2-20-17053/17 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Mati Maksing, Gaida Kivinurm ja Ulvi Loonurm

Otsuse kuupäev

24. september 2021, Tallinn

Tsiviilasja number

2-20-17053

Tsiviilasi

OÜ Coffee IN hagi Lasnamäe Centrum OÜ vastu

üürilepingu ülesütlemise tühisuse tuvastamiseks

Vaidlustatud otsus

Harju Maakohtu 25. märtsi 2021 otsus

Kaebuse esitaja ja liik

Lasnamäe Centrum OÜ apellatsioonkaebus

Asja hind ringkonnakohtus

12 000 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Hageja (vastustaja): OÜ Coffee IN (registrikood

10933767), lepingulised esindajad advokaadid Martti

Peetsalu ja Kaija Klaasen

Kostja (apellant): Lasnamäe Centrum OÜ (registrikood

14619890), lepinguline esindaja vandeadvokaat Margus

Mugu

Asja läbivaatamine

Kirjalikus menetluses

RESOLUTSIOON

1. Täiendada Harju Maakohtu 25. märtsi 2021 otsuse resolutsiooni otsustusega, et

kostja menetluskulud jäävad tema kanda, ja jätta resolutsioon ülejäänud osas

muutmata. Asendada otsuse põhjendava osa punktid 30–32 (koos alapunktidega)

käesoleva otsuse põhjenduste punktiga 9 (koos alapunktidega).

2. Apellatsioonkaebus jätta rahuldamata.

3. Menetluskulud maa- ja ringkonnakohtus jätta kostja kanda.

4. Rahuldada hageja OÜ Coffee IN taotlus menetluskulude rahaliseks kindlaks-

määramiseks. Määrata hageja põhjendatud ja vajalike menetluskulude suuruseks

apellatsioonimenetluses 1455,50 eurot ja mõista see summa kostjalt Lasnamäe

Centrum OÜ-lt hageja OÜ Coffee IN kasuks välja. Kostjal tuleb väljamõistetud

menetluskulu summalt tasuda hagejale alates otsuse jõustumisest kuni kulude

hüvitamiseni viivist võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses sätestatud määras.

Edasikaebamise kord

Kohtuotsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul

alates otsuse kättesaamisest, aga mitte hiljem kui viie kuu möödumisel otsuse avalikult

teatavaks tegemisest. Kassatsioonkaebuse võib Riigikohtusse esitada üksnes vandeadvokaadi

vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Kassatsioonkaebuse esitamisel tuleb tasuda

kautsjon sõltuvalt tsiviilasja hinnast ja kaebuse ulatusest.

2 (6)

Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi menetlus-

kulude kandmiseks. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema

tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama

kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või kautsjoni tasumiseks või kaebuses esineva sellise

puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku

tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud

põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.

NÕUE JA SELLE ALUSEKS OLEVAD ASJAOLUD

1. OÜ Coffee IN (hageja) esitas 18. novembril 2020 Harju Maakohtule hagi Lasnamäe

Centrum OÜ (kostja) vastu. Hageja palus tuvastada, et kostjapoolne 16. novembri 2020

ülesütlemine on toimetu ning pooltevaheline 16. mail 2019 allkirjastatud ja 2. maiga 2019

dateeritud üürileping (edaspidi: üürileping) ei ole lõppenud. Koos hagiavaldusega esitas hageja

hagi tagamise taotluse, mille maakohus rahuldas 19. novembri 2020 määrusega.

1.1. Hageja tõi üürilepingu sõlmimise, muutmise ja täitmise ning kostja ülesütlemisavalduse

kohta esile järgmised asjaolud:

-

hageja üürnikuna ja kostja üürileandjana sõlmisid üürilepingu, mille ese on Tallinnas,

Mustakivi tee 13 kaubanduskeskuses paiknev äripind ja kestus viis aastat;

-

kostja saatis 1. aprillil 2020 hagejale teate, et seoses 12. märtsil 2020 eriolukorra

väljakuulutamise ja liikumispiirangute kehtestamisega kaubanduskeskustes, on hageja

äripind kaubanduskeskuses suletud;

-

kostja märkis 17. veebruari e-kirjas ja 1. aprilli 2020 teates, et hagejal on võlgnevus;

-

pooled sõlmisid 13. juulil 2020 üürilepingu muutmise kokkuleppe, millega alandati

igakuiseid üürimakseid 1. aprillist – 10. maini 2020;

-

kostja saatis hagejale 16. novembril 2020 üürilepingu ülesütlemise teate, põhjendades

seda ajavahemikul 1. jaanuar – 5. juuni 2020 esitatud kümne arve (edaspidi: varasemad

arved) tasumisega viivitamisega.

1.2. Hageja leidis, et kostja ülesütlemine on toimetu neljal alternatiivsel põhjusel:

-

esiteks ülesütlemise aluse puudumise tõttu: ülesütlemise alusena märgitud arved tasus

hageja kostja antud täiendava tähtaja ja poolte vahel peetud läbirääkimiste tulemusel;

-

teiseks oli hageja kohuste rikkumine vabandatav: väljakuulutatud eriolukord ja

kehtestatud liikumispiirang mõjutas negatiivselt hageja majandustegevust veebruarist

juunini vääramatu jõuna võlaõigusseaduse (VÕS) § 103 lg 2 tähenduses. Kui tegemist

ei ole vääramatu jõuga, siis on kaubanduskeskuse sulgemine, sellest tulenev hageja

müügitulu langus nullini ja võimatus üüri maksta sündmus, millest tulenevat riisikot

kannab kostja vastavalt VÕS § 101 lg-le 3;

-

kolmandaks ei öelnud kostja lepingut üles mõistliku aja jooksul: ta saatis ülesütlemis-

avalduse enam kui üheksa kuud pärast üürilepingu p-s 34.1.1 nimetatud rikkumisest

teadasaamist. Tegemist ei ole keerulise asjaolu väljaselgitamise vajadusega, seetõttu

pidi kostja viivitamatult pärast rikkumisest teadasaamist otsustama, kas üürileping üles

öelda. Hageja on rikkumise heastanud, tasudes võla 8. juunil 2020, misjärel ei esinenud

üürilepingu p-s 34.1.1 nimetatud mõjuvat põhjust ülesütlemiseks;

-

neljandaks on ülesütlemine hea usu põhimõtte vastane: kostja käitus vastuoluliselt, kui

ta nõustus kohustuse täitmisega ja seejärel ütles lepingu üles. Üürilepingu p 34.1.1

viimast lauset tuleb tõlgendada kooskõlas mõistlikkuse ja hea usu põhimõttega.

Vastupidisel juhul oleks see ebamõistlikult kahjustav ja seega tühine tüüptingimus

VÕS § 42 lg 1 tähenduses.

3 (6)

2. Kostja vaidles hagile vastu. Üürilepingu sõlmimise, muutmise ja täitmise asjaolud pole

vaidlusalused, aga kostja hinnangul võis ta lepingu p-de 34.4 ja 34.1.1 alusel üles öelda, sest:

-

ülesütlemine on täiendav kaitse üürileandjale hageja kui korratu üürniku suhtes;

üürileping kehtis 20 kuud, kuid hageja viivitas tasumisega üle kümme päeva 26 korda;

-

kostja suhtus mõistvalt ja heatahtlikult nii kaubanduskeskuse sulgemisse kui ka hageja

probleemidesse, vähendades üüri ja andes pikendatud tähtaja üüriarve tasumiseks;

-

kui üüri tasumisega hilinemine on süstemaatiline, on üürilepingu p 34.1.1 kohaselt

kostjal õigus leping üles öelda ka juhul, kui parajasti üürivõlga ei ole;

-

üürilepingu p 34.1.1 ei ole ebamõistlikult kahjustav tüüptingimus. Hageja õigusi ega

huve ei kahjusta ebamõistlikult lepingutingimus, mis võimaldab kostjal hageja

süstemaatilise lepingurikkumise korral kaitsta end sellega, et ta lõpetab lepingu ja leiab

uue üürniku. Selline kokkulepe pole ebaproportsionaalne ega muul alusel tühine.

MAAKOHTU OTSUS

3. Maakohus rahuldas hagi 25. märtsi 2021 otsusega (vaidlustatud otsus). Hageja

menetluskulud jättis maakohus tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 162 lg 1 alusel

kostja kanda ja määras need kindlaks rahaliselt.

3.1. Maakohus tuvastas eespool p-s 1.1 loetletud ja vaidlustamata asjaolud. Lisaks ei vaielnud

pooled, et hageja oli arvete tasumisega viivituses ja tasus ülesütlemise alusena nimetatud

varasead arved hiljemalt 8. juunil 2020. Samuti polnud vaidlust, et üürilepingu ülesütlemise

ajal ei olnud hageja tasumisega viivituses. Pooled vaidlevad, kas üürilepingu p 34.1.1 andis

kostjale õiguse leping üles öelda sõltumata 16. novembril 2020 võlgnevuse puudumisest.

3.2. Hageja lepingurikkumine (tasumisega hilinemine) ei olnud tingitud vääramatust jõust ja

seetõttu pole see vabandatav. Laekumise koondtabel ja üürilepingu muutmise kokkulepe

tõendavad, et kostja arvestas kaubanduskeskuse sulgemisega aprillis ning külastatavuse

vähenemisega mais ja juunis. Ülesütlemise alusena nimetatud arvete tasumise tähtpäev saabus

enne eriolukorra kehtestamist. Seega ei saa hageja nende tasumisega hilinemist põhjendada

eriolukorra ega kaubanduskeskuste sulgemisega. Hageja ei vaidlustanud asjaolu, et nende

arvete tasumisega viivitamist ei põhjustanud eriolukord.

3.3. Hageja ei saa tugineda väitele, et üürnik ei pea maksma üüri ega kandma kõrvalkulu või

hoone korrashoiu- ja parenduskulu ajavahemiku eest, mil ta ei saanud asja sihtotstarbeliselt

kasutada (VÕS § 296 lg 1). Äriruumi kasutamise takistatuse ja vähenenud külastatavuse ajaks

lepiti kokku madalam üür, kuid hageja viivitas kas selle tasumisega.

3.4. Üürilepingu p 34.1.1 ei ole hagejat ebamõistlikult kahjustav tüüptingimus. Kostja ei saa

seda kasutada, kui hageja täidab lepingut korrektselt. Kostja tuli korduvalt hagejale vastu ja

talus hageja rikkumisi. Kostja ei pea tolereerima süstemaatiliselt lepingut rikkuvat üürnikku.

Üürileandjal on õigus end kaitsta ja öelda üürileping mõistliku aja jooksul üles.

3.5. Kostja ei öelnud lepingut üles mõistliku aja jooksul rikkumisest teadasaamisest (VÕS

§ 196 lg 3). Üürilepingu p 34.1.1 annab kostjale küll õiguse kaitsta end süstemaatiliselt lepingut

rikkuva üürniku suhtes, kuid ka seda õigust tuleb kasutada mõistliku aja jooksul. Viidatud

lepingupunkt ei anna kostjale õigust käituda vastuoluliselt, st võtta hilinenud täitmine vastu ja

seejärel öelda leping samal alusel üles. Asjakohatu on kostja väide, et ta ei saanud majanduslikel

kaalutlustel kokkuleppe sõlmimise asemel lepingut üles öelda, kuna puudus uus üürnik.

Kirjeldatud olukorras kokkuleppe sõlmimine oli kostja otsus, st tühja üüripinna asemel

hagejaga üürilepingu jätkamine. Kostja ei saa üürileandjana majanduslikest kaalutlustest

tulenevalt asuda hiljem vastuoluliselt käitudes muuta varasemaid otsustusi üürniku kahjuks.

3.6. Maakohus jättis 19. novembri 2020 määrusega rakendatud hagi tagamise abinõu kehtima

kuni otsuse jõustumiseni, kuid mitte kauem kui 31. maini 2024.

4 (6)

3.7. Menetluskulude jaotuse kohta märkis kohus otsuse põhjendavas osas, et hagi rahuldamise

tõttu jäävad kulud kostja kanda. Hageja menetluskulud on kohtu hinnangul põhjendatud ja

vajalikud. Kohus määras TsMS § 138, § 144 ja §-de 173–177 alusel hageja menetluskulud

kindlaks taotletud summas 5591,50 eurot ilma käibemaksuta (sh riigilõiv 650 eurot, hagi

tagamise määruse täitmise kulu 90 eurot ja lepinguliste esindajate kulu 4851,50 eurot). Hageja

taotles viivise väljamõistmist menetluskuludelt ja kohus rahuldas selle taotluse.

POOLTE SEISUKOHAD

4. Kostja esitas apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada. Menetluskulud

palub kostja panna hageja kanda.

Kaebuse väited on kokkuvõtvalt järgmised:

-

esiteks on ekslik kohtu põhiline seisukoht hagi rahuldamisel, et kostja ei öelnud

lepingut üles VÕS § 196 lg 3 järgse mõistliku aja jooksul rikkumisest teadasaamisest.

Kohus jättis kõrvale kostja vastuväite, et üürilepingu p 34.1.1 annab kostjale võimaluse

hinnata hageja rikkumisi ühe aasta jooksul. Seetõttu on ekslik arusaam, et kostja hilines

ülesütlemisega. Pooltel oli kokkulepe, mille kohaselt asendati VÕS § 196 lg 3

sätestatud mõistliku aja määratlus ühe aastaga;

-

teiseks on asjakohatu kohtu viide 13. juulil 2020 sõlmitud üüri alandamise kokku-

leppele. Selle kokkuleppega ei kõrvaldatud ega muudetud üürilepingu p-des 34.1.1

ja 34.4 nimetatud ülesütlemise alust – õigust leping üles öelda, kui vähemalt kolme

arve tasumisega viivitati ühe aasta jooksul. Samuti puudus pooltel kokkulepe, et

hilinenult tasutud arvete alusel ei esitata hiljem lepingus sätestatud nõuet põhjusel, et

arved siiski tasuti, kuigi hilinenult;

-

kolmandaks on asjakohatu etteheide kostja vastuolulisele käitumisele. Kostja ei nõustu

järeldusega, et sissenõutava kohustuse täitmise nõudmisel ja hilinenud täitmise

vastuvõtmisel tuleb kostja lugeda loobunuks kõikidest õigustest, mis põhinevad

hilinemisel. Kui pooltel puudus sõnaselge kokkulepe, mis mõjutaks üksnes hilinemisel

põhinevat õigust, siis hilinenud täitmise vastuvõtmine ei mõjuta ega kõrvalda faktilist

ja ülesütlemise õiguse aluseks olevat asjaolu, et hilinemine on toimunud;

-

neljandaks on ekslik järeldus nagu oleks üürileping öeldud üles võlgnevustele viidates.

Kostja ütles üürilepingu selle p-de 34.1.1 ja 34.4 alusel üles tasumisega viivitamisele

viidates. Ebaõige on seiskoht, nagu oleks kostja kokkuleppega kinnitanud soovi

lepingu täitmist jätkata, vaatamata muudele võimalikele ülesütlemise alustele.

-

viiendaks on ebamõistlik, et lepingu kehtivaks lõpetamiseks oleks kostja pidanud jätma

sõlmimata üüri alandamise kokkuleppe, vaid pidanuks üürilepingu kohe üles ütlema.

Kokkulepe oli ainult eriolukorra ajal üüri vähendamise kohta ja mitte ülesütlemise

õigusest loobumise ega muude ülesütlemisega seotud asjaolude kohta.

5. Hageja vaidleb kaebusele vastu. Kuigi hageja nõustub maakohtu otsuse lõppjäreldusega,

siis leiab ta jätkuvalt, et üürilepingu ülesütlemise alus puudus.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

6. Ringkonnakohus jätab vaidlustatud otsuse resolutsiooni sisulises osas muutmata ja

apellatsioonkaebuse rahuldamata, aga täiendab otsust kostja menetluskulude jaotuse osas ning

asendab osaliselt maakohtu põhjendused (TsMS § 657 lg 1 p 2¹). Kostja kannab menetluskulud

ringkonnakohtus.

7. TsMS § 652 lg 1 p 1 ja poolte väidete põhjal saab ringkonnakohus kaebuse lahendamisel

lähtuda maakohtu tuvastatud ja eespool p-s 1.1 refereeritud asjaoludest. Lisaks pole pooltel

vaidlust vaidlustatud otsuse p-s 29.3 tuvastatud asjaolus, et ülesütlemisavalduses viidatud arved

tasus hageja hiljemalt 8. juunil 2020.

5 (6)

8. Maakohus kvalifitseeris poolte õigussuhte sisuliselt õigesti üürilepinguks (VÕS § 271).

Vaidlustamata asjaoludel on üürilepingu ese äriruum (VÕS § 272 lg 1 teine lause). Ringkonna-

kohus nõustub vaidlustatud otsuse p-s 29.4 väljendatud maakohtu seisukohaga, et ülesütlemis-

avalduses kajastamata arvete tasumine ei mõjuta asja lahendamist. Nimelt pidi VÕS § 325 lg 2

p 3 järgi üürileandja ülesütlemisavalduses sisalduma ka ülesütlemise alus. Vaidlustatud otsuse

p-s 29.3 märkis maakohus asjakohaselt, et arvete tasumisega hilinemine on lepingurikkumine.

Samuti nõustub ringkonnakohus vaidlustatud otsuse p-des 34 ja 35 esitatud põhjendustega.

9. Maakohtus jättis hindamata hageja esimese väite, et üürilepingu ülesütlemiseks puudus

alus. Ringkonnakohus saab väidet hinnata ja leiab, et see on põhjendatud. Sellest ei muutu asja

lahendamise tulemus, kuid maakohtu sisulised põhjendused tuleb asendada järgnevaga.

9.1. Leping sõlmitakse pakkumuse esitamise ja sellele nõustumuse andmisega, samuti muul

viisil vastastikuste tahteavalduste vahetamise teel, kui on piisavalt selge, et lepingupooled on

saavutanud kokkuleppe (VÕS § 9 lg 1). Kirjalik leping loetakse sõlmituks, kui lepingupooled

on lepingudokumendi allkirjastanud või vahetanud kummagi lepingupoole poolt allkirjastatud

lepingudokumendid või kirjad (VÕS § 11 lg 4 esimene lause). Lepingupoolte kokkuleppel võib

lepingut muuta (VÕS § 13 lg 1). Lepingu muutmisele kohalduvad samuti eespool viidatud

sätted, st muudatuseks on vajalik poolte ühine tahe ja selle kohane väljendamine.

9.2. Pooled vaidlevad, kas 13. juuli 2020 kokkulepe käsitles varasemate arvete tasumise

tähtaega. Ringkonnakohus leiab, et kõnealuse kokkuleppega leppisid pooled mh kokku

varasemate arvete tasumiseks antud täiendava tähtaja pikendamises.

9.2.1. Hageja järeldab poolte läbirääkimistest, käitumisest ja kokkuleppe sõnastusest, et

varasemate arvete tasumiseks andis kostja talle täiendava tähtaja. Tema väitel vältas pikendatud

tähtaeg kuni 13. juuli 2020 kokkuleppe sõlmimiseni ja hageja täitis oma varasemad kohustused

selle jooksul. Kostja seevastu väidab, et 13. juuli 2020 kokkulepe ei käsitlenud varasemate

arvete tasumise tähtaega, vaid üksnes aprilli ja maikuu üüri.

9.2.2. Ringkonnakohus tuvastab, et kostja andis hagejale 1. aprillil 2020 täiendava tähtaja

varasemate arvete tasumiseks (dtl 89–90). Alates hageja 2. aprilli 2020 vastuskirjast pidasid

pooled läbirääkimisi mh selle tähtaja pikkuse üle (dtl 92–93). Kostja 13. aprilli 2020 e-kirjas

on selgelt avaldatud, et poolte läbirääkimised kestavad (dtl 94). Muutmise kokkulepe vormistati

21. mai 2020 kuupäevaga, aga pooled allkirjastasid selle alles 10. ja 13. juulil 2020 (dtl 106–

107). Kokkuleppes sisaldub tingimus, et see kehtib vaid eeldusel, et üürnikul ei ole jooksvaid

võlgnevusi, v.a juhul kui pooled ei ole kokku leppinud teisiti.

9.2.3. Lepingut ja muutmise kokkulepet tuleb tõlgendada VÕS § 29 sätete järgi, lähtudes

poolte ühisest tahtest (lg 1 esimene lause) ning arvestades sõlmimise asjaolusid ja eelnevaid

läbirääkimisi (lg 5 p 1), poolte käitumist (p 3), aga ka eesmärki (p 4). Ringkonnakohus tuvastab

eelmises alapunktis märgitud asjaolude põhjal, et poolte tahe kokkuleppe sõlmimisel oli mh

suunatud varasemate arvete tasumise täiendava tähtaja pikkuses kokkuleppimisele. Tähtaeg oli

läbirääkimiste üks ese ja pooled allkirjastasid kokkuleppe dokumendi alles pärast hageja

tasumist. Kokkuleppe kehtivuse eeldusena sõnastatud tingimusega leppisid pooled kokku, et

varasemate arvete tasumiseks antud täiendav tähtaeg vältas kuni kokkuleppe sõlmimiseni.

Järelikult tasus hageja varasemad arved poolte kokku lepitud täiendava tähtaja jooksul.

9.3. Järgmiseks tuleb uurida, kas lepingu p-d 34.4 ja 34.1.1 võimaldasid kostjal leping üles

öelda ka juhul, kui hageja täitis rahalise kohustuse täiendava tähtaja jooksul. Ringkonnakohus

leiab, et kostjal sellist ülesütlemisõigust ei olnud, ja põhjendab seda järgmiselt.

9.3.1. Kui täiendav tähtaeg on antud lepingulise kohustuse rikkumise korral, võib võlausaldaja

selle tähtaja jooksul keelduda oma kohustuse täitmisest ning nõuda rikkumisest tuleneva kahju

hüvitamist ning viivise maksmist, kuid ei või kasutada muid õiguskaitsevahendeid (VÕS § 114

lg 3). Lepingust taganemine kohustuse täitmiseks sama seaduse §-s 114 nimetatud täiendavat

6 (6)

tähtaega andmata ei ole lubatud, kui kohustust rikkunud lepingupool kannaks teise poole

lepingust taganemise korral kohustuse täitmiseks või täitmise ettevalmistamiseks tehtud

kulutustega võrreldes ebamõistlikult suurt kahju (VÕS § 116 lg 4). Õige on kostja väide, et

üürilepingu p 34.4 esimese lause kohaselt ei olnud täiendava tähtaja andmine vajalik, st pooled

leppisid üürilepingus kokku erinevalt VÕS § 116 lg-st 4. Viidatud säte on dispositiivne ja selle

sisust erinev kokkulepe lubatav. Samavõrra on aga lubatav tasumiseks täiendava tähtaja

andmine olukorras, kus lepingu tõttu sellist kohustust ei ole.

9.3.2. Eelnevast ei tulene, et VÕS § 114 lg 3 tuleks jätta kohaldamata. Üürilepingus puudub

kokkulepe olukorra kohta, kui üürnikule on antud täiendav tähtaeg. Ringkonnakohus tuvastas,

et kostja siiski andis täiendava tähtaja ja kohustus täideti lõpuks poolte vahel kokku lepitud

täiendava tähtaja jooksul. Vastavalt VÕS § 196 lg-le 2 võib kumbki lepingupool kestvuslepingu

üles öelda alles pärast kohustuse rikkumise lõpetamiseks määratud mõistliku tähtaja tulemuseta

lõppemist. Kirjeldatud juhul võib üürilepingust tuleneva rahalise kohustuse rikkumise alusel

üürileandja lepingu üles öelda siis, kui täiendav tähtaeg lõppes tulemusteta, st üürnik jätab talle

antud (uueks) tähtpäevaks võla tasumata. Kui üürnik kõrvaldab rikkumise määratud tähtaja

jooksul, siis ei ole üürileandjal õigust üürilepingut üles öelda (Riigikohtu 4. aprilli 2005 otsus

tsiviilasjas nr 3-2-1-24-05, p 25 ja seal viidatud varasem praktika). Neist põhimõtetest erinevalt

ei ole pooled kokku leppinud. Seega välistas varasemate arvete tasumiseks täiendava tähtaja

andmine lepingu ülesütlemise nimetatud tähtaja jooksul. Samuti ei olnud kostjal alust nimetatud

rikkumisele tuginedes leping hiljem üles öelda.

9.4. Ülesütlemise aluse puudumise korral on ülesütlemine tagajärjetu ehk toimetu (Riigikohtu

10. veebruari 2021 otsus tsiviilasjas nr 2-19-9679, p 13 teine lõik ja seal viidatud varasem

praktika). Ringkonnakohus järeldas eespool, et kostjal puudus alus öelda üürileping üles

varasemate arvete tasumisega viivitamise tõttu. Muule ülesütlemise alusele kostja

16. novembri 2020 avalduses ei tugine. Niisiis ei toonud avaldus kaasa VÕS § 195 lg 2

esimeses lauses ette nähtud tagajärge ja üürileping ei lõppenud. Õiguslikult korrektne ongi sel

juhul tuvastada, et vastava ülesütlemisavalduse alusel üürileping ei lõppenud (vrd Riigikohtu

30. aprilli 2013 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-5-13, p 18 kolmas lõik). Hageja nõudes ja

vaidlustatud otsuse resolutsioonis sisaldub selline tuvastus.

9.5. Hageja nõue on põhjendatud esimese võimalusena esitatud alusel. TsMS § 442 lg 8

viienda lause mõtte kohaselt pole vaja käsitleda hageja ülejäänud väited ega neile esitatud kostja

vastuväiteid, sest sellest ei muutuks asja lahendamise tulemus. Kui ülesütlemine on selleks

vajaliku aluse puuduse tõttu toimetu, siis ei saa see enam olla hilinenud ega hea usu vastane.

Ühtlasi pole oluline, kas hageja algne rikkumine võis olla vabandatav. Neil kaalutlustel pole

vaja vastata kostja kaebuse sisulistele väidetele.

10. Maakohus eksis TsMS § 173 lg-te 1 ja 2 kohaldamisel, kui jättis resolutsioonis jaotamata

kostja menetluskulud. Selle puuduse saab ringkonnakohus kõrvaldada. Maakohus põhjendas

õigesti, et TsMS § 162 lg 1 järgi jäid menetluskulud kostja kanda. Ringkonnakohtu kulud

jäävad TsMS § 171 lg 1 alusel samuti kostja kanda. Juhindudes TsMS § 173 lg 1 teisest lausest

märgib ringkonnakohus otsuse resolutsioonis kõigi seniste menetluskulude jaotuse.

11. Tulenevalt menetluskulude jaotusest tuleb need TsMS §-de 174 ja 175 sätete järgi rahaliselt

kindlaks määrata hageja kulunimekirja alusel. Hageja taotles 1455,50 euro hüvitamist, mis on

tasu 9,1 t õigusteenuse eest keskmise tasumääraga 159,95 eurot/t (käibemaksuta summa).

Kostja ei esitanud kulude osas vastuväiteid. Ringkonnakohtu hinnangul on hageja esindaja

märgitud ajakulu otsuse ja kaebuse analüüsile, vastuse koostamisele ja esitamisele vajalik ja

põhjendatud. Käibemaksu hüvitamist hageja ei taotle. Neil kaalutlustel rahuldab kohus taotluse.

Vastavalt hageja taotlusele ja TsMS § 177 lg-le 4 peab kostja tasuma kuluhüvitiselt viivist.

(allkirjastatud digitaalselt)