2-19-3155/55 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Vahur-Peeter Liin, Liis Arrak ja Villem Lapimaa

Määruse tegemise aeg ja koht

9. juuli 2021, Tallinn

Tsiviilasja number

2-19-3155

Tsiviilasi

Pärnu linn, Suur-Sepa tn 22a // 22b // Väike-Posti tn 1a

// 1b korteriühistu avaldus X vastu võlgnevuse ja

viivise väljamõistmiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Pärnu Maakohtu 26. oktoobri 2020. a määrus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

X määruskaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Avaldaja Pärnu linn, Suur-Sepa tn 22a//22b//Väike-Posti

tn

1a//1b

korteriühistu

(registrikood

80427126),

lepinguline esindaja Jelena Smorodina

Puudutatud isik X (isikukood XXXXXXXXX), riigi

õigusabi korras määratud esindaja vandeadvokaat Ants

Nõmmik

Asja läbivaatamine

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Jätta Pärnu Maakohtu 26. oktoobri 2020. a määrus muutmata.

2. Jätta määruskaebus rahuldamata.

3. Jätta määruskaebuse menetlemisega seotud menetluskulud X kanda. Mõista X-lt

Pärnu linn, Suur-Sepa tn 22a // 22b // Väike-Posti tn 1a // 1b korteriühistu kasuks välja

menetluskulude hüvitis 350 eurot. Hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb

tasuda määruse jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist võlaõigusseaduse § 113 lg 1

teises lauses sätestatud määras.

Edasikaebamise kord

Määruse peale võib esitada määruskaebuse Riigikohtule 15 päeva jooksul alates käesoleva

määruse kättetoimetamisest. Hagita menetluses Riigikohtus võib menetlustoiminguid teha ning

avaldusi ja taotlusi esitada ise või advokaadi vahendusel.

Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi

menetluskulude kandmiseks. Tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja

kestel menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse.

Kaebuse põhjendamiseks või kautsjoni tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse

kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast

menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud

põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.

2 (7)

MENETLUSE KÄIK

Pärnu linn, Suur-Sepa tn 22a // 22b // Väike-Posti tn 1a // 1b korteriühistu (avaldaja) esitas

Pärnu Maakohtule 27. veebruaril 2019 avalduse ja 19. augustil 2019 ning 3. augustil 2020

nõude täpsustused X (puudutatud isik) vastu võla ja viivise väljamõistmiseks. Avaldaja palus

viimase nõude täpsustuse kohaselt mõista puudutatud isikult enda kasuks välja põhivõla

6744,59 eurot, sissenõutavaks muutunud viivise võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lg-s 1

sätestatud määras 1055,20 eurot ja edasiulatuva viivise alates 1. augustist 2020 VÕS § 113 lg-

s 1 sätestatud määras kuni põhivõla tasumiseni.

Avaldaja esitas puudutatud isiku vastu avalduse kahel alusel, s.o töövõtulepingust L0964/16

tulenev nõue ja korteriühistu majandamiskulude nõue.

Avaldaja väitel on puudutatud isik Pärnu linnas Suur-Sepa tn 22a // 22b // Väike-Posti tn 1a //

1b korteri nr 2 omanik. Majades on moodustatud 10. novembril 2017 korteriühistu ja

puudutatud isik on selle liige. Avaldaja põhikiri on kinnitatud 26. oktoobri 2017 üldkoosolekul.

Enne korteriühistu loomist oli maja halduriks AS ISS Eesti (edaspidi endine valitseja), kes

andis 22. jaanuari 2018 lepinguga avaldajale üle elamute haldamise, sh korteriomandite

omanikelt võlgade väljanõudmise õiguse.

Elamus

avastati

2016. a-l

majavamm.

SA

Eesti Mükoloogiauuringute

Keskuse

eksperthinnanguga 3091/1016 tuvastati kahjustatud piirkond ning anti suunised kahjustuse

likvideerimiseks. Remonttööde eesmärk oli majavammi tõrje ja seenkahjustuse likvideerimine.

Korteriomanike 3. mai 2017 üldkoosoleku otsuse alusel sõlmis endine valitseja korteriomanike

volitatud esindajana 4. mail 2017 osaühinguga PULEIUM (edaspidi töövõtja) ehitustööde

töövõtulepingu L0964/16. Sama töövõtulepingu p 3.3 järgi pidi töövõtja tegema korteri nr 2

piires järgmised tööd: vanade põrandate lammutamine ja utiliseerimine; põrandate alt prahi

utiliseerimine; pinnase alt välja kaevamine ca 5 cm jagu; tõrjetööd; liiva paigaldus ligikaudu

40 cm ja selle tihendamine; soojustuse EPS põrand 80 paigaldus 200 mm, ümber välise

perimeetri EPS 50 mm paigaldus; võrkarmatuuri paigaldus läbimõõduga 6 mm, silmaga

150×150 mm ja betooni paigaldus C25/30 ca 80 mm. 30. juuni 2017 tööde üleandmise-

vastuvõtmise akti p-dest 2.1.11-2.1.17 nähtub, et kõik eelnimetatud tööd on tehtud ja üle antud

endisele valitsejale.

22. jaanuari 2018 elamute haldamise üleandmise ja vastuvõtmise aktist nähtub, et puudutatud

isiku võlg oli 31. detsembri 2017 seisuga 3569,86 eurot. Sama akti alusel on nõudeõigus üle

antud avaldajale. Võlg tekkis korteriomanike 3. mai 2017 ja 19. juuni 2017 üldkoosolekute

otsuste täitmata jätmise tõttu.

3. mai 2017 üldkoosoleku protokollist nähtub,

et

häälteenamusega kinnitati töövõtja ehitus- ja tõrjetööde hinnapakkumine P0964/16(3)

26 462 eurot, millest puudutatud isiku korteri osa moodustas 3923,43 eurot. Samal koosolekul

otsustati, et puudutatud isik tasub oma osa osamaksetega 2017. a maist kuni novembrini

560,49 eurot kuus. Puudutatud isik tasus vammi eemaldamise eest üksnes 1000 eurot, mistõttu

on tema võlg vammi eemaldamise kulude eest 2923,43 eurot. Lisaks ei ole puudutatud isik

tasunud igakuised majandamiskulude arveid.

Puudutatud isik ei tasu ka alates korteriühistu loomisest majandamiskulude arveid. Need

koosnevad haldustasust, remondifondi ja osakapitali maksetest, asutamiskulust ning

kommunaalteenuste maksetest. Nende maksete suurus arvestatakse korteriühistu põhikirja p-de

3.2.4–3.2.8 alusel. Korteriühistu 26. oktoobri 2017. a asutamiskoosolekul määrati haldustasuks

0,35 eurot/m2 kohta ja remondifondi makseks 0,50 eurot/m2 kohta. Sama üldkoosoleku

otsusega määrati korteriühistu asutamiskulude katteks 256 eurot ehk 8 eurot korteri kohta ning

korteriühistu osakapitali suuruseks 1 euro/m2. Iga korteriühistu liige kohustus osamaksu tasuma

temale kuuluva korteriomandi üldpinna ruutmeetri alusel. Puudutatud isik on tasunud

korteriühistule kokku 460,80 eurot selgitusega „garaaži üür, leping kp 28.01.2014“, mis on

tema võlast maha arvestatud.

3 (7)

Avaldaja esitas 3. augusti 2020 menetlusdokumendis puudutatud isiku võla arvestuse perioodi

1. november 2017 kuni 31. juuli 2020 kohta kokku, mille kohaselt võlg on kokku 6744,53 eurot,

s.o valitseja poolt avaldajale üle antud puudutatud isiku võlg 3518,02 eurot, millest tasumata

jäetud vammi eemaldamise kulu on 2923,43 eurot; halduskulu 642,18 eurot; remondifond

917,40 eurot; pangalaen 1385,78 eurot; üldelekter 15,80 eurot; üldvesi 8,18 eurot; prügivedu

90,79 eurot; vesi 71,85 eurot; maja kindlustus 47,29 eurot; osakapital 55,60 eurot ning avaldaja

asutamiskulu 8 eurot.

Avaldaja on viivist arvestanud korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 41 lg 2

sätestatud määras.

Puudutatud isik vaidles avaldusele vastu ning palub jätta selle rahuldamata. Kuna tal ei ole

avaldaja süül võimalust enda korterit sihipäraselt kasutada, on avaldaja nõuded alusetud.

Puudutatud isiku korteris nr 2 on pakkumuse P0964/16 alusel tehtud ehitustööd ebakvaliteetsed

ja lõpetamata, mistõttu ei ole puudutatud isik saanud korterit elamiskõlbulikuks taastada, selles

elada ega seda maha müüa. Avaldaja on sellest asjaolust teadlik. Lisaks käis avaldaja

puudutatud isiku korteri olukorraga tutvumas 30. juulil 2018. Puudutatud isik ei ole sõlminud

ühtegi lepingut selleks, et töövõtja jätaks tema korteris kokkulepitud kapitaalse iseloomuga

ehitus- ja remonditööd lõpetamata. Endise valitseja ja avaldaja 22. jaanuaril 2018

kokkuleppega elamute haldamise üleandmiseks seadustas avaldaja olukorra, kus puudutatud

isiku korteris jäävad ehitus- ja remonttööd lõpetamata. Sellega on avaldaja tekitanud

puudutatud isikule olulise materiaalse kahju.

Puudutatud isiku korteris on taastamata täies ulatuses vannitoa ja sauna põrand ning 2/3 ulatuses

on lõpetamata vanade põrandate lammutamine ja utiliseerimine; põrandate alt prahi

utiliseerimine; pinnase alt väljakaevamine ca 10 cm jagu ja utiliseerimine; liiva paigaldus

ligikaudu 20 cm ja selle tihendamine; soojustuse EPS põrand 80 paigaldus 200 mm ning EPS

550 paigaldus ümber välise perimeetri; võrkarmatuuri paigaldus läbimõõduga 6 mm, silmaga

150x150mm; betooni paigaldus C25/30 ca 80mm; trapi paigaldus koos selle torustikuga;

põrandaküttekaabli paigaldus ilma termostaadita ning andurile kõri paigaldus. Tubades ja

köögis on osaliselt lõpetamata vanade põrandate lammutamine ja utiliseerimine; põrandate alt

prahi utiliseerimine; pinnase alt väljakaevamine ca 5 cm jagu; liiva paigaldus 40 cm ja selle

tihendamine; soojustuse EPS põrand 80 paigaldus 200 mm ning EPS 550 paigaldus ümber

välise perimeetri; võrkarmatuuri paigaldus läbimõõduga 6mm, silmaga 150×150 mm ning

betooni paigaldus C25/30 ca 80 mm.

Puudutatud isik on tasunud avaldaja 2017. a-l lõpetamata ehitustööde tegemise eest ette

1335,96 eurot. Kuna puudutatud isikul ei ole olnud võimalik seoses poolelijäänud ehitus- ja

remonttöödega enda korterit sihipäraselt kasutada, on puudutatud isik pidanud üürima

elamispinda. Üürikulu 18 kalendrikuu eest on 5400 eurot.

MAAKOHTU MÄÄRUS

Maakohus rahuldas 26. oktoobri 2020. a määrusega avalduse osaliselt ja mõistis puudutatud

isikult avaldaja kasuks välja seisuga 31. juuli 2020 põhivõla 6743,99 eurot, viivise

1055,20 eurot ning edasiulatuva viivise põhivõlgnevuselt alates 1. augustist 2020 kuni põhivõla

tasumiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras. Kohus jättis rahuldamata puudutatud

isiku nõude avaldaja vastu 0,60 euro ulatuses.

Kohus leidis, et avaldajal on puudutatud isiku vastu korteriomandi eseme valitsemisest

tekkinud nõue, mis tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 475 lg 1 p 13 ning § 613 lg 1

p 1 järgi lahendatakse hagita menetluses. Kuni 31. detsembrini 2017 reguleeris korteriühistu ja

korteriomanike suhteid korteriühistuseadus (KÜS). Alates 1. jaanuarist 2018 reguleerib neid

suhteid KrtS.

4 (7)

Puudutatud isik ei ole vaidlustanud perioodi 2017. a november kuni 2020. a juuli kohta

väljastatud arvetel nähtuvate osakapitali, asutamiskulu, haldustasu, remondi sihtfondi,

pangalaenu, vee- ja kanalisatsiooni, elektri, kindlustuse ja prügi arvestusi kokku 3636,60 eurot.

Kohus

kontrollis

avaldaja

rahalise

nõude

tõendatust

ja

vastavust

seadusele.

Asutamiskoosolekul vastu võetud põhikirja p 3.2.6 sätestab, et ühistu liige on kohustatud

tasuma regulaarselt, vähemalt üks kord kuus, hiljemalt juhatuse poolt kindlaksmääratud

kuupäevaks, elamu majandamise jooksvate kulude katteks makseid üldkoosoleku kehtestatud

suuruses ja korras. Maksete suuruse kindlaksmääramisel lähtutakse liikme omanduses oleva

korteri üldpinna osast maja korterite kogupinnas. Erisus on põhikirjas sätestatud vee- ja

kanalisatsiooni (p 3.2.6.1), üldelektri (p 3.2.6.2), prügiveo (p 3.2.6.3) ja ummistuste

likvideerimise (p 3.2.6.4) jaotuses ja elamute ümbruse (p 3.2.6.5) ning üldkasutatava

sissesõidutee hoolduses (p 3.2.6.6). Haldustasu, remondifondimaksed ja kindlustusmaksed on

arvestatud kooskõlas põhikirja p-ga 3.2.6 ja puudutatud isiku korterimandi üldpinna suurusega

55,6 m². Kohtul ei ole alust kahelda, et arvetel nähtuvad vee- ja kanalisatsiooni, veevahe,

üldelektri ja prügi alusandmed ei ole kooskõlas põhikirjaga. Korteriühistu asutamiskoosolekul

on määratud korteriühistu asutamiskulude katteks 256 eurot ehk 8 eurot korteri kohta ning

osakapitali suuruseks 1 eurot/m² kohta. Samal koosolekul määrati haldustasuks 0,35 eurot/m²

kohta ja remondifondi makseks 0,50 eurot/m² kohta, otsustati refinantseerida pangalaenud ja

jagada proportsionaalselt kõikide korteriühistu liikmete vahel arvestatuna korteri üldpinna ühe

ruutmeetri kohta. Asutamiskoosoleku kokkukutsumise korra rikkumist kohus ei tuvastanud.

Puudutatud isikule tasumiseks esitatud arvetel nähtuvad arvestused on õiged ja kooskõlas

seadusega, põhikirjaga ning asutamiskoosolekul vastu võetud otsustega. Avaldaja nõuab arve

nr 2 tasumist mitte arvelt nähtuva 112,53 euro ulatuses, vaid 110,86 eurot. Puudutatud isik ei

ole esitanud vastuväidet ka sellele avaldaja väitele, et puudutatud isik on perioodil 19. mai 2018

kuni 31. juuli 2020 tasunud avaldajale 460,80 eurot. Kohus sai arvete kogusummaks

3634,93 eurot, mistõttu on avaldajal puudutatud isiku vastu nõue temale väljastatud arvete

alusel 3174,13 eurot (3634,93-460,80).

Avaldaja esitas puudutatud isiku vastu nõude ka enne korteriühistu asutamist tekkinud võlga

3569,86 euro tasumiseks. Korteriomandiseaduse (KOS) § 8 lg 11 kohaselt lähevad

korteriühistu asutamisel korteriomanike ühisuse õigused ja kohustused üle korteriühistule. KOS

§ 13 lg 3 sätestas korteriomanikule kohustuse hüvitada kaasomandi eseme korrashoiu ja

valitsemise kulutused teistele korteriomanikele. Korteriomandi valitsemine oli sätestatud KOS

§ 15 ning maksude ja koormatiste tasumine ja kandmine KOS § 13 lg 1. Puudub vaidlus, et

puudutatud isik viibis 3. mai 2017 ja 19. juuni 2017 korteriomanike üldkoosolekul. Puudub

vaidlus ka selles, et nimetatud korteriomanike üldkoosolekul vastu võetud otsused on

vaidlustamata. Endise valitseja arvetest nähtub, et 3569,86 eurot sisaldab 2802,45 euro ulatuses

korteriomanike 3. mai 2017 üldkoosoleku p 6 vastu võetud osamaksete tasumata jätmist

puudutatud isiku poolt. Ülejäänud 767,41 eurot on puudutatud isiku poolt tasumata

korteriomandi valitsemise kulud. Nende arvestuste osas ei ole puudutatud isik vastuväiteid

esitanud ja kohtul ei ole menetluse jooksul tekkinud alust kahelda, et avaldajale üle antud

puudutatud isiku võlgnevus ei vasta korteriomanike huvidele vastavale valitsemisele. Seega on

puudutatud isiku põhivõlg on 31. juuli 2020 seisuga 6743,99 eurot (3174,13+3569,85).

Puudutatud isikul ei ole avaldaja vastu nõuet, mis annaks puudutatud isikule õiguse oma

kohustuse täitmisest keelduda. Tõendamata on puudutatud isiku väide, et avaldaja on oma

kohustusi rikkunud sellega, et tema korteris on täies ulatuses jäetud taastamata vannitoa ja sauna

põrand ning 2/3 ulatuses on lõpetamata vanade põrandate lammutamine ja utiliseerimine;

põrandate alt prahi utiliseerimine; pinnase alt väljakaevamine ca 10 cm jagu; liiva paigaldus

ligikaudu 20 cm ja selle tihendamine; soojustuse EPS põrand 80 paigaldus 200 mm ning EPS

550 paigaldus ümber välise perimeetri; võrkarmatuuri paigaldus läbimõõduga 6 mm, silmaga

150×150 mm; betooni paigaldus C25/30 ca 80 mm; trapi paigaldus koos selle torustikuga;

põrandaküttekaabli paigaldus ilma termostaadita ning andurile kõri paigaldamine.

5 (7)

Korteriomanikud ei ole sellist otsust vastu võtnud ning sellises ulatuses ei ole ehitajaga ka

töövõtulepingut sõlmitud. Kuna töövõtulepingu L1066/17 ja korteriomanike 19. juuni 2017

üldkoosoleku alusel ei ole puudutatud isiku vastu rahalist nõuet esitatud, ei ole sellega seotud

puudutatud isiku vastuväited avaldaja rahalisele nõudele ka asjakohased.

Vaatluse käigus kohus küll tuvastas, et osaliselt oli vana põrand lammutamata ja utiliseerimata,

kuid kohtu hinnangul ei ole tegemist töövõtulepingu L0964/16 rikkumisega. Töövõtulepingu

L0964/16 p 2.5 järgi lepiti kokku, et kõik tööd teostatakse eesmärgiga teisaldada

konstruktsioone mitte rohkem kui seenkahjustuse tõrjetöödeks või ratsionaalseteks

taastustöödeks vajalik. Teostatavate tööde maht eelmärgitud ulatuses nähtus ka pakkumusest

P1066/17. Seega ei oma asjas tähtsust puudutatud isiku vastuväide, et tema töölepingut ei

sõlminud. Tööleping sõlmiti pakkumusest nähtuvatel tingimustel ja puudutatud isiku osalusel

3. mai 2017 korteriomanike üldkoosolekul. Puudutatud isik ei ole väitnud, et lõpetamata töö on

vajalik lõpetada seenkahjustuse tõrjetöödeks. Puudutatud isiku vastuväide tehtud tööde

kvaliteedile ja esitatud tõendid selle kohta, et põrandad ei vasta RYL 2000 nõuetele ei oma asjas

tähtsust. Korteriomanike 3. mai 2017 otsusega ja töövõtulepingus L0964/16 ei lepitud kokku

tööde sellises kvaliteedis. Tehtud põranda betoontööd on kokkuleppe kohaselt aluspõrandaks

laagidele paigaldavale põrandale, mitte otse betoonile paigaldatavale põrandale. Seda asjaolu

tõendavad nii B vaatlusel antud ütlused kui ka puudutatud isiku omaksvõtt ja töövõtulepingus

korteris 1 kokkulepitud tööde kirjeldus. Kaudselt kinnitab avaldaja väidet, et puudutatud isiku

nõutava kvaliteediga töö tegemise kokkulepe puudus, ka 29. augusti 2017 korteriomanike

üldkoosoleku protokoll, kus korteri nr 1 omanik avaldas, et temal tehtud töödele pretensioone

ei ole.

Töövõtulepingu L0964/16 alusel tehtud tööd võttis endine valitseja vastu 30. juunil 2017.

Korteriühistu asutati 26. oktoobril 2017 ning kanti registrisse 8. jaanuaril 2018. Seega on ainetu

puudutatud isiku väide, et temale on teadmata, millisel seaduslikul alusel oli avaldaja nõus

korteris nr 2 tehtud ebakvaliteetseid ehitus- ja remont- või tõrjetöid vastu võtma. Ehitus- ja

remont- või tõrjetööd võttis vastu korteriomanike ühisus, mitte korteriühistu.

Kohus ei tuvastanud 30. juuni 2020 vaatlusega ning asjas ei ole esitatud tõendeid selle kohta,

et korter nr 2 on tehtud töö tagajärjel elamiskõlbmatu. Asjas ei ole esitatud tõendeid ka selle

kohta, et töövõtulepingu L0964/16 alusel tehtud tööd oleksid sellise kvaliteediga, et puudutatud

isikul ei ole võimalik korteriremondiga edasi minna. Sellist asjaolu ei nähtu ka

OÜ Tarum Ehitus hinnapakkumise kaaskirjast. Kohus möönis, et puudutatud isikul võib, aga ei

pruugi tulevikus tekkida seoses ebatasase betoonpõrandaga kulukam projektijärgne

põrandaehitus, kuid OÜ Tarum Ehitus hinnapakkumine nr 31.07.2020-01 kahju suurust ei

tõenda. Nimetatud hinnapakkumises on arvestatud töid suuremas mahus, kui töövõtulepingus

L0964/16 kokku lepiti. VÕS § 646 järgi on esmane õiguskaitsevahend puudustega töö korral

lepingu täitmise ehk puudustega töö parandamise nõue. Alles siis kui töövõtja keeldub enda

tööd parandamast, võib tellija töö ise parandada või lasta seda teha ja nõuda töövõtjalt selleks

tehtud mõistlike kulutuste hüvitamist (VÕS § 646 lg 5). Tähelepanuta ei saa asjas jätta ka seda,

et töövõtja pakkus puudutatud isikule, et ta ehitab ise olemasolevale betoonpõrandale

projektijärgse põranda.

Puudutatud isik ei ole tõendanud selliseid asjaolusid, mis annaksid puudutatud isikule õiguse

jätta enda kohustused avaldaja ees täitmata, mistõttu kohus rahuldas avaldaja põhivõlgnevuse

nõude 6743,99 euro ulatuses ning jättis rahuldamata põhinõude 0,60 euro ulatuses.

Avaldaja on esitanud viivise nõude 31. juuli 2020 seisuga 1055,20 eurot. Viivise arvestust

avaldaja esitanud ei ole. Kuna avaldaja viivise nõue ei ületa seaduses sätestatud alustel

arvestatud viivise suurust, siis rahuldas kohus avaldaja viivisenõude.

MÄÄRUSKAEBUS JA SELLE MENETLEMINE MAAKOHTUS

6 (7)

Puudutatud isik esitas määruskaebuse, milles palub tühistada maakohtu määruse ja teha uue

määruse, millega jätta avaldus rahuldamata või läbi vaatamata.

Korteriühistu nõue tuleks jätta rahuldamata. Avaldaja esitas puudutatud isiku vastu avalduse

kahel alusel, s.o töövõtulepingust L0964/16 tulenev nõue ja korteriühistu arvetest tulenev nõue.

Puudutatud isik palub ringkonnakohtul hinnata, kas avaldaja oli õigustatud esitama puudutatud

isiku vastu töövõtulepingust L0964/16 tulenevat nõuet. Töövõtulepingu L0964/16 sõlmisid

töövõtja ja korteriomanikud, sh korteri nr 2 omanikuna puudutatud isik. Seega olid tööde

tellijateks korteriomanikud, mitte korteriühistu. Maakohus leidis ekslikult, et töövõtulepingu

pooleks (tellijaks) oli korteriomanike ühisus. Kuna korteriomanike ühisusel puudub subjektsus,

ühisus ei ole füüsiline ega juriidiline isik, siis ei saa ühisus olla ka töövõtulepingu pooleks.

Töövõtulepingu pooleks said olla korteriomanikud. Olukorras, kus puudutatud isik on tellija,

jääb arusaamatuks, millisel õiguslikul alusel on avaldaja esitanud tema vastu praeguse nõude.

Puudutatud isiku vastu saaks esitada töövõtulepingust tuleneva tasunõude lepingu pool ehk

töövõtja. Puudub teave, et töövõtja on loovutanud töövõtulepingust tuleneva tasunõude

avaldajale. Avaldaja ei ole sellele asjaolule ka tuginenud. Lisaks ei ole puudutatud isikule teada,

et korteriomanike ühisus või avaldaja on maksnud töövõtjale tehtud tööde eest. Puudub vaidlus,

et tööd on teostatud osaliselt ja oluliste puudustega. Seega ei ole tasunõue sissenõutavaks

muutunud. Isegi kui avaldaja on maksnud töövõtjale töövõtulepingu järgse tasu, siis on jätnud

kohus kontrollimata, millisel õiguslikul alusel on puudutatud isiku vastu esitatud tagasinõue.

Maakohus on käsitanud hageja nõuet kui tavalist KrtS-st tulenevat rahalist nõuet, mida see ei

ole. Avaldaja nõuab puudutatud isikult töövõtulepingust tuleneva tasunõude tasumist.

Puudutatud isikule on arusaamatu, millisel seaduslikul alusel on avaldaja saanud selle rahalise

nõude endale. Seega tuleb avaldaja töövõtulepingust L0964/16 tulenev nõue puudutatud isiku

vastu jätta läbi vaatamata.

Kui lähtuda maakohtu järeldustest, et korteriomanike ühisus on olnud töölepingu pooleks ja

korteriühistu on võtnud üle ühisuse õigused ja kohustused, siis jääb endiselt arusaamatuks,

millisel alusel esitab avaldaja (tagasi)nõude puudutatud isiku vastu. Kui töövõtulepingu pooleks

on saanud avaldaja, kes on töövõtjale raha ära maksnud, siis ei ole õiguslikult võimalik, et

ühistu hakkab kellegi vastu tagasinõudeid esitama. Sellisel juhul on mh puudutatud isiku

korteris tehtud tööd ühistu kulu.

Lisaks on kohus rikkunud põhjendamiskohustust. Kohus leidis ebaõigesti, et kogu vaidluse saab

lahendada KÜS-i järgi. Puudub vaidlus, et töövõtja teostas puudutatud isiku eluruumis ehitus-

ja parandustööd ebakvaliteetselt. Seda asjaolu kinnitas ka töövõtja seaduslik esindaja kohtu

korraldatud vaatluse ajal. Vaidlus puudub ka asjaolu üle, et kõik korteriomanikud võtsid vastu

otsuse, et endine valitseja peab sõlmima töövõtjaga töövõtulepingu puudutatud isiku korteris

kokkulepitud tööde tegemiseks. Seetõttu esitas puudutatud isik maakohtu menetluses taotluse

kohustamaks avaldajat esitama kohtule endise valitsejaga sõlmitud lepingu või kokkuleppe,

millest nähtuks, millistel tingimustel endine valitseja andis avaldajale üle korteriomandite

haldamise. Sellest oleks nähtunud, mida avaldaja korteriühistu moodustamisel endiselt

valitsejalt üle võttis. Kui avaldaja võttis vastu sh puudutatud isiku korteris tehtud

ebakvaliteetsed tööd, langeb ära avaldaja nõudeõigus. Kohus jättis tähelepanuta puudutatud

isiku väite, et tal puudus süü selles, et ta ei saanud enda eluruumi sihipäraselt kasutada. Seega

on ekslik kohtu järeldus, et avaldajal on nõue puudutatud isiku vastu tulenevalt elamu

ehitustööde (sh puudutatud isiku korteriomandi piires) tasumise ja majandamiskulude kandmise

kohustuse rikkumisest ehk korteriomandi eseme valitsemisest.

Olukorras, kus korteriühistu ei ole suutnud tagada töövõtulepingu nõuetekohast täitmist ja

puudutatud isikule võimalust oma korteris elada, ei pea puudutatud isik selle aja eest tasuma ka

korteriühistule makseid, mida hagis nõutakse. Korteriühistu ja korteriomaniku vahel on

tehinguline õigussuhe. Kui ühistu ei suuda oma kohustusi täita, siis võib korteriomanik

keelduda oma kohustuste täitmisest. Samuti ei pea puudutatud isik selle aja eest maksma viivist.

7 (7)

Maakohus võttis määruskaebuse menetlusse ja andis avaldajale tähtaja sellele vastamiseks.

Avaldaja palub jätta määruskaebus rahuldamata.

Maakohus määruskaebust ei rahuldanud ja edastas selle lahendamiseks Tallinna

Ringkonnakohtule.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

Ringkonnakohus leiab, et maakohtu määrus tuleb jätta TsMS § 659 ja § 657 lg 1 p 1 alusel

muutmata ja määruskaebus rahuldamata.

Avaldaja nõuab puudutatud isikult majandamiskulude võla tasumist. Puudutatud isik ei ole

vaielnud vastu nõude kujunemisele, kuid ta leiab, et ta ei pea avaldaja nõuet tasuma, kuna tema

korter ei ole avaldaja tegevuse tõttu elamiskõlblik. Ringkonnakohus leiab, et puudutatud isiku

seisukoht, et takistused tema korteriomandi kasutamisel välistavad avaldaja majandamiskulude

nõude, on ekslik. Korteriomanik ei vabane majandamiskulude tasumise kohustusest üksnes

põhjusel, et ta ei saa enda korteriomandit kasutada (vt Riigikohtu 8. oktoobri 2014. a otsus

tsiviilasjas nr 3-2-1-61-14, p 23). Viidatud lahendis on Riigikohus küll leidnud, et

korteriomanikul võib olla õigus VÕS § 110 või 111 alusel ajutiselt keelduda mingi

kommunaalteenuse eest tasumisest, kui selle kasutamine on takistatud ja takistuse põhjustab

korteriühistu kohustuse rikkumine. See ei tähenda aga, et korteriomanik võiks valimatult

keelduda kõigi majandamiskulude maksmisest. Puudutatud isik ei ole selgelt välja toonud ka

seda, milline on korteriühistu kohustus, mille täitmata jätmise tõttu ta mingit kommunaalteenust

kasutada ei saa. Samuti ei ole puudutatud isik esitanud selget tasaarvestusavaldust.

Vastuseks määruskaebuse väidetele selle kohta, et avaldajale ei ole üle läinud

töövõtulepingust tulenev nõue puudutatud isiku vastu märgib ringkonnakohus, et nõustub

maakohtuga, et nõue läks KOS § 8 lg 11 alusel korteriühistu moodustamisel üle avaldajale.

Ringkonnakohus juhib puudutatud isiku tähelepanu asjaolule, et tegemist on mitte töövõtja

tasunõudega, vaid korteriomanike ühise nõudega KOS § 13 lg 2 ja AÕS § 72 lg 4 alusel.

Ringkonnakohtu hinnangul on majavammi tõrje kulud ilmselgelt vajalikud kulud AÕS § 72 lg

4 mõttes. Olukorras, kus korteriomanikud sõlmisid ühiselt töövõtjaga lepingu majavammi

tõrjeks, oli puudutatud isikul kohustus hüvitada teistele korteriomanikele sellega seonduv kulu.

Kuigi korteriomanike ühisus ei olnud juriidiline isik, on tegemist KOS § 8 lg 11 mõttes

korteriomanike ühisuse nõudega. Nõue läks avaldajale üle seaduse alusel. Seega ei ole oluline,

kas ja millise sisuga akt nõude üleandmiseks koostati.

Ringkonnakohus märgib, et juhul kui puudutatud isik leiab, et avaldaja on kuidagi enda

kohustusi rikkunud ja talle kahju tekitanud, on tal nõuda avaldajalt kahju hüvitamist. Seejuures

tuleb aga arvestada seda, et menetlusosalised on välja toonud, et puudutatud isik on nõudnud

kahju hüvitamist ka talle korteriomandi müünud isikult. Sama kahju hüvitamist avaldajalt

nõuda ei saa.

Määruskaebuse rahuldamata jätmise tõttu jäävad määruskaebuse esitamisest tingitud

menetluskulud TsMS § 171 lg 1 järgi puudutatud isiku kanda. Avaldaja on esitanud

menetluskulude nimekirja, mille kohaselt on avaldaja menetluskuluks määruskaebemenetluses

esindajakulu 350 eurot. Esindaja ajakulu on 3,5 tundi ja tunnitasu määr 100 eurot.

Ringkonnakohus leiab, et esindajakulu on TsMS § 175 lg 1 mõttes põhjendatud ja vajalik,

esindaja ajakulu vastab asja mahule ja keerukusele ning tunnitasu määr ei ületa keskmist

sarnase õigusteenuse hinda.

TsMS § 696 lg 3 kohaselt saab määruse peale esitada määruskaebuse.

(allkirjastatud digitaalselt)

(allkirjastatud digitaalselt)

(allkirjastatud digitaalselt)

Vahur-Peeter Liin

Liis Arrak

Villem Lapimaa