2-21-4531/3 · Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Indrek Parrest, Üllar Roostoja, Triin Uusen-Nacke

Määruse tegemise koht ja aeg

Tartu, 31. mai 2021

Tsiviilasja number

2-21-4531

Tsiviilasi

Eesti

Vabariigi

(Maa-ameti

kaudu)

kinnistamisavaldus

kinnistamisasjas

nr

103272202050

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Maakohtu kinnistusosakonna 4. märtsi 2021. a

määrus nr 232802021

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Eesti Vabariigi (Maa-ameti kaudu) määruskaebus

Kohtuistungi toimumise aeg

Kirjalik menetlus

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Määruskaebuse esitaja: Eesti Vabariigi (Maa-ameti

kaudu) (registrikood 70003098)

RESOLUTSIOON

1. Rahuldada Eesti Vabariigi (Maa-ameti kaudu)

määruskaebus.

2. Tühistada Tartu Maakohtu kinnistusosakonna

4. märtsi 2021. a kandemäärus nr 232802021 ning

saata kinnistamisavaldus uueks kande tegemise

otsustamiseks

Tartu

Maakohtu

kinnistusosakonnale.

3. Määruskaebuse

esitamisest

tingitud

menetluskulud jätta Eesti Vabariigi (Maa-ameti

kaudu) kanda.

Edasikaebamise kord

Käesoleva määruse peale ei saa Riigikohtule edasi

kaevata

ASJAOLUD JA MAAKOHTU SEISUKOHT

1. Eesti Vabariik (Maa-ameti kaudu) (avaldaja) esitas 11. detsembril 2020 kinnistamisvalduse,

milles palus kustutada kinnistusraamatu registriosa nr 3657608 kolmandast jaost Aktsiaseltsi

Revino Farming kasuks seatud kasutusvaldus ning kanda samasse kinnistusraamatu registriossa

kolmandasse jakku esimesele vabale järjekohale kasutusvaldus Aktsiaseltsi Revino Farming

kasuks tähtajaga 15 aastat ja tasu maksmise kohustusega vastavalt lepingu p-le 5.

2. Kohtunikuabi jättis kinnistamisavalduse rahuldamata.

Kinnistusraamatuseaduse (KRS) § 46 lg 1 järgi selgitab kinnistamisavalduse kinnistamiseks

pädev isik läbivaatamisel välja, kas on esitatud nõutavad dokumendid, mis vastavad nõutavale

vormile ja kas kinnistusraamatusse kantud või märkega tagatud õigustest või seadusest

tulenevalt ei ole kinnistamine välistatud.

Kinnistusraamatu registriosa nr 3657608 kolmandasse jakku on 8. septembril 2005 sisse kantud

kasutusvaldus tähtajaga 15 aastat Aktsiaselts Revino Farming kasuks. Vastavalt maareformi

käigus sõlmitud kasutusvalduse lepingu pikendamise lepingu ja asjaõiguslepingu

nr 7-26/20/105 p-le 1.2 on lepingu sõlmimise eesmärgiks lepingu esemeks olevale kinnisasjale

maareformi käigus sõlmitud kasutusvalduse lepingu pikendamine, selle edasise kasutamise

tingimuste kindlaksmääramine ning poolte õiguste ja kohustuste fikseerimine. Lepingu p 12

kohaselt on pooled kokku leppinud kasutusvalduse seadmises.

Maareformi seaduse (MaaRS) § 341 lg 2 alusel on põllumajandusliku tootmisega tegeleva,

MaaRS § 233 alusel maa kasutusvaldusesse saamise õiguse omandanud isikul õigus

kasutusvalduse lepingu pikendamiseks veel 15 aastaks. Kasutusvalduse pikendamiseks esitab

kasutusvaldaja kirjaliku taotluse Maa-ametile hiljemalt kolm kuud enne kasutusvalduse

lõppemist. MaaRS § 342 lg 3 kohaselt otsustab Maa-amet kasutusvalduse lepingu pikendamise,

sõlmib kasutusvaldajaga kirjalikus vormis asjaõiguslepingu ja esitab kirjalikus vormis

kinnistamisavalduse kasutusvalduse kandmiseks kinnistusraamatusse.

Maa-ameti peadirektori korralduse kohaselt tuleb sõlmida korralduse välja andmisest arvates

kinnisasja suhtes kasutusvalduse lepingu pikendamise leping. Kasutusvaldus kehtib 15 aastat

arvates pikendatud kasutusvalduse kinnistusraamatusse kandmise kuupäevast. Seega on

tegemist samade poolte vahel varasema kasutusvalduse lepingu pikendamise lepinguga, mitte

uue kasutusvalduse seadmise lepinguga. Kui toimub kasutusvalduse lepingu pikendamine

MaaRS § 342 lg 3 alusel, siis tuleb muuta kasutusvalduse kannet, mitte ei ole tegemist uue

kasutusvalduse seadmisega.

KRS § 46 lg 3 järgi kui kinnistamisavalduses esineb kande tegemist takistav puudus või puudub

vajalik dokument, määrab kande tegemiseks pädev isik tähtaja puuduse kõrvaldamiseks. Kui

puudust määratud tähtaja jooksul ei ole kõrvaldatud, teeb kinnistamiseks pädev isik määruse

avalduse rahuldamata jätmise kohta (KRS § 46 lg 5). Kohtunikuabi andis 11. jaanuari 2021. a

kandemäärusega

nr

29752021

lepingupooltele

tähtaja

kasutusvalduse

muutmise

asjaõiguslepingu ning kinnistamisavalduse kasutusvalduse muutmise kande tegemiseks

kinnistusregistriosas nr 3657608 esitamiseks. Puuduse kõrvaldamiseks määratud tähtaeg on

möödunud.

Asjaõigusseaduse (AÕS) § 641 kohaselt kinnisasja koormamiseks asjaõigusega, samuti

kinnisasja koormava asjaõiguse üleandmiseks, koormamiseks või selle sisu muutmiseks on

nõutav õigustatud isiku ja teise poole notariaalselt tõestatud kokkulepe (asjaõigusleping) ja

sellekohase kande tegemine kinnistusraamatusse, kui seadus ei sätesta teisiti.

MaaRS 341 lg 5 kohaselt kasutusvalduse seadmist korraldab Maa-amet Vabariigi Valitsuse

kehtestatud korras. Kohaliku omavalitsuse üksus teeb maa kasutusvaldusesse andmisel

seaduses ja sellest tulenevates õigusaktides sätestatud eeltoimingud. Riigi omandisse jäetud

maa kinnistusraamatusse kandmise avaldusega võib samaaegselt esitada lihtkirjalikus vormis

sõlmitud asjaõiguslepingu kasutusvalduse seadmiseks. Kasutusvalduse seadmise lepingu

sõlmib Maa-ameti peadirektor või tema volitatud isik.

Seadusandja on erinevalt AÕS sätestatust näinud ette võimaluse, et kasutusvalduse seadmise

lepingu saab sõlmida kirjalikus vormis, kui see esitatakse maa kinnistusraamatusse kandmise

avaldusega samaaegselt. Seega uue kasutusvalduse seadmise leping peab vastavalt AÕS olema

sõlmitud notariaalselt tõestatud vormis. MaaRS §-s 342 on seadusandja näinud ette erisuse AÕS

kasutusvalduse lepingu pikendamise kohta. MaaRS § 342 lg 3 kohaselt otsustab Maa-amet

kasutusvalduse

lepingu

pikendamise,

sõlmib

kasutusvaldajaga

kirjalikus

vormis

asjaõiguslepingu. Seega on kasutusvalduse pikendamise leping lubatud sõlmida kirjalikus

vormis. AÕS § 642 kohaselt on kinnisasja koormava asjaõiguse lõpetamiseks nõutav õigustatud

isiku notariaalselt kinnitatud avaldus õiguse lõpetamise kohta ja õiguse kustutamine

kinnistusraamatust, kui seadus ei sätesta teisiti. Avaldus tuleb anda kinnistusosakonda või

isikule, kelle kasuks õigus lõpetatakse. MaaRS ei ole sätestanud erandit kasutusvalduse

lõpetamise vorminõudele.

MÄÄRUSKAEBUS

3. Avaldaja esitas maakohtu kinnistusosakonna kandemääruse peale määruskaebuse, milles

palub tühistada Tartu Maakohtu kinnistusosakonna 4. märtsi 2021. a kandemäärus

nr 232802021 kinnistamisasjas nr 103272202050 ning kohustada kinnistusosakond vaadata

kinnistamisvaldus uuesti. Avaldaja palub rahuldada 11. detsembril 2020 esitatud

kinnistamisavaldus.

Avaldaja ei nõustu seisukohaga, et kui toimub kasutusvalduse lepingu pikendamine

MaaRS § 34² alusel, siis tuleb muuta olemasolevat kasutusvalduse kannet, mitte ei ole tegemist

uue kasutusvalduse seadmisega. Kinnistusosakonnale ei ole vajalik esitada kasutusvalduse

muutmise asjaõiguslepingut. 8. septembri 2005. a kinnistusraamatusse kantud kasutusvaldus

lõppes 7. septembril 2020 seoses tähtaja möödumisega. Kanne on asjaõiguse lõppemise tõttu

kaotanud õigusliku tähenduse ning koormatud kinnisasja omanikul on õigus nõuda selle

kustutamist. Kasutusvalduse lepingu pikendamisel on tegemist uutel tingimustel sõlmitava

kasutusvalduse lepinguga. Sisuliselt sõlmitakse kasutusvaldajaga uus kasutusvalduse leping

riigivaraseaduse sätete alusel, kuid arvestades MaaRS §-s 34² sätestatut. Kuna kasutusvalduse

pikendamise regulatsioon ei keela Maa-ametil sõlmida kasutusvalduse lepingu pikendamisel

uut kasutusvalduse lepingut, vastupidi, regulatsiooni kehtestamisel oldi seisukohal, et

kasutusvaldajaga tulebki sõlmida nii uus võlaõigus- kui ka asjaõigusleping, siis on uue lepingu

sõlmimine ja uue kasutusvalduse kohta kandeavalduse esitamine Maa-ameti õigus. Seetõttu

ongi avaldaja esitanud avalduse vana kasutusvalduse kustutamiseks ning uue kasutusvalduse

sisse kandmiseks kinnistusraamatusse.

Kasutusvalduse lepingu pikendamisel uue kasutusvalduse lepingu sõlmimise teel kuulub

kohaldamisele MaaRS § 34² lg 3, mille kohaselt kasutusvaldajaga sõlmitav asjaõigusleping

sõlmitakse kirjalikus vormis, st mitte notariaalselt tõestatud vormis. Seega on notariaalse vormi

nõue käesoleval juhul alusetu.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

4. Ringkonnakohus leiab, et määruskaebus tuleb rahuldada ja kandemäärus tuleb tühistada

materiaalõiguse normi väära kohaldamise ja menetlusõiguse normi rikkumise tõttu.

Ringkonnakohus saadab kandeavalduse rahuldamata osas kande tegemise otsustamiseks Tartu

Maakohtu kinnistusosakonnale (TsMS § 667 lg 2).

5. AS Revino Farming esitas 20. aprillil 2020 kooskõlas MaaRS § 341 lg-ga 2 taotluse kinnistu

kasutusvalduse lepingu pikendamiseks veel 15 aastaks. Maa-ameti peadirektori 25. novembri

2020. a korraldusega nr 1-17/20/2756 otsustati kasutusvaldust pikendada vaidlusaluse kinnistu

suhtes.

6. Ringkonnakohtu hinnangul on ekslik kohtunikuabi seisukoht, mille kohaselt tuleb

kasutusvalduse lepingu pikendamisel MaaRS § 342 lg 3 alusel kannet muuta ja tegemist ei ole

uue kasutusvalduse seadmisega.

Vaidlust ei ole, et 8. septembril 2005 sisse kantud kasutusvaldus lõppes 7. septembril 2020

seoses tähtaja möödumisega. Kuigi kasutusvaldaja esitas tähtaegselt avalduse kasutusvalduse

pikendamiseks (MaaRS § 341 lg 2 teine lause), lõppes kasutusvaldus tähtaja möödumisega enne

kasutusvalduse pikendamise otsustamist 25. novembril 2020.

Piiratud asjaõiguse sisuks oleva tähtaja möödumisega lõpeb vastav õigus ja kinnistusraamatu

kanne muutub ebaõigeks.

AÕS § 66 lg 1 sätestab, et kui kanne on asjaõiguse lõppemise tõttu kaotanud igasuguse

õigusliku tähenduse, on koormatud kinnisasja omanikul õigus nõuda kande kustutamist. Pärast

lepingu tähtaja möödumist ei ole võimalik tähtaega enam pikendada ega muuta kasutusvalduse

kannet.

Seega muutus ka praeguse vaidluse aluseks olev kanne ringkonnakohtu hinnangul ebaõigeks.

Kanne tulnuks KRS § 66 lg 1 ja AÕS § 66 lg 1 alusel kustutada. Juba lõppenud asjaõigust ei

saanud enam muuta ning tuligi leppida kokku uues kasutusvalduses. Seega on tegemist uue

kasutusvalduse seadmisega ja olemasoleva kasutusvalduse kande kustutamisega.

7. Ringkonnakohus leiab, et kohtunikuabi ei peaks andma juhul, kui kande tegemiseks vajalikud

tahteavaldused kinnistamismenetluses on olemas, hinnangut pooltevahelise lepingu üksikute

punktide võimalikule omavahelisele vastuolule.

MaaRS § 342 lg 3 sätestab, et Maa-amet otsustab kasutusvalduse lepingu pikendamise, sõlmib

kasutusvaldajaga

kirjalikus

vormis

asjaõiguslepingu

ja

esitab

kirjalikus

vormis

kinnistamisavalduse kasutusvalduse kandmiseks kinnistusraamatusse. Seaduse eelnõu

seletuskirja kohaselt on kasutusvaldusega koormatud kinnisasjad riigivara, mis esmalt oli antud

kasutusse maareformi käigus eritingimustel. Lepingu pikendamisel ei ole enam tegemist

maareformi käigus maa kasutusse andmisega, vaid riigivaraga tehtava tehinguga, kuna

kasutusvaldajaga tuleb sõlmida nii uus võlaõigusleping kui ka asjaõigusleping.

Ringkonnakohtu hinnangul tuleneb sätte sõnastusest, et otsustatakse kasutusvalduse

pikendamine, s.o kasutusotstarbe, kuid selleks sõlmitakse siiski uus leping.

8. Vaidlust ei ole, et praegusel juhul on tegemist riigivara kasutusse andmisega.

AÕS § 203 sätestab, et kasutusvalduse seadmiseks sõlmitav asjaõigusleping peab olema

notariaalselt tõestatud.

Riigivaraseaduse § 24 lg 1 järgi peab kasutusleping olema sõlmitud kirjalikus vormis ning

seaduses sätestatud juhul notariaalselt kinnitatud.

MaaRS § 342 lg-s 3 on kehtestatud kirjalik vorm nii lepingu, kui ka kinnistamisavalduse jaoks.

Riigimaa kasutusvaldusesse andmise ja riigimaale kasutusvalduse seadmise korra § 17 esimese

lause kohaselt sõlmib maale kasutusvalduse seadmise lepingu riigi nimel Maa-ameti

peadirektor või tema volitatud isik lihtkirjalikus vormis.

Seega ei näe ringkonnakohtu hinnangul seadus riigivarale kasutusvalduse seadmiseks

notariaalset vormi, maareformiseaduses, riigivaraseaduses ja riigimaa kasutusvaldusesse

andmise ja riigimaale kasutusvalduse seadmise korras on sätestatud erinormid AÕS § 203

suhtes. Kasutusvalduse seadmise lepingu saab sõlmida kirjalikus vormis ka siis, kui see ei

esitata maa kinnistusraamatusse kandmise avaldusega samaaegselt, vaid ka pärast maa

kinnistusraamatusse kandmist.

9. Määruskaebuse esitamisest tingitud menetluskulud jäävad määruskaebuse esitaja kanda

(TsMS § 172 lg 2). Menetluses osales üksnes avaldaja. Hüvitatavad menetluskulud puuduvad.

Kuna ringkonnakohus saadab tsiviilasja maakohtule tagasi uueks lahendamiseks, siis ei ole

ringkonnakohus teinud menetlust lõpetavat lahendit. Seega ei anna TsMS § 696 lg 3

määruskaebuse esitamise õigust. Kaebeõigus ei tulene ka TsMS §-st 599. Eeltoodust tulenevalt

ei saa käesoleva määruse peale määruskaebust esitada.

(allkirjastatud digitaalselt)

(allkirjastatud digitaalselt)

(allkirjastatud digitaalselt)

Indrek Parrest

Üllar Roostoja

Triin Uusen-Nacke