2-20-127956/23 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Mati Maksing, Gaida Kivinurm ja Ulvi Loonurm

Otsuse kuupäev

18. juuni 2021, Tallinn

Tsiviilasja number

2-20-127956

Tsiviilasi

QQ hagi YY vastu üüri, kõrvalkulu ja viivise nõudes

Vaidlustatud otsus

Harju Maakohtu 15. märtsi 2021 otsus

Kaebuse esitaja ja liik

QQ apellatsioonkaebus

Asja hind ringkonnakohtus

2055,93 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Hageja (apellant): QQ (isikukood XXXXXXXXXXX),

lepinguline esindaja vandeadvokaat Mark Uska

Kostja (vastustaja): YY (isikukood XXXXXXXXXXX),

lepinguline esindaja advokaat Triin Väljaots

Asja läbivaatamine

Kirjalikus menetluses

I. RINGKONNAKOHTU OTSUSE RESOLUTSIOON

I.1. Võtta tsiviilasja toimikusse hageja 1. juuni 2021 seisukoha lisa, aga mitte

käsitleda seda dokumentaalse tõendina.

I.2. Harju Maakohtu 15. märtsi 2021 otsus tühistada osas, milles hagi jäi

rahuldamata põhivõla 939,06 eurot ja sellelt võlaõigusseaduse § 113 lõike 1

teises lauses sätestatud määras viivise saamiseks ning jaotati ja määrati

kindlaks menetluskulud.

I.3. Teha tühistatud osas osaliselt uus otsus, millega hagi eelmises punktis I.2

märgitud nõuetes rahuldada ning jätta maakohtu menetluskuludest 80%

kostja ja 20% hageja kanda.

I.4. Menetluskulude rahaline kindlaksmääramine jätta maakohtu otsustada

pärast sisulist menetlust lõpetava lahendi jõustumist.

I.5. Ülejäänud osas jätta punktis I.2 viidatud otsus muutmata.

I.6. Apellatsioonkaebus rahuldada osaliselt.

I.7. Ringkonnakohtu menetluskuludest jätta 80% kostja ja 20% hageja kanda.

II. KOHTUOTSUSE KEHTIVA RESOLUTSIOONI TERVIKLIK SÕNASTUS

II.1. Võtta vastu QQ hagist osaline loobumine ning lõpetada menetlus QQ hagis YY

vastu põhivõlgnevuse 70,41 eurot osas.

II.2. Hagi rahuldada osaliselt.

2 (9)

II.3. Mõista kostjalt YY-lt hageja QQ kasuks välja 1040,01 eurot ja põhivõla

summalt 939,06 eurot viivis alates 19. juunist 2021 võlaõigusseaduse § 113

lõike 1 teises lauses sätestatud määras kuni põhivõla tasumiseni.

II.4. Maa- ja ringkonnakohtu menetluskuludest jätta 80% kostja kanda ja 20%

hageja kanda.

Edasikaebamise ja kulude kindlaksmääramise kord

Kohtuotsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul

alates otsuse kättesaamisest, aga mitte hiljem kui viie kuu möödumisel otsuse avalikult

teatavaks tegemisest. Kassatsioonkaebuse võib Riigikohtusse esitada üksnes vandeadvokaadi

vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Kassatsioonkaebuse esitamisel tuleb tasuda

kautsjon sõltuvalt tsiviilasja hinnast ja kaebuse ulatusest.

Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi menetlus-

kulude kandmiseks. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema

tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama

kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või kautsjoni tasumiseks või kaebuses esineva sellise

puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku

tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud

põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.

Asja lahendanud maakohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks vastavalt

tsiviilkohtumenetluse seadustiku § 177 lõikele 2.

NÕUDED JA NENDE ALUSEKS OLEVAD ASJAOLUD

1. QQ (hageja) esitas 19. juulil 2020 Pärnu Maakohtule maksekäsu kiirmenetluse avalduse

YY (kostja) vastu üüri, kõrvalkulude ja viivise nõudes. Seoses kostja vastuväitega lõpetati

maksekäsu kiirmenetlus ja anti nõue üle Harju Maakohtule (edaspidi: maakohus) menetluse

jätkamiseks hagimenetluses.

2. Hageja esitas 19. oktoobril 2020 maakohtule hagi kostja vastu sisuliselt samas nõudes.

Hageja loobus 8. detsembril 2020 osaliselt kõrvalkulude nõudest ning palus kostjalt välja

mõista üüri ja kõrvalkulud 1028,90 eurot, sissenõutavaks muutunud viivise 8. detsembri 2020

seisuga 463,71 eurot ja edasiulatuva viivise 0,15% päevas kuni põhivõla tasumiseni.

Hageja peamised väited on järgmised:

-

hageja (üürileandja) ja kostja (üürnik) sõlmisid 19. juulil 2019 tähtajatu üürilepingu,

millega kostja kohustus tasuma üüri 550 eurot kuus ja kõrvalkulud vastavalt arvetele;

-

kostja teatas 9. detsembri 2019 e-kirjaga soovist leping 31. detsembril 2019 korraliselt

lõpetada. Hageja vastas, et korralisest ülesütlemisest tuli ette teatada kolm kuud;

-

kostja teatas 8. jaanuari 2020 e-kirjas, et jättis võtmed postkasti;

-

hageja andis 19. aprilli 2020 e-kirjaga kostjale teada, et tasaarveldab tekkinud võla

550 euro ulatuses tagatisrahaga ning ülejäänud võla palub tasuda;

-

kostja ei tasunud üüri alates jaanuarist 2020 ja kõrvalkulusid detsembrist 2019 kuni

lepingu lõppemiseni 8. märtsil 2020;

-

lepingu p 4.3 järgi on hagejal õigus nõuda kostjalt viivist 0,15% päevas.

3. Kostja vaidles hagile vastu, tema vastuväited on kokkuvõtvalt järgmised:

-

lepingu sõlmimisel teavitas kostja, et üürib korteri, kuni leiab oma kodu. Hageja oli

sellega nõus. Nii leppisid pooled kokku, et kostja elab korteris, kuni leiab eluaseme;

3 (9)

-

poolte tahe üürilepingu sõlmimisel oli sõlmida leping, millest kostja saaks väljuda

pikemat etteteatamise tähtaega järgimata. Kostja luges lepingust, et tal on võimalik

leping lõpetada kokkuleppel (p 10.1) või ühepoolselt lepingu ülesütlemisel ühekuulise

etteteatamise tähtajaga (p-d 10.1 ja 10.1.4);

-

enne kostja väljakolimist ei andnud hageja kordagi mõista, et talle ei sobi, kui kostja

31. detsembril 2019 välja kolib, ega avaldanud, et nõuab kolme kuu üüri ja

kõrvalkulude tasumist. Hageja käitumisest ega avaldustest ei nähtunud, et ta pole nõus

üürilepingut kokkuleppel lõpetama. Arvestades poolte käitumist, tuleb lugeda, et

üürileping lõppes poolte kokkuleppel 31. detsembrist 2019. Seega ei olnud kostjal

kohustust tasuda edaspidi üüri ega kõrvalkulu;

-

alternatiivselt lõppes leping ühekuulise etteteatamistähtaja möödumisel hiljemalt

9. jaanuaril 2020. Lepingus ei ole kokku lepitud, et kostja üürnikuna ei tohi lepingut

erakorraliselt üles öelda või mida tähendab lepingu erakorraline ülesütlemine. Kuivõrd

poolte soov lepingu sõlmimisel oli, et kostja saab vajadusel kiiresti lepingu lõpetada,

pidas kostja uue kodu leidmist erakorraliseks põhjuseks. Hageja käitumisest nähtub, et

samamoodi mõistis lepingut esialgu ka hageja.

Kostja esitas hageja nõuete osas menetluslikud tasaarvestused ja palus vastastikused nõuded

kattuvas osas tasaarvestada. Esiteks andis kostja lepingu sõlmimisel hagejale tagatise 550 eurot,

mis tuleb lepingu lõppemise tõttu tagastada. Teiseks tasus kostja hagejale ajavahemikul

1. august – 30. november 2019 remondifondi makseid kokku 106,48 eurot, mida ta seaduse

järgi ei ole kohustatud tasuma ja saab hagejalt tagasi nõuda.

4. Hageja märkis vastuseks kostja teisele tasaarvestusele, et viidatud ajavahemikul tasus

kostja avariifondi makseid tegelikult 89,84 eurot. Esimese tasaarvestuse summaga oli hageja

juba arvestanud nõude esitamisel.

MAAKOHTU OTSUS

5. Maakohus võttis 15. märtsi 2021 otsusega (vaidlustatud otsus) vastu hageja loobumise

nõudest põhivõla osas 70,41 eurot ja jättis hagi ülejäänud nõuetes rahuldamata. Menetluskulud

jättis maakohus tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 162 lg 1 alusel hageja kanda ja

määras need kindlaks rahaliselt.

5.1. Maakohus tuvastas, et

-

pooled sõlmisid 19. juulil 2019 tähtajatu üürilepingu korteri kasutamise kohta;

-

kostja (üürnik) kohustus tasuma hagejale (üürileandja) üüri 550 eurot kuus ja lisaks

muude osutavate või vahendatavete teenuste eest igakuuliselt vastavalt arvetele;

-

kostja tasus üürilepingu sõlmimisel tagatisraha 550 eurot.

5.2. Maakohus kohaldas võlaõigusseaduse (VÕS) § 76 lg 1, § 100, § 108 lg 1, § 271 ja § 292

lg 1 ja kvalifitseeris hageja põhinõuded neil alustel esitatud üüri ja kõrvalkulu nõudeks.

5.3. Esmalt hindas maakohus VÕS § 312 lg 1, § 313 lg-te 1 ja 2 ning § 275 alusel, millal

üürileping lõppes.

5.3.1. Kostja ei toonud esile ega tõendanud asjaolusid, mis võimaldanuks üürilepingu era-

korralist lõpetamist. Uue elukoha leidmine ei ole erakorraline asjaolu. Lepingu p-s 2.2 leppisid

pooled kokku, et leping sõlmiti tähtajatuna ja selle võib pool üles öelda või lõpetada lepingus

kokkulepitud tingimustel. Lepingu p-st 10.1 nähtub, et pooled lähtuvad lepingu lõpetamisel

seadusest, kui nad ei jõua teistsugusele kokkuleppele, p 10.1.4 kohaselt on pooled kokku

leppinud, et lepingu lõpetamise soovist tuleb teada anda vähemalt 30 kalendripäeva. Kuigi

seaduses on sätestatud, et tähtajatu üürilepingu võib üles öelda, teatades sellest ette vähemalt

kolm kuud, siis poolte kokkuleppel ei ole selle aja lühendamine välistatud.

4 (9)

5.3.2. Kostja teavitas 9. detsembri 2019 e-kirjas hagejat soovist leping lõpetada

31. detsembril 2019. Hageja 30. detsembri 2019 e-kiri kinnitab, et ta ei olnud sellega nõus.

5.3.3. Üürilepingu p-st 10.1 nähtub, et pooled lähtuvad lepingu lõpetamisel seadusest, kui nad

ei jõua teistsugusele kokkuleppele. Lepingu p 10.1.4 kohaselt on pooled kokku leppinud, et

lepingu lõpetamise soovist tuleb teada anda vähemalt 30 kalendripäeva. Maakohus hindas seda

kui kokkulepet erakorralisest ülesütlemisest ette teatamise tähtaja lühendamist. Nii tegi

maakohus järelduse, et lepingu p 10.1.4 järgi lõppes leping 8. jaanuaril 2020.

5.3.4. Hageja ei käitud vastuolus hea usu põhimõttega. Tõenditest ei nähtu, et hageja oleks

nõudnud kostjalt korterist väljakolimist. Samuti ei ole hageja mittenõustumine lepingu

ennetähtaegse kokkuleppel lõpetamisega ebamoraalne.

5.4. Edasi arvutas maakohus välja tasumisele kuuluva üüri, kõrvalkulu ja viivise.

5.4.1. Üürileping lõppes 8. jaanuaril 2020, st hageja saab nõuda üüri ning kõrvalkulusid selle

ajani. Korteri kasutamata jätmine ei vabasta kostjat üüri ja kõrvalkulude tasumise kohustusest.

5.4.2. Detsembri 2019 arve kõrvalkulude eest on esitatud summas 234,65 eurot, millest

põhjendatud on 213,36 eurot. Jaanuari 2020 eest esitati arve summas 84,58 eurot, millest kostja

hüvitatav kõrvalkulu moodustab 63,29 eurot ja sellest omakorda kaheksale päevale vastav osa

16,33 eurot. Kokku on kõrvalkulude nõue põhjendatud summas 229,69 eurot.

5.4.3. Viivise arvestamise lähtus maakohus VÕS § 101 lg 1 p-st 6 ja § 113 lg-st 1 ning lepingu

p-st 4.3. Detsembri 2019 kõrvalkulu arve tuli tasuda 31. jaanuaril 2020 ja muutus sisse-

nõutavaks 1. veebruaril 2020. Kuni hagi esitamiseni on viivis 83,53 eurot. Jaanuari 2020

kõrvalkulu arve tuli tasuda 29. veebruaril 2020, muutus sissenõutavaks 1. märtsil 2020 ja selle

alusel tasutavalt summalt on viivis 5,68 eurot. Kokku on viivis 89,21 eurot.

5.4.4. Kostja tasaarvestusavalduse lahendamisel kohaldas maakohus VÕS § 197 lg-d 1 ja 2

ning § 198. Hageja tasaarvestas jaanuari 2020 eest võlgnetava üüri kostja makstud

tagatisrahaga. Üürileping lõppes 8. jaanuaril 2020, st hageja oli õigustatud tasaarvestama

jaanuari üüri kaheksa päeva eest summas 141,94 eurot. Tagatise suuruseks jäi 408,06 eurot

(= 550 – 141,94), mille ulatuses kostja tegi tasaarvestuse kohtumenetluses. Järelikult on hageja

nõue lõppenud ja hagi jääb rahuldamata.

5.5. Kostja menetluskulude nimekirja alusel on kostja lepingulise esindaja ajakulu

põhjendatud kokku 14 t ulatuses tunnihinnaga 160 eurot (käibemaksuga). Seega tuleb hagejalt

välja mõista kostja kasuks menetluskulu 2240 eurot (= 14 × 160) ja sellelt summalt viivis.

POOLTE SEISUKOHAD

6. Hageja esitas apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada hagi

rahuldamata jätmise ning menetluskulude jaotuse ja kindlaksmääramise osas. Hageja taotleb

uue otsusega hagi rahuldamist ja palub menetluskulud panna kostja kanda. Kaebuse väited on

kokkuvõtvalt järgmised.

6.1. Esiteks tõlgendas maakohus üürilepingu p 10.1.4 oluliselt erinevalt selle sõnastusest.

Lepingu p-st 10.1.4 tuleneb, et sellele saab tugineda lepingu erakorralist ülesütlemist taotlev

pool. Maakohus asus üllatuslikult seisukohale, et lepingu p 10.1.4 näeb ette üldise (nii korralise

kui erakorralise ülesütlemise) etteteatamistähtaja lepingu lõpetamiseks.

6.2. Teiseks jättis maakohus tähelepanuta hageja selgitused ja tõendid, mis näitavad, et kostja

põhjendused lepingu p 10.1.4 kohta on otsitud. Hageja selgitustest ja tõenditest nähtub, et kostja

ei avaldanud enne üürilepingu sõlmimist soovi lepingu kiireks lõpetamiseks. Vastupidi – hageja

võis lepingu sõlmimisel eeldada, et kostja soovib korterisse jääda pikaajaliselt. Samuti esitas

hageja tõendid, millest nähtub, et kostja ei ole ostnud oma kodu.

7. Kostja vaidleb kaebusele vastu.

5 (9)

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

8. Ringkonnakohus tühistab maakohtu otsuse osaliselt ja teeb ise tühistatud osas uue otsuse

(TsMS § 657 lg 1 p 2). Apellatsioonkaebus rahuldatakse osaliselt. Mõlema kohtuastme

menetluskuludest jääb 80% kostja kanda ja 20% hageja kanda.

9. Ringkonnakohus võtab toimikusse hageja 1. juuni 2021 seisukoha lisa, mis kajastab poolte

kompromissläbirääkimisi apellatsioonimenetluses. See ei ole dokumentaalne tõend, aga selle

sisu saab võtta arvesse menetluskulude jaotamisel.

10. Maakohtu otsust ei vaidlustatud hagist osalise loobumise vastuvõtmise osas, milles otsus

on TsMS § 456 lg 4 teise lause alusel edasi kaebamata jõustunud.

11. Poolte väidete põhjal saab ringkonnakohus kaebuse lahendamisel lähtuda maakohtu

tuvastatud asjaoludest üürilepingu sõlmimise ning selles kokku lepitud üüri ja kõrvalkulu

tasumise tingimuste ja tegeliku maksmise kohta, samuti aga sellest, et kostja andis lepingu

sõlmimisel hagejale tagatise ning esitas 9. detsembril 2019 lepingu ülesütlemise avalduse ja

vabastas üüritud hiljemalt 2020. aasta algul korteri (TsMS § 652 lg 1 p 1).

12. Poolte vaidluse keskne küsimus on üürilepingu ülesütlemisest etteteatamise tähtaeg ja selle

mõju kostja ülesütlemisavaldusele.

12.1. Maakohus leidis õigesti, et vaidluse tuleb lahendada VÕS üürilepingut käsitlevate sätete

järgi, kusjuures tähtsust ei oma nende 14. jaanuaril 2021 jõustunud muudatused, sest üürileping

sõlmiti, seda täideti ja see lõppes enne nimetatud kuupäeva.

12.2. Maakohus leidis, et kostja ülesütlemine ei olnud erakorraline, aga sellegi poolest saab

rakendada lepingu p-s 10.1.4 kokku lepitud 30-päevast tähtaega. Viidatud lepingupunkt on

sõnastatud järgmiselt (dtl 30):

10.1.4. Lepingu erakorralist ülesütlemist taotlev pool peab teisele poolele kirjalikult

teatama kirjalikult vähemalt kolmkümmend (30) kalendripäeva ette, näidates

taotluses lepingu eseme, Lepingu lõppemise päeva ja ülesütlemise aluse / põhjuse.

Ringkonnakohus ei nõustu maakohtu ja kostjaga, et tsiteeritud punktis lepiti kokku korralisest

ülesütlemisest ette teatamise tähtaeg, ja põhjendab oma seisukohta järgnevalt.

12.3. Tähtajatu üürilepingu saab öelda üles korraliselt (VÕS § 311), aga sarnaselt muude

üürilepingutega ka erakorraliselt (VÕS § 313). Seadus näeb korraliseks ülesütlemiseks ette

vähemalt kolme kuu võrra ette teatamise (VÕS § 312 lg 1). Erakorralisest ülesütlemisest ei pea

üldjuhul ette teatama (VÕS § 313 lg 3). Neist sätetest ei saa poolte kokkuleppel üürniku kahjuks

kõrvale kalduda (VÕS § 275). Küll aga oleks võimalik lühendada üürniku korralisest üles-

ütlemisest ette teatamise tähtaega.

12.4. Vaidluse lahendamiseks tuleb VÕS § 29 sätete abil tõlgendada lepingu p 10.1.4 ja

hinnata, kas kokku lepiti korralisest või erakorralisest ülesütlemisest ette teatamise tähtaeg.

12.4.1. Ringkonnakohus leiab, et 30-päevane etteteatamise tähtaeg lepiti kokku ainult

erakorralise ülesütlemise puhuks. Seda kinnitab eelkõige asjaomase punkti sõnastus, sh selge

viide erakorralisele ülesütlemisele ja kohustus avaldada teates ülesütlemise alus või põhjus.

Korralise ülesütlemise puhul pole põhjuse avaldamine vajalik.

12.4.2. VÕS § 29 lg 8 järgi eelistatakse tõlgendust, mille kohaselt lepingutingimus on seaduslik

või kehtiv, kui seadusest ei tulene teisiti. Üürnikule ei saa kehtivalt panna lepinguga kohustust

teatada erakorralisest ülesütlemisest ette, sest see oleks vastuolus VÕS § 313 lg-ga 3. Samuti ei

saa muuta üürniku suhtes ebasoodsamaks üürileandja kohustust teatada korralisest

ülesütlemisest ette vähemalt VÕS § 312 lg-s 1 sätestatud aja, st kolme kuu võrra.

6 (9)

12.4.3. Kõnealune lepingupunkt ei ole sõnastatud ebaselgelt ega eksitavalt. Õige on hageja

väide, et piisavalt hoolsal lugemisel pidi punkti sisu olema ka kostjale arusaadav. Selleks pole

vajalikud juriidilised teadmised.

12.5. Neil kaalutlustel leiab ringkonnakohus, et lepingu p 10.1.4 ei sisalda kokkulepet lepingu

korralisest ülesütlemisest ette teatamise tähtaja kohta. Sellist kokkulepet ei sisaldu ka ülejäänud

lepingus ega saa järeldada poolte käitumisest. Eelnevast tuleneb, et kostja ei saanud üürilepingu

korralisel ülesütlemisel edukalt tugineda lepingu p-s 10.1.4 kokku lepitud 30-päevasele

tähtajale, vaid pidi juhinduma VÕS § 312 lg-s 1 sätestatud kolme kuu pikkusest tähtajast. Nii

lõpetas kostja 9. detsembri 2019 avaldus üürilepingu kõige varasemalt 8. märtsil 2020. Hageja

tugineb lepingu lõppemise ajana (kehtivuse viimase päevana) sellele kuupäevale.

13. Kostja vastuväidete põhjal tuleb ringkonnakohtul kontrollida, kas leping võis enne seda

kuupäeva lõppeda kokkuleppel või kas hageja käitumine lepingu varasema lõppemisega

mittenõustumisel on vastuolus hea usu põhimõttega.

13.1. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et 9. detsembri 2019 e-kirjas kostja teavitas

hagejat soovist leping lõpetada 31. detsembril 2019. Järgnevast poolte kirjavahetusest ei nähtu,

et hageja oleks olnud nõus lepingut sel ajal lõpetama. Eelkõige hageja 30. detsembri 2019 e-kiri

kinnitab, et hageja ei ole nõus lõpetama lepingut 31. detsembril 2019 (vaidlustatud otsuse p 7

kolmas lõik). Nende asjaolude tuvastamisel ja neist järelduste tegemisel maakohus

menetlusnorme ei rikkunud. Seega ei lõppenud üürileping poolte kokkuleppel 2019. aasta

lõpus. Kostja ei toonud esile ega tõendanud poolte tahteavaldusi mingi muu aja seisuga

üürilepingu kokkuleppel lõpetamise kohta.

13.2. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga ka selles, et hageja pole käitunud vastuolus hea

usu põhimõttega. Maakohus tuvastas õigesti, et hageja ei nõudnud kostjalt korterist

väljakolimist. Samuti ei ole hageja mittenõustumine lepingu ennetähtaegse kokkuleppel

lõpetamisega kuidagi ebamoraalne (vaidlustatud otsuse p 7 neljas lõik). Lisaks sedastab

ringkonnakohus, et hageja käitumine pole hea usu põhimõttega vastuolus olukorras, kus

üürileping tuleb lugeda korraliselt ülesöelduks. Hageja 17. detsembri 2019 e-kirjas (dtl 50)

viitamine korteri üürikuulutuse avaldamisele ei tähenda, et hageja oleks soovinud jätta muljet

nagu ei nõuaks ta kostjalt üürilepingu täitmist. Hageja märkis 30. detsembri 2019 e-kirjas

(dtl 54) selgelt, et lepingu ja seaduse järgi lõpeb leping korraliselt 9. märtsil 2019. Hageja

käitumisele halvas usus ei viita võimalikud viivitused võtmete ja korteri üleandmisega enne

lepingu korralisest ülesütlemisest ette teatamise tähtaja lõppemist.

14. Vahekokkuvõttena saab märkida, et 9. detsembri 2019 avaldusega ütles kostja üürilepingu

korraliselt üles ja hageja saab tugineda leping lõppemisele 8. märtsi 2020 möödumisega. Kostja

ei vaielnud vastu hageja väitele, et alates 2020. aasta eest ta üüri ei maksnud. Ühtlasi pole

vaidlust, et ajavahemiku 1. jaanuar 2020–8. märts 2020 eest arvutatud üür on 1241,94 eurot

(= 2 × 550 + 141,94), millest hageja luges 550 eurot tasutuks tagatisraha arvel. Seega võib

hageja nõuda p-s 5.2 viidatud alustel üürina veel 691,94 euro maksmist (= 1241,94 – 550).

15. Hageja nõuab pärast nõude täpsustamist kostjalt kõrvalkuluna 336,96 eurot (=213,36 +

63,29 + 52,35 + 7,96). Kõrvalkulude nõudest osalise loobumise järel koosnes nõue neist

osadest, millele kostja vastu ei vaielnud. Samuti ei seadnud kostja kahtluse alla kõrvakulude

nõude arvutust. Järelikult võib hageja nõuda kõrvalkulu maksmist summas 336,96 eurot.

16. Kostja esitas menetluses kaks tasaarvestuse avaldust: 11. novembri 2020 vastuse p-s 12

summas 550 eurot (tagatisraha) ja 8. jaanuari 2021 menetlusdokumendi p-des 11–12 summas

106,48 eurot (korteriühistu arvetel märgitud nn avariifond).

16.1. Sisuliselt pooled ei vaidle tagatisraha suuruse ja sellega kostja kohustuste tasaarvestamise

üle. Maakohus tuvastas õigesti, et 19. aprillil 2020 hageja tasaarvestas 2020. aasta jaanuari eest

võlgnetava üüri tagatisrahaga (vaidlustatud otsuse p 10 neljas lõik). Ringkonnakohtu otsuse

7 (9)

järgi oli hagejal siis nõue kogu jaanuarikuu eest, st hageja tasaarvestus lõpetas VÕS § 197 lg 2

alusel nii hageja vastava üürinõude kui ka kostja nõude tagatisraha tagastamiseks. Seega on

kostja esimene tasaarvestus toimetu, sest hageja on samad nõuded enne juba tasaarvestanud.

16.2. Teise tasaarvestuse osas nõustus kostja apellatsioonimenetluses hageja arvutusega, et

alusetult tasutud avariifondi maksed moodustavad summa 89,84 eurot. Nimetatud summa osas

pole pooltel praegu vaidlust. Hageja ei vaielnud vastu kostja väitele, et see on tasutud alusetult.

Kuivõrd kostjal ei olnud kohustust tasuda hagejale avariifondi maksete ulatuses kõrvalkulu, siis

saab ta vastava summa VÕS § 1028 lg 1 alusel tagasi nõuda. Järelikult on teine tasaarvestus

põhjendatud ja hageja saab põhinõudena kokku nõuda 939,06 euro (= 691,94 + 336,96 – 89,84)

tasumist.

17. Hageja nõuab kosjalt viivist lepingu p-s 4.3 märgitud määraga 0,15% päevas. Ringkonna-

kohus leiab, et üürileping sõlmiti tüüptingimustel ja kostja sõlmis lepingu tarbijana. Viivise

määra kokkulepe on tüüptingimusena tühine, mille tulemusel hageja saab nõuda viivist

seadusjärgses määras. Ringkonnakohus põhjendab seda järgmiselt.

17.1. Tüüptingimuseks loetakse lepingutingimust, mis on eelnevalt välja töötatud tüüp-

lepingutes kasutamiseks või mida lepingupooled muul põhjusel ei ole eraldi läbi rääkinud ja

mida tüüptingimust kasutav lepingupool (tingimuse kasutaja) kasutab teise lepingupoole

suhtes, kes ei ole seepärast võimeline mõjutama tingimuse sisu (VÕS § 35 lg 1). Eeldatakse, et

tüüptingimust ei olnud eraldi läbi räägitud (VÕS § 35 lg 2). Mistahes ulatusega tüüptingimus

võib mh sisalduda lepingudokumendis ja selle kajastamise viis ega kokkuleppimise vorm pole

määravad (VÕS § 35 lg 3). Poolte esile toodud asjaoludel sõlmiti üürileping nii, et hageja saatis

kostjale varem välja töötatud lepingu teksti (dtl 99 jj). Leping sõlmiti samadel tingimustel ja

poolte väidetest ei nähtu lepingutingimuste eraldi läbi rääkimist. Seega on lepingu tingimused

tüüptingimused.

17.2. Tarbija VÕS tähenduses on füüsiline isik, kes teeb tehingu, mis ei seondu iseseisva

majandus- või kutsetegevuse läbiviimisega (VÕS § 1 lg 5). Pooled ei toonud esile, et kostja

oleks üürilepingu sõlminud majandus- või kutsetegevuses. Järelikult kohalduvad tarbija

kaitseks kehtestatud sätted.

17.3. Kohus peab omal algatusel hindama, kas tarbijaga sõlmitud lepingu tingimused võivad

olla tüüptingimusena tühised (vt nt Riigikohtu 3. oktoobri 2018 määrus tsiviilasjas nr 2-16-

13477, p 13 teine lõik ja Euroopa Kohtu 12. veebruari 2015 otsus kohtuasjas C-567/13, p 37

ning neis viidatud varasem praktika). Eespool p-s 17.1 märgitud kaalutlustel on üürilepingu

p 4.3 tüüptingimus ja p 17.2 järgi kohalduvad tarbija kaitseks kehtestatud sätted. Nii tuleb

kohtul hinnata, kas viivise määra kokkulepe on kehtiv (vt üürilepingus kokku lepitud viivise

kohta nt Riigikohtu 16. novembri 2016 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-118-16, p-d 15–18).

17.4. Käesoleval juhul ei kohaldu 14. jaanuaril 2021 jõustunud VÕS § 287¹ sätted (vt eespool

p 12.1). Hageja viitas maakohtu menetluses asjakohaselt tõsiasjale, et kuigi VÕS § 275 järgi on

eluruumi üürilepingus lepingupoolte õiguste ja kohustuste ning vastutuse osas seadusega

sätestatust üürniku kahjuks kõrvalekalduv kokkulepe tühine, ei tulene sellest üürilepingu

pooltele keeldu sõlmida kokkuleppeid, mille kohaselt eluruumi üürnik peab üüri tasumisega

viivitamise korral tasuma VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud viivisemäärast kõrgemat

viivist (Riigikohtu 13. juuni 2018 otsus tsiviilasjas nr 2-15-8794, p 12). Samas ei tähenda see,

et kohus ei peaks kontrollima üürilepingu poolte viivisekokkuleppe kehtivust.

17.5. Eelduslikult tuleb VÕS § 42 lg 3 p 5 ja § 42 lg 1 alusel hinnata tühiseks vähemalt selline

tarbijaga sõlmitud viivisekokkulepe, kus kokkulepitud viivisemäär ületab kolmekordset

seadusjärgset viivisemäära. Ebaproportsionaalselt suure viivise kokkuleppimine tüüp-

tingimustes toob kaasa kokkuleppe tühisuse ja võimaluse nõuda viivist vaid seaduses sätestatud

ulatuses (Riigikohtu 16. novembri 2016 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-118-16, p-d 17 ja 18, samuti

seal viidatud varasem praktika).

8 (9)

17.6. Üürilepingu p 4.3 järgi pidi viivise määr olema 0,15% päevas ja hageja nõuab viivist

selles määras. Lepinguline viivisemäär vastab aastamäärale 55% (≈ 0,15 × 365). VÕS § 113

lg 1 teise lause järgne määr on 8% aastas. Järelikult ületab lepinguline määr seadusjärgset määra

ligi seitse korda. Sellises määras viivise nõudmine on lepingupooleks oleva tarbija suhtes

ebamõistlikult kahjustav. Eeltoodud kaalutlustel saab hageja nõuda kostjalt viivist VÕS § 113

lg 1 teises lauses sätestatud määras. Seda viivist pole alust täiendavalt vähendada.

17.7. Tasaarvestuse tulemusena lõpevad tasaarvestuse poolte nõuded kattuvas ulatuses ajast,

mil neid võis tasaarvestada, kui pooled ei lepi kokku teisiti (VÕS § 197 lg 2). Ringkonnakohus

leidis eespool p-s 16.2, et kostja teine tasaarvestus on põhjendatud summas 89,84 eurot. Kostja

kasutas tasaarvestuseks nõuet, mis tal oli juba enne hageja nõuetes märgitud ajavahemikke.

Seega ei tuleb tasaarvestuse summa maha arvata hageja nõuetest enne viivise arvutamist.

17.8. Pooled ei vaidle hageja viivise arvutuses aluseks võetud maksetähtpäevade üle. Eelneva

põhjal kujuneb põhjendatud viivis otsuse tegemise päeva seisuga 100,95 eurot järgmiselt:

Kohustus

Summa

Alates

Päevi

Viivis

2020 veebruari üür (550–89,84)

460,16 06.02.2020

50,33

2020 märtsi üür

141,94 05.03.2020

14,65

2019 detsembri kõrvalkulud

213,36 01.02.2020

23,57

2020 jaanuari kõrvalkulud

63,29 01.03.2020

6,59

2020 veebruari kõrvalkulud

52,35 01.04.2020

5,09

2020 märtsi kõrvalkulud (8 pv)

7,96 01.05.2020

0,72

Kokku

939,06

100,95

17.9. Hageja esitas TsMS §-s 367 kirjeldatud viisil nõude edasiulatuva viivise saamiseks. See

nõue tuleb rahuldada VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras summalt 939,06 eurot.

18. Kokkuvõtvalt on põhjendatud hageja nõue põhivõla 939,06 eurot ja sellelt seadusjärgses

määras viivise saamiseks. Hagi rahuldatakse selles osas, st kostjalt mõistetakse välja

1040,01 eurot (= 939,06 + 100,95) ja edasiulatuv viivis. Ülejäänud osas jääb maakohtu otsus

hagi rahuldamata jätmise kohta muutmata.

19. Ringkonnakohus muudab maakohtu lahendit hagi rahuldamise osas, mistõttu muutub ka

menetluskulude jaotus. Ringkonnakohus jaotab menetluskulud TsMS § 163 lg-te 1 ja 2 ning

§ 168 lg 4 alusel nii, et neist jääb 80% kostja ja 20% hageja kanda. Kulude jaotust põhjendab

ringkonnakohus järgmiselt.

19.1. TsMS § 163 lg 1 sätestab, et hagi osalise rahuldamise korral kannavad pooled menetlus-

kulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise

ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda. Kui hageja

loobub hagist, kannab ta TsMS § 168 lg 4 alusel kostja menetluskulud, v.a juhul, kui ta loobub

hagist seetõttu, et kostja on nõude pärast hagi esitamist rahuldanud. Kui hagi rahuldatakse

osaliselt ja sellesarnases ulatuses, nagu on kohtumenetluses kompromissina pakkunud üks pool,

siis annab TsMS § 163 lg 2 kohtule võimaluse jätta menetluskulud tervikuna või suuremas osas

poole kanda, kes kompromissiga ei nõustunud.

19.2. Hageja nõudis algselt põhivõlana 1099,31 euro maksmist ja sellelt viivist määras 0,15%

päevas. Hageja arvutuste järgi oli 19. oktoobri 2020 seisuga sissenõutavaks muutunud viivis

408,40 eurot. Ringkonnakohtu otsuse tegemise ajaks on sellest möödunud 242 päeva, mille eest

moodustab hageja nõutud viivis 399,05 eurot (≈ 1099,31 × 242 × 0,15%). Kokkuvõtvalt tulnuks

kostjal maksta ringkonnakohtu otsuse tegemise aja seisuga 1906,76 eurot (= 1099,31 + 408,40

+ 399,05). Ringkonnakohus mõistab kostjalt välja sama aja seisuga 1040,01 eurot. Nii

rahuldatakse hagi umbes 55% ulatuses (≈1040,01 : 1906,76). Seega saab kulude jaotamisel

kohaldada TsMS § 163 lg 1.

9 (9)

19.3. Hageja nõustus apellatsioonimenetluses ringkonnakohtu pakutud kompromissiga, mille

kohaselt kostjal tulnuks tasuda 1000 eurot ja menetluskulud jäänuks poolte endi kanda. Kostja

kohustuse osas on see tingimus piisavalt sarnane ringkonnakohtu tänase lahendiga. Neil

kaalutlustel saab kulude jaotamisel kohaldada TsMS § 163 lg 2.

19.4. Hageja loobus osaliselt kõrvalkulude nõudest muul põhjusel kui nõude rahuldamine.

Samal põhjusel oli osaliselt edukas kostja teine tasaarvestus. Järelikult kohaldub mh TsMS

§ 168 lg 4.

19.5. Hagiavalduselt ja apellatsioonkaebuselt tasus riigilõivu hageja, mõlemal juhul 250 eurot.

Põhjendatuks osutunud nõudelt tulnuks riigilõivuseaduse lisa 1 järgi tasuda 200 eurot. Õiglase

menetluskulude jaotuse korral peab kostja selle osa hagejale hüvitama, st vastav kulu tuleks

jaotada suhtes 200 : 50 ehk 80% : 20%. Ringkonnakohus leiab, et eelmistes alapunktides toodud

kaalutlustel on põhjendatud ja õiglane jaotada samas suhtes ka ülejäänud menetluskulud. Ühelt

poolt mõjutab seda otsustust hageja nõustumine kompromissiga otsusega sarnastel tingimustel,

aga teiselt poolt tuleb võtta arvesse, et vaidluse põhjustanud ja hageja koostatud üürileping

sisaldas vähemalt osaliselt tühiseid tüüptingimusi.

20. Menetluskulude jaotuse muutmine tingib maakohtu otsuse tühistamise nende rahalise

kindlaksmääramise osas. Ringkonnakohus ei saa kulusid ise kindlaks määrata, vaid see jääb

maakohtu lahendada (vt nt Riigikohtu 2. novembri 2018 otsus tsiviilasjas nr 2-16-14924, p 21

esimene lõik ja seal viidatud varasem praktika).

21. Juhindudes TsMS § 654 lg-st 2² esitab ringkonnakohus otsuse resolutsiooni juures kohtu-

otsuse kehtiva resolutsiooni tervikliku sõnastuse.

(allkirjastatud digitaalselt)