2-20-1622/31 · Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

1(14)

K O H T U O T S U S

Eesti Vabariigi nimel

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Tsiviilasja number

2-20-1622

Otsuse tegemise aeg ja koht

2. juuli 2021, Tartu

Kohtukoosseis

Andra Pärsimägi, Triin Uusen-Nacke, Indrek Parrest

Tsiviilasi

Epp Meisneri hagi Lea Maastiku vastu kinnisasja

kaasomandi lõpetamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Maakohtu 26. jaanuari 2021. a otsus

Kaebuse esitaja ja kaebuse

liik

Epp

Meisneri

apellatsioonkaebus

ja

Lea

Maastiku

vastuapellatsioonkaebus

Apellatsioonkaebuse hind

Epp Meisneri apellatsioonkaebusel 3500 eurot

Lea Maastiku vastuapellatsioonkaebusel 3500 eurot

Kohtuistungi toimumise aeg

15. juuni 2021

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Hageja Epp Meisner (isikukood XXXXXXXXXXX),

esindaja vandeadvokaat Urmas Kõrgesaar

Kostja

Lea

Maastik

(isikukood

XXXXXXXXXXX),

lepingulised esindajad Mart Maastik ja vandeadvokaat

Marko Paabumets

2(14)

RESOLUTSIOON:

1. Jätta

Epp

Meisneri

apellatsioonkaebus

ja

Lea

Maastiku

vastuapellatsioonkaebus rahuldamata ning Tartu Maakohtu 26. jaanuari

2021. a otsus muutmata.

2. Jätta apellatsioonkaebuse menetlemisel tekkinud menetluskulud kummagi

poole enda kanda.

Edasikaebamise kord

Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule

30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu

möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib

menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes

vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi

saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta

seisukohti ja vastuväiteid.

Menetlusabi andmise taotlus ei peata seaduses sätestatud ega kohtu poolt määratud tähtaja

kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja

kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb.

MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED

1. Epp Meisner (hageja) esitas 30. jaanuaril 2020 Tartu Maakohtule hagi Lea

Maastiku (kostja) vastu, milles palus lõpetada Tartu linnas aadressil X asuva kinnisasi

(registriosa nr X) kaasomand ning asi poolte vahel jagada.

Hagiavalduse põhjenduste kohaselt kuulub Tartu linnas aadressil X asuv kinnistu ½

mõttelises osas hageja ja ½ mõttelises osas kostja kaasomandisse. Kinnistul on 2-

korruseline nelja korteriga elumaja (elamu). Korterid paiknevad kahel korrusel. Mõlemal

korrusel on üks suurem korter ja üks väiksem korter. Alumise korruse suuremat korterit nr

X kasutab kostja koos abikaasaga ja ülemise korruse suuremas korteris nr X elab alaliselt

hageja koos oma ema A.A.ga (kes on kostja õde). Väiksemad korterid, nr X esimesel

korrusel ja nr X teisel korrusel, on kolmandate isikute (ajutised elanikud) kasutuses.

Kaasomanikud ise ei ole isiklikult kortereid nr X ja X kunagi kasutanud. Elamu

keldrikorrusel asuvad ruumid teenindavad kaasomanike kommunikatsioonisüsteeme ja on

kasutuses ka panipaikadena. Ühiskasutuses on ka elamu pööning ja kinnistul asuv, maaga

püsivalt ühendatud kahe garaažiboksiga kivigaraaž. Kaasomanike vahel väljakujunenud

tava alusel kasutab ühte garaažiboksi hageja, teist kostja ja selle üle pooltel vaidlust ei ole.

Elamul on kaks sissepääsu, peasissepääs on X tänavalt mõlemat korrust ühendavasse

trepikotta, mida kasutavad kõigi korterite elanikud, ja eraldi asub hoovipoolne sissepääs 1.

korrusel asuvasse kostja kasutuses olevasse korterisse nr X. Kõik elamus asuvad korterid

on ühiskasutuses olevast trepikojast eraldi sissepääsudega, eraldi küttesüsteemidega, kõik

3(14)

korterid on autonoomselt ühendatud vee- ja kanalisatsioonitorustikuga ja elektrisüsteemiga

läbi eraldi mõõdikute. Vastavalt Tartu Linnavalitsuse Arhitektuuri- ja Ehitusosakonna

juhataja asetäitja 21. oktoobri 2019. a vastusele on arhiiviandmete alusel elamus hetkel

registreeritud kaks korterit, aga põhimõtteliselt on võimalik see jagada ka kuni neljaks

korteriomandiks. Kinnistu suurus on 1859 m2 ja tegemist on elamumaaga. Kinnistul asuva

elamu ja garaažide alla jääb ca 720 m2 ja muu õue- ja aia-ala moodustab ca 1140 m2.

Mõistlik ja vajalik on kaasomand lõpetada ning jagada elamu korteriomanditeks.

Hageja palus määrata kostja eriomandiks elamu esimesel korrusel asuvad ruumid nr 1-17

(praegused korterid nr X ja nr X), mis moodustavad koos korteriomandi nr X (eluruumide

pind kokku 155,7 m2) vastavalt Tartu Linnavalitsuse poolt kinnitatud eksplikatsioonis ja

arhitekti poolt kinnitatud hoonejaotusplaanis märgitule. Korteriomandi nr X (kostja

eriomand) juurde palus hageja eriomandi osana määrata plaanil ja eksplikatsioonil

tähistatud keldriruumid nr 37 ja nr 43.

Enda eriomandiks palus hageja määrata elamu teisel korrusel asuvad ruumid nr 19-35

(praegused korterid nr X ja nr X), mis moodustavad korteriomandi nr X (eluruumide pind

kokku 153,7 m2) vastavalt Tartu Linnavalitsuse poolt kinnitatud eksplikatsioonis ja

arhitekti poolt kinnitatud eksplikatsioonis märgitule. Korteriomandi nr X (hageja

eriomand) juurde palus hageja eriomandi osana määrata plaanil ja eksplikatsioonil

tähistatud keldriruumid nr 40 ja nr 44.

Korteriomanike ühiskasutusse palus hageja jätta vastavalt kohtule esitatud kinnitatud

joonistele ja eksplikatsioonidele:

 esimesel korrusel trepikoda ja trepp – tähistatud plaanil ja eksplikatsioonil ruum nr

18;

 teisel korrusel trepikoda ja trepp – tähistatud plaanil ja eksplikatsioonil ruum nr 36;

 pööningutrepp ja trepikoda – tähistatud plaanil ja eksplikatsioonil ruum nr 45;

 pööninguruum – tähistatud plaanil ja eksplikatsioonil nr 46;

 keldrikorrusel – ruumid tähistatud plaanil ja eksplikatsioonil nr 38, 39, 41, 42.

Garaažide kasutuskorra osas poolte vahel praeguse seisuga vaidlus puudub ja garaažihoone

võib jääda ka ühiskasutusse.

2. Kostja ei vaielnud vastu hageja nõudele lõpetada kaasomand korteriomandite

moodustamise teel ja seada kinnistule kasutuskord. Kostja vaidles vastu hageja poolt välja

pakutud lahendustele ja tingimustele. Kostja taotles elamus nelja korteriomandi

moodustamist, lähtudes olemasolevast olukorrast.

Kostja palus määrata hageja eriomandiks elamu esimesel korrusel asuvad ruumid nr 12–17

ja teisel korrusel asuvad ruumid nr 19–29 (vastavalt korterid nr X ja nr X) ning

korteriomandi nr X juurde eriomandi osana plaanil ja eksplikatsioonil tähistatud

keldriruumid nr 43 ja 49 ning korteriomandi nr X juurde keldriruumid nr 38, 41, 50 ja

garaažiruumi nr 53.

Kostja palus jätta enda eriomandiks elamu esimesel korrusel asuvad ruumid nr 1-11 ja

teisel korrusel asuvad ruumid nr 30-35 (korterid nr X ja nr X). Korteriomandi nr X juurde

palus kostja eriomandi osana määrata keldriruumid nr 37, 39 (2,5 m2 suurune osa), 42, 47

4(14)

ning garaažiruumid nr 54 ja 55. Korteriomandi nr X juurde palus kostja eriomandi osana

määrata keldriruumid nr 44 ja 48.

Korteriomanike ühiskasutusse palus kostja jätta esimesel korrusel trepikoja ja trepi (ruum

nr 18); teisel korrusel trepikoja ja trepi (ruum nr 36); pööningul ruumid nr 51 ja 52 ning

keldrikorrusel ruumid nr 39 (2,3 m2 suurune osa), 40, 45 ja 46.

Kostja palus lähtuda maa kasutuskorra määramisel iga korteriomandi juurde hagiavalduse

lisana esitatud maa-ala jaotusplaanist. Hageja soov arvata kostja maaks majaesine maariba,

mis on kinnistu kogu eksisteerimise vältel olnud ühine maa, ei ole põhjendatud.

Kostja vastuväidete kohaselt on hageja esitatud elamu korterite kasutamise kirjeldus õige.

Samas ei ole õige hageja väide, et kaasomanikud pole isiklikult kortereid nr X ja X kunagi

kasutanud. Korteris nr X on aeg-ajalt peatunud kostja tütre pere, samuti lubab kostja oma

kauaaegsel heal tuttaval seda korterit kasutada seni, kuni ta ise või tema abikaasa peaks

seda korterit vajama. Elamu aia poolt pääseb ainult korteri nr X verandale ning seda elamu

sissepääsuks lugeda ei saa. Kostja nõustus, et elamus saab moodustada iseseisvad

korteriomandid.

Perekond X sai elamusse sisse kolida juba 1994. a-l. Korterisse nr X on pärast

sissekolimist tehtud rohkesti investeeringuid – välja on vahetatud kõikide eluruumide

aknad, remonditud veranda ning tehtud ulatuslikke sisustustöid. Õed B.B. ja kostja leppisid

elamu tagastamise ajal 1994. a-l kokku, et korter nr X on mõeldud kostja või tema abikaasa

C.C. (kumb kauem elab) "elulõpuasemeks". Seetõttu tegi perekond X pärast 2001. aastat

selles korteris ulatusliku remondi.

Ebaõige on hageja väide, et korterite jagamine korruste kaupa oleks majanduslikult

loogiline

ja

annaks

tulevikus

mõlemale

kaasomanikule

oluliselt

suurema

otsustamisvabaduse. Hageja poolt väljatoodud korterite omavahel kokku ehitamise

võimalus või muul moel efektiivsemalt kasutamine, ei ole põhjendatud ega anna alust

muuta seni väljakujunenud korterite kasutamise korda kaasomanike vahel. Hageja väide, et

kui ühe omaniku korterid asuvad eri korrustel, ei ole neid võimalik ühe omaniku poolt

samaaegselt kasutada ning ainsaks mõistlikuks võimaluseks jääb üks korter võõrandada või

välja üürida, mis olemuslikult tähendaks, et omaniku jaoks on reaalne kasutusväärtus vaid

ühel korteril, on täielikult alusetu ja põhjendamatu. Kostja on seisukohal, et

väljakujunenud korterite jaotus ja kasutamine tagab nii kostjale kui ka hagejale kõige

paremini nende kasutusväärtuse ning ei kahjusta kumbagi kaasomanikku. Kortereid on

võimalik ka samaaegselt kasutada, kasvõi üürimise eesmärgil.

Hageja poolt korteriomandite jagamisel esitatud põhjendused ei kaalu üles kostja huvi

jätkata juba ajalooliselt välja kujunenud kinnistu kasutamist kostja poolt. Kinnistul

kaasomandi lõpetamine juba väljakujunenud tava vastaselt riivab ebaõiglaselt kostja

põhiõigust oma kodu ja omandi kaitsele. Ema hooldamine ja soov rajada kunagi ateljee

eluruumi ei kaalu üles kostja huve kaasomandi lõpetamisel mitte muuta juba

väljakujunenud olukorda kinnistul.

5(14)

MAAKOHTU LAHEND

3. Maakohus rahuldas 26. jaanuari 2021. a otsusega hageja hagi kaasomandi

lõpetamiseks osaliselt. Kohus lõpetas poolte kaasomandi kinnistule reaalosadeks

jagamisega korteriomandite moodustamise teel järgmiselt:

 Hageja omandisse jäid reaalosana hoonejaotusplaanil tähistatud korterid nr X ja X,

mille koosseisu kuuluvad vastavalt ruumid nr 12–17 ja 19–29.

 Kostja omandisse jäi reaalosana hoonejaotusplaanil tähistatud korterid nr X ja X

mille koosseisu kuuluvad vastavalt ruumid nr 1–11 ja 30–35.

Ruumide asetus ja jaotus on tähistatud kohtuotsusele lisatud ja selle lahutamatuks

osaks oleval hoonejaotusplaanil, jooniste alajaotustes "Esimese korruse plaan" ja

"Teise korruse plaan" ning eksplikatsioonis.

 Moodustatava korteriomandi nr X eriomandi esemeks jäi vastavalt otsusele lisatud

eksplikatsiooni, hoonejaotusplaani ja jooniste alajaotuse "Keldri ja pööningu

korruse plaan" keldriruum nr 40; korteriomandi nr X eriomandi esemeks

keldriruum nr 44; korteriomandi nr X eriomandi esemeks keldriruum nr 37 ning

korteriomandi nr X esemeks keldriruum nr 43.

 Hoonejaotusplaanil märgitud esimese korruse trepikoda ja trepp (ruum nr 18); teise

korruse trepikoda ja trepp (ruum nr 36); pööningutrepp ja trepikoda (ruum nr 45);

pööninguruum (ruum nr 46) ning keldrikorruse ruumid nr 39, 41 ja 42 jäid elamu

korteriomanike ühiskasutusse.

 Hoonejaotusplaanil märgitud keldriruum nr 38 jäi korteriomandi nr X igakordse

omaniku ainukasutusse.

 Kinnistul asuva garaaži X tänavalt vaadatuna vasakpoolne garaažiboks jäi

moodustatava korteriomandi nr X igakordse omaniku ainukasutusse ja

parempoolne garaažiboks koos selle taga oleva tööruumiga moodustatava

korteriomandi X igakordse omaniku ainukasutusse.

Kohus määras kinnistu õueala kasutuskorra vastavalt Maa-ameti kaardiserveri väljatrükil

pealkirjaga "X. Kinnistu kasutuskord", mis on kohtuotsuse lahutamatu lisa, märgitule:

 Moodustatavate korteriomandite nr X ja X ühiskasutusse jäi väljatrükil märgitud

601,82 m2 suurune maatükk, mis asub vastu X ja X kinnistu piiri.

 Moodustatavate korteriomandite nr X ja X ühiskasutusse jäi maatükk, mis on

väljatrükil tähistatud 604,29 m2-ga ja mis asub kinnistu X tänava poolsel küljel.

 Tähistamata ala kinnistu plaanil jäi kõikide korteriomanike ühiskasutusse.

Menetluskulud, välja arvatud riigilõivud, jättis kohus poolte endi kanda ning määras

hagejale hüvitatava riigilõivu summaks 175 eurot ning mõistis selle kostjalt hageja kasuks

välja. Välja mõistetud menetluskuludelt tuleb kostjal tasuda viivist võlaõigusseaduse § 113

lg 1 teises lauses sätestatud määras alates kohtuotsuse jõustumisest kuni täitmiseni.

Otsuse põhjenduste kohaselt ei vaidle pooled selle üle, et hagejale ja kostjale kummalegi

kuulub ½ mõttelist osa kaasomandist kinnisasjale ning neljast elamus asuvast korterist on

korterid nr X ja X on hetkel hageja valduses ning korterid nr X ja X kostja valduses.

Korterid nr X ja X on võrreldava suurusega ning samuti korterid nr X ja X, mille

tulemusena on nii hageja kui ka kostja kasutuses eluruumide osas võrdne pindala. Poolte

6(14)

vahel ei ole vaidlust selle üle, et kaasomand lõpetatakse reaalosadeks jagamisega

korteriomandite moodustamise teel.

Kui kohus rahuldaks hageja nõude selliselt, et määraks korteri nr X hagejale, tekitades

vastava korteriomandi, tooks see kaasa kostja seni kasutatavast eluruumist mõistliku

põhjenduseta väljatõstmise. Kostja saaks vastu korteri nr X, mis aga on käesoleva ajani

olnud hageja valduses ning kasutuses ja kus hageja on vastavalt enda seletusele teinud

remondi oma soovide ja äranägemise järgi.

Tunnistaja C.C. ütluse kohaselt on tema kostja abikaasana teinud omakorda remondi

korteris nr X ning selles korteris peatub kostja tütar Tartus viibides või elab korteris kostja

tuttav. Lisaks on nii hageja kui ka kostja korras hoidnud elamus asuvaid kortereid nr X ja

X, kus nad ise elavad. Seega on elamu kaasomanikud vallanud ja kasutanud elamus

asuvaid kortereid vastavalt suulisele kokkuleppele ning see ei ole olnud takistatud teise

kaasomaniku poolt aastakümnete vältel. Hageja ei ole ümber lükanud kostja ja tema

tunnistaja C.C. poolt avaldatut, et nemad kolisid elamusse 1994. aastal. Kohtule ei ole

esitatud ühtegi tõendit selle kohta, et enne hageja saamist kinnistu kaasomanikuks oleks

olnud seniste kaasomanike vahel vaidlust korterite kasutamise üle. Hageja tunnistajad D.D.

ja E.E. on kohtule rääkinud probleemidest keldriruumide ja õueala kasutamisel, kuid

korterite kasutamise osas on kõik tunnistajad väitnud, et korterite kasutus on aastakümneid

sama olnud: kostja kasutuses olid pärast elamu tagastamist õigusjärgse omaniku pärijatele

korterid nr X ja X ning tema õe B.B. kasutuses korterid nr X ja X.

Hageja elab koos 90-aastase B.B. korteris nr X. B.B. vajab halva tervise ja kõrge vanuse

tõttu kõrvalabi ja järelevalvet. Korteris nr X on viis tuba, korteri kogupind on

eksplikatsiooni kohaselt 102 m2. Korteri nr X olemine kostja kasutuses ei takista hagejal

oma ema abistada ja teda hooldada. Hageja kasutuses olev korter nr X on nähtuvalt

tunnistajate ütlustest olnud üürikorter ning on lähtuvalt hageja väidetest tema poolt

remonditud. Hageja nõue, et korteri nr X alusel moodustatav korteriomand jäetakse

hagejale, ei ole ühegi asjaoluga põhjendatud. Kohus peab kaasomandi lõpetamisel lähtuma

kaasomanike vähimast koormamisest ning nende õiguste vähimast riivamisest, kasutades

kohtule antud õigust diskretsiooniks. Nõue tuleb lahendada poolte huvide kaalumisega,

lähtudes õiglusest. Muu hulgas tuleb arvestada sellega, et ka kaasomanikud on

omavahelistes suhetes kohustatud järgima tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) §-s 138

sätestatud hea usu põhimõtet.

Kohus leidis, et kaasomand tuleb lõpetada kaasomandi eseme jagamisega neljaks

korteriomandiks. Nelja korteriomandi moodustamine tekitab võimaluse korteriomandite

tsiviilkäibeks, sh omaniku poolt mittekasutatava korteriomandi üürile andmiseks või

võõrandamiseks, sh teisele samal kinnisasjal korteriomandit omavale omanikule. Sellisel

juhul ei ole välistatud hageja võimalus omandada vaidlusalune korteriomand edaspidi, kuid

õiglase hinna eest ja omaniku tahteavalduse alusel.

Hageja nõue määrata keldriruumid nr 43 (pindala 12,9 m2) ja 44 (pindala 14,5 m2)

moodustatavate korteriomandite eriomandi osana kuulub rahuldamisele, selle üle pooled ei

vaidle. Ka keldriruumi nr 37 (pindala 9,5 m2) määramiseks moodustatava korteriomandi nr

X eriomandi osana ei ole vaidluse all, sest ruumis asuvad või seda läbivad korterit nr X

teenindavad kommunikatsioonid. Vaidlus on keldriruumi nr 40 (pindala 13,7 m2) üle, kus

7(14)

on käesoleval ajal nelja laudvaheseintega eraldatud boksi, iga korteri jaoks üks, mis on

ilmselt ajaloolise tekkega ajast, mil elamus oli neli üürnikku. Kohus rahuldas hageja

taotluse määrata moodustatava, hagejale kuuluva korteriomandi nr X eriomandi esemeks

hageja esitatud plaanil olev keldriruum nr 40

Keldriruumi nr 38 määramiseks korteriomandi eriomandi esemeks ei ole nõuet esitatud,

hageja taotleb selle keldriruumi jätmist ühiskasutusse. Kostja on oma vastuväites taotlenud

selle ruumi jätmist hageja omandisse.

Pooled on üksmeelel, et korteriomanike ühiskasutusse jäävad järgmised hoonejaotusplaanil

märgitud kaasomandi osad: esimesel korrusel trepikoda ja trepp (ruum nr 18); teisel

korrusel trepikoda ja trepp (ruum nr 36); pööningutrepp ja trepikoda (ruum nr 45);

pööninguruum (ruum nr 46) ja keldrikorrusel ruumid nr 39, 41, 42.

Kuna hageja eriomandi esemeteks jäävate eluruumide pindalaga ei ole proportsionaalne

eriomandi esemeks määratud keldriruumide pindala (suurem 5 m2 võrra), määras kohus

kaasomandisse jääva keldriruumi nr 38 korteriomandi nr X igakordse omaniku

ainukasutusse. Keldriruum nr 38 on aknaga ja kasutuskõlbulik, kui sulgeda mittevajalik

pumbaruumi osa, mis nõuab väheolulist täiendavat tööd ja väikseid kulutusi.

Kinnistu maa-ala kasutuskorra määras kohus vastavalt hageja taotlusele ja väljakujunenud

kasutuskorrale, kuid mõningate muudatustega. Kohtu hinnangul ei ole põhjendatud F.F.

vastuväide elamuesise maatüki jätmisele ühiskasutatavaks maaks, kui seda saab jätta

korteriomandite nr X ja X ühiskasutusse jäävaks maaks. Korteri nr X verandalt on

väljapääs õue ning on ehitatud kividest teerada pääsemiseks üle õueala (mis jääb Korteri nr

X ainukasutusse) tänavale.

Kohus määras õueala kasutuse kahe maatükina, arvestades, et hetkel on asjal kaks

kaasomanikku (korteriomaniku). Kui üks korteriomanikest soovib võõrandada temale

kuuluvat korterit, tuleb vastavate korteriomandite ühise maakasutuse lõpetamine kokku

leppida kasutuskorra määramisega korteriomandi võõrandamisel.

Kohus leidis, et kõige mõistlikum on õueala jagada sirgjooneliselt. Kinnistul asuva garaaži

ja X kinnistu vahel olev maariba jääb korteriomandite nr X ja X ühiskasutusse, seal on

võimalik ladustada vajalikku või kasutada maariba muul viisil. Kõikide korteriomanike

ühiskasutuse võimalikkust selle maariba osas kohus ei näinud. Garaaži kõrval, alates

garaaži esisest parempoolsest nurgast ca 6 m pikkune ala sõidukite parklana kasutamiseks

on piisav nii pikkuselt kui ka laiuselt, lisades juurde elamu tagaseina äärest algava ühise

maakasutuse.

Tagamaks kummagi korteriomaniku võrdne maakasutus, tuleb kostjal ümber tõsta nn

istumiskoht kuuseheki ääres. Selleks ei tule teha ebamõistlikult suuri kulutusi ning kostjale

ei ole väikese pindalaga kiviparketi nihutamine paari meetri võrra ebamõistlikult koormav.

Hageja on kinnistu kasutuskorra taotluses soovinud tema kasutusse jäävale maale

kuuseheki jätmist, mis on kohtu poolt arvesse võetud.

MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED

4. Hageja palub 25. veebruaril 2021 esitatud apellatsioonkaebuses maakohtu otsuse

tühistada osas, milles kohus jättis rahuldamata nõude kaasomandi jagamiseks

hagiavalduses märgitud viisil ehk korruste kaupa. Hageja palub teha uue otsuse, millega

8(14)

rahuldada hagiavaldus täies ulatuses ning jagada elamu neljaks korteriomandiks nii, et

kostja ainuomandisse jäävad esimesel korrusel asuvad korterid nr X ja X ning hageja

ainuomandisse teisel korrusel asuvad korterid nr X ja X. Alternatiivselt palub hageja saata

tsiviilasi tagasi maakohtule korterite väärtuse hindamiseks ekspertiisi läbiviimise

korraldamiseks ja asja sisuliseks lahendamiseks peale menetlusõigusliku rikkumise

kõrvaldamist. Menetluskulud palub hageja jätta kostja kanda.

Kaebuse kohaselt on pooltel peamine vaidlus selles, kelle ainuomandisse jagada elamu

väiksemad korterid, st korterid nr X ja X. Kostja väidete kohaselt on tema valduses olevad

korterid nr X ja X väärtuslikumad kui hageja valduses olevad korterid nr X ja X. Kuivõrd

kostja peab tema valdusesse kuuluvaid kortereid väärtuslikumaks, esitas hageja 25. juunil

2020. a kirjalikus vastuses taotluse kinnisvara ekspertiisi-hindamise läbiviimiseks.

21. detsembril 2020 esitas hageja kohtu ettepanekul täpsustatud taotluse ekspertiisi

määramiseks. Ekspertiisi kaudu soovis hageja välja selgitada, kas kostja väide on

põhjendatud. Lisaks sellele oleks ekspertiisi-hindamise tulemusi saanud arvesse võtta ka

kaasomandi jagamisel ning selle alusel oleks saanud kohus kohustada üht poolt

kompenseerima teisele osapoolele korteriomandite väärtuste vahe asjaõigusseaduse

(AÕS) § 77 lg 3 alusel. Selline kaasomandi jagamise viis, milles võetakse arvesse korterite

väärtusi, tagaks kaasomandi jagamise õiglaselt ja võrdselt.

6. jaanuaril 2021 toimunud kohtuistungil jättis maakohus üllatuslikult hageja

ekspertiisitaotluse rahuldamata põhjusel, et rahaline nõue ei ole antud asjas nõude aluseks

ja seda ei saa lahendada samas menetluses korteriomandi määramisel ja kaasomandisse

jäävate ühiste ruumide kasutamisel. Hageja lepinguline esindaja esitas kohtuistungil

tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 333 lg 1 alusel vastuväite kohtu tegevusele.

Kohtupraktika kohaselt peab kohus kaasomandi lõpetamise nõude korral kaaluma poolte

huvisid, lähtudes õiglusest (vt Riigikohtu 9. mai 2006. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-45-06).

Kuivõrd kaasomanike huvisid tuleb võrdselt arvesse võtta, on maakohus põhjendamatult

hageja ekspertiisi taotluse rahuldamata jätmisega võtnud hagejalt võimaluse tõendada, et

vaidlusalused korterid nr X ja X ei ole tegelikkuses erinevate väärtustega. Seetõttu on

kohus kaasomandi jagamisel lähtunud valedest eeldustest, kuna kohtul puudus kindel

teadmine selle kohta, et kostja valduses olevate korterite nr X ja X väärtused on kõrgemad

kui hageja valduses olevate korterite väärtused. Seetõttu pole kohus kaasomandi jagamisel

otsust tehes TsMS § 435 lg 1 järgi arutanud asja ammendavalt.

Õigluse printsiibiga ei ole aga kooskõlas maakohtu poolt korterite väärtuste välja

selgitamiseks vajaliku ekspertiisi teostamise taotluse rahuldamata jätmine. Samuti ei ole

kohus kõigi kaasomanike huvidega ja õigluse printsiibiga arvestanud, kui jättis kostjale

korterid nr X ja X, põhjendusel, et need korterid on olnud aastaid kostja valduses. Kohus

jättis arvestamata, et kostja sai korterid nr X ja X enda valdusse vaid seetõttu, et ta kolis

elamusse esimesena sisse ja valis endale sel hetkel maja paremad korterid. Kostja ise pole

korterit nr X oma elupaigana kunagi kasutanud, see on olnud kogu aeg üürnike või

kolmandate isikute kasutuses.

Hageja poolt pakutud viisil kaasomandi jagamine ei riiva kostja õigusi. Liiatigi saanuks

kohus hinnata kostja õiguste riivamist vaid siis, kui hageja taotletud ekspertiisi tulemusena

9(14)

oleks selgunud, et kostja valduses olevad korterid on tõepoolest väärtuslikumad. Kohus

tegi otsuse vaid pelgalt kostja paljasõnalistele väidetele tuginedes.

Kostja väidetud korterite kasutuse kokkulepet ei eksisteeri. Lisaks ei oleks varasem

kaasomanike kokkulepe kehtiv kinnisasja uue omaniku suhtes, kui vastavat märkust ei ole

kantud kinnistusraamatusse. Kohus jättis põhjendamatult kohaldamata AÕS § 79 lg-d 1 ja

2, tõlgendades varasemat korterite kasutuskorda korteriomandite jagamise otsustamisel

määrava tähtsusega asjaoluna. Isegi kui endise kaasomaniku B.B. ja kostja vahel oli

aastakümneid kestnud kord kaasomandit teatud viisil kasutada (mida hagejale teadaolevalt

ei eksisteeri), siis see ei takista kaasomandi jagamist teisel viisil.

Maakohtu otsus on kaasomandi jagamise osas nõuetekohaselt põhjendamata (TsMS § 436

lg 1). Maakohus ei ole otsuses analüüsinud ühtegi tõendit, mis kinnitaks tõsikindlalt, et

kostja õigusi riivaks kaasomandi jagamine korruste kaupa. Samuti ei ole kohus piisavalt

hinnanud hageja seisukohti, mistõttu on korterite korruste kaupa jagamine ratsionaalne ja

jätkusuutlik, ega võtnud arvesse tunnistaja E.E. ütlusi, et korterite jaotuse määras see, kes

esimesena majja kolis. Hageja taotletud ekspertiisi teostamata jättes, puudus kohtul

igasugune teadmine selle kohta, kas kaasomandi jagamine paneb pooli kuidagi

ebavõrdsesse olukorda.

Juhul, kui kohus rahuldab hageja apellatsioonkaebuse, tuleb vastavalt tühistada ka

menetluskulude jaotus ning jätta TsMS § 162 lg 1 alusel kõik hageja kulud kostja kanda.

5. Kostja vaidleb hageja apellatsioonkaebusele vastu, palub jätta selle rahuldamata

ning menetluskulud hageja kanda. Maakohus ei eksinud materiaalõiguse kohaldamisel ega

rikkunud oluliselt menetlusõiguse norme. Hageja arvates jättis maakohus ebaõigesti

rahuldamata tema ekspertiisitaotluse. Samas ei ole hageja käsitlenud seda menetlusõiguse

normi rikkumisena, mis oleks põhjustanud ebaõige otsuse tegemise. Seda kinnitab ka

asjaolu, et kostja ei taotle apellatsioonkaebuses ekspertiisi teostamist.

6. Kostja palub 18. märtsil 2021 esitatud vastuapellatsioonkaebuses tühistada

maakohtu otsuse osas, milles kohus jättis keldriruumi nr 38 korteriomandi nr X igakordse

omaniku ainukasutusse ning keldriruumi nr 40 korteriomandi nr X eriomandi esemeks,

samuti osas, milles kohus määras kindlaks kinnistu õueala kasutuskorra. Arvestades

ringkonnakohtu 15. juuni 2021. a istungil esitatud täpsustusi, palub kostja teha tühistatud

osas uue otsuse, millega määrata keldriruum nr 38 korteriomandi nr X igakordse omaniku

ainukasutusse ja keldriruum nr 40 korteriomandi nr X eriomandi esemeks ning määrata

kinnistu õueala kasutuskord vastavalt vastuapellatsioonkaebusele lisatud plaanile

pealkirjaga "X maade jaotus 02.03.2021".

Kostja leiab, et keldriruume läbivate torustike tõttu oleks kohus pidanud tegema

keldriruumide nr 38 ja 40 jagamisel teistsuguse lahendi. Ruum nr 40 on maja ehitamise

ajast peale olnud ühiskasutuseks, sest ruumis kulgevatele peatorustikele (laealune

veetorustik ning seina mööda majast välja viiv kanalisatsioonitorustik) peab vajaduse

korral igal ajal ligi pääsema. Ruumis nr 38, mis oli kuni 2020. a lõpukuudeni hageja

kasutuses, on kolm veevarustuse ja kanalisatsiooni objekti, mis kõik puutuvad üksnes

korteri nr X valdajasse (korteri nr X peaveetorustik ja veekraan ning kanalisatsioonivee

äravoolutorustik) ning millele selle korteri valdaja peab igal ajal juurde pääsema.

Kohtuotsusega määratud lahendus kätkeb endas püsivat konfliktiallikat. Äärmiselt oluline

10(14)

on vaba ligipääs kogu maja jaoks tähtsatele kommunikatsioonidele. Mõlema poole huvides

on määrata korterile nr X keldriruum nr 38 ning korterile nr X keldriruum nr 40. Sellise

lahenduse puhul pääseks igaüks oma torustikele ligi.

Kostja ei nõustu maakohtu määratud õueala kasutusega. Kinnistu maa-ala kasutus peaks

olema jaotatud nii, nagu ligi kolmkümmend aastat tagasi õdede (endiste kaasomanike)

vahel kokku lepiti, ning mida on selliselt ka kasutatud. Maakohus on põhjendamatult

lõiganud kostja kasutuses olnud maast ära maariba, millele kostja on istutanud lilli, rajanud

mõlemale osapoolele privaatsust andva heki ning lõkkeplatsiga puhkenurga. Kostja palub

jätta

majaesine

maariba

ühiskasutusse

ning

jagada

kinnistu

maa

vastavalt

vastuapellatsioonkaebusele lisatud joonisele. See jaotus erineb varasemast selle poolest, et

garaaži kõrval olevat maatükki on hageja kasuks maja poolt vaadatuna paremale poole

laiendatud.

Maakohus on jätnud otsuses nõuetekohaselt (TsMS § 436 lg 1) põhjendamata, miks kohtu

poolt määratud keldriruumide jaotus ning kinnistu maa-ala jagamine korteriomanditele

tuleks määrata erinevalt juba aastakümnetega väljakujunenud olukorrast. See on oluline

menetlusõiguse rikkumine ning annab aluse vaidlustatud osas kohtuotsuse tühistamiseks.

7. Hageja vaidleb vastuapellatsioonkaebusele vastu ning palub jätta selle rahuldamata.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

8. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud ning

apellatsioonkaebuste väited ei anna alust selle tühistamiseks. Vastavalt TsMS § 657 lg 1 p-

le 1 tuleb otsus jätta muutmata ning apellatsioonkaebused rahuldamata.

9. Ringkonnakohtu hinnangul ei ole maakohus eksinud materiaalõiguse kohaldamisel,

samuti ei tuvastanud ringkonnakohus asja materjalide põhjal menetlusõiguse normide

rikkumisi, mis võiksid tingida otsuse tühistamise ja maakohtust erineva otsuse tegemise.

9.1.

Kaasomanikul on AÕS § 76 lg 1 kohaselt üldjuhul õigus nõuda igal ajal

kaasomandi lõpetamist. Kui kaasomanikud ei saavuta kokkulepet kaasomandis oleva asja

jagamise viisi suhtes, otsustab kohus AÕS § 77 lg 2 järgi hageja nõudel, kas jagada asi

kaasomanike vahel reaalosades, anda asi ühele või mitmele kaasomanikule, pannes neile

kohustuse maksta teistele kaasomanikele välja nende osad rahas, või müüa asi avalikul või

kaasomanikevahelisel enampakkumisel ning saadud raha jagada kaasomanike vahel

vastavalt nende osa suurusele. Riigikohus on kaasomandi lõpetamise asjades olnud

AÕS § 77 lg 2 alusel järjepidevalt seisukohal, et kohus saab lõpetamisel valida vaid sellise

asja jagamise viisi, mida pool on hagis või vastuhagis nõudnud (vt viimati Riigikohtu

18. detsembri 2019. a otsus tsiviilasjas nr 2-18-13306, p 10).

9.1.1. Praeguses asjas ei ole pooled vaielnud selle üle, et kaasomand X asuvale kinnistule

tuleb lõpetada. Samuti ei ole pooled vaielnud selle üle, et kaasomandi lõpetamisel tuleb

kinnisasi jagada korteriomanditeks (st reaalosadeks). Eelmärgitu üle ei vaielda ka

apellatsioonimenetluses.

Hageja on palunud jätta kostja eriomandiks elamu esimesel korrusel asuvad korterid

(praeguse numeratsiooni järgi korterid nr X ja X), samuti palus hageja moodustatava

11(14)

korteriomandi nr X juurde eriomandi osana määrata keldriruumid nr 37 ja 43. Enda

eriomandiks palus hageja määrata elamu teisel korrusel asuvad korterid (praegused

korterid nr X ja nr X) ning lisaks moodustatava korteriomandi nr X eriomandi osana

keldriruumid nr 40 ja nr 44.

Kostja ei ole asjas vastuhagi esitanud ning on nõustunud kaasomandi lõpetamisel

korteriomandite moodustamisega. Samas on kostja vastu eelkõige sellele, et korterid nr X

ja X jääks tema eriomandiks ja korterid nr X ja X hageja eriomandiks. Kostja palus

määrata hageja eriomandiks korterid nr X ja X (millest esimene asub elamu esimesel ja

teine teisel korrusel) ning enda eriomandiks korterid nr X ja X (millest esimene asub

samuti elamu esimesel ja teine teisel korrusel). Moodustatava korteriomandi nr X juurde

palus kostja eriomandi osana määrata keldriruumid nr 43 ja 49 ning korteriomandi nr X

juurde keldriruumid nr 38, 41 ja 50 ning garaažiruum nr 53. Korteriomandi nr X juurde

palus kostja eriomandi osana määrata keldriruumid nr 37, 39, 42 ja 47 ning garaažiruumis

nr 54 ja 55. Korteriomandi nr X juurde palus kostja eriomandi osana määrata keldriruumid

nr 44 ja 48.

9.1.2. Maakohtu otsuse alusel jäid hageja eriomandiks korterid nr X ja X ning kostja

eriomandiks korterid nr X ja X. Moodustatava korteriomandi nr X eriomandi esemeks jäi

lisaks keldriruum nr 40, korteriomandi nr X eriomandi esemeks keldriruum nr 44,

korteriomandi nr X eriomandi esemeks keldriruum nr 37 ning korteriomandi nr X esemeks

keldriruum nr 43.

Seega jääb maakohtu otsusest lähtuvalt hageja eriomandiks mh korter nr X, mida hageja ei

ole asja jagamise tulemusena endale nõudnud. Ringkonnakohtu hinnangul võis maakohus

siiski asja selliselt jagada ning seda vaatamata asjaolule, et kostja, nõustudes asja jagamise

viisiga AÕS § 77 lg 2 mõttes, ei olnud esitanud eraldi nõuet (vastuhagi) korterite nr X ja X

eriomani saamiseks ega keldiruumide jaotamiseks eriomandite vahel.

TsMS § 5 lg 1 järgi lähtub kohus hagi menetlemisel hageja nõudest ning asjaõiguse

määratletuse põhimõtte kohaselt saavad asjaõigused tekkida ainult kindlaksmääratud

üksikute individualiseeritud õigusobjektide suhtes (TsÜS § 6 lg 3 teine lause). Samas on

maakohus õigesti tuvastanud, et vaidlusalust kinnisasja on võimalik mitmeks

korteriomandiks jagada ning kohus ei olnud asja lahendamisel seotud hageja taotlusega

selle kohta, millised konkreetsed korteriomandid kummalegi kaasomanikule jätta. Asja

materjalidest ei nähtu, et kaasomanike vahel oleks sõlmitud kaasomandi jagamist

puudutavaid kokkuleppeid või et elamu korterid (eluruumid) oleksid olnud varem

kaasomanike ühiskasutuses. Lisaks on hageja menetluses korduvalt avaldanud, et on

põhimõtteliselt (alternatiivselt) nõus korteriomandid jagama selliselt, et kostja saab teise

korruse korterid ja hageja saab esimese korruse korterid (vt nt I kd, tl 174). Eelmärgitud

arvestades ei ole maakohus korterite eriomandite jaotamisel ringkonnakohtu hinnangul

nõude piire ületanud (TsMS § 439).

9.2.

Maakohus määras otsusega AÕS § 72 lg-st 5 lähtudes kindlaks ka X kinnistu

õueala ja osade ühiskasutusse jäetud ruumide kasutuskorra. Pooled ei vaidle

apellatsioonimenetluses

kasutuskorra

kindlaksmääramise

üle,

küll

on

vastuapellatsioonkaebuses vaidlustatud kastutuskorra tingimused.

12(14)

Ringkonnakohus märgib, et valdav osa korteriomandit ja korteriomanikevahelisi suhteid

puudutavatest

küsimustest

on

korteriomandi-

ja

korteriühistuseadusega

(KrtS)

ammendavalt reguleeritud ning kohaldada tuleb eelkõige asjaomast eriseadust.

Korteriomanditeks jagatud kinnisasja puhul võivad korteriomanikud korraldada

korteriomandist ja korteriühistust tulenevaid õigussuhteid KrtS-is sätestatust erinevalt

juhul, kui nad sõlmivad vastava kokkuleppe (KrtS § 13 lg 1). Kõnealune kokkulepe eeldab

kõikide korteriomanike sellekohast tahteavaldust. Juhul kui mõni korteriomanikest ei ole

nõus kokkuleppe sõlmimise eelduseks olevat tahteavaldust andma, võib korteriomanik

nõuda kohase tahteavalduse andmist KrtS § 13 lg-st 2 tulenevalt KrtS § 9 alusel (vt ka

Riigikohtu 7. aprilli 2021. a määrus tsiviilasjas nr 2-18-15391, p-d 10–15).

Käesolevas asjas tehtava otsuse alusel siiski korteriomandeid ei moodustu. Asja tegelikuks

jagamiseks ja korteriomandite moodustamiseks peavad kaasomanikud läbi tegema ka

kinnistamismenetluse. Seega KrtS-i sätted pooltevahelisi suhted seoses X kinnistuga hetkel

veel ei reguleeri. Samuti ei ole hageja asja materjalidest nähtuvalt soovinud kasutuskorra

kohta märkuse kandmist kinnistusraamatusse ning kostja sellekohaste tahteavalduste

asendamist kohtulahendiga. Seega võis maakohus praegusel juhul hageja taotlusel

kasutuskorra kindlaks määrata.

10. Ringkonnakohus järgib maakohtu otsuse põhjendusi ega pea TsMS § 654 lg-st 6

juhindudes vajalikuks neid kõiki korrata. Vastusena apellatsioonkaebuste väidetele märgib

ringkonnakohus lühidalt järgmist.

10.1. Kaasomandi lõpetamise nõude lahendamine poolte huvide kaalumisega on kohtu

diskretsiooniotsus, millesse kõrgema astme kohus saab sekkuda üksnes juhul, kui kohus on

ületanud diskretsiooni piire või oluliselt rikkunud menetlusõiguse norme (vt nt Riigikohtu

10. aprilli 2019. a otsus tsiviilasjas nr 2-17-9749, p 11). Samuti on kohtul lai

diskretsiooniõigus kaasomandis oleva asja kasutuskorra kindlaksmääramisel, nagu on

kohtupraktikale viidates põhjendatult märkinud ka maakohus.

Maakohus ei ole poolte huve kaaludes praegusel juhul diskretsiooni piire ületanud ega

menetlusõiguse norme oluliselt rikkunud. Maakohus on otsuses esitatud järeldusi piisavalt

ja asjakohaselt põhjendanud ega ole jätnud olulisi asjaolusid arvestamata. See, et pooled

peavad mõnd enda subjektiivset huvi ülekaalukamaks ning ei nõustu maakohtu

järeldustega, ei ole otsuse tühistamise aluseks. Maakohus on lähtunud nii kaasomandi

lõpetamisel moodustatavate korteriomandite jagamisel kui ka kaasomandi kasutuskorra

kindlaksmääramisel eelkõige ruumide ja maa senisest kasutusest, tehes nendesse

hädavajalikke muudatusi. Järjepidevuse ja stabiilsuse tagamine omandisuhetes, sh

kaasomandis olevate ruumide senise kasutuse arvestamine, on legitiimne ja oluline

kaalutlus. Kuna kaasomandisse kuuluvate ruumide arv ja maa-ala on piiratud, puudus

kohtul võimalus järgida mõlema poole huve täielikult. Maakohtu esitatud lahendused

tagavad mõlema poole huve ja õigusi parimal võimalikul viisil.

10.2. Ringkonnakohus ei nõustu hageja väitega, et korterite jaotamine korruste kaupa ei

riiva kostja õigusi. Maakohus on otsuse p-s 14 ka piisaval määral põhjendanud, miks

korruste kaupa jagamine riivaks kostja õigusi ülemääraselt. Hageja apellatsioonkaebuses

esitatud käsitlus, nagu oleks poolte huvide kaalumisel olulised üksnes materiaalsed huvid

(moodustatavate korteriomandite eeldatavad väärtused), ei ole ringkonnakohtu hinnangul

13(14)

põhjendatud. Ringkonnakohus möönab, et korterite jagamine korruste kaupa võiks tagada

kaasomanike jaoks mõnevõrra suurema privaatsuse, kuid kohus võis ja pidi kaaluma seda

argumenti koos teiste tähtsust omavate asjaoludega. Kindlasti ei saa nõustuda hagejaga,

nagu puudus väiksematel korteritel maakohtu lahendist lähtudes nende omanike jaoks

kastutusväärtus.

10.3. Samuti ei nõustu ringkonnakohus hageja väitega, et maakohus jättis AÕS § 79 lg-

d 1 ja 2 põhjendamatult kohaldamata. Pooled ei ole väitnud ega maakohus tuvastanud, et

kinnistu kaasomandi valdamist ja kasutamist puudutavate kokkulepete kohta oleks kantud

kinnistusraamatusse märkus. Samas on kohus menetlusnorme rikkumata tuvastanud, et

elamu korterite kasutus on aastakümneid olnud ühesugune – kostja kasutuses olid pärast

elamu tagastamist õigusjärgse omaniku pärijatele korterid nr X ja X ning tema õe B.B.

(kelle eriõigusjärglaseks on hageja) kasutuses korterid nr X ja X. Selline ajalooliselt välja

kujunenud kaasomandi kasutamise kord ei ole kaasomandi jagamisel küll ainumäärava

tähendusega, kuid sellest kõrvalekaldumiseks peaksid olema kaalukad põhjused, mida

praeguses asjas ei esine.

10.4. Hageja hinnangul jättis maakohus ebaõigesti rahuldamata 25. juuni 2020. a

kirjalikus vastuses sisalduva hageja taotluse (mida hageja täpsustas 21. detsembri 2020. a

menetlusdokumendis; II kd, tl-d 19–20) korraldada korterite väärtuste tuvastamiseks

ekspertiis

ning

see

minetus

võis

viia

maakohtu

ebaõigete

lõppjäreldusteni.

Ringkonnakohus nende etteheidetega ei nõustu.

Kinnisasja reaalosade määramisel on lähtealuseks kaasomanike mõtteliste osades suurus.

Tulevikus

moodustatavate

korteriomandite

väärtust

ei

oleks

võimalik

hetkel

usaldusväärselt hinnata, kuna kinnisasja jagamine ja korteriomandite moodustamine

otsustatakse lõplikult kohtuvälises menetluses pärast kohtuotsuse tegemist kaasomandi

lõpetamise kohta. Seetõttu ei saa käesolevas menetluses kaaluda ka AÕS § 77 lg 3 kohase

hüvitise määramist. Võimaliku vaidluse AÕS § 77 lg 3 kohaldamiseks saab kohus

lahendada pärast kaasomandis oleva kinnistu jagamist ja moodustatavate korteriomandite

kinnistusraamatusse kandmist (vt nt Riigikohtu 25. oktoobri 2005. a otsus tsiviilasjas nr 3-

2-1-104-05, p 9). Hetkel oleks võimalik kindlaks teha üksnes kaasomandi mõttelise osa

väärtus, lähtudes kogu kinnisasja väärusest (TsÜS § 65) tervikuna (vt ka Riigikohtu

17. oktoobri 2005. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-102-05, p 16). Selleks puudub käesolevas

asjas praktiline vajadus. Lisaks ei ole maakohus kaasomandi lõpetamisel lähtunud ainult

kostja väidetest korterites tehtud parenduste kohta.

10.5. Kostja vastuapellatsioonkaebuse väited ei anna alust maakohtu määratud elamu

keldiruumide jaotuse ega õueala kasutuskorra muutmiseks. Maakohus on korraldatud

vaatluse ja esitatud tõendite alusel määranud keldriruumidele ja maale õiglase

kasutuskorra, mis arvestab mõlema poole huvidega ning tagab parimal moel poolte

võrdsuse nii pindade kasutuseesmärki, suurust, asukohta kui ka senist kasutusvajadust

arvestades.

Ringkonnakohus nõustub hagejaga, et vajalik juurdepääs torustikele, mis asuvad

keldriruumides nr 38 ja 40 on tagatud kaasomanikele seadusest tulenevate õigustega (mh

AÕS §-d 71 ja 72; KrtS § 12 lg 2). Kaasomandi valdamisel ja kasutamisel ei tohi

kahjustada teiste kaasomanike huve. Korteriomandite ühiseks kasutamiseks vajalikud

14(14)

seadmed, mis on üks tervik ega saa olla jaotatud osadeks, on korteriomanike kaasomandis

sõltumata sellest, kas need asuvad korteriomandi reaalosas või mitte (vt nt Riigikohtu

21. oktoobri 2015. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-107-15, p 13). Kahjustatud korteri omanikul

on võimalik nõuda kahju hüvitamist teiselt korteriomanikult nii juhul, kui kahju lähtus

teise korteriomandi eriomandi esemest, kui ka siis, kui kahju lähtus kaasomandi esemest

(vt ka Riigikohtu 11. detsembri 2013. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-129-13, p 43;

21. oktoobri 2015. a otsust tsiviilasjas nr 3-2-1-107-15, p 14). Puudub alus arvata, et

kaasomanik, kelle kasutuses olevaid ruume läbib teist kaasomanikku teenindav torustik, ei

oleks huvitatud sellest, et tagada sellele juurdepääs võimalike lekete, rikete jmt

kõrvaldamiseks.

11. Apellatsioonkaebuste menetlemisega seotud menetluskulud jätab ringkonnakohus

TsMS § 163 lg 1 ja § 171 lg 1 alusel kummagi poole enda kanda. Märgitud kulude jaotust

arvestades ei ole vaja hüvitatavate menetluskulude rahalist suurust kindlaks määrata.

TsMS § 178 lg 1 järgi saab menetluskulude jaotust vaidlustada üksnes selle kohtulahendi

peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati.

(allkirjastatud digitaalselt)

(allkirjastatud digitaalselt)

(allkirjastatud digitaalselt)

Andra Pärsimägi Triin Uusen-Nacke

Indrek Parrest