2-18-3367/82 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Vahur-Peeter Liin, Villem Lapimaa ja Ande Tänav

Otsuse avalikult teatavaks

tegemise aeg ja koht

8. juuni 2021. a, Tallinn

Tsiviilasja number

2-18-3367

Tsiviilasi

Õuetuba OÜ hagi X vastu võlgnevuse ja viivise

väljamõistmiseks ning kahju hüvitamiseks

Vaidlustatud otsus

Harju Maakohtu 11. septembri 2020. a otsus

Kaebuse esitaja ja liik

Õuetuba OÜ apellatsioonkaebus

Apellatsioonkaebuse hind

295 548,32 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Hageja (apellant) Õuetuba OÜ (registrikood 11954429),

lepingulised esindajad vandeadvokaadid Anneli Aab ja

Aivar Pilv

Kostja (vastustaja) X (isikukood XXXXXXXXXX),

lepinguline esindaja vandeadvokaat Martin Traat

Asja läbivaatamine

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Harju Maakohtu 11. septembri 2020. a otsus osas, milles maakohus jättis

rahuldamata hageja nõude põhivõla 265 636,3 euro ja sellelt viivise saamiseks,

samuti menetluskulude jaotuse osas. Teha tühistatud osas uus otsus, millega hagi

selles osas rahuldada ja jaotada menetluskulud proportsionaalselt hagi rahuldamise

ulatusega.

2. Jätta maakohtu otsus muutmata osas, milles maakohus jättis rahuldamata hagi

põhivõla 5752,95 euro ja sellelt arvutatud viivise nõudes. Maakohtu otsus on

jõustunud osas, milles maakohus rahuldas hagi põhivõla 5498,6 euro ja sellelt

arvutatud viivise nõudes.

3. Apellatsioonkaebus rahuldatakse osaliselt.

4. Kohtuotsuse tervikresolutsioon on järgmine:

4.1. Rahuldada hagi osaliselt.

4.2. Mõista X-lt Õuetuba OÜ kasuks välja põhivõlg 271 134,9 eurot, 8. juuni 2021

seisuga sissenõutavaks muutunud viivis 73 451,56 eurot ning alates 9. juunist

2021 kuni põhivõla tasumiseni viivis põhivõlalt võlaõigusseaduse § 113 lg 1

teises lauses sätestatud määras.

4.3. Jätta hagi rahuldamata põhivõla 5752,95 euro ja sellelt arvutatud viivise

nõudes.

2 (17)

4.4. Jätta menetluskulud 2% ulatuses Õuetuba OÜ kanda ja 98% ulatuses X

kanda.

5. Menetluskulude suuruse määrab kindlaks asja lahendanud maakohus pärast otsuse

jõustumist.

Edasikaebamise kord

Kohtuotsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul

alates otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel otsuse

avalikult

teatavaks

tegemisest.

Hagimenetluses

Riigikohtus

võib

menetlusosaline

menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel.

Kassatsioonkaebuse esitamisel tuleb tasuda kautsjon sõltuvalt tsiviilasja hinnast ja kaebuse

ulatusest. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti

esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid.

Menetlusabi andmise taotlus ei peata seaduses sätestatud ega kohtu poolt määratud tähtaja

kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja

kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud

1. Õuetuba OÜ (hageja) esitas 2. märtsil 2018 Harju Maakohtule X (kostja) vastu hagi, milles

palus kostjalt enda kasuks välja mõista lepingu tagasitäitmise tulemusena 265 000 eurot,

kahjuhüvitise 11 887,85 eurot, sissenõutavaks muutunud viivise 2497,53 eurot ning

edasiulatuva viivise põhivõlalt seaduses sätestatud määras alates hagi esitamisest kuni nõude

rahuldamiseni.

1.1. Hagi kohaselt müüs kostja 23. jaanuari 2017 notariaalselt sõlmitud lepinguga hagejale

Harju maakonnas, Rae vallas, Karla külas Kibuvitsa tee 1 asuva kinnistu koos selle oluliste

osade (sh elamu) ja päraldistega. Kinnistu soetati elamiseks. Kinnistu müügikuulutuses

reklaamiti elamut kui „ilusat maja, mis pakub suurepäraseid elutingimusi“. Hindamisakti

kohaselt oli elamu seisukord visuaalsel vaatlemisel väga hea, vajumeid, niiskuskahjustusi või

deformatsioone ei tuvastatud ning kohene remondivajadus puudus. Kostja ei juhtinud lepingus

tähelepanu ühelegi puudusele, vaid vastupidi kinnitas lepingu p-s 1.3.4, et lepingu esemel ei ole

kostjale teadaolevaid varjatud puudusi, millest kostja ei ole hagejale teatanud või mida hageja

ei saanud märgata ülevaatusel. Kinnistul puuduvad eritunnused või puudused, mille

fikseerimist müügilepingus kostja pidas vajalikuks. Lepingu p-s 4.1 sisaldus erikokkulepe, kus

hageja kinnitas, et on teadlik, et elamu basseiniruumis ja keldrikorrusel on ehitustööd ja

viimistlus lõpetamata, elamus on osa elektrijuhtmeid lõplikult paigaldamata. Muud

kokkulepped lepingus puudusid. Seega soetas hageja talle esitatud andmete ja antud kinnituste

alusel heas või väga heas seisukorras elamu. Sellest hoolimata müüdi kinnistu hagejale oluliste

varjatud puudustega. Valdavalt olid puudused olulised ehituslikud puudujäägid keldriseinte ja

-põranda hüdroisolatsioonis, katusekatte teostuses ning osaliselt välisseinte ja katusetarandi

tuulutuses. Elamu on elamiskõlbmatu ning keldrikorruse erinevates konstruktsioonide ja

tehnosüsteemide ehitustöödes on ekspert tuvastanud mitmeid puudusi, mis on ohtlikud inimeste

elule, tervisele ja varale. Kõik puudused olid olemas kinnistu üleandmise hetkel, mistõttu kostja

vastutab nende eest võlaõigusseaduse (VÕS) § 218 lg 1 alusel.

1.2. Hageja oli 2017. a märtsis sunnitud tegema avariiväljakutse, kuna elamu katusel paiknev

päikeseküte (paneelid) ei töötanud. Selgus, et päikesekütte süsteemi vedelik oli „kõrbenud“ ja

mustust täis ning tuli välja vahetada. Samuti lekkis katuseõhuti, mis tuli vahetada. Lisaks tuli

3 (17)

süsteem läbi pesta ja vedelik vahetada. Sellega seoses kandis hageja kulu kokku 636,30 eurot.

Hageja soovis 2017. a mais vahetada magamistoa suure akna. Akna demontaaži käigus selgus,

et vana aken oli paigaldatud soojustusest väljapoole, mille tulemuseks on külmasild ja oluline

soojakadu. Hageja lasi Viking Window AS-l üle kontrollida ülejäänud akende paigalduse ning

selgus, et kõik maja aknad (v.a I korruse terrassi aken) olid paigaldatud soojustusest väljapoole.

Hagejal tuli välja vahetada 10 akent maksumusega 5644,95 eurot (km-ta).

1.3. Tugeva vihmasaju tagajärjel tungis 22. augustil 2017 vesi keldrisse ning seal oli suur

uputus. Hageja pöördus kindlustusjuhtumi raames enda kindlustusandja poole, kellelt sai teada,

et kostja on varem sarnastes küsimustes kindlustusandja poole pöördunud. Seega selgus, et

elamul on olulised puudused, mida kostja hagejale enne lepingu sõlmimist ei avaldanud ning

mida hageja ei saanud ka märgata kinnistu ülevaatusel. Tekkinud olukorrast informeeris hageja

kostjat. Kostja hageja etteheidetesse tõsiselt ei suhtunud, vaid piirdus sõnumiga, et "minu

meelest pole sa oma varaga heaperemehelikult ümber käinud ja kõik". Kui hageja võttis

hinnapakkumise kindlustusjuhtumiga seotud kahjude likvideerimiseks, siis selgitas

kindlustusandja hagejale, et kindlustus hinnapakkumises toodud töid osaliselt (nt uue drenaaži

ja betoonist tugimüüri ehitamine) ei kata, kuna see ei ole seotud kindlustatud eseme

kahjustamise kahjuga (ehk senise koosseisu taastamisega), vaid kahjuallika likvideerimisega

(st vältimatult vajalikud tegevused tulevikus sarnaste juhtumite ärahoidmiseks). Kuivõrd uue

drenaaži ja betoonist tugimüüri ehitamine oli vajalik kahjuallika likvideerimiseks, tellis hageja

projekteerimistööd maksumusega 1500 eurot (käibemaksuta). Kuna uputusest tingitud kahjude

kõrvaldamisel hakkasid ehitajad hageja tähelepanu juhtima erinevatele elamul lasuvatele

puudustele, mis ei võimaldanud ehitajal keldrikorrust taastada ja taastamistöödele garantiid

anda, siis tellis hageja kinnistu ehitustehnilise ekspertiisi ja erakorralise auditi. Täiendavast

auditist selgus, et kinnistul olid alljärgnevad defektid ja puudused, mida hageja ei saanud

kinnistu lepingueelsel ülevaatusel märgata:

• akende vale paigaldus. Vanade puitakende demontaaži käigus selgus, et vanad aknad

olid paigaldatud soojustusest väljapoole. Ühe aknaaugu puhul olid näha tugevamad

niiskuskahjustused;

• fassaadikate on paigaldatud ilma distantsliistuta, see on ilma tuulutusvaheta vastu

tuuletõkkeplaati;

• katusekatte aluskatte ja tuuletõkke vahel puudub tuulutusvahe;

• sokli karniis on ehitatud umbseks nii, et tuulutusvahe puudub soklikarniisi pleki all ja

peal, mistõttu on fassaad tuulutamata;

• keldris uputab suurte vihmasadude ajal, sest drenaaž on puudulik ja liigvee

ülepumpamise süsteem pole korras. Garaaži kaevu on küll paigaldatud pump, kuid see

ei tööta automaatselt; samuti on drenaažisüsteem ühendatud otse kanalisatsiooni, kuigi

see ei ole kohaliku vee-ettevõtja projekteerimistingimuste järgi lubatud;

• katteplaadid seintel on lahti, mida heauskne ostja ei osanud märgata;

• teise korruse vannitoa põrandal on vale kalle, vesi ei jookse äravoolu trappi;

• aatriumi piire on konstruktsiooniliselt madal, nõrk ja ohtlik;

• FIBO korstnale on ohtlikul lähedal puitsarikas. Lisaks puudub tuletõkke kivivill

moodulkorstna ümber, tuleohutus pole tagatud;

• väljast puudub pääs korstna juurde;

• pööninguluuk ei ole tuletõkkeluuk;

• garaažis ei ole läbiviigud tuletõkkeseinast tehtud tuldtõkestavalt;

4 (17)

• katusekatte liitekohast on vee läbijooks aluskattele ja sealt seinale suurte vihmasadude

ajal;

• vee sissejooks katusekatte ja korstna ühenduskohast;

• katusekate ei ole korralikult paigaldatud, on kiivas katuseserva pleki suhtes;

• puuduvad katusekatte ülespöörded kattega liituvatele vertikaalsetele pindadele;

• basseinil on lahtine veepind. Liigne aurustumine ei ole takistatud. Liigniiskus kahjustab

ehituskonstruktsioone; ning

• puitterrassi lauad on kohati mädanenud. See selgus alles raske kümblustünni ja

lillekastide hilisemal eemaldamisel.

Eelviidatud auditi edastas hageja ka kostjale, kuid kostja seisukoht oli jätkuvalt, et elamul ei

ole puudusi ning hageja ei ole varaga heaperemehelikult ringi käinud.

1.4. Müüja on müünud ostjale varjatud puudustega kinnistu. Kuivõrd suur osa puudustest on

seotud majja pääsenud vee ja niiskusega, ei ole võimalik, et kostja puuduste olemasolust teadlik

polnud. Kostjale olid kõik elamuga seotud probleemid teada, sest seoses kindlustusjuhtumi

menetlemisega viitas kindlustusandja hagejale, et samade puudustega (eelkõige vee- ja

niiskusega seotud puudused) on ka varasem omanik kindlustusandja poole pöördunud.

Tegemist ei ole vana majaga, mille ostmisel võib eeldada teatud puudusi maja projektis või

konstruktsioonides. Ehitusluba elamu ehitamiseks on väljastatud 2011. a-l ning kasutusluba

2013. a-l. Ainuüksi asjaolu, et kostja on olnud kinnistu omanik enam kui 10 aastat ning sellest

ca 5 aastat ka elamut kasutanud, tähendab, et ta pidi olema teadlik elamu puudustest. Hageja

avastatud puudused viitavad selgelt, et kogu maja on korduvalt niiskuskahjusid saanud, mis

omakorda tekitab majas niiskust ja hallitust.

1.5. Hageja nõudis kostjalt 22. novembril 2017 kõigi elamul lasuvate puuduste kõrvaldamist.

Müüja vaidles puuduste kõrvaldamise nõudele vastu. Hageja ei nõustunud kostja paljasõnaliste

vastuväidetega. Hageja edastas kostjale täiendava ehitusauditi, mis käsitles ainult elamu

keldrikorruse ehitustööde ehitusnormidele vastavust. Auditi korraldamiseks tegi ekspert Peeter

Park 27. detsembril 2017 elamu paikvaatluse, mille käigus tuvastas keldrikorruse erinevate

konstruktsioonide ja tehnosüsteemide ehitustöödes mitmeid põhimõttelisi puudusi, mis

kujutavad endast ohtu inimeste elule, tervisele ja varale:

• keldrikorruse plaatimistööd on tehtud puudulikult ning plaatimise all kasutatud EPS-

soojustus pole sobiv alus keraamilistele plaatidele, kuna ei ole piisavalt jäik võrreldes

kivi- või kipsplaatalusega (auditi p 2.1);

• elamu keldrikorrusel asuvad märgruumid (duširuum, basseiniga sauna eesruum,

aurusaun, leiliruum), mille seintele ja põrandatele peab olema paigaldatud

hüdroisolatsioon. Hüdroisolatsioon oli tehtud puudulikult –– duširuumis oli see tehtud

üksnes põrandale ja seegi mittekvaliteetselt; seintel hüdroisolatsioon puudus; sauna

eesruumis, kus asub ka bassein, puudub põranda hüdroisolatsioon täielikult ja bassein

lekib (auditi p 2.2);

• keldri põrandad on liigniisked, mis tähendab, et ehitustööde käigus on tehtud

põrandakonstruktsioonis mingi põhimõtteline viga (näiteks puudub põrandaalust

kapillaarniiskuse tõusu takistav aluskiht või see kiht on liiga õhuke või valest

materjalist); välistada ei saa ka teisi ehitustehnilisi vigu, mille väljaselgitamiseks oleks

olnud vajalik põrandakonstruktsioon avada (auditi p 2.3);

• ventilatsioonitoru kinnitusviis on vale; keldris puudub üldse ventilatsiooni väljatõmme.

Eelkirjeldatud olukorras liigub soe ja rohkelt niiskust sisaldav sauna eesruumi ja

basseini niiske õhk mööda trepiava üles esimesele korrusele ja sealt edasi mööda elamut

5 (17)

laiali. Sooja ja niiske õhu kontrollimatu levimine mööda elamut loob soodsad

tingimused erinevate hallituste levikuks, mis on otsene oht tervisele. Õhu liikumise

kiirus ventilatsiooni sissepuhke toru lähedal on 2,69 m/s, mis ületab norme

mitmekordselt. Osa ventilatsioonitorusid on välisseinast läbi viimata ja lõpevad

seinakonstruktsioonis. Leiliruumi ventilatsioonitoru läbib tehnoruumi ning lõpeb

välisseinas seda läbimata (auditi p 2.4);

• sauna eesruumi niiskes keskkonnas on elektriühendused, mis ei ole kaitstud niiskuse

eest, luues selliselt ohtliku olukorra inimeste elule ja varale (auditi p 2.5);

• elamu tuleohutus pole tagatud, kuna tehnoruumi viiv uks pole tulekindel; kaminaruumis

asuva kamina ühenduslõõri juures seina sees asub elektrijuhe. Arvestades kaminast

väljuvat suitsugaaside temperatuuri, on tegemist tuleohtliku olukorraga, kuna kuumus

võib sulatada elektrijuhtme kaitsekihi (auditi p 2.6);

• puudused on ka vee- ja kanalisatsioonitöödes: WC-s pole tagatud torustike vahetatavus

ja hooldus normaalsel viisil, ilma konstruktsioone lammutamata, puuduvad

hooldusluugid ning seina taga asuvaid seadmeid ei ole võimalik kätte saada. Osadel

torustikel puudub külma ja sooja vee tähistus ning valdavalt on torud soojuskadude

vältimiseks isoleerimata; vee- ja kanalisatsioonitorud on nõuetekohaselt kinnitamata.

Ekspert viitas ka vajadusele kontrollida üle aurusauna taguses ruumis oleva

kanalisatsiooni ülepumpla paigaldus (auditi p 2.7); ning

• elamul puudub teostusdokumentatsioon, mille abil oleks võimalik välja selgitada,

kuidas ja millistest materjalidest on elamu konstruktsioonid ja tehnosüsteemid ehitatud

(auditi p 2.8).

1.6. Seega on kinnistu oluliste puudustega. Hageja on jäänud lepingu alusel oluliselt ilma

sellest, mida ta ootas –– kinnistu soetati elamiseks, kuid kõik kinnistul lasuvad puudused

muudavad hoones elamise võimatuks. Kuivõrd kostja puudusi ei kõrvaldanud ega ole näidanud

üles valmidust puuduste kõrvaldamise kulu kompenseerida, seda mh olukorras, kus hageja

tugineb kinnistul lasuvate puuduste kõrvaldamise nõudmisel eksperdi korraldatud

ehitustehnilisele ekspertiisile ja eksperdi tuvastatud puudustele, on ilmne, et kostja on

põhjendamatult keeldunud puuduste kõrvaldamisest.

1.7. Hageja taganes 27. detsembril 2017 lepingust ning tegi kostjale ettepaneku sõlmida

käsutustehing kinnistu omandi üleandmiseks ja müügilepingu tagasitäitmiseks. Kostja keeldus

tehingu tagasitäitmisest. Hagejal oli õigus VÕS § 223 lg-te 1 ja 3 alusel lepingust taganeda ja

leping on alates kostjale taganemisavalduse kättesaamise hetkest, s.o 27. detsembrist 2017

lõppenud. Kostjal on VÕS § 189 lg 1 alusel õigus saada tagasi kinnistu omand ning hagejal

õigus saada tagasi ostuhind 265 000 eurot. Hageja nõue muutus sissenõutavaks

taganemisavalduses näidatud tähtaja möödumisel, s.o hiljemalt 19. jaanuaril 2018. Hageja

palub, et kohus mõistaks kostjalt hageja kasuks välja ostuhinna 265 000 eurot.

1.8. Hagejal on kostja vastu kahju hüvitamise nõue 11 887,85 eurot (km-ta), mis koosneb

järgmisest kulust: päikeseküttesüsteemi rikke kõrvaldamise kulu 636,30 eurot (km-ta); akende

vahetuse kulu 5644,95 eurot (km-ta); drenaaži ja tugimüüri ümberprojekteerimise kulu

1500 eurot (km-ta), ekspertiiside teostamise kulu 2005,60 eurot (km-ta) ning seoses kostja

kohustuste rikkumistega kantud õigusabikulu 1993 eurot.

1.9. Kostja on kohustatud tasuma hagejale kohustuse täitmisega viivitatud aja eest viivist.

Taganemisavalduses andis hageja lepingu alusel saadu tagastamiseks ning intressi tasumiseks

tähtaja kuni 18. jaanuarini 2018. Seega muutus hageja nõue sissenõutavaks 19. jaanuaril 2018.

Kostja vastuväited

6 (17)

2. Kostja vaidles hagile vastu ja palus jätta selle rahuldamata. Hageja lepingust taganemise

avaldus on tühine. Hageja väidetud olulisi puudusi müüdud kinnistul ei esinenud. Elamu oli

müügilepingu sõlmimise ajal ja ka pärast seda elamiseks sobivas seisukorras. Kostja

müügilepingu rikkumine ei ole tõendatud. Hageja väited kostja müügilepingu rikkumisest on

hageja enda hagi lisadena esitatud tõenditega ümber lükatud. Jääb arusaamatuks, kust võtab

hageja väite, et ta ostis renoveeritud, s.o uueväärse elamuga kinnisasja. Hagile lisatud

hindamisakti p-st 4.3 nähtub, et elamul esineb nii sise- kui ka välisviimistluses kulumise märke.

Hoone on kasutusse võetud aastatel 2005–2008 ja esimest korrust on osaliselt uuendatud 2012.

a-l. Müügilepingu p 1.4.3 kohaselt on hageja üle vaadanud elamu ja kostja esitatud

dokumentatsiooni ja on eelnimetatud andmete alusel teadlik ehitise kvaliteedist, seisukorrast ja

õiguslikust olukorrast. Kostja seisukohad hageja 22. novembril 2017 esiletoodud puuduste osas

on järgmised:

• aknad on paigaldatud distantsliistu jagu (25 mm) puitkarkassist väljapoole, mis ei ole

vastuolus ehitusnormidega ja ei ohusta ehitist. Nõudekirjast võib aru saada, et reaalne

viga esines ühel aknal, mis asub vanni kõrval ning aknalauale sadanud dušivesi voolas

karkassile. Selline väike nihe soojustuse suhtes avastati hageja poolt aknaid vahetades.

Seega heidab hageja kostjale ette puudust, mis sõltumata kostjast oleks hageja poolt

kõrvaldatud. Selline puudus ei saa olla põhjendus uute akende paigaldamiseks, sest

samamoodi oleks võinud ka olemasolevad aknad 25 mm sissepoole paigaldada;

• kostja märkis seoses fassaadikattega, et plaadid paigaldati reguleeritavate

distantskruvidega. Tuulutusvahe oli olemas. Tuuletõkke plaat ei olnud vastu

fassaadikatet;

• ei vasta tõele hageja väide, et katusekatte aluskatte ja tuuletõkke vahel puudub

tuulutusvahe. Tuulutusliistud on 25mm tuuletõkke ja aluskatte vahel. 2005-2010

kehtinud EVS 383:2003 kohaselt peab plekk-katusel olema tuulutus ning 25 mm

tuulutusvahe on piisav ja vastavuses tol ajal kehtinud hea ehitustavaga;

• hageja märgib, et sokli karniis on ehitatud umbseks nii, et tuulutusvahe puudub

soklikarniisi pleki all ja peal, mistõttu on fassaad tuulutamata. Kivifassaadil on

korrektsed tuulutusavad alumistel kiviridadel. Kogu fassaad on korrektselt tuulutatud;

• hageja märgib, et suurte vihmadega keldris uputab, sest drenaaž on puudulik ja liigvee

ülepumpamise süsteem pole korras. Drenaaž on olemas ja pumpla on rajatud ning

toimiv. Kalded on kogu kinnistu raames tehtud majast eemale. Augusti uputuse

põhjustas ekstreemne vihmasadu ehk loodusjõud, mis on käsitatav vääramatu jõuna.

Samuti ei hoidnud hageja korras müügilepingus märgitud pumplat, mis ka põhjustas

uputuse. Tavaline vihm enne ja pärast augustikuud ei ole uputust tekitanud ja vesi ei

jookse keldrisse sisse;

• hageja märgib, et katteplaadid seintel on lahti, mida heauskne ostja ei osanud märgata.

Ei ole võimalik täpselt aru saada, milliseid katteplaate silmas peetakse. Kui silmas

peetakse fassaadi katvaid vineerplaate, siis hageja oli fassaadi seisukorrast teadlik.

Fassaadi vahetust planeeris hageja juba enne müügilepingu sõlmimist. Plaadid olidki

kulunud ning seda oli silmaga näha ehk tavapärane kulum vana maja puhul;

• hageja märgib, et teise korruse vannitoa põrandal on vale kalle. Vesi ei jookse äravoolu

trappi. Kalle on dušinurgas olemas. Muu ruumi ulatuses kallet ei ole ega peagi olema;

• hageja märgib, et aatriumi piire on konstruktsiooniliselt madal, nõrk ja ohtlik. Hageja

tegutseb majade remondi ja restaureerimisega. Arvestades hageja eriteadmisi, ei saa olla

tegemist varjatud puudusega;

7 (17)

• hageja märgib, et FIBO korstna ümber on ohtlikus läheduses puitsarikas. Lisaks puudub

tuletõkke kivivill moodulkorstna ümber, tuleohutus pole tagatud. Päästeameti spetsialist

on maja üle vaadanud. Kordagi ei ole tehtud ühtegi etteheidet tuleohutuse alaste

puudujääkide osas. Seega tundub etteheide kunstlik ja otsitud;

• hageja märgib, et korstna juurde puudub pääs väljast. Pääs katusele on tagatud väljast

redeliga. Paigaldamata on 2 m käiguteed, mis asub garaažis ja mille koos korstna kraega

pidi hageja ise paigaldama. Tegemist ei ole varjatud puudusega;

• hageja märgib, et pööninguluuk ei ole tuletõkkeluuk. See ei peagi olema. Pööninguluuk

ei ole tee katusele;

• hageja märgib, et garaažis ei ole läbiviigud tuletõkkeseinast tehtud tuldtõkestavalt.

Päästeameti spetsialist on maja üle vaadatud. Kasutusluba anti. Seega ei ole tegemist

puudusega;

• hageja märgib, et katusekatte liitekohast on vee läbijooks aluskattele ja sealt seinale

suurte vihmasadude ajal. See puudus võib tekkida suure vihmaga. Kostja on

väljendanud nõusolekut see puudus oma kuludega parandada, kuid hageja ei ole

puuduse kõrvaldamist soovinud ega võimaldanud;

• hageja märgib, et esineb vee sissejooks katusekatte ja korstna ühilduvusest. Läbijooks

oli põhjustatud korstna manseti lekkest. Uus korstna korsett oli paigaldatud osaliselt

ning selliselt, et leket enam ei ole. Hagejale sai garaažis täpselt näidatud, kus

puuduolevad detailid koos katuse käiguteega asuvad. Hageja pidi need ise paigaldama;

• hageja märgib, et katusekate ei ole korralikult paigaldatud, on kiivas katuseserva pleki

suhtes. Visuaalselt on see puudus nähtav. See on puhtalt iluviga, mis ei ole hoonet

kahjustav. Tegemist ei ole varjatud puudusega;

• hageja märgib, et puuduvad katusekatte ülespöörded kattega liituvatele vertikaalsetele

pindadele. Ülespöörded on olemas. Tegemist ei ole varjatud puudusega. Hagejal on

enda majandustegevuses teadmised hoonete remondi- ja taastamistööde kohta, mistõttu

ei saa hageja tugineda väitele, et ta ei osanud seda tõlgendada puuduse või defektina;

• hageja märgib, et basseinil on lahtine veepind. Liigne aurustumine ei ole takistatud.

Liigniiskus kahjustab ehituskonstruktsioone. Seda asjaolu ei osanud ostja tõlgendada

puudusena. Kostja märgib, et selle etteheite kohta kehtivad eelmises punktis nimetatud

vastuväited. Lisaks on avatud bassein tavapärane. Puuduvad normatiivsed nõuded

basseinikattele, see on iga basseiniomaniku enda otsustada. Basseiniruumis on kuivati,

mis reguleerib selle niiskusrežiimi. Lisaks on müügilepingu p-s 4.1. kirjas, et

basseiniruumis ja keldrikorrusel on ehitustööd ja viimistlus lõpetamata. Pooled leppisid

kokku, et need tööd teostab hageja omal kulul; ning

• hageja märgib, et puitterrassi lauad on kohati mädanenud. Kostja märgib, et terrassipuit

kestab 10–15 aastat. See on tavaline kulumine. Hoone ehitust alustati 2005. a-l ja see

valmis 2008. a-l. Tegemist ei ole varjatud puudusega, vaid tavapärase vana maja

kulumiga.

2.1. Hageja ei saa väita, et kostja keeldus puuduste kõrvaldamisest. Kostja on oma vastuses

selgelt öelnud, milliste puuduste kõrvaldamisega on ta nõus ja millistega mitte.

2.2. Keldrikorruse puuduste kohta eraldi arvamuse koostanud ekspert PP ei ole tutvunud

kinnistu müügilepingu p-s 4.1 kokkulepitud tingimustega, mille kohaselt on elamu

basseiniruumis ja keldrikorrusel ehitustööd lepingu sõlmimise ajal lõpetamata, osa

elektrijuhtmetest on paigaldamata ning need tööd teeb oma kulul hageja. Jääb arusaamatuks,

miks heidab hageja kostjale ette tegemata või puudustega töid, mille osas on pooled kokku

8 (17)

leppinud, et need tööd teeb hageja. Lisaks on mõlemad hageja kohtule esitatud aktid koostatud

pärast seda, kui hageja alustas majas ümberehitustöid. Võimalik, et kostjale etteheidetavad

puudused tekkisid hageja tegevuse tulemusena maja ümberehitamise käigus. Hageja nõue

väidetavate puuduste parandamiseks on olemuslikult nõue muuta kasutatud hoone kostja kulul

uueväärseks. Kui kinnistu on ostetud elamiseks, siis peavad VÕS § 217 lg 2 p 2 ja § 77 järgi

olema tagatud elementaarsed elutingimused. Hageja väide, et kinnistul asuv elamu ei vastanud

elamistingimustele või on elamiseks kõlbmatu, on tõendamata ja alusetu. Kostja on

põhjendatult keeldunud täitmast kohustusi, mida tal seaduse ega ka lepingu järgi hageja ees ei

ole (VÕS § 118 lg 2). Lisaks on hageja esitanud taganemisavalduse hilinenult. Tehingust

taganemine on aegunud. Tehingust taganemise mõistlik aeg oli hiljemalt 6 kuud pärast tehingu

tegemist.

2.3. Riigikohus on asjas nr 3-2-1-43-15 leidnud, et lepingust taganemise põhjendatuse

kontrollimisel tuleb hinnata kõikide puuduste rahalist mõju võrrelduna lepingueseme hinnaga.

Seega on rikkumise olulisus seotud puuduste rahalise mõju ja lepingueseme hinna suhtega.

Lepinguobjekti hind on 265 000 eurot. Hageja on esitanud kahju hüvitamise nõude varjatud

puuduste kõrvaldamise eest 7781,25 eurot, s.o päikeseküttesüsteemi rikke kõrvaldamise kulu

636,30 eurot,

akende

vahetuse

kulu

5644,95 eurot

ning

drenaaži

ja

tugimüüri

ümberprojekteerimise kulu 1500 eurot. Hageja esitas nõude ekspertiisi kulu hüvitamiseks

2005,60 eurot ja kohtueelse kulu õigusabile 1993 eurot. Hageja on esitanud lepingurikkumisest

tuleneva kahju hüvitamise nõude kokku 11 887,85 euro suuruses summas. Seega on kinnistu

müügihind enam kui 22 korda suurem kui kostja väidetav tekitatud kahju hagejale ning

väidetavate ehituslike puuduste maksumus on enam kui 34 korda väiksem kinnistu

müügihinnast. Seega, isegi kostja rikkumise korral ei ole see sedavõrd oluline, et annaks

hagejale õiguse tehingust taganeda.

2.4. Kahju 11 887,85 eurot ei pea kostja hagejale hüvitama. Päikesesüsteemi rike ei tekkinud

süsteemi veast, vaid süsteemi on vaja igal kevadel puhastada ja vedelikuga täita. Sellest oli

hagejat eelnevalt informeeritud. Akende vahetuse osas vaidleb kostja nõudele vastu põhjusel,

et kostjale teadaolevalt oli see töö hagejal plaanis juba enne ostu hoone ülevaatusel ja akende

vahetamiseks puudus mõistlik vajadus. Aknad olid paigaldatud vastavuses kõikide

ehitusnormidega. Kulusid seoses drenaaži ja tugimüüri ümberprojekteerimisega, mis olid

vajalikud selleks, et keldrisse enam uputust ei tekiks, kostja ei tunnista. Kinnistu müügilepingu

p 4.1 kohaselt kohustus hageja basseini- ja keldriruumis olevad tööd oma kulul lõpuni viima.

See on otsene hageja lepingust tulenev kohustus, mille eest kostja ei vastuta. Ka ekspertiisi

kulud ei kuulu hüvitamisele. Ekspert PP on koostanud arvamuse „Elamu keldrikorruse

ehitustööde ehitusnormidele vastavust hindav audit“. Vastavalt müügilepingule vastutab

keldrikorruse tööde lõpuleviimise eest hageja. Seega on ekspert andnud hinnangu veel mitte

valmis ja lõpetamata töödele, millise tegevuse eesmärk jääb kostjale küsitavaks. Ein & Ko OÜ

arvamuse osas on kostja oma hinnangu andnud 30. novembri 2017 vastuses hagejale. Kumbki

ekspertiisiakt ei tõenda hoone puudusi maja müügi hetkel. Aktidest ei selgu, milliseid

konkreetseid norme on kostja rikkunud.

2.5. Kuna hagejapoolne lepingust taganemine on tühine, siis on alusetu ka kostja vastu

esitatud viivisenõue.

Maakohtu otsus

3. Maakohus rahuldas 11. septembri 2020. a otsusega hagi osaliselt ja mõistis kostjalt hageja

kasuks välja kahjuhüvitise 5498,60 eurot, 11. septembri 2020 seisuga sissenõutavaks

muutunud viivise 1113,95 eurot ja edasiulatuva viivise kahjuhüvitiselt VÕS § 113 lg 1 teises

lauses sätestatud määras alates 12. septembrist 2020 kuni kohase täitmiseni.

3.1. Maakohus leidis, et pooled ei vaidle selle üle, et:

9 (17)

• Tallinna notar Heleriin Kulla 23. jaanuaril 2017 koostatud ja tõestatud lepingu

alusel,müüs kostja Harju maakonnas, Rae vallas, Karla külas Kibuvitsa tee 1 asuva

kinnistu koos selle oluliste osade (sh elamu) ja päraldistega hagejale hinnaga

265 000 eurot;

• kinnistu soetati elamiseks ning hageja kanti omanikuna kinnistusraamatusse

25. jaanuaril 2017;

• 22. novembril 2017 nõudis hageja kostjalt elamul lasuvate puuduste kõrvaldamist;

• kostja vaidles puuduste kõrvaldamise nõudele vastu 30. novembri 2017 vastuskirjas,

nõustudes kõrvaldama omal kulul katusekatte liitekoha veekindlusega seotud puuduse;

• hageja esitas 8. detsembril 2017 vastuse kostja 30. novembri 2017 seisukohale ning

palus kostjal teatada lõplikult ja selgelt, kas kostja asub elamul olevaid puudusi

kõrvaldama või keeldub sellest;

• hageja taganes 27. detsembri 2017 avaldusega lepingust ning tegi müüjale ettepaneku

sõlmida käsutustehing kinnistu omandi üleandmiseks ja müügilepingu tagasitäitmiseks

18. jaanuaril 2018 kell 12.00 Tallinna notar Helerin Kulla büroos. Samuti palus hageja,

et kostja hoiustaks talle tasutud ostuhinna 265 000 eurot koos intressiga notari

ametialasel kontol;

• kostja (oma lepingulise esindaja vahendusel) sai taganemisavalduse kätte samal päeval,

s.o 27. detsembril 2017;

• kostja teavitas hagejat 12. jaanuaril 2018, et keeldub tehingu tagasitäitmisest.

3.2. Kohtu hinnangul oli pooltel kehtiv leping. Puudub vaidlus, et hageja on kostjale esitanud

taganemisavalduse, mis on jõustunud. Samuti on hageja andnud lepingu täitmisena kostjale üle

265 000 eurot. Kuna hageja väidab, et kostja on müügilepingut oluliselt rikkunud, tegi kohus

esmalt kindlaks, millistele tingimustele pidi müügilepingu esemeks olev kinnisasi vastama.

Kinnistu müügikuulutusest ega hindamisaktist tulenev ei ole saanud müügilepingu osaks,

mistõttu ei kajasta need dokumendid lepingueseme kokkulepitud omadusi (VÕS § 217 lg 2

p 1). Pooled ei vaidle, et hageja ostis kinnistu elamiseks. Seega pidid VÕS § 217 lg 2 p 2 ja

§ 77 lg 1 järgi olema tagatud elementaarsed elutingimused. Kohus hindas üksnes nende

puuduste esinemist ja olulisust, mis olid lepingust taganemise aluseks. Seega ei hinnanud kohus

väidetavaid puudusi, millele hageja ei ole taganemisavalduses tuginenud. Kostja on rikkunud

lepingut, müües hagejale kinnistu, millel paiknenud elamul esinesid järgmised varjatud

puudused kõrvaldamise maksumusega 4399 eurot:

• fassaadi tuulutus on osaliselt mittetoimiv (puuduse kõrvaldamise maksumus

1224 eurot);

• esineb katusekatte liitekohast vee läbijooks aluskattele ja sealt seinale suurte

vihmasadude ajal (puuduse kõrvaldamise maksumus 150 eurot);

• vee sissejooks katusekatte ja korstna ühenduskohast (maksumus hõlmatud eelmise

kirjega);

• drenaažisüsteem ei ole nõuetekohane (puuduse kõrvaldamise maksumus teadmata);

• drenaažisüsteem on ühendatud otse kanalisatsiooni (puuduse kõrvaldamise maksumus

2975 eurot);

• katteplaatide ebakvaliteetne paigaldus keldrikorruse seintel (puuduse kõrvaldamise

maksumus teadmata); ning

10 (17)

• korstna ümbruses on tuleohutusnõuded eirates paigaldatud puitsarikas (puuduse

kõrvaldamise maksumus 50 eurot).

Kohtu hinnangul on akende soojustusest väljapoole paigaldamine tõendamata. EE arvamus ei

tõenda, et akende paigaldusviis on mõne ehitusnormiga vastuolus. Asjatundja on kõigest

paljasõnaliselt väitnud, et paigaldusviis on ebaõige. Kohus nõustus hagejaga, et ühe aknaaugu

puhul on niiskuskahjustuste olemasolu tõendatud, kuid tegemist on pisipuudusega. Sokli karniis

on ehitatud nõuetekohaselt. TR 28. veebruari 2019 ekspertiisiakti p 3.2 g kohaselt toimib

fassaadikatte tuulutus karniisi pleki pealt kivifassaadis olevate avade kaudu. Hageja ei ole

tõendanud, et katusekatte aluskatte ja tuuletõkke vahel puudub tuulutusvahe. EE arvamus ei

tõenda hageja väiteid (sh pole lisatud fotot), esitatud on üksnes paljasõnaline väide.

Vastupidiselt nähtub TR 6. aprilli 2020 ekspertiisiakti p-st 8.4, et tarindite avamisel on

tuvastatud, et katusekatte aluskatte ja tuuletõkke vahel on vahe laiusega vähemalt 45 mm.

Asjaolu, et katusekate ei ole korralikult paigaldatud, ei ole puudus. See on iluviga, mis ei

kahjusta hoonet. Hageja pidi elamu ostueelse ülevaatuse käigus katusekatte ja plekkide

paiknemist märkama, kuna need asuvad lihtsasti nähtavas kohas. Lisaks on EE arvamusele

lisatud fotoga tõendatud, et katusekatte ülespöörded puuduvad, kuid tegemist ei ole varjatud

puudusega. Hageja pidi eramu ostueelse ülevaatuse käigus katusekatte ülespöörete puudumist

märkama, kuna need asuvad lihtsasti nähtavas kohas. Seoses hageja esile toodud keldri

puudustega märkis kohus, et puuduvad tõendid selle kohta, et hüdroisolatsioon on puudustega.

Eksperdid ei ole hüdroisolatsiooni puudumist tuvastanud. Samuti ei ole tõendanud, et

ülepumpamise süsteem on puudulik. Täiendavalt ei ole hageja tõendanud, et teise korruse

vannitoa põrandal on vale kalle, mistõttu vesi ei jookse äravoolu trappi. PP 30. aprilli 2018

arvamuse p-ga 3.8 ja TR 28. veebruari 2019 ekspertiisiakti p-ga 3.2 on tõendatud, et aatriumi

piire on konstruktsiooniliselt madal, nõrk ja ohtlik. Siiski ei ole tegemist varjatud puudusega,

kuna piirde seisukord oli elamu ülevaatuse käigus nähtav. Hageja ei ole tõendanud, et väljast

puudub pääs korstna juurde. Hageja ei ole tõendanud, et puuduseks on asjaolu, et

pööninguluugiks ei ole tuletõkkeluuk. Hageja ei ole sellkohast nõuet (normi) tõendanud. Kuigi

auk tuletõkkeseinas on tõendatud EE arvamusele lisatud fotoga, oli nimetatud augu olemasolu

elamu tavapärase vaatluse käigus nähtav, mistõttu tegemist ei ole varjatud puudusega.

Puuduseks ei ole basseini lahtine veepind. Basseini lahtine veepind pidi olema eseme

tavapärase ülevaatuse juures nähtav. Puitterrassi seisund ei ole puudus, vaid tavapärane kulum.

3.3. Kõik puudustega detailid (fassaad, katus, drenaaž, keldri katteplaadid, sarikad ja korsten)

olid elamusse paigaldatud enne kinnistu müümist hagejale. Seega olid müügilepingu eseme

varjatud puudused olemas riisiko ülemineku ajal ostjale (VÕS § 218 lg 1). Kohtule ei esitatud

asjaolusid, mis annaksid alust arvata, et fassaadi, katuse, drenaaži, keldri katteplaatide, sarikate

ja korstnaga seotud rikkumised oleks põhjustatud hageja tegevusest või hagejast tulenevast

asjaolust (VÕS § 101 lg 3). Tõendamist ei leidnud ka asjaolu, et hageja oli teadlik või pidi

teadma müügieseme mittevastavusest lepingutingimustele. Seega ei vabane kostjad müüjana

vastutusest VÕS § 218 lg 4 alusel. Pooled ei ole sõlminud müüja vastutust piiravat kokkulepet

(VÕS § 221 lg 2). Hageja on teatanud varjatud puudusest müüjale mõistliku aja jooksul pärast

puudusest teadasaamist. Hageja teavitas kostjat müügiesemel esinevatest puudustest ligikaudu

7 kuud pärast asja kasutusse võtmist ning maakohtu otsuses analüüsitud puudustest ca 10 kuud

pärast asja kasutusse võtmist. Kostja on rikkunud müügilepingust tulenevaid kohustusi ja

vastutab rikkumise eest, kuna kostja müüdud kinnisasi ei vastanud osaliselt keskmisele

kvaliteedile müügieseme üleandmise hetkel. Kinnisasjal esinesid varjatud puudused.

3.4. Hageja esitatud taganemisavaldus on tagajärjetu, sest taganemise materiaalsed eeldused

on täitmata. Tõendamist leidnud varjatud puuduste kogumaksumus on 4399 eurot, mis ei ole

võrreldes kinnistu müügihinnaga sedavõrd ulatuslik, et annaks aluse lepingust taganeda. Kostja

on õigustatult keeldunud hageja viidatud puuduste kõrvaldamisest, kuivõrd kohus jõudis

järeldusele, et suur osa hageja esile toodud puudustest olid alusetud ning nende puuduste

11 (17)

kõrvaldamise korral oleks hageja kostja arvel alusetult rikastunud. Lisaks oli hageja puuduste

kõrvaldamise nõudekirja aluseks olev asjatundja arvamus sedavõrd paljasõnaline ja

põhjendamata, et selle põhjal ei saanud tekkida tõsikindlat veendumust puuduste olemasolu

kohta. Seega puudub hagejal õigus kinnistu müügihinna tagasisaamisele.

3.5. Kohus rahuldas hageja kahju hüvitamise nõude kostja vastu osaliselt. Hagejale on seoses

kostja

rikkumisega

tekkinud

kahju

5498,60

eurot,

s.o

drenaaži

ja

tugimüüri

ümberprojekteerimise kulu 1500 eurot, õigusabikulu 1993 eurot ning ekspertiisikulu 2005,60

eurot, mille kohus mõistis kostjalt hageja kasuks välja. Samuti leidis kohus, et nimetatud kulu

on põhjuslikus seoses kostja rikkumistega. Kui müüdud eramul oleks korras drenaažisüsteem,

ei peaks hageja kandma kulusid seoses süsteemi ümberprojekteerimisega. Kui kostja ei oleks

kohtueelselt vastu vaielnud hageja püüdlustele lahendada vaidlus kokkuleppel, poleks hagejal

olnud vaja õigusabiteenust. Kui kinnistul poleks olnud varjatud puuduseid, nagu kostja lepingus

kinnitas, poleks hagejal olnud vajalik ekspertiisikulusid kanda. Hageja nõutav hüvitis ja selle

koosseis on kooskõlas rikutud kohustuse (kohustusega anda lepingueelsetes läbirääkimistes

tõele vastavat infot) kaitse-eesmärgiga. Rikutud kohustus pidi tagama, et hagejal ei ole vaja

asuda kinnisasja parandama, et tagada selle elamiskõlbulikkus ja vastavus vähemalt keskmisele

kvaliteedile. Tekkinud kahju pidi kostjale olema ettenähtav. Kostja pidi lepingu sõlmimisel aru

saama, et kui eramul esineb varjatud puudusi ja kostja antud vastupidine kinnitus on ebaõige,

võib hagejal tekkida kahju, mis seisneb puuduste tuvastamise ja kõrvaldamise ning nõude

maksmapanekuga seotud kuludes.

Kohus jättis rahuldamata hageja kahjunõude kostja vastu elamu päikeseküttesüsteemi rikke

kõrvaldamise ja akende vahetusega seotud kulude hüvitamiseks. Päikeseküttesüsteemiga

seotud nõude osas puudub lepingurikkumine. Kohtule ei ole esitatud töökäsku, kust nähtuks, et

arvel nr 170409 kajastatud tööd oleks tehtud. Avariiväljakutse sisu ja eesmärk on välja toomata.

Kostja on märkinud, et tegemist oli tavapärase hooldusega, mitte rikkega ning et iga-aastasest

hooldusvajadusest on hagejat teavitatud. Hageja ei ole kostja seisukohale vastu vaielnud. Seega

ei käsitanud kohus seda kulu kahjuna ning päikeseküttesüsteemi regulaarset hooldusvajadust

lepingurikkumisena.

Lisaks

puudub

ka

akende

vahetusega

seotud

nõude

osas

lepingurikkumine, sest akende paigutuse nõuetele mittevastavus on hageja poolt tõendamata.

3.6. Hageja palus viivise välja mõista alates taganemisavalduses märgitud tagasitäitmise

tähtpäevale järgnevast päevas, s.o alates 19. jaanuarist 2018. Kuna kohus leidis, et taganemine

on tühine ning hageja ei ole kahju hüvitamist taganemisavalduses selgesõnaliselt nõudnud,

rahuldas kohus hageja viivisenõude osaliselt ning mõistis kostjalt hageja kasuks välja viivise

VÕS § 113 lg 1 sätestatud määras 5498,60 eurolt alates hagi esitamisest kuni kohtuotsuse

tegemiseni. Sissenõutavaks muutunud viivis on 1113,95 eurot. Kohus mõistis kostjalt hageja

kasuks välja ka edasiulatuva viivise VÕS § 113 lg 1 sätestatud määras 5498,60 eurolt alates

12. septembrist 2020 kuni põhivõla tasumiseni.

Poolte seisukohad

Apellatsioonkaebus

4. Hageja esitas apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada ning teha uue

otsuse, millega hagi rahuldada täies ulatuses, või saata asi maakohtule uueks läbivaatamiseks.

4.1. Maakohus on otsuse tegemisel rikkunud menetlusõigusnorme, jättes osaliselt hageja

tõendid vastu võtmata ja tõendite kogumise taotlused rahuldamata ning hiljem järeldades, et

hageja pole nõuet tõendanud. Lisaks on kohtu järeldused müügilepingu tingimustele vastavuse

kohta vastuolus varasema kohtupraktikaga. Samuti hindas kohus tõendeid valikuliselt ning

neisse kriitiliselt suhtumata.

12 (17)

4.2. Kohus on puuduste hindamisel piirdunud menetlusõigusnorme rikkudes kitsalt üksnes

nende puudustega, millele hageja tugines 27. detsembri 2017 taganemisavalduses. Riigikohus

on asjas 3-2-1-43-15 selgitanud, et kui lepinguesemel ilmnevad uued puudused, on ostjal õigus

neile puudustele tugineda ka siis, kui varem ilmnenud puuduste alusel esitatud hagi on juba

kohtu menetluses. Lisaks on kohus sellele järeldusele jõudes teinud üllatusliku lahendi, sest

kostja ei ole esitanud vastuväidet sellele, millistele puudustele hageja saab tugineda. Seega pidi

kohus hindama ka neid puudusi, millele hageja tugines kohtumenetluse käigus.

4.3. Hageja esitas esmalt vastuväited vaidlustatud otsuse p 85 alapunktides käsitletud

puudustele. Hageja ei nõustu kohtu seisukohaga, et akende soojustusest väljapoole

paigaldamise etteheited on tõendamata ja alusetud. Hageja on esitanud selle väite tõendamiseks

riiklikult tunnustatud eksperdi EE erakorralise auditi, mille p-s 2.3.2 on toodud puudusena esile

akende vale paigaldus. Asjaolu, et ekspert ei ole iga puuduse osas viidanud konkreetsele

normistikule, ei tähenda, et vastavasisuline väide on paljasõnaline. Seda eriti olukorras, kus

ekspert on auditi p-s 1.10 toonud esile asjakohase normistiku, millest ekspert on lähtunud.

Seejuures on nimetatud osas kohtu seisukohad ka vastuolulised – kuigi ekspert ei ole ühegi

puuduse osas eraldi viidanud asjakohasele normistikule, ei ole see mõningate teiste puuduste

tõendatuks lugemise puhul olnud probleemiks. Akende valet paigutamist tõendab auditi lisana

esitatud foto nr 12, millelt on selgelt näha koht, kus on aken enne eemaldamist paiknenud. Akna

asukohale viitab (abi)lengil (puidust osal) paiknev montaaživaht, mis lastakse akna ava ja akna

lengi vahele. Fotolt nähtuvalt oli aken paigutatud soojustusest väljapoole. Akende vale

paigaldust tõendab ka asjaolu, et vannitoa akna puidust (abi)leng on saanud ulatuslikke

niiskuskahjustusi (foto nr 12). Kui aken oleks olnud õigesti paigaldatud, siis ilmselgelt ei oleks

niiskuskahjustusi tekkinud. Tegemist oli varjatud puudusega, sest puudus ilmnes alles akna

eemaldamisel. Akende puudustest tingituna on hageja kandnud kulu 5644,95 eurot. Seda

maksumust arvestades on tegemist olulise puudusega.

Ekslik on kohtu seisukoht, et hageja on tõendanud fassaadi puudusi üksnes osaliselt ja kinnitust

ei ole leidnud, et kivifassaadi ja tuuletõkke vahel puudub tuulutusvahe. Nimetatud asjaolu on

hageja tõendanud EE erakorralise auditiga, mille p 2.3.2 kohaselt on paigaldatud fassaadikate

ilma tuulutusvaheta ning selle kinnituseks on lisatud auditile ka foto. Samuti on TR

paikvaatlusega tuvastanud, et välispiirdes on tuuletõke paigaldatud, kuid vineerplaatide tagune

25 mm tuulutusvahe võib olla ebapiisav (p 3.2 g). Hageja esitas kohtule ka TS asjas nr 2-17-

18442 tehtud ekspertiisi elamu tuuletõkke osas, millega on tõendatud, et tuuletõkke paigaldus

ei ole nõuetekohane – tuuletõkkeplaatide vuugid ei asu roovi all ja on hermetiseerimata ning

tuuletõkkeplaat on saanud kahjustada, kuna puudub piisav tuulutus tuuletõkke ja vineeri vahel.

Seega on hageja menetluses tõendanud, et elamu fassaadi tuulutus ei vasta nõuetele ning

remonttöid tuleb teha ka hoone fassaadi osas.

Nõustuda ei saa kohtu seisukohaga, et katusekatte ülespöörete puudumine ja puudused

katusepleki paigalduses (katus on kiivas), on visuaalselt nähtavad, mistõttu ei ole tegemist

varjatud puudustega. Varjatud puuduste tuvastamisel tuleb lähtuda eriteadmisteta isiku, mitte

asjatundja mõistlikest ja põhjendatud järeldustest. Seega üksnes asjaolu, et eriteadmisi omava

isiku jaoks on katuse puudused silmaga nähtavad, ei tähenda, et eriteadmisi mitteomav isik

peaks suutma need puudused silmaga tuvastada. Katusekatte paigaldusega seonduv on sedavõrd

ehitusspetsiifiline küsimus, millele ostja ei oska asja ostueelsel ülevaatusel tähelepanu pöörata.

Lisaks kohtu käsitletud puudustele on ekspert TR ekspertiisiaktiga tõendatud järgmised katuse

puudused: katuse erinevate tasapindade plekid ei ole kinnitatud nõuetekohaselt (p 3.2 b);

katusekate ei ole nõuetekohaselt paigaldatud (p 3.2 d); katuse aluskate ei ole nõuetekohaselt

paigaldatud ning tuulekast on suletud vineerplaadiga. Sellest puudusest tingituna on katuse

sarikaotsad pehastunud (p 3.2 c); sajuveerenn on deformeerunud, mille põhjuseks on renni

kinnituselementide ebapiisav arv ja/või tugevus (p 3.2 e). Sama ekspert on esile toonud, et

katusekatte parandustööde maksumus on 5100 eurot ning ekspertiisiakti p-s 3-2 d ette nähtud

asendustööde maksumus on 14 000 eurot. Kuna parandustöödega ei ole võimalik likvideerida

13 (17)

kõiki katusel esinevaid puudusi, tuleb lähtuda eksperdi välja pakutud alternatiivsete tööde

maksumusest 14 000 eurot. Kohus neid hageja väiteid ei käsitlenud ega põhjendanud, miks ta

nendega ei nõustu. On ilmne, et kohtu poolt puuduste likvideerimise maksumuseks määratud

150 eurot ei kajasta kõigi katusega seonduvate puuduste likvideerimise maksumust. Seega on

kohus ebaõigesti tuvastanud ka katusega seotud puuduste kõrvaldamise maksumuse.

Kohtu käsitus, et hüdroisolatsiooni puudumise osas on mõlemad eksperdid üksnes

spekuleerinud ning ei ole selle puudumist faktiliselt tuvastanud, on ebamõistlik ja vastuolus

kohtupraktikaga. Välise hüdroisolatsiooni puudumise tuvastamiseks oleks tulnud ekspertiisi

käigus kogu vundament lahti kaevata. Ilmselgelt ei ole sellises mahus „lammutustööde“

tegemine ekspertiisi raames põhjendatud. Seda eriti olukorras, kus avaldunud puudus (vee

sissetung läbi vundamendi) on keldrite puhul suhteliselt sagedane probleem ning praktika

pinnalt on teada, et selle põhjuseks on üldjuhul puudulik hüdroisolatsioon. Lisaks oli

ekspertidel piisav teave, et neil tekiks põhjendatud arvamus, et hüdroisolatsiooni ei ole

paigaldatud ka väljastpoolt ning see on vundamendist toimuva veelekke põhjuseks. Veelgi

enam, esialgse 2017. a augustikuise uputuse tagajärjel kahjude likvideerimisel keeldus

kindlustus hagejale osade vajalike kulude hüvitamisest. Seda põhjusel, et osad vajalikud tööd

sarnaste juhtumite – st et vesi enam keldrisse ei tungiks – ärahoidmiseks ei kuulunud enam

kindlustatud eseme koosseisu taastamiskulude hulka, vaid olid seotud kahjuallika

likvideerimisega (st

vältimatult

vajalikud

tegevused tulevikus sarnaste juhtumite

ärahoidmiseks). Ka eeltoodu viitab üheselt sellele, et elamu keldris väline hüdroisolatsioon

puudus. Seega on meelevaldne ning tõenditega vastuolus kohtu seisukoht, et hüdroisolatsiooni

puudumine ei ole tõendatud. TR ekspertiisiakti p 3.5 kohaselt on drenaaživee mahuti ja pumpla

paigalduse maksumus 3570 eurot ja keldrikorruse hüdroisolatsioonitööde maksumus

31 800 eurot, s.o kokku 35 370 eurot, millele lisanduvad drenaažisüsteemi ümberehitusega

kaasnevate nö lisatööde maksumus ca 12 290 eurot. Kuna ekspert TR kaetud tehnosüsteeme ei

avanud, siis ei osanud ta määrata ka kogu drenaažisüsteemi puuduste likvideerimise

maksumust. Kohus ei ole seda hageja väidet käsitlenud ega põhjendanud, miks ta sellega ei

nõustu. Hageja rõhutas, et keldris olid puudulikud mitte ainuüksi plaatimistööd, vaid

puudulikult olid tehtud ka sisemised hüdroisolatsiooni tööd. Kohus jättis puuduse taganemise

põhjendatuse hindamisel ebaõigesti arvestamata, põhjusel, et hageja ei ole tõendanud selle

puuduse kõrvaldamise maksumust. Teades puuduse olemust ja selle ulatust, on kohtul võimalik

ka ilma puuduse kõrvaldamise maksumust teadmata hinnata taganemise põhjendatust. Lisaks

on ekslik kohtu seisukoht, et puuduse kõrvaldamise maksumus on tõendamata. Hageja esitas

kohtule PP 25. septembri 2017 auditi, milles ekspert on keldrikorruse plaatimistöödega (sh

hüdroisolatsiooni

töödega)

seotud

puuduste

kõrvaldamise

maksumuseks

hinnanud

20 754,43 eurot. Kuigi kõnealune audit oli koostatud seoses kahjujuhtumiga (keldri uputus),

siis täpselt samad tööd, mis tuli teha seoses kahjujuhtumiga, oleks tulnud teha ka selleks, et

puudused saaksid kõrvaldatud (st oleks tulnud eemaldada olemasolevad plaadid, pinnad

tasandada,

katta

hüdroisolatsiooniga

ning

uuesti

plaatida).

Lisaks

on

kohus

menetlusõigusnorme rikkudes jätnud tähelepanuta hageja menetluses hiljem esile toodud

hallitusega seotud probleemid. Seega on ainuüksi keldriga seotud puuduste kogumaksumus

vähemalt 56 124,43 eurot, mis moodustab ca 21% elamu ostuhinnast. Arvestades ainuüksi

keldrikorrusega

seotud

puudusi

ja

nende

likvideerimise

maksumust,

on

hageja

taganemisavaldus põhjendatud.

Kohus luges küll tõendatuks, et aatriumi piirde kõrgus ei ole nõuetekohane ja horisontaalne

jäikus pole piisav, kuid ei arvestanud seda puudust taganemisavalduse hindamisel. Kohtu

hinnangul pole tegemist varjatud puudusega, sest piire oli elamu ülevaatamisel nähtav. Kohtu

sellekohane seisukoht on ekslik. Ei saa olla vaidlust, et eriteadmisteta isik ei ole teadlik sellest,

millised nõuded on esitatud aatriumi piiretele (kõrguse ja jäikuse osas) ning üksnes elamu

piirete visuaalne vaatamine ei tähenda, et ostja on puudusest teadlik ning aktsepteerib seda.

14 (17)

Seega on ka aatriumi piirde puudus varjatud ning seda puudust tuleb hageja taganemisavalduse

hindamisel arvestada.

Kohus ei pidanud ekslikult varjatud puuduseks ka auku tuletõkkeseinas. Eriteadmisi mitteomav

isik ei pidanud elamuga tutvudes aru saama, millised elamu seinad on tuletõkkeseinad ning

millised mitte. Hageja võis elamu ülevaatusel auku küll märgata, kuid ta ei pidanud saama aru

sellest, et selle augu olemasolu muudab elamu tuleohutusnõuetele mittevastavaks.

Lisaks on kohus jätnud arvestamata PP 30. detsembri 2017 arvamuse p-s 2.6 esile toodud

tuleohutuse alased puudused. Nimelt on ekspert tuvastanud, et tehnoruumi viiv uks (siseuks) ja

tehnoruumi välisuks ei vasta nõuetele, kuna tegemist ei ole tulekindlate ustega. Lisaks sellele

tuvastas PP, et kaminaruumis asuva kamina ühenduslõõri juures seina sees asub elektrijuhe.

Arvestades kaminast väljuvat suitsugaaside temperatuuri, on tegemist tuleohtliku olukorraga,

kuna kuumus võib sulatada elektrijuhtme kaitsekihi. Samasugustele järeldustele on jõudnud ka

ekspert TR, kes on toonud esile, et tehnoruumi välisuks ei ole nõuetekohane, samuti ei vasta

nõuetele tehnoruumi välisukse paigaldus. Ukse paigaldamisel on kasutatud tavalist

montaaživahtu, mis on UV-kiirguse mõjul kaotanud isolatsioonivõime. Seega on elamu

tuleohutuse alased puudused oluliselt ulatuslikumad, kui on kohus vaidlustatud otsuses esile

toonud.

Kohus ei käsitlenud järgmiseid puuduseid, mis olid samuti taganemisavalduse aluseks:

ventilatsioonisüsteemi puudused, elektritööde puudused, vee- ja kanalisatsioonitööde puudused

ning elamu dokumentatsiooniga seotud puudused. Seega ei vasta vaidlustatav otsus

seaduslikkuse ja põhjendatuse nõudele.

Kohus ei käsitlenud järgmiseid puuduseid, millele hageja on menetluses täiendavalt tuginenud:

katuseterrassi puudused, vannitoa katuseakna paigaldamisel ei ole hüdroisolatsioon paigaldatud

nõuetekohaselt,

vahetalad

(lisatalade

paigaldamine),

välisseinte

lisasoojustamine,

basseiniruumi kuivatusseadme väljavahetamine koos kondensaadi äravoolu lahendamisega,

elektrisüsteemi trafodega seotud osa ümberehitamise vajadus, vee läbijooks II korruselt

I korrusele ning kohtäratõmbesüsteemi ümberehitamise vajadus. Kohus ei käsitlenud ka hageja

24. aprilli 2020 menetlusdokumendi p-s 3.3 esile toodud puuduseid. Tegemist on

menetlusnormi olulise rikkumisega.

4.4. Seega on elamul mitmeid olulisi varjatud puudusi, mis takistavad elamu sihtotstarbelist

kasutamist. Valdavalt olid puudused olulised ehituslikud puudujäägid: keldriseinte ja -põranda

hüdroisolatsioonis, katusekatte teostuses ning osaliselt välisseinte ja katusetarandi tuulutuses.

Elamu on elamiskõlbmatu ning keldrikorruse erinevates konstruktsioonide ja tehnosüsteemide

ehitustöödes on ekspert tuvastanud mitmeid põhimõttelisi puudusi, mis kujutavad endast ohtu

inimeste elule, tervisele ja varale. Seega on ilmne, et elamu ei vastanud neile tingimustele,

milles pooled olid kokku leppinud. Kostja ei juhtinud hageja tähelepanu sellele, et

müügikuulutuses esitatu ei vasta tõele. Isegi kui lepingus puudus konkreetne kokkulepe, ei

vasta elamu vähemalt keskmisele kvaliteedile ega sobi selleks otstarbeks, milleks see on ostetud

ehk elamiseks (VÕS § 217 lg 2 p 2). Maakohtu otsuse p-s 85 toodud puuduste analüüs on

pealiskaudne ning lõppjäreldused puudulikud.

4.5. Kohus on ebaõigesti tuvastanud puuduste olulisuse üksnes puuduste maksumuse kaudu.

Seadusest ega kohtupraktikast ei tulene, et taganemisavalduse põhjendatuse hindamiseks tuleb

taganemisõigust teostanud isikul ilmtingimata tõendada puuduse maksumust. Puuduse olemust

ja ulatust teades on kohtul ka ilma puuduse maksumust teadmata võimalik hinnata taganemise

põhjendatust. Isegi kui lepingust taganemise kontekstis on kohtul vajalik hinnata ka puuduse

kõrvaldamise maksumust, on kohus otsuse p-s 85.2.6.2 meelevaldselt tööde hinna arvestanud

ilma käibemaksuta. Kuivõrd kohus on jätnud puudused olulises osas hindamata, siis on ka

tuvastatud puuduste maht (ja sellega kaasnevalt ka nende maksumus) marginaalne võrreldes

elamus tegelikult esinenud puudustega (ja nende potentsiaalse kõrvaldamise maksumusega).

15 (17)

Isegi, kui kohus arvestas põhjendatult ainult neid puudusi, millele hageja oli tuginenud

taganemisavalduses, on hageja tõendanud, et taganemisavalduse aluseks olevate puuduste

kõrvaldamise maksumus on vähemalt ca 89 404 – 98 304 eurot. Tegelik puuduste kõrvaldamise

maksumus on oluliselt suurem, kuna paljude puuduste ulatust ja kõrvaldamise maksumust ei

olnud ekspertidel võimalik hinnata konstruktsioone ulatuslikumalt avamata. Lisaks on osaliselt

või täielikult hindamata järgmiste tööde maksumus: fassaaditööd, tuleohutusalaste puuduste

likvideerimine, elektritööd ning vee- ja kanalisatsioonitööd. Ekspert PP on 30. aprilli 2018

auditis väitnud, et rekonstrueerimistööde maksumus on 150 000 – 200 000 eurot. Olukorras,

kus hageja tasus lepingu alusel kostjale 265 000 eurot väga heas seisukorras elamu eest, millel

kohene remondivajadus puudus, on ka kõige konservatiivsema hinnangu kohaselt 89 404 euro

ulatuses

rekonstrueerimistööde

vajadus

kvalifitseeritav

asja

lepingutingimustele

mittevastavusena. Kuna kõik puudused olid olemas lepingu sõlmimise hetkel, vastutab nende

eest kostja.

4.6. Kohus on vääralt tuvastanud fakti, mis ajahetkest hakkab kulgema mõistlik aeg

puudustest teatamiseks. Olgugi, et kohus leidis lõppjäreldustes õigesti, et hageja on teatanud

puudusest müüjale mõistliku aja jooksul pärast nendest teadasaamist, on kohus ekslikult seda

aega arvutanud alates hageja poolt kinnistu valduse saamisest, mitte hetkest, kui hageja sai

puudustest teadlikuks.

4.7. Kohus on jõudnud ebaõigele järeldusele, et kostja keeldus õigustatult puuduste

kõrvaldamisest. Olukorras, kus elamul olid eksperdi poolt tuvastatud puudused, mille

kõrvaldamise maksumus on vähemalt 89 404 eurot, ning kostja keeldus nende kõrvaldamisest,

on ilmne, et kostja on VÕS § 223 lg 1 mõttes lepingut oluliselt rikkunud – keeldunud

õigustamatult asja parandamisest. Seega oli hagejal õigus VÕS § 223 lg 1 ja lg 3 alusel lepingust

taganeda.

4.8. Kohus on vääralt tuvastanud kahju hüvitamise ulatuse. Kohus oleks pidanud hageja kahju

hüvitamise nõude täiendavalt rahuldama ka päikeseküttesüsteemi rikkega seotud kulu

636,30 eurot ja akende vahetamise kulu 5644,95 eurot osas. Arusaamatul põhjusel leidis kohus,

et päikeseküttesüsteemiga seotud kulutusi on võimalik tõendada üksnes töökäsuga. Hageja

esitas päikeseküttesüsteemi puuduste kohta hagi lisades 5–9 dokumendid, mh ka tehnilise

teenistuse töökäsu nr 170412, mis on arve nr 170409 aluseks. Seega on hageja tõendanud arve

aluseks olevaid töid. Kuigi kohus viitas, et avariiväljakutse sisu ja eesmärk on välja toomata,

on avariiväljakutse maksumus üksnes 108 eurot, mistõttu ülejäänud osas oli puuduse olemasolu

hagile lisatud tõenditega tõendatud. Lisaks ei ole hageja omaks võtnud kostja paljasõnalist

väidet, et tegemist oli tavapärase hooldusega, mistõttu ei saanud kohus ka hagejapoolset

nõustumist eeldada. Lisaks ei nõustu hageja kohtuga, et akende soojustusest väljapoole

paigaldamise etteheited on tõendamata ja alusetud.

5. Kostja vaidles kaebusele vastu ja palus jätta kaebuse rahuldamata.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

6. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 2 alusel osaliselt

tühistada osas, milles maakohus jättis rahuldamata hageja müügilepingust taganemisest

tuleneva tagasitäitmise ja päikeseküttesüsteemi hooldamise kulu nõude ning nende nõuetega

seotud viivisenõude. Ringkonnakohus saab teha uue otsuse, millega rahuldab hagi selles osas.

Maakohtu otsus jääb muutmata osas, milles maakohus jättis osaliselt rahuldamata hageja

akende vahetamise kulust tuleneva kahju hüvitamise nõude. Apellatsioonkaebus rahuldatakse

osaliselt.

7. Hageja nõuab kostjalt kinnisasja müügilepingust taganemise tõttu ostuhinna tagastamist

ning kinnisasjale enne taganemist tehtud kulude hüvitamist. Pooled vaidlevad eelkõige selle

üle, kas hagejal oli materiaalõiguslik alus müügilepingust taganemiseks, st kas kostja on

16 (17)

müügilepingut oluliselt rikkunud ning kas hageja saab nõuda tehtud kulude hüvitamist.

Maakohtu otsus on vaidlustatud üksnes osas, milles maakohus jättis hagi rahuldamata. Seega

on maakohtu otsus jõustunud osas, milles maakohus hagi osaliselt rahuldas.

8. Ringkonnakohus ei nõustu maakohtuga, et hageja ei ole kehtivalt müügilepingust

taganenud, kuna kostja lepingurikkumine ei ole oluline. Ringkonnakohus leiab, et maakohus

on tõlgendanud valesti VÕS § 223 lg-t 1, leides, et selleks, et tuvastada müügilepingu rikkumise

olulisus, peab hageja tõendama lisaks sellele, et asi oli puudustega ja müüja mõistliku aja

jooksul puudusi ei kõrvaldanud, ka puuduste kõrvaldamise väärtuse. Taganemise kehtivuse

eelduseks ei ole üldjuhul see, kas taganemine oleks lepingut rikkunud poole suhtes

proportsionaalne. Samas ei ole välistatud, et taganemise lubamatus võib tuleneda hea usu

põhimõttest (tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 138), kui ebaolulistele puudustele

tuginev taganemine on poolte huve kaaludes ebaõiglane (vt Riigikohtu 19. aprilli 2017. a otsus

tsiviilasjas nr 3‑2‑1‑16‑17, p 17). Kuivõrd TsÜS § 139 järgi heausksust eeldatakse, peab seega

olukorras, kus hageja on tõendanud, et lepinguese oli puudusega ning kostja seda mõistliku aja

jooksul ei kõrvaldanud, kostja tõendama asjaolu, et puudus oli sedavõrd ebaoluline, et hageja

käitub lepingust taganedes pahauskselt. Maakohus on aga sellele vastupidiselt leidnud

olukorras, kus ta lepingurikkumise tuvastas, kuid puuduse kõrvaldamise hinda ei suutnud

tuvastada, et puuduste kõrvaldamise hinna tõendamata jätmisel ei saa puudust pidada oluliseks.

9. Maakohus on tuvastanud lepinguesemel järgmised puudused: fassaadi tuulutus on osaliselt

mittetoimiv, esineb katusekatte liitekohast vee läbijooks aluskattele ja sealt seinale suurte

vihmasadude ajal, vee sissejooks katusekatte ja korstna ühenduskohast, drenaažisüsteem ei ole

nõuetekohane, drenaažisüsteem on ühendatud otse kanalisatsiooni, katteplaatide ebakvaliteetne

paigaldus keldrikorruse seintel ning korstna ümbruses on tuleohutusnõuded eirates paigaldatud

puitsarikas. Ringkonnakohus leiab, et maakohus on need puudused tuvastanud õigesti. Kostja

nii maakohtus kui ka ringkonnakohtus esitatud vastuväited ei anna alust teha teistsugust

järeldust. Maakohus

on lähtunud puuduste tuvastamisel

eelkõige asjas esitatud

eksperdiarvamusest. Ringkonnakohtu hinnangul on maakohus eksperdi seisukohtadest õigesti

aru saanud. Kostja ei ole esitanud omapoolseid tõendeid, mis eksperdi järeldused ümber

lükkaks. Kostja on piirdunud peamiselt paljasõnaliste vastuväidetega.

10. Ringkonnakohus nõustub hagejaga, et maakohus on hinnanud eksperdiarvamust ekslikult,

leides, et see ei tõenda asjaolu, et elamu väline hüdroisolatsioon on puudustega. Ekspert on

leidnud, et niiskuskahjustuste iseloomu arvestades on kahjustuste kõige tõenäolisem põhjus

hüdroisolatsiooni puudumisest või madalast kvaliteedist tingitud kapillaarniiskuse tõusmine

mööda seinte sisepinda ja pinnasevee sissetungimine. Ringkonnakohtu hinnangul on see piisav

hüdroisolatsiooni puudulikkuse tuvastamiseks. Maakohus on rakendanud ebamõistlikult kõrget

tõendamisstandardit, leides, et kuna ekspert on teinud ainult tõenäolise, mitte kindla järelduse,

siis ei ole see piisav puuduse tuvastamiseks. Arvestades asjaolu, et vee läbijooksu kindla

põhjuse tuvastamine oleks eksperdiarvamuse kohaselt eeldanud konstruktsioonide avamist, st

vundamendi lahtikaevamist, oleks ilmselgelt ebaproportsionaalselt kõrge tõendamisstandard

nõuda puuduse tõendamiseks tõsikindlat järeldust. Seejuures on nii ekspert kui ka asjatundja

PP selgelt välja toonud, et vesi tungib läbi keldriseinte keldrisse. Puudulikust

hüdroisolatsioonist tingitud vee läbijooks keldrisse on selgelt müügilepingu eseme puuduseks

(Riigikohtu 14. märtsi 2019. a otsus tsiviilasjas nr 2-17-1937, p-s 19 ja 20).

11. Eeltoodust tulenevalt leiab ringkonnakohus, et VÕS § 116 lg-s 1 sätestatud eeldus lepingust

taganemiseks, st kostja oluline lepingurikkumine, on tõendatud. Lepinguesemeks olnud

kinnisasja osaks oleval elamul olid puudused, millest hageja kostjat teavitas ja mille

kõrvaldamist ta nõudis, kuid kostja seda ei teinud. Seega on kostja VÕS § 223 lg 1 mõttes

lepingut oluliselt rikkunud. Kostja ei ole tõendanud, et puudused olnuks sedavõrd ebaolulised,

et taganemine oleks vastuolus hea usu põhimõttega. Ringkonnakohus märgib, et asjas esitatud

tõendid kinnitavad, et puudused ei olnud tühised. Eksperdiarvamuse kohaselt oleks ainuüksi

17 (17)

keldri hüdroisolatsioonitööde maksumus 26 500 eurot ilma käibemaksuta, st 10% ostuhinnast.

Ringkonnakohus märgib, et põhjendamatu on maakohtu järeldus, et kostja ei pidanud

puuduseid kõrvaldama, kuna hageja nõudis osaliselt põhjendamatute tööde tegemist. See, et

hageja nõudis kostjalt lisaks puuduste kõrvaldamisele ka mingite täiendavate tööde tegemist, ei

vabasta kostjat müügilepingust tulenevatest kohustustest. Kostja oleks pidanud taganemise

vältimiseks põhjendatud puudused kõrvaldama. Praeguses asjas kostja isegi ei pakkunud kõigi

puuduste kõrvaldamist, mille kohus on tuvastanud. Seega tuleb hageja lepingu tagasitäitmise

nõue VÕS § 189 lg 1 järgi rahuldada ning mõista kostjalt hageja kasuks välja tasutud ostuhind

265 000 eurot.

12. Ringkonnakohus leiab, et kostja esitatud vastuväited eeltoodud järeldust ei väära. Ainuüksi

asjaolu, et müügilepingus oli märgitud, et basseiniruumis ja keldrikorrusel on ehitustööd ja

viimistlus lõpetamata, ei tähenda seda, et hageja ei saaks tugineda seal juba tehtud tööde

puudustele. On ilmselge, et väline hüdroisolatsioon oleks pidanud olema juba varem

paigaldatud. Kohtu tuvastatud puudused ei ole sellised, mis oleksid tekkinud elamu tavapärase

kasutamise käigus, vaid tegemist on ehituslike puudustega, mis olid elamul algusest peale.

Väide, et vee keldriseintest läbitungimine on tingitud sellest, et hageja on jätnud pumpla

hooldamata, on spekulatiivne. Kostja ei ole selle väite tõendamiseks esitanud ühtegi tõendit.

Eksperdi arvamuse kohaselt võis asjaolu, et tehnoruumis oli äravoolutrapp ummistunud,

põhjustada üleujutusi tehnoruumis. See ei selgita aga vee läbijooksu seintest teistes

keldriruumides.

13. Ringkonnakohus nõustub iseenesest maakohtuga, et päikseküttega seotud kulud on

süsteemi tavapärase hoolduse kulud. Samas on ringkonnakohus eelnevalt leidnud, et hageja on

kehtivalt müügilepingust taganenud. VÕS § 191 lg 2 kohaselt peab olukorras, kus lepingust

taganemise tõttu lepingu ese tagastatakse, vastaspool hüvitama esemele tehtud vajalikud kulud.

Ringkonnakohtu hinnangul on ilmselge, et päikseküttesüsteemi hooldamise kulu on vajalik

kulu. Kostja ei ole ka väitnud, et kõrbenud küttevedeliku vahetamine ei oleks olnud vajalik.

Seega tuleb hageja nõue selles osas rahuldada ja kostjalt hoolduse kulu hüvitamiseks 636,3

eurot välja mõista.

14. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga osas, milles maakohus jättis rahuldamata hageja

akende vahetusega seotud kulusid puudutava nõude. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et

ei ole tõendatud, et aknad olid paigutatud elamule valesti. Ainuüksi see, et Ein&Ko OÜ

arvamuses on märgitud, et aknad on paigaldatud valesti soojustusest väljapoole, ei ole puuduse

tõendamiseks piisav. Arvamusest ei nähtu, miks selline paigaldus on käsitatav puudusena ning

milliseid tagajärgi see kaasa toob. Kohtul ei ole eriteadmisi, mille alusel akende sellise

paigalduse nõuetekohasust hinnata. Samuti ei ole tõendatud, et ühe akna niiskuskahjustus oleks

seotud akende sellise paigaldusega. Eluliselt usutav on kostja väide, et vannitoa akna

niiskuskahjustus on põhjustatud sinna vannitoa kasutamisel sattunud veest. Seega ei saa pidada

akende vahetamise kulu vajalikuks kuluks ning selles osas on maakohus jätnud hagi õigesti

rahuldamata.

15. Ringkonnakohus jaotab menetluskulud TsMS § 163 lg 1 kohaselt proportsionaalselt hagi

rahuldamise ulatusega. Hagi rahuldatakse ligikaudu 98% ulatuses. Seega jääb 98%

menetluskuludest kostja ja 2% hageja kanda. Menetluskulude suuruse määrab TsMS § 177 lg

2 järgi kindlaks asja lahendanud maakohus pärast otsuse jõustumist.

(allkirjastatud digitaalselt)

(allkirjastatud digitaalselt)

(allkirjastatud digitaalselt)

Vahur-Peeter Liin

Villem Lapimaa

Ande Tänav