2-19-107012/57 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Ulvi Loonurm, Meeli Kaur, Peeter Pällin

Otsuse tegemise aeg ja koht

25.06.2021, Tallinn

Tsiviilasja number

2-19-107012

Kohtuasi

X (X) hagi KLM Kinnisvara OÜ vastu 2 000 euro

saamiseks

KLM Kinnisvara OÜ vastuhagi X vastu 17 000 euro

saamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 24.08.2020 otsus

Kaebuse esitaja, liik ja hind

KLM

Kinnisvara

OÜ

apellatsioonkaebus,

hind

19 000 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Hageja (vastuhagis kostja) X (isikukood XXXXXXXXX),

esindaja advokaat Margot Maksing

Kostja (vastuhagis hageja) KLM Kinnisvara OÜ

(registrikood 12704597), esindaja vandeadvokaat Kersti

Kägi

Kohtuistungi toimumise aeg

09.06.2021

RESOLUTSIOON

1. Jätta Harju Maakohtu 24.08.2020 otsus muutmata ja apellatsioonkaebus

rahuldamata.

2. Apellatsioonimenetluse kulud jätta kostja kanda.

Edasikaebamise kord

Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse

kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks

tegemisest.

Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada

Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või

muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse

esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka

kassatsioonkaebus.

Hüvitatavate menetluskulude rahalise suuruse määrab kindlaks asja lahendanud maakohus

pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist TsMS § 177 lg-s 2 sätestatud

korras.

Hageja nõuded ja hagi aluseks olevad asjaolud

1. X (hageja/müüja) esitas 06.03.2019 Pärnu Maakohtule maksekäsu kiirmenetluse avalduse

KLM Kinnisvara OÜ-lt (kostja/ostja) 4 045 euro 88 sendi saamiseks. Seoses kostja

vastuväitega jätkus menetlus Harju Maakohtus. Hageja esitas hagi 22.04.2019 ja palus kostjalt

välja mõista 2 000 eurot ning jätta menetluskulud kostja kanda.

2. Pooled sõlmisid 12.05.2018 üürilepingu, mille esemeks oli Tallinnas, Sooranna 6 asuv

kinnistu koos selle oluliste osadega ja päraldistega tähtajaga 5 kuud. Kostja kohustus tasuma

igakuist üüri 1 000 eurot. Kostja tasus üürilepingu sõlmimisel tagatisraha 6 000 eurot.

Pooled sõlmisid sama kinnistu suhtes 05.06.2018 võlaõigusliku müügilepingu ja leppisid

kokku, et sõlmivad asjaõiguslepingu müügilepingu kinnistu omandi üleandmiseks hiljemalt

12.10.2018. Samuti leppisid pooled kokku, et üürilepingu alusel tasutu loetakse tasutuks osana

ostuhinnast. Pooled leppisid kokku, et kinnistu müügihind oli 170 000 eurot.

Kostja teatas 10.10.2018, et tal ei õnnestunud koguda ostuks vajalikke rahalisi vahendeid ning

palus pikendada asjaõiguslepingu sõlmimise tähtaega. Pooled muutsid 15.10.2018

võlaõiguslikku

müügilepingut

ning

leppisid

erinevalt

05.06.2018

võlaõiguslikus

müügilepingus kokkulepitust kokku, et nad sõlmivad asjaõiguslepingu lepingueseme omandi

üleandmiseks hiljemalt 15.12.2018. Täiendavalt lepiti 15.10.2018 muutmiskokkuleppes kokku,

et kostja kohustub lisaks ostuhinnale tasuma hagejale lepingu eseme kasutamise eest tasu

1 000 eurot kuus alates 13.10.2018 kuni lepingu eseme omandi üleandmise asjaõiguslepingu

sõlmimise päevani. Seega pikendasid pooled üürilepingut.

Kinnistul lasus hüpoteek aktsiaseltsi FEB (hüpoteegipidaja) kasuks, kelle nõusolekut oli vaja

kinnistu müügiks. Hagejal õnnestus hüpoteegipidajaga saavutada uus kokkulepe detsembri

alguses ja seejärel teavitas hageja viivitamatult ka kostjat, et viimane broneeriks notari aja.

Kostja ei teatanud hagejale uut notariaega. Tegemist oli kostja lepingujärgse kohustusega.

Hageja küsis 11.12.2018 kostjalt, kas ta oli notariaja juba leidnud. Kostja ei vastanud hagejale.

Kostja teavitas 13.12.2018 hagejat, et tal oli probleem ostu rahastamisega, sest pank ei

pikendanud laenuotsust. Hageja andis 14.12.2018 kostjale täiendava tähtaja notariaja

broneerimiseks ja asjaõiguslepingu sõlmimiseks kuni detsembri lõpuni. Kostja oma kohustusi

ei täitnud.

Kuivõrd kostja rikkus oluliselt võlaõiguslikust müügilepingust ja selle muutmiskokkuleppest

tulenevaid kohustusi, siis 25.01.2019 taganes hageja võlaõiguslikust müügilepingust ja

müügilepingu muutmise kokkuleppest. Tehing jäi tegemata kostjast tulenevatel põhjustel.

Pooled leppisid võlaõiguslikus müügilepingus kokku, et lepingust taganemisel ostjapoolse

lepingurikkumise tõttu on kostja kohustatud tasuma hagejale leppetrahvi 22 000 eurot hiljemalt

15 päeva jooksul arvates taganemise jõustumisest. Kostja poolt hagejale lepingu eseme

ostuhinna osana tasutud ettemaks tasaarvestatakse seejuures eelnimetatud leppetrahvi ulatuses

leppetrahviga. Hageja nõudis kostjalt leppetrahvi tasumist 25.01.2019 nõudeavalduses. Kostja

leppetrahvi ei tasunud. Hageja nõudis hagis leppetrahvi tasumist 4 007 eurot 85 senti.

Hageja nõudis kostjalt ka seni tasumata üüri tasumist 3 166 eurot 67 senti (3 000 + 1 000/30*5).

Kostjal oli tasumata tasu kinnistu kasutamise eest 15.11.2018-20.02.2019 (3 kuud ja 5 päeva),

kuna sel perioodil valdas kostja kinnistut. Ühe kuu üür oli 1 000 eurot.

Kostja tekitas hagejale kahju 825 eurot 48 senti. Kinnistul asuvas elamus lõhuti WC pott ja

sellest tulenevalt tekkis kahju 595 eurot 88 senti (sh ka paigaldamise kulu). Kinnistu ja sellel

asuva elamu seisukord oli tervikuna halvenenud, mh oli elamu räpane ja koristamata. Sellest

tulenevalt tekkis hagejale kahju 229 eurot 60 senti.

Hagejal oli õigus nõuda kostjalt kokku 8 000 eurot (üür 3 166,67 + kahju 825,48 + leppetrahv

4 007,85). Üürilepingu kohaselt tasus kostja üürilepingu sõlmimisel hagejale tagatisraha

summas 6 000 eurot. Nimetatud tagatisraha oli jätkuvalt hageja poolt hoiustatud. Sellest

tulenevalt tasaarvestas hageja oma nõuded 6 000 euro ulatuses kostja poolt üürilepingu alusel

tasutud tagatisrahaga ja hageja nõudeks jäi 2 000 eurot.

Kostja vastuväited hagile ja vastuhagi

3. Kostja vaidles hagile vastu osaliselt. Kostja oli nõus hüvitama wc poti lõhkumisega seotud

kulud 395 eurot 48 senti (paigaldamise kuludega polnud nõus), kuid vaidles vastu leppetrahvi

ja üüritasu nõuetele. Menetluskulud tuli jätta hageja kanda.

Tulenevalt üürilepingu p-st 5.1. lõppes üürileping 12.10.2015. Hageja seisukoht oli ebaõige, et

pärast 12.10.2015 kasutas kostja kinnistut üürilepingu alusel. Võlaõigusliku müügilepingu

muutmise lepingus ei ole viidet varasemale üürilepingule. Lepingu p 3.2. kohaselt tuli tasu

maksta kuni asjaõiguslepingu sõlmimiseni. Seega sai hageja nõuda tasu kuni 15.12.2018 või

äärmisel juhul, kuni kostja taganemisavalduseni. Arvestades üürilepingu p 2.6 ja asjaolu, et

üürileping lõppes 12.10.2015, polnud hagejal õigust tagatisraha arvelt oma nõudeid rahuldada.

Hageja ei saanud müügilepingust taganeda müügilepingu p 6.4 alusel, sest see polnud

taganemise alus. Taganemise alused olid sätestatud p-des 6.1.1. ja 6.1.2. Hageja oleks pidanud

lepingust taganemise avalduse vormistama notariaalselt, tulenevalt müügilepingu p-st 6.7.

Kostja pakkus esimese notari aja 19.11.2018, kuid aeg ei sobinud kohtutäiturile. Uued ajad

määrati veel 22.11.2018 ja 26.11.2018. Kostja kandis 21.11.2018 notari deposiiti osa tehingu

rahast. 26.11.2018 tehing jäi ära hagejast tingitud asjaolu tõttu. Hageja ja tema võlausaldaja,

kelle avalduse alusel oli hageja kinnistule seatud ka keelumärge, ei saanud hageja võla suuruses

kokkuleppele ning notaris toimunud vaidluse järel võlausaldaja lahkus. Hageja lubas teavitada

kostjat, millal ta suudab võlausaldajaga sõlmida kokkuleppe. Hagejal puudus alus lepingust

taganemiseks, kuivõrd kostja oli oma 05.06.2018 ja 15.10.2018 lepingust tulenevad kohustused

täitnud – kostja määras aja tehingu sõlmimiseks.

Kostja esitas 21.01.2019 hagejale avalduse 05.06.2018 võlaõiguslikust müügilepingust ja

15.10.2018 võlaõigusliku müügilepingu muutmise kokkuleppest taganemiseks.

4. Kostja nõudis hagejalt vastuhagis leppetrahvi 11 000 eurot ja tagatisraha 6 000 eurot

tagastamist, tuginedes müügilepingu p-le 6.3.

Hageja vastus vastuhagile

5. Hageja vaidles vastuhagile vastu. Kostja nõue tagatisraha tagastamiseks lõppes hageja

tasaarvestusega. Hageja üüri- ja kahjunõue tekkisid üürilepingust. Tagatisraha eesmärk oli

tagada üürilepingust tulenevaid nõuded. Kostja võttis osaliselt kahjunõude omaks. Kostjal

polnud hageja vastu leppetrahvi nõuet, kuna asjaõigusleping jäi sõlmimata kostjast tuleneval

põhjusel.

Maakohtu otsus

6. Maakohus rahuldas hagi ja mõistis kostjalt hageja kasuks välja 2 000 eurot ning jättis

vastuhagi rahuldamata. Menetluskulud jäid kostja kanda ja kohus neid rahaliselt kindlaks ei

määranud.

Pooled ei vaielnud järgmiste asjaolude üle ja kohus luges need tuvastatuks:

− pooled sõlmisid 12.05.2018 üürilepingu, mille esemeks oli kinnistu asukohaga

Sooranna tn 6, Tallinn, koos selle oluliste osadega ja päraldistega (registriosa nr

16047901). Üürilepingu p 5.1 kohaselt oli lepingu tähtaeg 5 kuud. Kostja kohustus üüri

tasuma 1 000 eurot kuus, samuti tasus kostja üürilepingu sõlmimisel sularahas

tagatisraha 6 000 eurot (tl 6-7);

− pooled sõlmisid 05.06.2018 võlaõigusliku müügilepingu, mille esemeks oli kinnistu

asukohaga Sooranna tn 6, Tallinn, koos selle oluliste osadega ja päraldistega. Pooled

leppisid kokku, et sõlmivad asjaõiguslepingu lepingu eseme omandi üleandmiseks

hiljemalt 12.10.2018. Samuti leppisid pooled kokku, et üürilepingu alusel tasutu

loetakse tasutuks osana ostuhinnast (tl 8-14);

− 09.10.2018 palus kostja hagejalt pikendust asjaõiguslepingu sõlmimiseks kuni 50 päeva

võrra põhjusel, et kostja ootab oma klientidelt sissetulekuid, mis võivad laekuda 50

päeva jooksul (tl 15),

− pooled sõlmisid 15.10.2018 võlaõiguslikku müügilepingu muutmise lepingu ning

leppisid erinevalt 05.06.2018 võlaõiguslikus müügilepingus kokkulepitust kokku, et

nad sõlmivad asjaõiguslepingu lepingu eseme omandi üleandmiseks ostjale hiljemalt

15.12.2018. Samuti leppisid pooled kokku selles, et kuivõrd lepingu eseme omandi

üleandmise asjaõigusleping sõlmitakse hiljem kui oli võlaõiguslikus müügilepingus

algselt kokku lepitud, ostja kohustub lisaks lepingu eseme ostuhinnale, tasuma müüjale

lepingu eseme kasutamise eest tasu 1 000 eurot kuus alates 13.10.2018 kuni lepingu

eseme omandi üleandmise asjaõiguslepingu sõlmimise päevani (tl 16-19);

− 22.11.2018 ilmusid pooled notari juurde, kuid kolmanda isiku hüpoteegipidja AS FEB

vastuseisu tõttu tehingu sõlmimiseni ei jõutud;

− hageja pöördus 11.12.2018 kostja poole küsimusega, kas kostja oli notari aja saanud (tl

20);

− kostja hagejale 13.12.2018 vastates notariaja kokkuleppimist ei kinnitanud, vaid avaldas

mh, et üks probleemidest oli selles, et pank ei pikendanud laenuotsust pärast eelmist

notaris kokkusaamist ja seal tekkinud olukorda (tl 21);

− hageja andis 14.12.2018 kostjale täiendava tähtaja notariaja broneerimiseks ja

asjaõiguslepingu sõlmimiseks kuni 2018 detsembri lõpuni (tl 22);

− kostja esitas 21.01.2019 hagejale avalduse 05.06.2018 ja 15.10.2018 kinnistu

võlaõiguslikest müügilepingust taganemiseks põhjusel, et hageja poolt ei olnud

26.11.2018 asjaõiguslepingu sõlmimise hetkeks tagatud keelumärke kustutamine ning

samuti hüpoteekide kustutamine (tl 67-68);

− hageja taganes 25.01.2019 avaldusega 05.06.2018 võlaõiguslikust müügilepingust ja

15.10.2018 müügilepingu muutmise kokkuleppest põhjusel, et kostja rikkus kohustust

teatada hagejale notari aeg ja sõlmida hagejaga asjaõigusleping hiljemalt 2018

detsembri lõpus (tl 23-25);

− kostja andis kinnisasja valduse hagejale üle 20.02.2019 (tl 26).

7. Müügilepingu p-de 6.2.2 ja 6.2.3 järgi oli ostjal on kuni asjaõiguslepingu sõlmimiseni

kahenädalase etteteatamistähtajaga (täiendav tähtaeg kohustuste täitmiseks) õigus lepingust

ühepoolse avalduse alusel taganeda, kui müüja ei taga asjaõiguslepingu sõlmimise ajaks või

asjaõiguslepinguga samaaegselt (samas dokumendis) lepingu esemelt seda koormava

keelumärke ja/või seda koormavate kolmandate isikute õiguste, sh hüpoteekide, kustutamist,

või/ja müüja koormab lepingu eseme selliste asjaõigustega või võlaõigustega kolmandate

isikute kasuks, mida ei lõpetata hiljemalt asjaõiguslepingu sõlmimise hetkeks ja seetõttu ei

vasta lepingu ese käesolevas lepingus kirjeldatule (tl 11 pöördel).

Hageja ei rikkunud müügilepingu p-te 6.2.2. ja 6.2.3. Kostja 21.01.2019 taganemine 05.06.2018

müügilepingust toimus õigusliku aluseta. Hageja tagas hüpoteegipidaja ja kohtutäituri

kohaloleku 22.11.2018 tehingu sõlmimise juures. Eeltoodust järelduvalt oli hagejal ja

hüpoteegipidajal eelnevad kokkulepped tehingu sõlmimiseks ning müügilepingu esemel oleva

hüpoteegi kustutamiseks. Asjaolu, et hüpoteegipidaja mingil põhjusel tehingu tegemise ajal

varem kokkulepituga ei nõustunud ja tehing jäi sellel kuupäeval sõlmimata, ei olnud hagejale

etteheidetav. Lepingu p 6.2.2 järgi oli hageja kohustus tagada asjaõiguslepingu sõlmimise ajaks

või asjaõiguslepinguga samaaegselt (samas dokumendis) lepingu esemelt seda koormava

keelumärke ja/või hüpoteegi kustutamine. Samas ei pidanud hageja nõustuma hüpoteegipidaja

põhjendamatute nõudmistega. Jõustunud kohtulahendiga tsiviilasjas 2-18-17340 tuvastati, et

hageja suhtes hüpoteegipidaja avalduse alusel läbiviidud sundtäitmine oli lubamatu. Seega ei

olnud tehingu ärajäämine 22.11.2018 veel koheselt hagejale etteheidetav tegu ega andnud

kostjale alust lepingust taganemiseks. Hageja ei saanud kontrollida hüpoteegipidaja käitumist.

Asjaõiguslepingu sõlmimise tähtajaks olid pooled kokku leppinud 15.12.2018. Seega oli

22.11.2018 tehingu ebaõnnestumisel hagejal veel aega hüpoteegipidajaga kokkuleppele

jõudmiseks. Kui notari juures oleks ilmnenud hüpoteegipidaja keeldumine hüpoteegi

kustutamisest, oleks kostja saanud kahe nädalase etteteatamisega müügilepingu p 6.2 sätestatud

täiendavat tähtaega andes müügilepingust taganeda. Käesoleval juhul taganes kostja

müügilepingust hagejale täiendavat tähtaega andmata ja alles kaks kuud hiljem. Kostja polnud

läbirääkimiste käigus hageja väidetavale rikkumisele tuginenud. Kostja müügilepingust

taganemine toimus hiljem otsitud põhjusel ja ilma õigusliku aluseta. Lepingust taganemine ilma

õigusliku aluseta ei toonud õigusliku tagajärjena kaasa lepingu lõppemist. Kuivõrd

kostjapoolsel lepingust taganemisel ei olnud õiguslikke tagajärgi, siis kehtis pooltevaheline

müügileping ka 25.01.2019.

Müügilepingu p 5.2 teise lause järgi kohustus ostja teatama asjaõiguslepingu sõlmimise ajast ja

kohast müüjale müüja e-posti aadressil vähemalt kaks nädalat ette. Hageja taganes

müügilepingust põhjusel, et kostja ei leppinud kokku uut notariaega. Kostja hagejaga ei

nõustunud, kuna ta leppis notariga kokku mitme erineva ajaga (19.11.2018, 22.11.2018 ja

26.11.2018). Kostja seisukoht mitme erineva notariaja määramisest oli ekslik. Tegelikkuses

määrati vaid üks notariaeg, so 22.11.2018. Tegelikkuses ei kogunetud notari juurde 19.11.2018,

22.11.2018 ega 26.11.2018. Notariaja kooskõlastamiseks pakuti välja erinevaid aegu, kuid need

ei sobinud ühele- või teisele tehinguosalisele, st nendel kuupäevadel keegi notari juurde ei

ilmunud. Tehingu aja kooskõlastamist ja selle käigus erinevate tehinguaegade väljapakkumist

tehinguosalistele ei saanud käsitleda kui tehingu ajast teatamist.

Müügilepingu p-st 5.2 tulenevalt oli asjaõiguslepingu sõlmimise aja ja koha teavitamine kostja

kohustus. Kostja 13.12.2018 vastusest hageja 11.12.2018 küsimusele, kas kostja sai uue

notariaja, selgus, et kostja ei väljendanud mingit üllatust selles suhtes, et tal oleks

vastavasisuline kohustus, ei toonud esile, et uue notariaja kokkuleppimine oli tegelikkuses

hoopis hageja ülesanne, vaid avaldas hoopis, et tal oli probleem pangapoolse rahastusega (tl

21). Kostja kinnitas ka istungil, et ta oli oma kohustused aja broneerimisega täitnud. Pooled ei

leppinud müügilepingus kokku mingeid erandeid selleks puhuks, kui tehing ebaõnnestub müüja

tegevuse tõttu. Müügilepingu p-de 5.2. ja 6.4.2 kohaselt pidi kostja leppima kokku ajad

vähemalt kahel korral kuni asjaõiguslepingu sõlmimiseni. Kui kostja oli tehingust hagejaga

huvitatud, siis oli kostjal võimalik pöörduda hageja päringuga, kas hageja ja hüpoteegipidaja

omavahelised probleemid olid lahendatud. Hageja teavitas kostjat probleemide lahendamisest

telefoni teel ja 14.12.2018 e-kirjas (tl 22). Kostja selles osas vastu ei vaielnud. Ka 13.12.2018

e-kirjas hageja ei avaldanud probleeme hüpoteegipidajaga. Seega pidi kostja olema teadlik, et

tehingu tegemine oli taas võimalik. Kostja kohustus oli pärast 22.11.2018 tehingu sõlmimise

ebaõnnestumist tunda huvi, kas hageja ja tema võlausaldaja olid kokkuleppele jõudnud ning

asuda vajadusel broneerima uut asjaõiguslepingu sõlmimise aega.

Hageja andis 14.12.2018 e-kirjaga kostjale täiendava tähtaja kaks nädalat tehingu tegemiseks.

Kostja ei vastanud sellele kirjale, ega toonud esile, et ta üritas notari aega kokku leppima asuda

või see mingil põhjusel ebaõnnestus. Kostja tõi 13.12.2018 e-kirjas esile lisaks rahalistele

probleemidele, et maja oli juba kuu aega tühi ning viitas katuse lekkimisele (tl 21). Kohtu

hinnangul viitas kostja selline tegevus sellele, et kostjal tegelikkuses puudus detsembris 2018

huvi ja tahe asjaõiguslepingu sõlmimiseks. Seega oli hageja õigesti järeldanud, et tehing jäi

sõlmimata kostjast tulenevatel põhjustel.

Hageja lepingust taganemise avaldus ei pidanud olema notariaalne. Kostja esitas 21.01.2019

hagejale avalduse lepingust taganemiseks kirjalikus vormis. Seega viitas kostja enda avalduse

vorm üheselt sellele, et kostja aktsepteeris tehingust taganemise avalduse esitamist kirjalikus

vormis. Pärast kostjale taganemisavalduse esitamist pidasid pooled sisulisi läbirääkimisi

tekkinud vaidluse lahendamiseks. Kostja ei tuginenud läbirääkimiste käigus kordagi väitele, et

hageja taganemisavaldus oleks tühine ega viidanud tühisusele ei vorminõude täitmata jätmise

tõttu ega ka ühelgi muul alusel. Hageja sai kostja käitumisest aru, et kostja on nõus lepingu

lõpetamisega teistsuguses vormis kui kokkulepitud vorm (VÕS § 13 lg 3).

8. Leppetrahvi maksmise nõudeõiguse tekkimiseks pidid olema täidetud järgmised eeldused:

poolte vahel oli kehtiv leping (sh kehtiv leppetrahvikokkulepe), võlgnik rikkus lepingulist

kohustust VÕS § 100), võlgnik vastutas rikkumise eest, v.a juhul, kui lepinguga oli kokku

lepitud võlgniku teistsugune vastutusstandard (VÕS § 103 ja § 160) ja võlausaldaja oli

leppetrahvi nõudmisest võlgnikule mõistliku aja jooksul pärast rikkumise avastamist teatanud

(VÕS § 159 lg 2). Müügilepingu p 6.4 järgi oli lepingust taganemisel ostjapoolse

lepingurikkumise tõttu ostja kohustatud tasuma müüjale leppetrahvi 22 000 eurot hiljemalt 15

päeva jooksul arvates taganemise jõustumisest. Ostja poolt müüjale lepingu eseme ostuhinna

osana tasutud ettemaks tasaarvestatakse seejuures eelnimetatud leppetrahvi ulatuses

leppetrahviga ning ülejäänud osa ettemaksust on müüja kohustatud ostjale tagastama hiljemalt

15 päeva jooksul arvates taganemise jõustumisest (tl 11 pöördel). Kohus oli eelnevalt

tuvastanud, et poolte vahel oli kehtiv müügileping ja lepptrahvikokkulepe, kostja rikkus oma

kohustusi (ei broneerinud asjaõiguslepingu sõlmimise aega ning sellega keeldus lepingu eseme

vastuvõtmisest ning tehingu tegemisest). Kostja oma vastutust vähendavaid ning rikkumist

õigustavaid asjaolusid esile ei toonud. Hageja teatas lepingust taganemisel 25.01.2019, et nõuab

kostjalt lepingu rikkumise eest leppetrahvi (tl 23). Hageja leppetrahvi nõue oli põhjendatud ja

kuulus rahuldamisele.

Hageja kahju hüvitamise nõue kuulus samuti rahuldamisele. Kostja ei vaielnud vastu kahju

hüvitamise nõudele 395,48 eurot (WC poti hind). Kostja möönis, et WC pott võis puruneda

ajal, kui kinnistu oli tema valduses. Kohtu hinnangul oli hageja nõue põhjendatud ka WC poti

paigaldusest tekkinud kahju osas, sest kahju hüvitamise eesmärk oli kahjustatud isiku asetamine

olukorda, mis oli võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise

kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. Samuti olid põhjendatud kulud seoses

koristusteenusega (vt ka tl 26-27). Kostja ei esitanud selliseid vastuväiteid, mis annaksid aluse

nende kulude väljamõistmata jätmiseks.

Üürilepingust tulenev hageja nõue 3 166 eurot 67 senti perioodi eest 15.11.2018 - 20.02.2019

oli põhjendatud ja kuulus samuti rahuldamisele. Müügilepingu muutmise lepingus leppisid

pooled kokku, et tasu arvestatakse kuni lepingu eseme omandi üleandmise asjaõiguslepingu

sõlmimise päevani. Seega tuli kinnistu kasutamise eest tasuda kuni 15.12.2018, kui pooled

pidid sõlmima kinnistu omandi üleandmise lepingu(p 3.2, tl 17 pöördel). Vaidlust ei olnud, et

kostja valdas lepingu eset alates 12.05.2018 - 20.02.2019 (tl 6-7, 26). Pooled sõlmisid

üürilepingu 12.05.2018 tähtajaga 5 kuud, st kuni 12.10.2018. Kuigi otseselt pooled uut

üürilepingut ei sõlminud, kuid kostja jätkas samadel tingimustel üürilepingu eseme kasutamist,

siis üürileping pikenes ja muutus tulenevalt VÕS § 310 lg 1 tähtajatuks. Seega ei olnud õige

kostja seisukoht, et üürileping lõppes tähtaja möödumisel 12.10.2018. Kuna kostja jätkas

samadel tingimustel kinnistu kasutamist, muutus pooltevaheline üürileping tähtajatuks ja kehtis

edasi. Pooled väljendasid tahet, et ostja peab tasuma 1 000 eurot kuus kinnistu tema kasutuses

olemise eest. Hageja arvutuskäigule kostja vastuväiteid ei esitanud.

Kuna hagejal oli kostja vastu nõue 8 000 eurot ja pooled leppisid kokku, et hageja võib

tagatisrahast maha arvestada oma nõuded (üürilepingu p 2.6, tl 6), siis olid eeldused

tasaarvestuse tegemiseks täidetud (VÕS § 197 lg-d 1 ja 2). Eeltoodust tulenevalt sai hageja oma

nõuded tasaarvestada ja ja 2 000 eurot (8 000-6 000) tuli kostjalt täiendavalt välja mõista.

9. Kostja nõue üürilepingu sõlmimisel tasutud tagatisraha tagastamiseks tuli jätta rahuldamata

põhjusel, et kostjal ei olnud hageja vastu tagatisraha tagastamise nõuet. Kohus tuvastas

eelnevalt, et hageja oli oma nõuded kostja vastu kehtivalt tasaarvestanud tagatisrahaga. VÕS §

186 p-st 2 ja 197 lg-st 2 tulenevalt võlasuhe lõpeb tasaarvestusega kattuvas ulatuses. VÕS §

198 kohaselt tasaarvestus toimub avalduse tegemisega teisele poolele. Hageja teostas

tasaarvestuse enne kostja vastuhagi esitamist, seega lõppes kostja tagatisraha tagastamise nõue

enne vastuhagi esitamist. Samuti polnud kostjal hageja vastu leppetrahvi nõuet. Müügilepingu

p 6.3 järgi lepingust taganemisel müüjapoolse rikkumise tõttu oli müüja kohustatud ostjale

tagastama kõik käesoleva lepingu kohaselt ostja poolt müüjale tasutud summad, millest oli

maha arvatud 1 000 euro suurune summa iga lepingu eseme ostja kasutuses olnud kuu kohta

ning tasuma ostjale leppetrahvi 11 000 eurot hiljemalt 15 päeva jooksul arvates taganemise

jõustumisest. Kohus tuvastas eelnevalt, et kinnistu omandi ülekandmise asjaõigusleping jäi

sõlmimata kostjast mitte hagejast tulenevatel põhjustel ja kostjapoolne lepingust taganemine

oli toimetu. Eeltoodust puudus kostjal õigus hagejalt leppetrahvi saamiseks.

Apellatsioonkaebus

10. Kostja palus maakohtu otsus tühistada ja teha uus otsus, millega jätta hagi rahuldamata ja

rahuldada vastuhagi ning mõista hagejalt kostja kasuks välja 17 000 eurot. Menetluskulud tuli

jätta hageja kanda.

Maakaohus tuvastas ebaõigesti, et kostjal polnud alust müügilepingust taganemiseks. Kohus

tuvastas, et asjaõiguslepingu sõlmimiseks kokkulepitud perioodi jooksul ilmusid pooled küll

notari juurde, kuid hüpoteegipidaja vastuseisu tõttu asjaõiguslepingu sõlmimiseni ei jõutud.

Järelikult polnud vaidlust, et müüja ei taganud asjaõiguslepingu sõlmimise ajaks või

asjaõiguslepinguga samaaegselt lepingu esemelt keelumärke ja/või hüpoteekide kustutamist,

millega müüja rikkus müügilepingus kokkulepitut. Seeläbi esines ostjal müügilepingu p-st 6.2.2

tulenev alus lepingust taganemiseks. Hageja ja tema hüpoteegipidaja vaheline suhe ei olnud

kostjale etteheidetav ja ei omanud tähtsust. Seega ebaõnnestus tehing hagejast tulenevatel

asjaoludel. Kohus rikkus otsuse põhjendamiskohustust, kuna ei selgunud, millised olid

hüpoteegipidaja nõudmised hageja vastu. Kostja oli õigustatud eeldama, et hagejal olid

hüpoteegipidajaga sõlmitud kõik vastavad kokkulepped hüpoteegi kustutamiseks ja et tehing

toimub. Kostja taganes lepingust õigustatult, sh oli avaldus tehtud mõistliku aja jooksul.

Notari juurde tehingu aja kokkuleppimine kostja ülesanne ja ta leppis tehingu ajaks notaris

22.11.2018. Sellel päeva kogunesid tehingu osapooled notaribüroosse, kus tehing jäi ära

hagejast tulenevatel põhjustel. Kostjal polnud kohustust leppida kokku uut aega ja tunda huvi,

kas hageja ja tema võlausaldaja said kokkuleppele. Tõendamata oli väide, et kostja pidi teadma,

et hageja ja tema võlausaldaja saavutasid kokkuleppe. Tehingu aeg lükkus edasi mitmel korral

ja hagejast tulenevatel põhjusetel. Hageja kohustuseks oli tagada kohtutäituri nõusolek

keelumärke ja hüpoteegipidaja nõusolek hüpoteegi kustutamiseks. Seda kohustust hageja ei

täitnud.

Hagejal võis tekkida üksnes kahjunõue 395 eurot 48 senti, sest ülejäänud nõue oli tõendamata.

Kohus lähtus vaid hageja selgitustest. Hagejal polnud leppetrahvi- ega üüritasu nõuet.

Kostja jäi oma seisukoha juurde, mille kohaselt algselt sõlmiti üürileping kuni esialgse

asjaõiguslepingu sõlmimise tähtajani ning pooled nägid 15.10.2018 müügilepingu muutmise

lepingus ette asjaõiguslepingu sõlmimise hiljemalt 15.12.2018, siis sai üürileping pikeneda kuni

selle ajani 15.12.2018. Üüritasu nõue ei saanud baseeruda lõppenud üürisuhtel. Hagejal võis

olla tekkinud müügilepingu eseme kasutamise eest tasunõue mõnel muul õiguslikul alusel, kuid

hageja polnud sellist nõuet esitanud.

Vastustaja seisukoht

11. Hageja vaidles apellatsioonkaebuse vastu, palus jätta selle rahuldamata ja menetluskulud

kostja kanda.

Ringkonnakohtu põhjendused

12. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb jätta muutmata ja apellatsioonkaebus

rahuldamata tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 657 lg 1 p 1 alusel. Kostja

apellatsioonkaebuse väited ei anna alust maakohtu otsuse tühistamiseks. Ringkonnakohus

nõustub maakohtu järeldustega ning tuginedes TsMS § 654 lg-le 6 ei korda neid.

TsMS § 652 lg 1 p 1 alusel võtab ringkonnakohus apellatsioonkaebuse läbivaatamisel ja

lahendamisel aluseks esimese astme kohtus tuvastatud faktilised asjaolud, kuna puuduvad

kahtlused vastavate faktiliste asjaolude tõendamise menetluse õiguspärasuse või ebapiisava

ulatuse kohta ja ringkonnakohus ei pea nimetatud asjaolude uut tuvastamist vajalikuks.

Vastuseks apellatsioonkaebuse väidetele märgib ringkonnakohus järgmist.

13. Maakohus tuvastas nõuetekohaselt, et kostjal puudus alus 21.01.2019 müügilepingust

taganemiseks

ja

hageja

25.01.2019

taganemisavaldus

oli

õiguspärane.

Kostja

apellatsioonkaebuses toodud selgitused ei anna alust maakohtu järelduste muutmiseks. Kostja

esitas samu selgitusi ka maakohtu menetluses ja kohus oli neid otsuses hinnanud.

Ringkonnakohus nõustub maakohtu järeldustega.

14. Pooled leppisid 05.06.2018 kokku, et sõlmivad asjaõiguslepingu hiljemalt 12.10.2018 ja

ostja teavitab müüjat lepingu ajast (p-d 5.1. ja 5.2.). Kostja palus 09.10.2018 tehingu aja

edasilükkamist. Pooled leppisid 15.10.2018 uueks ajaks 15.12.2018 (p 3.1.). Tehing pidi

toimuma 22.11.2018. Maakohus tuvastas õigesti, et pole tõendatud, et notari juurde oli veel

lepitud aegu kokku. Notariaja kooskõlastamine tehingu osapooltega ei tähendanud, et lepingu

sõlmimise aeg oleks kokku lepitud. Rohkem notari aegu pooled kokku ei leppinud. Kostja ei

eitanud, et notariaja kokkuleppimine oli tema kohustus. See nähtus ka kostja 13.12.2018 e-

kirjast.

15. Hageja põhistas, et kostja taotlusel toimunud lepingu sõlmimise tähtaja edasilükkamine

kuni 15.12.2018 tingis hagejale probleeme hüpoteegipidajaga. Seega oli hageja ja

hüpoteegivaheline pingeline olukord põhjustatud kostja käitumisest ja vastutust selle eest ei

saanud jätta hageja kanda. Pooled peavad käituma teineteise suhtes hea usu põhimõttest

lähtuvalt (VÕS § 6 lg 1). Tuleb arvestada, et hageja tuli kostjale vastu uue asjaõiguslepingu

sõlmimise tähtaja 15.12.2018 osas. Kostja väited, et teda hageja ja hüpoteegipidaja vahelised

suhted ei puudutatud, polnud asjaolusid arvestades õiged.

Pooltel oli võimalik tehingut vormistada kuni 15.12.2018. Lisaks polnud tõendatud, et perioodil

22.11.-15.12.2018 oli notari uue aja broneerimine ja lepingu sõlmimine välistatud

hüpoteegipidaja tõttu. Hageja ja hüpoteegipidaja pidasid läbirääkimisi, mille tulemusel

saavutati kokkulepe ja kuni tähtaja lõpuni oleks saanud notarisse ilmuda.

Kostja käitumisest nähtub, et ta aktsepteeris sellist olukorda, kuna peale 22.11.2018 kostja ei

teinud hagejale etteheited lepingu rikkumises ega avaldanud soovi hagejapoolse käitumise tõttu

lepingust taganeda ega esitada hageja vastu mingeid nõudeid.

16. Hageja uuris 11.12.2018, kas kostja sai notari aja, mille peale kostja vastas 13.12.2018, et

tema laenuotsust ei pikendatud. Hageja selgitas 14.12.2018, et tehingu tegemise venitamine

tekitab temal probleeme hüpoteegipidajatega, kuid ta on nõus veel kahe nädala jooksul notarisse

minema tehingu tegemiseks. Samuti teatas hageja 14.12.2018, et ta soovib taganeda lepingust,

kui detsembrikuu jooksul tehingut ei sõlmita. Kuna kostja sellele ei vastanud, siis saigi hageja

lähtuda kostja viimasest 13.12.2018 seisukohast, et tal puudusid vastavad rahalised vahendid.

Tõenditest kogumis nähtub, et asjaõigusleping jäigi sõlmimata kostjast tulenevatel põhjustel.

Alles pärast 14.12.2018 teadet teatas kostja, et heidab hagejale ette lepingu rikkumist.

Maakohus tuvastas õigesti, et kostja taganes lepingust kaks kuud hiljem ega andnud täiendavat

tähtaega kohustuse täitmiseks, kuigi lepingu järgi pidi seda tegema. Kuivõrd hageja teavitas

kostjat enne lõpptähtaja saabumist, et tal on hüpoteegipidajaga kokkulepped saavutatud ja oli

valmis detsembrikuu jooksul notarisse minema, siis polnud kostjal alust 21.01.2019 lepingust

taganemiseks lepingu p 6.2.2. alusel. Asjaõiguslepingu sõlmimine peale 15.12.2018 oli

tegelikkuses jätkuvalt võimalik.

17. Maakohus tuvastas nõuetekohaselt, et pooltevaheliste lepingute tõlgendamisel ei saanud

rääkida, et kostjal oli vaid ühekordne kohustus notari aeg kokku leppida ja müüjale pakkuda.

Kostjat sai pidada huvitatud isikuks, kes olles avaldanud müügilepingu sõlmimisega tahet saada

asja omanikuks, pidi astuma aktiivseid samme tehingu toimumise tagamiseks. Kostja käitus

vastupidiselt: paar päeva enne kokkulepitud tähtaja saabumist (13.12.2018 vastus hageja

päringule) ei avaldanud kostja hagejale muret omandi saamise suhtes ega tähtaja

pikendamiseks.

18. Kostja huvi puudust saab lugeda välja ka asjaolust, et tehinguga tegelev isik oli puhkusel ja

hageja päringule vastuseks suunas muu isik hageja järgmise kontaktisiku poole. Vastasel juhul

oleks kostja juba astunud samme, et tähtajaks sõlmida asjaõigusleping ja saada asja omanikuks

ega poleks asunud väitma, et tema kohustus oli leppida kokku vaid üks notari aeg. Ka menetluse

ajal ei näinud hageja takistust tehingu tegemiseks (hageja vastus vastuhagile, p 3.2.). Seetõttu

olid kõik maakohtu otsuse järeldused õiged. Praegusel juhul olid põhjendamatud etteheited

hüpoteegipidaja suhtes, sest asjaoludest ja tõenditest nähtuvalt ei oleks jäänud tegelikkuses

tehing selle tõttu sõlmimata. Samuti polnud 22.11.2018 ilmnenud takistused sellist laadi, mis

oleksid välistanud tehingu tegemise lõplikult kokkulepitud aja jooksul. Maakohus hindas poolte

võlaõiguslikust müügilepingust tulenevaid kohustusi kogumis õigesti ja jõudis põhjendatud

järeldusele, et lepingut rikkus kostja, mitte hageja. Hagejal oli õigus lepingust taganeda,

taganemine oli kehtiv ja seega oli hagejal õigus nõuda leppetrahvi. Kuna hageja lepingut ei

rikkunud, siis puudus kostjal leppetrahvi nõue.

19. Ringkonnakohus ei nõustu kostja apellatsioonkaebuse väitega, et tal ei olnud kohustust

hüvitada hagejale tekitatud kahju ja kuigi ta võttis maakohtus omaks wc-poti maksumuse

hüvitamise nõude 395 eurot 48 senti, ei nähtunud kohtuotsusest, millised hageja nõuded olid

tasaarvestatud. Ringkonnakohtu hinnangul on otsuses hageja kahjunõude käsitlus ja arutluskäik

jälgitav ja kaebuse väited on selles osas edutud.

20.02.2019 vormistatud kinnistu vastuvõtmise aktis olid pooled fikseerinud, et wc pott oli

puruks, vesi oli sisse jäätunud ja koristus ei olnud lõpetatud (lk 26). Seega ei ole õige kostja

väide, et vaid istungil antud hageja selgituste alusel tuvastas kohus koristustööde vajalikkuse.

Maakohus tuvastas fotode (tl 27) ja vastuvõtmise akti põhjal, et hagejale tekkis kahju

koristuskulude ja lõhutud wc poti näol. Hageja tõendas kulude suurust arvetega. Maakohus

leidis põhjendatult, et wc poti lõhkumisel tuleb lisaks uuele asjale hüvitada ka kulud, mis

seonduvad vana poti eemaldamisega, utiliseerimisega ja uue paigaldamisega (sh ühendamine

ja silikonitööd). Vastasel juhul ei oleks asja kasutamine võimalik. Kostja peab hüvitama sellise

kahju, mis võimaldab asja kasutamist. Kostja ei esitanud vastuväiteid koristustööde suurusele.

Seega sai maakohus pidada hageja nõuet 825 euro 48 sendi ulatuses põhjendatuks (wc potiga

seonduvad kulud 595 eurot 88 senti ja elamu seisukorra parandamise kulud 229 eurot 60 senti).

20. Hageja nõudis kostjalt ka üüritasu. Poolte vahel oli 12.05.2018 sõlmitud üürileping viieks

kuuks ja pooled leppisid 05.06.2018 kokku üürilepingu eseme müügis. Müügilepingu muutmise

lepingus 15.10.2018 lepiti kokku üüri tasumises kuni asjaõiguslepingu sõlmimiseni. Arvestades

neid asjaolusid tuleb lugeda, et pooled soovisid olemasoleva üürilepingu pikendamist samadel

tingimustel, mitte uue üürilepingu sõlmimist (VÕS § 29). Pooled jätkasid samadel tingimustel

lepingut. Kuna asjaõiguslepingu sõlmimine pidi toimuma hiljemalt 15.12.2018, kuid jäi

sõlmimata kostjast tulenevalt, siis oleks kostja pidanud kinnistu hagejale tagastama. Kostja seda

ei teinud. Kostja oli seisukohal, et ta lõpetas lepingu 21.01.2019, kuigi ka sellel hetkel ei andnud

ta kinnistut üle. Poolte vahel puudus vaidlus, et kostja andis kinnistu hagejale üle 20.02.2019.

Selle kuupäeva seisuga sai lugeda leping lõppenud. Kohus rakendas õigesti VÕS § 310 lg-t 1.

Maakohus tuvastas õigesti, et hageja üüritasu nõue oli põhjendatud ja rahuldas nõude kuni

20.02.2019. Kostja kordas apellatsioonkaebuses samu vastuväiteid, mida esitas maakohtus ja

kõigile neil vastas maakohus otsuses piisava põhjalikkusega. Ringkonnakohus nõustub

maakohtuga, et üürileping pikenes ja hagejal oli õigus nõuda üüri. Ringkonnakohus peab

vajalikuks märkida, et hageja tugines 13.06.2019 alternatiivselt, et tegemist on kasutuseelise

nõudega. Seega on kostja etteheited asjakohatud, et hageja pole muid õiguslikke aluseid esile

toonud. Kostja toodud seisukohad ei lükka ümber maakohtu järeldusi. Kostja ei nõudnud

tagatisraha tagastamist, siis viitab see asjaolule, et ka kostja tegelikkuses pidas esialgset

müügilepingut pikenenuks

Eeltoodust tulenevalt leidis maakohus õigesti, et hagejal oli nõudeid kostja vastu 8 000 euro

ulatuses ja kostjal hageja vastu polnud nõudeid. Kostja ei toonud esile sellised ajaolusid, mis

välistaksid hageja õigust arvestada oma nõudeid tagatise arvelt.

Arvestades eeltoodud põhjendusi ei ole kostja apellatsioonkaebus edukas ja puudub alus

maakohtu otsuse muutmiseks.

Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine

21. TsMS § 173 lg 1 kohaselt määrab kohus asjas tehtavas lõpplahendis kindlaks

menetluskulude jaotuse. Kuna maakohtu otsus jääb muutmata, siis puudub alus maakohtu

menetluskulude jaotuse muutmiseks. Apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmisel jäävad TsMS

§ 171 lg 1 alusel apellatsioonimenetluse kulud kostja kanda.

Kuna maakohus menetluskulusid rahaliselt kindlaks ei määranud, siis ei määra ka

ringkonnakohus menetluskulude rahalist suurust vastavalt TsMS § 174 lg-le 4. Menetluskulude

rahalise suuruse määrab kindlaks maakohus pärast kohtuotsuse jõustumist TsMS § 177 lg-s 2

sätestatud korras.

(allkirjastatud digitaalselt)