2-20-11853/11 · Harju Maakohus Tallinna kohtumaja

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Harju Maakohus

Kohtuasja number

2-20-11853

Kohtunik

Kairi Piirisild

Kohtujurist

Eva-Liis Tuul

Määruse tegemise aeg ja koht 07. juuni Tallinn

Tsiviilasi

R S avaldus Tallinn, Pae tn 68 korteriühistu 30. juuni

2020 üldkoosoleku otsuste tühisuse tuvastamiseks või

kehtetuks tunnistamiseks

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Avaldaja: R S (isikukood xxxx), lepinguline esindaja Anatoli

Jort

Puudutatud isik: Tallinn, Pae tn 68 korteriühistu

(registrikood

80023570),

lepinguline

esindaja

vandeadvokaat Kalju Hanni

Ärakuulamise aeg

17. mai 2021

RESOLUTSIOON

1. Rahuldada R S avaldus.

2. Tuvastada Tallinn, Pae tn 68 korteriühistu 30. juuni 2020 üldkoosolekul vastu võetud

otsuste nr xxxx, xxxx, xxxx ja xxxx tühisus.

3. Jätta R S menetluskulud Tallinn, Pae tn 68 korteriühistu kanda.

4. Rahuldada R S menetluskulude rahalise suuruse kindlaksmääramise taotlus osaliselt.

5. Määrata R S menetluskulude rahaliseks suuruseks 1631,60 eurot (50 eurot riigilõiv ja

1581,60 eurot õigusabikulud) ja mõista see Tallinn, Pae tn 68 korteriühistult R S

kasuks välja.

Edasikaebamise kord

Kohtumääruse peale võib esitada määruskaebuse Tallinna Ringkonnakohtule Harju Maakohtu

kaudu 15 päeva jooksul alates määruse kättetoimetamisest.

MENETLUSE KÄIK Avaldaja nõue ja selle aluseks olevad asjaolud

1. R S esitas 17.08.2020 Harju Maakohtule avalduse Tallinn, Pae tn 68 korteriühistu vastu,

milles palub tuvastada korteriühistu 30.06.2020 üldkoosoleku otsuste nr xxxx, xxxx, xxxx ja

xxxx tühisuse või alternatiivselt tunnistada otsused kehtetuks. Menetluskulud palub avaldaja

jätta puudutatud isiku kanda.

2. Avalduse kohaselt kuuluvad avaldajale Tallinnas, Pae 68 asuvas korterelamus

korteriomandid nr xxxx ja nr xxxx. Elamu majandamiseks on asutatud korteriühistu, s.o

puudutatud isik. Puudutatud isikul on põhikiri.

3. Puudutatud isiku juhatus saatis 08.06.2020 laiali teate korteriomanike üldkoosoleku

kokkukutsumisest 16.06.2020 kell 19:00. Teatele oli lisatud 12 dokumenti: PAE 68 ÜK kutse

16.06.20.doc; Aruanne_80023570 2019.pdf; PAE 68 Juhatuse Tegevusaruanne 2019.docx;

PAE 68 2019 akt.bdoc; PAE 68 2019 akt.docx; PAE 68 2020 majanduskava.xlsx; Toruabi

22,pae 68.pdf; Lifti moderniseerimise lahendus 2475, Pae 68 78 I-IV ajam, kp,

kabiin,04.12.19.pdf; Torudeabi24 ee OU Tallinn Pae tn 68 korteriuhistu MP2000028.pdf;

Torudeabi24 ee OU Tallinn Pae tn 68 korteriuhistu MP1900370.pdf; PAE 68 prugisahtid.pdf;

Pakkumine 2475,Pae 68 78 I-IV ajam ja KP 2x500 kg+ 2x320 kg, 09.07.19.pdf.

Üldkoosoleku päevakorras oli kuus punkti: koosoleku juhataja ja protokollija valimine; KÜ

juhatuse

2019

aasta

tegevusaruanne;

Revisjonikomisjoni

aruanne;

2019

aasta

majandusaruanne kinnitamine; 2020 KÜ tariifide, majanduskava ja remonditööde kava ja

majanduskulude arvestuse metoodika kinnitamine; muud küsimused.

4. Avaldaja palus puudutatud isikult 10.06.2020 kirjas järgmisi täiendavaid andmeid: hinnang

kanalisatsiooni ja tarbevee püstiku seisukorrast ning kanalisatsiooni- ja tarbevee püstiku

vahetuse projekt; hinnang liftide seisukorrast ning liftide moderniseerimisprojekt; hinnang

prügišahtide seisukorrast ning prügišahtide remondiprojekt; 2020.a majanduskavas viidatud

Päästeameti ettekirjutus, kavandatavate tööde nimekiri ja projekt. Puudutatud isik esitas

Xxxx OÜ ohutusnõuetele vastavusotsuse ja Päästeameti ettekirjutuse ning lubas esitada

ülejäänud dokumendid hiljem. Rohkem andmeid puudutatud isik ei esitanud.

5. Puudutatud isiku juhatus saatis 19.06.2020 laiali teate korteriomanike korduva üldkoosoleku

kokkukutsumisest 30.06.2020 kell 19:00. Teatele olid lisatud samad dokumendid, mis olid

lisatud 08.06.2020 kutsele ja lisaks paikvaatluse protokoll. Korduskoosoleku päevakorras

olid samad punktid, mis 16.06.2020 koosolekul.

6. 30.06.2020 üldkoosolek võttis vastu mh järgmised otsused:

(6) kinnitada 2020 KÜ haldus- ja hoolduskulu tariifiks 0,25 eurot/m2 kohta ja remondifondi

tariifiks 0,25 eurot/m2 kohta;

(7) kinnitada elamu kindlustuse tariifiks 0,0146 eurot/m2 kohta;

(9) kinnitada majanduskulude arvestuse metoodika nagu majanduskavas;

(10)

kinnitada remonditööde kavas liftide moderniseerimine, prügišahtide remont ja

puhastus ning kanalisatsiooni- ja tarbeveepüstikute vahetuseks projekti tellimine

7. Puudutatud isik rikkus oluliselt üldkoosoleku kokkukutsumise korda, kuna ei järginud

põhikirjast tulenevat koosolekust etteteatamise tähtaega. 06.09.2013 põhikirja p 6.8 kohaselt

tuleb ühistu liikmeid teavitada üldkoosoleku kokkukutsumisest vähemalt 14 päeva enne

koosoleku toimumist. Kuigi 06.09.2013 ja 16.10.2017 üldkoosolekutel on arutatud põhikirja

muutmist, ei ole vastu võetud otsuseid üldkoosoleku kokkukutsumise korra muutmise ja

etteteatamise tähtaja lühendamise kohta. Siiski näeb 16.10.2017 põhikirja p 6.8 ette, et

üldkoosoleku kokkukutsumisest tuleb ühistu liikmetele teatada ette vähemalt 7 päeva. Põhikirja

muudatus on seega tehtud ilma üldkoosoleku vastava otsuseta ja sellest ei saa lähtuda.

8. Puudutatud isik rikkus oluliselt üldkoosoleku kokkukutsumise korda, kuna

üldkoosolekul otsustati küsimus, mis nõuab põhikirja muutmist, kuid üldkoosoleku päevakorras

ei ole põhikirja muutmist märgitud. Otsused nr 6, 7 ja 9 näevad ette hooldus- ja halduskulude,

remondikulude ja kindlustuskulude jaotamise ruutmeetrite põhiselt ja kalduvad sellega kõrvale

seaduses sätestatust (korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 40 lg 1). Seaduses

sätestatud majandamiskulude jaotamise korda saab aga muuta ainult põhikirjaga. Otsusega nr

9 kinnitatud majandamiskulude jaotamise metoodika annab korteriühistu juhatusele õiguse

võtta vastu majandamiskulude arvestusmetoodika ehk juhatusele antakse üle üldkoosoleku

pädevus, mis on sätestatud põhikirja punktis 6.3.10. Ka see küsimus nõuab põhikirja muutmist.

Juriidilise isiku organi pädevuse laiendamine on oluline küsimus, mis peab olema selgelt

eristatav teistest päevakorra küsimustest. Kuna nimetatud otsused ei ole kantud põhikirja,

lähevad nad vastuollu KrtS § 40 lg 2, TsÜS § 31 lg 3 ja korteriühistu põhikirjaga, mis toob

kaasa otsuste kehtetuse.

9. Puudutatud isik rikkus teabe andmise kohustust. Põhikirja p 7.2 kohaselt on puudutatud

isikul revisjonikomisjon, mis valitakse üldkoosolekul 3-liikmelisena kaheks aastaks.

30.06.2020 üldkoosoleku kokkukutsumise teatele oli lisatud kaks faili, mis kannavad pealkirja

korteriühistu Pae 68/78 revisjoniaruanne 2019.a ja mille allkirjastas ainult E E. Seega ei sisalda

dokument komisjoni liikmete tahteavalduste kogumit (kõiki hääli) ja see ei ole käsitletav

revisjonikomisjoni aruandena põhikirja p 7.4 ja TsÜS § 67 lg 1 tähenduses.

10. Puudutatud isiku 2020.a majanduskava sisaldab remonditöid: kanalisatsiooni- ja

tarbeveepüstikute vahetus, liftide moderniseerimine, prügišahtide remont ja puhastus,

Päästeameti ettekirjutustega seotud kulud. Avaldaja palus puudutatud isikult täiendavalt

hinnangut kanalisatsiooni ja tarbevee püstikute ning liftide ja prügišahtide seisukorrast ning

kavandatavate tööde detailsemat kirjeldust, s.o teavet, mis vastaks KrtS § 41 lg-le 1. Puudutatud

isik ei esitanud asjakohast teavet.

11. Põhikirja punktide 5.7 ja 7.5 järgi tuli majandustegevuse plaani projekt koos juhatuse

aruande, raamatupidamise aruande ja revisjonikomisjoniaruandega esitada ühistu liikmetele

kirjalikult tutvumiseks vähemalt kaks nädalat enne majandustegevuse plaani arutelu ja selle

kinnitamist korteriühistu üldkoosolekul ning aasta revisjoni akt tuli esitada juhatusele ja igale

korteriühistu liikmele kirjalikult mitte hiljem, kui kaks nädalat enne korteriühistu liikmete

aruandluskoosolekut. Kuna neid tähtaegasid ei järgitud, on üldkoosoleku otsused kehtetud.

Puudutatud isiku seisukoht

12. Puudutatud isik vaidleb avaldusele vastu ja palub jätta selle rahuldamata. Menetluskulud

palub puudutatud isik jätta avaldaja kanda.

13. Puudutatud isik kinnitab, et nõustub sellega, et avaldajale kuuluvad Pae 68 Tallinn

asuvas korterelamus korteriomandid xxxx ja xxxx; korterelamu majandamiseks on asutatud

KÜ;

08.06.2020

väljastas

KÜ

teated

korteriomanike

üldkoosoleku

16.06.2020

kokkukutsumiseks koos avaldaja nimetatud lisadega; 10.06.2020 esitas avaldaja puudutatud

isikule nõudekirja, millele viimane vastas 10.06.2020 ja saatis avaldaja nimetatud dokumendid;

19.06.2020

väljastas

KÜ

teated

korteriomanike

30.06.2020

korduskoosoleku

kokkukutsumiseks

koos

samade

dokumentidega,

mis

olid

lisatud

üldkoosoleku

kokkukutsumise kutsele; 30.06.2020 korduskoosolek võttis vastu avaldaja vaidlustatud otsused.

14. Avaldaja käitub üldkoosoleku otsuste tühisuse tuvastamist nõudes vastuolus

kohustusega mitte kahjustada oma õiguste teostamisel teisi isikuid. Koosoleku tühisuse

tuvastamine tooks kaasa kõigi korduskoosolekul vastu võetud otsuste tühisuse. Koosolekul

osalemise õigust kostja ei kasutanud ja nõuab selle asemel otsuste tühistamist. See takistab

korteriühistu tööd ja teiste ühistu liikmete poolt vastuvõetud otsuste elluviimist.

15. Koosoleku kokkukutsumise korda ei ole rikutud. Koosolek kutsuti kokku 16.10.2017

põhikirjas, millest puudutatud isik juhindub, sätestatud 7 päevast etteteatamistähtaega järgides.

Mittetulundusühingute seaduse (MTÜS) § 23 lg 2 ja § 79 lg 1 järgi jõustub põhikirja muudatus

kande tegemisest. Avaldaja ei saa otsuse tühisusele enam tugineda, kuna 16.10.2017 põhikirja

vastuvõtmisest on möödunud kaks aastat (MTÜS § 241 lg 3).

16. Üldkoosolekul ei otsustatud küsimusi, millega muudetaks põhikirja. Põhikirja

muutmine ei pidanud olema päevakorda kantud. Üldkoosoleku otsusega ei kaldutud kõrvale

KrtS § 40 lg 1 sätestatud kulude jaotamise põhimõttest. Üldkoosolek kinnitas haldus- ja

hoolduskulud, kindlustuse ja remondifondi tariifi arvestuse m2 põhiselt ja majanduskulude

arvestuse metoodika majanduskavas. See on üldkoosoleku pädevuses. Majanduskavas esitatud

majandamiskulude arvestuse metoodika kinnitamiseks ei olnud vaja muuta põhikirja.

Üldkoosolek ei ole majanduskavas esitatud arvestuse põhimõtteid muutnud ega andnud seda

pädevust juhatusele.

17. Otsused, millega puudutatud isik otsustas moderniseerida liftid, teostada prügišahtide

remondi ja puhastuse ning tellida kanalisatsiooni- ja tarbeveepüstikute projekti, ei ole kehtetud.

Koosoleku päevakorras oli majandusaasta aruande kinnitamine ja remonditööde kavas esitatud

tööde kinnitamine. Kutsele lisatud dokumendid andsid korteriühistu liikmetele mõistliku

võimaluse tutvuda ühistu tegevust kajastavate dokumentide ja planeeritud tööde mahu ning

maksumusega. Isegi, kui mõni dokument ei ole piisavalt informatiivne, ei ole tegemist olulise

rikkumisega, mis tooks kaasa otsuse kehtetuse. Korteriomanike kohustuse jaotuse ja kütuse,

soojuse, vee- ja kanalitsatsiooniteenuse ning elektri prognoositava koguse ja maksumuse

andmed on informatiivsed. Neist korteriühistu nõude suurus otseselt ei sõltu.

18. Üldkoosolek kiitis revisjonikomisjoni aruande heaks. Avaldaja ei ole taotlenud selle

otsuse punkti kehtetuks tunnistamist. Revisjonikomisjon on kaheliikmeline ja selle teine liige,

Ljudmilla Bogatova ei kasuta elektroonilise allkirjastamise võimalust. Seetõttu allkirjastas ta

akti omakäeliselt eraldi.

19. Avaldaja nõudis 10.06.2020 puudutatud isikult kanalisatsiooni- ja tarbevee püstiku

seisukorra eksperthinnangut ja vahetuse projekti; liftide seisukorra eksperthinnangut ja

moderniseerimisprojekti; prügišahtide seisukorra eksperthinnangut ja remondiprojekti; 2020

majanduskavas käsitletud Päästeameti ettekirjutust ja kavandatavate tööde nimekirja ja projekti.

Puudutatud isik saatis avaldajale olemasolevad dokumendid sh liftide korralise auditi

protokollid ja Põhja Päästekeskuse protokolli. Kuna eksperthinnanguid ja projekte ei ole

tellitud, ei saanud neid edastada. Korteriühistu ei ole kohustatud tellima iga töö korraldamiseks

eksperthinnangut ja projekte, kui üldkoosolek ei ole nii otsustanud.

KOHTUMÄÄRUSE PÕHJENDUSED

20. Kohus, tutvunud avalduse ja sellele esitatud vastuväidetega leiab, et avaldus tuleb

rahuldada.

21. Poolte seisukohtade kohaselt ei ole käesolevas asjas vaidlust järgmiste asjaolude üle:

-

avaldajale kuuluvad Pae 68 Tallinn asuvas korterelamus korteriomandid xxxx ja xxxx;

-

korterelamu majandamiseks on asutatud korteriühistu;

-

08.06.2020 väljastas korteriühistu teated korteriomanike üldkoosoleku 16.06.2020

kokkukutsumiseks koos avaldaja nimetatud lisadega;

-

10.06.2020 esitas avaldaja puudutatud isikule nõudekirja, millele viimane vastas

10.06.2020 ja saatis avaldajale täiendavad dokumendid;

-

19.06.2020 väljastas korteriühistu teated korteriomanike 30.06.2020 korduskoosoleku

kokkukutsumiseks koos samade dokumentidega, mis olid lisatud esimesele kutsele;

-

30.06.2020 korduskoosolek võttis vastu järgmised otsused, mille avaldaja on vaidlustanud

(6) kinnitada 2020 KÜ haldus- ja hoolduskulu tariifiks 0,25 eurot/m2 kohta ja remondifondi

tariifiks 0,25 eurot/m2 kohta;

(7) kinnitada elamu kindlustuse tariifiks 0,0146 eurot/m2 kohta;

(9) kinnitada majanduskulude arvestuse metoodika nagu majanduskavas;

(10)

kinnitada remonditööde kavas liftide moderniseerimine, prügišahtide remont ja

puhastus ning kanalisatsiooni- ja tarbeveepüstikute vahetuseks projekti tellimine.

22. Avaldaja esitas käesolevas asjas korterühistu 30.06.2020 üldkoosoleku otsuste nr 6, 7,

9 ja 10 tühisuse tuvastamise nõude. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 38 lg 2 kohaselt

on juriidilise isiku organi otsus tühine, kui see on tagajärjena seaduses otse sätestatud või kui

otsus on vastuolus heade kommetega või kui see rikub juriidilise isiku võlausaldajate kaitseks

või muu avaliku huvi tõttu kehtestatud seaduse sätet või kui selle vastuvõtmisel rikuti oluliselt

selleks ettenähtud korda. Huvitatud isik saab otsuse tühisusele tugineda, kui kohus on otsuse

tühisuse tuvastanud. KrtS § 29 lg 1 kohaselt, kui korteriomanike üldkoosoleku kokkukutsumisel

on oluliselt rikutud seaduse, korteriomanike kokkuleppe või põhikirja nõudeid, ei ole koosolek

õigustatud otsuseid vastu võtma, välja arvatud juhul, kui koosolekul osalevad või on esindatud

kõik korteriomanikud. Sellisel koosolekul tehtud otsused on tühised, kui korteriomanikud, kelle

suhtes kokkukutsumise korda rikuti, otsust heaks ei kiida.

23. Avaldaja on Tallinnas, Pae tn 68 asuva kortermaja korterite nr 7 ja 14 omanik (tl 34.1 ja

35) ja seega huvitatud isik, kellel on õigus korteriühistu üldkoosolekul vastu võetud otsuseid

vaidlustada. Avaldaja leiab, et korteriühistu 30.06.2020 üldkoosoleku otsused nr 6, 7, 9 ja 10

on tühised, kuna koosoleku kokkukutsumisel rikuti oluliselt selleks seaduses ja põhikirjas

sätestatud korda. Nimelt heidab avaldaja ette, et puudutatud isik ei teavitanud ühistu liikmeid

koosoleku toimumise ajast nõuetekohaselt ette.

24. KrtS § 20 lg 1 teise lause kohaselt kohaldatakse korteriomanike üldkoosolekule lisaks

mittetulundusühingute seaduse (MTÜS) § 19 lg 1 p-des 1–5, §-des 20 ja 20¹, § 21 lg-s 31 ja

lgtes 6–9, § 22 lg-tes 1 ja 11, § 23 lg-tes 1 ja 2 ning §-s 25 sätestatut. MTÜS § 20 lg 5 kohaselt

peab üldkoosoleku kokkukutsumisest ette teatama vähemalt seitse päeva, kui põhikirjaga ei ole

ette nähtud pikemat tähtaega.

25. Puudutatud isikul on põhikiri. Pooled vaidlevad aga selle üle, kas lähtuda tuleb põhikirja

27.03.2003 redaktsioonist, nagu leiab avaldaja, või 16.10.2017 redaktsioonist, nagu leiab

puudutatud isik. Äriregistri andmetel kehtib 16.10.2017 kinnitatud põhikiri (tl 11). 27.03.2003

põhikirja punk 6.8 näeb ette, et üldkoosoleku kokkukutsumisest tuleb ühistu liikmetele teatada

vähemalt 14 päeva enne koosoleku toimumist (tl 7 – 10). Põhikirja 16.10.2017 p 6.8 kohaselt

tuleb üldkoosoleku kokkukutsumisest ühistu liikmeid teavitada vähemalt 7 päeva enne

koosoleku toimumist (tl 24 – 29).

26. Üldkoosoleku kokkukutsumise teate kohaselt edastati korteriomanikele kutse

korteriühistu 30.06.2020 toimuvale korduskoosolekule 19.06.2020 (tl 71 ja 72), s.o 10 päeva

enne koosoleku toimumist. Kohus nõustub avaldajaga, et käesoleval juhul ei saa lähtuda

16.10.2017 põhikirja redaktsioonist ja puudutatud isik on seega rikkunud üldkoosoleku

kokkukutsumise korda, kuna üldkoosoleku kokkukutsumisest ei teatatud ette vähemalt 14

päeva, nagu on nõutud puudutatud isiku 27.03.2003 põhikirjas.

27. Avalduse kohaselt ei ole korteriühistu üldkoosolek otsustanud 27.03.2003 põhikirjas

sätestatud üldkoosoleku kokkukutsumise korra muutmist. Äriregistrist nähtub (tl 11), et pärast

27.03.2003 põhikirja on kinnitatud 06.09.2013 põhikiri ja 16.10.2017 põhikiri. Avaldaja väitel

ei ole kummalgi koosolekul üldkoosoleku kokkukutsumise korra muutmist ja etteteatamise

tähtaja lühendamist otsustatud. Puudutatud isik selgitas kohtus ärakuulamisel, et 16.10.2017

üldkoosolek kinnitas korteriühistu põhikirja tervikteksti. Kohus saab puudutatud isiku väitest

aru, et üldkoosoleku kokkukutsumise korra muutmine otsustati koos põhikirja tervikteksti

vastuvõtmisega.

28. Korteriühistu 06.09.2013 üldkoosoleku protokolli kohaselt (tl 12 – 14, 15 – 17 ja tõlge

tl 18 – 21) oli üldkoosoleku päevakorra punktis 5 arutlusel muudatuste tegemine korteriühistu

põhikirjas. Päevakorra punktist 5 nähtub, et üldkoosolekul esitati ettepanek lisada põhikirja

järgmine punkt: „Ühistu liige on kohustatud järgima maja sisekorda, täitma avaliku korra ja

heakorra eeskirja, sanitaar- ja tuleohutuseekirju, koduloomade pidamise eeskirja. Majas ja

sellega külgneval alal on keelatud hoida plahvatusohtlikke aineid ja segusid.“. Üldkoosolek

kiitis ettepaneku heaks ühehäälselt. Samuti kiideti heaks ettepanek muuta põhikirja punkti 4.2

g, mis puudutab ühistu liikme kohustust tasuda majandamiskulusid ja majandamiskulude

jaotamist ja põhikirja punkti 4.2 alapunkti i, mis puudutab korteriomaniku kohustusi lubada

arvesteid plommida ja kontrollida näitusid ja sätestab omavoliliselt tarbitud teenuse ja/või

mõõturi omavolilise vahetamise ja/või plommimata mõõturite kasutamise tagajärjed. Lisaks

võeti vastu otsus, et korteriühistule krediidi saamiseks on vaja 100% ühistu liikmete nõusolek

ning et lifti kasutamise tasu arvestatakse korteri kohta. Ettepanek otsustada, et koosolek toimub

esimesel kokkukutsumisel olenemata kohal viibivate liikmete arvust ja ettepanek valida

juhatuse liikmeteks kolm inimest, jäi kvoorumi puudumise tõttu vastu võtmata. Eeltoodust

nähtub, et 06.09.2013 üldkoosolekul arutati küll põhikirja muutmist, kuid ei arutatud ja ei

otsustatud põhikirja p 6.8 muutmist, mis reguleerib üldkoosoleku kokkukutsumise korda, sh

sellest etteteatamise aega.

29. Korteriühistu 16.10.2017 üldkoosoleku protokolli kohaselt (tl 22 – 23) esitati

üldkoosolekule põhikirja muudatuse projekt 2017.a. Protokollist nähtub, et põhikirja

muudatuse projekt sisaldab ettepanekuid järgmiste muudatuste kohta:

1) Korteriomanikud on kohustatud ühistu juhatust teavitama korteri väljarentimisest.

2) Korteriomanikud on kohustatud edastama oma kontaktandmed juhatusele.

3) Kahju, mida korteriomaniku või tema pereliikme poolt tekitatakse ühistule või

kaasomandile, hüvitatakse korteriomaniku poolt talle esitatud arve alusel, mis kajastatakse

ühistu liikmele esitatava kuuarve arvereal.

4) Kahju, mida üürniku/rentniku või tema pereliikme poolt tekitatakse ühistule või

kaasomandile, hüvitatakse korteriomaniku (üürileandja) poolt talle esitatud arve alusel, mis

kajastatakse ühistu liikmele esitatava kuuarve arvereal.

5) Ampritasu arvestatakse kõikidele korteriomanikele, kes kasutavad ühistu valitsemise all

oleva maja elektrivõrku.

6) Juhul kui korteriomanik sõlmib elektritarnijaga otselepingu, tasutakse korteriomaniku poolt

ampritasu ühistule talle esitatava kuuarve vastava arverea alusel.

Kõik kuus põhikirja muudatuse punkti pandi üldkoosolekul hääletusele eraldi ja võeti vastu

eraldi. Protokollist ei nähtu, et üldkoosolek oleks arutanud, hääletanud või otsustanud põhikirja

punkti 6.8 muutmist, mis reguleerib üldkoosoleku kokkukutsumise korda, sh sellest

etteteatamise aega.

30. Kohus ei nõustu puudutatud isiku väitega, et 16.10.2017 üldkoosolek kinnitas põhikirja

tervikteksti, sh koos punkti 6.8 muutmisega. Puudutatud isik kinnitas kohtule 26.05.2021, et

avaldaja poolt asja materjali juurde esitatud 16.10.2017 üldkoosoleku protokoll on sama

dokument, mis esitati koos uue põhikirjaga registrisse kandmiseks. Sellest protokollist nähtub,

et koosolek arutas ja hääletas konkreetse kuue punkti põhikirja lisamise üle. Koosolekul ei ole

arutatud ega otsustatud tervikteksti vastuvõtmist ega üldkoosoleku kokkukutsumise korra

muutmist. Puudutatud isik ei ole käesolevas menetluses esile toonud ega väitnud, et põhikirja p

6.8 muutmist oleks mõnel üldkoosolekul üldse arutatud. Äriregistrisse kantud põhikirja p 6.8,

mis sätestab üldkoosoleku kokkukutsumise teate edastamisele seitsmepäevase tähtaja, ei ole

seega üldkoosolek kinnitanud. MTÜS § 19 lg 1 p 1 kohaselt on põhikirja muutmine aga üksnes

üldkoosoleku pädevuses.

31. Eeltoodust tulenevalt tuleb käesoleva asja lahendamisel lähtuda 27.03.2003 põhikirja

punktist 6.8, mis on üldkoosoleku poolt heaks kiidetud. Pooled ei vaidle selle üle, et 27.03.2003

põhikirja p 6.8 kohaselt tuli üldkoosoleku kokkukutsumisest ühistu liikmetele teatada vähemalt

14 päeva enne koosoleku toimumist. Kuna puudutatud isik teatas 30.06.2020 üldkoosolekust

ette 10 päeva, on rikutud põhikirjast tulenevat koosoleku kokkukutsumise korda. TsÜS § 38 lg

2 ja KrtS § 29 lg 1 kohaselt toob üldkoosoleku kokkukutsumise korra oluline rikkumine kaasa

üldkoosolekul vastu võetud otsuste tühisuse, välja arvatud juhul, kui koosolekul osalevad või

on esindatud kõik korteriomanikud. Sellisel koosolekul tehtud otsused on tühised, kui

korteriomanikud, kelle suhtes kokkukutsumise korda rikuti, otsust heaks ei kiida. Avaldaja

30.06.2020 üldkoosolekul ei osalenud ja ei ole üldkoosolekul vastu võetud otsuseid heaks

kiitnud, vaid on need vaidlustanud. Kohus leiab, et põhikirjas sätestatud koosolekust

etteteatamistähtaja järgimata jätmine on oluline rikkumine, kuna etteteatamistähtaja eesmärk

on tagada ühistu liikmetele sisuline võimalus koosolekul osalemine planeerida ja koosolekul

informeeritud osalemiseks dokumentidega tutvuda. 30.06.2020 üldkoosolekul vastu võetud

otsused on eeltoodu tõttu tühised.

32. Kohus ei nõustu puudutatud isikuga, et avaldaja ei saa 16.10.2017 üldkoosoleku otsuse

tühisusele tugineda, kuna MTÜS § 23 lg 2 ja § 79 lg 1 järgi jõustub põhikirja muudatus selle

registrisse kandmisest ja otsuse tühisusele ei saa tugineda, kui otsuse alusel on tehtud kanne

mittetulundusühingute ja sihtasutuste registrisse ja kande tegemisest on möödunud kaks aastat

(MTÜS § 241 lg 3). 16.10.2017 põhikirja vastuvõtmisest oli käesolevas asjas avalduse esitamise

ajaks möödunud kaks aastat.

33. Kohus selgitab, et MTÜS § 241 lg 3 reguleerib olukorda, kus üldkoosolek on vastu

võtnud otsuse, mille kohta on tehtud registrikanne. Kohus on ülal tuvastanud, et üldkoosolek ei

ole põhikirja p 6.8 muutmist ühelgi üldkoosolekul otsustanud. Avaldaja ei pidanud ega saanud

2013 või 2017.a tehtud otsuseid seega vaidlustada, kuna selliseid ei ole olemas. Avaldaja ei

olegi käesolevas asjas tuginenud 16.10.2017 üldkoosoleku otsuse tühisusele. Avaldaja tugineb

sellele, et põhikirja ei ole tegelikult muudetud. Puudutatud isiku viidatud sätetest ei tulene, et

ilma üldkoosoleku otsuseta registrisse kantud põhikirjamuudatus saaks jõustuda ja muutuda

korteriühistu liikmetele siduvaks. Kohus pöörab tähelepanu sellele, et MTÜS § 80 kohaselt loob

registrikanne üksnes avaliku usaldatavuse. Registrisse kantud andmete õigsuse eest vastutab

ühing ise. Kuna kohus on tuvastanud, et üldkoosoleku viimase otsustuse alusel näeb põhikiri

ette, et üldkoosoleku kokkukutsumisest tuleb ühistu liikmetele teatada vähemalt 14 päeva enne

koosoleku toimumist, tuleb kohtul lähtuda üldkoosoleku poolt heaks kiidetud põhikirja tekstist.

34. Arusaamatuks jääb puudutatud isiku väide, nagu oleks üldkoosoleku otsuse

vaidlustamine avaldaja poolt vastuolus kohustusega mitte kahjustada oma õiguste teostamisel

teisi isikuid, kuna avaldaja ise koosolekul ei osalenud, samuti põhjusel, et koosoleku tühisuse

tuvastamine toob kaasa kõigi korduskoosolekul vastu võetud otsuste tühisuse. Üldkoosoleku

kokkukutsumise korra rikkumisega vastu võetud otsuste tühisuse näeb tagajärjena ette seadus.

Asjaolu, et ühistu liige nõuab korteriühistult seaduses ja põhikirjas sätestatu järgimist, ei saa

olla teisi isikuid kahjustav.

35. Kuna üldkoosoleku otsused on üldkoosoleku kokkukutsumise korra olulise rikkumise

tõttu tühised, ei hinda kohus poolte muid väiteid, vastuväiteid ja tõendeid otsuste muude

kehtetuse aluste kohta.

36. Eeltoodu tõttu tuleb avaldus rahuldada ja tuvastada 30.06.2020 üldkoosoleku otsuste nr

6, 7, 9 ja 10 tühisus. Tühisel tehingul ei ole TsÜS § 84 lg 1 esimese lause järgi algusest peale

õiguslikke tagajärgi.

Menetluskulude jaotus ja menetluskulude rahalise suuruse kindlaksmääramine

37. TsMS § 172 lg 1 kohaselt kannab hagita menetluses menetluskulud isik, kelle huvides

lahend tehakse. Kui hagita menetluses osaleb mitu isikut, võib kohus otsustada, et

menetluskulud kannab täielikult või osaliselt mõni menetlusosaline, kui see on asjaolusid

arvestades õiglane, muu hulgas siis, kui see menetlusosaline esitas põhjendamatu taotluse, väite

või tõendi. Seoses avalduse rahuldamisega jäävad käesoleva tsiviilasja menetluskulud viidatud

sätte teise lause alusel puudutatud isiku kanda. Menetluskulude avaldaja või vähemalt poolte

endi kanda jätmiseks ei anna alust asjaolu, et nii avaldaja kui tema esindaja elavad Pae tn 68

korterelamus ja on asjaoludest ning dokumentidest teadlikud.

38. TsMS § 138 lg 1 kohaselt on menetluskulud menetlusosaliste kohtukulud ja

kohtuvälised kulud. Kohtukulud on mh riigilõiv (TsMS § 138 lg 2). Kohtuvälised kulud on mh

menetlusosalise esindaja kulud (TsMS § 144). Menetluskulud kannab isik, kelle kanda jäävad

kulud kohtulahendi alusel (TsMS § 146 lg 1 p 3). Kohus määrab menetluskulude rahalise

suuruse menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks

menetluskulude kindlaksmääramise taotluse ja tsiviilasja materjali alusel (TsMS § 174 lg 1).

TsMS § 174 lg 8 kohaselt määrab kohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks hagita

menetluse sätete kohaselt, arvestades seaduses sätestatud erisusi. TsMS § 477 lg 5 kohaselt ei

ole kohus hagita menetluses seotud menetlusosaliste taotluste ega asjaoludega ega nende

hinnanguga asjaoludele. Kohus hindab kulude põhjendatust ja vajalikkust ka siis, kui

menetluskulude kandmiseks kohustatud menetlusosaline kulude suurusele vastu ei vaidle

(Riigikohtu 08.05.2017 määrus nr 3-2-1-29-17, p 13.3).

39. Avaldaja 17.05.2021 ja 30.05.2021 (lõplik) menetluskulude nimekirjade kohaselt

koosnevad avaldaja menetluskulud riigilõivust 50 eurot ja lepingulise esindaja kulust kokku

2713,20 eurot. Avaldajale osutati õigusabi tunnihinnaga 140 eurot kokku 19,38 tundi.

40. TsMS § 175 lg 1 kohaselt, kui menetlusosaline peab menetluskulude jaotust

kindlaksmäärava kohtulahendi kohaselt kandma teist menetlusosalist esindanud lepingulise

esindaja kulud, mõistab kohus kulud välja põhjendatud ja vajalikus ulatuses. Lepinguline

esindaja on menetlusosalist menetluses esindav advokaat või muu esindaja, kes vastab TsMS §

218 sätestatud nõuetele. Lepingulise esindaja kulude põhjendatuse ja vajalikkuse hindamine on

kohtu kaalutlusotsus, mille kohus teeb eelkõige õigusabile kulunud aega ja asja keerukust

hinnates (vt nt Riigikohtu 28.11.2018 otsus nr 2-17-10348 p 16).

41. Avaldaja esindaja tegi menetluses järgmisi toiminguid: 02.07 – 03.07.2020

konsultatsioon (1 tund); 17.08.2020 avalduse koostamine, komplekteerimine tõenditega ja

saatmine kohtusse (12 tundi); 03.09.2020 kohtumäärusega tutvumine, 03.09.2020 vastuse

koostamine

ja

kohtule

saatmine

(0,50

tundi);

Puudutatud

isiku

22.09.2020

menetlusdokumendiga tutvumine (0,50 tundi); 22.09.2020 konsultatsioon, seisukoha

kujundamine ja 23.09.2020 menetlusdokumendi koostamine ja kohtule saatmine (1 tund);

25.02.2020 taotluse koostamine, komplekteerimine ja saatmine kohtusse (0,50 tundi); töö

kohtutoimikuga 22.04.2021 (0,50 tundi); ettevalmistamine

17.05.2021 kohtuistungiks (1 tund); osalemine kohtuistungil 17.05.2021 (1,50 tundi);

30.05.2021 seisukoha koostamine ja kohtule esitamine (0,88 tundi).

42. Kohus leiab, et avaldaja õigusabikulude rahalise suuruse kindlaksmääramise taotlus on

põhjendatud osaliselt. Põhjendatud ei ole ajakulu 02.07 – 03.07.2020 toimunud

konsultatsioonile. Avaldus esitati kohtule 17.08.2020, s.o poolteist kuud hiljem. Juulikuus

toimunud konsultatsiooni seos käesoleva asjaga ei ole seega asja materjali alusel kontrollitav.

43. Avaldaja esindaja ajakulu avalduse koostamisele, tõenditega komplekteerimisele ja

kohtusse esitamisele on põhjendatud 8 tunni ulatuses. Arvestades avalduse sisu ja mahtu, samuti

sellele lisatud tõendite mahtu, ei saanud esindajal, kes on pooltevahelise vaidlusega kursis,

kuluda avalduses väidetud 12 tundi. Avaldaja on ise tuginenud sellele, et poolte vahel on varem

olnud vaidlus sama, 16.10.2017 üldkoosoleku otsuse ja põhikirja redaktsiooni üle, kusjuures

avaldaja esitas tõendi ka selle kohta, et teda on esindanud sama esindaja (tl 100 – 107).

44. Põhjendatud ei ole teiselt menetlusosaliselt välja mõista sellist kulu, mis seondub

avalduse puuduste kõrvaldamisega. Kohus ei arvesta seetõttu ajakuluga 0,5 tundi 03.09.2020

kohtumäärusega tutvumisele ja sellele vastuse koostamisele.

45. Avaldaja esindaja ajakulu puudutatud isiku 22.09.2020 menetlusdokumendiga

tutvumisele, sisukoha kujundamisele ja 23.09.2020 menetlusdokumendi koostamisele ja

kohtule esitamisele on põhjendatud kokku 1 tunni ulatuses. Kohus ei arvesta esindaja ajakulu

22.09.2020 konsultatsioonile, arvestuslikult 0,5 tundi. Kohus selgitab, et teiselt

menetlusosaliselt ei ole põhjendatud välja mõista esindaja ja kliendi vahelise suhtlusega seotud

kulu (vt Riigikohtu 04.03.2020 määrus 2-17-12857 p 20). Lepinguline esindaja peab täitma

kliendi käsundit lähtudes oma erialastest teadmistest (võlaõigusseadus § 621).

46. Esindaja ajakulu 25.02.2020 taotluse koostamisele, komplekteerimisele ja kohtule

saatmisele 0,5 tundi on arvestades taotluse sisu ja mahtu, põhjendatud täies ulatuses.

47. Esindaja ajakulu toimikuga tutvumisele, kohtuistungiks ettevalmistamisele ja

kohtuistungil osalemisele kokku 3 tundi on, arvestades protokollist nähtuvat istungi toimumise

aega (1 tund 18 minutit), põhjendatud kokku 2,8 tunni ulatuses (0,5 + 1 + 1,3).

48. Menetluskulude jaotuse osas seisukoha esitamise, sh puudutatud isiku 26.05.2021

menetlusdokumendile vastamine ja menetluskulude lõpliku nimekirja koostamise ajakulu

kokku 0,88 tundi on, arvestades 30.05.2021 menetlusdokumendi sisu ja mahtu täies ulatuses

põhjendatud.

49. Avaldajat esindas käesolevas asjas õigusteadmistega isik, kes vastab TsMS § 218 lg 1 p

2 sätestatud nõuetele. Menetluskulude nimekirja kohaselt on hageja esindaja tunnitasu 140

eurot (käibemaks ei lisandu). Riigikohus on varem pidanud põhjendatuks tunnitasu mh 120

eurot ilma käibemaksuta (Riigikohtu 02.10.2013 määrus nr 3-2-1-93-13), aga ka nt 170 eurot

ilma käibemaksuta (Riigikohtu 16.04.2021 määrus nr 2-20-4817, p 20). Arvestades käesoleva

tsiviilasja olemust, vaidluse keerukust ja mahukust ning avaldaja lepingulise esindaja

kvalifikatsiooni, on avaldaja esindaja taotletud tunnitasu määr kohtu hinnangul põhjendatud

120 euro ulatuses.

50. Eeltoodust tulenevalt on avaldaja vajalik õigusabikulu kokku 13,18 töötunni (8 + 1 +

0,5 + 2,8 + 0,88) eest 1581,60 eurot (13,18 × 120). Lisaks palub avaldaja, et puudutatud isik

hüvitaks talle avalduse esitamisel tasutud riigilõivu 50 eurot. Kuna riigilõiv on kohtukulu, tuleb

see avaldajale hüvitada. Kokku on avaldaja menetluses kantud vajalikud menetluskulud

1631,60 eurot, mis tuleb puudutatud isikult avaldaja kasuks välja mõista.

(allkirjastatud digitaalselt)

Kairi Piirisild kohtunik