2-20-15313/17 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Vahur-Peeter Liin, Villem Lapimaa ja Liis Arrak

Määruse tegemise aeg ja koht

9. juuli 2021, Tallinn

Tsiviilasja number

2-20-15313

Tsiviilasi

XX avaldus Tallinn, Xxxxxxxxxxx tn xx korteriühistu

15. septembri 2020. a üldkoosoleku otsuste kehtivuse

vaidlustamiseks

Vaidlustatud määrus

Harju Maakohtu 7. jaanuari 2021. a määrus (avalduse

menetlusse võtmisest keeldumine)

Kaebuse esitaja ja liik

XX määruskaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Avaldaja XX (isikukood xxxxxxxxxx)

Asja läbivaatamine

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Harju Maakohtu 7. jaanuari 2021. a määrus. Saata asi maakohtule

avalduse alusel hagita menetluse algatamise otsustamiseks.

2. Määruskaebus rahuldada.

Edasikaebamise kord

Määruse peale ei saa esitada määruskaebust Riigikohtule.

MENETLUSE KÄIK

1. XX esitas 19. oktoobril 2020 avalduse ja 22. oktoobril 2020 avalduse täienduse Tallinn,

Xxxxxxxxxxx tn xx korteriühistu (puudutatud isik) 15. septembri 2020. a üldkoosoleku otsuste

kehtivuse vaidlustamiseks.

2. Avalduse kohaselt on avaldaja Xxxxxxxxxxx tn xx korteriomandi nr xx ühisomanik ja

Xxxxxxxxxxx tn xx korteriühistu liige. Avaldaja väitel ei olnud 15. septembri 2020. a

korteriomanike üldkoosolek otsustusvõimeline. Korteriühistu moodustavad 45 korteriomandi

omanikku. Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 20 lg 2 kohaselt on üldkoosolek

otsustusvõimeline, kui koosolekul osaleb või on esindatud vähemalt 23 korteriomanikku.

Korteriühistu äriregistrisse kantud põhikirja p 6.5 on tühine vastuolu tõttu KrtS § 17 lg-ga 2.

Avaldaja väitel osales vaidlusalusel üldkoosolekul 19 korteriomanikku, kellest omakorda osade

volikirjade kehtivus on kahtluse all. Otsustusvõimetu üldkoosoleku vastu võetud ja kohapeal

protokollimata jäänud otsused on KrtS § 29 lg 1 järgi tühised. Nimelt koostas korteriühistu

juhatuse liige YY küsitluslehed, millega ühendas küsitluslehe päises oleva volikirja selliselt, et

küsitluslehele allkirja andmine oli samaaegselt volikirjale allkirja andmine. Juhatuse esimees

käis korterist korterisse ning mõjutas korteriomanikke allkirja andma. Ilmselt ei saanud mitmed

korteriomanikud aru, et andsid allkirja lisaks küsitluslehele ka volikirjale, millega volitasid

2 (4)

juhatuse liiget end üldkoosolekul esindama. Juhatuse liikme endale volituste saamine küsitluse

kattevarjus on lubamatu ja heade kommetega vastuolus, mistõttu on vähemalt osaliselt juhatuse

liikmele antud volikirjad tühised. Õigusteadmisteta korteriühistu liikmetele on antud aastaid

eksitavat teavet, et korteriomanik saab ennast esindama volitada vaid naabreid, eelistatult

korteriühistu juhatuse liiget. Samas on korteriomanike üldkoosolekul esindamise üle andmisega

juhatuse liikmele tegemist huvide konfliktiga, sest korteriühistu juhatus on aruandekohustuslik

ja vastutav üldkoosoleku ees.

MAAKOHTU MÄÄRUS

3. Maakohus keeldus 7. jaanuari 2021. a määrusega avalduse menetlusse võtmisest.

4. Avaldaja esitas avalduse ja avalduse täienduse, Tallinn, Xxxxxxxxxxx tn xx korteriühistu

15. septembri 2020. a üldkoosoleku otsuste kehtivuse vaidlustamiseks. KrtS § 15 lg 1 esimese

lause järgi kui korteriomand kuulub mitmele isikule ühiselt, võivad need isikud teostada

korteriomandiga seotud õigusi üksnes ühiselt. See ei kehti korteriühistu suhtes, kui ühine

omand ei ole kantud kinnistusraamatusse. Kinnistusraamatu andmetel on Xxxxxxxxxxx tn xx

korteriomand xx JJ, XX, AA, RR ja BB ühisomandis. Avaldus on esitatud kohtule ainult XX

nimel ja sellel ei ole teiste korteri ühisomanike allkirju. Kuivõrd avaldus on esitatud vastuolus

KrtS § 15 lg-ga 1 ja sellel puuduvad pädeva isiku allkirjad, keeldus kohus avalduse menetlusse

võtmisest TsMS § 371 lg 1 p 9 järgi.

5. Avaldaja on avalduses taotlenud korteriomanike üldkoosoleku otsuse tühisuse tuvastamist.

Korteriühistu üldkoosoleku tühisuse tuvastamist saab KrtS § 29 lg 1 järgi taotleda ainult juhul,

kui on oluliselt eksitud üldkoosoleku kokkukutsumise korra vastu. Avalduses ei ole esitatud

asjaolusid, millest selguks üldkoosoleku kokkukutsumise korras olulist rikkumist, mistõttu

keeldus kohus avalduse menetlusse võtmisest TsMS § 371 lg 2 p 1 alusel.

6. Taotlus: „Tuvastada KÜ xxxxxx 14.09.2020 üldkoosoleku otsuste tegemisel antud kirjalike

häälte tühisus vastuolu tõttu hea usu põhimõttega või (alternatiivselt) tühistada küsitluse

tulemused kui pettuse mõjul tehtud tehing“ ei ole selge, sest seadus ei näe ette kirjalike häälte

tühisuse tuvastamist. Ei ole ka selge, millist küsitlust ja tehingut avaldaja silmas peab. Avalduse

menetlusse võtmise eelduseks on selge avalduse esitamine TsMS § 371 lg 1 p 9 järgi koosmõjus

§ 363 lg 1 p-dega 1 ja 2.

MÄÄRUSKAEBUS JA SELLE MENETLEMINE MAAKOHTUS

7. Avaldaja esitas määruskaebuse, milles palub maakohtu määruse tühistada ja saata avaldus

menetlusse võtmise otsustamiseks maakohtule.

Avaldus korteriühistu üldkoosoleku kehtivuse vaidlustamiseks lahendatakse hagita menetluses.

Avaldaja on avalduses esitanud faktilised asjaolud ning lisanud kõik avaldaja käsutuses olevad

tõendid, millest nähtub puudutatud isiku üldkoosoleku otsuste tühisus. Lisaks taotles avaldaja

kohtult puudutatud isikult üldkoosoleku protokolli koos lahutamatute lisadega (osalejate

nimekiri, volikirjad) välja nõudmist. Avalduses esitatud faktiliste asjaolude, põhjenduste ja

lisatud tõendite alusel on puudutatud isiku üldkoosoleku otsuste tühisuse tuvastamise eeldused

täidetud, st ei esine selliseid olulisi puudusi, mis takistavad avalduse menetlusse võtmist.

Avalduse menetlusse võtmisest keeldumine saab toimuda üksnes siis, kui esitatud asjaoludele

tuginedes ei ole isiku õiguste rikkumine üldse võimalik. Praegusel juhul see ilmselgelt nii ei

ole.

Avaldus on esitatud avaldaja kui korteriomandi ühisomaniku seadusega kaitstud õiguse

kaitseks. Hageja omandiõigus on nähtav pärimistunnistusest ja pärimisregistrist, mille kohaselt

avaldaja on NN pärija 1/3 mõttelises osas, samuti kinnistusraamatu omanikukandest.

Puudutatud isik esitab alates pärandi avanemisest majanduskulude arved ainuisikuliselt

avaldajale kui korteriomandi valdajale, millega on ise tunnustanud, et avaldaja on korteriühistu

3 (4)

liige. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 70 lg 1 järgi kohaldatakse ühisomandile kaasomandi kohta

käivaid sätteid, kui ühisomandit sätestavas seaduses ei ole sätestatud teisiti. AÕS § 73 lg 1

kohaselt võib kaasomanik temale kuuluva mõttelise osa ühises asjas võõrandada, pärandada,

pantida või seda muul viisil käsutada. Mõttelise osa piiramatu käsutusõigusega ilma teiste kaas-

või ühisomanike nõusolekuta kaasneb lahutamatu põhiõigus pöörduda individuaalselt kohtusse

oma rikutud õiguste kaitseks.

8. Maakohus jättis määruskaebuse rahuldamata ja edastas selle lahendamiseks Tallinna

Ringkonnakohtule.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

9. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu määrus tuleb TsMS § 667 lg 2 alusel tühistada ja saata

asi avalduse menetlusse võtmise otsustamiseks tagasi maakohtule. Määruskaebus rahuldatakse.

10. Avaldaja on esitanud kohtule avalduse korteriomanike üldkoosoleku otsuste kehtivuse

vaidlustamiseks. Avaldaja on Xxxxxxxxxxx tn xx korteriomandi nr xx ühisomanik ja

Xxxxxxxxxxx tn xx korteriühistu liige. Seega on esitanud kohtule avalduse üks korteriomandi

ühisomanik.

11. Ringkonnakohus ei nõustu maakohtuga, et avaldajal ei ole korteriomandi ühisomanikuna

üksinda

õigust

esitada

avaldust

korteriomanike

üldkoosoleku

otsuste

kehtivuse

vaidlustamiseks. Ringkonnakohus leiab, et KrtS § 15 lg 1 eesmärgiks on reguleerida eelkõige

korteriomandi ühisomanike õiguste teostamist korteriühistu suhtes, et saada nt õiguskindlus

selle osas, kes võib üldkoosolekul hääletada, mitte aga korteriomanike õigust osaleda

kohtumenetluses. Ringkonnakohtu hinnangul hõlmab KrtS § 15 lg 1 seega üksnes

materiaalõiguslikke õigusi, mitte tsiviilkohtumenetlusõigusi. Seetõttu seda, kes saab esitada

avalduse üldkoosoleku otsuse vaidlustamiseks, tuleb hinnata, mitte KrtS § 15 lg 1 järgi, vaid

TsMS § 613 lg 1 p 4 järgi. TsMS § 613 lg 1 p 4 järgi lahendab kohus hagita menetluses

huvitatud isiku avalduse alusel asja, mis käsitleb korteriühistu organi otsuse kehtivust. TsMS §

613 lg 1 p 4 järgi võib huvitatud isikuks olla ka üks korteriomandi ühisomanikest. Korteriühistu

üldkoosoleku otsuste kehtivus puudutab iga ühisomaniku õigusi. Seega on neil ilmselgelt

õiguslik huvi nende vaidlustamiseks, mistõttu võivad korteriühistu organite otsuseid

vaidlustada kohtus ka korteriomandi ühisomanikud eraldi. Sarnast seisukohta on Riigikohus

väljendanud näiteks osaühingu osa ühisomanike kohta (vt Riigikohtu 8. oktoobri 2008. a otsus

tsiviilasjas nr 3-2-1-65-08, p 16). Seega ei ole avalduse menetlusse võtmata jätmine TsMS §

371 lg 1 p 9 alusel koostoimes KrtS § 15 lg-ga 1 põhjendatud.

12. Ringkonnakohus ei nõustu maakohtuga ka selles, et avaldaja avaldus on õiguslikult

perspektiivitu, mistõttu ei esine ka TsMS § 371 lg 2 p 1 järgi alust avalduse menetlusse

võtmisest keeldumiseks. TsMS § 613 lg 1 p 4 kohaselt toimub korteriühistu organi otsuse

vaidlustamine hagita menetluses. Maakohus pole järginud hagita menetluses kehtivat

uurimisprintsiipi. Nimelt ei ole kohus TsMS § 477 lg 5 kohaselt hagita menetluses seotud

menetlusosaliste esitatud taotlustega ning on TsMS § 477 lg 7 kohaselt kohustatud kontrollima

avalduse tõendatust sõltumata menetlusosaliste esitatud seisukohtadest, st kohus peab ise

tõlgendama avaldaja nõuet ning vajaduse korral koguma ise tõendeid või tegema

menetlusosalistele ettepaneku tõendite esitamiseks.

13. Maakohus on asja lahendamisel lähtunud liialt kitsalt avaldaja avalduses esitatud nõude

sõnastusest, tuvastada vaidlusaluse üldkoosoleku otsuse tühisus. Avaldusest nähtub selgelt, et

hageja huvi on suunatud üldkoosoleku otsuse vaidlustamisele. Lisaks otsuse tühisusele hõlmab

see ka võimalust otsus kehtetuks tunnistada, kui selleks esineb seadusest tulenev alus.

14. Avaldaja on üldkoosoleku vaidlustamisel tuginenud eelkõige sellele, et korteriomanike

üldkoosolekul ei olnud täidetud kvooruminõue, mistõttu ei võinud üldkoosolek otsuseid vastu

võtta.

4 (4)

Kvoorum on juriidilise isiku üldkoosolekul osalevate või esindatud liikmete või häälte arv, mis

on vajalik selleks, et koosolekut saaks lugeda otsustusvõimeliseks. Juriidilise isiku

üldkoosoleku kvooruminõuded võivad olla ette nähtud seaduses, samuti võivad need tuleneda

juriidilise isiku põhikirjast (Riigikohtu 27. märtsi 2013. a otsus asjas 3-2-1-16-13, p 10).

Kvooruminõude rikkumine on otsuse kehtetuks tunnistamise nõude aluseks tsiviilseadustiku

üldosa seaduse § 38 lg 1 tähenduses, s.o otsuse vastuolu seaduse või põhikirjaga.

Kuivõrd kohus ei ole seotud menetlusosaliste õiguslike väidetega ning eraõigusliku juriidilise

isiku organi otsuse tühisuse tuvastamise ja kehtetuks tunnistamise nõude õiguskaitse eesmärk

on üks ja sama: vabaneda ebaseaduslikust otsusest (Riigikohtu 3. märtsi 2021. a otsus asjas 2-

17-13391, p 27 ja selles viidatud varasem praktika), siis on avaldaja esile toodud asjaolude

pinnalt avaldaja avalduse rahuldamine õiguslikult võimalik.

15. Avalduse menetlusse võtmisest keeldumist ei välista ka avaldaja 22. oktoobri 2020

avalduse täienduses esitatud taotluse – volikirjade tühisuse tuvastamine – võimalik ebaselgus.

Asja lahendamisel tuleb lähtuda avaldaja avalduses esitatud tegelikust sisulisest tahtest, mis on

suunatud selgelt vaidlusalusest otsusest vabanemisele.

16. TsMS § 173 lg 3 sätestab, et kui kõrgema astme kohus tühistab alama astme kohtu lahendi

ja saadab asja uueks läbivaatamiseks, jätab ta menetluskulude jaotuse alama astme kohtu

otsustada. Seega tuleb maakohtul otsustada menetluskulude jaotus sõltuvalt asja lahendamise

tulemusest.

17. TsMS § 696 lg 1 esimene lause võimaldab esitada ringkonnakohtu määruse peale

määruskaebuse Riigikohtule üksnes juhul, kui see on seaduse järgi lubatud. TsMS § 372 lg 5

esimese lause kohaselt võib hagiavalduse menetlusse võtmisest keeldumise määruse peale

hageja esitada määruskaebuse. Kuna ringkonnakohus rahuldab määruskaebuse ja saadab asja

menetlusse võtmise otsustamiseks tagasi maakohtule, ei saa ringkonnakohtu määruse peale

kaevata.

(allkirjastatud digitaalselt)

(allkirjastatud digitaalselt)

(allkirjastatud digitaalselt)

Vahur-Peeter Liin

Villem Lapimaa

Liis Arrak