2-16-5660/162 · Harju Maakohus Tallinna kohtumaja

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Harju Maakohus

Kohtunik

Liili Lauri

Otsuse avaldamise aeg ja koht

16. september 2021, Tallinn, Tallinna kohtumaja

Tsiviilasja number

2-16-5660

Tsiviilasi

D. K.’i ja N. K. hagi H. L. vastu kinnisasja ostuhinna

alandamise, alternatiivselt kahju hüvitamise nõudes

Tsiviilasja hind

14 998 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Kohtuistung

Kohtuistungil osalenud isikud

Hageja I: D. K. (isikukood: xxxx, elukoht xxxx)

Hageja II: N. K. (isikukood: xxxx, elukoht xxxx)

Hagejate lepinguline esindaja: Anastasia Nezgovorova (e-

post: anastasia.nezgovorova@gmail.com)

Kostja: H. L. (isikukood xxxx, elukoht xxxx, e-post: xxxx),

lepinguline

esindaja

Angela

Jürgenson

(e-post:

angela@hugo.legal)

25.05.2021

Hageja I D. K.

Hagejate lepinguline esindaja Anastasia Nezgovorova

Kostja H. L.

Kostja lepinguline esindaja Angela Jürgenson

Kohtuotsuse resolutsioon

1. Rahuldada D. K.’i ja N. K. hagi H. L. vastu kinnisasja ostuhinna alandamise nõudes osaliselt.

2. Välja mõista kostjalt H. L. solidaarselt hagejate D. K.’i ja N. K. kasuks hüvitis 11 000 eurot

ja viivis põhinõudelt alates 09.04.2016 kuni põhinõude täitmiseni VÕS 113 lg 1 teises lauses

sätestatud määras.

Menetluskulude jaotus

3. Jätta hagejate menetluskulud 79% ulatuses kostja kanda ning 21% ulatuses hagejate endi

kanda.

4. Kostja menetluskulud jätta kostja enda kanda.

5. Määrata menetluskulude rahaline suurus kindlaks eraldi kohtumäärusega pärast kohtuotsuse

jõustumist tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 177 lõikes 2 sätestatud korras.

Edasikaebamise kord

Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonikaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva

jooksul alates kohtuotsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui 5 kuu jooksul arvates

avalikult teatavaks tegemisest. Apellatsioonkaebuse esitamisel tuleb tasuda riigilõiv. Juhul kui

apellatsioonkaebuses on märkimata, kas apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, võib

apellatsioonikohus asja lahendada kirjalikus menetluses.

Hageja nõue ja asjaolud

1. D. K. (hageja I) ja N. K. (hageja II) esitasid 08.04.2016 maakohtule hagi H. L. (endine

perekonnanimi R.) vastu 10 640,16 euro nõudes. Hagejad suurendasid nõuet menetluse kestel ja

palusid kostjalt välja mõista 13 850 eurot ja sellelt viivise alates 09.04.2016 kuni põhinõude

täitmiseni. Samuti palusid nad välja mõista sissenõudmiskulud 40 eurot ja menetluskulud jätta

kostja kanda.

2. 01.10.2014 sõlmisid hagejad ja kostja kinnisasja asukohaga Xxxx mõttelise osa müügilepingu,

hüpoteegi lõpetamise kokkuleppe, hüpoteegi loovutamise kokkuleppe, hüpoteegi seadmise

kokkuleppe ja asjaõiguslepingud. Lepingu punktis 2.1.5 lubas müüja, et kinnistul ei ole müüjale

teadaolevaid varjatud puudusi, millest müüja ei ole ostjale teatanud või mida ostja ei saanud

märgata ülevaatuse teostamisel. Ostuhinnaks määrati 175 000 eurot (lepingu p 5.1). Pärast lepingu

sõlmimist selgus, et hoonel olid varjatud puudused. Esimesed probleemid ilmnesid 2015. aasta

talvel, kui hagejad avastasid, et küttesüsteem ei toiminud korralikult ning korraldasid enda kulul

küttesüsteemi renoveerimise. Sama aasta sügisel ilmnes, et peamine viga siiski ei olnud mitte

küttesüsteemis, vaid hoonel oli hulgaliselt ehitusvigu.

3. Hagejad tellisid ehitusekspertiisi ja OÜ Ehituskonsult Grupp ekspertiisiga tuvastati, et hoone

ehitamisel kasutati hea ehitustavaga ja RYL-2000-ga vastuolus olevaid lahendusi ning

dokumentatsioon tööde teostamise kohta puudus: sokkel ja tuulekastid olid soojustatud

ebakorrektselt, tulekastide ehitamise ajal talade vahel paigaldatud EPS plaadid olid osaliselt

lagunenud või esines tühimikke, mis soodustas soojakadude tekkimist ning tuulekastidesse ei

olnud paigaldatud moskiitode vastast võrku, rennid olid ebaõige kaldega, katlaruumis ei olnud

teostatud tuletõkketöid, soojapumbal olid lekkimiskohad, fassaadil olid raskete metallpiirete

kinnituste kohtades kahjustused, fassaadi uste juures olid praod, vihmavee plekid akende juures

olid paigaldatud nii, et sademete vesi sattus vineeri peale ja hakkas seda lõhkuma. Viidatud vigade

remondi eelarve oli ekspertiisi kohaselt 17 760 eurot. Plint OÜ 10.02.2016 esitatud

hinnapakkumise kohaselt oli parenduste eelarve 10 640,16 eurot. Hageja esitas selle alusel

26.11.2018 nõude haginõude suurendamiseks (tlk 228. I kd), tasudes riigilõivu 50 eurot. Hinna

alandamise summa on 13 850 eurot ja lisaks nõuab hageja 40 eurot sissenõudmiskulu.

4. Hagiavalduse kohaselt esinevad hinna alandamise formaalsed ja materiaalsed eeldused. Hinna

alandamise avalduse esitamine on tehtud e-kirja teel, ei ole nõutav selle tegemine notariaalselt.

Võlgnik rikkus võlasuhtest tulenevat kohustust, rikkumise sisuks oli selle ebakvaliteetne täitmine,

puudustega täitmine võeti vastu ja rikkumist ei põhjustanud õiguskaitsevahendit kasutada sooviv

pool. Alused müüja vastutuse piiramiseks puuduvad. Hinda saab alandada võrdeliselt kohustuse

mittekohase täitmise väärtuse suhtele kohase täitmise väärtusesse. Eeltoodut saab väljendada

valemina: alandatud hind = lepingu eseme väärtus koos puudustega x lepingus kokkulepitud

hind/lepingu eseme väärtus ilma puudusteta. Selliselt kujunes alandatud hinnaks 164 359,84

eurot. Kuivõrd hagejad tasusid kostjale 175 000 eurot, maksid nad kostjale 10 640,16 eurot

rohkem. Erikokkuleppe puudumisel peab müüdud asi olema vähemalt keskmise kvaliteediga VÕS

§ 77 lg 1 järgi, arvestades head ehitustava. Lepingu mittevastavus esines juba müügieseme

üleandmisel, mida kinnitab OÜ Nortim ekspertiisiakt. Varjatud vead olid tingitud ehitustööde

ebakvaliteetsest teostamisest.

5. Alternatiivselt palusid hagejad rahuldada nõue võlaõigusseaduse (VÕS) § 115 lg 1 alusel ning

mõista kostjalt välja hagejatele tekkinud kahju. 19.05.2019 on hagejad täpsustanud, et esmane

nõue on kinnisasja ostuhinna vähendamine. 30.05.2016 on hagejad täpsustanud, et alandatud

hinnaks on 164 359.84 eurot. 20.12.2019 on hagejad täpsustanud (tlk 60, III kd), et alandavad

hinda 13 850 euro võrra, paluvad selle summa välja mõista, samuti sissenõudmiskulude hüvitise

40 eurot ja viivised põhinõudest alates 09.04.2016 kuni täitmiseni päevamääraga 2, 45 eurot. Kui

hinna alandamine ei ole põhjendatud, siis paluvad hagejad välja mõista kahjuhüvitise 13 850

eurot. 17.12.2020 (tlk 127, III kd) on hageja esitanud hagi tervikteksti (koondhagi nimetusega),

jääb rahalise nõude ja palub välja mõista viivist summalt 13 850 eurot viivise 0,023%

päevamääraga 3,05 eurot. Hageja leiab, et Euroopa Parlamendi ja Nõukogu direktiivi 2011/7/ EL,

16.02.2011 kohaselt nähti ette võlausaldaja kaitseks, et lisaks viivisele võib nõuda ka võla

sissenõudmiskulu hüvitamist 40 eurot. Nõude saab esitada võlgnikule, kes tegutseb majandus- ja

kutsetegevuses ning tarbijate suhtes see ei kehti. Hagejad leiavad, et lepingus kokkulepitud hind

võrdub lepingu kohase täitmise väärtusega 175 000 eurot. Mittekohase täitmise väärtuseks on

parenduste eelarve (Plint OÜ hinnapakkumus ja arved tlk 135-137, III kd) summas 10 640,16

eurot, mida on põhjendatud suurendada summani 13 850 eurot, hinna kallinemise tõttu.

6. Alandatud hinnaks on 164 359,84 eurot (175 000 – 10 640,16), hagejad on tasunud üle määra

10 640,16 eurot.

7. Lisaks palusid hagejad välja mõista nõutavalt summalt viivise 0,023% päevas TsMS § 367 järgi

ning VÕS § 1131 lg 1 alusel sissenõudmiskulude hüvitise 40 eurot.

8. Harju Maakohtu 31.05.2016 määrusega on hagi menetlusse võetud. Harju Maakohtu

28.11.2018 määrusega on hagi tagatud (tlk 260, II kd). Harju Maakohus on 18.11.2019 määranud

aja kompromissi läbirääkimisteks ning selle mittesaavutamisel tähtaja esitada tõendid lepingu

eseme väärtuse tuvastamiseks koos puudustega ja ilma puudusteta.

Vastuseks kostja seisukohtadele, on hagejad 19.02.2017 esile toonud, et jäävad täies ulatuses hagi

juurde. Põhiline puudus majal on küttesüsteemi ehituse viga, millest kostja ei teavitanud. Kostja

ei reageerinud hagejate pretensioonidele. Maja soojapidavus oli 2014 sügisel ja talvel madal, mis

tuleneb ehitusvigadest. Ostu hind määratakse müüja poolt, milleks oli 175 000 eurot. Hinna

alandamise avalduse esitamisel ei ole tähtaega.

Kostja vastuväited

9. Kostja vaidles hagile vastu (tlk 86, I kd) ja palus jätta hagi rahuldamata ning menetluskulud

hagejate kanda.

10. Müügilepingu ese vastas lepingutingimustele, kuivõrd hagejatele võimaldati enne

müügilepingu sõlmimist põhjalikult lepingu esemega tutvuda. Müüjapoolne lepingu korrektne

täitmine nähtus ka sõlmitud lepingust, kus punktis 2.1.5 kinnitasid pooled, et kinnistul ei ole

mingeid müüjale teadaolevaid varjatud puudusi, millest müüja ei oleks ostjale teatanud või mida

ostja ei saanud märgata ülevaatuse teostamisel. Lepingu punktis 2.2.2 kinnitas ostja, et on kinnistu

koosseisu kuuluva ehitise ja dokumentatsiooni üle vaadanud ja on teadlik ehitise seisukorrast.

20.10.2014 edastas kostja hageja I e-posti aadressile pildid hoone ehituse käigust.

11. Kostja ei olnud teadlik varjatud puudustest. Tal ei olnud eriteadmisi ja ta tugines asja

müümisel hindamisaktile, tehnilisele dokumentatsioonile ja 05.09.2014 koostatud ehitise

ülevaatuse aktile. Kostja ei saanud vastutada kasutatud eseme eest, mille ehituslikke vigu ta ei

teadnud ega pidanudki teadma.

12. Lisaks leppisid hagejad ja kostja lepingu p-s 11.10 kokku, et defektide ilmnemisel peavad

hagejad nendest kostjale teatama mõistliku aja jooksul pärast seda, kui nad on defektidest teada

saanud või pidid teada saama. Nõude esitamine kaks aastat pärast lepingu eseme tehingu

toimumist ei vastanud lepingu p-s 11.10 kokkulepitule.

13. Lepingu eseme hind oli kasutuses olnud asja hind, mida kostja juba enne lepingu eseme

tehingu teostamist alandas 200 000 euroselt alghinnalt 190 000 eurole. Viimati nimetatud hinna

paikapidavust kinnitas ka eseme suhtes teostatud hindamisakt. Seega oli põhjendamatu hagejate

väide, et nad tasusid ülemäära 10 640,16 eurot.

14. Kõik mittevastavused, millele hagejad tuginevad, tulenevad nende endi poolt tellitud

ekspertiisiaktile. Ehitisele on antud kasutusluba nr 27626, 11.09.2014. 01.01.2014 allkirjastati

üleandmise-vastuvõtmise akt, milles kinnitati, et majas teostati kütteseadmete kontroll OÜ

Palsplus poolt. Kütteseade oli korras. Ostuhinna alandamine on vastuolus hea usu põhimõttega,

VÕS § 6 lg 1 mõttes, tehes seda nii pika ajavahemiku järel.

Kohtu põhjendused

15. Kohus, tutvunud kohtule esitatud dokumentaalsete tõenditega, ning hinnanud tõendeid

kogumis, asub seisukohale, et hagi on põhjendatud ja tõendatud ning kuulub rahuldamisele

osaliselt.

16. TsMS § 5 lg 1 kohaselt menetletakse hagi poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes

nõudest. Nimetatud sätte lg 2 kohaselt on pooltel võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada

ja vastaspoole esitatu ümber lükata või sellele vastu vaielda. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma

nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. TsMS § 230 lg 1

kohaselt peab kumbki pool hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema

nõuded ja vastuväited. TsMS § 231 lg 2 järgi poolte faktilise asjaolu kohta esitatud väide ei vaja

tõendamist, kui vastaspool võtab selle omaks ning lg 4 järgi omaksvõttu eeldatakse, kui vastaspool

ei vaidlusta faktilise asjaolu kohta esitatud väidet selgesõnaliselt ja vaidlustamise tahe ei ilmne ka

poole muudest avaldustest.

17. TsMS § 438 lg 1 esimese lause kohaselt otsust tehes hindab kohus tõendeid, otsustab, mis

asjaolud on tuvastatud, millist õigusakti tuleb asjas kohaldada ja kas hagi kuulub rahuldamisele.

TsMS § 230 lg 2 kohaselt esitavad tõendeid menetlusosalised, § 199 lg 1 p 3 võimaldab poolel

esitada taotlusi, TsMS § 436 lg 2 alusel rajab kohus otsuse üksnes asjas esitatud ja kogutud

tõenditele. Menetlusosaline määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja

milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. Menetlusosalise avaldused asja puudutavate faktiliste

asjaolude kohta peavad TsMS § 328 lg 1 kohaselt olema tõesed.

18. VÕS § 2 lg 1 järgi on võlasuhe õigussuhe, millest tuleneb ühe isiku (kohustatud isik ehk

võlgnik) kohustus teha teise isiku (õigustatud isik ehk võlausaldaja) kasuks teatud tegu või jätta

see tegemata (täita kohustus) ning võlausaldaja õigus nõuda võlgnikult kohustuse täitmist. VÕS

§ 3 p 1 järgi võib võlasuhe tekkida lepingust. VÕS § 1 lg 3 sätestab, et rohkem kui kahe poole

vahel sõlmitud lepingutele (mitmepoolne leping) kohaldatakse käesolevas seaduses lepingute

kohta sätestatut, kui see ei ole vastuolus lepingu olemuse ega eesmärgiga. VÕS § 9 lg 1 kohaselt

sõlmitakse leping pakkumuse esitamise ja sellele nõustumise andmisega, samuti muul viisil

vastastikuste tahteavalduste vahetamise teel, kui on piisavalt selge, et lepingupooled on

saavutanud kokkuleppe. VÕS § 29 esimest lõiget arvestades tuleb lähtuda iga konkreetse

müügilepingu sõlmimise fakti kindlakstegemisel ja sisu tõlgendamisel poolte ühisest tegelikust

tahtest. VÕS § 29 lg 5 kohaselt tuleb lepingu tõlgendamisel eelkõige arvestada lepingu sõlmimise

asjaolusid ja lepingueelseid läbirääkimisi, tõlgendust, mille lepingupooled on samale

lepingutingimusele varem andnud, lepingupoolte käitumist enne ja pärast lepingu sõlmimist,

lepingu olemust ja eesmärki, vastaval tegevus- või kutsealal mõistetele ja väljenditele tavaliselt

antud tähendust ja tavasid ning lepingupoolte vahelist praktikat.

19. Käesolevalt loeb kohus tõendatuks asjas vaidlustamata asjaolud:

• 01.10.2014 sõlmisid hagejad ja kostja kinnisasja asukohaga Xxxx mõttelise osa

müügilepingu, hüpoteegi lõpetamise kokkuleppe, hüpoteegi loovutamise kokkuleppe,

hüpoteegi seadmise kokkuleppe ja asjaõiguslepingud (tlk 19-30, Ikd).

• Ostuhinnaks lepiti kokku 175 000 eurot (lepingu p 5.1).

• Ehituskonsult Grupp OÜ on läbi viinud Xxxx ehitusjärgsete puuduste ekspertiisi (tlk 44-

53, I kd).

• Objekti kui laenutagatise hindamiseks on turuväärtuseks määratud 2014 septembris

190 000 eurot (tlk 93, I kd).

• Ostja on esitanud hinna alandamise avalduse.

20. Kohtu korraldaval istungil 27.10.2020 (tlk 97, III kd) selgitas kohus, et hageja kui

majandustegevuses mittetegutsev isik ei saaks nõuda sissenõudmise kuluna 40 eurot, et on

võimalik esitada TsMS § 363 kohane kahjunõue kohtueelsete menetluskulude osas. Samuti

selgitas kohus, et on vajalik tõendada lepingu eseme väärtust koos puudustega.

21. Müügilepingu sisuks (VÕS § 208 lg 1) on müüja kohustus anda ostjale üle olemasolev asi,

millele vastab ostja kohustus tasuda ostuhind rahas ja võtta asi vastu. Ostjale üleantav asi peab

VÕS § 217 lg 1 kohaselt vastama lepingutingimustele, eelkõige koguse, kvaliteedi, liigi,

kirjelduse ja pakendi osas. Kui asjal ei ole kokkulepitud omadusi, ei vasta ta lepingutingimustele

(VÕS § 217 lg 2 p 1).

22. Hagi asjaolude kohaselt on ostetud elamus varjatud puudused, mistõttu on nad õigustatud

esitama hinna alandamise nõude. Hagejad tellisid 2015. aasta sügisel elamu ehitustehnilise

ekspertiisi, mille raames viidi 21.10.2015 ja 03.11.2015 läbi ülevaatus ning hinnang esitati

hagejatele 17.11.2015. Nimetatud ekspertiisist lähtuvalt tellisid hagejad Plint OÜ-lt ehitise

remondikalkulatsiooni ning see esitati hagejatele 10.02.2016. Hagejad teavitasid kostjat

16.02.2016 remonditööde vajadusest ja hinnast. Seega arvestades lepingu sõlmimise aega

01.10.2014 ei saa puudustest teatamise aega pidada ebamõistlikuks. Arvestades, et vaja oli

asjatundjate hinnanguid, teavitasid hagejad kostjat mõistliku aja jooksul ehitisel olevatest

puudustest.

23. Asja menetluse käigus maakohtus on määratud 05.12.2017 ekspertiis hindamaks

soojapidavuse vastavust ehitusnormidele, kas vahetult enne ostu-müügilepingu sõlmimist

esinesid puudused sokli soojustusel, metallpiirete kinnitusel, katuse vihmavee rennidel ja

tuulekastidel, fassaadi vineeri paigaldusel, terrassi laudadel ja aknaveeplekkidel. OÜ

Ehitusekspert on teostanud ekspertiisi (tlk 153, I kd), leides, et tuvastatud ehituslike defektide

puhul on tegemist suuremahuliste varjatud puudustega, sest katuslae soojapidavus ei vasta

nõuetele, soklil oleva soojustuse ja välisseina allääre vahel on tühimikud, metallist piirded on

paigaldatud ebakvaliteetselt, mis võimaldab vihmaveel sattuda piirdetarinditesse, vihmaveerennid

on paigaldatud väga väikese kaldega, fassaadi vineer oli kohati paigaldatud vastu aknaplekki,

mistõttu on saanud vineerist elemendid veekahjustusi, katlaruumist väljuvate tehniliste

süsteemide torud ja kaablid ei ole kinni tehtud spetsiaalse seguga. Ekspert leidis, et elamul on

puudused, mis on seotud elamu soojapidavusega, kuivõrd hoone avatäidetel on ebatihedused,

katuslagedele on pandud soojustust vähem vihmaveetorud juhivad katuselt vihmavee vahetult

hoone äärde, rajatud ei ole drenaažitorustikku. Kohus ei nõustu kostja, et ekspertiisiakt tuleks jätta

tähelepanuta. Ekspertiisiakt on TsMS § 229 lg 2 mõttes tõendiks ning kostja ei ole puuduste osas

ümberlükkavaid andmeid esitanud. Kostja ei ole vigade osas konkreetseid vastuväiteid esitanud.

Seega on võimalik nende puuduste alusel hinnata, kas tegemist on varjatud puudutega, ja mis

ulatuses on hagejad õigustatud hinda alandama.

24. Hagejad esitasid 16.02.2016 kostjale e-kirjaga hinna alandamise avalduse, millega soovisid

hinda alandada 11 316 eurot. Kohtule esitatud hagis soovisid hagejad hinda alandada

10 640,16 euro võrra ja menetluse kestel suurendasid nõuet 13 850 euroni. Hagejad esitasid

11.04.2016 hagi kostja vastu, paludes välja mõista põhinõudena 10 640,16 eurot. Pärast ekspertiisi

tulemuste saabumist esitas kostja 26.11.2018 kohtule avalduse põhinõude suurendamiseks 13 850

euroni (II kd lk 228-230). TsMS § 376 lg 4 p 2 järgi ei peeta hageja põhinõude või kõrvalnõuete

suurendamist või vähendamist hagi muutmiseks. Selles osas ei nõustu kohus kostjaga, kes ei

nõustunud nõude suurendamisega. Kohus leiab, et hagejal on TsMS § 206 lähtuvalt õigus

suurendada oma nõuet, on tasunud suurendatud nõude osas vastava riigilõivu ja lähtub menetluses

nõudest 13 850 eurot. Nõude suurendamisel peab kohus hindama riigilõivu tasumist.

25. Müügilepingu järgi võib ostja VÕS § 112 lg 1 esimese lause alusel alandada ostuhinda, kui

on täidetud järgmised põhilised materiaalsed eeldused:

• müügileping on kehtiv;

• müüja on täitnud oma kohustuse mittekohaselt, eelkõige andnud üle lepingutingimustele

mittevastava (s.o puudustega) asja (vt ka VÕS §-d 77 ja 217);

• müüja vastutab asja puuduse eest;

• müüja ei ole puudust kõrvaldanud või on ostja sellest õigustatult keeldunud (VÕS § 112

lg 5, § 224 p-d 1 ja 2).

26. Müüja vastutab müüdud asja puuduse eest eelkõige siis, kui on täidetud järgmised tingimused:

puudus oli olemas riisiko ülemineku ajal ostjale (VÕS § 218 lg 1); puudus ei tulenenud ostjast

(VÕS § 101 lg 3); ostja ei teadnud lepingu sõlmimise ajal puudusest ega pidanudki teadma (VÕS

§ 218 lg 4); sõlmitud ei ole müüja vastutust piiravat kokkulepet või ei saa müüja sellele tugineda

(VÕS § 221 lg 2); ostja on teatanud puudusest müüjale mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta

puudusest teada sai või pidi teada saama (vt nt Riigikohtu 14.03.2019 otsust asjas nr 2-17-1937,

p 16). VÕS § 218 ega ka üldine võlaõigusseaduse lepingulise vastutuse süsteem ei näe vastutuse

eeldusena ette kohustuse rikkuja teadmist oma kohustuse rikkumisest ega asja puudusest

(Riigikohtu 25.10.2004 otsus asjas nr 3-2-1-115-04, p 24).

27. Hagejad on asja uuel läbivaatamisel maakohus jäänud alternatiivsete haginõuete esitamisel

selle juurde, et esmane nõue on ostuhinna alandamine. Riigikohus on lahendis 3-2-1-156-11

märkinud, et müüja vastutuse hindamisel ostuhinna alandamise eeldusena ei ole VÕS § 105

esimese lause järgi tähtsust, kas rikkumine on vabandatav VÕS § 103 mõttes. Müüja vastutust

hinnatakse mitmete erisätete alusel (vt ka nt Riigikohtu 30. novembri 2005. a otsus tsiviilasjas

nr 3-2-1-131-05, p-d 11, 13; 26. septembri 2007. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-71-07, p 14).

Nendest tulenevalt vastutab müüja müüdud asja puuduse eest eelkõige siis, kui on täidetud

järgmised tingimused:

• puudus oli olemas riisiko ülemineku ajal ostjale (VÕS § 218 lg 1);

• puudus ei tulenenud ostjast (VÕS § 101 lg 3);

• ostja ei teadnud lepingu sõlmimise ajal puudusest ega pidanudki teadma (VÕS § 218

lg 4);

• sõlmitud ei ole müüja vastutust piiravat kokkulepet või ei saa müüja sellele tugineda

(VÕS § 221 lg 2);

• ostja on teatanud puudusest müüjale mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta puudusest

teada sai või pidi teada saama, v.a kui teatamata jätmine on mõistlikult vabandatav

(VÕS § 220 lg 3), puudus tekkis müüja tahtluse või raske hooletuse tõttu (VÕS § 221

lg 1 p 1) või kui müüja puudusest teadis või pidi teadma, kuid ei avaldanud seda ostjale

(VÕS § 221 lg 1 p 2).

28. Kohus on selgitanud 29.03.2021 hagejatele 09.03.2021 kohtuistungil ja 20.03.2021 e-kirjaga

vajadust tõendada lepingu eseme väärtust puudustega ja puudusteta. Hagejad on esitanud

eksperthinnangu nr 210518-33390. Eksperthinnangu teostaja, hindaja A. T., on andnud hinnangu

eesmärgiga turuväärtuse hindamiseks arvestatud vara varjatud puudusi. Hinnangu kohaselt on

vara väärtus puudusteta 190 000 eurot ja puudustega 164 000 eurot (tlk 180, IIIkd). Hindaja

arvestuskäigu kohaselt on vara turuväärtus 190 000 eurot, liidetud 10 protsenti vara väärtuse tõus

ning saadud 209 000 eurot, maha on võetud vara puuduste kõrvaldamise kulu 45 499 eurot ning

saadud väärtuseks 163 501 eurot ehk 164 000 eurot. TsMS § 293 lg 2 kohaselt kui

menetlusosaline on kohtule esitanud eriteadmistega isiku kirjaliku arvamuse ja isikut ei kuulata

üle tunnistajana, hinnatakse arvamust dokumentaalse tõendina. Kohus on A. T.i 25.05.2021

kohtuistungil tunnistajana üle kuulanud. Kohtuistungil jäi hindaja oma seisukoha juurde ja

selgitas, et elamu osas toodud puuduste osas lähtus kohtu poolt määratud ekspertiisi tulemustest.

Ekspertiisiga on tõendatud, et ostetud kinnisasjal asuval elamul olid ehituslikud vead ja asi ei

vastanud VÕS § 77 lg 1 sätestatud nn keskmise kvaliteedi tingimusele, s.t ei vastanud Eestis

kehtestatud projekteerimisnormidele, ehitusseadusele ja ehitustavale: osa sokli vajalikust

soojustusest puudus, olemasolev soojustus oli kohati ebakvaliteetselt paigaldatud, soklil oleva

soojustuse ja välisseina allääre vahel olid tühemikud ehk paigaldusega tekitati külmasillad, mis

olid ehitusnõuete ja füüsika seisukohalt lubamatud; hoone II korrusel olevad piirded (nn prantsuse

rõdu) olid/on roostes, mis näitas nende metallpinna mittenõuetekohast puhastamist enne

viimistlemist ning lisaks olid nende kinnitused välisseina külge tehtud ebakvaliteetselt, mis

võimaldasid vihmaveel sattuda hoone piirdetarinditesse ning rikkuda ehitise välisviimistlust;

katusel olevad vihmavee rennid olid paigaldatuna kohati väga väikese kaldega, mis ei taganud

vee kiiret ja segamatut (puulehtede ja prahi kogunemisel rennidesse) äravoolu; hoone akende

põskedel olev fassaadivineer oli paigaldatuna kohati vastu aknaplekki või sellele liiga lähedale.

Seetõttu olid paigaldatud vineerist elemendid saanud veekahjustusi;

katlaruum ei vastanud kõikidele nõuetele. Katlamajal ei olnud vajaliku tulekindlusega ust (EI60).

Eeltoodud ekspertiisiga on tõendatud hinna alandamise esmased eeldused, et ehk müügiese ei

vastanud lepingutingimustele olles puudutega.

29. Kohus kuulas ära vande all hageja D. K.i, kelle sõnul oli lepinguline hind 190 000 eurot, sest

15 000 eurot sai müüja sularahas. Kostja väitel oli müüdud ka esemeid, kuid hagejad ei kinnitanud

asjaolu, et sularaha makse oli lükanduste eest. Seega lähtub kohus poolte poolt lepingus kajastatud

hinnast 175 000 eurot, mis hagejad tasusid. A. T.i hinnangust lähtuvalt on puudustega hind

164 000 eurot. Tõendatud on ekspertiisiaktiga ja D. K.i vande all antud ütlustega, et puudused

avastati majas elades esimesel talveperioodil. Kostja vastuväited mitte arvestada ekspertiisis

väljatoodud varjatud puudustega, on paljasõnalised (ekspert Ü. L.). Asjaolu, et puudusi ei

hinnatud ostu-müügi lepingu sõlmimise aastal ei muuda neid olematuks, kostja ei ole ühegi

tõendiga kinnitanud oma seisukohta ega ümberlükanud hageja väiteid, et need olid seotud elamu

ehitustegevusega. Seega ei ole alust pidada hüvitise nõude esitamist hea usu põhimõttega

vastuolus olevaks VÕS § 6 lg 1 mõttes. Seadus ei näe hinna alandamise õiguse kasutamiseks

tähtaega (RK lahend 3-2-1-126-13). Käesoleval juhul arvestades esile toodud ajafaktorit ei ole

kohtu hinnangul tegemist olukorraga, kus hinna alandamine võiks olla lubamatu vastuolu tõttu

hea usu põhimõttega. Hagejad on puuduste väljaselgitamiseks vajanud asjatundjate hinnanguid,

esitades seejärel nõude.

30. VÕS § 112 lg 1 kohaselt, kui lepingupool võtab vastu kohustuse mittekohase täitmise, võib ta

alandada tema poolt selle eest tasutavat hinda võrdeliselt kohustuse mittekohase täitmise väärtuse

suhtele kohase täitmise väärtusesse. Eeltoodut saab väljendada valemina: alandatud hind =

lepingu eseme väärtus koos puudustega (mittekohase täitmise väärtus) x lepingus kokkulepitud

hind / puudusteta lepingu eseme väärtus (kohase täitmise väärtus). Hinna alandamiseks õigustatud

lepingupool, kes on juba maksnud alandatud hinda ületava rahasumma, võib hinna alandamise

korral nõuda ülemäära makstu tagastamist vastavalt VÕS § 189 lg-s 1 ja § 191 lg-s 1 sätestatule.

31. Kirjeldatud valem on kantud eesmärgist taastada lepingu mittekohase täitmisega rikutud

tasakaal lepingupoolte kohustuste vahel (vt ka Riigikohtu 30.11.2005 otsust asjas

nr 3-2-1-131-05, p 18). Selle eesmärgi täitmine on võimalik üksnes siis, kui ülal kirjeldatud

valemisse paigutatakse õiged arvud. Tallinna Ringkonnakohus on juhtinud tähelepanu, et

maakohtul ei olnud lahendi tegemisel teada lepingu eseme väärtus koos puudustega ja puudusteta

lepingu eseme väärtus. Maakohtul oli vaidlustatud kohtuotsusest nähtuvalt teada üksnes lepingus

kokkulepitud asja hind, mis ei olnud piisav kolme muutujaga võrrandi rakendamisel. Maakohus

ei selgitanud ka kõnealuste väärtuste saamise vajadust (võimalikku ekspertiisi korraldamise

vajadust) hagi lahendamiseks ja tõendamiskoormist. Kohase ja mittekohase täitmise väärtusi peab

TsMS § 230 lg 1 järgi tõendama hinna alandamist sooviv pool (vt ka Riigikohtu 19.11.2007 otsust

asjas nr 3-2-1-111-07, p 12). Kusjuures asja väärtust koos puudustega ei saa reeglina arvestada

selliselt, et asja väärtusest lahutatakse puuduste kõrvaldamiseks vajalikud kulutused. Kulud ei

pruugi mõjutada hinda üksüheselt. Hinna alandamise eesmärgiks on taastada lepingu mittekohase

täitmisega rikutud tasakaal lepingupoolte kohutuste vahel. Kui hagejad soovivad, et kostja

hüvitaks

neile

puuduste

kõrvaldamiseks

vajalikud

kulutused,

siis

on

kohaseks

õiguskaitsevahendiks kahju hüvitamise nõue. Erandina võib juhul, kui mittekohase täitmise

väärtust ei ole võimalik kindlaks teha, VÕS § 112 lg 1 kolmanda lause kohaselt kohase ja

mittekohase täitmise väärtuse otsustada asjaolusid arvestades kohus. Kuid asjaolu, et kohase ja

mittekohase täitmise väärtusi ei ole võimalik kindlaks teha, peab samuti tõendama hinna

alandamist sooviv pool. Sellise olukorrana ei saa käsitleda juhtumit, kus isik ei ole esitanud

tõendeid mittekohase täitmise väärtuse kohta (vt ka Riigikohtu 19.11.2007 otsust asjas nr 3-2-1-

111-07, p 12).

32. Kohus asub seisukohale, et asja sisulise arutamise käigus on tuvastamist leidnud hinna

alandamise eelduste esinemise, sh vastava avalduse esitamise (kostja sellele vastuväiteid ei

esitanud) ja müügilepingu objektil varjatud puuduste esinemise, seega vaidlusaluse müügilepingu

esemeks olev kinnisasi ei olnud keskmise kvaliteediga. Seega tuleb kostjalt hagejate kasuks välja

mõista tuginedes asjatundjate hinnangutele hinna alandamise hüvitis mitte hagetavas summas

vaid 11 000 eurot.

33. Lisaks palusid hagejad VÕS § 1131 lg 1 alusel sissenõudmiskulude 40 euro hüvitamist, mille

kohus

rahuldas.

Ringkonnakohus

selgitab,

et

viidatud

sätte

alusel

on

võimalik

sissenõudmiskulusid nõuda majandus- või kutsetegevuses tegutsevalt võlgnikult, kui

võlausaldajal on õigus nõuda viivist. Praegusel juhul on võimalikuks võlgnikuks füüsiline isik,

mitte majandus- või kutsetegevuses tegutsev isik. Argumente vastupidise seisukoha toetamiseks

menetluses ei esitatud. Uuel läbivaatamisel jäid hagejad oma seisukoha juurde. Kohus leiab, et

puudub alus sissenõudmiskulu väljamõistmiseks ning see tuleb jätta rahuldamata.

19. Hagejad on esitanud viivise nõude 0,023% päevas põhinõudelt. VÕS § 101 lg 1 p-st 6

tulenevalt võib võlausaldaja nõuda rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral viivist. VÕS

§ 113 lg 1 kohaselt võib võlausaldaja rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral nõuda

võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase

täitmiseni. Viivise määraks loetakse VÕS §-s 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub kaheksa

protsenti aastas. Kui lepinguga on ette nähtud kõrgem intressimäär kui seadusjärgne viivisemäär,

loetakse viivise määraks lepinguga ettenähtud intressimäär. TsMS § 367 kohaselt võib

viivisenõude koos põhinõudega esitada hagis selliselt, et taotletakse viivise, mis ei ole hagi

esitamise ajaks veel sissenõutavaks muutunud, väljamõistmist kohtult mitte kindla summana,

vaid täielikult või osaliselt protsendina põhinõudest kuni põhinõude täitmiseni. Eelkõige võib

viivist nõuda selliselt, et kohus mõistaks selle välja kindla summana kuni otsuse tegemiseni ja

edasi protsendina põhinõudest. Seoses hagi rahuldamisega osaliselt on põhjendatud välja mõista

viivis alates hagi esitamisest kuni võlgnevuse täieliku tasumiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses

sätestatud määras.

20. Vastavalt TsMS § 442 lõikele 8 ei pea kohus alternatiivse nõude rahuldamisel teise

alternatiivse nõude rahuldamata jätmist põhjendama.

Menetluskulud

21. Kuna kohus rahuldas hagi osaliselt, siis juhindudes TsMS § 173 ning kooskõlas TsMS §-ga

163 lg 1 jätab kohus hagejate menetluskulud 79% ulatuses kostja kanda ning 21% ulatuses

hagejate endi kanda. Kostja menetluskulud jätab kohus tema enda kanda.

22. TsMS § 174 lg 1 kohaselt määrab menetluskulude rahalise suuruse menetluskulude jaotuse

alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas tsiviilasjas, millega

seoses kulud tekkisid. Kohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks ka siis, kui

menetlusosalised ei esita menetluskulude kindlaksmääramise taotlust, võttes aluseks

menetluskulude nimekirja või tsiviilasja materjalid. TsMS § 174 lg 2 kohaselt määrab maakohus

menetluskulude rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, kui

menetluskulude kindlaksmääramine ei takista kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse

tegemist. TsMS § 174 lg 4 esimese lause kohaselt kui maakohus kohtuotsuses või asja lõpetavas

määruses menetluskulusid kindlaks ei määra, määrab tsiviilasja lahendanud maakohus

menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse

jõustumist TsMS § 177 lõikes 2 sätestatud korras. Kohus leiab, et käesolevas asjas on

menetluskulude rahaline suurus otstarbekas kindlaks määrata eraldi kohtumäärusega pärast

käesoleva kohtuotsuse jõustumist TsMS § 177 lõikes 2 sätestatud korras.

23. TsMS § 178 lg 1 tulenevalt saab menetluskulude jaotuse kohta tehtud kohtulahendit

vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus

kindlaks määrati. Kui koos menetluskulude jaotusega määrati kindlaks hüvitatavate

menetluskulude suurus, saab hüvitatavate menetluskulude suurust vaidlustada selle kohtulahendi

peale edasi kaevates.

/allkirjastatud digitaalselt/

Liili Lauri

Kohtunik

Tallinna Ringkonnakohtu 31.05.2022 kohtuotsusega on täiendatud Harju Maakohtu Tallinna

kohtumaja 16.09.2021 kohtuotsuse põhjendusi.