 31. märtsi 2020. a menetlusdokumendi p 2.6.3; I kd, tl

149). Kui 22. augusti 2019. a garantiikirjas nimetatud tööde tegemine, mis kostja väitel

seondusid 10. augusti 2019. a muudatusprojektiga, oli hoone kasutusele võtmiseks oluline, ei

saanud enne nende tööde tegemist lugeda lepingujärgseid töid valminuks.

Korteriomandite reaalosade ehitustööd

16. Pooled ei vaidle apellatsiooniastmes selle üle, et korteriomandite reaalosade ehitustööd (sh

kokkulepitud muudatustööd) ei olnud 19. septembri 2019. a asjaõiguslepingu sõlmimise ajal

lõpetatud. Kostja on küll apellatsioonimenetluses väitnud, et ta pidi Lepingu p-s 3.8.1 sätestatud

tähtajaks tegema lepingu esemete reaalosade ehitustööd vastavalt 22. märtsi 2019. a kasutusloa

taotlusele lisatud ehitusprojektile ja need olid valdavas osas lõpetatud juba 18. veebruaril 2019

2-19-11340

17 (23)

(nt apellatsioonkaebuse p 9), kuid eespool on ringkonnakohus seda väidet käsitlenud ja

nõustunud maakohtuga, et kostja kohustused ei olnud seotud konkreetse ehitusprojektiga.

Samuti nõustub kolleegium maakohtuga selles, et kostja esitatud 18. veebruari 2019. a

üleandmise-vastuvõtmise akt ei tõenda Lepingust tulenevate kohustuste täitmist. Selle akti on

sõlminud kostja ja ehitaja, kes kinnitavad selles omavahel 3. juulil 2017 sõlmitud

projekteerimislepingust tulenevate kohustuste täitmist ja kostjale üleandmist (vt maakohtu

otsuse p 16.1). Seega vaatamata sellele, et tööde tähtaeg oli muudatustöödes kokkuleppimise

tõttu pikenenud 2. maini 2019, on kostja Lepingut rikkunud.

17. Vaatamata sellele, et kostja oli korteriomandite reaalosade ehitustöödega viivituses, leidis

maakohus, et kostja ei vastuta rikkumise eest ja hageja ei saa nõuda Lepingu p-s 3.8.1

kokkulepitud leppetrahvi, kuna hageja oli vastuvõtuviivituses VÕS § 119 tähenduses.

Ringkonnakohus nõustub maakohtu järeldusega, kuid muudab osaliselt maakohtu põhjendusi

ja täiendab neid.

17.1. VÕS § 119 lg 1 kohaselt satub võlausaldaja vastuvõtuviivitusse, kui võlgnik ei saa täita

oma kohustust võlausaldajast tuleneva asjaolu tõttu, eelkõige, kui võlausaldaja ei võta

õigustamatult vastu talle tegelikult pakutud kohustuse kohast täitmist või keeldub õigustamatult

kohustuse täitmisest, milleta võlgnik ei saa oma kohustust täita, või ei tee võlgniku kohustuse

täitmiseks vajalikku muud tegu või koostööd võlgnikuga. Lõige 2 sätestab, et võlausaldaja

vastuvõtuviivituse korral vastutab võlgnik oma kohustuse rikkumise eest üksnes juhul, kui ta

põhjustas selle tahtlikult või raske hooletuse tõttu.

17.2. Maakohus luges hageja vastuvõtuviivituseks selle, et hageja tellis täiendavad

siseviimistlustööd alles 24. jaanuaril 2019, kuigi pidi seda Lepingu kohaselt tegema hiljemalt

31. mail 2018; hageja ei esitanud ehitajatele vajalikke projekte ja andmeid tööde lõpetamiseks;

hageja on 19. septembril 2019 ise loobunud osaliselt tegemata siseviimistlustööde nõudmisest,

saades selle eest rahalise tagasimakse (maakohtu otsuse p 16.1).

17.3. Ringkonnakohtu hinnangul ei saa hageja vastuvõtuviivitusena käsitada seda, et ta avaldas

muudatustööde tegemiseks soovi hilinemisega, s.o Lepingu p-des 3.3 ja 3.4 ette nähtud 31. mai

2018 asemel alles 24. jaanuaril 2019. Kostja ise leppis hagejaga 24. jaanuaril 2019 kokku

muudatustööde tegemises, ehkki talle ei tulnud Lepingust pärast p-des 3.3 ja 3.4 sätestatud

tähtaja möödumist vastavat kohustust. Lisaks pikenes vastavalt Lepingu p-le 3.5 ja poolte 24.

jaanuaril 2019 sõlmitud kokkuleppele muudatustööde tegemiseks kuluva lisaaja võrra Lepingu

p-st 3.8.1 tulenev tähtaeg. Kostja ei ole tõendanud ega ka põhistanud, et pikenenud tähtaja

järgimine ei olnud võimalik põhjusel, et hageja hilines muudatustööde tegemiseks soovi

avaldamisega. Seega ei olnud kostja hilinemine korterite ehitustööde lõpuleviimisega tingitud

hageja muudatustööde tegemise soovi viibimisest. Samuti ei saa hageja vastuvõtuviivitusena

käsitada seda, et ta 19. septembri 2019. a asjaõiguslepingus loobus osaliselt tegemata

siseviimistlustööde tegemisest, kuna ka see ei takistanud kostjal enne nimetatud kuupäeva oma

lepinguliste kohustuste täitmist.

17.4. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga selles, et hageja vastuvõtuviivituseks saab pidada

seda, et ta ei esitanud müüja ehitajale enda soovitud tööde tegemiseks vajalikke projekte ja

andmeid ega teinud ehitajaga ehitustööde tegemiseks vajalikku koostööd. Maakohus jõudis

sellele järeldusele, hinnates objektijuhi A. K 26. märtsi 2019. a e-kirja kostja juhatuse liikmele

T. S ja viimase vastust (II kd, tl 103), objektijuhi 20. mai 2019. a kirja kostjale (II kd, tl 97),

hilisemat e-kirjavahetust juunist 2019 (II kd, tl-d 109–112) ja Eventus Ehitus OÜ juhataja 20.

juuni 2019. a kirja (I kd, tl-d 40–41). Ringkonnakohus nõustub maakohtu tõenditele antud

hinnanguga. Seoses hageja väitega, et maakohus ei ole piisavalt konkreetselt piiritlenud,

2-19-11340

18 (23)

millised teod või tegemata jätmised tõid kaasa hageja vastuvõtuviivituse, märgib kolleegium

järgmist.

17.4.1. Maakohtu viidatud kirjavahetustest nähtub mh see, et ehitaja ei olnud veel 26. märtsil

2019 saanud hagejalt korralikke ja lõplikke siseviimistlus- ja ehitusjooniseid, mis olid ehitaja

sõnul korteri kvaliteetse ja probleemideta valmimise eelduseks, ning oli hagejat teavitanud, et

jooniste puudumine võib tekitada nihkeid graafikus (A. K 26. märtsi 2019. a kl 9.59 e-kiri (I

kd, tl 68; II kd, tl 103)). Samal päeval kl 14.03 saadetud e-kirjas on A. K hageja esindajale

selgitanud, et ehitaja vajab konkreetseid mõõtudega jooniseid, mida anda kätte töömehele, et

midagi ei tehtaks valesti (I kd, tl 64; II kd, tl 102).

A. K 20. mai 2019. a kl 20.11 e-kirjast (I kd, tl 59; tl 97) nähtuvalt puudus veel selle kuupäeva

seisuga korteriomaniku (hageja) soove kajastav projekt, sh sisekujundusprojekt, milleta ehitaja

ei saanud korteris töid jätkata. Samuti puudusid endiselt santehnika paigalduse joonised, mida

ehitaja vajas duširuumis torutööde ja kipstööde tegemiseks ning mida ta oli hagejalt palunud

juba 26. veebruaril 2019 (vt A. K 26. veebruari 2019. a kl 8.32 e-kiri (II kd, tl 98)). 20. mai

2019. a e-kirja kohaselt oli jooniste puudumine viinud segadusteni dušisegisti ja WC-poti

paigaldusega ja hooldusluukide paiknemisega. Puudusid ka 25. aprillil hagejalt küsitud juhised,

mis

olid

vajalikud

duširuumi

plaatimistöödega

alustamiseks,

samuti

duširuumi

sisekujundusprojekt (samas). Lisaks viitas ehitaja oma 20. mai 2019. a e-kirjas hageja suuliselt

antud info muutumisele, nt seoses sauna, santehnika asukoha, duširuumi lae, valguskarniiside

ja korteri kipslagedega.

Oma 7. juuni 2019. a kl 19.57 e-kirjas (II kd, tl-d 111–112) on A. K tuletanud hageja

seaduslikule esindajale meelde, et ootab endiselt sisekujunduse jooniseid (sh duširuum, saun,

parketilaotus) jm ehitamiseks vajalikke jooniseid, märkides, et ilma joonisteta ei saa ehitaja

korteri töid teha, sh alustada põrandaplaadi paigaldusega.

10. juuni 2019. a kl 9.34 e-kirjas (II kd, tl 110) andis A. K hageja seaduslikule esindajale teada,

et kuna duširuumi põrandalaotise joonist endiselt pole, siis tühistas ta samal päeval algama

pidanud põrandaplaadi paigalduse ja töö seisab.

Eventus Ehitus OÜ juhataja LK 20. juuni 2019 kl 16.23 e-kirjast kostja seaduslikule esindajale

M. K nähtub, et ehitaja sai 11. juunil 2019 ostja (hageja) koostatud või tellitud joonised, mis

aga ei kvalifitseeru tööjoonisteks ning milles sisalduva info on ostja pärast seda osaliselt ümber

lükanud (nt santehnika paiknemine, laekarniiside lahendus) ja seda muutnud. L. K toob välja,

et 20. juuni 2019 seisuga puudub asjakohast infot sisaldav sisekujundusprojekt, konkreetsed

tellija juhised töö tegemiseks, olemasolevad juhised on aga pidevas muutumises. Samuti

raskendab ehitaja tööd see, et ostja annab töömeestele ja alltöövõtjatele otsejuhiseid (hageja

hagi lisa 5 (I kd, tl-d 40–41)).

Eelnevast nähtub, et vähemalt ajavahemikul märtsist juunini 2019 ei esitanud hageja kostja

ehitajale projekte (sh sisekujundusprojekti), jooniseid (sh siseviimistlus- ja ehitusjooniseid,

santehnika paigalduse jooniseid) ja andmeid, mida viimane vajas korterite ehitustööde

lõpetamiseks, sh hageja soovitud muudatustööde tegemiseks. Samuti nähtub maakohtu viidatud

kirjavahetustest, et hageja raskendas ehitaja tööd sellega, et suhtles otse alltöövõtjatega (A. K

20. mai 2019. a kl 20.11 e-kiri; 7. juuni 2019. a kl 19.57 e-kiri). Ka hageja seadusliku esindaja

T. S 10. juuni 2019 kl 8.02 e-kirjast nähtub, et hageja edastas infot otse alltöövõtjatele (I kd, tl

111).

17.4.2. Kostja on menetluses väitnud, et pooled olid leppinud kokku selles, et ostja peab andma

tema poolt soovitud tööde tegemise kohta juhised, ning ilma ostja koostööta ei olnud müüjal

võimalik ehitustöid lõpetada (vt 13. augusti 2019. a hagi vastuse p 2; 24. aprilli 2020. a

2-19-11340

19 (23)

menetlusdokumendi lk 3). See, et hagejalt küsitud projektid ja juhised olid kostja Lepingust

tulenevate kohustuste täitmiseks vajalikud, nähtub ka eespool viidatud kirjavahetustest. Hageja

ei ole eelnevale vastu vaielnud ega väitnud, et kostja ehitaja oleks saanud teha hageja soovitud

muudatustööd ka ilma selleta, et hageja oleks esitanud talle ehitaja küsitud projektid ja andmed.

Kolleegiumi hinnangul on eluliselt usutav kostja selgitus, et joonised olid eriti olulised seetõttu,

et hagejale ehitati eksklusiivset korterit kallite materjalide ja erilahendustega, mistõttu oli tähtis

vältida eksimusi, millega oleks kaasnenud tööde ümbertegemine ja kulutused. Ühtlasi rikkus

hageja nii vajalike projektide ja juhiste esitamata jätmisega kui ka ehitaja tahte vastaselt otse

tema alltöövõtjatega suhtlemisega VÕS § 23 lg-st 2 tulenevat kohustust teha teise

lepingupoolega koostööd, mis on teisele poolele vajalik oma kohustuste täitmiseks.

17.5. Eelnevast tulenevalt on maakohus õigesti järeldanud, et hageja oli projektide ja juhiste

esitamata jätmise tõttu vastuvõtuviivituses VÕS § 119 lg 1 mõttes, kuna ta ei teinud kostja

kohustuse täitmiseks vajalikke tegusid ja koostööd kostja ehitajaga. Kuna asjas esitatud

asjaolud ja tõendid ei anna alust järelduseks, et kostja oleks põhjustanud oma kohustuse

rikkumise tahtlikult või raske hooletuse tõttu, ei vastuta kostja VÕS § 119 lg 2 järgi selle eest,

et korteriomandite reaalosade ehitustööd ei olnud lõpetatud 2. maiks 2019 ega ka veel 19.

septembriks 2019. Seetõttu ning tulenevalt ka VÕS § 101 lg-st 3 ei ole hagejal õigust nõuda

Lepingu p-de 3.8.1 ja 7.3 alusel leppetrahvi.

Üldkasutatavate ruumide ehitustööd ja kinnistu heakorratööd

18. Kostja ei ole apellatsioonkaebuses vaidlustanud maakohtu tuvastatud asjaolu, et

üldkasutatavate ruumide ehitustööd ja kinnistu heakorratööd ei olnud lõpetatud vastavalt 31.

märtsiks 2019 ja 31. maiks 2019 ega ka vastavalt 1. novembriks 2019 ja 29. septembriks 2019,

mille seisuga hageja leppetrahvi nõuab. Kostja vastuväited piirduvad sellega, et kuna

lõpetamata tööd seondusid 10. augusti 2019. muudatusprojektiga ja haljastusprojekti

muudatusprojektiga, ei saa hageja nende lõpetamata jätmise tõttu leppetrahvi nõuda. Eespool

leidis ringkonnakohus, et hageja seisukoht, et ta ei pidanud muudatusprojektist tulenevaid töid

Lepingus sätestatud tähtaegadeks lõpetama, ei ole põhjendatud (vt otsuse p-d 15–15.3). Samuti

on maakohus põhjendatult leidnud, et kostja ja ehitaja vahel 18. veebruaril 2019 sõlmitud tööde

üleandmise-vastuvõtmisakt ei tõenda kostja Lepingust tulenevate kohustuste tähtaegset täitmist

(vt otsuse p 16). Seega on maakohus põhjendatult leidnud, et kostja on Lepingu p-dest 3.8.2 ja

3.8.3 tulenevaid kohustusi rikkunud. Ringkonnakohus nõustub selles osas maakohtu

põhjendustega ja TsMS § 654 lg 6 järgi neid ei korda.

19. Lisaks ei ole kostja menetluses tõendanud oma väidet, et lõpetamata tööd seondusid üksnes

10. augusti 2019. a muudatusprojektiga.

19.1. Kostja on küll esitanud oma 13. märtsi 2020. a menetlusdokumendiga kohtule 21. märtsil

2019 allkirjastatud ehitusprojekti ja 13. augustil 2019 allkirjastatud projekti, kuid ei ole välja

toonud, kuidas need tõendid tõendavad seda, et Lepingu p-des 3.8.2 ja 3.8.3 sätestatud

tähtaegadeks lõpetamata tööd seondusid just hilisema muudatusprojektiga, mitte varasema

projektiga või Lepingu sõlmimise ajal olemas olnud projektiga.

19.2. Samuti nähtub asjas esitatud tõenditest, eelkõige hageja 20. aprilli 2020. a

menetlusdokumendi lisadena 1–4 esitatud fotodest Ringi tn 60 hoone kasutusloa toimikust, et

31. mai 2019 seisuga oli tegemata ka selliseid üldkasutatavaid ruume ja kinnistu heakorratöid

puudutavaid töid, mis olid ette nähtud ehitusloa aluseks olnud ehitusprojektis (II kd, tl 79), nt

ei vastanud parkla katuslae lahendus ehitusloa projektile, puudus ehitusprojekti kohane

mänguväljaku lahendus, ehitusloa ehitusprojektis ettenähtud parkla katuslae kujundamine

haljastuse ja väikevormidega õuealaks oli tegemata jms. Lisaks ei vastanud hoone piirded

rõdudel ja katuseterrassidel ohutusnõuetele. Veel 6. juunil 2019 on linnaarhitekt HE puudusena

2-19-11340

20 (23)

sedastanud „lahendada kogu parkla katuslagi vastavalt ehitusloa saanud projektile (haljastus,

puitterrassid), mis peab olema vastavuses kasutajasõbraliku linnaruumiga“ (II kd, tl 82) ja 11.

juunil 2019 on linnaaednik teinud märkuse „lahendada haljastus“ (II kd, tl 81). Eelnevast

nähtub, et Lepingu p-des 3.8.2 ja 3.8.3 sätestatud tähtaegadeks ei olnud lõpetatud ka ehitusloa

saanud projektist tulenevad tööd. Seega ei ole õige kostja väide, et lõpetamata tööd puudutasid

üksnes 10. augusti 2019. a muudatusprojekti.

20. Seega on maakohus hagi põhjendatult rahuldanud üldkasutatavate ruumide ehitustööde

viibimise osas, mõistes kostjalt leppetrahvi välja 214-päevase viivituse eest (ajavahemik 1.

aprill 2019 – 31. oktoober 2019), ja kinnistu heakorratööde viibimise osas, mõistes kostjalt välja

leppetrahvi 121-päevase viivituse eest (ajavahemik 1. juuni 2019 – 29. september 2019).

Maakohus lähtus leppetrahvi väljamõistmisel päevamäärast 76,03 eurot. Kostja ei ole

apellatsioonkaebuses maakohtu tuvastatud leppetrahvi päevamäära vaidlustanud ega vaielnud

sellele vastu ka maakohtus. Seega on maakohus põhjendatult mõistnud välja leppetrahvi

üldkasutatavate ruumide ehitustööde osas 16 270,42 eurot (214 × 76,03 eurot) ja kinnistu

heakorratööde osas 9199,63 eurot (121 × 76,03 eurot), kokku 25 470,05 eurot.

Kasutusloa taotluse esitamine

21. Ringkonnakohus nõustub kostjaga, et maakohus on ekslikult leidnud, et kostja on rikkunud

Lepingu p-s 3.8.4 sätestatud kohustust esitada kasutusloa taotlus hiljemalt 31. märtsiks 2019.

21.1. Kolleegium nõustub maakohtuga selles, et kasutusloa väljastamise taotluse esitamise

kohustuse täitmine ei eelda, et esitatud taotlus tingimata rahuldatakse, kuid samas ei täida

Lepingu p 3.8.4 eesmärki ka see, kui pelgalt tähtaja järgimiseks esitatakse nõuetele mittevastav

taotlus. Nõuded kasutusloa taotlusele on sätestatud EhS §-s 52 ja selle vorminõudeid täpsustab

majandus- ja taristuministri 19. juuni 2015. a määrus nr 67 „Teatiste, ehitus- ja kasutusloa ja

nende taotluste vorminõuded ning teatiste ja taotluste esitamise kord“.

21.2. Maakohus tuvastas Pärnu Linnavalitsuse kasutusloa andmise otsuse alusel, et

nõuetekohane kasutusloa taotlus on esitatud 17. mail 2019 (I kd, tl-d 148–149). Maakohus ei

ole aga sisuliselt hinnanud kostja väidet, et ta esitas kasutusloa taotluse tähtaegselt, ega võtnud

arvesse asjaolu, et kostja oli esitanud Pärnu Linnavalitsusele kasutusloa taotluse juba 22. märtsil

2019, mis nähtub kostja esitatud automaatteavitusest ja e-kirjast taotluse tagastamise kohta

(kostja 13. augusti 2019. a menetlusdokumendi lisa 3 (I kd, tl 71)). Maakohus ei ole

nõuetekohaselt põhjendanud, miks sellest ei piisanud Lepingu p 3.8.4 tähtaja järgimiseks.

Maakohus küll viitas, et kasutusloa taotlus peab olema nõuetekohane, kuid ei põhjendanud,

mille poolest kostja esitatud taotlus ehitusseadustikus ja selle rakendusaktis sätestatud nõuetele

ei vastanud.

21.3. Kostja 22. märtsi 2019. a kasutusloa taotluse tagastamise kohta saadetud e-kirjas

põhjendatakse taotluse läbi vaatamata tagastamist sellega, et korterisse nr 17 on ehitatud kamin,

palutakse näidata hoone ja ehitise tehnilistes andmetes ka ahiküte tahkel kütusel ning lisada

projekti seletuskirja õigete andmetega tabel (I kd, tl 71). Seega seondusid linnavalitsuse

viidatud puudused kasutusloa taotluses või sellele lisatud dokumentides sisalduvate andmete

sisuga, mitte EhS §-s 52 sätestatud nõuetega taotlusele. Need puudused ei anna kolleegiumi

hinnangul alust järelduseks, et kostja oli esitanud nõuetele mittevastava taotluse pelgalt tähtaja

järgimiseks, teades, et selle menetlusse võtmiseks ei ole alust. Kostja ei saanud kujunenud

olukorras mõjutada Pärnu Linnavalitsuse otsust selle kohta, kas võtta taotlus menetlusse, jätta

see käiguta ja anda tähtaeg puuduste kõrvaldamiseks või keelduda taotluse menetlusse

võtmisest. See, et praegusel juhul otsustas linnavalitsus taotluse tagastada, ei tähenda, et kostja

on oma Lepingu p-s 3.8.4 sätestatud kohustust rikkunud.

2-19-11340

21 (23)

22. Eelnevast tulenevalt ei ole hagejal õigust nõuda kostjalt Lepingu p-st 3.8.4 tuleneva

kohustuse rikkumise eest leppetrahvi. Maakohtu otsus tuleb selles osas, s.o kostjalt leppetrahvi

3497,38 eurot ja sellelt viivise väljamõistmise osas tühistada ning hagi tuleb jätta vastavas osas

rahuldamata.

III

23. Ringkonnakohus ei nõustu kostja väitega, et hageja nõue on vastuolus hea usu põhimõttega

(TsÜS § 138 lg 1 ja VÕS § 6 lg 1), kuna hageja on ise põhjustanud korteri valduse üleandmise

ja asjaõiguslepingu sõlmimisega viivitamise ning saanud Lepingus ettenähtust oluliselt

väärtuslikuma korteri. Hageja leppetrahvinõuet ei rahuldata korteriomandite reaalosade

ehitustööde tegemisega hilinemise eest, mille osas saab hagejale ette heita vastuvõtuviivitust.

Kostja ei ole väitnud ja asja materjalidest ei nähtu, et hageja oleks oma tegevusega põhjustanud

ka selle, et kostja hilines Lepingu p-des 3.8.2 ja 3.8.3 nimetatud tööde lõpetamisega. Asjas ei

ole leidnud tõendamist, et hageja oleks saanud oluliselt väärtuslikuma korteri kui oleks pidanud.

Ühtlasi ei muudaks see praegusel juhul lepingu rikkumise korral õiguskaitsevahendite

kasutamist hea usu põhimõttega vastuolus olevaks.

Kostja viitab hageja pahausksuse alusena ka sellele, et hageja aktsepteeris siselahenduse

läbirääkimiste ja ehitusprotsessi venimist ja juhtis tähtaegadele tähelepanu alles 26. juunil 2019

ning nõudis leppetrahvi 11. juulil 2019 (kostja 12. oktoobri 2020. a menetlusdokumendi p 9.12).

Samas ei nähtu kostja esile toodust, et hageja oleks andnud oma tegevusega mõista, et ta loobub

leppetrahvinõudest. Kostja pole seda seoses Lepingu p-dest 3.8.2 ja 3.8.3 tulenevate kohustuste

rikkumisega ka menetluses varem väitnud. Kolleegiumi hinnangul ei saa hageja loobumist

nendest leppetrahvinõuetest järeldada 19. septembri 2019. a asjaõiguslepingu p-st 5.2.7 ega ka

p-st 5.2.10. Samuti ei ole kostja menetluses väitnud ega põhjendanud, et hageja leppetrahvinõue

oleks olnud esitatud pärast mõistliku aja möödumist kohustuse rikkumise avastamisest (VÕS §

159 lg 2). Kolleegiumi hinnangul ei ole hageja 11. juuli 2019. a leppetrahvinõue esitatud

ilmselgelt pärast mõistliku aja möödumist.

24. Apellatsioonkaebuse p-s 65 esitas kostja taotluse leppetrahvi vähendamiseks. Kuna

maakohtus kostja leppetrahvi vähendamist ei taotlenud, ei saa ta seda teha ka ringkonnakohtus.

Lisaks ei ole praegusel juhul alust leppetrahvi vähendamiseks VÕS § 162 lg 1 järgi, kuna

leppetrahv ei ole rikutud kohustuse olemust ja tähtsust teise poole jaoks ning sarnastes

lepingutes tavaliselt kokkulepitavaid leppetrahve arvestades ebamõistlikult suur. Kostja ei ole

esile toonud ka asjaolusid, millest nähtuvalt õigustaks leppetrahvi vähendamist tema

majanduslik seisund. Leppetrahvi väljamõistmine kokkulepitud ulatuses ei ole ka vastuolus hea

usu põhimõttega. Nende rikkumistega seoses, mille eest leppetrahv välja mõistetakse, ei ole

kostja hagejale etteheiteid teinud ega väitnud, et kostja rikkumine oleks olnud tingitud hageja

vastuvõtuviivitusest.

25. Kuna hageja nõue on Lepingu p-de 3.8.2 ja 3.8.3 rikkumisest tuleneva leppetrahvi osas

põhjendatud, on maakohus põhjendatult rahuldanud vastavas osas ka hageja seadusjärgse

viivise nõude. Seoses apellatsioonkaebuse osalise rahuldamisega tuleb muuta maakohtu viivise

arvestust. Kolleegium määrab sissenõutava viivise suuruse TsMS § 367 järgi kindlaks

ringkonnakohtu otsuse kuupäeva (30. september 2021) seisuga.

25.1. Hageja kohtuvälise nõude esitamise ajaks 11. juulil 2019 oli kostja üldkasutatavate

ruumide ehitustöödega viivituses 102 päeva ja kinnistu heakorratöödega 41 päeva. Arvestades,

et hagi esitamiseni taotles hageja viivist päevase leppetrahvi määra 67,44 eurot järgi arvutatud

põhinõudelt (vt hageja 1. novembri 2019. a menetlusdokumendi p 3.3), tuleb viivist kohtuvälise

nõude esitamisest kuni hagi esitamiseni ajavahemiku 12. juuli 2019 kuni 29. juuli 2019 eest

2-19-11340

22 (23)

arvestada summalt 9643,92 eurot (= 102 × 67,44 + 41 × 67,44), mis teeb viivisekalkulaatori

arvutuse kohaselt kõnesoleva ajavahemiku eest sissenõutavaks muutunud viiviseks 38,05 eurot.

25.2. Hagi esitamise ajaks 29. juulil 2019 oli kostja üldkasutatavate ruumide ehitustöödega

viivituses 120 päeva ja kinnistu heakorratöödega 59 päeva. Ka hagi esitamisest taotles hageja

viivist päevase leppetrahvi määra 67,44 eurot järgi arvutatud põhinõudelt (vt hageja 1.

novembri 2019. a menetlusdokumendi p 3.4). Seega tuleb viivist hagi esitamisest kuni kostja

poolt hageja 1. novembri 2019. a nõude suurendamise avalduse kättesaamiseni ajavahemiku

30. juuli 2019 kuni 4. november 2019 eest arvestada summalt 2427,84 eurot (= (120 × 67,44 +

59 × 67,44) – 9643,92), mis teeb viivisekalkulaatori arvutuse kohaselt kõnesoleva ajavahemiku

eest sissenõutavaks muutunud viiviseks 52,15 eurot.

25.3. Alates nõude suurendamisest 1. novembrist 2019 taotles hageja viivist päevase

leppetrahvi määra 76,03 eurot järgi arvutatud põhinõudelt (vt hageja 1. novembri 2019. a

menetlusdokumendi p 3.5). Seega tuleb kostja poolt hageja 1. novembri 2019. a nõude

suurendamise avalduse kättesaamisest kuni maakohtu otsuse tegemiseni, s.o ajavahemiku 5.

november 2019 kuni 17. juuli 2020 eest arvestada viivist praeguse otsusega põhjendatuks

peetud nõudelt, s.o 25 470,05 eurolt, mis teeb viivisekalkulaatori arvutuse kohaselt kõnesoleva

ajavahemiku eest sissenõutavaks muutunud viiviseks 1426,08 eurot.

25.4. Alates maakohtu otsuse tegemisest 17. juulil 2020 kuni ringkonnakohtu otsuse tegemiseni

on sissenõutavaks muutunud viivis põhivõlgnevuselt 25 470,05 ajavahemiku 18. juuli 2020

kuni 30. september 2021 eest viivisekalkulaatori arvutuse kohaselt 2453,74 eurot.

25.5. Seega oli sissenõutavaks muutunud viivis maakohtu otsuse tegemise ajal 17. juuli 2020

seisuga kokku 1516,28 eurot (= 38,05 eurot + 52,15 eurot + 1426,08 eurot). Ringkonnakohtu

otsuse tegemise ajaks sissenõutavaks muutunud viivis on kokku 3970,02 eurot (= 1516,28 eurot

+ 2453,74 eurot).

Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine

26. Nii hageja kui ka kostja on vaidlustanud menetluskulude jaotuse maakohtus. Maakohus

jaotas menetluskulud TsMS § 163 lg 1 järgi poolte vahel võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega,

jättes menetluskuludest 68,79% kostja kanda ja 31,21% hageja kanda. Kuna ringkonnakohus

muudab hagi rahuldamise ulatust, tuleb muuta ka menetluskulude jaotust maakohtus. Kui hagi

oleks maakohtus rahuldatud täies ulatuses, oleks kostjalt mõistetud hageja kasuks välja kokku

45 052,98 eurot (= põhinõue 42 125,81 eurot + vastavalt hageja taotletule hagi esitamise ajaks

sissenõutavaks muutunud viivis 73,12 eurot + hagi esitamisest kuni 4. novembrini 2019

põhinõudelt 23 064,48 eurot sissenõutavaks muutunud viivis 495,41 eurot + pärast 4. novembrit

2019 kuni maakohtu otsuse tegemiseni põhinõudelt 42 125,81 sissenõutavaks muutunud viivis

2358,64 eurot). Tegelikult rahuldati hagi maakohtu otsuse tegemise aja seisuga 26 986,33 euro

ulatuses (= 25 470,05 eurot + 1516,28 eurot). Seega rahuldati hagist u 59,9% ((26 986,33 ÷

45 052,98) × 100%). Eelnevast tulenevalt on põhjendatud jätta maakohtus kantud

menetluskuludest 59,9% kostja kanda ja 40,1% hageja kanda.

27. Kolleegiumi hinnangul on ka ringkonnakohtu menetluskulude jaotamisel põhjendatud

lähtuda TsMS § 163 lg 1 ja § 171 lg 1 järgi apellatsioonkaebuse ja vastuapellatsioonkaebuse

rahuldamise ulatusest. Kostja apellatsioonkaebus rahuldatakse u 12,73% ulatuses (100% -

((25 470,05 + 1516,28) ÷ (28 967,43 + 1953,87) × 100%)), hageja vastuapellatsioonkaebus jääb

rahuldamata.

Seega

on

põhjendatud

jätta

menetluskulud

ringkonnakohtus

kostja

apellatsioonkaebust puudutavas osas 87,27% ulatuses kostja kanda ja 12,73% ulatuses hageja

kanda ning hageja vastuapellatsioonkaebust puudutavas osas täies ulatuses hageja kanda.

2-19-11340

23 (23)

28. Kuna maakohus menetluskulude rahalist suurust kindlaks ei määranud, siis TsMS § 174 lg

4 teise lause järgi ei tee seda ka ringkonnakohus. Menetluskulude rahalise suuruse määrab

TsMS § 177 lg 2 järgi kindlaks maakohus mõistliku aja jooksul pärast asjas tehtava lahendi

jõustumist. Menetluskulude jaotust saab vaidlustada ainult käesoleva lahendi peale edasi

kaevates (TsMS § 178 lg 1 esimene lause).

29. Juhindudes TsMS § 654 lg-st 22 ja § 173 lg 1 teisest lausest esitab ringkonnakohus otsuse

resolutsiooni juures kohtuotsuse kehtiva resolutsiooni tervikliku sõnastuse ja märgib selles

kõigi seniste menetluskulude jaotuse.

(allkirjastatud digitaalselt)

(allkirjastatud digitaalselt)

(allkirjastatud digitaalselt)

Gea Lepik

Villem Lapimaa

Meeli Kaur