2-17-17206/134 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Gaida Kivinurm, Meeli Kaur, Indrek Soots

Otsuse tegemise aeg ja koht

02.07.2021, Tallinn

Kohtuasja number

2-17-17206

Kohtuasi

OÜ EJHL Kinnisvara hagi AS ÜHISTEENUSED vastu

kinnisasja väljanõudmiseks ebaseaduslikust valdusest

ning kasutuseelise, rikkumisega saadud tulu ja viiviste

väljamõistmiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 25.01.2021 otsus

Kaebuse esitaja ja liik

OÜ EJHL Kinnisvara apellatsioonkaebus

Kaebuse hind

1 252 499,39 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Hageja (apellant): OÜ EJHL Kinnisvara (registrikood

12981687), lepinguline esindaja vandeadvokaat Indrek

Lillo

Kostja (vastustaja): AS ÜHISTEENUSED (registrikood

11052490), lepinguline esindaja vandeadvokaat Tarmo

Repp

Iseseisva nõudeta kolmas isik kostja poolel: Suur

Ameerika Jäähalli OÜ (likvideerimisel) (registrikood

11038632), lepinguline esindaja vandeadvokaat Toivo

Viilup

Menetluse liik

Asja läbivaatamine 08.06.2021 kohtuistungil

RESOLUTSIOON

1. Harju Maakohtu 25.01.2021 otsus jätta muutmata ja apellatsioonkaebus

rahuldamata.

2. Maakohtu ja ringkonnakohtu menetluskulude jätta OÜ EJHL Kinnisvara kanda.

2-17-17206

Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused

Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse

kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks

tegemisest.

Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada

Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või

muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse

esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka

kassatsioonkaebus.

Menetluskulude rahalise suuruse määrab asja lahendanud maakohus mõistliku aja jooksul

pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

Hageja nõue ja selle aluseks olevad asjaolud

1. OÜ EJHL Kinnisvara (hageja) esitas 16.11.2017 Harju Maakohtule hagi AS

ÜHISTEENUSED (kostja) vastu kinnisasja väljanõudmiseks ebaseaduslikust valdusest

ning kasutuseelise, rikkumisega saadud tulu ja viiviste väljamõistmiseks.

2. Hagiavalduse ja selle 21.12.2017, 02.04.2019 ja 24.08.2020 täpsustuste kohaselt kuulub

hagejale Tallinnas, Suur-Ameerika 14 asuv kinnistu (registriosa nr 2340001). Hageja

kanti kinnistusraamatusse kinnistu omanikuna sisse 03.02.2016. Enne hagejat oli

kinnistu omanikuna sisse kantud alates 19.11.2015 Sihtasutus Lastestaadioni Jäähall

(edaspidi SAJH või sihtasutus).

3. Kinnistu registriosa kolmandasse jakku on alates 16.12.2003 sisse kantud

hoonestusõigus tähtajaga 50 aastat SAJH kasuks. Alates 30.08.2016 on hoonestajana

sisse kantud hageja.

4. Kinnistu tolleaegse omaniku Tallinna linna ja algse hoonestaja SAJH vahel 27.08.2003

sõlmitud hoonestusõiguse lepingu punkti 14.1 alusel anti kinnistu valdus hoonestajale

üle.

5. Kostja valdab ja kasutab kinnistut tasulise parkimisteenuse osutamiseks. Kinnistu oli

kostja valduses ja kasutuses juba 19.11.2015, mil kinnistu omanikuks sai SAJH. Hageja

esitas kostjale nõudeavalduse kinnistu ebaseadusliku valdamise kohta 09.02.2016,

millisest ajast on kostja teadlik, et ta rikub hageja valdust kinnistule.

6. Kostja on kinnistu valduse rikkumise tõttu rikastunud kasutuseeliste võrra. Tasulise

parkla pidamiseks vajaliku Suur-Ameerika tn 14 kinnistu maa-ala pindalaga 7 679 m²

üüritasu harilik väärtus perioodil 01.01.2014 kuni 30.10.2016 oli vähemalt 3 500 eurot

2-17-17206

kalendrikuus ja perioodil 01.11.2016 kuni 08.07.2020 4 500 eurot kalendrikuus, kokku

318 161,29 eurot.

7. Kostja on teeninud kinnistu valduse rikkumise tõttu tulu perioodil 01.01.2014-

30.10.2016 7 000 eurot kalendrikuus ja perioodil 01.11.2016-08.07.2020 9 000 eurot

kalendrikuus, kokku 636 322,58 eurot.

8. SAJH on hagejale loovutanud oma nõude kostja vastu kasu ja sellelt arvestatud viiviste

väljaandmiseks kinnistu ebaseadusliku valdamise eest perioodi eest, mil kinnistu

omanikuks oli sihtasutus (alates 19.11.2015 kuni 16.02.2016).

9. 24.08.2020 esitas hageja taotluse tagasi võtta nõue välja nõuda kostja ebaseaduslikust

valdusest hageja valdusesse Suur-Ameerika 14 kinnistu, sest kostja on 08.07.2020

andnud hagejale kinnistu valduse üle.

10. Hageja lõplikud nõuded on järgnevad. Hageja palub mõista kostjalt välja

(asjaõigusseadus (AÕS) § 85 lg 1, võlaõigusseadus (VÕS) § 1037 lg 1, § 1039):

1) kasutuseelised 318 161,29 eurot 01.01.2014–08.07.2020 eest;

2) tulu 636 322 eurot 01.01.2014–08.07.2020 eest;

3) viivised kasutuseelistelt ja tulult perioodil 01.03.2016-24.08.2020 eest 221 656,81

eurot;

4) viivised kasutuseelistelt ja tulult kokku summalt 954 483,87 eurolt VÕS § 113 lg 1

teises lauses ettenähtud ulatuses alates 25.08.2020 kuni põhivõla tasumiseni.

Kostja vastuväited

11. Kostja palus jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.

12. Kostja valdab kinnistut ja hoonestusõigust õiguslikul alusel. Suur Ameerika Jäähalli OÜ

(edaspidi OÜJH) on sõlminud 16.02.2005 üürilepingu Suur-Ameerika tn 14 asuva

hoonestusõiguse ja kinnistu üürimiseks (edaspidi üürileping), mille kohta on tehtud

märge kinnistusraamatusse hoonestusõiguse registriossa. Üürileping p 5.3. järgi on

üürnikul õigus anda hoonestusõigus allüürile või muul viisil teiste isikute kasutusse ilma

üürileandja nõusolekuta. Kostja on omakorda sõlminud 20.12.2007 allüürilepingu Suur

Ameerika Jäähalli OÜ-ga Suur-Ameerika tn 14 kinnisasja kasutamiseks (edaspidi

allüürileping).

13. Harju Maakohus on 04.03.2016 määrusega tsiviilasjas nr 2-16-2726 hagi tagamise

korras määranud, et OÜJH-l on õigus edasi kasutada hoonestusõigust, mis asub

kinnistul, kuni vaidluse lõpuni tsiviilasjas nr 2-16-2726 üürilepingus sätestatud

tingimustel.

14. Kuna kostja ei ole vallanud hagejale kuuluvat kinnisasja ilma õigusliku aluseta, siis ei

saa olla hagejal kasutuseeliste ja tulu väljaandmise nõuet kostja vastu. Hageja poolt

õiguslikul alusel hoonestusõiguse lepingu ja üürilepingu alusel saadu välistab

lepinguvälised alusetu rikastumise nõuded kostja vastu.

15. Arvestades, et hageja õiguseellane on omandanud kinnistu 19.11.2015 ja hageja

õiguseellane on hoonestusõiguse kasutamise üürilepingu üles öelnud alates 03.02.2016,

siis ei saaks isegi teoreetiliselt minna hageja nõuded, mis viimane on omandanud

kinnistu ja hoonestusõiguse eelmiselt omanikult, rohkem tagasi kui kuni 19.11.2015.

Kolmanda isiku seisukohad

16. Kolmas isik palub jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.

17. Tallinna linna ja SAJH hoonestusõiguse seadmise aluseks olevast 27.08.2003 lepingu

punktist 4.1 nähtub, et lepingu osapoolte tahe oli suunatud kinnistu kogupindalaga 7679

m² koormamisele hoonestusõigusega terves ulatuses, st hoonestusõiguse seadmisel läks

hoonestajale üle kogu kinnistu valdusõigus. SAJH-l oli võimalik anda kinnistu

valdusõigus lepingulisel alusel õiguspäraselt edasi kolmandale isikule OÜJH-le. SAJH

2-17-17206

ja OÜJH üürilepingu punkti 5.3 kohaselt oli OÜJH-l õigus anda hoonestusõigus

allüürile või muul viisil teiste isikute kasutusse ilma SAJH kui üürileandja nõusolekuta.

18. Harju Maakohtu 04.03.2016 määrusega tsiviilasjas nr 2-16-2726 on reguleeritud OÜJH

ja hageja vaheline õigussuhe selliselt, et OÜJH-l säilis õigus hoonestusõiguse

kasutamise jätkamiseks üürilepingus sätestatud tingimustel kuni tsiviilasjas nr 2-16-

2726 menetluse lõppemiseni. Kuivõrd üürilepingu alusel anti OÜJH valdusesse kogu

kinnistu, siis alates 04.03.2016 oli OÜJH õigustatud kinnistut kasutama ja valdama

üürilepingus sätestatud tingimustel hagi tagamise määruse alusel.

19. SAJH 30.10.2017 teatisest nõude loovutamise kohta perioodi 19.11.2015 kuni

16.02.2016 ei nähtu hageja nõude esitamise õigust 19.11.2015 eelnenud perioodi osas.

Hagejal ei saa olla nõudeid perioodi osas, mille kestel ta ei olnud kinnistu ega

hoonestusõiguse omanikuks. Seega puudub võimalus perioodi 01.01.2014 kuni

17.02.2016 osas hageja rahaliste nõuete rahuldamiseks.

20. Enne, kui hageja esmakordselt pöördus kostja poole 09.02.2016 märgukirjaga seoses

kinnistu väidetava õigusvastase kasutamisega ei teadnud ega pidanud kostja teadma

endal kinnistu valdusõiguse võimalikust puudumisest, kuna kostja oli selleks hetkeks

kasutanud ja vallanud kinnistut katkematult alates allüürilepingu sõlmimisest

20.12.2007 ilma, et kinnistu või hoonestusõiguse selleaegsed omanikud oleksid

vastavas osas kostjale mistahes pretensioone esitanud. Seega oli kostja vähemalt kuni

09.02.2016 märgukirja kättesaamiseni käsitletav heauskses valdajana ning seega on

vastava perioodi osas on kostja suhtes väidetava rikkumisega saadud tulu väljaandmise

nõue välistatud.

Maakohtu otsus ja põhjendused

21. Harju Maakohtu 25.01.2021 otsusega jäeti hagi läbivaatamata nõude osas nõuda kostja

valdusest hageja valdusesse Tallinnas, Suur-Ameerika tn 14 asuv kinnistu (registriosa

nr 2340001) (TsMS § 423 lg 1 p 2). Kohus jättis ülejäänud osas hagi rahuldamata (s.o

kasutuseeliste, tulu ja viiviste väljamõistmise nõudes) ning menetluskulud hageja

kanda.

22. Pooled vaidlevad selle üle, kas vaidlusalune hagejale kuuluv kinnistu on olnud kostja

seaduslikus valduses alates 01.01.2014 kuni 08.07.2020, s.o. kas kostjal oli kinnistu

omaniku suhtes õigus asja vallata ning kas kostja on saanud hageja kinnistu

ebaseaduslikust kasutamisest 01.01.2014 kuni 08.07.2020 kasutuseeliseid kokku 318

161,29 eurot ja tulu kokku 954 483,87 eurot.

23. SAJH on hagejale loovutanud nõude kostja vastu kasu ja viiviste väljaandmiseks

kinnistu ebaseadusliku valdamise eest perioodil 19.11.2015 kuni 16.02.2016, mil

kinnistu omanikuks oli sihtasutus (I kd, tl 36).

24. OÜJH (üürnik) ja SAJH (üürileandja) on sõlmitud 16.02.2005 kinnistu hoonestusõiguse

üürilepingu tähtajaga kuni 16.12.2053 (I kd, tl 92-96). 16.02.2005 üürilepingu p-i 2.1.

kohaselt on üürileandja kohustuseks anda üürniku valdusse ja kasutusse kinnistu ja kõik

lepingu kehtivuse ajal kinnistule rajatavad ehitised koos kõigi nende oluliste osade ja

päraldistega (ehitised).

25. Kinnistu esimese omaniku Tallinna linna ja algse hoonestaja SAJH vahel 27.08.2003

sõlmitud hoonestusõiguse lepingu p 14.1 alusel anti kogu kinnistu, s.o. 7679 m², valdus

üle hoonestajale (I kd, tl 6-7, 9-15, 108-109). Seega on mõistlik arvata, et Tallinna linn

andis hoonestajale kogu kinnistu, s.o. 7679 m², valduse kasutamiseks. Sellises ulatuses

kinnistu valduse sai OÜJH ka SAJH-lt 16.02.2005 lepinguga, millega anti

hoonestusõiguse ja kinnistu valduse üürile OÜJH-le (I kd, tl 61-62). OÜJH-l oli õigus

anda kinnistu allüürile kostjale 20.12.2007 allüürilepinguga (16.02.2005 üürileping p

5.3).

2-17-17206

26. Kuivõrd on tuvastatud, et hoonestaja valdusesse on antud kogu kinnistu valdus, mitte

ainult ehitis, siis ei ole põhistatud hageja väited, et hoonestusõiguse omanik ei saa

vallata kogu kinnistut, kui kinnisasjale ei ole püstitatud ehitist, sest hageja hinnangul

saab hoonestusõigusega vallata ainult kinnisasjal püsivalt ühendatud ehitist ja kinnisasja

osa, mis on vajalik ehitise kasutamiseks (vt AÕS § 241 lg-d 1 ja 2).

27. Hoonestusõigus võib ulatuda kogu kinnistule. Hoonestusõiguselepinguga võivad

kinnistu omanik ja hoonestaja kokku leppida lisaks hoonestusõiguse asjaõiguslikule

kokkuleppele muid võlaõiguslikke kokkuleppeid, sh kokkulepet kogu kinnistu valduse

üleandmises hoonestajale.

28. Põhjendamatu on hageja väide, et üürilepingu sõlmimiseks oleks kinnistu omanik

pidanud andma nõusoleku vastavalt 27.08.2003 hoonestusõiguse lepingu p-dele 7.1 ja

7.2. Üürilepingu sõlmimisega ei ole võõrandatud ega koormatud hoonestusõigust.

29. Asjakohatud on hageja väited, et üürilepingu alusel oleks saanud üürida vaid

hoonestusõiguse alusel ehitatud jäähalli, mida ei ole valmis ehitatud. Hoonestusõiguse

üürilepinguga oli kolmandale isikule üürile antud hoonestusõigus ja isiku kasutusse

kogu kinnistu.

30. Tallinna Ringkonnakohus tuvastas 10.03.2020 otsusega, et hageja on OÜJH-ga

sõlmitud üürilepingu üles öelnud 03.02.2016 (tsiviilasi nr 2-16-2726). Samas

tsiviilasjas oli kolmandal isikul Harju Maakohtu 04.03.2016 hagi tagamise määruse

kohaselt üürilepingu alusel õigus kuni kohtumenetluse lõppemiseni kasutada

hoonestusõigust ja kinnistut. 10.03.2020 otsusega tühistas ringkonnakohus 04.03.2016

määrusega kohaldatud hagi tagamise abinõu, vastav otsus jõustus 22.06.2020. Seega oli

kuni 22.06.2020 kinnistu kasutamine reguleeritud kohtumäärusega ning alates

22.06.2020 ei olnud OÜJH-l enam õigust kasutada hoonestusõigust ega kinnistut.

Kostja on hagejale kinnistu valduse välja andnud 08.07.2020. Seega ei ole tõendatud

hageja väide, et kostja on rikkunud oma kohustust hagejale välja anda kinnistu mõistliku

aja jooksul.

31. Tõendatud ei ole hageja väited nagu kostja oleks rikkunud hageja omandit, mistõttu ei

pea kohus vajalikuks hinnata poolte väiteid ja tõendeid selle kohta, kas kostja on hageja

omandi õigustamata kasutamisega saanud kasutuseeliseid ja tulu, mille kostja peaks

hagejale hüvitama või välja andma. Põhjendatud ei ole ka viivisenõue.

32. Kohus jättis menetluskulud hageja kanda (TsMS § 162 lg 1, § 168 lg-d 2 ja 4). Hageja

on võtnud hagi osaliselt tagasi, sest kostja on kinnisasja hagejale välja andnud. Õiglane

ei ole eraldi asja väljaandmise nõude osas jätta menetluskulusid kostja kanda, sest kostja

on kinnisasja hagejale välja andnud mõistliku aja jooksul pärast tsiviilasja 2-16-2726

menetluse lõppemist seetõttu, et lõppes asjas kohaldatud hagi tagamise abinõu.

Apellatsioonkaebus

33. Hageja esitas 25.02.2021 apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada

ja teha asjas uue otsuse, millega mõista kostjalt välja perioodi 01.01.2014-08.07.2020

eest kasutuseelised 318 161,29 eurot ja tulu 636 322,58 eurot, samuti perioodil

01.03.2016-24.08.2020 kasutuseelistelt arvestatud viivised 73 885,60 eurot ja tulult

arvestatud viivised 147 771,21 eurot, samuti kasutuseelistelt ja tulult arvestatud viivised

alates 25.08.2020 kuni põhivõla tasumiseni 213,12 eurot päevas.

34. Alternatiivselt palub hageja kostjalt välja mõista perioodi 04.02.2016-08.07.2020 eest

kasutuseelised 206 286,29 eurot ja tulu 410 572,58 eurot, samuti perioodil 01.03.2016-

24.08.2020 kasutuseelistelt arvestatud viivised 35 750,27 eurot ja tulult arvestatud

viivised 82 155,39 eurot, samuti kasutuseelistelt ja tulult arvestatud viivised alates

25.08.2020 kuni põhivõla tasumiseni 145,76 eurot päevas. Hageja selgitas, et

alternatiivselt nõuab hageja kostjalt kasu alates hoonestusõiguse üürilepingu

2-17-17206

lõppemisest, s.o alates 03.02.2016, kui kohus leiab, et kostja valdusõigus tuleneb siiski

kolmanda isikuga sõlmitud hoonestusõiguse allüürilepingu kehtivusest.

35. Maakohus on ekslikult samastanud maatükki ja hoonestusõigust ning põhjendanud seda

sellega, nagu ulatuks kinnistule seatud hoonestusõigus kogu maatükile. Arvestades

hoonestusõiguse sisu (AÕS § 241 lg-d 1 ja 2) ei saa hoonestusõiguse üürilepingust

tuleneda mingeid valdusõigusi kinnistu suhtes, vaid üksnes ehitiste suhtes. Kinnistule

ei ole hoonestaja ühtki ehitist püstitanud. Sel põhjusel on hoonestusõigus omanikule

tagasi langenud.

36. Maakohus oleks kõigepealt pidanud lahendama küsimuse, kas kostja rikub hageja kui

kinnistu omaniku õigusi VÕS § 1037 lg 1 järgi, mis tähendab seda, et tuvastada tuleb

hageja nõusolek kostja valdusele kinnistu osas.

37. Kui vastus sellele küsimusele on eitav, tuleb kontrollida, kas kostjal kui kinnistu otsesel

valdajal on AÕS § 83 lg 2 esimesele lausele põhineva vastuväite esitamise õigus.

Tuvastada tuleb kolmanda isiku kui hoonestusõiguse üürniku valdusõigus hageja kui

kinnistu omaniku suhtes, mitte hoonestaja suhtes. Hoonestusõiguse üürileping ei näita

kinnistu omaniku nõusolekut kinnistu valdamiseks kostja poolt ega kolmanda isiku

valdusõigust kinnistu omaniku suhtes. Kuivõrd kolmandal isikul puudus valdusõigus

kinnistu (maatüki) omaniku suhtes, siis ei ole kostja kinnistu (maatüki) valdus hageja

kui omaniku suhtes seaduslik.

38. Igal juhul on hoonestusõiguse üürileping kehtivalt üles öeldud alates 03.02.2016 (vt

tsiviilasi nr 2-16-2726). Hagi tagamine tsiviilasjas 2-16-2726 andis ajutise

kasutusõiguse kohtuvaidluse ajaks, mitte ei kujundanud seda, millal hoonestusõiguse

üürileping lõpeb. Tsiviilasjas 2-16-2726 tehtud hagi tagamise määrusest ei saanud

tuleneda maatüki valdamise õigust kostjale, kuivõrd kostja ei olnud hagi tagamist

taotlenud isikuks. Kui maakohus pidas õigeks tõlgendust, et hagi tagamise määrusest

tulenes kinnistu valdamise õigus ka kostjale, siis oleks maakohus pidanud laiendavalt

tõlgendama ka TsMS § 391 lg-t 1 ja mõistma kahju kostjalt välja just selle sätte alusel.

39. Kohus on menetluskulud, mis seondusid kinnistu väljaandmise nõudega, jätnud

ebaõigesti hageja kanda. Hageja on vastava nõude tagasi võtnud seetõttu, et kostja on

asja valduse vabatahtlikult üle andnud, mistõttu tuleb kõik selle nõudega seotud

menetluskulud jätta kostja kanda (TsMS § 168 lg 4, tegemist on imperatiivse

menetlusnormiga). Kostjal ei olnud hagi tagamise määrusele viidates õigust keelduda

hageja omandis oleva maatüki valduse tagastamisest.

40. Kolmanda isiku menetluskulud tuleks jätta kostja või kolmanda isiku kanda TsMS §

167 lg 1 ja 162 lg 4 alusel. Kolmanda isiku seisukohti oleks saanud oma seisukohtades

käsitleda kostja. Kolmas isik on kaasatud menetlusse kostja poolel ja taotlusel. Hageja

vaidles kolmanda isiku menetlusse kaasamisele vastu. TsMS kommenteeritud

väljaandes on TsMS § 167 lg 1 kohta selgitatud, et vastaspoole vastu, kes kolmanda

isiku menetlusse kaasamist ei taotlenud, saab kulutuste hüvitamise nõue olla

põhjendatud vaid erandlikult.

Vastustajate seisukohad

41. Kostja palus jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.

42. Kolmas isik palus jätta hageja alternatiivnõude läbi vaatamata (apellatsioonkaebuse

resolutsiooni p 3), apellatsioonkaebuse rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

43. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud ning

apellatsioonkaebuse väited ei anna alust selle tühistamiseks. Otsus tuleb TsMS § 657 lg

1 p 1 alusel jätta muutmata ja apellatsioonkaebus rahuldamata. Ringkonnakohtu

2-17-17206

hinnangul ei rikkunud maakohus otsuse tegemisel menetlusõiguse norme ja kohaldas

materiaalõiguse norme õigesti. Maakohus on oma seisukohti piisavas ulatuses

põhjendanud. Kolleegium nõustub esimese astme kohtu põhjendustega ja TsMS § 654

lg-st 6 tulenevalt neid ei korda.

44. Hageja vaidlustab maakohtu otsuse küll tervikuna, kuid sisuliselt ei ole hageja

vaidlustanud hagi läbivaatamata jätmist nõude osas nõuda kostja valdusest hageja

valdusesse Tallinnas, Suur-Ameerika tn 14 asuv kinnistu. Kuna hageja on nõude

kinnistu väljanõudmiseks enne eelmenetluse lõppemist tagasi võtnud, jättis kohus hagi

kostja vastu eeltoodud nõude osas TsMS § 423 lg 1 p 2 alusel õigesti läbi vaatamata.

45. Seega on apellatsioonimenetluses vaidlus üksnes hageja rahaliste nõuete rahuldamata

jätmise osas.

46. TsMS § 652 lg 1 p 1 alusel võtab ringkonnakohus apellatsioonkaebuse läbivaatamisel

ja lahendamisel aluseks järgmised esimese astme kohtus tuvastatud faktilised asjaolud:

-

Tallinnas, Suur-Ameerika tn 14 asuva kinnistu omanik oli algselt Tallinna linn;

-

kinnistu oli 27.08.2003 sõlmitud lepingu alusel koormatud hoonestusõigusega

SAJH kasuks;

-

16.02.2005 sõlmisid SAJH ja OÜJH üürilepingu, mille alusel andis SAJH OÜJH

valdusesse ja kasutusse kinnistu koos sellele üürilepingu kehtivuse ajal rajatavate

ehitistega;

-

20.12.2007 sõlmisid OÜJH ja kostja kinnistu allüürilepingu eesmärgiga võimaldada

kostjal kinnistu kasutamist parkimisteenuse osutamiseks;

-

kinnistu omanikuna on alates 19.11.2015 kinnistusraamatusse kantud SAJH;

-

hageja on kantud kinnistu omanikuna kinnistusraamatusse kantud alates

03.02.2016;

-

alates 30.08.2016 on hoonestusõiguse omanikuks hageja;

-

hageja esitas OÜJH-le avalduse üürilepingu ülesütlemiseks alates 03.02.2016;

-

OÜJH pöördus 19.02.2016 kohtusse hageja poolt üürilepingu ülesütlemise

vaidlustamiseks ja üürilepingu kehtivuse tuvastamiseks (tsiviilasjas nr 2-16-2726);

-

Harju Maakohtu 04.03.2016 määrusega tsiviilasjas nr 2-16-2726 rahuldati OÜJH

taotlus hagi tagamiseks ning reguleeriti OÜJH ja hageja vahelist õigussuhet selliselt,

et OÜJH-l säilis õigus hoonestusõiguse kasutamise jätkamiseks üürilepingus

sätestatud tingimustel kuni tsiviilasjas nr 2-16-2726 menetluse lõppemiseni;

-

tsiviilasja nr 2-16-2726 menetluse lõppes 22.06.2020;

-

kostja andis kinnistu valduse hagejale üle 08.07.2020.

47. Vastuseks apellatsioonkaebuse väidetele märgib kolleegium esmalt, et hageja on

kaebuses suures osas korranud oma varasemas menetluses antud selgitusi ja arusaamu

nii faktilistest asjaoludest kui õiguslikust olukorrast. Kuivõrd maakohtu otsuses on

piisava põhjalikkusega käsitletud ka enamust apellatsioonkaebuses esitatud väidetest, ei

pea kolleegium vajalikuks neile väidetele veelkord vastata. Kõiki hagi lahendamise

seisukohalt olulisi asjaolusid on maakohus arvestanud. Kolleegium ei pea võimalikuks

teha tuvastatud asjaoludest teistsuguseid õiguslikke järeldusi. Samuti ei tuvastanud

kolleegium maakohtu menetluses muid menetlusnormide rikkumisi, mis võiksid anda

aluse otsuse tühistamiseks.

48. Hageja, tuginedes kostja valdusõiguse puudumisele, esitas 16.11.2017 kostja vastu

vindikatsioonihagi kinnistu valduse väljanõudmiseks ning täiendavalt rahalise nõude

AÕS § 85 lg 1 ja VÕS § 1037 lg 1 alusel kasutuseeliste väärtuse hüvitamiseks ja VÕS

§ 1039 lg 1 alusel rikkumisega saadud tulu väljaandmiseks.

49. Maakohus ei ole ekslikult samastanud maatükki ja hoonestusõigust. Ringkonnakohus ei

jaga hageja käsitlust, et hoonestusõiguse üürilepingust ei tulene valdusõigust kinnistu

suhtes, kuna AÕS § 241 lg-te 1 ja 2 kohaselt tekib hoonestusõigusest tulenev

2-17-17206

valdusõigus ja kasutusõigus üksnes ehitiste olemasolu korral. Selline seisukoht ei ole

kooskõlas

asjaõigusseaduse

mõtte

ega

välja

kujunenud

õiguspraktikaga.

Erialakirjanduses on selgitatud, et hoonestaja positsioon annab hoonestajale õiguse

omada hoonet ning maakasutusõiguse, kuid maa omanikuks ta ei saa, kusjuures, kui

hoonestusõigus ulatub tervele kinnistule, siis sisuliselt saab hoonestaja tegutseda

kinnistul samas mahus kui maaomanik. Seejuures on hoonestusõiguse kogu kinnistule

ulatumise

korral

kogu

kinnistu

hoonestaja

valduses

(Asjaõigusseadus

II. Kommenteeritud väljaanne, lk 87 ja lk 91).

50. Ebaõige on hageja seisukoht, et kolmandal isikul puudus valdusõigus kinnistu omaniku

suhtes ning sellest tehtud järeldus, et seetõttu polnud ka kostja kinnistu valdus hageja

kui omaniku suhtes seaduslik.

51. Käesoleval juhul nähtub hoonestusõiguse seadmise aluseks olevast 27.08.2003 lepingu

punktist 4.1 ühemõtteliselt, et lepingu osapoolte tahe oli suunatud kinnistu

kogupindalaga 7 679 m² koormamisele hoonestusõigusega terves ulatuses, st

hoonestusõiguse seadmisel läks hoonestajale üle kogu kinnistu valdusõigus.

Hoonestusõiguse seadmise lepingu osapooled on lepingu punktis 14.1 ka sõnaselgelt

kokku leppinud, et kinnistu omanik (Tallinna linn) kohustub hoonestusõigusega

koormatava maatüki (kinnistu) valduse hoonestajale üle andma kümne (10) tööpäeva

jooksul hoonestusõiguse seadmise lepingu sõlmimisest.

52. Asjaolu, et kinnistule ei ole hoonestaja ühtki ehitist püstitanud, ei mõjuta hoonestaja

valdusõiguse olemasolu ega õiguspärasust. Hoonestusõiguse alusel ehitiste rajamise

kohustuse väidetav rikkumine võib olla aluseks nõuete esitamiseks hoonestaja vastu,

mis ei ole käesoleva menetluse esemeks.

53. Kuna hoonestusõiguse seadmisega anti kinnistu otsene valdus üle SAJH-le, oli viimasel

võimalik anda kinnistu valdus lepingulisel alusel õiguspäraselt edasi kolmandale

isikule. Hoonestusõiguse üürilepinguga koormamist pole alust pidada SAJH poolseks

lepingut rikkumiseks. SAJH ei vajanud üürilepingu sõlmimiseks kinnistu selleaegse

omaniku Tallinna linna nõusolekut. AÕS § 249 lg 2 kohaselt võib kinnistu omaniku

nõusolek olla vajalik hoonestusõiguse koormamiseks asjaõigusega. Üürileping on

võlaõiguslik kokkulepe ning AÕS § 249 lg 2 reguleerimisesemesse ei kuulu.

54. Asjas kogutud tõenditest nähtuvalt sõlmisid SAJH ja OÜJH üürilepingu, mille punkti

2.1 kohaselt anti kinnistu üle OÜJH otsesesse valdusesse ja kasutusse. Algse

üürilepingu punkt 5.3 sätestab seejuures, et OÜJH-l on õigus anda hoonestusõigus

allüürile või muul viisil teiste isikute kasutusse ilma SAJH kui üürileandja nõusolekuta.

Viidatud lepingutingimusele tuginedes sõlmis OÜJH omakorda allüürilepingu kostjaga

ning andis selle alusel hoonestusõigusega koormatud maatüki valdusõiguse üle kostjale.

55. Eeltoodust tulenevalt oli OÜJH õigustatud kinnistut valdama ja kasutama, sealhulgas

seda kostjale allkasutusse andma üürilepingu alusel vähemalt kuni üürilepingu

lõppemiseni 03.02.2016.

56. Kolleegium ei nõustu hageja seisukohaga, et tsiviilasjas 2-16-2726 tehtud hagi tagamise

määrusest ei saanud tuleneda maatüki valdamise õigust kostjale, kuivõrd kostja ei olnud

hagi tagamist taotlenud isikuks. Harju Maakohus on tsiviilasjas nr 2-16-2726

04.03.2016 määrusega hagi tagamise korras määranud, et OÜJH-l on õigus kasutada

hoonestusõigust edasi kuni vaidluse lõpuni üürilepingus sätestatud tingimustel. Kuivõrd

kostja kui kinnistu allkasutaja õigus kinnistu valdamiseks sõltub sellest, kas OÜJH-l oli

hageja kui kinnistu omaniku suhtes kinnistu valdusõigus, siis järeldub eeltoodust, et

kostjal säilis tulenevalt hagi tagamisest samuti kinnistu suhtes valdusõigus üürilepingu

alusel kuni tsiviilasjas nr 2-16-2726 menetluse lõppemiseni. Seega olid nii OÜJH kui

ka kostja kohtumääruse alusel kohtuvaidluse ajal kinnistu ja hoonestusõiguse

seaduslikud valdajad.

2-17-17206

57. Kostja ei ole hagi tagamist taotlenud, mistõttu ei ole kostja tegevusel põhjuslikku seost

hagi tagamisega tekitatud väidetava kahjuga. Kui tsiviilasjas 2-16-2726 rakendatud hagi

tagamise määruse tõttu oli välistatud hagejal valdusõiguse teostamine OÜJH suhtes, ei

teki hagejal sellest nõudeid kostja kui OÜJH allüürniku vastu. Kostjal oli kohustus

allüürilepingust tulenevalt kinnistu kasutamise eest tasuda OÜJH-le.

58. Kuna maakohus tuvastas, et kinnistu oli kostja õiguspärases valduses ning kostja

tagastas kinnistu mõistliku aja jooksul peale valdusõiguse lõppemist, puuduvad hagejal

hagis esitatud rahalised nõuded kostja vastu, mistõttu puudub vajadus neid käsitleda.

Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine

59. TsMS § 173 lg 1 kohaselt määrab kohus asjas tehtavas lõpplahendis kindlaks

menetluskulude jaotuse. Maakohus

jättis

menetluskulud hageja kanda ja

ringkonnakohtul pole alust otsust selles osas muuta.

60. Kolleegiumi hinnangul ei ole maakohus menetluskulusid, mis seondusid kinnistu

väljaandmise nõude läbivaatamata jätmisega, jätnud ebaõigesti hageja kanda. Tegemist

ei ole TsMS § 168 lg-s 4 sätestatud olukorraga. Vaidlust ei ole, et kostja on kinnisasja

hagejale välja andnud seetõttu, et lõppes tsiviilasja nr 2-162726 menetlus, kus tühistati

hagi tagamine, millega oli reguleeritud käesoleva vaidlusega seotud kinnisasja

kasutamine kohtumenetluse kestel. Ringkonnakohtu hinnangul oli kostjal hagi tagamise

määrusele viidates õigust keelduda hageja omandis oleva maatüki valduse

tagastamisest. Kostjal kinnisasja väljaandmise kohustus sõltus teise tsiviilasja

tulemusest, milles kostja menetlusosaline ei olnud.

61. Ringkonnakohus nõustub ka kostja seisukohaga, et hageja vindikatsiooninõude

tagasivõtmine ei mõjutanud käesoleva menetluse mahtu, sest hageja rahaliste nõuete

eeldusena tuli maakohtul niikuinii lahendada kostja valduse õigsuse küsimus.

62. Maakohtul polnud põhjust jätta kolmanda isiku menetluskulusid kostja või kolmanda

isiku enda kanda TsMS § 167 lg 1 ja § 162 lg 4 alusel, nagu hageja leiab. TsMS § 167

lg 1 kohaselt iseseisva nõudeta kolmanda isiku menetluskulud hüvitab tema poole

vastaspool samade reeglite järgi kui poolele niivõrd, kuivõrd vastaspool kannab

menetluskulud vastavalt käesolevas jaos sätestatule. Seega seoses hagi rahuldamata

jätmisega on maakohus õigesti jätnud TsMS § 162 lg 1 alusel kostja poolel osalenud

kolmanda isiku menetluskulud hageja kanda. Kolmanda isiku menetluskulude

hüvitamist ei saa pidada äärmiselt ebaõiglaseks üksnes seetõttu, et hageja ei taotlenud

kolmanda isiku kaasamist ja vaidles sellele vastu.

63. Apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmisel jäävad TsMS § 171 lg 1 alusel

apellatsioonimenetluse kulud samuti hageja kanda.

64. Maakohus ei määranud kindlaks hüvitatavate menetluskulude rahalist suurust, mistõttu

seda ei tee ka ringkonnakohus. Kulud määrab rahaliselt kindlaks maakohus pärast

otsuse jõustumist (TsMS § 177 lg 1 p 2).

(allkirjastatud digitaalselt)