2-21-3975/3 · Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Andra Pärsimägi, Triin Uusen-Nacke, Indrek Parrest

Määruse tegemise aeg ja koht

8. juuni 2021, Tartu

Tsiviilasja number

2-21-3975

Tsiviilasi

Eesti

Vabariigi

(Maa-ameti

kaudu)

kinnistamisavaldus kinnistamisasjas nr 96841202050

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Maakohtu kinnistusosakonna 23. veebruari 2021. a

määrus nr 195142021

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Eesti Vabariigi (Maa-ameti kaudu) määruskaebus

Kohtuistungi toimumise aeg

Kirjalik menetlus

Menetlusosalised ja nende

esindaja

Määruskaebuse esitaja (avaldaja): Eesti Vabariik (Maa-

ameti kaudu) (registrikood 70003098), volitatud esindaja

Mari-Liis Mikli

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Tartu Maakohtu kinnistusosakonna 23. veebruari 2021. a määrus

nr 195142021 ning saata kandeavaldus Tartu Maakohtu kinnistusosakonnale uueks

kande tegemise otsustamiseks.

2. Määruskaebus rahuldada osaliselt.

3. Määruskaebuse esitamisest tingitud menetluskulud jätta Eesti Vabariigi (Maa-

ameti kaudu) kanda.

Edasikaebamise kord

Käesoleva määruse peale ei saa Riigikohtule edasi kaevata.

ASJAOLUD JA MAAKOHTU SEISUKOHT

1. Eesti Vabariik (Maa-ameti kaudu) (avaldaja) esitas 23. novembril 2020 Tartu Maakohtu

kinnistusosakonnale kinnistamisavalduse, milles palus teha kinnistusregistriosas nr X

(registriosa) järgmised muudatused:

 kustutada registriosa kolmandast jaost Janek Mägi kasuks seatud kasutusvaldus;

 kanda sama registriosa kolmandasse jakku esimesele vabale järjekohale kasutusvaldus

J. Mägi kasuks tähtajaga 15 aastat ja tasu maksmise kohustusega vastavalt lepingu

punktile 5.

Eesti Vabariigile kuuluvale X kinnisasjale asukohas X (registriosa nr X, kinnisasi) on

maareformi käigus seatud kasutusvaldus J. Mägi kasuks tähtaja 15 aastat. J. Mägi esitas 1. juunil

2020 taotluse kinnisasja kasutusvalduse lepingu pikendamiseks 15 aastaks. Maa-ameti

peadirektori 10. novembri 2020. a korralduse alusel sõlmisid avaldaja ja J. Mägi 23. novembril

2020 maareformi käigus sõlmitud kasutusvalduse lepingu pikendamise lepingu ja

asjaõiguslepingu (leping), milles sisaldus mh kinnistamisavaldus registriosas kannete

tegemiseks. Vastavalt lepingu p-le 1.2 on lepingu sõlmimise eesmärgiks lepingu esemeks

olevale kinnisasjale maareformi käigus sõlmitud kasutusvalduse lepingu pikendamine, selle

edasise kasutamise tingimuste kindlaksmääramine ning poolte õiguste ja kohustuste

fikseerimine.

2. Tartu Maakohtu kohtunikuabi andis 22. detsembri 2020. a määrusega lepingupooltele

tähtaja kuni 22. jaanuarini 2021 avalduses puuduste kõrvaldamiseks, s.o kasutusvalduse

muutmise asjaõiguslepingu ja muutmise kande tegemiseks vajaliku kinnistamisavalduse

esitamiseks ning riigilõivu tasumiseks.

3. Tartu

Maakohtu

kohtunikuabi

jättis

23. veebruari

2021.

a

määrusega

kinnistamisavalduse rahuldamata.

Määruse kohaselt on registriosa kolmandasse jakku kantud tasuline kasutusvaldus tähtajaga

15 aastat J. Mägi kasuks. Vastavalt lepingu p-le 1.2 on selle sõlmimise eesmärgiks lepingu

esemeks olevale kinnisasjale maareformi käigus sõlmitud kasutusvalduse lepingu pikendamine,

selle edasise kasutamise tingimuste kindlaksmääramine ning poolte õiguste ja kohustuste

fikseerimine. Lepingu p 12 kohaselt on pooled kokku leppinud kasutusvalduse seadmises.

Maareformi seaduse (MaaRS) § 341 lg 2 alusel on põllumajandusliku tootmisega tegeleva,

MaaRS § 233 alusel maa kasutusvaldusesse saamise õiguse omandanud isikul õigus

kasutusvalduse lepingu pikendamiseks veel 15 aastaks. Kasutusvalduse pikendamiseks esitab

kasutusvaldaja kirjaliku taotluse Maa-ametile hiljemalt kolm kuud enne kasutusvalduse

lõppemist. MaaRS § 342 lg 3 kohaselt otsustab Maa-amet kasutusvalduse lepingu pikendamise,

sõlmib kasutusvaldajaga kirjalikus vormis asjaõiguslepingu ja esitab kirjalikus vormis

kinnistamisavalduse kasutusvalduse kandmiseks kinnistusraamatusse.

Varasema kasutusvalduse pikendamise leping on sõlmitud samade poolte vahel. Kui

kasutusvalduse lepingut pikendatakse MaaRS § 342 lg 3 alusel, tuleb kasutusvalduse kannet

muuta, mitte seada uut kasutusvaldust. Seega ei ole praegusel juhul tegemist uue kasutusvalduse

seadmisega.

Asjaõigusseaduse (AÕS) § 641 kohaselt on kinnisasja koormamiseks asjaõigusega, samuti

kinnisasja koormava asjaõiguse üleandmiseks, koormamiseks või selle sisu muutmiseks nõutav

õigustatud isiku ja teise poole notariaalselt tõestatud kokkulepe (asjaõigusleping) ja sellekohase

kande tegemine kinnistusraamatusse, kui seadus ei sätesta teisiti. MaaRS 341 lg 5 kohaselt

korraldab kasutusvalduse seadmist Maa-amet. Kohaliku omavalitsuse üksus teeb maa

kasutusvaldusesse andmisel seaduses ja sellest tulenevates õigusaktides sätestatud

eeltoimingud. MaaRS § 31 lg 1 p 12 alusel riigi omandisse jäetud maa kinnistusraamatusse

kandmise avaldusega võib samaaegselt esitada lihtkirjalikus vormis sõlmitud asjaõiguslepingu

kasutusvalduse seadmiseks. Kasutusvalduse seadmise lepingu sõlmib Maa-ameti peadirektor

või tema volitatud isik. Seadusandja on erinevalt asjaõigusseaduses sätestatust näinud ette

erisuse, et kasutusvalduse seadmise lepingu saab sõlmida kirjalikus vormis, kui see esitatakse

maa kinnistusraamatusse kandmise avaldusega samaaegselt. Seega uue kasutusvalduse

seadmise leping peab vastavalt asjaõigusseadusele olema sõlmitud notariaalselt tõestatud

vormis. MaaRS § 342 lg 3 kohaselt on kasutusvalduse pikendamise leping lubatud sõlmida

kirjalikus vormis.

AÕS § 642 kohaselt on kinnisasja koormava asjaõiguse lõpetamiseks nõutav õigustatud isiku

notariaalselt

kinnitatud

avaldus

õiguse

lõpetamise

kohta

ja

õiguse

kustutamine

kinnistusraamatust, kui seadus ei sätesta teisiti. Avaldus tuleb anda kinnistusosakonda või

isikule, kelle kasuks õigus lõpetatakse. Maareformi seaduses ei ole sätestatud erandit

kasutusvalduse lõpetamise vorminõudele.

Kohtunikuabi andis lepingupooltele tähtaja avalduses puuduste kõrvaldamiseks, s.o

kasutusvalduse muutmise asjaõiguslepingu ja muutmise kande tegemiseks vajaliku

kinnistamisavalduse esitamiseks, kuid pooled puudusi ei kõrvaldanud. Seetõttu jättis

kohtunikuabi avalduse rahuldamata.

MÄÄRUSKAEBUSE ESITAJA TAOTLUS JA PÕHJENDUSED

4. Avaldaja palub 9. märtsi 2021. a määruskaebuses kohtunikuabi määruse tühistada ning

kinnistamisavalduse rahuldada.

Määruskaebuse põhjenduste kohaselt avaldaja ei nõustu, et kui toimub kasutusvalduse lepingu

pikendamine MaaRS § 34² alusel, siis tuleb muuta olemasolevat kasutusvalduse kannet, mitte

ei ole tegemist uue kasutusvalduse seadmisega. Kinnistusosakonnale ei ole vajalik esitada

kasutusvalduse muutmise asjaõiguslepingut.

13. septembril 2005 kinnistusraamatusse kantud kasutusvaldus lõppes 12. septembril 2020

seoses tähtaja möödumisega. MaaRS § 342 lg 1 kohaselt kohaldatakse kasutusvalduse lepingu

pikendamisel kasutuslepingute kohta riigivaraseaduses sätestatut, kui sama paragrahv ei sätesta

teisiti. Viidatud norm sätestab ka kasutusvalduse lepingu kohustuslikud tingimused. Vastavalt

MaaRS § 342 lg-le 3 otsustab kasutusvalduse lepingu pikendamise, sõlmib Maa-amet

kasutusvaldajaga

kirjalikus

vormis

asjaõiguslepingu

ja

esitab

kirjalikus

vormis

kinnistamisavalduse kasutusvalduse kandmiseks kinnistusraamatusse.

Kasutusvalduse lepingu pikendamisel on tegemist uutel tingimustel sõlmitava kasutusvalduse

lepinguga. Sisuliselt sõlmitakse kasutusvaldajaga uus kasutusvalduse leping riigivaraseaduse

sätete alusel, kuid arvestades MaaRS §-s 342 sätestatut. Kuna kasutusvalduse pikendamise

regulatsioon ei keela Maa-ametil kasutusvalduse pikendamisel uue kasutusvalduse lepingu

sõlmimist (vastupidi), siis on uue lepingu sõlmimine ja uue kasutusvalduse kohta

kandeavalduse esitamine avaldaja õigus. Seetõttu on avaldaja esitanud avalduse vana

kasutusvalduse kustutamiseks ning uue kasutusvalduse sissekandmiseks.

Pärast kasutusvalduse lepingu tähtaja möödumist ei ole võimalik tähtaega enam pikendada ega

kasutusvalduse kannet muuta. Kanne on AÕS § 66 lg 1 kohaselt asjaõiguse lõppemise tõttu

kaotanud õigusliku tähenduse ning koormatud kinnisasja omanikul on õigus nõuda selle

kustutamist. Seega ei pidanud avaldaja esitama lõppenud kasutusvalduse muutmise

asjaõiguslepingut, vaid kinnistamisavalduse lõppenud kasutusvalduse kustutamiseks ehk

ebaõige kande parandamiseks.

Kasutusvalduse lepingu pikendamisel uue kasutusvalduse lepingu sõlmimise teel kohaldatakse

MaaRS § 34² lg-t 3, mille kohaselt kasutusvaldajaga sõlmitav asjaõigusleping sõlmitakse

kirjalikus vormis, st mitte notariaalselt tõestatud vormis. Seega ei ole notariaalse tõestamise

vormi nõue praegusel juhul põhjendatud.

5. Kohtunikuabi jättis 12. märtsi 2021. a määrusega määruskaebuse rahuldamata ja andis

selle tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 663 lg 6 alusel lahendamiseks maakohtu

kohtunikule.

6. Maakohtu kohtunik jättis avaldaja määruskaebuse rahuldamata ning edastas kaebuse

TsMS § 663 lg 5 alusel läbivaatamiseks ja lahendamiseks ringkonnakohtule.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

7. Ringkonnakohus, tutvunud määruskaebuse ja tsiviilasja materjalidega, leiab, et

kohtunikuabi määrus tuleb TsMS § 667 lg 2 alusel tühistada materiaalõiguse normi ebaõige

kohaldamise ja menetlusõiguse normi rikkumise tõttu. Ringkonnakohus saadab kandeavalduse

Tartu Maakohtu kinnistusosakonnale uueks kande tegemise otsustamiseks. Määruskaebus

rahuldatakse osaliselt.

8. Asja materjalidest nähtuvalt on kinnisasja registriosa kolmandasse jakku kantud

13. septembril 2005 tasuline kasutusvaldus tähtajaga 15 aastat J. Mägi kasuks. J. Mägi esitas

1. juunil 2020 avaldajale taotluse kinnisasja kasutusvalduse pikendamiseks veel 15 aastaks.

Maa-ameti peadirektori 10. novembri 2020. a korralduse (dtl-d 51–55) alusel sõlmisid avaldaja

ja J. Mägi 23. novembril 2020 kirjaliku lepingu (dtl-d 43–49) maareformi käigus sõlmitud

kasutusvalduse lepingu pikendamiseks, milles sisaldus mh kinnistamisavaldus registriosas

kannete tegemiseks – kustutada registriosa kolmandast jaost J. Mägi kasuks seatud

kasutusvaldus ning kanda sama registriosa kolmandasse jakku esimesele vabale järjekohale

kasutusvaldus J. Mägi kasuks tähtajaga 15 aastat ja tasu maksmise kohustusega vastavalt

lepingu p-le 5. Kohtunikuabi jättis vaidlustatud määrusega avalduse rahuldamata, leides, et

praegusel juhul tuleb kannet MaaRS § 342 lg 3 alusel muuta ning tegemist ei ole uue

kasutusvalduse seadmisega. Sellise kinnisasja koormava asjaõiguse sisu muutmiseks tuleb

kohtunikuabi hinnangul lepingupooltel esitada notariaalselt tõestatud kokkulepe (AÕS § 641).

9. Ringkonnakohtu hinnangul leidis kohtunikuabi ebaõigesti, et kasutusvalduse lepingu

pikendamisel MaaRS § 342 lg 3 alusel tuleb kannet muuta ja tegemist ei ole uue kasutusvalduse

seadmisega.

9.1.

J. Mägi esitas taotluse kasutusvalduse pikendamiseks veel 15 aastaks tähtaegselt

(MaaRS § 341 lg 2 teine lause). Kuivõrd kasutusvalduse pikendamine otsustati

10. novembril 2020 (dtl-d 51–55), siis 13. septembril 2005 kinnistusraamatusse kantud

kasutusvaldus lõppes 12. septembril 2020 tähtaja möödumisega.

9.2.

Kinnistusraamatu kanne kaotab oma õigusliku tähenduse, kui õigust, millel kanne

põhineb, enam ei eksisteeri või kui seda õigust ei ole tegelikkuses kestvalt võimalik teostada.

Kande õiguslik tähendus võib kaduda eelkõige piiratud asjaõiguse lõppemise tõttu, kui

tähtajalise õiguse tähtaeg on möödunud. Sellisel juhul muutub kinnistusraamatu kanne

ebaõigeks. AÕS § 66 lg-st 1 tuleneb, et kui kanne on asjaõiguse lõppemise tõttu kaotanud

igasuguse õigusliku tähenduse, on koormatud kinnisasja omanikul õigus nõuda kande

kustutamist. Pärast lepingu tähtaja möödumist ei ole võimalik tähtaega enam pikendada ega

kannet muuta. Seega muutus praeguses asjas vaidlusalune kanne ringkonnakohtu hinnangul

ebaõigeks, kuna kasutusvaldus lõppes tähtaja möödumisega. Järelikult ei saanud lepingupooled

enam kannet muuta, mistõttu on lepingupoolte kokkulepe ja avaldus uue kasutusvalduse

seadmiseks põhjendatud. Tähtaja möödumisega lõppenud kasutusvalduse kanne tulnuks

KRS § 66 lg 1 ja AÕS § 66 lg 1 alusel kinnistusraamatust kustutada.

10. Ringkonnakohus ei nõustu kohtunikuabi seisukohaga, nagu oleks lepingupooled

pidanud esitama kande tegemiseks notariaalselt tõestatud kokkuleppe. Samuti märgib

ringkonnakohus,

et

juhul

kui

kande

tegemiseks

vajalikud

tahteavaldused

on

kinnistusosakonnale esitatud, ei peaks kohtunikuabi asuma kinnistamismenetluses hindama

pooltevahelise lepingu punktide võimalikke omavahelisi vastuolusid.

10.1. MaaRS § 342 lg 3 järgi otsustab Maa-amet kasutusvalduse lepingu pikendamise, sõlmib

kasutusvaldajaga

kirjalikus

vormis

asjaõiguslepingu

ja

esitab

kirjalikus

vormis

kinnistamisavalduse kasutusvalduse kandmiseks kinnistusraamatusse. Seega selles sättes

toodud kirjalik vorminõue kehtib nii lepingule kui ka kinnistamisavaldusele.

Kasutusvaldusega koormatud kinnisasjad on riigivara, mis esmalt oli antud kasutusse

maareformi käigus eritingimustel. Lepingu pikendamisel ei ole enam tegemist maareformi

käigus maa kasutusse andmisega, vaid riigivaraga tehtava tehinguga, kuna kasutusvaldajaga

tuleb sõlmida nii uus võlaõigusleping kui ka asjaõigusleping (maareformi seaduse, maareformi

käigus kasutusvaldusesse antud maa omandamise seaduse ja riigivaraseaduse muutmise

seaduse eelnõu (87 SE, Riigikogu XIV koosseis) seletuskiri). Seega olukorras, kus otsustatakse

kasutusvalduse pikendamine, tuleb pooltel MaaRS § 342 lg 3 alusel sõlmida uus leping.

10.2. Üldjuhul peab kasutusvalduse seadmise aluseks olev asjaõigusleping olema

notariaalselt tõestatud (AÕS §-d 203 ja 641). Praegusel juhul on aga tegemist riigivara kasutusse

andmisega. Riigivaraseaduse § 24 lg 1 järgi peab kasutusleping olema sõlmitud kirjalikus

vormis ning seaduses sätestatud juhul notariaalselt kinnitatud. MaaRS § 342 lg 1 järgi

kohaldatakse ka kasutusvalduse lepingu pikendamisel kasutuslepingute kohta riigivaraseaduses

sätestatut, kui sama paragrahv ei sätesta teisiti. Ka riigimaa kasutusvaldusesse andmise ja

riigimaale kasutusvalduse seadmise korra (vastu võetud Vabariigi Valitsuse 31. jaanuari

2005. a määrusega nr 24) § 17 esimese lause kohaselt sõlmib maale kasutusvalduse seadmise

lepingu riigi nimel Maa-ameti peadirektor või tema volitatud isik lihtkirjalikus vormis.

Ringkonnakohtu hinnangul tuleneb eeltoodud sätete koosmõjust, et seadus ei kehtesta

riigivarale kasutusvalduse seadmiseks notariaalset vorminõuet. Maareformi seaduse ning

riigivaraseaduse sätted on AÕS §-de 203 ja 641 suhtes erinormid. Ringkonnakohus märgib, et

kasutusvalduse seadmise lepingu saab sõlmida kirjalikus vormis ka siis, kui seda ei esitata

samaaegselt maa kinnistusraamatusse kandmise avaldusega, vaid ka pärast maa

kinnistusraamatusse kandmist.

10.3. Eelmärgitust tulenevalt jättis kohtunikuabi põhjendamatult avaldaja avalduse

rahuldamata. Kuna kinnistamisavalduse rahuldamise üle saab otsustada kohtunikuabi, rahuldab

ringkonnakohus määruskaebuse osaliselt ja saadab avalduse kohtunikuabile uueks kande

tegemise otsustamiseks. Kohtunikuabil tuleb arvestada käesolevas määruses esitatud

ringkonnakohtu seisukohti.

11. Kuna menetluses osaleb üksnes avaldaja, siis jäävad menetluskulud avaldaja kanda

(TsMS § 172 lg 2).

12. Kuna ringkonnakohus saadab tsiviilasja maakohtule tagasi uueks lahendamiseks, siis ei

ole ringkonnakohus teinud menetlust lõpetavat lahendit. Seega ei anna TsMS § 696 lg 3

määruskaebuse esitamise õigust. Kaebeõigus ei tulene ka TsMS §-st 599. Eeltoodust tulenevalt

ei saa käesoleva määruse peale määruskaebust esitada.

(allkirjastatud digitaalselt)

(allkirjastatud digitaalselt)

(allkirjastatud digitaalselt)

Andra Pärsimägi

Triin Uusen-Nacke

Indrek Parrest