2-20-7123/28 · Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtunik

Üllar Roostoja, Vahur-Peeter Liin, Indrek Parrest

Määruse tegemise koht ja aeg

22. september 2021, Tartu

Tsiviilasja number

2-20-7123

Tsiviilasi

Osaühingu Aaspere Agro hagi Osaühingu Andreken

ja Aimur Ilissoni vastu ühishüpoteegi kannete

kustutamiseks

nõusoleku

andmise

kohustuse

tuvastamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Maakohtu 13. aprilli 2021. a määrus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Osaühingu Aaspere Agro määruskaebus

Kohtuistungi toimumise aeg

kirjalik menetlus

Menetlusosalised

ja

nende

esindajad

Hageja (määruskaebuse esitaja): Osaühing Aaspere

Agro (registrikood 10549075), esindaja vandeadvokaat

Heidi Rajamäe-Parik

Kostja I: Osaühing Andreken (registrikood 11082142),

esindaja vandeadvokaat Veiko Viisileht

Kostja

II:

Aimur

Ilisson

(isikukood

XXXXXXXXXXX), esindaja vandeadvokaadi abi Lea

Suurkivi

Iseseisva nõudeta kolmas isik kostja I poolel:

OÜ Roosikrantsi Õigusbüroo (registrikood 11697056),

esindaja vandeadvokaat Erki Vabamets

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Tartu Maakohtu 13. aprilli 2021. a määrus ja saata asi samale

maakohtule läbivaatamiseks.

2. Määruskaebus rahuldada.

Edasikaebamise kord

Käesoleva määruse peale ei saa Riigikohtule määruskaebust esitada.

ASJAOLUD JA EELNEV MENETLUSKÄIK

1. Osaühing Aaspere Agro (hageja) esitas 14. mail 2020 Tartu Maakohtule hagi

Osaühingu Andreken (kostja I) ja Aimur Ilissoni (kostja II) vastu ühishüpoteegi kannete

kustutamiseks nõusoleku andmise kohustuse tuvastamiseks.

Hagi kohaselt oli kostja II hageja juhatuse liige kuni 12. maini 2017 ning tekitas hagejale ja

hageja emaettevõtja kontsernile kahju 932 460 eurot 88 senti. Kostjale II edastati 11. mail

2017 teade hageja juhatuse liikme ametikohalt tagasikutsumiseks. Kostjad sõlmisid 15. mail

2017 ühishüpoteegi (180 000 eurot) seadmise lepingu, mille alusel kanti 18. mail 2017 kostja

II kinnisasjadele asukohas X (registriosa nr X) ja X (registriosa nr X) hüpoteek kostja I

kasuks. Maakohus on 14. juuni 2017. a hagi tagamise määrusega tsiviilasjas nr 2-17-7978

seadnud kostja II kinnisasjadele hageja kasuks kohtulikud hüpoteegid, mis asuvad kostja I

kasuks seatud hüpoteegist järjekohas tagapool.

Hageja palub tuvastada kostja II kinnisasjadele seatud ühishüpoteegi kannete kustutamiseks

vajaliku nõusoleku andmise kohustuse. Kostjate vahel sõlmitud hüpoteegi seadmise

asjaõiguslik kokkulepe ning tagatiskokkulepe on tühised vastuolu tõttu heade kommete ja

avaliku korraga (tsiviilseaduse üldosa seaduse (TsÜS) § 86 lg 1). Need sõlmiti vahetult pärast

kostja II juhatuse liikme ametikohalt tagasikutsumist ja tema teavitamisest tekitatud kahjust.

Tehingul puudub reaalne majanduslik sisu.

Hüpoteek seati kostja II advokaadiga A.A.ga seotud äriühingu (kostja I) kasuks. Kostja II

kasutas advokaati ja temaga seotud äriühinguid varade peitmiseks, koormamiseks ja tehiolude

ebaselguse

tekitamiseks

eesmärgiga

muuta

hageja

nõue

perspektiivituks.

Ka

tagatiskokkuleppe sisu määratlematus ja globaalsus viitab sellele, et hüpoteegilepingu

sõlmimisel puudus tegelik majanduslik sisu ja põhjendus. Kokkulepe, millega on tagatud

kõikvõimalikud tuleviku nõuded, on väga ebatavaline, kui just üheks lepingupooleks ei ole

pank või mõni muu finantsasutus, kellega on soov tulevikus täiendavaid tehinguid sõlmida.

Kui hüpoteeke seatud ei oleks, oleks hagejal kostja II kinnisasjadel järjekohas eespool olevad

hüpoteegid. Seega oleks hagejal võimalus nende kinnisasjade arvel oma nõuete (osaliseks)

rahuldamiseks. Järelikult on hagejal õiguslik huvi TsMS § 368 lg 1 järgse tuvastushagi

esitamiseks. Kuigi hagejal puudub kohtuliku hüpoteegi realiseerimist võimaldav kohtuotsus,

võimaldab TsMS § 369 esitada tulevase nõude täitmise hagi.

Maakohus rahuldas 9. detsembri 2020. a määrusega hageja hagi tagamise taotluse ning seadis

kostjale II kuuluvatele kinnisasjadele (korteriomanditele), mis on kantud kinnistusraamatu

registriosadesse nr X ja X vastuväite, mille kohaselt on kohtu menetluses tsiviilasjas nr 2-20-

7123 korteriomandi suhtes käimas vaidlus, milles võlausaldaja nõuab kinnisasja omaniku,

hüpoteegipidaja ja pandipidaja nõusoleku andmise kohustuse tuvastamist ja nõusoleku

asendamist kohtulahendiga selle kohta, et kinnisasjade seatud ühishüpoteek summas 180 000

eurot ja seda koormav pant kustutatakse. Maakohtu määrus jõustus ringkonnakohtu 22.

jaanuari 2021. a määrusega.

2. Kostja I palus jätta hagi läbi vaatamata või alternatiivselt rahuldamata ning

menetluskulud hageja kanda.

Hagi tuleb jätta TsMS § 423 lg 2 p 1 või 2 alusel läbi vaatamata, kuna hagejal puudub

tuvastushagi esitamiseks õiguslik huvi. Hageja ainuke huvi on saada kostja II võimaliku

tulevase võlausaldajana oma nõuete täitmise tagamiseks paremad võimalused (kostja II

hüpoteegipidajana parem järjekoht). Tegemist ei ole õigusliku huvi või eesmärgiga, mille

kaitsmiseks on võimalik esitada tuvastushagi järjekohas eespool oleva hüpoteegikande

tühistamiseks. Hageja nõue ei ole ka sissenõutavaks muutunud. Samuti ei ole teada, kas ja

millal nõue üldse sissenõutavaks muutub. Hagis esitatud nõuded ja nendega seotud asjaolud

on vaidlustatud tsiviilasjas nr 2-17-7978. Hagejal ei ole tema kasuks seatud kohtulike

hüpoteekide arvelt realiseeritavat nõuet enne, kui vastavas asjas tehtud lahend jõustub.

Isegi kui praeguses asjas esitatud hagi rahuldamise korral esimesel järjekohal asuv

ühishüpoteek kustutatakse, hageja olukord ei muutuks, kuna tal ei ole praegu nõuet, mida vara

arvelt rahuldada saaks. Õiguslikult ei ole võimalik tuvastushagi n-ö ette esitamine ja

rahuldamine. Seega on hagi perspektiivitu.

Kostja I ei realiseeri praegusel ajal tema kasuks seatud hüpoteeki. Kostjal I ei pruugi tekkida

ka sellist vajadust, kui kostja II oma nõudeid täidab. Seega ei ole hetkel sellist olukorda, kus

hageja õigused ja võimalused saaksid tegelikult kahjustada või võiksid kahjustada saada.

Kostjate vahel kehtivad laenulepingud. Kuna kostjate omavahelised lepingud on hagejast

eraldiseisvad ning neid täidetakse vastavalt kostjate omavahelistele kokkulepetele, võib

hüpoteegi ka kustutada. Ka sel põhjusel puudub hagejal vajalik tuvastushuvi sellise

tuvastushagi esitamiseks.

Kuna hagejale ei tulene kostjate vahel sõlmitud hüpoteegi seadmise kokkuleppest ja

tagatiskokkuleppest mistahes õigusi või kohustusi, ei ole tal mingisugust õiguslikku huvi

tuvastushagi esitamiseks. See, et tagatiskokkulepe sõlmiti pärast kostja II tagasikutsumist

hageja juhatuse liikme ametikohalt või on n-ö globaalne, ei tähenda, et vastav tehing oleks

vastuolus heade kommete ja avaliku korraga. Kostja II kinnisasjadele seatud ühishüpoteek

tagab kostja I põhjendatud nõudeid kostja II vastu. Hageja väited kostja I ja kostja II osaniku

ning nendega seotud isikute väidetava õigusvastase tegevuse kohta on põhistamata ja

tõendamata. Hageja poolt viidatud menetlused on pooleli ning kostja I ei ole nendes osaline.

Alternatiivselt palub kostja I jätta hagi rahuldamata.

Kostja I loovutas menetluse kestel oma hüpoteegiga tagatud nõude kostja II vastu OÜ-le

Roosikrantsi Õigusbüroo, kes on kantud kostja II kinnisasjade ühishüpoteegipidajana

kinnistusraamatusse. Seega ei ole kostja I vastu esitatud nõusoleku andmise kohustamise

nõudega võimalik taotletavat eesmärki saavutada.

3. Kostja II palus jätta hagi läbi vaatamata või alternatiivselt rahuldamata ning

menetluskulud hageja kanda.

Hagi tuleb jätta TsMS § 423 lg 2 p 1 või 2 alusel läbi vaatamata. Hagejal puudub õigustatud

huvi hagi esitamiseks, kuna hagi eesmärk on kustutada hüpoteegikanne lepingu tühisuse tõttu,

mille pool hageja ei ole. Hagejale ei tulene vaidlusalusest lepingust õigusi ega kohustusi.

Asjaolu, et hageja kasuks on hagi tagamise korras seatud kohtulikud hüpoteegid kostja II

kinnisasjadele, ei anna hagejale õiguslikku huvi kinnistusraamatus järjekohal eespool olevate

hüpoteegikannete vaidlustamiseks. Hageja ei saa tugineda tema jaoks kolmandate isikute

vahelise tehingu tühisusele. Ka mistahes alusetute nõuete esitamine teistes menetlustes ei

põhjenda hageja õiguslikku huvi käesolevas asjas hagi esitamisel. Asjaolu, et hageja hagi

kostja II vastu on tagatud nii tsiviilkohtumenetluses kui ka kriminaalmenetluses, ei anna talle

õigust sekkuda kõikidesse kostja II tehingutesse.

Hagi on õiguslikult perspektiivitu, kuna puudub materiaalõiguslik alus hageja nõuete

rahuldamiseks (TsMS § 423 lg 2 p 1). Hageja ei ole selgelt kirjeldanud, millisel

materiaalõiguslikul alusel on hageja esitanud kostjate vastu kinnistusraamatu kannete jaoks

vajalike nõusolekute tuvastamise nõude.

Seadusandja on ette näinud võlausaldajate huvide kaitseks kolmandate isikute vahel tehtud

tehingute kehtetuks tunnistamist kahel materiaalõiguslikul alusel – tagasivõitmine

täitemenetluses (täitemenetluse seadustiku (TMS) § 187) ja pankrotimenetluses

(pankrotiseaduse (PankrS) § 109 lg 1). Mõlema juhul läbitakse eelnevalt objektiivne menetlus

võlausaldajate nõuete kontrollimiseks. Võlausaldajal (pankrotimenetluses pankrotihalduril)

on õigus nõuda võlgniku ja kolmandate isikute vahel tehtud tehingute kehtetuks tunnistamist

üksnes nendel piiratud juhtudel, kus võlausaldaja nõue on selge ning tagasivõitmise eeldused

ja piirangud seaduses sätestatud. Praegusel juhul ei ole hagejal kostja II vastu sundtäidetavat

nõuet (täitemenetluses tagasivõitmise hagi esitamise eeldused ei ole täidetud) ning kostja II

suhtes ei ole algatatud pankrotimenetlust. Sellega ammenduvad materiaalõiguslikud alused

(väidetava) võlausaldaja poolt võlgniku ja kolmanda isiku vahel sõlmitud tehingu kehtetuks

tunnistamiseks.

Alternatiivselt palub kostja II jätta hagi rahuldamata.

4. Maakohus rahuldas 21. detsembri 2020. a määrusega hageja taotluse kaasata tsiviilasja

menetlusse iseseisva nõudeta kolmas isik kostja I poolel OÜ Roosikrantsi Õigusbüroo

(iseseisva nõudeta kolmas isik).

5. Iseseisva nõudeta kolmas isik palus jätta hagi läbi vaatamata või alternatiivselt

rahuldamata ning menetluskulud hageja kanda.

Hagejal ei ole nõuet, mida ta saaks kohtulike hüpoteekide arvel täita. Hageja soov saada

hüpoteegipidajana parem järjekoht oma võimalike tulevikus täidetavaks muutuvate nõuete

täitmise tagamiseks ei ole õiguslik huvi, mis põhjendaks tuvastushagi esitamist

asjaõigusseaduse (AÕS) § 65 lg 1, kinnistusraamatuseaduse (KRS) § 341, TsÜS § 68 lg 5 ja

TsMS § 368 lg 1 järgi. Kuna hageja õigusi ei ole rikutud ja hagejal puudub õigustatud huvi

tuvastushagi esitamiseks, tuleb hagi jätta TsMS § 423 lg 2 p 1 või 2 alusel läbi vaatamata või

alternatiivselt rahuldamata.

Kolmas isik ei ole teadlik hageja poolt viidatud kostjate ja nendega seotud isikuid

puudutavatest menetlustest või nende sisust.

Kolmas isik omandas ühishüpoteegi heauskselt AÕS § 561 lg 1 järgi. AÕS § 65 lg 3 järgi ei

ole hagi rahuldamine võimalik. Kolmas isik ei teadnud ega pidanud teadma ühishüpoteegi

omandamise ajal mistahes vaidlustest käesolevas asjas, sh hageja kostjatele tehtud

etteheidetest. Kolmas isik juhindus kinnistusraamatu kandest ning lähtus selle õigsusest

(AÕS § 56 lg 1). Kinnistusraamatusse kantud ühishüpoteegil ja sellele seatud pandil on

reaalne majanduslik sisu ja eesmärk. Hageja väited ühishüpoteegi majandusliku sisu

puudumise ja etteheited pandi seadmise kohta on alusetud ja tõendamata.

Nõuded on küll esitatud jätkuvalt kostjate vastu, kuid kohus on selgitanud, et lahend kehtiks

ka õigusjärglase suhtes. Kuna kolmas isik on asjaõiguse omandanud heauskselt, siis tehtav

kohtulahend ei saa tekitada olukorda, kus ta jääb asjaõigusest ilma.

MAAKOHTU LAHEND

6. Maakohus jättis 13. aprilli 2021. a määrusega hageja hagi kostjate vastu läbi vaatamata

ning menetluskulud hageja kanda. Maakohus märkis, et menetluskulud määratakse kindlaks

pärast määruse jõustumist. Sama määrusega tühistas maakohus 9. detsembri 2020. a hagi

tagamise määruse.

Määruse põhjenduste kohaselt kehtivad tuvastushagi menetlusse võtmisel üldiselt samad

eeldused, mis kujundus- või sooritushagi puhul, st isik saab kohtusse pöörduda oma eeldatava

seadusega kaitstud õiguse kaitseks (TsMS § 3 lg 1). Lisaks seab TsMS § 368 lg 1 hagejale

tuvastushagi õigusliku huvi olemasolu nõude. Õiguslik huvi on asja sisulise otsuse tegemise

eeldus, mida kohus peab omal algatusel kontrollima igas menetluse etapis, et välistada

kasutute tuvastushagide esitamist ja menetlemist, kui tuvastusnõue on ilmselgelt

põhjendamatu.

Hageja peab põhjendama oma isikliku huvi õigussuhte koheseks tuvastamiseks kostja suhtes

ning seda, miks just tuvastushagi on pooltevahelisi suhteid, taotletavat eesmärki ja muid

olulisi asjaolusid arvestades sobivaim õiguskaitsevahend. Kolmandate isikute vahel sõlmitud

leping võib olla tuvastushagi esemeks, kui selle kehtivusest sõltub menetluse poolte vaheline

õigussuhe. Seevastu puudub tuvastushuvi kohustustehingu osas, sest see tekitab õigusi ja

kohustusi üksnes tehingu pooltele ning hageja õigusi rikkuda ei saa. Tuvastushuvi kontekstis

väljendub ka ajaline kriteerium. Tulevikus tekkiv õigussuhe tuvastushagi esemeks olla ei saa,

küll aga olemasoleva õigussuhte tulevane areng.

Hüpoteegi seadmise lepingu ja asjaõiguslepingu p 2.2 kohaselt on hüpoteegiga tagatud kõik

hüpoteegipidaja nõuded kostja II vastu, mis tulenevad hüpoteegipidaja ja kostja II vahel

sõlmitud ja tulevikus sõlmitavatest võlaõiguslikest lepingutest ja nende võimalikest lisadest.

Heade kommetega võib olla vastuolus ja tühine tagatiskokkulepe osas, mis ei määratle

tagatavaid tulevikus tekkivaid nõudeid piisavalt või millega tagatakse kõikvõimalikke

hüpoteegipidaja nõudeid kinnisasja omaniku või kolmanda isiku vastu ja piiratakse sellega

ebamõistlikult kinnisasja omaniku majandusvabadust või edasist toimetulekut. Võimalus, et

tagatud tulevaste nõuetena käsitletakse ka võimalikke tulevikus loovutatavaid nõudeid, peab

olema tagatiskokkuleppes selgelt kokku lepitud. Seega ei saa välistada, et tegemist võib olla

heade kommete vastase tagatiskokkuleppega, mis võib olla tühine.

Iseenesest on hagejal olemas tuvastushuvi ühishüpoteegi tühisuse tuvastamiseks. Samas ei

ole hagejal kohest vajadust õigussuhte puudumise tuvastamiseks. Isegi juhul, kui hagi

rahuldatakse ning esimesel järjekohal asuv ühishüpoteek kustutatakse, ei muutuks hageja

olukord seoses oma väidetavate nõuete täitmisega mitte kuidagi, s.o tema nõude rahuldamise

väljavaated ei paraneks, sest tal ei olegi praegu nõuet, mida vara arvelt rahuldada saaks.

Menetlusökonoomiast lähtudes ei ole mõistlik sellise tuvastushagi esitamine ja rahuldamine

n-ö ette (juhuks, kui hagejal võib tulevikus tekkida võimalus hüpoteegid realiseerida). Seega

ei ole hagejal praegusel ajal kohtuliku hüpoteegi järgi õigustatud isikuna õiguslikku huvi

tuvastada

vaidlusaluse

ühishüpoteegi

seadmise

asjaõigusliku

kokkuleppe

ning

tagatiskokkuleppe tühisust heade kommete ja avaliku korra vastasuse tõttu TsÜS § 86 lg 1

alusel.

Hagi esitamine ei ole praegusel hetkel vajalik ka seetõttu, et kostja I ei realiseeri tema kasuks

seatud hüpoteeki. Kostjal I ei pruugi tekkida ka sellist vajadust.

Kui ühishüpoteek ei taga tegelikke nõudeid või kui tagatud nõuded ei ole muutunud

sissenõutavaks, ei anna hüpoteek õigust alustada täitemenetlust kinnistute müümiseks. Kui

hüpoteegiga tagatud nõue rahuldatakse või nõuet ei ole tekkinud, võib koormatud kinnisasja

igakordne omanik AÕS § 349 lg 1 järgi (ühishüpoteegi puhul AÕS § 362 lg 1 järgi) nõuda

hüpoteegi kandmist enda nimele või selle kustutamist, kui ei ole kokku lepitud teisiti. Kui

hageja nõudeid tagab tagumisel järjekohal olev (kohtulik) hüpoteek, võiks hageja

omanikuhüpoteegi tekkimisel AÕS § 332 lg 1 järgi nõuda sellise hüpoteegi kustutamist.

Kuni pankrotimenetluse või täitemenetluse algatamiseni ei riku seatud ühishüpoteek hageja

huve sellisel viisil, mis annaks alust tuvastushagi esitamiseks. Täitemenetluses hüpoteegi

realiseerimiseks saab kinnisasja omanik TMS § 221 järgi esitada sundtäitmise lubamatuks

tunnistamiseks hagi. Teised sissenõudjad saavad kontrollida hüpoteegipidaja nõuete

olemasolu TMS § 109 (koostoimes TMS §-ga 137) järgse hagi esitamisel jaotuskava

vaidlustamiseks. Pankrotimenetluses oleks hagejal võimalik esitada nõuete kaitsmise

koosolekul vastuväiteid kolmandate isikute nõuetele (PankrS § 1001 lg 3).

Kui kostjate tahtliku ja sihipärase tegevuse tulemusena kaotab hageja siiski võimaluse

rahuldada oma nõuded kostja II kinnisasjade arvel, võib hagejal olla kostjate vastu nõue

võlaõigusseaduse (VÕS) § 1045 lg 1 p 8 alusel heade kommete vastase tahtliku käitumisega

õigusvastaselt tekitatud kahju hüvitamiseks. Lisaks on KRS § 341 lg 1 kohaselt kande

tegemiseks, muutmiseks või kustutamiseks nõutav isiku nõusolek, kelle kinnistusregistriossa

kantud õigust kanne kahjustaks. Sama paragrahvi lõike 2 kohaselt on puudutatud isikuks

eelkõige koormatava asjaõiguse omaja. Seega juhul kui kostjad sooviksid asuda hageja

kohtulikust hüpoteegist eespool olevat hüpoteeki muutma, vajaksid nad selleks hageja

nõusolekut.

Kuivõrd tuvastushagi on esitatud ennatlikult, jättis maakohus hagi TsMS § 423 lg 2 p 2 alusel

läbi vaatamata. TsMS § 386 lg 4 kohaselt tühistas kohus hagi tagamise.

MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED

7. Hageja palub 3. mail 2021 esitatud määruskaebuses maakohtu määruse tühistada.

Hagja esitas hagi TsÜS § 68 lg 5 alusel. Hageja on kostjale II kuuluvatele kinnisasjadele

seatud kohtulike hüpoteekide järgi õigustatud isik ning seega on hagejal TsMS § 368 lg 1

järgi tuvastushagi esitamiseks õiguslik huvi. Kui kostja I kasuks ei oleks hüpoteeke seatud,

oleks hagejal kostja II kinnisasjadel järjekohas eespool olevad hüpoteegid, mistõttu oleks

hagejal võimalus nende kinnisasjade arvel hagis kirjeldatud kahjunõuete (osaliseks)

rahuldamiseks. Maakohus iseenesest seda ei eita.

Hagejal on juba praegu sissenõutav nõue kostja II vastu, mis on tagatud kohtulike

hüpoteekidega. Asjaolu, et hageja nõue kostja II vastu alles läbib menetlusi tsiviilasjas nr 2-

17-7978 ja kriminaalasjas nr 17740000171, ei tähenda, et hageja nõudeid ei ole olemas või ei

ole sissenõutavad. Seega on maakohus ebaõigesti leidnud, et hageja nõue võib alles tekkida.

Kui maakohtul oli kahtlusi, oleks kohus saanud hageja nõudeid kostja II vastu ise kontrollida

või käesoleva menetluse peatada. Maakohus on 1. märtsi 2021. a otsusega tsiviilasjas

nr 2-17-7978 rahuldanud hageja hagi kostja II vastu 305 505 euro 8 sendi ja viiviste

saamiseks.

Hageja ei nõustu maakohtuga, et tal puudub kohene vajadus õigussuhte puudumise

tuvastamiseks. See järeldus ei põhine tõenditel, mis ilmestavad kostja I pahausksust.

Tuvastushuvi on tuvastushagi esitamiseks piisav, kui see on ilmselgelt vajalik esmase ja

efektiivse õiguskaitse vajaduse rahuldamiseks. Samuti ei nõustu hageja, et ta peaks valima

muud õiguskaitsevahendid, mis on seotud tõenduslike raskuste ning õiguslike riskidega. Hagi

esitamise õigust toetab ka TsMS § 368 lg 2.

Maakohtu järeldus, mille kohaselt on KRS § 341 lg-test 1 ja 2 tulenevalt hageja hüpoteegist

järjekohas eespool asuva hüpoteegi muutmiseks vajalik ka hageja nõusolek, on ebaõige. Ka

praeguse menetluse ajal on kostja I hüpoteegi võõrandanud ning uus hüpoteegipidaja on

hüpoteegi koormanud ilma hageja nõusolekuta. Seega pole hageja puudutatud isikuks, kelle

nõusolek oleks kostja I kasuks seatud hüpoteegi käsutamiseks nõutav. See tingibki hageja

nõuete kohese menetlemise ja õigusliku huvi õigustatuse.

Kuna kostjad sõlmisid kokkuleppe, mille kohaselt tagab hüpoteek kõiki tulevikus tekkivaid

nõudeid, võivad kostjad hagejat teavitamata hoida hüpoteeki nn täismahulise tagatisena ning

hagejal ei ole võimalik oma õigusi kaitsta muul viisil kui tuvastushagi esitamisega.

Hageja jääb hagis esitatud seisukoha juurde kostjate vahel sõlmitud notariaalne hüpoteegi

seadmise ja asjaõigusleping tühisuse osas, korrates hagis esitatud põhjendusi. Hageja lisab, et

A.A. vastu on esitatud süüdistus rahapesus suures ulatuses ning kostjatel on korruptiivne

käitumismuster.

Kuna kostjad on oma pahatahtlikkust ja hageja õigusi rikkuvat käitumist näidanud menetluse

kestel, ei pruugi hagejal olla võimalik oma nõudeid kostja II vara arvelt rahuldada. Kostjad

on püüdnud kostja II vara peita. Hüpoteek on eelduslikult seatud just selle eesmärgiga, et, kui

hageja hakkab oma nõuet sisse nõudma, tekitatakse võlgnevused ning algatatakse

täitemenetlus näilike kokkulepete alusel. Seda kinnitab menetluse kestel kostja I hüpoteegi ja

tagatud nõuete võõrandamine kostja II vastu kolmandale isikule, püüdega jätta muljet, et

kolmas isik on hüpoteegi heauskne omandaja. Seega on hagejal õiguslik huvi tuvastada

vaidlusaluse ühishüpoteegi seadmise asjaõigusliku kokkuleppe ja tagatiskokkuleppe tühisust

heade kommete ja avaliku korra vastasuse tõttu TsÜS § 86 lg 1 alusel. Ühishüpoteegi

kokkulepe rikub hageja huve.

Maakohus jättis ebaõigesti kohaldamata TsMS §-i 369. Hageja õiguste rikkumine tulevikus

on tõenäoline – isegi, kui leida, et hageja õigusi praegusel ajal ei rikuta.

8. Kostja I palub jätta määruskaebuse rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.

9. Kostja II palub keelduda hageja poolt 3. mai 2021. a menetlusdokumendile lisatud

tõendi – maakohtu otsus tsiviilasjas nr 2-17-7978 – vastuvõtmisest, jätta määruskaebus

rahuldamata ning menetluskulud hageja kanda.

10. Iseseisva nõudeta kolmas isik palub jätta määruskaebuse määruskaebusele lisatud

tõendi menetlusse võtmata, määruskaebuse rahuldamata ning menetluskulud hageja kanda.

11. Maakohus jättis määruskaebuse rahuldamata ning saatis selle TsMS § 663 lg 5 alusel

läbivaatamiseks ja lahendamiseks Tartu Ringkonnakohtule.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

12. Ringkonnakohus, tutvunud kaebuse ja tsiviilasja materjalidega, leiab, et maakohtu

määrus tuleb TsMS § 667 lg 2 aluse tühistada ning saata asi läbivaatamiseks samale

maakohtule. Määruskaebus rahuldatakse.

13. Hageja on esitanud nõude tuvastada, et kostjatel on kohustus anda nõusolek kostja II

kinnisasjadele kostja I kasuks seatud hüpoteekide (ühishüpoteek, 180 000 eurot)

kustutamiseks. Hageja hinnangul on hüpoteegi seadmise asjaõiguslik kokkulepe ning

tagatiskokkulepe TsÜS § 86 lg 1 alusel tühised, kuna sellega on soovitud hagejat kui kostja II

võlausaldajat kahjustada, raskendades tema võimalusi kostja II kinnisasjade arvel oma nõuet

rahuldada (nt sundtäitmisel). Hageja eesmärgiks on saavutada kostja II kinnisasjadele seatud

ühishüpoteegi kustutamine, mille tulemusena oleks hageja kasuks seatud kohtulikud

hüpoteegid järjekohas eespool. Järelikult hageja soovib, et kostjate nõutavad tahteavaldused

ühishüpoteegi kustutamiseks asendatakse kohtulahendiga.

14. Ringkonnakohtu hinnangul on hageja nõue esitatud ebatäpsena – tuvastusnõudena.

Hageja nõude puhul on tegemist TsÜS § 68 lg 5 (ja TMS § 184 lg 1) kohase nõudega

kohustada tahteavaldust andma. Tahteavalduste asendamist tuleb Riigikohtu järjekindla

praktika kohaselt hageda sooritushagiga, mitte tuvastushagiga (vt nt Riigikohtu 29. septembri

2015. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-81-15, p 14; 1. juuni 2016. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-34-

16, p 18; 12. aprilli 2017. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-13-17, p 13). Järelikult on nii maakohtu

määruses kui ka määruskaebuses esitatud põhjendused hageja tuvastushuvi kohta

asjakohatud.

Ringkonnakohtu hinnangul ei ole tegemist siiski sedavõrd olulise nõude ebatäpsusega, mis

takistaks asja lahendamist, sest senist kohtupraktikat arvestades piisab tahteavalduse

asendamiseks ka sellest, et kohus tuvastab tahteavalduse andmise kohustuse (vt ka Riigikohtu

1. juuni 2016. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-34-16, p 18). Lisaks ei nähtu asja materjalidest, et

maakohus oleks jätnud hagi TsMS § 3401 järgi käiguta ning andnud hagejale võimaluse nõude

täpsustamiseks. Nõude ebatäpsus on TsMS § 3401 lg 1 mõttes kõrvaldatav puudus.

15. Ringkonnakohus ei nõustu maakohtu seisukohaga, nagu puuduks hagejal praegu

õiguskaitsevajadus 15. mail 2017 sõlmitud lepingu alusel kostja II kinnisasjadele seatud

ühishüpoteegi kustutamisele suunatud hagi esitamiseks. Kuigi hageja ei ole viidatud

hüpoteegi seadmise aluseks oleva asjaõigusliku kokkuleppe (käsutustehingu) pool, mõjutab

see leping ringkonnakohtu hinnangul juba praegu hageja asjaõiguslikku positsiooni, kuna

kostja II kinnisasjadele on hageja kasuks seatud kohtulikud hüpoteegid (I kd, tl-d 29–32, 33–

42). Kuna kohtulik hüpoteek tekib TsMS § 388 lg 3 kolmanda lause järgi kinnistusraamatusse

kandmisega, mitte hagi tagamise kohtulahendi täidetavaks muutumise või jõustumisega, ei

sõltu hageja asjaõigusliku positsiooni mõju sellest, kas tal on kostja II vastu kohtuliku

hüpoteegi realiseerimist võimaldav kohtulahend. Ringkonnakohtu hinnangul mõjutabki

asjaõigusleping hageja asjaõiguslikku positsiooni seni, kuni tema kasuks on kostja II

kinnisasjadel kohtulikud hüpoteegid. Seega on hagejal tema asjaõiguslikust positsioonist

tulenevalt õigus tugineda hüpoteegi seadmise asjaõiguslikku kokkuleppe tühisusele juba

praegu.

16. Asjaõigusliku kokkuleppe (käsutustehingu) kehtivust tuleb abstraktsiooniprintsiibist

lähtudes hinnata lahutatuna selle aluseks olevast kohustustehingust (TsÜS § 6 lg 4). Kuigi

käsutusena on asjaõigusleping reeglina õiguslikult neutraalne ning ei saa seetõttu olla

vastuolus heade kommetega ja sel põhjusel tühine, on siiski võimalik ka asjaõiguslepingu

vastuolu heade kommetega, kui heade kommete vastane on käsutustehingu eesmärk või

käsutustehing ise (vt ka Riigikohtu 23. septembri 2005. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-80-05, p-

d 23, 26–27). Hagis esitatud asjaoludel ei ole hüpoteegi seadmise asjaõigusliku kokkuleppe

kehtivuse hindamisel TsÜS § 86 lg 1 kohaldamine õiguslikult välistatud. Hagejal puudub

praegu ka TMS § 2 lg-s 1 sätestatud täitedokument, mistõttu pole tal võimalik tugineda

sissenõudja ja võlausaldaja õiguste kaitseks pankrotiseaduses ning täitemenetluse seadustikus

ette nähtud eriregulatsioonidele.

Ringkonnakohus märgib, et võlaõigusliku lepingu tühisuse tuvastamist saab hageda üksnes

isik, kelle õigusi leping mõjutab. Selliseks isikuks on üldjuhul vaid lepingupool (vt Riigikohtu

13. veebruari 2008. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-140-07, p 13). Eelmärgitu kehtib ka kostjate

vahel sõlmitud tagatiskokkuleppe kohta (vt ka Riigikohtu 9. aprilli 2014. a otsus tsiviilasjas

nr 3-2-1-18-14, p 22). Seega ei saa hageja tagatiskokkuleppe tühisusele tugineda.

Tagatiskokkulepe eraldi võetuna hageja asjaõiguslikku positsiooni ka ei mõjuta.

17. Ringkonnakohus kokkuvõttes seega ei nõustu maakohtuga, et väljaspool täite- või

pankrotimenetlust ei riku hüpoteek hageja huve ning hagi esitamine ei ole hetkel vajalik, kuna

kostja I ei realiseeri oma hüpoteeki (ning ei pruugi seda ka tulevikus teha). Maakohtu

määruses esitatud põhjendustel ei olnud alust jätta hagi TsMS § 423 lg 2 p-le 2 tuginedes läbi

vaatamata. Ringkonnakohus tühistab maakohtu määruse ning saadab asja tagasi

läbivaatamiseks samale maakohtule. Maakohtul tuleb asja lahendamisel arvestada mh

käesolevas määruses esitatud ringkonnakohtu seisukohti. Maakohtul tuleb mh otsustada koos

määruskaebusega esitatud uue tõendi (Tartu Maakohtu 1. märtsi 2021. a otsuse tsiviilasjas nr

2-17-7978) asja materjalide juurde võtmine.

18. Kuna ringkonnakohus tühistab maakohtu määruse ülalesitatud põhjendustel, ei vasta

ringkonnakohus menetlusökonoomia kaalutlustel määruskaebuse muudele väidetele.

19. Menetluskulude jaotus ja rahaline suurus määratakse kindlaks asjas tehtavas

lõpplahendis (TsMS § 173 lg 3 teine lause).

(allkirjastatud digitaalselt) (allkirjastatud digitaalselt)

(allkirjastatud digitaalselt)

Üllar Roostoja

Vahur-Peeter Liin

Indrek Parrest