3-21-423/15 · Tallinna Halduskohus Tallinna kohtumaja

1(10)

KOHTUOTSUS

E e s t i V a b a r i i g i n i m e l

Kohus

Tallinna Halduskohus

Kohtunik

Tiia Nurm

Otsuse tegemise aeg ja koht

19.08.2021, Tallinn

Haldusasja number 3-21-423

Menetlusosalised

X kaebus Pärnu Linnavalitsuse 25.01.2021

korralduse nr

tühistamiseks,

Pärnu linna

(linnavalitsuse)

tegevusetuse õigusvastasuse

tuvastamiseks XXXXXX maaüksuse, asukohaga

XXXXXXXX küla, Pärnu linn, erastamise eeltoimingute

tegemisel ja Pärnu linna (linnavalitsuse kaudu) kohustamiseks

lõpule viima XXXXXX maaüksuse, asukohaga XXXXXXXX

küla, Pärnu linn, maa ostueesõigusega erastamise eeltoimingud

kolme kuu jooksul, arvates kohtuotsuse jõustumisest

Asja läbivaatamine

Kaebaja – X, esindaja – Urmas Post

Vastustaja – Pärnu linn, volitatud esindaja Katrin Karu,

seadusjärgne esindaja Tiina Roht

Arvamuse andmiseks kaasatud haldusorgan – Maa-amet,

esindaja Toomas Kutti

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Jätta kaebus rahuldamata.

2. Menetluskulud jätta menetlusosaliste endi kanda.

Edasikaebamise kord

Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul arvates

otsuse avalikult teatavakstegemisest, s.o hiljemalt 20. septembril 2021. a.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. X (kaebaja) esitas 19.12.1997. a Audru Vallavalitsusele avalduse Audru vallas

(käesoleval ajal Pärnu linn) XXXXXXXX külas talle kuuluvate ehitiste juurde maa ostueesõigusega

erastamiseks.

2(10)

2. Audru Vallavalitsuse 11.03.2002 korraldusega nr 95 määrati Audru vallas, XXXXXXXX külas

kaebajale kuuluva elamu teenindusmaaks 2,0 ha.

3. OÜ Koordinaat mõõdistas 17.05.2003 maaüksuse ning koostas 20.05.2003 XXXXXX

katastriüksuse (pindala 2,08 ha) plaani ja piiriprotokolli katastriüksuse piiride looduses

kättenäitamise kohta.

4. Audru Vallavalitsus nõustus 08.12.2003 korraldusega nr 522 „Maa ostueesõigusega erastamine“

(korraldus nr 522) Audru vallas, XXXXXXXX külas asuva XXXXXX maaüksuse (pindala 2,08

ha ja sihtotstarve maatulundusmaa) ostueesõigusega erastamisega kaebajale. Korralduses nr 522

on märgitud, et erastataval maaüksusel paikneb põlenud elamu, kuur-ait ja kaev (p 4).

5. Audru Vallavalitsus edastas 11.12.2003 kirjaga nr K-1040 Pärnu Maakatastrile OÜ Koordinaat

poolt koostatud erastatava XXXXXX katastriüksuse erastamise toimiku ja palus katastriüksus

registreerida. Katastripidaja tagastas 26.05.2004 katastriüksuse moodustamise toimiku toimikus

olevate puuduste kõrvaldamiseks. OÜ Koordinaat puudusi ei kõrvaldanud ja toimikut uuesti

maakatastrile ei ole esitatud. OÜ Koordinaat on 10.05.2017 äriregistrist kustutatud.

6. Võttes aluseks Maa-ameti peadirektori 04.12.2019 korralduse nr 1-17/19/3147 „Katastriüksuste

moodustamine“ , mille kohaselt moodustatakse kogutud piiriandmete alusel katastrikandega

katastriüksused kõikide seni reformimata maade arvelt, moodustas katastripidaja 28.05.2020

XXXXXX maaüksusest reformimata maa kaardirakenduses masskande käigus plaani- ja

kaardimaterjali alusel katastriüksuse nr 62401:001:1160.

7. Pärnu Linnavalitsus väljastas 12.05.2020 Maa-ametile õiendi, millega tõendas, et XXXXXX

maaüksusel paikneb vana lagunenud kõrvalhoone ja elamu vundament. Tegemist on maareformi

seaduse (MaaRS) § 6 lõike 31 tähenduses lagunenud ja kasutusest väljalangenud ümbrust või

maastikupilti tunduvalt kahjustavate ehitistega.

8. Pärnu Linnavalitsuse 25.01.2021 korraldusega nr 55 „ XXXXXXXX küla, XXXXXX maa

ostueesõigusega erastamise menetluse lõpetamine ja Audru Vallavalitsuse 08.12.2003

korralduse nr 522 kehtetuks tunnistamine“ (korraldus nr 55) lõpetati XXXXXX maaüksuse

ostueesõigusega erastamise menetlus, kuna ehitised, mille juurde ostueesõigusega erastatav

XXXXXX katastriüksus on moodustatud, ei vasta MaaRS § 6 lõikes 31 ehitistele sätestatud

nõuetele, ning tunnistati kehtetuks korraldus nr 522.

9. Kaebaja esitas 28.02.2021 Tallinna Halduskohtule kaebuse Pärnu Linnavalitsuse 25.01.2021

korralduse nr 55 (korraldus nr 55) tühistamiseks, Pärnu linna (linnavalitsuse) tegevusetuse

õigusvastasuse tuvastamiseks XXXXXX maaüksuse, asukohaga XXXXXXXXX küla, Pärnu

linn, erastamise eeltoimingute tegemisel ja Pärnu linna (linnavalitsuse kaudu) kohustamiseks

lõpule viima XXXXXX maaüksuse, asukohaga XXXXXXXX küla, Pärnu linn, maa

ostueesõigusega erastamise eeltoimingud kolme kuu jooksul, arvates kohtuotsuse jõustumisest.

10. Tallinna Halduskohus võttis 16.03.2021 määrusega kaebuse menetlusse.

11. 08.06.2020 määrusega kaasas kohus arvamuse andmiseks menetlusse Maa-ameti.

MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD

Kaebaja seisukoht

12. Kaebaja ei nõustu korralduses nr 55 toodud põhjendustega ning palub korraldus tühistada ja

kaebus rahuldada. Kaebaja põhjendused on kokkuvõtvalt järgmised.

12.1

Vastustaja ei ole andnud kaebajale mõistlikku tähtaega XXXXXX maaüksusel

asuvate ehitiste kordategemiseks või kõrvaldamiseks. Korralduses puudub ka viide, mida

3(10)

vastustaja on teinud selleks, et anda kaebajale võimalus ehitised korda teha või ära viia, et

saaks üldse rakendada MaaRS § 6 kg-t 31. Ka omavalitsuse kaalutlusotsus ehitiste

korrastamiseks või kõrvaldamiseks peab olema vormistatud haldusaktina, mida kaebaja

saanuks vaidlustada. Sellist haldusakti pole antud.

12.2

XXXXXX maaüksusel asuvad ehitised on vastustaja sundvõõrandanud ilma

õigusliku aluseta sisuliselt 12.05.2020 Maa-ametile väljastatud õiendiga, mille kohaselt

vastustaja tõendab, et XXXXXX maaüksusel asuvad vana lagunenud kõrvalhoone ja elamu

vundament. Linn ütleb, et tegemist on MaaRS § 6 lg 31 tähenduses lagunenud ja kasutusest

väljalangenud ümbrust või maastikupilti tunduvalt kahjustavate ehitistega.

12.3

Tegelikult oleks Pärnu linn pidanud läbi viima ehitiste sundvõõrandamise kinnisasja

sundvõõrandamise seaduse alusel. Seda pole aga tehtud. Sisuliselt on vastustaja lihtsalt

öelnud, et need ehitised on maatüki olulised osad, andmata kaebajale võimalust kas ehitised

korda teha või kõrvaldada. Juhul, kui antud tähtajaks ehitisi ei korrastatud või kõrvaldatud,

pidanuks linn viima läbi ehitiste sundvõõrandamise kinnisasja sundvõõrandamise seaduse

alusel.

12.4

XXXXXX maaüksuse ostueesõigusega erastamise menetlus hakkas peale

19.12.1997, kui kaebaja esitas Audru Vallavalitsusele maa ostueesõigusega erastamise

avalduse. Maa ostueesõigusega erastamise korraldus anti 08.12.2003. a. Jääb arusaamatuks,

miks korralduse andmisega nii kaua venitati. 8.12.2003 kuni 14.07.2017 vahele jääb 14

aastat ja pole aru saadav, miks ei viinud vastustaja maa ostueesõigusega erastamise

toiminguid lõpule mõistliku aja jooksul. Tegemist on haldusorgani õigusvastase

tegevusetusega. Seega tuleb vastustaja tegevusetus perioodil 8.12.2003 kuni 14.07.2017

lugeda õigusvastaseks. Kaebajale jääb arusaamatuks, miks kaebajat ei teavitatud, et OÜ

Koordinaat jättis puudused kõrvaldamata ega tehtud talle ettepanekut leida mõni muu

äriühing, kes oleks puudused kõrvaldanud.

12.5

Vastustaja on rikkunud õiguspärase ootuse põhimõtet. Kaebaja esitas avalduse maa

ostueesõigusega erastamiseks 19.12.1997, korraldus väljastati 08.12.2003. Ometigi ei saa

kaebaja maad erastada ning materiaalõiguse muutus välistab selle. 14.07.2017 jõustus

MaaRS § 6 lg 31 muudatus, mis välistas lagunenud hoonete ja ehitiste kordategemiseks

tähtaja andmise. Selline olukord on vastuolus õiguspärase ootuse põhimõttega.

12.6

Vastustaja tegevusetus on õigusvastane just seepärast, et ta ei viinud mõistliku aja

jooksul ostueesõigusega erastamise toiminguid lõpule, ehkki selleks oli aega 20 aastat. Kogu

selle aja jooksul on vastustaja teinud vaid ühe toimingu, st võtnud 08.12.2003 vastu

korralduse nr 522. Alates sellest hetkest oli vastustajal kohustus jätkata aktiivselt erastamise

toimingutega. Vastustaja tegevusetus tõi kaasa kaebaja õiguse kaotuse.

12.7

Kaebaja ei nõustu, et kõik XXXXXX maaüksusel olevad ehitised on lagunenud või

kasutusest väljalangenud. Näiteks kõrvalhoonel on olemas katus, seinad, avatäited ja muud

hoonele iseloomulikud tunnused.

12.8

Ehitised on tõesti lagunenud ja kaebaja neid enam ei kasuta. Elumaja koos laudaga

põles maha 25 aastat tagasi (1997), ait püsis pikka ega terve ja on veel praegugi. Aida seinad

on tugevast palgist, kuid aja jooksul on aita rüüstatud ja täna on aida seisukord halb. Samas

on ta ehitisena siiski veel kasutuskõlblik. Ehitised olid samas seisukorras juba siis, kui

väljastati 2003. a korraldus nr 522. Alates sellest ajast kuni uue korralduseni ei ole ehitiste

olukord muutunud.

4(10)

12.9

Kaebaja ei saanud hooneid hakata taastama eelkõige põhjusel, et nende taastamiseks

oli vaja pangast laenu võtta, kuid pank saab laenu anda vaid juhul, kui maa koos hoonetega

on kantud kinnistusraamatusse. Kaebaja ootas heauskselt erastamistoimingute lõpule

viimist, aga midagi ei toimunud. Vahetult peale 08.12.2003 korralduse vastu võtmist sõlmis

kaebaja vallaga maa rendilepingu, mille kohaselt andis vald erastatava maa rendile kolmeks

aastaks eeldusel, et vähemalt kolme aastaga on maa erastamine lõpule viidud. Kuna seda ei

toimunud, siis jätkas kaebaja kolme aasta möödumisel maa kasutamist suulise lepingu alusel

ning maksis ka maamaksu. 12.10. Ei ole usutav, et kaebaja pole 2004-2020 erastamise

käekäigu vastu üldse huvi tundnud. Kaebaja on korduvalt esitanud suulisi päringuid nii

erastamise korraldajale kui ka maamõõtjale. Vald oleks pidanud kaebajat kirjalikult

teavitama, et erastamise toimingud on katkenud mõõdistaja tegevuse tõttu.

12.11 8.12.2003. a korralduses puudus nõue, et kaebajal on kohustus teha maale täppismõõdistus.

Maatüki oleks saanud erastada ka plaani- või kaardimaterjalide alusel. Lõpuks moodustatigi

katastriüksus plaani- ja kaardimaterjalide alusel. Vastustaja seisukoht

13. Vastustaja vaidleb kaebusele vastu ja palub jätta kaebus rahuldamata.

13.1

Katastripidaja on maa ostueesõigusega erastamise toimiku tagastanud selle

koostajale koos märkustega 26.05.2004. Peale seda ei ole vastustajale teadaolevalt vajalikke

toiminguid tehtud. Kui kaebaja pidas mõistlikuks ajaks 1 aasta möödumist korralduse vastu

võtmisest, siis miks ei pöördunud ta pärast selle tähtaja möödumist korralduse andja või

mõõdistuse teostaja poole tundmaks huvi menetluse käigu vastu. Põhjused, miks jättis OÜ

Koordinaat puudused kõrvaldamata, ei ole vastustajale teada.

13.2

Kaebaja etteheited vastustajale erastamistoimingute tegemata jätmise osas ei ole

asjakohased, sest kaebaja ise ei ole vajalikke toiminguid tähtaegselt teinud. Katastriüksuse

toimiku kohaselt on mõõdistustööd tehtud mais 2003 ja toimikust nähtuvad ka kaebaja

allkirjad. Kui kaebaja ei saanud mõõdistajalt vajalikku informatsiooni, ei saa seda

vastustajale ette heita. Jääb arusaamatuks, miks kaebaja 2003-2017 ei pöördunud mõõdistaja

poole.

13.3

Vastustaja menetleja poolt Maa-ametile edastatud fotodelt on tuvastatav, et

XXXXXX maaüksusel paiknevad vana lagunenud kõrvalhoone ja elamu vundament,

milliste näol on tegemist MaaRS § 6 lõike 31 tähenduses lagunenud ja kasutusest

väljalangenud ümbrust või maastikupilti tunduvalt kahjustavate ehitistega. Kaebaja on

perioodil 2004-2020 olnud täiesti huvitu XXXXXX kinnistu erastamise menetluse osas. Ta

ei ole ka oma omandit heaperemehelikult hoidnud. Seega on alusetud tema etteheited

vastustaja viivituse osas.

13.4 Audru Vallavalitsuses oli rendilepingute säilitustähtaeg 10 aastat alates lepingu

lõppemisest. Lähtudes kaebaja kinnitusest lepingu sõlmimisest vahetult peale 2003.a korralduse

vastuvõtmist pidi kirjalik rendileping lõppema 2006. aasta lõpus või 2007.aasta alguses ning

rendilepingu säilitustähtaeg lõppes seega 2016. aasta lõpus või 2017. aasta alguses.

Raamatupidamise

seaduse

kohaselt

peab

raamatupidamise

algdokumente

raamatupidamiskohustuslane säilitama seitse aastat, alates selle majandusaasta lõpust, mil

algdokument raamatupidamises kajastati. Eeltoodust tulenevalt puuduvad vastustajal andmed

kaebaja väidetava rendilepingu ja selle alusel tehtud maksete kohta. Maa-ameti seisukoht

14. Maa-amet on seisukohal, et XXXXXX maaüksusel asuv vana lagunenud kõrvalhoone ja

põlenud elamu vundament ei ole ehitised MaaRS tähenduses, mistõttu maa ostueesõigusega

erastamine või ehitiste omaniku kasuks hoonestusõiguse seadmine on käesoleval juhul

5(10)

välistatud. Kaebus on alusetu ja põhjendamatu ning tuleb jätta kogu ulatuses rahuldamata. Maa-

ameti põhjendused on kokkuvõtvalt järgmised.

14.1

Maa ostueesõigusega erastamise või ehitiste omaniku kasuks hoonestusõiguse

seadmise vältimatuks eelduseks on ehitise olemasolu ja ehitise omanikul on maa

ostueesõigusega erastamise või ehitise alusele maale hoonestusõiguse seadmise õigus

üksnes juhul, kui ehitis vastab MaaRS § 6 lõikes 3 sätestatud ehitisele kehtestatud

tingimustele.

14.2

Vastustaja 16.04.2021 menetlusdokumendile lisatud fotodelt on tuvastatav, et

XXXXXX maaüksusel paiknevad lagunenud kõrvalhoone ja põlenud elamu vundament.

Fotodel on mh võimalik näha, et kõrvalhoone, mille katus on küll säilinud, on oluliselt

vajunud ning sisuliselt kokku kukkumas. Hoone ei ole ilmselgelt sihtotstarbelises kasutuses

ja tegemist on ohtliku hoonega. Maa-amet nõustub vastustajaga, et kõnealuse ehitise puhul

on tegemist ehitisega, mida ei käsitata ehitisena MaaRS tähenduses.

14.3

Erastamisavalduse esitamise ja korralduse nr 522 andmise vahele jääb ligi 6 aasta

pikkune aeg ning erastamisavalduse esitamise ja korralduse nr 55 andmise vahele 23 aastat,

mille jooksul oli kaebajal ostueesõigusega erastamise võimaluse säilimiseks piisavalt aega,

et hooned korrastada. Kui kaebaja ka uskus korralduse nr 522 kehtima jäämist, oli tal samuti

enne 2017. a-l jõustunud seadusemuudatust piisavalt aega, et huvi tunda, mis põhjusel on

erastamismenetlus peatunud ja soovi korral oma õigusi kaitsta. Käesolevas asjas esitatud

fotodelt on näha, et kaebajal ei ole olnud mingit huvi et hoonet taastada või seda sihipäraselt

uuesti kasutama hakata. Isik ei saa oma vara korras hoidmisel olla sõltuv haldusorgani

tegevusest, vaid peab eelkõige ise astuma samme oma õiguste teostamiseks. Kõik

ehitusvaldkonda reguleerivad seadused on läbivalt kehtestanud nõude, et ehitise korrashoiu

ja kasutamise ohutuse peab tagama ehitise omanik.

14.4 Nõustuda ei saa seisukohaga, et kuna materiaalõigus on muutunud menetluse kestel

taotlejale ebasoodsamaks, siis tuleks taotluse lahendamisel tulenevalt õiguspärase ootuse ja

võrdse kohtlemise põhimõttest kohaldada taotleja suhtes varem kehtinud normi. Seisukohta

toetab Riigikohtu 26.06.2018 otsuses nr 3-16-579 toodu.

14.5 Kaebaja esitas avalduse maa ostueesõigusega erastamiseks 19.12.1997 ja sel ajal ei näinud

seadus ette võimalust anda tähtaega hoonete kordategemiseks, kuid MaaRS § 22 lõike 1 ja § 6 lõike

3 sõnastusest pidi olema arusaadav, et ostueesõigusega saab maad erastada vaid seaduses sätestatud

tunnustele vastavate, s.t et ka kasutuskõlblike hoonete juurde. Seisukohta toetab Riigikohtu lahendi

nr 3-16-579 punktis 11 toodud selgitus. Erastamisavalduse esitamisest kuni 14.07.2017 kehtima

hakanud seadusemuudatuseni oli kaebajal ligi 20 aastat aega, et pöörduda kohaliku omavalitsuse

poole info saamiseks, miks ei ole erastamistoiminguid lõpule viidud.

14.6 Isegi kui kohus tühistaks korralduse nr 55, ei saaks Maa-amet erastamise korraldajana mingil

juhul lagunenud kõrvalhoone ja elamu vundamendi juurde maa erastamisega nõustuda, ega anda

maa erastamist võimaldavat haldusakti.

KOHTU PÕHJENDUSED

15. Kaebaja soovib ostueesõigusega erastada Pärnu linnas (enne haldusreformi läbi viimist

Audru vallas) XXXXXXXX külas asuvat XXXXXX maaüksust, mille erastamise võimalikkuse

kohta on Audru Vallavalitsus andnud 08.12.2003 korralduse nr 522. Viidatud korralduse punkti 4

kohaselt asuvad erastataval maaüksusel põlenud elamu, kuur-ait ja kaev.

6(10)

16. Poolte vahel on vaidlus selles, kas vastustajal oli õigus peale korralduse nr 522 vastu võtmist

hinnata kaebaja erastamisõiguse olemasolu uuesti ning lõpetada erastamismenetlus ilma kaebajale

ehitiste korda tegemise tähtaega määramata.

17. Kohus leiab, et sõltumata sellest, et Audru Vallavalitsus nõustus 08.12.2003 korraldusega nr

522 XXXXXX maaüksuse ostueesõigusega erastamisega, ei tähenda see, et olukorras, kus maa

ostueesõigusega erastamise küsimus oli lõplikult lahendamata ja ehitiste seisukord ei olnud ajas

paranenud, vaid pigem halvenenud, ei saanud vastustaja otsustada erastamise eeltoimingute

lõpetamist ning tunnistada korraldust nr 522 kehtetuks. Põhjendan seisukohta järgmiselt.

18. Asjaõigusseaduse rakendamise seaduse (AÕSRS) § 13 lõige 3 sätestab, et ehitise omanikul

on õigus saada maa omanikuks MaaRS-s sätestatud alustel ja korras. Ehitisealune maa ei kuulu

teistele isikutele tagastamisele, erastamisele, munitsipaalomandisse andmisele ega riigi omandisse

jätmisele, kui seadusest ei tulene teisti. MaaRS § 22 lõike 1 kohaselt saavad ostueesõigusega maad

erastada isikud, kellel on õigus osta maad ehitise omanikuna vastavalt MaaRS-le. Ehitis MaaRS §

6 lõike 3 tähenduses on kohtkindlalt ühendatud ja inimtegevuse tulemusena ehitatud terviklik asi,

samuti lõpetamata ehitis. MaaRS § 6 lõike 31 kohaselt ei käsitata ehitisena hooneid ja rajatisi ning

lagunenud ja kasutusest väljalangenud ümbrust või maastikupilti tunduvalt kahjustavaid ehitisi.

Viimati nimetatud ehitised kõrvaldab omanik määratud tähtpäevaks. Tähtpäevaks kõrvaldamata

ehitised muutuvad maareformi käigus maatüki oluliseks osaks.

19. Seega on maa ostueesõigusega erastamise või ehitise omaniku kasuks hoonestusõiguse

seadmise eelduseks ehitise olemasolu erastada soovitaval maaüksusel. Seejuures ei ole MaaRS

ühelgi hetkel võimaldanud ostueesõigusega erastada maad lagunenud või kasutusest välja langenud

ehitiste juurde. Läbivaks printsiibiks on olnud, et maa ostueesõigusega erastamise või ehitise

omaniku kasuks hoonestusõiguse seadmise vältimatuks eelduseks on MaaRS § 6 lõikes 3 sätestatud

ehitistele sätestatud tingimustele vastavate ehitiste olemasolu erastada soovitaval maatükil.

20. Kaebaja on kaebuses märkinud, et ta ei nõustu, et kõik XXXXXX maaüksusel olevad

ehitised on lagunenud või kasutusest väljalangenud. Kaebaja väidab, et näiteks kõrvalhoonel on

olemas katus, seinad, avatäited ja muud hoonele iseloomulikud tunnused. Hiljem on kaebaja kohtule

selgitanud, et elumaja koos laudaga põles maha 25 aastat tagasi (1997), ait püsis pikka ega terve ja

on seda veel praegugi. Aida seinad on tugevast palgist, kuid aja jooksul on aita rüüstatud ja täna on

aida seisukord halb. Ehitised olid samas seisukorras juba siis, kui väljastati 2003. a korraldus nr 522.

Alates sellest ajast kuni uue korralduse nr 55 vastu võtmiseni ei ole ehitiste olukord muutunud.

Kaebaja poolt kaebusele lisatud fotode põhjal ei ole võimalik aru saada, millises seisu on fotodel

kujutatud hooned. Vastustaja polt 16.04.2021 kohtule edastatud fotodel on näha, et alles olev hoone

on lagunenud ning seda ei ole ilmselt väga pikka aega sihipäraselt kasutatud. Hoone on viltu vajunud

ning sellel puuduvad uksed ja aknad. Kohtu hinnangul ei ole tegemist hoonega, mida saaks nimetada

terveks. Samuti nähtub fotodelt üks vundament. Kuivõrd ka korraldusest nr 522 nähtub, et

erastataval maatükil asuvad ehitised on lagunenud ning ka kaebaja kinnitab, et ehitised olid juba

2003 aastal lagunenud, siis ei ole ehitiste seisukorras toimunud muudatused leidnud aset viimasel

ajal, vaid need on olnud kasutuskõlbmatud juba pikka aega. Nagu kaebaja kinnitab, siis elamu hävis

juba 1993.aastal. Seega nõustub kohus vastustajaga, et fotodelt nähtuvate ehitiste puhul on tegemist

lagunenud ja kasutusest välja langenud ehitistega, mida ei käsitata ehitistena MaaRS tähenduses.

21. Kaebaja on vastustajale ette heitnud, et vastustaja ei andnud õigeaegselt kaebajale tähtaega

ehitiste kordategemiseks vastavalt MaaRS § 6 lõikele 31.

21.1

Kaebaja esitas avalduse maa ostueesõigusega erastamiseks 19.12.1997. a. Sel ajal ei

näinud seadus ette võimalust anda tähtaega hoonete kordategemiseks. Kui ehitis ei vastanud

tol ajal kehtinud planeerimis- ja ehitusseaduse § 38 nõuetele, siis erastamisõigust ei olnud.

22.03.1999 jõustunud MaaRS § 6 lg 31 nägi ette, et lagunenud ja kasutusest välja langenud

7(10)

ehitisi ei käsitata ehitistena maareformi seaduse tähenduses ning õigus erastada nende juurde

maad ostueesõigusega tekib üksnes siis, kui need on kohaliku omavalitsuse määratud

tähtajaks korda tehtud. Alates 16.07.2000 lisandus sättesse tingimus, et ehititse

kordategemise tähtaja andmisel määratakse kindlaks ehitiste teenindusmaa, mida on

võimalik pärast ehitiste kordategemist erastada. Seega tuli erastamismenetluse lõpetamiseks

anda omanikule tähtaeg kas ehitiste korrastamiseks või kõrvaldamiseks. Kohalikul

omavalitsusel oli kaalutlusõigus, milline ettepanek omanikule teha.

Seega võis kohalik omavalitsus anda kuni 14.07.2017 kehtinud MaaRS redaktsiooni järgi

erastamise õigustatud subjektile tähtaja lagunenud ja kasutusest välja langenud ehitiste korda

tegemiseks, misjärel määratakse ehitiste teenindamiseks vajalik maa ning alles pärast ehitiste korda

tegemist saab erastamistoiminguid jätkata, sh moodustada katastriüksuse, edastada katastriüksuse

moodustamise toimiku registreerimiseks maakatastrile jne.

21.2

Sätete rakenduspraktikat on põhjalikult käsitlenud Riigikohus oma 26.06.2018

otsuses kohtuasjas nr 3-16-579. Nimetatud kohtuasi on sarnane käesolevale haldusasjale,

kuivõrd nimetatud asjas oli avaldus maa ostueesõigusega erastamiseks esitatud 30.12.1997

ning juba 1993. aasta seisuga olid maatükil asuvad hooned lagunenud. Riigikohus selgitas

järgmist: „Kui ehitis ei vastanud tol ajal kehtinud PES § 38 nõuetele, siis ostueesõigusega

erastamise õigust ei olnud (MaaRS § 6 lõige 3 taotluse esitamise ajal kehtinud redaktsioon.).

22. märtsil 1999 jõustunud MaaRS § 6 lg 31 nägi ette, et lagunenud ja kasutusest välja

langenud ehitisi ei käsitata ehitistena maareformi seaduse tähenduses ning õigus erastada

nende juurde maa ostueesõigusega tekib üksnes siis, kui need on kohaliku omavalitsuse

näidatud ajaks korda tehtud. Alates 16. juulist

2000 lisandus sättesse tingimus, et ehitise kordategemise tähtaja andmise korral määratakse

kindlaks ehitise teenindusmaa, mida on võimalik pärast ehitise korrastamist erastada. Seega võib

seadusest järeldada, et lagunenud ehitiste puhul tuli erastamismenetluse lõpetamiseks anda

omanikule tähtaeg kas ehitise korrastamiseks või kõrvaldamiseks. Kohalikul omavalitsusel oli

kaalutlusõigus, milline ettepanek omanikule teha. Seadusemuudatuse kohaselt kohalikul

omavalitsusel enam sellist kaalutlusõigust pole ja tähtaja saab anda vaid lagunenud ehitise

kõrvaldamiseks. Seletuskirjas on öeldud, et kui isik pole maareformi algusest möödunud 25 aasta

jooksul oma omandit heaperemehelikult hoidnud, võib eeldada omaniku tegevusetust omandist

loobumise tahtena. Igal juhul kaalub avalik huvi maareformi lõpetamiseks üle omandiõiguse riive,

mis tekib, kui lagunenud ja kasutusest välja langenud ehitis muutub maatüki oluliseks osaks.

Seletuskirjas on rõhutatud, et kui kohalik omavalitsus on andnud tähtaja ehitise kordategemiseks ja

omanik pole nõutud toiminguid teinud, ei ole õigust tähtaega pikendada.“ (p 11).Sama lahendi

punktis 15 on selgitatud koos viitega lahendile 3-3-1-57-04, et Riigikohus on varasemas praktikas

mõistnud MaaRS § 6 lõiget 31 selliselt, et õigustatud subjektile saab maa tagastamist takistada

üksnes selline ehitis, mis on sihtotstarbelises kasutuses või mida on võimalik sihtotstarbeliselt

kasutada. Kuigi see praktika oli välja arendatud maa tagastamise vaidlustes, ei saa anda normile

teistsugust sisu asjades, kus maa erastamise õigustatud subjekt vaidleb kohaliku omavalitsusega

maa ostueesõigusega erastamise üle. Vastasel korral oleks tegemist erastamise õigustatud

subjektide ebavõrdse kohtlemisega. Nimetatud kohtupraktikas väljendatud seisukohad ei ole

muutunud. 21.3 Erastamisavalduse esitamise ja korralduse nr 522 vastu võtmise vahele jääb 6 aasta

pikkune periood. Erastamisavalduse esitamise ja korralduse nr 55 vastu võtmise vahele jääb aga

enam kui 23 aasta pikkune periood. Kaebaja selgitustest tulenevalt olid hooned lagunenud ja

kasutusest välja kangenud juba 2003. aastal, millest järeldub, et kaebajal puudus igasugune huvi

hoonete korrastamise suhtes. Seejuures oli kaebajale võimaldatud maa erastada ilma kohustuseta

hooned korda teha. Tähtaja ehitiste korda tegemiseks sai alates 16.07.2000 kehtinud MaaRS § 6 lg

31 järgi anda üksnes enne ehitiste teenindamiseks vajaliku maa määramist, st enne 11.03.2002

8(10)

korralduse nr 95 vastu võtmist. Kui kaebaja uskus korralduse nr 522 kehtima jäämist, siis oli tal

enne 2017 aastat jõustunud seadusemuudatust, mis täiendava tähtaja määramist ehitiste korda

tegemiseks enam ette ei näinud, piisavalt aega, et tunda huvi selle vastu, miks ei ole erastamise

menetlust lõpule viidud. Isik, kes soovib saada läbi maa ostueesõigusega erastamise hoonete aluse

maa omanikuks, ei saa oma vara hoidmisel ja hooldamisel olla sõltuv haldusorgani tegevusest, vaid

peab eelkõige ise astuma samme oma õiguste realiseerimiseks. Asjakohane ei ole lähtuda eeldusest,

et erastamisõiguse säilimise eesmärgil on lagunenud hooneid vajalik korrastada vaid juhul, kui

kohalik omavalitsus on selleks tähtaja määranud. Seega ei ole õige kaebaja väide, mille kohaselt tõi

vastustaja tegevusetus kaasa erastamisõiguse kaotuse. Erastamisõiguse kaotus on tungitud kaebaja

enda tegevusetusest. Hoonete korrastamine ei eeldaks ilmtingimata väga suuri investeeringuid.

Kaebaja ei ole ka tõendanud, et korrastamine on 23 aasta jooksul olnud takistatud seetõttu, et kaebaja

on olnud aktiivne, et saada pangast ehitiste korrastamiseks laenu, kuid pank ei ole seda väljastanud.

Kohtu jaoks on usutav, et juhul, kui kaebaja oleks sellisel viisil käitunud, siis oleks ta samal ajal

pidanud ka vastustajaga läbirääkimisi hoonete korrastamise osas. Seda kaebaja aga ei teinud. Samuti

ei ole usutav, et takistused on püsinud 23 aasta jooksul. Praegu selliseid asjaolusid ei ilmne, mistõttu

ei loe kohus usutavaks, et hoonete korrastamine oli takistatud kaebajast olenemata põhjustel. Samas,

kui kaebajal ka olid rahalised raskused hoonete taastamiseks, siis ei oma see enam tähendust alates

14.07.2017. a. Nagu kohus märkis, siis on nõue, et maa ostueesõigusega erastamise õiguse

saamiseks peavad maatükil paiknevad hooned olema korras ja sihtotstarbelises kasutuses, kehtinud

kogu maareformi jooksul ja kaebajale pidi olema selge, et erastamis õiguse annavad vaid korras ja

sihipärases kasutuses olevad hooned.

22. Kaebaja heidab ka vastustajale ette, et vastustaja ei informeerinud teda asjaolust, et

katastriüksuse toimik oli katastriüksuse pidaja poolt 26.05.2004 tagastatud OÜ-le Koordinaat

puuduste kõrvaldamiseks. OÜ Koordinaat aga jättis puudused kõrvaldamata. Kohaliku

omavalitsuse seisukoht erastamise võimalikkuse osas sisaldus 08.12.2003 korralduses nr 522,

peale mida edastati toimik erastamise korraldajale. Kuna toimik tagastati, siis see tähendab, et

erastamise menetlust ei viidud lõpule. Puudub vaidlus, et toimiku tagastamise järel ei ole

vastustaja enne korralduse nr 55 andmist teinud ühtegi toimingut, sh ei informeerinud kaebajat

sellest, et erastamise toimik on tagastatud ega asunud välja selgitama, kas erastamine on ehitiste

seisukorrast tulenevalt põhjendatud. Kohus leiab, et asjaolu, et vastustaja ei informeerinud

kaebajat katastriüksuse toimiku tagastamisest, ei muuda praegusel juhul olematuks kaebaja

hoolsuskohustust oma vara säilitamise kohustuse täitmisel. Ehkki kohalikult omavalitsuselt

oleks tulnud eeldada kaebaja informeerimist asjaolust, et erastamise eeltoiminguid ei saa

lõpetada põhjusel, et katastriüksuse toimik tagastati ning olukorra ümber vaatamist enne MaaRS

§ 6 lg 31 uue redaktsiooni jõustumist 14.07.2017 aastal, ei õigusta see kaebaja hoolimatut

suhtumist talle kuuluva vara seisundi ja erastamismenetluse kulgemise suhtes. Nagu kohus

eelpool märkis, siis ei ole MaaRS mitte kunagi võimaldanud maad erastada lagunenud ja

kasutusest välja langenud ehitiste juurde. Korralduse nr 522 vastu võtmise ning selle kehtetuks

tunnistamise vahel korraldusega nr 55 on 18 aasta pikkune periood, mille jooksul oli kaebajal

piisavalt aega, et tunda huvi, kas ostueesõigusega erastamise õiguse säilitamiseks on vajalik teha

mingeid toiminguid. Kaebaja ei ole midagi teinud. Samuti oli tal enne 2017 aasta

seadusemuudatuse jõustumist, mis enam täiendava tähtaja andmist ehitiste korda tegemiseks ei

võimaldanud, piisavalt aega, et tunda huvi, mis põhjusel on erastamise menetlus veninud ja

soovi korral oma õigusi kaitsta. Kaebaja ei ole teinud midagi selleks, et ehitisi taastada või

säilitada. Kaebajale pidi sõltumata vastustaja passiivsusest olema selge, et maa omandamiseks

soodustingimustel annavad õiguse vaid korras ja sihtotstarbeliselt kasutatavad ehitised. Kaebaja

aga lasi ehitistel järjest enam laguneda ega tundnud vähimatki huvi selle vastu, kas kohalik

omavalitsus on võtnud vastu haldusakti erastamise võimalikkuse või erastamisest keeldumise

kohta. Kuivõrd maa ostueesõigusega erastamise õiguse kaotus tuleneb praegusel juhul just

9(10)

kaebaja tegevusetusest, siis puudub alus tuvastada vastustaja tegevusetust erastamise

eeltoimingute tegemisel õigusvastaseks.

23. Puudub vaidlus selles, et õiguslik olukord on peale korralduse nr 522 andmist muutunud, sest

14.07.2017 jõustunud MaaRS § 6 lg 31 ei näe enam ette võimalust anda tähtaega lagunenud ja

kasutusest väljalangenud või ümbrust ja maastikupilti tunduvalt kahjustavate ehitiste

kordategemiseks. Seega saaks kohalik omavalitsus anda alates 14.07.2017 lagunenud ehitiste

omanikule tähtaja vaid lagunenud ehitiste kõrvaldamiseks. Olukorras, kus ehitised on

lagunenud peale seda, kui kohalik omavalitsus on võtnud vastu maa ostueesõigusega erastamise

korralduse (ning selles küsimuses puudub vaidlus), kuid maa ostueesõigusega erastamise

küsimus jäi lahendamata, kuna katastripidaja tagastas toimiku, ei saa kohalik omavalitsus alates

14.07.2017 anda toimiku tagastamisele järgnevas erastamismenetluses ehitiste omanikule

tähtaega ehitiste korda tegemiseks, kuna selleks ei ole enam õiguslikku alust.

24. Kaebaja leiab, et kuna materiaalõigus on muutunud menetluse kestel taotlejale ebasoodsamaks,

tuleb taotluse lahendamisel tulenevalt õiguspärase ootuse ja võrdse kohtlemise põhimõttest

kohaldada taotleja suhtes varem kehtinud soodsamat normi. Kohus kaebaja käsitlusega ei

nõustu. Riigikohus on oma 26.06.2018 lahendi nr 3-16-579 punktis 9 selgitanud, et kuna maa

ostueesõigusega erastamise taotluste esitamise tähtaeg on ammu möödunud, poleks sellise

tõlgenduse korral seadusemuudatust võimalik kohaldada ühegi lagunenud ja kasutusest

väljalangenud ehitise puhul, sest kõik taotlejad on oma avaldused juba esitanud. Õigusnormile

antav tõlgendus ei tohi muuta normi kasutuks. Kui normi kohaldamise eeldused on täidetud ega

esine erandlikku seadusest tulenevat alust normi kohaldamata jätmiseks (näiteks

rakendussätetes), ei saa kohus normi meelevaldselt kohaldamata jätta. Kui kohus tuvastab normi

rakendamisel vastuolu õiguspärase ootuse või võrdse kohtlemise põhimõttega, tuleb algatada

põhiseaduslikkuse järelevalve menetlus ( HKMS § 158 lg 4). Samas lahendis on Riigikohus

seoses MaaRS § 6 lg 31 alates 14.07.2017 kehtiva normi võimaliku vastuoluga õiguspärase

ootuse põhimõttega rõhutatud, et seadusandja peaks üldjuhul vältima koormavatele

õigusnormidele (ebaehtsa) tagasiulatuva jõu andmist, s.o koormava normi kohaldamist

õigussuhetele, mis tekkisid enne normi jõustumist. Siiski võib tagasiulatuva jõu anda ka

koormavatele seadusesätetele, kui selle järele on põhjendatud vajadus ja sellega ei kahjustata

ebaproportsionaalselt isiku õiguspärast ootust (vt nt haldusasjad nr 3-3-1-11-03 p 33, nr 3-3-1-

80-16, p 29). Riigikohtu põhiseaduslikkuse järelevalve kolleegiumi 31. jaanuari 2012. a otsuses

asjas nr 3-4-1-24-11 leiti, et ehkki õiguspärase ootuse põhimõte ei nõua kehtiva normi

kivistamist, tuleb silmas pidada, et õigus ei tohi olla õiguse subjekti suhtes sõnamurdlik. Igaüks

peab saama temale seadusega antud õigusi ja vabadusi kasutada vähemalt seaduses sätestatud

tähtaja jooksul ning igaühel on õigus mõistlikule ootusele, et seadusandja lubatut rakendatakse

isiku suhtes, kes on hakanud oma õigusi realiseerima (p 49). Seega tuleb hinnata, kas MaaRS §

6 lg 31 uues redaktsioonis on koormav norm, millel on tagasiulatuv mõju. Selleks, et õiguspärast

ootust rikkuda, peab see olema tekkinud. Riigikohus selgitab, et 14.07.2017 jõustunud

seadusemuudatuse kohaselt ei ole kohalikul omavalitsusel enam kaalutlusõigust, kas anda

tähtaeg ehitiste korda tegemiseks või kõrvaldamiseks. Seadusemuudatuse kohaselt kohalikul

omavalitsusel enam sellist kaalutlusõigust pole ning tähtaja saab anda vaid lagunenud ehitise

kõrvaldamiseks. Seletuskirjas on öeldud, et kui isik pole maareformi algusest möödunud 25

aasta jooksul oma omandit heaperemehelikult hoidnud, võib eeldada omaniku tegevusetust

omandist loobumise tahtena. Igal juhul kaalub avalik huvi maareformi lõpetamiseks üle

omandiõiguse riive, mis tekib, kui lagunenud ja kasutusest välja langenud ehitis muutub maatüki

oluliseks osaks. Seletuskirjas on rõhutatud, et kui kohalik omavalitsus on andnud tähtaja ehitise

kordategemiseks ja omanik pole seda teinud, ei ole õigust tähtaega pikendada. Riigikohus

rõhutab, et arvestades, et praeguse normi korral jääb osa taotlejate puhul üldse ära nn viimane

10(10)

hoiatus ehitiste korrastamiseks enne menetluse lõpetamist, võib nende jaoks olla tegemist

koormava normiga. Taotlejate puhul, kellele oli antud tähtaeg ehitiste korrastamiseks ja kes selle

jooksul ehitisi ei korrastanud, sellist koormavat mõju ei ole, sest nende puhul pidi nagunii

järgnema menetluse lõpetamine ja taotluse rahuldamata jätmine.

25. Kaebaja puhul seisneb antud juhul erisus selles, et põhjusel, et ehkki toimik tagastati vastustajale

2004. aastal, ei teinud vastustaja perioodil 2004 kuni 2017 midagi selleks, et

erastamismenetlusega edasi minna või menetlus lõpetada. Viidatud ajavahemiku jooksul oleks

kohalik omavalitsus saanud vajadusel tunnistada korralduse nr 522 kehtetuks ja anda kaebajale

tähtaeg ehitiste korrastamiseks. Kaebaja on praegusel juhul olukorras, kus tema puhul on jäänud

ära nn viimane hoiatus enne menetluse lõpetamist. Samas nagu kohus eelpool märkis, siis ei ole

kaebaja tundnud huvi erastamismenetluse käigu suhtes ega esitanud ka nõudeid seonduvalt

menetluse viibimisega. Toimikus ei ole ühtegi kaebaja poolt vallavalitsusele esitatud teabenõuet

ning kaebaja ei ole ka väitnud, et ta kirjalikke teabenõudeid esitanud oleks. Kaebaja on seejuures

jätnud oma vara vajaliku hooleta ning lasknud sel teadlikult laguneda. Asjaolu, et kaebajale ei

antud tähtaega ehitiste korda tegemiseks ei tähenda igal juhul, et normil on koormav tagasiulatuv

mõju. Kaebajal oli võimalik hoida ehitised korras ning tagada seega erastamisõiguse säilimine.

Kaebaja seda aga ei teinud. Vastustaja poolt asja materjalide juurde lisatud fotode põhjal on

usutav, et sellisel määral lagunenud hooneid, nagu kaebajale kuuluvad, et saa enam korda teha.

Seejuures on elamust säilinud vaid vundament. Sellised hooned tuleks uuesti üles ehitada, mis ei ole

enam mitte vana korda tegemine, vaid uue hoone püstitamine. Seega, kui kohaliku omavalitsuse

tegevus oligi mingis osas õigusvastane, ei saa seda pidada otseselt ilmnenud tagajärje põhjuseks.

Kaebaja ise on lasknud teadlikult oma varal laguneda. Seega puudub praegusel juhul MaaRS § 6 lg-

l 31 kohane koormav tagasiulatuv mõju kaebajale.

26. Eeltoodust tulenevalt puuduvad alused korralduse nr 55 tühistamiseks kohtumenetluses.

Korraldus on antud selle andmisel kehtiva õiguse alusel ja on sellega kooskõlas. Vastustajal oli

õigus peale korralduse nr 522 vastu võtmist hinnata kaebaja erastamisõiguse olemasolu uuesti

ning lõpetada erastamise eeltoimingud ilma kaebajale ehitiste korda tegemise tähtaega

määramata

27. MaaRS § 6 lg 31 alates 01.07.2017 kehtivas redaktsioonis teeb kohustamiskaebuse rahuldamise

võimatuks. Vastustaja ei saaks praegu teha teistsugust otsust, sest ehitised ei vasta

MaaRS § 6 lg 3 nõuetele ja tähtaega nende kordategemiseks enam anda ei saa. Kuivõrd praegusel

juhul on kaebaja enda tegevusetus toonud kaasa maa ostueesõigusega erastamise õiguse kaotuse,

siis puudub alus tunnistada vastustaja tegevusetust õigusvastaseks. Oma vara säilitamise ja

korrashoiu eest vastutab kaebaja, mitte kohalik omavalitsus.

28. Eeltoodust tulenevalt jääb kaebus rahuldamata.

MENETLUSKULUD

29. HKMS § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehakse. Otsus

tehakse kaebaja kahjuks, seega jäävad kaebaja menetluskulud tema enda kanda. Vastustaja ja

kaasatud haldusorgan menetluskulude hüvitamist taotlenud ei ole. Seega menetluskulude küsimust

ei tõusetu.

/allkirjastatud digitaalselt/

Tiia Nurm