2-19-19684/30 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Mati Maksing, Gaida Kivinurm ja Ulvi Loonurm

Otsuse kuupäev

11. juuni 2021, Tallinn

Tsiviilasja number

2-19-19684

Tsiviilasi

XX hagi Tallinn RE OÜ vastu alusetult saadu

tagastamiseks

Vaidlustatud otsus

Harju Maakohtu 6. oktoobri 2020 otsus

Kaebuse esitaja ja liik

Tallinn RE OÜ apellatsioonkaebus

Asja hind ringkonnakohtus

5409,90 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Hageja (vastustaja): XX (isikukood xxxxxxxxxx),

lepinguline esindaja Mihhail Šerle

Kostja (apellant): Tallinn RE OÜ (registrikood

11709078), lepinguline esindaja Tuulikki Laesson

Asja läbivaatamine

Kohtuistungil (menetluskonverents) 24. mail 2021, millel

osalesid poolte lepingulised esindajad

RESOLUTSIOON

1. Harju Maakohtu 6. oktoobri 2020 otsus jätta muutmata.

2. Apellatsioonkaebus jätta rahuldamata.

3. Menetluskulud maa- ja ringkonnakohtus jätta kostja kanda.

Edasikaebamise ja kulude kindlaksmääramise kord

Kohtuotsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul

alates otsuse kättesaamisest, aga mitte hiljem kui viie kuu möödumisel otsuse avalikult

teatavaks tegemisest. Kassatsioonkaebuse võib Riigikohtusse esitada üksnes vandeadvokaadi

vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Kassatsioonkaebuse esitamisel tuleb tasuda

kautsjon sõltuvalt tsiviilasja hinnast ja kaebuse ulatusest.

Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi menetlus-

kulude kandmiseks. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema

tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama

kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või kautsjoni tasumiseks või kaebuses esineva sellise

puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku

tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud

põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.

Asja lahendanud maakohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks vastavalt

tsiviilkohtumenetluse seadustiku § 177 lõikele 2.

2 (5)

NÕUDED JA NENDE ALUSEKS OLEVAD ASJAOLUD

1. XX (hageja) esitas 16. detsembril 2019 Harju Maakohtule hagi Tallinn RE OÜ (kostja)

vastu, milles palus välja mõista alusetult saadud 5000 eurot, sissenõutavaks muutunud viivise

9,90 eurot ja viivise põhinõudelt 0,022% päevas alates hagi esitamisest kuni nõude kohase

täitmiseni.

Hageja väitel

-

pooled sõlmisid 13. juulil 2019 broneerimis/käsirahalepingu (edaspidi: leping), milles

kohustusid hiljemalt 30. novembril 2019 sõlmima Tallinnas aadressil Xxxxxxxxxx

asuva kinnisasja (edaspidi: kinnistu) müügilepingu. Hageja andis lepingu alusel

kostjale 5000 eurot;

-

pooled müügilepingut ei sõlminud, sest hagejale ei antud laenu. Sisuliselt jäi

müügileping sõlmimata kostja süül, sest kinnistu ei vastanud kokkulepitud tingimustele

ega vähemalt keskmisele kvaliteedile. Selgus, et kinnistule ehitatud elamu ei vasta

projektile;

-

hageja teatas kostjale 29. novembri 2019, et leping on tühine ja palus tagastada

5000 eurot. Kostja sellega ei nõustunud;

-

kostja pidi raha tagastama 6. detsembril 2019, seega on hagi esitamise seisuga

sissenõutavaks muutunud viivis 9,90 eurot. Kostjal tuleb tasuda ka edasiulatuvalt

viivist 0,022% päevas kuni nõude täitmiseni.

Täiendavalt märkis hageja, et käsiraha andmise kokkulepe on eellepingu osa ja seega tühine.

Hageja ei rikkunud eellepingust tulenevaid kohustusi, mistõttu puudub alus kahju hüvitamiseks

kohustuse rikkumise eest.

2. Kostja vaidles hagile vastu, tema vastuväited on kokkuvõtvalt järgmised:

-

pooled

sõlmisid

13. juulil 2019

nii

broneerimislepingu

kui

ka

kinnistu

kasutamislepingu.

Lepingus

kokkulepitud

tasu

(5000 eurot)

hõlmas

lisaks

broneerimistasule ka tasu kinnistu kasutamise eest;

-

hagejal oli võimalus kinnistut ja sellel asuvat elamut vallata ja kasutada alates

16. juulist kuni 16. detsembrini 2019. Hagejaga sõlmitud lepingu tõttu ei olnud kostjal

võimalik kinnistu müüa varem, misläbi pidi ta kandma täiendavat intressikulu;

-

lepingus kokkulepitud kohustus sõlmida kinnistu notariaalne müügileping hiljemalt

30. novembril 2019 on tühine, muus osas on leping kehtiv.

Kostja esitas tasaarvestuse avalduse, milles palus hageja nõude rahuldamisel arvestada lepingu

kehtivuse ajal kostja tasutud intressikulu ning hinnavahe lepingus kokkulepitud müügihinna ja

tegeliku müügihinna vahel. Kostja pidi ajavahemikul 16. juuli – 16. detsember 2019 tasuma

intressi kokku 5437,50 eurot. Lisaks langes kinnistu turuhind vahepeal ja kostjal tuli kinnistu

30. detsembril 2019 müüa varasemast turuhinnast (163 000 eurot) 3000 euro võrra odavamalt.

Seega tekkis hagejaga lepingut sõlmides kostjale kahju kokku 8437,50 eurot (= 5437,50 +

3000).

MAAKOHTU OTSUS

3. Maakohus rahuldas hagi 6. oktoobri 2020 otsusega (vaidlustatud otsus) ning mõistis

kostjalt hageja kasuks välja alusetult saadu 5000 eurot, sissenõutavaks muutunud viivise

9,90 eurot ja viivise põhinõudelt võlaõigusseaduses (VÕS) §-s 113 sätestatud määras alates

17. detsembrist 2019

kuni

põhinõude

täitmiseni.

Menetluskulud

jättis

maakohus

tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 162 lg 1 alusel kostja kanda ja otsustas määrata

need rahaliselt kindlaks edaspidi.

3 (5)

3.1. Maakohus tuvastas, et pooled sõlmisid 13. juulil 2019 lepingu, mis on pealkirjastatud kui

broneerimisleping/käsirahaleping. Lepingu p 1.3 kohaselt kohustus hageja tasuma 5000 eurot

kostja arveldusarvele ühe pangapäeva jooksul. Kohtule esitatud maksekorralduse alusel tasus

hageja 13. juulil 2019 kostjale 5000 eurot.

3.2. Maakohus tugines VÕS § 29 lg-tele 1 ja 3–6 ning leidis, et pooled sõlmisid kinnistu

müügilepingu eellepingu. Lepingu tingimustest nähtuvalt puudutasid kõik 5000 euro

tasumisega seotud kohustused müügilepingu sõlmimist. Seega ei tasutud 5000 eurot mitte

broneerimise eest, vaid see oli ettemaks soetatava kinnisasja eest. Kostja ei ole ka tõendanud,

et pooled leppisid kokku selles, et hageja tasub kostjale valduse kasutamise eest 5000 eurot.

Lepingust ei nähtu võtmete ega valdus üleandmise kohustus. Hagejale võtmete üleandmine ei

muuda asjaolu, et tegemist on müügilepingu eellepinguga.

3.3. Maakohus kohaldas VÕS § 33, asjaõigusseaduse § 119 lg 1 ja tsiviilseadustiku üldosa

seaduse (TsÜS) § 83 lg 1 ning märkis, et vorminõude järgimata jätmise tõttu on tegemist tühise

tehinguga. Leping ei ole osadeks jagatav ja kostjal tuleb VÕS § 1028 lg 1 alusel hagejale

5000 eurot tagastada.

3.4. Põhinõude rahuldamise korral tuleb rahuldada ka viivisenõue, millele kostja ei esitanud

eraldi vastuväiteid.

3.5. Maakohus kohaldas VÕS § 15 lg 1 ja leidis, et kostjal ei ole hageja vastu kahju hüvitamise

nõuet, mida saaks hageja nõudega tasaarvestada. Kostja ei ole tõendanud, et kandis perioodil

11. juuli 2019 kuni 30. detsember 2019 intressikulu. Põhjendatud ei ole ka hinnavahe

hüvitamise nõue. Kinnistu hinnavahe ei ole kooskõlas kohustuste rikkumise eest ette nähtud

kahju hüvitamise põhimõttega, sest hinnavahet ei ole usalduskahju.

POOLTE SEISUKOHAD

4. Kostja esitas apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada. Esimese

võimalusena taotleb kostja uue otsuse tegemist ja hagi rahuldamata jätmist, teise võimalusena

asja maakohtule uueks läbivaatamiseks saatmist. Menetluskulud palub kostja panna hageja

kanda. Kaebuse väited on kokkuvõtvalt järgmised.

4.1. Esiteks kohaldas maakohus ekslikult TsÜS § 85, kui jättis tuvastamata lepingu kehtivuse.

Maakohus jättis tähelepanuta, et lisaks asjaõiguslepingu sõlmimise kohustusele leppisid pooled

kokku, et kostja ei võõranda kinnistut lepingu kehtivusaja lõpuni kolmandatele isikutele.

Samuti ei hinnanud maakohus asjaolu, et lepinguga koos andis kostja hagejale üle kinnistu ja

selle oluliseks osaks oleva elamu valduse ning seda lausa viieks kuuks.

Hageja esitas maakohtule eksperthinnangu, mis tõendab, et elamu oli kasutatav ja kinnistu koos

elamuga kasutamise läbi sai hageja kasutuseelise. Maakohus jättis tähelepanuta hageja

selgituse, et kinnistu valdust oli tal vaja elamu sisearhitektuurilahenduse koostamiseks. Seega

sai hageja kinnistu valdamisel kasu. Eeltoodust tulenevalt oleksid pooled lepingu sõlminud ka

ilma tühise p-ta 2.2 (müügilepingu ja/või asjaõiguskokkuleppe sõlmimise kohustus).

4.2. Teiseks rikkus maakohus oluliselt menetlusõigust, kui jättis hindamata hageja saadud

kasutuseelise väärtuse ja arvestamata sel alusel tehtud kostja tasaarvestuse. Kostja andis

kinnistu koos elamuga hageja kasutusse ning hageja ei saanud eeldada, et kinnistu ja elamu

kasutamine viie kuu jooksul toimub tasuta. Kinnistu viiekuulise kasutamise eest ei ole

5000 euro suurune tasu ebamõistlik summa, arvestades kinnistu ja sellel asuva elamu suurust.

Lisaks oli samas suurusjärgus kostja intressikulu, mis kaasnes hageja poolt kinnistu viiekuulise

kasutamisega.

5. Hageja vaidleb kaebusele vastu.

4 (5)

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

6. Ringkonnakohus jätab maakohtu otsuse muutmata (TsMS § 657 lg 1 p 1). Kostja kaebus

jääb rahuldamata ja kostja kannab menetluskulud ringkonnakohtus.

7. Poolte väidete põhjal saab ringkonnakohus kaebuse lahendamisel lähtuda maakohtu

tuvastatud asjaoludest lepingu sõlmimise ja 5000 euro maksmise kohta (TsMS § 652 lg 1 p 1).

Ringkonnakohus nõustub maakohtu põhjendustega ja vastab kaebuse väidetele järgmiselt.

8. Kaebuse esimese väitega heidab kostja maakohtule sisuliselt ette TsÜS § 85 kohaldamata

jätmist. See väide pole põhjendatud.

8.1. TsÜS § 85 sätestab, et tehingu ühe osa tühisus ei too kaasa teiste osade tühisust, kui tehing

on osadeks jagatav ja võib eeldada, et tehing oleks tehtud ka tühise osata. Hageja väitel saab

lepingus viidatud normi tähenduses eristada lisaks eellepingule veel osasid, mis vastavad

broneerimislepingu ja kasutuslepingu tunnustele.

8.2. Põhimõtteliselt on õige kostja arusaam, et vaatamata eellepingu tühisusele ei pruugi alati

kaasneda sellega kogu lepingu tühisust TsÜS § 85 järgi. Siiski tuleb eeldada, et kinnisasja

omandamisele suunatud kokkuleppe tühisus toob üldjuhul kaasa ka kõrvalkokkulepete (sh

broneerimise) tühisuse (vt Riigikohtu 29. novembri 2017 otsus tsiviilasjas nr 2-16-8456, p 16

teine lõik, p 16 ja seal viidatud varasem praktika). Kostja ei ole nimetatud eeldust ümber

lükanud.

8.3. Maakohus tõlgendas vaidlustatud otsuse p-s 13 lepingut õigesti tervikuna kinnisasja

müügi eellepinguna. Eelkõige ei viita miski sellele, et lepingu p 1.6 viimases lauseosas sisalduv

võõrandamisest hoidumise kohustus oleks kokku lepitud ilma ülejäänud lepinguta.

Kasutuslepingule omaseid tingimusi leping ei sisalda. Lisaks nähtub lepingu p 1.3 sõnastusest,

et käsiraha ei arvata ostuhinna hulka ainult juhul, kui ostuhind tasutakse laenuga ja sel juhul

tuleb käsiraha tagastada. Nii on käsiraha kas osa ostuhinnast (kui seda ei tasuta laenuga) või

kuulub tagastamisele. Hagejast tingitud põhjusel müügilepingu sõlmimata jätmise korral pidi

käsiraha jääma sanktsioonina kostjale. Need asjaolud tervikuna kinnitavad, et poolte kokkulepe

oli tervikuna suunatud kinnisasja omandamisele. Lepingu p 1.6 ei olnud eraldiseisev ega

müügi- ja asjaõiguslepingu sõlmimisest sõltumatu TsÜS § 85 mõttes. Järelikult on ka selles

punktis kajastatud tingimused tühised ega oma õiguslikke tagajärgi (vrd Riigikohtu

29. novembri 2017 otsus tsiviilasjas nr 2-16-8456, p 17).

8.4. Lepingule ei saa omistada kasutuslepingu sisu pelgalt seetõttu, et pärast lepingu sõlmimist

andis kostja hagejale üle kinnistu valduse. Eksitav on kaebuse väide nagu oleks võtmed antud

üle lepingu alusel, sest sellist kohustust lepingust ei tulene. Lepingu p 1.6 esimene lauseosa

viitab pigem sellele, et kinnistu valdus jääb kostjale. Sellest punktist ei saa järeldada kostja

kohustust anda valdus üle oluliselt enne asjaõiguskokkuleppe sõlmimist. Kostja märkis hagile

vastates ka ise, et valdus anti üle „lisaks broneerimislepingu sõlmimisele“ (31. jaanuari 2020

vastuse p 1.3). Seega võis pooltel olla täiendav kokkulepe valduse üleandmise kohta, aga see ei

mõjuta hinnangut lepingu tühisusele.

8.5. Samuti ei olene hinnang lepingu tühisusele sellest, kas hageja sai kinnistu valdust

kasutada elamu sisearhitektuurilahenduse koostamiseks.

9. Kaebuse teise väite järgi pidanuks maakohus hindama tasaarvestust mh sel alusel, et hageja

kasutas vaidlusaluse lepingu esemeks olnud kinnistut viis kuud ilma tasu maksmata. See väide

on osaliselt lubamatu ja ülejäänud osas põhjendamatu.

9.1. Kaebuse p-s 2.6 toob kostja esile, et poolte eesmärk lepingu sõlmimisel oli kinnistu

valduse üleandmine tasu eest, p 2.8 järgi ei ole tavapärane, et kinnistu omanik annaks tasuta

teisele isikule kinnistu (ja elamu) viieks kuuks kasutada. Kaebuse p-s 2.9 põhjendab kostja, et

1000 eurot on mõistlik kasutustasu kuus.

5 (5)

9.2. TsMS § 652 lg-d 1–4 sätestavad apellatsioonimenetluses lubatavate asjaolude ulatuse,

eelkõige saab ringkonnakohus lähtuda maakohtus esile toodud ja tuvastatud asjaoludest.

Eelmises alapunktis loetletud asjaolusid ei toonud kostja esile maakohtus. Kuigi kostja viitas

ringkonnakohtu istungil maakohtu istungi protokollile (dtl 82 jj), siis ei nähtu ka sellest, et seal

oleks kostja selgelt nimetanud eelmises p-s 9.1 kajastatud asjaolusid ja sidunud need oma

võimaliku vastunõude või vastuväitega hagile. Samuti ei põhjendanud kostja ringkonnakohtule

nende asjaolude nimetamist alles kaebuses. Järelikult ei ole kõnealustele asjaoludele

apellatsioonimenetluses tuginemine lubatav.

9.3. Kohus saab hinnata tasaarvestuse vastuväidet lähtudes selle sisust. Kostja avaldas tasa-

arvestuse hagivastuse p-des 2.8–2.11. Tasaarvestuse tahteavaldusest peab üldjuhul nähtuma,

millist oma nõuet tasaarvestuse tegija kasutab. Kostja tugines p-s 2.9 sisuliselt intressi

hüvitamise nõudele 5437,50 eurot ja p-s 2.10 lisaks müügikahju nõudele 3000 eurot. Maakohus

põhjendas vaidlustatud otsuse p-des 16–19 asjakohaselt, miks ei ole neil alustel tasaarvestus

põhjendatud. Selles osas kostja kaebus väiteid ei sisalda.

9.4. Kostja märkis 21. septembril 2010 maakohtule esitatud seisukoha p-s 2.6, et palub

tasaarvestada hageja nõude kostja vastu kostja nõudega hageja vastu hageja poolt saadud

kasutuseelise eest ning kostjale tekitatud kahjuhüvitise nõudega. Kasutuseelisel rajaneval

nõude summat ega arvutuskäiku kostja ei esitanud. Ringkonnakohus leiab, et tasaarvestuse

avaldus ei saa olla sedavõrd üldine. Kuigi VÕS § 201 näeb ette tasaarvestamise võimaluse ka

nõuete paljususe korral, siis nähtub selle esimese lause sõnastusest, et eelkõige tasaarvestav

pool peab määrama nõuded, mida tasaarvestatakse. Sama sätte teise lause sõnastusest ja selle

punktides esitatud järjekorrast ei saa järeldada, et tasaarvestuse saab esitada niivõrd abstraktselt,

et tasaarvestuse tegija ei viita üldse oma aktiivnõudele.

9.5. Veelgi enam ei saa asjaolusid ja nõudesummat esitamata teha tasaarvestust kohtu-

menetluses. Kuigi kostja ei pea esitama vastunõudes vastuhagi (vt nt Riigikohtu 12. märtsi 2014

otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-185-13, p 10 teine lõik), siis vastuväitena esitatava tasaarvestuse

eeldusena tuleb tal ikkagi tuua esile asjaolud, millest võib järeldada, et tal on hageja vastu nõue,

mida ta saaks tasaarvestada (vt nt Riigikohtu 1. novembri 2017 otsus tsiviilasjas nr 2-13-23176,

p 20 teine lõik). Sellist asjaolude esile toomise kohustust kostja käesoleval juhul maakohtu

menetluses ei täitnud. Eespool p-s 9.2 märgitud põhjendustel ei saa neid asjaolusid tuua esile

alles apellatsioonimenetluses. Kokkuvõtvalt ei saa kostja käesolevas asjas tugineda oma

võimalikule nõudele kasutustasu saamiseks või kasutuseelise hüvitamiseks.

10. Ringkonnakohtu menetluskulud jäävad TsMS § 171 lg 1 alusel kostja kanda. Juhindudes

TsMS § 173 lg 1 teisest lausest märgib ringkonnakohus otsuse resolutsioonis kõigi seniste

menetluskulude jaotuse. Kulude rahalise suuruse määrab TsMS § 177 lg 2 kohaselt kindlaks

maakohus.

(allkirjastatud digitaalselt)