2-21-34/21 · Tartu Maakohus Tartu kohtumaja

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tartu Maakohus

Kohtunik

Triin Niinemets

Otsuse tegemise aeg ja koht

16. juuni 2021, Tartu kohtumaja

Tsiviilasja number

2-21-34

Tsiviilasi

P. M. , R. P. -P. , K. L. , T. R. , M. P. , I. T. , M. P.

, S. M. , T. H. , B. N. , U. T. , T. M. , R. M. ja J.

L. hagi OÜ GRAAZ (likvideerimisel) vastu

valduse rikkumise lõpetamiseks ja kasutuseeliste

hüvitamiseks

Tsiviilasja hind

1 860,40 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Hageja 1 P. M. , ik XXX;

Hageja 2 R. P. -P. , ik XXX;

Hageja 3 K. L. , ik XXX;

Hageja 4 T. R. , ik XXX;

Hageja 5 M. P. , ik XXX, eestkostja T. R. , ik XXX;

Hageja 6 I. T. , ik XXX;

Hageja 7 M. P. , ik XXX;

Hageja 8 S. M. , ik XXX;

Hageja 9 T. H. , ik XXX;

Hageja 10 B. N. , ik XXX;

Hageja 11 U. T. , ik XXX;

Hageja 12 T. M. , ik XXX;

Hageja 13 R. M. , ik XXX;

Hageja 14 J. L. , ik XXX;

Hagejate tehinguline esindaja K. L. ;

Kostja OÜ GRAAZ (likvideerimisel), rg-kood

11231240;

Kostja seaduslik esindaja (likvideerija) G. R.

Menetluse liik

kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Rahuldada hagiavaldus osaliselt.

2. Välja mõista kostjalt OÜ-lt Graaz (likvideerimisel) hagejate kasuks

sissenõutavaks muutunud hüvitis saadud kasutuseeliste eest perioodi 01.01.2016-

31.03.2021 eest summas 260,72 eurot.

3. Kohustada kostjat OÜ Graaz (likvideerimisel) lõpetama hagejate kaasomandisse

kuuluva kinnistu aadressiga XXX (katastritunnus XXX) ala juurdepääsuteena

kasutamine, kuni kostja lõpetab kinnisasja kasutamise või kuni kostjal on

õiguslik alus hagejate kinnistu kasutamiseks.

4. Kohustada

kostjat

OÜ

Graaz

(likvideerimisel)

hüvitama

hagejatele

omandiõiguse rikkumisega seonduv kasutuseelis perioodilise maksena 24,83

eurot aastas OÜ-le Graaz kuuluva garaažikinnistu aadressiga XXX (reg nr XXX)

eest alates kohtuotsuse tegemisest, kuni kohtuotsuse p-s 3 nimetatud rikkumise

lõpetamiseni.

5. Kohustada

kostjat

OÜ

Graaz

(likvideerimisel)

hüvitama

hagejatele

omandiõiguse rikkumisega seonduv kasutuseelis perioodilise maksena 24,83

eurot aastas OÜ-le Graaz kuuluva garaažikinnistu aadressiga XXX (reg nr XXX)

eest alates kohtuotsuse tegemisest, kuni kohtuotsuse p-s 3 nimetatud rikkumise

lõpetamiseni.

6. Jätta rahuldamata hagiavaldus sissenõutavaks muutunud hüvitise 999,68 eurot

ja edasiulatuva hüvitise 75,17 eurot aastas iga garaažikinnistu kohta osas.

7. Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine:

7.1. Jätta menetluskulud 78% ulatuses hageja kanda ja 22% ulatuses kostja

kanda.

7.2. Määrata hagejate menetluskulude rahaliseks suuruseks 225 eurot (riigilõiv).

7.3. Välja mõista OÜ-lt Graaz (likvideerimisel) hagejate kasuks menetluskulude

katteks 49,50 eurot.

7.4. Kostja on kohustatud tasuma hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt

käesoleva lahendi jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist võlaõigusseaduse

§ 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.

8. Hagejate taotlusel tuleb välja mõistetud summad tasuda KÜ Õpetaja 2

arveldusarvele nr XXX 7 päeva jooksul alates kohtuotsuse jõustumisest.

Apellatsioonkaebuse esitamine

Hageja võib esitada otsuse peale apellatsioonkaebuse Tartu Ringkonnakohtule 30 päeva

jooksul alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel otsuse

avalikult teatavakstegemisest. Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, peab ta

seda apellatsioonkaebuses märkima; vastasel juhul loetakse, et ta on nõus asja

lahendamisega kirjalikus menetluses.

Selgitus menetlusabi taotlejale

Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka

menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse.

Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse

kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja

pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud

põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.

ASJAOLUD JA HAGEJATE NÕUE

1. P. M. , R. P. -P. , K. L. , T. R. , M. P. , I. T. , M. P. , S. M. , T. H. , B. N. , U. T. , T.

M. , R. M. ja J. L. (hagejad) esitasid 02.01.2021 Tartu Maakohtu Tartu kohtumajale

hagiavalduse OÜ GRAAZ (likvideerimisel, kostja) vastu valduse rikkumise

lõpetamiseks, kasutuseeliste hüvitamiseks 2016-2020. aasta eest, edasiulatuvate

kasutuseeliste hüvitamiseks ja värava paigaldamisega seotud kasutuseelise

hüvitamiseks.

2. Hagejad on XXX asuva korterelamu omanikud. Korterelamu sisehoovis asub

garaažihoone, mis on jaotatud kuueks garaažiboksiks. Kostja omandis on kaks eraldi

kinnistutena moodustatud garaažiboksi. Kolm garaažiboksi on XXX omanike

kaasomandis ning üks garaažiboks kuulub kolmandale isikule.

3. Hagejatele on esitatud palve hoida vabana kostja garaažiboksideni viiv sissesõidutee

ja tagada igal ajahetkel kostja garaažiboksidele ligipääs, kuid kostja ei ole aastate

jooksul selle õiguse eest tasunud kompensatsiooni ega osalenud ka garaažihoone ja

selle ümbruse heaperemehelikuks majandamiseks tehtud kulutuste kandmises.

4. Aastaid kestnud läbirääkimistes ei ole pooled kokkulepet saavutanud, mistõttu on

hagejad pöördunud oma õiguste kaitseks kohtusse. Hagejad nõuavad kostjalt saadud

kasutuseeliste hüvitamist summas 1260,40 eurot, hagejate kinnistu kasutamise

lõpetamist, kuni kostjal on selleks asjaõigusseaduse (AÕS) § 156 lg 1 alusel õiguslik

alus ning edasiulatuvalt omandiõiguse rikkumise eest saadud kasutuseeliste hüvitamist

200 eurot aastas kuni rikkumise lõpetamiseni.

5. Hagejad märgivad, et seadusest ei tulene täpseid juhiseid, kuidas käituda nn

enklaavomanikega, kelle kinnistu väärtust suurendab naaberkinnistu, mida see nn

enklaavomanik enda kinnistu teenindamiseks kasutab. Käesoleval juhul tagab XXX

kinnistut ümbritsev aed ning jalg- ja sissesõiduvärav, et kõrvalised isikud ei pääse

sisehoovis parkimisalale parkima. Kuna kinnistu asub tasulises parkimisalas, on huvi

selleks eelduslikult suur, mistõttu teenib jalg- ja sissesõiduvärava olemasolu ka kostja

huve. Juhul, kui kostja saaks nautida väravast tulenevaid hüvesid, ilma kohustuseta

osaleda värava finantseerimises, saaks ta värava kasutamisest põhjendamatu

kasutuseelise. Hagejate hinnangul tuleb kostjat võrdsustada selliste kulutuste

kandmisel teiste kaasomanikega. Kinnistule piirdeaia ehitamist on kohtupraktikas

peetud korteriomandi kaasomandi osa eseme tavapäraseks valitsemiseks (Tallinna

Ringkonnakohtu 15.05.2020 otsus asjas 3-19-1017), mida võib teha kaasomanike

enamusotsuse alusel. Tulemus nn enklaavomanikega peaks olema õiguse analoogiat

kasutades sarnane. Käesoleval juhul vajas kinnistut ümbritsev aed 2017. a hädasti

väljavahetamist, kuna vana aed oli amortiseerunud. XXX kaasomanikud ei nõuagi, et

kostja osaleks tervet kinnistut ümbritseva aia ehitamise kulude katmisel, vaid üksnes

jalg- ja sissesõiduvärava osas, mida kostja ja/või tema rentnikud igapäevaselt peavad

saama kasutada ning millest tulenevaid hüvesid nad seega ka naudivad.

6. Lisaks tuleb kostjal hüvitada juurdepääsutasu alates 2016. aastast kuni märtsini 2021

summas 1260,40 eurot. Hagejad nõuavad AÕS § 85 lg 1 ja võlaõigusseaduse (VÕS)

§ 1037 lg 1 alusel kasutuseelise kompenseerimist, mida kostja on saanud võõrast

kinnisasja omaniku nõusolekuta tasuta kasutades.

7. Kostja kasutatav juurdepääsutee ei ole eraldiseisev teekinnistu, vaid tegemist on

Õpetaja tn 2 sisehoovi alaga, mida korteriomanikud kasutavad autode parkimiseks.

Kuna igal ajal tuleb hoida vabana juurdepääsutee kostja garaažiboksidele, siis väheneb

see ala, millel korteriomanikud saavad oma autosid parkida. See nn kitsenduste ala on

45 m2. Parkimisstandardi järgi peab parkimiskoht olema 2,6 m lai ja 5 m pikk (pindala

2,6×5=13 m2). Seega mahuks 45 m2 alale 3,46 parkimiskohta. Arvestades juurde ka

manööverdamisruumi, peavad hagejad põhjendatuks ja õiglaseks, kui arvestuse

aluseks võetakse kaks kaotsi minevat parkimiskohta. Ebamõistlik oleks eeldada, et

kaasomanikud peaksid parkima kinnistu rohealale selleks, et hoida vabana juurdepääsu

kostja kinnistutele. Õpetaja tänav kuulub Tartu linna tasulise parkimise alasse, seega

peavad need XXX korteriomanikud, kes hoovi parkima ei mahu, parkima tasu eest

tänaval. Koos enda omanduses olevate garaažiboksidega saaksid kaasomanikud XXX

kinnistul maksimaalselt parkida 9 autot, mistõttu kõigile korteritele (12) parkimiskohti

ei jätku. Õpetaja tänav kuulub Tartu linna tasulise parkimisala B piirkonda, milles

aastane parkimistasu on 500 eurot. Tasulise parkimisala piirkonna elanik peab tasuma

20% ettenähtud parkimistasust (100 eurot aastas). Seetõttu leiavad hagejad, et

põhjendatud hüvitis hagejate õiguste rikkumise eest on 100 eurot aastas iga kostjale

kuuluva garaažikinnistu eest ehk kokku 200 eurot.

8. Hagejad toovad esile, et kostja on teadlikult omandanud juurdepääsuteeta

garaažikinnistud, mistõttu ei saa tema olukorda võrrelda isikutega, kes on juurdepääsu

kinnistule kaotanud nt omandireformi tõttu.

9. Hagejad selgitavad, et kostjapoolne rikkumine seisneb hagejate omandiõiguse

rikkumises, st hagejatele kuuluva juurdepääsutee kasutamises, omamata selleks õigust

ning tasumata juurdepääsutasu. Hagejad on kostja käitumise õigusvastasusele

korduvalt tähelepanu juhtinud. Kostja ei ole omalt poolt astunud vajalikke samme

vajaliku juurdepääsu ja selle tingimuste määramiseks. Kostja ei ole pidanud

vastuvõetavaks hagejate nõuet maksta hagejate omandiõiguse riive eest tasu. Kostja ei

ole hagejate kinnistu õigusvastast kasutamist lõpetanud. Seega leiavad hagejad, et

kostja rikub hagejate omandiõigust teadlikult. Kohtupraktika kohaselt saab üksnes

juurdepääsu vajaja juurdepääsu määramist taotleda. Kostja pole seda senini teinud

hoolimata sellest, et hagejad andsid veel 16.02.2021 kohtulikul ärakuulamisel selleks

võimaluse ja tähtaja. Hagejad esitavad nõude lõpetada hagejate kaasomandisse

kuuluva juurdepääsutee aadressil XXX kasutamine kostja poolt kuni kostjal on AÕS §

156 lg-le 1 vastav õiguslik alus juurdepääsuteed kasutada.

10. Alternatiivselt taotlevad hagejad, et kostjat kohustataks VÕS § 1045 lg 1 p 5, § 1043

ja § 136 lg 5 alusel hüvitama tekitatud kahju selliselt, et kohustada OÜ-d Graaz

(likvideerimisel) andma hagejate kaasomandisse kuuluva kinnisasja (juurdepääsutee

osas) kasutamise lepingu sõlmimiseks nõusolek VÕS § 136 lg 5 järgi, arvestusega, et

lepingutasu oleks 100 eurot aastas OÜ-le Graaz kuuluva ühe garaažikinnistu kohta

(kokku 200 eurot kahe kinnistu kohta aastas).

11. Hagejad märgivad, et kostja esitatud tõenditest nähtub, et kostja garaažiboksideni

pääsemiseks on vaja hoida vabana vähemalt kahe parkimiskoha jagu ruumi, mida

varasemalt kasutati parkimiseks, nagu nähtub kostja esitatud geoportaali

väljavõttest.

12. Hagejate nõutud tasu ei ole põhjendamatult suur. Omandades juurdepääsuteeta

kinnistu, pidi kostja ette nägema asjaolu, et peab hüvitama juurdepääsuga

seonduvad kulud. Hagejad lähtuvad hüvitisnõude esitamisel parkimisest, kuna see

on eelis, mille nad kostja tegevuse tõttu kaotavad.

13. Riigikohtu praktikast tulenevalt on juurdepääsutasu komponentideks teealuse maa

maamaks, tee korrashoiukulud ja omandiõiguse riive. Hagejate hinnangul on

nende omandiõiguse riive seotud parkimiskohtade kaotamisega. Arvestades ka tee

korrashoiukulusid ja maamaksu, lisanduks tasule 72,33 eurot aastas.

14. Hagejad toovad esile, et XXX kinnistu on alati olnud aiaga ümbritsetud. 2017. a

toimus amortiseerunud aia asendamine uuega.

KOSTJA VASTUVÄITED

15. Kostja hagi ei tunnista ja vaidleb sellele vastu.

16. Kostja hinnangul puudub alus tema vastu rahaliste nõuete esitamiseks, kuna poolte

vahel puudub siduv leping. Kostja toob esile, et ei ole alati saanud oma garaaži

kasutada, kuna tee on olnud kinni pargitud ning tõendab seda Maa-ameti

geoportaali kaardi väljavõttega, millelt nähtuvalt on kostjale kuuluvate garaažide

esine ala autosid täis pargitud. Kostja leiab, et hagejate esindajad on varem

kohtuväliselt ja nüüd kohtus esitanud nõuded eesmärgiga survestada kostjat oma

kinnisasju hagejatele võõrandama.

17. Kostja ei vaidlusta asjaolu, et kasutab hagejate kinnisasja oma kinnisasjani

pääsemiseks, kuid leiab, et hagejate nõuded on liiga suured. Kostja ei kasuta

hagejate kinnistut nii suures ulatuses kui hagejad väidavad. Kostja vajab ligipääsu

harva ning hagejad kasutavad kinnisasja ka ise. Juurdepääsutasu seostamine

parkimistasuga kesklinna tsoonis on meelevaldne. Kostja hinnangul peaks

sarnaseid nõudeid esitama ka XXX garaaži omanikule. Samuti ei ole kostja kunagi

pidanud vajalikuks värava paigaldamist, mistõttu on värava paigaldamise kulu

talle peale sunnitud. Seejuures on soetatud värava hind kostja hinnangul

ebamõistlikult suur.

18. 21.04.2021 esitas kostja täiendava seisukoha, milles märgib, et parkimiskohtade

defitsiit XXX hoovis on kunstlikult tekitatud ning korteriühistu valduses olevad

garaažid on välja üüritud Eesti Keskkonnauuringute Keskusele.

19. Kostja toob esile, et garaažibokse soetades kinnitasid müüjad, et neil ei ole olnud

juurdepääsuga probleeme.

20. Kostja palub arvestada kompensatsiooni määramisel asjaoluga, et ajalooliselt on

XXX omanikud talunud oma kinnistu ületamist tasuta, hinnates eelkõige

heanaaberlike suhteid ning selle õiguse vähest kasutamist. Asjaolud muutusid, kui

kostja keeldus KÜ Õpetaja 2 esinaise pakkumisest võõrandada garaažiboksid alla

turuhinna väärtust.

21. Kostja on alati tasunud elektriarved tähtaegselt, kuid elektriühendus katkestati ning

kostja pidi sõlmima ise energialepingu Eesti Energiaga.

22. Kostja vajab oma kinnistutele pääsemiseks 41m2 suurust ala. Kostja hinnangul on

õiglane tasu hagejate maa kasutamise eest 12 eurot aastas.

KOHTU SEISUKOHT JA PÕHJENDUSED

23. Kohus on seisukohal, et hagi on põhjendatud ja tuleb rahuldada osaliselt.

24. Poolte vahel puudub vaidlus järgnevate asjaolude üle:

-

kostja kasutab hageja kinnisasja oma kinnisasjani pääsemiseks;

-

poolte vahel puudub leping kinnisasja kasutamise kohta;

-

XXX kinnistule ei ole seatud servituuti kostja kinnistute kasuks;

-

kostja ei maksa hagejatele tasu nende kinnisasja kasutamise eest.

25. AÕS § 85 lg 1 järgi vastutab valdaja asjast saadud kasu väljaandmise või

hüvitamise eest vastavalt VÕS §-dele 1037-1040.

26. VÕS § 1037 lg 1 järgi õigustatud isiku nõusolekuta tema omandit, muud õigust

või valdust käsutamise, kasutamise, äratarvitamise, ühendamise, segamise või

ümbertöötamisega või muul viisil rikkunud isik (rikkuja) peab õigustatud isikule

hüvitama rikkumise teel saadu hariliku väärtuse. Sama paragrahvi kolmanda lõike

järgi hinnatakse harilikku väärtust rikkumise aja seisuga.

27. Antud juhul puudub vaidlus, et kostja rikub hagejate valdust nende nõusolekuta

selle tasuta kasutamise teel ning on saanud sellest kasu ehk juurdepääsu oma

kinnistule. Seega on täidetud VÕS § 1037 lg 1 kohaldamise eeldused.

28. Pooled vaidlevad eelkõige selle üle, millist tasu peab kostja tasuma hagejatele

nende kinnisasja kasutamise eest.

29. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 438 lg 1 esimese lause järgi otsust

tehes hindab kohus tõendeid, otsustab, mis asjaolud on tuvastatud, millist õigusakti

tuleb asjas kohaldada ja kas hagi kuulub rahuldamisele. TsMS § 5 lg 1 ja 2 alusel

hagi menetletakse poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest.

Pooltel on võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu

ümber lükata või sellele vastu vaielda. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude

põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. TsMS § 230

lg 1 kohaselt peab kumbki pool hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele

tuginevad tema nõuded ja vastuväited, kui seadusest ei tulene teisiti. TsMS § 231

lg 2 järgi poole faktilise asjaolu kohta esitatud väide ei vaja tõendamist, kui

vastaspool võtab selle omaks. Eeltoodust tulenevalt hindab kohus tsiviilasjas

kogutud tõenditele tuginedes seda, kas poole väited on tõendatud.

30. Kohus on 06.05.2021 määruses selgitanud pooltele tõendamiskoormist. Samuti on

enne hagiavalduse menetlusse võtmist kohus poolte ärakuulamisel rõhutanud, et

tegemist ei ole AÕS § 158 lg 1 alusel juurdepääsu kindlaksmääramisega hagita

menetluses, kuna selline nõudeõigus oleks üksnes kostjal.

31. Hagejate hinnangul on kasutuseelise suuruseks 100 eurot aastas iga garaažiboksi

kohta. Hagejad tuletavad kasutuseelise summa Tartu linna avalikul parkimisalal

elanikele kehtestatud tariifist. Hagejad leiavad, et kuna kostja tegevuse tõttu

kaotavad nad oma kinnistul kaks parkimiskohta, on kostja rikkumine hinnatav

kahe auto parkimise hinnaga linnatänaval. Hagejad on toonud esile, et kostja on

saanud kasutuseeliseid ka sellest, et hagejad on tasunud maamaksu ja hoidnud enda

kulul kostja kasutatavat ala korras.

32. Kostja hinnangul on õiglane tasu juurdepääsutee kasutamise eest 12 eurot aastas,

arvestades kinnistu kasutamise ajalugu, tihedust, ajalist ja sõiduki kategoorialist

piirangut (tl 94). Kostja peab õigeks tasuda maamaksu võrdses osas kõigi

kasutajate vahel 41 m2 eest ligikaudu 1,5 eurot, hoolduskulusid ligikaudu 1,5 eurot

ning mõistlik servituudi talumise kompensatsioon (tl 94, 94 pöördel).

33. Riigikohus on korduvalt leidnud, et võõrast asja kasutades saadakse eelduslikult

alati kasutuseeliseid, muu hulgas hoitakse ise kokku sellega seotud kulusid (vt nt

Riigikohtu 20. märtsi 2019 otsus tsiviilasjas nr 2-17-1413 p 11, Riigikohtu 22.

oktoobri 2014 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-65-14, p 16; 19. mai 2009 otsus tsiviilasjas

nr 3-2-1-46-09, p 15).

34. Antud juhul kasutab kostja regulaarselt hagejate kinnisasja, et pääseda oma

kinnistuteni, seega on kostja saanud kasutuseelise sellest, et ei ole pidanud

hagejatele kui juurdepääsutee omanikele tasu maksma. Lisaks hoiab ta hagejate

kinnisasja kasutades kokku juurdepääsutee rajamise ja korrashoiuga seotud kulud

ning maamaksukulu. Seega saab kostja kasu hagejate õiguste rikkumisest.

35. Kuigi antud juhul on tegemist õiguste rikkumise teel saadu hüvitamise nõudega

hagimenetluses, leiab kohus, et rikkumise teel saadu hariliku väärtuse hindamisel

tuleb lähtuda analoogia korras AÕS § 156 lg 1 alusel hagita menetluses

juurdepääsu tee eest tasu määramise reeglitest, arvestades hagimenetluse erisusi.

36. Riigikohus on praktikas leidnud, et AÕS § 156 lg 1 alusel juurdepääsutasu

määramisel tuleb arvestada kolme komponenti: maamaks, juurdepääsutee

korrashoid ja hüvitis omandiõiguse riive eest (vt nt Riigikohtu 20. märtsi 2019

määrus tsiviilasjas nr 2-16-7011, p 12; Riigikohtu 28. märtsi 2018 määrus

tsiviilasjas nr 2-14-60492/165, p 16; Riigikohtu 16. juuni 2016 määrus tsiviilasjas

nr 3-2-1-180-15, p-d 33 ja 39-40).

37. Hageja on 22.04.2021 menetlusdokumendis esile toonud, et arvestades kostja

kasutatavat ala, on kostja osalus tee korrashoiukuludes 62,30 eurot aastas ja

maamaksu tasumisel 10,03 eurot aastas (tl 86 pöördel). Lisaks mainivad hagejad,

et tee korrashoiukulude alla kuuluvad ka ühekordsed suuremad kulutused, kuid

pole esitanud kindlaid summasid (tl 87).

38. Kinnistusraamatust nähtuvalt on Õpetaja tn 2 kinnistu pindala 1468 m2. Hageja on

esile toonud, et maamaks tervelt krundilt on 328 eurot aastas. Arvestades, et kostja

kasutab sellest 45m2, on tema osa 3,06% ehk 10,03 eurot aastas (tl 86 pöördel).

Hageja on märkinud, et kostja kasutatav ala on 45m2, kostja leiab, et see on 41m2,

seega on nad kasutatava ala suurusjärgus ligikaudselt nõus. Kohtu hinnangul ei ole

aga õiglane nõuda kostjalt maamaksu hüvitamist terve ala eest, kui see ei ole kostja

ainukasutuses. Kuigi kostja tõttu võib olla tervel alal piiranguid, ei ole hagejatel

selle kasutamine täielikult takistatud (näiteks manööverdamiseks, jalutamiseks,

läbimiseks jmt). Samas ei ole õiglane ka jaotada seda kõigi kaasomanike vahel

võrdselt, sest kostja kasutab ala rohkem kui teised omanikud. Kohtu hinnangul

õiglane jaotada kulud vastavalt kinnistute arvule ning korrutada kostja osa kahega

seoses tema saadava suurema huviga kitsendustega alast. Kohtu hinnangul on

mõistlik hüvitis maamaksu eest 1,34 eurot aastas (10,03/15*2) kahe kinnistu peale

kokku.

39. Teiseks on hagejad nõudnud kostja osalemist tee korrashoiukulude hüvitamises.

Hagejad on märkinud, et nendeks kulutusteks on välikoristaja töötasu ja

puhkusereservi kulutused (1836 eurot aastas), koristaja töövahendid ja materjalid

(100 eurot aastas), sügisene lehtede äravedu (100 eurot aastas) ehk kokku 2036

eurot aastas ning kostja osa selles oleks 62,30 eurot aastas (tl 86 pöördel). Ka siin

ei nõustu kohus hagejate seisukohaga, et kostja peab tasuma terve kitsendustega

ala eest, kui see pole tema ainukasutuses. Samuti ei ole hageja esitanud tõendeid,

et kostja kasutatava ala kulud oleksid niivõrd suured. Kohtu hinnangul on kulud

ebamõistlikult suured ning tavapraktikat arvestades kajastavad tõenäoliselt kogu

krundi korrashoiukulusid. Seega on kohtu hinnangul õiglane hüvitis tee

korrashoiukulude eest 8,31 eurot aastas (62,30/15*2) kahe kinnistu peale kokku.

40. Kolmandaks tuleb kostjal tasuda mõistlikku hüvitist omandiõiguse riive eest.

Hagejad on korduvalt selgitanud, et nende hinnangul on õiglane hüvitis 100 eurot

aastas iga garaažiboksi kohta. Kostja on märkinud õiglaseks tasuks 9 eurot aastas,

tuues esile, et varasemalt ei ole ligipääsu eest tasu nõutud, samuti ka kinnistu

eelmistelt omanikelt, kostja kasutab hageja kinnisasja harva ning tegelikkuses ei

ole parkimiskohtade nappus XXX kinnistul aktuaalne probleem (tl 94, 94 pöördel).

41. Poolte esitatust nähtub, et kostja kasutatav ala on hagejatele kuuluv parkimisplats,

mitte tee (tl 101, 102). Kuigi hagejad kasutavad osa alast ka ise, siis on kohtule

tõendatud, et ainult seoses kostja kinnistutele juurdepääsu tagamisega, ei saa

hagejad vabalt kasutada osa oma kinnistust. Seega on tegemist omandiõiguse selge

riivega, sest hagejatel ei ole võimalik oma kinnisasja kasutada seaduslikul

soovipärasel viisil. Kohtu hinnangul erineb käesolev olukord olukorrast, kus kostja

kasutaks lihtsalt hagejatele kuuluvat teed. Seega on nii omandiõiguse riive kui selle

eest määratav kompensatsioon suurem.

42. Kostja on esitanud vastuväite, et parkimiskohtade puudus on kunstlikult tekitatud

ning tegelikkuses on korteriomanike omandisse kuuluvad garaažiboksid välja

üüritud Eesti Keskkonnauuringute keskusele. Hageja ei ole seda väidet omaks

võtnud. Kostja on esitanud tõendina foto, millest nähtuvalt pargib Eesti

Keskkonnauuringute keskuse kirja kandev auto Õpetaja tänaval aia ees (tl 99).

Kohtu hinnangul ei tõenda see foto kostja väiteid, kuna viidatud auto pargib

tänaval avalikul parkimisalal. Kostja teisest esitatud fotost nähtub XXX

parkimisplats, millel jalutab üks isik, on pargitud kaks haagist ja üks auto (tl 100).

Kohtu hinnangul ei tõenda aga kuupäevatemplita päevasel ajal tehtud foto, et

parkimisplatsi ei kasutata.

43. Hagejad on esitanud nõude kasutuseeliste hüvitamiseks, mitte kahju hüvitamise

nõude. Seetõttu ei ole hagejad tõendanud, et nad on pidanud tegelikkuses kandma

kulutusi kahe auto parkimisega Tartu linna avalikus parkimistsoonis, vaid

tuginevad eelkõige asjaolule, et kasutuseelise hüvitamisel ei pea tekkinud kahju

tõendama.

44. Kohtu hinnangul ei ole õiglane antud juhul võrdsustada oma krundil parkimise

võimalust linnatänaval tasulise parkimise alal parkimise hinnaga. Hageja on

märkinud, et oleks ebamõistlik eeldada, et hageja peaks kasutama parkimisplatsi

roheala parkimiseks (tl 4). Kohtu hinnangul ei pruugi parkimisala laiendamine

kinnistu roheala arvelt olla ilmtingimata ebamõistlik olukorras, kus kõigile

omanikele napib parkimiskohti.

45. Seega on kohtu hinnangul asjaolusid ja kehtivat kohtupraktikat arvestades mõistlik

tasu kasutuseelise hüvitamise eest 20 eurot iga garaažikinnistu kohta ehk kokku 40

eurot.

46. Samuti vaidlevad pooled selle üle, kas kostja peab osalema hageja kinnistule

värava paigaldamise kulutuste kandmises. Hagejad leiavad, et ka see on

kasutuseelisena hüvitatav VÕS § 1037 lg 1 alusel. Kostja vaidleb vastu, et hagejate

tellitud värav on liiga kallis ning tema jaoks ei olnud värava paigaldamine vajalik.

Hagejad põhjendavad olukorda asjaoluga, et kinnistu on alati olnud väravaga

piiritletud, ent värav oli 2017. aastaks amortiseerunud ja vajas vahetamist.

Hagejate hinnangul tuleks selliste kulutuste kandmisel kohelda enklaavomanikku

võrdeliselt kinnistu kaasomanikega, seega on võimalik otsustada värava

vahetamine kaasomanike enamuse otsusel ning enklaavomanikul osaleda

kulutuste kandmises võrdeliselt kaasomanikega. Kohus nõustub hagejatega, et

ebaõiglane oleks olukord, kus enklaavomanikul on õigus takistada igasuguseid

parandustöid. Samas leiab kohus, et antud juhul on värav paigaldatud hagejate

kinnisasjale ning tõstab eelkõige nende kinnistu väärtust. Hagejate väide, et ilma

väravata pargitaks nende hoov täis, on üksnes hüpoteetiline, sest sellist olukorda

ei ole tekkinud. Kuigi kostja peab väravat oma kinnistule pääsemiseks kasutama

ning seetõttu seda mingil määral kulutab, leiab kohus, et selline kulutus peaks

seisnema hüvitises, mida kostja maksab hagejale juurdepääsutee korrashoiu eest.

Kohus märgib, et olukord võib olla teistsugune, kui on vajalik teha kulutusi nt

parkimisplatsi teekatte parandamiseks. Seega jätab kohus hagejate nõude väravaga

seotud kasutuseelises rahuldamata.

47. Kohus rahuldab hagejate nõude VÕS § 1037 lg 1 alusel saadud kasutuseeliste eest

hüvitise määramiseks osaliselt. Kohus leiab, et kostjalt tuleb välja mõista 24,83

eurot [(1,34+8,31+40)/2] iga kostjale kuuluva kinnisasja kohta aastas. Hageja

nõuab hüvitist 2016. aastast kuni märtsini 2021 ehk viie aasta ja kolme kuu eest.

Seega tuleb kostjalt välja mõista 130,36 eurot [(5*24,83)+(24,83/12*3)] iga

kinnistu kohta ehk kokku 260,72 eurot.

48. Hagejad on esitanud nõude rikkumise ehk hagejate kinnisasja tasuta kasutamise

lõpetamiseks. Kuna kostja ei ole vastu vaielnud asjaolule, et ta hageja õigusi rikub,

siis rahuldab kohus hagejate nõude. Kostjal on võimalik sõlmida hagejatega

notariaalne kokkulepe või esitada kohtule avaldus AÕS § 156 lg 1 juurdepääsutee

määramiseks.

49. Hagejad on esitanud nõude saadud kasutuseeliste hüvitamiseks kuni rikkumise

lõpetamiseni.

50. Riigikohus on jaatanud võimalust nõuda kasutuseeliste hüvitamist ka

edasiulatuvalt kuni rikkumise lõpetamiseni, kui hageja on vastava nõude esitanud

(vt Riigikohtu 27. septembri 2017 lahend tsiviilasjas nr 2-15-18478, p 13).

51. Arvestades, et eelduslikult ei muutu asjaolud tulevikus oluliselt, leiab kohus, et

hagejate nõue edasiulatuvate kasutuseeliste hüvitamiseks, kuni kostja poolt

rikkumise lõpetamiseni, tuleb rahuldada. Kasutuseelise väärtuse hindamisel tuleb

lähtuda samadest põhjendustest, mis saadud kasutuseeliste puhul. Seega rahuldab

kohus hagejate edasiulatuva nõude osaliselt ja määrab, et kostja on kohustatud

tasuma hagejatele 24,83 eurot aastas iga kostjale kuuluva garaažikinnistu kohta

kuni rikkumise lõpetamiseni ehk õigusliku aluse saamiseks hagejate kinnistu

kasutamiseks või selle kasutamise lõpetamiseks.

52. Kohus jätab rahuldamata hagiavalduse sissenõutavaks muutunud hüvitise 999,68

eurot ja edasiulatuva hüvitise 75,17 eurot aastas iga garaažikinnistu kohta osas.

53. Kuna kohus rahuldab hagejate primaarsed nõuded, ei ole vajalik lahendada

hagejate alternatiivset nõuet lepingu sõlmimiseks nõusoleku andmiseks.

Menetluskulude jaotus ja kindaksmääramine

54. TsMS § 173 lg 1 ja 4 ning § 174 lg 1 kohaselt määrab kohus otsuses kindlaks

menetluskulude jaotuse ning kostjalt hageja kasuks välja mõistetava menetluskulu

rahalise suuruse. TsMS § 163 lg 1 alusel jagab kohus menetluskulud võrdeliselt

hagi rahuldamise ulatusega. Arvestades, et hageja nõue on rahuldatud 22%

ulatuses, tuleb kostja kanda jätta hageja menetluskulud 22% ulatuses.

55. Kostjal menetluskulud puuduvad. Hageja menetluskulud on taotluse järgi riigilõiv

350 eurot.

56. Hagi tagamise avalduse esitamisel tasutud riigilõivu 50 eurot jätab kohus hageja

kanda, sest hagi tagamise avalduse jättis kohus rahuldamata.

57. Kohus märgib, et hagilt hinnaga 1860,40 eurot kuulub tasumisele riigilõiv summas

225 eurot, mis tuleb kostjalt välja mõista hagi rahuldamisega võrdelises ulatuses.

Seega tuleb kostjalt välja mõista 49,50 eurot (225*22%).

58. Enammakstud riigilõivu 75 eurot tagastamiseks on hagejatel õigus esitada kohtule

tagastamise taotlus.

59. TsMS § 177 lg 4 ja hagejate taotluse alusel mõistab kohus kostjalt välja

menetluskulult viivise VÕS §-s 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras alates

kohtuotsuse jõustumisest kuni täitmiseni.

(allkirjastatud digitaalselt)

kohtunik

Kohtuotsus osaliselt lahendatud Tartu Ringkonnakohtu 18. aprill 2022 kohtuotsusega.