2-19-10342/118 · Harju Maakohus Tallinna kohtumaja

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Harju Maakohus

Kohtuasja number

2-19-10342

Kohtunik

Kairi Piirisild

Kohtujurist

Eva-Liis Tuul

Määruse tegemise aeg ja koht 16. juuni 2021 Tallinn

Tsiviilasi

C ja Y avaldus J. Köleri tn 15b kinnisasjale juurdepääsu

määramiseks avalikult kasutatavale teele

Tsiviilasja hind

7000 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Avaldaja I: C (isikukood xxxxxxxxxxx) Avaldaja II: Y

(isikukood xxxxxxxxxxx), avaldajate lepingulised esindajad

Irina Bušujeva ja Aivira Jatsuk

Puudutatud isikud J. Köleri tn 15a korteriomanikud:

1. R (isikukood xxxxxxxxxxx)

2. L (isikukood xxxxxxxxxxx)

3. Q (isikukood xxxxxxxxxxx)

4. T (isikukood xxxxxxxxxxx)

5. D (isikukood xxxxxxxxxxx)

Puudutatud isikute nr 1 – 2 ja 4 – 5 lepinguline esindaja

vandeadvokaat Kristo Kallas

Puudutatud isikud J. Köleri tn 15 korteriomanikud:

6. W (isikukood xxxxxxxxxxx)

7. OÜ I.T. MOTO (registrikood 10670405), seaduslik

esindaja Tiit Kuusk

8. Osaühing Taiyoland (registrikood 10997833), seaduslik

esindaja Margus Toiger

9. P (isikukood xxxxxxxxxxx)

10. H (isikukood xxxxxxxxxxx)

11. U (isikukood xxxxxxxxxxx)

Puudutatud isikute nr 6 – 11 lepinguline esindaja

vandeadvokaat Jaana Nõgisto

Tallinna linnavalitsus Tallinna Kesklinna Valitsuse kaudu

Ärakuulamise aeg

13. mai 2021

RESOLUTSIOON

1. Rahuldada C ja Y avaldus avalikult kasutatavale teele juurdepääsu määramiseks

osaliselt.

2. Määrata kinnistusraamatu registriosadesse nr xxxxxxx ja xxxxxxx kantud

kinnistutele aadressiga J. Köleri tn 15b, Tallinn tähtajatu juurdepääs avalikult

kasutatavale J. Köleri teele (registriosa nr xxxxxxx) kinnistusraamatu registriosadesse

nr xxxxxxx, xxxxxxx, xxxxxxx, xxxxxxx, xxxxxxx ja xxxxxxx kantud kinnistu (asukoht

J. Köleri tn 15a, Tallinn) kaudu vastavalt lisatud skeemil märgitud joonisel

viirutatuna tähistatud asukohale, laiusega ligikaudu 3 m ja pikkusega ligikaudu 36 m.

3. Kinnistu aadressiga J. Köleri tn 15b, Tallinn asuvate korteriomandite (registriosa nr

xxxxxxx ja xxxxxxx) igakordsetel omanikel ja temalt/neilt nõusoleku saanud isiku(te)l

on õigus kasutada juurdepääsuteed ööpäevaringselt jalgsi ja B-kategooria

sõiduvahenditega, mille täismass ei ole enam kui 3500 kg.

4. Juurdepääsutee korrashoid on J. Köleri tn 15b, Tallinn asuvate korteriomandite

(registriosa nr xxxxxxx ja xxxxxxx) igakordsete omanike kohustus.

5. J. Köleri tn 15b, Tallinn asuva korteriomandi registriosaga nr xxxxxxx igakordne

omanik ja korteriomandi registriosaga nr xxxxxxx igakordne omanik kohustuvad

tasuma juurdepääsuõiguse eest J. Köleri tn 15a korteriühistule (registriosa nr

80049598) juurdepääsutasu kumbki 91,93 eurot aastas.

6. J. Köleri tn 15a, Tallinn asuvate korteriomandite (nr xxxxxxx, xxxxxxx, xxxxxxx,

xxxxxxx, xxxxxxx ja xxxxxxx) omanikud on kohustatud juurdepääsuteed taluma.

7. Kohustada R andma järgmise sisuga tahteavaldus: R annab nõusoleku

kinnistusraamatu registriosa nr xxxxxxx III jakku ja registriosa nr xxxxxxx III jakku

märkuste kandmiseks, mille kohaselt on kinnistud koormatud kinnistusraamatu

registriossa nr xxxxxxx ja xxxxxxx kantud kinnistute igakordsete omanike kasuks

juurdepääsuõigusega.

8. Kohustada L andma järgmise sisuga tahteavaldus: L annab nõusoleku

kinnistusraamatu registriosa nr xxxxxxx III jakku märkuse kandmiseks, mille

kohaselt on kinnistu koormatud kinnistusraamatu registriossa nr xxxxxxx ja xxxxxxx

kantud kinnistute igakordsete omanike kasuks juurdepääsuõigusega.

9. Kohustada Q andma järgmise sisuga tahteavaldus: Q

annab nõusoleku kinnistusraamatu registriosa nr xxxxxxx III jakku märkuse

kandmiseks, mille kohaselt on kinnistu koormatud kinnistusraamatu registriossa nr

xxxxxxx

ja

xxxxxxx

kantud

kinnistute

igakordsete

omanike

kasuks

juurdepääsuõigusega.

10. Kohustada ühisomanikke L ja T andma järgmise sisuga tahteavaldus: L ja T annavad

nõusoleku kinnistusraamatu registriosa nr xxxxxxx III jakku märkuse kandmiseks,

mille kohaselt on kinnistu koormatud kinnistusraamatu registriossa nr xxxxxxx ja

xxxxxxx kantud kinnistute igakordsete omanike kasuks juurdepääsuõigusega.

11. Kohustada D andma järgmise sisuga tahteavaldus: D annab nõusoleku

kinnistusraamatu registriosa nr xxxxxxx III jakku märkuse kandmiseks, mille

kohaselt on kinnistu koormatud kinnistusraamatu registriossa nr xxxxxxx ja xxxxxxx

kantud kinnistute igakordsete omanike kasuks juurdepääsuõigusega.

12. Käesoleva määruse lahutamatu lisa on sellele lisatud kaart juurdepääsutee asukoha

kohta.

13. Jätta rahuldamata R, D, L ja T taotlus menetluse peatamiseks.

14. Eemaldada menetlusest puudutatud isikutena J. Köleri tn 17, Tallinn omanikud A, B,

Linnakodu OÜ, E, F, G, I, J, K ja M.

15. Jätta C ja Y menetluskulud nende endi kanda.

16. Jätta R, D, Q, L ja T menetluskulud nende endi kanda.

17. Jätta W, OÜ I.T. MOTO, Osaühing Taiyoland, P, H ja U menetluskulud solidaarselt

C ja Y kanda.

Edasikaebamise ja menetluskulude rahalise suuruse kindlaksmääramise kord

Kohtumäärusele võib esitada määruskaebuse Tallinna Ringkonnakohtule Harju Maakohtu

kaudu 15 päeva jooksul määruse kättetoimetamisest alates, kuid mitte hiljem kui viie kuu

möödumisel käesoleva määruse tegemisest. Määruskaebuse esitamisel tuleb tasuda riigilõiv.

Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi

menetluskulude kandmiseks. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja

tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige

esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva

sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus

mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei

olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja

ennistamist.

Asja lahendanud maakohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks vastavalt TsMS

§ 177 lõikele 2 mõistliku aja jooksul pärast käesoleva määruse jõustumist.

MENETLUSE KÄIK

Avaldus ja selle aluseks olevad asjaolud

1. C ja Y esitasid 09.07.2019 Harju Maakohtule avalduse (täpsustatud 13.08.2019), milles

paluvad määrata kinnistule aadressiga J. Köleri tn 15b, Tallinn tasuta tähtajatu juurdepääsu

avalikult kasutatavale teele J. Köleri tn 15 ja J. Köleri tn 15a kaudu laiusega 5 m. Avaldajad

paluvad määrata, et J. Köleri tn 15b kinnistu igakordsel omanikul ja temalt nõusoleku saanud

isiku(te)l on õigus kasutada ööpäevaringselt nii jalgsi kui sõiduvahenditega J. Köleri tn 15 ja J.

Köleri tn 15a kinnistutele rajatavat juurdepääsuteed. Samuti paluvad avaldajad kohustada

puudutatud isikuid andma tahteavalduse, millega nad annavad nõusoleku kinnistu koormamise

kohta kinnistusraamatusse märkuse kandmiseks. Menetluskulud paluvad avaldajad jätta

solidaarselt puudutatud isikute, v.a puudutatud isikute 3, 9 ja 10, kanda.

2. Avalduse kohaselt on avaldajad Tallinnas J. Köleri tn 15b asuva kinnistu omanikud.

Puudutatud isikud on J. Köleri tn 15 ja J. Köleri tn 15a asuvate korteriomandite omanikud.

3. Sissepääs avaldajate kinnistule on võimalik ainult läbi puudutatud isikutele kuuluvate

kinnistute. Hetkel on juurdepääsutee 3 m lai, mis on liiga kitsas, sest ei taga ligipääsu isegi

Päästeametile. Juurdepääs peab olema tagatud vähemalt 5 m laiuselt, sh 3 m Köleri tn 15a ja 2

m Köleri tn 15 kinnistul. J. Köleri tn 15a kinnistul on olemas asfaltkattega juurdepääsutee.

Hetkel kasutatav tee ei ole piisav, et tagada ligipääs Päästeameti tõstuk- ja redelautodele ja

kiirabiautole. Ehitiste tuleohutuse standardi EVS 812-7:2018 osa 7 sätestab ehitisele esitatavad

tuleohutusnõuded. Punkt 14.1.6 kohaselt kui I–V kasutusviisiga hoonele on vajalik tagada

juurdepääs tõstuk- või redelautole, peab selle ehitise juures olev tee olema vähemalt 4,5 m

laiune, et oleks tagatud tõstuki või redeli kasutamine. Juurdepääs tõstuk- või redelautole tuleb

tagada hoone kõikidele hädaväljapääsudele, kui hädaväljapääs asub kõrgemal kui 8 m. Seega

puudub avaldajatel oma kinnisasjale vajalik juurdepääs, s.t selline juurdepääs, mis võimaldab

omaniku teostada asja suhtes omandiõigust. Avaldajatel on õigus oma kinnisasja majanduslikult

mõttekalt ja kasulikult kasutada.

4. J. Köleri tn 15 kinnistu detailplaneeringu koostamise algatamisettepaneku kohaselt

kavandatakse J. Köleri tn 15 kinnistule maa-aluse ja kuni 3 maapealse korrusega mitme

korteriga elamut. Detailplaneeringu menetluses märgiti algselt, et välja on vaja selgitada

vajadus ka J. Köleri tn 15b kinnistule juurdepääsu tagamiseks ja määrata vastav optimaalse

ulatusega teeservituudi vajadusega ala. See tingimus jäeti aga advokaadibüroo sekkumise tõttu

detailplaneeringu algatamise korralduses esitamata. Läbirääkimine puudutatud isikutega

tulemust andnud ei ole.

5. Taotletav juurdepääsu näol on tegemist ajaloolise juurdepääsuteega, millest avaldajad

loobuda ei soovi. Tallinna Linnavalitsuse 28.02.2001 korralduse “J. Köleri tn 15a ehitiste

teenindamiseks vajaliku maa määramine korteriomandi seadmiseks“ punkti 3.1 kohaselt tuleb

korteriomanikel tagada läbi krundi juurdepääsutee laiusega 3 m J. Köleri tn 15 ja 15b asuvale

krundile. Avaldajad tahavad seadustada aastaid kehtinud juurdepääsutee. Avaldajate kinnistu

planeering (sh värava asukoht, hoovi ja kõrvalhoone paiknemine) lähtub olemasolevast

juurdepääsust. Teistmoodi ei ole võimalik avaldajatel enda kinnistule pääseda.

6. Puudutatud isikud 3, 9 ja 10 ei ole vaielnud vastu majadevahelise maa-ala kasutamiseks

sissesõiduteena, kuna muud sissepääsu teed avaldajatel oma maja hoovi ei ole.

Puudutatud isikute seisukohad

7. Puudutatud isikud 1, 2, 4 ja 5, J. Köleri tn 15a omanikud vaidlevad avaldusele vastu.

Avaldajatel ei ole õigust nõuda juurdepääsu sõidukitega ja selleks puudub ka vajadus. Tegemist

on hoonega Tallinna kesklinnas ja avalik tee asub kinnistu piirist umbes 25m kaugusel.

Puudutatud isikud ei ole vastu, kui avaldajad kasutavad J. Köleri 15a kinnistu serva liikumiseks

jalgsi. J. Köleri 15a kinnistu kasutamine J. Köleri 15b kinnistule juurdepääsuks ei ole

vältimatult vajalik. Juurdepääs tuleb määrata üle J. Köleri 15 kinnistu, kuhu planeeritakse uut

hoonet ja olemasolev nagunii lammutatakse. Just detailplaneeringu menetluses tuleb arvestada

tagumise, s.o avaldajate kinnistu juurdepääsu vajadusega. Eriti arvestades, et ka avaldajad

soovivad oma kinnistule uut hoonet ja Linnavalitsuse korralduse kohaselt tuleb

detailplaneeringu puhul arvestada perspektiivse hoonega Köleri 15b kinnistul. J. Köleri 15

kinnistul asuv hoone säilitatakse, s.t arvestada tuleb hoone praeguse asukoha ja eripäradega.

Avaldus ei lähtu vajadusest kinnistule pääseda, vaid arendushuvist suurema arvu tulevaste

korterite juurdepääsu tagamiseks. Ajalooline juurdepääs J. Köleri 15b kinnistule oli hoopis

J. Köleri 15 ja J. Köleri 17 kinnistu vaheliselt alalt. Seal on juurdepääsutee jaoks ka oluliselt

rohkem ruumi, võrreldes üle J. Köleri 15a kulgeva teega, kus on väga kitsas. Juurdepääsu puhul

üle J. Köleri 15a peatuvad sõidukid töötava mootoriga J. Köleri 15a akende all, oodates värava

avanemist. Avaldajate soovitud viisil ja ulatuses sõidukitega juurdepääsu tagamine 3 m ulatuses

ei ole realiseeritav. J. Köleri 15a maja nurgast kuni J. Köleri 15 ja J. Köleri 15b kinnistute piiril

asuva keldrini on vähem kui 3 m. Avaldajate soov eeldab seega J. Köleri 15 keldri lammutamist.

Ei ole mõeldav, et juurdepääs hakkaks toimuma eluhoonele sedavõrd lähedal. Lisanduvate

sõidukitega suurenevad kahjulikud mõjutused nagu müratase, vibratsioon ja õhusaaste. 1.

korruse korteri aknad avanevad juurdepääsu poole. Samuti avaneb sinna puudutatud isikule 3

kuuluva teise korruse korteri sissepääsu uks. Ukse kohal olev varikatus jääb suuremate sõidukite

liikumisteele. Taotletav juurdepääs piirab ka J. Köleri 15a parkimisvõimalusi. Tallinna

Linnavalitsuse 28.02.2001 korraldus nr 651-k ei ole juurdepääsu määramisel otsustava

tähtsusega. Sellest ei tule kinnistuomanikele siduvaid kohustusi ega anna avaldajatele õigust

nõuda selle alusel juurdepääsu. Korraldusest ei tulene, et juurdepääs peaks toimuma viisil ja

asukohas, nagu avaldajad taotletavad. J. Köleri 15a kinnistut tuleb koormata vähimal võimalikul

viisil, s.t J. Köleri 15a kinnistult saab enne J. Köleri 15b kinnistuni jõudmist keerata J. Köleri

15 kinnistule, kust liikuda J. Köleri 15b kinnistule. J. Köleri 15 asuvad hooned, sh kuur

kavandatakse likvideerida. Avaldajate viidatud 20.01.1999 kokkulepe ei ole kehtiv või ei ole

see kõigile siduv. Avaldajatel ei ole alust nõuda juurdepääsu kiirabi ja Päästeameti jaoks. Ka

teistel lähedal asuvatel kinnistutel on hoovi sissesõitu vaid umbes 3 m lai. Avaldajatel tuleb uue

hoone planeerimisel arvestada olemasolevate oludega. Avaldajad ei saa juurdepääsu asukoha

määramisel tugineda enda kinnistul asuvate hoonete paiknemisele. Avaldajatel ei ole alust

nõuda juurdepääsu selle eest tasu maksmata.

8. Puudutatud isik 3, J. Köleri tn 15a omanik on nõus avaldajate avalduses toodud

tingimustel juurdepääsu andmisega.

9. Puudutatud isikud 6 – 11, J. Köleri tn 15 omanikud vaidlevad avaldusele vastu ja

paluvad jätta selle rahuldamata. Avaldajatel ei ole vajadust juurdepääsu järele mööda J. Köleri

15 kinnistut. Olemasolev juurdepääs nii puudutatud isikute kui ka avaldajate kinnistule toimub

juba aastakülmneid üle J. Köleri tn 15a asuva umbes 3 m asfalteeritud tee kaudu. Nii on see

märgitud ka Tallinna Linnavalitsuse 28.02.2001 korralduses ja 31.01.2001 korralduses nr 2695.

Avaldajad ei ole tõendanud, et neil oleks eluline vajadus rajada 3 m tee asemele 5 m laiune

juurdepääsutee. Teadaolevalt elavad avaldajad tegelikult Soomes. Avaldajate viidatud standard

ei ole siduv ja ei kohaldu avaldajate ühekorruselisele ehitisele. Avaldajad ei ole väitnud, et

nende igapäevane juurdepääs eluhoonele isiklikus sõiduautoga mööda olemasolevat

juurdepääsuteed oleks häiritud või võimatu. Seega piisab servituudi seadmisest olemasolevale

maa-alale J. Köleri tn 15a kinnistul. Olemasoleva tee säilitamine riivab kõigi osapoolte õigusi

ja huve kõige vähem. Igal juhul ei ole avaldajate soov rajada kinnistule juurde pääsemiseks 5

m laiune tee teostatav. Kohas, kuhu avaldaja soovib teed rajada, kasvab vana tammepuu. Samuti

ei mahu 5 m laiune tee J. Köleri 15a hoone ja J. Köleri 15 kinnistul asuva kõrvalhoone vahele.

Hoonete vahele jääv vahemaa on 3,9m. Avaldajate taotlus kahjustab seega puudutatud isikute

õigusi ebaproportsionaalselt.

10. Tallinna Vallavalitsus toetab avalust. Arvestades olemasolevat ja ajalooliselt välja

kujunenud olukorda kinnistute paiknemise osas, ei ole linnaplaneerimise seisukohalt võimalik

tagada alternatiivseid lahendusi juurdepääsutee rajamiseks.

KOHTUMÄÄRUSE PÕHJENDUSED

11. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 475 lg 1 p 13 ning TsMS § 613 lg 1 p 1 ja

lg 2 kohaselt vaatab kohus avalikult kasutatavale teele juurdepääsu määramise avalduse läbi

hagita menetluses. TsMS § 477 lg 1 kohaselt vaatab kohus hagita asja läbi hagimenetluse sätete

kohaselt, arvestades hagita menetluse kohta sätestatud erisusi. Nimetatud paragrahvi lg 5

kohaselt ei ole kohus seotud menetlusosaliste esitatud taotluste ega asjaoludega ega nende

hinnanguga asjaoludele, kui seadusest ei tulene teisiti. Sellest tulenevalt ei oma asjaolud, millele

kohus asja lahendamisel tähelepanu ei pööra, kohtu hinnangul asja lahendamisel tähendust.

12. Avaldajad taotlevad käesolevas asjas neile kuuluva J. Köleri 15b, Tallinn kinnisasjale

avalikult kasutatavalt teelt juurdepääsu määramist. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 156 lg 1 järgi on

omanikul, kelle kinnisasjale puudub vajalik juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt või

kinnisasja eraldiseisvalt osalt, õigus nõuda juurdepääsu üle võõra kinnisasja. Kui juurdepääsus

ja selle kasutamise tasus kokkuleppele ei jõuta, määrab need kohus. Avalikult kasutavale teele

juurdepääsu nõude rahuldamise eeldusteks on juurdepääsu taotleja kinnisasjale avalikule teele

juurdepääsu puudumine, taotletava juurdepääsu maakorralduslik võimalikkus ja juurdepääsu

taotleja juurdepääsu vastu omatava huvi ülekaalukus võrreldes kinnisasja, mille kaudu

juurdepääsu soovitakse, omaniku õiguste juurdepääsust tuleneva kitsendusega.

13. Kohus selgitas pooltele 27.01.2021 määruses kohalduvat õigust ja asjaolu, et lahendab

avalikult kasutatavale teele juurdepääsu määramise asja hagita menetluses kaalutlusotsusega

kinnisasjade omanike põhjendatud huvide kaalumise teel. Samuti selgitas kohus, et asjaolud ja

tõendid, mis on menetlusosaliste õiguste tagamise seisukohalt asja lahendamiseks tähtsad ja

mida menetlusosalised soovivad, et kohus poolte huvide kaalumisel arvesse võtaks, tuleb kohtu

ette tuua ja tõendada menetlusosalistel endal (vt ka Riigikohtu määrus nr 2-16-3663/95 p 23).

14. Kohus märgib esmalt, et nimetab käesolevas lahendis arusaadavuse huvides puudutatud

isikuid vastavalt kinnisasja lähiaadressile, välja arvatud juhul, kui konkreetsele puudutatud

isikule on eraldi viidatud. Viidates J. Köleri tn 15a omanike vastuväidetele, peab kohus silmas

puudutatud isikute 1, 2, 4 ja 5 esitatud ühiseid vastuväiteid, kuna puudutatud isik 3, kes on

samuti J. Köleri tn 15a omanik, avaldusele vastuväiteid ei esitanud.

I

15. Tallinnas, J. Köleri tn 15b kinnisasjal asub kaks korteriomandit, millest üks kuulub

avaldajale I ja teine avaldajale II. Nimetatu nähtub osaliselt avaldusele lisatud kinnistusraamatu

väljavõtetelt (kd I tl 7 – 8). Kuna korteri nr xx osas on kinnistusraamatu väljavõte esitatud

puudulikult (vt kd I tl 8), kontrollis kohus andmeid kinnistusraamatust. Samas ei ole asjaolu

üle, et avaldajatele kuulub J. Köleri tn 15b kinnisasi, poolte vahel ka vaidlust. Samuti ei ole

poolte vahel vaidlust selle üle, et avaldajate kinnisasi ei piirne avalikult kasutatava teega. See

nähtub ka Maa-ameti kaardiserveri väljavõttelt (kd I tl 44 pöördel). Lähim avalikult kasutatav

tee on munitsipaalomandis olev J. Köleri tänav, aadressiga Friedrich Robert Faehlmanni tänav

T3 // Johann Köleri tänav // Lydia Koidula tänav T2J (kd I tl 44 ja 44 pöördel). Seega on asjas

esitatud seisukohtade ja tõendite alusel tuvastatud, et avaldajatel puudub avalikult kasutatavalt

teelt juurdepääs nende kinnisasjale.

16. Eeltoodust tulenevalt on täidetud AÕS § 156 lg 1 kohaldamise esimene eeldus, s.t

avaldajate kinnisasjale ei ole juurdepääsu avalikule teele. Pooled vaidlevad käesolevas asjas

selle üle, kas tee peaks kulgema üle J. Köleri tn 15a või J. Köleri tn 15 kinnisasja, kui lai

juurdepääsutee peab olema ja millistel tingimustel võib seda kasutada. Avaldaja palub

juurdepääsu määrata selliselt, et see kulgeb 3 m laiuselt üle J. Köleri tn 15a kinnisasja ja 2 m

laiuselt üle J. Köleri 15 tn kinnisasja, s.t kokku 5 m laiuselt (vt taotletava tee kohta joonised kd

I tl 46 ja kd II tl 84.6). Kohus märgib, et J. Köleri tn 15a ja J. Köleri tn 15 kinnisasjad asuvad

kõrvuti ja külgnevad avalikult kasutatava J. Köleri tänavaga. Avaldajate kinnisasi asub J. Köleri

tn 15 kinnisasja taga (vt kd I tl 44 pöördel).

17. Kohus leiab, et juurdepääs tuleb määrata üle J. Köleri tn 15a kinnisasja 3 m laiuselt,

nagu seda on seni kasutatud. Taotlus määrata juurdepääs täiendavalt 2 m laiuselt üle J. Köleri

tn 15 kinnisasja selliselt, et juurdepääs oleks kokku 5 m laiune, ei ole põhjendatud.

18. Ehitisregistri andmetel asub avaldajate kinnisasjale 127 m2 elamu (kd I tl 106) ja

kinnistusraamatust nähtuvalt asub seal kaks korterit (kd I tl 42 ja 42 pöördel). Kohus veendus

paikvaatlusel, et tegemist on ühekorruselise elamuga (kd I tl 162). Elamule ligipääsuks

kasutatakse olemasolevat juurdepääsuteed, mis kulgeb üle J. Köleri tn 15a kinnisasja. Asjaolu,

et olemasolev juurdepääs on kasutatav, tõendab asjaolu, et paikvaatluse ajal parkis avaldajate

kinnisasjal sõiduauto ja puudutatud isikud loobusid seetõttu soovist korraldada eksperiment (kd

II tl 163). Kohus leiab, et 3 m laiune juurdepääsutee on piisav, et tagada ligipääs avaldajate

kinnisasjale ja et teenindada seal asuvat elamut.

19. Avaldajad põhjendavad 5 m laiuse juurdepääsutee määramise taotlust vajadusega tagada

oma kinnisasjale juurdepääs redel- ja tõstukautole ja kiirabile. Avaldaja viitas EVS 812-7:2018

Ehitiste tuleohutuse standardile, mille 7. osa, mis käsitleb ehitisele esitatud tuleohutusnõudeid

punkti 14.1.6 tuleneb, et kui I – V kasutusviisiga hoonele on vajalik tagada juurdepääs tõstuk-

või redelautodele, peab selle ehitise juures olev tee olema vähemalt 4,5 m laiune, et tagatud

oleks tõstuski või redeli kasutamine. Juurdepääs tõstuk- või redelautodele tuleb tagada hoone

kõikidele hädaväljapääsudele, kui hädaväljapääs asub kõrgemal kui 8 m. Avaldaja viitas ka

Päästeameti Põhja päästekeskuse peainspektorilt 13.06.2019 saadud e-kirjale, mis eelnimetatud

standardile osundab (kd I tl 28 pöördel).

20. Kohus selgitas avaldajatele ärakuulamisel, et standardi näol ei ole tegemist õigusaktiga,

s.t õiguslikult siduva eeskirjaga. Avaldajad ei ole standardit hoolimata kohtu selgitustest asja

materjali juurde esitanud ega selgitanud, mil viisil standard avaldajate kinnisasja suhtes

praegusel juhul kohaldub. Isegi, kui lähtuda tuleks avaldajate viidatud standardist, ei ole

avaldajate viide selle punktile 14.1.6 igal juhul asjakohane. Kohus on juba ülal viidanud, et

avaldajate kinnisasjal asuv elamu on ühekorruseline, s.t selle hädaväljapääsud ei asu kõrgemal

kui 8 (kd II tl 162). Samuti selgitas kohus avaldajatele, et päästekeskuse peainspektorilt saadud

e-kirjast ei ole aru saada, millele vastates peainspektor standardile viitas, s.t mida avaldajad

Päästeametilt tegelikult küsisid. Kohus selgitas 27.01.2021 määruses ja 13.05.2021 toimunud

ärakuulamisel, et vajadust rajada avaldajate kinnisasjale pääsemiseks 5 m laiune tee, tuleb eraldi

põhjendada ja et see on seni jäänud selgusetuks. Hoolimata kohtu selgitustest ei ole avaldajad

sellist vajadust tõendanud. Kohus selgitab, et AÕS § 156 alusel ei määrata juurdepääsu pääste-

ega kiirabiautodele. Juurdepääs määratakse kinnisasja omanikule, kellel puudub vajalik

juurdepääs. Päästesõidukitele on tagatud vajalik juurdepääs päästeseaduse § 132 lg 2 alusel (vt

ka Riigikohtu 3-2-1-172-13 p 11). Avaldajate ei ole esile toonud, et Päästeametil puuduks

vajalik päästetehnika vajaduse korral avaldajate kinnisasjal päästetööde tegemiseks.

21. Samuti ei anna 5 m laiuse juurdepääsutee määramiseks alust avaldajate viidatud asjaolu,

et nad planeerivad alustada uue elamu ehitamist, milleks tuleb võimaldada kinnistule

juurdepääs ehitustehnikaga. Esmalt selgitab kohus, et avaldajad ei ole esile toonud asjaolusid,

mille alusel saaks kohus järeldada, et nende kinnisasjale on vaja pääseda sellise ehitustehnikaga,

mis mööda olemasolevat teed sõita ei saa. Kohus selgitas avaldajatele korduvalt vajadust

sisustada ja tõendada tegelik vajadus 5 m laiuse tee järele. Teiseks selgitab kohus, et soov oma

kinnisasjal ehitada, ei ole AÕS § 156 lg 1 kohaselt juurdepääsutee määramise alus. AÕS § 147

kohaselt, kui ehitada või ehitist parandada saab ainult nii, et naaberkinnisasjale või selle kohale

tuleb ehitada tellingud või et üle selle kinnisasja tuleb vedada või sellele asetada ehitusmaterjali

või kinnisasjast üle käia või sõita, peab naaberkinnisasja omanik seda lubama, kui see on

hädavajalik, tingimusel, et temale tagatakse kahju hüvitamine. Seega on naaberkinnisasja

ehitamiseks või ehitise parandamiseks kasutamine tagatud muul viisil ja selleks ei määrata

juurdepääsuteed.

22. Avaldajad esitasid pärast ärakuulamist maakohtule tõenditena hoone asendiplaani

eskiisilahenduse ja seletuskirjaga ning väljavõtte ehitisregistrist, millest nähtub, et avaldajad

alustasid

juba

16.03.2019

enda

kinnistu

arendamise

projektiga

ja

27.01.2021

projekteerimistingimuste taotlus on võetud menetlusse (kd II tl 133 – 136). Avaldajad palusid

kohtul arvestada asja lahendamisel sellega, et nad kavatsevad ehitada 3-korruselise elamu.

Kohus

leiab,

et

asjaolust,

et

avaldajad

on

esitanud

kohalikule

omavalitsusele

projekteerimistingimuste taotluse ja soovivad ehitada 3-korruselise korterelamu, ei saa kohus

järeldada, et kinnisasja teenindamiseks on vaja 5 m laiust juurdepääsuteed. Kohus ei saa

määrata juurdepääsuteed avaldajate hüpoteetilistes huvides, isegi kui sellised oleksid esile

toodud ja tõendatud. Igal juhul ei ole avaldajatele ehitusõigust tänaseni antud.

23. Pooled on asunud käesolevas menetluses vaidlema selle üle, milline peaks olema J.

Köleri tn 15, mille suhtes toimub planeeringumenetlus, lõplik planeering, samuti paluvad

avaldajad arvestada enda kinnisasjale soovitava elamu ehitamise eskiisiga. Kohus selgitab, et

vaidlused, mis puudutavad detailplaneeringut, tuleb lahendada planeeringumenetluses.

Kohaliku omavalitsuse korralduse seaduse § 6 lg 1 kohaselt on valla või linna ruumiline

planeerimine omavalitsusüksuse ülesanne. Planeerimisseaduse (PlanS) § 4 lg 1 kohaselt

korraldab planeerimisalast tegevust omavalitsuse üksus. PlanS § 126 lg 1 p 4 kohaselt tuleb

detailplaneeringuga lahendada ka detailplaneeringu kohustuslike hoonete ja rajatiste

toimimiseks vajalike ehitiste, sh tehnovõrkude ja -rajatiste ning avalikule teele

juurdepääsuteede võimaliku asukoha määramine. Seega lahendatakse juurdepääsuküsimus

planeeringumenetluses arvestades planeeringust tulenevaid vajadusi. AÕS § 156 alusel

määratava juurdepääsutee olemasolu või selle puudumine ei mõjuta detailplaneeringu

menetlust. Seda, kuidas kohalik omavalitsus erinevate kinnistute paiknemise ja neile

juurdepääsu lahendab, ei määrata seega kindlaks käesolevas menetluses, kuna kohus ei saa

asjaõigusseaduse alusel läbiviidavas menetluses viia läbi planeeringumenetlust ega teha

kohaliku omavalitsuse suhtes kohustuslikke otsustusi. Kohus pöörab täiendavalt tähelepanu ka

sellele, et riigil või kohalikul omavalitsusel on õigus vajaduse korral taotleda ka sundvalduse

seadmist, kui see on vajalik piirkonna juurdepääsuprobleemide lahendamiseks (vt näiteks

Riigikohtu määrus nr 3-2-1-31-17). Kohus jääb selle juurde, et detailplaneeringu lahenduste

mõistlikkuse hindamine ei ole käesoleva menetluse ese ja kohus ei vasta seetõttu poolte esitatud

väidetele ja ei hinda tõendeid, mis puudutavad planeeringumenetlust ja J. Köleri tn 15 erinevaid

eskiislahendusi.

24. Tallinna Linnavalitsuse 28.02.2001 korralduse nr 651-5 p 3.1 kohaselt nähti J. Köleri tn

15a ehitise teenindamiseks vajaliku maa seadmisel ette, et J. Köleri tn 15a korteriomanikel tuleb

tagada läbi krundi juurdepääsutee laiusega 3 m J. Köleri tn 15 ja 15b asuvatele kruntidele (kd I

tl 26 pöördel). Lisaks on avaldaja esitanud Köleri tn 15, Köleri tn 15a ja Köleri tn 15b

korteriomanike 20.01.1999 kokkuleppe, millega korteriomanikud andsid nõusoleku nende

majade vahelise maa-ala kasutamiseks sissesõiduteena nii, nagu seda oli selle ajani kasutatud.

Seni kasutatud juurdepääsutee nähtub jooniselt (kd I tl 29 pöördel, sama tl 45). Jooniselt nähtub,

et sissesõidutee kulgeb J. Köleri tänavalt diagonaalis J. Köleri tn 15a ja J. Köleri tn 15 hoonete

vahelt kuni J. Köleri tn 15b kinnistuni. Asjaolust, et nimetatud asukohas on juurdepääsuna tee,

mis on tänaseni kasutuses, veendus kohus ka paikvaatlusel.

25. Kohus nõustub iseenesest sellega, et linnavalitsuse korraldus ega korteriomanike

kokkulepe ei ole õiguslikult siduvad. J. Köleri tn 15a kinnisasjale ei ole kinnistusraamatusse J.

Köleri tn 15 või J. Köleri tn 15b kasuks servituuti seatud. See ei muuda aga asjaolu, et nimetatud

tõenditest nähtub, et olemasolevat juurdepääsuteed kasutati J. Köleri tn 15b kinnisasjale

pääsemiseks juba enne 1999. aastat ja seda on pidanud mõistlikuks ka kohalik omavalitsus.

Sama juurdepääs nähti Tallinna Linnavalitsuse 31.01.2001 korraldusega nr 269-k ette ka J.

Köleri tn 15 omanikele (kd I tl 112). Tegemist on seega ajaloolise teega. Tallinna Linnavalitsus

toetab juurdepääsutee määramist olemasolevasse asukohta ka käesolevas menetluses.

26. Kohtu järeldust selle kohta, et tegemist on ajaloolise teega, ei väära J. Köleri tn 15a

omanike viited sellele, et J. Köleri tn 15 ehitusloa menetluses selgitas Tallinna

Linnaplaneerimise amet, et ajalooliselt toimus juurdepääs J. Köleri tn 15 kinnisasjale otse

tänavalt (kd I tl 98). N kinnituskirja kohaselt elas ta aastatel 1977 – 2005 aadressil J. Köleri tn

15-xx. N selgitas, et ajalooliselt oli pääsenud tänavalt nii jalgsi kui ka autoga J. Köleri tn 15

kinnistule ja sealt oli vaba juurdepääs praegusele J. Köleri tn 15b kinnistule (kd II tl 142).

Avaldajad selgitasid, et J. Köleri tn 15 ja J. Köleri tn 15b olid varem üks kinnisasi. Kohus

veendus paikvaatlusel, et J. Köleri tn 15 ja 15b vahel on täna aed ja J. Köleri tn 15 kinnisasjale

puudub otse ligipääs tänavalt. J. Köleri tn 15 kinnisasja omanike selgituste kohaselt

planeeritakse aga endise juurdepääsu taastamist, kuid detailplaneering ei ole veel kehtestatud.

Kohus selgitab, et asjas esitatud ja ülal viidatud tõendite kohaselt asub juurdepääs J. Köleri tn

15b kinnistule J. Köleri tn 15a kinnisasjal. Seal on olemasolev tee ja seda on kasutatud juba

enne 1999.a. J. Köleri tn 15 kinnisasjal teed ei ole (vt paikvaatluse protokolli lisa kd II tl 166 –

171). Täna asub seal J. Köleri tänava ja J. Köleri tn 15b kinnisasja vahel kaks aeda ja haljasala.

Tegemist on pehme pinnasega ja asjaolusid, millest võiks järeldada tee olemasolu, kohus

paikvaatlusel ei tuvastanud. Ainuüksi asjaolust, et kuni 1937.a tükeldamiseni olid J. Köleri 15

ja 15b üks kinnisasi (kd II tl 81), millele pääses ligi otse J. Köleri tänavalt, ei järeldu, et

olemasoleva juurdepääsu asemel tuleb rajada uus asukohta, kus ei ole aastakümneid teed olnud

või seda J. Köleri tn 15b ligipääsuks kasutatud.

27. Kohus märgib vastuseks puudutatud isikute vastuväitele, et Ni kinnituskiri on käsitletav

dokumentaalse tõendina TsMS § 272 tähenduses. Tegemist on lubatava tõendiga ja kohus saab

sellega asja lahendamisel arvestada. Samas ei saa esitatud tõendist teha J. Köleri tn 15a soovitud

järeldusi.

28. Kohus ei pea, poolte huve arvestades mõistlikuks uue tee rajamist kunagisse asukohta,

seda enam, et J. Köleri tn 15 lõplik planeering on kehtestamata. Avaldajad ei ole ka taotlenud

juurdepääsu määramist J. Köleri tn 15 kinnisasjal asuvast hoonest ida poole, kuhu J. Köleri tn

15a omanikud soovivad, et tee rajataks. Selle üle, et tee võiks seal asuda, vaidlevad puudutatud

isikud. Kohus selgitab, et kui kohalik omavalitsus leiab, et juurdepääs avaldajate kinnisasjale

tuleb siiski tagada üle J. Köleri tn 15 kinnisasja, hoonest idapoolt, otsustatakse see

planeeringumenetluses planeerimisseaduses sätestatud korras.

29. Olemasoleva juurdepääsutee edasi kasutamist ei välista ka J. Köleri tn 15a omanike

väited selle kohta, et neil on sellel teel ka parkimiskohad. Esitatud plaanist nähtub, et

parkimiskohtade paigutus arvestab sellega, et mööda teed on vaja sõita ka J. Köleri tn 15a

omanikel endil (kd II tl 143). Tee, mille kaudu on võimalik J. Köleri tn 15b kinnisasjale pääseda,

on läbitav sõltumata parkimiskohtadest tee servas ja otsas.

30. Lisaks eeltoodule leiab kohus, et 5 m laiuse tee rajamine riivaks J. Köleri tn 15 omanike

huve ebaproportsionaalselt. Esmalt eeldab see uue tee rajamist ja teiseks paekivist keldri

lammutamist. Kohus veendus paikvaatlusel, et avaldajate taotletud juurdepääs on kohas, kus

täna asub paekivist kelder (kd II tl 160). Avaldajad ei ole esile toonud selliseid asjaolusid, mis

õigustaksid J. Köleri tn 15 omanikele kuuluva keldri lammutamist seni kasutatud

juurdepääsutee laiendamiseks. Samuti eeldab juurdepääsutee avaldajate taotletud viisil

määramine J. Köleri tn 15a koormamist 5 m laiuses, kuna J. Köleri tn 15 ja J. Köleri tn 15a

nurgas J. Köleri tänava ääres asub vana tamm (kd II tl 159), s.t teed ei ole võimalik rajada

selliselt, et see kulgeb üle mõlema kinnisasja serva. Kohus jääb siiski selle juurde, et selline

otsustus on võimalik teha kohalikul omavalitsusel planeeringumenetluses.

31. Õige ei ole avaldajate väide, et olemasolev tee on liiga kitsas. Kohus veendus

paikvaatlusel, et olemasolev juurdepääsutee kulgeb J. Köleri tn 15a elamu ja J. Köleri tn 15

kinnisasjal asuva paekivist keldri vahelt (kd II tl 164 – 165). Kohus mõõtis paikvaatlusel koos

menetlusosaliste esindajatega olemasoleva tee laiuse selle kõige kitsamas kohas. Tee on keldri

nurgast maja nurgani 383cm lai, keldri nurgast trepimademeni, mis on enam-vähem samal

joonel varikatusega, 340cm lai. Varikatuse madalaim külg on 285 cm kõrgusel (kd II tl 175).

Kohus leiab, et see on sõiduautoga läbimiseks piisav, mida kinnitab ka asjaolu, et avaldajad

kasutavadki teed sõiduautoga ligipääsuks.

32. Lisaks pöörab kohus tähelepanu sellele, et Majandus- ja taristuministri 05.08.2015

määruse nr 106, Tee projekteerimise normid, kohaselt piisab isegi IV kuni VI klassi

(liiklussagedusega 50 – 3000 autot ööpäevas, kus võib liigelda kuni 80 km/h) maanteel 3 m

laiusest sõidurajast. Seega on olemasoleva tee laius sõidukiga läbimiseks selgelt piisav.

Teistsuguseid asjaolusid ei ole avaldajad tõendanud.

33. Eeltoodust tulenevalt leiab kohus, et juurdepääs tuleb määrata kohta, kus see praegu

asub, s.o nagu see nähtub avaldajate poolt asja materjali juurde esitatud kaardilt ja paikvaatluse

protokolli lisast (kd I tl 45 ja kd II tl 174). Kohtu ette ei ole toodud ka asjaolusid, millest võiks

järeldada, et juurdepääsutee määramine ei ole maakorralduslikult võimalik. Taotletavas kohas

on olemas pinnastee (vt paikvaatluse protokollile lisatud fotod kd II tl 158 ja 160). Asjaolu, et

tee on amortiseerunud ja võib vajada parendamist, ei muuda asjaolu, et tee on täna kasutatav ja

kasutusel.

II

34. Avaldajad paluvad määrata juurdepääsu tasuta ja tähtajatult, ööpäevaringselt nii jalgsi kui

sõiduvahendiga. J. Köleri tn 15a omanikud leidsid, et avaldajatel ei ole õigust nõuda

juurdepääsu sõidukitega ja selleks puudub vajadus. Kohus sellega ei nõustu.

35. Kohus leiab, et juurdepääs tuleb määrata tähtajatult, sõiduautoga ja ööpäevaringselt. Kohus

veendus paikvaatlusel, et avaldajad liiguvad oma kinnistule sõiduautoga ja ka pargivad seal.

Kohus on ülal tuvastanud, et avaldajate kinnisasjal asub kaks korteriomandit, s.t eluruumi.

Kohtu järeldust ei muuda asjaolu, et puudutatud isikute väitel elavad avaldajad vähemalt

osa ajast Soomes ega see, et avaldajate elamu asub avalikult kasutatavast teest 25 – 30 m

kaugusel. Kohus leiab, et elamiseks kasutatavale kinnisasjale tuleks tavapäraselt tagada

juurdepääs sõiduautoga (vt ka Riigikohtu 27.09.2005 otsus 3-2-1-85-05 p 22).

36. Küll aga nõustub kohus J. Köleri tn 15a omanikega selles, et juurdepääs tuleb määrata B-

kategooria sõidukitele registrimassiga kuni 3500 kg. Avaldajad taotletud juurdepääsutingimuste

osas kohtu määratud tähtajaks seisukohta ei esitanud. Avaldusest võib küll aru saada, et

avaldajad soovivad oma kinnisasjal liigelda ka suuremate sõidukitega, kuid kohus on ülal

selgitanud, et asjaõigusseaduse alusel ei määrata juurdepääsu päästesõidukitele ega

ehitustranspordile. Asjaolusid, millest saaks kohus järeldada, et avaldajatel on vaja oma

kinnisasjale püsivalt ligipääsu suuremate kui B-kategooria sõidukitega, ei ole avaldajad

hoolimata kohtu selgitustest esile toonud. Sellist vajadust ei nähtu ka muudest asjaoludest, kuna

avaldajate kinnisasjal asub korterelamu.

37. Kohus selgitab, et juurdepääsuõigusest ei tulene avaldajatele õigust kasutada J. Köleri tn

15a kinnisasja parkimiseks ega muuks otstarbeks, kui oma kinnisasjale pääsemiseks.

Seetõttu ei omaks õiguslikku tähendust tingimus, mille kohaselt tuleb keelata avaldajatel

kinnistul peatumine ja parkimine enamaks, kui on vajalik värava avanemiseks ja

sulgemiseks, kui mitte kauem kui 1 minut, nagu taotlevad J. Köleri tn 15a omaniku. Kohus

selgitab, et olukorras, kus kolmas isik rikub omandiõigust, on omanikul õigus nõuda

rikkumise kõrvaldamist või rikkumisest hoidumist AÕS § 89 alusel. Seetõttu ei määra

kohus juurdepääsutingimusena avaldajatele keeldu J. Köleri tn 15a kinnisasjal parkida.

III

38. AÕS § 156 lg 1 mõtte kohaselt tuleb juurdepääsu kindlaksmääramise korral üldjuhul

alati määrata koormatava kinnisasja omanikule juurdepääsu talumise eest tasu ning see

koormatud kinnisasja igakordse omaniku kasuks välja mõista. Tasu välja mõistmata jätmine on

erandina lubatav üksnes juhul, kui koormatava kinnisasja omanik on väljendanud kohtule

selgelt, et ta tasu ei soovi (vt nt Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 16. juuni 2016. a määrus

tsiviilasjas nr 3-2-1180-15, p 42). J. Köleri tn 15a omanikud soovivad juurdepääsutasu saada.

39. Ekslik on avaldajate seisukoht, et neil on õigus saada juurdepääs tasuta. Sellist õigust ei

saa tuletada asjaolust, et ümberkaudsete kinnistute omanikud leppisid selles 20.01.1999 kokku

ja erastamisel arvestati selle kokkuleppega. Esmalt märgib kohus, et 20.01.1999 kokkuleppest

ei nähtu juurdepääsu andmine tasuta (kd I tl 26). Igal juhul ei muuda aga kokkulepe ega ka

erastamisel määratud juurdepääs koormatud kinnisasja AÕS § 156 lg-st 1 tulenevat õigust saada

juurdepääsutee eest tasu.

40. Kohus selgitas pooltele 27.01.2021 määruses, et AÕS § 156 lg 1 alusel määratud

juurdepääsutasu koosneb kolmest komponendist. Koormatud kinnisasja omanikul on õigus

saada hüvitist maamaksu, juurdepääsutee korrashoiu kulude ning omandiõiguse riive eest.

Viimane peab vastama juurdepääsutee kasutamisest saadavale kasutuseelisele (vt Riigikohtu

määrused nr 2-14-60492/165 p 16 ja nr 2-16-3663/95 p 18).

41. J. Köleri tn 15a omanikud tõid esile, et juurdepääsutee on ligikaudu 38 m pikk, kuid ei

esitanud selle kohta ühtegi tõendit. Avaldajate esitatud skeemi kohaselt on J. Köleri tn 15a

kinnisasjale jääv juurdepääsutee 36 m pikk (kd II tl 86). Arvestades, et kohus määrab

juurdepääsu 3 m laiuselt, on juurdepääsutee alune maa-ala ligikaudu 108 m2, moodustades J.

Köleri tn 15a kinnistu pindalast 9,09 % (108÷1188×100). J. Köleri tn 15a pindala nähtub

kinnistusraamatu väljavõtetelt (kd I tl 8 pöördel – tl 14 pöördel). Kogu J. Köleri tn 15a maamaks

on puudutatud isiku enda andmetel 3416,91 eurot. Kinnistusraamatu andmetel on J. Köleri tn

15a elamumaa. Tallinna Linnavolikogu 16.06.2011 määruse nr 23 § 2 kohaselt kehtib Tallinnas

ühtne maksumäär 2,5% maa maksustamishinnast aastas. Maa-ametist nähtuvatel andmetel asub

J. Köleri tn 15a hinnatsoonis H0784006, mille maksustamishind on Keskkonnaministri

30.11.2001 määruse nr 50 kohaselt 115,04 eurot. Kogu maamaks on seega

3416,69 eurot (1188×115,04×2,5%). Puudutatud isikud 1 ja 2 esitasid tõendid ka selle kohta, et

Maksu- ja Tolliamet on neile esitanud maamaksu teated (kd II tl 81.1, 144 ja 146) ja et maamaks

on tasutud (kd II tl 145 ja 147). Samas nõustub kohus puudutatud isikute seisukohaga, et

maamaks juurdepääsutasu komponendina ei sõltu sellest, kas J. Köleri tn 15a omanikud on

maamaksu ära tasunud või mitte. Eeltoodust tulenevalt on juurdepääsutasu aluse maa-ala

maamaks 310,58 eurot aastas (9,09 % 3416,69 eurost), mis tuleb juurdepääsutasu määramisel

arvesse võtta.

42. Avaldajad soovivad võtta juurdepääsutee hooldamise kohustuse enda peale. J. Köleri tn

15a kinnisasja omanikud sellega ei nõustunud ja tõid esile, et juurdepääsuteealuse maa-ala

korrashoiukulud on 2260,80 eurot aastas. Arkaadia Puhastuse OÜ esitas J. Köleri tn 15a

kinnisasjale hinnapakkumise hoolduskoristuse teenuse kohta kõnnitee korrashoiuks suvel 2

korda ja talvel 5 korda nädalas ning lipu heiskamisele 3-1 päeva aastas. Hinnapakkumine

sisaldab kõnnitee ja hooviala korrashoidu, puhastamist looduslikust- ja olemprahist,

lumekoristust ja libedusetõrjet kõnniteedel ja käiguradadel graniitliivaga, kusjuures kõnniteid

igapäevaselt asfaldini ei puhastata; sügisest lehtede koristust. Hinnapakkumine ei sisalda

graniitliiva, lehekottide äravedu, lume äravedu ega rasketehnikat (kd II tl 148 – 149). Kohus

leiab, et J. Köleri 15a esitatud hinnapakkumine ei vasta juurdepääsutee korrashoiu tegelikule

vajadusele ja on, arvestades tee kasutust ja selle kasutajate vajadusi, ebamõistlik. Kohtuistungil

selgitasid J. Köleri tn 15a omanikud, et nad ei ole seni lükanud lund selleks, et J. Köleri 15b

saaks autoga oma krundile. Ainuüksi asjaolust, et juurdepääs määratakse kohtu määrusega, ei

saa järeldada, et teed on vaja hakata hooldama talvel viiel ja suvel kahel päeval nädalas. Lisaks

tuleb arvestada, et puudutatud isikud on ise tuginenud sellele, et avaldajad elavad suure osa

ajast Soomes. Seega ei ole põhjendatud korrashoiukulude väljamõistmine J. Köleri tn 15a

omanike kasuks, kuna sedavõrd tihe ja kulukas korrashoid ei vasta juurdepääsutee vajadusele.

Kohus leiab, et kuna avaldajad on nõustunud tee korrashoiuga ise tegelema, ei ole põhjendatud

mõista korrashoiukulusid välja täiendavalt juurdepääsutasu komponendina. Selliselt on

avaldajatel võimalik tee korrashoiu eest hoolitseda siis, kui neil tegelikult teed vaja läheb ja

puudutatud isikud ei pea teed avaldajate jaoks igapäevaselt korras hoidma. J. Köleri tn 15a

omanikud avaldasid oma 15.02.2021seisukohas tegelikult ka ise, et ei saa avaldajate ees võtta

endale kohustust juurdepääsuks kasutatavat ala korras hoida ja korrashoiu peavad tagama

avaldajad ise.

43. J. Köleri tn 15a omanikud hindavad omandiõiguse riive, s.o kasutuseelise suuruseks 100

eurot aastas. Nimetatud kasutuseelis on tuletatud vaidlusaluse kinnistu lähedal pakutava

korterelamu kinnistu müügihinnast ja sellelt arvestuslikult teenitava üüritootlusest 6 % aastas

(kd II tl 81.2 – 81.3). Puudutatud isikute arvutuste kohaselt oleks avaldaja soovitus kasutusala

üürihind 8752,50 eurot aastas, kuid nad leiavad, et mõistlik tasu oleks 100 eurot aastas iga

puudutatud isiku kohta. Arvestades, et J. Köleri tn 15a asub 6 korterit, oleks kasutuseeliste

väärtus 600 eurot aastas. Avaldajad ei esitanud vastuväiteid kasutuseelise suuruse

kujunemisele. Avaldajad leidsid üldiselt vaid seda, et nad ei pea juurdepääsutasu üldse maksma.

Kohus on ülal selgitanud, et avaldajate selline seisukoht ei ole kooskõlas AÕS § 156 sätestatuga.

Kohus võtab seetõttu aluseks J. Köleri tn 15a omanike nimetatud omandiõiguse riive väärtuse.

44. Eeltoodust tulenevalt on juurdepääsutee aluse maa-ala juurdepääsutasu kokku 910,58

eurot aastas (310,58 + 600). Kohus leiab, et tegemist on iseenesest mõistliku ja proportsionaalse

summaga arvestades, et koormatud kinnisasi asub Tallinna kesklinnas miljööväärtuslikul alal.

Juurdepääsutasu väljamõistmisel tuleb arvestada aga ka sellega, et juurdepääsuteed kasutavad

nii J. Köleri tn 15a omanikud ise kui ka J. Köleri tn 15 omanikud. Kohus veendus paikvaatlusel,

et J. Köleri tn 15 kinnisasjal puudub ligipääs avalikult kasutatavale teele, kuna tänava äärde on

rajatud ilma väravata aed (kd II tl 171). J. Köleri tn 15 kinnisasja omanikud kasutavad oma

kinnisasjale pääsemiseks J. Köleri tn 15a kinnisasja (kd II tl 158 – 159). Selline ligipääs on

määratud ka Tallinna Linnavalitsuse 31.01.2001 korraldusega nr 269-k (kd I tl 112).

Kinnistusraamatu andmetel asub J. Köleri tn 15 kinnisasjal 5 ja J. Köleri tn 15a kinnisasjal 6

korterit (kd I tl 43 ja 43 pöördel). Avaldajate kinnisasjal asub 2 korteriomandit. Võttes samas

arvesse, et J. Köleri tn 15 omanikud kasutavad juurdepääsuteed umbes ½ ulatuses (vaata

kaardimaterjali kd I tl 44 pöördel – 45), tuleb ½ juurdepääsutasu jaotamisel arvestada 13

korteriomandi ja ½ jaotamisel 8 korteriomandiga. Kummalegi avaldajale langev osa

juurdepääsutasust on seega 91,93 eurot aastas ((910,58 ÷ 2 ÷ 13) + (910,58 ÷ 2 ÷ 8)).

45. J. Köleri tn 15a omanikud palusid indekseerida juurdepääsutasu tarbijahinnaindeksiga.

Kohus selgitas ärakuulamisel, et perioodilise talumiskohustuse tasu indekseerimine

tarbijahinnaindeksiga ei ole põhjendatud, kuna tegemist ei ole kohase indeksiga (vt ka

Riigikohtu 20.03.2019 määrus nr 2-16-7011 p 16). Kohus selgitas ka seda, et indekseerimine

on iseenesest võimalik, kui puudutatud isikud toovad esile indeksi, mis arvestab kohaselt

talumise tasu määramise aluseks olevate asjaolude muutumisega. J. Köleri tn 15a omanikud

paluvad indekseerid juurepääsutasu Maa-ameti tehingute andmebaasi hoonestamata maa

hinnaindeksiga.

46. Kohus leiab, et ka hoonestamata maa hinnaindeks ei ole kohane indeks. Kinnisvara

hinnaindeksid on arvutatud eesmärgiga luua reaalsetel toimunud tehingutel baseeruv

infovahend, mis iseloomustaks kinnisvara turuhindade puhast muutust. Kinnisvara hindade

indekseerimise aluseks on tehingute andmebaas, mis sisaldab kõikide kinnisvara võõrandamise

tehingute andmeid. Kuna juurdepääsutasu komponendid on maamaks, korrashoiu kulu ja

omandiõiguse riive, mida väljendavad kasutuseelised, ei ole kinnisvara võõrandamistehingute

turuhinnamuutuste andmed võrreldavad talumiskohustuse aluseks olevate asjaoludega. Kohus

selgitab, et kinnisvara turuhinna muutusest ei saa teha järeldusi ka kinnisvara üürihinna või muu

kasutusväärtuse muutumise kohta. Tegemist ei ole võrreldavate näitajatega. Kohus jätab

eeltoodu tõttu rahuldamata J. Köleri tn 15a omanike taotluse juurdepääsutasu indekseerimiseks.

47. Eeltoodust tulenevalt mõistab kohus J. Köleri tn 15b kummagi korteri igakordselt

omanikult välja 91,93 eurot aastas, mis tuleb J. Köleri tn 15a taotluse alusel maksta välja J.

Köleri tn 15a korteriühistule (kd I tl 21), kes kohustub selle korteriomanikele vastavalt nende

kaasomandi osa suurusele välja maksma (vt Riigikohtu 19.04.2017 määrus nr 3-2-1-27-17, p

16).

48. Kohus selgitab, et määrab juurdepääsutee asukoha, juurdepääsu tingimused ja

juurdepääsutasu kindlaks käesolevas asjas poolte esile toodud ja tuvastatud asjaolude alusel,

poolte huvide kaalumisega. Koormatud kinnisasja omanikud on kohustatud määratud

juurdepääsu taluma. Asjaolude olulise muutumise korral võib kohus asjaosalise avalduse alusel

TsMS § 6185 sätestatu kohaselt käesoleva määrusega kindlaks määratud juurdepääsuõigust

muuta. Asjaolude muutumisel saab avalduse alusel muuta nii juurdepääsutee asukohta, selle

kasutamise tingimusi kui ka tasu suurust, samuti võib uue avalduse alusel juurdepääsuõiguse

lõpetada (vt ka Riigikohtu 04.03.2020 määrus nr 2-17-12857, p 17.4).

IV

49. Avaldajad paluvad kohustada puudutatud isikuid andma nõusoleku juurdepääsuõiguse

kohta kinnistusraamatusse märkuse kandmiseks. AÕS § 141 lg 3 kohaselt kehtib

kohtulahendiga seatud kitsendus kolmandate isikute suhtes, kui see on kinnistusraamatusse

kantud. Kohtulahendi alusel seatava kinnisomandi kitsenduse juurdepääsu kujul kinnisasjale

saab kinnistusraamatu kaudu kolmandatele isikutele kehtivaks muuta AÕS § 63 lg 1 p 4 ja 141

lg 3 alusel kinnistusraamatusse kantava märkusega (Riigikohtu 30.03.2004 otsus nr 3-2-1-3304

p 22).

50. AÕS § 641 kohaselt kinnisomandi üleandmiseks ja kinnisasja koormamiseks

asjaõigusega, samuti kinnisasja koormava asjaõiguse üleandmiseks, koormamiseks või selle

sisu muutmiseks on nõutav õigustatud isiku ja teise poole notariaalselt tõestatud kokkulepe

(asjaõigusleping) ja sellekohase kande tegemine kinnistusraamatusse, kui seadus ei sätesta

teisiti. Kinnistusraamatuseaduse (KRS) § 341 lg 1 kohaselt on kande tegemiseks nõutav selle

isiku nõusolek, kelle kinnistusregistriossa kantud õigust kanne kahjustaks (puudutatud isik).

Märke kinnistusraamatusse kandmisel on puudutatud isikuks kinnisasja, mille suhtes märge

tehakse, omanik (KRS § 341 lg 2 p 5). TsÜS § 68 lg 5 alusel, kui isik on kohustatud tegema

kindla sisuga tahteavalduse, asendab tahteavaldust jõustunud või viivitamata täitmisele kuuluv

kohtulahend, millega isikut kohustatakse sellist tahteavaldust andma.

51. Avaldajate nõue kinnistusraamatusse märkuse kandmiseks juurdepääsu kohta tuleb

eeltoodu tõttu rahuldada. Kohus kohustab iga J. Köleri tn 15a omanikku andma

kinnistusraamatu kande tegemiseks nõusoleku.

V

52. J. Köleri tn 15a kinnisasja omanikud esitasid 27.05.2021 taotluse menetluse peatamiseks

kuni J. Köleri 15 ja J. Köleri 15b kinnistute (koos või eraldi) suhtes detailplaneeringu

kehtestamiseni, viidates TsMS § 356 lg-le 1. Viidatud sätte kohaselt, kui otsus sõltub täielikult

või osaliselt sellise õigussuhte olemasolust või puudumisest, mis on teise käimasoleva

kohtumenetluse ese või mille olemasolu peab tuvastama haldusmenetluses või muus

kohtumenetluses, võib kohus peatada menetluse kuni teise menetluse lõppemiseni.

53. Kohus jätab taotluse rahuldamata, kuna eeldused menetluse peatamiseks ei ole täidetud.

Detailplaneering ei asenda poolte asja- või võlaõiguslikku kokkulepet eratee kasutamiseks,

samuti ei ole detailplaneering seadusjärgne kinnisasja kitsendus. Kohus määrab juurdepääsutee

kindlaks AÕS § 156 lg 1 alusel siis, kui kinnisasja omanikul puudub vajalik juurdepääs avalikult

kasutatavale teele. Käimasolev või tulevikus planeeritavad planeeringumuudatused ei ole

käesoleva menetluse ese ja nendest ei sõltu käesoleva asja tulemus. Samas ei piira käesolevas

asjas tehtav lahend kohaliku omavalitsuse võimalust lahendada juurdepääsuküsimus, lähtudes

terve piirkonna vajadustest või muudest asjakohastest asjaoludest, käesolevas määruses

sätestatust erinevalt. Kohalikul omavalitsusel on lähtudes planeeringumenetluse tulemustest

võimalik, kui asjaosalised uue servituudi kokkulepet ei saavuta, nõuda vajadusel ka

sundvalduse seadmist.

54. Eeltoodust tulenevalt on ekslik J. Köleri tn 15a omanike seisukoht, nagu sõltuks

käesoleva asja tulemus käimasolevast ja/või tulevikus algatatavast planeeringumenetlusest.

VI

55. TsMS § 198 lg 3 kohaselt kaasab hagita menetluse osalised kohus omal algatusel.

Eeldatakse, et menetlusosalised on isikud, kellel on seaduse kohaselt õigus hagita menetluses

tehtava määruse peale edasi kaevata. Isik ei ole menetlusosaline ainuüksi seetõttu, et ta tuleb

seaduse kohaselt ära kuulata või et kohus peab seda vajalikuks. Kohus võib menetlusse

seisukoha andmiseks kaasata ka muid isikuid või asutusi, kui see on kohtu arvates vajalik asja

õigemaks lahendamiseks. TsMS § 6182 lg 1 esimese lause kohaselt on avalikult kasutatavale

teele juurdepääsuasjades menetlusosalised avaldaja ja kinnisasjade omanikud, keda avalduse

lahendamine puudutab, samuti vaidlusaluste kinnisasjade asukoha järgne valla- või

linnavalitsus.

56. Kohus kaasas 06.04.2020 määrusega käesoleva asja menetlusse J. Köleri tn 17

korteriomanikud. Kohus leiab, et J. Köleri tn 17 omanikud tuleb menetlusest eemaldada, kuna

käesolev asi ei mõjuta nende õigusi. Kohus lähtus ekslikult arvamusest, nagu kulgeks üle J.

Köleri tn 17 kinnisasja alternatiivne juurdepääs avaldajate kinnisasjani. Puudutatud isikud

selgitasid ja kohus veendus paikvaatlusel, et J. Köleri tn 17 ja avaldajate kinnisasja vahel asub

telliskividest kuur (vt kd I tl 153, 159 – 160 ja kd II tl 172). J. Köleri tn 17 omanikud selgitasid,

et nende kinnisasja kaudu ei ole juurdepääsu kunagi toimunud. Sellise juurdepääsu võimalust

ei ole avaldajad ka taotlenud ega keegi pooltest esile toonud. Kohus tuvastas ülal, et juurdepääs

kulges J. Köleri tn 17 ja J. Köleri tn 15 elamu vahelt, kuid üle J. Köleri tn 15 kinnisasja.

57. Eeltoodud põhjustel ei puuduta käesolev menetlus J. Köleri tn 17 omanikke ja nad on

menetlusse kaasatud ekslikult. Kohus eemaldab nad käesolevast menetlusest, tuginedes TsMS

§ 198 lg 3.

58. Käesolevas määruses nimetamata tõendid jätab kohus TsMS § 238 lg 1 ja lg 5 alusel

arvestamata, kuna need ei oma asja lahendamisel tähtsust.

Menetluskulude jaotus

59. TsMS § 172 lg 1 kohaselt kannab hagita menetluses menetluskulud isik, kelle huvides

lahend tehakse. Kui hagita menetluses osaleb mitu isikut, võib kohus otsustada, et

menetluskulud kannab täielikult või osaliselt mõni menetlusosaline, kui see on asjaolusid

arvestades õiglane, muu hulgas siis, kui see menetlusosaline esitas põhjendamatu taotluse, väite

või tõendi. Mitme menetlusosalisega hagita menetluses on üldjuhul õiglane jätta menetluskulud

selle isiku kanda, kelle kahjuks lahend tehti (vt Riigikohtu 02.06.2008 määrus nr 3-2-1-42-08,

p 18).

60. Arvestades, et käesolevas menetluses osaleb mitu menetlusosalist ja avaldus

rahuldatakse J. Köleri tn 15a suhtes, kuid jäetakse rahuldamata J. Köleri tn 15 suhtes, leiab

kohus, et avaldajate ja J. Köleri tn 15a omanike, s.o puudutatud isikute 1, 2, 3, 4 ja 5 kulud tuleb

jätta nende endi kanda. J. Köleri tn 15 omanike menetluskulud jäävad solidaarselt avaldajate

kanda. J. Köleri tn 17 omanike menetluskulud jäävad nende endi kanda.

61. Kohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks määrusega mõistliku aja

jooksul pärast käesoleva määruse jõustumist (TsMS § 174 lg 4 ja § 177 lg 2).

(allkirjastatud digitaalselt)

Kairi Piirisild kohtunik

Kohtumäärus

on

osaliselt

tühistatud

Tallinna

RKK

16.11.2021. määrusega

nr 2-19-10342.